物业租赁工作总结大全11篇
时间：2023-03-02 15:01:10
物业租赁工作总结篇（1）
现代租赁业作为金融创新的产物，具有极强的灵活性和特殊的功能。从金融工具角度看，具有扩大投资和融资的功能；作为一种营销手段，具有促进产品销售的能力；与国家、地方政府政策相结合，具有调整产业结构和技术创新的功能；对承租人来说，具有实现资源有效配置、加强资金流动，进行资产管理，降低成本的功能；融资和融物特点相结合，又具有转换资本的实物形态和货币形态的功能等。正是租赁本身所具有的上述特殊功能，使得现代租赁业在国民经济和市场体系中发挥着越来越重要的作用。
事实证明，在很多情况下善用上述租赁功能可以更好地实现企业的利润目标，但是由于我国经济体制、管理制度和对现代租赁业认识不足等各方面原因，使得现代租赁业在我国没有得到长足的发展。从租赁业市场渗透率（租赁在所有固定资产投资中的比例）来看，美国达29.9%，德国15.7%，日本8.7%，而我国却不足2%。而据资料显示，目前我国中小企业工业总产值、销售收入、实现利税分别占总量的68%、57%和58%；流通领域中小企业占全国零售网点的90%以上，可以说中小企业在我国经济社会发展中具有举足轻重的作用，但是长期以来却一直被资金、人才等难题所困扰。
本文基于现代租赁业的功能和中小企业的实际需求，尝试通过多种灵活方式和在多赢的基础上进行面向中小企业的租赁创新，从三个方面探讨了可行的租赁创新思路。
融资租赁创新
对中小企业来说，由于企业自我积累的能力差，难以进入资本市场进行直接融资，商业银行遵循自己的贷款原则不愿意放贷，财政直接投入更是杯水车薪，因此融资渠道少、融资困难已经成为中小企业持续发展的根本。而融资租赁是一种将商业信用与银行信用紧密结合、融资和融物紧密结合的新型融资方式，较之于银行信贷等其他融资方式，更适合中小企业的融资需要，具体表现在：有助于中小企业加快技术进步；融资速度快；限制条款较少；可以降低通货膨胀和设备陈旧的风险损失；到期偿债压力轻；租金可在税前扣除，融资成本低等几个方面。
尽管融资租赁具有以上优势，但由于缺乏政策支持、租赁理念滞后以及功能定位不当等原因，在目前其并没有成为我国中小企业融资的主要方式，没有充分发挥出为中小企业融资提供服务的重要作用。所以，融资租赁必须创新。
（一）融资租赁的功能创新
准确的功能定位是融资租赁业发展的关键，也是融资租赁业能否健康成长的基本前提。过去由于资金短缺而将融资租赁单纯作为一种信贷形式的功能定位，可以说是造成融资租赁业发展现状的关键。融资租赁的功能创新就是要在功能上充分挖掘、放大除融资以外的其他功能：从宏观上讲，融资租赁还具有刺激消费拉动内需、调节宏观经济促进经济持续发展、引导资本合理有序流动等三大功能；从微观上讲，融资租赁还具有扩大投资、促进销售、节税、表外融资、盘活存量、推动技术改造、缓解债务负担、增加资产流动性和强化资产管理等九项功能。
（二）融资租赁的模式创新
融资租赁的基本方式是三方当事人（出租人、承租人、企业）间的两份合同（购买合同、租赁合同）所确定的债权债务关系。从最基本的直接融资租赁，可以诱导出多种变体，如转租赁、售后租回租赁、杠杆租赁、委托租赁等。除了上述已成熟使用的融资租赁方法外，由于市场的驱动和业务的拓展，近年来国内外一些租赁公司又开发出许多创新模式，如分成合作租赁、风险租赁、结构式参与租赁、捆绑式租赁、综合性租赁等，综合这些创新方式的特点，社会上有许多经济业态，如果能和租赁结合起来就是租赁创新。
（三）融资租赁的租期与租金设置创新
传统融资租赁对租期和租金的设置比较严格，在租期和租金确定以后，不允许承租人有半点疏忽或闪失，否则将对承租人采取惩罚措施，并留下不良履约记录。现在应该对租期和租金的设置上变刚性为弹性、变静态为动态、变规定为协商，即应该弹性地根据企业实际生产经营状况来调整租金支付形式；如果企业确实是因不可抗力而出现偿还困难，出租人应酌情减少本期支付额；在期限上如果企业投资项目确有巨大发展潜力，只是短期内不能产生良好经济效益，则可适当延长支付期限。
（四）融资租赁的标的物形态创新
在传统的融资租赁合同中，只要租赁标的物是特定物和非消耗物，一切动产和不动产均可构成标的物。但是这里并没有提到无形资产。而将无形资产纳入租赁标的物范围有其一定的优势，如涉及知识产权保护的问题一般都较为敏感，而采取租赁方式，商家让渡的仅仅是无形物的使用权而不是所有权（产权），这样就轻而易举地解决了这个问题；在无形资产的租赁期间，承租人可以享受到商家的租后服务，而厂商也可以搜集到用户的反馈信息。
（五）融资租赁的交易退出机制创新
融资租赁业同银行业一样也是一个高负债、高风险的行业，尤其是针对中小企业开展业务。因此，安全性、流动性、赢利性也是其应遵循的经营原则。将安全性放在第一位，建立租赁业务的二手市场是必要的。租赁证券化就是在这种情况下提出的。租赁证券化是集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的资产，通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售流通的债权的过程。租赁证券化盘活了租赁公司的资产，增加了资金流动性，加速资金回流，从而为其新项目的运作提供了保证。
人才租赁创新
对中小企业而言，由于规模的限制，其人力资源管理比较难以做到系统化，往往是相对投入大而产出小。为了更有效地解决中小企业人力资源管理的问题，有必要引入人才租赁这种新型的人力资源配置模式。在市场经济较为成熟的欧美、日本等国家和地区，人才租赁已经是一种相当成熟的用工形式，其具体的运作方式是：人才租赁公司（用人单位）通过合同的形式吸收、储备人才，然后根据用工企业的需要，再将人才出租给用工企业，与用工企业签订租赁合同来确定服务范围，并承担工作失误所导致的一切后果。
如上所述，人才租赁实际上可以看作是对租赁标的物形态的创新。传统的租赁标的物总是被界定在有形资产范畴内，而实际上，除了已经兴起的软件租赁外，像商标、品牌等特许使用、管理模式输出以及特许经营等，本质上都可归结为无形资产作为标的物的租赁。无形资产能否租赁，关键的问题是能否对其定价。由于人才可以通过市场机制定价，所以人才租赁的出现自然也就是市场需求的结果。
实践证明，人才租赁能够克服中小企业分散管理人力资源的不少弊端：对中小企业而言，通过人才租赁可以实现“企业用工、社会管人”，从而有效地控制员工人数，明显地降低人力资源成本和运作成本，而高级人才租赁更实现了高级人才资源的共享；对租赁员工而言，专业化的系统管理能够提供系列化和规范化的工资、福利、保险、劳动保护以及税收代缴等周全的服务，让他们即使是为中小企业服务也能得到与大型企业水平相当的人事方面的保障。随着我国人才市场需求的变化，人才租赁这项新兴业务在我国各大城市也相继展开，但是由于我国相关法律法规滞后、社会保险尚不完善等原因，人才租赁业务在我国开展得并不尽如人意。面向中小企业的人才租赁创新主要可从两个方面入手：
人才租赁的模式创新。基于人才能力与工作的双向多样性和特殊性，人才租赁的模式不可能采取固定模式。中小企业应该在现有人才租赁模式的基础上进行选择和创新，而不应该简单地接受或抛弃某种模式，一定要结合企业自身的行业特点、企业发展阶段、企业岗位性质、人才环境等诸多因素正确评价，选择符合自身特点的人才租赁模式。
人才租赁的激励机制创新。与传统的用人模式相比，人才租赁涉及到用人单位（人才租赁公司）、用工单位与租赁员工三方的关系，甚至还可以扩展到用人单位（人才租赁公司）、用工单位、租赁员工与高校四方的关系，人才租赁管理呈现出一定的特殊性和复杂性。在人才租赁过程中，由于委托双方存在信息不对称，方可能凭借自己比委托方占有更多的信息而侵犯委托方的利益，而在实务中方有可能是上述三方或四方中的任一方，如何在上述多方利益博弈的过程中做好激励工作，是一个值得深入探讨的新问题。
租赁交易方式创新
传统的租赁交易方式通常具有交易工具手段落后、交易成本高、交易效率相对低下等缺点。随着社会经济的发展与信息时代的到来，网络已经逐渐成为人们生活要素的一部分，许多网站看到了其中的商机，利用其资源与网络特点，为人们提供不同的服务，给人们生活带来了极大的便捷。其中商品在线租赁（Onlineleasing）是众多服务中的一种，其业务流程一般为：网站会员在一定周期内交纳固定的费用，获得在网站在线租赁商品的权利，并在一定时间内提交商品订单，获得商品使用权，但是在使用期限内必须归还商品。由于网络信息传输成本较低、传播范围广泛、直达核心消费群，并且交易过程中互动性强、感官性强，商品在线租赁业务可以说是目前最先进的租赁交易形式，同时其对于面临短期现金紧张的中小企业来说也是最具诱惑力的交易方式之一。
在租赁交易服务网站上，利用传递的信息，租赁交易双方在线浏览、离线交易，将网上信息转化为实际交易行为，采用第三方安全交易保证金结算方式进行结算，使租赁交易从业务咨询、双方交流确定合作意向，到进行贸易的全过程都在网上实现。值得注意的是，在线租赁交易在保留了物理形态交易的主要功能之外，还增添了更加强大的功能。通过集聚和组织出租和寻租两方面的信息，在线租赁交易使供求双方接触的机会增加，打破了原有企业间的疆界，使所有在线信息的企业共同组成了一个庞大的、数字化的、虚拟的行业联盟。供需双方通过进行公平透明的交易，使原来相对固定的价格变成浮动价格，能最真实的反映市场供求，打破靠独占商业信息获取超额利润的行业垄断局面，最终实现企业间的双赢。
结论
集融资、投资、经营和资本运作一体化的现代租赁业，是一项正处在蓬勃发展阶段的新兴朝阳产业，由于租赁业务是一个涉及面广、综合性强的行业，可涉及到许多领域，这当中有许多模式值得探索，有许多理论值得研究，各国的租赁模式和理论也都因自身的条件和发展各异而各有不相同，但是有一点是相同的，那就是必须持续创新。只有大力开拓具有巨大市场潜力的多元化创新业务，才能为我国租赁公司的业务经营注人活力，才能提升租赁业的市场竞争力，才能真正满足中小企业复杂多样的市场需求。
参考文献：
1.陈爱吾.促进人才租赁业良性发展[J].商业时代，2006(9)
物业租赁工作总结篇（2）
单位租赁房是指企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，享受国家保障房政策，定向提供给单位职工租住的住房。这既有利于完善房地产市场供应结构，也有利于引进、留住人才，帮助解决阶段性居住需求。随着大规模铁路建设和投入运营以及生产力布局调整，上海铁路局跨区域异地职工越来越多，同时，需要引进大量技术和管理人才，住房需求不断增加。在国家、铁路总公司大力推进保障性住房建设的背景下，我局职工住房建设因地制宜迅速展开，其中，在上海地区重点建设单位租赁房。
1上海铁路局单位租赁房建设基本情况
上海铁路局机关所在地上海市，市场经济高度发达，土地资源十分紧缺，建房政策控制很严，总体上不允许企业建设经济适用房和集资房。通过积极争取，上海市同意上海局利用铁路自有土地（废弃的货场或站场），在不改变用地性质、土地权属的前提下建设单位租赁住房，并纳入市保障房范畴，按照“政府引导、规范运作，只租不售、封闭运行”的原则进行运作，通过配租形式，缓解部分住房困难职工与异地调入职工的居住困难。在地方政府的大力支持下，上海局单位租赁房从2009年开始筹建，通过全局上下共同努力，目前，已相继建设了石泉路、太平桥和新龙华三个单位租赁房项目，共计8500余套住房，其中，石泉路项目已于2014年初交付入住，太平桥项目将于2016年9月底竣工交付，新龙华项目正在建设，其他后续储备项目正在前期推进中。
2构建单位租赁房建设运营管理体系的必要性
单位租赁房从规划建设，到配租入住，再到后期管理等都具有鲜明的本质属性和企业特色。随着项目建设不断推进和滚动开发，在建设、配租、运营管理过程中不断遇到新问题，既有的集资建房运作模式已不能适应新业态、新形势。因此，在分析项目初期运作情况和借鉴地方项目运作经验的基础上，有必要研究铁路单位租赁房运行的基本规律，构建并不但完善适合铁路企业自身特点的建设运营管理体系，妥善解决建设运营过程中出现的各种问题，从而确保我局单位租赁房正常运作、健康发展。
3当前单位租赁房建设运营需要解决的问题
