房贷调查报告大全11篇

房贷调查报告篇（1）

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（stateassociation），在全国1500多个地方建有地方协会（localassociation）。

2.全美住房建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（HousingMarketIndex，HMI）和住房机会指数（HousingOpportunityIndex，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（WeeklyApplicationsSurvey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（SingleFamilyHouse）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-WellFargo房地产市场指数（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房机会指数（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市场指数（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusionindices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。中国-HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。中国

2001年住宅改建市场规模达到了1530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（CurrentMarketConditionsIndex），二是未来预期指数（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（MarketIndex）、购买指数（PurchaseIndex）、再融资指数（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARMIndex）、常规指数（ConventionalIndex）和政府指数（GovernmentIndex）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

房贷调查报告篇（2）

家庭信贷的广泛利用既是这个时代经济增长的诱因，也是经济增长的结果，但是在某种程度上也会让人产生担忧，即，有太多的人使用了贷款，或者说人们贷的太多。这意味着如果我们想在美国经济文化背景下真正地理解这些贷款的话，首先必须要知道从哪里开始。这两类贷款的增长是不是太快了以至于余额太大了?或者正相反，情况还不错?我们首要的任务，是要通过对比过去的经验以及与其他经济变量的关系来考察信贷的增长。

信贷资金的增长趋势

图1显示，最近几十年，美国家庭房屋抵押贷款和普通的消费信贷都在增长。该图也描绘了自1951年以来两种贷款的周期变化。从长期来看，以百分比显示的近年的贷款增长周期，比起以前来并没有显著的不同。在大部分的周期里，两种贷款有相同的变化模式。吸引了人们很多眼球的消费信贷，在最近的一个周期内增长率最高曾达到15％，和之前的大部分周期内的最高值大概相同。有时我们可能会想，增长最快的年份或许不在最近，但也绝不会想到会是在50多年前，也就是1952年，增长率达到了20％。所以说消费信贷虽然在近年增长很快，但是它以前也一直是增长很快的。当然，这并不能预测未来会怎样，但是表明，近年的趋势跟以前很长一段时间内的趋势是一致的。

用另外一些方式来观察信贷增长也非常有用。尤其是与其他经济变量相比较。图2列出了房屋抵押贷款和消费信贷占家庭收入的比率的增长情况，通常该指标用来衡量债务负担的大小。从图上我们可以看出，消费信贷占收入的比率近年创下历史新高，但是它只是比以前高出一点点，并且浮动范围与过去几十年较好年份里的相似。房屋抵押贷款占收入的比重增长更多一些，但是这里有另外的故事。在同一时期，房屋所有权有显著的增长，贷款月供代替了租金，而租金是消费开支的一个部分。

家庭信贷与家庭资产净值(资产减去负债)的比率，描绘了另一个有趣的现象。图3显示，自1963年以来，美国消费信贷占家庭资产净值的比重每年都在4％左右徘徊，让人感觉这一比率是一个恒定的经济指标，应当不会出现大幅增长的态势。除了这个比率所显示的有趣的统计关系以外，似乎也反映出消费者有意将信贷额保持在其净资产的一定比率之内。同期，房屋抵押贷款占家庭资产净值的比重看起来有较大的增长，特别是最近几年，当这种贷款的利率变得很低的时候。图上年份单位跨度比较大，从而夸大了这段时间的变化。实际上，自从60年代中期以来，这种变化是渐进的，这一比率一直是在9％到16％的一个相当窄的范围内波动。

图4表明，总的来说，美国家庭的资产净值在其总资产中的比重多年里保持了很高的水平――80％以上，而且非常的稳定。单看房屋资产中美国家庭所拥有的权益，有一些下降的趋势。对于这种变化可能有很多的解释，其中有相关税收优惠的原因，但是总体来说消费者权益占房屋资产的比率保持了60％的水平。

信贷资金的分布

关于家庭信贷的分布情况，自1946年以来，美国联邦储备委员会了一系列的调查报告――消费者融资调查报告(the Survey of Consumer Finances)。这些报告不是跟踪同一类消费者随年龄增长的财富变化情况，而是选取那些成功的典型人士为样本，观察他们的理财经历。每份调查都经过精心设计，以便所选取的样本能够代表整个群体的情况。

幸运的是，每份调查报告的结构都非常相似，使我们便于比较。几十年来，这些调查报告的着重点随着美国以消费者导向的金融市场的变迁而不断变化。例如，在二战结束之后的短暂时间里，调查主要集中在联邦储蓄债券和其他与战争相关的联邦债券在消费者中的分配与持有情况，20世纪50年代到60年代，这些调查则主要关注消费信贷的持有和使用情况。信用卡首度出现在1970年的报告中，1977年的报告特别关注当时新的联邦消费者保护法――真实借贷法(the Truth in LendingAct)和信贷机会平等法(the Equal CreditOpportunity)。1983年，调查报告重新关注美国家庭资产的持有情况。90年代以来，对美国家庭资产平衡表方面的诠释占据了主导位置。虽然这些报告调查的目的有很大的差异，但仍具有非常强的可比性。

总的来看，过去50多年的调查报告揭示了同期美国家庭负债在收入的比重是如何缓慢地增长的，这中间既有债务广度的原因，即负债的人数众多，也有债务深度的原因，即已负债者债务继续增加。将所有常用的贷款类型加在一起，至少使用一种贷款(或者是包括信用卡在内的消费信贷，或者是房屋抵押贷款)的美国家庭占到了75％。具体来说：

(1)大多数美国家庭都使用消费信贷。1951年，有约46％是的家庭使用消费信贷，1963年，这一比率上升到了60％。自此以后的年份里，基本上是在这个水平上下浮动。消费信贷对家庭支出非常重要。在美国家庭进行以获取回报为目的的投资支出以外，各类消费信贷支出，包括机动车购置，教育和移动房屋住宅购置等，都在大幅增长。

(2) 信用卡支付成为消费信贷的主要方式。前面已经提到，1970年起，调查报告开始涉及信用卡持有者消费行为的内容。当时，大多数的美国信用卡消费都发生在零售商店和汽油公司里，而且信用卡只能在这些发行商的销售网络内使用。60年代末以Master卡和Visa卡为代表的第三方卡的发行与广泛使用，对美国消费市场至关重要。1970年，有16％的美国家庭拥有一张或者多张信用卡，近年这个比率上升到73％。信用卡发行商也由商业银行扩大到了其他的金融机构，如储蓄机构、信贷协会等等。几十年来，信用卡成为美国家庭消费信贷不可缺少的组成部分。消费信贷类型中增长最快的就是信用卡消费，而不是那些传统的类型。

房贷调查报告篇（3）

【关键词】商业银行 个人贷款 档案

商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：

一、精细化管理

商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。

个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。

在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。

贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。

贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。

贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。

审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。

贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。

通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。

二、影像电子化提升档案管理质量和效率

商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。

举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。

房贷调查报告篇（4）

为扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设，四川省攀枝花、成都、德阳、南充已纳入年公积金贷款试点城市，现将试点城市如何做好公积金贷款，根据《关于利用住房公情积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等规定，分别从项目申报、项目检查材料准备、项目评审、项目审批、合同签订、贷款发放等方面进行分析，让其他纳入试点城市公积金贷款更加顺利推进。

一、试点项目贷款申报阶段

试点公积金贷款是指试点城市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的，专项用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房（以下简称试点项目）建设的贷款。

第一，对借款人的要求，借款人要求产权清晰，经济适用房和棚户区改造项目安置用房借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。借款人为房地产开发企业，应具备相应的房地产开发资质，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%。

第二，对借款项目要求，试点项目已列入保障性住房规划或当地经济适用房等住房建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》（以下简称四证）或有权部门已出具相关许可承诺。试点项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准供应对象符合政策规定，规划设计符合法律法规和节能省地环保标准。城市棚户区改造安置房试点项目必须落实抵押物和拆迁补偿资金。同时要求试点城市人民政府已明确项目贷款还款来源。

第三，确立项目后借款人向公积金中心申报项目。借款人将符合申报条件的项目向试点公积金中心申报，申报内容包括试点贷款项目简介、借款人的性质、借款项目已具备的条件、借款额度、借款项目预计租金收入、销售收入、项目还款保障，同时要求对试点项目同地段普通商品房出售或出租价格及市政公用设施配套情况进行调查了解并进行说明。

