按揭房贷贷款公证书大全11篇
时间：2022-03-24 23:35:10
按揭房贷贷款公证书篇（1）
关键词： 房地产 按揭
一、建立按揭当事人利益均衡保护机制
（一）关于按揭人转让债权、债务的法律规制
传统民法认为，债务转移时，债务人必须征得债权人同意，而债权转移时，仅需通知债务人即可。按揭人对其债权债务进行转让时，涉及开发商和银行以及楼花预售与楼花按揭两种法律关系，按揭人在与开发商的楼花预售合同中是债权人，而在其与银行的按揭合同中则是债务人，他对债的转让就包括债权转让与债务转让两种。
按揭人的债权转让，俗称“炒楼花”。是指预购人将未竣工交付的商品房再转让的行为。炒楼花本质上是房屋期货买卖，楼花再转让与我国房地产市场的发育情况息息相关，故立法机关未明确予以允许或禁止。从理论上讲，楼花再转让符合法律规定的，因为其本质是转让购房合同债权，所以不必征得开发商的同意。实践中，根据最高人民法院规定，预购方在预售方实际交付房屋前将预售商品房转让给第三人的，符合法律政策规定的，应予准许。但是在楼花按揭中，由于购房人已将其在预售合同中的权利移转于银行作为贷款的担保，如果楼花转让，就使其担保的效力受到影响，从而引发多种风险。所以设定按揭的楼花转让应该受到限制。按揭人须经按揭权人同意方可转让。为保护按揭权人的利益，法律应规定，按揭权人有权就转让楼花所得价款提前受偿。对于转让楼花价格明显低于实际价格，按揭权人有权予以制止，否则转让无效。另外因楼花按揭是需要登记的，因而其转让亦应经过登记才显公平。
按揭人的债务转让，是指按揭人将其对银行的承担的贷款债务转让给他人。此时，按揭人必须征得银行的同意，因为购房人在按揭中不仅用其楼花所有权期待权作保证，而且还有信誉担保的成分，银行给予购房人按揭贷款是基于对购房人良好信誉的信任。同时鉴于开发商又系购房人的保证人，这种债务转让会与保证人的保证责任产生联系，为了保护保证人的利益，《担保法》第 23 条规定：“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。”这说明借款（购房）人在转让其债务时，除应征得银行的同意外，还应取得开发商的书面同意，如未经开发商的同意，则其转让行为虽能成立，但开发商就其转让后的债务不承担保证责任，这必将给银行的预期利益造成极大的威胁。
（二） 完善房地产按揭登记制度，增强按揭交易安全
不动产登记法上，除物权法上权利得为登记权利外，尚有债权请求权或物上请求权登记制度，即所谓预登记或异议登记制度。德国民法称为异议登记，预告登记；日本称预登记及假登记。预登记，是在当事人所期待的不动产所需的条件缺乏或尚未成就时，即权利人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而允许进行的登记。预登记的效力是：保全作用，即保全请求权人取得不动产物权的优先权。预登记制度是为保护尚未成立物权的权利，而将物权公示手段适用于债法上的请求权，并使得该请求权具有对抗第三人的物权特有效力的保全措施。预登记制度，可以说是物权法原理向债权法领域渗透或扩张，通过预登记，债法上的请求权也有了对抗第三人的效力，即不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。
我国目前对买卖期房实行了预售、预购登记制度，在实践中得到了很好的执行，此种预登记对商品房预售关系的稳定具有积极意义。但是对预售商品房按揭登记的有关规定却没有很好地贯彻执行，其根源仍在于将按揭视同为抵押，虽然《城市房地产抵押管理办法》对预售商品房“抵押”登记作了规定，但在实践中登记主管部门往往只对取得了产权证的现房办理抵押登记，重视现房抵押登记而忽视了预售商品房按揭登记。如此导致了预售商品房按揭的效力处于不确定状态，不利于按揭法律关系的稳定和对按揭权人的保护。
笔者认为，商品房预售登记（确认债权，即所有权的请求权）对于商品房产权登记（确认物权，即所有权）来讲是预登记，那么预售商品房按揭登记（确认债权担保，即以所有权的请求权设立的担保）对于商品房抵押登记（确认物权担保，即以所有权设立的担保）来讲也应视为预登记，我们完全可依据预登记的基本法理，对预售商品房按揭登记作出合理的规范。如此一方面可以有效保护按揭权人对房屋期权的担保权益，保障按揭交易的内部安全；另一方面，按揭登记使按揭权公示，能够警示不特定之第三人慎为任何针对按揭标的之交易行为，因此对强化按揭交易的外部安全亦有积极意义。预登记制度使权利人的请求权获得充分的保护，权利人即可大胆创设债权、物权，从而促进交易的发展，其动态安全亦可获充分的保护。
二、建立房地产按揭贷款风险防范机制
在房地产按揭中，因贷款一般需要相当长时间才能付清，这期间存在着因按揭人的资信情况、偿还能力、房屋破损等许多难以控制的风险。
（一） 担保物风险及防范
所谓担保物风险，是指作为贷款担保标的的房屋从实物形态上不能有效存续或从权利形态上不能使抵押权合法生效而导致的贷款风险。主要包括：
1.由于开发商的原因导致房屋未能竣工交付的风险。贷款银行要加强对按揭款项使用情况的监管，加强对项目工程进展状况的关注、监督，坚持由每个项目的专管员定期对工程进行实地考察，对工程进度与用款情况是否协调一致作出评价，发现工程有延期甚至“烂尾”的可能时，及早采取防范措施。可要求开发商将包括土地使用权在内的整个项目抵押给按揭银行。如此一可防止发生在建工程与售出房屋重复抵押的问题，二可约束开发商，防止其将全部权利变现后中断开发。
2.因不可抗力、意外事件而导致抵押物灭失的风险。
为防范此类风险，银行在与借款人签订抵押贷款合同时，应要求借款人对抵押物购买房屋保险，以贷款银行作为第一受益人，在贷款本息偿还之前，保险单由银行占管。发生不可抗力导致房屋实际灭失时，贷款银行作为抵押权人，对保险赔偿金行使物上代位权而优先偿付自己的债权。同时借款人也因购买保险而将不可抗力风险转移给保险公司，从而免除了向贷款人的偿债义务。
3.担保物的合法性风险。抵押物的合法性风险是指担保物不符合有关法律规定而使担保无效的风险。这类风险常见的情况有：一是用于抵押的房产权利证件系挂失、伪造或变造；二是将已设立过抵押的房产超范围再次抵押。三是未经房产权利人授权，擅自抵押他人房产。此类风险的防范，主要有赖于房地产主管部门严格依法行政，加强对抵押物的登记管理，主要应着重于以下两个方面的工作：一是审查该项房地产是否符合进入市场抵押的条件；二是审查该项房地产权利证照文件与权证存根及有关档案记录内容是否相符，在此基础上，将有查封扣押、列入拆迁范围、挂失补证的房地产信息输入微机进行系统管理，以防不法之徒利用管理上的漏洞进行欺诈。此外，还应建立抵押房地产的产权证书验证制度，由产权管理部门对抵押的房地产证书进行审验，并出具书面的验证结果，此举可有效杜绝伪造、变造房地产权属证书的消极影响。
（二） 开发商骗贷风险及防范
在房地产开发经营过程中，对资金的需求量往往超出开发商的实际融资能力。有的开发商在直接向银行融资有困难的情况下，便会采取一些不当手段骗取银行贷款。其中，最常见的是开发商以虚假销售的方式套现。开发商与“买房人”签订虚假“购房合同”,出具虚假的首付款发票，由“买房人”出面办理个人住房贷款手续。在贷款转到开发商帐户以后，“买房人”并不会按约履行还贷义务。而且，开发商利用这种手段套现时，所卖出房屋往往是面积大、价格高、朝向差的滞销房屋，而且有时甚至在房屋价格上大做文章，在房屋正常销售价格的基础上擅自加价，已回收其向“买房人”支付的好处费。这种情况下，开发商等于是把房屋高价批发给了银行，银行在处置房屋时必然会因房屋的质次价高而遭受损失。
