新旧项目大全11篇

新旧项目篇（1）

一、政策简介

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；二是在时间上必须是2016年5月1日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；三是在会计上按固定资产核算；四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。

为准确掌握文件精神，下文将区分不同情况，从实际操作层面角度将现行政策对不动产抵扣的时间性差异特征展开讨论。

二、案例分析

某一般纳税企业采用自营方式建造厂房一幢，发生如下有关业务：

1.购入为工程准备的各种物资500000元，支付的增值税税额85000元。

2.实际领用工程物资（含增值税）468000元。

3.领用了企业生产用的原材料一批，实际成本为200000元，增值税税率为17%。

4.工程应负担的工程人员薪酬为150000元；

5.领用本企业生产的产品一批，实际成本为600000元，材料在成本中的比重为70%，计税价格为800000元，增值税税率为17%。

6.支付水费17195.75元，其中进项税额为304.24元。（注：生产车间用量3000吨，办公室用量1000吨，工程部用量1000吨）

7.摊销电费17550元，其中金额15000元，税额2550元。（注：生产车间用量5000吨，办公室用量2000吨，工程部用量3000吨）

8.厂房达到可使用状态，并交付使用。

根据新老政策，我们将上述案例以2016年5月1日榉纸缦撸作出对比后可以得出下表：

三、结论

新旧项目篇（2）

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）010-0-01

一、“营改增”背景下房地产行业新旧项目税收筹划的现状

2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。

依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。

二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划

旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。

（一）税率

“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。

（二）增值税进项税专用发票的取得

房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。

（三）房地产价格的上涨

我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。

（四）会计核算方法

增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。

三、新项目的税收筹划

根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。

（一）重视增值税专用发票的取得

营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。

1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。

2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。

（二）改善企业的经营模式

营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。

（三）明确新旧项目的费用划分依据

旧项目适用简易计税方法，而新项目必须要采用一般计税方法，这两种计税方法有着明显的区别，所以企业要明确新旧项目费用的划分依据，使其既能准确地核算旧项目应纳税额，又能合理地进行新项目的增值税进项税的抵扣，规避营改增带来的风险。有些同时涉及新老项目的成本费用，要采取合理的方法在两者之间进行分摊，如果无法分辨成本费用得到归属则应全额由新项目承担，与之相对应的增值税进项税额予以全额抵扣。

四、结语

营改增全面实施的时间不长，房地产开发企业改变旧有的经营模式需要一定得到时间。如果不能很好地适应营改增，会造成涉税风险，加重企业的税务负担。因此，房地产开发企业要积极地学习增值税，并深入研究，以更好地适应增值税。优化营改增背景下的税收筹划，最大限度地减轻企业的税务负担，增加企业的经营效益，促进企业的可持续发展。

参考文献：

新旧项目篇（3）

2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保?C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。

依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。

二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划

旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。

（一）税率

“营改增”以后，房地产的老项目适用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。如果房地产开发企业营改增以后选择的是简易计税方法，那么相较于一般计税方法，其税率可降低6%。因此，可以大大降低企业的税负。

（二）增值税进项税专用发票的取得

房地产开发企业的增值税税额计算主要是依据建筑施工企业开发的建安工程发票。但是，签订建安工程合同时，“营改增”这一变化并未被考虑在内。对于老项目，建筑施工企业可以要求开具进行增值税抵扣的专用发票，其税率也从3%提高到11%，这样将会给建筑施工企业带来更大的税务负担。为了解决这一问题，建筑施工企业也可能要求房地产开发企业增加工程结算价款，那么，房地产开发企业的开发成本也会相应增加。如果不能跟建筑施工企业做好协调，很可能会造成双方的经济纠纷，不利于企业的发展。综述，对于房地产老项目，房地产开发企业还是更适宜采用简单计税方法。

（三）房地产价格的上涨

我国房地产价格在不断快速地增长，上涨了数倍。由于税负也是企业开发成本的一部分，那么为了缓和房地产价格的上涨，就要降低企业的开发成本，也就是要把企业的税负维持在一个比较稳定的水平。所以，对于老项目，房地产开发企业应该采取简易计税方法。企业在选择计税方法的时候，还要考虑房地产的类型。对于商业地产、高档豪宅，其增值空间大，更应该选择简易计税方法。而对于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企业则要综合考虑，选择最佳的增值税计税方法。

（四）会计核算方法

增值税与营业税相比较，其会计核算的难度与工作量都会有很大程度的提升，对于工作人员的专业知识要求也不同，其也需要一个适应期。而简易计税方法相对于一般计税方法来说，会计核算的难度和工作量都比较小。因此笔者认为，“营改增”政策实施的最初阶段，房地产开发企业老项目的计税方法更适合采用简易计税方法。

三、新项目的税收筹划

根据国家的相关规定，2016年5月1日后新开发的房地产项目必须采用一般计税方法。因此，企业必须把这个时间节点前后的项目分开核算，包括各项收入、成本和费用等，以规避税收筹备造成的风险。

（一）重视增值税专用发票的取得

营改增以后，需要用增值税专用发票进行抵扣，企业必须重视取得增值税专用发票，所以企业要加强日常经营活动的管理，提高其规范性与合理性，以尽可能取得增值税专用发票，进行增值税销项税额的抵扣，以减轻企业的税负。

1.企业要树立正确的观念，重视对税法的学习。由于全面实施增值税的时间不长，企业难以改变传统的经营习惯，适应营改增需要一定的时间。因此，企业要加强对工作人员的培训，使其加深对增值税的理解，增强取得增值税专用发票的意识。

2.在签订合同时，重视在增值税专用发票取得方面的规定。建安工程的费用和建筑材料要进行增值税进项税的抵扣必须要取得增值税专用发票，而对于房地产开发商来说，增值税专用发票的来源主要是建筑施工企业，因此，房地产开发企业在于建筑施工企业签订相关合同时要重视这方面的规定，注明建筑施工企业应提供相应的增值税专用发票。

（二）改善企业的经营模式

营改增以后，如果房地产开发企业仍然采用承包商包工包料的经营模式的话，会加重企业的税负。因为，房地产开发商如果取得增值税专用发票可以抵扣17%的增值税，若仍由承包方包工包料，承办方无法分开核算的时候，建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，则按照11%征收增值税，那么建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，以此减少企业的税额，导致房地产开发企业的增值税进项税额减少，税负也由此加重了。所以，房地产开发企业要重视完善企业的经营模式，以最大限度地降低企业的税负。

（三）明确新旧项目的费用划分依据

新旧项目篇（4）

Abstract: In the paper, the author puts a new method of reconstruction in former capital, which hopes to attract the government’s attention.

