景观楼盘考察报告大全11篇

景观楼盘考察报告篇（1）

质疑“奥运地产”报道之一

8月骄阳似火，京城楼市日益躁动难安，入夏以来，更是持续“高烧”，众多楼盘涨幅超过千元。随着2008年北京奥运会的临近，不知何时被命名的“奥运地产”――这一地产商们精心打造的金字招牌，已是炙手可热。

楼市“带头大哥”

在所谓的“奥运地产”中，主打奥运景观与题材的楼盘表现尤为抢眼。位于国家奥林匹克森林公园(下称国奥森林公园)北端的世茂奥临花园，以30000元平方米的天价成为了该地区楼市新的标杆，同时又因为前期入住的业主通过媒体声讨它存在诸多问题的说法而成为质疑的焦点。

8月9日，进入北京奥运会倒计时一周年的第一天，世茂奥临花园6号楼“内部认购”报出26000元平方米的均价。“按照计划，8月底开盘，面对国奥森林公园的6号楼均价将涨到3万元，到今年年底均价将上调到3.5万元，到明年年初结束销售。”售楼小姐如是说。

单就价格而言，从最初开盘的12000元平方米一路上涨，到26000元平方米，世茂奥临只用了一年多的时间。入夏以来，其价格上涨步伐明显进一步加快。今年5月，世茂奥临房价还曾停留在18000元平方米左右，如今，其6号楼价格最高已卖到30000元平方米的该区域从未有过的天价。

“近一年前就有人告诉我他拿着钱想买6号楼的房子，你们为什么不卖？不是发了销售许可证按政策规定三天后就应该卖吗？”笔者问，售楼小姐回答说，规定多了都去执行吗？慢慢卖嘛。

8月9日下午，笔者再次以购房者的身份光顾了这座楼盘。站在世茂奥临6号楼17层样板间的落地窗前，国奥森林公园、“鸟巢”、“水立方”尽收眼底。“住在这个房子里，让您有君临天下的感觉！”售楼小姐说。与此同时，她还向笔者陈述了世茂奥临的种种优势与好处。

在亚奥地区别的楼盘采访，谈起房价，笔者听到最多的便是销售人员习惯拿这些楼盘房价与世茂奥临房价比较一番。实际上，周边许多楼盘都将世茂奥临视作标杆，以此为参照上调自己的价格。

上元君庭是位于国奥森林公园东北侧的另一楼盘。上元君庭C4楼开盘时均价仅7500元平方米。C2楼上个月刚刚开盘，开盘时均价12000元平方米，不到一个月的时间，如今就已经上涨2000元，达到14000元平方米。而且，这也不是一成不变，8月9日，其销售人员告诉笔者，他们刚刚接到上面通知，8月13日该楼盘还会涨价。“每次我们上调价格幅度都在300～500元之间，价格上调最快的C3楼曾经一个星期调一次。”销售人员说。

与世茂奥临和上元君庭一样，亚奥・观典也是主打奥运景观与题材的楼盘。该楼盘销售人员对笔者表示，所谓“观典”，就是“观看奥运盛典”的意思。“对视鸟巢，盛世观礼”、“坐阵奥运主场”、“亚奥核心”、“依属繁华，俯瞰奥运”、“奥运地产冠军”等等，从这些令人眼花缭乱的广告词中，不难看出，亚奥・观典在做足奥运题材方面不遗余力。

但实际情况又怎样呢？8月10日上午，笔者在亚奥・观典不同楼层实地进行了体验和考察，结果发现，在亚奥・观典销售的众多房子中，只有从西边一栋楼很少部分房子窗户可以看到“鸟巢”，而且所看到的“鸟巢”也不是其全部，只是很小的一部分。所谓“纵揽三大体育场馆”、“尽享680万平方米奥林匹克森林公园”以及“坐拥122万平方米波澜壮阔龙形水系”的说法更像是一种噱头。“如果这也算奥运景观住宅，简直太忽悠人了！”一位附近的居民说。

尽管如此，亚奥・观典借助奥运题材，还是卖出了很好的价钱。去年10月，亚奥・观典开盘价12000多元平方米，眼下，其一期剩下为数不多的几套房子价格已上涨至16000～25000多元平方米，其中小户型房价从开盘时15000元平方米，至截盘时同样也卖到了25000元平方米，价格涨幅在4000～10000元以上不等。上述楼盘价格如此快速和大幅地上涨对周边楼盘价格的上涨起到了明显的拉动作用。

“奥运地产”领涨楼市

根据销售人员提供的价格，笔者算了一笔帐：在亚奥・观典，买一套能看见部分鸟巢(仅仅是一小部分)的房子，需要大约290～340万元。而在世茂奥临，按照售楼小姐的说法，在这里买房的人一般都是身家过千万的有钱人，一套奥运观景住宅动辄就是四五百万元。在这些楼盘，百万富翁不一定买得起房子。

但在卖这些“奥运楼盘”时，销售人员总是只讲“奥运题材”的优势和好处，不讲存在的缺陷。上元君庭的销售人员告诉笔者，世茂奥临楼盘南边有一处国奥森林公园的垃圾处理站；而且将来，楼盘南边的马路还将连通八达岭高速，成为一条交通干道，小区的私密性及安静的环境将因此会大打折扣。但在以购房者身份在世茂奥临看房时，其销售人员就不曾向笔者说明这些情况。

而世茂奥临花园业主如今已面临着一大堆的问题。“买房时的承诺与入住后的情况截然不同！”近日，世茂奥临花园部分业主就曾向媒体投诉：精装修房硬伤百出、天花板渗水、小区内“景观湖”变成了“污水湖”、“豪宅”面积不对、恒温、恒湿是骗局、开发商事先许诺的“星级酒店”服务未兑现等。

目前借奥运东风推销楼盘的开发商不在少数。据媒体报道，北京现有“奥”字楼盘14个，除了中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、国奥村获得相关授权外，其他11个借奥运东风、“搭奥运车”的项目占到近八成。甚至一些离奥运场馆很远的房地产项目，也纷纷攀上奥运这块金字招牌。

统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价为4000～5000元平方米之间。目前，该区域内有的项目单价已高达12000～20000元平方米。一些“奥运地产”项目作为“带头大哥”直接拉动了周边房价的上涨。

景观楼盘考察报告篇（2）

现将20XX年度工作总结如下：

一﹑ 开局良好，成效显著

xx城市前期工作相对详细，比较扎实。我们实地考察了万科·金域曲江、龙湖·紫都城、白桦林居等三十多个名盘，搜集了大量楼盘资料。经过大量市场调研，多次论证。对项目周边消费群体和咸阳市区所有楼盘，尤其是城西项目进行了详细调研，确定了xx城市包括市场定位和开发理念在内的全程策划方案。把xx城市打造成咸阳品牌楼盘和长泰集团示范项目。在住宅开发上注重品质，打造品牌;在产品定位上追求差异，提高档次，形成核心竞争力和颇具特色的产品策略。这是产品一经上市，就受到广大消费者青睐的主要原因。

800KVA箱变工程，元月5日施工，3月10日正式供电，为主体施工创造了有利条件。2月21日项目部完成了部门组建，人员配备工作，进入项目实质运作阶段。3月份主体劳务公司进场施工，水、电安装，防水工程施工队伍确定。景观绿化工程，售楼部装潢工程顺利完成。

4月2日举行xx城市营销中心落成典礼。售楼部正式对外开放，绿化景观实景对外展示，在咸阳城西引起了轰动，受到了社会各界广泛关注。无论是售楼部装饰品质，还是景观效果展示，都彰显了楼盘品质，提升了楼市声誉。加之组合式广告有效推广，从站台、车体、报刊硬广、软文配发到短信群发，从现场包装、围墙广告到网络推广，在短短不到三个月时间，积累排号客户200多批。为顺利开盘创造了有利条件。

