前期物业工作要点大全11篇

前期物业工作要点篇（1）

记者：2009年3月国务院出台了《物流业调整和振兴规划》，一年多来，中物联在《规划》的推动、落实方面做了哪些工作?

何黎明：为政府服务，做好企业与政府之间的桥梁纽带，是我国行业协会的重要职能，同时也是争取政府对行业支持的有效途径。2009年《物流业调整和振兴规划》出台后，中国物流与采购联合会深入开展调查研究，及时提出了关于税收、交通、投融资、支持物流企业、促进物流园区发展和推进制造业与物流业联动等六个方面的“60条”政策建议。目前，税收试点企业范围进一步扩大，融资贷款额度进一步增加，甩挂运输试点政策开始实施，国家对重点物流项目的支持越来越多，力度逐步加大，许多地方政府制定规划、出台政策，物流业发展的政策环境得到了进一步的改善。

同时，受国家有关部门委托，中国物流与采购联合会承接了《物流业调整和振兴规划》七个专项规划中的四个，分是“全国物流国区规划”、“应急物流体系建设规划”、“商贸物流规划”和“物流标准化发展规划”。目前这些规划的研究和编制工作基本完成。

中物联积极协调政府有关部门，为物流行业争取政策，为物流企业带来实惠。经中物联汇总推荐，国家发改委和国家税务总局已批准593家物流企业进入物流业税收试点企业；中物联受财政部委托，先后完成了农村流通体系财政支出政策、服务业集聚功能区财政支持政策等多项研究课题，并组织专家协助评审地方项目1000多个：中物联提出国家开发行支持物流业发展战略规划，并协助推荐重点优势企业，已使物流项目和企业获得贷款超过100亿元。

根据《物流业调整和振兴规划》中关于“加快物流人才培养”的要求，中国物流与采购联合会在教育部的大力支持下，已把工作重点由前些年推动在全国大专院校开设物流专业、扩大物流专业招生比例，转向注重提高大专院校师资力量、教材质量和学生实践能力的提高上来。

记者：回顾“十一五”特别是即将过去的2010年，您认为中国物流业发展呈现出怎样的特点?

何黎明：2010年是我国“十一五”的最后一年，前三季度，我国GDP增长率为10.6％，增速比上年同期加快2.5个百分点，预计全年增长9.5％～10％。伴随着宏观经济的回升向好，我国物流行业认真贯彻落实国务院《物流业调整和振兴规划》，全力为保增长、调结构、促发展提供坚强的物流服务保障，出现了可喜的发展势头。今年前三季度，我国物流运行继续保持平稳较快增长，物流需求明显回升；物流业增加值回升加快，物流企业经营情况好转。据对重点物流企业统计调查，1～8月，调查企业货运量由上年同期的下降1.5％转为增长27.1％，主营业务收入由上年同期下降18.4％转为增长41％，利润额由上年同期下降77％转为增长448％，调查企业全部实现盈利且盈利水平有昕提高。

五年来，我国物流业保持了持续较快增长。社会物流总额从2006年的59.6万亿元，上升到2010年的125万亿元以上，增长了2倍多，年均增长16％，大大快于同期GDP的增长速度。社会物流总费用占GDP的比例维持在18.4％左右，物流增长潜力巨大。“十一五”期间，我国物流企业规模快速成长。由国家发展改革委、国家统计局、中国物流与采购联合会的“中国物流企业50强名单”显示，2009年50强物流企业主营收入达到4506亿元，比2005年的3572亿元增加26％。中国远洋运输(集团)总公司主营业务收入超过干亿元，中国外运长航集团有限公司等9家企业超过百亿元，所有50强企业主营业务收入均超过十亿元。排名第50名物流企业主营业务收入达到12.2亿元，是2005年3.6亿元的34倍，市场集中度显著提高。从2005年开始，中国物流与采购联合会依据《物流企业分类与评估指标》国家标准开展A级物流企业评估工作。截止到201。年年底，全国拥有A级物流企业1061家，其中，5A级企业76家，4A级企业330家，3A级企业450家，2A级企业195家，1A级企业10家。至此A级物流企业已覆盖除外大陆的所有地区。A级物流企业覆盖了国有、民营、外资企业，吸纳了各领域、各行业、各地区代表企业，集中了国内物流企业的典范，初步形成了我国物流企业群体。

明确思路，突破创新

记者：2011年是“十二五”的开局之年，作为新一任会长，您如何看待现阶段的物流业发展形势?有哪些值得重点关注的领域?

何黎明：2011年既是我国“十二五”规划的第一年，也是贯彻落实国务院《物流业调整和振兴规划》三年规划的最后一年。从物流行业看，十七届五中全会中提出加快经济发展方式转变，经济结构调整要取得重大进展，将服务业作为战略产业发展，物流产业面临重大发展机遇；从制造业PMI指数看，经济向好的预期更加明显。9月份制造业PMI指数53.8％，较上月回升2.2个百分点，生产、新订单指数分别上升3.3个和32个百分点，产成品库存指数则下降1.9个百分点，显示制造业产品需求回升，进而刺激物流业活跃发展。

基于上述分析，中国物流与采购联合会提出了2011年行业发展的基本思路和工作重点，主要包括：

1　认真贯彻中央十七届五中全会精神，以服务社会经济转型发展为目标，以实现物流业转型发展为核心，加大物流企业整合、改造、提升、转型的力度，全力做好重点产业物流需求服务保障工作，推动物流业和国民经济快速健康发展；

2　积极协助国家有关部门进行《2011-2020物流业发展中长期规划》的前期研究工作，明确物流业“十二五”以至未来10年发展的总体思路、奋斗目标、主要任务、工作重点、政策措施；

3　进一步贯彻落实国务院《规划》，推动各有关部门和地方政府加快出台支持物流业发展的政策

措施，促进物流产业政策体系建立，改善物流业发展的政策环境，引导物流企业做大做强；

4　继续深化物流业与制造业、商贸流通业、农业等相关产业的联动发展、融合发展、供应链发展、产业链发展，大力推进社会化物流和专业化物流服务，创新物流服务方式，提高物流服务附加值，进一步降低社会物流成本，提高物流服务的社会效益和经济效益：

5　大力提升以物联网技术为核心的物流信息化水平；

6　大力发展低碳物流：

7　加快生产资料流通转型发展，要加快发展电子商务、物流配送、连锁经营和制等现代流通方式，构建顺畅高效、竞争有序、绿色环保的流通体系等等。

记者：“十二五”时期是《物流业调整和振兴规划》提出的“建立现代物流服务体系”的关键时期，对此，中国物流与采购联合会将开展哪些工作?

