建筑工程运营管理大全11篇

建筑工程运营管理篇（1）

1概述

目前，建筑物全生命周期的概念被建筑行业所接受，建筑物的全生命周期，包含了建筑从设计规划、建设施工，到运营使用和最终的废除四个阶段，由于建筑物的使用价值，在这四个阶段中，运营使用阶段成本占据了建筑物全生命周期成本的80%以上［1］。校园建筑一直以来结构简单，使用功能单一，然而随着科技的发展，越来越多的校内建筑物使用功能趋于复杂，不但要满足多媒体化的教学、信息化的办公，还对室内的温湿度、含尘量、防静电等级等因素提出了更高的要求。因此校园建筑引入了大量的设备，这些设备种类繁多，结构复杂，包含了各种空调、电梯、节能控制装置等，在装设阶段固然要耗费大量的人力、物力、财力，在运营维护阶段更是对运营管理造成了巨大的困难。以往在建筑设备的运营管理时，管理方多采用的方案是将施工方、设备供应商等提供的资料和设计图纸以纸质方法保存，这些信息存储分散，很难进行各个方面的关联，更新困难也容易丢失损坏，在信息查询时，往往需要翻阅大堆的资料和图纸。

2校园建筑设备运营管理系统

以上问题导致了在后期运营管理阶段，往往会因为校内建筑设备的信息不完整，图纸过于专业，无法实时的快速准确的维护好运营中的设备，大量的人力成本和时间成本被浪费在无意义的资料查找和读图识图中，使得管理效率极其低下。为了解决这些问题，提高校内建筑设备的运营管理效率，本文提出一种基于建筑信息模型(BuildingInformationModeling，BIM)和数据库调用技术的建筑设备信息运营管理方案。BIM技术因其完善的信息融合能力，在行业内被广泛应用，目前，国内对于BIM技术的使用主要是由施工方牵头设计方跟进，在造价和施工管理上使用较多，在后期的运营管理时，由于工程图集本身没有整合到建筑内部设备的合同信息、状态信息、维护管理信息等，往往不能发挥有效的效用，管理方也就忽视了在建筑设备运营维护时使用BIM的信息集成及可视化功能的可能，既浪费了前期的设计投入，又增加了后期的运营成本。本方案是利用BIM的信息融合能力和3D视图方法，将设计方和施工方提供的建设工程BIM图集进一步精细化，通过通用数据库接口，将复杂的建筑设备的信息，引入到BIM的数据库中，再利用VB建立一个登录及管理程序，简化整个程序的使用难度。研究该方案能够使复杂的建筑设备信息被整合，便于快速查询;使建筑设备信息在管理终端上实时共享，无损传递;使得原本复杂平面的建筑设备信息变成3D可视化的图像，使非专业人员也能够快速的掌握建筑设备信息;综合建筑设备的基本信息，方便对于建筑设备运营维护的综合管理，提高了设备的管理效率和整体的管理水平。

3建筑设备管理

建筑设备管理，是指应用多种理论方法，通过一定的技术措施，使得建筑内设备能够保持良好的工作状态，增强其使用寿命，减缓设备损耗，发挥出各类设备的综合价值，以提高经济收入，降低管理成本的一种科学管理［2］。在校园建筑运营使用中，设备管理需要详细记录各方面信息，制成表格，形成一个数据库，表格内容主要包含:设备的基本信息、维护维修信息、合同信息、成本信息四项内容［3］。其中，设备的基本信息记录了设备的最基本性能和使用组别等，是设备基本功能的体现，也是设备运营管理的依据;维护维修信息记录着设备的日常维护状态，体现了设备的使用状态，这个信息不但需要保持实时性和共享性，还应包含维护人员和厂商的讯息;合同信息的引入能够完善建筑设备的基础信息，明确管理中的责权和内容，对于维护管理也具有指导意义;成本信息是最后一个信息，它是建筑设备的全生命周期信息，记载了整个设备从购买安装到投入使用，维护维修和最终废止这一过程中的全部成本，是建筑设备管理经济性的体现［4］。这四个方面的信息，能够基本表示出校内建筑设备方方面面的情况，以往这些数据被分类汇总保存在不同的地方，但通过BIM软件，这些信息能够直接或间接的保存在建筑模型中，不但便于观看还能够便于查询，生成表格，如表1所示建筑设备的基本信息。

4基于BIM的校园建筑设备运营管理模型

本方案的基本思路是利用BIM能够在三维图纸上汇总建筑信息的特点［5］，利用施工方最终提交的BIM图集，把能够输入到BIM自有数据库的建筑设备基本信息输入进数据库中，在模型中实时体现，让管理人员能够方便的查询到校园建筑内每个设备的基础信息，运行状态。把运营维护阶段大量复杂无法整合进BIM的管理信息，利用Access数据库建立表格，在BIM中利用内含的开放数据库互联软件接口调用Access数据，使得管理者能够在BIM中查看合同信息等不属于建筑模型基本信息的内容。

5校内综合楼模拟运营管理

根据上文所述的方案和程序调用关系，本文采用了已有校内综合楼交付的BIM工程图集和工程资料建立了一个运营管理系统，对该楼进行了模拟运营管理，如图2所示为在VB程序中观察中央空调F8-1的状态展示图。

6结语

本文提出了一种基于BIM的建筑运营阶段设备管理的方案，并在实践中开发了具体系统，模拟运营管理，该系统能够实时的观测到全楼的设备状态，汇集全部建筑信息，方便建筑设备运营管理，尤其适合应用于学校多栋大楼的综合管理。

作者:义勇正 单位:山西大学后勤管理处

参考文献:

建筑工程运营管理篇（2）

我国建筑业长期存在重建设、轻运营维护的弊端,城市建筑物在长期运营过程中累积了诸多安全隐患,致使其安全运营事故频发,引起巨大的生命和财产损失,其中尤以受地下工程施工影响、围护结构高空坠落最为常见,已严重危害到广大居民的生命和财产安全。

从“九五”期间,我国开始重视建设工程安全问题,以城乡居民住宅工程、特种工程、城乡建设为重点,解决建筑设计、产品开发、工程施工和管理中的关键技术难题,研究超高、大跨度建筑、城市地下空间和水下工程、隧洞工程等特种工程的设计方法、结构和施工技术。随着各类城市公共安全事故的升级,国务院以及上海市政府都将城市公共安全作为重点发展领域予以关注,对城市预防公共安全事件及应付突发事件的能力提出了新的要求。“十一五”期间,国家科技支撑计划不断加大对公共安全领域的支持力度,重点开展重大工程活动与自然环境相互作用及诱变灾害的机理、预测和防治研究。“十一五”科学技术发展规划中就公共安全领域确定“国家公共安全应急技术保障工程”为重点项目,提出研究城市灾害和工程事故类别及其应急救援措施和快速反应的指挥与装备,提高城市生命线工程和地下空间的抗灾能力。“十二五”期间制订了《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》和《国家“十二五”科学和技术发展规划》,围绕社会安全等多个领域的重大科技需求,加强基础理论研究和技术攻关,力争实现突发事件预防控制、监测预警、应急处置等关键技术的持续创新,形成公共安全核心技术与装备的自主研发与工程技术能力,大幅度提升公共安全科技支撑突发事件的预防、准备和应对的能力。此外,《城乡建设防灾减灾“十二五”规划》提出了防灾减灾工作的主要任务和保障措施,是各级住房和城乡建设主管部门履行公共服务职能、制定防灾减灾政策、安排防灾减灾工作的依据,指导公共安全领域基础研究、技术研发、集成示范、成果转化和产业培育,重点解决公共安全领域的共性关键科学技术问题,形成公共安全综合保障与应急处置关键环节的核心技术,构建多学科交叉的公共安全信息共享平台。

综上所述,“九五”期间国家将建设工程提到重点发展领域,“十五”以来逐步开展了工程安全的机理、预测、防治、应急等各个方面的研究,工程安全首次作为战略任务被列入发展规划;“十一五”将公共安全提升到新的高度,建设行业针对城市生命线、地下空间等重点工程的安全防灾进行了广泛深入的研究。“十二五”更是聚焦公共安全等多个领域的关键问题,强调突发事件预防控制、监测预警、应急处置等关键技术的持续创新,提升公共安全科技支撑突发事件的预防、准备和应对的能力。

虽然城市建筑运营阶段的安全风险已逐渐成为关注的焦点,但重大安全运营事故仍频繁发生,折射出我国城市建筑的安全运营保障技术落后、安全运营控制与预警响应方法和手段欠缺,不利于现代化城市健康运行和可持续发展的需要。城市大型建筑运营安全风险评价与控制研究是十分困难和复杂的课题,与城市的经济发展水平直接相关,我国近几年来的高速发展对城市大型建筑安全运营公共安全造成了很大的压力。如何提升城市建筑安全运营风险的评估、监测、预警、应急响应及安全保障水平显得越来越重要,只有通过高效的信息化监测、预警和应急响应风险管理体系,才能最大限度地降低大型建筑安全运营风险,减少经济损失、人员伤亡,切实降低社会负面影响。

二、城市大型建筑安全运营问题原因分析

城市大型建筑运营安全问题与人民社会生活息息相关,它以大型公共建筑为载体,涉及范围之广、影响程度之深、牵涉因素之多、突发能力之大,任何其它社会经济问题均无法与之相比。

(一)城市大型建筑运营安全问题的特点

第一、大型建筑安全运营事故往往损失巨大、修复难度高、恢复期长,可能带来严重的人员伤亡、财产损失、社会与经济次序的破坏以及生产系统紊乱等后果。大型建筑空间的集中性、人口密度的集中性和经济的密集性决定了运营突发事件损失巨大的特点。一般城市建筑发生突发事件时,影响范围小,其功能的基本恢复需要一个月以上,而对于大型公共建筑,一次突发灾害可能影响整座城市的正常运行,恢复难度高,代价巨大。