二、 逆市热销，顺利开盘

6月5日，xx城市一期顺利开盘。当日凌晨四.五点，就有客户来到金桥国际酒店排队买房。上午九时公开选房活动开始，不到三个小时，成交客户150多批，当日可回收现金6000多万元，在咸阳楼市低迷的氛围里，xx城市逆市飞扬，势头强劲，被业界誉为“xx城市”现象，大大提升了咸阳楼市的自信指数，在咸阳刮起了一股“xx城市风”，引起了社会各界，尤其是业界的广泛关注和强烈反响。

顺利开盘后，销售部全体置业顾问们在经理田妮带领下，采取“双节优惠”、“特价房”、“现房加推”、“老带新”、郊县巡展、客户回访、市区发单等措施，掀起了一个又一个销售热潮。大打“亲情牌”，中秋节为客户送月饼，年前为客户送台历，“老带新”送购物卡等措施，赢得了客户好评和市场份额。

12月25日，举办了xx城市首届中外文化交流活动。来自大洋彼岸的三位美国朋友就婚姻问题与50多位客户，嘉宾进行了广泛交流，取得了业主好评。截止年底，实际成交客户200多批：实际回收资金6000多万元，为公司赢得了可观效益和良好声誉。xx城市荣获2011年咸阳市品牌楼盘;12月23日再次荣获2011年咸阳楼市金鼎奖――最宜居住宅奖项。这是长泰集团发展史上获得的第一个市级楼盘金奖。

三、主体施工，进展顺利

xx城市一期工程(1#、2#商住楼)，3月初正式进入主体施工阶段。经过八个多月顽强拼搏，克服种种技术难题，保品质、保安全、战严寒、斗酷暑、赶时间、拼速度，终于在12月13日荣耀封顶。年底顺利完成砌体施工，12月28日通过市质监站主体验收，12月31日通过市住建局市级文明工地验收，为下一步安装和装饰工程创造了有利条件。

xx城市二期工程(3#、4#住宅楼)完成了拆迁、勘察、方案论证和施工图设计任务。预计今年3月正式动工建设。

四、 稳定人员，建立机构

在项目部条件较差的情况下，做好人员稳定工作十分重要。稳定人员是做好项目部工作的前提条件，事关公司长远发展。2月21日项目部各部门正式组建，下设6个部：即工程部、销售部、 监理部 、行政部 、财务部 。配备人员共28名。为充分调动项目人员的积极性和工作热情，项目部领导经常深入基层，了解情况，关心员工，帮助员工，充分发挥员工工作主动性、积极性和创造性。

10月22日，举办了以《责任与发展》为主题的青年员工座谈会。项目总经理孟渭泰发表演讲《职业生涯规划与定位》，使参会青年员工深受鼓舞。项目部还明确了各部门工作职责和各岗位人员职责，领导分工及例会制度。在三部合一，职能交叉，首次尝试扩大劳务承包的新形势下，不断完善，逐渐提升，使项目部各项工作得以顺利进行。

展望2012年项目部重点做好以下工作：

一、 明确职责，分工负责，充分调动每个人的积极性和工作热情，全力做好2012年项目部各项工作。

景观楼盘考察报告篇（3）

一﹑ 开局良好，成效显著

xx城市前期工作相对详细，比较扎实。我们实地考察了万科·金域曲江、龙湖·紫都城、白桦林居等三十多个名盘，搜集了大量楼盘资料。经过大量市场调研，多次论证。对项目周边消费群体和咸阳市区所有楼盘，尤其是城西项目进行了详细调研，确定了xx城市包括市场定位和开发理念在内的全程策划方案。把xx城市打造成咸阳品牌楼盘和长泰集团示范项目。在住宅开发上注重品质，打造品牌;在产品定位上追求差异，提高档次，形成核心竞争力和颇具特色的产品策略。这是产品一经上市，就受到广大消费者青睐的主要原因。

800KVA箱变工程，元月5日施工，3月10日正式供电，为主体施工创造了有利条件。2月21日项目部完成了部门组建，人员配备工作，进入项目实质运作阶段。3月份主体劳务公司进场施工，水、电安装，防水工程施工队伍确定。景观绿化工程，售楼部装潢工程顺利完成。

4月2日举行xx城市营销中心落成典礼。售楼部正式对外开放，绿化景观实景对外展示，在咸阳城西引起了轰动，受到了社会各界广泛关注。无论是售楼部装饰品质，还是景观效果展示，都彰显了楼盘品质，提升了楼市声誉。加之组合式广告有效推广，从站台、车体、报刊硬广、软文配发到短信群发，从现场包装、围墙广告到网络推广，在短短不到三个月时间，积累排号客户200多批。为顺利开盘创造了有利条件。

二、 逆市热销，顺利开盘

6月5日，xx城市一期顺利开盘。当日凌晨四.五点，就有客户来到金桥国际酒店排队买房。上午九时公开选房活动开始，不到三个小时，成交客户150多批，当日可回收现金6000多万元，在咸阳楼市低迷的氛围里，xx城市逆市飞扬，势头强劲，被业界誉为“xx城市”现象，大大提升了咸阳楼市的自信指数，在咸阳刮起了一股“xx城市风”，引起了社会各界，尤其是业界的广泛关注和强烈反响。

顺利开盘后，销售部全体置业顾问们在经理田妮带领下，采取“双节优惠”、“特价房”、“现房加推”、“老带新”、郊县巡展、客户回访、市区发单等措施，掀起了一个又一个销售热潮。大打“亲情牌”，中秋节为客户送月饼，年前为客户送台历，“老带新”送购物卡等措施，赢得了客户好评和市场份额。

12月25日，举办了xx城市首届中外文化交流活动。来自大洋彼岸的三位美国朋友就婚姻问题与50多位客户，嘉宾进行了广泛交流，取得了业主好评。截止年底，实际成交客户200多批：实际回收资金6000多万元，为公司赢得了可观效益和良好声誉。xx城市荣获2011年咸阳市品牌楼盘;12月23日再次荣获2011年咸阳楼市金鼎奖――最宜居住宅奖项。这是长泰集团发展史上获得的第一个市级楼盘金奖。

三、主体施工，进展顺利

xx城市一期工程(1#、2#商住楼)，3月初正式进入主体施工阶段。经过八个多月顽强拼搏，克服种种技术难题，保品质、保安全、战严寒、斗酷暑、赶时间、拼速度，终于在12月13日荣耀封顶。年底顺利完成砌体施工，12月28日通过市质监站主体验收，12月31日通过市住建局市级文明工地验收，为下一步安装和装饰工程创造了有利条件。

xx城市二期工程(3#、4#住宅楼)完成了拆迁、勘察、方案论证和施工图设计任务。预计今年3月正式动工建设。

四、 稳定人员，建立机构

在项目部条件较差的情况下，做好人员稳定工作十分重要。稳定人员是做好项目部工作的前提条件，事关公司长远发展。2月21日项目部各部门正式组建，下设6个部：即工程部、销售部、 监理部 、行政部 、财务部 。配备人员共28名。为充分调动项目人员的积极性和工作热情，项目部领导经常深入基层，了解情况，关心员工，帮助员工，充分发挥员工工作主动性、积极性和创造性。

10月22日，举办了以《责任与发展》为主题的青年员工座谈会。项目总经理孟渭泰发表演讲《职业生涯规划与定位》，使参会青年员工深受鼓舞。项目部还明确了各部门工作职责和各岗位人员职责，领导分工及例会制度。在三部合一，职能交叉，首次尝试扩大劳务承包的新形势下，不断完善，逐渐提升，使项目部各项工作得以顺利进行。

