合同登记管理大全11篇
时间：2023-06-01 15:57:08
合同登记管理篇（1）
中华人民共和国商务部令
20xx 年 第 3 号
根据《中华人民共和国技术进出口管理条例》，现公布修订后的《技术进出口合同登记管理办法》，自公布之日起30日后施行。《技术进出口合同登记管理办法》(原对外贸易经济合作部20xx年第17号令)同时废止。
部 长 陈德铭
二〇〇九年二月一日
技术进出口合同登记管理办法
第一条 为规范自由进出口技术的管理，建立技术进出口信息管理制度，促进我国技术进出口的发展，根据《中华人民共和国技术进出口管理条例》，特制定本办法。
第二条 技术进出口合同包括专利权转让合同、专利申请权转让合同、专利实施许可合同、技术秘密许可合同、技术服务合同和含有技术进出口的其他合同。
第三条 商务主管部门是技术进出口合同的登记管理部门。
自由进出口技术合同自依法成立时生效。
第四条 商务部负责对《政府核准的投资项目目录》和政府投资项目中由国务院或国务院投资主管部门核准或审批的项目项下的技术进口合同进行登记管理。
第五条 各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门负责对本办法第四条以外的自由进出口技术合同进行登记管理。中央管理企业的自由进出口技术合同，按属地原则到各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门办理登记。
各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门可授权下一级商务主管部门对自由进出口技术合同进行登记管理。
第六条 技术进出口经营者应在合同生效后60天内办理合同登记手续，支付方式为提成的合同除外。
第七条 支付方式为提成的合同，技术进出口经营者应在首次提成基准金额形成后60天内，履行合同登记手续，并在以后每次提成基准金额形成后，办理合同变更手续。
技术进出口经营者在办理登记和变更手续时，应提供提成基准金额的相关证明文件。
第八条 国家对自由进出口技术合同实行网上在线登记管理。技术进出口经营者应登陆商务部政府网站上的“技术进出口合同信息管理系统”(网址：jsjckqy.fwmys.mofcom.gov.cn)进行合同登记，并持技术进(出)口合同登记申请书、技术进(出)口合同副本(包括中文译本)和签约双方法律地位的证明文件，到商务主管部门履行登记手续。商务主管部门在收到上述文件起3个工作日内，对合同登记内容进行核对，并向技术进出口经营者颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。
第九条 对申请文件不符合《中华人民共和国技术进出口管理条例》第十八条、第四十条规定要求或登记记录与合同内容不一致的，商务主管部门应当在收到申请文件的3个工作日内通知技术进出口经营者补正、修改，并在收到补正的申请文件起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。
第十条 自由进出口技术合同登记的主要内容为：
(一)合同号
(二)合同名称
(三)技术供方
(四)技术受方
(五)技术使用方
(六)合同概况
(七)合同金额
(八)支付方式
(九)合同有效期
第十一条 国家对自由进出口技术合同号实行标准代码管理。技术进出口经营者编制技术进出口合同号应符合下述规则：
(一)合同号总长度为17位。
(二)前9位为固定号：第1-2位表示制合同的年份(年代后2位)、第3-4位表示进口或出口国别地区(国标2位代码)、第5-6位表示进出口企业所在地区(国标2位代码)、第7位表示技术进出口合同标识(进口Y，出口E)、第8-9位表示进出口技术的行业分类(国标2位代码)。后8位为企业自定义。例：01USBJE01CNTIC001。
第十二条 已登记的自由进出口技术合同若变更本办法第十条规定合同登记内容的，技术进出口经营者应当办理合同登记变更手续。
办理合同变更手续时，技术进出口经营者应登录“技术进出口合同信息管理系统”，填写合同数据变更记录表，持合同变更协议和合同数据变更记录表，到商务主管部门办理手续。商务主管部门自收到完备的变更申请材料之日起3日内办理合同变更手续。
按本办法第七条办理变更手续的，应持变更申请和合同数据变更记录表办理。
第十三条 经登记的自由进出口技术合同在执行过程中因故中止或解除，技术进出口经营者应当持技术进出口合同登记证等材料及时向商务主管部门备案。
第十四条 技术进出口合同登记证遗失，进出口经营者应公开挂失。凭挂失证明、补办申请和相关部门证明到商务主管部门办理补发手续。
第十五条 各级商务主管部门应加强对技术进出口合同登记管理部门和人员的管理，建立健全合同登记岗位责任制，加强业务培训和考核。
合同登记管理篇（2）
登记日期：_________年_________月_________日
──────┬───┬──┬───┬───┬──────┬─────
│船名：
│起运港│
│到达港│
│ 到达日期 │ 收货单位│
│航次：
│
│
│
│
│ （港印） │ （签章）│
├─┬────┴┬──┼─┬┴───┴┬──┤
│
│
│发│全
称│
│收│全
称 │
│
│
│
│货├─────┼──┤货├─────┼──┤
│
│
│单│地址、电话│
│单│地址、电话│
│
│
│
│位├─────┼──┤位├─────┼──┼──────┴─────┤
│ │银行、帐号│
│ │银行、帐号│
│
运
费
│
├─┴┬─┬─┬┴┬─┴─┴┬────┼──┴─┬──┬─┬─┬───┤
│发货│货│件│包│体
积│发货单位│水运部门│计费│等│费│金额 │
│符号│名│数│装│（长宽 │确定重量│确定重量│重量│级│率│（元）│
│
│ │ │ │ 高） │（公斤）│（公斤）│
│ │ │
│
├──┼─┼─┼─┼────┼────┼────┼──┼─┼─┼───┤
│合计│ │ │ │
│
│
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│ │ │
│
├──┼─┴─┼─┴──┬─┴──┬─┴────┴─┬┴─┴─┴───┤
│发记│
│发 货 │费用项目│ 起 运 港
│ 到 达 港
│
│货载│
│单 位 ├────┼──┬─────┼──┬─────┤
│单事│
│（公章）│
│费率│金额（元）│费率│金额（元）│
│位项│
│ 月 日│装 卸，├──┼─────┼──┼─────┤
│
│
│
│包干费 │
│
│
│
│
│
│
│
├────┼──┼─────┼──┼─────┤
│
│
│
│港务费 │
│
│
│
│
├──┴───┼────┼────┼──┼─────┼──┼─────┤
│水记
│承 运 │
│
│
│
│
│
│运载
│日 期 │总 计 │
│
│
│
│
│部事
│
├────┴──┴─────┴──┴─────┤
│门项
│（港印）│金额（大写）
│
│
│
├──────────────────────┤
│
│
│核算员：
合同登记管理篇（3）
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的 商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷，有15件，占（该类案件数的）8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷，有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷，有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷，有100件占56%.
