商场营运工作计划大全11篇

商场营运工作计划篇（1）

中图分类号：F301.3文献标识码： A 文章编号：

引言：近些年来，由于大型商业地产项目可持续发展性强、收益可增长性强、受国家调控小的特点，逐渐成为了房地产业开发的重点。本文对一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。该商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积22多万平方米，地上分为5栋楼，该项目综合了大型商业卖场、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，商业经营需求个性化较强、后期变动较大，致使本项目的建筑规划设计难度比较大。

一、商业项目的经营氛围需求如何在建筑规划设计中体现

概述：本项目是商业地产项目，商业经营都需要一个浓厚的经营氛围，才能促进经营的发展。这就需要在前期建筑规划设计中，不仅要考虑建筑美观和基本功能需要，更要充分考虑经营氛围的需求如何在建筑规划设计中的视线、外观、灯光等方面具体体现，使建筑设计与商业经营有机结合，才能促进项目的成长。

比如在外广场中心设置了一个圆形下沉式广场，下沉广场周围设计了一圈与地下一层商场进出的防火门，为普通钢制防火门，只在门上有两条竖向窄条玻璃，设计上没有充分考虑经营的商业氛围需要，下沉广场与地下一层商场内的顾客视线、灯光、商业展柜视线被遮断，无法形成内外相互呼应的商业氛围，不利于经营。经过经营方面的强烈要求，钢制防火门改为通透的防火玻璃门，并且门洞口高度加大，这才解决了内外视线被挡、商业氛围受损的问题，但是后期修改造成了较大的经济、工期损失。总结以上问题得出结论，在工程建筑规划设计中应充分重视商业氛围的营造，这是吸引顾客、有利于经营的重要手段。

又比如本商业楼群内部区域靠近外墙一侧需要封闭以摆放货柜，所以该处玻璃幕墙设计为石材或单层玻璃后加衬板的封闭设计。但是在定材料时，单层玻璃幕墙后的衬板选材不当，衬板颜色过浅，与旁边其他区域的通透双层玻璃幕墙颜色差别过大，像是在外墙上打了补丁，外观整体不和谐，影响了商业氛围的整体性，致使商业经营受损。

还比如楼体外景观照明设计过于依赖、相信效果图，又对照明方案的深化设计、照明设备定型考虑不周全，致使采用的楼体景观照明设备的照明强度不够、色彩不正，致使商场夜间局部室外景观灯光昏暗、色彩不鲜明、主题不突出，造成实际效果与效果图差别较大，在夜间无法形成浓厚的商业氛围，致使商业经营受损。

结论：商业建筑的规划设计具有浓厚的商业特色，不仅要注重传统概念中对造型、布局、色彩、材料的要求，更应该注重营造项目的商业氛围，要充分考虑商业氛围的相互呼应性、整体性、浓厚性的要求，这就需要在前期建筑规划设计中通盘考虑，整体设计。体现出商业建筑的经营特色，是商业建筑规划设计成败的关键因素，否则这只可能是一个漂亮的建筑，不一定是一个能满足商业经营需求、能充分创造商业价值的成功商业建筑。

二、商业项目的经营动线需求如何在建筑规划设计中体现

概述：在商业地产项目的建筑规划设计中，要注重考虑商业经营布局中的动线需求，要注重室内外动线设计对顾客人流的引导作用、对商铺连接的作用、对建筑群的展示作用，只有一个好的动线设计才能促进商业经营的发展，这就需要在前期建筑规划设计中结合商业经营需求，充分考虑动线的设置。

例如本商业群楼呈U字型布置，中间为商业群楼的外广场，北侧为广场的敞开式U字形入口，紧临这个区域最繁忙的大街，是顾客人流的重要出入口，但是在广场北侧入口中心处却设置有两个地下通风竖井出风口，每个竖井口长宽都为6米，高出地面近3米，突兀的布置在广场中心，极大的破坏了广场布局的整体性，阻碍了指引顾客朝向广场以里的动线和视线，致使商业经营受损。经过分析，这个问题是因为规划报审时间较短，地下工程规划设计与地上工程规划设计分开前后设计，没有充分沟通，才致使以上问题，这是对项目的动线设计整体性考虑不足造成的。

原主楼商场规划设计中在北侧主入口区域设置有机房、扶梯，签约的商场运营公司认为这严重影响了商业经营的动线布置，要求修改，修改后机房被挪走，扶梯在一层被取消，但由于是后期修改，造成了较大的费用、工期损失。

地下一层北侧区域规划设计为大型超市，在此区域的中心的位置原设计有一个通风机房，超市运营公司签约后，认为此通风机房在超市区域的中心，严重影响了超市主动线的通畅，要求修改，造成了较大的费用、工期损失。

结论：商业项目建筑规划设计中的动线布置，应该内外、上下整体考虑设计，做到动线通畅、顺应顾客的视角，在入口处、动线主线路上尽量不要布置设备设施或靠边布置，动线布置应尽量把各个商业经营区域有机连接起来，把顾客人流带向各个商业建筑、店铺，而没有死角、迷路的困惑，使顾客能关注商品，在愉快、舒适中逛遍商业建筑群内外的各个经营区域。

三、商业项目的经营布局需求如何在建筑规划设计中体现

概述：商业地产项目的建筑布局设计要充分考虑商业经营的时代性、招商变动性需求，在建设前期会根据初步规划的商业经营形式确定各个区域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局设计、施工，则商业经营形式就会被相对固定，不利于后期招商的灵活变动，所以要预留合理的招商变动空间。而且要充分认识现代商业发展的速度，建筑布局设计要紧随时代的发展，充分与现代商业经营需求接轨，要尽量符合当前市场主流设计，以免设计出来后就落后于市场经营需求。

例如主楼1-5层规划设计为大型高档商场，原内部区域规划设计中没有设置镂空中庭，造成了商场内部区域上下层视线不通透、商业氛围无法相互呼应、互动，不符合当前中高档商场的主流经营需求，在后期签约的商场运营公司的强烈要求下，拆掉了该楼中心两轴跨区域的2-5层楼板，才制造了镂空中庭，解决了以上问题，但造成了很大的费用、工期损失。

又例如其中一个楼的顶层5-6层设计为电影院，但是开发商没有充分考虑今后招商方面的电影院商家的变动需求，影院的结构、二次结构均按之前考察的影院布置进行了参考设计，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家与之前作为参考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、门口、看台、屏幕位置、放映口位置均发生变动，致使影院结构进行了大量修改，造成较大的费用、工期损失。