防范开发商套现的风险，贷款银行应注意：首先，在对一个新项目提供按揭时，应留存该项目的所有合法证件、证明和销售基准价格，便于日后对同一项目中房屋销售价格的比较。对售价不合理的高于其他同类房屋的情况，要加强审核力度，可要求这类贷款申请人补做房屋价格评估并作必要说明。贷款银行认为不能合理解释房屋差价的，或售价过分高于评估价格的，可不予贷款或按评估价格确定相应贷款额。其次，应加强对贷款申请人的资信审查工作，对其工作单位、收入证明、预付款情况重点审查，进行必要的调查核实。最后，银行对购买豪华别墅、一人购买数套房屋等易于发生开发商套现情况的贷款申请案要注意适用有关政策，对不符合扶持居民个人购买自用住房原则的申请案，要严格控制放贷。
三、流动性风险及其防范
（一）流动性风险含义
流动性风险是指贷款人持有的住房贷款或资产债权不易变现而可能遭受的损失。这种损失可从两方面来看，一方面是贷款人因住房贷款债权不易及时变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，另一方面是住房贷款债权不易及时变现，而在存款人挤提存款或贷款人的其他债权人要求其清偿债务时出现资金周转困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产、倒闭。
住房贷款是一种零星性的贷款，借款人一般要求比较长的还款期限，而且具有很强的地域性，违约风险也比较大，所以，在没有担保和其他债权保证的措施下，住房贷款债权的转让是相当困难的。与一般金融资产相比，住房贷款的流动性风险是很大的。
（二）防范流动性风险的主要途径
1、政府支持开办按揭贷款二级市场。即贷款人可将贷款债权自由转让及利用抵押权为担保发行债券融资的市场。二级市场的主要作用是转移一级市场住房抵押贷款机构所承担的各种风险。发达的住房抵押贷款二级市场不仅可以提高住房贷款的流动性，使贷款人转移违约风险，而且还有利于形成全国性的住房贷款市场，从而使各地住房贷款的条件、利率等趋向均衡，促进住房贷款业务的规范发展。住房贷款二级市场的发展是住房贷款一级市场发展的重要条件，而二级市场的发展离不开政府的支持。政府可以通过以下方式支持二级市场的发展：①制定和实施住房贷款法规，促使住房贷款的标准化，为住房贷款债权的转让提供有利条件；②通过向住房贷款提供担保或保险促进住房贷款同质化，降低信用风险，从而提高住房贷款债权的流动性； ③举办政府所有的从事二级市场业务的机构通过其参与二级市场来活跃市场，推动二级市场的发展。二级市场发展起来了，会拉动一级市场的发展，政府支持二级市场的发展实际上就是支持一级市场的发展。
2、按揭贷款债权证券化。按揭贷款债权的顺利转让必须借助于一定的金融工具，而最为规范、便于流通的首选工具便是证券。由于现行金融政策不允许银行自营证券业务，所以在制度设计上，贷款银行不能直接以贷款债权为担保发行证券。可考虑借鉴香港的经验，成立类似“住房贷款证券公司”的中介机构，贷款银行可将贷款债权出售给该证券公司。该中介公司为了能够源源不断的买进新的按揭贷款债权必须要有充分的资金支持，其资金来源主要是向投资者发行按揭贷款债券，该债券应当能够在证券交易市场自由转让。融资体制由住房一级市场与二级市场有机结合，不仅能充分调动社会的潜在资金，保证各类公众投资者有利可图，在投资热潮中使得住房建设资金来源广泛，而且也使贷款银行在特定的融资形式下，通过多环节、多形式的资金交易，即期限、权限和利率的市场转换，达到延长住房信贷期限、降低经营成本、减少债务风险而最终获利的目的。
四、政府举办住房贷款担保机构，综合防范贷款风险
如采取上述措施仍不能有效防范上述风险时，就需要借助政府的力量加以解决。可借鉴国外的成功经验，由政府举办住房贷款担保机构。担保的方式有二：一是由该机构为借款人提供信用保证，二是该机构以较低的费率提供住房贷款保险，供借款人或贷款人投保。由政府举办住房贷款担保机构，可以起到多方面的积极作用：
第一、经由政府机构担保，信用风险大大降低，可以刺激营利性金融机构增加对中低收入居民住房贷款的发放，并提供条件更优惠的贷款；
第二、经由政府机构提供保险，使一般商业保险机构不愿承保的风险得以有效控制，个别性的住房贷款质量趋于同质，同时由于信用风险降低，从而也有利于贷款债权的转让，降低住房贷款的流动性风险；
第三、政府保险机构可以只收取较低的保费，从而鼓励借款人或金融机构投保并进而促进金融机构增发住房贷款。第二次世界大战之后，在加拿大等经济发达国家，因有政府举办的 住房贷款担保机构提供贷款保险，极大刺激了金融机构向普通居民发放优惠的住房贷款。
参考文献:
[1]王泽鉴·民法学说与判例研究·北京:中国政法大学出版社, 1998
按揭房贷贷款公证书篇（2）
业务品种及相关介绍
房屋抵押贷款（30年、贷款额度可循环支用 额度1000万）
房屋同名转加按揭（分期房可二次抵押贷款）
二手房买卖按揭/转按揭贷款（8成30年）
车房质押贷款（央产、分期无本、使用权、全款、分期、远郊区县均可办理）
公司名下产权房抵押贷款（写字楼、公寓、底商、别墅均可办理）
中小企业无抵押贷款（无需任何抵押物）
个人信用贷款（无需任何抵押物）
具体收费标准
附件
各行收入证明
各行利率表
保险费率表
公司业务简介：
中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。
（二）具体业务品种及介绍如下：
一、房屋抵押贷款、助业贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明；
抵押房房产证（如成本价房产提供原始购房合同）。
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、抵押房产类型：商品房、成本价房、经济适用房、公寓、别墅、底商、写字楼、商铺。
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批做抵押登记客户到我公司领款
6、贷款年限：抵押贷款1-30年 。
7、房产建成年代：78年以后房产均可办理。
8、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
二、同名转加按贷款
1、借款人所具备的条件：
有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；
借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。
2、提供资料：
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
婚姻证明 （已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明）
借款人是外地人的提供《暂住证》
借款人《房屋所有权证》产权在抵押当中的需贷款行提供《余额证明》（加盖银行业务章）
《原购房合同》及购房发票或收据《银行抵押合同》、银行打印月还款明细表
借款人及配偶收入证明；
以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。
借款人资信证明材料（包括《汽车行驶证》、《房产证》、《存折》《存单》、《股权投资凭证》、《毕业及学位证书》、《职业资格证书》、《职称证书》等；非必需提供，但提供有助于审批通过）
3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。