展望2012年项目部重点做好以下工作：

一、 明确职责，分工负责，充分调动每个人的积极性和工作热情，全力做好2012年项目部各项工作。

景观楼盘考察报告篇（4）

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

景观楼盘考察报告篇（5）

从单位宿舍到房改房，再到商品房、经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房，从几百元到数千元，房地产市场在发展，房价也迅猛上涨，房子成了一项家庭最大宗的消费，买房贵、买房难，已成为最大的民生问题。以报道客观事实与引领时代观念为己任的新闻媒体，必然会对此予以倾情关注，房地产新闻开始升温，并成为地市报报道的重点。

一、房产新闻成地市报民生新闻的重头戏

房地产新闻的炙热，是同房地产市场发展、房价的上涨联系在一起的。在笔者的印象中，我省各个地市房地产市场的发展和房价的上涨，多是2000年以后的事。以《铜都晨刊》为例，2002年以前，有关房地产新闻极少，一周甚至一个月也见不到几篇关于房地产方面的报道。从最初的价格起跳，到后来的快速上涨，房价已直接影响着购房者的生存和生活质量。于是，有关于房屋市场供应、市场销售等传递市场信息的报道，便较多地见诸于报端。如2008年7月1日，《铜都晨刊》5个版20多篇地方新闻稿中，就《我市经济适用住房政策“变脸”》、《房屋登记办法今起实施我市相关人员接受专业培训》两篇房地产报道。随后的7月3日和7月7日，其又相继刊发了《〈廉租住房保障办法〉本月起实施、申请廉租住房需接受三级公示》、《买来的商品房咋成了安居房？》等数篇房产新闻。

二、房产新闻报道的现状

地市报是党委机关报，作为机关报附属的具有晚报风格的报刊，都禀承“关切民生、倡导时尚、贴近生活、服务大众”的办报理念，在进行房地产这一与民生息息相关的新闻报道时，都秉承评析市场走势、引导房产消费、关心百姓生活的宗旨。从地方新闻版至楼市专版，从新闻话题到楼盘介绍，再到行情分析，林林总总，房地产报道在版面和篇幅上占据了较大的比例，这是地市报共同的特点。尤其每逢重大政策出台或者举办房交会等重大时间节点，报道比重更大。

房地产报道有正面、中性、负面之分，笔者发现在房地产报道层出不穷的年代里，房产报道以正面、中性基调为主，负面报道是少之又少。目前，广告是媒体创收的重要来源，而房地产广告在广告总量中占有比重较大。因此，大篇幅对某个楼盘进行介绍，是常有的事。

三、影响房产报道的因素

几乎每天，我们都能看到关于房地产方面的新闻。通常来说，百姓对于房地产新闻是否最感兴趣，取决于报道的

内容是否是人们最关心的。高房价下，有关于税收政策、信贷政策以及户型、限购政策，接二连三地出台；中央出台政策，省里出台政策，地方如何？调控之下，全国的楼市走势，全省的楼市走势，地方的市场态势是否又一样？这些读者最为关注。

房地产新闻撇不开行业主管部门。市场房屋供应情况、销售情况，怎样看待市场的销售数据等，这需要行业主管相关部门人员的权威分析；地方政府出台相应楼市调控政策时，政策出台的背景、出发点如何，政策的重点何在等，这也需要主管部门来介绍。今年3月铜陵出台了地方版“国七条”，《铜都晨刊》记者获取消息后立即采访行业主管部门相关负责人，并以《我市出台房地产调控新政》、《如何理性看待我市房地产调控新政》为题，对新政的内容、背景及新政的特别之处进行了详细报道。可以想象，如果主管部门不重视、不配合，那么这些就很难见诸于报端。

房地产报道做得如何，写稿件者很重要。据笔者了解，目前大多地市报多按行业分口，但是由于普遍存在缺少既会写新闻报道又懂经济的记者的原因，不仅报道不够专业化，同时也难以见到有观察、研究和思考的报道。

四、如何更好地做好房产报道

房地产广告不能减少，房地产新闻报道要有权威性和公信力。作为地市报，必须要处理好房产报道与广告经营的关系。在报道上，对开发商的服务，好的要说，对不良开发商、劣质楼盘也要曝光，做到客观公正，只有这样，才能长期为媒体赢得关注度和信赖度；要真心实意地为购房者服务，广告费当然是开发商给的，但购房者才是开发商和媒体共同的衣食父母。

景观楼盘考察报告篇（6）

好容易下定决心请物业公司帮助销售，闻风而来的商如过江之鲫，有的天花乱坠，有的云山雾罩，有的含而不露，有的手脚并用，如何选择合适的商，开发商不胜其惑、不胜其烦。

如果你找的商并不擅长于销售你这类项目，那么还不如自己销售，通常考察一家公司是否适合你的项目，应该注意以下几个方面：

1．开发商要平等对待参与竞争的公司

发展商在寻找公司时一定要以平常心对待每一个参与竞争的公司，不能主观臆断，应根据每个公司提供各项资料综合评定。发展商一般与公司上层接触较多，但也应寻找一些机会对公司从业人员整体素质有所了解。一个好的公司，员工整体形象、精神面貌、谈吐修养都会对以后的长期合作具有影响。为此，应尽力大跨度地了解合作方，知已知彼，才能合作愉快。

2．考察公司的成功率

开发商选择商首先要考察物业公司以往的业绩，商以往的业绩对选择公司来说很重要。开发商在考察物业公司以往的业绩时：

①看其以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广，是否“适销对路”，是否有过类似项目的推广经验和业绩；

②看其能力：了多少个项目或成交额有多少；

③看其的获利水平：溢价销售，为自己和开发商赢得超值收益；

④看其的成功率有多大。如果某公司10个项目只有两个成功，而另外一个公司了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。

⑤看其每一个项目的平均销售周期。

3．看其是否具有较强的市场调研能力

发展商在拥有地块时即可寻找策划公司参与项目的策划。市场调查是策划公司必做的功课，调查分析结果不仅可以作为何时分工、何时销售这类宏观问题的参考，也可细到墙线的色彩选择点。为此，好的策划公司能够真正贴近市场，能准确把握项目的市场提前量，并将获得的大量市场信息分析、提炼，提交具有一定水准的市场调查报告。这样才会对发展商的决策有所帮助。然而，某些中介公司只做表面文章，提交的市场信息与实际相差较大，或照“报”宣科，可否合作一看而知。

4．考察公司是否具有中介从业资质

房地产中介市场规范化起步较早。管理部门每年对房地产中介从业人员进行培训，并对中介公司进行资质审核，对有一定实力，信誉良好的中介公司评定等级，颁发等级证书。为此，发展商在选择公司的时候一定要看清其是否具有从业资质证书。

5．考察公司是否有相当的本地客源或能够在短时间内组织起客源

考察物业公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况。

是否有相当的信息优势，在短时间内组织起客源，反映了物业公司掌握市场客户的第一手资讯，对新盘或二手楼的情况非常了解，以及对本地房地产市场的敏感程度，物业公司必须具有广泛的信息网络和极强的的信息收集能力，能对所收集的信息进行分析、处理，并且收集的信息量大而多，内容广而专，对地产市场及相关行业的专业分析比较到位。

6．看其是否具有强烈的敬业精神

发展商与公司接触过程中，若发现有些中介商并不是急客户之所急，详细、客观地分析市场，而是故弄玄虚，过分夸大已做过的案例，并有欺骗倾向，应及时中断合作意向。还有一类公司迎合发展商，把自己等同于开发商手下的一个部门，丧失自己的市场判断力。这类讨好型公司不从项目全局考虑，人云亦云根本丧失了一个公司作为开发商的市场顾问的资格。

