投资项目分析大全11篇

投资项目分析篇（1）

一、敏感性分析意义

确定影响项目经济效益的敏感因素。寻找出影响最大、最敏感的主要变量因素，进一步分析、预测或估算其影响程度，找出产生不确定性的根源，采取相应有效措施。

计算主要变量因素的变化引起项目经济效益评价指标变动的范围，使决策者全面了解建设项目投资方案可能出现的经济效益变动情况，改善和提高项目的投资效果。

通过各种方案敏感度大小的对比，区别敏感度大或敏感度小的方案，选择敏感度小的，即风险小的项目作投资方案。

通过可能出现的最有利与最不利的经济效益变动范围的分析，为投资决策者预测可能出现的风险程度，并对原方案采取某些控制措施或寻找可替代方案，为最后确定可行的投资方案提供可靠的决策依据。

二、项目投资敏感性分析

在项目投资敏感性分析中，一般有三种方法，一是传统的计算方法。二是单因素敏感性分析法。三是多因素敏感性分析法。

（一）敏感性分析的传统计算方法

敏感性分析可对多种经济指标进行分析计算，主要计算的有净现值、内部收益率与投资回收期等经济指标。作为敏感性分析的因素，则考虑如上所述，销售收入、项目投资、经营成本等。经济指标的传统计算公式有：

1.净现值计算公式：

2.内部收益率计算公式：

（二）单因素敏感性分析的步骤

（1）确定分析指标

如果主要分析方案状态和参数变化对方案投资回收快慢的影响，则可选用投资回收期作为分析指标；如果主要分析产品价格波动对方案超额净收益的影响，则可选用财务净现值作为分析指标；如果主要分析投资大小对方案资金回收能力的影响，则可选用财务内部收益率指标等。

（2）选择需要分析的不确定性因素

对于一般投资项目来说，通常从以下几方面选择项目敏感性分析中的影响因素：

（3）分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况

首先，对所选定的不确定性因素，应根据实际情况设定这些因素的变动幅度，其他因素固定不变。变化幅度（如±5%、±10%、±20%等）。

其次，计算不确定性因素每次变动对经济评价指标的影响。

（4）确定敏感性因素

由于各因素的变化都会引起经济指标一定的变化，但其影响程度却各不相同。有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动，而另一些因素即使发生了较大幅度的变化，对经济评价指标的影响也不是太大。

如果进行敏感性分析的目的是对不同的投资项目或某一项目的不同方案进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。

例：某投资方案设计年生产能力为10万台，计划项目投产时总投资为1200万元，其中建设投资为1150万元，流动资金为50万元；预计产品价格为39元/台；销售税金及附加为销售收入的10%；年经营成本为140万元；方案寿命期为10年；到期时预计固定资产余值为30万元，基准折现率为10%，试就投资额、单位产品价格、经营成本等影响因素对该投资方案做敏感性分析。

解：所绘制的现金流量图如图所示。

选择财务净现值为敏感性分析的对象，根据财务净现值的计算公式，可计算出项目在初始条件下的财务净现值。

（三）多因素敏感性分析

投资项目分析篇（2）

中图分类号：F830.59 文献标识码：A

收录日期：2015年8月10日

长期投资决策是财务管理中一项重要的投资管理内容，也是管理会计中决策的主要组成部分，是企业高级管理人员应具备的决策能力之一，投资决策的正确与否关系到企业生死存亡，是企业稳定、长期发展的基础。其中，项目投资是企业发展中的重大投资行为，需要正确的决策行为。

一、项目投资决策的内涵

企业将财力投放于一定的对象，以期望在未来获得收益的行为叫做投资，投资根据其回收期的长短分为长期投资和短期投资，一般回收期以1年为标准分类。常见的长期投资包括对固定资产、无形资产、长期有价证券的投资。文章将要阐述的长期投资是常见的内部投资中对固定资产的投资，即项目投资，这是一种以特定建设项目为投资对象的长期投资行为。分为新建项目和更新项目两种情况。

从投资内容上看，项目投资每个项目至少有一项是形成固定资产的投资，简单说就是项目投资有可能是单纯的只涉及固定资产的投资，也可能是完整工业项目的投资，即既涉及固定资产的投资，也涉及其他流动资产的投资。项目投资还存在投资数额大、影响时间长、发生频率低、变现能力差等特征。

二、项目投资决策的计算

（一）项目计算期和现金流量。对于项目投资决策的具体计算涉及到几个相关概念，即项目的时间因素和现金流量，简单做一下介绍：从项目投资的建设起点到完工投产这一时间段为项目建设期，从完工投产日到项目终结点这一时间段为项目运营期，建设期和运营期是整个项目计算期，即从项目投资建设起点到最终的项目终结点。

投资决策评价指标的计算很多指标都离不开现金流量，根据会计知识中的现金流量介绍，净现金流量（NCF）为现金流入量与现金流出量之差。现金流入量是指其他条件不变时能使现金存量增加的变动量；现金流出量是指其他条件不变时能使现金存量减少的变动量。

（二）投资决策评价指标。项目投资决策评价指标有很多，根据不同的分类标准有不同的内容。其中最常见的分类标准是“是否考虑时间价值”，可以分为静态评价指标和动态评价指标。静态指标又称非折现指标，是指不考虑时间价值的决策指标，包括投资回收期和投资利润率两个具体指标。动态指标又称折现指标，是指在决策时计算中考虑时间价值的指标，包括净现值、净现值率、获利指数、内含报酬率几个重要指标。

（三）投资决策评价指标的计算。在财务管理中，资金时间价值是进行财务活动的基本前提，关于资金时间价值的基础运算已在《资金时间价值基础运算解读》中详细阐述，这一基本信息在文章中不再细述。文章主要分析动态评价指标中的净现值法和获利指数法在具体案例中的应用。

1、净现值法的计算。净现值（NPV）是指在项目计算期内每年净现金流量按折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

其中，NCF是指净现金流量，i为折现率，n是整个项目计算期期数。

对于单一方案，当NPVR0，该方案可行；对于互斥方案，在NPVR0的项目即可行方案中选择净现值最大的。

2、获利指数法的计算。获利指数（PI）又称现值指数，是项目未来收益的现值之和与其投资的现值之和的比值。

其中，NCF是指净现金流量，i为折现率，s是建设期，（P/F，i，t）是第t期的复利现值系数，n是整个项目计算期期数。

对于单一方案，当PI≥1，该方案可行；对于互斥方案，在PIR1的项目即可行方案中选择获利指数最大的，并综合考虑其他方法。

3、比较分析。两种方法都是动态评价指标，都考虑了时间价值和投资风险性，考虑计算期的全部现金流量。净现值是绝对值指标，可以直接相加，并且存在这样的关系（NPVR是净现值率，文章不做比较分析）：

NPV>0时，NPVR>0，PI>1

NPV=0时，NPVR=0，PI=1

NPV

净现值是绝对值指标，可以直接相加，常常用于投资额相同和项目计算期相同的多方案间的比较。获利指数是相对值指标，动态反映项目的投入与总产出的关系，投资额不同的方案之间也可以比较。但是，在企业实际操作中，净现值法作为主指标，在考虑企业相应实际情况（如资金、运行）下以净现值法为决策标准。对于互斥方案，由于两者计算实质不同，净现值法和获利指数法的决策结果不一定相同。

三、项目投资决策案例分析

一般情况下，采用相同的经济项目信息，对于单一方案，两种方法决策结果是一样的，但对于项目投资的互斥方案，决策结果不一定相同，应以净现值为准。例如：甲企业拟进行固定资产的投资，根据投资规模和预计收益不同，该项目有两种投资方案，假设该企业不存在资金不足的问题，建设期为0。资本成本率假定为12%。各方案有关数据资料如表1所示。（表1）

