土建投资论文大全11篇

土建投资论文篇（1）

关键词： 建设项目；投资区位；投资决策；评价方法；比较费用法；因素评价法

Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）16-0025-02

作者简介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南丽江人，副教授，目前的主要研究方向为社会制度设计理论。

0 引言

建设项目投资区位是指拟建项目的建设位置，投资区位评估通常被称为厂址选择，是对评估项目（拟建项目）建设位置方案进行的分析、论证和评价，其目标是要求评估结论作出明确的投资区位最佳方案选择。按照这一评估目标，投资区位评估是否能够正确地选择出最佳投资区位方案对评估项目的投资成败将产生决定性影响。不同的建设项目投资区位的投资成本是不同的。同时，我们在进行建设项目投资区位评价时还必须考虑国民经济和社会发展规划、市场需求、生产力布局、水文地质条件等一系列的对建设项目形成影响的因素。通过对不同的投资区位方案进行比较和分析来评价建设项目投资区位方案的优劣，最终选择出最佳方案作为投资决策的推荐方案。

1 比较费用法

比较费用法是指根据建设项目投资区位方案费用的比较选择最低费用方案进行评价的方法。其评估程序为：

1.1 编制“建设项目投资区位方案费用比较表” “建设项目投资区位方案费用比较表”见表1。

1.2 计算各投资区位方案各费用项目费用

1.2.1 土地费包括：①土地征用费；②土地使用权出让（转让）费；③移民搬迁费；④移民外构（建）筑物搬迁费；⑤青苗补偿费；⑥耕地占用费；⑦城市土地使用税；⑧印花税及相关费用。

1.2.2 土石方工程费包括：①场地平整土石方工程费；②防洪措施土石方工程费；③厂外道路土石方工程费；④加固工程费；⑤地下处理或增加工程费。

1.2.3 运输费包括：①建设工程材料运输费；②预计的投产后的生产经营运输费。此两项费用中均包括运输设备的固定资产折旧费驾驶人员的工资、奖金、津贴等。

1.2.4 动力费包括：①管线铺设费；②建设用电费；③生产用电费；④其他动力费（如使用煤、煤气、天燃气、油作动力的费用）。

1.2.5 给排水费包括：①建设及生产供水费；②建设及生产排水费。此两项均包括给排水设备设施费和支付供水单位的处理排水支付的费用。

1.2.6 通讯费包括：①通讯线路架设费；②通讯设备费；③支付给电讯单位的电话费等。

1.2.7 环境保护措施费包括：①为防止和治理“三废”而投资的设备费和工程费；②绿化费；③其他用于环境保护方面的费用。

1.2.8 临时设施费包括：建设项目工程建设而临时建造的生产生活设施的各项费用。

2 因素评价法

因素评价法是指通过对影响建设项目投资区位的因素进行分析评价后形成评估结论的投资区位评估方法。其评估程序是：

2.1 编制“建设项目投资区位因素分析表” “建设项目投资区位因素分析表”见表2。

2.2 分配各因素分值 “建设项目投资区位因素分析表”总分值为100，各因素分值就根据各因素在建设项目中的地位或影响确定（分值分配参见“表2”“总分值”栏）。

2.3 因素评价：

2.3.1 经济和社会发展规划：①数值：本因素无量化值相应的数量栏空出；②定性评价：根据各方案是否符合：1）国家或地区经济和社会发展规划；2）经济社会平衡发展要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.2 国地规划：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据国家或地区：1）国地规划或国家或地区经济和社会发展规划；2）国地规划作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.3 生产力布局：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据建设项目所在地区生产力布局要求作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。

2.3.4 水文地质：①数值：地下水位地耐力和震级数据按“地下―水位―地耐力―震级”方式填入（如：A方案投资区位地下水位为2.5m，地耐力为2kg/cm2，震级为6.5级，表示为2.5-2-6.5）；②定性评价：根据各方案水文地质条件是否符合建设项目的要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。

2.3.5 总体布置：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据各方案投资区位的面积地理条件是否符合总体布置（工艺流程和厂内运输或使用）的要求进行分析作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。

2.3.6 生态及环境：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：对各方案投资区位的生态及环境与建设项目的运动影响进行分析作出定性分析结论：1）正面影响；2）无影响；3）负面影响；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）正面影响：0-6分；2）无影响：0分；3）负面影响：-6-0分。

2.3.7 土地征用费：①数值：根据预计的征用土地数量和单价计算出费用额填入各方案“数值”栏；②定性评价：根据土地征用费大小与建设项目预期投资目标比较进行分析（土地使用费是国家征用集体土地―即集体土地所有权转移给国家所支付的费用，若国家不计投资者土地使用权出让金时应计算投资者的土地征用费，若土地使用权出让金已含土地征用费则该项费用不再重复计算），作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。

2.3.8 搬运费：①数值：根据投资区位现有：1）房屋建筑转移费；2）移民安置补偿费；3）其他建（构）筑物“（如基家、电器设备托运费等）计算各方案总搬运费填入各方案相应数值栏；②定性评价：根据各方案搬运费比较结合建设项目投资者预期水平进行分析作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。

2.3.9 土地使用权出让（转让）费：①数值：根据各方案预计的投资者应向土地使用权出让（转让）者支付的土地使用权出让（转让）金（投资者为取得土地使用权向国家支付的费用称土地使用权出让金，向非国家的土地使用权人取得土地使用权所支付的费用称土地使用权转让金）填入各方案相应“数量”栏；②定性评价：根据各方案土地使用权出让金，投资者可接受度建设项目成本及收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.10 土地使用税：①数值：根据各方案应向国家缴纳的城镇土地使用税（是城市、县城、建制镇、工矿区土地使用者向国家缴纳的按土地使用面积计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.11 耕地占用税：①数值：根据投资者应向国家缴纳的耕地占用税（是建设项目占用耕地时应向国家按耕地占用数计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.12 青苗补偿费：①数值：根据投资者应向被占用土地的种植者支付的青苗补偿费（是投资者占用表功土地上建设而支付给种植者的损失补偿），投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。

2.3.13 土石方工程费：①数值：根据：1）场地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量诸的土石方工程费填写；②定性评价：对各方案土石方工程费结合投资者的可接受度和建设项目的预计收益水平进行比较分析得出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.14 动力工程费：①数值：根据：1）电、煤油、气动力设备购置安装工程费；2）动力输送工程费计算动力工程费数值填写；②定性评价：根据各方案动力工程费结合投资者经济承受能力，建设项目预期收益进行比较分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。

2.3.15 运输工程费：①数值：根据：1）运输设备购置费；2）公路铁路工程费计算运输工程费投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.16 给排工程费：①数值：根据：1）供水设备购置及安装工程费；2）排水设备购置及安装工程费；3）给排水构筑设施费计算给排水工程费填写；②定性评价：根据各方案给排水工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析做出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.17 通讯工程费：①数值：根据：通讯设备购置及安装工程费计算给通讯工程费填写；②定性评价：根据各方案通讯工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。

2.3.18 环境保护措施费：①数值：根据防治“工业三废”（废水、废气、废渣）建（构）筑工程费设备购置及安装工程绿化工程费和其他保护环境措施费计算填写；②定性评价：根据各方案环境保护措施费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。

2.6 分析各方案分值和总费用 各方案优劣与总关系是：总分值越高的方案越优，分析时应当结合总费用进行总费用与方案优劣的关系是：总费用越低的方案越优。在方案分析时基有某一项或多基分值为0者应首先排除。对所评价因素建设项目无要者以满分计算。

3 结论

建设项目投资区位选择不仅在技术上决定着建设项目的可行性，而且在经济上决定着建设项目的投资成本。我们必须对影响建设项目的各个自然因素、经济因素和社会因素进行全面分析并比较各个不同的投资区位方案各个不同因素的费用和总费用，从中选择费用最低且最符合建设项目评价的安全性、适用性和技术性原则的方案进行投资，以保证建设项目实现预期的投资效益或投资目标。

参考文献：

[1]何建明.论建设项目评估假设[J].基建优化，1998:3.

土建投资论文篇（2）

关键词:土地制度;土地投资;农户

Key words: land system;land investment;farmers

中图分类号:D922.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)14-0139-02

0引言

世界每个国家和地区要发展必须利用各种资源,土地就是一种重要的资源。以经济增长为基础,实现经济、社会、环境的可持续发展是各国追求的目标。[1]将土地、劳动力和资本等生产要素集中起来,去创造社会财富。经济增长由依靠增加生产要素的数量投入,转变为依靠提高各要素生产率的集约型、内涵型增长方式。土地资源的有效供给和利用是一个重要的问题。[3]

1土地投资强度的理论研究

经济学原理认为,经济增长是生产要素积累以及资源利用改进或要素生产率增加的结果。投入的生产要素越多,获得的经济总量就越多;而如果生产要素的总量是一定的就需要去提高生产要素的利用率,才能增加经济总量。[2]但是从目前的产业状况看,相对土地(自然资源)消耗的劳动力、资本等生产要素投入不足,并没有表现出资源的规模效应,有的资源甚至闲置,这就需要国家的宏观调控去改善。[1]土地投资强度,也称土地利用集约度,是指在项目用地范围内单位面积的固定资产投资额。而且,新建项目的土地投资强度可按如下公式进行计算:

:I=(A+K+Z)/F(1)

在公式(1)中;A为劳动力投入,如工资费用;K为资本消耗,即设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费以及生产经营费用等;Z为经营资本所需支付的筹资费用;F为该项目的用地面积。[4]作为一个投资项目,在基础设施比较完备、土地价格比较合理的条件下,其土地之外的资本、劳动两项要素的投资收益应该大于等于购买土地的费用。林善浪认为若设投资收益率为x、单位面积的土地价格为y,则可建立以下的理论数学表达式:

(I-y)×x=y(2)

在公式(2)中,投资收益率x可以在同时期的社会折现率(is) 和投资主体认定的基准收益率(ic)之间选取,并以前者作为最小值。[4]贾生华则认为,社会折现率是资金占用所应获得的最低动态收益率,根据国民经济运行的实际情况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控目标取向等因素,我国目前社会折现率的取值为10%;基准收益率是投资者对投资收益率的最低期望值,它是在平均资金成本率、投资的机会成本率(目标利润率)、风险贴补率和通货膨胀率四个因素,尤其是前二个因素的共同作用下而形成的。[6]土地投资强度测算的关键是如何根据目标利润率、机会成本率等因素科学地选定相应的投资基准收益率。[7]