7．考察公司业内信誉是否良好

拜访该物业公司曾经服务过的开发商，考察公司是否有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。

看其行业信誉与职业道德：每一个项目是否都半途而废，或集中火力在开盘打一个冲锋就走人。考察公司的素质及其职员是否有良好的职业道德。

包括物业公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否能为开发商及时提供建设性意见。

8．看其是否具有较强的公关能力

在楼盘推广中与客户进行充分的情感交流，并达到默契，对项目的销售有很大的推动作用。因此不定期地组织一些公关活动，可以树立良好的项目形象。发展商在致力于项目开发的时候，公司若能担起公关责任，则会减轻发展商负担。为此，在选择公司的时候，该公司是否具有良好的声誉，是否与媒体有密切的联系，是否成功地组织、策划过大型的公关活动都应作为考查的重要指标。

9．考察公司是否有凝聚力

以置业者身份考察该公司正在操作的项目，考察物业公司智力结构，观察该公司策划人员和销售人员的素质、操作水平及其个人操守，制度是否齐全，礼仪是否规范，待客是否一视同仁，员工分工是否合理、操作是否违规等。

10．看其是否具适合于自己的项目

寻找合作的发展商，一定要选择适合于自己项目的公司。譬如实力强的一级策划公司在管理与运营上相对出色，但因为其服务策略、价格收费等原因使它并不适合于每一个项目。有的侧重于前期调研，或一手楼盘，有的则专精于二手服务。为此，在委托项目前应充分了解中介公司的长项，并初步掌握该公司对所委托项目的认识度及准备或实际可投入的人力、物力、精力等等。规模大的一些中介公司可能同时几个盘，精力难免会比较分散，而且这些盘中若有与发展商的盘处于同一区域，或目标客户一致等情况，发展商就应该慎重考虑了。

11．针对物业的类型选择物业

商由于其背景和成长环境的不同，公司的智力结构和业务专长也各有不同，有的擅长于销售住宅，有的擅长于销售写字楼，有的则擅长于商业推广；有的客户网络仅限于本地，而有的则遍及全世界，有广泛的国外用户网络，则适合商务写字楼的销售等。比如，高级写字楼的推广对象中，有相当部分是外商，这就要求公司具有国际客户网络而且其公司本身也要有相当的规模，否则无法与跨国公司接触，同时，还要求公司的推广人员能够讲流利的英语，并且熟悉跨国公司的运作方式及商业行为中的一些国际惯例。

12．开发商对物业公司的基本要求

①销售方式符合投资方式。

②销售周期在预期目标范围内。

③销售成本控制在预期目标范围内。

景观楼盘考察报告篇（7）

王浩告诉本刊记者，在他6年的炒肩生涯中，被售楼处奉为上宾，被普通买房者施以白眼的经历难以计数，“但这一次，我们不是来买房子的，最大的愿望是把手头上的几百套房子抛得一个不剩，然后5年内再不提炒房了。”

作为自己家族炒房的“带头大哥”，在2007年底国家开始新一轮房地产市场调控的时候，王浩在上海投资的房产总数是63套。“直到今年夏天的时候，我们还和开发商结成攻守同盟，一起顶住房价”，但自从2008年10月期盼已久的“救市”政策陆续出台之后，王浩却对上海楼市失去了信心，“我们家族开始把所有的存量房挂牌，不惜降价也要在春节之前全部出手，我们是觉得这个攻守同盟快顶不住了，而且，我们要把资金转移到另外一个非常赚钱的买卖上去。”

王浩所谓的“非常赚钱的买卖”，是将钱借给开发商，抵押物则是房子。王浩的九亭之行，就是贷款考察的一部分，“这也可能是我今后几年，和房子有关的最后一笔投资了”。

至于外界传言纷纷的“温州炒房团楼市抄底”，在王浩看来，则已经成了一个“苦味的笑话”。

炒房团大抛盘

王浩原来是温州乐清一个-打火机作坊的老板，2002年来上海炒房，并在2005年国家第一波楼市宏观调控之后“成功抄底”，如今已积累了上亿的身家。

“看到时代左右的人，也在左右这个时代”，王浩总喜欢用这句时下流行的广告词总结自己的发迹史，唯一带点伤感的是，“炒房的时代，已经结束了”。

“10月份，救市政策终于下来了，可跟我们想象的不一样”，此后一个多月，王浩每天最主要的工作就是“抛盘”，但最让他郁闷的是，“温州人的思维方式很相似，投资的房产比较集中，抛盘的时间也撞在了一起”，他只能将挂牌的价格一再下调。

以王浩持有数量最多的普陀区光新板块的新湖明珠城为例，“春节的时候，均价还在23000以上，一直到9月份都很坚挺，但等我10月份去挂牌，却冒出一大批房子来，而且每周都有业主把总价向下调，最后，我卖出去的时候，均价只有19000多，跟中介一问，抛的都是温州人”。

这种情况，在其他楼盘也纷纷出现。

王浩抛出的位于徐家汇的东方曼哈顿的公寓，成交价只有每平方米27000元不到，夏天的时候，这个楼盘的平均价还在每平方米3，5000元左右；“虹桥乐庭的房子，8月份还能卖到每平方米27000元，10月份就跌到了22000元，闵行梅陇的中梅苑二期，我2005年买进的时候，毛坯价是每平方米10000元，结果跑过去在中介一看，同样是96平方米的两房，人家精装的挂牌价竟然只有80万，等于我这几套房子不但不要赚，还要每套赔进去20多万才能脱手，另外还有两套别墅，人家的挂牌价比2007年下半年的时候跌了30％，我一狠心，不卖了，自己住―套，还有一套打算租给老外。”

王浩的遭遇并不是个案，在他“领导”的家族炒房团里，很多人都遇到了同样的情况，“按我们的经验，如果不是炒房团的大规模抛盘，价格不会跌得这么厉害，小炒家没有这么大魄力。有的亲戚还在古北跟韩国的炒房团干上了，韩国人猛抛盘，把价格越拉越低，我们只好也跟着降，最后几乎是一周跑一趟，价格越挂越低，但还是没卖出去。”

同样来自温州的杨燕，是另一个炒房团的成员。2005年，杨燕刚加入炒房团大军时还曾被戏称为“温州太太炒房团”，她主要的资金都投在了松江的九亭板块和宝山的共富新村板块，这两个区域都具有上海郊区新镇建设概念，自2006年以来建造了大批新楼盘。

“当时觉得上海市区的房价已经太高了，以后年轻人肯定会集中买这些郊区的房子，而我们在市中心买一套房子的钱，可以在这里投资3套”，但如今，共富新村的二手房均价已经从每平方米10000元降到了8500以下，“九亭的房子尽管挂牌还是9000多，实际上我们跟中介打招呼都是说可以有20％的让步，但房子还是卖不动”。

更让杨燕“几个月都睡不好觉”的是“当初我们在九亭都是论层买的”，11月初，杨燕在九亭大街上的几家中介“踩点”时无意中发现，“靠湖边的那幢楼，一共才6层，我买了2层，还有2层的房子也都在中介分散着挂牌，当时我差点昏过去，这要什么时候才能卖出去啊，一打听，卖房子的也是温州口音”。

事实上，同类情况在上海几乎各个区的热点板块都在上演。

根据美联物业许嵩提供给本刊的数据，11月，上海浦东世纪陆家嘴板块“房价在250万到500万左右、三房、楼龄在5年以内”的次新房，“一般价格低于市场价10％才会有人看房”。美联虹口区域经理高一定、普陀区域经理张磊告诉《望东方周刊》，他们所在区域，客户需求普遍低于市场价格10％以上。