Keywords: former capital, reconstruction, method of construction, study

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

我国初期的房地产企业几乎都是在参与旧城区改造建设中发展起来的。自上世纪八十年代以来，虽然经过三十余年的发展建设，如今房地产业已经成为我国国民经济的重要的支柱产业之一，我国的一线城市、二线城市、三级城市、直至县级乡镇城市其环境景观面貌已经焕然一新，但是在现代化的美轮美奂的建筑群背后，依然还存在着部分旧城区（城市规划要求保留的旧城区除外）。而这部分旧城区，都是城市经营管理者（政府）迫切希望能新规划并把它们改造建设成为基础设施完善、交通顺畅、居住安全、生活舒适、环境幽美的新城区，然而政府这个旧城区改造规划建设美丽中国城市造福社会改善民生的美好愿景，即使在建设资金充裕的条件下付诸实施时还是会遇到重重困阻，因此，旧城区改造建设就成了各级城市人民政府的城市建设中的一个老大难问题。本文试着探讨破解旧城区改造建设这个老大难问题的新方法，以期能引起城市经营管理者的注意。

1、旧城区的概念

目前，在我国关于旧城区的概念，应该说还没有一个统一的说法，而本文所说的旧城区由以下两个部分组成。

1.1 上世纪八十年代至七十年代建设完成的城市区域

这部分城市区域当时规划设计建设标准都不高，几乎所有建筑都是由砼预制构件与砖混结构组建成的，其抗震设防烈度低、居住使用功能、通风采光、给水排水、电信电网等都不健全；其区域交通环境不畅，少停车场，文教体育卫生，商业农贸市场等等城市基础设施都不完善。而这部分城区大部分建筑，于上世纪九十年代通过国家房改政策，其居民付部分房款买下后成为房改房用户，即这部分建筑所占用土地仍为国划拨土地，房改房所有者所持的房改房产权证书还不是商品房产权证书，因房改房所有者还未交纳土地出让金。

1.2 上世纪六十年代以前建设完成的城市区域

这部分城市区域当时在无序状态下，大部分建筑都是由各建设方自行找设计者设计自行找人建设完成的，且其中有些建筑根本就没有设计图而是随意搭建而成。这样久而久之逐渐形成了今天我们所看到的由砖混结构，砖瓦结构形式多样的建筑组成的旧城区，也有人管这样的旧城区为棚户区。随着城市建设的发展，尽管这些旧城区也勉强接通了水电及电信等部分现代生活设施，但区域道路交通拥挤，环境绿化率低，缺少文体休闲娱乐场所，给排水消防设施，商业金融，文教卫生等城市基础设施都很缺乏，最让政府担心的是城市功能如此不健全的旧城区，长时期以来都存在着巨大的消防安全隐患。这部分城区建筑，其中的部分用户为房改房所有者，其余的大多数用户为私人个体房产所有者。

2、旧城区改造建设历程的回顾

我国早期的旧城区改造建设始于上世纪八十年代，其操作程序和实施方法简介如下。

2.1 操作程序一

由房地产开发企业直接向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告获批准后，房地产开发企业再与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。

2. 2 操作程序第二

由房地产开发企业先期与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁补偿协议书后，再向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告。

2.3 实施方法一

房地产开发企业与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。当时旧房拆迁安置补偿的基本条件：一是拆除有房屋产权证书旧房屋面积一个平方米，则由房地产开发商给予旧房拆迁户补偿有房屋产权证书新商品房屋面积一个平方米；二是拆除无房屋产权证书旧房屋则按当时其建设成本价格给予补偿；三是旧房拆迁户要求在原有旧房面积基础上新增加补偿面积，原则上是在一定的增加面积内由房地产开发企业按商品房建设成本价格卖给旧房拆迁户；四是旧房拆迁户转让旧房拆迁面积，这时则由房地产开发企业按新商品房屋市场价格收购其旧房屋产权面积；五是在新商品房建设期间，旧房拆迁户搬迁与租房居住过渡费用等则由房地产开发企业支付。

2.4 实施方法二

旧城区旧房拆迁户在旧房拆迁原地区由房地产开发企业安置新商品房给旧房拆迁户居住称为原地安置。中国人的传统习俗故土难移，所以我早期的旧城区改造建阶段，旧房拆迁户多数是原地安置乐业。

2.5 实施方法三

旧城区旧房拆迁户永久搬离原旧房拆迁区域由房地产开发企业另择新地区建设新商品房安置旧房拆迁户居住乐业称易地安置。易地安置旧房拆迁户，通常是国家政府的大型市政公共建设项目必须使用旧城区区域定点建设时，易地安置其旧房拆迁户，才是可行的，例如桂林市人民政府在兴建著名的两江四湖这个特大型的开放式的美丽公园时，其范围内的所有旧房拆迁户都能顺利地做到易地安置。此外，要求旧房拆迁户实施易地安置则是困难的。

3、现阶段旧城区改造建设中普遍存在的难题

现在，旧城区改造建设依然按上述的操作程序和实施方法来进行运作，其过程中存在的难题有以下两个方面。

3.1 我国的旧城区经过三十余年来的改造建设，现存的旧城区改造建设项目（如同菜市场最后的剩货），开发利润空间小，因此房地产开发企业一般不愿意再承接这样的旧城区改造建设项目。

3.2 旧房拆迁户要求旧房拆迁补偿的价格越来越高

在我国取消城市房屋拆迁管理条例前后，实际上城市旧房拆迁补偿机制已经步入市场经济轨道。因此，在各地的旧城区改造建设过程中不断传来房地产开发企业与旧房拆迁户之间因旧房拆迁方面的经济纠纷案例演变为刑事案例的报道。这说明现阶段旧房拆迁的难度，正变得越来越大，其补偿的价格也越来越高，以致使旧城区改造建设项目的投资周期变得更长。尽管现在各地城市人民政府都出台了许多关于旧城区改造建设项目方面的优惠政策，例如桂林市人民政府规定了旧城区改造建设项目大幅度降低其土地出让金与免交部分项目报建费的优惠政策，但在美丽的桂林其旧城区改造建设依然步履艰难不前。作者曾接触过的一位旧房屋拆迁户说：我在这里住了几十年两三代人了，我不会让房地产开发商来用我的房地产开发赚钱。这说明旧城区的旧房拆迁户对自己的房产有了世袭的领地意识。因此房地开发企业一般不敢再承接这样的旧城区改造建设项目。

随着城市房地产价值的不断飚升，旧城区改造建设中旧房拆迁户要求的旧房拆迁补偿的价格还会水涨船高。因此要完成我国旧城区改造建设美丽中国城市改善民生造福人民，还有许多剪不断理还乱的难题需要我们城市经营管理者（政府）去克服。

4、旧城区改造建设方法新探

4.1 将旧城区改造建设项目列为政府重点工程项目。

正如上述旧城区改造建设的难度大，所以现阶段的旧城区改造建设项目没有政府的干预，显然将是难以完成的。这就需要政府城市规划主管部门拿出旧城区改造建设的详细规划方案并向社会公布，这是政府的旧城区改造建设重点工程，向社会表明政府作为城市经营管理者有责任要把旧城区改造建设成为交通顺畅生活舒适安全环境幽美的新城区，改善民生造福人民。