2家庭承包制与农户投资行为

宫玉泉认为,经济时间视野的长短,是投资决策的决定性因素。由于农业基本建设投资需要投入较长时间的物化劳动与活劳动,这就需要将视野放远。[7]贾生华认为,在较短经济时间视野里,那部分必须在较长经济时间视野中才能带来效益的农业基本建设,就会由于没有带来效益而成为不适当的、不可取的。还有,在经济时间视野放长的情况下,各种投资政策方案所面临的不确定性越来越大,所带来的风险系数也会跟着加大。通过废除,实行家庭承包制, 使农民真正成为独立的商品生产者,实现权、责、利的紧密结合。这一方面有利于激发农民的积极性与创造性;另一方面又使农民的经济活动在越来越大程度上纳入价值规律和市场机制的运行轨道。[6]而与计划调节机制不同,市场调节机制具有短期经济时间视野特点, 再加上这种建立在“两权分离”基础上的土地经营制度,其产权关系还不够确定,这就容易助长农民对土地投资的短期经济行为。[2]农户投资无论如何是代替不了政府和集体的投资。实践经验告诉我们,农业生产后劲的持续增强,是农业长期投资决策的必然结果,而农业的长期投资决策的基础,并不完全是来自市场信号,或着眼于短期经济时间视野,因而并不是农户投资所能完全信任的。[7]由于政府和集体的公共投资,可以摆脱短期经济时间视野的束缚,着眼于长期经济时间视野,着眼于长远发展目标,这就要求形成与农户投资并存、且凌驾于农户投资之上的政府和集体的公共投资。应当充分认识政府和集体的公共投资在农村投资体系的特殊地位。政府作为宏观决策者,不仅要注意引导有关部门积极向农业提供资金,同时要发挥政府在形成农户投资与公共投资(包括政府和集体的投资)的最佳平衡方面的作用。[6]

3土地产权制度与农户投资行为

作为我国农村经济体制改革目标的社会主义市场经济体制的有效运行,要求形成与之相适应的微观经济基础。这个微观经济基础必须有一个明晰化的产权。产权意味着社会上绝大多数人对于资产权力的认同。这种认同还意味着社会全体或部分人或个人拥有全部资产或者部分资产的所有权、处置权和收益权。[8]产权的一个重要特点,就是具有明显的排他性。[7]因而,一旦产权不明晰,市场机制就无法正常地运作。我国现阶段农村的土地所有权主体当然是集体,这是没有什么可争议的。中央的有关文件也明确规定,农村土地是属于社区集体所有。[8]但是髹,究竟是谁代表集体行使土地所有权?却很不明确。与此相联系,在实践中涉及到谁代表集体行使土地所有权?也很不明确。潘华顺等认为与此相联系,在实践中涉及到谁代表集体发包土地。现在、乡、村、组(即村民小组)发包土地的状况均有存在。多元化发包主体的存在,使得农村土地产权关系混乱,也使长期稳定农民向集体承包土地的关系得不到落实。[9]这就谈不上引导农户对土地的长期投资、促进土地迅速增值,以及克服土地投资行为短期化问题。当前我国农村土地产权制度存在的主要问题是:

3.1 就土地使用权而言,与土地产权不明晰相联系的,是土地承包期的不稳定(虽然中央强调要长期稳定),严重地影响了农户的投资预期与投资积极性,以及责任田的频繁调整所导致的农户对土地投资与使用的短期行为。[7]

3.2 就土地收益权而言,土地家庭承包经营后,那种在统购统销制度和农村制度下形成的没有明确边界的地税制度,并没有从根本上改变。目前,我国农村的地税制度既有明税又有暗税,而其中的暗税则是软约束的,其随意性相当大,往往夹杂着对农民的乱摊派、乱收费,实际上是对农民利益的严重侵害,引起农民的严重不满,极大地削弱了农户对土地投资的激励作用。[8]

3.3 就土地处置权而言,虽然我国法律上有规定,农村土地使用权可以转让、转包,但由于种种原因,目前发生流转的土地所占的比重还很低。与此同时,在房地产业迅速发展、地价猛涨的情况下,不少地方政府部门强行低价征收土地,剥夺农民集体的土地所有权, 使农民丧失土地所有者地位,也丧失土地资本化过程中所应取得的价值效益,更谈不上调动农户对土地的投资积极性。[9]

正是针对客观上存在的这些问题,十五届三中全会通过的《决定》明确指出: “要坚定不移地贯彻土地承包期再延长30年的政策, 同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,赋予农民长期而有保障的土地使用权。”“土地使用权的合理流转,要坚持自愿、有偿的原则依法进行,不得以任何理由强制农户转让。”须知,土地问题是农村最敏感的问题之一。因为它涉及千家万户的切身利益。多少年来,土地政策上稍有风吹草动,哪怕是提法上的细微变动,农民也会很快作出反应。[10]潘华顺等认为,对我国大部分地区的大部分农民来说, 土地仍然是他们最基本的生产要素和最基本的生活保障。即使在经济比较发达地区,不少农民已经离乡进城,务工经商,有的甚至买卖已经做得很大,却仍然不愿意放弃承包田。因为外面世界充满风险,他们既没有城里人的身份,也没有社会保障, 一旦工厂倒闭,企业裁人,城市呆不下去,他们最后的家园,最后的保障仍然是那几亩地。[9]王西玉认为,只有稳定土地承包关系,产权明晰,才能引导农民珍惜土地,增加投入,培肥地力,逐步提高产出率;才能解除农民的后顾之忧,放心的进城进厂,从事二、三产业,农村的分工分业、结构调整才有顺利进行的条件;才能真正建立起符合市场经济规律的土地流转机制,促使土地承包权和使用权的进一步分离,解决“有地不种”和“没地可种”的矛盾。当前最重要的是加快制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,把所有者、承包者和使用者各方的权利义务用法律的形式明晰化、具体化,这样才能使农民真正获得长期而有保障的土地使用权。[11]

4农业规模经营与农户投资行为

陈银蓉等认为家庭联产承包制的实行,赋予农户的生产经营者自,带动了农村分工分业的发展,尤其是在沿海经济发达地区, 大批劳动力转移到非农产业。但由于这种转移在很大程度上带有明显的家庭内部分工性质,并没有相应地推动社会分工的发展,从而导致农业日益兼业化和副业化。这就不利于激励农户对土地的投资热情。[12]兼业农户的存在,既有利又有弊。其利突出表现在:农户兼业可以使农户家庭成员就业多样化和收入来源多样化,使农民充分享受经济增长的利益。[9]实践经验证明,兼业农户,特别是以农业为副业的兼业农户,其收入要明显高于纯农户。其弊突出表现在,虽然兼业农户单位土地上的投资水平不一定低于纯农户,但却倾向于改革耕作制度,选择更节省劳动力的作物,降低土地利用的集约度。这种投资行为有悖于增加农产品总供给的国民经济发展目标。[11]我国是世界上人地关系最紧张的国家之一,平均每户经营的土地还不到半公顷。在农业劳动向非农产业转移(不完全转移)过程中,兼业农户的大量出现是难以避免的。这对增加农民收入也是有利的。在一定阶段也不一定会妨碍农业的稳定增长。[12]艾建国认为,也应当认识到,在细小经营规模基础上的农户兼业化和农业副业化,终究会妨碍传统农业向现代化农业的转变。从大多数地区兼业农户的投资经营行为来看,随着非农就业程度的不断加深,农业经营与非农业经营之间的关系,会经历一个由相促到相竞的演变过程。当土地投资经营收入仍然是农户收入的主要来源,非农业收入只占很小比重时, 对多数兼业农户来说,其投资经营农业的主要目标,已变成保障家庭获得稳定的口粮供给,土地投资经营已经成为农户“生活保险”的一种手段。[13]黄少安认为,由于非农就业风险的存在,继续拥有土地还是一种“就业保险”措施。农户投资经营目标的这种变化,往往会使这类农户愈益丧失农产品商品生产者的行为特征。伴随农业与非农业之间收入差距的扩大,这类兼业农户往往会对土地实行粗放耕作,甚至出现抛荒。在这种情况下,这类兼业农户的迅速发展,必然会对农业产出的增长产生不利的影响。这就要求我们必须采取切实有效措施,抑制小规模土地经营基础上农户兼业的过度发展,特别是以农业为副业的兼业农户的过度发展,并伴随着客观条件有逐渐成熟,因势利导地推进农业适度规模经营的发展。这就要求在长期稳定土地的基础上,进一步把市场竞争机制引入微观经济运行机制中来,搞活土地使用权的合理流动,促进土地投资经营的连片集中。[14]为此,必须在明晰所有权,稳定承包权的前提下,解决土地使用权的流转、出租、抵押、继承等问题,建立一整套完整的土地流转制度。[15]有的地方根据土地流转的客观需要,和大多数农民仍然把土地作为经济收入来源的实际,改“均田制”为“两田制”,这对促进土地使用权的合理流动发挥了积极作用。其具体做法是,把“口粮田”和“承包田”分离开来。“口粮田”作为社会保障用地,按人口平均分配,基本上无偿使用,长期稳定不变,体现基本生产资料公平分配的福利原则。“承包田”则引入市场竞争机制,由农户投标,竞争承包。实践经验证明,把竞争机制与风险机制引入土地承包,可以为投资者提供一个公平竞争的外部环境。[10]高富平认为,以市场竞争机制所固有的功能,刺激投资者自觉不自觉地把资源配置到土地开发中去,并依靠优胜劣汰的竞争机制,给投资者以压力和动力,从而形成承包经营与投资经营两种手段并举,责任收益与投资收益两种机制并存的格局。把市场竞争机制引入土地承包中,推动土地的合理流动和相对集中,刺激土地、劳力、资金等要素的优化组合,达到形成农业适度规模经营的目标。[15]

参考文献:

[1]叶剑平等.中国农村土地产权制度研究[M].中国农业出版社,2000.

[2]曲福田.中国农村土地制度的理论探索[M].江苏人民出版社,1991.

[3]黄祖辉,蒋文华.农业与农村发展的制度透视[M].中国农业出版社,2002.

[4]林善浪.中国农村土地制度与效率研究[M].经济科学出版社,1999.

[5]梅福林.简析建国后我国农地产权制度的变革,理论月刊,2000.

[6]贾生华.论我国农村集体土地产权制度改革,中国土地矛,1997.

[7]宫玉泉.土地产权制度建设是市场健康发育的基础,中国土地,2000.

[8]茶好东.论我国农地产权制度的改革[J].华中理工大学学报,1999.

[9]潘华顺等.关于农村土地双重所有制的理论探讨[J].中国软科学,2000.