结论：在商业项目经营区域的建筑布局设计中，要尽量跟随当前市场主流的商业建筑布局设计，做到各个商业经营区域能相互呼应、形成整体，给顾客营造一个温馨、通畅的购物环境。而对于专业性较强，通过招商很可能后期发生较大变动的区域的建筑布局设计，要预留变动空间，建筑布局尽量设计成一个可调整、变换的形式，等到最终商家确定后，再进行深化设计、施工。

四、商业项目的经营功能性需求如何在建筑规划设计中体现

概述：商业地产项目建筑功能设计要充分考虑实际的商业经营需求，不要仅从参考资料、以前类似项目的设计资料、初步市场调研确定商业项目的功能需求，更要充分认识现代经济社会商业快速发展的速度，带来的在建筑功能需求上巨大的增长变化。而且要与经营方充分沟通，使建筑功能设计与实际商业经营需要相符，要考虑实际经营往往可能在某时间段、某区域超越规范、设计标准的可能，功能设计要留出经营发展的余量。

比如本商业项目其中一个楼，规划设计有营业到晚上2点的KTV、，晚上在其它商业体停业后，仍然需要使用空调，但是如果不单独规划设计此空调系统的话，就需要运行项目很大一部分的空调系统才能满足该楼晚上营业的需求，设计方在甲方要求下对该空调系统进行了单独设计，但是只分开了空调的冷却系统，既在地下室有独立的空调制冷机组，而没有分开空调的供水系统，使得需要运行项目很大一部分的空调供水系统，才能达到该楼晚上营业的空调运行需求，大大增加了空调运行费用，这对项目后期运营造成了很大资源、费用浪费。

又比如原设计对商业项目的用电量估计不足，原设计用规范上的参数和一些类似项目考察的初步数据，没有充分考察市场，就确定了总、分区域的用电量，但在招商和后期实际应用中发现用电量严重不足和不均匀，因为现在的商业模式和以前比发生了很大变化，专业性、个性化要求较高，并且项目本身也是在招商中不断变化，致使一些商业区域的用电量预估计不足，不得不在后期对电量进行增容和从新分配，和原来一次性电量设计、申请到位相比，费用、工期大大增加，这属于前期规划、设计与经营沟通不足造成的。

在本商业项目中一个楼的6-7层，设计为餐饮、休闲区域，设置有大量的餐厅、美食档口，但是该区域内排油烟风口数量不够，致使就餐高峰时，大量油烟无法从室内排出。而且中间屋面大部分设计为玻璃透明屋顶，又直接致使排油烟井口位置可设置区域缩小，在规范要求的排烟井口间距要求下，数量不便设置过多，设计又没有考虑其它措施，致使大量油烟无法从室内排出，大大的影响了餐饮区域的经营。

商场营运工作计划篇（2）

产品运营总监工作职责11、根据公司战略，负责规划纸黄金产品年度经营计划，拟定并实施营销方针和销售策略;

2、负责产品线上线下运营管理，产品上架、营销推广、流量转化等系统工作

3、负责制定产品专题、热点活动的营销策划案，并推动执行;

4、协同其他团队共同完成任务目标，协调处理产品运营相关事务。

产品运营总监工作职责21.负责项目品牌建设和营销策划方案的制订与实施;

2.完成活动策划、执行方案的撰写，执行方案的顺利达成;

3.寻找营销活动所需要的各类资源、合作，进行商务洽谈等;

4.总结分析各种推广活动的数据资料，做出评价并提出优化方案;

5、设置销售目标、销售模式、销售战略、销售预算和奖励计划;

6、准确掌握市场趋势、需求变化、竞争对手和客户反馈等方面的信息，为公司决策提供及时、有效的信息。

产品运营总监工作职责31、负责市场洞察和用户研究，并结合品牌用户画像，进行“指北生活”(APP/小程序)产品设计规划与运营，其中包含积分、酒店、餐饮等模块的整体用户体验;

2、规划管理平台运营资源，通过用户运营、活动运营、商品运营等方式，确保用户持续增长、有效留存，提升用户活跃和粘度，促进用户付费;

3、对市场和消费者进行分析，挖掘“指北生活”商品机会，打造爆款活动，驱动BU对产品、商品进行改造或定制，优化商品结构;

4、对产品数据进行跟踪与研究，分析运营效果，并优化运营策略。

产品运营总监工作职责41.制定产品需求计划：结合公司战略进行公司品牌和产品整体规划、构建产品体系，进行原材料发掘，市场趋势和产品可行性分析及设计(需要具体案例);

2.制定产品业务规范：整理完善产品业务流程及相关内容;

3.跟进产品销售、客户反馈，进行产品销售数据分析，研究了解行业竞品发展动态及客户需求及行业市场前景;

4.提出营销策略产品迭代和新产品开发的建议，协助推进产品的市场占有率;

5.部门工作管理安排和沟通协调。

产品运营总监工作职责51、通过数据和用户反馈，分析用户需求、行为，引导和维护核心用户，提升用户留存;

2、面向应用市场用户进行需求调研，理解用户对应用和服务的需求，引导用户在应用市场完成应用的下载和使用;

3、根据App运营目标，制定APP运营策略并执行，提升用户活跃度;

4、组织产品公测、内测，收集数据与问题，

对运营数据、用户行为数据等进行分析和挖掘，并整理和总结产品运营策略，提升运营质量。

产品运营总监工作职责61、负责社交平台的新增、激活、留存、转化工作，制定平台整体运营规划，包括新媒体运营、品牌运营、社群运营、用户运营等;

2、通过数据挖掘制定用户运营策略并推进执行，对核心社交功能模块进行日常维护和数据监控，定期分析运营效果，跟踪用户行为，优化用户体验，提升用户数、活跃度、转化率等;

3、分析线上及线下推广渠道，市场环境，竞争品牌，政策风险及其他风险要素，制定出产品定位，价格策略，品牌定位;

4、负责社交平台的活动策划、线上和线下推广，策划、组织推广活动，并进行分析和效果评估，观察并复盘活动数据，优化活动策略，不断提升社交平台用户量和活跃度;

5、负责对产品平台的所有运营数据分析，不断优化运营策略，实现运营目标;