4.2 提高旧城区改造建设项目的容积率等经济技术指标。

作为旧城区改造建设项目其容称率要就高不就低，即在城规指标控制上应有别于新区房地产开发项目的要求。因旧城区改造建设其旧房拆迁户多数会坚持在原地安置居住，那么只有将项目容积率最大化，方能让所有旧房拆迁户在交通顺畅生活舒适安全环境幽美的新城区有一个美好的新家园。

4.3 在媒体上普及城市发展历史知识，宣传旧城区改造建设的必然性和必要性。

让城市居民更加了解城市文明繁华是历朝历代我们先辈与我们共同创造的，进而认识到，尽管城市中某处房产法律认可是你的私人的财产，但其地产就不是你的世袭的领地，否则我们就不会拥有今天城市的文明繁华。以期形成一种舆论导向广泛支持旧城区改造建设的强大的正能量，帮助人们克服旧城区改造建设的难题。

4.4 从政策上鼓励旧房拆迁户直接承接开发旧城区改造建设项目。

在同等条件下，应该允许旧房拆迁户享有承接开旧城区改造建设项目的优先权。这样让旧房拆迁户来拆自家的旧房屋建设自家的新房屋并且还能出售部分商品房经营新城区，让旧房拆迁户认定这时肥水没有流入外人田，从而推动旧城区改造建设的进程。或许，从政策上鼓励旧房拆迁户直接承接开发旧城区改造建设项目应该也是去除旧房拆迁户拒绝拆迁旧房理由迎刃破解旧城区改造建设的难题的有效方法之一。当然，还要允许旧房拆迁挂靠一家房地产开发企业帮助他完成这项旧城区改造建设项目（自然人挂靠房地产开发企业经营房地产项目已有先例），这与我国自建国起至上世纪八十年代期间，国家企事业单位要建房屋时都是各单位自己去找房屋设计者和房屋建设者的机制是一样的，这个我们先辈用过的老方法现在用来破解今天旧城区改造建设的难题仍然管理，这对于政府来说，不管是谁只要他按法规按技术规范要求完成旧城区改造建设项目，其施政目标之一就已经实现了。

4.5从政策上继续优惠扶持旧城区改造建设项目。

新旧项目篇（5）

本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。

第二条设立专户、封闭运行

农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。

第三条专项资金使用范围

（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。

（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。

（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。

（四）新农村基础设施建设费用。新农村基础设施是指为农村农民生活提供公共服务的工程设施，包括：新村建设的基础设施和公共设施建设费用。

（五）支持农业农村发展、改善农民生产生活条件费用。包括项目所在乡（镇）、村的田间道路、农田水利等农业基础设施和改善农民生活条件的公共公益设施建设费用。

（六）编制农村土地旧村复垦项目专项规划及实施方案费用。县、乡（镇）人民政府根据土地利用总体规划和乡（镇）、村建设规划，组织编制农村土地旧村复垦专项规划；项目所在乡（镇）、村根据确定的农村土地（含受地质灾害威胁）旧村复垦范围，按项目制定实施方案的费用支出。

（七）旧村土地复垦工程规划设计与预算编制的费用。包括：旧村土地复垦工程直接工程施工费，项目前期工作经费即土地清查费、项目设计与预算编制费、项目勘测费、项目招标费，工程监理费，竣工验收费即项目工程验收费、项目决算及审计费、土地重估与登记费、基本农田重划及标记设定费，业主管理费，不可预见费。其设计与投资预算按照《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财建〔〕169号）、《省财政厅、国土资源厅关于修订土地开发整理项目规模和投资预算标准的通知》（财建〔〕79号）执行。

第四条专项资金的审批使用

凡符合专项资金使用范围要求的项目，由乡（镇）人民政府向县国土资源局提出项目资金使用申请，县国土资源局报请县政府批准后办理拨付手续（从县级专户中拨付至乡镇政府专户）。乡镇政府享有项目资金审批权，即项目资金的使用由乡镇政府负责审批，并严格执行银行结算制度和现金管理条件的有关规定，资金支付的原始凭证应具有合法性、真实性、有效性和完整性。

第五条规范项目管理

乡（镇）人民政府要加强项目及资金的使用管理，要按项目建设要求，做好项目的工程施工、工程招投标、工程监理、竣工结算、工程量审核及资金审计、决算等工作，并将项目实施及资金使用情况呈报县财政、国土资源部门。

严格项目新增耕地验收，结算土地增减挂钩指标，规范内业资料管理。

第六条加强专项资金监管

县财政、审计、国土等有关部门要加强对农村土地旧村复垦项目资金使用情况的监督检查。任何单位和部门不得以任何形式挤占、挪用农村土地旧村复垦项目专项资金。对各种违法违规使用农村土地旧村复垦项目资金的行为，要按有关法律法规规定严肃查处。农村土地旧村复垦项目专项资金使用实行公示制度，公示内容包括：农村土地旧村复垦项目专项资金预决算；农村土地旧村复垦项目专项资金收入与支出执行情况等。

