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商业银行个人住房按揭贷款风险及防范探析

摘要:近年来,个人住房按揭贷款业务在我国居民住房购买力方面起到了非常大的促进作用。然而经历了前几年的高速增长,个人住房按揭贷款的隐蔽性风险也逐渐暴露出来。本文通过对近年来个人住房按揭贷款存在的风险进行分析,论述其形成的原因,并从商业银行的角度考虑,进行风险防范。

随着中国经济的快速发展和我国居民生活水平的不断提高,个人住房按揭贷款消费已占据了居民消费的一大部分。中国央行在2016年4月公布的统计报告中显示,个人住房按揭贷款增加1万亿人民币,一个季度的新增贷款为4.61亿元,也就是说,有超过20%的新增贷款流向了房地产市场。这是自2010年央行开始公布贷款投向报告以来的历史最高纪录。所以银行对个人住房按揭贷款的重视程度均超过往年。在2017年同期,这一数据显示为1.12万亿元,当时的同比增幅高达57.0%。但2017年前半年,我国商品房销售面积7.4亿平方米,同比增长16.1%。其中,住宅销售面积增长13.5%。这些数据说明居民办理个人住房按揭贷款占购房市场的比例减少,个人住房按揭贷款的隐蔽性风险也逐渐暴露。事实上,个人住房贷款的还款期限一般在二三十年左右,而在这么长的一个时间段里,贷款人的资信状况的不确定性也给银行带来了一定的隐蔽风险。而按照国际惯例,个人住房贷款风险显现期通常为3-8年,那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。

一、我国商业银行个人住房按揭贷款存在的风险分析

随着中国居民生活水平的提高和消费性支出的不断增加。近年来,最让大家津津乐道的莫过于房价了。在现有市场环境下,为了保障个人住房按揭贷款能稳定健康发展,商业银行必须重视加深对个人住房按揭贷款风险的了解,同时加强对个人住房贷款风险的防范。

(一)商业银行个人住房按揭贷款的利率风险

利率风险是指由于利率变动导致收益减少的风险。当资金市场利率提高时,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。另一方面,当经济周期初入衰退期时,有还款能力的人会选择向商业银行借取低利率产品还高利率的旧贷款,增加银行的利率风险,由于商业银行贷款业务借短贷长的经营特点,这使得商业银行的成本收益不成正比,也给银行带来了巨大的收益损失。2017年是平安银行向零售转型后的第一个完整的财年,平安银行在2014年至2017年重视发展个人贷款业务并不断推出新产品,在商业银行个人贷款业务中占据了一个大的市场。但是,由不良率的不断升高,平安银行目前的个人住房按揭贷款风险也明显暴露。以平安银行为例,在2017年里上浮利率调整至20%,导致2017年末平安银行不良贷款率为1.70%,较上年末下降0.04%。2017年末该行贷款减值准备余额438.10亿元,较上年末增幅为9.71%;拨备覆盖率为151.08%。其中,逾期90天以上贷款拨备覆盖率为105.67%,较上年末上升7.16%。

(二)商业银行个人住房按揭贷款的个人信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款业务中最常见、最直接的风险。普遍存在着个人实际信息与商业银行的个人信息不相符的问题。第一,没有单位的贷款人则想方设法到相关部门开出相应收入的证明,这加大了银行在判断和审核中的工作量和失误率。第二,有钻空子的贷款人将收入证明一式多份,同时在多家商业银行申请贷款,购置多处房产,而银行系统录入信息操作会有实时性的时间差,银行对贷款者偿还能力审查也就会出现误差。第三,个人住房贷款属中长期的业务,贷款人随时存在着个人支付能力下降等各种不确定的情况,商业银行也承担着隐蔽的信用风险。第四,个人住房贷款业务实行浮动利率制度,如果贷款者在利率上调的周期内出现违约现象,同样也会给银行带来信用风险问题。以平安银行为例,2014年11月,某国有企业员工向平安银行提交了一笔金额为25万元,贷款期限为10年的个人住房按揭贷款,在平安银行对该客户的个人信用情况进项了评估与分析后,认定为银行的优质客户,因此忽略了对其信用状况的详细检查。鉴于该申请人提交的资料较为规范,因此平安银行很快对于这笔贷款进行审批通过以及放款。直到2016年1月,经过平安银行的客户经理调查发现,该借款人在贷款后,又在本地购买了另外一套房产作为投资,该借款人虽然收入高,但是却无法满足2套房子的贷款本息的偿还,导致最终出现了无法偿还平安银行每月本息的情况,直接在平安银行里出现了坏账的行为。平安银行本身对于该借款人的信用评估不完善,以及贷后对借款人的最新动态缺乏跟踪,导致在借款人的信用状况恶化后缺乏预警机制,最终导致银行出现坏账。