借款人申报项目的同时要提供项目的立项批复、项目四证，未取得相关证件的提供有权部门出具的相关许可承诺。

第四，向住房城乡建设部申报。公积金中心对申请的项目进行核查，经试点城市人民政府审批后报省建设厅，试点项目符合申报条件的向住房城乡建设部申报。

二、住房城乡建设部对试点项目进行抽查阶段

为保证扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作顺利实施，住房城乡建设部、财政部、人民银行等部门将组成调查组对试点城市进行抽查，为了顺利通过检查，试点城市应从以下几方面准备：一是检查拟申请贷款项目是否列入保障房建设规划和年度计划、项目选址是否符合土地利用总体规划和城市总体规划、建设用地是否纳入土地供应计划、项目建设标准、供应对象是否符合政策规定、项目四证情况、同地段普通商品出售或出租价格、市政公用设施配套情况、拟采取的抵押担保措施、是否明确还款资金来源和还款责任等。二是借款人是否属于政府非营利性的专门机构，借款产权构成、经营管理情况、财务状况和信用记录情况是否良好。三是再次明确抵押、担保措施及公积金贷款相关审批文件，对于政府投资的公共租赁住房项目，应取得主管部门同意申请贷款、办理贷款抵押的证明文件，市人民政府同意相关贷款的批复，市财政局对贷款偿还纳入年度预算的相关文件等。四是做好配合调查组到项目实地查看工作，准备建设项目相关资料、相关证件原件、复印件。对于项目四证未能取得的提供有权部门出具的相关许可承诺；如果相关证件正在受理的，应提供相关部门受理的证明。

三、试点项目贷款评审阶段

住房城乡建设部通过立项后，公积金中心委托认可的评估机构对拟用于抵押担保的在建项目、房产或土地使用权进行评估，公积金中心自行或委托银行出具抵押评审报告，确保足额抵押。

试点公积金中心要对住房公积金贷款项目进行严格评审，评审内容应包括项目状况、投资估算、销售或租赁预测、偿贷能力分析等内容，对试点项目贷款进行评审，出具建设项目评审报告。

四、住房公积金管理委员会审议、市人民政府批准

试点公积金中心应在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内，选择办理项目贷款业务的受委托银行，报住房公积金管理委员会审议确定。试点公积金中心要将建设项目评审报告、抵押评审报告书面征求同级财政部门同意，提交住房公积金管理委员会审议通过后，报试点城市人民政府批准。

五、合同签订、贷款发放阶段

公积金中心与受委托银行签订建设项目贷款委托协议，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目贷款借款合同，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目资金封闭管理协议。公积金中心与借款人签订建设项目贷款抵押合同，办理抵押登记手续。在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，试点项目的抵押率不高于80%。贷款合同和抵押合同签订后应报送同级财政部门备案。

公积金中心和受委托银行对建设项目相关资金实行全程封闭管理。借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立项目贷款资金监管账户，项目贷款资金、项目销售收入和经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入等，全部存入该账户。每个试点项目只能开立一个资金监管账户。

公积金中心应在借款人项目资本金按计划到位，并已办理抵押登记手续后，根据风险状况、工程进度、资金使用情况及资金计划，向受委托银行签发委托发放贷款通知；受委托银行确认项目贷款相关信息完整并在运行系统中反映后，才能将项目贷款资金划入相应的资金监管账户。

为加强住房公积金全过程监管，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会实行住房公积金督察员制度，对住房公积金制度建立情况、住房公积金管理委员会决策情况、住房公积金管理中心运行管理情况、挤占挪用和骗贷等违法违规苗头和行为，利用住房公积金贷款支持保障房建设试点情况等进行督察，保障住房公积金安全和有效使用。试点城市要确保项目申请、项目评审、资金发放、资金使用的真实性、合法性、合规性，确保试点顺利进行。

参考文献

房贷调查报告篇（5）

下半年或将加息1至2次

招商银行资金交易部最新报告预计，今年下半年央行将维持紧缩性货币政策，但可供选择的调控工具不多，可调控空间不大。下半年央行的调控仍旧以数量调控为主，预计有一至两次的加息。

报告称，由于中美利率倒挂，短时间内，为了维持货币稳定，央行通过大幅度加息来收缩流动性的可能性不大，而且加息会导致热钱的进一步流入，导致加息收缩流动性的效果大打折扣。

6月贸易顺差同比下降约20％

据海关总署统计数字，6月当月实现贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6％，净减少55.4亿美元。海关统计同时显示，今年1～5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期增长26.2％，比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9％；进口4670.3亿美元，增长30.4％。累计贸易顺差为780.2亿美元，比去年同期下降8.6％，净减少73.2亿美元。

财富500强名单公布

根据美国《财富》杂志6月9日公布的2008年度全球企业500强排行榜，美国零售业巨头沃尔玛公司以3787.99亿美元的年销售额蝉联榜首，中国石油化工集团公司排名第16位。按照2007年销售额排名，位列前十强的企业依次是：美国沃尔玛公司，美国埃克森美孚石油公司、英荷壳牌石油公司、英国石油公司、日本丰田汽车公司、美国雪佛龙石油公司、荷兰国际集团(1NG)、法国道达尔石油公司、美国通用汽车公司和美国康菲石油公司。

国务院强调进一步加大改革开放力度

国务院总理7月9日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》。会议指出，当前我国正处在全面建设小康社会的重要时期，改革发展的任务十分艰巨。在新的形势下，我们要进一步加大改革开放力度，注重制度建设和创新，坚持以改革推动经济发展，以改革推进改善民生，以改革促进社会和谐，以改革解决发展中的深层次矛盾和问题，努力实现经济社会又好又快发展。

中国企业海外融资额跌至近3年新低

创业投资和私募股权研究机构清科集团7月9日在“2008年中国创业投资暨私募股权投资中期论坛”的《二季度中国企业上市研究报告》显示，受整个国际金融市场不景气、海外资本市场新股发行持续萎缩的影响，中国企业海外上市数量和融资额均创下近三年同期的最低值。该报告显示，二季度共有50家中国企业在境内外资本市场上市，但融资额仅为70.33亿美元，为近三年同期最低值，平均每家企业仅融资1.41亿美元。与2007年同期相比，二季度融资额下降65.7％，上市数量上升11.1％，平均融资额下降69.1％。50家上市企业中有14家企业在海外各市场上市：境内资本市场则吸引了36家企业上市，融资额为50.81亿美元，融资额同比减少43.4％，上市数量则同比上升63.6％。

基金仓位和股市保证金创历史新低

7月9日，银河证券最新的测算数据显示，开放式股票方向基金仓位已经降至历史新低，股市存量保证金也同步创新低，此外股指的月度换手率、A股周开户数均处于历史低位。

该监测数据显示，开放式股票方向基金仓位继续降低，截至7月初，股票方向基金仓位为62.51％，基金仓位创下历史性新低。此前的2007年中期，基金仓位一度超过80％。

同时，该机构的监测还发现，截至7月7日，全市场保证金流出幅度加大，市场存量资金创出本年度的新低，目前已经从今年初的14万亿元下降至9000亿元，显示在目前市场持续低迷的状况下，有部分资金开始退出证券市场。此外，6月的股市换手率仅仅24.26％，而上月为35.41％，也在历史低位徘徊。A股周开户数和基金开户数也在今年的低位震荡。

中国房市十年首次出现量价双降

据中央电视台消息，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8％，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38％。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30％，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21％，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5％。

小产权房调查报告已上报国务院

国土资源部执法监察局局长张新宝7月8日表示，小产权房问题在北京，天津、济南、郑州等一些城市比较突出，国土资源部相关部门已对全国部分城市进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。这个报告包括目前小产权现状和问题，同时国土部也提出了相关建议。

国土资源部通报一批土地违法案件

中国国土资源部7月8日通报了10起典型土地违法案件，涉及违法用地3580余亩。

国土资源部执法监察局局长张新宝说，这10起案件共收缴罚没款900余万元，分别给予32名领导干部党纪、政纪处分，涉嫌犯罪的4起案件已按法定程序移送司法机关追究刑事责任。今后，国土资源部会同有关部门将进一步加大土地执法查处公开力度，不定期向社会公开通报各地土地执法情况和典型违法违规案件，对重大典型土地违法违规案件公开调查、公开查处、公开曝光，严肃惩治土地违法违规行为，确保中央土地调控政策有效实施。

新版土地合同严定开工时间

由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同示范文本于7月1日起正式启用，其中对出让地块开工时间的规定更为严格。新的合同文本明确了出让地块的开工、竣工时间，同时规定“用于商品住宅开发的土地，开发时间最长不得超过三年”。

工行称房价短期内普跌可能性较大关键在9月

工行城市金融研究所昨天的最新一期研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。但报告同时指出，近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。确定房价是否普跌的一个关键时间可能在今年的9、10两个月。

美联储认为政府不宜直接干预住房市场

美国联邦储备委员会在7月7日的一份研究报告中指出，政府对住房市场大规模的直接干预不仅可能无法达到预期效果，反而会伤害市场对于房价的自我调节能力。

这份由美联储下属圣路易斯联邦储备银行经济学家威廉，埃蒙斯撰写的报告指出，政府对住房和抵押贷款市场的直接干预并非应对目前美国住房市场危机的最好政策。而允许市场运用自身能力调节，才能重建可持续的房屋拥有权和负责任的抵押贷款的市场基础。