4、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押
5、具体流程：
收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批还款解押做抵押登记客户到我公司结费放款
6、贷款年限：
在他行已贷过的年限+现申请贷款年限≤30年
房龄+贷款年限≤35年
7、房产建成年代：房龄不得超过25年
8、还款方式：
等额本金（递减）、等额本息、按期付息到期还本（仅限于贷款年限一年下且贷款额50万元以下的）
三、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款
1、借款人（买房人）所需提供的资料：
二手房买卖合同或协议
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
借款人婚姻证明材料（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提借助死亡证明）
购买经济适用房时需提供有效期内的经济适用房审核表
购房首付款发票或收据
借款人及配偶收入证明
借款人工作单位营业执照副本复印件并加盖公章（私营企业必须提供）
借款人委托他人代其签署相关法律文件的《授权委托书》原件及公证机关出具的《公证书》原件。
以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。
借款人资信证明材料（包括但不限于汽车行驶证、购房发票、房产证、购房合同或发票、存折存单、银行出具的存款证明、银行工资记录、股权投资凭证、俩券投资证明、毕业及学位证书、职业资格证书、职称证书等；非必需提供，但提供有助于审批通过）
2、卖房人所需要提供的资料：
二手房买卖合同或协议
借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）
借款人及配偶户口本
卖房人婚姻证明（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明或户口簿中婚姻状况注明丧偶）
所交易房产的产权证
所交易房产为非商品房时所需提供的资料：
为成本价购房、标准价购房、优惠价购房时需要提供原始购房合同，如原始购房合同中明确写明，原始售房有优先购买权或出售该房产的收入归原始售房方所有等特殊条款的必须要提供原始售房方现已不存在的情况可填写《出售已购公有住房声明》
为中央产权房时需提供《央产在京单位已购公房上市出售房登记表》
为经济适用房时需提供原始购房合同，购房年限不足五年的出售时不得高于原购房价格
按揭房贷贷款公证书篇（3）
相关说明：
1、一般缴纳定金认购开发商的物业，并签订“认购协议书”后7天内缴纳首期房款，同时签订《商品房买卖合同》，此时，认购协议作废。之后交齐按揭所需材料，即向银行申请按揭贷款，银行审批合格，签订《按揭抵押贷款合同》，贷款便可放下，贷款放下后一个月即开始月供。
按揭房贷贷款公证书篇（4）
一、《婚姻法解释（三）》的新规定
在《婚姻法解释（三）》出台之前，关于婚前一方按揭购买房屋在离婚中的处理缺乏统一的规定，各地法院的处理不一而足，造成了相同情形在不同的法院有不同的判决的情况，在实务中引起了较大的争议。
《婚姻法解释（三）》第十条规定："夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。"该条规定起了定纷止争的重大意义，也较好地处理了当事人的意思自治和法律的强制性规定的关系。在离婚时，先由双发协议解决，尊重双方的意思自治，只有在达不成协议时才判定归房产登记一方所有，体现了法律的强制性。然而针对这条规定本身是否合理又产生了很大的争议，下面就该条规定是否合理作一分析。
二、法理性质分析
1、房屋产权证书取得时间与财产性质的关系
判断《婚姻法解释（三）》该条规定的合理性，首先要解决的就是房屋产证取得时间与财产性质的关系，主要争议点在于婚后取得房屋产权证书究竟该认为房屋是夫妻共同财产抑或是登记人一方的财产？
许多学者认为既然按揭房屋的产权证书是在婚后取得，那么该房屋所有权就是在婚后取得，虽然房屋登记在一方名下，但是按照我国《婚姻法》婚后所得共有的原则下，该房屋应属于夫妻共同财产。[1]然而，笔者认为不能这样僵硬的适用法律。在我国物权变动采取的是债权形式主义，不动产物权变动基于当事人的债权合意，登记作为一种公示方法而存在。登记的作用在于维护交易安全，保护善意的交易相对人。然而在按揭房屋的归属中，处理的是房屋在夫妻二人之间的归属问题，不涉及房产交易和善意第三人的保护问题。因此，在真正的权利人与登记记载的权利人之间发生权利争执，不动产的公示公信制度将很难适用。[2]在按揭房屋的问题上，一方在婚后取得房屋产权证书是由于其婚前与房地产商签订的房屋买卖合同以及用个人财产和银行贷款支付的行为作为原因行为，其对房地产商关于房屋买卖的所有义务都已经履行，只是由于房屋产权证书并非短时间内可以办下来，这属于房地产商的对待给付问题。在价值判断上，婚前取得房屋产权证书与婚后取得，作为买方一方的义务履行状态都是一样的，所以在法律效果上不应有区别，所以应认定为买受方一人的房产。
最高人民法院的司法解释显然采取的是同一见解，最高人民法院在通报《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》的有关情况的新闻会上发言人发言认为："离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。"最高人民法院的这一见解实值赞同。
2、夫妻共同还贷的性质认定
需要明确一个讨论的背景，本文讨论是基于夫妻法定财产制的基础之上，排除了约定财产制的情形。在法定财产制下，夫妻共同还贷性质成为了一个有争议的问题。有学者认为婚前一方对银行所负债务完全为个人婚前债务，而在婚后夫妻以共同财产偿还贷款，应视为一方对另一方个人债务承担。[3]然而本人认为该观点甚为不妥，兹分析如下：
（1）一方婚前所负个人债务用于婚后家庭共同生活的属于夫妻共同债务，然而该观点未加区分一律认为是个人债务，显失妥当。且在夫妻法定财产制下，由于夫妻财产在婚姻存续期间不可分，夫妻对财产属于共同共有（特殊的归一方所有的财产除外），用共同共有的财产对债务人为给付，似难解释为夫妻一方对另一方为债务承担。
（2）债务承担得为当事人所意定，即债务承担人有权自主决定是否愿意承担债务，债权人也有权决定是否同意债务承担。然而在夫妻法定财产制下，一方用共同共有的财产去清偿贷款，即使另一方没有清偿的意愿，也发生清偿的后果，即另一方无是否愿意承担债务的自由。
（3）如果解释为债务承担，则无法解释为什么在离婚时未分得房产一方可以请求按照夫妻共同财产的规定支付共同还贷部分相应的增值。债务承担可以是无偿的也可以是有偿的，这要视原因行为而定。如果把夫妻共同还贷解释为债务承担，原因行为究竟为何存有疑问。在离婚时，按照民法的"填平原则"，取得房屋所有权一方只需要补偿另一方共同还贷部分的一半即可，至于增值部分不用补偿。如果这样，显失公平，不符合立法价值。