何黎明：“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，也是《物流业调整和振兴规划》提出的“建立现代物流服务体系”的关键时期。近年来，我国物流业发展很快，形势很好，但总体上仍然处于初级阶段，物流运作成本高、效率低、浪费大，现代物流服务体系还很不完善。十七届五中全会提出了今后五年经济社会发展的方针政策和主要目标。要求我们以科学发展观为主题，以加快转变经济发展方式为主线，发展现代产业体系，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业，加快发展服务业。

我们要结合物流业发展的实际，认真学习，深刻领会，贯彻落实五中全会精神。要抓住机遇，务实创新，努力完成“十二五”期间建立和完善现代物流服务体系的重点任务。要积极扩大物流市场需求，推动物流需求社会化：要支持各类物流企业加快发展，培育具有国际竞争力的物流企业集团，要促进资源整合，优化基础设施布局：要增强科技创新能力，全面提高物流技术、管理和信息化水平，要进一步营造政策环境，形成推动物流业发展的合力；要充分重视绿色物流，增强可持续发展的能力。

把服务做深做细

记者：目前，中国物流与采购联合会除了定期行业统计，PMI指数外，还在推动企业升级与结构调整，行业调研，人才培养等方面进行了大量工作，这些工作对行业发展起到怎样的推动作用?

何黎明：中国物流与采购联合会成立已经十年了，十年以来，我们积极探索新时期行业协会的服务规律，在为会员企业服务、为行业服务、为政府服务方面做了大量工作，也得到企业、行业和政府的认可。

2010年，中国物流与采购联合会进一步夯实物流信息统计工作、物流教育培训工作以及物流标准化等行业基础工作。把行业信息统计、监测、分析、交流、工作放到突出位置来抓，按月度的制造业、非制造业采购经理指数(PMI)，已经成为政府部门加强宏观调控的重要依据，中物联开展的物流统计分析报告、生产资料市场流通统计分析报告，不仅得到政府部门的充分肯定和大力支持，也成为企业经营决策的重要参考依据。

同时，中国物流与采购联合会成立以来，始终把为会员企业服务放在一切工作的首位。2010年，我们在为企业服务方面取得了新的突破，进行了为A级企业评估、争取金融支持、物流企业税收试点、物流企业信用评级、物流示范试验基地评审、推进物流科技进步以及咨询服务等七个方面的工作。

记者：近年来，中国物流与采购联合会的服务能力不断加强，市场地位进一步确立。面对新形势、新任务，中国物流与采购联合会将重点开展哪些工作?

前期物业工作要点篇（2）

1、出台《沈阳市物业管理规定》

目前，经过了多次专题论证，已形成《沈阳市物业管理规定》（讨论稿）并通过了局内会签，今年8月初将上报市政府法制办，力争在9月份以政府规章的形式出台。出台后，我处将与沈阳报业集团联合，对《规定》大力宣传，发挥舆论作用，引起社会效应，使《规定》深入人心。

2、建立新型住宅区管理模式

第一，在上半年对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研，起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》的基础上，下半年，提出《住宅小区实行分级分类实施意见》并先行在市内五区开展试点工作。对于不同等级的住宅区按照“分等定级，分类管理”的原则，实行分级分类指导。特别是对于普通住宅区的物业管理，要在充分征求业主和社区意见的基础上，有针对的实行专项管理服务，充分保障物业管理企业、社区、业主的共同利益。

第二，年底前初步建立层次分明的四种管理模式。一是实行专业化物业管理的住宅区；二是鼓励开发建设单位，因地制宜，借鉴“百步亭”“以人为本”的服务和建设理念，形成“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的北方“百步亭”；三是对于暂不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分的原则交由社区委员会实行专项管理；四是实行专项管理的住宅区，可通过综合整治等手段，努力创造物业管理环境，逐步实行物业管理。

第三，通过上半年对住宅区的拉网式排查工作，全市具备物业管理条件的住宅小区244个，年底前物业化率要达到100%、规范化率达到70%。同时，对年检不合格的物业企业，限期整改，整改不合格的，取消从业资质并登报公布。

3、进一步规范物业管理活动

一是出台《沈阳市前期物业管理招投标办法》，进一步规范物业管理招投标行为，坚决杜绝谁“谁开发、谁管理”的模式，创造公开、公平、公正的竞争环境，从源头上规范物业管理活动，充分保障物业管理活动中的各方权益。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不诚信的物业管理企业或物业经理人，在实行考评分制度的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是建立区、街道、业主委员会三级考核机制，发挥区、街道办事处、社区和业主委员会的组织、监督作用，规范物业管理企业行为，形成街道、社区、物业管理企业和业主四方“共治”的局面，建立起“业主自治管理、政府基层管理、企业物业管理”三位一体的新型管理体制。

四是抓好物业管理从业人员培训工作。今年8月份与建设部联合开展物业管理从业人员培训班，逐步提高我市物业管理从业人员素质，把专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

4、继续开展“走进物业大家谈”活动

下半年，为进一步推动我市物业管理专业化、市场化、社会化进程，再次掀起学习、宣传、贯彻《条例》及其配套文件的热潮，促进《沈阳市物业管理规定》的实施，继续与新闻单位联合，开展“走进物业大家谈”活动，使物业管理更加贴近百姓，更进一步掀起人人走向物业的高潮中。谈认识、谈体会，使我市的物业向法制化、规范化、专业化的方向健康发展。同时，通过该项活动，评选出住户信得过的物业企业30家。

二、房屋防汛和安全工作

1、建立和完善防汛责任制

主要做到躲险户、躲险地点和监护人“三落实”工作，本着“以人为本，安全第一”的原则，重点是对弃管房，特困户、低收入户所在危房的助修力度。落实房屋抢险工作职责，明确谁管房，谁负责。特别是危险房屋落实治理责任，进一步加强监督、检查力度，对重点危险房屋，派专人进行跟踪落实。对于危险房屋处理不及时的单位，下发整改通知单，整改不及时的要严肃处理，确保不倒房、不伤人。

2、进一步做好危险房屋勘察工作

虽然，汛期前已经对危险房屋进行过拉网式排查，但当前正直主汛期，重点要做好对有危险点的房屋进一步排查处理。严格按照《关于做好汛期危险房屋排险解危工作的通知》（沈房[2005]79号）文件要求，切实地做好汛期危险房屋的勘察处理工作。

3、认真落实汛期值班、值宿人员岗位责任制

前期物业工作要点篇（3）

1、出台《沈阳市物业管理规定》

目前，经过了多次专题论证，已形成《沈阳市物业管理规定》（讨论稿）并通过了局内会签，今年8月初将上报市政府法制办，力争在9月份以政府规章的形式出台。出台后，我处将与沈阳报业集团联合，对《规定》大力宣传，发挥舆论作用，引起社会效应，使《规定》深入人心。

2、建立新型住宅区管理模式

第一，在上半年对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研，起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》的基础上，下半年，提出《住宅小区实行分级分类实施意见》并先行在市内五区开展试点工作。对于不同等级的住宅区按照“分等定级，分类管理”的原则，实行分级分类指导。特别是对于普通住宅区的物业管理，要在充分征求业主和社区意见的基础上，有针对的实行专项管理服务，充分保障物业管理企业、社区、业主的共同利益。