住宅节能信息写入买房合同

7月3日，住房和城乡建设部公布《民用建筑节能信息公示办法》，今后建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。该办法自7月1 5日实施。

东莞楼市调查显示观望者占97％

近日，东莞好易快调查研究中心对东莞白领阶层、中产人士现阶段购房情况进行了1000份有效完整的拦截调查问卷活动，本次受访的对象中35％是企业主或个体户，33％是大型企业高管，11％是公务员，21％是其他人群。

在本次调查中，97％的受访者觉得观望比购买更为安全，仅有3％的受访者有可能会购房。调查还显示，有近21％的受访者会考虑放弃按揭断供。

主要中资地产股升近一成

国务院总理总理近期在江苏、上海调研时指出，当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，总体形势向好，并称把握好宏观调控的重点、节奏和力度，避免出现大的起落；同时，主管金融工作的国务院副总理也指出，要维护金融安全稳定。因此，市场憧憬中国政府将在奥运前及奥运期间放宽宏观调控，刺激中资地产股强劲反弹。富力地产劲升11.19％，上海复地、世茂房地产，华润置地、中国海外发展、远洋地产、北辰实业，雅居乐地产等主要中资地产股均涨逾8％。

碧桂园欲进军影视圈125亿收购TVB

近期，香港方面传来的消息称，碧桂园主席杨国强斥资百亿收购TVB有了新的进展。

他通过花旗银行牵头向各家银行借钱将在三个星期内搞定。而外传他的收购价已经加码到125亿港元，击退了世贸集团的许荣茂，邵逸夫看到其诚意后也同意做出让步，原本要求的一次付清现已变为可接受分期付款，双方有望在今年8月奥运期间达成协议。

销售面积下降38％万科遭遇“六月飞雪”

7月7日，万科A的公告显示，今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期下降38.0％和22.8％。

申银万国相关分析资料显示，万科各地6月的推盘量并未回升且略低于5月，仅50-60万套。

五大行扩张布局二线城市

继全球五大地产顾问行之一的DTZ戴德梁行隆重宣布沈阳分公司正式成立后，6月26日，世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：cBG)也落户沈阳。而就在半个月前，第一太平戴维斯也宣布在沈阳正式成立分公司。

此外，高力国际和仲量联行也在站稳中国一线城市的基础上，积极开拓二线城市。

21世纪不动产并购泛城租售网

21世纪中国不动产与DTZ戴德梁行近日宣布，双方已达成协议，21世纪中国不动产将收购DTZ戴德梁行旗下经营二手房业务之部分[泛城租售网]，于2008年7月1日起正式生效。

泛城租售网以中高端二手住宅服务为主，经过多年发展，在二手房中介行业享有一定的品牌影响力。据21中国不动产有关人士介绍，是次收购，是该公司长期发展战略的一部分。

上海志成割肉一亿多退地

2007年9月，上海长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元／平方米。而今年6月中旬，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。

按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10％的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受11亿元的巨额损失。

保险公司涉足商用房产

近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区，紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。

有数据显示，去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。此外，中国平安、太平洋保险、华安财险、中意人寿、民生保险、人保财险和生命人寿等公司，亦以直接或间接方式购入地皮或办公楼。

碧桂园接盘荷兰村

6月26日，碧桂园集团主席杨国强在香港会见沈阳市市长李英杰时表示，将投资25亿美元参与荷兰村的开发建设，并承担相应的社会责任。随后，碧桂园集团与沈阳市于洪区政府签订了合作框架协议。

近日，沈阳方面消息称，在与碧桂园签订了合作性框架协议后，沈阳市政府已责成沈阳市土地储备中心做初步的开发计划书，当地政府还将成立项目办公室助力碧桂

“带抵押买卖”惊现上海

6月25日，建设银行上海市分行各支行信贷部门在寄给客户的对账单中加塞了全新内容“无需结清贷款，即可轻松卖房，现本行与二手房专业交易服务机构共同推出“‘带抵押买卖’服务。”

所谓二手房“带抵押买卖”服务，缘起于上海新推出的一套全资金监管交易系统。由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行，工商银行、中国银行、农业银行这4家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产3家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。这套系统的最大特点是引发了二手房交易模式的巨变：由原来上家必须付清银行贷款才能卖房，变为二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。

房地局否认上海市中心限价

近日，有媒体报道称“上海政府相关部门最近出台了市中心最高房价的措施，措施规定上海市中心最高房价为4万元／平方米。”7月8日，市房地局相关负责人面对媒体否认了这一消息，并表示绝无出台类似“市中心房价4万”的限价措施。

上海住宅用地半年仅完成计划总量5％

6月30日，上海市房地局推出了今年上半年最后一批土地公告，这是继3月份推出3号公告至今，上海首次推出居住用地。

此前4个月，上海住宅用地出让一直处于“真空”状态。而过去的半年时间里，住宅用地的出让仅仅完成今年计划总量的5％。

深圳一次性推出6千多套保障性住房

深圳最新一批保障性住房的申购者，将于7月5日起开始公开选房。深圳国土房管局官方网站的信息显示，这一批保障型住房共有房源6006套，其中包含用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房。根据深圳市国土资源和房产管理局今年年初公布了《深圳市住房保障2008年度计划》，按照计划，今年深圳市保障性住房建设计划投入资金77.94亿元，全年将建设保障性住房45800套，以进一步解决中低收入家庭的住房问题。

北京：上半年土地计划仅完成1／3

北京市土地整理储备中心的网站上的数据显示，北京今年计划供应住宅用地1700公顷，但截至今年上半年，北京共出让住宅土地676.5公顷，仅为计划的

1／3。其中计划安排廉租房及经济适用房用地400公顷、限价房用地300公顷。特别是第二季度，北京市共成交土地11宗(不包括工业用地)，比一季度成交的35宗(不包括工业用地)下降了300％多。

但同样值得注意的是，尽管今年北京土地成交萎缩，但土地招拍挂情形仍比国内其他3个一线城市好。今年1～5月，北京房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比去年同期增长21.6％，增速比一季度回落17.7个百分点。

2900亩等待入市郑州将大规模放地

近日，郑州土地储备中心相关人士向媒体透露，今年下半年将向市场推出各类建设用地15宗，共计2900多亩，是今年集中放量较多的一次。

根据郑州市未来5年的土地利用规划，今年计划共向社会推出4470亩的住宅用地，这也将成为近年来郑州市土地供应量最大的一年。

广州曝外资房企欠税案

7月2日，广州市地税局召开新闻会曝光了一起税务违法案。

经税务机关检查发现，一家由内地和香港企业合作经营的房地产公司――穗南房地产发展有限公司，从1998年A2007年共查补税款10261万元，是广州市最大宗外企欠税案。广州市地税局方面同时称，该案件查处时间长，累计查补额在外企中迄今最高。

迪拜将建旋转摩天楼

意大利著名的未来派建筑设计师大卫・费希尔6月24日宣布，他将在阿联酋的迪拜设计建造全球首座旋转摩天大楼。

按照当前的设计方案，在迪拜建造的这座旋转摩天楼将达80层，高度约为420米，每一层都可以360度旋转，每套公寓的面积从120平方米到1200平方米不等。摩天楼还配有声控风力发电机等多种环保装置。这座大楼的中心轴当然是设计建造最关键的地方，它必须保证将各层楼牢牢地穿在一起，承受相应的重量，稳固而坚实。同时，它又需要满足各层楼转动的要求，让它们可以单独、自如的转动。

大卫费希尔说，“通过整合旋转、绿色能源和高效的建设，这将改变建筑我在我们心目中的印象，并且宣告一个新的动态生存空间时代的到来。”

中国将允许境外公司在中国证交所上市

中国证券报报道，有关方面6月27日就第四次中美战略经济对话成果发表的情况说明显示，中国将按照相关审慎监管原则，允许符合条件的境外公司通过发行股票或存托凭证形式在中国证券交易所上市：同时允许符合条件的外资法人银行发行人民币次级债券。

中方将在今年12月31日之前，完成对外资参股中国证券、期货和基金管理公司的评估，并根据评估结果提出有关调整外资参股中国证券市场的政策建议。

台当局放宽证券业投资大陆股市限制

台当局“行政院”日前通过“重新检讨放宽基金投资涉陆股之海外投资比率”，将投资大陆挂牌上市有价证券比率，则由现行0.4％放宽为10％。至于现行台湾证券业者投资港澳H股、红筹股比率不得超过10％的限制则予以取消。

银监会令牌再堵融资渠道

6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。

其中，《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。

而《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况：对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查：2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。