6、负责公司运营团队的管理，带领部门员工按时按质完成项目运营任务,

建立有效的运营机制，对流量、用户数及转化率负责;

7、根据项目总体发展战略和市场环境，制定项目整体运营管理策略，明确相应运营方案、计划，并监管上述策略及方案的执行。

产品运营总监工作职责7A.全面负责公司产品的运营工作，并组织团队进行实施;

B.确定产品运营战略规划、产品定位、盈利模式以及运营指标等;

C.编制和完善运营相关制度、业务流程、内部管理体系等;

D.与推广、营销等部门合作，通过线下节假日等活动策划、商家运营、产品运营等方式提升产品活跃用户量、产品市场影响力及用户粘度;

E.构建用户精准营销体系，对运营指标进行数据分析，提升运营效能，挖掘新的商机和运营模式，推动业务增长;

商场营运工作计划篇（3）

商业地产经营管理是一项复杂的系统管理工作。商业地产开发商作为管理主体，需对项目从定位期到稳定期的全过程有一个正确且清晰的管理思路，有效地进行计划、组织、协调、监督和控制，确保整个经营管理过程符合开发商预期的战略及所要达到的市场目标。

1.商业地产项目经营管理现状概述

商业地产管理遵循的是战略目标管理方式，是目前最为普遍的管理方式，主要设置项目总体战略，通过总体战略的分解，形成阶段战略目标和部门战略目标，用来指导和管理整个项目的运作。商业地产项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目负责制为基础，运用系统管理的观点、理论和方法，项目经营管理的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，商业地产项目不同于住宅地产，具有投资金额大、运营周期长、投资回收缓慢、经营管理复杂等特点，最重要的是商业市场变化较快，开发商需不断去适应市场的变化，灵活采取经营管理策略，以满足市场的需要。所以在制定管理的目标时既要有硬性的指标也要灵活变通。目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、商场开业率、销售利润率、自有资金利润率等效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标年度销售额、店铺出租率、投资限额、质量标准等。除此之外，商业地产项目还受城市区位因素、城市规划、目标受众群体、招商公司等条件制约。商业地产项目涉及投资方、规划、设计、施工、招商、营销、租户等多部门和单位，以及最终用户消费客群的相互制约和相互影响，因此，商业地产经营是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。

2.房地产项目管理的重点

2.1 商业地产项目的计划管理

对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2.2 商业地产项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.3 商业地产项目的协调管理

其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。

2.4 商业地产项目的控制管理

其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3.商业地产经营管理的策略

商业地产项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。

商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。

3.1项目地位阶段的策略

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。

3.2项目筹备阶段的策略

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，

主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。

另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立IT信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

3.3项目进场阶段的策略

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

3.4项目启动阶段的策略

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（SP活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

3.5项目运营期的策略

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推广营销上不断进行强化和创新，在节假日举行大型的推广活动的基础上利用网络和媒体的力量进行持续的推广。以此来建立商业项目的特有的品牌影响力，保证客流持续稳定的增长，从而实现商业的持久盈利。

商场营运工作计划篇（4）

2.房地产项目管理的重点

2.1商业地产项目的计划管理

对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2.2商业地产项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.3商业地产项目的协调管理

其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。

2.4商业地产项目的控制管理

其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3.商业地产经营管理的策略

商业地产项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。

3.1项目地位阶段的策略

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。

3.2项目筹备阶段的策略

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立IT信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

3.3项目进场阶段的策略

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

3.4项目启动阶段的策略

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（SP活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

3.5项目运营期的策略

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推广营销上不断进行强化和创新，在节假日举行大型的推广活动的基础上利用网络和媒体的力量进行持续的推广。以此来建立商业项目的特有的品牌影响力，保证客流持续稳定的增长，从而实现商业的持久盈利。

商场营运工作计划篇（5）

中图分类号 F224

文献标识码 A

文章编号 1006-5024（2013）02-0076-03

“供应链”在国家标准《物流术语》中的定义为：“生产与流通过程中所涉及将产品或服务提供给最终用户的上游与下游企业所形成的网链结构”。美国的史迪文斯（Stevens）曾这样描述供应链：“通过增值过程和分销渠道控制从供应商的供应商，到用户的用户的物料流就是供应链，它开始于供应的源点，结束于消费的终点。”可见，供应链的组成包括企业商品生产、销售的各个环节，供应链的最终目标是为了满足消费者的需求，实现企业盈利。可以说，供应链实际上就是一种综合形式的生产经营模式。市场销售资源，顾名思义即对最终市场销售业绩有促进意义的技术、信息、人才以及实际物资等。企业活动离不开资源保障，要想充分发挥供应链价值，更好地实现企业战略目标，就必须通过对销售资源进行合理分析、整改和运用，从物质角度保障供应链的正常运转，在市场销售这一终端环节进行提高。

目前世界许多国家和地区的供应链均呈高度一体化趋势发展，市场营销不再单独作为生产末端的环节，并且在供应链体系当中占据了较为重要的位置。在这样的环境下，营销资源必然发生异于传统理念下的转变，作为一种贯穿于供应链始终的事物而发挥其特有的作用。

一、市场营销资源类型分析

（一）营销技术

开展市场营销活动，保障和促进市场营销效果所需的专业营销类技术、技能等。主要体现在：对市场进行开拓和巩固的技术、广告宣传技术、售后服务技术、现场销售技术、市场调研能力以及员工在市场营销方面通过学校教育积累的理论知识等。

（二）信息资源

信息资源是指能够左右营销计划的设计和实施的信息材料，以及收集、传输信息材料的工具、制度等。包括企业内部的信息资源和外部市场的信息资源等。

（三）物流资源

商品要进行交易，就必须要实现流通。商品补给和交付的速度，直接影响着市场销售的成效，因此，物流资源对市场营销作用较大。物流资源包括汽车、船舶等运输工具，以及相关的运输通道和商品存放空间等。

（四）人力资源

企业发展的根本动力来自于员工，员工凭借其专业技能知识和对市场营销的了解和热爱，为企业作出了巨大贡献。当然，企业人力资源不仅包括基层员工，还包括管理者、领导者阶层。实现人才的优化配置，努力做到人才能力与工作岗位相适应，才能达到协调企业经营、提升市场销售工作成效的目的。