[10]薛兴利等:关于山东农村土地制度的调查与政策建议[J].山东经济,1990.

[11]王西玉.农地流转机制探讨[J].中国农村经济,1993.

[12]陈银蓉等.中国农村土地制度改革探讨[J].农业经济问题,1998.

[13]艾建国.中国城市土地制度经济问题研究[J].武汉:华中农业大学,1999.

[14]黄少安.产权经济学导论[M].济南:山东人民出版社,1995.

土建投资论文篇（3）

一、引言

党的十报告明确指出，要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。然而，长期受城乡二元结构的影响，“低成本”的城镇化却是以被征地农民未享受城镇化的“土地”红利为代价的。国务院发展研究中心的一份调查显示，征地之后土地增值部分的收益分配，开发商拿走了40%到50%，政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%到10%。（刘守英，2013）因此，对征收过程中的土地增值收益的形成机理和分配问题进行研究十分有必要。但是，目前土地增值收益研究尚不能突破既有的分析范式，理论创新不够。基于此，本项目尝试从农地综合价值角度，深入探讨土地征收增值收益的内涵及其形成机理，并构建土地增值收益的理论分配框架。

二、土地增值收益形成机理

（一）土地增值收益内涵

土地增值的本质是一种社会劳动贡献及资源稀缺性增值的结果，本文研究的土地增值收益的内涵是放在征地-出让环节中理解，从未经人类使用时的农地的初始r值到土地出让价值的这一过程的土地价值增加过程。是一种广义的土地增值。

本文从自然增值和人工增值的角度来详细介绍土地增值收益构成。自然增值指由于城市基础设施和公共服务等配套设施的不断投入，投资环境的完善，其产生的扩散效应相应地提高了土地价值。随着城市经济的不断发展和城市化进程的加快，城市土地成为一种稀缺资源，严重的供需矛盾使得城市土地价值上涨明显。因此，一旦农用地流转为城市建设用地，其价值将大大提高。对应的就是按照具体增值原因的不同，可分为以下三类：一是由土地用途管制、土地用途变换而导致的用途转换价值：农用地非农建设发展权增值――农地发展权价值，也称之为土地用途转变增值；二是农地稀缺性产生的供给无弹性而导致的供需矛盾引起的增值，也就是市场供求性增值；三是外部投资辐射性增值：基础设施建设，可理解为政策性增值，也称之为间接投资性增值。（周诚，2003；黄俊南，2004；张俊，2007）

如图1所示，为便于本文研究，根据三种自然增值发生的环节不同，将其进一步区分：市场供求增值和间接投资性增值在产生上是相互耦合的，共同形成自然增值，不易区分，且在农用地状态下和建设用地状态下都会产生这种自然增值；而土地用途转变增值是只发生在征地结束后的出让环节的自然增值。再按照产生的前后顺序不同，最终将自然增值区分为自然增值Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ，依次为发生在征地环节的供求增值和间接性投资增值，发生在出让环节的用途转变增至和发生在出让环节的供求增值和间接性投资增值。

人工增值对应的就是直接投资性增值。在征收环节，主要体现在农民对农地的长期和短期投资，如开垦平整农地、灌溉水渠的修筑、农田道路的建设、肥力的增加等，本文将其定义为人工增值Ⅰ。在出让环节，要进行土地平整等一系列工作，投入成本较大。此外单位建设用地上投入的资本、劳动力等非土地要素明显高于在农业用地上的投入量，即因土地资本的投入和积聚导致土地价值增加而产生的，定义为人工增值Ⅱ。

（二）农地综合价值与土地增值收益形成过程

结合上一小节对土地增值收益构成的分析，本小节从边际效用价值理论出发，综合土地征收―出让的两个环节，结合农地的不同价值表现形式、价格种类、产权性质发生的变化，系统梳理土地增值收益的形成过程。

从边际效用价值理论，外部性理论和土地产权理论出发，分析了农地作为资源具有的功能效用，归纳起来，农地（综合）价值是包括有农地经济产出价值、社会价值、生态价值和农地发展权价值。其中农地的非市场价值主要表现为社会价值和生态价值，其中社会价值细分为社会保障价值和社会稳定价值；市场价值是农业用途下的农地经济产出价值和非农业用途下的农地发展权价值，农地发展权价值就是实际上就是农地由农业用途转变为建设用地用途之后的土地价格与农业用途利用方式下的土地价差。

如图1所示，从价值表现形式来说，农地价值主要表现为征地环节农地农业用途下的四类价值和出让环节非农用途下的农地发展权价值。其中，农地价值对应人工增值Ⅰ，社会价值和生态价值对应自然增值Ⅰ，农地发展权价值对应自然增值Ⅱ。从价格类型来说，农用地到建设用地征收―出让的整个过程中，不同用途的土地分别对应产生了农地价格、生地价格、熟地价格、出让成交价格几种价格类型。而不同价格之间的差额就是我们本篇文章要重点讨论的自然增值Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ和人工增值Ⅰ、Ⅱ。其中，农地价格可通过分别计算各部分农地农业用途下的价值，即经济、社会、生态价值，然后简单加和，大小等同于为人工增值Ⅰ和自然增值Ⅰ的价值之和；基准地价和出让地价可以通过相关数据搜集直接获取。在此基础上，自然增值Ⅱ表现为生地价格和农地价格之差，自然增值Ⅲ表现为出让价格和基准地价之差。

就产权类型来说，在农用地征收过程中，土地产权由原来的集体所有转变为国家所有，农地所有权和使用权灭失；而后，国家以土地（建设用地）的所有者身份出让土地的使用权给土地的具体使用者，形成建设用地所有权和使用权。这种产权形态发生变化的唯一途径就是我国土地征收政策的强制执行，也是当前我国农用地用途转换的唯一合法方式。这种不合理的农地非农化制度和残缺模糊的农地产权制度相互作用，变相的剥夺了农民应享有的部分土地增值收益，即用途转化价值，即农地发展权价值。因此，在土地增值收益研究中，应引入农地发展权，并显化其价值。就土地利用类型来说，在产权形态改变的同时，土地的用途也发生了改变。原有的低收益用途的农用地得以向预期收益较高的建设用地转变。而对于刚完成征收的土地，由于基础设施、土地平整等工作还未实施，在建设用地形态上，仅仅只能算生地。由生地到可直接出让的建设用地之间还存在一个土地一级开发市场，即生地到熟地的过程。在这个过程中，政府作为土地的所有人，将对征收土地进行“五通一平”、“七通一平”等基础设施建设，将生地开发为熟地，此时的农用地才完全的转变为了建设用地；此时的建设用地还受到了城市规划、区位以及土地政策的影响。政府在出让建设用地使用权时，会按照城市规划分区对土地的用途进行设定，而后依据用途对其进行划拨、招标、拍卖、挂牌等不同方式的出让。

图1 土地增值收益形成过程

三、基于农地综合价值的土地增值收益分配框架构建

本文从土地增值形成机制的角度来理解分配问题，即根据土地增值来源决定该部分增值的分配主体是失地农民（集体），还是地方政府，亦或是两方按照一定比例共享。人工增值Ⅰ、Ⅱ按照“谁投资，谁受益”的原则，分配比较明晰。但是正如上文所述，三种自然增值涉及到的利益主体多元，并且由于所产生的外部性，或者说造成土地自然增值的原因和形态是多样而复杂的。所以，增值收益分配问题的关键就是弄清梳理好自然增值Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ的分配主体。

（一）人工增值分配

人工增值属于直接投资性增值，分为人工增值Ⅰ、Ⅱ。人工增值Ⅰ是由于农民的长期、或是短期的直接农地投入而产生的，理应由农民享有；人工增值Ⅱ来源于在征地出让前期准备阶段，即土地储备阶段，政府对征收后的土地进行资本、管理、劳动等要素投入，对应的是图2中生地―熟地的过程，因而这些要素的投入者――地方政府应该获得这部分增值收益。

（二）自然增值分配

土地价值来源于土地对人类的功能效用，价值大小取决于人类对土地的需求和土地的产出，取决于土地对人类社会的各项功能效用。从上述的农地资源价值分类中我们也可以看出，目前通常认知下的农地价值实际只是农地资源价值的一部分，即具有直接市场的经济产出价值，显著低于农地总价值。农地价值被低估，直接导致了农地征用补偿的低价格，被征地农民未能共享到被忽视农地价值对应的土地增值收益份额，政府从中攫取了大量利益。具体分配情况如图2所示。

1.自然增值Ⅰ。征地环节结束后，农地转用为城市建设用地，其农业用途下所具有的生产功能、生态功能、对农民的社会保障功能均已经灭失。因此被征地农民应得的土地增值收益中应该包括这其中的部分价值。被征地农民应该享有农地的社会保障价值，这一观点在已有学者研究中是达成共识的，拥有扎实的制度基础和现实基础。制度基础表现在我国是社会主义国家，实行的是土地公有制，农村土地实行的是家庭联产承包责任制，农民没有土地的所有权，只拥有集体土地承包经营权。农民通过劳动，获取土地的物质产出以满足其生存与发展的需求。这种以家庭为单位的联产承包责任制，打破了集体经济制度，农民从通过集体获得保障转向依靠单一家庭来获得保障。同时，长期以来形成的经济社会发展的城乡二元化现实格局，使得城乡社会保障标准还没有统一，城镇居民所享有的养老、医疗、失业等各种保障体系在农村区域都没有建立起来。所以，土地仍是保障农民养老、医疗、就业等的主要凭借，农地无可避免地被赋予了社会保障功能。

而对于剩下的粮食和生态安全价值，有部分研究认为被征地农民同样应该享有。本研究认为这是不合理的，首先，农地生态和粮食安全保障功能并非农民耕作的自觉追求，农地的生态价值和粮食安全价值作为公共利益存在并为国家所拥有，不应成为对失地农民进行补偿的依据；其次，农地转化为非农业用途后，其生态保护和粮食保障功能也随之消失，对已消失的功能进行价值补偿也于理不合。

综上所述，自然增值Ⅰ的分配经过再进一步的细化，其中的社会保障价值部分应由农民享有，而剩余部分也就是粮食和生态安全价值应该由地方政府获得。

2.自然增值Ⅱ。自然增值Ⅱ就是农地用途转用增值，也就是农地发展权价值。非农业使用的土地表现出的承载功能，使得土地可以与劳动力、资本一样作为生产资料发挥着作用，由于农业的比较利益低下，我国建设用地供给的稀缺，农用土地转用至建设用地后，必将出现土地增值现象。由于用途性管制制度的限制和农地产权的不完整性，集体所有农用地的用途改变的唯一途径是其产权发生改变，即由农村集体所有转变为国家所有，农用地才能依法转变为建设用地。