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同 具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
合同登记管理篇（4）
《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件，是二者发生衔接关系的基础。
二者的区别主要体现在如下几方面。
1.性质不同：预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度，是将来发生的不动产物权的请求权，属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，使买受人取得有限购买权和期待权，可以预防一房多卖的效力，是行政管理制度。
2.功能不同：预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权，如未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。
3.强制性不同：合同备案具有强制性，是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性，是开发商与买受人双方约定的登记。
4.适用范围不同：预售合同备案适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题
从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起，预售合同备案即与预告登记发生联系，从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。
1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致
案例一：单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套，2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件，银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记，后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见，要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差，预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。
2.预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致
目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严，也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统，不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如，由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外，房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点，也是预告登记登记簿的主要记载事项。
3.预售合同登记备案与已有预告登记矛盾
案例二：市民王先生购买了商品房，持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记，登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记，需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规，王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同，房地产开发公司将预售合同备案，其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象，则程序应为先注销预告登记再撤销预售合同备案再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记，加之对新的登记办法的不了解，刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同，没有申请预告登记注销，导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记，登记机构无法受理其登记申请。
三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议
1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能，将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验，对预售合同关键事项的审查将更到位，能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。
2.大力实施商品房网上备案信息系统管理，将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化，实现两者业务数据的无缝对接。
3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理，注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用，以预测绘成果作为楼盘表建立的依据，严格其变更管理。
4.加大宣传力度、创新宣传方式，让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别，签订合同前告知购房人完整的办事程序。
合同登记管理篇（5）
2013年11月20日国务院召开常务会议，明确提出整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登記机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2015年3月1日国务院颁布实施的《不动产登记暂行条例》规定，国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理平台。
不动产登记信息管理平台建设通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，建立标准统一、内容全面、分布合理、数据关联、更新及时、互通共享的不动产登记数据体系，实现不动产登记业务流程的网上运行和监管，实现不动产登记信息与审批、交易信息网上实时互通共享，实现不动产登记信息国家、自治区、盟市、旗县四级互联互通，实现与各级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的信息共享，并向社会公众提供依法信息查询服务和社会化服务。
鉴于以上工作任务和工作目标，不动产登记信息管理平台应具备接入上报、查询统计、权籍管理、登记发证、监管分析、数据共享、数据管理、平台管理等功能模块。
1.接入上报系统
接入上报系统的接入对象为各级不动产登记管理机构。登记业务系统在登簿环节生成的业务报文数据，通过接入上报系统内置的数据校核模块完成数据的完整性、规范性和一致性检查后，将数据上报到上级部门。
（1）数据上报模块
按照国土资源部的要求，产生的业务报文数据应在线实时上报给上级部门。上报方式一般采用逐级上报模式，即旗县产生的业务报文数据上报盟市、盟市上报省厅、省厅上报国土资源部。也可以根据地方实际情况，采用市级集中上报或旗县分散接入上报等其他方式。
（2）数据校核模块