新旧项目篇（6）

宏欣豪园（44FX5—145.54米）

深圳向南村旧村城市更新项目（待添加）（1X180米，3X150米，7X120米） 园丁石南头城商住小区建设项目（1X150米—1X248米）

黄贝岭旧改

深圳德弘天下华府《173米*2栋/164米*6栋》封顶

沙嘴村旧村改造项目（180米）

博林海德城5X45F-48F（150m）

深圳半岛城邦三四五期（100米~200米）

金稻田片区（一，二，四期）旧改建设项目（6X40F）待

君成投资140米项目

西乡商业中心改造项目

教育新村旧改项目（166。27米X2）

湖贝旧村改造项目（商业50FX2 ，42FX1 ，住宅42FX13）

木头龙旧改项目（48层X4）

南门墩旧改项目（1X62F，NX150米）

佳兆业木棉湾项目（2X41F，3X39F）（120米）

南联圳埔岭片区改造项目（200米）

龙岗区布吉街道三联片区改造项目（1X180米-NX150米）

中信龙岗积谷田项目（150米）

翻身工业区改造项目（商业办公37F）

仁山智水花园（城建观澜项目）4X43F， 151.2米

地铁龙华车辆段上盖物业

宝安27区华联新安片区城市更新项目（NX140米）

宝安区宝城三区新兴宾馆片区城市更新项目（200米）

龙圣堡二期超高层项目（4X49F，2X51F）

深圳兰亭国际名园《150米》（建成）

田心村改造项目（100米/120米/150米/200米）

水贝国际珠宝广场（46F）

鹿丹大厦改造项目（32F—150米）

罗湖区银湖三九片区城市更新项目（4X46F-150米）

万科盐田中心区项目

深圳锦绣花园四期（117米/147米）

海境界二期（2X46F）

绿景下梅林项目（绿景·虹湾）（150米）

新浩工业园升级改造项目

皇城地产金领假日公寓（150米）

南山工业村更新单元规划项目（2X38F-150米）

鹤塘小区一沙河商城改造项目（43F-150米，40F-140米）

上步片区第七单元城市更新项目（39F）

上步片区第三单元城市更新项目（38F，35F）

深圳锦庐花园项目（4X136.40米）

大学城产学研超高层项目（150米）

恒裕香蜜湖超高层项目（6X（42~45F）

京基华富村更新改造项目（8X49F）

横岗138工业区改造项目（商业办公：2X38F）

爱联旧村改造项目（100米*2，120米*5，160米*3）

国香-南湾商住区项目（100-150米，5栋40层住宅、2栋39层住宅、1栋11层住宅组成）

福田南6800项目 2X160.1米

恒裕滨城花园（4X46F）

新旧项目篇（7）

当前我旧城革新项目(含“城中村”及“棚户区”革新项目)在施行中,存在很多已撤除旧房不处理刊出注销景象,已严峻地骚动扰攘侵犯了我正常的房子注销治理次序,增大了房地产治理本钱,障碍了我房地产微观调控目的的顺畅完成。为增强我房地产治理,保证权益人的正当权益,促进房地产场安康开展,依据住建部《房子注销方法》的有关规则以及《人民当局关于印发推进棚户区革新施行方案的告诉》和《人民当局关于印发〈城中村革新建立治理施行细则〉的告诉》(新政文〔2011〕33号)文件精力,现就增强旧城革新中拆迁房子刊出注销治理任务提出如下意见:

一、一切旧城革新项目都应在项目同意立项之后,由施行项目革新的区人民当局将布告或同意文件的副本及拆迁局限界定表(附图)实时抄送各本能机能部分,以便实时中止处理有关证照手续,避免增大拆迁本钱和难度。

二、为便于任务,简化做事顺序,旧城革新项目所触及的拆迁房子刊出注销任务,一致由施行项目标区人民当局代为集中处理,进行灭籍。担任施行旧城革新项目标有关区人民当局,应对被拆迁户注销造册汇总构成《旧城革新项目安顿明细表》(式样附后),并代为回收被拆迁人的房子一切权证书。拆迁任务完成后,区人民当局应凭被拆迁人的房产证、拆迁安顿和谈、《旧城革新项目安顿明细表》等,向房产治理部分注销机构请求房子刊出注销,经房产治理部分注销机构现场核实后,发放该项目《拆迁房子刊出注销证实》。

三、旧城革新项目用地出让或划拨前,由疆土部分检验该项目标《拆迁房子刊出注销证实》。对未能提交《拆迁房子刊出注销证实》的旧城革新项目,视为地盘整顿不到位,暂停处理该项目有关的地盘出让或划拨手续。

四、旧城革新项目请求处理商品房预售答应时,请求人提交的《商品房预售方案》中应含有该项目拆迁房子已处理刊出注销的证实。对未处理刊出注销的旧城革新项目,视为拆迁安顿未落实,不契合商品房(预)发卖前提,房产治理部分暂缓处理商品房预售答应证以及商品房生意合同立案手续;暂缓处理项目有关的房子预告注销、在建工程典当注销和初始注销等有关房子注销。

新旧项目篇（8）

[中图分类号] R197.322 [文献标识码] B [文章编号] 1005-0515（2012）-02-186-01

医院新的财务会计制度的改革既体现了深化医药卫生体制改革的要求，又体现了医院的特点，与老的制度相比，在往来帐、药品差价、固定资产、无形资产、净资产等方面的核算都有了比较大的变化，其中对固定资产的处理，更加真实的反映了医院的资产状况，具体从固定资产的初始计量，到后续处理以及新旧制度的衔接方面进行分析。

1 固定资产的初始计量 在旧的会计制度中，对于固定资产的初始计量，只考虑取得方式，如购置、自建、调拨、融资租赁等，没有考虑资金来源问题，一般情况下，在增加固定资产的同时，增加固定基金，根据新购固定资产的价值，入资本性支出或冲销专用基金，在新会计制度下，取消了固定基金科目，并且按照取得固定资产不同的资金来源，也应做出不同的会计处理，资金来源分为三种：医院医疗收入、财政补助收入、科教项目收入，对于医院医疗收入形成的固定资产，下面举例说明，在新旧两种会计制度下，对于新增固定资产的不同处理。例1：2011年12月，某三级医院购置了三台设备，具体情况如表1。

表1

根据上表资料，在旧会计制度下，不分资金来源，借方全部入固定资产，而贷方全部入固定基金。借：专用基金60万元，贷：银行存款60万元。借：固定资产―腹腔镜60万元，贷：固定基金60万元。借：财政补助支出130万元，贷：财政补助收入130万元。借：固定资产―彩超90万元、―细胞分离机40万元，贷：固定基金130万元。

在新的会计制度下，虽然借方也全部入固定资产，但根据不同的资金来源，其相应的会计处理不同，对于使用医院医疗收入购置的腹腔镜直接入固定资产即可，而不用考虑固定基金，分录为：借：固定资产―腹腔镜60万元，贷：银行存款60万元。

而对于财政拨款和科教项目收入购置的固定资产，在确认固定资产的时，贷方确认待冲基金，同时，借记财政项目补助支出或科教项目支出，贷记财政补助收入或银行存款等。如上例：借：固定资产―彩超90万元、―细胞分离机40万元，贷：待冲基金130万元。借：财政项目补助支出90万元，贷：财政补助收入90万元。借：科教项目支出40万元，贷：银行存款40万元。

2 固定资产的后续处理 在新的会计制度下，对于固定资产的处理较旧制度的变化主要体现在对折旧的处理上，在旧的制度下，固定资产以原值列示在资产负债表中，按月提取修购基金，没有直接反映固定资产的实际价值，新会计制度下，设置“累计折旧”科目，通过核算累计折旧，能够真正反映医院固定资产的实际价值。

对于上例中的资料，使用医院医疗收入购置的腹腔镜，每月计提的折旧为60万元/(6年*12个月)=0.83万元，其折旧应计入医疗业务成本，分录如下：借：医疗业务成本0.83万元，贷：累计折旧0.83万元。

对于财政拨款及科教项目收入形成的固定资产彩超和细胞分离机，每月计提的折旧分别为90万元/(6年*12个月)=1.25万元，40万元/(5年*12个月)=0.67万元，它们的折旧应冲减待冲基金。借：待冲基金1.92万元，贷：累计折旧1.92万元。

3 新旧会计制度下,对固定资产的会计处理

3.1 分类 首先要对旧制度下的固定资产，按照资金来源和价值分类，按照资金来源分为医院医疗收入购置固定资产、财政拨款购置固定资产、科教项目收入购置固定资产。按照价值分为新价值标准以下的和新价值标准以上的，新制度中固定资产的确认价值标准为单位价值1000元及以上(专用设备为1500元及以上)。