外汇局新规防热钱

中国国家外汇管理局、商务部和海关总署三部委联合颁布实施“出口收结汇联网核查办法”，决定自7月14日起对出口收结汇实行联网核查管理，追查热钱的流通渠道。

这项“办法”规定，企业出口收汇(含预收货款)应先进入企业的出口收汇待核查帐户。企业在通过待核查帐户办理资金结汇或划出手续时，银行应登录出口收结汇联网核查系统，在具体贸易类别相对应的可收汇额范围内进行收汇核注。

据称，中国外汇局局长胡晓炼此前赴大连、苏州、武汉，就当前外汇形势和加强跨境资本流动监管工作进行调研，在此期间就曾围绕上述政策相关内容和企业进行交流和听取意见。

传深圳房贷坏账高达千亿

据《中国房地产报》报道，深圳房贷坏账达千亿元的传言在近期充斥坊间，令地产界与金融界惶恐不安。为了摸清深圳商业银行房贷坏账率和不良贷款总量，深圳银监局已开始调查深圳各银行的坏账情况，调查主要包括调集银行最新贷款数据，了解银行坏账比例，并测算坏账总量。

这一消息得到交通银行深圳某支行副行长的证实：“我们已接到深圳银监局通知，要对房贷坏账率进行审查，目前各银行都在进行自查，之后将上报相关材料，由银监会进行抽查。”该名副行长还表示，深圳房贷坏账已有明显上升趋势，风险开始浮现。

灾民房贷利率下限调为基准利率0.6倍

根据国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施意见，灾区居民购置自住房贷款利率下限统一下调为现行贷款基准利率的0.6倍(注：目前1―5年房贷基准利率为7.74％，5年以上贷款基准利率为7.83％)，最低首付款比例下调为10％。

花旗集团计划通过出售旗下部分印度地产筹资约5亿美元

房贷调查报告篇（6）

第二条  商品房开发贷款（以下间称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。

第三条  发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。

第四条  本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。

第二章  借款人条件

第五条  借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

第六条  借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：

（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；

（二）经营管理制度健全，财务状况良好；

（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款证，并在工行开立基本帐户或一般帐户；

（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；

（六）有贷款人认可的有效担保；

（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；

（八）借款人已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》；

（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；

（十）贷款项目工程预算报告合理真实；

（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；

（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；

（十三）贷款人规定的其他条件。

第三章  贷款种类

第七条  商品房开发贷款有以下几种：

（一）住房开发贷款，系指用于建造商品住房的贷款。

（二）商业用房开发贷款，系指用于建造符合国家规定的商业性用房的贷款。

（三）其他商品房开发贷款，系指用于商品房必要的配套设施建设贷款。

第四章  贷款期限和利率

第八条  贷款期限一般不超过3年。

第九条  贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

第五章  贷款方式

第十条  商品房开发贷款采取担保贷款的方式：

（一）抵押贷款，系指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

（二）质押贷款，系指以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

（三）保证贷款，系指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。

第六章  贷款程序

第十一条  借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

第十二条  贷款人受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度；提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等意见。

第十三条  银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。

第十四条  在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照总行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

第十五条  贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

第十六条  借款人取得贷款之前，借款人应为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房屋作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人。

第十七条  贷款发放时，贷款人应根据项目进度情况，分期、分批将贷款划入借款人帐户。

第十八条  贷款发放后，贷款人应对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查，并建立贷款台帐。借款人应按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及单位财务状况的报表和资料；项目竣工后，应向贷款人提交工程决算报告。

第十九条  借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意。

（一）法人及法定代表人变更；

（二）保证人失去保证资格、能力；

（三）担保物发生不利于贷款人的变化；

（四）产权变动或重要财产被处置；

（五）经营方式及经营范围有调整；

（六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；

（七）经营场所迁移；

（八）影响贷款人权益的其他重要变动。

第二十条  借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。

第二十一条  借款人应当按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息。贷款人也可按合同约定从借款人账户中直接扣收。借款人不能按期归还贷款的，可以在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明。另有约定的，按照约定执行。

借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。

第二十二条  借款人项目完工后，贷款人要参与工程验收和决算审查。

第二十三条  贷款人应为借款人建立贷款档案，准确及时完整地收集、整理、保存与贷款项目有关的资料、报表、图片、调查报告及借款人的资信等情况。

第七章  债权保护

第二十四条  借款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：

（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；

（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号等资料；

（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；

（四）挪用贷款从事股本权益性投资及从事有价证券、期货等方面的投机经营；

（五）挪用贷款从事房地产投机；

（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；

（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；

（八）拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动的监督；

（九）未经贷款人同意将已设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押；

（十）抽逃出资，隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款的安全；

（十一）使用贷款从事违反国家政策和法律的活动；

（十二）影响贷款人权益的其他行为。

第二十五条  借款人有第二十四条所列行为之一时，贷款人可以采取下列一种或数种处置措施：

（一）停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款；

（二）按规定罚息；

（三）提前依法追索保证人，清偿贷款本息；

（四）提前依法处置抵押物、质物，清偿贷款本息；

（五）依法申请借款人破产还债；

（六）贷款人认为可以采取的其他处置方式。

第八章  附则

第二十六条  建筑、安装企业贷款和一般性委托贷款中的经济适用住房开发贷款遵照本办法执行。

房贷调查报告篇（7）

1998年,为应对亚洲金融危机可能对我国经济增长造成的负面影响,中国人民银行(以下简称央行)推出了扩大内需为目标的消费信贷政策。这些政策的出台,增加了我国有效需求,拉动了经济增长。实践证明,消费信贷政策是扩大消费、增加有效需求行之有效的手段。我国消费信贷发展时间短,法律政策制度不健全,市场不够成熟和完善,但发展速度快,潜力大。比较并借鉴美国消费信贷市场发展的经验,对保证我国消费信贷健康发展,促进经济增长有着重要的意义。

1 中美消费信贷政策比较分析

1.1 美国消费信贷法律体系的历史演变分析

美国政府通过法律的制定和监管的执行,为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家,美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。

《公信信贷法》(TILA)是消费信贷法案中最早出台的法案,也是最根本的大法,它对贷方向消费者提供的信息披露(包括广告)的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上,1971年开始实施的《公平信用报告法》(FCRA)对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范,防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告,同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题,美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》(FCBA),确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系,而后又出台了《电子资金转账法》(EFTA)以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及,获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利,为了保障这一权力的公平实施,美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》,禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外,1977年颁布的《社会再投资法案》(CRA)也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区,而1978年实施的《公平崔收行为法》(FDCPA)则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此,美国的消费信贷法律体系基本完成。

1.2 我国消费信贷政策的历史演变及存在的问题分析

20世纪90年代中期以来,我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变,经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日,中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》,允许储蓄机构(自办所、联办所)经中国人民银行或其分支机构批准后,可办理小额抵押贷款业务。1998年以前,央行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》,这几个办法的出台,标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年,央行了《信用卡业务管理办法》,并于4月1日起执行,规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁,以及法律责任等。1998年5月9日,央行颁布了《个人住房贷款管理办法》,允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月,央行下发《汽车消费贷款管理办法》,允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务,同年,央行颁布《企业集团财务公司管理办法》,国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月,央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》,对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述,明确提出“从1999年起,允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日,中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》,对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善,2004年8月17日,央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》,已于2004年10月1日开始实施。

自1998年央行出台消费信贷政策以来,我国的消费信贷已经有了很大程度的发展,尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势,但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%,特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务,信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是,我国相关的法律建设几乎一片空白,目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前,我国调整消费信贷的规范性文件层次较低,都是以行业规范的面目出现,没有上升到法律层次,缺乏法律约束力,难以有效保护借贷双方的合法权益,不利于消费信贷的长远发展。

2 中美消费信贷机构比较分析

美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技,许多消费信贷决策在几秒内做出,较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出,为消费者提供高效优质服务。具体见表1。

2.1 商业银行

根据美联储统计,自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底,商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来,商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。

2.2 财务公司

美国的财务公司大致可分为以下几种:附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及独立的财务或私人贷款公司。比较着名的大型企业附属财务公司主要有:通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中,福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。

2.3 储蓄机构

在1980年之前,美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中,这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松,储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年,其市场份额又跌落至4%,但到2005年底,又涨回到9.8%。

此

外,美国的信用社、某些非金融企业,诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。

与美国相比之下,我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年,央行颁布的《个人住房贷款管理办法》,只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲,1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》,允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日,中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定:在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见,我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行,其贷款规模占整个市场的95%以上,而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步,业务量微乎其微。

3 中美消费信贷业务比较分析

在美国,消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括:个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等;广义的消费信贷除了上述类型外,还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活,并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险,增强盈利性,促进消费信贷的稳步增长。