3.1组织管理关系需要进一步理顺单位租赁房项目建设、配租、运营管理过程十分复杂，在推动过程中，由于协调事项多、涉及方面广、建设配租程序复杂，而铁路既有的管理体制、管理机构和管理关系，主要服务于铁路运输安全生产，并不适应于安居房建设与运营管理。需要针对住房建设配租实际情况，充分整合企业资源，成立相应管理机构，理顺内部管理关系。3.2资金筹措渠道需要进一步拓宽按照铁路总公司要求，职工建房资金应自求平衡，按照设想，单位租赁房总体上通过收缴房屋租金平衡建设资金。但由于租金收缴需要一定年限，虽然通过职工预付形式解决部分建设资金，但由于项目体量大、资金需求量集中（石泉路项目投资概算14.4亿元、太平桥项目投资概算12.5亿元、新龙华项目投资概算22.9亿元），同时，随着运营成本不断增加，上海局资金面总体偏紧，单位租赁房项目建设期间资金需求很大，仅靠租金难以支撑项目建设，需要拓宽筹资渠道。3.3房源计划下达需要进一步公平由于供需矛盾十分突出（从有效申报人数与项目房源比看，石泉路项目为4：1，太平桥项目为4.5：1，新龙华项目为2.6：1），在首个项目--石泉路项目配租中，主要是参照过去惯例，根据总房源数与各单位申报人数按比例下达单位房源计划，单位内部轮候排序。由于对各单位职工年龄结构差异性以及职工真实申报意愿考虑欠周，在单位之间出现了实际配租人员年龄结构差异较大的不平衡状况，公平性未得到充分体现。3.4租金支付管理需要进一步优化单位租赁房配租是以局属各单位作为配租主体，租赁职工与所在单位在签订合同时明确租金支付方式。租金按最长租期一次性核定总额，职工可选择一次性支付或分期支付。对于分期支付部分，有提取公积金冲租或工资代扣形式。由于铁路职工工作流动性大，加上近年机构改革较为频繁，配租单位经常变化，同时，分期支付采用的利率应比照同期住房公积金贷款利率适时调整，传统的租金支付管理方式已不能很好地适应职工调动、提前付清、利率调整、期间转支付方式等不断变化的新情况。3.5物业服务水平需要进一步提高物业服务是住宅小区实现长效管理、确保居住品质的重要保障。长期以来，铁路住宅小区多由铁路物业公司提供服务。在传统管理体制下，铁路物业公司依附于主业单位生存，其物业服务意识、服务能力、市场化水平都十分薄弱，住户也未与物业公司建立良好的契约关系。其结果导致铁路小区物业管理水平相比地方住宅小区明显滞后。新建的单位租赁房小区，如继续采用传统物业管理模式，物业服务质量很难保证。另外,虽明确规定禁止违规装修、出租等行为，但受利益驱动，职工违规行为时有发生,且存在反复性，急需建立长效管理机制。
4构建并完善铁路单位租赁房建设运营管理体系的建议
单位租赁房建设运营管理体系应覆盖建设、配租、运营三个重要环节，并针对各环节需要解决的问题提出方案。体系基本内容包括管理机构设置、资金筹措机制、配租和退出机制、租金支付机制、物业管理机制等。通过有效发挥机制作用，共同保障项目顺利运行。4.1设置相应管理机构，理顺组织管理关系通过研究单位租赁房项目运行过程和规律，应针对建设、配租、入住管理等环节，充分整合相关部门专业管理优势，成立相应管理机构，明确职责，共同推进项目顺利实施。一是针对总体工作建立领导决策机构，成立全局职工住房建设领导小组，负责研究决定建设总体规划，协调处理建设重大问题，研究通过配租办法和方案。二是针对建设环节成立住房建设指挥部，负责编制、提报项目可研报告，负责项目建设和资金使用等。三是针对配租环节成立配租工作组，负责起草制定配租管理办法和方案，指导各单位制定实施细则和开展申报工作，负责房源分劈下达，指导做好租赁手续办理等相关事项。四是针对物业管理环节成立单位租赁房管理委员会，研究协调小区日常管理工作，研究住户入住行为规范管理办法、房屋及设施维修更新事项及违反租赁房管理规定的处理事项等。4.2建立资金筹措机制，多渠道解决建房资金首先是要明确项目建设主体。按照政策规定，铁路局和局属非运输企业都可成为租赁房建设合法主体。实际运作过程中，铁路局应充分发挥各自优势，按项目内容分别承担投资主体，租赁房作为主要部分，由路局担当投资主体。商业用房作为配套部分，由路局房产公司担当投资主体，进行商业运作。其次是要建立资金筹措机制。按照铁路总公司要求，职工建房资金应自求平衡，单位租赁房总体上通过收缴租金平衡建设资金。由于租金收缴需要一定年限，在建设期间需要通过整合企业资源，多方面筹措建设资金。通过可行性分析，可从五个方面筹资：一是土地收益“筹集一块”。通过将铁路闲置土地与地方置换后获得土地出让金的方式筹集部分资金。二是建房收益“注入一块”。利用在其他职工住房建设项目中依法合规取得的收益筹集部分资金。三是补贴收回“抵消一块”。将职工配租住房后按规定退回的住房补贴用于项目建设。四是收取租金“补充一块”。即向租赁职工收取租金来补充部分资金。五是多经出资“投入一块”。即相关多经企业通过参与项目建设、商业开发等形式投入部分资金。4.3完善配租与退出机制，确保阳光操作公平合理单位租赁房的配租，应充分体现职工之间的公平性和单位之间的平衡性，消除按单位申报数确定房源计划数这种传统模式所带来的弊端，要在统一平台上根据职工综合情况打分排序，确定总的轮候顺序和入围控制线，再按单位下达房源计划。同时，对少数因年龄结构轻且得房比例明显低于平均水平的主要运输生产单位可适当倾斜，有利于调动职工积极性。在操作过程中，应充分发挥铁路企业集中、垂直管理的特点，通过统一部署，明确各基层单位作为配租责任主体，指导基层单位制定实施细则，按流程做好配租系列工作，实现全过程阳光透明。退出机制是单位租赁房有别于其他形式保障性住房的重要特质之一，单位与租赁职工之间通过租赁合同约定租期。为确保操作的规范性和合法性，应对租赁合同中不符合政策的条款及时加以修改调整，关于租期的约定应严格按政策执行，确定每三年为一个租期，租期届满前，重新进行资格审核，确定续租或是退出。同时，对于租赁期间违反租赁办法或合同约定内容如转租、用于其他非居住用途、解除劳动关系等情况的，应严格按约定办理清退手续，退出的房源继续周转再配租。4.4构建租金平台支付机制，提高操作信息化水平针对租金支付过程中出现的职工调动、提前付清、利率调整、期间转支付方式等不断变化的新情况，以及传统的住房公积金提取模式工作量大、效率低下的状况，需要建立单位租赁房租赁管理系统，构建租金信息平台支付机制，通过系统平台及时处理租金支付过程中不断变化的新情况，适时更新租赁职工支付信息，定期生成工资提取报表，由财务部门实现工资扣款。同时，在住房公积金提取操作上，要摒弃传统的、繁杂的提取模式，可充分利用系统平台和市公积金中心新开发运行的冲还租业务处理系统，在职工与公积金中心之间建立委托提取关系，通过在系统间线下传递交互文件方式，实现公积金提取一次办理签约、定期完成提取的便捷模式，以显著提高工作效率和数据准确率，减轻配租单位的工作量。4.5优化物业运营管理机制，保障租赁双方合法权益为给职工创造一个安全、舒适、便捷的居住环境，必须优化小区物业运营管理机制。一是引入市场机制。要彻底打破铁路企业内部包干的传统，通过物业招标公共平台，选聘经验丰富、报价合理的物业管理公司进驻小区，通过规范管理，切实保障租赁双方合法权益。二是升级服务水平。要充分运用现代科技创新管理手段，通过引进电子门禁系统、车辆自动识别系统、租赁人信息管理系统等智能化管理模式，显著提高管理效率。同时，铁路局作为资产所有者，可将物业服务水平纳入考核，通过动态考核、住户反馈等形式，督促物业公司认真履行服务条例，确保服务到位。三是实行动态监管。物业公司应通过建立巡检制度，及时发现租赁职工违规出租、装修和损坏房屋设施等违规行为，督促承租职工认真履行合同内容，并将不良信息及时反馈铁路局，便于及时纠正违规行为。在处理违规遇有阻力时，物业可辅助通过门禁控制、能源供应和纳入诚信记录等方式，共同搭建长效管理模式。四是纳入社区管理。单位租赁房小区目前尚未纳入社区化管理，在子女就学、治安管理、户籍管理等方面给职工生活造成一定影响，铁路局应积极协调地方政府，争取早日纳入社区化管理，为职工提供生活便利。
物业租赁工作总结篇（3）
融资租赁是一项至少涉及三方当事人的交易，即出租人、承租人和供货商，并至少由两个合同构成(买卖合同和租赁合同)的自成一类的三边交易。这三方当事人相互关联.两个合同相互制约。
1.2不可解约性
拟租赁的设备由承租人自行选定，出租人只负责按用户的要求给予融资便利，购买设备，不负责设备缺陷、延迟交货等责任和设备维护的义务承租人也不得以此为由拖欠和拒付租金。
1.3属于中长期投资
融资租赁以满足承租人对资金融通的需要为目的，出租人只负责按承租人的要求购买租赁物件，以融物的形式给承租人提供融资的便
1.4形式上是融物，实质上是融资
由承租人选定拟租赁的物件，就意味着由承租人来行使投资决策权，而又由出租人来承担租赁投资的出资人义务。这种租赁交易中租赁投资决策人与出资人的分割，不仅是融资租赁不同于传统租赁的分类基础所在，而且还决定着融资租赁其他一些特征的基本出发点。
2、我国融资租赁业发展的主要问题
2.1总体上规模小、形式单一、结构失衡
我国现代租赁业的发展规模无论从交易总量占国民经济总量的比重来考察或是从渗透率角度来说，都比较落后。2001年我国世界排名跌至46位，为0.18％，而美国为2.29％，英国为1.38％，香港为1.31％，哥伦比亚为0.85％，巴基斯坦为0.59％。
在租赁结构上，所开展的业务大多是进口设备租赁.以引进外资和设备为主要内容。国产设备租赁虽有需求，但发展缓慢，出口租赁尚在起步阶段，我国租赁业还徘徊于国际租赁市场的大门之外。
2.2欠租现象比较严重
作为一种信用工具，债务人由于经营能力或市场环境的原因而最终不能偿还本息，在市场经济条件下是很正常的。但是，我国的欠租问题却引起了国际社会的强烈反响，是有深刻原因的。
2.3出租人承租人欠租违约常遭败诉
租金拖欠问题，事实上在20世纪80年代来就开始出现。当出租人为此将承租人诉诸法律时，却遭到了大量败诉的判决。信用融资方式的基本原理是还本付息，而由于我国当时在法律上对融资租赁是否具有信用融资的性质还没有明确规定，由此造成只能按有关传统租赁的法律来判决融资租赁交易纠纷，形成允许承租人以退还设备为条件而终止合同的判决。
2.4租赁公司经营不善，租赁行业日渐势微
据非现场检查指标反映，有11家租赁公司以经营借贷业务为主，租赁资产低于总资产lO％的有5家；15家租赁公司的融资租赁余额约为58亿元，占资产总额的29％，而且，自去年以来租赁业务还在萎缩。一些租赁公司不良资产比例高，有一半左右的公司租赁逾期率超过20％，核销损失后，有的公司可能出现资不抵债。部分租赁公司已出现支付困难。
由于租赁法规的不完善，租赁市场的欠成熟和欠租问题的拖累，中外合资租赁公司的部分股东对中国狙赁业信心不足。这种状况对我国引进外资是十分不利的。
3、推进我国融资租赁业发展的对策
3.1
大力开展融资租赁业的社会宣传和推广，培育租赁意识
现论已经证明：占有则产不是产生利润的必要条件，则产之所以产生利润，是通过使用而不是通过占有。因此，融资租赁机构自身及社会宣传机构应利用各种媒介向企业宣传融资租赁业务的内容，采用融资租赁添置设备的好处，促进企业改变传统的则产占有观念，使融资租赁业真得到社会各界的认可。
3.2改善融资租赁公司的管理机构，扩大经营规模
实施融资租赁主体多元化发展，并拓宽融资渠道，充实租赁公司的资金来源。应鼓励融资租赁主体的多元化发展，使租赁公司的资木结构呈多元化趋势，一般都包括金融机构和产业集团的股东，以适应融资租赁兼有融资和融物的特点，扩大形式多样的租赁市场供给，实现各方优势互补。为解决融资租赁公司资金来源范围狭窄的问题，可考虑适当扩大融资租赁公司资金来源的业务范围，如允许其吸收各种期限较长的专项基金、发展基金等。对于某些实力雄厚、信誊卓著，经营管理水平高.效益佳的租赁公司，可以允许其通过发行股票或公司债券从资本市场筹集资金。
3.3调整市场定位，面向中小企业融资
首先是从银行信贷安垒角度来说，融资租赁是融资与融物于一体的新型金融服务方式。它有实物内容为载体，出现问题时金融租赁公司可以把租赁物收回处理，因而在办理时对企业资信和担保的要求不高。另外，融资租赁属于表外融资，不体现在企业财务报表的负债项目中.而一般贷款则全部体现为企业的负债，影响企业的资信状况。这些为力量尚薄弱的广大中小企业大大提供了便利，是目前中小企业最现实的融资方式。
其次是采用这种融资方法，易获得国家的优惠政策。一般融资租赁业务大多和国家优惠政策联系在一起的，国家为了鼓励投资和技术改进，专门为融资租赁提供优惠政策，如直接投资减税、财政补贴等。我国目前有关融资租赁的优惠政策还较少，但随着融资租赁业的不断发展，新的优惠政策必然会陆续出台。