第二、大型建筑安全运营风险种类多样,原因复杂,包括建筑自身因素、外界环境干扰、人为因素等等。其中,由于城市灾害的多样性,使得城市大型建筑所受灾害复杂,包括受地震、风灾、海啸、洪灾、地质灾害的威胁等。多种原因共同作用导致的运营风险往往难以控制。 第三、大型建筑安全运营风险连锁性强,影响面广。一方面,由于大型建筑依托城市功能网才能正常运行,城市功能网的整体性强,当一种功能失效时,常波及建筑中其他系统的功能;另一方面,大型建筑的灾害链发生明显,一种灾害常诱发一连串的灾害,如1995年神户地震,由大型建筑的电力系统短路发生的火花引爆煤气管网,导致煤气泄漏,最终造成巨大的火灾。

第四、大型建筑风险防范难度大。由于城市大型建筑不仅基础设施等物理功能网复杂,而且组织结构也复杂,在防灾减灾措施或法律法规执行的程度很难保证达到统一标准,其中有些灾害是由于操作不当、人为造成的,无法实现风险的前期预测和主动控制。

(二)城市大型建筑安全运营风险的原因

1.建筑

自身素质 所谓的建筑素质是指构成建筑的结构、设施设备、系统等等组成建筑实体的软硬件条件。建筑自身素质是影响城市公共安全的因素之一,而且某种程度上代表城市建筑抵御公共安全问题的一种能力。影响建筑素质的主要因素包括建筑的设计合理性(空间设计、结构设计、防火设计、抗震设计等等)、施工质量、工程结构耐久性、设施设备条件(建筑内部给水系统、燃气及热水供应工程、建筑消防给水、建筑通风及高层建筑防排烟工程、供热工程、空气调节工程、电气照明及设备安装、检测与控制仪表)、系统(管理体系、预警应急防范措施等软件配备)等。

由于建设期施工质量不合格造成的建筑在运营期发生公共安全事件的案例数不胜数。1995年6月29日韩国首都首尔市三丰百货大楼突然发生坍塌事故,造成501人死亡,910人受伤。事故原因调查表明,三丰事件的根本原因在于偷工减料:混凝土质量差;浇注立柱的沙子是从海滩运回的,因含有盐份致使钢筋腐蚀;楼顶混凝土预制板的厚度比当初设计的厚度大25厘米,造成大厦楼顶不堪重负。

运营期的建筑改造也会影响建筑结构的安全。住宅拆改是一个十分严重的社会问题,如原设计无地下室改出来一个地下室,原来基础变成了挡土墙,原来埋在地下的给排水管道暴露于外;原来符合抗震的建筑,由于增加了地下室,拆改了墙,可能不符合抗震设计要求。原来墙被拆掉、被凿洞、被位移,楼下拆墙,楼上有的墙就等于作用在板上,有的开大门窗洞口,横墙嵌入暖气片,厨房、卫生间排气道缩小嵌入横墙内造成横墙断开。这就给建筑物的耐久性和特殊荷载带来潜在的危害,家庭装修往往其荷载都比原设计超载,这种不利情况的组合加剧了安全问题的几率。例如,衡阳大厦“11·3”火灾事故中,大楼在救火过程中倒塌,致使20名消防官兵牺牲,很大程度上也是由于开发商擅自改变设计,并采用不合格材料。

2.外界环境影响

影响城市建筑公共安全的另一个因素就是外界干扰,包括各种自然灾害、人为灾害、生命线工程灾害,如火灾、风灾,水灾(包括城市型水灾、洪灾等)、地震等,人为灾害如恐怖袭击,以及供水、供气、供电、通信系统不作为的生命线工程灾害等。

3.时间效应

对于城市建筑而言,建筑运营期远远长于建设期,长达数十年、上百年。随着时间效应的增加,建筑结构自身素质渐渐下降,在经历过数次外界干扰后,发生公共安全问题的概率会越来越高。例如,国家规范明确要求各省地市按抗震区划图进行抗震设防,同时提出未抗震设防之前的建筑加固问题,有关地市1994年开始抗震设防,但由于认识和财政资金方面存在问题,抗震加固几乎没有进行。在2008年发生“汶川地震”之后,暴露了我国抗震规范相关规定已不满足建筑实际抗震要求,尤其是1990年代以前建造的建筑抵御外界灾害的能力弱,是城市建筑中最脆弱的一环。

建筑耐久性下降导致安全问题也是运营期常见的案例。例如由于材料开裂、木结构腐朽等原因,建筑承载能力会不断减弱,特别是在环境污染严重的城市里,这一趋势更快更严重。建筑结构老化容易在一些不利荷载作用下发生突然破坏并造成灾害。

三、城市大型建筑保障安全运营对策

根据我国的政策需求和城市大型公共建筑安全运营的特点,安全运营风险问题一方面需要站在战略的高度进行宏观的研究和判断,以确定管理机制、政策、力量配置、资源储备等多方面的宏观决策;另一方面,公共建筑安全问题又是具体的,是由大量琐碎的日常管理缺位、硬件老化、矛盾冲突等“隐患”与“缺陷”导致的具体事件表现。建筑运营安全的宏观分析力求对城市公共安全的整体形势、中长期发展走向、重大城市公共安全事件的显现特点与规律、国家有关城市公共安全的法规与政策体系建设、各级政府层面的应对策略与力量配置等重大问题做出科学和客观的判断与建议。微观分析则是针对具体的建筑运营安全隐患排查、风险分析、异常判断、预防与预警、应急处置、善后处理等展开有深度的研究,力求分门别类地提出对具体风险事件管理的行动建议。大型公共建筑安全运营问题的宏观与微观研究相互间有着极强的关联与支撑作用,缺一不可。

对于城市大型建筑运营安全风险管理而言,风险控制策略在很大程度上体现于日常管理架构、法规制度、日常管理实践,以及对重大公共安全事件的应对预案之中。因此,在对建筑物安全运营风险做出评估之后,如何抓住各类风险事件的防控关键因素做出合理的统筹部署,成为了城市大型建筑公共安全风险控制的关键问题。针对城市大型建筑运营安全问题给出以下建议:

(一)强化风险评估技术创新和集成应用,系统评估运营安全风险

高效的风险识别和风险评估技术是城市大型建筑安全运营风险管理的基础和保障。建筑物安全运营风险评估和管理是一个动态的过程,为了有效防范、化解和处置社会稳定风险,在建筑物运营过程中,需要根据建筑物运营的实际情况,对建筑物进行动态监测,更新识别的主要风险因素,评判风险等级,为优化完善风险防范、化解和处置措施提供基础。建筑物安全运营风险控制需要从风险的识别和评估开始,根据建筑物功能特性、外界环境变迁、突发事件等动态变化,形成具有持续性、动态性的预控、预警、应急救援为一体的动态风险控制机制。准确识别风险是成功进行风险评估的基础。风险识别是一个系统、持续的过程,应尽可能详尽地占有和分析项目信息,包括项目方案、项目所在区域的环境资料、类似项目的管理经验和教训、已有的风险管理数据和模板等。通过对上述信息的整理和分析,可以有效识别出影响建筑安全运营的潜在风险。只有通过运行数据的实时监测,建立基于信息共享、协调控制、技术集成等于一体的城市建筑安全运营风险评估体系,对大型建筑各类运营安全关键技术和管理技术进行梳理和分类,集成应用大型建筑安全运营风险性状跟踪、监控、预警、应急等专项技术,才能提高建筑安全运营风险的识别和评估技术水平,实现安全运营风险的系统评估,从而提升风险跟踪监测与预警能力和应急管理水平,缩短预警和应急联动控制反应时间。 (二)完善城市监测预警和应急管理体制,明确风险主动控制措施

应急管理是指对于已经发生的灾害或突发事件,根据事先制定的应急预案,采取应急行动,控制或者消灭正在发生的灾害或突发事件,减轻灾害危害,保障系统的运营,保护人民生命和财产安全,一般包括灾前的减灾、防备、预报、预警和应急,灾后的应急、恢复与重建。应急预案的具体组成包括准备程序、基本应急程序和特殊应急程序等内容,具体体现在如下若干方面:(1)对灾害或突发事件、事故的辨识与评价,确定响应的应急启动机制及应急管理等级;(2)对人力、物质和工具等资源的管理、确认和准备;(3)指导建立现场内外合理、科学、高效的应急组织实施体系;(4)涉及应急行动开展的程序及战术;(5)制定训练及演习计划;(6)针对特殊灾害制定的专项应急计划;(7)制定灾后的现场评估、整理与恢复措施等。

以数据监测预警为基础的主动控制措施是改善城市大型建筑运营安全问题的关键技术之一。建立监测预警和应急管理体制需要考虑多灾种可能性及紧急事件的复杂性(风灾、水灾、火灾、地震灾害、恐怖袭击),以及报警层次多(紧急事件报警、灾害发生

报警、小中大灾报警)等原因,须对各种报警信息进行分类与分级,以便准确地启动各种联动模式(火灾联动、区段联动、灾间联动等)与各级应急预案。由于建筑通常有多个运营管理主体的客观存在,预案启动须考虑到灾害的影响面,即集中救灾力量至灾害发生面,同时兼顾可能的蔓延面或影响面。 健全的应急管理体制能够最大程度弱化突发事件带来的后果。一旦发生风险预警后,由监控信息管理机构首先接受报警信息,立即通知应急管理中心和灾害现场监测指挥机构在最短事件内确定灾情,并赶往灾害现场,应急中心根据反馈信息启动应急预案,开展应急指挥与调度,并保持与现场应急救援联系,对现场实施必要的管制,同时将相关信息向上级主管部门和相关人员,从支持保障机构调动应急所需的人员、技术支持和物质投入到灾害现场救援工作,信息管理机构则同步为其它各机构提供信息服务,实现统一管理,分工协作,确保应急救援的快速、高效和有序。