（五）营销文化

企业文化的重要组成部分之一，对市场营销分析、营销策略设计和实施等起着引导和规范的作用，是企业在战略方针和总体文化下，长期营销实践中积累和培养起来的团队精神、惯性思维、常用规范、理念等的集合，包括营销团队精神、营销惯性方针和模式等。

（六）战略计划

战略计划也称战略方针或实施方略，即企业为实现其经济效益或其他预想目标，而制定出的硬性指标文件，是企业经营活动的纲领。战略计划包括市场定位、开展步骤、实施细节、资金规划、预期目标、后续计划展望等。

（七）经济资源

经济资源是确保市场销售奖惩制度正常运作、各项销售基本工作有效开展的物质保障。一方面，企业要实现预期的利益目标，就要进行一系列的投资活动，比如原材料购买、生产期间的加工劳务费、设备维修费用等；另一方面，要进行市场营销，就要对市场信息进行收集，调动营销人员的工作积极性。这些都是需要一定的资金支持的。

（八）销售市场

销售市场即商品销售针对的区域、人群等，是商品流通的最后一项环节，也是实现企业利益目标最终的条件。销售市场从一定程度上讲，可以分为网络市场和实际市场，从地域上来讲又可以分为国内市场和国际市场、本土市场和拓展市场等。

二、合理运用市场营销资源对促进企业发展的有效性分析

（一）有利于对市场进行把握，优化企业战略计划

首先，加强了信息资源的利用，加深对市场需求的现状和发展趋势的了解，并对原有的战略目标或实施计划进行整改、调整，确保营销策略、方向的正确性和时代性。其次，加强了营销工作的信息反馈，能够使企业在细致研究信息之后，查找出之前计划的不足，吸取经验和教训，以设计出更加完善、合理的营销计划。其三，加强了各种资源的运用效率，同时也对各种资源进行了比较深入的了解，更能够积极思考各种资源之间的关联，设计出更能够调动各种资源配合的战略计划。

（二）有助于加强企业现代化建设

在科技时代和经济全球化的今天，衡量一个企业是否具有现代化气息主要有：企业经营发展所采用的基本理念是否跟上了时代的节奏、企业内现代化科学技术设施设备的健全与否、企业内部人员的创新意识是否足够、企业内部各要素之间的配合度是否足够，其生产、销售等方式是否能被市场日益变化的消费观念所接受。一方面，经过信息反馈、战略计划的改变等，企业能够逐渐认识到自身的发展缺陷，加大改革力度；另一方面，在一系列的企业改革和市场销售环节中，为了各项工作的顺利开展，增加较为齐全的现代化设备，能使企业硬件实力得以提升。

（三）有助于提高企业效率，实现企业战略目标

从整体上进行把握，对企业所拥有的资源进行宏观统筹，加强了各种资源、各个环节之间的衔接和配合，使得企业内部日渐发展成为一个统一的整体，各部门之间的默契也随之得到提高。新设备的建设和完善，使企业经营的各个环节与信息科学技术紧密结合起来，利用高科技的精密性和工作的密集性，提高了工作质量和速度。而充分考虑了市场需求进行的计划和步骤改良，不但能够使供货商的供货时间间隙缩短，同时也满足了销售商和消费者的需求。

三、合理运用市场营销资源的可行性和必要性分析

随着全球化发展进程的加快，一些关于市场、资源理论上的分歧也在趋于一体化发展。世界经济一体化，逐步打破了原有的国际壁垒，使全世界的原料集散、资本流通、商品流通等活动超脱了原有的束缚，开始在同一环境、统一标准下开展。这种各企业之间交易、发展、合作、竞争等活动之间联系性的加强，使原有的经营模式不能适应发展的需求，企业在销售经营环节难以获得更好的收益。在这种情况之下，许多企业开始停下脚步，以实际情况为参考，思考如何节约成本、降低消耗、提升效率、提高成效，而通过对市场营销资源进行合理利用这一新兴理念是最适合当前市场实际的。从适应世界变化和国家政策方面来讲，要求企业严格履行自身的义务、维护市场秩序、保障商品质量等，为企业实现资源配置、合理利用资源作出具体引导和规范设计，为其提供强有力的保障和支持。

四、市场营销资源合理运用的方案

从一般组成看来，我国目前的市场营销资源运用尚存在不合理之处，各要素之间的利用率和发展现状依旧未能实现基本上的均衡。尤其是在人力资源和信息资源方面，其发展依旧受到了制约，还需要进一步完善，以弥补资源利用的短板。

所以，企业要想获得最终的市场回报，就必须对相关资源进行整合，优先填充原有的利用空缺，实现营销资源利用方案的最优化。

（一）加强市场信息综合反馈分析

企业市场营销资源的有效利用，需要通过信息收集、整理来实现，只有及时、快速、真实地反馈和分析资源信息，才能保障市场营销活动的顺利开展。与此同时，信息的收集、传输、整理、分析是企业学习型组织建立的补充，能够加强企业的竞争力。一方面，企业要适当加大资金投入力度，加强企业内部信息网络建设及外部信息采集、传送设施的建设，保障信息收集和处理的高效性；另一方面，企业应当加强信息工作人员素质建设，通过更先进、更科学的培养方式和激励制度，不断促进信息人员自觉完善其专业知识技能。

（二）加强企业财务管理

企业财务是企业经营管理的血液，而企业财务管理工作则贯穿于企业任何生产经营活动始终，企业的财务状况，是影响企业设计、实施战略的第一因素。因此，加强财务管理，保障企业资金的统一性和资金的流通性，对企业市场营销活动顺利开展也有关键性的作用。首先，企业应当提高其财务管理人员的专业财会素质和道德水平，防止财务混乱和财务漏洞的产生；其次，企业应当严格制定财务管理细则，明确财务工作的目的和原则，落实财务管理责任，加强对财务工作的监督和引导；再次，努力保证财务工作的独立性，将财务工作当成是企业日常管理工作中的特殊部分来对待，以此保证财务工作的透明、公开、公正。通过加强财务管理，实现对企业资金审计、总结、分析和调配的有效管控，充分利用供应链资源整合优势节约成本、实现“开源节流”，以此促进企业市场经营活动的有效开展。

（三）加强营销团队建设

营销团队是营销活动的核心，是企业营销文化的建设者和传承者，是企业营销计划的执行者。企业市场营销能否获得预期收益，在很大程度上取决于营销活动的开展。营销团队还能够将自身的先进思想转化为产品或服务，为企业提供后续竞争力保障。