温州炒房团的兴衰

“2001年的时候，我还在做打火机，手下三五个人，厂房就搭在乡下房子的空地上”'，王浩告诉《望东方周刊》，温州炒房团最初的兴起只能用歪打正着来形容。

当年上海为推动房地产业发展，出台了蓝印户口政策，当时温州一些私企老板为了让子女顺利考上上海的高校，开始在上海买房。“我舅舅跑到上海一看，原来上海房价每平方米才3000多，当时温州市中心的房子却已经卖到6000多了，我们一商量，觉得可以投资”。

2002年春节过后，王浩拿着当时七拼八凑来的35万来到了上海和舅舅一起炒房。正好2002年12月，上海申办世博会成功，房价迅速拉升，2002年年末，温州商人王均瑶以3.5亿元接盘徐家汇的烂尾楼――金汇大厦，第二年新命名的“均瑶国际广场”楼价就暴涨1倍，更是成为当时温州人的传奇。到2002,年春节，的时候，上海房价均价已经超过每平方米5000元，王浩卖了房子，又回家发动了家里的亲戚来到上海，开始了正式的炒房生涯。

2004年下半年到2005年上半年，上海房价的上涨几乎到了疯狂的程度，“半年涨了6000元每平方米”，也就在那段时间，大红色的“欢迎温州置业团莅临指导”的横幅几乎在上海每个售楼处大厅的门口都能看到，这种状况一直持续到2005年5月“国八条”的出台。

“国家征收55％的交易税，还有营业税，再加上贷款收紧，房价第一次下跌了”，

和当时大部分炒房者一样，王浩惊慌失措下迅速抛掉了手上的房子，“赚的钱都交了税”。但王浩当时并没有和很多温州炒房客一样，转而向内地城市寻找机会，“当时总觉得，上海这么一个大都市，房价肯定还会升上去”。

2006年初，王浩和他的亲戚朋友7个人，再次聚集了上亿资金开始在楼市抄底，“当时很多售楼处里都没有什么人，我们几个人走进去，把蛇皮袋打开，露出成捆的人民币，告诉售楼小姐，这一层我们全要了”，提到当时的“豪迈”，王浩仍掩饰不住内心的激动。

也正是2005年躲过宏观调控的得意，让王浩一直到2007年底，也没有意识到风险的来临，“大家都以为，这次和2005年的时候差不多，更何况，我们跟开发商也有攻守同盟”。

房价联盟的第一道裂缝

“攻守同盟应该算是开发商之间，以及开发商和炒房团之间的一个自发的松散联合”，王诚(化名)是上海一家中型房产企业的董事长，在上海浦东和闵行有多个楼盘在售。

自2007年下半年国家宏观调控力度加大以来，“上海几家中小型开发商私下达成了一致，在同一区域内不首先降价”。王诚告诉本刊记者，刚开始的时候，这个房价联盟的范围并不算广泛，这也是从2008年元宵节到6月份，在闵行莘庄、宝山大华、浦东三林和松江九亭等区域一些开发商陆续推出一些降价措施的原因。

“包括万科在内，很多楼盘都遇到了退房团的问题”，王诚告诉本刊记者，降价的楼盘很多都收到了炒房团的抗议，而且，其降价行为也进一步加强了购房者的观望心态，“销售不升反降”，于是，越来越多的开发商开始加入这一房价同盟，并把炒房团也拉人其中，“楼盘的开发商知会拥有大量二手房的炒房客‘摒牢’价格，一起撑住房价”。

2008年9月，为了迎接传统售房旺季“金九银十”，上海开发商开始大举推盘，但商品住宅成交量只有44.69万平方米，创下当年2.76：1的月供需比新高，同时也是6年来上海楼市旺季销售的最低纪录。

但在10月房展会上，仍然只有3成左右的房源打出“指定房源，底／特价发售”、“三重大礼，买房就送”、“买房送装修”、“折上折”、“内部认购”的口号，但实际上的优惠一般只在95～9.8折的范围内，整个房展会上的交易量，也只有2007年同期的4成。

根据本刊的调查，从2008年6月到10月，上海新开的楼盘中价格下调幅度最高的也不超过15％，之前上市的楼盘，很多都没有实质性的降价举动，而最早“领跌”的万科、大华等楼盘，也不再有进一步的降价举措。

2008年10月，这个联盟达到了巅峰，“松江一个楼盘的开发商资金链紧张，本来打算降价回笼资金，但后来同一区域的其他几家开发商一商量，以7折的价格接下了这个楼盘的3幢楼”，王诚说，在房价联盟越来越大的时候，降不降价已经不仅仅是商业问题了，“后来几乎都成了意气之争，你不是等我降价么，我宁愿7折倒给别的开发商，也不愿意打8折卖给老百姓”。

但在苦等了几个月的“救市”政策出台后，炒房团的信心终于崩溃了。

2008年10月22日，央行财政部“救市”政策和上海市政府的“14条”出台，开发商和炒房团苦等的二套房贷松动、甚至是重新开放蓝印户口的政策却不见踪影，“所有的减税、减息政策都只是针对普通住房而来，投资型购房显然被政府很严格地独立看待了”。

11月18日，上海银监局在商业银行座谈会上，再次发出明确的声音，强调要“继续严格执行二套房房贷政策”，“在这个消息出来之后，我所认识的所有的温州来上海炒房的人，哪怕最顽固最乐观的，都决定要全线撤退了”，王浩告诉本刊记者。

温州炒房团的大批抛盘，将成为这个“房价堡垒”上的第N裂缝。

“就以松江为例，一个内部流传的数据是，松江区的新开盘楼盘空置率已经达到了60％，而温州人的抛盘，一般都以现价减去1000元定价，再暗留20％的议价空间，实际就是一次性打了近75折，而开发商现在开出的优惠，一般都在9.5～9.8折之间”。

压力转移到开发商这一边，10月，万科再次向上海万科小区内的住户发放总额高达12万元的打折券册。在遭遇退房团事件之后一度按兵不动的万科，则再一次成为上海开发商年末大规模降价的“领头羊”。

炒房团变身借贷团

“温州炒房团”退出上海的同时，一些精明的温州商人正打算利用目前的地产业形势，进行另一个“非常赚钱的买卖”。

王浩就是其中的一员，“我们现在不是温州炒房团，而是温州借贷团”，本文开头时所述的场景，就是王浩私下调查开发商还款能力的一个步骤。

按照目前的行情，王浩借贷给开发商，一般可以获得最高达9％的月息，而开发商则以自己开发的楼盘作为抵押，具体操作手段就是，“开放商将楼盘以5-6折的价格作价，我们按照正常的购房手续买人，但这实际上只相当于借款抵押，我们会另外签订一个回购的合同，一般在半年到一年之后，开发商以成交价回购再另付利息，或者直接将房子以约定的价格回购”。

王浩告诉本刊记者，10月份的时候，他和他的亲戚所组成的“温州借贷团”刚刚以这样的方式，在上海宝山区共富板块接手了一个项目。开发商为了拿到5000万的借款，将这个原本开盘价在10000元以上的楼盘中的80多套景观房，以5折的价格抵押给了王浩和他的亲戚。

“我们办理了正常的购房手续，一切都和一般买房人一模一样，但我们额外还签了一个回购合同，就是半年之后，开发商要拿5000万，再加上9％的月息把这些房子统统买回去。这是一个比较安全的交易方式，因为在半年之内，房价应该不会下跌超过30％，所以，5折作价可以保证我们的收益”。

