商品房预售管理办法大全11篇

商品房预售管理办法篇（1）

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

商品房预售管理办法篇（2）

商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

预售人，是指预售商品房的开发企业。

预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。

第三条、本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。

第四条、广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。

第五条、开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：

（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第六条、开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：

（一）房地产开发资质证书和营业执照；

（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；

（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；

（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；

（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；

申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；

（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；规划坐标图复印件；

（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；

（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。

第七条、市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。

第八条、商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。

第九条、开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。

第十条、开发企业的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。

第十一条、开发企业预售商品房广告时，应提前5日将拟的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止，并收回该项目的商品房预售许可证。

第十二条、开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。

第十三条、商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：

（一）开发企业、预购人、委托人姓名（名称）、地址、合法证件号码；

（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；

（三）商品房预售款专用帐号；

（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；

（五）预购的商品房价格；

（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；

（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；

（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；

（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；

（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；

（十一）物业管理事项；

（十二）双方约定的其他事项。

商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。

第十四条、开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。

凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。

第十五条、市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。

第十六条、开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

第十七条、预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。

第十八条、市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

第十九条、开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。

第二十条、商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。

第二十一条、开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。

商品房预售管理办法篇（3）

第三条 本办法适用于我区乡镇商品房预售的管理。

第四条 区住房和城乡规划建设局(以下简称区住建局)负责我区乡镇商品房预售管理工作。

第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向区住建局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第六条 商品房预售应当符合下列条件

（一）已交付全部国有土地使用权出让金，取得国有出让土地使用权证书。

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（三）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表原件1份。

（二）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

（三）《土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。

（四）监理公司签证的投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（原件1份）。

（五）工程施工合同及质监部门关于施工进度的说明（房地产开发项目手册原件1份）。

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图（原件1份）。

（七）房屋主要楼层或户型平面图、剖面图。

（八）各套住房预售幅度价格及花名册。

（九）商品房预售方案（原件1份）。

（十）经审查合格的相关技术资料。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理

（一）受理 开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，区住建局应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核 对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可 经审查，开发企业的申请符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定，书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖区住建局的印章。

（四）公示 区住建局作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询。

第九条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第十条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按照规定用于该房地产开发项目的建设。

商品房预售款监管的具体办法，由区住建局制定。

第十一条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向区住建局、区国土局办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十二条 商品房的销售价格，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合 同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十三条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第十四条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第十五条 销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第十六条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第十七条 商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第十八条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第十九条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人依法到市房管局、土地管理部门办理权属证书的，开发企业应当协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

商品房预售管理办法篇（4）

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

商品房预售管理办法篇（5）

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

商品房预售管理办法篇（6）

第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。

第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章预售管理

第五条商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。

第六条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；

（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

（三）已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；

（五）法律、法规规定的其它条件。

第七条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：

（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；

（二）国有土地使用权证；

（三）建设工程规划许可证及红线图；

（四）建设工程施工许可证及施工合同；

（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；

（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；

（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；

（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；

（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。

第八条商品房预售许可证的办理程序：

（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。

（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。

第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。

（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。

（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。

第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。

第十二条房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。

第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。

第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。

第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。

第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。

房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。

第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。

第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、，并报市政府备案。

第三章现售管理

第二十条商品房现售,应当符合以下条件：

（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；

（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）物业管理方案已经落实；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第二十三条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章合同管理

第二十九条商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。

第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。

第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。

第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。

第六章广告管理

第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。

第三十四条房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（五）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（六）法律法规规定的其他证明；

（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。

现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。

第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。

第三十七条有下列情况的房地产不得广告：

（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第七章信息管理

第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。

第四十条已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。

第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。

第八章法律责任

第四十二条房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资格的机构销售商品房的。

商品房预售管理办法篇（7）

第三条  本办法所称商品房销售，是指房地产开发经营单位（以下简称开发经营单位）将建造的居住或非居住房屋销售（含预售，下同）给承购人的交易行为。

本办法所称商品房预售，是指开发经营单位将正在建造中的居住或非居住房屋预先出售给承购人，并向承购人收取定金或房价款的交易行为。

第四条  拉萨市城乡建设环境保护委员会是本市商品房销售经营主管部门，拉萨市房产管理局具体负责本市市区商品房销售经营的日常管理工作。

各县人民政府房地产开发主管部门，负责本行政区域内商品房销售经营活动的监督管理工作。

市城乡建设环境保护委员会及各县人民政府房地产开发主管部门，以下统称房地产开发主管部门。

第五条  开发经营单位销售商品房，应按规定向房地产主管部门提出申请，经审查合格领取《商品房预（销）售许可证》后，方可进行商品房销售。

第六条  开发经营单位预售商品房的，应符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》；

（二）持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，预售的商品房设计图纸须与城市规划管理部门批准的相符；

（三）按提出的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房预售许可证》。

第七条  开发经营单位申领《商品房预售许可证》，须向房地产主管部门提供下列材料：

（一）本办法第六条（一）至（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

房地产主管部门自收到申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发《商品房预售许可证》；不同意预售的，应当说明理由。