(三)探索BIM技术和数字化管控技术应用,构建公共安全信息平台

BIM技术应用的意义是使建筑信息在规划、设计、建造和运营、维护各阶段各参与方中充分共享和无损传递,为建筑全寿命周期的管理决策提供可靠依据。借助BIM技术和数字化管控技术构建基于数字技术的公共建筑安全运营管理系统,与大数据、物联网相结合,形成公共安全信息平台,从而实现对大型公共建筑的智慧运维和管理,包括设施空间实时状态管理、实时构件健康监测信息反馈以及智能化运维预警。目前,有效的公共安全信息平台应包括以下几点功能:

1.公共安全信息平台必须实现各类灾害报警事件集中处理,历史事件管理及查询;预先设定各类事件联动接口,并记录所有枢纽运行紧急事件及处理过程。

建筑工程运营管理篇（3）

在建筑企业管理过程中，资金运营管理是其管理的一个重要方面，建筑企业主要向施工团队提供大量的劳务人员进行经营活动，而起资金运营整体规模较大，容易受各方面因素的影响，产生的风险也较大，建筑财务管理的全过程都离不开资金运营，当资金处于充足状态时，才能保证建筑企业的各项工作得以顺利进行，但自我国加入世贸组织以来，国内建筑行业饱受国际竞争力的冲击，使得建筑企业出现较严重的资金问题，包括工程垫资现象越来越严重、正常资金供应紧张等，这些因素束缚了我国建筑企业的稳健发展，怎样合理规避风险，做好应对策略，减少风险给企业造成的损失，以成为当今建筑企业重点关注的问题之一，对此，本文着重探讨资金运营风险以及合理的应对措施，优化建筑企业的发展。

一、何为建筑企业的资金运营风险

目前，经济发展速度日益加快，与此同时，建筑行业也得到了迅速发展，在建筑行业整个市场中，投资单位的法人意识逐渐增强，这加大了投标环节各位业主的抵押风险以及承诺保证金的分量等，目前，多数业主改变了交款方式，由之前的银行保函变为当场的货币现金，这在一定程度上加重了建筑企业用于施工的资金外带沉淀量，同时，也提高了建筑企业的资金风险。施工项目管理机制决定项目的盈亏能力以及抵抗风险的水平，因此，施工流程的组织程序以及整体的管理水平对施工项目的建筑效果产生直接性影响。

鉴于建筑企业对生产组织活动管理力度较弱，加上受其他方面因素的影响，及时已经完工的建筑项目，却取法得到监理工程师与业主双方的认可，另外，由于业主自身情况有所变化，导致其资金不能按时到账，出现垫资等行为，以及三边工程的长期存在等，在结算过程中，容易出现一些收款风险，这些因素都加剧了建筑企业资金运营过程的风险。

造成建筑企业出现资金风险的一个重要因素是由于内部建筑单位管理不够严格，从建筑企业自身与施工单位等之间签订的各类施工协议来讲，若对协议相应条款的规定、账目登记等监督不够严格，将可能造成资金运行出现风险，影响施工项目的正常进行。

二、如何应对建筑企业的资金运营风险：

（一）优化内部控制机制与法人管理模式

这是应对建筑企业资金运营风险的重要举措，这需要各个方面的配合。一是董事会应坚持与时俱进，敢于重用外部独立董事，以进一步规范企业经理等的实际行为；二是公开聘请企业经理，运用股份支持职业经理人的工作；三是从外部聘用监事人，由其定期向监事会反映资金运营状态与项目施工进程，根据企业实际情况，尽可能转变监事会权利与党委、纪检部门等的权利相互穿插的局面，及时发现其中的不良问题，防止引发资金运行的风险等；另外，逐步强化、完善内部管理制度，合理的内部管理制度有利于保证法人治理机构的正常运转。

（二）加强相关法规建设

法律是维护建筑企业利益的重要武器，因此，在预防资金运营风险过程中，上级领导者要重视相关法规，对其熟练掌握并能够运用自如，其主要包括工程保护承包双方利益的法定指标等，建筑企业只有在充分掌握此类法规的前提下，才能按照法律要求进行工作，当出现资金运营风险时，可以利用法规进行自身利益的保护，从而有效规避此类风险。

（三）树立风险意识，做好监督审查工作

建筑企业在确定具体的施工项目时，要事先做好相应的调查工作（包括企业员工建议、市场行情、此施工项目的盈亏结构等），探究其是否具有实施的可行性，另外，需要及时关注国家相应的建设计划，认真了解施工业主的信誉以及资金状况，对于施工环境要事先进行考察，及时发现其可能出现的问题，从而提前制定相应的解决策略，防止由于失误造成资金运营风险频发。

（四）强化合同规范，共同遵守条约内容

建筑施工合同时为了维护双方利益阐明双方权利而制定的一种条约规范，其有一定的法律凭借标准，对此，建筑企业必须严格遵守条约规定，企业的相关负责人以及施工项目的管理者要熟悉条约内容，明确违约后果，对其内部的各种条约制定要经过严密的商讨，遵守国家的法律法规，防止出现意外事故，可用其进行解决。

（五）提升会计人员自身素质

建筑企业会计人员的主要工作便是负责相应的财务处理工作，包括日常的现金出纳等业务，由于建筑企业工程量多、项目种类多、资金投入与支出份额大，而负责此类工作的会计人员中年轻人居多，其工作年限短、阅历浅、经验少，容易出现失误，影响工作进度，对此，企业需要定期对其进行素质教育与技能培训，使其接受到先进的业务处理方式与工作理念，认识到自身的不足，逐步提升其业务处理能力与综合素质，使其具备当今会计人员的各方面技巧，做好相关业务，保证资金收纳工作稳步进行，为建筑企业贡献自己的力量。

正确认识造成资金运营风险的因素，制定相应的应对措施，加强资金运营与企业财务管理，需要各方面的协调，从合约签订、项目选定、投资状况、资金储备、会计人员素质提升等方面，做好以上众多主体之间的工作协调，保证建筑企业具备充足的资金储备，合理规划资金使用以及流转程序，依据企业资金状况，制定合理的规划，推动建筑企业稳健发展。

参考文献：

建筑工程运营管理篇（4）

工程造价反应了建筑项目的总投资情况，对预结算工作标准具有指导作用。为了改变早期工程造价平台存在的问题，需要提出切实可行的预结算方法。对于现阶段建筑造价控制存在的缺陷，需实时调整预结算模式，从多个角度开展工程造价控制工作。

1工程造价管理趋势

“工程造价管理”是建筑工程经营阶段非预期风险的量化，因而要重视工程造价管理的计量方法，快速发展和稳步发展所导致产生的不同风险偏好，会直接影响到计量结果的不同。工程造价是整套项目从规划至竣工产生的所有费用，包括：投资、设计、变签、施工、维修等，这些都是工程造价中需要编制的费用。工程造价的主要任务：根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程中所包含的直接费、企业管理费、措施费、规费、利润及税金等。

2建筑工程造价预结算职能

2.1评价职能

对于工程造价的评价功能，需要从投资及收益等两方面角度展开评估，才能更好地完成项目施工计划。在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须利用工程造价资料，在评价建设项目偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可依据工程造价。

2.2调控职能

国内外研究对建筑工程市场运营尤为重视，强调了市场运营对建筑工程内外经营机制的影响力，提出符合建筑工程发展趋势的市场运营制度，其中，考虑国家政策、建筑工程经营、市场风险等方面因素，提出切实可行的市场运营方案。国家对建设规模、结构进行宏观调控是在任何条件下都不可或缺的，对政府投资项目进行直接调控和管理也是必需的。这些都要用工程造价为经济杠杆，对工程建设中的物资消耗水平、建设规模、投资方向等进行调控和管理。

2.3预测职能

预测是对建筑工程造价的综合规划，对项目结构改造起到了调控作用，实现了造价预算与控制的最优化，这些都是提升项目竣工收益的关键。投资者预先测算工程造价不仅可以作为项目决策依据，同时也是筹集资金、控制造价的依据。承包商对工程造价的预算，既为投标决策提供依据，也为投标报价和成本管理提供依据。

2.4控制职能

预结算审核工作中，对造价结构布局进行深化控制，提出符合工程造价控制的可行性方案。同时，工程造价的控制职能表现在两方面：①它对投资的控制，即在投资的各个阶段，根据对造价的多次性预算和评估，对造价进行全过程多层次的控制；②对以承包商为代表的商品和劳务供应企业的成本控制。

3建筑工程造价预结算审核方法

3.1全面审核法

全面审核法是从工程造价计量到预结算信息数据的积累，都是一个精细化管理的过程，需要总分支各级机构的配合。随着科技水平的提高，预结算关系管理是商业领域中普遍运用的管理理念和战略。从理论的角度探讨企业的最优资本的构成，从理论的角度对资本监管和造价扩张以及经济增长影响的体制进行详细的梳理，采用实证分析的方法，对资本约束和造价扩张关系做了研究。

3.2重点审核法

重点审核法就是抓住工程预结算中的重点进行审核的方法。工程造价管理的前提是准确计量风险所带来的损失，工程造价所带来的潜在损失一般可以分为预期损失、非预期损失和异常损失三种。预期损失是指在一般正常情况下，工程造价损失的统计平均值，是企业在一定时期可预见的平均损失。它是企业的经营成本而不是风险，通过拨备和产品定价进行预防。“风险”是市场经济的必然产物，各个行业参与市场经营都面临着风险隐患，如何控制风险也是工程造价调整中不可缺少的内容。

3.3对比审核法

在同一地区，如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样，其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上，找出同类工程造价及工料消耗的规律性，整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。建筑行业预结算在避规风险阶段，主要结合市场调研、数据分析、产业规划等方面内容，进一步提高项目规划及资金发展要求，从而实现了风险调控与资本控制，帮助企业实现经营效益的最大化。此外，风险可控性原则中，也对预结算日常营运体系提出不同的要求，按照企业资本战略规划指标，不断增加原始资本积累，从而加快了企业工程造价改造要求，为预结算可持续规划与发展做好了充分准备。