假炒房团

当然，货真价实的“温州炒房团”也没有完全在上海绝迹。

11月29日，还有近50名温州炒家专门组成“炒房团”高调来上海考察了几个楼盘，不过，据上海本地报纸《新闻晨报》12月8日调查，这个炒房团并没有达成真正的交易。

上海较为著名的房地产网站――搜房网，也正在筹划了一个三百人规模的“温州投资团”，这个活动的另一个合作伙伴，就是曾在过去多次组织温州人炒房的《温州日报》。

“但我们并不打算向他们推住宅项目，因为实际从2007年下半年调控以来，上海住宅的价格水平并没有实质性的下跌，仍处于高位，而高抛低吸却是炒房的基本原则，所以，我们这次只挑选具有投资价值的商业地产项目，因为一则商业项目的抗跌能力强，另一方面，商业项目可以给投资者提供稳定的现金流回报。”搜房网上海公司总经理助理楼国权告诉《望东方周刊》。

温州当地房产中介公司天浩置业曾组织投资客在上海、杭州等地考察项目，该公司负责人告诉本刊记者，在他们最近几个月组织的楼盘中，“的确有住宅楼盘的开发商，想找我们组织投资客，只不过他们是以卖房的形式进行筹资，后面大部分还会再买回去，也就等于借贷抵押。”

景观楼盘考察报告篇（8）

网络成为房地产“挖潜”重镇

在持币观望气氛浓厚的市场中，首先要找到潜在的购房者。统计数据表明，我国网民的基本构成与购房者群体高度重合。来自零点公司的最新调查显示，北京商品住宅购房者中，年龄在21岁至30岁之间的购房者所占比例为38.8%。与此相呼应的一个数据是，CNNIC的《第22次中国互联网发展状况统计报告》显示，18岁至35岁的网民在网民年龄构成中占据主体部分，且多以大专以上的高学历为主。

作为潜在的购房群体，网络是最好最快找到他们的渠道，网络上的巨大商机，使很多传统房地产企业将之视为“挖潜”重镇。然而，现在很多人都认为网络宣传推广就是网络营销，这是个错误的认知。我们需要重温“营销”的概念，营销可以简单理解为：经营“销售达成”的过程，也即对市场进行经营，以达到产品销售的完成。营销的环节可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前所说的“网络营销”根本无力承担这些环节的工作，局限在营销中“营”的过程，并没有做到“销”，因网络信用问题和销售达成能力而呈现的瓶颈仍然有待突破。

要圆满地完成营销的所有环节，通过出色的宣传推广使房地产产品得以充分展示并顺利达成销售，必须有新的房地产营销产品出现。在2008年，新浪乐居的大胆尝试让这一切成为现实。

“房产市场已经逐渐开始大规模的从卖方市场向买方市场过渡，这种变化也必然会体现在销售模式、销售产品的变化上。在这个过程中，互联网的全面普及、宽带网络的发展以及虚拟现实技术的进步在其中起到了异常重要的作用。”一位业内人士表示。“全新的‘网上售楼处’的出现是一个具有划时代意义的事件，它不仅仅是房地产营销方式向网络转移的一个标志，同时也是房地产市场理性回归的一个标志。”

“网上售楼处”提供全新营销解决方案

现实的销售环节可以多大程度地复制到网络？新浪乐居“网上售楼处”给出了回答——全部。

以整合营销解决方案身份出现的“网上售楼处”依托新浪乐居强大的网络平台优势，将现实售楼处的功能一网打尽：聚集人气——全面展示——咨询解答——活动促销——安全交易，此外“网上售楼处”还能够提供网友之间的交流互动，比现实售楼处更胜一筹。

新浪2.73亿注册用户和海量流量是“网上售楼处”楼盘浏览量的最佳保障，聚集人气毋庸置疑。新浪乐居“网上售楼处”重点攻关的是带给用户身临其境的看房感受。

为了达到与显示看房一样的楼盘精确展示，新浪乐居“网上售楼处”引入了全球领先的网络设备及解决方案供应商思科旗下强大的WebEx互联网协同解决方案，同时与北京2008年奥申委赞助商和指定三维图像开发公司水晶石科技的建立合作。如虎添翼地引入两大合作伙伴让新浪乐居“网上售楼处”与市面上其他的在线销售方式相比，在楼盘展示和互动性体验方面更具优势，能够实现三维全景、视频看房，甚至可以对样板间的精度、建筑外观园林环境的细节等进行轻松展示。用户拖拽鼠标就能将房屋360°看个透彻，随时快速浏览高精度高质量的图像。这套展示系统同时也是对楼盘最好的包装宣传，远胜于传统广告的简单印象，让购房者全方位体验房屋设计和居住环境。

在新浪乐居“网上售楼处”，网友可以通过WebEx平台24小时与售楼小姐进行视频推送和交流会话，解决了销售环节中的面对面的咨询沟通问题。此外，网友还能通过UCtalk、MSN、QQ等多种即时交流工具与其它购房者进行沟通。

新浪乐居凭借强大的浏览量，随时都可以聚集网友、策划不同主题组织网上看房活动，可帮助开发商进行网上楼盘、进行网上摇号，还可配合线下房展或独立举办网上房展。而在交易方面，新浪商城已经提供了完备而安全的电子商务条件，如标准合同模板、律师咨询、电子支付等服务，能够提供交易的安全保障。

具备了与现实售房处一样的新浪乐居“网上售楼处”构建了一个集成强大的协同功能，包含电子沙盘、楼盘介绍、电子地图、户型介绍、户型对比、360度实景展示、置业顾问等多种工具的网上售楼平台。使购房者足不出户便可以完成网上看房、选房、咨询、下定等一系列的流程，使消费者选房购房的过程高效而清晰。

网上购房时代渐行渐近

而实际上，相比于年纪稍长的购房者，年轻一代的购房人群则对网上售楼模式格外青睐。

张欣(微博)，80后IT从业者。作为一名从事互联网开发的工程师，在张欣看来，随着网上售楼等一些新兴的WEB2.0产品及购房模式的出现，以往费时费力的大范围实地考察后选择房子的模式将可以得以改观。

除此之外，张欣更多的感受是网上售楼处相比于传统的那种房产网站更加直观，并有着非常好的互动性。“为了全面了解楼盘的户型设计、社区的设施以及周边的环境，我进入新浪乐居‘网上售楼处’的售楼大厅后仔细看了电子沙盘和三维效果展示，并与客服人员进行了反复的沟通。”

张欣的目标购房区域是在朝阳。限行的影响和繁忙的工作使他很难有充裕的时间去地处北京周边的楼盘实地考察，因此他将新浪乐居频道作为了首选的购房渠道。“相比于四处东奔西跑地看房，我通过网上售楼处可以足不出户地了解每个楼盘的详细情况。而且这种模式让我在购买过程中更加客观冷静，避免了在实地购房中可能的冲动以及被欺诈的风险。”

景观楼盘考察报告篇（9）

提醒 ：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。

如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。

黑幕2、大定小定多少都收

调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。

提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。

因此 ，购房者无论缴纳小定还是大定时都应谨慎，不要轻易交钱而陷于被动。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。

黑幕3、随意虚构赠送面积

案例：受赠送面积吸引，李先生购买了某楼盘的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，开盘时开发商宣称 “赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入住时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。

提醒：发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符。

发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”。

黑幕4、无中生有引人入彀

案例：日前，某楼盘5位业主将开发商告上了法庭。因为业主们发现当初卖房时建的漂亮花园到了入住时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。

在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……不少业主购房时主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等优势，但到了入住的时候，该花园却消失了。

业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。

律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。

黑幕5、内部认购或VIP优惠

调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。

而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。

提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购（VIP、优惠申请）等都属违规行为。

黑幕6、样板房被悄悄放大

调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。

一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。

提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。

同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外购房者还可以观察门窗的质量问题。

另外，对于买顶层住宅和最低层住宅的购房者还应该重点看有无渗水，最好是下雨天去考察，可以及早发现渗水和排水不畅的问题。

黑幕7、包装虚幻核心卖点

案例：陈先生被某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。

尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是与开发商签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化……