笔者认为，夫妻在婚后用共同财产还贷的行为，应该有所区分。一方婚前按揭所欠债务属于婚前一方债务应属无疑，然而婚后究竟是一方债务或者是夫妻双方债务应视情况不同而有所区别。根据《婚姻法》相关规定，一方婚前所负个人债务用于婚后家庭共同生活的属于夫妻共同债务。所以根据按揭房屋究竟是否属于家庭共同生活，婚前个人债务在婚后分为个人债务和夫妻共同债务，即房屋用于家庭共同生活的，为夫妻共同债务，如未用于夫妻共同生活的，则属个人债务。相应的可以分为用夫妻共同财产偿还夫妻共同债务和用夫妻共同财产偿还个人债务。需要注意的是用夫妻共同财产偿还夫妻共同债务不能得出房屋因归属夫妻共同共有的结论。因为前面已经论及，在婚前一方按揭买房中，在婚前已经向房地产商支付了首付款和银行贷款，对房地产商的给付义务已经履行完毕，婚后仅是向银行还贷，房屋所有权应归属婚前按揭一方，对于另一方进行补偿即可，至于补偿的范围下文会论及。
3、离婚时无房产一方请求有房产一方进行补偿的性质
《婚姻法解释（三）》规定在婚前一方按揭，且房产登记在按揭买房一方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的情形规定了离婚房屋所有权归按揭一方所有后，对另一方应进行补偿。也即另一方对产权登记一方具有获得补偿的请求，关于该请求权的性质实有考究之必要。笔者认为该请求权为不当得利请求权，即未取得房屋产权方请求产权登记方返还其受有的无法律上原因的利益。不当得利指无法律上原因而受利益，致他人受损害，应负返还的义务。在本文讨论的情形中，由登记一方取得房屋，实际上包含了用夫妻婚后共同财产还贷中另一方的财产，其受有利益没有疑问，另外一方因此受有损害也没有疑问，有疑问的是受利益一方受有利益是否为无法律上原因。有人也许认为登记一方获得房屋产权是《婚姻法解释（三）》所规定的，是基于法律规定取得，受有利益有法律上的原因。实际上这种观点是错误的，按揭买房一方之所以可以用夫妻共同财产去还贷是基于夫妻关系的存在，在婚姻关系解除时法律上的原因已经不存在了，所以属于法律上的原因嗣后不存在，其受有的利益应予返还。根据不当得利理论，不当得利的受领人，除返还其所受之利益外，如本于该利益更有所取得者，并应返还。所以离婚时获得房产一方应返还的范围包括婚后共同还贷的价款属于另一方的部分以及该部分的增值。
三、实务中须注意的问题
1、个人财产支付首付款的认定
《婚姻法解释（三）》第十条要求是婚前按揭一方用自己财产支付首付款，在实务中可能会遇到问题，有解释之必要。
（1）按揭一方父母出资应视为按揭一方用个人财产支付首付款。虽然按揭一方父母的财产不同于按揭方的个人财产，然而推究本条规定的"个人财产"本意在于和结婚的的双方用双方的财产支付首付款相区别。所以按揭一方父母出资视为按揭一方用个人财产支付首付款。
（2）另一方也支付首付款时的处理。原则上，《婚姻法解释（三）》第十条的适用要求必须是按揭一方用个人财产支付首付款，否则无该款的适用。然而，笔者认为对于另一方也支付首付款的情形应采用实质性标准，这就排除了不构成实质性的情形，例如，首付款为50万，按揭一方支付了49.5万，另一方支付了5千元，这时候应认为仍属于按揭一方用个人财产支付首付款。这里实质性标准需要法官一定的自由裁量。
（3）另一方借款给按揭方的情形。在日常生活中，通常发生由女方家长借款给男方按揭支付首付款，在这种情形下认为属于按揭一方用个人财产支付首付款应属无疑。然而，有可能发生之后由发生约定借款变为另一方支付的首付款，这时候该如何处理存有疑问。笔者认为应视后一约定发生的时间而有所不同。具体而言，如果变更为支付首付款的约定发生在结婚之前，这相当于结婚双方在婚前共同支付首付款，应无《婚姻法解释（三）》第十条适用之余地。如果变更为支付首付款的约定发生在结婚之后，仍应认为婚前按揭一方用个人财产支付首付款。因为是否用一方财产支付首付款应在婚前确定，且婚后的变更有损害婚前按揭一方之嫌，与《婚姻法解释（三）》的本意相违背。
2、关于登记于首付款支付方名下的处理
《婚姻法解释（三）》第十条规定了须是登记于首付款支付方名下，对此有解释的必要。
（1）至离婚之时尚未完成房产登记。在按揭购房当中，完成房屋产权登记并非一朝一夕的事情，从买房到办理产权登记需要好几年的情形也比较常见。所以当婚姻关系存续期间较短时，离婚时尚未办理房产登记也是可能发生，这时候如何处理，颇有疑问。笔者认为对"登记于首付款支付方名下"应解释为，如果办理了登记，登记于首付款支付方名下，那么对于尚未办理登记的就不能强求必须要有这一要件，须视当事人对登记于谁名下有无相关约定，有约定按照约定处理，无约定应视为将来会登记于首付款支付方名下，适用本条司法解释。
（2）登记于第三人名下的处理。现实生活中由于按揭买房的条件以及某些城市的购房政策等原因，房产并不是登记在按揭买房一方名义之下，而是登记于第三人名义之下。例如，甲打算买房，但是甲由于信用记录关系并不符合银行按揭贷款的条件，于是甲以父亲乙的名义按揭买房，但首付款由甲自己支付，婚后甲和妻子丙，共同还贷，房屋登记于乙的名下。离婚时，关于房屋发生争议该如何处理？如果房屋认定为归乙所有，则不属于夫妻共同财产的范围，丙能获得的补偿仅为在婚姻关系存续期间共同还贷的价款中属于自己的部分。这与《婚姻法解释（三）》第十条规定的情形的补偿相比少了增值部分，然而在实质上两种情形，甲和丙夫妻间关于房屋履行的义务均为相同，如有这样大的区别显失公平。在这种情况下，应允许丙请求将房屋变更登记为甲所有，然后按照《婚姻法解释（三）》第十条的规定处理。
3、按揭房屋增值的分割方法
《婚姻法解释（三）》规定了未取得房屋产权一方可以获得共同还贷款项应归属于自己的以及该部分的增值。关于共同还贷的款项本身的分割不存在问题，关键在于增值部分的分割。增值部分包括婚前一方用个人财产支付部分的增值和婚后用共同财产还贷部分的增值，应予以分割的婚后用共同财产还贷部分的增值。为了说明的方便，假设一个案例，甲于2005年通过按揭贷款方式购买商品房一套，购房合同价款为100万元，甲在结婚前支付首付款和银行贷款50万元，甲和乙于2006年1月1日登记结婚，结婚时房屋价值150万元，婚后夫妻共还贷80万元，付清了所有贷款，于2009年初甲取得房屋的所有权证书，2012年甲乙通过诉讼离婚，离婚时房屋价格为250万元。应予分割的房屋增值为多少？关于房屋增值如何分割，有学者提出以下的公式：双方婚后共同还贷数额魇导手Ц蹲芊靠睿ū窘？利息）谆楹蠓课菰鲋挡糠郑ɡ牖槭狈课菁壑？结婚时房屋价值）=双方应当共同分割的婚后增值。[4]这个公式将婚后共同还贷额对按揭房屋婚后增值的贡献计算得较为清楚。将该公式运用到上述案例中，则双方应当共同分割的婚后增值为80鳎？0+50）祝？50-150）=61.54万元。所以乙方在离婚时可以获得的补偿为婚后房屋增值的一半30.77万+婚后偿还贷款的一半40万=70.77万元。
然而，笔者认为上述公式仅适用于婚后已经付完全部房贷的情形，对于离婚时尚未付清房贷的情形并不适用，而后者在现实生活中则更为常见。于后一种情形笔者提出一个计算公式为：（离婚时还贷比例-结婚时还贷比例）谆楹蠓课菰鲋挡糠郑ɡ牖槭狈课菁壑？结婚时房屋价值）=双方应当共同分割的婚后增值。为便说明，试举一例：甲于2005年通过按揭贷款方式购买商品房一套，购房合同价款为100万元，依据甲的按揭合同约定的还款，甲共须还款150万元，甲在结婚前支付首付款和银行贷款50万元，甲和乙于2006年1月1日登记结婚，结婚时房屋价值150万元，婚后夫妻共还贷80万元，于2009年初甲取得房屋的所有权证书，2011年甲乙通过诉讼离婚，离婚时尚未付清所有房贷，离婚时房屋价格为250万元。应予分割的房屋增值为多少？依据上述公式，则双方应当共同分割的婚后增值为（130？50-50？50）祝？50-150）=53.33万元。所以乙方在离婚时可以获得的补偿为婚后房屋增值的一般26.67万+婚后偿还贷款的一半40万=66.67万元。
参考文献：
[1]贾明军.婚姻家庭纠纷案件律师业务[M].北京：法律出版社，2008：304.