用途性转换的增值实质上是土地产权的改变。被征地农民贡献出了农用地的所有权和使用权，从产权形态上来说，这种由a权所带来的经济效益应该由原产权所有人获得。因此这部分的增值收益应该由农民（集体）获得。因此征用价格补偿中应包括转用后建设用地价格份额。

3.自然增值Ⅲ。自然增值Ⅲ指出让环节的间接投资增值（外部辐射性增值）和供求性增值。外部辐射性增值，其主要来源于国家投资和社会投资，属于公共范畴，也理应属于公共财产的代表人――政府获得。从产权形态来看，土地在储备环节只存在土地形态的变化，并未发生产权形态的改变。并且征收后的土地用途为城市建设用地，其土地权利完整，完全为国家所有，因而其产生的增值部分也应该由其产权所有人获得。因此，以产权和来源两个方面来看，政府都应该获得这一部分的增值收益。供求性增值源于建设用地的供需矛盾。而由于我国城区建设用地为国有，因此作为可出让的建设用地的供给者只能是政府，政府作为征收后土地的所有权人，也理应获得这部分增值收益。从来源来说，出让环节的增值收益来源于基准地价与成交价格之间的差额，政府作为这一环节土地的唯一供应者应获得这部分增值额。

图2 土地增值收益分配

四、结论和展望

本文基于农地综合价值视角，重新梳理了在征地-出让环节过程中，土地增值收益的构成和形成过程，并将农地的四类农用价值和非农用的土地发展权价值一一对应到具体的各土地增值组成部分，明确了土地增值收益的实质和来源。在根据效用价值理论、地租地价理论和收益分配理论，构建了土地征收增值收益的理论分配框架，由此得出研究结论，被征地农民（集体）应获得人工增值Ⅰ，自然增值Ⅰ的社会保障价值部分和自然增值Ⅱ；政府应该获得自然增值Ⅰ的粮食和生态安全价值部分，人工增值Ⅱ和自然增值Ⅲ。

考虑到工作量和征地数据、出让价格数据和农地各方面价值数据的可获得性，本文主只从理论角度构建了土地增值收益的分配框架，为使得研究更加完善，应该进一步研究农地价值测算，进行土地增值收益分配的实证分析。

参考文献

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[5]黄俊南.城市土地增值及其收益分配研究[D].西安建筑科技大学，2004.

[6]周诚.关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考[J].农业经济问题，2006，（12）：4-7.

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土建投资论文篇（4）

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1672-3104（2014）02?0001?06

一、文献综述

（一） 城市土地集约利用内涵

城市土地利用的重要性很早就被西方学者所认识，19世纪和20世纪初的早期城市土地利用理论主要关注城市土地作为生产要素在经济活动中所体现出的特征和经济规律。地租理论、边际收益递减理论、区位理论分别提出土地作为生产要素参与经济活动的经济规律和土地利用数量与空间配置的经济效益最大化规律。这些理论成果为城市土地集约利用研究奠定了基本的理论基础，揭示了城市土地利用的经济本质属性。

目前被较多学者认同的界定是从投入产出角度城市土地集约利用的内涵，指在合理的城市布局和用地结构前提下，通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入，提高城市土地使用效率和利用效益[1， 2]。但城市土地利用的集约化不能简单理解为土地利用的高强度开发，而是土地利用达到的最有效状态。在最有效状态的描述上学者们存在不同观点，李翅强调的是实现城市土地经济、社会和环境效益的协调统一[1]，林坚、陶志红则认为建设用地集约利用的关注重点在于经济社会效益，适当兼顾生态效益，主要属于经济领域范

畴讨论的问题[2， 3]。本文将关注重点放在城市土地集约利用的经济属性上，用经济效益来划分集约利用水平等级。

（二） 城市规模与城市土地集约利用的关系

国外学者对城市规模较早进行了研究，在早期的理论探索中，由Mills和Muth基于单中心城市模型提出城市规模是由一定的外生变量直接决定的，这些变量分别是人口（population）、收入（income）、农地地租（agricultural rent）和通勤成本（commuting cost）[4， 5]。

随着城市化进程的快速发展，城市结构日趋复杂，由单中心模型向多中心模型的转变已经成为城市发展的必然趋势，但研究表明基于单中心模型的城市规模影响因素的推断仍然是有效的。Brueckner & Fansler和McGrath相继对该模型进行了理论拓展并通过实证研究对单中心模型的假设进行了验证。Brueckner & Fansler采用的是美国40个小都市区域的截面数据，研究结果发现人口、收入和农地地租与城市规模显著相关，而通勤成本与城市规模的相关性并不显著[6]。McGrath采用的是美国33个大都市区域的面板数据，研究发现人口、收入、农地地租和通勤成本均与城市规模显著相关，与模型的假设完全一致[7]。

而人口、收入、农地地租、通勤成本与土地集约利用之间又存在相互依存，相互促进的循环反馈关系。

人口增加和收入的增长意味着人们对住房的需求增大，城市规模扩大；而城市规模越大，地价上涨越高，又提高了城市土地的机会成本，使得开发商不断提高建筑密度，土地利用趋于集约；而由于人口密度增加导致的通勤成本的增加又反过来削减了人们的可支配收入，造成房价的回落，土地集约利用程度下降。

王家庭和季凯文从集聚经济角度认为随着人口、经济和文化等要素的不断集聚，城市土地将得到更加充分和集约的利用，但是城市规模及城市的增长并不是无极限的，它具有一个最佳合理规模，在这样的规模下，城市土地利用为最大效用。

（三） 土地集约利用影响因素

目前被学者普遍认同的影响土地利用的因素是人口和经济，由于可利用土地的数量是有限的，快速的经济发展和人口的增长就会导致林地和耕地的减少，大量耕地转化为城市建设用地[8]。

对于发展中国家，在土地利用方面最明显的特征是由于城市化而导致的农村用地减少，城市建设用地增加，这与发展中国家的人口大部分居住在城市有关。结合中国的经济体制改革现状，在城市化的进程中，政府起到主导作用，中国的土地利用更多的受到国家政策制度的调控影响，基于此，吴郁玲和曲福田构建了包含经济、制度和生态等因素的理论模型，通过实证研究证明了市场化发育水平是影响我国土地利用集约程度的关键性和根本性原因[9]。李翅和吕斌从区域整体角度也分析了土地使用制度与市场是影响城市土地集约利用的因素之一[1]。从已有的研究成果可以看出经济、人口、城市化、土地市场和政策制度都是影响我国城市建设用地集约利用的主要因素。

二、影响因素指标选取

鉴于城市土地集约利用与城市规模存在着密切关系，本文以经典模型的结论为基础（Mills， 1972； Muth， 1969）[4， 5]，结合中国城市发展的现状，从人口、收入、农地地租和通勤成本四个方面选取指标。

（一） 人口

区域人口数量制约和影响着土地资源的开发利用程度和生产经营水平的高低[10]。人口越密集地区，土地承载人口能力越大，越容易形成规模较大的城市，土地集约利用程度越高，但人口密度必须在一定范围内，过高的人口密度将使人地关系趋于紧张，当这种压力超过资源环境的承载阈值时，将会破坏生态环境，从而阻碍经济和社会的发展。因此，在人口方面，本文选取人口密度指标来反映人地关系状况。

（二） 收入

由于家庭收入水平取决于当地的经济发展水平，为找出造成不同集约利用水平的多方面具体因素，故收入方面选取与经济相关的指标。

表4是因子得分系数矩阵，根据因子得分系数和原始变量的标准化值计算出每个评价对象各因子的得分值，将其作为新的变量值，进一步对其进行多元逻辑回归分析。

（四） 多元逻辑回归分析

利用多元逻辑回归（Multi-logistic Regression）找出影响各城市集约利用水平高低的关键因素，土地集约利用水平类型作为因变量，城市建设投资水平、产业结构、交通便利性和人口密集度作为自变量，使用SPSS16进行逻辑回归（具体分析结果见表5～7）。

在显著性水平为0.05的情况下，自由度为8的卡方临界值为15.51。表5是总模型的似然比检验结果，可见最终模型和只含有常数项的初始模型相比，最大似然平方的对数值从537.083下降到484.758，卡方值为52.325，大于临界值，并且Sig值小于0.01，说明模型整体是显著的，且最终模型的预测概率为59%。

分别以低效水平和集约水平城市为参考类，所得模型参数估计结果分别如表6和表7。

结果显示，在0.05的显著性水平下，集约水平城市比低效水平城市有着更高的城市建设投资水平，相关系数B为2.471，显著性水平sig=0.000

四、结论

从多元逻辑回归结果可以看出，随着城市建设投资水平的提高，土地集约利用水平会逐渐提高，但更高的集约度可能会造成交通的便利性下降。实现从低效利用到集约利用的转变，关键是要提高城市建设投资水平，在城市土地扩张的同时进一步促进经济增长；而实现从集约利用到挖潜利用的过程需要建立在一定的城市设施建设水平基础上，在控制土地规模的前提下进一步提高人口、经济的集聚程度；但随着挖潜用地对城市空间结构和用地模式的改变，交通便利性将成为制约土地利用走向挖潜的关键因素。

（1） 从投入产出角度分析，建设用地集约利用水平与建设用地投入、资本投入、劳动力投入和其他要素投入直接相关。一般而言，经济实力较强的区域对基础设施的投资力度往往也较大，一定程度上决定区域用地的开发密度和强度，从而影响区域用地的集约利用水平。基础设施作为社会先行资本对经济发展有着重要作用，而交通基础设施是基础设施中很重要的部分，城市管理者可以利用交通基础设施建设等来改变土地综合区位，实现城市土地合理高效利用。然而，相比较于发达国家，我国城市的基础设施建设仍不完善。城市的主要环境问题大多数都是由于城市各项基础设施建设缓慢、缺乏协调性以及环保基础设施投资落后于城市经济发展而造成的。黄金川指出我国城市基础设施现代化程度最近几年虽有很大提高，但与当前城市人口规模膨胀和社会经济迅速增长的需求相比，还有较大差距。因此，在实现城市建设用地利用从低效走向集约和挖潜的发展过程中，关键是要加强城市建设投资强度，增加全社会固定资产投资份额，完善各项基础设施的建设，实现城市基础设施与城市的经济、社会、资源和环境等子系统按比例地和谐发展。