最后是银行贷款一般是采用整笔贷出，整笔归还的安排，而融资租赁公司的制度安排比较灵活，它可以根据各中小企业不同的资金状况和销售季节性特点为其做出最适当的还款安排。
其实，在融资租赁发达的国家和地区，融资租赁业的服务重点就是中小企业。
3.4加强融资租赁业健康发展的法律环境
从整个融资租赁行业看，融资租赁业相对于传统金融工具在我国是一个新兴的行业，应该得到政府在经济政策方面的扶持。制定一个专门的税收法律有利于这种扶持的实施，加强融资租赁税收政策立法工作，以系统化、规范化的法律法规保证租赁业的健康发展。西方发达国家的融资租赁业是在各种制度比较完善的条件下发展起来的，而我国的融资租赁业是在各种税收法规制度不健全的情况万发展起来的。目前，最迫切的工作就是完善和出台《融资租赁法》，代替各种层次较低的法规及内部文件。作为一个融资租赁行业刚刚起步并发展的国家，只有通过切实可行的法律法规来尽量避免这些风险的发生，保护融资租赁交易当事人的利益，才能更好地促进融资租赁事业的蓬勃发展。
物业租赁工作总结篇（4）
融资租赁是指出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方（供货商）订立一项供货合同，根据此合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备。以承租人支付租金为条件授予其使用设备的权利。机器设备融资租赁的方法有很多，其中最主要的方法有直接融资、转租赁、售后回租，以及杠杆租赁等。
国内外有很多学者对于大型企业的融资租赁进行了比较全面和系统的研究，而对于中小企业融资租赁，尤其是机器设备融资租赁的研究还比较少。本文以四川一家水泥厂为例，以使用机器设备融资租赁效果作为切入点，来分析中小企业机器设备融资租赁中的问题并分析其原因，进而提出解决问题的对策，希望对中小企业机器设备融资租赁提供一点参考与借鉴。
一、中小企业机器设备融资租赁的重要意义
（一）有利于加快技术革新
中小企业进行机器设备融资租赁，有利于加快技术革新。设备落后、技术水平低是制约中小企业发展的关键因素之一。面对市场的巨大变化，技术创新已成为中小企业取得竞争优势，实现快速发展的重要选择。中小企业的资本结构偏低，设备老化，生产技术水平、劳动生产率低下，产品质量和技术含量不高，关键的问题是如何进行必要的技术改造，在有限的资金条件下，如何合理地进行设备和技术的革新。
（二）有利于拓宽融资渠道
中小企业融资难一直是阻碍其发展的突出问题。中小企业进行机器设备融资租赁，有利于拓宽融资渠道。机器设备的融资租赁是中小企业重要的融资方式，属于表外融资，不体现在企业财务报表的负债项目中，而一般贷款则全部体现为企业的负债，影响企业的资产状况。这对于中小企业非常重要。国内应借鉴国际经验，大力发展机器设备的融资租赁，使机器设备的融资租赁成为解决中小企业融资问题的有效途径。
（三）有利于促进企业发展
从生产、消费、交换、分配四个环节看，融资租赁连接消费与交换环节，在这两个环节对资本货物流通起到积极推动的作用，加速资本货物的流通与消费，使企业再生产速度提高。机器设备融资租赁的水平代表着国家中小企业的发展水平。比如国际金融公司对韩国等18个国家的实证研究表明，中小企业与租赁业的发展密切相关：一般租赁业越发达，即租赁的市场占有份额越高，则中小企业的投资需求越旺盛，私人投资占GDP的比例越高。
二、中小企业机器设备融资租赁的问题及原因分析
机器设备融资租赁对中小企业有深远的意义，但是在应用的过程中也存在着问题。
（一）四川某建材有限公司简介
该公司建厂于1970年，1972年正式投产，于1997年8月改制。公司现有资产总值2 000余万元，注册资金650万元，占地40余亩，员工230人，工程技术人员40余人，年生产能力12万吨，其主导生产“甜城牌”普通硅酸盐水泥，产品广泛应用于高层建筑、道路、桥梁、水泥构件等，市场占有份额较大。公司不断采用先进技术和新工艺进行内部改造和环境治理。如2002年粉尘治理投资近200万元，使整个生产系统粉尘有了根本性好转，生产工作环境得到了较大改善。目前公司拥有国内先进的电子计算机自动控制配料系统和比较完善的水泥工艺配套生产线。
（二）机器设备融资租赁的现状与效果
由于公司所用的设备多数为建厂初期购置，再加上设备的陈旧，产量开始下降，而机器的必要维修影响了生产效率，维修费用的增加又提高了生产成本。公司使用的是土窑，而一些先进的企业已经开始使用旋转窑，这种旋转窑不但环保而且节约生产材料，减少了环保费用，也控制了成本。公司于2001年底逐步将机器设备进行升级。但是由于公司的规模比较小，资金有限，不可能将大量的资金都投入到固定资产上，这样会造成周转上的困难。中小企业的财务特点，决定了中小企业的资金运转要灵活，所以，在进行设备改造的同时，也要考虑资金的问题，要用有限的资金，做最好的效果。
机器设备融资租赁初期，因为更换了先进的机器，基本上达到了预期的效果，无论在产品的质量与成本的核算上，还是工人的工作效率上，都有明显的改善，公司利润增加的幅度很大，同时加大了现金流，使大部分资金能保持流动状态；优化资产结构，释放了流动资金，盘活了存量资产，而且并不影响企业对财产继续使用。
但是从2006年开始，由于公司机器设备融资租赁遇到了问题，使得公司生产经营上受到了很大的影响。这些问题在其他的进行机器设备融资租赁的公司也曾同样遇到过，所以，应该算是比较普遍的问题。
（三）机器设备融资租赁的问题分析
1.租赁物所有权的问题
租赁物件所有权的转移问题，是机器设备融资租赁过程中最为关键的一部分。如何转移所有权，转移之前的责任，以及转移之后所涉及的各种问题，都是企业应该注意的方面，而这些最好是在合同中标明。
2002年公司和当地的一家租赁公司办理了设备的融资租赁业务，而到2005年底这家租赁公司因为经营不善，宣告破产清算，通知公司，融资租赁的设备作为破产财产要收回清算，但在合同中并没有写清，并且公司支付了租赁费用，公司认为，将这种要到期的设备收回作为破产财产是不合情理的。租赁公司认为所有权在其手中，有权利做任何处置。
双方一直僵持不下，都不肯让步。最后，租赁公司强行将设备封存，影响了公司的生产，当月产量下降了30%。在无计可施的情况下，公司只能接受以合同价格买回设备的所有权，在一段时间内，影响了公司现金的使用，增加了负担。这个案例说明，公司和租赁公司对于租赁物的所有权划分不是很明晰。
2.租赁双方的责任问题
在机器设备的融资租赁中，对于租赁双方的责任，必须要明确，否则也会带来不必要的麻烦。公司在2004年根据自己的生产需要对一台融资租赁的设备进行了改造，但是在改造之前并没有得到租赁公司允许。2006年6月改造的设备在操作的时候，工作人员受伤。公司认为自己只有使用权，所以应该由租赁公司负责。而租赁公司认为公司的改造行为是违约行为，对于受伤的员工不负责任，并且要求公司进行赔偿。在经过多次协商之后，租赁公司同意对公司私自改造不进行追究，但是对于设备伤人的问题，租赁公司不负责，由公司自己负责。由此，可以看出公司对于租赁双方的责任不是在合同中规定不很明确，对公司来说，经常在合同上产生纠纷，影响了公司的发展。
3.融资租赁时的担保问题
中小企业的担保问题，是中小企业发展中十分重要的问题。银行因为中小企业的信誉度不够，租赁公司不敢进行大额的租赁也是由于担保问题。和公司相类似的一家水泥厂，1999年建厂，企业在竞争激烈的状况下，公司计划用融资租赁的方法进行技术改革，引进先进的设备，与租赁公司对于设备的要求以及租赁费用等都已经谈妥，但是租赁公司要求要有个担保法人，就因为此，融资租赁一拖再拖，效益开始滑坡。这种中小企业因为担保而不能进行融资、筹资的例子很多，机器设备的融资租赁本身就是一个解决中小企业融资困难的方法，但是，如果因为担保的问题而影响了机器设备的融资租赁的过程，阻碍中小企业的发展，是很可惜的。
4.机器设备融资租赁方法的使用问题
再好的方法，如果在实际操作中不能很好的应用，对于企业来讲就达不到事半功倍的效果，甚至会产生阻碍。融资租赁是一个外来的方法，我国的中小企业在运用时，应该根据自己的需要，做出调整，选择适合自己的方法。在公司的经营过程中，只是简单地应用直接租赁的方法，以为只要是融资租赁就可以了，不必过多思考方法的问题。机器设备融资租赁的方法过于简单、笼统，没有根据机器设备的特点分别对待，合理地选择使用方法。而和公司同时进行机器设备融资租赁的一家企业，生产效果的改善相当明显，主要原因是在融资租赁时不断调整机器设备融资租赁的方法。
三、中小企业机器设备融资租赁对策探讨
该公司的这些问题，在同类或者是不同行业的中小企业都或多或少的存在，对问题的解决需要企业在融资租赁中不断探索和总结。
（一）关于所有权问题
出卖人按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利，是融资租赁与传统租赁的一个重要区别。所有权的转移是否合理、合法，是融资租赁过程中最为关注的事项。租赁合同签订的不严谨，就很容易产生合同纠纷的。在融资租赁合同订立中的纠纷防范措施：当事人订立融资租赁合同时尽量对租赁期限届满时租赁物的归属、租赁期限进行具体明确的约定，如租赁期限的长短、起始日期及租赁期限届满后承租人对租赁物的退租、续租还是留购。这样会减少当事人之间的纠纷出现或者缩减解决纠纷程序。
（二）租赁双方责任问题
租赁双方在签定合同时要明确自己的责任，将双方责任问题考虑进去。比如约定：承租人取得租赁物占有权期间，除当事人另有约定，融资租赁物毁损或者灭失的风险由承租人承担。融资租赁物毁损或者灭失的，不影响承租人按照租赁合同应承担的义务。融资租赁物毁损或者灭失后，承租人应当立即通知出租人并按照出租人的要求修复融资租赁物或者购买同条件的替代物，融资租赁合同继续有效。融资租赁物不可修复或者无法替代的，融资租赁合同终止，承租人应当向出租人支付到期租金，并赔偿出租人的损失。承租人占有融资租赁物期间，融资租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。承租人应当妥善保管、使用融资租赁物，除合理的损耗及出租人同意对设备的改变外，承租人应当使之处于交付时的状态。承租人应当履行占有融资租赁物期间的维修义务。
同时当承租人未按约定支付租金达到租金总额的五分之一的，或者未付租金期次超过约定应付租金总期次的五分之一的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回融资租赁物，并要求承租人赔偿损失承担取回的相关费用，赔偿和相关费用的总额不得超过租金总额的五分之一。
（三）关于担保问题
首先，要依靠地方政府的支持。对于中小企业来讲，地方政府的支持，是非常重要的，中小企业是地方经济的支柱产业，地方政府应该给予优厚的待遇，让其良好的发展。其次，建立中小企业联盟。中小企业应该自发地成立中小企业联盟，在政府不能给予支持的情况下，由联盟的多家企业共同进行担保，并且这些企业也可以进行连环担保，如果是处于联盟中的租赁公司，可以给予一些特殊的权利和良好的调查环境。再次，要建立并维护企业自身良好的信誉。地方政府的支持，中小联盟的建立，都是给中小企业融资租赁建立一个良好的外部环境，而真正能够起到决定作用的还是企业自己良好的信誉度。拥有良好的信誉，可以在没有政府，没有联盟的情况下，也能够让租赁公司，让银行拥有接受业务的信心。
（四）关于机器设备融资租赁方法使用的问题
对于公司来说，要针对不同的租赁物，不同的融资租赁原理，不同的生产经营特点，采取不同的租赁方法。对于一些必要的设备可以采用转租赁、回租租赁、杠杆租赁等方法。对于一些非必要设备（专业性不强的、对于生产影响不大的设备），能使用就可以，不用要求一定是新科技产品。这样的设备在租赁的时候，一般都采用直接租赁或者简单的租赁，对于所有权的要求不是那么明确。当然，在公司资金紧张的时候，可以优先考虑将这些非必要设备，先进行回租租赁。还有一种方法是分成租赁（承租方向出租方所交纳的租金是根据营业收入的一定比例确定）。这种租赁形式全部租金同承租方的营业收入挂钩，承租方没有债务风险，对承租方来说，积极性很高，是最具灵活性的一种租赁方式。租期结束后，租赁设备可以优惠的价格转让给承租方。
【参考文献】
[1] 冯瑜.融资租赁-解决中小企业发展中的融资问题[J].重庆工商大学学报（西部经济论坛），2006.S1.