（四）资源综合整合

结合企业能力将内外部资源整合在一起，实现资源的有效运用，是市场营销的必经过程。一是要以顾客为中心，能够对市场需求作出快速反应，包括对市场背景文化与本土文化差异性的研究分析、对顾客消费观念的转变趋势的把握等。对营销制度进行合理调整，不但要考虑消费者的物质需求，还要充分尊重消费者的风俗、等。二是通过建立起企业与政府、原料供应商、设计咨询公司、金融机构等的合作关系，充分利用各方面的优势资源开展市场营销活动，为后续市场营销活动提供助力。

商场营运工作计划篇（6）

通过多年的实战努力，笔者发现终端销售并非是一块难啃的骨头——终端销售实际上是可以实现良好的甚至火爆的销售，只要经销商和其营销团队采用正确的方法，敢于下苦功的努力，把各项必须的工作做扎实，就能实现较好的、优良的销售，甚至是持久火爆的销售。

既然要实现较好的甚至是火爆的销售，那就要下点苦功夫，把一些必要的工作做足，才能由量变到质变，一步步推进终端销售的飞跃。其中，要实现火爆销售，经销商第一件要做的事情就是对区域市场进行整体运营的规划。

《礼记中庸》说：“凡事预则立，不预则废” 。说的就是：要想事情成功，就要先行计划好。事实上，科学的计划，对事情的推进和成功有着至关重要的作用。但是，笔者接触了各行各业上千位经销商，真正有完整的、科学的、实用的区域市场运营计划的，数量非常少。也就是说，大多数经销商没有对区域市场进行整体运营规划的习惯，他们一般的习惯是与厂家合作后，产品发过来了，思考一下在哪建个店，找几个人，就火速上阵进行销售了，其它的也就不用费神和啰嗦了。

这是一个好习惯吗？当然不是。尤其当前市场竞争都比较激烈，经销商经销的产品，在同一个区域市场可能有五家做，也可能做十家做，但更可能的是有十五家、二十家、三十家在做。可见，没有很好的规划，赤膊上阵就想打赢他人，获得广大消费者的青睐，是不太容易的。因此，要想获得较好的、优良的、甚至火爆的市场销售，经销商先行完成区域市场整体运营规划就显得异常重要了。

那么，如何进行区域市场的运营规划呢？都要做哪些工作呢？主要是四个方面，即市场状况分析、自身情况分析、年度目标制定和整体运营规划。

一、市场状况分析。《孙子谋攻》说：“知己知彼，百战不殆” 。我们先进行市场状况分析，就是要了解市场、消费者和竞争对手，看到市场的需求、消费者对其产品的喜好和消费习惯，以及竞争对手的长处和缺点，从而发现突破口，为自己的产品实现优良的销售打下扎实地基础。很明显，市场状况分析就是要对市场容量、消费水平、消费习惯、竞争情况等内容进行深度分析，达到“知彼”，为自己的“百战不殆”做好工作。

二、自身情况分析。就是做“知已”的工作。这一点也是易于理解的，因为市场情况是现实的，自己的情况也是现实的。那么，面对现实的市场情况，如何以现实的自身情况进行市场攻克呢？是不顾后果的攻克，还是以自身实力进行巧妙制胜呢？尤其是市场和竞争对手存在的缺点，自己的优势如何发挥，以及自己的资金实力和团队实力，都决定了操作的办法不同。事实证明，只有以自己的实际情况为依据，扬长避短，巧妙进攻，才能由劣势变成优势，实现较好的甚至优良的、火爆的销售。

三、年度目标的制定。这个目标要以自身的能力为依据，进行科学的制定，实现一步一个脚印，逐步地发展和壮大起来。例如自己所在的区域市场全容量可设置30个销售网点，而自己只能实力完成8个网点的设置，那还有22个网点怎么办呢？肯定要开拓二级分销商，从而把网点健全起来。那么，要开拓多少个二级分销商，什么时候完成开拓和网点设置呢？这就要进行科学的规划，如果有能力的经销商，可以一个月完成这个工作，迅速把销售面扩大；如果实力还不足的经觥商，可以分三个月、半年、一年甚至二年的时间，来完成这个目标。只要是科学的、实用的，这个规划就是成功的。所以，目标制定要以自己的能力、实力为依据进行制定，包括主体目标、网点数量、分销商数量、销售额、利润等内容，都必须是一五一十地制定好，然后全面执行，按计划分步骤和及时的实现。

商场营运工作计划篇（7）

尊敬的公司领导：

本着长久服务公司发展、提升自我能力、实现职业目标的原则，本人现就公司正在招聘的“项目拓展”岗位公开竞聘。为方便各位领导对本人的应聘思想、潜力方向、职业规划及对拟应聘岗位的工作设想有较全面、详细的审查，特陈述如下：

一、应聘缘由及思想

1、响应企业号召。

公司因业务发展的需要，在内部公开招聘此岗位。作为公司员工中的一员，有义务积极响应公司招聘需求，增加企业甄选到合适人选的机会，同时可促进被录取人员的质量。

2、实现自身职业规划发展的需要。

早在公司上半年针对部分员工开展的职业规划调查时，本人就对自己在企业未来发展做了初步的规划：利用2年左右的时间熟悉本岗位的工作流程和管理规范，利用2到4年的时间吸纳和学习各种行业知识和管理知识，由专业技术性岗位向复合、管理性岗位过渡，实现向职业经理人的角色转变。从目前的现状分析，通过2年来在营销企划中心的实际工作、学习，本人基本对中心的各类工作岗位及流程有了比较详尽的掌握，同时对门店的经营管理工作、业务招商工作、财务管理工作、信息化管理工作有了基本的认知，因此希望在现阶段能够借助公司给员工提供的晋升机会争取实现更大的跨越和提升。

3、对自我能力的考评。

虽然能否被录取不完全取决于一个人的能力，但能力是最决定性的因素。因此，希望借助本次竞聘机会、借助领导们的考评，能正视自身的优点及不足之处，以期不断完善、提高自己。