（2） 从城市空间结构来看，许多特大、大城市正由单中心结构向多中心结构、由多中心结构向区域城市和都市区转变，城市用地规模也增长迅速。越来越多子城市中心的形成加速了要素经济的聚集，土地也得到了更加充分的利用。对于多中心城市，如果家庭和企业能够周期性地通过空间位置的调整来实现居住?就业的平衡，就能使交通总量降低并且分散在更广的区域内，从而减少平均出行距离和出行时间[16]。但对于就业与住宅就地不平衡的子中心，在形成过程中过于强调其就业功能，造成居住和就业的空间分隔，居民的跨区域出行将会使城市交通更为拥挤[17]，导致人们出行的便利性下降。因此，在建设用地集约利用水平提高的同时，可能会带来交通便利性的下降。

（3） 从用地模式来看，与发达国家特别是美国城市相比，中国城市的突出特点是土地利用的高度混合。如果CBD做到商业、办公和零售的混合，居住区做到与生活有关的服务的混合，就能提高土地利用强度，使就业集中分布，人均交通需求（如汽车行驶里程）就会最小化，平均出行距离可以降至最低。但“单位?住宅”高度混合发展是中国许多城市（特别是老城区）的基本特征之一，非居住用地和居住用地混合，导致就业密度下降，分散的就业中心并不能减少通勤时间，随着就业次中心数量、规模以及就业密度的增加，平均每个就业人员的通勤量增加、公交出行比例降低，且独自驾车上班的比例上升。可见，混合土地利用一方面能够提高土地的集约利用程度，将社区交通需求“内部化”，但另一方面可能诱发对外交通对小汽车的依赖并增加出行距离[18]，使得人们出行便利性 下降。因此，需采用多中心城市布局和集约型土地利用模式，加强土地混合使用，满足居民多样化生活需求，将居民工作、学习、购物、娱乐等日常生活出行控制在步行或是自行车可达范围之内。

参考文献：

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[3] 陶志红. 城市土地集约利用几个基本问题的探讨[J]. 中国土地科学， 2000， 14（5）： 1?5.

土建投资论文篇（5）

风险管理在我国八十年代早期就被采用，而如今土地资源管理投资风险评估完全处于起步时期，我国学者在此方面的文献仅是凤毛麟角，仅有的部分文献成果也只是基于土地资源管理项目风险的冰山一角进行剖析。简而言之张娟、王志征、欧阳斌等学者所运用的蒙特卡罗法模型均是针对土地资源管理项目经济风险的资金流动性这一方面。而蒙特卡罗法仅凭传统的历史概率数据进行模拟，而无法控制实际运作中所产生的不特定风险概率，所以无法有效的达到对土地资源管理项目全面具体的剖析。就我国当前现状对于土地资源管理项目投资进行风险评估的难点颇多，集中来讲主要为：1、发达国家均有专业的风险评估机制及相关作品，对于风险识别可以有效提供参考。在我国因为企业对风险意识的忽视加之国内并无风险评估相关成果，所以我国土地资源管理项目投资只能从风险源进行，从而大幅提高风险研究及管理费用。2.风险评估在我国的误差大也是非常棘手的问题，风险识别阶段是后期工作的基础，在此阶段一旦出现差池就可能导致整个风险评估功亏一篑。3、在政府引导下，投资者基于过去土地资源管理投资的收益预估未来的可得利益，忽视项目本身投资风险，我国土地资源管理项目风险管理最关键的限制因素则是政府和投资者对风险意识的漠视。

风险管理在1931年美国管理协会保险部得到提倡，美国风险评估及防控于1960年已成为管理类的学科并得到飞速发展。在国外概率分析、敏感性分析、现代数学分析和蒙特卡罗模型分析等方式为项目投资风险定量分析的主要方式。影响项目经济评估指标分析法则是采用推算风险因素和不确定因素的概率分析法。敏感性分析主要是对项目投资效果的情况下对指标变化的敏感度作出评估。此种方式通过参数恒定的状态下优先分析出影响项目总成本的单一参数。蒙特卡罗模型法则是庞大的过去数据的汇总分析，无法达到将来变量的全面反映。采用现代数学理论对项目经济效益指数的影响程度中的不确定因素进行预测及分析就是现代数学分析方式。美国项目管理者学会多数学者分析认为在风险评估中模糊风险评估及蒙特卡罗法在实际生活中运用较为普遍。在单一事物评估中经常会涉及很多因素，那么就要求对多个不特定因素进行综合评估，模糊综合评估对不特定因素的评判是受到学者肯定的。1965年加州大学自动控制专家查德教授，首次采用“模糊集合”对不确定疑问的数学探讨方式。

土建投资论文篇（6）

一、土地价值理论研究的经济理论基础

商品价值理论是经济学的基础理论，也是土地经济学的基础理论之一。自从经济学产生以来，经济学家们对此就有不同的认识。本文大致分为劳动价值论、要素价值论、效用价值论和供求价格论等。

（一）劳动价值论

劳动价值论由李嘉图加以继承，并最终由马克思加以完善和确立。劳动价值论认为劳动投入是价值决定的唯一因素。

（二）要素价值论

配第（1662）在《赋税论》中论述了劳动和土地两个因素对商品价值的决定。劳动、资本、土地在内的三要素（工资、利润、地租）共同决定了价值；完整提出要素价值论的是法国经济学家萨伊和英国经济学家马尔萨斯，西尼尔、约翰・穆勒等人则进一步深化了这一理论思想。

（三）效用理论

效用价值理论的实质就是从消费者的主观需求角度看待商品的价值。斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（19世纪70年代）中提出了价值悖论或者价值之谜问题。戈森（1854）在《人类交换规律的发展与由此导出的人类行为准则》中指出，对消费者决策过程来说，最重要的是边际效用。

（四）供求价格论

19世纪末英国经济学家马歇尔认为，所谓价值，就是交换价值或者价格，其取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡状态，其中，生产要素的高低是决定供给价格的主要因素，边际效用的大小是决定需求价格的主要因素，该理论被称为混合价格理论，构成了当代西方经济学理论中微观经济学的中心理论。

总结供求价格理论有以下几个创新点值得我们借鉴：一是将生产三要素扩展为四要素论，即土地、劳动力、资本和企业家的管理（企业家精神）。二是用价格范畴代替价值范畴。价值是一个抽象的概念，而价格是一个具体的量，活跃在商品市场中，能够观察到其变化轨迹，这也为经济问题的解决提供了现实基础和实用归宿。将价值由单一的生产者或者消费者决定理论引入到消费者和生产者进行博弈、讨价还价的形成价格动态平衡中，供求价格理论生命力也是非常有生机的，应用到越来越复杂、细分的市场中（例如金融市场、房地产市场、劳动力市场、土地市场、期货市场），并不断得到拓展和完善。三是将经济理论的发展框架置于开放的动态时空中，将貌似矛盾对立的理论进行辩证统一分析发展成折衷理论，带来理论上的融合和创新。

二、我国土地价值理论回顾

（一）土地无价值论

王克忠（1989）等人认为无论什么土地都是自然物，其本身无价值；土地开发总费用中，平整土地而凝聚在土地中的价值，确是转移到建筑物上，并随着建筑物寿命的终结而消失殆尽（戚名琛，1985）；高映轸（1996）指出，按照马克思的观点，地租只来自作为自然物的土地，即土地物质，所以这样的土地是没有价值的。虽然它自被耕作以来，就不断地有活劳动和物化劳动投入，应当具有价值，但这些投入得到报偿（但并非地租）之后，就都已由土地资本变成了土地物质，仍然是无价值的。

（二）土地全价值论

土地全价值论认为，整个土地都是有价值的。该观点的论据有二：其一是“全覆盖论”。任何一片土地，一经人类涉足就有了价值（唐台斌，1985）。自从地球上有了人类以来，就对土地进行了长期的各种不同的改造与开发，即使青史记载以来未直接投入人类劳动的土地，史前就有可能曾经投入过人类劳动，从未凝结过人类劳动的土地园含有从根部土地上积累的社会劳动所辐射或者说移过来的价值量（雷仲篪，1994）。其二是“替换论”。土地自然生产力是等量劳动的替换，土地自然价值与劳动创造的价值并无本质区别，土地自然价值同样是一定量的人类劳动的体现（王万茂、高波，1993）。

（三）土地价值二元论

土地价值二元论的主要观点：土地是由无价值的土地物质与有价值的土地资本组成的。概括而言，凡是通过改良的土地，在客观上都是由土地物质和土地资本这两个要素构成的，这就是土地构成的“二元性”，前者是无价值的而后者是有价值的。认同土地价值二元论的学者有周诚、李白冠、刘书楷等。

（四）土地价值理论的评述

土地价值二元论是土地无价值论和全价值论的折衷理论。李建建（2002）认为，未开发的土地只有土地物质，无价值，已经开发利用的土地有价值。有价值的土地资本与无价值的土地物质相结合，既增加了土地的使用价值，又使土地有了价值。商品经济的存在赋予土地物质资源价格，土地资本价格是土地资本价值的货币表现。结合本文前面对价值基本理论的评述，以上土地价值论是站在土地供给价值的角度上对土地价值进行研究的，这与现实经济中表现出来的土地交换价值是有一定差距的，越来越难解释现行的土地市场价值。土地的使用价值和土地的交换价值需要进一步做理论上的探索。

三、土地价值理论构成

（一）土地的资源价格

土地物质具有原始性，但由于各种土地产权制度的安排，形成了不同的土地所有制形式。周诚（1989）把土地具有与一般自然物质不同的使用价值称之为“稀缺价值”，商品经济和土地私有制使无价值的自然物在交换中形成“虚幻的价格”，即是“稀缺价值”的表现形式，土地“稀缺价值”随着市场供求关系的不同而变化。李建建（2002）认为，在商品经济条件下，由于土地所有者的垄断，它可以出租和出卖，从而产生地租和地价。段正梁（2004）认为地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。传统的地租理论中就提到了地租包括随肥沃度提高而增大的肥沃地租和由市场距离缩短而增大的区位地租，被分别称为级差地租Ⅰ，土地所有权形成的地租称为级差地租Ⅱ。这种因自然条件优劣而形成的级差地租与纯粹因土地所有权垄断产生的绝对地租，共同构成了土地价值的地租决定理论（李秉，1995）。

土地的交换价值不像其他商品以成本价格作为定价的最低限，因此土地出让者或者转让者对地租的估量存在一定的技术难度。这个价值的大小取决于未开发土地自身的属性对土地利用者的效用和土地所有者自身利用土地带来效用的大小的权衡。土地资源价值的最低限应该是土地所有者对这块土地的机会成本，最高限应该是这块土地被配置到最优用途中所获得的收益。土地资源价格的基础理论是马克思的地租理论。土地的地租理论和资本的利息理论内在机理应该是一致的，但是由于土地的空间不可移动性及自然供给的固定性，使得土地定价的地租理论比利息理论更加复杂。