（一）对于A方案

NPV=-100+80×（P/F，12%，1）+48×（P/F，12%，2）+30×（P/F，12%，3）=31.05（万元）

PI=131.05/100=1.31

从计算结果可以看出，NPV>0，该方案可行；PI>1，该方案可行。对于单一方案，净现值法和获利指数法得出的结论是一致的。

（二）对于B方案

NPV=-200+150×（P/F，12%，1）+100×（P/F，12%，2）+65×（P/F，12%，3）=51.95（万元）

PI=251.95/200=1.25

从计算结果可以看出，NPV>0，该方案可行；PI>1，该方案可行。对于单一方案，净现值法和获利指数法得出的结论是一致的。

（三）决策选择比较分析。从案例可知，两方案投资计算期相同，投资金额不同。根据净现值法，B方案的净现值大于A方案的净现值，则在互斥方案中选择B方案。根据获利指数法，A方案获利指数大于B方案获利指数，从该方法中看，A方案优于B方案。两种方法做出的决策结果不同。B方案投资金额是A方案投资金额的两倍，如果企业投资两个A方案，则两个A方案的净现值大于B方案的净现值。由于两方案投资金额不同，根据净现值法得出的结论有待通过净现值率加以验证，B方案投资金额是A方案投资金额的两倍，相应净现值也是该方案差不多两倍的关系，如果企业存在闲置资金，不存在资金受限问题的话，可以选择B方案获取更多的利润和现金流，因为企业以追求利润为目的，很多企业将利润最大作为企业管理目标。在A与B两个方案中，根据净现值法做出决策。

获利指数说明投资企业回收现金流的能力高低，不能反映实际投资收益，对于互斥方案的选择，当净现值法和获利指数法出现决策结果不一致时，应以净现值法为准。

长期投资决策行为是财务管理和管理会计中管理人员应熟练掌握的决策和投资能力，对于对内投资常见的是项目投资，其投资决策评价指标有很多，各种指标都有利弊，文章只对动态评价指标中的净现值法和获利指数法做出比较分析，并认为在两种方法出现决策结果不一致时应以净现值法为准。

主要参考文献：

投资项目分析篇（3）

一、投资项目风险的概念

（1）项目风险。投资项目本身就存在的特有风险称之为项目风险，风险本身具有不确定性，人们无法准确的评估出风险所带来的损失程度。面对项目的特定风险，人们通常采用概率的方法来估测风险有可能带来的经济损失，用项目标准差来进行衡量，从而分析出是否能够有效规避风险。每一个投资项目在实施过程中都存在不同的风险，也可以理解为投资本身就是一项存在风险性的经济活动。项目在实施过程中会由于外部和内部的因素变化而产生不同的实施结果，所以投资项目也会产生或多或少的项目风险。对于风险的发生，如果人们不能准确的评估和防止风险发生，那么就会对投资方造成无法预测的经济损失。造成风险的因素是多个方面的，比如在投资初期由于对项目的一些因素分析错误引起的误差所带来的风险，或是筹资过程中的风险，以及项目收益风险和市场风险等。（2）公司风险。公司风险指的是不考虑投资中的其他风险因素，而单纯站在公司的立场上来分析出的投资风险。通常衡量公司风险的标准是以公司收益额为衡量标准，构成公司风险的因素也是各方面的，主要包括：资产所占比重所产生的风险；以及公司在投资初期由于缺乏投资方面的经验，所以对即将面临的风险评估不准确从而带来的经济风险；还有的公司在面临投资风险时由于处理方式不当，从而引发了对风险规避不力的问题，这样也会引起一定的公司风险。（3）市场风险。影响投资项目的因素所导致的投资项目预期收益的变化能够引起市场风险，除此之外，政策、经济、通货膨胀等市场波动和影响都会引发市场风险。市场风险与项目风险和公司风险不同，市场风险无法通过有效的方式完全规避，只能通过投资者和企业及时进行预测并加以预防。另外，由于市场风险是与市场的经济发展与市场活动变化相联系的，所以规避市场风险的有效方式就是分散投资资金来减轻市场对投资项目的影响。

二、风险投资存在的问题

（1）投资风险控制能力较弱。目前，我国在项目投资方面的规模总体来说有了明显的飞跃，但主要存在的问题仍然是规模偏小且投资风险控制能力较弱。首先，投资规模较小就意味着投资资金少，不利于其进行投资风险控制。投资机构所进行的投资资金少，那么在利用资金来分散投资风险时就意味着没有足够的资金来分散风险，也就等于控制风险能力较弱，所以对有关投资项目进行后续资金投入时也比较困难。另外，风险投资机构管理资金规模较小也不利于对发展潜力较大的项目进行投资活动，这样也容易引起支配资金困难、抗风险能力较差等一系列的问题。（2）融资渠道不通畅。目前，我国缺乏成熟的机构投资者，投资的融资渠道长期以来一直都是以银行贷款为主，融资渠道单一，风险投资的主体来源主要集中于政府和金融机构贷款，因此，风险投资机构的投资行为很容易受到政府的决策影响。我国在项目投资方面起步较晚，目前也正处于风险投资业的初期，对风险投资各方面始终坚持创新的原则，以政府为主体进行项目投资虽然对于我国正处于风险投资初期能够起到促进作用，但随着我国的投资产业发展，能够明显意识到这种融资渠道单一化以及投资模式的不合理性所带来的问题。（3）缺乏优秀的风险投资从事人才。目前我国从事风险投资的人才大多是金融专业，或多为技术干部专业的人员，虽然他们懂得一定的技术专业知识，但缺乏对风险投资的实践和了解，也缺乏经营管理和开拓市场的实践经验。如今，虽然有现代科技设备能够帮助金融人员快速的了解现代科技知识和投资知识，但由于这些人员对风险投资没有实战经验，对高新技术产业开发与发展也没有实践经验，在投资过程中往往凭自己的感觉或是以一般项目投资理论来进行风险投资，这样很容易因为自身的判断错误为投资方带来一定的经济损失。（4）缺乏适宜的文化环境。我国的风险投资能够推动高新技术产业的发展，其投资对象主要决定着风险投资的风险性，因此对于风险性越高的投资对象，就要求投资者能够在投资时具有一定的冒险精神，风险越大，收益越大。但我国长期以来的经济体制使得投资人在投资方面已形成惯性思维，在面对风险较大的投资项目时很容易选择放弃，害怕承担经济风险，也是由于长期以来的经济体制阻碍了我国适合发展风险投资文化环境的形成。这些不适宜性成为了影响投资者投资决策的主要因素，主要包括：一是企业若缺乏传统观念，或缺乏道德性那么就会对社会的各个层面都产生影响，导致市场的严重失序，这样的思维使得投资者认为投资资金较大是一种盲目投资的行为，因此不敢尝试；第二是由于长期的计划与安排，使得很多投资者产生了安于现状的生存态度，在面对规模较大的投资项目时，缺乏一定的冒险与创业精神，只想固守着自己的本钱，不敢放手一搏；最后在国家发展的道路上，无论是办什么事都存在着讲人情讲关系的现象，没有真正的形成“公平合理”、“以人为本”的文化气氛，这对于投资者在投资决策时也容易走关系。