新旧项目篇（9）

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）12（c）-00-02

近日，危旧房改善工程被住房和城乡建设部授予“2011年中国人居环境范例奖”。中国人居环境范例奖是国家住建部为表彰在改善城乡环境质量、提高城镇总体功能，创造良好的人居环境方面作出突出成绩并取得显著效果的城市、村镇和单位，积极推广各地在坚持可持续发展，加强环境综合整治，改善人居环境方面创造的有效经验和做法而设立的一个政府奖项。国家住建部为何将橄榄枝伸向杭州的危旧房改善工程？做为历史文化名城杭州，在历经多年的旧城改造后，如何将“民生改善”、“名城保护”与“城市环境更新”有机的结合？

1 危旧房改善实施的背景

改革开放以来，杭州老城区经过了前所未有的大拆大迁，城市的历史面貌已所存无几。以改造老区，改善居民住房条件为基本内容的旧城改造方式留下了许多问题，也暴露了自身的局限性。据2006年统计，杭州六城区尚有非成套危旧房面积约181万m2、涉及3.6万住户。这些危旧房星星点点分布于杭州老城区，大部分为前期旧城改造遗留的边角地块，普遍存在“三多一小两缺乏”问题，即砖木结构房屋多，房屋安全隐患多，违章搭建多；房屋面积小；缺乏厨卫设施、缺乏市政等基本配套

设施。

与此同时，危旧房居民大多属廉租房够不上、商品房买不起、拆迁房盼不到的夹心层，多年来投诉不断。这一问题已成为影响社会公平正义和安定团结的不稳定因素，成为“生活品质之城”的短板之一。

为改善居住在危旧房里的居民的居住条件，完善杭州住房保障体系，2007年，杭州市开展以非成套住宅为实施对象的危旧房改善工程，通过维修、拼接、重建改善等多种形式，消除“破、危”隐患、增配厨卫设施、保护历史风貌、改善消防条件，成功走出一条推进“民生改善”、“名城保护”与“城市环境更新”有机结合的新路子，对低收入群体共享生活品质、促进社会和谐、保护历史文脉等方面，都具有十分重要和深远的意义。

2 危旧房改善实施的难度

“住房难”是杭州“七难”之首。作为破解“住房难”的攻坚工程，危旧房改善的实施面临三大难题。

（1）保护改善兼顾难。现存的老房子因风貌原真性保护要求，不能按现代住宅设计标准推倒改建，但受原建筑格局和功能设施的局限，常规维修整治又不能满足居民日益增长的住房品质需求。如何有效实现文脉保护与民生改善的共赢，成为首要课题。

（2）民意不一实施难。“家门里的工程”是危旧房改善的最大特点，住户间因产权性质、居住面积、经济条件等的差异，利益诉求五花八门、错综复杂、极难统一，同时，住房结构、管线又紧密相连、不可分割，因此，一个住户的不同意见都能使工程搁浅。如何妥善处理各类矛盾、统一住户意见就成为改善工程顺利实施的前提条件。

（3）空间制约改善难。危旧房大多坐落于城市建筑的夹缝之中，据统计，仅维修、拼接项目就有357处，而每处平均面积仅约1000 m2，点多面广、空间狭小、建筑密集，严重制约改善方案的确定和工程施工，实施危旧房改善堪比“螺蛳壳里做道场”。如何因地制宜地实现改善目标，成为工程实施的关键环节。

同时，危旧房改善涉及面广、政策性强，组织协调工作涉及市、区、街道、社区四级相关部门，如仅项目审批一个环节就涉及发改委、建委、规划等10余个部门。如何调动各方面的主动性和积极性，形成合力推进的工作格局，是改善工程面临的基础课题。

3 危旧房改善的实施

3.1 实施部门

危旧房改善采取“市区联动、以区为主”的工作机制。市政府成立由市职能部门和各区政府组成的市历史文化街区、历史建筑保护和危旧房改善领导小组，分管副市长任领导小组组长。领导小组下设危旧房改善办公室，市政府分管副秘书长和市房管局局长任办公室正、副主任，负责全市危旧房改善工作的组织、协调和监督，并通过组织联席会议的方式，研究和协调解决危旧房改善推进中的重大问题。

各区政府成立区危旧房改善专门机构，负责危旧房改善的具体组织实施。各市直部门作为危旧房改善工程涉及的工作职能部门，发挥积极配合、主动指导作用。

3.2 改善工程分类

危旧房改善工程分成“两大类+三

小类”。

首先针对危旧房改善项目不同的资金来源，将工程分为“非项目带动类”和“项目带动类”两大类，“非项目带动类”指以危旧房改善立项，以市、区财政资金为改善资金来源，由各区危改办牵头组织实施的项目。“项目带动类”指以公建或房地产开发等其他城市建设项目立项，建设资金由项目建设单位筹集，通过项目实施一并改善危旧房居住条件的项目。

其次，在区分“非项目带动类”和“项目带动类”的基础上，再根据危旧房的建筑结构特征、规划条件及改善需求，将改善形式分为“维修改善”、“拼接改善”、“重建改善”三小类。其中，“维修改善”是指通过对木、砖木结构危旧房的维修改善，每户基本能实现拥有独用的厨、卫设施，住房的整体居住条件与环境质量得到明显改善。“拼接改善”就是通过对砖混简易结构危旧房拼接改善，为居民拼厨、拼卫，并结合住房环境的整治，综合改善居住质量。“重建改善”就是对用地性质、规划指标（采光、通风、日照、消防等）均符合条件的危旧住房，实施拆除并在原地新建住房、住户原地回迁的改善形式。

通过“两大类、三小类”的科学合理分类，因地制宜、分类指导、一幢一策、有针对性地实施改善，使危旧房在功能性、安全性和舒适性上有明显提升，不仅使老百姓住得安心、住得舒心，还较好地保护了老房子的历史风貌，实现了风貌保护与民生改善的和谐统一。

4 危旧房改善的创新点

4.1 住房保障手段创新

综合采用“配备厨卫、改善结构、整治环境、保护风貌、跨带结合”五种方式，并与立面整修、上改下、平改坡、环境整治等有机结合，使住房的空间利用更为合理，有效提升了危旧房居民的居住品质，彻底改变居民“有房似无房”的现状，且与经济适用房申购、房改政策等相衔接，实现住房保障体系由“租”、“售”形式向租、售、改“三位一体”的转变，在国内率先建立住房保障新途径。

以上城区城隍牌楼127号项目为例，该项目建筑面积约500 m2，住户18户。改善前房屋结构差、密度高、布局乱，以往的修缮整治都未能彻底解决“脏、乱、差、缺”问题。通过本次改善，实现“三进一优一加固”，即厨卫设施进户、排污设施进院落、消防设施进墙门，区域环境优化，房屋结构全面加固，建筑的历史风貌得以恢复，住房的功能性、安全性和舒适性明显提升，取得了1+1>2的良好成效。