提供数据校核功能，登记业务系统在登簿环节生成业务报文数据，并实时上报到上级部门，上级部门通过数据校核模块，对业务报文数据依照国土资源部不动产登记业务报文数据质检标准进行检查。通过校核的业务报文数据，则存储到不动产空间信息数据库，同时再进行上报；未通过校核的业务报文数据，则生成错误响应报文，反馈给对应的不动产登记业务系统，同时删除该业务报文数据，不动产登记业务系统根据响应报文中的提示信息，对数据进行处理后，重新生成业务报文数据进行上报，再次依照上述校验流程进行流转，直到业务报文数据达到质检要求为止。
2.查询统计系统
查询统计是对各地区上报数据的综合查询、分类统计功能。综合查询中可按照不动产单元号、权利人名称、坐落等条件查询对应的不动产登记情况，分类统计主要是统计多种权利类型、登记类型的发证量，也可按照行政区统计抵押金额、抵押面积等。
3.权籍管理系统
不动产登记权籍调查管理系统实现对所有空间信息、属性信息、档案信息等各类数据管理，支持不动产单元编码自动生成、不动产单元图形处理、测绘成果导入、项目信息审核等功能，为不动产登记系统提供数据支撑。系统包括不动产基础信息调查、信息补录等功能。
4.登记业务系统
不动产登记业务系统包括窗口收件、代办箱、已办箱、登记簿补录等功能，实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、归档全流程的网络化、信息化管理。生成相应的符合电子报件要求的电子报件资料；实现报件的质量检查，形成规范化电子登簿数据。
5.监管分析系统
不动产登记监管分析系统为构建“事中防范、事后监管、综合分析”的立体监管分析模式提供辅助支持。不动产登记监管分析系统可以分为信息监管和综合分析两个主要模块。不动产登记信息监管模块利用不动产空间信息数据库的资源，以业务监管、证书监管、登记簿核查等为手段，重点辅助解决登记业务办理中审批逻辑规则、登簿成果完整性等不动产登记管理中出现的问题，强化政府综合监管职能，同时实现对地方各节点的网络与应用系统运行状态的集中统一监管。
不动产登记信息综合分析模块通过大数据处理技术，实现数据的清洗、融合和挖掘，建立数据之间的逻辑关联，提供数据抽取、转换与加载（ETL）、数据综合查询、基础数据报表分析、自定义报表分析、指标提取与评价、模型预测、分析报告制作与输出等功能，对不动产登记数据开展综合应用分析，构建不动产相关的指数体系，通过指数的周期变化反映不动产发展的趋势，对指数的运行区间进行监控，为管理部门提供决策依据。
6.数据共享系统
不动产登记数据共享系统主要实现土地、房屋、林地等审批、交易信息与登记信息通过网络进行实时数据协同，实现业务联动；对统一登记窗口受理的新增不动产登记涉及的各类登记事项，实现不动产登记业务办理对部门间共享信息的需求，满足相关部门日常管理工作对不动产登记信息查验的需求。
系统包括：一是面向不动产审批和交易主管部门的协同共享服务；二是面向相关部门的信息共享服务。
（1）不动产登记信息协同系统
根据住建、农业、林业和海洋等部门的业务协同需求，将需要共享的数据同步到协同数据库或者存放到前置机中，实现不动产登记数据与住建、农业、林业等部间的数据协同共享；同时，接收住建、农业、林业等部门推送至本级不动产登记部门的审批和交易等数据。
（2）不动产登记信息共享系统
不动产登记信息共享系统通过共享服务数据库，面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计、检察院、法院和纪检监察等部门，提供不动产登记数据共享服务，满足上述部门日常管理工作对不动产登记数据的查验需求。同时，向上述部门提出数据共享请求，满足不动产登记业务办理对部门间共享数据的需求。
7.数据管理系统
按照不动产统一登记数据标准构建的不动产登记数据管理系统，实现不动产登记数据规范统一、存储统一、管理统一、应用统一。该系统以数据库和GIS平台软件为基础，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一管理和维护，满足不动产登记数据的检查、转换、编辑、查询检索、数据分发、专题制作、更新维护等要求。
8.平台管理系统
不动产登记平台管理系统是信息平台的管理中枢，负责各类资源的统一配置、调度、监管和调控，系统提供的功能包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理，用户及安全认证管理等内容。
合同登记管理篇（6）
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。
无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度
主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则
非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门
明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。新晨
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门
其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
合同登记管理篇（7）
引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工，但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告被告要求交付房屋，认为该预售合同已办理了预售登记，具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为，该项登记违反法律规定，不能对抗政府的处置拍卖行为，并以政府房产管理部门违法不作为为由，提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。
合同登记管理篇（8）
1.房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理
1.1房屋交易管理
房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。
1.2不动产登记
不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。
1.3房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节
交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。
2.加强房屋交易与不动产登记管理
2.1直管公房、落实政策
公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。
当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形去对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。
2.2以委托受理方式实现“一口受理”
由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。
第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。
第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作地快速与平稳开展。
第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系“，一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间地顺畅，这无论是对不动产统一登记工作平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上地提速都有积极的意义。
2.3房屋已经竣工的材料
《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。
结束语：
本文就房屋交易和不动产登记有序管理进行了探讨，希望本文的提出能够为相关工作人员提供一定的参考价值。
参考文献：
[1]常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生[J].法学家，2016，03：125-135+179.