三、我国风险投资业的发展对策

（1）把握政策环境变化及取得政府支持。目前，我国国内的经济环境与发达国家相比在投资项目方面还不够成熟，政策环境的变化以及政府对投资项目的干预导致在投资过程中产生很多不确定的因素和风险。因此，对于风险投资企业要懂得如何把握政策环境变化，取得政府支持，这样才能够避免投资过程中由于一些不确定因素而引发的风险。（2）优化投融资机构。在金融危机过后，私募基金领域国际化的趋势明显，但是由于国内相关规则的差异及认知程度、信任度的不同，国内风投整体的水平还很低。从投资主体和资金来源看，我国还需继续优化投资主体结构，拓宽资金来源，加快建设多层次的风险投资市场，培育多元化的风险投资主体。应进一步增强国内风险投资机构的实力，积极引导民间资本和境外资本的流入。逐步使民间资本和国外资本成为风险投资的主体。我国应进一步更新投融资理念，充分认识和了解风险投资，并树立积极利用风险投资发展经济产业的意识。（3）开放市场，引进外资基金和风投人才。风险投资对人才的要求很高，只有懂得金融知识和开拓市场的高科技人才才能够有效的评估到项目风险，并做到规避风险。外国的风险投资业之所以比中国发展的更先进更科学，主要是因为国外的金融视野比国内要宽广，还因为国外对金融多年的研究与发展为风险投资积累了众多的经验，这些都造就了国外的投资家能够在面临激烈竞争的经济市场时依然做出正确的风险判断，对此中国还应加强这方面的学习，必须掌握相关的金融理论知识，吸取国外的经验与成果。（4）优化风险投资环境。首先要建立规范风险投资运营机制的法律法规，通过发达国家风险投资业发展的成功结果表明，建立风险投资方面的法律法规能够有效监督风险投资业的健康发展，保证风险投资行业的健康发展就等于保证我国经济的稳定发展。因此，严格规范风险投资的运营机制，优化风险投资环境，是保障我国风险投资业顺利发展的必要之路。

结语：总之，随着中国的经济不断发展与壮大，风险投资业也将会变得越来越成熟，我们应该在风险投资业发展过程中借鉴外国的投资经验，吸取教训，并完善我国相关的法律和法规，培养投资方面的人才，发挥政府引导作用等，这样才能有效促进我国风险投资业的蓬勃发展，从而使我国的经济发展再上新的台阶。

投资项目分析篇（4）

2设备材料价格对比

可研阶段设备材料价格原则上应确定为编制期市场价格水平，主要依据行业规定的价格标准、类似装置采购经验数据、专业网站价格信息、厂家询价等。可研阶段非标设备价格参考2011年1月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（静置设备）下浮10%；定型设备价格根据市场询价下浮10%。施工图设计阶段非标设备和定型设备均按订货价计算，结果是可研阶段设备费价格与实际订货价格相当。可研阶段管材价格参考2011年2月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（工艺管道）下浮10%；阀门价格参考2010年2月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（阀门）；电力电缆价格参考2011年3月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（电力电缆）。控制电缆价格参考2011年4月下发的《石油工程造价管理》中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（控制电缆）。施工图设计阶段不锈钢管、碳钢管管材价格在订货价基础上上浮10%，管材价格没有订货价的采用《石油工程造价管理》2013年第2期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（工艺管道）”；衬里钢管价格为询价，并另计运杂费。施工图设计阶段工艺阀门的价格在订货价基础上上浮10%，没有订货价的采用《石油工程造价管理》2012年第3期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（阀门）”；不足部分阀门价格为询价，并另计取运杂费。施工图设计阶段电力电缆价格采用《石油工程造价管理》2013年第3期“中国石油工程建设项目设备材料综合参考价格（电缆）”；另计取运杂费，不足部分电缆价格为询价。计算结果是施工图阶段实际主材费价格低于可研阶段主材费价格5个百分点。

3建筑安装费对比

可研阶段钢结构综合单价12000元／t（含主材、防腐、防火），施工图阶段钢结构综合单价10800元／t（含主材、防腐、防火）；计算结果是施工图阶段钢结构综合吨单价低于可研阶段钢结构综合吨单价10个百分点。可研阶段土建专业按综合大指标计算，办公楼土建专业综合指标4500元／m2（含外墙装饰）；施工图阶段建筑工程应执行工程所在地的概（预）算定额、编制期的地方材料价格、相应的费用定额和规定的计算程序及有关部门各项调整系数计算。施工图阶段办公楼建筑面积25354m2，土建专业投资12000万元，施工图阶段办公楼土建专业综合指标4733元／m2（含外墙装饰）。计算结果是施工图阶段土建专业投资高于可研阶段投资5个百分点。可研阶段设备材料安装费按设备费比例估算；施工图阶段安装工程概算定额执行《中国石油天然气集团公司石油建设安装工程概算指标》（2005版）油计字［2005］358号；施工费用定额执行《石油建设安装工程费用定额》中油计字［2005］519号及关于下发《石油建设安装工程概算指标》2011年度调整系数的通知油计［2011］164号。计算结果是施工图阶段安装费低于可研阶段安装费3个百分点。

4引进设备、材料的相关税费规定

财政部财关税［2012］14号文“财政部、工业和信息化部、海关总署、国家税务总局关于《调整重大技术装备进口税收政策有关目录》的通知”。属于国家鼓励类产业的项目，引进设备可按免关税考虑，引进设备增值税税率为17%，根据项目实际情况增值税正常抵扣。

5大型机械进出场及使用费

某项目超限设备：3台环氧丙烷反应器，重量是513t／台；1台环氧丙烷塔的重量是281t；第一甲醇塔的重量是83t／台；21C001氧气汽提塔的重量是88t；22C004C3精馏塔的重量是162t；22C005C3分离塔的重量是207t；22E001FF蒸发器的重量是87t；52E001蒸汽发生器的重量是92t；针对这些超限设备业主组织施工单位编制施工组织计划，上报业主进行审批；最终现场施工租赁1250t吊车和400t吊车在施工现场2个月，费用550万元。可研阶段估列大型机械进出场及使用费1000万元。大型机械进出场及使用费实际发生费用低于可研阶段费用45个百分点。

6可研阶段与施工图阶段内容对比

可研阶段有空压站装置、施工图阶段将空分制氮装置替代空压站装置。可研阶段循环水装置规模是40000m3／h，施工图阶段循环水装置规模是30000m3／h。可研阶段综合楼建筑面积3320m2、倒班宿舍和食堂建筑面积4520m2；施工图阶段办公楼含倒班宿舍和食堂、地下车库，建筑面积25354m2。

7经济指标总结

环氧丙烷装置投资经济指标3830元／t；循环水装置可研阶段经济指标1800元／m3，施工图阶段（设备材料均按订货价计算）经济指标1415元／m3；地面火炬经济指标84000元／t；环氧丙烷罐区罐的容积是14024m3、罐体材质是304L，经济指标2147元／m3；甲醇、丙二醇罐区罐的容积是1718m3、罐体材质是304L，经济指标3685元／m3；丙烯、丙烷罐区是球罐，罐的容积是8400m3、球罐材质是09MnNiVDR，经济指标5810元／m3；原料及成品装卸车栈台及泵房鹤位是26个，经济指标是570000元／个；消防水池及泵房经济指标6570元／m3；厂区给排水（地下管网）经济指标是159元／m2；总降变电所投资经济指标是400元／kVA。

投资项目分析篇（5）

一、企业投资结构的概念

企业投资结构是指一定规模的投资在不同产业、不同部门及不同地区之间的额度分布，从社会经济发展各个时期的经验看，有什么样的企业投资结构就有什么样的经济结构，在很大程度上，固定资产投资规模及其结构决定着经济规模、经济结构、经济发展水平和经济效益。因此要调整并优化产业结构，必须从优化企业投资结构入手，企业投资结构调整与优化将推进产业结构升级。

二、影响企业投资结构的因素分析及应遵循的原则

企业投资的过程实质是生产资料与劳动力相结合的过程，马克思还讲过，社会生产过程可能扩大的规模不是任意规定的，它除了受到资金积累量的制约，还要受到各种物质、技术因素的规定。作为保证企业投资价值、效益最大化的企业投资必须要考虑各种因素的影响，以降低投资风险，因此，认真分析影响企业投资因素是制定科学合理的企业投资结构的前提。企业投资结构应遵循的原则：

1.全性原则是所有投资必须遵循的原则，投资方在投资决策前首要考虑的就是投资的安全性。从投资方的角度，这样做很容易理解。投资的目的是获得收益，是原来资产的增值。如果投资只能获得比原来更少，那么这是每个理性的投资商不能接受。衡量投资的安全性问题，实际上就是考察投资的风险，即投资发生损失的可能性。令人欣慰的是，现代金融理论已经发展出一套成熟的度量风险的方法，其中被广泛应用的就是VaR（Value-at-risk）方法。