[2]王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版，2005：210.
按揭房贷贷款公证书篇（5）
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 .其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 .最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。”。第三十一条规定：“借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。”。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者-养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
按揭房贷贷款公证书篇（6）
经甲乙双方协商，就乙方开销(预)售 新政镇滨江大道三段33号“东南国际”商住小区项目的按揭贷款达成如下协议：
第一条 为支行和促进商品房销售，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售新政镇滨江大道三段33号“东南国际”项目的按揭贷款银行。甲方对购买该项目住房的借款人提供单笔贷款额度最高为70%，贷款期限最长不超过20xx年;对购买商业用房的借款人提供单笔贷款最高为50%，贷款期限不超过20xx年。贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房或商业用房。
第二条 该项目根据仪国用(20xx)第02756号国有土地使用权证，土地面积为12197.65平方米，总建筑面积为37800平方米，有住房111套，面积约10000平方米， 商业房21套，面积约8800平方米，酒店约9000平方米，地下商场及地下停车场约10000平方米，预计售房款约为20xx0万元，乙方特邀甲方作为此售房款的监督机构。
第三条 乙方同意将该项目销售款全部存入在甲方开户的：南充市龙德房地产开发有限公司仪陇分公司房屋销售款专户。其中：包括甲方提供按揭贷款借款人支付的首期房款和按揭贷款的全部存入该帐户。
第四条 在房屋他项权证未办妥之前，乙方同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证和房屋回购责任。并在甲方指定帐户上存入相当于住房全部按揭贷款余额5%的款项，营业房全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金。未经甲方同意乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催收通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户(包括售房款专户、保证金户)中主动扣收。履约保证金帐户帐号： ：
开户行：四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司新政支行
商品房销售款监管帐户帐号：
开户行：四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司新政支行
第六条 乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程(非现房)抵押的，先办理抵押登记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管，在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。
第七条 在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解劝决。协商不成，可选择以下方式解劝决：
(一) 向贷款人所在地仲裁机构提出仲裁：
(二) 向贷款人所在地人民法院提出诉讼。
第八条 约定的其他事项：
(一) 乙方保证购房人按《个人购房借款合同》设定的以所
(二) 乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同副本一式壹份。乙方不得通过虚假交易合同，套取银行贷款，否则，甲方以乙方提供虚假合同套取资金，要求乙方偿还该户借款本息。
(三)乙方不得利用他人虚假房屋交易等方式，向甲方申请的个人住房(商业用房)贷款：甲方一经发现将终止乙方提供一切贷款，并立即收回向乙方发入的所有贷款本息。
(四)乙方的销(预)售款不得不进入销售专户而私下坐支。乙方以项目房屋折抵工程款项、抵偿债务应及时告知甲方并征得甲方同意。
(五)乙方为借款人(购房人)提供还偿贷款本息的阶段性连带责任保证期限：从购买人办理了按揭贷款之日起至乙方协助借款人办理《房屋他项权证》等交由甲方保管之日止。
第九条 本协议一式二份，经甲乙双方法定代表人(或授权代表)签字加盖公章后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
贷款业务合作协议书范文2甲方：
乙方：
经甲乙双方协商，就乙方开发并销(预)售的项目的按揭贷款达成如下协议：
第一条 为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售 项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户。甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为 万元，贷款最高成数 %，贷款期限最长不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房(商用房)。
第二条 根据开府国用(20xx)第04031号国有土地使用权证，土地面积 米，定名为 ，总建筑面积为 平方米，有住房 套，有商用房 套，杂物房 套,车位 个,预计售房款约为 万元人民币，乙方特邀甲方作为此售房款的监管机构。
第三条 乙方同意将借款人支付的首期房款存入_______________账户上。
第四条 乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。
第五条 在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的 %款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后90日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
第六条 甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务。
第七条 乙方负责协助借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管;在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。
第八条 在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，可选择以下(二)方式解决：
(一)向仲裁委员会提起仲裁;
(二)向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
第九条 约定的其他事项：
(一)乙方保证购房人按《个人购房借款合同》设定的抵押物，不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。
(二)乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正付文本一式_____份。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。
(三)乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款;甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向乙方发放的所有贷款本息。
第十条 本协议一式肆份，经甲、乙双方法定代表人/负责人(或授权代表)签字加盖公章后生效。甲、乙双方各执贰份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
贷款业务合作协议书范文3甲 方：
乙 方：
甲、乙双方本着平等互利、优势互补的原则，经友好协商，同意在贷款业务方面进行合作，并就有关事宜达成如下协议：
第一条 甲、乙双方作为战略合作伙伴，乙方提拱贷款客户资源共享。在本协议有效期内，乙方将提出贷款申请的借款人推荐给甲方，甲方对借款人进行初步资信审查，对符合贷款条件的贷款客户提供金融服务。双方业务合作范围包括但不限于：商业按揭贷款、公积金按揭贷款、银行抵押贷款及其他金融机构进行贷款等。
第二条 甲方的权利和义务
(1)甲方要求乙方提供其推荐借款人完整有效的个人信息。
(2)对符合要求的借款人，甲方将为其提供相应的金融服务。
(3)按合同约定向乙方支付渠道奖励费用。
第三条 乙方的权利和义务
(1)乙方将把满足甲方要求的借款人推荐给甲方。
(2)在甲方为借款人办理相关的手续过程中，乙方有义务配合甲方向借款人收取相关材料。
第四条 收费及结算方式
在本协议有效期内，双方同意按照如下方案进行费用结算：
(1) 针对银行抵押贷款及信用贷款等各类贷款服务，如果是乙方提供的贷款客户，甲方需要向乙方提供资源共享费用，在贷款完结后，将甲乙双方约定 的实际费用支付给乙方。
乙方指定费用收款账户为
用户名：
帐 号：
开户行：
第五条 借款申请人(乙方客户)与第三人之间关于抵押财产的权属、质量、面积、产权过户、委托等问题发生纠纷，由其自行协商解决，甲方对此不承担任何责任。
第六条 甲乙双方本着诚实信用的原则，保证提供资料的真实、准确与可行，并保守相互的商业秘密。除非法律法规另有规定外,一方对另一方所提出的相关材料的内容保密，未经同意不得因非本协议目的而使用或/和泄露给其它任何第三方。违反本条给对方造成损失的，违约方承担全部赔偿责任。
第七条 在合作期间，如遇国家房产政策、金融政策等变化，导致本协议无法继续履行，双方协商后可以通过正式书面文件解除本协议。
第八条 本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，可协商解决，协商不成，任何一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第九条 双方约定的其它事项：
第十条 本协议自双方授权代表签字并加盖公章之日起生效，有效期为： 年___月___日至 年___月___日。
第十一条 本协议一式贰份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。
按揭房贷贷款公证书篇（7）
第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。
1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。
同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。
里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。
被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。