4、争取更大的价值回报。

更高级的岗位，体现在经济上的回报只是很小的一部分，更多的是需要承担更大的管理及社会责任，我希望借助这种赋予的责任和权利为企业和自身带来更多的经济效益和社会效益。

二、个人优/劣势

1、优势：

①历史经验

20xx年3月—20xx年4月，于合肥诺雅集团下属的新方舟国际广告有限责任公司，担任AE一职。服务客户：摩托罗拉、新飞电器、科龙电器、荣事达、汇源果汁。主要职责是跟踪分析上述品牌及竞争品牌在安徽市场的销售状况，定期提供市场报告和媒介监测报告，参与制定针对本地市场的媒介投放计划、新品上市计划、促销计划、品牌推广计划等相关计划的制定和执行，协调内外部配合事宜。期间，积累了丰富的广告知识、媒介知识、传播知识及品牌知识。为后期进一步从事手机行业的市场运作和现在的商业企划工作奠定了理论和实践基础。

20xx年4月—20xx年9月，于安徽银利信息科技有限责任公司，先后担任市场专员、产品专员、销售助理一职。公司摩托罗拉、三星、联想、菲利蒲、海尔等品牌部分型号手机在安徽、江西、海南市场的销售工作。期间主要负责上述品牌型号手机在安徽市场的市场管理及推广工作，并协助销售总经理管理渠道、制定对销售经理考核管理制度、与上游厂商及移动运营商的业务沟通。期间独立负责工作有：争取上游厂商的市场政策、渠道激励方案的制定、促销员队伍的建设管理、促销员绩效管理、市场费用支出管理等工作。此阶段工作经历，为本人了解营销、渠道、管理等方面的知识提供了重要保障。

②行业认知

商业营销企划是资源统筹性、整合性、前瞻性工作。营销企划工作紧密链接商品经营、现场管理、业务招商、顾客心理、市场运作等。这对于未来的项目拓展工作将是十分宝贵的沟通资源和实际工作中需要应用到的理论和实践经验。营销企划工作不仅体现在微观操作上，也体现在宏观分析上。项目拓展工作也将更多的决胜于宏观分析。

③外部沟通

未来项目拓展工作更多是和物业开发商、城市规划/建设等外界部门沟通、谈判，这些沟通对象多为知识渊博、社会及管理经验丰富的社会精英人物，无形中决定了沟通的技巧和质量。本人在营销企划中心努力做好本岗工作的同时，积极与新闻媒介、边缘行业等其他外部行业保持积极的业务沟通，具备一定的人际交往的经验。在曾经的工作经历中与众多名企接触频繁，也同步积累了一定的沟通经验。

2、劣势：

①缺乏拟应聘岗位的实际工作经验。项目拓展涉及地产开发、商业投资及运营、金融分析、资本运营、投资效益分析等诸多方面知识，需要多方面学习及寻求帮助。

②社会经验不足。

三、对拟应聘岗位的工作设想

1、对商业发展趋势的理解

未来商业发展主要呈现出三种态势：以mall、情景商业、步行街为代表的休闲商业；以关联品类、窄定位为代表的主题商业（如奢侈品/名品店、女性店、育婴用品店）；以社区便利店

项目拓展竞聘演讲稿第2页

为代表的大社区配套化商业。 ①休闲商业

休闲商业的市场定位倾向于群体性消费，包括家庭群、朋友群等。在这种业态下，能适合不同成员的各种需求，以大众化休闲、娱乐为主，兼顾低端和高端需求。消费者愿意消耗较长的时间逗留在市场内，不仅因为购物需要，更多的是为释放工作和生活的压力，享受轻松、惬意、完整的休闲方式。此类商业不会选址在城市的繁华商业区，但立地一定是交通便利、停车方便的开阔之地，周边生活居住相对成型且稳步发展。

②主题商业

主题商业的市场定位针对性较强。因为主题二字本身就对这种业态进行了经营范围的界定，这种商业多为满足特定的需要而发展的。特定环境下的特定需要，决定这种消费趋向理性和现实性。因此相对于休闲商业而言，它不会吸引消费者逗留较长的时间，也不能提供完整的配套服务。它最大的优势就是体现在“专业”二字上。这种业态的选址呈现两极规律性。一极是选址在繁华商业区，目的为提供足够的便利；另一极则呈现出休闲商业相近的选址倾向：交通方便、人流/车流量高即可，此举则因“专业”导致的消费者选择倾向性。

③配套商业

随着人民生活水平的提高、城市的规模化发展、人居条件的改善，未来的居住社区将会进一步扩大，呈现出城中城的态势。城市规划面积的放大，城市居民将逐步离传统的商业繁荣中心越居越远，但因城市均衡发展的需要，政府必然会针对性建立多个商业圈，形成城市商业网。而政府、地产开发商、新闻机构等部门的一系列引导，必然会改变居民选择老商业中心购物的传统思想，演化为“就地取材”。因此，社区商业将是未来发展迅速的业态之一。社区商业经营商品以居民生活必须品、易耗品为主，主要功能是方便本社区居民日常生活需要，而它也就成为一个或多个相临社区的重要配套设施，故为配套商业。

2、对商业地产发展的理解

①市场趋势

国家统计局数据显示，20xx年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。20xx年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比20xx年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入20xx年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅20xx年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。从上述数字可看出，全国商业地产至少表象呈现出欣欣向荣的大好景象。虽然其中含有不少因各种原因造成的失败之笔，但总体上是积极的、发展的。按照国际惯例，一个中等城市的商业总面积应相当于城市居民总数，按照合肥未来10年左右城市人口达到300万计算，则意味着需要相应的300万平方米商业经营面积，按70计算，也需要约210万平方的商业面积。

②商业地产投资的各个环节会趋向专业

综观目前全国各个城市的商业地产，均出现难以避免的败笔。显然造成失败的因素是多方面的，但随着市场的逐步成熟和规范，只要不是投机的投资商、开发商均会考虑避免商业地产的投资失败。而这各种方式中，重要的一条就是节点的专业化运作。这里所谓的“节点”理解为地产开发商只管盖房子，决定地产价值的商业部分的的规划、开发、运作一系列程序则要请专业的商业公司进行管理运作。而这一点正是未来商业管理公司的发展市场导向空间。

2、对项目拓展工作的初步设想

项目拓展或者品牌输出，物业开发商对商业品牌的认知非常重要。未来商业的发展，像合肥这样的城市，不管是购物中心还是mall，类似新店定位的主力店无疑将是主流定位。从这个层面上分析，我们的团队是具备一定的招商、管理和运营优势。但我们的商业一直遵循着自我稳固的发展模式，在开店经验和掠夺式营销经验上较少。就这种环境下，拟做如下工作计划：