3.4分组计算

就是把预结算中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系，审查一个分项工程数量，就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。可操作原则是对工程造价调控的新思路，按照资本控制与改造要求，才能实现工程造价改造目标，帮助建筑行业构建符合市场化机制的营运方案。当前，建筑工程在工程造价调控与规划方面，要注重预结算所带来的风险调整后的市场运营回报率。建筑行业投资成本大，任何一个项目都有一定运转周期，严格防范市场风险是经营管理重点。预结算风险对建筑工程经营提出更高要求，注重预结算管理体制调整是经营者的必然决策。

3.5筛选法

筛选法是统筹法的一种，通过找出分部分项工程在每单位建筑面积上的工程量、价格、用工的基本数值，归纳为工程量、价格、用工三个单方基本值表，当所审查的预算的建筑标淮与“基本值”所适用的标准不同，就要对其进行调整。建筑工程市场运营的配置区分为对存量风险资产的市场运营配置和对增量风险资产的市场运营配置。在三大前提具备的条件下，采取自上而下的原则对市场运营加以分配。现阶段，建筑工程建立技术改造关系具有多方面途径，主要是从其业务模式本身采取措施，尤其在贷款业务方面可以获得更多预结算支持，逐渐建立预结算销售对象群体。

4结论

工程造价管理体制改革中，要结合常见风险形式及控制方案，提出针对性的管理改革模式，解决传统预算与考核存在的不足，构建全面风险管理体系。随着先进企业管理工具的引进，精细化管理的推广，及围绕着工程造价管理展开的风险计量、绩效考核、资本配置和产品定价等延伸应用建设日趋成熟，企业的管理体系正在逐步完善。未来企业的发展中应掌握方法和工具，将其应用于全行的业务体系，实现先进的风险及资本管理理念，逐步完成价值经营的转型。

参考文献

[1]张斌.建筑安装工程造价预结算审核问题及应对策略[J].城市建设理论研究（电子版），2016（20）.

[2]万建华.工程预结算审核质量提高的体会[J].城市建筑，2013（12）.

[3]卫沛庆.浅谈土建工程预结算审核[J].价值工程，2012（04）.

建筑工程运营管理篇（5）

一、建筑工程全寿命生命周期分析的意义

 

1.协调工程关系方

 

在建筑工程尤其是大型建筑工程中，工程内部都需要涉及到众多的关系方，并且各个关系方对建筑工程的阶段意义和作用也不尽相同，所以就导致了在整体的决策上难免因出现诸多的矛盾，而一旦出现矛盾后又缺少统一的标准作为评判，从而使得建筑工程在出现矛盾后易引发各类的纠纷，影响工程整体的工期和质量。而通过全寿命生命周期的分析就能够对项目成功的标准进行准确的定位，从而为项目进行过程中的决策起到指导的作用，并且也可以作为解决问题及评判的标准依据。

 

工程的评价是工程建设中重要的环节，通过对建筑工程进行全寿命的生病周期管理就可以对建筑工程的概念、策划、实施、运营直至报废进行全面的标准设计，从而给予项目准确并客观的评价，工程的评价是目前项目管理的重要内容，其中不仅包含了建筑工程的费用评价，还包括财务评价，用户反馈评价、项目总体评价等，只有全面的评价才能够不断发展项目在建设过程中存在的问题，并且对问题进行积极的改进，从而确保项目总体的使用并为建筑企业的发展提供帮助。

 

二.建筑工程全寿命生命周期分析内容

 

笔者认为，建筑工程全寿命的生命分析应主要为三个内容：工程决策内容、工程实施内容、工程运营管理内容。

 

1.决策阶段

 

现代建筑工程中采用了大量的先进工艺及制造技术，并且在实际的建筑中也需要各类资源的消耗，总的来说，现代建筑项目的设计及建筑成本要高于传统成本，所以在建筑工程的决策阶段要对工程内的各项成本及细节进行科学的预算，从而设计出最大经济收益的方案。

 

2.实施阶段

 

传统建筑项目的管理工作是将承包商、开发商以及后期的运营商进行分割式的管理，从而导致了工程在实施的过程中各个部门的子系统之间缺乏交流，只为追求自身的利益而忽视了工程的总体目标，这是工程出现工期延误或质量下降等问题的重要原因。而建筑工程的全寿命生命周期分析就是要在施工的过程中对利益及经济的各方因素进行协调。但是我国目前就对于建筑生命周期的研究还缺乏丰富的实际研究，所以对工程进度，工程质量及工程实施的总体管控工作还需要各个子系统内的管理部门进行共同的协调。

 

3.运营阶段

 

现代普通商业住宅建筑的生命周期为50-70年，但是通过工程的全寿命生命周期分析可管理能够使得建筑工程的使用时间提高，从而达到项目利益的最大化。

 

在传统的建筑工程管理中，由于工程内的主体缺少对生命周期的分析，所以只是参考了工程在当前情况下的最大化利益，这样极不利于对工程进行全面性的管理，在加上建筑工程项目投入的资金过于巨大，所以其收益主要是依靠后期的运营情况，如果对运营情况进行科学的设计，那么将能够大大的提高建筑工程的总体化收益。 

三、建筑工程全寿命生命周期分析体系

 

建筑工程全寿命生命周期分析体系应该要从项目概念的产生开始到项目的废纸为止，其中包括工程策划阶段，工程实施阶段以及工程运营阶段，每个阶段内都有着不同的标准。

 

首先在工程策划阶段，其中应包括：工程目标的科学性是否合理，工程的外部环境及内部环境是否合理;工程的技术是否可行;工程的经济是否可行;工程的设计是否科学等，另外还包括工程在正常实施后的种种干扰因素以及预期收益。

 

其次是在工程实施的阶段，其中应包括：成本、费用、工期、至来年个、安全性，另外还有施工团队在施工过程中的工作情况，工作情绪等，以及承包方是否能够通过工程获利，获利的实际标准等。

 

最后是工程的运营阶段，要综合考虑工程的实用性，工程的技术性能，工程的社会效益，工程的经济效益以及工程的运营实际情况，并且还有工程的运营方获利，工程的投资方获利等等。

 

建筑工程运营管理篇（6）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625207

2016年3月5日，总理在全国人大四次会议中提出了本年度针对深度扩大财政赤字，减轻企业负担方面的三项重要举措，其中较为重要的一点就是要全面实施“营改增”，并且强调从5月1日开始，将对“营改增”的试点范围进行扩大，拓展到建筑业、金融业、房地产业以及生活服务业。这一举措的提出对我国建筑行业中建筑企业的运行管理产生了相应的影响，建筑企业要想在“营改增”社会背景下获得更好的发展，就应该结合“营改增”对建筑企业的影响，在政府部门的指导下采取相应的应对策略，在未来获得良好的发展契机。

1“营改增”对建筑企业的影响

11对建筑企业经营管理活动方面的影响

建筑企业从自身社会属性上看既是服务企业又是生产企业，所能够涉及的经营范围相对较为广泛，并且建筑项目的运行周期往往较长，工程物资以及机器设备在企业总资产中占据了较大的份额[1]。在实施了“营改增”后，建筑企业在经营管理工作中对原材料的购销、机械设备的构建都可以实施增值税进项税额的抵扣，能够极大地缩减企业的运营工作成本，促使企业资金和材料的周转效率得到相应的提升。此外，“营改增”的应用也在一定程度上增加了建筑企业在运行管理方面所消耗的费用，在切实实施“营改增”后建筑企业必须经过一个时间段的适应，并且各项活动的开展都需要设置专门的管理人员，这也会造成企业管理费用的提升。

12“营改增”的实施能够进一步改善建筑企业税负现状

基于现行的税收政策，建筑企业的税收管理过程中不仅仅需要按照自身营业额对营业税加以缴纳，并且在具体的施工项目中还需要针对建筑工程使用的建筑材料、设备费用等缴纳一定的增值税，并且这些增值税即使和营业税出现了重复征收的情况也不能够被扣除。而实施“营改增”后，建筑企业就可以按照征收要求采用11%的税收比率缴纳相应的税款，在这种税务模式下，建筑企业在材料选购、设备租用等方面所消耗的费用都能够列入进项税的范畴内，得到相应的抵扣，进而有效改善建筑企业当前税负状况，最大限度地避免重复征税现象的发生。

13“营改增”的应用能够缓解流转税存在的重复课税问题“营改增”的贯彻落实对流转税存在的重复课税问题能够起到一定的缓解作用，但是由于现阶段试点方案并未在全国范围内所有行业中普及，因此对重复课税的消除存在一定的不全面性[2]。同时，由于“营改增”实施前后，不同行业所适用的税率存在一定的差异，所以也必然会对不同行业的税务成本产生差异性的影响。对于建筑企业的税务成本来说，实施“营改增”所造成的影响不仅与“营改增”的行业适用税率存在一定的联系，也与本企业的成本结构息息相关。所以要想进一步强化“营改增”对于建筑企业的积极作用，企业也应该对自身成本结构进行相应的调整，避免税负加重问题的产生。

2基于“营改增”影响，建筑企业的应对策略

21在准备工作中全面贯彻对各项法规政策的学习

建筑企业在经营管理活动中应该有计划、有目的地组织各项内部税务、合同、财会等方面的工作人员，认真对国家的税收征收管理方面的法律法规进行学习，并重点对“营改增”试点后出台的各项方针政策加以强调，积极贯彻落实国家各项有关文件的指导精神，确保在试点准备阶段，建筑企业内部管理过程中各项准备工作都在国家政策法规的约束下进行，保证准备工作的质量，为建筑企业全面应对“营改增”的影响奠定基础。