第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。
番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：
一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。
二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。
三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。
判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。
评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：
一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。
第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。
笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。
二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。
按揭房贷贷款公证书篇（8）
一般认为，按揭是由香港学者对源于英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中，按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。
自上世纪90年代以来，房地产按揭制度传入国内并得到迅速发展。由于法制不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般被认为是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
在银行按揭贷款逐步成为广大购房人弥补资金不足的首选购房方式的同时，“假按揭”也频繁出现，危害巨大。一般认为，“假按揭”是房地产开发商等串通无真实购房意愿的购房申请人（即抵押借款合同中的借款人和抵押人，以下统称借款人）以虚假购房交易套取银行个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。
“假按揭”贷款的简要分析
“假按揭”的类型分析
从购房合同载明的交易标的类型划分。假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。
从假按揭制造主体划分。假按揭包括房地产开发商、房地产交易中介、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。
从假按揭具体表现形式划分。（1）借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；（2）借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；（3）所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；（4）借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）；（5）所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。
“假按揭”的动机分析
房地产开发商制造假按揭的动机。（1）弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；（2）偿还即将到期的房地产开发贷款；（3）将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；（4）将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。
房地产交易中介制造假按揭的动机。（1）将收购的尾房变现；（2）弥补资金周转困难；（3）通过协助办理假按揭获取中介收入；（4）实施金融诈骗，套取银行资金。
借款人制造假按揭的动机。（1）将不愿继续拥有的自有房产变现；（2）以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。
银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机。骗取银行贷款。
“假按揭”的主要特征分析
一手房假按揭主要特征
借款人特征。（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售商、承建商、材料供应商或其他关联企业；（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售公司工作人员、联系电话；（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（5）签名虚假或多处签名不一致。
所购房产特征。（1）事实上不存在该房产；（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。
购房行为特征。（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；（2）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；（3）借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；（5）由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但在账务上没有收到款项的反映。
贷款行为特征。（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。
开发商行为特征。（1）不愿存入按揭贷款保证金；（2）不愿接受资金监管；（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；（4）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。
贷款偿还特征。（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。
其他特征。（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。
二手房假按揭主要特征
借款人特征。（1）为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；（2）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；（3）签名虚假或多处签名不一致。
所购房产特征。（1）事实上该房产不存在；（2）售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；（3）签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；（4）借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；（5）评估价格明显偏高。
购房行为特征。（1）借款人不知晓购实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；（2）购房合同多项重要内容空白；（3）借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。
贷款行为特征。（1）借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；（2）借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。
“假按揭”各方的法律责任分析
由于“假按揭”涉及到借款人、银行、房地产商三方主体、四个法律关系，现实情况又相当复杂，加之我国现行法律法规尚不完善，因此，“假按揭”的责任区分和法律认定具有相当难度，已成为银行风险管理、金融案件治理乃至司法实践的难点问题之一。
借款人和开发商应承担的民事责任
如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此应由开发商承担全部的还款责任。如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。在借款合同中一般约定开发商的保证责任为“阶段性”保证，在借款人所购住房的抵押登记手续办理之后，开发商的连带责任即告免除，该笔贷款由借款人以其所购住房提供抵押担保。
刑事责任
借款人和开发商的刑事责任分析
借款人在“假按揭”过程中，借款人明知开发商有通过“假按揭”骗取银行信贷资金的企图，并且和开发商配合通过签订购房合同和借款合同的方式来共同实施诈骗行为，因此，如果开发商的“假按揭”欺诈行为构成犯罪，则借款人便应构成共同犯罪。但是在“假按揭”诈骗中，一般均是由开发商对其员工或亲友进行指使、强迫或者利诱，开发商在整个“假按揭”欺诈的操作中居于组织和主导地位，属于共同犯罪中的主犯，而借款人由于协助开发商实施了诈骗行为，应属于共同犯罪中的从犯。
根据我国现行刑法的规定，以欺诈手段骗取银行贷款的，首先应考虑的是贷款诈骗罪。但是，由于贷款诈骗罪的犯罪主体必须是年满16周岁的自然人，单位不能成为本罪的犯罪主体，因此，虽然借款人的欺诈行为可构成贷款诈骗罪，但开发商的贷款诈骗罪不成立，这是当前我国刑法的一个重大疏漏。
其次，虽然合同诈骗罪没有犯罪主体的要求，但是一般认为合同诈骗罪的犯罪主体应限于合同的当事人，而在“假按揭”中，开发商并非借款合同的当事人，因此，开发商亦不构成合同诈骗罪。虽然由于主体不符不能以《刑法》中的特殊诈骗罪来追究开发商的刑事责任，但至少可以以对犯罪主体没有特殊要求的普通诈骗罪来追究开发商的刑事责任。除了对于主体的不同要求外，无论是贷款诈骗罪、合同诈骗罪，还是普通诈骗罪，均要求行为人以非法占有为目的，使用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物。犯罪客观方面均是以欺诈的方法行骗;犯罪主观方面是须以非法占有为目的。对于开发商以“假按揭”手段获取银行信贷资金而言，犯罪客体和犯罪主体均符合诈骗罪的构成要件，但对于客观方面和主观方面是否符合诈骗罪的构成要件，则须根据“假按揭”的不同类型再进行具体分析。
银行及其工作人员的刑事责任分析
银行及其工作人员是否构成共同犯罪?
所谓共同犯罪，是指二人以上共同故意犯罪，成立共同犯罪最为重要的条件之一是犯罪各方须有共同故意，除要求各共犯人在主观上相互沟通、彼此联络外，还要求各“共犯人都明知共同犯罪行为的性质，危害社会的结果，并且希望或者放任危害结果的发生”。在“假按揭”中，虽然在某些情况下银行及其有关人员明知甚至参与了“假按揭”的操作(如帮助开发商收集身份证件等)
，但银行或其有关人员一般在主观上并没有诈骗银行信贷资金的意图，因此，在“假按揭”中，银行及其有关工作人员一般不构成和开发商的共同犯罪。但是，如果有证据证明银行某些工作人员确实在主观上有诈骗银行信贷资金的意图，并在行为上和开发商共同实施了“假按揭”行为的，该工作人员可构成共同犯罪。
是否构成“渎职发放贷款罪”?