4.2 旧城改造模式创新

变传统“拆、建”为主的“旧城改造”模式，为“以保为主，改、建结合”的有机更新模式，实现老房子、老街巷的“应保尽保”，有效保留并延续传统社会居住文化，同时实现住房设施的“升级换代”，推进历史文化遗产的积极保护和可持续发展。

以上城区五柳巷危旧房改善工程为例，该工程占地面积约135亩，危旧房面积6.5万m2，涉及住户1170户。通过对街区内房屋和街巷实施因地制宜的梳理、整修、改善，街区原有的“一纵、二横、五地块”的空间肌理和格局及整体和谐、特色各异的“建筑历史博物馆”景观得到有效保护，原有居住为主的使用功能得到保留，住房的厨卫等生活设施全面配套，街区道路、管线、绿化全面配套改善，房屋质量和居住功能显著提升，实现了地方传统特色居住文化的有机更新和可持续发展。

4.3 项目实施政策创新

针对危旧房改善的难点、重点，从政策创新着手，着力破解困扰多年的“老大难”问题，为圆满实现危旧房改善目标打下坚实基础。

一是创新搬迁安置政策，实行“鼓励外迁、允许自保”。允许住户自行选择不同安置方式，对选择货币安置和外迁安置的给予一定奖励，对选择原地回迁的可实行同一搬迁范围内等面积安置，允许产权人按规划自行保护修缮等。从而保障了产权人合理的选择权，变传统的政府包揽为多方参与，极大地推动了成片危旧房屋的改善进程。以小河直街历史街区为例，该项政策的实施直接促成285户原住民在短短2个多月完成自主安置选择。类似经验还体现在五柳巷、十五奎巷、桥西等众多历史街

区中。

二是创新项目管理机制，实行“因地制宜、因房而异”。制定区别于一般建设项目的规划控制、土地利用、方案设计等管理办法，实行“因地制宜、一幢一方案”，保障改善工程的可行性和改善成效的最优化。如沈塘新村1、4、5幢改善项目，建于20世纪50年代末，户均面积仅30 m2，房屋年久失修，却因地处住宅区夹缝地带，场地狭窄，迟迟无法改造，住户改善呼声强烈。2006年，该处住房根据危旧房改善政策，对建筑间距、停车位、绿地率等规划控制指标进行了优化。经改善，每家每户都用上了独立的卫生间和厨房，每户建筑面积均达到了48平米以上，改善成效十分显著。

三是优化项目审批机制，实行“联合会审和委托审核”相结合。结合危旧房改善项目“规模小、内容杂、变动多”的特点，创新项目审批管理机制，出台《危旧房改善项目相关事项审批的意见》，实行“联合会审和委托管理”相结合制度，即重点项目由市组织联合会审，一般项目（六层以下）由市属职能部门委托各区政府实施审核管理，极大优化了危改项目审批流程，实现“时间周期缩短、服务质量提升”的目标。如上城区政府在《意见》下发后半年内就组织危旧房改善立项、规划审批共计125项，大大加快了项目审批进程。

4.4 公众参与机制创新

实行以“三部曲”确定方案、“三位一体”社会参与为主要特点的“民主促民生”工作机制，是危旧房改善对“四问四权”民主机制的丰富和完善。

创立入户沟通、方案公示、住户听证的改善方案确定制度，充分听取居民意见，科学确定实施方案。

对于改善中的难点和热点问题，率先尝试“网络、媒体构建平台、社会市民广泛参与”的民主管理方式，积极探索、实践“党政、市民、媒体”三位一体模式，实现了政府引导、社会监督、居民自我教育的有机结合，有效推进工程进度。

5 危旧房改善的实施成效

5.1 有效改善3.5万户困难群众住房条件，促进社会公平和谐

截至2012年，六城区累计按规划实施危旧房改善面积177万m2，受益住户约3.5万户。以最短的时间，实现了老建筑、新功能，彻底终结了“拎马桶”、“拼厨房”等滞后生活现象；以最快的速度，实现了老房子、新生活，解决了困扰多年未能解决的“老大难”问题，危旧房住户居住水平的大步提升，进一步紧密了党、政府同人民的血肉联系，促进了社会的公平和谐。

5.2 修复挖掘50万m2老街巷，提升城市文化品位

梳理整修了五柳巷、十五奎巷等40余处、约50余万平方米老街（巷），恢复了一批“老字号”建筑，修复发掘了崇仁庙旧址、中心茶材会旧址等老房子（老街）的文化价值，提升了杭州“历史文化名城”的城市品位和文化软实力，为西湖成功申遗添上宝贵的一笔，推动了文化产业的发展和文化建设的繁荣。

5.3 提升资金使用效率，实现“花小钱办

大事”

181万m2危旧房，除通过项目带动改善90万m2外，由财政资金投入23.5亿、以三种形式改善的91万平米项目，若全部按拆除重建测算，预计总投入约68亿元以上。以较少的投入实现了住房改善目标。

同时，改善前相当部分危旧房一遇台风、暴雨、暴雪等灾害性天气便险象环生，各级政府每年需耗费大量人力、物力、财力组织搬迁、过渡和排危抢险，严重影响了住户的日常生活。改善后的房屋，结构安全，排水通畅，抵抗台风、暴雨等灾害性天气的能力显著增强，有效降低了政府和社会的抗险投入，保障了住户生活的安宁与稳定。

6 危旧房改善的影响广度

6.1 各级领导充分肯定

全国政协常委、中国房地产研究会会长、原建设部副部长刘志峰对我市的危旧房改善工作给予了高度评价。住房和城乡建设部致函我局肯定危旧房改善工作的示范意义，并向全国专题推广改善工作的做法及经验。

危旧房改善工程作为城市有机更新的典型项目，获得2011年中国人居环境范例奖。

6.2 专家、媒体高度评价

人民日报、解放日报、中新社、新华社、文化中国、浙江电视台等中央级及地方影响力媒体都对危旧房改善进行宣传报道，产生了广泛而积极的影响。

6.3 广大群众一致好评

据2011年危旧房改善“回头看”满意度调查结果显示，危旧房改善综合评价满意率为94.2%，得到了广大群众的充分认同。沈塘新村1、4、5幢、董家西路49号等一大批改善住户，通过写信、致电等形式，表达了对改善工作的赞同和肯定，认为党和政府为百姓办了一件大好事，将改善工程誉为“老百姓家门里的民心

工程”。

参考文献

[1] 宁越敏.中国城市研究[J].（第4辑）.中国法制出版社，2011（12）.