合同登记管理篇（9）
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。
合同登记管理篇（10）
一、不动产登记、房屋交易及房地产市场监管的法理基础与准确定位
不动产登记是法定的登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿，进行公示的行为。根据《物权法》的规定，原则上不动产物权变动须经登记方发生效力。不动产登记的主要目的是维护权利人的合法权益，保护交易安全，降低交易成本。
房屋交易则是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，属于当事人之间意思自治的民事行为。房屋交易属于市场行为，市场主体依法可以自行通过市场方式、法律手段进行。在房地产市场中，由于房地产开发企业、中介服务企业的强势或者优势地位，信息具有不完全性和非对称性，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介入房地产市场，监督房地产市场的运行，创造机会均等、各类信息真实的市场环境，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易成本过高问题。这样，就产生了对房地产市场监管的需求。
房地产市场监管主要是通过经济的、法律的乃至行政的手段，如差别化的信贷、税收政策，影响市场预期，对市场进行宏观调控，如对市场从业主体的房地产开发企业、中介服务企业、物业服务企业的从业资格、行为进行规范，查处违法违规行为，以维护良好的房地产市场秩序。房地产的市场监管由住建部门牵头，国土、工商、金融、税务等部门共同承担，主要职责包括商品房项目管理、从业主体管理、预售许可、预售资金监管、预售行为管理、合同管理、质量管理、交付管理、物业服务管理、房屋中介行为管理、交易资金监管等。
二、不动产登记与房屋交易、房地产市场监管的关系
房地产市场监管的目的是维护市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，保护权利人的合法权益。在房地产市场法律框架、政策影响下，各类市场主体充分发挥主观能动性，从事房地产的转让、抵押、租赁等具体交易活动。
不动产登记是保护物权、保障交易安全、降低交易成本的一项市场经济基本制度，通过有严密法律规则的、规范有序的物权变动机制对房地产市场提供支撑；对于非市场从业主体的个体交易，为了得到物权保护，会主动申请不动产登记，在不动产登记过程中，登记机构对是否符合法律法规以及家政策进行审查，配合实现市场监管目的。
而房屋交易与不动产登记是权利人取得权利的两个密切相关的环节，不管是商品房还是二手房，其交易与登记都存在着互为依托、互为前提和互为依据的关系。首先，有序的登记需以合法的交易为前提。对于继受取得房屋的登记是把交易中形成的债权，通过受理审核等行政程序记载于登记簿，从而转化为物权，如果交易不合法，则会导致登记也失去合法的基础，影响登记的效力。其次，合法的交易必须以登记信息为基础。不管是商品房还是二手房的买卖，其相应的标的应以房屋登记信息为依据，通过登记信息系统验证的可售房源才能用于出售。如果不经事先查询登记簿会造成交易过程中的众多风险，如合同约定内容与实际不符、不可处分的房产进行了处分，等等。最后，正因为两者之间是完成整个物权公示不可分割的环节，所以交易管理和登记密不可分。如果两个环节被割裂，则交易和登记的安全都会遭到极大的破坏，当事人的权利无法得到保证。在中央层面，交易政策制订、监督执行与登记管理职能可以分设，但到地方具体实务办事层面，则难以拆分。
登记过程中，登记机构依法审查登记材料，对前置交易行为是否合法已经做了审查，无需再行设立专门机构进行审查。反之，即使通过了交易机构的审查，如不符合法律规定，依法仍然不能给予登记，得不到物权保护。另外，存量房网签、交易资金监管只是创新的管理服务措施，存量房转让管理、房屋抵押管理更是政府部门直接干预市场主体的行为，并无法律上的依据。
笔者认为，把宏观层面的、处于后台的市场监管行政管理职责与微观层面的、前台服务群众的、与登记紧密相关的交易管理职责，合理界定划分开来，市场监管仍由住建部门承担，交易管理职责可以整合给不动产登记机构，实现登记交易一体化，形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，更有利于政府职能转变，有利于简政放权，有利于服务工作便民高效。
三、登记交易一体化服务模式的重新构造
仍由住建部门行使房地产市场监管的行政职能。对于商品房开发主体的准入（资质管理）、预售许可具体条件的把握、预售许可证的发放、对房地产开发企业利用优势地位的违法违规行为查处，属于行政职责，依法应当仍由住建部门实施。对于存量房的交易监管，完全可以由市场调节。
对于预测成果的审查、楼盘表的建立、商品房合同的备案登记、房地产转让、房屋抵押管理和涉及建筑物区分所有权预售方案的登记备案等事务性工作，可以交由不动产登记机构一并办理。
房地产市场监管的职责本身就是多个部门共同承担的，只要登记交易的数据信息能够共享，交易经办事项由哪个机构具体办理，对住建部门牵头履行房地产市场监管职责并无任何影响。
交易登记一体化具备良好的基础。早在1998年，建设部就明确提出了房地产交易管理与房屋权属登记一体化，经过十多年的努力，不动产统一登记改革前全国大部分城市已实现了交易与权属登记的一体化。
四、登记交易一体化的优势
1.登记与交易职责机构整合，符合中央改革精神