22借助模拟运转保证准备工作的准确性、系统性和全面性对“营改增”政策的实施进行模拟运转，具体指在企业尚未实施“营改增”税收政策的前提下，参照已经进行试点的行业和企业，在建筑企业内部实施全过程的增值税模拟管理，并做好账外核算工作。结合企业的实际情况，模拟运转工作的实施可以以企业为单位，也可以以企业中的基层单位或者项目工程为单位，在具体模拟工程中应该严格按照增值税管理的实际情况，对建筑企业项目工程的全过程进行全面的管理和审查，及时发现和提出工程中无法与企业增值税管理工作相适应的问题，并有针对性地进行优化调整，做好准备工作。

23设计全面、突出重点、注重做实的应对方案

现阶段，我国建筑企业“营改增”试点尚未开始，“营改增”的具体实施办法和相关的政策法规也还没有出台，并且各建筑企业之间内部管理水平具有较大的差异，在这种情况下，建筑企业要想良好的应对“营改增”的影响，就必须做好准备工作，从企业的实际状况出发制定较为完善的应对方案，为企业“营改增”试点的良性开展提供相应的保障[3]。例如，针对增值税管理工作中的基础条件问题，企业对内部税务管理结构的设置、内部税务人员的选拔以及相关设备的购置等都应该纳入到整体工作规划中；又如，针对长效政策的解析和落实问题，应该根据本建筑企业的产品、管理和生产经营特色，对纳税人、税务发生时间、纳税期限和地点问题的认定工作、增值税会计核算工作以及进项税发票的认证工作等，都提出基本的意见，并制定相应的工作方案，为各项工作的开展提供相应的指导。

24在进行模拟运转过程中对部分政策的有效性加以验证

在建筑企业的传统管理过程中，各个企业都曾对建筑企业基于政策层面做出的准备工作提出了相应的建议，因此为了对相关政策可行性和有效性加以验证，在模拟运转中可以适当的选择一部分政策进行进一步验证，并结合验证结果制定具体的政策落实办法。如针对“甲方供料”这一政策，由于当前建筑企业在工程管理过程中不可避免地会遇到甲方供料的问题，所以企业可以针对实际情况在模拟运转中对采取何种措施能够从销项税税基中予以扣除进行验证和探索，并结合验证结果制定相应的操作方式，为与税务部门进行顺利的协商创造条件。又如针对“建筑劳务税率”这一问题，如果建筑劳务企业在运行管理过程中实施相对简单的纳税政策，则需要对这一政策对建筑企业税负的影响、影响程度以及对建筑企业劳务管理机制的影响等问题加以验证，并结合数据分析结果初步拟定合理的建筑劳务方案。

25建筑企业应该进一步加强自身的领导

建筑企业内部准备工作具有一定的系统性和复杂性。因此，企业领导应该加强自身对各项工作的领导能力，亲自动手参与到工作实践中，以企业内部的税务、财务管理方面的工作人员作为主干，结合企业实际情况有选择的成立由相应的预算、物资、合同、设备和项目管理等方面管理人员全面参与的准备工作领导小组和办公室等，将准备工作与建筑企业内部其他改革管理工作有机结合在一起，对“营改增”试点的准备工作进行全面、重点的组织实施。

26积极组建“营改增”专项工作小组

具体来说，“营改增”不仅仅是企业财务部门自身的工作，而且也是涉及整个公司全体人员的事情，因此建筑企业在实际运行管理过程中应组建专项工作小组，为“营改增”工作进行统筹规划，并且保证公司全体成员能够自觉配合“营改增”工作的开展。对于“营改增”工作小组的构建，可以设置如下岗位：其一，组长。组长应该由建筑企业的董事长或者总经理担任，对“营改增”工作的全面规划加以负责；其二，常务副组长。常务副组长一般由企业财务部门的主管或者财务总监担任，对建筑企业对“营改增”工作的全面贯彻落实负责；其三，副组长。由建筑企业中的生产和经营等方面的副总经理以及财务副经理担任，保障“营改增”贯彻落实过程中相关工作能够得到相应的执行；其四，组员。主要由财务部、物资采购部、经营部以及分公司的负责人等相关工作人员组成，承担着“营改增”政策的具体贯彻任务。只有构建专项工作小组，才能为建筑企业“营改增”工作的良性开展提供相应的支持，为建筑企业在未来的持续健康发展提供一定的保障。

3结论

总而言之，“营改增”是我国较为重要的税制改革，对建筑企业的经营管理活动产生着极其深远的影响，因此为了建筑企业“营改增”实践的顺利、稳定实施，必须做好建筑企业的内部准备工作，为“营改增”在建筑企业中的贯彻落实创造条件，促使建筑企业在未来获得更好的发展。

参考文献：

建筑工程运营管理篇（7）

随着通风空调技术的发展，在节能环保方面已经能够达到一定的高度，建筑中央空调系统的节能技术应用，能够较高提升系统换热效率，同时不断降低对臭氧层损耗值。在运维管理方面，通过建设智能云服务平台，利用互联网技术，实现物物互联，实现机房内无人值守，通过一键开停操控，能够实现全天候实时检测。目前空调通风系统能够实现减少人工维护量，借助云技术，使得建筑通风空调更加的智能，进一步解放生产力。

2建筑通风空调工程建设环节的节能减排策略

建筑通风空调工程实现节能减排，不仅需要从工程设计与施工方面采取全面的措施，还要从运营管理方面，采取节能减排措施，实现建筑节能环保目标。现对施工建设环节的节能减排，做以下论述：2.1合理选择风机风道。建筑通风空调系统组成中，风机和风道是主要内容，要合理选择风机风道，以确保通风空调工程建设的质量。通常通风空调使用的风机为离心式通风机，在运行的过程中会产生一定的噪音，按照节能环保设计规范，要做好防噪音处理。除此之外，要合理控制风道面积，因为风阻影响着风机运行性能，通常设置混凝土风道，或者使用钢板及复合材料风道，尽量降低风机压力阻力，提高工程的节能性。2.2合理设置风口。通风空调系统工程运营管理工作中，高度重视设备节能，而风口设置的位置与大小，直接影响着通风空调系统的节能减排效果，因此在前期设计阶段，要做好风口设计，合理布局降低阻力，以实现节能减排目标。除此之外，还需要做好热力管道的节能控制。如室外直埋热力管道与室外暖气沟、室外架空管道相比较，在安装、节能等方面具有一定的优势。直埋管道在安装时，务必按施工图纸、标准规范施工安装，尤其在管道防腐、保温、防潮及连接缝的处理非常重要，避免热源散发、长期腐蚀管道以至于跑冒漏等问题出现。2.3设计时选择合适的系统及系参数。在建设通风空调系统时，要做好节能减排的控制，以保障运营管理期间的节能性。这需要在设计与建设环节，充分考虑冷却水系统与电力系统等，同时考虑到建筑工程所在区域的气候特点，合理设计系统参数，适当采用变频技术等以保证空调系统运营的低能耗与节约性能。在空调系统的选择方面，抛开建筑成本不谈，根据系统特点、条件尽量选择高性能及节能的系统或产品，比如磁悬浮空调，水源、地源热泵，冰蓄冷、模块机，分布式能源等，对推动绿色建筑改造，达到节能减排目标，提供了重要的支持。基于此，要严格把控设计阶段的质量，严格进行方案比选，合理设置系统参数。

3建筑通风空调工程运营管理中的节能减排策略

3.1提高建筑保温能力。建筑通风空调工程运营管理中，若想实现节能减排，要注重提升建筑保温能力，保持建筑室内温度处于合适范围内，减建筑•节能少资源浪费。提升建筑保温性能，减少室内外热量的传递，降低空调运行载荷，以缩短空调运行的时间，减少能量消耗，达到节能减排的效果。基于此，通常从建筑围护结构及门窗入手，利用墙体材料的保温性能、门窗质量及气密性来提升建筑的保温性能，减少热冷量损失，将空调能源消耗最大限度上控制在低水平状态下，实现节能减排。3.2提升通风空调自动化控制水平。空调在建筑能源消耗中占据的比例较大，通常在50%或以上。在建筑通风空调工程运营管理中，不仅要满足建筑使用者的需求，还需要实现能源节约，是智能建筑与楼宇自动化研究的重点。通风空调工程运营管理中，实现节能减排，需要从能源消耗与合理利用之间找到最佳的平衡点，采取集中化与协调化控制的方式，调整通风空调系统与设备控制的方式，提升通风空调运行控制能力，不断优化空调系统运行，以实现节能减排。除此之外，在运营管理过程中，采用自动化控制技术，来提升电气设备运行效率，强化空调设备能源消耗量的控制。目前，建筑通风空调系统采取自动化控制已经成为趋势，是智能建筑构成的主要部分，能够保障空调设备处于合理运转，实现运营管理阶段的节能减排目标。3.3加强通风空调设备运维管理。建筑通风空调工程运营管理阶段，提升系统的节能减排效率，加强通风空调设备运维管理，有着必要性。若能够做到定期保养与保修，确保空调设备始终处于良好运转状态下，能够降低空调设备故障的发生率，对提高空调设备的性能，提高资源利用率，有着极大的作用。除此之外，需要不断提升空调检修技术水平，选择专业的技术人员，来负责此项工作，加强空调系统的管理，避免空调设备处于高负荷云状状态，增加能源消耗量。利用变频节能技术，来提升通风空调系统运行效率，降低空调系统能源消耗，选择灵活的运行模式，以实现节约成本的目标。利用此技术，能够使得空调系统在运行的过程中，处于合理的负荷工作状态，实现能源节约，延长空调使用寿命。应定期不定期对建筑的隔热材料性能及效果进行检验及修复，并对建筑门窗的缝隙进行填补，确保这些结构部分中不存在缝隙而产生冷桥。还要对系统管道的保温性进行监测及修复，以确保其具有较强的隔热功效。在过渡季节适当运用新风对建筑物进行调节达到节能减排的目的。

4结束语

综上所述，若想保障通风系统运营管理环节的节能减排效果，要从工程设计与建设阶段加强质量把控，以确保系统达到节能减排标准。在后期运营管理过程中，利用自动化技术，加强通风空调设备运维管理，以确保系统的节能性。