尽管我国的消费活动有了很大的发展,但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者,消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%,而美国已经达到了60%。并且,我国消费信贷业务品种少,品种功能单一,住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚,差距大。同时,贷款程序繁琐,利率机制比较僵化,缺乏多样的消费信贷产品,难以满足市场需求。

4 中美信用制度体系及风险管理比较分析

规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构,主要有两种形式:消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有独立的计算机资料库,涵盖整个北美洲近1 000万个信贷消费者的档案,保持着6亿以上的账目,资料库近10亿字节的资料,每天约有200万信用报告产生,约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家,即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告,其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。

美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点:①有效利用信用局的个人信用资料,严格把好消费信贷入口关;②充分运用定量分析方法,及时监测消费信贷资产质量;③强调风险审核与风险组合控制,实现信贷管理的横向制约;④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养,从业务拓展的源头控制风险;⑤实行消费信贷的精细化管理,有针对性地防范各类风险;⑥建立业务自我评估体系,对贷款风险进行预先警示;⑦充分发挥信贷管理委员会的作用,从整体上把握风险的控制与防范;⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧,在具体操作程序上控制风险;⑨采取有效措施,及时清收不良贷款。

与美国相比,我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失,消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点,在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下,银行只能逐个审查借款人的收入信用状况,加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位,银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说,目前,银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理,信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产,折旧率高,易于隐匿和移动,作为抵押物品较难保全,加上我国二手车市场发展落后,回收车辆的处理变现困难,在目前国内汽车价格不断下调的情况下,贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额,消费者往往以车抵贷,逃避还款。实际上,没有完善的个人信用体系,无论怎么对高危群体索要高额保费,道德风险都难以得到有效控制。

参考文献

房贷调查报告篇（8）

根据国务院《住房公积金管理条例》和《浙江省住房公积金条例》等规定，按照积极稳妥、依法治理、标本兼治、突出重点的原则，以加强制度建设、确保资金安全和改进工作作风为重点，全面提高住房公积金管理水平。通过专项治理，实现住房公积金监管力度明显加强，违纪违规行为得到及时发现、纠正和查处；住房公积金运作的管理制度进一步健全、操作进一步规范，内部管理更加完善，风险防范能力明显增强，资金运作风险得到有效控制；“控高保低”的缴存政策严格执行，住房公积金制度覆盖面进一步扩大，行风建设进一步加强，服务质量和工作效率明显提高，社会满意度显著提升。

二、主要任务

根据《浙江省开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》结合本市实际，专项治理工作的主要任务是：

(一)加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。重点检查住房公积金管委会决策、监督职能的履行情况；住房公积金管理中心、分中心内部制度建立和执行情况；财政、财务会计制度的执行情况，依法提取风险准备金、管理经费、廉租住房建设补充资金，并按规定实行“收支两条线”管理的情况；廉租住房建设补充资金使用情况；各监督部门监督职责的履行情况；公积金监管系统建设和运行情况；以及2006年以来各级审计报告的执行和整改情况。

(二)认真排查和处置住房公积金管理中存在的资金风险。重点督促检查住房公积金资金运作中的薄弱环节是否得到加强；提取是否按规定和程序办理；预售楼盘配套公积金贷款是否按规定办理；贷款是否按规定和程序审批发放；贷款抵押资料收存是否及时完备；逾期贷款发生的原因；逾期贷款催收制度是否建立健全；以及全省住房公积金贷款检查发现问题的整改情况。

(三)切实纠正损害国家和职工利益的突出问题。重点督促检查按省规定大中型企业建立住房公积金制度工作计划的制订和落实情况，扩大住房公积金制度覆盖面；加大行政执法力度，清理、纠正和查处不建不缴、少缴漏缴、拒绝公积金贷款及骗提、骗贷住房公积金等损害职工或国家权益和危害资金安全的行为；严格执行“控高保底”的缴存政策，切实纠正少数单位和职工超标缴存行为；完善提取和贷款办法，增强服务意识，优化业务流程，简化办事手续，畅通咨询和投诉渠道。

(四)严肃查处各类违规行为。对违规发放贷款、违规提取、挤占挪用资金、骗提、骗贷公积金等违纪违法问题，要从严查处，依纪依法实行责任追究。

三、工作方法和步骤

（一）部署动员阶段（2008年7月20日前）

1.成立专项治理工作机构。由市住房公积金管委会牵头，组成市住房公积金专项治理工作领导小组（名单附后），负责指导和协调解决专项治理工作中的重大问题。领导小组下设办公室，负责协调联络、分析汇总情况、检查指导等专项治理日常工作。

2.召开会议，布置专项治理工作。7月20日前召开全市住房公积金管理专项治理工作动员会议，下发专项治理工作实施方案，对专项治理工作进行动员部署。

3.加强宣传，自觉接受社会监督。广泛开展住房公积金专项治理工作宣传活动。市住房公积金专项治理工作领导小组设立专门的举报投诉电话(设在住房公积金管委会办公室，电话号码为2215364)，并在**市住房公积金网站（网址：）上开设举报电子信箱，自觉接受社会和群众的监督，并在市人大代表、政协委员和住房公积金管委会委员、缴存单位和缴存职工中聘请一批行风建设监督员。

（二）自查自纠阶段（2008年8月底前）

市公积金管理中心根据本实施方案的要求，对住房公积金缴存、使用、贷款管理情况进行全面检查，认真查找问题，深入分析原因，及时进行整改。对以往审计和贷款大检查发现的问题，逐一检查是否已经整改到位。对需要市里统一的政策问题和重大问题，应及时报告市领导小组办公室。对普遍存在的政策问题和重大问题，以及发现的严重违纪违法案件，要同时向省专项治理办公室报告。

8月15日前市中心、县分中心、区管理部开展自查自纠，并将自查自纠情况上报市公积金中心。8月16日至25日，市公积金中心组织自查自纠检查组进行全面检查，并将自查自纠情况报送市领导小组办公室。领导小组办公室将我市住房公积金自查自纠情况上报领导小组审批后，于9月1日前上报省专项治理办公室。

（三）监督检查和整改阶段（2008年10月底前）

领导小组要针对市住房公积金中心自查自纠情况和群众举报投诉反映的问题进行监督检查，并对部分地区专项治理工作进行抽查，帮助市住房公积金管理中心完善相关制度，堵塞管理漏洞，防范资金风险；对存在的问题要下达整改意见书，责令限期整改；对整改仍不合格的，要予以通报批评；对拒不整改或问题严重的，要追究相关责任人的责任。

（四）总结提高阶段（2008年12月底前）

深入分析专项治理工作中发现的问题，总结住房公积金管理中好的做法和经验。针对查找出的问题，健全和完善相关管理制度，积极探索并逐步建立不断加强住房公积金规范管理和防范风险的长效机制，并于12月10日前将有关情况报省专项治理办公室。

四、工作要求

(一)提高思想认识。建立和完善住房公积金制度是实现党的十七大提出的“住有所居”的一项很重要举措，是解决中低收入职工家庭住房困难的有效途径。加强住房公积金监管是维护公积金所有人合法权益的重要保证。各部门要深刻领会开展专项治理工作的重要性和必要性，提高认识，统一思想，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项治理工作各项措施落到实处。

(二)加强组织领导。住房公积金管理专项治理工作要纳入2008年全市纠风和机关效能建设的重点工作。要将其纳入今年政府议事日程和督办事项，各有关部门要加强领导，落实工作责任。领导小组要加强领导，精心组织，认真谋划，周密安排，把握进程，及时处理工作中出现的问题。

房贷调查报告篇（9）

美国政府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。

《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。

1.2我国消费信贷政策的历史演变及存在的问题分析

20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。

自1998年央行出台消费信贷政策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。

2中美消费信贷机构比较分析

美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。

2.1商业银行

根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。

2.2财务公司

美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及独立的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。

2.3储蓄机构

在1980年之前，美国的储蓄机构和互助储蓄银行只允许将其小部分资产投放在消费贷款中，这一限制大大制约了储蓄机构的消费业务。随着法规监管的放松，储贷机构迅速成为消费信用市场中增长速度最快的行业。其市场份额从1979年底的3.7%达到了1987年的顶峰9.8%。不过到了1998年，其市场份额又跌落至4%，但到2005年底，又涨回到9.8%。此外，美国的信用社、某些非金融企业，诸如零售商、加油站等也从事一部分消费信贷业务。

与美国相比之下，我国消费信贷的供给方面贷款主体单一。1998年，央行颁布的《个人住房贷款管理办法》，只允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。就汽车信贷来讲，1998年颁布的《汽车贷款管理办法》只允许四家国有独资商业银行试点开办消费贷款业务。1999年央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，允许所有中资商业银行全面开展汽车消费贷款业务。2004年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融机构管理办法》规定：在中国境内设立的、经中国银监会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构都可以发放汽车贷款。可见，我国开办汽车消费贷款业务的主要机构是国内商业银行，其贷款规模占整个市场的95%以上，而汽车集团财务公司等专业汽车金融机构的融资业务刚刚起步，业务量微乎其微。