（二）土地成本价值

土地价值二元论中的土地的资本价值可以理解为土地的成本价值，是以要素价值理论为基础的，是土地所有者或使用者在土地上进行开发利用后的客观成本。但是土地的资本价值往往以土地物质为载体，土地成本往往是在土地自然价值之上进行核算的成本投入，用土地成本价值来表示。周诚（1989）认为“土地资本价值”随投入土地上活劳动与物化劳动量的不同而变化。土地成本价值的存在，使得土地的自然供给曲线可能发生两方面的变化。土地上的成本投入通过以下两种方式改变土地的资本价值：一是在原有土地物质上进行技术、资本、劳动投入，增强了土地的生产能力或者赋予土地某种功能；二是随着科学技术的发展，人类利用自然的能力增强，通过一定的要素投入可以开垦出一定量的土地，使得土地的供给开始有弹性。

根据投入资本（包括技术、劳动、资金、管理）对形成土地价值的作用，把土地的成本价值分为以下四类：

第一类，宏观层次，具体表现为国际谈判、国防军备设施的支出。第二类，私人土地所有权或者使用权及其他权能的取得、维护成本。第三类，土地开发的前期成本。使用土地前对土地进行前期勘测和调查而投入的劳动，国家土地政策及利用规划的制定和实施而投入的成本，是合理开发利用的前提。第四类，土地开发利用成本。是指使土地获得最佳使用效益而对土地进行开发改造所投入的成本。耕地的改良、耕地与非耕地的内部转换、耕地与建设用地的类型转换、建设用地的基础设施配套等活动都会引起土地成本价值的增加。

（三）土地使用价值

土地资源具有私人物品和公共物品的双重属性，土地使用价值包括直接使用价值和间接使用价值。直接使用价值包括能够为土地的需求者带来的经济效益，表现为经济价值；间接使用价值包括维持生命物质的生物地化循环、水文循环、维持生物物种与遗传多样性、保持肥力、维持地球生命支持系统的功能等生态环境功能，表现为生态价值和社会价值。土地的直接使用价值可以通过货币投票的方式来产生，但是间接使用价值很难聚焦于某个人、某段时间，而且为既得利益的维持或者潜移默化的损失买单。所以土地间接使用价值的核算问题是土地利用开发过程的一个具有挑战性的问题。

土地使用价值决定的理论研究最早追溯于土地报酬递减规律，但是目前现实情况是土地使用价值的增量不一定随着土地投资的增加而增加，也不能完全按照土地报酬递减规律进行解释，它们之间的关系变得复杂。土地使用价值的联动价值效应会使土地使用效应阶段性递增（杨国良，1996）。段正梁（2004）认为，土地价值的外部性基于土地产品开发的外部性和互补性，某块土地价值之形成受到周围地块开发投入的影响，可以是积极的（居住区周围环境的开发维护），也可以是消极的（住宅区开发兴建屠宰厂或农药厂）。

（四）土地交换价格

土地的交换价值是土地供给价值和使用价值在市场上共同作用表现出来的现实交换价格，为市场价值。但是土地利用活动过程是一项明显的地区外部性的公共行为。自从20世纪人们认识到公共物品和外部性问题是造成生态和环境问题的原因，人类也渐渐认识到仅仅注重经济价值，忽视社会效益和生态效益，最终经济效益也会丧失。因此如何使市场价格反映土地的经济价值、生态价值、社会价值是一个研究课题。通过两个途径可以有益于改善现在土地的使用价值，一是转变土地需求者的主观效用评价和价值观念，例如转换土地的利用方式，或者改变容积率，使土地利用方式更加理性；二是宏观调控和土地供给通过某种安排达成一致，包括私人的机会成本和投入成本，还应该涵盖外部成本，将外部成本内部化。对于人地关系比较紧张的中国而言，可以降低土地的市场交易数量，同时提高单位土地的收益。这部分收益的取得，能增加财政收入或者增加农村集体经济组织的收入。

四、结束语

不同的资产、商品市场自身特点、发育条件、发育阶段在时间和空间上是不同的。例如土地市场中，中国的公有制土地产权和美国的私有制土地产权就是由于两国的土地市场发育条件不同造成的；同时两国的工业化、城市化程度的不同，也使两国的土地市场发育阶段不同。最后，土地这种资产具有区别于其他一般商品的独特属性，例如土地的不动产性质和外部性，这些都会使土地价值理论的内容更加丰富和复杂，也值得去进一步探索。

【参考文献】

［1］ 许成安，杨青.劳动价值论、要素价值论和效用价值论中若干问题辨析――兼评《劳动价值论与效用价值论的辩证关系》［J］.经济评论，2008（1）.

［2］ 许有伦.劳动价值论与效用价值论的辨证关系［J］.经济评论，2006（3）.

［3］ 马歇尔.经济学原理［M］.北京:商务印书馆，1964.

［4］ 斯密.国民财务的性质与原因的研究中文版［M］.北京:商务印书馆，1972.

［5］ ［英］威廉配弟.赋税论［M］.北京:商务印书馆，1996.

［6］ 周诚.土地价值简论［J］.中国土地科学，1996（10）.

［7］ 黄贤金，张安录.土地经济学［M］.北京:中国农业大学出版社，2008.

［8］ 李建建.试论土地构成与土地价值［J］.理论经纬，2002（10）.

［9］ 周诚.土地经济学［M］.北京：农业出版社，1989.

土建投资论文篇（7）

传统商业地产投资决策方法，往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益，以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值，因此常常低估项目的价值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin认为，传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素，因此经常低估投资机会而导致短期决策行为，造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时，金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法，他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险，并获得无风险收益，在无套利机会和无交易费用等假设下，经过严密的数学推导，得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程，并运用该方程，推导出股票的欧式看涨期权定价公式，即著名的Black-Scholes模型。同时，Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型，使离散时间的期权定价问题得以简化，进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策，并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来，实物期权方法的使用，正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且，实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定，而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破，两种方法相互补充。

因此，实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法，已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题，将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析，是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是，将实物期权方法引入项目投资决策中，有着比较严格的条件限制，主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性，其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析，构建商业地产实物期权定价模型，并进行实证研究，为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资，可以分为两大阶段，即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段，包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上，对项目进行整体经营和管理，将开发产品市场化，获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段，从实物期权的角度来看，土地使用费的投入，相当于一笔期权费用，在支付了这笔费用之后，商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利，而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性，投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价，在国家规定的期间内，推迟开发投资。因此，投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段，影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长，在整个收益过程中存在高度的不确定性，包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等，因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性，使得投资者在进行项目的开发过程中，通常不是将资金一次性投入，而是采取分期开发的方式，在一期投资建设之后，根据市场情况决定下一期开发的投资情况，以此降低开发投资的风险。因此，在项目建设阶段，蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段，当项目运营良好时，决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张，以获取更大的收益。而当项目运营不佳时，决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式，以减少风险。由此，在项目的运营阶段，存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道，商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权，商业地产开发商作为期权的持有者，可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设，以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值，通常包括2部分:净现值和期权价值。因此，要进行商业地产投资项目价值的计算，首先必须进行项目净现值的计算，在得到项目净现值数值之后，再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算，最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零，则说明项目可行，可以对项目进行投资。而一旦出现负值，则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地的使用权。可见，开发企业在获得土地使用权后，拥有到期日为2年的推迟期权，开发企业可以到期执行期权，进行投资，也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况，在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上，来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性，本文在进行模型推导之前，做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内，除价格变动而形成资本损益外，还包括因为土地闲置所产生的机会成本，即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的，等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下，在土地使用年限内所带来的净收益现值，相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格，其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增，其中q表示商业地产年净租金的增长率，t表示推迟期权的时间，T表示项目的寿命期，则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前，土地每年的闲置费用为Fi，考虑项目的建设期，假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响，为了便于处理，这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益，则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资，得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后，将这一结果乘以项目的开发建设面积，即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C，年租金为S，则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C，0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率，σs表示单位时间内租赁价格的波动率，dz为维纳过程增量，对式(2)进行积分，得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格，V表示商业地产项目含有推迟期权的价值，C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算，本文考虑在计算C时先将所得税排除在外，则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值，属于开发企业利润。因此，对求得的项目价值乘以(1-所得税税率)，得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M，所得税税率为h，土地费用为A，可行性研究费用为J，V1表示项目推迟期权的价值，k表示项目现金流的折现率，则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动，且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、 模型的相关参数确定

土建投资论文篇（8）

土地资产经营是我国现阶段城市经营中的主要内容。近几年，我国城市土地经营发展迅猛。从1980年深圳市率先试点收取土地出让金开始，到2005年，全国土地出让金收入已达5500亿元。据国务院研究中心的调查显示，在不少地方，土地出让金收入已占到地方预算外收入的60%以上。由于城市土地使用权价值特别高，又涉及国家、城市政府、供地企业、土地使用者、居民等多方的利益，是一个矛盾集中的利益交汇点，使土地成为城市经营中一个极为不易处理的问题。在城市经营实践当中，因土地问题引发的矛盾纠纷甚至连连不断。因为土地问题涉及多方利益，所以利益分配成为土地问题的核心。利益分配恰当与否，直接决定着土地问题解决的顺利与否。因此，城市土地经营中的利益分配成为具有相当实践价值的一项课题。针对国内城市土地经营利益分配中存在的问题，本文拟从马克思地租理论出发，结合我国现行土地所有权制度，尝试探讨一种新的城市土地利益分配机制，以期在土地所有者、经营者和使用者之间找到一个利益平衡点，实现城市土地利益的恰当分配，供国内城市土地经营实践借鉴。

一、马克思地租理论对城市土地经营的适用性

马克思地租理论原本考察的是农业这个特定领域的资本收益分配问题，要将其应用于我国当前进行的城市土地经营活动，需要满足以下几个基本的条件。

（一）市场经济

我国已经初步建立社会主义市场经济体制。进行城市土地经营，正是要在社会主义市场经济条件下，充分发挥市场对资源配置的基础性作用，进行城市土地的配置。所以，市场经济运用马克思地租理论的前提条件在我国城市土地经营领域是满足的。

（二）明确的土地所有权

在马克思地租理论中，土地所有权是绝对地租产生的原因及受益对象。如果所有权不明确，则其它行业资本可自由进入，农业参与全社会的利润平均化，使形成绝对地租的超额利润流出农业部门。而在我国，城市土地是国家所有的，《中华人民共和国土地管理法》明文规定：“城市市区土地属于国家所有”，“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。也就是说，我国进行城市土地经营，有明确的土地所有权，有具体的绝对地租受益对象。