作者:吴海军 单位:湖南华润万家生活超市有限公司

参考文献

建筑工程运营管理篇（8）

建筑工程项目的施工规模通常都比较大，在施工建设过程中对于资金的需求也比较大，为了保证建筑工程施工建设的顺利实施，负债筹资是建筑施工企业进行施工运营的重要手段，它对于建筑施工企业的发展运营以及企业资金周转都有一定的积极作用。但是，对于建筑施工企业来讲，如果对于负债筹集的资金管理或者是应用不当，都有可能给企业的财务带来很大的风险，导致资金链以及企业经营问题出现，甚至企业破产。因此，对于建筑施工企业的负债筹资的财务风险进行分析研究，有利于企业对于负债筹集资金进行合理的管理与运用，保证企业工程施工建设利益。

1、建筑施工企业负债筹资现状与原因分析

1.1 建筑施工企业负债筹资现状

建筑施工企业进行工程项目施工运营期间，最重要的物质保障就是资金。建筑施工企业只有在资金充裕的情况下，才能够保障工程项目施工建设的顺利实施，保障企业正常运营实现。但是，通常由于建筑施工企业运营期间，进行工程项目施工建设需要的资金数额比较大，企业的营运资金又比较匮乏，因此，很多企业就通过负债筹资的方式维持企业运营。

以目前建筑施工企业负债筹资情况，结合建筑施工企业的运营经营情况来看，多数企业都是以高额的负债资金来进行企业运营以及工程项目施工建设的维持，有些建筑施工企业的资产中，负债率甚至在80%以上，在企业的现有资产以及资金中占有很大的比率。这对于企业的运营发展来讲，就存在着很大的财务风险。

1.2 建筑施工企业负债筹资原因分析

造成建筑施工企业资产负债率较高，或者是建筑施工企业在运营中进行高额的负债筹资主要原因有以下几点。首先，在社会经济发展与企业发展竞争日益激烈的情况下，建筑施工企业不仅面临着来自市场激烈竞争带来的压力，而且建筑施工企业在进行工程项目施工建设以及竞标过程中，也需要面对来自同行之间的激烈竞争压力，在各种压力下，建筑施工企业为了实现建筑工程项目的竞标成功，就会以较低的价格参与竞标，这样一来，企业工程项目施工建设的利润就会受到很大的影响，从而对于企业的资金产生一定的影响，带来一定的资金困难，而为了保证企业的正常运营，就会进行负债运营。其次，建筑工程项目施工过程中，对于企业资金的占用比率比较大，尤其是企业在竞投标等过程中，需要预付大量的保证金，并且进行工程项目的施工建设期间，还需要有较大数额垫资情况，这些问题都会给企业带来比较大的资金压力，就需要企业通过负债筹资的行为进行工程项目施工建设与企业运营的维持。最后，建筑施工企业在工程项目施工建设完成之后，由于业主确认不及时等问题，会造成企业的工程项目资金迟迟不到位，为了维持企业的正常运营，就需要通过负债筹资的方式进行维持。

总之，建筑施工企业运营过程中，由于受到企业本身的运营性质以及各种市场竞争与压力的影响，在进行企业运营维持过程中，都需要通过负债筹资手段对于企业的正常运营进行维持。

2、建筑施工企业负债筹资的财务风险分析

根据上述建筑施工企业的负债筹资现状，以及企业进行负债筹资的原因分析可知，建筑施工企业在面临着巨大的各种市场竞争与压力情况下，同时受到企业本身的特殊运营性质限制，为了保证企业的正常运营发展，需要通过负债筹资手段进行周转维持。因此，建筑施工企业在负债筹资的运营情况下，为了取得一定的发展与竞争优势，企业负债筹资的风险防范与管理就显得十分重要了。下文主要从建筑施工企业负债筹资的主要财务风险、负债筹资对企业运营的影响两个方面，进行分析论述。

2.1 建筑施工企业负债筹资的财务风险

根据建筑施工企业的负债筹资方式以及负债筹资的目的，可以知道企业负债筹资的风险来源，首先，企业负债资金利率以及企业运营利润情况的不确定，导致企业在负债筹资运营情况下，存在着一定的企业财务风险问题。建筑施工企业在负债筹资运营的情况下，一方面背负着负债资金的利率，另一方面企业的经营利润又存在着很大的不确定性，这都有可能导致企业出现经营收益低于企业负债资金的利率，从而造成企业出现资不抵债的情况，甚至造成企业出现破产。其次，在负债筹资运营情况下，企业的经营能力的不确定性，也是造成企业出现财务风险的主要原因。企业在负债情况下，如果自身的经营获利能力不够，就会影响企业的经营利益，从而影响企业对于负债资金的偿还能力，会给企业的信誉以及正常运营带来一定的压力，甚至对于企业负债财务造成恶性的膨胀影响。最后，建筑施工企业在负债筹资运营情况下，企业资本结构的合理性以及负债资金利率的变动都会给企业带来一定的财务风险，从而对于企业的正常运营造成一定的影响。

此外，建筑施工企业在负债筹资的运营情况下，企业对于施工建设项目的失败经营，也是企业负债资金风险的主要来源，对于企业的财务流动性以及企业的运营情况都会带来很大的不利影响。

2.2 建筑施工企业负债筹资的影响作用

在负债筹资的情况下，对于建筑施工企业运营中的财务流动既有积极作用，但是又可能带来巨大的风险问题。其中，负债运营对于企业经营的积极作用主要表现在，对于企业资金流动与周转充足有很大的积极作用，可以帮助提升企业的市场竞争力；同时负债资金对于企业的财务资金又具有杠杆支撑作用，对于企业资金的周转流动有很大的帮助。此外，负债筹资运营对于企业还具有节税和在通货膨胀情况下的潜在收益作用。另一方面，负债对于企业运营又有很大的不利影响，比如，增加了企业的财务风险、过度负债会影响企业的再次筹资能力、造成企业股票的市场价格下跌等。

3、建筑施工企业负债筹资风险的防范对策

针对上述建筑施工企业负债运行情况下财务风险情况，企业在进行负债筹资的风险管理中，可以从加强对于负债资金风险的管理意识，建立有效地财务风险防范管理机制方面，加强对负债筹资财务风险的管理与防范，对于负债运营中的风险问题进行积极应对，并及时解决，以避免对企业运营造成不利影响。其次，建筑施工企业还可以从保持资产负债率的合理性与制定合理的企业负债财务计划上，控制负债资金对于企业财务正常流动、企业运营的影响作用。最后，对于负债筹资带来企业财务风险，还可以从对于企业负债利率风险的准确把握以及提高企业自身的管理水平等方面，进行负债风险不利影响的控制和规避。

4、结束语.

建筑工程运营管理篇（9）

引言

中国经济的发展与繁荣一定程度上推动了建筑企业经营管理内外环境的不断完善，尤其是在外部环境不稳定因素逐渐增加的条件下，内部管理对建筑企业的可持续发展将起到重要作用。建筑企业要想在变化复杂和充满竞争的环境中取得竞争优势，就要及时将眼光转向长期目标，对建筑企业进行综合的全局性决策和管理，制定科学合理的企业经营管理战略。

1 建筑企业经营管理模式风险

建筑企业的经营管理模式与建筑行业及社会发展之间存在着密切联系，建筑企业经营管理模式落后将直接影响着其在整个建筑行业中的地位，随之会出现各种经营管理模式风险，而这些风险很可能就会危及到整个建筑企业的生存与发展。具体来讲，建筑企业经营管理模式风险主要体现在以下几方面 ：一是投标风险，该风险包含了投标过程中的全部成本 ， 低价中标造成的建筑企业压力 ， 该风险主要是由于建筑企业成本控制意识不强造成的，同时还会扰乱整个建筑市场竞争环境 ；二是财务风险，因为建筑企业承担的建筑施工项目都需要投入较多的资金，而且回收的周期也比较长，这样难免会出现资金不到位的情况，导致正常施工项目因此而不能正常运行。因此，建筑企业要提前避免资金问题造成的银行利息负担、坏账风险等问题 ；三是合同履约风险，部分建筑施工合同存在着不公平现象，导致建筑企业在施工中垫资情况的出现，使得建筑企业承担着较大的建筑负担，极易出现建筑工程项目管理风险。

2 建筑企业经营管理模式创新策略

基于上述关于建筑施工企业管理模式风险的分析，我们认为有必要加快建筑企业经营管理模式的创新。尤其是在我国建筑市场竞争越来越激烈的条件下，建筑企业若想在竞争中取得优势，就必然要克服目前建筑企业经营管理模式风险，仅仅抓住创新的契机，立足内外环境，明确市场定位，扬长避短地制定出适合自身长期发展的经营战略。

2.1 建筑企业经营管理思想创新

计划经济体制下建筑企业单纯生产的观念已经不能适应当前社会发展的实际需求，部分企业在这种思想观念的束缚下，不积极改革创新，导致其在经营管理中不能顺应当前社会主义市场经济的客观要求，经济效益明显下降，企业缺乏发展后劲。因此，为能进一步满足市场经济条件下对建筑施工企业提出的客观要求，建筑施工企业经营管理模式要主动摆脱计划经济体制的束缚，坚持以改革为发展，以市场为导向，以经济效益为中心加强自身成本意识、风险意识与效益意识，从管理思想上实现根本性的创新。

2.2 建筑企业经营管理内容创新

在社会主义市场经济环境下，建筑企业经营管理的内涵是十分复杂的，既包含了建筑企业内部财务管理、施工管理、生产技术管理、劳动人事管理，又包含了建筑企业的经营战略、理念、决策以及市场分析预测等。因此，如何做好市场经济条件下建筑企业经营管理内容的创新也是目前建筑企业经营管理模式创新的重要方面。具体来讲，建筑企业经营管理内容的创新主要涉及三方面 ：一是建筑企业经营管理应当从单一的生产管理实现向复合企业经营的转变，把企业作为市场的一个“细胞”，放在整个市场体系中进行管理、操作和运营 ；二建筑企业要能够准确、全面的捕捉瞬息万变的市场信息，掌握市场同行的经营情况、技术实力及竞争水平等，关注国家在建筑行业中推出的一些新的政策及规章制度等，实现对建筑领域各种信息的有效把控 ；三是建筑企业管理者要将价值流放在中心地位，实现由实物形态为中心的管理转变为以创新价值形态为中心的经营，创新经营管理对象，全面把握企业经营活动全过程中的资金、成本、利润情况。