第二，年底前初步建立层次分明的四种管理模式。一是实行专业化物业管理的住宅区；二是鼓励开发建设单位，因地制宜，借鉴“百步亭”“以人为本”的服务和建设理念，形成“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的北方“百步亭”；三是对于暂不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分的原则交由社区委员会实行专项管理；四是实行专项管理的住宅区，可通过综合整治等手段，努力创造物业管理环境，逐步实行物业管理。

第三，通过上半年对住宅区的拉网式排查工作，全市具备物业管理条件的住宅小区244个，年底前物业化率要达到100%、规范化率达到70%。同时，对年检不合格的物业企业，限期整改，整改不合格的，取消从业资质并登报公布。

3、进一步规范物业管理活动

一是出台《沈阳市前期物业管理招投标办法》，进一步规范物业管理招投标行为，坚决杜绝谁“谁开发、谁管理”的模式，创造公开、公平、公正的竞争环境，从源头上规范物业管理活动，充分保障物业管理活动中的各方权益。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不诚信的物业管理企业或物业经理人，在实行考评分制度的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是建立区、街道、业主委员会三级考核机制，发挥区、街道办事处、社区和业主委员会的组织、监督作用，规范物业管理企业行为，形成街道、社区、物业管理企业和业主四方“共治”的局面，建立起“业主自治管理、政府基层管理、企业物业管理”三位一体的新型管理体制。

四是抓好物业管理从业人员培训工作。今年8月份与建设部联合开展物业管理从业人员培训班，逐步提高我市物业管理从业人员素质，把专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

4、继续开展“走进物业大家谈”活动

下半年，为进一步推动我市物业管理专业化、市场化、社会化进程，再次掀起学习、宣传、贯彻《条例》及其配套文件的热潮，促进《沈阳市物业管理规定》的实施，继续与新闻单位联合，开展“走进物业大家谈”活动，使物业管理更加贴近百姓，更进一步掀起人人走向物业的高潮中。谈认识、谈体会，使我市的物业向法制化、规范化、专业化的方向健康发展。同时，通过该项活动，评选出住户信得过的物业企业30家。

二、房屋防汛和安全工作

1、建立和完善防汛责任制

主要做到躲险户、躲险地点和监护人“三落实”工作，本着“以人为本，安全第一”的原则，重点是对弃管房，特困户、低收入户所在危房的助修力度。落实房屋抢险工作职责，明确谁管房，谁负责。特别是危险房屋落实治理责任，进一步加强监督、检查力度，对重点危险房屋，派专人进行跟踪落实。对于危险房屋处理不及时的单位，下发整改通知单，整改不及时的要严肃处理，确保不倒房、不伤人。

2、进一步做好危险房屋勘察工作

虽然，汛期前已经对危险房屋进行过拉网式排查，但当前正直主汛期，重点要做好对有危险点的房屋进一步排查处理。严格按照《关于做好汛期危险房屋排险解危工作的通知》（沈房[2005]79号）文件要求，切实地做好汛期危险房屋的勘察处理工作。

3、认真落实汛期值班、值宿人员岗位责任制

前期物业工作要点篇（4）

中图分类号：Q95 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）12（b）-0-01

为适应宠物行业发展的需求，我校于2006年创办宠物养护与疾病防治专业，目的是培养与宠物医院、宠物美容店、宠物驯养等与宠物相关的技能性人才。从社会企业对我校毕业生信息反馈来看，毕业生通过顶岗实习上岗后，用人企业普遍认为我校相关专业的学生具备理论基础扎实、动手能力强，上手快等特点，深得实习单位的好评。经过近5届学生的实践，我们积累了许多有价值的经验，但在顶岗实习过程中也出现了一些问题。现分析如下。

1 我校宠物养护与疾病防治专业学生顶岗实习现状

我校宠物养护与疾病防治专业学生，在学校的第三年到宠物相关企业进行顶岗实习。即前两年在学校内进行基础理论课程和专业课程的学习，第三年进入相关企业实习，理论与实践相结合。通过顶岗实习让学生熟悉宠物行业、掌握相关技能、积累工作经验，培养学生良好的职业道德、纪律、吃苦耐劳等基本职业素质。近几年来我校宠物养护与疾病防治专业学生顶岗实习主要分布在郑州市、开封市、宁波市、杭州市等30多家宠物医院，每个提供顶岗实习的宠物医院都是学校从位置、面积、规模等多方面因素层层选的，每个宠物医院在学生顶岗实习期间能提供5名左右学生岗位，每个实习点都有相关指导教师，宠物医院在学生这一年的实习期，前半年一般是先让每位学生熟悉宠物医院各个部门的工作流程，如按计划、分时间分别在宠物化验室、药房、诊断室、美容室、前台等工作，然后后半年让学生根据个人的喜好及未来发展目标，分配到相关部门的一种实习模式。

2 宠物养护与疾病防治专业顶岗实习中普遍存在的问题

2.1 实习点分散，师生沟通难

随着相关宠物行业对我校宠物人才的需求增多，我校联系的相关宠物医院遍布在不同城市中，以河南为例，目前学生在河南实习的宠物医院不超过5家，且分布在郑州、开封、洛阳等地，每个实习点都要有指导教师，但由于空间和时间的问题，师生之间面对面的沟通相对比较困难，目前我系教师检查学生实习的主要方式是：电话方式、QQ群及利用空闲时间直接去实习医院检查学生，学生在刚进入相关实习点时，由于刚从学校步入社会，对外界环境不适应，在工作上也不一定能顺利的适应相关岗位，而且还面临生活上的一系列问题，这时需要相关指导老师的及时沟通，如果沟通不到位，学生心里上必然会产生厌烦情绪，而且频繁更换实习地点等一系列不良问题也随之而来，由此，为学生的管理工作带来困难。

2.2 学生思想认识不到位

顶岗实习过程中，学生的角色也从学生变换到员工，宠物医院对学生实行员工化管理，部分学生在实习期间，角色变换慢，如在宠物美容部门的实习生来说，部分学生普遍认为，他们在实习期间只干扫地、倒垃圾、洗狗等体力活，而与美容有关的相关技能，上手慢或者部分医院不让上手等因素，学生由此产生了厌烦情绪，也有部分学生片面追求报酬，认为只有付出没回报，由此工作就更不积极，甚至产生脱岗等现象，由此直接影响学生毕业就业等问题。

2.3 实习缺乏针对性

宠物养护与疾病防治专业学生毕业后可以从事与宠物有关的行业范围比较广，比如可以从事宠物医生、宠物医生助理等。大部分学生不知道自己要干什么，没有一定的目的性和方向性。这样在实习期间，就得过且过，过一天算一天，为了完成任务而完成任务，随着时间的推移，学生对实习就越没兴趣，甚至有部分学生在实习结束时，有转行现象，这样就失去了实习的意义，也难以完成顶岗实习的目的。