2.效益性原则在保证投资安全性的前提下，投资商显然追求尽可能大的收益，这也是投资活动的意义所在和最终落脚点。常见的衡量指标就是投资收益率。然而，需要指出的是，目前在衡量房地产投资收益时经常忽视时间问题。在计算投资收益率时，没有考虑到实现投资收益的时间。

实际上，资金的时间价值是一个非常重要的组成部分。

三、我国上市公司资本结构的问题及现状分析

（一）我国上市公司股权结构不合理。

股权结构的选择是资本结构优化的一方面，加以适当的选择可促进公司治理结构。提高治理效率。我国现有的上市公司绝大部分是国有企业经股份制改造上市的，国有股占控制地位，这种在特定的历史和法律背景下形成的股权结构，不可避免地决定了上市公司治理结构具有明显的缺陷。从公司内部治理机制看：国家股意味着国家应当对其享有所有权。但国家是一个虚拟的所有者，是一个抽象概念。未真正明确谁来代表国家股。从外部治理机制看，由于上市公司国家股和法人股不能上市自由流通，公众流通股所占比例又少.即使所有的个人股东都抛售手中的股票也不会对经理造成市场压力。多种资料表明：国有股在公司中所占比例越大，公司的内部控制就越强，产权结构的治理效率就越低。

（二）我国上市公司对股权融资过度偏好。

现代资本结构理论认为，公司的最佳资本结构应该在一定的经营风险下使公司的资本成本最低，通常情况下，公司的外部融资成本要高于内部融资成本。而股权融资成本要高于债务融资成本，最后才考虑发行股票融资。我国上市公司的融资顺序与西方发达国家恰好相反。融资顺序表现为股权融资、短期债务融资、长期债务融资和内源融资。我国上市公司多采用发行股票方式筹资，对股票融资有很强的偏好.与国际企业融资结构潮流，即股权融资的衰落和债权融资的兴起不相适应。

四、优化我国上市公司资本结构的对策

（一）发展和完善我国债券市场。

在目前我国资本市场畸形发展的情况下，应着重扩大债券市场的规模和加强企业债券的流通性。为企业进行债务融资提供良好的外部环境。尤其是解决企业债券的流通问题是发展我国债券市场的当务之急。首先，丰富企业债券的期限品种。可以设计诸如项目债券、长期债券、贴现债券等。以满足不同投资及融资需要。其次，发展企业债券交易市场。再次，发行可转换债券。

（二）鼓励上市公司向银行贷款。

加快商业银行的改革步伐，完善银行的信用制度，根据企业的信用等级和市场导向决定是否放贷。 上市公司积极争取银行贷款有以下点好处：

1.改变上市公司单一的融资方式；

2.平衡公司的各项财务指标，使得公司财务结构趋于合理。

（三）优化股权结构。

由于目前大多数上市公司的股权集中在监控动力和效率最为地下的国有股股东手中，所以优化股权结构需要解决的是国有股减持问题。国有股减持问题应同国有经济结合起来。也就意味着并不是所有企业都应该有国有资本、所有企业都应是国有资本占绝对比重，而是划分企业类型，采取不同模式的国有股权持有方式。

（四）建立健全企业财务激励机制。

企业经理层往往从自身出发，导致企业决策行为短期化，因为保持较低的资产负债率可以避免债务风险和偿债压力。采取适当的激励措施。如经理层持股、股票期权等方式。促使管理层人员从公司长远利益出发，以追求股东财富最大化为经营目标。

五、结论

企业可以采取多种方式进行融资，这些方式都是两种基本资本类型的混合体：或者负债，或者权益资产。企业最佳或目标资本结构是使企业资产市场价值最大时的负债比例。然而，不同资金来源的组合配置产生不同的资本结构，并导致不同的资金成本、利益冲突以及财务风险，进而影响到企业的股东财富。如何通过融资行为使负债和股东权益保持合理的比例，形成最佳的资本结构，是企业财务管理工作的一项重要内容。

参考文献

[1]乔世震.财务管理[M].东北财经大学出版社，2002.

投资项目分析篇（6）

关键词：

政府投资；合同管理；现状；重点

合同管理作为政府投资项目管理的重点部分，始终贯穿于政府投资项目管理的全过程，合同管理水平直接影响政府投资项目总体目标的实现。因此，我们有必要做好政府投资项目合同管理工作，以确保政府投资项目的质量和进度，提高项目的经济效益。

1政府投资项目合同管理的重要性

政府投资项目管理，是指通过对项目投资决策、设计、施工、交付使用等过程进行有计划、有组织的活动，以充分利用人力、物力、财力，实现良好的经济效益的过程，其工作环节主要包括签订合同和执行合同两个部分。政府投资项目合同管理具有以下三个方面意义：第一，合同管理满足了市场经济发展的需求；第二，合同管理可以维护合同当事人合法权益；第三，合同是合同当事人最高行为准则，是实现工程项目的质量、成本和安全等目标的载体。因此，合同管理是实施工程项目各项工作的前提。在政府投资项目管理过程中，只有通过有效的合同管理，才能实现项目管理的总体目标。

2政府投资项目合同管理的现状

2.1缺乏完善的合同法律体系目前，在我国政府投资项目合同管理过程中，仍存在着合同法律条文不规范问题，其表现如下：（1）我国有一部分法律条文缺乏严谨性，漏洞较多，从而造成投资市场出现运行不规范，合同缺乏约束力。（2）有些管理人员不遵守法律的规定，且执法部门出现管理不严的现状。（3）合同过于范本化，缺乏对具体项目的针对性，在合同实施操作时，出现难以把握的现象。

2.2管理人员缺乏合同管理意识管理人员缺乏合同管理意识主要体现在两个方面：第一，合同管理体系不完善，第二，合同管理制度不健全。其主要表现在：（1）合同签订不规范，缺乏完善的合同归口管理、分级管理和授权管理等机制；（2）管理人员对合同管理的监督力度不够，不了解合同管理程序、审查步骤和评估流程；（3）缺乏完善的合同管理的机构，合同管理工作较为混乱。

2.3项目合同管理质量不高由于合同管理人员并非专业人员，专业技能不过关，综合素质较差，导致合同管理水平较低。其包括以下几点：（1）在项目合同管理中，合同条款中一些内容含糊不清，从而引起不必要的纠纷。（2）合同中双方为了自身的利益，不履行合同条款的一些内容，不按照合同办事，从而导致违约情况的发生，造成索赔。（3）合理管理人员忽略了对合同文本的分析，合同条款中出现许多漏项和缺陷。