2.3 建筑企业经营管理制度创新

管理制度是对建筑企业内部不同部门进行有序管理的重要制度，具有强有力的约束性效力。建筑企业经营管理制度的科学合理性是从根本上保障企业内部组织有效运作的重要条件，对于规范经营管理过程中相关人员行为具有重要作用。建筑企业经营管理制度的创新主要是在企业内部管理中引进市场机制，建立起一个能够把企业各种形态的资本和生产要素有机结合运作，效益最大化的良性发展企业管理机制，将企业收益与员工收入、责任成本管理等内容有机结合起来，激发员工工作热情，并利用员工的工作积极性为企业创造更多的收益，强化其在建筑行业的竞争地位。

2.4 建筑企业经营管理体制创新

在社会主义市场经济条件下，建筑施工企业要想在市场中取得竞争优势，就要

适应市场经济的要求，坚持以改革创新的精神来对待企业的未来发展，把管理和改革紧密结合起来，建立全新的企业经营管理体制，实现建筑施工企业管理体制的创新。从建筑企业的性质及经营内容来看，其经营管理体制的创新要把握好企业层次、项目层次及劳务层次三者的定位，即处理好公司总部、项目经理部以及施工队伍三者之间的关系。以公司总部为代表的企业管理层与以项目经理部为代表的项目管理层之间既有不同，又有差异。二者的相同之处在于其大目标都属于企业管理范畴，都必须遵循市场经济规律，都以促进建筑企业的自主经营为主要目的，自我发展，自我约束，自负盈亏 ；其差异之处则主要体现在层次、主体、管理方法和管理手段等方面，企业层主要通过建立和完善企业规章制度和运行机制来实现管理，对项目的管理进行宏观调控，而项目管理则是一个直接的具体的管理过程，承担着合理配置各种施工中的生产要素的责任。所以，建筑施工企业管理体制创新要确定和处理好这三个层次之间的关系。

3 结论

在社会主义市场经济条件下，市场竞争越来越激烈，如何取得竞争中的优势地位是目前各个企业面临的主要问题。创新作为推动一个民族进步的主要力量，已经成为各行业争取竞争优势的主要方式，建筑企业亦不例外。因此，本研究主要在分析了目前建筑施工企业经营管理模式风险的基础上，提出了建筑企业经营管理模式创新的四点意见，望能够为推动建筑企可持续发展提供借。

建筑工程运营管理篇（10）

1引言

2020年中央经济工作会议明确将做好“碳达峰、碳中和”工作确定为2021年度八大重点任务之一，这是中央层面首次提出明确的能源消耗控制目标。我国建筑规模位居世界第一，现有城镇总建筑存量为650亿平方米，根据中国建筑节能协会能耗统计专委会的《中国建筑能耗研究报告（2020）》，我国2018年建筑运营阶段能耗占全国能源消费总量的21.7%、碳排放占全国能源碳排放总量的21.9%。因此，加强建筑运营管理，促进建筑低碳运营，对实现碳达峰、碳中和目标具有十分重要的意义。

2项目概况

深交所广场位于深圳市福田区，由荷兰大都会建筑事务所（OMA）与深圳市建筑设计研究总院联合设计，占地3.9万平方米，建筑高度245.8米，总建筑面积27.13万平方米，其中地上46层、地下3层，2013年6月竣工并投入使用。大楼主要用于金融机构办公和数据机房等。中央空调冷源由A、B两大系统组成，A系统冷源服务于数据机房等24小时供冷区域，总冷负荷2752RT，选用3台900RT单工况冷水机组；B系统服务于除24小时供冷外的其他区域，总冷负荷4415RT，选用3台950RT、1台500RT双工况冷水机组，冰蓄冷系统采用串联-主机上游式-单泵系统，配置25台蓄冰槽，蓄冰设备总蓄冰量19025RTh。项目的设计时间为2008年，为达到绿色三星级要求，采用了集成绿化配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、综合遮阳、太阳能利用、空调变风量、空调冰蓄冷、空调排风热回收、雨水和中水利用、智能化控制管理、建筑材料节约与优化利用等技术，以实现节地、节能、节材、节水和环境保护的绿色建筑目标。项目在设计之初就将《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006）规定的三星级作为建设目标，在建设管理部成立了绿色建筑专责管理小组，并将绿色三星目标写入所有工程合同。施工阶段以深圳市绿色施工示范项目要求为基础全面推动落实，调试验收及运营管理阶段始终遵循绿色低碳与可持续发展理念。

3低碳运营数据统计与分析

大楼运营7年来，年平均耗电约3600万度。根据《民用建筑能耗标准》（GB/T51161-2016）计算，每平方米的能耗强度在82kWh/(m2.a)以内，较《深圳市公共建筑能耗标准》（SJG34-2017）能耗强度约束值低约25%，年节约电费700万元以上，节能效果显著。按照测算，年平均二氧化碳减排约为7500吨。具体情况如下。

3.1近七年的总耗电量及平均电价

大楼2014-2020年总耗电量与平均电价情况如图1所示。数据表明，大楼投入使用初期（2014-2016年），入驻率逐年上升，总耗电量增长幅度较大，基本电费分摊比例逐年下降，电费单价也随之回落。2017-2019年入住率平稳，但入驻人数及数据中心IT设备不断增加，总耗电量小幅增长。2020年总耗电量升幅较大，电费单价降幅增大，经分析主要原因有：一是新冠疫情期间采取了增加室内新风供应量、延长空调系统运行时间等措施，导致空调耗电量大幅增加；二是向供电局申请调整基本电费计收方式，减少了全年基本电费；三是疫情防控期间减免了部分电费。

3.2常规耗电量与特定功能耗电量

根据《民用建筑能耗标准》（GBT51161-2016）规定，为便于对同类建筑的能耗水平进行比较，建筑能耗可分为常规耗电量与特定功能耗电量。数据机房、外立面景观照明、新能源汽车充电、厨房炊事等作为特定功能，不计入民用建筑常规能耗统计范围。大楼2014-2020年常规用电与特定用电的情况如图2所示。图2中显示2016年之后，大楼入住率基本不变，常规耗电量保持小幅波动，2020年因疫情原因增幅较大。特定功能耗电量在2018年升幅较大，其余年份保持平稳增长，主要原因是2018年数据中心二期机房投入使用。

3.3能耗强度与低碳效果分析

建筑能耗强度是指不包含特定功能耗能的单位建筑面积年耗电量。根据《深圳市公共建筑能耗标准》（SJG34-2017），本大楼属B类非党政机关办公建筑，能耗强度的约束值(即允许的上限值)为110kWh/(m2.a)。根据深圳市住建局的《深圳市大型公共建筑能耗监测情况报告》，2016-2019年深圳市公共建筑平均能耗强度分别为99.6kWh/(m2.a)、109.7kWh/(m2.a)、104.1kWh/(m2.a)、109.0kWh/(m2.a)。由于未取得2014、2015、2020年的能耗强度数据，为便于与本大楼对标分析，这三年的能耗强度暂沿用相邻年份的数据。与深圳市公共建筑平均能耗强度相比，本大楼七年的节电量、节能费用和二氧化碳减排量数据表1（计算时采用了华南地区电网基准线排放因子的相关数值，2020年度沿用2019年值）。

3.4常规用能的分布情况

大楼常规用能项包括停车场照明、楼层公共照明、电梯、舒适性空调、通风系统风、弱电智能化系统、消防系统、给排水系统、业户户内办公及照明等。根据近年的统计情况，大楼空调、办公和公共照明为常规用电最多的项目。2020年的能耗分析如表2所示，空调系统用电量占常规用电量的53.5%；办公用电占比为15.6%，公共照明与动力用电占比达12.7%。

4低碳运营管理策略总结

大楼在保证服务质量、安全运行等基本要求的前提下，运营管理中融入全寿命周期、可持续发展理念，通过科学管理、技术改造和行为引导，依托信息化管理平台，提高运营管理的技术含量。在大楼全寿命周期内实现管理节能、技术节能和经济节能。具体方式有：（1）重视运营管理与人员结构一是大楼运营管理团队以原建设团队为基础组建，工程技术人员的留任在运营过程中发挥了重要作用；二是大楼采取了25项绿色建筑技术措施，做到有设计必有施工、有施工必有运行。（2）重视管理制度与运行过程一是大楼运行有严格的技术管理制度，按执行层、管理层与决策层三个层面分工负责；二是严格执行运行规程，及时、完整、真实、清晰地记录运行数据；三是定期的系统运行管理报告。（3）重视数据分析与优化更新一是按八个系统分类，并定期进行运行数据的整理与分析报告；二是根据运行记录或分析发现异常情况，寻找短期和长期解决方案并择机实施；三是能耗使用情况分析，实施精细化的运行模式。

建筑工程运营管理篇（11）

中图分类号：TU198 文献标识码：A

1.绿色建筑及可持续指标

《绿色建筑评价标准》（GBT50378-2006）中，对绿色建筑给出了明确的定义:“绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能,节地,节水,节材) ,保护环境和减少污染,为人们提供健康,适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑”。本文认为，该定义尚有不足之处。《绿色建筑评价标准》（GBT50378-2006）中对节约资源的定义“最大限度”很难确切理解，什么样的节约程度称为最大限度？举例说明，一个没有安装任何电气或者其他用能设备的建筑，能否称为绿色建筑？绿色建筑首先应当满足人们的生存和可持续发展需求。本文认为“可持续”一词，更能体现绿色，低碳，生态，环保的定义。