所谓渎职发放贷款罪，根据我国《刑法》第186条第2款的规定，是指银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人以外的其他人发放贷款，造成重大损失的行为。银行和工作人员均可构成本罪的犯罪主体。从上述规定可以看出，构成本罪的要件之一是银行或者其他金融机构的工作人员发放贷款的行为“违反法律或行政法规”的规定。如上文的分析，在开发商和借款人串通“假按揭”的情况下，银行发放贷款的行为并不违反现行法律和行政法规的直接规定。虽然《商业银行法》中有关于银行应严格审查借款人用途的规定，但这一规定不应作为借款合同无效的依据，也不应作为判定银行及其工作人员刑事责任的依据。因此，银行发放“假按揭”贷款不应构成渎职发放贷款罪。
是否构成“国有单位主管人员合同渎职罪”?
根据我国《刑法》第167条的规定，国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员，在签订、履行合同的过程中，因严重不负责任被诈骗，致使国家利益遭受重大损失的，构成国有单位主管人员合同渎职罪。“严重不负责任被诈骗”是指国有单位主管人员在签订履行合同中，对签约对方的主体资格、资信状况以及履约能力等不进行认真调查，致使对方通过合同骗取财物，或者明知对方根本没有履约能力而仍然签订合同的。本罪属于结果犯，只有因严重不负责任被诈骗导致国家利益遭受重大损失结果的，才构成本罪。商业银行(此处指国有商业银行)
在发放个人按揭贷款时，本应对借款人的主体资格和履约能力进行严格审查。但是在“假按揭”中，特别是在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中，开发商之所以能够得逞，其主要原因就在于银行没有对借款人的主体资格和履约能力进行审查。如果开发商无法还款，也无财产可供执行，造成大量银行贷款无法收回的，贷款银行的主管人员即构成本罪。另外，如果在“假按揭”贷款中，银行工作人员的行为尚不构成犯罪但符合《金融违法行为处罚办法》第16条所列情形的，贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。
贷款银行的法律责任及处罚
根据银行工作人员是否知情，又可分为两小类:
(1)
银行毫不知情的“假按揭”。这一类是银行工作人员对开发商的“假按揭”意图并不知情的情况下发放了贷款。从目前实际发生的情况看，多数是由于银行工作人员未严格按照银行内部规定和操作流程对按揭贷款申请进行审查，对本可以识别并防范的“假按揭”申请未能识别而发放了贷款。(2)
银行知情的“假按揭”。实际上，这一类“假按揭”在表现形式上可分两种:一种是银行明知开发商和借款人的“假按揭”意图，但没有表示反对，并发放了贷款;另一种是银行不仅明知开发商和借款人的“假按揭”意图，而且还参与了“假按揭”的操作过程，如为开发商顺利进行“假按揭”出谋划策等。这两种类型“假按揭”的不同之处在于银行对于“假按揭”参与程度和主观恶性不同;相同之处在于，从《合同法》的角度看，银行在抵押借款合同中均非善意的当事人。
需要说明的是，
银行某个信贷员“知情”是否构成银行的“知情”?
根据我国《民法通则》第43条的规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”信贷员作为银行的工作人员，其对借款人资信审查的行为属于经营行为，其在经营行为中做出的意思表示视为银行的意思表示，其在经营行为中所获知的信息亦应视为银行获知的信息。因此，银行工作人员对开发商和借款人进行“假按揭”的明知，应视为银行的明知。银行不得以不知情为由拒绝承担有关责任。
监管部门对“假按揭”的处置职责
根据《中华人民共和国银行业监督管理法》赋予银行监管部门的职责，我国银行监管部门有权对“假按揭”案件进行查处、对有关银行业机构和有关人员进行处罚，并负有移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件的责任。
监管部门对“假按揭”的处置
一旦发现“假按揭”，监管部门一方面应及时介入案件调查，甚至动用延伸调查权，分清参与各方的法律责任，有类别地采取不同措施对有关银行、责任人进行处罚；另一方面也督促涉案银行及时采取法律、经济、行政手段保全银行信贷资产的安全，对其他银行进行适当的风险提示。
其中，分清各方法律责任，采取不同监管措施是监管部门处置“假按揭”的关键和难点。根据上文对“假按揭”各方法律责任的分析，大致可以分为：一是对开发商恶意骗贷但贷款行不知情的，贷款行可依据《民法通则》和《合同法》有关规定，停止发放贷款或提前收回贷款，提前行使担保权利并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任，或者通过转按揭等方式转移风险。贷款行自身应承担“贷款三查”不严的责任，监管部门应酌情对贷款行或相关责任人进行处罚。二是对贷款行降低按揭贷款门槛、内控制度执行不严及违规操作造成贷款损失的，监管部门应对贷款行及相关责任人给予严厉处罚。三是对开发商与购房人或银行员工串通，以非法占有银行资金为目的的，应在追究贷款行及相关责任人责任的同时，对假按揭是否涉嫌犯罪进行认定，并依据认定结果决定是否将案件移送司法机关。
由于我国现行法律制度的不完善、行政法规不完备、部门规章不具处罚依据、规范性文件缺乏制裁效力等等问题，监管部门在现实中往往遇到的是缺乏足够而有力的处罚依据和措施的问题。当前，对于“假按揭”涉及到的违法违规问题，监管部门可以依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第21条、第37条、第45条等，《商业银行法》第7条、第82条、第83条、第84条等以及《金融违法行为处罚办法》的有关规定采取处罚措施，也可依据《商业银行授信工作尽职指引》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等采取适当监管措施。
移送“假按揭”涉嫌犯罪的案件
对于“假按揭”涉嫌犯罪的案件，监管部门应严格执行最高人民检察院《关于在行政执法中及时移送涉嫌犯罪案件的意见》，及时移送司法部门，避免由监管部门承担逾期移交或该移交而不移交的法律责任。
移送标准。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》（以下简称规定）第3条及《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件的追诉标准的规定》第42条之规定：以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额在一万元以上的，应予追诉。涉嫌构成犯罪的，依法需要追究刑事责任的，必须向公安机关移送。
移送要件。一是移送书要对案件所涉行为的性质作出判定，认为其已超出本单位政执法部门管辖范围，涉嫌犯罪。二是涉嫌犯罪案件的调查报告，要对案件的事实、结果、原因和必要证据等所作的调查以及对上述材料的认证，作出具体和完整的报告。
按揭房贷贷款公证书篇（9）
公民身份号码：
受托人：
公民身份号码：
委托人XXX名下有房产一处，房屋坐落于XXXXX，建筑面积XXX平方米，产权登记人：XXX，房产权证号XXXXXXXX号。现全权委托XXX为我们的合法人，办理上述房产抵押贷款的还款、领取房产证及注销抵押登记的相关资料，到房地局注销抵押登记、解除他项权证、领取房屋产权证，再次办理抵押贷款手续、办理抵押登记、签订抵押合同及他项权利申请表，以及该房产出售的相关事宜，签订买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款（若购房人向银行申请按揭贷款或向政府申请货币补贴支付购房款时，本人同意：相关部门仅需将款项划至受托人郭新伟的账户，即视同本人已收妥全部房款，并签署所有相关法律文书，代委托人到银行开户、转账及现金业务）及办理国土证过户，修改产权交易密码和产权内档错误信息等一切相关手续，办理该房产租赁手续，签订租赁合同，收取押金和租金等一切相关手续。
受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。
受托人有转委托权。
委托期限至上述委托事项全部办完为止。
委托人：
年 月 日
夫妻贷款授权委托书二委托人：XX，男，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXX。
受托人：XX，女，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXX。
我委托人XX与受托人XX系夫妻关系，现我们准备以按揭方式共同购买位于XXX县XXX路XXX号“XXXXXX项目” XX 幢XX单元XX 楼XX 号的房屋，该房屋购买后为XX与XX夫妻共同所有。现因我事务繁忙,不能亲自办理购买该房屋及按揭贷款等相关事宜，特委托XX为我的人，代为我办理以下事项:
一、与上述房屋开发商签订相应的认购协议、房屋买卖合同，并领取该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
二、向上述房屋按揭银行申请贷款及签订相应的借款合同，并以上述房屋提供抵押担保，与按揭贷款行签订相应的抵押合同（包括填写相应的贷款申请、划款授权书、代扣代缴委托书及缴纳与抵押登记、担保相关的费用、代为承诺我们不履行或不完全履行合同约定的给付义务、担保责任时，愿意接受依法强制执行）及办理商品房预告登记、抵押权预登记和抵押担保登记等事宜。
三、授权按揭贷款银行查询我们的相关征信。
四、在上述按揭银行开立还款账户，办理储蓄卡。
五、受托人有权就其所签订的相关协议、合同、文件向公证机构申请办理公证。
受托人在办理上述事宜时所签署的文件及提供的材料和所产生的正当费用我们均予以承认。
受托人有转委托权。
按揭房贷贷款公证书篇（10）
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
1.按揭及其涉及的关系
所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。
按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
2.银行按揭的风险
银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。
据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。
（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？
（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于的市场价格。
②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