（三）明确的土地使用权

在我国，城市土地实行使用权登记发证制度，“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护”，而且无论是划拨土地还是有偿转让土地，国有土地使用证上都载明了使用期限，土地使用权是明确而稳定的。

（四）所有权和使用权相分离

我国的城市土地，其所有权和使用权是明确分离的，如前文所述，所有权归国家，使用权归单位或个人。这种“两权”分立的城市土地制度，使马克思地租理论的应用变得必要。

（五）土地等级差别

在城市土地中，“等级差别”更加明显，表现为区位、基础设施和环境状况等方面的差别。这些方面的差别使得城市土地产生了不同的使用效果，区位差别导致了运输成本、信息成本和市场影响面等方面的差别，基础设施差别导致了生活便利度和舒适度等方面的差别，环境状况的差别导致了健康状况和主观心理满足程度等的差别。所有这些差别，共同支撑着城市土地级差地租的产生和存续。

因此，在市场经济的中国，马克思地租理论可以适用于城市土地经营领域，解决城市土地经营中的利益分配问题，可以应用马克思总结的地租理论。

二、马克思地租理论在城市经营中的土地利益分配的应用

马克思地租理论考察的是市场经济条件下农用地收益的分配规律。马克思认为，地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，地租的本质是超额利润。在农业中，平均利润归租地农场主，超额利润归土地所有者。下面将马克思地租理论具体应用于城市土地经营活动，提出一种城市土地分配机制。

（一）国家凭土地所有权收取绝对地租

在马克思地租理论中，与土地等级没有联系的地租是绝对地租。绝对地租形成的条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。形成的原因是对土地所有权的垄断。土地所有者凭借对土地的所有权获取绝对地租。我国是社会主义国家，建国以后，党和国家着力推行土地公有制，其中对城市土地实行的是国有制，国家是城市土地的所有者，那么国家凭借对城市土地的所有权，可以无条件地对使用者收取绝对地租。而且，绝对地租与土地区位、基础设施状况和环境状况没有联系，无论开发什么样的土地，都要向国家交纳绝对地租。

在马克思地租理论中，绝对地租的标准是一致的，无论租种什么等级的土地，向土地所有者交纳的单位绝对地租都是相等的。所以，国家凭借土地所有权取得绝对地租，其收取标准应该具有一致性。使用者都按相同标准交纳绝对地租，与使用者的身份无关。只有当土地所有者——国家直接使用土地（如军事用地）时，绝对地租才不会以独立的形式存在。绝对地租标准还应该是确定的，这一点毫无异议。绝对地租与级差地租之间没有互动机制，绝对地租不会因为级差地租的增加而增加。但是，绝对地租应该体现经济发展水平的变化，应该随着经济的发展而逐步增加。

对应于绝对地租的收取，国家也有应该承担的义务。首先，作为土地所有者，国家应该采取各种必要措施，确保自身土地所有权的稳固性；其次，国家还应该监督城市政府对土地的经营，使它的具体经营行为合乎规范，对土地收益资金的使用方向合乎规范等。

（二）城市政府经营土地收取级差地租

我国城市土地经营的主体是城市政府。无论是土地所有者国家还是省级政府（直辖市除外）都不可能直接经营城市土地，因为城市土地经营与城市的产业结构调整、与城市规划息息相关，只能由城市政府来进行。这意味着，城市政府的积极性直接决定着城市土地经营的成效。所以，要充分调动城市政府的积极性，并合理分配利益给城市政府。城市经营的具体方式，是先根据城市发展需要、产业结构调整需要等，将土地规划成某种特定的用途；再进行拆迁，三通一平（通水通电通路，土地平整），将“生地”变为“熟地”；最后进行市场招标和拍卖，将土地使用权有偿转让给具体的使用者。在马克思地租理论中，与土地等级相联系而发生的地租是级差地租。级差地租形成的条件是土地等级的差别，形成的原因是对明确的土地使用权。级差地租分为两种形态。级差地租Ⅰ是指等量资本投在面积相等但肥沃程度不同、地理位置不同的各级土地上所产生的地租。级差土地租Ⅱ是指在同一块土地上连续投入等量的资本而有不同的生产率，由此产生的级差地租。这些投资，无论是连续追加到哪一级土地上，一般都会提供出不同的生产率。这些追加投资提供的生产率，只要高于劣等地原来的生产率，就会产生超额利润，并形成级差地租Ⅱ。

城市政府具体负责城市土地的利用规划、土地的整治、基础设施的建设，这些是对土地资源进行市场配置前的增值环节，也是城市土地级差地租形成的主要环节。级差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置较优而产生的，级差地租Ⅱ是因为在同一地块上连续追回投资产生的。对城市土地而言，肥沃程度无关紧要，而地理位置受城市规划影响巨大，城市规划改变了特定地块在整个城市当中的相对位置，可以创造级差地租Ⅰ。而城市政府在特定地块上进行基础设施投资，既是在改变地块的相对位置，也是在对地块的生产力连续追加投资，也就是既可以创造级差地租Ⅰ，也可以创造级差地租Ⅱ。例如，一块被征用的农用地，原本位置偏避，交通不便，水电不通，远离学校、医院、市场等公共服务场所，那么它的出让金会很低，可收取的地租很少，但是城市政府将其规划为建设用地，使其位置由郊区变为市区，然后再投资将土地平整好，将道路铺通，将水电接通，将其它服务设施修建齐全，那么该地块的出让金会大幅增加。因此，级差地租主要是由经营土地的城市政府所创造。

值得一提的是，这里的级差地租与马克思地租理论中的级差地租在性质上是存在区别的。地租理论中的级差地租，都是本身附着在土地上的等级差别引起的，从土地所有者向使用者出租使用权这点上看，是土地本身所固有的等级差别。而上述城市土地的级差地租，无论是第一形态还是第二形态，都并非国家提供的土地本来就能带来的，而是城市政府的投资经营带来的，其实质并非真正的“地租”，而是城市政府投资的“租金”。城市政府的投资被附在了城市土地上，随同土地本身一起被租用，一起产生收益。按照谁投资、谁收益的原则，这种级差地租理应由城市政府获取。

为了提高城市土地的生产力，产生级差地租，城市政府必须进行先期投资。这种投资的资金需求是巨大的，仅靠税收无法满足，必须从生产力得以提高从而产生级差地租的土地本身得到补偿。从城市经营的实践来看，各城市基础设施投资的资金缺口都比较大，全国城市每年基础设施建设资金总缺口达4000亿元左右。在进行土地经营后，它们都是依靠土地出让金收入进行滚动投资，以满足先期投资的资金需求的。因此，城市政府也需要获取城市土地的级差地租。获取的方式是向土地使用者收取土地出让金。与级差地租相对应，城市政府也有相应的义务。除了前文所述的土地利用规划和基础设施投资外，还应当采取以下措施：（1）执行国家的宏观调控政策，控制土地供应总量，调整土地供给结构，配合国家掌握好土地供应这道经济“闸门”；（2）切实履行用地协议，不随意中止使用期限，保障土地使用者的合法权益；（3）对土地市场进行充分的市场运作，公开操作程序，避免权力寻租，最大程度实现级差地租；（4）规范土地使用用费收入的使用途径，将级差地租收入主要用于城市土地经营，以及用于弥补因土地经营而给居民造成的直接的或潜在的损失。

（三）土地使用者开发土地获取平均利润

土建投资论文篇（9）

土地资产经营是我国现阶段城市经营中的主要内容。近几年，我国城市土地经营发展迅猛。从1980年深圳市率先试点收取土地出让金开始，到2005年，全国土地出让金收入已达5500亿元。据国务院研究中心的调查显示，在不少地方，土地出让金收入已占到地方预算外收入的60%以上。由于城市土地使用权价值特别高，又涉及国家、城市政府、供地企业、土地使用者、居民等多方的利益，是一个矛盾集中的利益交汇点，使土地成为城市经营中一个极为不易处理的问题。在城市经营实践当中，因土地问题引发的矛盾纠纷甚至连连不断。因为土地问题涉及多方利益，所以利益分配成为土地问题的核心。利益分配恰当与否，直接决定着土地问题解决的顺利与否。因此，城市土地经营中的利益分配成为具有相当实践价值的一项课题。针对国内城市土地经营利益分配中存在的问题，本文拟从马克思地租理论出发，结合我国现行土地所有权制度，尝试探讨一种新的城市土地利益分配机制，以期在土地所有者、经营者和使用者之间找到一个利益平衡点，实现城市土地利益的恰当分配，供国内城市土地经营实践借鉴。

一、马克思地租理论对城市土地经营的适用性

马克思地租理论原本考察的是农业这个特定领域的资本收益分配问题，要将其应用于我国当前进行的城市土地经营活动，需要满足以下几个基本的条件。

（一）市场经济

我国已经初步建立社会主义市场经济体制。进行城市土地经营，正是要在社会主义市场经济条件下，充分发挥市场对资源配置的基础性作用，进行城市土地的配置。所以，市场经济运用马克思地租理论的前提条件在我国城市土地经营领域是满足的。

（二）明确的土地所有权

在马克思地租理论中，土地所有权是绝对地租产生的原因及受益对象。如果所有权不明确，则其它行业资本可自由进入，农业参与全社会的利润平均化，使形成绝对地租的超额利润流出农业部门。而在我国，城市土地是国家所有的，《中华人民共和国土地管理法》明文规定：“城市市区土地属于国家所有”，“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。也就是说，我国进行城市土地经营，有明确的土地所有权，有具体的绝对地租受益对象。

（三）明确的土地使用权

在我国，城市土地实行使用权登记发证制度，“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护”，而且无论是划拨土地还是有偿转让土地，国有土地使用证上都载明了使用期限，土地使用权是明确而稳定的。

（四）所有权和使用权相分离

我国的城市土地，其所有权和使用权是明确分离的，如前文所述，所有权归国家，使用权归单位或个人。这种“两权”分立的城市土地制度，使马克思地租理论的应用变得必要。

（五）土地等级差别

在城市土地中，“等级差别”更加明显，表现为区位、基础设施和环境状况等方面的差别。这些方面的差别使得城市土地产生了不同的使用效果，区位差别导致了运输成本、信息成本和市场影响面等方面的差别，基础设施差别导致了生活便利度和舒适度等方面的差别，环境状况的差别导致了健康状况和主观心理满足程度等的差别。所有这些差别，共同支撑着城市土地级差地租的产生和存续。