可持续发展概念(sustainability Development)，最先在1987年发表的世界环境与发展委员会关于人类未来的报告《我们共同的未来》中提出, 在报告中，可持续发展被定义为：可持续发展是一种满足当代人的需求同时又不损害未来时代人类的需求的一种发展方式。可持续发展又有两个重要的概念：(1）“需要”的概念，特别是世界各国贫穷者的需要应当被考虑在高于一切的地位上；(2）限制的思想由技术的状态和社会组织在环境的满足现在和将来的能力上影响。该报告首次清晰的全面的开放的定义了可持续的概念。联合国可持续发展委员会(Commission on Sustainable Development)发表了经过讨论认可的在全球范围几乎达成共识的可持续指标(SI)。图1中举例说明了一些典型的广义可持续指标，可以看到可持续指标不光有气候，节能，环保等常规的环境概念，更有生物多样性，贫穷，医疗获得等社会概念。经过对其中和建筑生活有关的指标，可得到粗略的可持续建筑指标系统，该系统提供了提取可持续建筑指标的一种有效途径。

图1可持续指标SI系统

2.可持续认证系统与LEED认证体系

随着可持续建筑的发展，人们经历了单纯的以节能为目的的节能建筑转向了追求多个可持续指标，提高人们对建筑的不同体验，并减少各类资源使用的全面可持续建筑发展的目标上来。系统的对可持续指标(Sustainable Indicator)的界定和目标进行归纳和量化评估成为了重要的工作内容。该内容主要由各国的绿色建筑协会(Green Building Council)完成。在我国可以接触到的有实际案例的，有好几种，本文主要介绍LEED认证体系。

LEED的全称Leadership in Energy and Environmental Design，即能源和环境设计先锋。该认证体系由美国绿色建筑协会(USGBC)发起并完善。美国绿色建筑协会是被誉为LEED之父的罗伯特·瓦松（Robert K. Watson）创建。1998年8月份，LEED v1.0正式问世，标志着第一个系统的分类定义建筑物的可持续指标及其评价目标的认证体系产生，从而令可持续建筑有了系统的，可比较的评价度量工具。

LEED认证体系到2012年已发展为涵盖所有房屋开发和建筑过程，成为美国绿色建筑分级认证最具公信力的标准。

3.基于LEED体系的可持续建筑项目管理组织体系构建

项目团队的组织形式。LEED体系为代表的可持续建筑相比传统建筑增加了各类复杂的可持续指标SI，这些可持续指标大部分都是面向建筑全生命周期的，因此有必要调整组织结构为适合建设项目全生命周期管理的形式。

对于可持续建筑的项目管理，传统的项目管理组织形式需要改良。传统的项目管理组织结构如图2。

图2传统的项目管理组织形式

以LEED体系为代表的可持续建筑项目管理在项目管理的任务上和传统项目不同，主要有三点：

1）管理的目标不同。传统的项目管理有工期、费用、质量和安全等控制目标。可持续建设项目的项目管理目标增加了可持续指标集合(Set of Sustainable Indicators)这一新的目标集合增加了项目管理的复杂程度。

2）管理的周期不同。传统的项目管理侧重于项目全生命周期的设计和施工阶段。而可持续建筑项目管理是一种全生命周期项目管理，不光关注设计和施工，还包括运营阶段的调试和持续改进。这一点也由于上述项目管理目标的区别。可持续指标如节能等的管理周期跨度远远大传统项目管理的工期范围，在费用上也扩展为全生命周期的费用管理。

图3传统的项目管理的阶段分工

3）管理的业务流程不同。传统项目管理分阶段分专业分步骤按部就班的进行管理，而可持续建筑项目管理则在任务上高度集成，在传统项目中后期出现的设备和材料供应商，往往在策划阶段就要介入项目，因为影响可持续指标的因素必须在前期完成策划和设计，各专业需要高度协同，以配合跨专业、跨阶段的可持续指标实现。

根据图2和图3，传统项目管理方法对可持续项目管理产生诸多问题。由于组织的分散，不同组织在项目管理阶段会产生3个以上的信息移交界面，每个界面都意味着潜在的信息丢失。可持续项目由于加入了许多的可持续指标作为目标，这些可持续指标并非设计、施工单位的常规任务范围，因此很容易在信息转移过程中被忽略或扭曲。值得注意的是，图2中在项目策划阶段和项目运营阶段，虽然都由建设单位负责管理，但实际上这些任务是由建设单位内部不同的单位负责，例如资产投资管理部（Asset Investment Management）、工程管理部（Project Management）和设施管理部(Facility Management)负责，当设施管理部获得项目最后的建造信息时，由于项目信息在界面中的遗失以及项目发生的不可避免的变更，其信息甚至不能和最初的项目策划阶段比较。由于不同的目标，周期和业务流程，应当对项目管理的组织和职能做一些调整。

传统管理模式中,业主方(运营方)管理组织设计往往以项目建设为导向,导致在项目决策和实施阶段不可能系统性地对运营目标进行分析,往往造成建设目标和运营目标的相互脱节,不可避免地发生两者之间的矛盾；运营方及委托的物业管理咨询单位往往在动用准备阶段甚至项目竣工后才介入项目,其服务是被动性的,不利于建设项目全寿命周期目标的实现，为此，何清华等提出的LCIM项目全寿命周期集成化管理模式[1]或许是项目组织的改进方向。全寿命周期集成化管理模式解决了项目管理短期目标和建筑运营长期可持续目标的平衡。

图4 可持续项目的LCIM管理组织

图5 LCIM管理组织

经过改进，该项目的各阶段管理结构如图3-3所示。建设单位LCIM管理团队的构成见图5。表1说明了各个角色的权利与任务。在这种新的模式下，有如下优点：

（1）设计，施工等不同的承包商之间不再移交信息产生信息传递界面，作为服务供应商只对项LCIM目管理团队负责，减少了信息的丢失和不同阶段的冲突。

（2）LCIM管理团队不仅仅着眼于短期的工程项目目标，更着眼于长期的运营目标，团队不再只着眼于项目完工，从而增加破坏长期目标的风险。以长期目标为导向的可持续建筑指标得以在良好的决策环境下实现。

（3）业主项目经理和各专业工程师在同一个团队对整个项目管理流程负责，对设计和施工有总体的规划和把握，减少了由于项目不同阶段产生的设计和施工中的冲突。

（4）可持续目标项目经理的设立，让着眼于全生命周期的可持续指标有了全程管理的中心，避免了以往由工程项目经理兼管的弱势地位，让顾问公司有了完美的沟通平台，在顾问公司这样的外部资源转化为了LCIM管理团队内部的沟通点。

（5）SC项目管理决策委员会的出现也确保了整个决策体系着眼于长期的全生命周期利益，避免了传统工程项目的短视。

表1 LCIM形式下各角色的权利和任务

角色 工作说明

项目决策委员会

Steering Committee 项目团队的最高权利机关，由集团领导，项目管理部领导和工厂领导，投资决策领导等组成。一般仅负责重大项决策。

业主方工程部项目经理

EPM 向项目管理委员会SC汇报，负责项目常规目标即工期、费用和质量的整体控制等任务。

业主方可持续项目经理

SPM 向项目管理委员会SC汇报，全生命周期可持续目标管理的核心，全面协调各方面资源，关注可持续指标的实现、调试和运营阶段的纠正。直接管理可持续顾问公司，对顾问公司提出的意见协调集团其他资源论证和达成。间接管理业主方工程师团队和设施管理部团队。

业主方设施管理部经理

FM 向项目管理委员会SC汇报，负责办公室运营阶段的管理工作。在项目管理过程中提出在项目运营阶段的需求，配合工程项目经理和可持续项目经理从运营角度提出建议和要求。是实现全生命周期可持续目标的重要角色。

业主方项目工程师PE 向工程项目经理直接汇报，管理整个项目全过程的设计和施工及运营维护的技术信息，是项目技术信息储存的核心。项目工程师包括土建，暖通，给排水和造价等专业工程师。

设备和维护工程师FE 向设施管理部经理直接汇报，从工厂运营角度对设计和施工信息进行监督，及时反馈。

可持续顾问公司SC 对可持续指标SI的实现提出建议和方案，并且提供顾问支持。

施工总承包单位 GC 在工程项目经理和工程师的指导下进行施工

设计总承包单位 DC 在工程项目经理和工程师的指导下进行设计

4.结论

LEED认证项目管理出现了很多标签建筑, 很多通过LEED认证的项目节能性能甚至还不如一般的传统建筑，或者很多建筑由于申请绿色认证抬高了不少成本，并造成项目管理流程和组织的困扰，影响了正常的建设项目管理进程。平均来说，LEED认证的建筑从每平米能耗指标来说大约比传统副本节能18-39%，但是，28~35%的LEED认证建筑比传统副本能耗更高。因此有必要探索可持续建筑的项目管理方法，确保项目管理团队着眼于全寿命周期管理目标的实现，确保LEED等可持续认证体系所设定的可持续目标的真正达成。本文通过LEED体系在实际项目中应用的分析和研究，不但为基于LEED认证体系的可持续建筑项目管理提供经验，更可以令其他类型的可持续建筑项目管理借鉴，加快可持续认证建筑项目的理论和实践发展，加速可持续建筑项目的实施，让可持续认证项目不仅仅停留在设计认证阶段，实现真正的可持续运营，推动全国绿色建筑项目管理实践的发展。

参考文献

[1] 何清华, 陈发标. 建设项目全寿命周期集成化管理模式的研究[J]. 重庆建筑大学学报, 2001, 23(4).

[2] DiSano J. Indicators of Sustainable Development: Guidelines and Methodologies[J]. United Nations Department of Economic and Social Affairs,ThirdEdition,New York, 2007:11-14

[3] 施骞. 工程项目可持续建设与管理[M]. 同济大学出版社, 2007.