2015年4月13日，国土资源部、中央编办下发了《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，要求各地充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配本地区相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。为防止交易登记机构分设出现业务脱节、衔接不畅等问题，国土资源部、住房和城乡建设部下发了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，对于房屋交易管理部门与不动产登记机构分设的，要求切实做好交易与登记有关工作的衔接。如机构分设，要真正做好业务衔接顺畅、交易安全、登记便民，将会十分困难。登记交易职责和机构整合，可以有效避免工作衔接方面的问题。
2.登记与交易职责机构整合，方便企业和群众
不动产统一登记改革目的是保障物权，维护交易安全，降低交易成本，方便企业和群众。房屋交易与登记是权利人取得不动产物权的两个密切相关的环节，不管是商品房还是二手房，其交易与登记都存在着互为依托、互为前提和互为依据的关系。实行交易和登记一体化管理，将交易管理的要求包含在登记收件材料中，在登记审核时一并为交易管理把关。企业群众办理房屋转让、抵押等手续时，一次件，一条龙审批，方便快捷。如果两个环节被人为割裂，既会带来交易和登记的安全隐患，又会造成行政资源的重复浪费，同时也会让企业群众多头奔波跑腿，增加不必要的负担。
3.登记与交易职责机构整合，实践证明利大于弊
从全国情况看，有的城市如深圳、广州、青岛等原来房地一体，本次改革只需整合林地、草原、海域等其他不动产登记职责。有的城市在本次改革中，简单地将住建等部门的登记职责整合给国土部门，而将交易职责予以保留，通过一段时间运转，发现严重不便民，企业群众意见大。为此，一些城市如湖北荆州等又进行了“二次改革”。河南郑州等地，交易登记分开割裂，衔接无序，群众意见很大。实践也证明交易登记一体化符合客观规律，可以有效避免登记风险，方便企业群众。
五、登记交易一体化的“盐城模式”得到实践验证
江苏省盐城市坚持以便民利民为宗旨，打破部门分隔篱笆，整合不动产登记职责和机构，成立“盐城市不动产登记中心”，同时加挂“盐城市房产交易中心”牌子，全面推进不动产登记交易一体化。该中心隶属市国土资源局管理，业务上同时接受市房管、林业、海洋渔业等部门的指导，形成了一个机构经办、多部门监管的格局，目前已初步实现了统一管理系统化、登记交易一体化、集中规范科学化、“四全”服务常态化的运行模式。
1.职责整合的“清”与“配”
盐城市委市政府重视不动产统一登记改革，市委常委会决议明确不动产登记交易一体化改革方向。编制部门不局限于上级条线部门规定，从便民利民出发，积极推行登记交易一体化。通过深入调研，广泛征求意见，清晰界定房管与国土部门在市场监管、房屋交易和登方面的职能划分，详细规定市不动产登记中心具体经办职责事项，有效避免扯皮现象。市房管、林业、海洋等相关职责整合部门，积极响应改革，大力支持配合，在各自职能范围内开展业务，出具相关预售等手续，改革过程风平浪静，各方面衔接顺畅自然。
2.业务流程的“简”与“直”
化繁为简，实现了两项“二合一”。一是土地与房屋登记“二合一”，以前群众办理房屋转让，要分别进国土和房管两个服务窗口，提交两套材料，缴纳两次费用，现在只交一套材料，只进一个门，只缴一次费；二是房屋登记与交易环节“二合一”，交易登记分设的地方，群众办理房屋转让手续，首先要到房管部门办理交易过户，领取交易告知单，再到不动产登记机构申请登记。盐城实行交易登记一体化，登记机构与交易机构是同一单位，业务办理过程之间不需要另行告知，在登记审查过程中直接对交易事项一并进行审查，避免了群众多头跑腿。
3.对外服务的“顺”与“快”
盐城市2003年起，响应建设部推行交易登记一体化的要求，在苏北率先通过房屋交易与权属登记规范化考核验收。此次改革，延续登记交易一体化的模式，企业群众办事更加顺畅、便捷。原土地登记的法定登记时限是20个工作日，房屋登记的法定时限一般为30个工作日，统一登记后盐城市暂定对外服务时限预告登记立等可取、商品房转移登记3个工作日、抵押登记5个工作日、二手房转让为10个工作日。与省内其他登记交易分设的城市相比，盐城的办事时限较短。
4.物权保护的“准”与“全”
交易的结果与登记的内容具有紧密的关联，登记交易机构分设，商品房预售的单元划分、用途面积等信息和二手房转让合同信息需要相互告知推送，工作人员需要多个界面查看，如果信息更新不及时、不准确，就存在一定的交易风险。部分登记交易分设的城市已经出现负面案例，购房人无法办证，引发集访。盐城推行交易登记一体化，保证了内外网数据的准确全面、规范一致，确保能够销售的房屋既能够办理登记，防范交易风险，又可以更好地维护当事人的合法权利。
六、登记与交易分设地区存在诸多需衔接的问题
1.预测成果的审核
我国实行商品房预售制度，房地产开发企业申请预售，要提供相关房屋面积等信息。由房地产开发企业委托测绘机构，依据规划建设部门核准的建筑施工图进行采集计算，并出具预测成果。预测成果用于商品房预售许可，主要是防止房地产开发企业面积欺诈，扰乱市场秩序。
预测成果同时也用于不动产登记机构办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、在建工程抵押登记等，其目的是为登记提供基本单元信息和其他基础数据，同时，保证将来预告登记推进到本登记能够顺利进行。其中预测成果关于不动产单元的区分界定，更是不动产登记审查的核心内容，所以审查须提前至商品房预售许可前，否则将可能出现群众购买房屋办理了合同备案，但因不符合登记要求而无法办证的情形。