①协助总监设计、完善部门整体的流程、制度、作业规范等。

②设计“商业拓展&管理”的品牌形象及软性推广计划，加深商业地产商对“瑞景商业管理”的认知及了解。

③设计项目拓展、规划、立地分析、建设、招商管理、运营推广等各个环节的操作说明书，在做实质性投资项目接触的同时，拓展单纯顾问项目。

④了解并熟悉省内主力城市规划及商业网点规划，积极接触来本地投资的各家合适的商业地产开发商及住宅开发商（住宅开发商的经营必然会向商业地产投资过度），以建立广泛的业务联系网。

⑤积极借助自身建立的人脉资源及可利用的各种渠道，做实质性项目接触。

⑥其他各项关联工作的同步开展。

四、对现任岗位衔接的思考

依据部门领导朱经理对部门职责的重新划分后分析，原企划主管融合门店促销与品牌推广（非促销性推广）的两大类工作将被分离成独立的两块。分离后的构架为企划主管单纯负责门店整体促销的设计，新设立品类主管（相当于品牌营销主管）负责门店的品牌营销。如此，企划主管的职责便会相对简易和程序化，在人员安排上选择性变的宽泛。目前品牌营销主管已经到位，至于企划主管的衔接会相对方便。

商场营运工作计划篇（8）

营运总监工作职责11、制定公司发展经营战略、规章制度

2、协助开展公司经营管理与重大决策

3、领导公司的运营中心开展各项工作

4、主持公司运营中心的日常经营管理，协调运营中心内部具体事务

营运总监工作职责21、负责商学院项目设计及实施安排，确保项目执行与落地，包括：专业提升、人才孵化、专项咨询、品类营销及线上平台等;

2、针对连锁药房制定培训体系，打造培训咨询、服务平台项目工作体系;

3、做好围绕连锁药房服务、项目客户销售提升、业务指导方面进行方案策划、并制定效果评估与考核方案;

4、负责产品推广、项目执行、各项工作体系建立与优化等市场部日常管理工作;

营运总监工作职责31.全年销售目标分解下发;

2.终端营运手册制定统筹;

3.终端全年营销活动计划统筹;

4.终端人才培养项目统筹;

5.全年线下推广计划;

6.部门预算制定与跟进。

营运总监工作职责41、负责根据公司的营销战略规划，制定营运部门年度、季度、月度销售、利润目标计划，并落实执行，保证销售业绩及发展规划的最终达成;

2、负责建设和发展运营团队，制定有效的激励机制，组织开展员工队伍培训、考核评价及人才梯队建设工作，满足公司业务拓展需要;

3、负责营运门店所在市场工作计划的制定、部署及监督实施,提升品牌在所辖区域的知名度和认同度等;

4、负责公司营运体系建设和标准化经营的建立及管理;

5、负责营运部门各项财务费用的管理和控制;

6、负责组织收集销售数据、相关行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场发展趋势并提出销售策略调整建议;

7、负责协调处理门店所在区域外部公共关系，以及负责处理公司重大突发事件，能准确判断各种经营风险并进行规避;

8、配合总经理完成其他营运管理和公司战略规划工作。

营运总监工作职责51、负责统筹拟定或优化经营管理制度、工作流程及标准，明晰各岗位分工;

2、分析和预测销售市场、把握市场趋势，为决策提供准确的相关信息，定期进行市场预测及情报分析，给出报告意见，为公司决策提供依据;

3、负责制定公司连锁门店品牌的全套推广方案，完成品牌的日常运营维护与市场宣传，提高产品的品牌形象;

4、负责公司旗下连锁分店或加盟商、商的营运统筹管理工作，全面管理分店的经营和作出重大事项的主要决策;

5、负责制定公司旗下连锁分店或加盟商、商的营运业绩总目标，督促监管各分区完成业绩目标;

6、制定并监督公司督导落实执行各阶段工作计划，统筹拟定运营各岗位的考核指标;

7、组织整体和分区的营销活动，对活动效果进行评估，持续改进营销的手段和办法;

8、根据对各分区运营数据的跟踪，定期召开工作协调会议及营运分析会议，统计、分析、解决门店各类问题，及时调整运营策略，提高门店运营能力;

营运总监工作职责61、确定品牌中长期的销售目标，并建立健全运营管理体系，优化制度流程及标准;

2、制定市场零售渠道及运营标准、政策;

3、团队组建;

4、具有敏锐的市场洞察力，对运营问题具有较强的预见性、判断力、分析力;

5、具备良好的沟通合作技巧及丰富的团队建设经验。

营运总监工作职责71、统筹公司项目根据战略方向制定线上各渠道运营策略，和制定年月季度销售计划，保障各平台效果;

2、负责参与品牌产品结构优化，新品提案，不断完善品牌产品结构;

3、结合市场行情、行业数据，对竞争对手的产品策略、营销及推广策略等进行分析研究，提岀应对措施并实施方案;

商场营运工作计划篇（9）

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.

[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.

商场营运工作计划篇（10）

对于终端零售店非常多的日用品、食品店等，在新产品、新品种上市时，实行地毯式铺货方式是一种很有效的营销策略。在产品入市阶段，企业协同经销商主动出击，将货物送达终端，通过实行地毯式铺货的方式迅速提升终端的铺货率。

(一)地毯式铺货方式白酒营销计划方案的特点：

1、集中营销计划。集中人力、物力、财力实行地毯式营销计划铺货，其气势宏大，对每一片区域的短期影响力很强，容易让终端客户和消费者记住所推广的品牌。

2、快速营销计划。实行地毯式铺货，铺货时间非常集中，高效快速地在目标区域开拓批发商、零售商，一个目标区域市场完成80%的铺货一般不超过30天。

3、密集营销计划。采用地毯式铺货方式白酒营销策划方案，在目标区域市场密集开拓食杂店、夫妻店、中小型超市、连锁店等零售店和酒店、餐饮店、即一个门店挨一个门店，铺货不留空缺，从空间上达到密集覆盖。