第八条  开发经营单位预售商品房所得款项，须按规定用于有关的工程建设。

第九条  开发经营单位销售已竣工商品房的，应符合下列条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产许可证》以及《建设工程施工许可证》；

（二）所销售商品房建设工程已竣工，并经验收合格；

（三）已落实物业管理措施；

（四）所售商品房配套基础设施建设已基本完成；

（五）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房销售许可证》。

第十条  开发经营单位申领《商品房销售许可证》，须向房地产主管部门提供第九条（一）至（四）项规定的证明文件。

第十一条  房地产中介服务机构销售商品房，应向商品房承购人出示《商品房预（销）售许可证》复印件以及开发经营单位出具的委托销售书。

第十二条  开发经营单位销售商品房，须与承购人签订载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等内容的商品房销售合同。

经济适用住房应按规定向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。

第十三条  商品房的销售价格，由物价部门根据国家有关规定核定。

经济适用住房等享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或政府定价。

第十四条  开发经营单位应当在商品房销售合同签订之日起30日内，到房地产主管部门和土地管理部门办理登记备案手续。

第十五条  开发经营单位及其委托的房地产中介服务机构在电视、报刊等媒体做商品房销售广告，须向广告经营单位出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》；未出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》的，广告经营单位不得为其制作和商品房销售广告。

商品房销售广告，应载明商品房预（销）售许可证编号。

第十六条  商品房工程质量实行终身负责制。

开发经营单位应在商品房交付使用时，向承购人提供载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书和住宅使用说明书。

开发经营单位应按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。在商品房保修期内，因开发经营单位的维修，致使房屋原使用功能受影响，给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。

第十七条  商品房交付使用后，承购人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，承购人有权退房；因此给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。

第十八条  承购人预购商品房的，应自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；承购人购买现有商品房的，应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

开发经营单位应协助商品房承购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第十九条  开发经营单位在商品房销售活动中有下列行为之一的，由房地产开发主管部门给予行政处罚：

（一）未办理《商品房销售许可证》，擅自销售商品房的，责令其停止销售、补办手续，并可处以违法所得2倍以内的罚款，但最高不得超过20000元；没有违法所得的，可处以5000元以下的罚款。

（二）违反本办法规定，擅自预售商品房的，责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

（三）将商品房预售款挪作他用，没有按规定用于有关工程建设的，责令期限抽回挪用资金，并可处以1000元以下的罚款。

（四）未按规定办理备案和登记手续的，责令其补办手续，并可处以1000元以下的罚款。

第二十条  对有违反工商、土管、规划、物价等法律规范行为的，分别由有关部门依法处理。

第二十一条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十二条  对违反本办法规定的当事人进行罚款时，应出具自治区财政部门统一印制的罚款收据；罚款收入按规定上缴财政。

商品房预售管理办法篇（8）

引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工，但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告被告要求交付房屋，认为该预售合同已办理了预售登记，具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为，该项登记违反法律规定，不能对抗政府的处置拍卖行为，并以政府房产管理部门违法不作为为由，提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。

笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。

首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。

其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。

第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。

第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。

商品房预售管理办法篇（9）

笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。

首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。

其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。

第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。

第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。

商品房预售管理办法篇（10）

笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。

首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。

其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。

第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。

第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。

商品房预售管理办法篇（11）

一、杭州市预售合同备案的实践

根据相关规定，商品房预（销）售合同或定金合同经当事人双方确定后，由房地产开发企业将双方确认的商品房预（销）售合同或定金合同通过网上操作系统进行备案。因此从2004年12月16日开始，杭州市商品房预售合同都是通过网上自动备案，即网上合同信息提交的同时完成备案。需要对合同中的选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的，购房人在办理房屋所有权证前，当事人双方经协商一致的，可以持有关材料向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理合同变更备案手续。需要解除商品房预（销）售合同的，当事人双方在协商一致后，可以持有关材料向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理注销合同备案手续。

但在实际操作中，房地产开发企业未按要求操作、开发企业内部管理不严、当事人双方存在合同纠纷、合同备案系统不够完善等问题，造成诸多需要办理预售合同变更、撤销但又无法办理的情况。如开发公司提交合同备案信息并打印出商品房预售合同后，发现合同条款内容有错误，需要办理合同变更，购房人不肯在纸质合同上签字，也不配合开发公司办理合同变更手续。或者开发公司打印出合同后，购房人因各种原因不肯在纸质合同上签字并且要求撤销合同备案，但是开发公司不同意办理合同备案撤销手续。而根据相关规定，变更、撤销预售合同需要当事人双方经协商一致共同申请办理。因此，购房人或者开发企业有一方不配合，变更、撤销合同手续就无法办理。

二、完善预售合同备案建议与思考

随着《物权法》和《房屋登记办法》的出台，预告登记制度成为一个预购人维护自己的期待利益、保护自己的债权请求权得以实现的途径。但是预告登记制度是私法领域的登记制度，更强调当事人的意思自治，法律法规不强制当事人进行，预告登记可以由预售商品房的预购人提出申请。在实际操作中也存在预购人完成预售合同备案但不申请办理预告登记的情形，使得购房人的风险仍然存在，因此，仍需要对预售合同备案制度进行完善。