住建部要求强化房屋面积管理，国土部在《不动产权籍调查技术方案》中也要求不动产登记机构强化对包括房屋面积测算在内的权籍调查成果的审查。
不动产登记簿应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况以及其他权利状况等，其中自然状况的数据也来源于测绘成果。不动产测绘成果是不动产登记权籍管理的重要基础数据，只有经过审核的测绘成果才可以作为不动产登记的依据。
需要进一步理顺预测成果审核的职能，明确由一个机构负责预测成果的审核，防止多头审查，避免出现预售的房屋不能办理登记的情况。建议仍由登记机构负责，只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好地规避不动产登记风险。
2.楼盘表的建立维护
楼盘表是依据测绘成果建立的分幢分户表，楼盘表作为各业务系统的数据源，不仅可以避免各业务系统的多头录入问题，而且可以对建筑物相关数据进行规范管理，有效防止同一房屋不同坐落带来重复登记发证的风险。
楼盘表分为外网楼盘表和内网楼盘表。外网楼盘表依据预测成果所建，面积信息直接由测绘成果导入，是商品房网上签约的基础平台，楼盘数据包括房屋性质、层高、总层数、所在层、建筑面积等房屋的基本属性及土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证等相关附加信息，外网楼盘表一般以预测成果为准，实测后不作调整。内网楼盘表分为预测楼盘表和实测楼盘表，预测楼盘表是预告登记的基础数据，基本信息也是由测绘成果导入，预测楼盘表在实测成果出具之后初始登记前，会被实测数据覆盖生成实测楼盘表。
楼盘表管理贯穿于预售许可、预告登记、在建工程抵押登记、初始登记、转移登记等各项业务中，楼盘数据随着楼盘的变化需要适时调整，是动态的管理过程。
如果两个楼盘分别由两个部门管理，可能会产生不一致的情形，也影响将来不动产登记系统与商品房备案系统互联互通。如果双方均严格依照审核后的测绘成果各自分别进行楼盘建设、变更管理，尽管不会有大的问题，但是会给企业带来不便。
3.信息共享和风险防控
交易与登记两个部门的信息系统必须实时共享。一方面，从防范风险考虑，只有这两个系统的实时共享，才能防止因时间间隔出现不测风险；另一方面，可以节省人力得到准确的实时信息，不需要在法定的不动产登记簿外，再通过建立住建部门的楼盘表，记载房屋交易的各类实时信息，避免部门之间重复建设，重复劳动。同时，通过系统的实时共享，在交易系统中已生成的信息不需要购房人向登记机构提供纸质材料，方便了群众也简化了手续。此外，交易与登记应建立紧密的工作联系机制。除了信息系统需要共享，在档案利用、申请材料收取、特殊问题处理等方面，两个部门也存在着众多需要协商的内容，需要双方建立长期紧密的合作关系，即建立常态化的磋商合议机构，以期共同为群众提供优质的服铡
法院预查封在内外网均要进行限制，应当明确一个机构对外，接受法院预查封，内转另外机构进行限制，防止预查封的房屋办理合同备案撤销。
4.服务流程的优化改造
不动产登记机构、住建部门要遵循依法依规、便民利民的原则，建立联办机制，整合业务流程，简化办事程序，提高服务水平。对于二手房买卖、房屋抵押等业务，申请人依法依规可直接在不动产登记机构申请不动产登记。住建部门在二手房买卖、房屋抵押时确需留取管理信息的，可委托不动产登记窗口统一收件，一套材料一次提交，窗口内部业务分办，完成房屋管理信息留取和不动产登记后，由不动产登记窗口颁证，实现“一个窗口进出”，更加方便群众。
造成当前登记与交易混乱局面的根本原因，是两种国家治理思维和管理方式的碰撞：一种是通过构建规范有序的不动产登记制度，来支撑房地产市场交易的安全便捷；另一种是以政府的直接介入管理，把关每个流程来维护房地产市场秩序。
从学理上说，我国《物权法》确立了登记生效的原则，在具体构造上，通说是由“债权行为十公示”来完成。债权行为就是买卖合同行为，是登记的原因基础，有序的登记要以合法的交易为前提。另一方面，合法的交易必须要以准确的登记为基础，两者的紧密结合，才能完成整个物权变动。如果两个环节被人为割裂，势必影响业务的办理。
合同登记管理篇（11）
国务院常务会议在明确由国土资源部负责不动产统一登记的同时，也提出了三项要求。一是行业管理和不动产交易监管职责继续由相关部门承担。这表明，职责调整的仅是登记职责，而不是将与登记相关的管理职责甚至房地产等行业管理一并调整。二是交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。这既重申了交易和登记可以不在一个部门，也强调了交易和登记的信息一定要共享，要消除“信息孤岛”。三是要保证不动产交易安全，保护群众合法权益。这是开展职责整合的根本目的，必须在工作中坚持和体现。同时，会议强调，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导。各部门为此也专门召开了相关会议，就贯彻落实国务院常务会议精神，保证这项工作有序平稳推进提出了要求。
二、落实中央编办职责调整的要求
中央编办《方案》已经明确，房屋交易、房屋产权管理是住建部的职责，房屋登记是住建部协同国土资源部指导，这就对业界十分关心的房屋交易、产权管理和房屋登记三者的边界有了明确的划分。
1.关于房屋交易管理