3政府投资项目的合同管理重点

在政府投资项目合同管理过程中，一般将建设项目的过程分为合同签订和合同执行两个阶段。

3.1签订阶段的合同管理（1）合理选择招标机构。在政府投资项目招投标时，一般是通过招标机构进行的，而因目前市场上招标机构众多，机构的水平存在着较大的差异，因此，我们需要优选出有资质的、信誉好、能力强的招标机构，以确保后续招投标工作的正常开展。同时，考虑到目前市场上有些招标机构为了追求业绩，而不重视招标文件编制质量，因此，我们需要在招标合同中设立惩罚条款。例如，在招标合同规定中，如出现资料遗漏、工程量计算有误等，应按照一定比例来扣除费，并承担一定的赔偿责任。（2）加强设计合同管理。在设计合同管理过程中，应注意以下几点：第一，在方案设计招标时，应采用公开招投标方式；第二，为了防止设计单位出现重技术、轻经济的弊端，在招投标过程中，一般按照方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段等不同阶段进行；第三，在设计合同管理工作中，应在合同中设立限额设计条款。如在条款中要规定如果由于设计方的原因突破投资限额，设计单位需要负责修改、返工责任，并应承担一定的赔偿。（3）加强施工合同管理。主要包括：合理编制招标文件专用条款；合理编制工程量清单；合理编制招标控制价。合理编制招标文件专用条款。按照《合同法》第三十条规定“要确保承诺的内容与要约的内容的一致性。有关合同标的、数量、质量、价款、履行方式、违约责任等的变更，是对要约内容的实质性变更。”由此可见，在招标文件编制时，我们应明确施工合同中的专用条款是实质性内容。其具体的内容如下：预付工程款的数额、支付方式和时间；工程价款的调整方法、程序；索赔的程序、金额与支付时间；解决工程款争议的方法及时间；竣工价款结算编制、支付方式与时间；工程质量保证金的数额、预扣方式与时间。合理编制工程量清单。在工程量清单编制过程中，要确保编制的清晰性和准确性。在清单模式下，招标人要承担清单编制的风险。若清单中出现工程量不准确问题，投标人将可能利用规则进行不平衡报价。若出现工程量漏项或者工程内容描述不清等造成承包商出错，就会引起工程变更和索赔。为此，我们要认真做好工程量清单的编制工作，确保工程量的准确性，同时要描述清楚清单中不缺项、漏项项目的特征。合理编制招标控制价。在招标控制价编制过程中，我们要控制价控制在合理范围内，并非越低越好，或越高越好。

3.2执行阶段的合同管理（1）合同管理规划的制定。合理评估签订合同，同时按照合同的内容及规定的责任和、权利，制定出科学的合同管理方案，掌握好合同管理的内容、程序和方法，以减少在合同执行中出现工程索赔和变更。（2）按照合同规定和要求履行双方的义务。在合同规定的时限内，发包方要起到模范带头作用，主动地履行合同义务。另外，要履行检查、督促承包方的义务。（3）合理处理合同纠纷、索赔问题。在项目实施过程中，由于各种原因以及项目各方利益的不一致，经常会出现合同纠纷问题，难免出现索赔情况，因此，要按照合同中的相关规定来处理合同纠纷、索赔问题，以维护各方的合法权益。（4）严格现场签证制度。在项目施工中经常存在与合同约定不符的情况，所以要按合同约定的程序、时限、权限办理现场签证。（5）做好工程验收工作。工程竣工验收是合同履约情况的最终检验，如发现承包方不按合同办理的情况，应及时进行纠正。

4结束语

总之，合同管理作为政府投资项目管理中的重要环节，因此，我们需要提高合同管理意识，建立完善的管理制度、提高管理人员的综合素质、加强合同管理监督等，这样才能不断改进合同管理问题，实现政府投资项目的预期目标。

参考文献：

投资项目分析篇（7）

经济市场竞争下，项目建设面临的不仅是价值问题，还有资本运营问题。投资估算和融资建设是绝大多数企业要考虑的重要管理项目，直接影响着企业的规模化经营策略和投资决策。

一、项目投资、融资理论简述

1.项目投资概述

企业的投资行为是针对某一特定项目而言的，以项目为投资对象，经过一系列经济行为和营销方法包装项目，以获得更好的经营效益行为。因此，项目投资是为获取未来报酬，利用证券交易、产业升级、区域经济发展、商品物价变化等市场因素，增加企业行业地位，在扩大经营领域的同时，促进企业经济增长。在特定的时间、范围内，任何社会资源都可以被引入企业项目，利用项目和资源间的生产性关系，投资合作方会在短时间内得到高效的综合效益。目前，项目投资已逐渐成为了独立的经济系统，其多元化的效益投资模式使企业在市场竞争中突显出资本优势。

2.项目融资概述

项目融资是扩充企业实体经济资本的一个借贷行为，以实体经济作抵押，获取市场外部资源。作为项目的资金来源，借款方和企业共同享有该项目的经营权，项目所带来的经济效益也应按照融资比例进行合理分配。由此可见，信用是企业开展项目融资的主要前提条件，如果企业的信用能力不足，则企业项目融资必然会受到很多威胁和阻挠。现如今，项目融资的影响范围逐渐扩大，上到资源开发项目、制造业项目，下到工艺生产、农业产品联营合作，项目融资已经成为各企业首选的经营合作模式。

二、项目投资估算与融资决策之间的影响关系

企业在落实项目投资计划时，首先要按照既定的流程方案，围绕投资原则进行投资估算，估算项目设计策划、生产建设、后期管理等阶段的运营成本。只有这样，才能最大限度降低投入资金的风险，在保证质量的基础上，完成项目建设。

1.投资估算

投资预算是针对项目预算、组织等部门设计、生产、劳务行为的支出，在进行综合预算时，财务管理人员必须把握整个项目在投资期间的资金流走向，依靠预算策划，将项目建设计划分为多个目标、多个指标。企业再根据不同目标、指标的建设优势和效益涨幅情况判断投资策划是否正确。

2.项目融资的基本特征

融资是企业扩大项目运营资本的固有手段，所以企业的融资行为是具有基本特征的，或存有某种目的，或想达到经营目标。一旦融资成功的话，企业不仅可以获得更广阔的资本市场，还能在联营公司的协同帮助下完成项目建设。

2.1多方参与

融资行为也可称为是一种联营行为，由发起方、项目公司、贷款方三方构成的资本运营链条，在融入项目建设的过程中，其一切资本决策都是通过多方参与来完成的。从这方面来看，融资和投资估算是紧密相连的，在多方协调下，融资合作方和项目企业会按照项目投资估算值来确定最恰当的合作方案、选择最正确的合作伙伴。

2.2负债型融资

针对以多个股东身份组成的项目公司，独立法人在法律上是具有一定的说明权利的，股东所做出的融资行为都必须得到项目企业独立法人的首肯才能进行。因此，针对负债型融资企业来讲，股东分离是最大投资特征，其融资资本在项目运营过程中是相互分离的，虽然会相互影响，但其引发的成本变动不会很大。

2.3有限追索

融资企业或贷款机构如果没有依靠项目经营获得既定利益，项目资产和资金流受到严重影响，项目企业需根据融资条约研究贷款补偿事宜，或将该项目转让出去，或将项目造价，以寻求经济赔偿。融资企业或贷款机构的融资行为是具有追索权利的，这种权利可以降低融资风险，保证融资企业、机构的财产保护权益。

3.投资估算、融资行为的影响因素分析

3.1项目投资目标冲突

企业项目一般会涵盖多个投资目标，众多短期投资目标之间势必会发生生产矛盾。依靠传统指标来估算项目投资是不科学的，研究技术费用、项目开发费用、生产费用、管理检修费用等，这些经济要素对每个投资目标的影响巨大，投资目标为争夺有限资源，会设置多重利润指标，其复杂程度大，即使财务管理部门的估算能力再强，也会难校准投资数额，完成投资估算工作。

3.2标准过高

预期的投资估算值往往会高于实际操作成本值，企业为避免项目建设中途因资金短缺而中断，通常会抬高预算标准，投资估算出来的数额要远大于实际需求。因此，企业投资部门会产生巨大的融资压力，为满足项目投资决策，项目投资经理必须寻求其他融资企业，实现联合运营。但是，标准高的投资估算会失去原始的作用和能力，盲目加大投资资本，会不经意间加大项目的经营、管理约束能力，造成劳务资源、材料资源等成本资源的浪费。

3.3投资估算的“偏向效应”

投资估算是企业财务部门对项目投资情况的一种主观判断，在进行数据统计、投资情况预判时，财务人员势必会受主观意念干扰，为得到私有报酬而提高项目成本，或降低预期项目收益等。这种“偏向效应”在项目投资估算中是非常常见的，有意偏向虽然是一种个人行为，但是由于个人行为所造成的项目估算反应其影响意义重大，会干扰企业的项目预算管理。