二、按揭评估的及作用
2001年6月26日人民银行的《关于规范住房业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。
要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
1.按揭评估的内容
按揭项目评估，应严格遵循国家的有关、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。
首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。
其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《 建设工程施工许可证》）
再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
2.评估报告的必备内容
按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。
评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
3.按揭评估的作用
按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。
总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。
4.按揭评估存在的困难及解决方案
按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：
按揭房贷贷款公证书篇（11）
确认房地产抵押合同无效案
薛×诉丁××、××××银行郑州×××支行确认房地产抵押合同无效纠纷案
案情简介：
原告薛×与被告丁××系夫妻关系。被告丁××因经营需要，向被告××××银行郑州×××支行申请借款80万元。20xx年3月25日，××××银行郑州×××支行与丁××签订《借款合同》一份，主要约定，丁××向××××银行郑州×××支行借款80万元;借款期限为12个月，自20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，郑州××实业有限公司与××××银行郑州×××支行签订了一份《动产质押合同》，约定为担保丁××按照《借款合同》的约定偿还借款，郑州××实业有限公司自愿作为出质人，提供其所合法拥有的《质押物清单》所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁××履行上述《借款合同》所规定的债务。并且还约定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的部分，郑州××实业有限公司愿与其他担保人一起承担连带保证责任。同日，被告××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。20xx年4月2日, ××××银行郑州×××支行又与丁××签订了一份《房地产抵押合同》，主要约定：为确保借款合同的履行，丁××愿意将其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面积为151.29平方米)抵押给该行。20xx年4月23日，×××支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。
该笔贷款将要到期时，××××银行郑州×××支行发现借款人丁××下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州××实业有限公司也已擅自将部分质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁××提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛×收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认××××银行郑州×××支行与丁××签订的《房地产抵押合同》无效。
意见：
宋钊律师接受××××银行郑州×××支行的委托后，依据有关事实和法律，提出了如下意见：房屋所有权证是确定房屋权属的合法证明。本案争议房屋的房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，××××银行郑州×××支行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，××××银行郑州×××支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告薛×的诉讼请求。
审理结果：
郑州市金水区人民法院经过审理后认为：×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛×的诉讼请求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。
附:民事判决书
郑州市金水区人民法院
民事判决书
(20xx×)金××初字第××××号
原告 薛×，×，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市×××路×号院。
委托人 张××，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。
被告 丁××，×， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。
被告 ××××银行郑州×××支行。
负责人 ×××。
委托人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。
委托人付××，××××银行郑州×××支行职员。
原告薛×诉被告丁××、××××银行郑州×××支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛×及其委托人张××、被告××××银行郑州×××支行委托人宋钊、付××到庭参加诉讼。被告丁××经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，20xx年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁××将位于郑州市淮河路××小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告丁××系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁××在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行郑州×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。
被告丁××未答辩。
被告××××银行郑州×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告丁××系夫妻关系。20xx年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行郑州×××支行(以下简称×××支行)向丁××发放80万元贷款。20xx年4月2日被告丁××以其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，20xx年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。
本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告丁××在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁××，该证书以及丁××填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁××系夫妻关系，但×××支行有理由相信丁××是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 ×××
审 判 员 × ×
审判员 ×××
二四年九月十四日
书 记 员 ×××
房地产抵押合同案例二
房产未能办理按揭的违约责任由谁承担?
【案情】
20xx年风云房地产开发公司(以下简称风云公司)以买七楼送八楼的形式促销其开发的风云大厦，文某购买了七楼，风云公司按约定将八楼赠送给文某使用。同年，文某入住后发现其八楼的房产并没有房产权属证书，遂与开发商交涉，经协商双方又专门签订了一份关于该八楼的商品房买卖合同，双方约定：风云公司负责办理八楼的房产证，而由文某第一期交纳首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交纳587元，并由文某在十日之内将按揭手续备齐交至风云公司。风云公司办理了八楼房产证后，在办理银行按揭手续时，银行以该八楼的建筑面积太小仅40平方，贷款数额太少仅30000元而不予审批。风云公司要求文某按合同约定，将按揭款交纳给该公司，文某以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。20xx年4月风云公司将文某诉至法院，要求其支付购房款并责令其履行按揭义务，文某遂提起反诉，要求解除合同，并还首付款15299元。
【分歧】
该案在审理过程中有三种意见：
第一种意见认为：被告文某应承担违约责任，并应继续履行合同。因为按揭贷款虽然未能办理但按揭本身是一种分期付款，故由被告按合同约定的数额交纳给公司是符合分期付款的要求的。且原告开发公司已办理该房产证，该房产所有权已登记至被告文某名下，文某不能以未办理按揭来对抗物权的变更。
第二种意见认为：原告风云公司应承担违约责任。因为按揭贷款并不是买卖双方单纯的分期付款，按揭是由买受人向银行申请担保贷款后，每月交纳一定的本息给银行的一种方式，该形式必然要涉及买卖合同的第三方即银行。根据合同的约定，由被告提供办理按揭的手续交由原告办理，现原告未能办理按揭，所以应由原告来承担违约责任。
第三种意见认为：该案中的按揭条款应是无效条款，原、被告不存在违约问题。因为按揭必然要涉及银行即该案的第三方，且必须要得到第三方的同意才有效，所以该条款是无效条款，且合同中原告并未承诺一定能办理按揭，故原告不应承担违约责任。原、被告可以就该付款方式另行签订补充协议，协议不成应解除该合同，并由原告退还被告的首付款，而被告也应承担原告办理房产证的费用及损失。
【评析】
笔者同意第三种意见。
按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，所以按揭不是买卖双方的分期付款。