根据 《城市房地产管理法》的规定，房屋交易包括转让、抵押、租赁以及中介行业管理。管理的内容主要是对交易主体、交易客体和交易行为进行监管。包括建设单位是否具备开发建设资格、购房人是否具备购房资格，房屋是否符合法定交易条件等。涉及交易监管的具体工作内容，包括目前已经开展的商品房预售许可、预售合同登记备案、购房资格核验、交易资金监管、房地产抵押管理以及其他的相关管理工作。
2.关于房屋产权管理
产权是衡量房屋能否进入流通环节的重要依据，产权管理是指利用必要的政策手段对产权实施的有限制性的管理，是从产权形成到产权注销的全过程管理，包括房产面积测绘管理、产权归属管理、房产档案管理等，在不动产登记职责整合前，房屋登记也是其中的一项管理内容。实施房屋产权管理是保障交易安全，维护市场秩序的需要。购买经济适用房受政策因素，对销售对象、销售价格进行限制，购买后五年才能入市交易，这都是产权管理的典型内容。
3.关于房屋登记行为
根据《物权法》的规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。登记机构主要是查验申请人资料、就有关事项询问申请人、如实及时登记有关事项等。登记本身并无不动产行业管理和交易监管的职能，以前我们在进行行业管理时，登记常常成为抓手，被赋予更多职能。这次整合应回归其根本属性，即登记只是记载物权和公示。
三、以方便群众办事为整合原则
根据中央编办《方案》要求，不动产统一登记职责整合，国家层面由国务院有关部局组成，建立部际联席会议协调处理。而不动产登记职责整合关键问题在地方，国务院常务会议要求地方要将不动产登记职责统一到一个部门，但没有明确具体到哪个部门，而是强调地方要结合本地实际，充分利用现有资源优势进行整合。国务院和地方是两个不同的整合层面，工作压力在地方，与群众利益最为直接。因此，应注意把握以下几点。
1.要保障交易安全，方便群众办事
不动产登记职责整合的根本目的是要方便群众办事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群众办事，更不能因为职责整合，部门间信息不共享而产生交易安全等问题。对群众办理房屋交易和登记，还要实现一个服务窗口受理，在办件流转环节，各部门的职责分工应清晰，做到权责明确，不因整合而给群众带来麻烦。
2.要结合本地实际，积极研究整合模式
不动产统一登记比较理想的是推进部门体制改革，将涉及老百姓最为直接的切身利益的登记主管部门整合到一个部门。如果房管、国土行政管理部门仍然分设、仅是对登记职责进行调整，不外乎有三种调整模式：一是整合到房管部门，二是整合到国土部门，三是设立一个独立于政府的部门，这些模式各有利弊，需要结合本地实际，多部门积极参与、认真研究分析职责整合对相关工作的影响，提出符合本地实际的整合模式建议。
3.要利用资源优势，充分反映行业特点
民生三件大事吃、住、行，住是重点，房管工作与群众利益密不可分。近些年来房屋登记工作取得的成绩，是建国以来长期积累的资源优势，一旦登记职责与房管分离将会给相关工作带来影响。要加强与地方相关部门的沟通协调，积极向政府主管和主要领导汇报，切实反映房屋登记不但有其资源优势而且具有房管行业的特点，是做好其他房管工作的核心。
4.要保证整合工作，依法有序平稳推进
不动产登记的整合重在有法制体系作保障，《不动产登记条例》出台前，一定要保持业务正常开展，保持队伍的稳定性，按照现有的管理体制、制度开展工作。整合推进工作中，难免会出现一些问题，应该建立上下联动机制，及时沟通，分步实施、逐步到位，避免朝令夕改，积极推广成功做法和先进经验，使整合工作依法有序平稳推进。
四、不动产登记职责实现方式
当前比较理想且可行的不动产统一登记机构设置模式应当符合以下两个条件：一是将登记机构职责与其派生的行政管理职能相分离，登记机构只负责纯粹的登记工作，依据统一的登记办法、登记信息平台和登记簿册等实施登记业务。各行业的行政管理职能保留在相应的行业主管部门，对登记机构的登记业务进行行业指导。二是独立的登记机构隶属于政府，受相应行业管理部门的政策指导，又相对独立地履行登记职责，不受行政管理部门的行政干预，有利于行政行为独立地开展。
1.职责整合思路建议
按照这一思路，建议考虑以下两种方案。
一是单独组建隶属政府直接管理。以房屋登记系统为基础，整合土地、林地、滩涂、海域等其他不动产登记职责，快速、稳妥地建立不动产统一登记制度。建议将现有的房屋、土地、林地、滩涂、海域等不动产登记职能从行政管理部门中分离出来加以合并，单独组建隶属于政府直接管理的不动产登记机构（如名称为市不动产登记局），由市、县级不动产登记机构统一具体实施各类不动产登记，实现机构、职责整合零成本，社会效益与办事效率将大大提高。
二是外延协调统一内涵归口管理。在中央的指导监督下，由不动产所在地的国土部门牵头组织，以房屋登记系统为基础，协调房管、农林、海域等多部门参加的联合协调委员会，委员会下设办公室，办公室设在国土部门，日常工作由办公室负责，进行人员的监督管理和评估考核，将考核结果反馈至各部门。对外形成一个统一的登记部门，由一个窗口受理收件，不重复收件，将收件后的材料进行内部传递、根据统一的登记依据进行审核、记载不动产登记簿、制证、一个窗口发证、归档，实现登记信息统一数据库，形成统一的信息查询平台。这样，一方面可以实现中央的（登记机构、登记簿册、登记依据的信息平台）“四统一”要求，另一方面原部门隶属关系、人员关系、劳资关系三不变，不但没有造成多部门人员的流动，还加快了不动产统一登记整合速度，实现机构改革零成本，极大地提高改革效力。
2.不动产登记职责整合主要理由