新旧项目篇（10）

项目评价中的互斥方案是指在决策时涉及到的多个互相排斥、不能同时并存的投资方案。互斥方案的投资决策评价就是在每个入选方案已具备财务可行性的前提下,利用具体决策方法比较各个方案的优劣,并进一步利用评价指标从各个备选方案中选出1个最优方案。各评价指标在不同投资项目的决策评价上有很大不同。

一、基于IRR法的互斥方案投资决策评价

差额投资内部收益率法,是指在两个原始投资额不同方案的差量净现金流量NCF的基础上,计算出差额内部收益率IRR,并据以判断方案优劣的方法。该法适用于原始投资规模不等的多方案比较,经常被用于更新改造项目的投资决策中。当IRR≥ic(折现率)时,项目应当进行更新改造;反之,不应当更新改造。

例1:大众公司计划用新设备替换原有旧设备。旧设备预计尚可使用5年,目前变价净收入为40 000元。新设备投资额为120 000元,预计使用5年。至第5年末,新、旧设备的预计残值假设分别为10 000元和2 000元。使用新设备企业在未来5年每年营业收入为46 000元,经营成本3 OOO元,旧设备每年营业收入为36 000元,经营成本10 000元。设定该公司按直线法计提折旧,所得税税率30%,折现率为4%。请采用差额内部收益率法作出决策是否该用新设备替换原有旧设备。

大众公司对于新旧设备两套方案的抉择,也就是继续使用旧设备,还是购买新设备,这属于典型的互斥方案的比较与优选。在这种情况下,由于新旧设备未来使用年限是相同的,所以习惯的做法是把新旧设备两套方案的比较转化成1套方案,称之为更新改造方案。即用购买新设备每年的净现金流量与继续使用旧设备每年的净现金流量求差额,就可以转换成1套更新改造方案。

(一)计算使用新设备比使用旧设备每年增加的净现金流量

1.初始阶段

如果继续使用旧设备的净现金流量NFCO=-40 000,购买新设备的净现金流量NFCO=-120 000,则NFCO=-80 000

2.经营阶段

更新改造方案1～4年中,

折旧=(120 000-10 000)÷5-(40 000-2 000)÷5=14 400,则NFC1-4=[(46 000-36 000)-(3 000-

10 000)-14 400]×(1-30%)+14 400=16 820(元)

3.终结阶段

NFC5=16 820+(10 000-2 000)=24 820(元)

(二)利用线性内插法求出该方案的差额投资内部收益率

NPV=16 820×(P/A,IRR,4)+ 24 820×(P/F,IRR,5)-80 000

当I=4%时,NPV=1 455(元);当I=5%时,NPV=-910(元),则IRR=4.6%。

(三)对更新改造项目作出决策

由于IRR≥4%,故应以新设备替换旧设备。

使用差额内部收益率法进行项目方案决策时需特别注意,不仅要求各方案原始投资规模相等,而且要求项目计算期也相同。

二、基于年等额净回收额法的互斥方案投资决策评价

年等额净回收额法,是根据所有投资方案的年等额净回收额指标的大小来选择最优方案的评价方法。若某方案净现值为NPV,基准收益率为ic,项目计算期为n,则年等额回收额A计算公式为A=NPV×(A/P,ic,n)。

例2:华远公司现有两个投资项目可供选择,项目a需要初始投资120万元,每年产生60万元的净现金流量,项目的使用寿命为3年,3年后必须更新且无残值;项目b需要初始投资180万元,使用寿命为6年,每年产生50万元的净现金流量,6年后必须进行更新且无残值。假定公司的资本成本为10%。华远公司该选用哪个项目呢?

由于项目寿命不同,因而不能对其净现值、内含报酬率和现值指数进行直接比较。为了使投资项目的各项指标具有可比性,可以对两个项目的年均净现值进行比较,这便是年均净现值法,也叫年等额净回收额法。

项目a的净现值NPVa=60×(P/A,10%,3)-120=60×2.486 9-120=29.214(万元)

项目b的净现值NPVb=50×(P/A,10%,6)-180=50×4.355 3-180=37.765(万元)

项目a的年等额净现值=29.214×1/(P/A,10%,3)=11.747(万元)

项目b的年等额净现值=37.765×1/(P/A,10%,6)=8.671(万元)

从项目的净现值来看,项目b优于项目a,但这种分析是不合理的,因为没有考虑两个方案的寿命是不同的,而通过项目a的年等额净现值比项目b要高,故华远公司应选用项目a。

新旧项目篇（11）

计提折旧是固定资产损耗得以补偿的手段，但1998年版的医院会计制度却未要求医院对固定资产计提折旧，而是要求医院计提修购基金，列示于“专项基金——修购基金”科目中，这样的会计处理方式会导致医院报表存在“虚增资产、虚增权益”的问题。2010年12月31日出台的新《医院会计制度》（以下简称新制度）要求医院对其固定资产全面计提折旧，相比旧制度，这是新制度的一大进步，但深思新制度关于固定资产折旧的会计处理的相关规定，笔者认为存在违背会计中成本费用归集基本原则以及会计信息完整性原则的不足。本文在对新制度关于固定资产折旧核算的相关规定进行分析的基础上，给出了改进的建议。

一、新旧《医院会计制度》对固定资产折旧核算的规定对比

1、旧《医院会计制度》对固定资产折旧核算的规定

1998年颁布的《医院会计制度》不要求医院对固定资产计提折旧，而是要求计提修购基金，计提修购基金时借记“医疗支出”、“药品支出”等科目，贷记“专用基金——修购基金”，并未详细规定修购基金的计提方法。而在1998年颁布的《医院财务制度》的固定资产管理章节规定：“固定资产按账面价值的一定比率提取修购基金，用于固定资产的更新。具体的比率由医院根据固定资产原值和使用年限核定，报卫生主管部门备案或批准后执行”。显然医院财务制度对医院修购基金的计提方法与普通企业计提折旧的方法相同，考虑固定资产的原值和使用年限，并不是完全照搬普通事业单位的按照“业务收入的一定比例计提”的方法。但这种计提修购基金替代折旧的方法，却使医院资产负债表中“固定资产”项目列示的永远是原始价值，虚增了资产。报表使用者无法了解医院固定资产的新旧程度，净值是多少。而贷方计入净资产类“专用基金”中，又虚增了医院的净资产。

2、新《医院会计制度》对固定资产计提折旧的规定

2010年底颁布的新医院会计制度明确规定“医院应当对除图书外的固定资产计提折旧，在固定资产的预计使用年限内系统的分摊固定资产的成本”，并对固定资产计提折旧的核算进行了分类规定：

（1）对于使用医院自有资金等财政补助资金和科教项目资金以外资金形成的固定资产，计提折旧时，贷记“累计折旧”科目，借方则根据固定资产的使用部门的不同，计入不同的科目中。做会计分录如下：