3中美消费信贷业务比较分析

在美国，消费信贷有狭义和广义两种概念的区分。狭义的消费信贷包括：个人信贷额度、无抵押个人贷款、个人资金周转贷款、房屋整修贷款、学生贷款、耐用消费品贷款、个人债务重组贷款、汽车贷款、住房抵押贷款等；广义的消费信贷除了上述类型外，还包括房地产抵押信贷。美国消费信贷品种丰富、全面、灵活，并且不断创新。美国消费业务的多样化有利于消费信贷机构分散风险，增强盈利性，促进消费信贷的稳步增长。

尽管我国的消费活动有了很大的发展，但是我国的消费信贷业务和美国这样的发达国家还存在很大的差距。商业银行是我国消费信贷业务的主要提供者，消费信贷业务所占比重小。品种少。我国消费信贷占银行贷款额的比例还不到5%，而美国已经达到了60%。并且，我国消费信贷业务品种少，品种功能单一，住宅、教育等少量品种的信贷业务起步晚，差距大。同时，贷款程序繁琐，利率机制比较僵化，缺乏多样的消费信贷产品，难以满足市场需求。

4中美信用制度体系及风险管理比较分析

规范的个人诚信体系是美国消费信贷的基石。美国拥有专门的信用报告机构，主要有两种形式：消费信贷报告机构及调查性的信贷报告公司。消费信用报告机构拥有独立的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即Experian信息服务公司、Trans联合公司及Equifax公司。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。

美国的消费信贷机构具有一套严密的风险管理程序。美国消费信贷的风险管理有以下几个特点：①有效利用信用局的个人信用资料，严格把好消费信贷入口关；②充分运用定量分析方法，及时监测消费信贷资产质量；③强调风险审核与风险组合控制，实现信贷管理的横向制约；④重视信贷文化和风险控制文化的建立与培养，从业务拓展的源头控制风险；⑤实行消费信贷的精细化管理，有针对性地防范各类风险；⑥建立业务自我评估体系，对贷款风险进行预先警示；⑦充分发挥信贷管理委员会的作用，从整体上把握风险的控制与防范；⑧讲究消费信贷风险控制与防范的操作技巧，在具体操作程序上控制风险；⑨采取有效措施，及时清收不良贷款。

与美国相比，我国消费信贷市场面临的最大问题是社会信用体系的缺失，消费信贷具有贷款规模小、笔数多的特点，在国内个人和企业金融信用体系没有建立和完善的情况下，银行只能逐个审查借款人的收入信用状况，加上法律体系对失信者的惩戒机制不到位，银行风险管理成本高。就我国汽车消费信贷来说，目前，银行和经销商的消费信贷业务主要依靠保险公司提供的信用保证保险来实现风险的控制和管理，信用调查往往流于形式。更为重要的是汽车属贬值型动产，折旧率高，易于隐匿和移动，作为抵押物品较难保全，加上我国二手车市场发展落后，回收车辆的处理变现困难，在目前国内汽车价格不断下调的情况下，贷款汽车的现实市值往往低于贷款余额，消费者往往以车抵贷，逃避还款。实际上，没有完善的个人信用体系，无论怎么对高危群体索要高额保费，道德风险都难以得到有效控制。

参考文献

房贷调查报告篇（10）

呼唤政策法规调整制裁改制企业逃废债务 张明宏

浅谈农行客户经理的市场营销策略 唐向阳

卧薪尝胆奋起直追实现贵港分行业务经营新跨越 梁俊，罗晓虹

发挥党组织战斗堡垒作用促进业务经营超常规发展--农行防城港分行党建工作的情况调查

关于农行博白县支行中心储蓄所先进事迹的调查报告

树立信心抢占市场努力提高经营效益

我区农行金融产品现状和开发创新对策

拓展农行城区行业务的问题研究--以农行河池分行营业部为例

关于提高柳州城区农行竞争力的调查报告 韦繁章，甘有杰

深化农行分配制度改革之我见 周春乐

农行基层行经营管理问题的探讨 郑永强

试论不良资产剥离后贫困地区农行的经营策略 黄瀚

完善客户经理制的建议 黄仕雄

拓展代客户理财业务初探 兰电祖

营业网点撤并中的难点与对策 邹胜

农村房屋及集体土地使用权不宜作贷款抵押物 向兰俊

促进县支行消费贷款的思路 罗忠杰

多管齐下激活信贷资产--柳州分行清收盘活不良资产的做法 李军

清收不良贷款要抓好"四个到位" 李茂林，杨胜永，苏弘毅

对当前国有企业改制中逃废银行债务的看法 罗景诚

国有商业银行贷款风险的成因与防范对策 廖家茹

关于提升农行防城港分行经营职能的研究报告

试论进一步完善农行客户经理制 黄金强

关于农行桂林分行城市业务发展的情况调查 蔡昌越

农行北海分行国际业务发展情况的调查分析 罗世平，彭春祥

市场机制是县支行转换经营机制的必然选择 邓正义

当前基层农行业务经营存在的主要问题 罗健恩

深入剖析抓整改注重实效促提高

对经济金融全球化问题的思考--参与全球化必须坚持自主化、民族化 郑良芳

香港商业银行房地产按揭贷款业务的考察报告 黄廷智

加入WTO后农行市场营销策略 丘常宏

拓展个人金融业务之研究 卢齐耀

商业银行发展个人金融业务的对策思考 马秀云

拓展农行消费信贷业务探析 邓佩仪

宜州市农行拓展城区业务探讨 韦汉德，韩昌

浅议拓展中间业务 韦俊泽

加强我区农行内控制度建设之我见 彭莉红

农行内控机制的问题与对策 梁瑜峰

谈维护稽核的权威性 李时华

目前我区事业单位质押贷款的问题和对策建议 刘轶

谈房地产抵押登记中两个争议问题 韦元文

农行港南支行剥离不良贷款后的信贷经营出路 潘海良

落实"三个代表"要求切实加强农行党员队伍建设 刘胜庆，韦艳华

基层行党务工作者培训工作的问题与对策 欧阳建红

浅论如何以党建工作促业务发展 马文彪

加强基层农行党建工作的思考 卓贵安

企业文化与农行企业理念 韦炳初

试论农行岗位资格培训的考试特征 徐坤林

做好农行县支行女工工作初探 卢容飞

关于农行深圳分行个人理财业务的考察报告

关于农行贵港分行市场营销工作的调研与思考 梁俊，罗晓虹

关于金融超市业务发展的探讨 原贞，曾敬

浅论广西公路交通建设与农行信贷营销 曾海科

浅谈基层农行如何开展市场营销工作 林涛

构架一体化营销体系创造最佳经营效益 刘华

农行百色分行个人存款业务情况的调查报告 黄克林

基层农行营销个人贷款业务的问题研究 黄海

对钦州分行个人消费信贷业务的调查 陈仁佑，黄岳武

浅谈我国商业银行市场营销面临的难点及对策 钟小珍

对农行藤县支行个人住房信贷业务的调查分析 杨干劲

对西林县支行个人住房贷款业务的调查 吴幸坤

关于农业银行信贷市场营销的思考 汤军成，黄声明

准利率市场化条件下农行的经营管理对策 黄高寨，李荣强

对加快我行自助服务渠道网络建设的思考 薛昌华，李宏一

农行改革与发展论札 卢齐耀

对玉林城区实行扁平化管理的业务经营调查 林清

改进农行客户信用等级评定方法的问题研究 徐静远，潘荣盛

农行苍梧县支行支持非公有制经济发展的情况调查 梁锦，谢波

国外MBO融资体对我国的启示 王维，皮宇宝

中外银行人力资源管理之比较分析 郁庆明

简析现代金融理论体系的四大学说 朱怀庆

对农业银行中间业务发展问题的思考 陈斌

中国农业银行现金管理业务简介 农行广西区分行公司业务处

房贷调查报告篇（11）

在中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文）后，在一场被媒体形容为“央行房贷新政风暴”的旋涡中，在说明房地产业对于银行信贷依赖程度时，一个数字成为耀眼的明星：“70％”――房地产企业70％的资金来自银行――一夜之间，这个数字出现在大大小小的媒体上，公众以此发现房地产业对于银行信贷的依赖程度竟如此之高，而房地产业“一本万利”的说法，于是得到证明。