3 宠物养护与疾病防治专业顶岗实习的对策与建议

3.1 高层次选拔顶岗实习基地，以实习促就业

目前，大部分大型宠物医院选择实习生目的是为留住部分有能力的相关技术人才，使其一毕业就可以在其实习的部门工作。由于目前宠物行业门槛低，宠物相关行业存在着行业与行业之间流动性比较大的特点，所以一部分宠物医院由于害怕留不住学生，在对学生的培养方面存在着保守等现象，这就要求，学校在对顶岗实习基地的选拔上要高标准、严要求，可以加强与规模大，管理严格，经营规范，社会声誉好的宠物医院建立长期联系，签订长期合作协议，能够使学生在实习过程中得到更好的锻炼，也利于实习生的管理。

3.2 做好岗前培训工作

岗前培训工作要有计划、分步骤、分时间进行。第一阶段是学生在入学第一学期，这一学期学生对顶岗实习还是个模糊概念，要组织专业课老师进行的详细的专业介绍等方式，使学生对自己所学专业的性质、将来要从事什么样的工作、该专业的发展前景，从而形成对本专业的初步认识及对自己未来将要从事的职业的一个整体性的感知。第二阶段是从第二学期一直到实习之前，这时期大部分学生已经指导自己马上就要顶岗实习了，对顶岗实习充满着疑问和渴望，这要求相关任课教师、班主任及辅导员对学生要及时引导，让学生明白在实习期间，自己要做什么，做这些的目的是什么，以及实习后对自己的未来工作有何种好处。第三阶段，是实习前两周，这时期主要是要求企业和相关任课教师结合的方式，除了岗位相关技能培训外，还要对学生进行社会认知、岗位工作性质和职业道德素质等方面的培训。

3.3 加强实习过程管理体系

严格选派实习指导教师：指导教师的水平高低以及其积极性与创造性的发挥是决定顶 岗实习过程效果的主导因素。学校一定要制定顶岗实习指导教师管理的具体细则，对指导教师的职责、管理与考核等作出明确的规定。建议一个实习地点指派两个指导教师的方式，即校内指导教师和企业一线指导教师相结合的管理方式。加强顶岗实习的管理：顶岗实习的管理是整个实习活动的主体，直接影响实习效果。由企业一线指导教师安排每个实习的学生具体所在的实习部门，填写考勤表格，若实习期间学生有工作或生活上的问题，由企业一线指导教师或校内指导教师及时解决。在学生顶岗实习中，校内指导教师应该全面、细致的督查和指导，并及时的和企业一线指导教师及实习小组组长沟通，掌握学生的思想动态，并及时和实习单位沟通，尽量让学生轮换不同岗位。学生实习成绩考核应该是学校与实习单位的综合考核。

前期物业工作要点篇（5）

[关键词]高速动车组；型式试验；运用考核；现场管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.10.061

[中图分类号]U266 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）10-00-02

近年来，随着我国高速铁路行业的飞速发展，高速动车组产品也打破了引进技术的壁垒，实现了自主化。在实现新型动车组产品陆续设计、生产的同时，还要保证动车组出厂后相关试验的顺利推进，而试验期间的现场管理是决定试验结果的关键因素。

本文从现场的人员管理、物资管理、制度流程管理等方面进行阐述，尝试搭建动车组试验管理平台。

1 人员管理

根据现场实际人力需求，主机厂应提前配备各系统技术人员及各工种作业人员。具体岗位职责及作业分工全部由总负责人根据现场实际情况进行调度安排，所有人员上岗前必须接受安全教育培训，现场人员的绩效考核由负责人统一量化考评后上报公司。

1.1 现场负责人

现场负责人负责项目的执行及管理，同时定期对现场人员进行考核，更换不能满足试验要求的人员，在试验期间负责项目的整体协调，从而保证试验顺利、有序进行。

1.2 技术支持小组

技术小组主要负责解决动车组试验期间的技术问题，主要包括上线试验期间的故障诊断，检修库内的故障处理，更换件的作业指导等。技术小组的组长要及时向现场负责人汇报每日的试验结果及故障处理情况，并备份动车组试验期间的技术文件和故障分析报告。

型式试验或运用考核期间，根据具体的试验项，各系统可以委派相关技术人员进行添乘，配合完成相关型式试验。技术小组负责调动各子系统供应商进行添乘作业，以保证动车组出现问题时能第一时间进行应急处理。技术小组协调作业人员要完成库内的故障处理工作，保证动车组按时出库，顺利进行试验。

1.3 维保小组

维保小组主要负责完成动车组的各项检修作业，包括一、二级修作业、计划修和临修作业等。

维保小组在相关技术文件指导下进行作业，在试验期间，根据不同工况的试验环境，对动车组重点区域进行重点检查。①高速试验阶段，重点检查受电弓状态，对车顶高压设备及绝缘子进行重点检查，根据实际情况适当提高碳滑板磨损下限。②制动试验期间，对制动夹钳及闸片进行重点检查，测量每片闸片的磨耗情况，适当提高闸片磨损下限。动车组试验期间，还需要重点检查转向架区域，保证司机室各项功能正常。

检修维保工作必须遵照运用所相关规定，根据检修计划定时、定量完成检修作业，保证动车组按时出库，准时上线。

1.4 物资保障小组

物资保障小组主要负责项目备品、备件的管理、库房管理及物料的提报和发运工作。

动车组会根据试验大纲在试验期间更换运用地点，物资保障小组须根据试验计划将试验所用物资提前发送至运用地点。物资保障小组需要定期对物资及工具进行清点并录入物料台账，由现场负责人定期进行抽检，并实时更新物料台账中现场每一笔用料和到料。随着试验的进行，物资保障小组需要提前进行物资的提料、补料申请。

2 物资管理

2.1 库房管理

物资保障小组应定期对库房进行整理，在保证库房卫生、整洁的同时，将常用备品、备件和工具摆放至方便领取的位置。此外，注意物料的存放条件，例如，齿轮箱油等油脂禁止暴晒，闸片等铁制品避免潮湿等。

2.2 备品备件管理

动车组试验期间，应配备全车重点备品、备件及易损易耗件。考虑到试验期间动车组关键部件的损耗频率较高，所以，针对闸片、碳滑板、动拖车轮对等关键部件，应配备标准数量的1.5倍。

2.3 工具及设备管理

在动车组试验期间，由库管员对工具及设备进行统一管理，每次使用均需进行登记，还要定期检查力矩扳手及测量工具的精度。因现场作业需要，工具或设备项目内部无法提供时，由物资保障小组协调借用，使用后归还。

3 流程管理

3.1 检修作业流程

检修库内一、二级修作业如图1所示，流程基本可划分为：车辆入库―有电联检―无电作业―有电作业―联检出库。

所有现场作业人员必须明确各运用所相关作业规范，保证作业安全，根据检修库内接触网供断电情况进行作业，并进行统一登记、销记。

3.2 临修作业流程

临修作业一般在临修库内进行，因临修库内大多无接触网，需要与公铁两用车进行联挂，再由公铁两用车拖拽入临修库内指定地点。在临修库内，停稳后作业前必须放置止轮器，作业结束后撤回。在临修作业前，根据作业需求，在作业前进行截风等操作。