提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。

因此，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。

购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并尽可能了解楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。

黑幕8、不要以城市功能区判断配套成熟与否

现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。

商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当作利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。

黑幕9、最好不要参与卡式销售项目

如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。

最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述，对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买，没有合适的，就再等等吧。

黑幕10、开盘没有好房子

开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快。除非你有关系，他们才会给你好的房子。

黑幕11、别信广告

广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

黑幕12、别对景观抱太大希望

别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能活多少多长时间，没人知道。

黑幕13、外面墙面砖易漏水

别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料。没人用面砖当外墙。

黑幕14、桩有多深

漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

黑幕15、公司花样多

注意，有公司来的楼盘通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为商想赚开发商更多的费。

黑幕16、不要买广告上的房型

景观楼盘考察报告篇（10）

随着我国市场经济的迅猛发展和住房制度的改革，房地产这一新兴行业日益蒸蒸日上。楼盘广告语作为房地产企业最有力的宣传手段之一，不仅能够塑造企业形象，传达企业理念，更能为房地产企业实现利润目标。近年来，国内对楼盘广告语的研究大多从修辞角度探讨其语言策略（李爱民，2006），或从文化视角分析其社会消费文化特色（宋芙晖，2007），或从规范角度提出其存在的问题及应对策略（辛亚宁，2011）。本文尝试从借助生态语言学的基本理论来解读楼盘广告语，并对其在语言生态性和规范性层面引发的争议进行探讨，期待能为楼盘广告语提供新鲜的解读视角。

一.生态语言学

生态语言学作为语言研究的一种新范式，又称语言生态学，是由生态科学和语言学结合而成的新兴学科，它运用生态学的理论来研究语言现象及语言与其所处环境之间相互关系。早在1863年，德国历史语言学家施莱歇尔就在《达尔文理论与语言学》一文中强调达尔文的生物进化观也适用历史语言的研究。之后，在1970年的一次语言学会议上美国斯坦福大学学者豪根首次提出并使用“语言生态”这一概念，他在《语言生态学》一文中把语言生态学定义为“研究任何特定语言与环境之间的相互作用关系”（王晋军：2007）。生态语言学在欧洲更是备受学者关注，其中奥地利格拉茨大学教授费尔出版的《生态语言学引论》，对生态语言学的理论、方法和问题作了系统的阐述。费尔对生态语言学的研究方法做出了明确的界定：一是研究语言在影响和改善全球生态环境危机中所起的作用;二是把“生态”作为一个隐喻来理解，即语言所处的环境，以此来描述语言世界系统（范俊军：2005）。

二.楼盘广告语的语言本体特征

广告语言是广告生命的支点和灵魂。好的楼盘广告之所以能够触动人的心弦，进而实现促销目的，关键一点是楼盘广告能够根据楼盘特色，市场行情和消费者的心理需求精心设计广告语言（岑泽丽：2012）。从语言本体角度看，语言包括语音、语义和句法。楼盘广告语的语言本体特征表现如下：

2.1楼盘广告与的语音特征

楼盘广告语在语音上体现为“音节整齐对称、声调平仄相间、韵脚和谐统一”正是因为这些特点，使得楼盘广告语言在听觉上给人以音乐般美感和享受，同时便于传诵和记忆，从而取得好的宣传效果（孙艳丽：2009）。这样的楼盘广告语比比皆是，例如：花前树下――春来花前鸟语，福入树下人家;剑桥春天――引领街区生活，静享都市繁华。

2.2楼盘广告语的词汇特征

楼盘广告语用词雅致考究，词汇感彩积极向上。楼盘广告语常常选用极具渲染效果和书卷气息的词语，为楼盘营造气势恢宏、独具一格的氛围（赵雅茹：2009）。比如：巴黎豪庭――生活大师，大众豪庭;南湖山庄――魅力聚焦，尊耀南湖。

2.3楼盘广告语的句式特征

陈曦（2012）通过对大量楼盘广告语的考察，发现多用短句、整句是楼盘广告在句式选择上的一大特色，并认为在当今生活快节奏和市场经济的双重影响下，只有简洁的句式才能使繁忙的人们对楼盘一目了然。具有这种特征的楼盘广告语更是不胜枚举，从上文所列例子便可窥见一斑，在这里就不再赘述。

三.生态语言学对楼盘广告语的解读

基于生态语言学理论，从生态语言学的视角看楼盘广告语，可以从这几个方面入手：

3.1楼盘广告语是语言和语言环境相互作用的产物

语言环境涉及语言与现实世界之间的相互关系。楼盘广告语就是语言反映时代特征以及不断适应环境变化的结果之一。下面我们结合实际例子，分析楼盘广告语与语言环境的关系。

乐活小镇――20万平方米乐活风尚新城。“乐活族”是一个由西方传来的新兴生活型态族群，由音译LOHAS （Lifestyles of Health and Sustainability）而来，强调健康、可持续的生活方式。房地产开发商紧跟时代步伐，把此概念注入房产项目，眼球效应可见一斑。

海尚国际――打造具有地标意义的绿色低碳建筑群。“低碳”是继生态、绿色、环保等单一元素之后的又一热门用语。如今，低碳生活既是现代人的一种责任也是一种时尚。引入“低碳”理念以吸引消费者，既是在为环境保护做贡献，又是企业与时尚同步的表现。

哥特公寓――丈母娘说了，婚房要三房。现代社会年轻人购房压力大，而身为女方的母亲既不愿自己的女儿承受购房压力，又希望女儿居有定所。有人戏称，丈母娘是跨过婚姻门槛的最大阻碍。把“丈母娘”写入楼盘广告语，开发放商无疑想引起众多年轻人的共鸣，同时也反映了社会现实。

3.2楼盘广告语的生态运动性

纵观楼盘广告语的发展变化过程，可以发现楼盘广告语已经从最直接的销售为主导发展为如今的以生活方式、情感诉求为主导。上个世纪90年代，楼盘广告语表达直接，语言直白，毫无掩饰。广州“金虹花苑的眼神”直奔主题：交通便捷、价格便宜、物业便民。进入21世纪以来，楼盘广告语竞相引进国外的园林风格，用异域风情来包装自己。2008年房地产市场遭遇了前所未有的衰退，带动销售成了楼盘广告最直接的目的。这时的楼盘广告特征一改昔日的单纯简单，取而代之的是急功近利。“给不起名分，给她一套房”以及某楼盘“80后供小三”的广告语，挑战人们传统的道德伦理底线。经历了浮躁不安的青春期，楼盘广告近两三年显得更加成熟稳重，如今广告语更关注现代人内心渴望。典型的例子有，名为“幸福里”的楼盘，其广告语为“幸福就在心里，就在幸福里”，名为“海虹景”的楼盘广告语“

放手生活是享受的开始”。

3.3楼盘广告语的健康和可持续发展

楼盘广告语在丰富语言系统和人们生活的同时，在某种程度上也存在着的种种不规范现象破坏了语言的生态系统。有些楼盘广告语恶意中伤大众，比如：价格都不能承受，还谈什么生活享受;有的楼盘广告语低级恶俗，比如：这次，真的搞大了。辛亚宁（2011）提出楼盘广告语言失范现象主要有两个原因导致：一是少数人员语言水平低下，趣味庸俗;二是楼盘广告受利益驱使，楼盘广告以致良莠不齐。为此，楼盘广告语言应走健康和可持续发展之路。除了尊重语言生态系统自身的生长规律和净化系统，还需要国家相关部门进行合理引导和积极干预。只有这样，才能使楼盘广告语在语言系统中闪烁着智慧的光芒，在我们的生活中呈现出亮丽的色彩。

四.结语

自上个世纪90年代以来，生态语言学逐步发展一门新兴边缘学科，其发展和成熟为我们进行语言研究提供了新的视角（刘国兵：2009）。作为同一时期出现的楼盘广告语，其产生和发展是特定语言生态环境作用下的产物。本文利用生态语言学这一理论解读楼盘广告语，揭示了楼盘广告语与语言环境的关系，描述了楼盘广告语的动态发展过程，探讨了楼盘广告语的生态发展之路，以期待为楼盘广告语研究提供更加崭新和宽阔的视角。

参考文献

[1] 岑泽丽. 房地产广告语语言及其文化内涵分析[J]. 湖北第二师范学院学报，2012（10）：24-26.