[2] 侯苏丹，刘韬.中小企业非主流融资方式简介[J].财会月刊，2006.30.
物业租赁工作总结篇（5）
出租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，遵循平等互利原则，双方在自愿、平等、互利的基础上，为明确出租方与承租方的权利义务。经双方协商一致，签订本合同。
第一条：工程概况
1.1工程名称： 大连长兴岛园区能源化学实验楼项目
1.2工程地点： 大连长兴岛临港工业区
第二条：租赁物资的品名、规格、单价：
2.2若有丢失具体赔偿按本合同附件一执行。
第三条：租赁期限
3.1工期安排：自 年 月 日至 年 月 日;因特殊情况和不可抗力导致工程停工时，甲方以书面形式与乙方协商工期顺延。
3.2甲方将租赁物资移交乙方后所发生的一切费用和安全事故均由乙方承担，与甲方无关。
第四条：租金结算、支付方式和期限
4.1合同租金暂估约： / ( / )，结算以实际发生租赁费用为准。
4.2按月结算租赁费，每月5日前办理上月的租赁费结算;在办理结算时以工地指定人员签字的进退货单为准.其租赁费按每月实际数量30%逐月支付。
4.3在甲方退清所有租赁物资后15日内办理完租赁费结算。在合同期满后半年内结清全部费用。
第五条：押金(保证金)
5.1经双方协商，乙方收取承租方押金(人民币大写)： / 元整。租赁期间不得 以押金抵作租金，租赁期满，甲方返还租赁物资并结清所有款项后，押金退还甲方。
第六条：租赁物资的交付地点、验收方法及运输方式和交回仓库的地点
6.1租赁物资交付地点为： ，甲方按所需材料：钢管长度±20㎝以内定尺寸;扣件、U托无缺损;碗扣架无开焊和破损;进行验收，并在指定位置码放整齐;进退租赁物资均由乙方负责联系车辆在甲方工地验收退货，并承担进退场一切运输费用和相关责任。工地负责物资分类码放和装车,并保证车的荷载量。
6.2退还租赁物资甲方尽量保证按原租赁品种数量退还，如有少量物资无法按原租赁品退还，可以用其他型号替换。
第七条：租赁物资的保管与维修
7.1甲方对租赁物资要妥善保管。租赁物资返还时，双方检查验收，如有卡子丢失、钢管损毁和丢失由甲方按照合同附件一《租赁物资缺损、丢失赔偿办法》的标准向乙方赔偿。
7.2租赁期间甲方不得将租赁的物资转让，也不得变卖或做抵押品，如甲方把乙方的物资转让、变卖或做抵押品。由此产生的一切责任和损失均由甲方承担，并按本合同附件一赔偿。
第八条：违约责任
(一)、甲方应负的违约责任：
1、如有转让或将租赁物资变卖、抵押等行为，除乙方有权要求甲方限期归还物资外，甲方还应承担租期内租金。如租赁物资无法收回，乙方将按合同附件一《租赁物资缺损、丢失赔偿办法》的标准要求甲方进行赔偿。
2、因甲方在施工中的责任造成事故，由甲方承担全部责任和经济损失。
3、甲方未按本合同支付租赁费,甲方应向乙方支付所欠租金总额日1‰的违约金。
(二)、乙方应负的违约责任：
1、因乙方未如约送货导致工期延误，由此造成的一切损失由乙方承担。并承担租金总额日1‰的违约金，按天数累计算支付给甲方。
2、乙方在接到甲方退料通知后，未及时退料而占用施工现场造成的损失由乙方承担。
3、乙方进入施工现场应遵守甲方现场管理的规定及安全生产条例，服从现场管理人员的安排。
4、因乙方租赁物资相关问题造成的安全事故，由乙方承担全部的经济和法律责任。
第九条：其他条款
9.1若合同履行中发生争议，双方协商解决。否则，可向合同履行地人民法院起诉。
9.2合同签订后，若一方终止合同，必须提前十五天通知另一方。
9.3本合同自双方签字，加盖公章或合同章后即刻生效，双方结清各项费用后，本合同即告终止。
9.4本合同壹式肆份，乙方壹份，甲方叁份。
9.5本合同全部附件、进退货单及补充条款是本合同的组成部分。与本合同具有同等法律效力。
第十条：补充条款
10.1承租方指定： 等同志检验签收。
10.2合同签订当日乙方向甲方提供有效营业执照、质量检测报告、产品合格证书等有关证件复印件各一份和法定代表人授权委托书。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
外架租赁合同范文2承租方： (简称甲方)
出租方： (简称乙方)
根据«中华人民共和国合同法»及有关规定，按照平等互利的原则，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同。
第一条：甲方工程名称及联系人：
工程名称：中国水产科学研究院万寿路离退休干部活动站基础设施改造项目 位 置：海淀区复兴路61号
甲方联系人及电话：项目经理李强 乙方联系人及电话：陈向国
第二条：租赁物的名称、规格型号、日租金
以上租赁固定完全单价包含了租赁材料的租赁费，进场、出场运输费用，进场、出场装车和卸车费用、合理损耗费用、所有的措施、管理、利润、税金等一切费用。
第三条：资料提供
1、乙方必须提供的租赁物的北京市建委备案证明文件及相关材料的检测报告及质量证明资料。
2、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等证件复印件,复印件必须加盖公章。
第四条：质量要求
质量合格，乙方提供的租赁物必须符合国家现行的相关规范要求，满足施工现场使用要求。
1、架子管：架子管规格型号Φ48，材质符合现行国家标准《碳素结构钢》(GB/T700-88)中Q235-A级钢的规定，力学性能满足现行《低压流体输用用焊接钢管》(GB/T13091-20xx)的要求。外观尺寸符合JGJ130-20xx《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》的要求。钢管表面应平整光滑，无锈蚀、裂纹、分层、压痕、划道和硬弯，新用钢管有出厂合格证。
2、扣件：采用可锻铸铁制作的扣件，重量满足国标要求，并符合现行国际标准 《钢管脚手架扣件》(GB15831-20xx)的规定。
3、碗扣架符合TB/T2292-91《WDJ碗扣型多功能脚手架扣件》标准。
第五条：送货时间要求
要求乙方送货日期暂定于20xx年11月15日;租赁时间暂定12个月。具体进场时间以甲方项目部电话通知为准，每批进场租赁材料数量甲方提前24小时通知;乙方必须按照甲方规定使用时间和数量24小时内送至施工现场，延误供货按供货不及时违约处理。乙方应具备满足甲方所需租赁材料的数量、运输车辆，以满足工程进度的需要。
第六条：租金计算原则
1、架子管、碗扣架按延长米计算租金;卡扣(十字、旋转、一字)、U托按个计算租金;跳板按块数计算。
2、合同有效期内，租金从乙方将租赁物送到甲方指定施工现场指定地点次日起计算，至施工现场指定地点退回之日止;租赁期限按甲方施工现场指定地点实际租用天数计算，租金按实际发生量计算(每月租金由乙方按月编制结算单提交甲方财务部核实确认)。
3、甲方所租赁周转材料自工地确认丢失，甲方财务部核实后，出具赔偿通知单给乙方，以通知单的停租日期为准，甲方不再付丢失部分的租赁费。
第七条：租金支付
1、押金：无。
2、付款方式：甲方租赁的品种、数量、使用时间，以施工现场指定地点指定收料人员(2人以上)在乙方的发、收料单上签字为结账付款依据。(每月租金由乙方按月编制结算单提交甲方财务部，经过双方核对后)每一个月结账一次。
3、乙方负责提供加盖发票专用章的满足税法要求的发票作为收款凭证。
4、如乙方不能提供甲方要求的资料、收款凭证， 延报、误报等原因导致租金支付不及时、结算延误，所有责任及损失全部由乙方承担。
5、如遇国家、北京市政策、法令影响、春节、节假日放假期间(具体时间以甲方书面通知为准)或冬施期间建设单位原因致使甲方现场停工的，甲方不支付乙方停工期间的租赁费;其它不可抗力影响合同履行的，双方另行协商。
第八条：运输、装卸和送、退验收
1、甲方租用的周转材料，由乙方送货至施工现场指定地点并负责卸货同时按收货人要求码放整齐，退货时由甲方将租赁物码放整齐，由乙方负责装车及运输;乙方不得以任何理由拖延甲方退货，否则甲方有权向乙方发出通知，退货时间以通知退货时间为准。
2、送、退货时由甲乙双方人员共同清点数量、检验质量，并在一张发、收料单上签字，如有异议当面解决，一经签收即为合格产品。
第九条：乙方违约责任
乙方已充分踏勘现场，了解工程实际状况;必须按合同约定的各方面要求送货。乙方未按合同条款约定内容履行自己的各项义务及发生使合同无法履行时的行为，应承担相应的违约责任，包括支付违约金，并赔偿因其违约给甲方造成的全部经济损失。
乙方支付违约金约定如下：
1、供货期逾期违约责任：由于乙方供货不及时或供货中断造成甲方工期延误的违约，按租赁结算总价的20%支付违约金;同时，赔偿由于供货期逾期违约给甲方造成的工期损失、相关损失及一切责任。
2、质量违约责任: 按租赁结算总价的15%支付违约金并赔偿甲方的相关损失。
3、聚众闹事、讨薪、讨款： 按租赁结算总价的20%支付违约金。
4、合同的解除：因乙方送货过程中出现所供材料质量出现问题、送货不及时等违约行为，导致工程不能顺利进行，甲方有权解除合同。自解除合同之日起，乙方承担由此带来的法律后果，支付解除合同的违约金，违约金为租赁结算总价的50%并承担由此给甲方造成的其它经济损失。
5、终止合同：因乙方合同签订人或法人带头聚众闹事或口头陈述终止合同或有书面终止合同报告，均视为乙方单方面终止合同行为，违约金为租赁结算总价的50%。
6、乙方单方面解除合同，按租赁结算总价的50%支付违约金。
第十条：索赔条款
因乙方违反合同约定给甲方造成了各种损失，甲方有权向乙方索赔除乙方承担的违约金外需要承担的各种损失。
第十一条：争议解决方式
甲乙双方发生争议时，可以通过协商或者申请施工合同管理机构会同有关部门调解。不愿调解或调解不成，本工程的争议解决方式约定采用向 北京市朝阳区人民法院起诉。
第十二条：其他
1、租赁期间甲方负责租赁材料的维修与保养，并负责妥善保管，不得擅自将架子管、碗扣架锯短、打眼、改制。
2、甲方未经乙方同意对租赁材料转让、出租或允许第三方使用的，乙方有权终止合同，收回所租赁的全部材料，租赁费结算至退回之日。
3、甲方根据施工现场指定地点需要可增加租赁数量，乙方应保证甲方的用量，否则视为乙方违约(见第九条第1款内容)。
4、乙方提供的材料必须是经检测合格的产品均满足国标要求，架子管壁厚、卡扣重量必须满足国标要求;碗扣架确保扣碗及插板均为铸钢头，U托丝杠直径必须不小于34㎜。
5、所有租赁材料退货时乙方不得向甲方收取清理费。
6、甲方租赁乙方材料维修、报废、丢失赔偿具体如下:
①架子管、碗扣架、U托、扣件丢失按材料原值赔偿乙方;架子管、碗扣架、U托报废按材料原值的70﹪赔偿乙方，报废品归乙方所有;扣件报废数量按报废2个折算1个计算，按材料原值的70﹪赔偿乙方，报废品归乙方所有。
②零配件(插杆、卡扣的螺栓、螺母、扣碗、U托的可调螺母等)丢失超过总租用量的3%时按材料原值的80﹪赔偿乙方。
③租赁物丢失由甲方按材料原值赔偿乙方(原值以双方合同协议价格为准)。
④乙方不收取租赁给甲方使用后的周转材料的任何维修费。
第十三条：本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，附件是本合同的组成部分，具有同等法律效力。
本合同自合同签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
外架租赁合同范文3出租方: (以下简称甲方)合同编号:
承租方:(以下简称乙方) 签订地点:
签订时间: 年 月 日
根据《经济合同法》及有关规定,按照平等互利的原则,为明确出租方与承租方的权利义务,经双方协商一致,签订本合同.