3.3 计划修作业流程

计划修的主要内容为动车组空心车轴探伤、轮辋轮辐探伤及轮对修型。根据不同车型的计划修周期进行作业。轮对修型通常在临修库或专门的镟修库内进行，流程参考临修库作业流程，空心轴探伤及轮辋轮辐探伤通常在检修库内进行，作业流程参考检修库内作业流程。

动车组在计划修之前应确认工装及设备可用，作业期间遵守运用所作业规范，作业完毕后由主机厂具备资质的质检技术人员确认作业结果。

4 异常情况闭环管理

新型动车组的型式试验及运用考核主要是为了验证新产品在设计环节及生产环节产生的问题。在现场出现问题时，如何高效快速地解决问题，考验了现场管理人员在组织协调和计划、策划方面的能力。

有效的闭环管理，对预见性问题形成处理机制，通过预防―发生―判断处理―回访―再预防的闭环管理模式，通过系统的确定问题处理方案，总结分析，回访存档，积累解决问题的经验，从而形成异常情况处理机制，保证试验顺利进行。当然，闭环管理的建立和实施离不开管理人员高效的执行与严格的监督，更离不开项目团队各单位的全力配合。具体见图3。

5 制度管理

前期物业工作要点篇（6）

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述

(一) 前期物业管理模式

1. 前期物业管理模式的概念

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。

前期物业管理可以区分为两个阶段:项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段,对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段,称之为“前期物业管理服务”,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。

本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动,即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后,业主大会成立之前,由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务,待业主大会成立之后,再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。

2. 前期物业管理模式的特殊性

前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下:

第一,存续时间不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;

第二,选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理,由业主委员会行使选聘物业公司的职权。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益,物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同,只能在成立业主大会,业主大会选聘之后,由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说,物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发,业主人住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系,不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位(开发商)与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的;再之,前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容,物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此,前期物业的特殊性就在于此。

3. 前期物业服务企业的选择方式

根据我国《物业管理条例》的规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[3]。

可见,前期物业服务企业的选择方式,国家并没有给与强制性要求,在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求,通过公开招投标的方式选择物业服务企业,也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业,比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。

(二) 业主大会成立后,对物业服务企业的选择模式

1. 业主大会简述

业主顾名思义是指“物业的主人”,即房屋的所有权人[4]。当一个小区的入住率达50%以上时,在当地行政主管部门的指导下,由房地产开发商召集,召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主使用人组成,是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益,维护他们的合法权益。当业主人数较多时,可按比例推选业主代表和非业主使用人代表,组成业主代表大会。

业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构,旨在维护业主和非业主使用人合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,一般每届任期2~3年。

由此,可以看出,住宅小区内最高权利机构是业主大会,业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构[5],可以代表业主大会处理日常事物。

2. 业主大会成立后,对物业服务企业的选择

在住宅小区入住率未满50%,即业主大会未能成立之前,前期物业服务企业是由开发商选择的,业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%,业主大会成立之后,业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构,根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十一条对业主大会职责的规定:业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构,通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下,选聘、续聘或解聘物业管理公司,与之签订、变更或解除《物业管理合同》(或《物业管理公约》)。

可见,在业主大会成立之后,物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣,来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可,业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》;若得不到大多数业主的肯定,业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式,重新择优选择合适的物业服务企业。

(三) 简要评价

通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析,可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。

前期物业管理期间,由于业主大会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,又不能没有物业管理和服务,便只能由开发商选聘物业服务企业,或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。

而业主大会成立之后,便可依法成立业主的自治职权机构,代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。

因此,我国当前的物业服务进驻机制,即可概括为:开发商前期代选,业主后期自择。这种机制固然有其长处,但在具体操作过程中也显示出一些弊端。

二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析

我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙,现分别对其优点和不足进行分析整理,以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知,我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制,因此,对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析,即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。

(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析

1.前期物业管理机制的优点

前期物业管理服务阶段,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点:

第一,前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主,拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权),乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作,都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会,相当于试用期,如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同,如果工作不尽人意,业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。

第二,前期物业管理能够完善小区物业的使用功能,减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内,就必须进行前期物业管理,从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。

第三,前期物业管理是为后期管理做好准备,便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意,继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后,如果前期物业服务已经工作到位的话,那么对后续的物业管理活动十分有利,可以更好地提高日后的工作效率。

第四,前期物业管理,不但能保证业主的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强了前期物业管理,有利于规范物业管理,可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理,有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础,是后期物业管理的前提。

积极而主动地开展前期物业管理介入活动,是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应,也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外,物业服务企业介入越早,对开发商越有利,许多不尽人意的设计只要稍为改动,就会达到满意的效果,而且在多数情况下,还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此,前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动,并且在相关法律条文中也做了详细规定,是物业服务过程中不可或缺的环节。

2.业主大会选择机制的优点

在小区入住率超过50%后,既可组织召开业主大会,形成小区的最高权力机构,便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有:

第一,业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业,完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者,是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此,只有选择符合小区业主要求的物业服务企业,才可以使业主获得满意的物业服务。

第二,由业主大会选择物业服务企业,可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业,可以通过竞争选择收费最合理,服务最到位的物业服务企业,使小区业主获得真正满意的物业服务,使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。

第三,由业主大会选择物业服务企业,可以减少业主和物业服务企业的矛盾,有利于激发物业服务企业的服务意识,淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段,还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业,就可以使物业服务企业真正对业主负责,由业主视其工作质量决定其去留,从而提高物业服务企业的服务水平,减少其与业主之间的矛盾。

(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析

1.前期物业管理机制的不足

前期物业管理机制虽然有很多优点,但是在实施过程中也存在着许多不足,其缺点可以归纳为以下五个方面:

第一,前期物业服务合同不规范,建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上,有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任),没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。

第二,物业承接验收制度不完善,移交不完整。在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎,被之后的业主大会所解聘,其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理,若移交不完整,很多隐蔽问题无法发现,那么责任认定就存在困难。

第三,业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。”

可是,有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。

第四,前期物业管理招投 标不规范,开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系,多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

第五,物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是,由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。

2.业主大会选择机制的不足

业主大会成立后,业主对物业服务企业的选择就有了自主性,但是这一机制也存在着一些不足。

第一,业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善,导致业主大会的成立存在一定的困难,我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了,物业管理区域内全体业主组成业主大会[6]。但是在执行过程中却很难成行。

第二,容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同,对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样,业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业,也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见,在没有解决旧有问题的情况下,很容易引发业主之间,业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。

三、 对完善当前机制的建议

当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足,其优点应该进一步得到发扬,继续贯彻前期物业管理机制,并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作,那么此种机制是可以得到肯定的。但是,在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方,需要不断地改进和完善。因此,为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制,特提出以下建议:

(一) 不断完善前期物业管理机制,加强前期物业管理

1.规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,提出以下建议:

1) 加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识;

2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;

3) 建立健全招投标备案制度;

4) 培育和发展招投标中介服务机制;

5) 建立和完善物业管理的仲裁机构;

6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

2.制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定:“建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时,业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此,为完善这一模式,提出以下建议:

1) 建设单位在制定前期物业临时公约时,必须按《物业管理条例》规定,使业主临时公约尽量规范化,并不得侵犯物业买受人的合法权益;