二、我国商业银行个人住房按揭贷款的风险防范措施及对策

个人住房按揭贷款从1985年开展至今已经成为商业银行最重要的贷款品种,也是商业银行最重要的经济利益增长点。众所周知,个人住房贷款持续健康发展,将给商业银行带来可观的经济利益,但是,个人住房贷款风险一旦暴露出来,将给商业银行带来巨大的经济损失。因此,在商业银行风险管理中,个人住房贷款风险防范不可避免的成为最重要的一部分研究内容。我国目前的商业银行个人住房贷款业务处于成长期,无论是银行内部管理机制,还是外部环境都还不成熟。因此,针对我国商业银行个人住房信贷业务所面临的风险问题进行风险分析并提出防范措施,对保障贷款安全,防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

(一)对利率调整研究和浮动利率的有效管理

我国新的存款利率一般会在当中央银行调整利率公告后的抵第2天实施,贷款利率是第2年才进行调整。如果利率一旦下降,银行的资金来源成本降低,在收益不变的情况下,利差就会增加,反之利差减少。一旦利率上调幅度较大,在商业银行存款的客户会选择将未到期的定期存款提出后再重新存入,以此获得更高的利息收入,即出现“转存”现象。不仅如此,存款还会出现短期化的现象。此时不仅银行的新增资金成本是上升的,存量资金成本也是上升的。即存款利率和住房贷款利率调整的时间差异也导致了银行的利差在短期内的不稳定性。商业银行应该采取有效手段对利率风险进行测算和度量。根据缺口管理原理,利率敏感性资产超过了利率敏感性负债,缺口为正,有巨额正缺口的商业银行将从利率上升中获利,收益增加;如果利率预测准确的话,随着利率的上升,净利差将进一步扩大,收益也将进一步扩大。所以对利率的度量和预测是极为重要的。而持续期是度量金融工具价格对利率变化的敏感性重要指标。通过这一指标,可以将利率变化与银行资产负债价值变化联系起来,从动态的角度反映利率风险的影响。

(二)严格客户信贷准入制度

近年来,由于购房消费已成为居民消费的重要部分,贷款人的申请成功率较高,所以虚假信息贷款的案件也慢慢显现出来。商业银行个人住房贷款操作流程为,个人方面:个人贷款申请——信贷受理审查——上报审核批准——办理发放手续——偿还贷款——清户撤押。所以商业银行必须从最基本的贷款准入条件抓起,进行风险防范,严格审批客户信息和贷款人资质,以防止想钻空子获取资金的贷款人;同时严格执行首付规定,防止竞相降低准入条件等各种违反现象,确保新发放贷款的质量。一是加强风险监测并完善质检控制体系,从最基本的贷款申请审批中规避风险。2014年,有一位客户向平安银行申请办理一套二手房的房贷业务,平安银行的某客户经理进行资料的审核,在审核过程中,某客户经理发现,客户购买的房屋价值明显高于同一小区同一楼层的价格,更为蹊跷的是,卖房者与客户的住宅地址为同一村内隔壁。为了了解更多的信息,客户经理进行了实地调查,并与卖房者进行了深度面谈,面对客户经理的深度询问,卖房者最后承认了与客户的房屋转让实际上为虚假交易,是为了套取银行的当代资金用的。客户经理的深度调查,最终平安银行成功拒绝了一笔伪房贷业务。该案例说明,尽管这笔贷款表面上看上去很正常,但是如果贷前调查没有的的话,平安银行有极大可能会发放一笔伪房屋贷款。其实每一次风险发生前都可以看出蛛丝马迹,只要管理到位,制度严格,工作人员负责认真,基本上都是可以做到事前发现。

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