在此轮央行房贷新政所掀起的风暴中，是谁首先提及这一比例，并用以论证什么观点，现在已渺不可考。记者查诸有关报道，提及这一数字的人士中颇多业内权威。比如说，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在6月21日接受中新社记者采访时，即称“中国金融风险在房地产方面确实不可忽视，现在中国房地产企业70％的资金来自银行……”

全国工商联住宅产业商会成立于2001年3月，由中国住宅产业集团联盟发起，会员以房地产开发商及上游供应商为主，几乎均为民营企业。本届轮值主席是北京市华远地产股份有限公司总裁任志强。任志强是中国房地产业界的重量级人物，也是此番率先强烈质疑央行房贷新政的明星级批评者。

聂梅生提及房地产企业70％资金来自银行，是泄露本行业不可告人的天机了吗？

如果看到媒体及房地产中人对于70％这一数字关注得如此煞有介事，央行的政策决策者们可能只有摇头苦笑而已：假如房地产企业真能做到只有70％的资金来自银行，无论按旧规还是按新政，都属合规。业界称之为十年来最严苛的并将导致房地产业“冬天来临”的这一央行121号文，作如此规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％”，而这亦不过是对既有规定的重申而已。

房地产企业70％的资金来自银行，其实只是业界众人皆知的一个毫无杀伤力的常识；70％之外还有多少资金以什么方式来自银行？这才是房地产业界真正的秘密。

【显规则】

地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排，这是明面上的规则

1998年以来，央行出台居民个人按揭贷款相关政策，连续数次降低利息，商业银行调整信贷资产结构，几方面因素共同推动了我国城市居民的住房消费需求迅速释放。房地产市场也摆脱了1993年泡沫以来的连续低迷，开始进入新一轮上升周期。

据统计，1998年以来，房地产销售额以每年超过20％的速度增长，房地产投资额平均增长幅度达到17.4％。与此同时，商业银行的居民个人住房贷款余额从1997年底的190亿元上升到2002年底的8253亿元，年均增长一倍以上,占商业银行信贷资产的比例超过8％。

在此次央行房贷新政策之前，房地产信贷的指标性文件是央行2001年6月的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），如果房地产商依此通知及相关文件合规操作，一个项目（以住宅项目为例）开发及相应信贷支持的过程大体如下：

――取得国有土地使用权。在此阶段需支付的是土地出让金以及拆迁补偿费等前期费用，并获得土地使用证。

――在“四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）”齐全后，工地即开工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向商业银行申请开发贷款，前提条件是自有资金不低于总投资的30％。

――在主体结构封顶（如果项目是多层住宅）或是完成总投资的2/3（如果项目是高层住宅）后，商业银行可向个人购房者发放按揭贷款，而贷款额不得超过房价的80％。如果销售顺利，购房者向开发商支付的房款即可用来清偿开发贷款。

按照这一模式，银行资金进入房地产开发主要是两途：在开发商“四证齐全”时给予开发贷款；在项目开发至封顶或2/3后进入销售阶段时，对个人售房者的个人按揭贷款。此外，商业银行还可向企业发放流动资金贷款，但这不应当占重要地位。

在这样一个地产开发资金链条中，地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“四证”，并开始建筑施工，而银行信贷资金则在这之后进入并助推，形成地产商、银行共担风险之安排。

然而，央行195号文并未得到有效施行。房地产业的信贷操作实践，在许多时候，遵循的不是这一套明面上的程序，而是一套潜规则。

【潜规则】

以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。能说得清多少来自银行资金吗？

中国人民银行副行长吴晓灵在5月底6月初曾先后两次接受本刊书面采访。她告诉记者，许多银行并未严格执行195号文，因此“主要的任务是落实这些规定”（参见《财经》2003年6月20日号《专访吴晓灵》一文）。

吴晓灵的依据，来自于去年底央行检查全国商业银行房地产信贷情况的结果。在2003年2月20日公布的《2002年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，“本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％”。

《报告》还称：“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”

《报告》未给出具体的案例。但记者遍访业界中人及银行界人士，可以作如下简单的勾勒。

世纪华夏资产管理公司总经理黄玺庆告诉记者，开发贷款数额一般比较大，但条件比较严格，要求“四证”齐全。但开发商往往实力有限，达不到“四证”齐全的地步――SOHO中国董事长潘石屹称，以他的经验，拿到“四证”开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50％。而流动资金贷款的要求则较松，有抵押物或担保即可。所以，以流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款――这就钻了195号文的空子。

据黄玺庆说，在北京，地产商缴纳15％的土地出让金，就可以拿下临时土地证，即可启动开发程序，办理其它几个许可证。如果一个地产商实力非常弱，连土地出让金的15％的自有资金都没有，就可能从银行作流动资金贷款，以支付这笔款项。这种公司的自有资金与其项目总投资之比，当然低得惊人。银行信贷风险之大亦不言而喻。而且，流动资金贷款很多是担保贷款，如果是关联企业间的担保，风险更大。

银行对此并非全然不知情。某大商业银行房贷部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，账上有一两千万的一年期流动资金贷款的地产商比比皆是。地产商对他们亦不讳言，流动资金贷款的最主要功能是交纳土地出让金，“把有关手续办下来”，一方面启动项目开发程序，另一方面去争取开发贷款。但是，一旦后续手续无法按预期办下来，银行发放的流动资金贷款就处于风险之中。

如此这般，地产项目开发的实际资金链便初现轮廓。用华高莱斯国际地产顾问公司的王建忠的话来讲：先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款――这已经迹近欺诈了。

而为了尽可能多地贷得开发贷款，地产商高估地产项目价值是普遍的现象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地产评估人士告诉记者。高估值对于地产商的直接好处便是抵消掉银行对于抵押比例的限制。而常用的手法，则是按照项目所在地区曾出现的最高水平来估价。

取得了开发贷款，只是地产商资金链的一半，其使用也是随工程进度分段发放，受银行的监控。土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本――一般占整个开发成本的1/5以上，市中心甚至达到成本的一半。很多开发商的资金（包括借贷资金），在支付哪怕是部分出让金后，余下的部分可能也只够建几层楼。此时，必须得到新的贷款。得到销售许可证后通过预售回笼资金，继续开发建设，个人按揭贷款无疑成了一个绝好的替代。

尽快实现销售，启动银行按揭贷款程序，成为地产商当务之急。195号文件虽有规定，银行只能对购买已封顶的多层住宅或完成2/3的高层住宅者发放按揭贷款。但此规定即便在北京亦未被执行――北京房地产业界几乎只知正负零（打好地基，基础建筑与地面取齐）即可启动银行个人购房贷款按揭程序。银行向购房者发放的按揭贷款一到位，即以购房者的购房款形式打入地产商账上，地产商此前的开发贷款亦就此解决。据潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50％。

正是因为按揭贷款如此关键，自1997年房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，这已经成了相当普遍的现象。国家审计署审计长李金华在6月25日向全国人大常委会报告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露，中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。

假按揭有多种做法。媒体曾作报道，南方某省一楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展商于是通过自己的员工、亲戚、熟人等七人充当购房者“购买”自己的物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元。直到后来出现“断供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里，如果这些房屋有真正的买家时，发展商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。但后来，发展商销售情况欠佳，无力供楼，于是真相水落石出。

另一种做假形式是虚增房价。如买家以45万元的价格在购置了一套实际价值为35万元的房屋，以80％贷款额计可获得36万元的贷款，而余下的9万元首付，则通过抵发展商“保租期”支付买家“返租”租金的形式分期“支付”。发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了买家的首付。结果是，买家几乎不用自有资金便购买了该房屋，地产商则取得了高额贷款，而银行发放的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。

除从银行套取贷款，地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入。垫资指开发商在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。现在，垫资已成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风险的重要手段，实际上已成为众多施工企业承揽项目的先决条件。

据国家统计局数据：2002年，建设单位（不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4％，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9％。北京一著名建筑公司总经理告诉记者，建设施工公司在产业链上位于底层，根本没有选择的余地。由于建筑公司的资金亦多来自银行，地产商要求其垫资修建，其实亦是间接使用银行资金。

至此，地产商的银行信贷潜规则大体成形：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下。你说得清整个资金链中多少来自银行资金吗？

商业银行为何接受这样高风险的贷款安排？记者了解到，商业银行由于调整信贷资产配置的需要，对个人按揭贷款的竞争非常激烈。在商业银行眼中，个人按揭贷款属于优质资产，对个人贷款的安全性要远远高于对工商企业的贷款。而房地产商往往要求那些提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。所以，谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长。

一家商业银行北京分行房贷部工作人员告诉记者，由于该行2002年下半年来政策执行比较严格，导致该行在北京的市场份额下降很快，“压力很大”。

归根结底，商业银行的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期。在房地产行业高速发展的背景下，只要项目不太差，销售的问题并不大，商业银行发放的贷款，即使违规，也不会表现为坏账。