2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;

3) 业主应自觉遵守业主临时公约,并予以书面承诺。

3.规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行,合同的内容和约定,一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同 , 不但有利于建管衔接 ,防止建管脱节以及重建轻管的现象发生,还能保护先期入住业主的合法权益,并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议:

1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神,建设单位与选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业管理服务合同;

2) 双方在前期物业管理服务合同中,重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;

3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益,尽量做到条款的合理合法;

4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化,并针对合同违约责任做出明确的约定。

综上所述,由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题,要使前期物业管理活动健康有序发展,就必须加强前期物业管理,它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理,就会使整个物业管理活动有个好的开端,也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理,可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾,为物业管理的后期发展铺平了道路。

(二) 不断发挥业主大会的作用,完善业主大会选择机制

1.业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定,尽管可能出发点是为了大家的利益,但往往会好心办成坏事,得不到业主的认同和理解,反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会,业主委员会在执行业主大会决定时,更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来,规定需要及时向业主公告的内容,应当及时公告,做到整个过程透明化,积极听取、采纳业主的意见和建议。

2.应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记 录。

3.保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数,以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是,少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话,业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系,真正做到所有业

的利益最大化。

参考文献

[1]. 朱爱华、张彦、陈佩华:《物业管理》,社会科学文献出版社,2002

[2]. 谢凯:《小区物业管理》,广东人民出版社,2002

[3]. 方芳、吕萍:《物业管理》,上海财经大学出版社,2003

[4]. 蔡耀忠:《物权与物业管理》,中信出版社,2004

揭明,唐先锋:物业管理若干法律问题研究[J].政治与法律,2007,(1),35-37

[1]《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一章,第二条,2003年6月26日起实施。

[2]《天津市物业管理条例》第35条,2008年12月1日起实施。

[3] 《中华人民共和国物业管理条例》第三章,第二十四条,2007年10月1日实施

前期物业工作要点篇（7）

关键词 物资稽核 内部监控 稽核管理

稽核是稽查和复核的简称。内部稽核制度是内部控制制度重要组成部分，而物资稽核则覆盖物资流转的全过程，对于提高物资管理的效率、效果，对集团物资管理及成本控制具有重要意义。当前，企业精益化管理进一步深化，如何而进一步加强物资稽核的事前控制、事后监督作用，尽量避免监督控制空白点，建立完善内部物资的稽核制度显得尤为迫切和重要。

一、物资稽核工作的重要性及对财务工作的影响

物资稽核岗位在物资管理工作中具有无法替代的作用，一个行之有效的稽核部门，具有事前预防，事中的控制，事后监督的监控职能。结合本单位物资管理的特点以及前期工作中出现的问题，有针对性地制定出物资流转和单据传递的控制点，事前预防、事中控制；在期末与库房核对单据及编制报表的过程中，保持高度的敏感性与谨慎性，对非正常的收发物资、非正常的价差、超常规的采购等情况及时发现，适时纠正并向相关管理部门反映，把问题纠正有初始发生时，提高了各部门工作效率，节约了管理成本。

除了对物资管理工作进行监管以外，物资稽核岗位的工作内容之一是为财务提供基础数据，所以其工作质量直接影响到财务数据的客观性和准确性。不精准的基础数据会使财务信息偏离实际，甚至误导领导决策。所以一支高素质的物资稽核队伍就显得尤为重要。

二、加强材料稽核业务工作的建议

（一）明确职责，成立组织机构

一是要成立专业的稽核管理部门，充分发挥其监管职能。主要责任是：负责稽核工作的组织和管理；负责制定、修订稽核工作的方法和流程、管理制度及奖惩办法；开展对稽核工作及稽核人员的监督考核，并负责全公司稽核人员的业务指导及业务培训。期末组织稽核人员对各单位在途及暂估物资进行清理和督查，对仓库收发中的非正常收付进行审核，对物资稽核报告进行监督审核，对账物、资金不符情况进行分析，定期向公司领导及有关部门提供稽核工作情况汇报。

二是要设专职稽核人员。对业务量较少的单位可设兼职稽核人员，但必须符合企业内部控制关于不相容岗位相分离的要求，稽核人员上岗前必须经过岗位培训，各单位稽核员由公司稽核管理部门统一管理。

三是要对各个岗位的稽核人员实行定期轮岗制度。以便从不同的角度发现业务流程中出现的问题。稽核人员应定期下库房或是在计算机信息系统内对物资流转及单据传递的流程进行业务跟踪，以便发现不合规的操作或是业务上的薄弱环节，优化业务流程。

（二）加强监控，规范业务内容及流程

一是要定期下库同保管员核对单据进行签账，对物资拨单、移库单、订正单、直付单、验收单等逐笔核对金额、数量、单价，检查单据是否完整，印鉴是否齐全，对正确无误的单据进行签收，对在差错的及时通知相关人员进行纠正。对涉及公司内部移库物资，由双方稽核员负责核对，确保单据稽核无误，稽核员应及时对手工及计算机物资台账进行稽核签收，确保物资台账与财务资金保持一致。并在核对后的单据上盖章，以明确稽核、保管员的责任。对于计算机信息系统产生的单据，以应有的职业怀疑态度去验证其正确性。

二是除定期核对单据、编制收付存明细表、材料稽核报表外，月度中间还应关注以下问题：抽调库存物资，检查库存结构是否合理，对长期库存未用物资分析原因，提出处理意见；检查物资计划价是否与计划本上一致，是否存在调价不及时的情况；关注市场采购价偏离计划价的程度，以及采购比重大的、单价高的物资市场采购价格变动趋势，为计划价的调整提供精确的数据资料；订正收入、支出的原因，减少或杜绝订正情况的出现。

三是加强对收付存明细表中数据的关注。首先要养成对表内异常情况的敏感性。稽核人员在期稽核过程中应关注报表中出现的异常变动及时发现，并分析查找原因后予以纠正，不影响数据的正确上报。例如期初期末余额的较大变化，上月估价入库与本月估价入库的较大变化，调价的出现是否有公司价格科的通知，订正收入（付出）出现较大金额等，此类情况的出现都应引起高度关注。其次要关注部门之间数据的核对。一直以来约定俗成的以专业科室稽核数据为主，各驻矿站数据与总库稽核数据一致，如果不一致，整个公司汇总的结果会是期末库存不实，若次月调整理的话尚可。再次个别单位因稽核人员请假或者疏忽，调价时间与公司其他部门不一致，容易引起价差反应不及时，不利于数据分析和公司财务方面的统筹安排。

四是对稽核报告中数据的关注。稽核报告是按十类对物资的收付存情况进行了细化，从该表上我们可以看到各类物资库存结构是否合理，储备占用情况，期内流转情况，能适时发现问题，及时建议相关部门做相应调整，优化资源配置。

（三）强化培训，提高稽核人员综合素质

一是加强业务学习。稽核的工作性质决定了稽核人员不仅专业知识扎实，更要对所有流程运作知识全面掌握，而且具备一定的超前防范意识和丰富的实务操作经验。这就要求稽核人员在实际工作中首先具备一定的专业素质，同时要不断加强业务学习和对新政策新制度的把握。