三、项目融资中应注意的问题

投资项目分析篇（8）

科研项目投资是一种以特定建设项目为对象,直接与新建项目有关的长期投资行为。项目投资决策的评价与分析是企业财务活动重要的部分,因为项目投资的规模大、风险大、回收时间长,对企业未来发展的影响也大。因此进行项目投资决策时风险评估十分必要。

新投资项目由于处于项目的初始阶段,科研人员只注重技术层面上的风险,专业方面的局限使他们无法从整体上看到财务风险的存在。而财务风险又是客观存在的,要彻底消除风险及其影响是不可能的,为防范新项目的财务风险,就要求我们财务人员介入项目的管理,结合财务方面的专业知识将风险量化并告之项目管理者,对风险进行预警,将损失降至最低,为企业创造最大的收益。

评估项目风险的关键在于如何确定预警指标及预警指标的临界值,以判断项目的风险是否存在,在对新项目进行日常财务风险管理中,应定期或动态地将预警指标与临界值进行比较,若预警指标临近或突破临界值,则根据具体情况发出警报。使核心的决策人员能够随时获取有关风险的信息资料。

对新项目进行财务方面的风险评估,首先从调研阶段开始,项目的调研阶段主要是由新项目科研人员,从各个渠道收集有关该项目的信息,如设备购置价值、原材料价格、单位用量、损耗率、人工、工时、以及市场同类产品的价格、外部的年需求量和该项目目标利润率等等基础信息,并据此出具调研报告。

其次,财务人员根据新项目科研人员在调研阶段出具的调研报告,根据其中的基础数据信息结合财务的分析方法提供财务可行性分析报告,主要包括对项目各风险值的说明,如根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(BEP),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值;通过对该项目的投资总额和未来几年内现金净流量的测算计算出投资回收期,同时与新产品生命周期的对比可以让管理者知道投资回报期是否在产品的生命周期范围之内;通过估计当某一不确定变量(如销售量、销售价格、材料价格、人工成本、材料成本、固定性成本等)发生一定程度变化的时候,项目的投资决策指标(净现值、净现值率、获利指数、内部收益率、利润值等)将相应发生多大程度的变化,以此来预测新项目风险的大小,以及分析投资决策指标,明确项目的抗风险能力,从而成为项目风险评估的重要指标。

一、盈亏平衡点分析

盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。它是指企业经营处于不盈不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量),即销售收入等于总成本,是投资或经营中的一个很重要的数量界限。近年来,盈亏平衡分析在企业投资和经营决策中得到了广泛的应用。盈亏平衡点可以用销售量来表示,即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示,即盈亏平衡点的销售额。如果预期销售额与盈亏平衡点接近的话,则说明项目没有利润。盈亏平衡点越低,表明项目适应市场变化的能力越大,抗风险能力越强。

按实物单位计算:盈亏平衡点=固定成本÷(单位产品销售收入-单位产品变动成本)

按金额计算:盈亏平衡点=固定成本÷(1-变动成本/销售收入)=固定成本÷贡献毛益率

盈亏平衡点可以通过研究产品的单位售价(P)、单位可变成本(V)以及总固定成本(F)来计算。可变成本是与产量水平成比例变化的要素,通常包括直接材料、直接人工以及利用成本。固定成本是不随数量变化的费用。通常包括折旧费、租金、保险费、管理人员工资以及办公费等。盈亏平衡点的计算公式为:BEP=F÷(P-V)。

根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(BEP),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值,并提供给我们的管理决策人员,比较根据目前市场信息所预测出的销售量,是否达到了该最小值,如果没有达到就看其改善及增加销量的可能,以从销售方面确定产品的风险。

二、投资决策评价分析

投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性,以便据以进行方案决策的定量标准和尺度。从财务评价的角度,投资决策评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。按在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标称静态指标,包括静态投资回收期、投资收益率;在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值的指标称动态指标,包括净现值、净现值率、获利指数、内部收益率。

(一)静态评价指标

1.投资回收期是指以投资项目经营现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起,也可以自项目投产年开始算起,但应予注明。

投资回收期可根据现金流量表计算,其具体计算又分以下两种情况:

项目建成投产后各年的净收益(即净现金流量)均相同,则静态投资回收期的计算公式如下:不包括建设期的回收期PP/=原始投资合计÷投资后前若干年每年相等的净现金流量;包括建设期的回收期PP=不包括建设期的回收期PP/+建设期。

2.投资收益率,又称投资报酬率(ROI)是指达产期正常年份的息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。是作为评价项目投资价值的参数的一种方法,计算时使用会计报表上的数据。

投资收益率(ROI)=年息税前利润或年均息税前利润÷项目总投资

将计算出的投资收益率(ROI)与所确定的基准投资收益率进行比较,其指标大于或等于基准指标,则投资项目具有财务可行性。投资收益率考虑了项目有效期内的全部现金流量。

(二)动态评价指标

1.净现值(NPV)是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。投资方案的净现值是指用一个预定的基准收益率(或设定的折现率)ic,分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。

净现值(NPV)=∑NCFt(1+K)-t+∑Ct(1+K)-t

净现值(NPV)是评价项目盈利能力的绝对指标。当NPV>0时,说明该投资项目在满足基准收益率要求的盈利之外,还能得到超额收益,具有财务可行性;当NPV=0时,说明该该投资项目基本能满足基准收益率要求的盈利水平,方案勉强可行;当NPV﹤ 0时,说明该该投资项目不能满足基准收益率要求的盈利水平,方案不可行;净现值(NPV)指标考虑了资金的时间价值,并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况;经济意义明确直观,能够直接以货币额表示项目的盈利水平,其取舍标准也较好地体现了企业财务管理的基本目标。

基准收益率ic也称基准折现率,是投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础,同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。

2.净现值率(NPVR)是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的比率。

净现值率(NPVR)=项目的净现值(NPV)÷原始投资的现值合计

只有净现值率指标大于或等于基准率,则投资项目具有财务可行性。

3. 获利指数 (PI),是指投产后按基准收益率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。

获利指数(Pl) =投产后各年净现金流量的现值合计÷原始投资的现值合计= 1+净现值率

只有获利指数指标大于或等于1的投资项目才具有财务可行性。它(下转281页)(上接279页)是一个相对指标,反映投资的效率,即获利能力。

4.内部收益率(IRR),就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

内部收益率,是一项投资可望达到的报酬率,是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下,使一项投资在未来产生的现金流量现值,刚好等于投资成本时的收益率,而不是你所想的“不论高低净现值都是零,所以高低都无所谓”,这是一个本末倒置的想法了。因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。

内部收益率越高,说明你投入的成本相对地少,但获得的收益却相对地多。IRR大于项目所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率法能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得投资建设。

通过对盈亏平衡点(BEP)的运用,计算出各因素在保本的前提下所达到的最大风险值或者说完成某一目标下的最高风险和最低风险指标,及这些风险对项目相关参数的影响情况,预测有关因素对净现值、内部收益率以及投资回收期等主要经济评价指标的影响,分析项目所能够承受的风险大小,将静态的管理数据转变为动态的风险评估数据后反馈给项目决策人员,推动相关部门进行风险评估,了解各个要素的变化对项目相关的财务参数产生的影响,便于有效的进行项目后面各阶段的评审和实施。

投资项目分析篇（9）

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 房地产市场基本分类[J].长沙楼盘网，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

[3] 胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

投资项目分析篇（10）

（一）项目数据分析

1、什么是项目数据分析工作

项目数据分析就是研究将经济学理论用数学模型表示，并应用于项目投资分析的方法论。项目数据分析过程是：提出项目（研究机会）、初步可行性研究（市场、技术、资源、环境研究、效益、风险分析评价）、测算经济效益、评估和决策、可行性研究（市场、技术、资源、环境研究、效益、风险分析评价）、评估和决策、项目实施。