第一条 租赁物资的品名____________________;
规格_____________________________;
数量_____________________________;
质量_____________________________;
第二条 租赁期限:
自 年 月 日至 年 月 日.共订 天.承租方因工程需要延长租期,应在合同届满前 日内,重新签订合同.
第三条 租金
租金收取:
第四条 押金(保证金)
经双方协商,出租方收取承租方押金 元.承租方交纳后办理提货手续.租赁期间不得以押金抵作租金;租赁期满,扣除应付租赁物资缺损赔偿金后,押金余额退还承租方.
第五条 租赁物资的维修保养
租赁期间,承租方对租用物资要妥善保管,并负担维修保养费用.租赁物资退还时,双方检查验收,如有损坏,缺少,保养不善等,要按双方协商议定的《租赁物资缺损赔偿及维修收费办法》,由承租方向出租方偿付赔偿金,维修及保养费.
第六条 出租方变更
一,在租赁期间,出租方如将租凭物资所有权转移给第三方,应正式通知承租方,租赁物资新的所有权方即成为本合同的当然出租方.
二,在租赁期间,承租方不得将租赁物资转让,转租给第三方使用,也不得变卖或作抵押品.
第七条 违约责任:
1.未按时间提供租赁物资,应向承租方偿付违约期租金 %的违约金.
2.未按质量提供租赁物资,应向承租方偿付违约期租金 %的违约金.
3.未按数量提供租赁物资,致使承租方不能如期正常使用的,除按规定如数补齐外,还应偿付违约期租金 %的违约金.
4.其它违约行为.
二,承租方违约责任:
1.不按时交纳租金,应向出租方偿付违约期租金 %违约金.
2.逾期不还租赁物资,应向出租方偿付违约期租金 %的违约金.
3.如有转让,转租或将租赁物资变卖,抵押等行为,除出租方有权解除合同,限期如数收回租赁物资外,承租方还应向出租方偿付违约期租金 %的违约金.
4.其它违约行为.
第八条 争议的解决方式
第九条 其它约定事项
第十条 本合同一式 份,合同双方各执 份.本合同附件 份都是合同的组成部分,与合同具有同等效力.
物业租赁工作总结篇（6）
融资租赁是指出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方（供货商）订立一项供货合同，根据此合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备。以承租人支付租金为条件授予其使用设备的权利。机器设备融资租赁的方法有很多，其中最主要的方法有直接融资、转租赁、售后回租，以及杠杆租赁等。
国内外有很多学者对于大型企业的融资租赁进行了比较全面和系统的研究，而对于中小企业融资租赁，尤其是机器设备融资租赁的研究还比较少。本文以四川一家水泥厂为例，以使用机器设备融资租赁效果作为切入点，来分析中小企业机器设备融资租赁中的问题并分析其原因，进而提出解决问题的对策，希望对中小企业机器设备融资租赁提供一点参考与借鉴。
一、中小企业机器设备融资租赁的重要意义
（一）有利于加快技术革新
中小企业进行机器设备融资租赁，有利于加快技术革新。设备落后、技术水平低是制约中小企业发展的关键因素之一。面对市场的巨大变化，技术创新已成为中小企业取得竞争优势，实现快速发展的重要选择。中小企业的资本结构偏低，设备老化，生产技术水平、劳动生产率低下，产品质量和技术含量不高，关键的问题是如何进行必要的技术改造，在有限的资金条件下，如何合理地进行设备和技术的革新。
（二）有利于拓宽融资渠道
中小企业融资难一直是阻碍其发展的突出问题。中小企业进行机器设备融资租赁，有利于拓宽融资渠道。机器设备的融资租赁是中小企业重要的融资方式，属于表外融资，不体现在企业财务报表的负债项目中，而一般贷款则全部体现为企业的负债，影响企业的资产状况。这对于中小企业非常重要。国内应借鉴国际经验，大力发展机器设备的融资租赁，使机器设备的融资租赁成为解决中小企业融资问题的有效途径。
（三）有利于促进企业发展
从生产、消费、交换、分配四个环节看，融资租赁连接消费与交换环节，在这两个环节对资本货物流通起到积极推动的作用，加速资本货物的流通与消费，使企业再生产速度提高。机器设备融资租赁的水平代表着国家中小企业的发展水平。比如国际金融公司对韩国等18个国家的实证研究表明，中小企业与租赁业的发展密切相关：一般租赁业越发达，即租赁的市场占有份额越高，则中小企业的投资需求越旺盛，私人投资占GDP的比例越高。
二、中小企业机器设备融资租赁的问题及原因分析
机器设备融资租赁对中小企业有深远的意义，但是在应用的过程中也存在着问题。
（一）四川某建材有限公司简介
该公司建厂于1970年，1972年正式投产，于1997年8月改制。公司现有资产总值2 000余万元，注册资金650万元，占地40余亩，员工230人，工程技术人员40余人，年生产能力12万吨，其主导生产“甜城牌”普通硅酸盐水泥，产品广泛应用于高层建筑、道路、桥梁、水泥构件等，市场占有份额较大。公司不断采用先进技术和新工艺进行内部改造和环境治理。如2002年粉尘治理投资近200万元，使整个生产系统粉尘有了根本性好转，生产工作环境得到了较大改善。目前公司拥有国内先进的电子计算机自动控制配料系统和比较完善的水泥工艺配套生产线。
（二）机器设备融资租赁的现状与效果
由于公司所用的设备多数为建厂初期购置，再加上设备的陈旧，产量开始下降，而机器的必要维修影响了生产效率，维修费用的增加又提高了生产成本。公司使用的是土窑，而一些先进的企业已经开始使用旋转窑，这种旋转窑不但环保而且节约生产材料，减少了环保费用，也控制了成本。公司于2001年底逐步将机器设备进行升级。但是由于公司的规模比较小，资金有限，不可能将大量的资金都投入到固定资产上，这样会造成周转上的困难。中小企业的财务特点，决定了中小企业的资金运转要灵活，所以，在进行设备改造的同时，也要考虑资金的问题，要用有限的资金，做最好的效果。
机器设备融资租赁初期，因为更换了先进的机器，基本上达到了预期的效果，无论在产品的质量与成本的核算上，还是工人的工作效率上，都有明显的改善，公司利润增加的幅度很大，同时加大了现金流，使大部分资金能保持流动状态；优化资产结构，释放了流动资金，盘活了存量资产，而且并不影响企业对财产继续使用。
但是从2006年开始，由于公司机器设备融资租赁遇到了问题，使得公司生产经营上受到了很大的影响。这些问题在其他的进行机器设备融资租赁的公司也曾同样遇到过，所以，应该算是比较普遍的问题。
（三）机器设备融资租赁的问题分析
1.租赁物所有权的问题
租赁物件所有权的转移问题，是机器设备融资租赁过程中最为关键的一部分。如何转移所有权，转移之前的责任，以及转移之后所涉及的各种问题，都是企业应该注意的方面，而这些最好是在合同中标明。
2002年公司和当地的一家租赁公司办理了设备的融资租赁业务，而到2005年底这家租赁公司因为经营不善，宣告破产清算，通知公司，融资租赁的设备作为破产财产要收回清算，但在合同中并没有写清，并且公司支付了租赁费用，公司认为，将这种要到期的设备收回作为破产财产是不合情理的。租赁公司认为所有权在其手中，有权利做任何处置。
双方一直僵持不下，都不肯让步。最后，租赁公司强行将设备封存，影响了公司的生产，当月产量下降了30%。在无计可施的情况下，公司只能接受以合同价格买回设备的所有权，在一段时间内，影响了公司现金的使用，增加了负担。这个案例说明，公司和租赁公司对于租赁物的所有权划分不是很明晰。
2.租赁双方的责任问题
在机器设备的融资租赁中，对于租赁双方的责任，必须要明确，否则也会带来不必要的麻烦。公司在2004年根据自己的生产需要对一台融资租赁的设备进行了改造，但是在改造之前并没有得到租赁公司允许。2006年6月改造的设备在操作的时候，工作人员受伤。公司认为自己只有使用权，所以应该由租赁公司负责。而租赁公司认为公司的改造行为是违约行为，对于受伤的员工不负责任，并且要求公司进行赔偿。在经过多次协商之后，租赁公司同意对公司私自改造不进行追究，但是对于设备伤人的问题，租赁公司不负责，由公司自己负责。由此，可以看出公司对于租赁双方的责任不是在合同中规定不很明确，对公司来说，经常在合同上产生纠纷，影响了公司的发展。
3.融资租赁时的担保问题
中小企业的担保问题，是中小企业发展中十分重要的问题。银行因为中小企业的信誉度不够，租赁公司不敢进行大额的租赁也是由于担保问题。和公司相类似的一家水泥厂，1999年建厂，企业在竞争激烈的状况下，公司计划用融资租赁的方法进行技术改革，引进先进的设备，与租赁公司对于设备的要求以及租赁费用等都已经谈妥，但是租赁公司要求要有个担保法人，就因为此，融资租赁一拖再拖，效益开始滑坡。这种中小企业因为担保而不能进行融资、筹资的例子很多，机器设备的融资租赁本身就是一个解决中小企业融资困难的方法，但是，如果因为担保的问题而影响了机器设备的融资租赁的过程，阻碍中小企业的发展，是很可惜的。 4.机器设备融资租赁方法的使用问题
再好的方法，如果在实际操作中不能很好的应用，对于企业来讲就达不到事半功倍的效果，甚至会产生阻碍。融资租赁是一个外来的方法，我国的中小企业在运用时，应该根据自己的需要，做出调整，选择适合自己的方法。在公司的经营过程中，只是简单地应用直接租赁的方法，以为只要是融资租赁就可以了，不必过多思考方法的问题。机器设备融资租赁的方法过于简单、笼统，没有根据机器设备的特点分别对待，合理地选择使用方法。而和公司同时进行机器设备融资租赁的一家企业，生产效果的改善相当明显，主要原因是在融资租赁时不断调整机器设备融资租赁的方法。
三、中小企业机器设备融资租赁对策探讨
该公司的这些问题，在同类或者是不同行业的中小企业都或多或少的存在，对问题的解决需要企业在融资租赁中不断探索和总结。
（一）关于所有权问题
出卖人按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利，是融资租赁与传统租赁的一个重要区别。所有权的转移是否合理、合法，是融资租赁过程中最为关注的事项。租赁合同签订的不严谨，就很容易产生合同纠纷的。在融资租赁合同订立中的纠纷防范措施：当事人订立融资租赁合同时尽量对租赁期限届满时租赁物的归属、租赁期限进行具体明确的约定，如租赁期限的长短、起始日期及租赁期限届满后承租人对租赁物的退租、续租还是留购。这样会减少当事人之间的纠纷出现或者缩减解决纠纷程序。
（二）租赁双方责任问题
租赁双方在签定合同时要明确自己的责任，将双方责任问题考虑进去。比如约定：承租人取得租赁物占有权期间，除当事人另有约定，融资租赁物毁损或者灭失的风险由承租人承担。融资租赁物毁损或者灭失的，不影响承租人按照租赁合同应承担的义务。融资租赁物毁损或者灭失后，承租人应当立即通知出租人并按照出租人的要求修复融资租赁物或者购买同条件的替代物，融资租赁合同继续有效。融资租赁物不可修复或者无法替代的，融资租赁合同终止，承租人应当向出租人支付到期租金，并赔偿出租人的损失。承租人占有融资租赁物期间，融资租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。承租人应当妥善保管、使用融资租赁物，除合理的损耗及出租人同意对设备的改变外，承租人应当使之处于交付时的状态。承租人应当履行占有融资租赁物期间的维修义务。