前期物业工作要点篇（8）

物业管理早期介入的必要性

笔者对近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景湾一二三期、鸣翠谷、蓝天城A期、和谐家园、向阳坡二三期、凌波三期及朗馨园等物业小区房屋及其配套的供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施的实物及资料进行查验分析。通过资料分析可以看出查验过程中存在的主要问题：1、保修期内维修保修项目不及时或不落实；2、应向物业服务企业移交的资料不全（特指影响物业企业正常接管验收必须接管的图纸资料、设施设备资料和技术资料)；3、部分物业设施存在设计和施工质量缺陷（例如：①室内热水管弯曲变形；②厨房、卫生间没有设计防水层存在渗漏水隐患；③电梯底坑积水存在安全隐患；④小区内道路开裂下陷；⑤外墙渗水及室内墙面开裂；⑥排水管断裂、下陷及管道沟渠排水不畅通)。2010年6月，我公司在安宁兰苑项目的早期介入过程中，发现该项目地处城市边缘地带，东南边地段树木杂草丛生，环境恶劣，为此，我们向建设单位提出以下几方面的建议：1、安装安防监控系统；2、安装车辆管理及人行门禁管理系统；3、增加综合管理楼及会所；4、单元门前安置单元雨棚等。由此可以看出：物业管理公司的早期介入，可以对物业项目的建设质量、设施功能和后期物业管理的服务质量产生极大的促进作用。主要表现在：1、开发项目的设计、施工缺憾可通过物业管理早期介入弥补；2、新技术、新设备的大量使用需要物业管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物业管理早期介入有利于提高物业建设质量；5、物业管理早期介入可以为物业竣工验收及承接查验打好基础；6、为物业管理的服务质量奠定良好的基础。

早期介入的时机及形式

前期物业工作要点篇（9）

预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 计 划 进 度

序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注

第一阶段 物业服务早期介入(初期)

1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据

5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案

7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案

8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案

9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.

11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.

13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作

14 开盘期间物业办公设施设备的购置

15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求

17 热情迎接项目开盘

18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)

20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.

24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准

27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作

29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务

31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

32 完成项目保洁开荒作业

33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案

35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷

37 入伙的资料进行分户装放和编号

38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排

39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)

40 入伙流程的模拟程序

41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商

42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

43 召开全体员工会议

44 热情迎接业主入伙

第二阶段 物业服务早期介入(强化期)

正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)

前期物业工作要点篇（10）

我国《物业管理条例》明确规定，对住宅类开发建设项目，开发建设单位必须通过招投标或委托等方式确定前期物业管理公司，加强对开发项目的前期物业管理。加强开发项目前期物业管理，是解决后期业主与物业管理公司矛盾纠纷，提高开发项目物业管理服务质量的重要措施，因此，开发建设单位在开发某个项目的同时，有必要科学选定前期物业管理公司，加强前期物业管理。

一、前期物业管理的基本定位及重要性

1、前期物业管理的基本定位

前期物业管理是指房地产开发项目开始建设或房屋售出之日起，在小区业主委员会正式成立并与物业管理公司签订正式《物业管理合同》前，开发建设单位委托或选聘物业管理公司提供的物业管理服务，也可以表述为住宅开发项目在销售阶段提供的物业管理服务，是开发商向购房者提供的过渡性物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动的起始阶段，是实施物业管理的重要环节，我国的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》在对前期物业管理定位时，指出前期物业管理是由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

2、前期物业管理的基本内容和重要性

前期物业管理主要包括以下内容：一是做好各方面查验和准备工作。开发建设单位要配合确定的物业管理公司对住宅项目进行承接查验，办好承接查验手续，对住宅小区整体建设布局情况进行了解。同时，服务业主做好新房验收工作，派出技术人员与业主一起看房，检查门窗、水电、地面、墙壁质量状况，及时记录存在的问题，特别是要与业主一起进行蓄水试验，防止后期因人为破坏造成损坏而推卸责任。二是配合物业管理公司搞好入住装修和前期卫生保洁管理。要在业主正式入住装修前制定周密工作计划，将业主守则等张贴出来，引导业主严格执行。前期物业管理处于入住装修阶段，大量装修垃圾产生，要划定专门地点对垃圾进行集中堆放，及时进行降尘和清运，并加大宣传引导和监督力度，杜绝乱扔垃圾等问题出现，还要在该阶段适当增加保洁力量，加大卫生保洁力度。三是做好前期安全防范和关系协调工作。前期物业管理阶段住宅小区人员多且杂，安保设施未完全到位，要做好进出小区人员登记工作，装修人员要凭证进出，并做好进出小区车辆管制和疏导，维护小区良好秩序。前期物业管理矛盾纠纷比较集中，包括房屋质量问题、购房合同问题、设施配套问题及安全秩序问题等，对此，要以前期物业管理公司为主、建设单位积极配合，分类解决存在的问题，协调好各方面关系，创造稳定和谐的小区氛围。

通过前期物业管理包含内容，可以看出开发建设单位在前期物业管理中承担着一定任务，做好前期物业管理是服务业主顺利入住、解除后期物业管理矛盾纠纷的重要阶段，对后期物业管理工作及房屋销售工作关系重大。

二、房地产开发单位加强前期物业管理的对策措施

1、做好前期物业管理公司招标工作

开发企业要提高对前期物业管理的重视程度，实行监管分离模式，加强市场化运作和招投标制度学习，树立招标选聘前期物业管理公司意识，积极通过招标选聘具备一定资质的物业管理企业开展前期物业管理活动。要强化招投标备案制度，明确招投标流程，健全公平、公正、公开的竞争市场，避免出现私订协议、虚假招标等情况，并对参与投标的物业管理公司进行调查，避免出现资质不符、恶意杀价等问题，选出价格低、服务好、资质高的物业管理企业进行管理。

2、签订服务合同明确权责义务

物业管理服务合同是对管理事项、收费标准、服务标准、合同双方权责义务、合同期限及违约责任等内容签订的具有法律效力的约定，是明确开发企业和物业管理公司权责的重要法律文件，要按照《物业管理条例》等规定签订规范有效的物业管理合同，明确各方权责，避免建管脱节、重建轻管等问题。开发企业要依据《物业管理条例》、《合同法》等规定，结合具体建设项目管理事项，在充分尊重物业管理公司利益的基础上，合理合法签订合同，尽量细化违约责任条款，将合同细节予以明确，防止在前期物业管理中物业管理公司推诿扯皮、履职不到位等问题，影响业主利益或房产销售。具体实施中，要与物业管理公司做好物业承接验收工作，实现明确的权责移交。要明确物业管理公司承接物业后的共用设施设备，在建设好公用配套设施后，明确公用设施用处，减少后期物业管理公司和业主围绕设施设备归属权的矛盾纠纷。

