土地产权中城乡规划的改进思考

本文出发的研究点基于土地产权具有的视角，深入解析谈论城乡规划在编制、管控和执行过程中遇到的矛盾和问题，并且依照实际情况得出改善和优化的建议和意见。

1土地产权与城乡规划

1.1城乡规划本体中对土地产权的解释

城乡规划是当地政府部门开展对于城市乡镇空间建设布局的一种宏观规划和干预，强调了集中、高效、科学合理的利用城市乡镇土地资源，保护珍稀的土地资源，改善优化人为居住环境，为体现和维护社会公平公正的重点保证。而城市乡镇利用对土地资源的调控和规划来宏观的干预土地发展的区域、规模大小、使用类别和时间顺序等，同时加强对于土地开发的用途、开发方式和力度、建筑形式和景观设计的宏观管控。这不光只是单纯的涉及到土地产权的公开管理，还涉及到土地资源的管控和干预。我国在对土地所有权就有明显的定义的，体现都是为当地的政府部门具有土地的合理开发和管理的权限，利用土地集中的征收开展对城乡土地所有权的再次分配的权限，是依托于土地资源使用的一种权利和对应收益宏观分配的保障。土地开发权的实质理论是基于土地资源的使用接触中，充分应用所具备的权利，作为政府确保并维护公共利益进一步管理土地使用者过度开发，所采取的权益，针对城乡规划而言优化了土地价值。针对现有的土地资源影响规划机构可采用合理方式进行规范化，引导对土地的正确开发与应用。因此，城市乡镇针对土地资源采取宏观规划、调控、安排与使用，在实际意义来说都是均是属于以土地权利为主的宏观调控模式。

2基于我国土地产权的城乡规划改进思考

2.1城乡规划理念：平衡产权保护与公共利益的关系

城市乡镇规划的宏观调整不只是对于土地资源使用包含的性质、强度等基于物质角度的考虑，而是一类更加注重权益变化的体现。城乡规划长久以来都是被当做一种可以均衡公共利益的调节手段，但是现阶段在规划的执行过程中还是要考虑到技术手段的实施是否可以有效的调度社会资源和土地使用权。城市乡镇规划的实质意义就是在于供应公共抉择和公共服务为优先，在众多层次社会理论的均衡过程中，有效的体现出规范、调节和监督的作用，更好的保证公共利益的最大提升。规划的执行要从社会资源的均衡开始，把社会公共利益和土地使用产权相结合，促使公众人群的加入，尽一切可能规避因城乡规划带来的个人利益损害的出现。平衡理论就是说利用博弈的基础来保证实现公民具有的权利和义务，既可以有效的防范公平权利的过度使用，又可能防止行政权的过度使用。避免片面单一的重视公共利益，忽视社会经济发展的均衡，而过于集中的产权保护又会减缓城市功能建设的速度，所以要在二者之中找到最适于的点。

2.2城乡规划编制：实质内容和程序的科学化、法制化

城市乡镇制定的规划方案除了需要斟酌建筑的建设组合与景观环境建设的相关条件，还要保证在基于土地产权的条件下，综合考虑到掌握土地权利者在未来前景中是否具备发展实力。但进行城乡规划需要综合性预测政府的财政征收能力、财政实力与基建设施能力，考虑到土地使用者可以出现的全部清空，譬如，制定的地段筹划阶段有无出现具体的而变化，或发生什么变化，详细时间、附近产值受到的影响情况等。对已经成立的区域，要综合考虑到现状，特别是现存土地产权间存在的相关性，需要清晰的确定地权产权，研究目前城乡发展中结合产权格局后表现的功能，并且分析在未来的利弊，同时在土地的二次开发与利用过程中，获取到土地使用人的意见，规避一切由于对权利造成侵害事件发生；同时针对全新的领域应当开发充分应用，将产业类型、建筑设计与开发强度等多方面的信息揭露，将接下来的招商引资工作做好，进一步明确投资主体后要开展上述工作的宏观调整和改善，并赋予更加明确的规划方案和章程。

2.3城乡规划管理：探索不同类型土地使用权的规划管理方式

针对土地本身的掌控城市乡镇规划指出，需掌握所有权，同时与我国土地使用权利出让持续相关，进一步促进该行业的综合性规划与落实。土地使用权的出让利用土地合同实现，把规划管理部门的具体细则和要求融入到土地的开发，并实践，确保规划可进一步完成，与此同时制定了新时代城乡规划的策略。（1）土地出让权利的确定要适应和有效体现出城乡规划的细则要求，并且同时满足法律具体的相关要求，合同条款清晰明了，内容具体全面，易于操作；（2）土地资源的开发使用管理及出让都要执行以合同为保证，不能随便添加、修改、删除任何调节，包括追加条款；（3）要宏观的基于公开公正的角度上进行土地产权的管控监督工作，依照法定程序展开透明有效的干预制度，建立监督管理的体系，并利用法律制度对所有利益主体进行约束和制约。

3结语

基于目前我国城乡土地产权的分离、产权结构体系、二元制度方面的混乱和难以界定的前提下，城市乡镇合理的编排、管控与落实均存在大量的难题与迷惑，但城乡规划阶段需要确保制度系统的效力基础中，平衡产权保护与公共利益间现有的内在相关性，使规划建立趋于科学性、合理性以及法制化方向，探讨各个原则体制中采用的土地使用管理策略，慢慢的创新规划制度与体系，更好的实现土地的宏观调控和使用。与此同时，城乡规划的产权分离方式就是基于土地资源流动运作的创新，这一方式的改革试点已经在我国部分城市开展执行。产权创新设计主体可以让土地资源提升原有价值，实现经济价值的巨大提升，另外可以有效的吸收外部资金的流入，帮助农民稳固获得收入。在多种模式、方式的管控和调解下开展的规划深化改革对我国土地产权的健康发展提供了安全保障。