[2] 陈曦. 广告语言的生态化研究. 信阳师范学院硕士论文[D]， 2012.

[3] 范俊军. 生态语言学研究述评[J]. 外语教学与研究，2005（2）：110-115

[4] 李爱民. 房地产广告的语言修辞艺术[J].山东商业职业技术学院学报，2006（2）：64-66.

[5] 刘国兵. 中国英语研究的生态语言学视角[J]. 西安外国语大学学报，2009 （3）： 6-10.

[6] 宋芙晖. 儒家文化对房产广告的影响[J].广告探微，2007（2）：41-42.

[7] 孙艳丽. 中文房地产广告语研究. 黑龙江大学硕士论文[D]， 2009.

[8] 王晋军. 生态语言学：语言学研究的新视域[J]. 天津外国语学院学报，2007（1）：53-56

[9] 辛亚宁.房地产广告语失范现象的心理分析[J ]. 现代语文， 2011（8）： 79-80.

景观楼盘考察报告篇（11）

“在售房源可享5万抵10万的优惠,全款九八折优惠,按揭九九折优惠。”“三期新品房源加推,认筹可享3万抵6万的优惠。”“部分房源购房即可享受9折优惠。项目其余房源商业贷款可享100元/平米优惠,公积金贷款可享50元/平米优惠。”“项目120-192平米现房,起价6500元/平米,购房可享九四折优惠。”

据搜房网数据监控中心统计，据搜房网统计，2月27日-3月4日，济南市共成交商品房1239套，环比前一周增加了556套，上涨了81.4%。其中住宅成交了547套，环比前一周增加了62套；办公写字楼6套，环比前一周减少了9套；商业用房56套，环比前一周增加了39套；车库22套，环比前一周增加了19套；地下室578套，环比前一周增加了435套；厂房0套，与前一周持平；其他20套，环比前一周增加了11套；公寓10套，环比前一周减少了1套。实际上，不仅一手房销售上涨，原本成交冷清的二手房市场也出现了回暖的迹象，不少年底持观望态度的刚性需求客户入市，在不确定政策是否会放松的大环境下，很多人都认为，凡是肯优惠、降价的楼盘，几乎都会在3月迎来成交旺期。

上月初，济南开盘加推的楼盘也明显增多，路劲御景城、鲁能领秀城、山水泉城、中海奥龙观邸等多个项目开盘效果明显，其中御景城3月10日开盘当天吸引了数百组客户的到场，开盘两小时即热销152套，销售率近90%；鲁能领秀城中央花园学区准现房推出的百余套房源当天宣告售罄。

业内人士普遍认为，近期济南楼市开始出现回暖迹象，与部分开发商的低价策略相关。位于经十东路的恒生・伴山更是由最初的8000元/平方米以上,降到了现在的6350元/平方米起价,降价趋势已是非常明显。另外,东部的天鸿・万象新天从原来的6500元/平方米降到了5800元/平方米,重汽・翡翠清河也推出在总房款减去15000元的基础上,一次性付款再享9.9折的优惠。“只要价格够低,就不怕房子卖不出去”,似乎已成众开发商的共识。

政策：调控不放松，部分城市微调被勒令叫停

二月份，最受关注的楼市事件之一便是芜湖楼市“新政”推出三天后被紧急叫停。这一事件再一次验证了中央政府“政府调控不放松”的决心。从当前的大环境来分析，2012年国家调控政策明确，中央一再坚持房地产市场调控不会放松。2月6日至10日，国务院总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。

在中央政府“政府调控不放松”的基调下，现在开发商已明白中央心意已决，再撑下去只会令他们的日子更难过，因此，纷纷改为“顺应政策出招”。可以预期，今年上半年房企推出的新盘，价格仍会下调。至于二手市场，由于这些调控措施会令业主惜售，一般小业主不急于套现，所以，二手市场不会出现齐齐抛售的情况，楼价跌得会比一手市场慢，买家会转向一手市场。

另外，在地产严控的环境下，任何一点风吹草动都被开发商理解为“松绑”，包括前段时间央行对存款准备金率的下调。“楼市正处于多方博弈期：中央调控基调不变，地方政府频频试探，购房者有需求却在等待时机。这三方无论谁占上风，都会对楼市产生不小的影响。”专家说。

预测：3月楼市成交量或有不错业绩

根据搜房网数据监控中心统计，截至2月26日，济南3月份共计11个项目预计开盘或加推。从价格上来看，以均价在7000元/平方米以下的项目为主。对此市场人士分析说，目前房企已步入了“以数字促销量”的时代，降价已经不再是楼市的个别现象，且新盘低开渐成惯例。在多重因素影响下，3月楼市成交量或改善明显。

记者采访的多位业内人士均认为，3月很可能会迎来一个供应和成交高峰期。一方面，市场形势还比较严峻，商品房库存持续攀高，房企要想尽快回笼资金缓解压力，就要加紧推盘，扩大供应，以价换量，而打折促销会刺激购买力的释放；另一方面，购房者都很关心政策变化，17个城市政策微调，尤其是上海的限购松绑被市场认为是楼市调控松动的迹象，部分购房者担忧房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空。同时，从2月中下旬的市场行情来看，3月的市场也值得期待。当时，在一系列优惠措施刺激下，济南2月份的楼市成交“回暖”迹象明显，部分刚需购房者选择了优惠幅度较大的房源出手购房。这说明，济南楼市的购买力是存在的。

价格优势楼盘成交量回暖明显

2月26日,位于滨河新区的绿地滨河国际城一期梵尔赛公馆开盘,该楼盘因700万平方米的体量被称为“济南第一大盘”。开盘当日售楼现场挤满了人,据了解，开发商当天推出的400套房子，吸引了1000多位购房者，截至下午选房结束，共成交360套，成交额达2亿，这种情况在目前房地产市场整体低迷的背景下无疑给泉城楼市注入了一针强心剂。

“我之所以不等了,一方面是确实需要房子；另一方面,因为我觉得这个价格还可以,较前期所想的价格要低。”现场购房者杨兵告诉记者,原来这个楼盘宣传的价格是每平方米6000多元起价,现在他购买的这套房子一平方米是5700多元,买一套90平方米左右的房子总价大约52万元,无论是首付还是每个月的房贷自己都能还得起。

另一位购房者刘先生则告诉记者,他是给儿子买的婚房,现在房子降价,他也不知道到底降到多少。之前,刘先生也对周边的新楼盘和二手房的价格进行了全面调查,“一般有证的二手房每平方米都是6000多元,稍好点的二手房每平方米都突破了7000元,新房每平方米更是在7000元左右,这个楼盘开盘价格较低,所以价格上觉得还是比买二手房要合适一些。”

业内人士认为,考虑到开发商成本方面的因素,市区每平方米五六千元的房子,还是能够吸引部分需求强烈的购房者结束观望入市。