同时当承租人未按约定支付租金达到租金总额的五分之一的，或者未付租金期次超过约定应付租金总期次的五分之一的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回融资租赁物，并要求承租人赔偿损失承担取回的相关费用，赔偿和相关费用的总额不得超过租金总额的五分之一。
（三）关于担保问题
首先，要依靠地方政府的支持。对于中小企业来讲，地方政府的支持，是非常重要的，中小企业是地方经济的支柱产业，地方政府应该给予优厚的待遇，让其良好的发展。其次，建立中小企业联盟。中小企业应该自发地成立中小企业联盟，在政府不能给予支持的情况下，由联盟的多家企业共同进行担保，并且这些企业也可以进行连环担保，如果是处于联盟中的租赁公司，可以给予一些特殊的权利和良好的调查环境。再次，要建立并维护企业自身良好的信誉。地方政府的支持，中小联盟的建立，都是给中小企业融资租赁建立一个良好的外部环境，而真正能够起到决定作用的还是企业自己良好的信誉度。拥有良好的信誉，可以在没有政府，没有联盟的情况下，也能够让租赁公司，让银行拥有接受业务的信心。
（四）关于机器设备融资租赁方法使用的问题
对于公司来说，要针对不同的租赁物，不同的融资租赁原理，不同的生产经营特点，采取不同的租赁方法。对于一些必要的设备可以采用转租赁、回租租赁、杠杆租赁等方法。对于一些非必要设备（专业性不强的、对于生产影响不大的设备），能使用就可以，不用要求一定是新科技产品。这样的设备在租赁的时候，一般都采用直接租赁或者简单的租赁，对于所有权的要求不是那么明确。当然，在公司资金紧张的时候，可以优先考虑将这些非必要设备，先进行回租租赁。还有一种方法是分成租赁（承租方向出租方所交纳的租金是根据营业收入的一定比例确定）。这种租赁形式全部租金同承租方的营业收入挂钩，承租方没有债务风险，对承租方来说，积极性很高，是最具灵活性的一种租赁方式。租期结束后，租赁设备可以优惠的价格转让给承租方。
参考文献
[1] 冯瑜.融资租赁-解决中小企业发展中的融资问题[J].重庆工商大学学报（西部经济论坛），2006.S1.
[2] 侯苏丹，刘韬.中小企业非主流融资方式简介[J].财会月刊，2006.30.
物业租赁工作总结篇（7）
首先是融资租赁的功能创新。准确的功能定位是融资租赁业发展的关键,也是融资租赁业能否健康成长的基本前提。融资租赁的功能创新就是要在功能上充分挖掘、放大除融资以外的其他功能:从宏观上讲,融资租赁还具有刺激消费拉动内需、调节宏观经济促进经济持续发展、引导资本合理有序流动等三大功能;从微观上讲,融资租赁还具有扩大投资、促进销售、节税、表外融资、盘活存量、推动技术改造、缓解债务负担、增加资产流动性和强化资产管理等九项功能。
其次,融资租赁的模式创新。融资租赁的基本方式是三方当事人(出租人、承租人、企业)间的两份合同(购买合同、租赁合同)所确定的债权债务关系。从最基本的直接融资租赁,可以诱导出多种变体,如转租赁、售后租回租赁、杠杆租赁、委托租赁等。近年来国内外出现了许多创新模式,如分成合作租赁、风险租赁、结构式参与租赁、捆绑式租赁、综合性租赁等,综合这些创新方式的特点,社会上有许多经济业态,如果能和租赁结合起来就是租赁创新。
第三,融资租赁的租期与租金设置创新。应该对租期和租金的设置上变刚性为弹性、变静态为动态、变规定为协商,即应该弹性地根据企业实际生产经营状况来调整租金支付形式;如果企业确实是因不可抗力而出现偿还困难,出租人应酌情减少本期支付额;在期限上如果企业投资项目确有巨大发展潜力,只是短期内不能产生良好经济效益,则可适当延长支付期限。
第四,融资租赁的标的物形态创新。应将无形资产纳入租赁标的物范围,如涉及知识产权保护的问题一般都较为敏感,而采取租赁方式,商家让渡的仅仅是无形物的使用权而不是所有权(产权),这样就轻而易举地解决了这个问题;在无形资产的租赁期间,承租人可以享受到商家的租后服务,而厂商也可以搜集到用户的反馈信息。
第五,融资租赁的交易退出机制创新。安全性、流动性、赢利性是中小企业融资租赁必须遵循的经营原则,租赁证券化由此产生。租赁证券化是集合一系列用途、性能、租期相同或相近,并可以产生大规模稳定的现金流的资产,通过结构性重组,将其转换成可以在金融市场上出售流通的债权的过程。租赁证券化盘活了租赁公司的资产,增加了资金流动性,加速资金回流,从而为其新项目的运作提供了保证。
人才租赁创新
人才租赁实际上可以看作是对租赁标的物形态的创新。传统的租赁标的物总是被界定在有形资产范畴内,而实际上,除了已经兴起的软件租赁外,像商标、品牌等特许使用、管理模式输出以及特许经营等,本质上都可归结为无形资产作为标的物的租赁。无形资产能否租赁,关键的问题是能否对其定价。由于人才可以通过市场机制定价,所以人才租赁的出现自然也就是市场需求的结果。
实践证明,人才租赁能够克服中小企业分散管理人力资源的不少弊端:对中小企业而言,通过人才租赁可以实现“企业用工、社会管人”,从而有效地控制员工人数,明显地降低人力资源成本和运作成本,而高级人才租赁更实现了高级人才资源的共享;对租赁员工而言,专业化的系统管理能够提供系列化和规范化的工资、福利、保险、劳动保护以及税收代缴等周全的服务,让他们即使是为中小企业服务也能得到与大型企业水平相当的人事方面的保障。随着我国人才市场需求的变化,人才租赁这项新兴业务在我国各大城市也相继展开,但是由于我国相关法律法规滞后、社会保险尚不完善等原因,人才租赁业务在我国开展得并不尽如人意。面向中小企业的人才租赁创新主要可从两个方面入手:
一方面,人才租赁的模式创新。基于人才能力与工作的双向多样性和特殊性,人才租赁的模式不可能采取固定模式。中小企业应该在现有人才租赁模式的基础上进行选择和创新,而不应该简单地接受或抛弃某种模式,一定要结合企业自身的行业特点、企业发展阶段、企业岗位性质、人才环境等诸多因素正确评价,选择符合自身特点的人才租赁模式。
另一方面,人才租赁的激励机制创新。与传统的用人模式相比,人才租赁涉及到用人单位(人才租赁公司)、用工单位与租赁员工三方的关系,甚至还可以扩展到用人单位(人才租赁公司)、用工单位、租赁员工与高校四方的关系,人才租赁管理呈现出一定的特殊性和复杂性。在人才租赁过程中,由于委托双方存在信息不对称,方可能凭借自己比委托方占有更多的信息而侵犯委托方的利益,而在实务中方有可能是上述三方或四方中的任一方,如何在上述多方利益博弈的过程中做好激励工作,是一个值得深入探讨的新问题。
物业租赁工作总结篇（8）
中图分类号：F832
文献标识码：A
文章编号：1673－0461(2010)04－0069－03
2009年，在国家实施适度宽松货币政策和积极财政政策背景下，国内首批5家银行系金融租赁公司的资产规模呈高速扩张态势，其中招银租赁资产增速最快为295.3％，建信租赁资产增速最慢也达到67.7％。银行系金融租赁在拉动社会投资、促进产业升级、活跃金融市场、优化企业融资结构等方面的作用进一步增强。然而。高速扩张的银行系金融租赁公司在经营理念、市场定位、行业集中度、资产流动性、租赁模式等方面存在的风险隐患值得关注。理性分析银行系金融租赁的潜在风险并采取相应对策，对于银行系金融租赁公司的可持续发展具有重要意义。
一、银行系金融租赁发展概况
现代融资租赁源于20世纪50年代的美国，经过近60年的发展已成为与银行信贷、直接融资、信托、保险并列的五大金融形式之一。我国的融资租赁始于上世纪改革开放初期，1980年中国民航在中国国际信托投资公司推动下，与美国汉诺威尔制造租赁公司和美国劳埃得银行合作，利用跨国节税杠杆租赁方式从美国租进第一架波音747SP飞机，标志着我国融资租赁的开端。此后，国内从事融资租赁业务的机构根据监管部门不同分为两类，一类是由外经贸委(现由商务部)批准设立的外商投资租赁公司，另一类是由人民银行(现由银监会)批准设立的金融租赁公司。
国内商业银行从1986年开始介入这一领域，然而由于风险意识差、疏于管理，金融租赁很快走向歧途，1997年受东南亚金融危机影响金融租赁遭遇第一次行业危机，银行按照政府要求退出金融租赁行业。2000年以后，国家相继完善了租赁的四大支柱(法律、监管、会计准则、税收)。银监会于2007年修订(淦融租赁公司管理办法》，重启了银行系金融租赁试点工作。工行、交行、民生、建行、招行相继组建金融租赁公司，国家开发银行通过对原深圳金融租赁有限公司进行股权重组并增资变更设立金融租赁公司。
中国银行业协会金融租赁专业委员会统计显示，截至2009年底，银监会监管的金融租赁公司资产规模总计1507.3亿元，全年实现营业收入77.79亿元，利润总额22.36亿元，分别比2008年增长了120％、80％、61％。2010年信贷新增规模缩小，这将给金融租赁公司带来更大机遇，但高速扩张下的风险隐患值得关注。
二、银行系金融租赁潜在的风险隐患
试点工作开展三年来，银行系金融租赁公司在经营中的风险隐患，主要体现在经营理念错位、市场定位偏颇、行业集中度过高、资产流动性不足、融资租赁模式单一等方面。
(一)经营理念错位
从媒体报道看，现有银行系金融租赁公司在宣传自身优势时，多侧重于股东银行实力雄厚、所选行业潜力巨大、或是公司老总经验丰富，而没有侧重于自身租赁资产的流动性。这反映出银行系金融租赁公司在经营理念上还没有摆脱转贷思维，没有把金融租赁公司真正定位成租赁公司，而是将金融租赁看作是银行贷款的补充或资金投放的备选项。经营理念错位的另一反映，就是现有银行系金融租赁公司的金融租赁业务主要是售后回租，而售后回租实际上类似于银行贷款，难以发挥租赁业务中物权保护债权的优势，在风险防控上也难免出现漏洞。相应地在服务定价上，往往把利率作为卖点，把应得的服务收益、管理收益都抛在一边，致使租赁业务整体盈利水平低下，不利于银行系金融租赁的持续发展。
(二)市场定位偏颇
融资租赁天生具备为中小企业服务的基因，因为融资租赁在结构设计和资产管理中利用物权保护债权，从而降低了对承租企业信用的过度要求。在国外融资租赁已成为中小企业融资的主渠道之一，而国内的银行系金融租赁公司与商业银行一样，将市场定位于银行竞争非常激烈的大型国有企业或地方政府融资平台，没能发挥中小企业融资主渠道作用。作为新成立的金融租赁公司，依靠雄厚资本实力和丰富客户资源，快速扩大市场份额，为公司生存和发展奠定一定基础是可以理解的，但是长此以往就失去了金融租赁在中小企业市场的优势，失去了租赁业务长期发展的基础，对国家、对社会，对就业的贡献率不大，甚至租赁行业发展都要成问题。