2、项目数据分析工作的内容、特点

（1）项目分析工作的内容

一般来说，项目数据分析的内容包括项目的经济效益评价、项目的风险分析和项目的比较选择。

项目的经济效益评价主要是在假设项目没有风险情况下的经济效益，主要针对非贴现指标（会计收益率和投资回收期）和贴现指标（净现值、内部收益率、获利指数和动态投资回收期）。

项目的风险分析，主要是进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

项目的比较选择，主要是独立方案、互斥方案和不完全互斥方案的设计、评估等选择。

（2）项目分析工作的特点

项目数据分析工作是一门边缘科学，其特点是以定量分析为主要分析手段，通过分析翔实的数据进行项目的论证得出定性结论，并以定量数据进行说明。显然，项目数据分析，必须通过建立数学模型的方法进行分析涉及经济学、数学、统计学和预测学。

（二）什么是投融资

1、项目投融资的概念。

投资是指 “为了在获得预期的收益而作出的确定的垫支或牺牲的各种经济行为” 。因此，投资并不局限于与基础建设相关的经济活动，还包括证劵投资、信贷投资和信托投资。

2、项目投资的特点

项目投资的特点是现在投入资金进行经济效益的博弈，通过对该项目的管理进行长期或者未来的收益，不仅具有时间性，而且具有较强的风险性，其本质就是获得预期的收益。

一些大型的投资项目，通常都由一家专业的财务顾问公司担任其项目的财务顾问，财务顾问公司做为资本市场中介于筹资者与投资者之间的中介机构凭借其对市场的了解以及专门的财务分析人才优势，为项目制定严格的，科学的，技术的财务计划以及形成最小的资本结构，并在资产的规划和投入过程中做出理性的投资决策。

（三）项目数据分析工作对投融资具有重要的意义

1、数据分析工作提高了工作效率，增强了管理的科学性。无论是国家政府部门、企事业单位还是个人，数据分析工作都是进行决策和做出工作决定之前的重要环节，数据分析工作的质量高低直接决定着决策的成败和效果的好坏。

2、越来越多的企业将选择拥有中国项目数据分析师资质的专业人士为他们的项目做出科学、合理的分析，以便正确决策项目；越来越多的风险投资机构把中国项目数据分析师所出具的项目数据分析报告作为其判断项目是否可行及是否值得投资的重要依据；越来越多的企业把中国项目数据分析师课程作为其中高管理层及决策层培训计划的重要内容；越来越多的有志之士把中国项目数据分析师培训内容作为其职业生涯发展中必备的知识体系。

二、从事项目数据分析工作的感受

（一）从数据分析师的角度，项目数据工作需要做到以下几个方面的服务，才可以为被服务对象提供优质的有价值的投融资报告。

1、真诚服务

所谓真诚服务，主要是因为投融资报告的价值来自于数据分析师精湛的业务能力，细致的数据搜集能力、阅读能力、分析能力和预测能力。无论是竞争性项目、还是基础性项目，由于数据分析工作时一门边缘科学，需要对真实和翔实的数据进行定量或者是定性分析，需要对国家或者国际政策进行审读，需要对经济形势进行判断，需要对项目所属的行业进行科学的宏观把握，因此，项目数据分析师在搜集相关数据，在分析相关数据时，在阅读国家或者国及政策时，在斟酌行业趋势时，都需要真诚的付出，否则，闭门造车或者移花接木式的投融资报告，只能是危害客户，只能给客户带来更大的风险，而不是丰厚的收益。

2、真心服务

所谓真心服务，主要是指项目数据分析师在服务客户时，需要站在客户的角度思考问题。由于项目数据分析师，是从属于某公司，因此从公司利益出发，需要为公司赚取一定的利润，这部分利润就来自于数据分析师所服务的客户。从客户角度思考，实际上客户委托数据分析师针对企业的项目意向而进行的数据分析，实际是希望数据分析师提供的项目方案，不仅是可行的，能够为公司获得预期利益，而且是风险较小的，可以操作实施的投融资报告。

3、真实服务

所谓真实服务，就是指数据分析师在进行项目数据分析，通过建立数学模型的方法进行分析并提出具有科学性的、前瞻性的、科学性的、可操作性的投融资项目预测报告时，需要是真实服务。一般来说，客户在提出项目设想时，是充满了憧憬，也具有天真的幻想，那么数据分析师提出的可行性报告如果是刻意逢迎客户的主张，那么对客户来说将是灾难性的打击。

4、真情服务

所谓真情服务，主要侧重于项目付诸于实践中，项目数据分析师跟踪调查项目实施的禁毒，以及修正项目风险分析和比较选择。

（二）从数据分析师所服务的客户角度来看，客户也需要做到以下几个方面的工作：

1、信赖数据分析师的服务

对数据分析师服务的企业来说，信赖数据分析师是必要的。一方面，投融资项目报告，制定严格，具有科学性，是理性的投资决策；另一方面，

2、忠诚数据分析师的服务

3、诚挚和数据分析师的合作

数据分析师在进行投融资项目分析时，一方面，客户的意项是否描述清晰、完整、完全，是非常重要的，它决定了投融资项目报告的起点和方向；另一方面，企业的真实经营状况，也对项目报告具有决定性的意义。因此，企业需要同数据分析师进行诚挚的、真诚的合作，否则，项目数据报告就存在不可预知的、本可避免的巨大风险。

三、为项目方和投资方案例分析

支持创新 不忘避险—“倍爱康”生物科技项目作为股东类项目，“中投信保”为“倍爱康”提供4笔贷款担保，累计担保余额1900万元，实现保费收入28.5万元。

投资项目分析篇（11）

随着社会主义市场经济的快速发展，城市进程加快，房地产行业、市政工程建设行业、医院等行业迅猛发展起来。就拿市政工程来说，工程项目朝着大型化、高质量的方向发展，而政府为了维持市场秩序，会实行宏观调控，制定一定的经济政策，一定程度上约束投资者的投资行为。规模越来越大的市政工程在进行经济决策时越来越复杂。工程建设时间长、政策环境的变化、市场经济环境的变化等都会影响到投资者的收益，所以在进行项目投资时需要考虑的内容越来越多，经济决策的制定变得越来越复杂。投资者要对项目的建设成本、销售收入、销售税费、市场变化、附加值、不确定因素等进行分析，制定出科学的经济决策，从而促进企业的健康发展。

一、项目投资的经济分析的重要性

企业为促进其健康发展，必须在市场中寻找发展点，努力扩大市场占有率和市场覆盖率，促进企业做大做强。因此，在市场发展中寻找合适的项目是非常有必要的。企业根据自身发展特点，在市场中寻找到合适的项目，然后对项目进行综合分析，做出项目的可行性分析报告，综合考虑多方面因素，做出正确的投资决策。

科学合理经济决策的制定离不开正确的经济分析。当企业做出完整的经济分析之后，就可以根据自身发展状况制定出科学的经济决策，从而促进企业的健康发展。所以说，经济分析是项目投资经济决策的基础。

经济分析是在一定的经济环境中进行的，要对影响项目的相关因素进行科学判断和分析，对项目的收益、成本、政策环境、社会环境等进行分析，正确分析项目中的不确定性因素，合理预测市场发展形势，从而促进经济决策的正确性。

经济分析除了在经济决策制定前进行，伴随着项目的建设，经济分析也要实时跟踪，并对市场发展形势进行分析，对前期经济分析中的不合理地方进行适当调整，使经济分析具有实效性和科学性，并据此不断调整经济决策，提高经济决策的正确性，提高企业经济效益，促进企业在激烈的市场竞争中不断提高竞争力，逐步做大做强。

二、可行性评估与不可行性分析

在进行经济分析时，最常规的就是对项目进行可行性评估，由企业员工和相关专家组成经济分析小组，对项目进行可行性评估。在进行可行性评估的过程中，要综合分析项目的各方面资料，要分析政策环境、市场经济环境、文化环境等，在综合考虑多方面的因素下撰写可行性评估报告。而在可行性分析的过程中，为了达到一定的目标，往往需要提出许多假设和前提条件，而评估小组人员在提出假设时又往往过于理想化，然后由过于理想化的假设推导出理想的可行性结论，这样就会影响到经济决策的正确性。