一是房屋登记问题多、压力大。房屋登记相对于其他不动产登记其家庭关系问题多，法律关系复杂，因此工作责任重、压力大，一平方米房屋多则几万元，少则几千元，一幢房屋可能达上亿元，如此大的价值量，不能有一点点工作疏忽，一旦发生错登记其经济赔偿是巨大的。而且依据最高院 《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定，房屋登记信息查询也是一个可诉的行为，再加上群众的维权意识普遍较高，所以房屋登记是行政诉讼的高发部门，对登记工作人员的业务素质和工作胜任度要求极高。
二是落实物权的所有权制度。不动产登记的本质属性是物权公示，实施不动产统一登记制度，其目的是要更好地落实 《物权法》的规定。财产所有权是最完全的物权，任何他物权都是在所有权的基础上产生的。只有保障不动产交易安全，才能有效保护不动产权利人的合法财产所有权。不动产交易的重要部分是房地产交易，房地产登记是不动产登记的核心内容，解决了房地产的统一登记问题也就解决了不动产登记的核心问题。多年来，房屋登记机构积累了丰富翔实的所有权登记的实务和理论知识。
三是尊重自然和历史的选择。上世纪50年代中期随着社会主义公有制度的建立，我国停止了土地登记，但房屋仍然是所有权制，所以保留了房屋登记，由房屋登记部门办理。直到1986年才重新确立土地登记制度，进入不动产分别登记时期。因此，房屋登记先于土地登记建立且一直实施从未间断，房屋登记部门保存了大量的房屋历史档案和原始记录，以南京房屋登记机构为例，其历史档案可追溯到明末清初时期，有数百份之多，这些房屋登记档案已经成为珍贵的历史文物。因此，继续由房屋登记部门主导不动产登记工作是尊重自然历史延续，有利于不动产登记机构的统一快速建立且没有负面影响。
四是社会稳定和现实的需要。房屋登记业务远比土地登记业务量多且复杂，房屋登记从预告登记、初始登记、转移登记、注销登记、在建工程抵押权登记到最高额抵押权登记、地役权登记等等，记录房屋的动态变化过程，涉及交易、继承、赠予、抵押贷款等多种重要的民事活动，而土地登记记录的是相对静止状态，涉及到老百姓的仅是土地使用权登记，且是无形、虚拟的，如住宅小区中一幢30层高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登记规定，其土地登记只有3平方米左右。因此，不动产登记机构基于房屋登记机构进行扩展延伸是社会稳定的需要，也是现实的选择。
五是整合需要全面扎实基础。根据《房屋登记簿管理试行办法》规定，目前，我国大部城市在房屋登记业务中已经将土地信息纳入了其中，登记簿信息已经涵盖房地产登记的信息，房屋登记机构的登记档案已全部进行数字化处理，形成了电子档案，对档案的利用和登记信息的查询已经全部采用网络化和电子化。如不以房屋登记业务系统为基础进行整合，一个城市数千万条（无锡6198万条）的房屋登记信息数据迁移至新系统，需要花几个月的时间，甚至更长时间去组织迁移，势必影响登记业务的正常开展。另外，房屋登记与土地登记关联性大，各地房屋登记机构多年来培养了一批具有丰富实践经验的专业队伍，已经建立了房屋登记官制度，从事房屋登记受理、审核岗位需要通过全国统一的考试，获得登记官证书才具有从业资格，这些登记官熟悉房屋与土地登记特点，具备一定的业务基础。
六是群众利益安全有保证。各市、县房屋登记部门具有现成的服务大厅、从业人员最多、基础工作最为扎实等资源优势，而且其房屋登记业务量大，如江苏省2012年的各类房屋登记发证量达348.3万起。以无锡市为例，2012年全市各类房屋登记发证457884起，面积16859.94万平方米。而土地出让登记仅有214宗，面积837.37万平米。因此，不动产的交易对于老百姓来讲更多关注的是房屋，它是看得见摸得着的有形物，其交易性质、权利归属与家庭关系密切相关、十分复杂，且品种繁多。现阶段房产不仅是多数公众最大的财富体现，也是市场经济环境下最重要的交易物品和衡量指标。只有明确房屋的归属，不动产权利人的合法利益才能受到保护，群众利益其安全性才能有保证，市场交易秩序和效率才能充分体现，社会稳定的基础才有保障。
五、健全不动产登记相关配套制度
1.制定完善不动产登记标准规范
在明确不动产统一登记体制、基本制度和 《不动产登记条例》出台后，应尽快制定不动产统一登记的收件标准、业务办理规程，促进各地不动产登记机构依法有序地开展登记工作，确保新旧登记制度的顺利过渡。
2.落实不动产登记机构行政保障
不动产登记工作本身并非行政管理行为或行政管理措施，通过此次整合，应更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持职能相对的独立，增强登记机构的权威性与公信力，体现不动产登记的公示与公信原则。因此，不动产登记机构规格应与相关行业主管部门规格持平。另外，由于不动产登记机构难免发生无责过错，且不动产价值量巨大，一旦发生无责错登记其赔偿也是在所难免的，因此，需要建立相应的赔偿保障机制，以确保正常的不动产登记秩序。
3.统一登记簿册信息化管理平台
不动产登记信息的利用既要满足对外使用的要求，也要符合保护不动产权利人信息安全和隐私的需要。因此，应实行统一的房地产登记簿册，基于房地产登记信息系统，扩展其他不动产类型的登记管理功能，加快地理信息系统建设，实现以图管理不动产信息，按照登记信息数据标准，摸清社会总资产与私产的状况，区分不动产登记公众信息与私密信息的界限，理顺房地产市场信息总量与存量关系，推进开征房产税收工作，科学把握、改善调控政策。
4.整合测绘登记和档案管理职能