(三)行业集中度过高
在行业选择上，国内的银行系金融租赁公司都不约而同将目标锁定在航空、船舶、电力、矿产等大型设备行业。这些行业租赁运作模式相对成熟，对金融租赁需求旺盛，未来现金流状况良好，且行业中的企业规模普遍较大，有一定的垄断性，因此受到银行系金融租赁公司的追捧。然而，这些行业设备单体价值偏大，资产处置时流动性差，且多数是典型的周期行业，与世界经济紧密相连，随经济形势大起大落，无论是设备自身的价格还是基于设备产生的租金收入都难以预测。2009年国际金融危机所引起的经济下行，对我国航空、船舶、电力、矿产行业的不利影响就是明显例证。行业集中的局面反映出银行系金融租赁公司对目标客户的细分研究不足，对我国租赁市场的潜力挖掘不够。盲目追求优质客户，必然导致金融租赁公司恶性竞争，降低议价能力，缩小利润空间，增加系统性风险。
(四)资产流动性不足
银行直接开办融资租赁业务与出资设立金融租赁公司是两码事，距离国务院非公36条中“鼓励金融机构开办融资租赁”还有一步之遥。银行系金融租赁公司并非由于其股东是银行，资金来源就可以源源不断。对于新成立的银行系金融租赁公司来说，虽然资本雄厚，但再融资同样是个难题。根据《金融租赁公司管理办法》，银行系金融租赁公司主要有如下融资渠道：吸收股东1年期(含)以上定期存款、经批准发行金融债券和同业拆借。但实际上，定期存款只限定于控股银行以外的小股东，小股东获取定期存款收益，而租赁收益与存款收益之间的差额利润多被控股银行获取，对小股东缺乏有效激励；发行金融债券，可否发行、发行多少由人民银行决定，且需要累计三年的经营业绩指标，银行系金融租赁公司发行金融债券只具有了一半可能；而同业拆借只能作为头寸调节的临时工具，难以解决金融租赁的资金来源问题。再者，流动性不仅指快速融资的便利，更为重要的是租赁资产的流动性，亦
即回收租金的保障或证券化转让租赁资产的便利。当前保理、资产证券化、物权转让等渠道不畅，对于资产规模高速扩张的银行系金融租赁公司，流动性明显不足。
(五)融资租赁模式单一
由于创新成本较高，现有银行系金融租赁公司同质化现象严重、租赁模式单一，主要以售后回租(sale-leasebaek)业务为主，仅有少量直接租赁业务(direct lease)。售后回租虽然可以盘活承租人的固定资产，优化其流动性指标，但在性质上类似银行贷款。实际操作中，金融租赁公司除了买入承租人的设备外，还要求承租人提供抵押。缴交保证金和手续费，利率通常会在银行同期基准利率基础上上浮，审查标准和业务流程都采用银行既有的贷款评价体系。与银行贷款相比，承租人通过售后回租融资，成本较高且同样要求抵押，只有受政策约束难以获得银行贷款的项目和企业(如地方政府融资平台)才会考虑融资租赁。2010年信贷规模受限，银监会将严格控制未按规.定条件和程序审批或核准的项目及耗能、污染、存在安全隐患或健康风险的企业。因此，2010年售后回租业务将会更具市场需求，金融租赁公司将面临客户质量下降的风险。鉴于金融租赁公司的资金成本要高于银行，一味去做售后回租业务可能将其置于危险境地。
三、银行系金融租赁的风险管理
排除上述风险隐患，引导融资租赁行业可持续发展，要求银行系金融租赁公司从办银行的惯性思维中解脱出来，经营理念由资金引导型向物权引导型转换，市场定位向节能减排和中小企业倾斜，行业选择走差异化发展道路，把握租赁资产出从口提高资产流动性，同时还要创新租赁结构实现租赁模式多样化。
(一)经营理念由资金引导型向物权引导型转换
融资租赁是金融和贸易结合的产物，通过融物的方式达到融资的目的，在操作中担当的是出资、购买的角色。将融资租赁作为转贷业务的资金引导型经营理念，难以发挥物权对债权的保障作用，可能造成融资租赁行业一阵爆发后迅速回归原点。正确的经营理念是融资租赁行业持续发展的关键，也是金融租赁公司健康成长的前提。租赁公司靠租赁关系生存，银行靠信贷关系生存，租赁公司与商业银行的经营基础不同，所依据的法律关系不一样，经营理念就应当有所差异。金融租赁公司应确立物权引导型经营理念，重视物权管理和处置，将租赁物的退出市场、租赁物的保值曲线、租赁物的融资租赁适应性、租赁物的产品质量、售后服务以及厂商对租赁物的回购承诺作为开展融资租赁业务的重要标准，在“融物”的基础上做“融资”，按照租赁行业的特点对租期安排、租金定价及租后管理进行系统化控制，把握租赁业的“融物”核心，实现金融租赁公司的专业化经营。
(二)市场定位向节能减排和中小企业倾斜
融资租赁在支持中小企业方面有着天然优势。与银行贷款相比，融资租赁通过融物方式实现融资，避免信贷资金挪用，操作方式灵活，综合控制力强。如果企业发生支付危机，租赁资产可被出租人安全收回，因此对中小企业信用要求较低。借鉴发达国家经验，适应新经济发展的要求，国内银行系金融租赁公司应结合自身特点，立足控股银行的客户资源，牢牢把握中央经济工作会议精神，刺激投资、带动消费、促进就业，把市场定位向节能减排和中小企业倾斜。
(三)行业选择走差异化发展道路
在选择租赁行业时应采取差异化策略，避免租赁项目的投向、投量过多地集中于个别行业，保持行业类别适度多元化，以分散租赁资产的行业风险，谋求租赁资产风险最小化。近年来，交通运输业、建筑业、信息产业、电力、水利以及公共设施业等多个行业的固定资产和技术改造投资日益增加，股份制、外商投资、民营、个体私营等多种经济成分在我国国民经济中的占比不断提高，这些行业和企业都有可能采用融资租赁方式租入设备。银行系金融租赁公司应根据行业发展前景及具体项目、企业还贷能力和风险管控水平等指标，多元化筛选优势行业，按照客户所在主要行业及特点，分行业、分项目、分企业研究制定并细化操作办法，提高对所选行业内项目和企业的租赁资产管理能力，拓宽融资租赁发挥作用的领域，进一步增强金融租赁公司的市场竞争力。
(四)把握租赁资产出口/入口，提高资产流动性
物业租赁工作总结篇（9）
开展房子租赁注销立案工作是完成管人与管房相结合、人与房信息采集录入相结合的主要手段，是落实以房管人，增强活动人口治理服务工作的有用路子。《方法》明确规则流管站受房管和公安部分托付，开展房子租赁注销立案综合治理服务工作，依据《方法》规则和《意见》的要求，结合我区房子租赁治理实践，进一步完善房子租赁治理准则，将房子租赁治理与社会综合治理工作严密结合，构成综合治理和服务机制，促进我区房子租赁市场的健康发展，维护社会和谐不变。
二、工作目的
依据市流管办、市房管局和市公安局结合签发的《关于在活动人口和出租屋治理服务站开展房子租赁注销立案工作的通知》（流管办〔2012〕3号，以下简称《通知》）的要求，在区综治办的统一部署下，共同公安、街道等部分切实将社区流管站建设起来，充分发扬司法、律例赋予流管站的工作本能机能，知足房子租赁注销立案工作需求，推进租赁立案工作顺利开展。
三、组织指导
成立《开展房子租赁治理再推进工作》指导小组。局长任组长，调研员、副局长任副组长。办公室、房管站、物业科、判定站等部分负责人小构成员。日常工作专班设在房管站，详细负责推进工作的组织协谐和落实。各科室要积极共同，统一行动，圆满完成该项工作。
四、职责分工
在市、区指导小组的统一部署下，各本能机能科室要切实落实协作工作机制，明确职责，增强沟通。
（一）房管站依法开展房子租赁治理。
依据新的《方法》，进一步增强非房屋类房子租赁治理，推行网上立案，逐渐向新的工作方法转向。
依据《方法》的规则和《通知》的要求，在区综治办的统一部署下，共同公安、街道等部分切实将社区流管站建设起来，充分发扬司法、律例赋予流管站的工作本能机能，知足房子租赁注销立案工作需求。增强房子租赁工作组织治理，与社区流管站签署托付书，组织营业培训。印发相关材料，推进租赁立案工作顺利开展。
（二）物业科增强对物业服务行业治理。负责督促辖区物业服务企业共同社区流管站开展小区内的房子租赁注销立案工作，实时向公安机关和流管站供应出租房子、出租人以及承租人员信息。
（三）判定站增强对出租房子安全的监控。经判定为风险的房子不得出租，并督促房子一切人实时对风险房子采取排险办法；拒不采取排险办法的，要采取强迫排险办法。
（四）办公室负责专班工作经费、车辆、硬件、宣传等后勤保证。
五、工作要求
（一）提高认识，增强指导。各专班成员要把流管站建设作为增强和创新社会治理的主要内容，充分认识其主要性和需要性，将建设工作归入到日常工作的总体规划和部署中。切实增强指导，实时研讨处理工作中的问题，首要指导要亲身抓、分担指导要详细抓，保证工作落实。
（二）落实责任目的。把流管站建设工作归入到年度审核准则中，各本能机能科室要实行法定责任，大力支持、积极参加流管站建设工作。
物业租赁工作总结篇（10）
国家外汇管理局扬州市中心支局在日常开展的国际收支数据非现场核查中发现某外国公司(以下简称A公司)自2005年下半年以来以“租赁”和“安装调试费”等名义于2005年9月，2006年3月､5月累计向境外母公司(以下简称B公司)支付12.4万美元租赁设备项下费用。
据调查了解，A公司在办理租赁项下租金对外付汇时，向银行提供的是一份其于2005年3月与境外母公司签订的资产租赁合同，租金每年24万美元，租期五年，累计120万美元，由出租方负责采购､安装､调试､维修和服务。该成套设备的商业发票显示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月从韩国进口的，当时采购价值843万美元，在被租赁前是B公司的固定资产(具体流程见图1)。除此以外，该公司在办理租金项下付汇时还向银行提供了付汇申请书､租金的商业发票和完税凭证。而在事后查阅该套租赁设备的进口货物报关单发现其贸易方式是“外资设备物品(2225)”，与租赁贸易应该对应的贸易方式(“租赁不满一年”､“租赁贸易”和“租赁征税”)不一致。
二､跨境租赁贸易中可能存在的管理风险分析
在上述案例中，银行在仅审核了该公司提交的付汇申请书､租赁合同､租金的商业发票和完税凭证等资料后，即以《国家外汇管理局关于现行法规中没有明确规定的非贸易项目售付汇有关问题的通知》(汇发〔2003〕35号)为依据办理了租金的对外售付汇业务。笔者认为如仅仅以未明确规定的非贸易名义办理跨境租赁项下售付汇业务是一种简单化的､不严谨的操作行为，并不符合当初该文件的立法本意，且存在不少管理风险和漏洞让企业有机可乘。
1.存在企业规避资本项目外债管理的风险。银行在办理租赁项下租金的售付汇时，首先应该对企业提供的租赁合同进行真实性审核，履行必要的尽职调查，来判断该租赁交易是属于融资性租赁还是经营性租赁。因为，前者是纳入资本项目外债管理，实行“差”控制，需要进行逐笔登记管理，租赁的本金和利息要经过外汇局核准后才能对外支付;而后者纳入经常项目服务贸易管理，无需经过外汇局事前登记即可在银行办理售汇付。而如果银行并没有对该租赁交易的实质进行充分的调查了解，对租赁交易的实质不清楚，仅依据租赁合同的表面真实性就简单的按照经营租赁的管理方式为其办理了租金的售付汇，就会使得企业能轻而易举得绕开资本项目外汇管理实现租金的自由汇出。