3、制定完善物业管理业主临时公约

在住宅销售前，开发企业要在做好销售工作的同时，按照有关规定制定内容具体、可操作性强、权责明确的业主临时公约，在房屋销售中向业主明确说明，让业主明确自己应该遵守的条款，保证业主共同权益。开发企业要加强与前期物业管理公司的沟通交流，将业主临时公约等事项明示，辅助物业管理公司进行科学高效的物业管理，引导各方共同维护业主合法权益，督促业主履行应尽义务，同时对业主的违约事项要进行一定的责任追究，促使业主更好地遵守公约，维护小区良好的物业管理环境。

4、督促物业管理公司履行职责

建设单位在做好招标、签订前期物业管理合同后，要督促物业管理公司按照合同约定，提供相应服务，避免出现“质价不符”问题。要协助物业管理公司应用好物业管理用房，为开展高质高效的前期物业管理提供保障。同时，要制定完善物业维修资金管理等制度，制定严格的审批和执行流程，切实保障业益。

三、结论

综上所述，前期物业管理关系到业主切身利益和开发项目的销售，开发企业要高度重视这项工作，在明确前期物业管理定位和重要性的基础上，重点做好对物业管理公司的选聘、督促和服务，协助和监督物业管理公司高质量的实施前期物业管理。

参考文献：

[1]陈洁.浅议物业服务企业与业主间纠纷问题及应对措施[J].法制与社会，2011（20）.

前期物业工作要点篇（11）

一、活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战

1.机遇大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持舒适的生活环境，并有效地保养大厦的公用地方及设施。良好的大厦管理能令大厦洁净、安全及和谐，并能为大厦提供保安措施，改善业主及住客的生活质素，也会提升物业的价值。从活化工厦为物业管理带来的机遇来看，包括如下内容。一是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求高，更何况目前不少工厦已空置。二是活化工厦能够提供更多的物业管理介入机会。活化工厦模式能够拆除更新原有建筑物，合理化住户安置，改进大厦公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。详细内容应包括土地使用的改变计划、地下与地上公共设施、设备的更新、现用户的迁移安置、区域内旧屋的拆除等。因此，工程涉及方面极广，这些内容值得探讨，并与物业管理服务业密切相关。三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。具体反映在两个方面：业主对生活环境品质要求会逐渐提高；政府与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识，物业管理市场未来成长空间极大。2.挑战一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供应，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：物业管理在商场及办公楼的市场增加；管理费或许有下调压力；物业管理人才的需求将增加。二是当前物业管理技能的不足。国内物业管理公司规模仍太小，人员素质参差不齐且易流于恶性竞争，难以提升整体服务品质；缺乏教育体系及培训体系；目前的诸多法律很难适应时代的发展，有必要进行修订，从而确保构建起符合活化工厦需求的物业管理相关法规；目前物业管理服务人员证照制度有待加强，需根据国外经验，建立我国完整的物业管理人员证照制度；目前物业管理产业缺乏资料库的建立，导致该产业发展的基本资料不足；进入市场门槛低，并且退出该行业也没有太大障碍。

二、应对活化工厦的物业管理新举措

1.加大活化工厦前期阶段的介入目前，物业管理缺乏完整性整合系统，在活化工厦前期规划阶段全权由建设公司主导，建设公司与建筑规划设计人员很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便。因此，物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期介入，从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，并提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。具体来看，涉及到如下内容。一是前期设计介入。如果物业需要专业、有系统经营及具高度整合等特性，则在规划设计时期，物业管理就应当介入，从业主使用和物业管理的角度出发，参与活化工厦规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计每个细节，使活化工厦完成后，更能发挥其功能，并且可以有效地避免因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。二是前期管理介入。物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先应对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们了解本阶段的工作重点，经常与业主取得联系，加强对业主应用的监督指导，对应用中暴露出来与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并与开发商保持密切的联系，或者经建设公司授权，代表建设公司与施工方联系，使暴露的问题能在活化工厦公司尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。三是使用管理。物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。目前我国活化工厦前期规划阶段多全权由建设公司主导，引入物业管理公司进入较晚，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便，因此如何使建筑公司与物业管理公司的相互搭配得宜，并与使用者的使用、管理需求相符，使得物业的寿命得以延长使用为主要的重点。2.搭建活化工厦物业管理数据库一是期望官产学研方面的不同组织共同建构活化工厦整体物业设施维护与管理数据库（DATAWAREHOUSE）与资料挖掘（DATAMINING）技术。为使物业设施维护与管理的知识创新与探索的基础应用，并以此基础发展出具有智能化设施维护与管理信息系统，提升服务品质与效率，打造能够体现高科技的工厦物业设施维护与管理服务品质与生活。二是物业或资产设施维护与管理信息系统未来发展方向，应确保管理信息系统能采用企业资源规划（ERP）模块进行规划。结合不同产业类企业资源规划（ERP），强化管控机制，从而以期能在设施维护与管理领域架构一套完整的信息服务平台，深化技术、信息、服务共享的契机，以达成相应的管理目标。另外，需发展互动式数字技术资料库，有效运用设施维修资料库，逐步建立GIS互动式数字技术资料库的架构，通过文字、图形状态提供维护使用人员更完整维修技术指导知识，除可有效缩短技术指导知识等待时间，且减少维修过程误判的比率，并借以提升使用人员工作效益及延长设施寿命。三是发展互动式节能技术资料库，借助资料收集及监视控制设备（SupervisorControlAndDataAcqusition,SCADA）汇整设施的运转状态，并与物业设施维护与管理信息系统内建运转值进行自动比对。比对结果提供物业设施管理人员决策!有效执行设施设备的节能策略及预防保养策略，以达到延长设施寿命及减碳管理目标，创造绿色生活环境。3.规范化的管理理念与思维创新一是规范化的管理理念。在给顾客提供的各项服务应必须明确各自的责、权、利关系，即让顾客提前知晓，同时又保证了自身的服务质量，从而提高了工作效率。实施规范化管理，是企业发展的目标和市场经济发展的必然规律。因此，物业管理企业必须明确贯彻并规范管理的理念，遵循市场规律办事，不投机不取巧，踏踏实实，使服务过程规范、透明，建立一个公开、双向的沟通渠道，敢于将自己的工作明确地展示给顾客。二是创新思维。物业管理公司时刻要有危机感，有压力感，正确认识自身及所处的环境；所谓“做正确的事比把事情做正确更重要”，就是正确处理好战略和策略的问题，凡事都要有一个正确的立足点；所谓“今天的方法就是明天的问题”，因而还要有一个创新思维的问题，要关注形势的发展，根据外部环境的变化，不断调整工作方法，完善工作程序，避免僵化。综上所述，随着经济的区域化发展进程的加速，我国许多地区的工业大厦都被遗弃。因此，从多个角度着手，进行工厦活化十分必要。文章重点分析了当前工厦活化的主流政策和实施，并探讨了活化工厦对当今物业管理带来的机遇与挑战，最后给出了在活化工厦背景下，有效提升物业管理水平的措施，以期为活化工厦在我国某些地区的开展提供必要的借鉴与参考。

作者：郑洁 单位：上海信谊物业经营管理有限公司