但是，如果房地产市场的风向变了呢？几乎全用银行信贷支撑起来的房地产业一旦发生逆转，银行走向何方？

【规则变了吗？】

规则没变，只是过去的规则未得施行而已

央行121号文后，SOHO中国董事长潘石屹在公司网站上发表文章讲述他的感受：“规则变了。”

他说，6月13日看到央行通知后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛───球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。

作为一家曾寻求海外上市机会的知名地产公司，SOHO公司的迅即反应可称负责。然而，真的是规则变了吗？

细审央行于2001年度的195号文与6月13日的121号文，两者的精神都是强化房地产信贷管理，具体的条款颇具连续性，即有差别亦并不大(参见前表《央行房贷政策变化及开发商的反应》)。

其实，回过头来看，央行副行长吴晓灵在接受本刊书面采访时的回答亦指明了两个通知的一致性。“要保持政策的连续性，不做大的调整，但已经出台的政策如中国人民银行2001年195号文件应该认真落实。”吴晓灵说。“对一些高档房地产，我们会通过适当提高贷款利率、项目资本金比例和商品房预售条件等加以控制。”

即使是抱怨“规则变了”的潘石屹，也告诉记者，121号文共七条，其中大多数都是对既有规定的重申，“真正新的变化是第四、六两条。”这两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。

其实，央行于2001年的195号文即已规定，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。此次121号文，只不过规定不论是多层还是高层住宅，都统一到只有主体结构封顶才能办理个人住房按揭贷款而已。

记者提及此事，潘石屹方才省得。他告诉记者，195号文虽有此说，但在全国几乎从未执行。据他所知，可能只有上海一地的银行按此办理。至于北京，“正负零就可以办理按揭了。”所谓“正负零”，指房地产项目挖完坑，打好地基，基础建筑建至与地面相齐。这与央行规定相差了整整一个地上建筑。

如果潘所述确实，那么，不是规则变了，而是过去的规则未被执行。细读121号文，是对两年前195号文的精确化表述和进一步延伸。七个条款用语精准，招招到位。

――对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。

――不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

――承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等），禁止向房地产开发企业垫资。

――只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

――个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

――购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

据记者采访获知，央行在起草通知前曾作较为周密的调研。参与者“非常勤奋”，潘石屹对记者说。起草者努力的成果是，这次央行的措施，“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了。”一位业界资深人士作此评价。

【从泡沫之争到房贷大检查】

央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出

此次所谓“房贷新政”，既是央行2001年195号文的延伸，更体现了央行近年来对房地产市场形势的长期调查和基本判断。

自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。

认为存在房地产泡沫者包括一些学者、官员和消费者。他们认为，近年来部分地区房地产投资增长过快，地价和房价上涨过快；房地产市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，适合中低收入居民居住的房子过少；房价占居民家庭收入的比例过高等。反对存在泡沫者主要是房地产商和一些地方政府官员。他们的基本立论是，这一轮房地产热与1992年至1993年的房地产泡沫不同，当时主要的购买方是集团消费，而目前的购买方主要是居民住宅；国内外的房价收入比不能简单比较；一些人还用北京和上海的房价和香港、美国纽约来做比较，认为房价还有上升空间。关于是否存在房地产泡沫的讨论时起时伏，历时一年有余，至今年仍然未决。

但是，比讨论本身重要得多的是，货币政策主管部门中国人民银行在此期间逐步形成了自己的看法。值得注意的第一个迹象出现在中国人民银行2002年第二季度《货币政策执行报告》中。在提及房地产业时，央行表示“货币政策既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这是近来有据可查的央行第一次在公开文件中提及房地产泡沫。

在央行的2002年第三季度报告中，再度出现了房地产泡沫的说法，更进一步确切地指明央行担心所在，“房地产业发展中也存在一些结构性问题，尤其是部分中心城市房价高涨，部分地区商品房空置率上升较快，高级写字楼出现过热现象。”

关键性的指标出现在2002年11月5日，时任总理的朱基在会见驻港中资机构负责人时首次表态，“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”

建设部和中国人民银行的全国调查随即展开。人民银行于2002年11月开始对各商业银行房地产信贷业务进行大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。大检查于2002年12月中旬结束，其结果在2003年2月20日的《2002年货币政策执行报告》中首次披露：共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。

《报告》强调：“部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险：一是商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。一旦房地产市场出现泡沫，将直接导致房地产贷款的金融风险的显现。二是商业银行房地产贷款不良率不容忽视。三是政府的短期政绩、形象工程；开发商的暴利；房改政策的需要等，都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。”

事后看来，央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出。

【“上海生病，全国吃药”？】

此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。决策者亦酝酿良久

央行121号文于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所开发的上海市中心静安区“东八块”项目，涉嫌多处违规，周正毅以该项目所作的银行贷款，更多至以10亿元为单位计。多位人士于是将周正毅案发与央行出台房贷新政相挂钩，乃有“上海生病，全国吃药”之讥。

细审央行121号文出台前后，可知这一说法失之偏颇。周正毅案细节未明，确实暴露出房地产信贷违规给银行体系带来的巨大风险，但央行去年底的房地产信贷大检查，已经清楚地显示出，此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。

更有说服力的是，决策层对此问题的关注，早于一年多前即已启动。

在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱基和副总理的均多次提出要防止房地产过热。在其后举行的中国人民银行全国分行长会议上，新任行长周小川明确指出：“局部地区出现了房地产市场过热的苗头，要密切关注由此带来可能的信贷风险。要抓紧研究对开发商贷款个人多套住房贷款首付款的要求和高档住房贷款，进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，严禁发放零首付，保持个人住房抵押贷款的适度增长。”事后观之，6月房贷新政的主要内容多在其中。

土地部门的行动亦颇为迅速。2003年2月18日，国土资源部发出《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，“防止楼市动荡带来风险”。

数日之后，中国人民银行就在杭州召开房贷工作会议，与各大商业银行房贷部门共论规范房地产信贷。据记者了解，限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，提高高档住宅的首付比例等已在会上提出。并有论者称可能参照境外的做法实行现房贷款。在2002年底大检查摸底的基础上，央行规范房地产信贷已走上快车道。

2003年3月，央行正式就规范住房信贷征求各商业银行的意见。记者采访获悉，征求意见稿透露了新住房信贷政策在四个方面的变化：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30％～50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。事实上，这是一个比121号文更为激进的方案。

工商银行总行房贷部一位看过这份征求意见稿的人士告诉记者，这份征求意见稿上，央行表达了解决低收入阶层住房难问题、限制高档房空置、制止房地产商投机和房地产泡沫的政策意图。

在度过SARS恐慌时期后，一些商业银行已经开始采取相应措施。5月下旬，中国建设银行出台了控制房地产贷款的措施，要求从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。

2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，11天后，国土资源部发出《协议出让国有土地使用权规定通知》，对问题丛生的协议出让国有土地使用权进行规范。

恰如华远地产总裁任志强所说：“有人认为上海发生的事件推动了央行政策的出台。我认为，央行新房贷政策更多的是去年11月酝酿的泡沫论的延续。央行的政策水到渠成。现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”

【悬疑】

“也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”

2003年6月24日，全国工商联住宅产业商会召开座谈会。会议虽名为“有关当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”，但是，央行121号文是惟一的讨论热点。在第一轮反应过去之后，房地产业界正试图集结起来，用同一个声音说话。

轮值主席任志强在会上宣读了征求意见稿，他希望以此为基础，在业内征求各方意见，最终向中央政府提出书面建议。任志强意见主要针对不许建筑施工企业垫资、重点扶持中低收入家庭购买住房的政策，以及提高第二套住房贷款利率等政策而发。任志强的不满在场内得到了广泛的共鸣，但各家公司有各自的主要诉求。比如说，SOHO中国董事长潘石屹最为在意的则是个人住房必须封顶及商业用房必须竣工验收后方可向购房者发放贷款――潘石屹的“SOHO现代城”项目，创造过一跃而起的销售“奇迹”，至今商住两用项目仍是其看家功夫。

房地产业界整合意见展开游说的努力肯定将继续。但面对此番有备而来、出手狠准的央行121号文，更现实主义的态度是寻求其他可能的资金来源。那些项目已开发而未进入销售的地产商们面临着最为急迫的处境。这回文件的要求非常清楚，他们现在必须将“主体结构”建至封顶，购房者才能得到按揭贷款。过去玩过的把配套建筑封顶即可启动按揭贷款程序的手法现在行不通了――“央行此次的语言非常严格，没有空子可钻。”一位地产商对记者说。

一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者，他所在的银行正在根据人民银行新政策，对已经发放的房地产开发贷款项目摸底，“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。

与过去建至“正负零”相比，建至封顶方可作按揭贷款，意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说，压力变得非常沉重，可能是无法承受之重。