可行性评估是一项科学活动，而专家在进行这项科学活动时，往往是从学术的角度去思考问题，如果专家的职业道德素养不高的话，在进行可行性评估时不负责任，那么就会忽略许多问题，最终使得可行性评估不准确，进而影响到企业经济决策的正确性。而要追究专家的责任又很难。正确的可行性评估是要对项目进行风险评估和不确定性评估，从风险的角度对项目进行经济分析。然后再制定出不同的经济决策，尽量制定出期望值高风险小的决策方案。

任何项目投资中都必须进行可行性评估，但不可行性分析也很重要。不可行性分析就是从另一个角度上来思考项目投资，通过调查研究，全面而客观的分析决策方案，并否定决策方案。进行不可行性分析不是为了否定决策方案而存在的，它的目的在于提高项目投资决策的正确性和科学性，避免出现决策失误，尽可能的优化决策方案，使企业在项目投资中获得更大收益。

比如说，企业对某高校的高科技科研进行投资，在这项投资中，企业要组织专业人员对该项目进行财务分析，制作出可行性分析报告和不可行性分析报告。由于高科技产品的科研投资一般属于高风险高收益的投资，在进行财务分析时，分析小组对项目的投资回收期以及收益率进行分析，并对企业的财务现状进行分析。根据市场发展形势以及预测的高科技产品的效果进行财务分析，制定出可行性报告和不可行性报告。而决策部分对这两份报告进行对比分析，综合分析该投资项目，然后再根据风险性和投资收益率的对比制定出合适的投资决策，既保证目前企业的正常生产经营活动不受影响，又加快科研进程，使高校尽快研制出高科技产品，缩短投资回报期，尽量提高产品的性能，从而获得更高的投资收益率。由于高科技产品的投资属于高风险投资，所以，制定不可行性分析可以更加全面、客观的看待项目。提高财务人员的专业素质，得出高水平的不可行性分析报告和可行性分析报告，从而提高决策的正确性。

许多企业在进行经济分析时都忽略了不可行性分析，只将注意力集中于可行性分析，容易忽略项目建设中的不确定性因素。企业要认识到经济决策中可行性评估和不可行性分析的重要性，综合两种分析结果，站在全局的角度思考问题，做出正确的决策和判断，合理利用资源，促进企业的健康成长。在进行高科技产品项目的投资中，面对科研的长期性和产品性能的预测的变化性，项目不可行。但是，从内部收益率和项目带来的业务增加和经济结构的转型升级上来说，该项目又是可行的。因此，企业财务部门要做好项目的可行性分析报告和不可行性分析报告，综合统计多方面的信息，做好市场调查，客观预测市场发展形势以及产品的性能以及产品研发所需的时间，做好调查报告。

三、项目投资中的不确定性因素分析

项目是未来的，而市场经济的瞬息万变就使项目具有了太多的不确定性因素，项目建设中会遇到许多前期规划中没有考虑到或是考虑不周全的问题，项目建设完成后在销售时也会遇到许多不确定情况，这些因素既有自然环境，也有社会文化、经济环境、政策环境和科学技术，这些不确定性因素会随着时间、空间的变化而不断发生改变，只有在前期经济分析时综合考虑多方面因素，正确预测未来发展形势，对这些不确定性因素做出正确判断和预测，才能提高项目投资经济决策的正确性。

在进行经济分析时，预测项目成本是很重要的一个内容。全面掌握项目各方面的信息，对项目成本进行计量分析，从而确定项目各项活动的成本以及总计成本。但是，由于企业获得的信息具有一定的时间约束性，许多信息都只能在事件发生后才能出现，比如说：高新科技产品的效用，在产品研发出来之前是无法准确判断其效用的，只能从理论和理想的角度去预测，而当产品研发出来之后，获得的效用信息对经济决策已经毫无帮助了。所以说，信息的时间约束性影响到了企业决策的正确性。另外，企业在尽可能多的获取信息的基础上，对信息处理分析的能力也是有所不同的，不同的人在同一条信息中可以看到不同的内容，而对信息的处理深度以及处理的正确性就影响到了企业经济决策的正确性。

企业在进行项目投资时，对项目进行经济分析时会遇到许多不确定性因素，这些因素影响了经济分析结果的准确性，从而影响到了经济决策的准确性和科学性。比如说：在房地产行业，房地产项目投资中，在进行经济分析时就要考虑到政策环境的变化。我国的房价屡高不下，老百姓强烈反映买房难，而政府为了使老百姓居有其所，会出台一些宏观经济政策来控制房价，规范房地产行业建设。而政策环境是一个不确定性因素，当进行规模很大的房地产项目投资时，企业就要充分考虑到政策环境的变化，预测政策环境可能发生的变化，以及政策环境对以后房屋销售的影响。

项目投资中的不确定性因素众多，企业只有不断获取尽可能多的信息资料，提高员工对信息的处理能力，正确分析项目投资风险，不断优化项目经济决策方案，最终提高经济决策的正确性，使企业在项目投资中获得尽可能多的收益，促进企业的可持续发展，促进企业不断做大做强。

四、影响项目投资经济决策的因素

项目投资经济决策的制定受到许多因素的影响，既有企业自身的因素，也有外部环境的因素。而投资风险的大小很大程度上是由这些内外因素决定的。

（一）影响经济决策的外部因素

所谓外部因素，不外乎是政策、法律、体制和市场的限制。当经济决策进入到政策壁垒、体制壁垒、市场壁垒中后，项目投资的风险就加大了，而要减小投资风险，提高经济决策的正确性，减少不合理投资风险，那么就要对政策、体制、市场和法律进行深入分析，做出正确判断。

第一，为促进市场经济的稳定发展，政府会在不同时期制定出不同的经济政策。企业在进行投资时，首先要分析该项目处于怎样的政策环境中，政策壁垒是大是小。当政府采取宽松的经济政策时，政策壁垒小，投资的风险也相应减小，企业发挥的空间扩大。

第二，项目投资决策需要经过政府的审批，这就要考虑到体制环境。当项目审批的程序简单时，审批时间就越短，体制壁垒就小，投资风险自然也小。

第三，在项目投资中会有一系列的法律法规来约束企业的行为，比如说：有合同签订管理方面的法律，也有反垄断法，还有保护知识产权的法律法规。企业在做出经济决策时，要尽可能利用法律武器来维护自身的合法权益，从而有效降低投资风险。

第四，市场环境是瞬息万变的。拿市政工程项目来说，项目建设需要大量的原材料，这些原材料的价格占了整个项目造价的一大半，而市场的变化使得原材料价格发生变化，当原材料价格高出事先预估价格很多时，项目的收益就会受到影响。

企业要正确分析这些外部因素，努力制定出正确的经济决策，降低投资风险，提高经济效益。

（二）影响经济决策的内部因素

从内部因素上来说，企业需要有健全的项目投资经济决策责任制和动力机制，确保经济决策的科学性和正确性。提高自我约束能力，做出科学的经济分析，然后从自身发展和社会发展的角度制定出最优化的经济决策方案，降低决策风险，提高决策科学性，促进企业和社会的共同发展。

五、结束语

随着社会经济的快速发展，许多行业的项目规模越来越大，项目越来越复杂，企业在进行项目投资时必须对项目进行综合分析，做好项目投资的可行性评估和不可行性分析，从整体上认识项目，不断优化经济决策方案，降低投资风险，提高经济决策的科学性，促进企业的可持续发展。

参考文献：

[1]曾玉.浅论企业项目投资经济评估[J].中国外资（上半月），2011（7）

[2]巩玉凤.关于房地产项目投资经济决策的研究[J].中国房地产业，2012（9）