借：医疗业务成本/管理费用/其他业务支出

贷：累计折旧

（2）对于使用财政补助资金和科教项目资金形成的固定资产，则借记“待冲基金——待冲财政基金/待冲科教项目基金”，贷记 “累计折旧”。做会计分录如下：

借：待冲基金——待冲财政资金

贷：累计折旧

新制度对固定资产折旧核算的规定克服了旧制度的不足：首先，要求医院对除图书外的所有固定资产全面计提折旧，并在资产负债表中分别列示了“固定资产原价”和“累计折旧”，既能反映医院固定资产的总规模，又能揭示固定资产新旧程度，反映固定资产的真实价值，克服了旧制度虚构资产的不足。其次，对于使用财政补助资金和科教项目资金购买的固定资产，计提折旧时，如上所述，不再计入成本费用，而是冲减“待冲基金”，避免了重复确认成本费用的不足。

二、新《医院会计制度》对固定资产计提折旧会计核算的不足

新医院会计制度虽然克服了旧制度对固定资产计提折旧会计核算规定的不足，但这种处理方法却存在违背成本费用归集分配基本原则和会计信息的完整性的不足：

（1）违背成本费用归集分配的基本原则

成本会计中费用归集和分配的基本原则是受益原则，即“谁受益，谁负担”，即使这些固定资产的资金来源不同，但却发挥着相同的作用，要么为医疗活动的开展服务，要么为管理活动的开展服务，或者发生使用权转让，在费用归集分配时理应分别归入“医疗业务成本”、“管理费用”或者“其他业务成本”，而不是考虑其资金的来源。

（2）会导致各费用科目所归集的费用内容不完整。

新制度设立了“医疗业务成本”科目，并要求按照费用内容设置一级明细科目。所谓“医疗业务成本”是指医院开展医疗服务及其辅助活动发生的各项费用，按照此定义，医院开展医疗服务及其辅助活动发生的各项费用最终都应当计入“医疗业务成本”，其中的固定资产折旧费用也应当全部计入。但按照新医院会计制度对累计折旧的处理方法，“医疗业务成本”科目显然只记录了财政补助和科教项目资金以外资金所获取的固定资产计提的折旧费用，这显然是不完整的，违背了会计核算原则中的完整性原则，低估了医疗业务成本，自然也违背了会计核算的真实性原则。事实上，“管理费用”科目也同样存在这样的问题。新制度的这种规定本意是政府补助资金购买的固定资产发生的损耗不需要医院通过医疗收入来进行补偿，但医院财务信息使用者并不仅仅是政府部门这一个，尤其是新医改以后社会资本的逐步进入，还要满足社会投资者的需要。

三、对医院固定资产计提折旧会计核算的完善

公立医院获取政府部门或者上级部门补助主要原因在于：其一是公立医院作为公益性事业单位，提供的医疗服务实行政府定价，其收费水平远低于市场定价，其成本费无法完全依靠医疗收费补偿；其二是公立医院是政府主办的医院，政府部门理应履行出资人的资本投入责任。其实公立医院获取财政补助的原因与公益性国有企业获取财政补助的原因相同，因此，在对政府专项补助获取的固定资产折旧会计处理可以借鉴企业会计准则的相应作法。

《企业会计准则第16号——政府补助》规定“政府补助主要是对企业特定产品由于非市场因素导致的价格低于成本的一种补偿”，并将其分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助，其中与资产相关的政府补助是指像购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息贷款等[3]。以固定资产为例，具体的处理方法是：

当企业收到财政补助款项时，按照到账额实际金额计量，确认资产（银行存款）和递延收益（递延收益该科目专门用来核算企业获取的政府补助）；

借：银行存款

贷：递延收益

当企业将政府补助用于购建固定资产，其核算与企业正常资产购建会计处理一致。

借：固定资产

贷：银行存款

固定资产交付使用后，自固定资产可供使用时起，按照预计使用期限，将递延收益平均分摊转入当期损益。

借：递延收益

贷：营业外收入

对固定资产计提折旧时，与企业其他固定资产折旧会计处理一致。

借：制造费用/管理费用

贷：累计折旧

具体来说，政府对公立医院的所有补助必然使医院在当期或以后期间收益，使医院可以以低于市场价格的收费水平得以生存和发展。换句话说，医院收费价格低于市场价格的那部分是由政府的补助以当期收益或者以后期间收益的形式得以弥补，因此，政府补助理应作为收入的组成部分。政府补助中的财政专项补助如果形成固定资产、无形资产等长期资产，就属于以后期间收益的部分，应当按照权责发生原则在资产的收益期内分摊计入各期收入，其对应的折旧费用则根据资产服务的经济活动计入相应的成本费用中。按照收入的分类，既然属于财政补助，不属于医院的医疗收入，因此，我们认为分摊时选择“其他收入”科目比较合适。鉴于财政专项补助要求专款专用，必须加强项目资金管理，还需按照收付实现制原则，将获得的补助款计入“财政补助收入——项目支出”，同时，如果是财政直接支付，则借方直接计入财政项目补助支出；如果是授权支付，则先计入“零余额账户用款额度”，待实际支出时再计入“财政项目补助支出”。为了衔接以上收益分摊的权责发生制和财政项目资金管理的收付实现制，仍按新制度的办法，使用过渡科目“待冲基金”，获得固定资产时，则一方面增加固定资产，另一方面增加医院的权益，计入“待冲基金”。以财政直接支付方式为例，具体核算如下：

（1）财政直接支付医疗设备款时

借：财政项目补助支出

贷：财政补助收入——项目支出

同时，借：固定资产

贷：待冲基金——待冲财政基金

（2）每期计提折旧和分摊财政补助收益

借：待冲基金——待冲财政基金

贷：其他收入

借：医疗业务成本（医疗业务及辅助业务经济活动）

管理费用（行政后勤部门）

库存物资（制剂业务）

其他业务支出（经营租出的固定资产）

贷：累计折旧

这样的会计处理，或许有重复记录收入和成本费用的嫌疑，事实上，这里并不存在重复的问题，纵观新制度的收入费用总表，主要有两大部分信息组成，：一部分是收入、费用、结余及其结余分配或亏损弥补情况，这体现在报表中的“一、二、三、四”，是医院按照权责发生制核算的结果，反映的是医院全部收入费用；另一部分是医院当期的项目收支情况，这体现在报表中的“五、六”，是医院按照收付实现制核算的结果，反映的是项目资金收支情况。虽然在同一张报表中反映，但两部分信息披露的目的不同，不能为了满足项目管理和预算管理的信息需求，而使医院的收入费用信息反映不完整，因此，不存在重复的问题。实际上，最科学的做法，笔者认为应当将财政项目补助收支结余状况的信息和科教项目收支结余状况的信息独立出来，用单独的一张会计报表披露。毕竟“收入费用总表”中的“收入”、“费用”是权责发生制下的概念，而将收付实现制的财政项目收支和科教项目收支披露进来，显得有些不伦不类。从会计的分类来看，预算管理和项目管理属于管理会计的内容，不需要对外披露，只是鉴于公立医院自身的特性和这两类资金的特性，需要对外披露，做到信息透明和公开。要兼顾到这些，就应当采取新增一张报表的方法。

参考文献：