因此，在市场经济的中国，马克思地租理论可以适用于城市土地经营领域，解决城市土地经营中的利益分配问题，可以应用马克思总结的地租理论。

二、马克思地租理论在城市经营中的土地利益分配的应用

马克思地租理论考察的是市场经济条件下农用地收益的分配规律。马克思认为，地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，地租的本质是超额利润。在农业中，平均利润归租地农场主，超额利润归土地所有者。下面将马克思地租理论具体应用于城市土地经营活动，提出一种城市土地分配机制。

（一）国家凭土地所有权收取绝对地租

在马克思地租理论中，与土地等级没有联系的地租是绝对地租。绝对地租形成的条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。形成的原因是对土地所有权的垄断。土地所有者凭借对土地的所有权获取绝对地租。我国是社会主义国家，建国以后，党和国家着力推行土地公有制，其中对城市土地实行的是国有制，国家是城市土地的所有者，那么国家凭借对城市土地的所有权，可以无条件地对使用者收取绝对地租。而且，绝对地租与土地区位、基础设施状况和环境状况没有联系，无论开发什么样的土地，都要向国家交纳绝对地租。

在马克思地租理论中，绝对地租的标准是一致的，无论租种什么等级的土地，向土地所有者交纳的单位绝对地租都是相等的。所以，国家凭借土地所有权取得绝对地租，其收取标准应该具有一致性。使用者都按相同标准交纳绝对地租，与使用者的身份无关。只有当土地所有者——国家直接使用土地（如军事用地）时，绝对地租才不会以独立的形式存在。绝对地租标准还应该是确定的，这一点毫无异议。绝对地租与级差地租之间没有互动机制，绝对地租不会因为级差地租的增加而增加。但是，绝对地租应该体现经济发展水平的变化，应该随着经济的发展而逐步增加。

对应于绝对地租的收取，国家也有应该承担的义务。首先，作为土地所有者，国家应该采取各种必要措施，确保自身土地所有权的稳固性；其次，国家还应该监督城市政府对土地的经营，使它的具体经营行为合乎规范，对土地收益资金的使用方向合乎规范等。

（二）城市政府经营土地收取级差地租

我国城市土地经营的主体是城市政府。无论是土地所有者国家还是省级政府（直辖市除外）都不可能直接经营城市土地，因为城市土地经营与城市的产业结构调整、与城市规划息息相关，只能由城市政府来进行。这意味着，城市政府的积极性直接决定着城市土地经营的成效。所以，要充分调动城市政府的积极性，并合理分配利益给城市政府。城市经营的具体方式，是先根据城市发展需要、产业结构调整需要等，将土地规划成某种特定的用途；再进行拆迁，三通一平（通水通电通路，土地平整），将“生地”变为“熟地”；最后进行市场招标和拍卖，将土地使用权有偿转让给具体的使用者。

在马克思地租理论中，与土地等级相联系而发生的地租是级差地租。级差地租形成的条件是土地等级的差别，形成的原因是对明确的土地使用权。级差地租分为两种形态。级差地租Ⅰ是指等量资本投在面积相等但肥沃程度不同、地理位置不同的各级土地上所产生的地租。级差土地租Ⅱ是指在同一块土地上连续投入等量的资本而有不同的生产率，由此产生的级差地租。这些投资，无论是连续追加到哪一级土地上，一般都会提供出不同的生产率。这些追加投资提供的生产率，只要高于劣等地原来的生产率，就会产生超额利润，并形成级差地租Ⅱ。

城市政府具体负责城市土地的利用规划、土地的整治、基础设施的建设，这些是对土地资源进行市场配置前的增值环节，也是城市土地级差地租形成的主要环节。级差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置较优而产生的，级差地租Ⅱ是因为在同一地块上连续追回投资产生的。对城市土地而言，肥沃程度无关紧要，而地理位置受城市规划影响巨大，城市规划改变了特定地块在整个城市当中的相对位置，可以创造级差地租Ⅰ。而城市政府在特定地块上进行基础设施投资，既是在改变地块的相对位置，也是在对地块的生产力连续追加投资，也就是既可以创造级差地租Ⅰ，也可以创造级差地租Ⅱ。例如，一块被征用的农用地，原本位置偏避，交通不便，水电不通，远离学校、医院、市场等公共服务场所，那么它的出让金会很低，可收取的地租很少，但是城市政府将其规划为建设用地，使其位置由郊区变为市区，然后再投资将土地平整好，将道路铺通，将水电接通，将其它服务设施修建齐全，那么该地块的出让金会大幅增加。因此，级差地租主要是由经营土地的城市政府所创造。

值得一提的是，这里的级差地租与马克思地租理论中的级差地租在性质上是存在区别的。地租理论中的级差地租，都是本身附着在土地上的等级差别引起的，从土地所有者向使用者出租使用权这点上看，是土地本身所固有的等级差别。而上述城市土地的级差地租，无论是第一形态还是第二形态，都并非国家提供的土地本来就能带来的，而是城市政府的投资经营带来的，其实质并非真正的“地租”，而是城市政府投资的“租金”。城市政府的投资被附在了城市土地上，随同土地本身一起被租用，一起产生收益。按照谁投资、谁收益的原则，这种级差地租理应由城市政府获取。

为了提高城市土地的生产力，产生级差地租，城市政府必须进行先期投资。这种投资的资金需求是巨大的，仅靠税收无法满足，必须从生产力得以提高从而产生级差地租的土地本身得到补偿。从城市经营的实践来看，各城市基础设施投资的资金缺口都比较大，全国城市每年基础设施建设资金总缺口达4000亿元左右。在进行土地经营后，它们都是依靠土地出让金收入进行滚动投资，以满足先期投资的资金需求的。因此，城市政府也需要获取城市土地的级差地租。获取的方式是向土地使用者收取土地出让金。与级差地租相对应，城市政府也有相应的义务。除了前文所述的土地利用规划和基础设施投资外，还应当采取以下措施：（1）执行国家的宏观调控政策，控制土地供应总量，调整土地供给结构，配合国家掌握好土地供应这道经济“闸门”；（2）切实履行用地协议，不随意中止使用期限，保障土地使用者的合法权益；（3）对土地市场进行充分的市场运作，公开操作程序，避免权力寻租，最大程度实现级差地租；（4）规范土地使用用费收入的使用途径，将级差地租收入主要用于城市土地经营，以及用于弥补因土地经营而给居民造成的直接的或潜在的损失。

（三）土地使用者开发土地获取平均利润

土建投资论文篇（10）

这里所说的“原则”不是指《管理办法》第三条规定的原则，该原则是指建设项目用地在预审环节应该达到的目标，是宏观层面上的原则；这里所说的原则是在建设项目用地预审环节中，工作人员应该遵循的规范，是技术层面上的原则。

适度性原则。自《国务院关于投资体制改革的决定》以后，各级政府逐步形成了一套以项目投资主管部门为核心的投资管理体系。在这套体系中，国土资源部门只是项目投资核准过程中涉及的一个部门。国土资源部门接到项目投资主管部门发来的征求意见函后，就可以认定该项目的建设符合国家的产业政策，符合国民经济发展规划与地区发展规划，符合相关政策法规。在此基础上，国土资源部门根据《管理办法》出具预审意见文件。

在整个体系的运作中,城市规划部门、环境保护部门等其他相关部门的意见不是国土部门预审的要件，而是项目投资主管部门核准项目的要件。因此，建设项目用地预审的内容要适度。当项目申报单位持核准文件来国土资源管理部门办理用地手续时，应视为该项目通过了其他相关部门的审查，无须重复审查。

整体性原则。《管理办法》第二条规定，预审是依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。因此，预审是以建设项目整体用地为单位进行的，并不是说建设项目占用的存量土地就可以不预审。在一些地方的实际操作中，原用地为存量土地的，被认定为符合土地利用规划而不再预审，但是预审并不只是审查是否符合土地利用规划，还包括是否做到节约和集约利用土地等丰富的内容。所以，原用地为存量土地的，也应纳入项目整体进行预审。否则，“化整为零”、破坏项目整体性，将使预审工作失去意义。

2． 引导机制

预审不是“行”或“不行”的简单回答，而是通过与项目申报单位互动，引导项目依法用地、科学用地的复杂过程。按照国土资源“十一五”规划纲要，国土资源部门不但要完成耕地保护方面的约束性指标，在控制新增建设用地总量的前提下还要保障符合国家产业政策的项目用地。在我国大量存量土地闲置浪费和低效利用的情况下，通过节约集约用地可以保证对建设用地的需求。从这个角度说，预审是引导项目申报单位依法、科学使用土地的有效政策工具――新增建设用地不行，就找存量土地；这个地方不行，就到另一个地方去。

3．规范化

规范化是提高预审工作效率和保证工作质量的基础。根据《管理办法》，对照实践，预审中两方面的规范化需要加强。

专家论证会和听证会。《企业投资项目核准暂行办法》第十四条规定，对于可能会对公众利益造成重大影响的项目，项目核准机关在进行核准审查时应采取适当方式征求公众意见。在建设项目用地预审确需召开专家论证会时，与会专家的选择要以土地管理专业为限，要注重其专业属性而不是部门属性，一般情况下应尽量选择项目所在地国土部门内部相关方向的专家和高等学校、科研院所等的土地管理专家。

在实际操作中，建设项目预审听证会的参加人员一般仅限于被占地农民。由于听证会上不涉及补偿、安置等方面的事宜，老百姓并不关心，听证会常常流于形式。事实上，一个项目的落地，不仅涉及被占地农民，而且影响周边诸多事物。因此，举办听证会应在项目所在地向社会公告，符合条件的公民和组织，均可申请参加听证会。

土建投资论文篇（11）

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007701

0前言

（1）研究背景。

1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。

根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。

（2）相关理论。

同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。 但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：

1供给数量的影响

由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。

国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。

2供给结构的影响

由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。

为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。

经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。

3房产的需求

由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。

为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。

控制房价措施建议：

措施一： 改变土地供给方式，增加土地供给。

将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。

根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。

措施二：取消经济实用房，调整供应结构。

经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。

措施三：采用多种经济手段调节。

银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。

措施四 : 改变消费观念，发展租赁市场。

发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。

4结论

讨论了以1998年住房改革以来，为抑制房价出台的各项措施的实施情况，分析了调控失衡的原因，给出了调控房价四项建议，改变土地供给方式；采用多种经济手段调节；取消经济实用房政策，调整供应结构；改变消费观念，发展租赁市场 。