4、系统营销计划。实行地毯式铺货期间，工作系统而细致，且要求一步到位。

(二)实施地毯式铺货成功的白酒营销计划方案关键：

地毯式铺货只能成功，不许失败。如果铺货失败，将会打击业务员和经销商推广产品的积极性，增加后续工作的难度。要使地毯式铺货能成功，必须做好以下几点：

1、认真挑选经销商

要在短期内迅速将产品铺到零售终端，必须有经销商的协作，以经销商为主，同时厂方配合经销商主动出击，充分发挥经销商的网络优势。

经销商要有吃苦耐劳的实干精神，要有学习愿望及销售经验丰富的业务员。

挑选经销商时，要选择有终端经营意识，有发展愿望的成长型经销商。营销策划不能选择坐等顾客上门的“坐”商。

2、制定明确的铺货目标和计划

在“铺货”之前，应由业务员进行踩点调查，掌握目标

区域批发市场和零售市场的特征，包括产品批零差价，货款支付方式，同类产品的促销方法，消费趋势及其共性等，掌握铺货对象的分布状况。

根据调查结果，制定详细的铺货目标与计划，让业务员有章可循。具体明确如下项目：

A、要在哪一块区域铺货;

B、要花多少时间;

C、要铺多少个点;

D、铺货率要达到多少;

E、终端店的宣传要达到什么标准;

F、给各级客户的供货价格和铺货优惠方式是什么;

G、预估铺货产品的数量;

H、制定出具体的广告和促销计划。

在制定铺货目标和计划时，白酒营销计划方案要遵循以下法则：

(1)、明确。“铺货目标”不能笼统，必须具体明确。如：超市铺货――家，酒店――家，二批――家，县级网点――家，公关直销单位――个等等。

(2)、可达成。根据人力、物力、财力作出合理分配，使目标可以实现。

(3)、目标向导。以铺货目标来确定奖励标准。在第一次“铺货”时，着重点是“铺货面”而不是销量，考核的主要标准是成交数量(客户数量)。以此对业务员的奖惩制度，提高其工作的积极性。

(4)、时间表。确定各类客户“铺货”完成的具体时间期限。

商场营运工作计划篇（11）

导言：

如今各个运营商都将网络优化视为重点工作，提高自身网络质量使得自己竞争力也显著提高。在网络建设成本以及运行稳定性上，网络规划是一项重要工作，它决定了网络运行质量和移动通信网络建设。在世界各地，几乎所有移动运营商都十分重视网络优化与规划，并在其中投入大量财力、人力以及物力，将其作为自己的核心竞争力。我国的中国移动以及中国联通这两大行业巨头也同样将网络优化与规划作为通信设备招标过程中的重要测试项目。由此可见，移动通信网络优化与规划对于网络建设和运营有着重大价值。

一、2G网络的基本概述

1.1 2G网络的规划

在规划区域前期勘测工作中，需要针对地形、地貌与周边建筑物分布、交通发展、商业发展、周遭居民的消费等级等等方面进行详细分析考察，这样一来便可以计算出当前及未来这块区域潜在用户群数量。在考虑到该区域高层建筑以及高塔或其他高大建筑物分布情况下，再根据运营商提供服务等级来确定整个区域里主要话务分布以及布站策略，以及站点分布数目、站型配置、投资规模等都要纳入考虑范围。并且还要考虑到话务需求、传播整体环境、信号平衡等对于站点覆盖半径各种限制条件以及站点建设的成本等因素。

由于各个方面以及各种因素限制，网络规划依然是一个相对复杂的工程，在网络规划人员培训以及责任意识强化上要引起重视。网络规划不仅仅是一项技术上的问题，其中人员素质以及资金等都是问题。工作人员只有拥有高度责任意识以及丰富知识结构，才能充分认识网络规划重要性以及高回报能力。电波传播能力在网络规划中有着重要影响力，电波传播性能被用于校正电波传播模型以此预测运营商的通信站点覆盖半径，而预测覆盖半径准确率对于网络建设成本以及质量都是极其重要数据。

1.2 2GW络的优化

在2G网络建成初期，必将会出现一系列在前期规划与实际使用发展方面出现偏差和各类问题，例如：资源紧张忙区和资源过剩闲区出现、用户在同行过程中无线掉话、话音断断续续以及拥塞等等现象也将一同出现，若要解决这些不利的现象，保证业务的良性发展，那么就必须将网络优化问题视为一项长期工作重视起来。

二、3G网络的基本概述

在当今社会，3G网络技术已经在全球各地飞速的发展，在中国信息产业部也已经成功组织开展了3G网络实验。3G运营商对网络建设都有着相当重视，网络投资和网络质量都需要依靠前期网络规划作为基础，需要从用户利益角度出发，打造出高速、有效以及便捷的3G精品网络。首先3G网络又有良好的业务多样性，针对高负荷以及干扰方面也有着极强感知能力。所以，在对3G网络进行规划时运营商应将市场、容量、投资、覆盖以及网络规模等等各种因素考虑在内，要制定发展性计划来进行网络建设。为了做好3G网络规划设计，拥有更加丰富经验设备商这类合作伙伴可让运营商在涉足3G网络业务开始，便可以节省更多投资以及时间，可以更快更好地在运营中投入新3G网络业务，在市场中抢占先机。提高3G网络覆盖率、减少通信盲区、提升移动通话质量、提高数据服务的速率、以及减少掉话都是3G网络优化需要达到的目标。移动运营商也可以使用3G网络运营服务外包的模式，与拥有丰富经验的3G网络商以及设备商合作，设备商针对网络优化专业性保障了未来网络的安全性能、网络质量的高等级这些要求，运营商便可以将工作重心集中于业务的发展、提高自身的核心竞争力以及在市场上的经营能力方面，可以让效益在更短的时间内得到显著的提升。

但是，在竞争十分激烈的3G市场，新兴的运营商则缺乏相关经验，并且自身投资力度也不敌市场上的老牌运营商，若想要在3G市场占领到相当的地位，那么主要人力、物力都将投入与业务增长与用户增长等部分，而网络的运行、维护、优化和规划方面则更复杂且专业性强，恐怕将没有精力来维持。

结语：综上所述，移动通信运营商若要保证移动通信网络的质量以及自身业务效益，移动通信网络优化与规划是重中之重。2G网络与3G网络有着不同特点，需要针对其特点来进行一系列规划与优化策略，保证运营商不断提高自身核心竞争力，才能使得通信运营商拥有广大客户，并在市场有着不可替代的地位。

参 考 文 献