2.存在企业资本外逃､逃套汇的风险。在本案例中，银行以特殊非贸易规定的付汇申请书､(租赁)合同､(租金)商业发票和完税凭证等资料为企业办理租金的售付汇。同时，忽略了一个重要的企业可凭以付汇的凭证——进口货物报关单，银行如不对该笔报关单在中国电子口岸网上进行核销结案处理的话，企业完全可以用同一笔进口货物报关单办理对外付汇，进行重复购付汇，实现资本外逃。因此，如果该交易实质是融资租赁的，即实现了租金本息的自由汇出，也实现了设备本金的重复付汇;如果交易实质是经营租赁的，即实现了租金的汇出，也将本无需支付的设备款对外付汇了，实现了资本外逃。
3.存在企业利用租赁项下货物进口报关单进行虚假验资的风险。由于企业在租赁货物进关时未如实向海关申报货物贸易方式，以及银行在办理租金售付汇时未对货物进口报关单及时进行核销结案处理，使得有设备出资需求的外商投资企业存在利用此漏洞到外汇局办理验资询征，骗取到资证明的可能性。
4.存在企业逃避延期付汇登记管理的风险。A公司是一家主要从事LCD､TFT等电子显示产品的制造和销售的外商独资企业，注册资本3130万美元，总投资9050万美元，企业总投资规模庞大，而有效投资不足，资金需求缺口较大。自从《国家外汇管理局关于加强进口延期付汇､远期付汇管理有关问题的通知》出台后，存有大量需要办理延期登记的未付汇进口报关单。而在海关调查时，发现该企业租赁设备进口报关时使用的是一份与B公司的设备购买合同，且该套租赁设备进口货物报关单上记载的贸易方式是“外资设备物品(2225)”，而非支付租金时提供的租赁合同。通过分析，笔者推测可能是由于企业资金不足无法按照延期付汇登记的要求按时付汇，有可能向银行提供虚假的租赁合同，通过租金方式将欠母公司的货款分批偿还，以逃避延期付汇的登记管理，从租赁合同的签订日期来看和延期付汇登记实施的日期大体相近。
5.存在跨国公司利用跨境租赁贸易的关联交易方式向境内转移资产的可能。跨境租赁作为一项相对较新的经济活动形式，让某些在经营过程中需要昂贵工业或商业设备的企业发现利用租赁而不是购置这些设备具有许多好处，因为这样免去了注资的责任､筹资的负担，风险小､成本低，况且在跨国公司内部租赁费可以作为价格转移的一种形式，如在本案例中，利用很低的租赁费在跨国公司内部将其母公司的资产转移给了A公司，实现其经营目的，从而免去了母公司承担的出资责任。[2]
6.存在企业偷逃海关关税的风险。在本案例中，A公司将跨境租赁贸易货物在海关申报为“外资设备物品(2225)”，而“外资设备物品(2225)”是外商独资企业作为投资进口的设备物品专门的贸易申报方式，可以享受免征关税和增值税优惠，而跨境租赁贸易货物如是以租金方式对外支付的租赁货物在进口报关时，以在租赁期间海关审定的租金作为完税价格，要征收相应的关税，所以该企业存在逃避海关监管，偷逃关税的风险。
三､跨境租赁贸易风险的形成因素分析
1.外汇租赁立法的滞后影响了对租赁交易实质的区分和实施有效的分类监管。跨境租赁在我国存在的时间并不长，而我国目前对租赁的立法比较缓慢，且都是从某一方面对租赁行为进行规范。1999年3月在由全国人大通过的《合同法》中，首次从经济合同的角度引入租赁和融资租赁的概念;2001年1月1日实行的由财政部印发的《企业会计准则第21号——租赁》，在借鉴了《国际款即准则第17号——租赁》(《InternationalAccountingStandardIAS17》)的对租赁的划分原则后，从会计的角度对租赁的分类､会计处理等方面作了详细的规定，首次将租赁区分为融资租赁和经营租赁(参见表1)。
通过比较可以发现，《合同法》是从合同的形式要件上对租赁和融资租赁做出了形式规范，指出融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人､租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。通过对合同中要素的罗列作为判定合同是否是融资租赁性质，但对经营租赁合同并未做出明确的界定。而《企业会计准则第21号——租赁》中强调融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。并指出一项租赁是归类为融资租赁还是经营租赁，依赖于交易的实质而不是合同的形式，同时给出了相关的标准。而对经营租赁则采用排除法来定义，即非融资租赁就是经营租赁。从会计处理的角度来看，融资租赁合同的租赁物是计为承租人的固定资产､由承租人提取折旧的，租赁物并不计入出租人的资产。在出租人资产负债表的资产栏内所计的是租赁应收款。而经营租赁合同的租赁物，则是出租人的固定资产，对于承租人而言，则是表外融资业务。即经营租赁的租金可以纳入当期费用，且资产和负债不列入承租人的财务报表内，因此实现“表外融资”。
但是，作为承担汇兑环节监管的外汇局或外汇指定银行并不是微观主体经济活动和存续规则的制定者和监管者，在审查企业提交的租赁合同时，是看合同的表面真实性还是深入地探究其交易的实质，显得无所适从，且缺少必要的法律依据和控制手段。所以，从汇兑环节来看，外汇租赁等有关法律法规的缺失对有效区分跨境租赁的不同交易性质并实施分类监管带来了难度。
2.跨境租赁项下售付汇法规不完善。目前，在外汇法规中有关租赁贸易费用对外支付没有比较完整和详细的规定，相关操作规程零星散见于一些法规中。如在《结汇､售汇及付汇管理规定》第十四条首次提到非融资性租赁费用的对外支付，规定“经营外汇业务的银行凭客户提供的支付清单，可为民航､海运､铁道部门先从其外汇账户中支付或者兑付……非融资性租赁费及其他服务费用”。[3]后在出台的较系统的概括非贸易项下售付汇项目的《国家外汇管理局关于下发非贸易售付汇及境内居民个人外汇收支管理操作规程》中没有对跨境租赁租赁费的售付汇做出明确规定。而再后出台的《国家外汇管理局关于现行法规中没有明确规定的非贸易项目售付汇有关问题的通知》似乎打开跨境租赁项下租赁费用对外售付汇的通道，但如果作为特殊非贸易售付汇来操作，则无法控制外商投资企业“假租赁真购买”的情况，容易导致不法企业利用货物进口报关单重复购付汇，进行资本外逃和逃避延期付汇登记管理的行为。
3.跨境租赁项下贸易进口付汇核销管理政策和租赁服务对外售付汇政策不衔接。跨境租赁项下机器设备的进口贸易既可以表现为一般商品贸易的进口，也可以表现为服务贸易商品的进口，它们在海关进口中计征关税的税基是不一样的，前者是以租赁商品的总值或海关认可的公允价格为征税基础，而后者是以租赁货物所需支付租金视为商品的到岸价格，并按该类商品的税率计征关税的。
2003年国家外汇管理局､海关总署联合了《关于对凭进口货物报关单证明联办理售付汇及核销实行分类管理的通知》，其中涉及租赁方式进口的贸易方式有“租赁不满一年”､“租赁贸易”和“租赁征税”三种，都作为“有条件对外售付汇”管理(见表2)。
从表2可以看出，“租赁征税”这种贸易方式是将租赁费作为报关价格的，与前两种租赁项下贸易方式不同，而从非贸易外汇管理的角度来看，就租金本身在对外售付汇时是不存在有货物进口报关单的，但“租赁征税”项下却有。这容易导致企业将租金既以贸易进口付汇方式对外支付，也能以非贸易方式对外支付，引发企业逃套汇风险。
此外，该文件规定的三种租赁贸易的购付汇条件过于笼统。目前经济活动中，租赁主体主要涉及经批准从事跨境租赁业务的租赁公司和因生产需要对外租赁的一般性企业，前两种贸易方式适合是从事租赁业务的租赁公司，后一种适合一般性企业。文件规定在办理上述贸易方式购付汇时要审核“经贸部门批准经营租赁业务的批件､租赁合同等”，这适用于经批准成立的租赁公司，对一般性企业来说，并没有“经贸部门批准经营租赁业务的批件”。
四､加强跨境租赁贸易中外汇管理的对策
1.加快对跨境租赁外汇管理的立法进程，完善外汇租赁管理。建议尽快开展对跨境租赁外汇管理立法工作，参考《合同法》､《企业会计准则第21号——租赁》，结合《金融租赁公司管理办法》和《外商投资融资租赁公司管理办法》，以及借鉴《国际融资租赁公约》的先进国际理念，针对当前的外汇管理开放的程度，制订《外汇租赁管理暂行办法》，一是要明确外汇融资租赁和经营租赁的分类标准，二是按外汇租赁的不同类型以实施不同的分类监管，三是在分类监管下，完善结售付汇环节的管理。
2.在现行管理模式下，完善跨境租赁贸易的售付汇行为监管，防范企业逃套汇行为。一是改进《关于对凭进口货物报关单证明联办理售付汇及核销实行分类管理的通知》中对“租赁征税”购付汇条件的管理，建议海关对此类进口报关单不在出具“进口付汇证明联”，将其租赁费的对外支付完全以非贸易的方式对外支付，但外汇局或银行在办理对外售付汇时累计不得超过该贸易方式下进口报关单的金额。二是无论外汇局或银行在办理融资租赁或经营租赁项下租赁费用对外售付汇时，都必须登陆“中国电子口岸网”，及时将该笔跨境租赁项下设备的进口货物报关单进行核注结案处理，防止企业利用进口报关单重复购付汇。三是要求企业办理经营(非融资)租赁项下购付汇时，除了提供付汇申请书､租赁合同､租金的商业发票､完税凭证和对应贸易方式的进口货物报关单等资料，还需提供由会计师事务所出具的证明文件，证明其会计处理方法符合《企业会计准则第21号——租赁》对经营租赁的原则和要求，以帮助银行确认其租赁交易的实质，以提高真实性审核的能力。
3.加强对租赁自用用途的跨境租赁贸易主体的监管。一是要对外商投资企业跨境租赁经营模式进行一定的规模控制，不得超过其注册资本的一定比例，防止跨国公司利用租赁交易在内部进行资产转移，逃避出资义务。二是加强对租赁贸易真实性的监管，防范企业利用“真购买假租赁”来逃避延期付汇登记管理的行为，弱化外汇管理效率。三是加强对租赁贸易项下进口货物报关单的监管，防止重复购付汇和作为虚假出资的凭证。
4.加强部门协调，形成监管合力。本案例中，如果外汇局和海关部门缺少有效的沟通协调过程，外汇局将不会很快掌握企业跨境租赁贸易的信息。因此，建立部门间监管信息共享机制是强化外汇管理有效性的重要方式和手段。特别是海关和外汇局在贸易进出口管理方面，分别掌握实物流动数据和资金流动数据，所以，完善相关数据共享机制显得尤为重要。尽管目前外汇局和海关在进出口方面已建立了多个信息共享和核对系统，但还存在着一些沟通盲区，如微观交易主体的未凭以付汇报关单的数据查询等。为此，建议尽快实现双方数据的完全共享，以彻底解决实跨境货物流与资金流信息不对称问题，提高监管效率。
参考文献：
[1]刘舒年.国际金融学[M].北京：对外经济贸易出版社，1991.
[2]陈雨露.国际融资实务[M].北京：北京经济学院出版社，1995.
物业租赁工作总结篇（11）
关键词：租赁;融资租赁;特征;传统租赁
租赁是出租人以收取租金为条件，在契约或合同规定的期限内，将资产租让给承租人使用的一种交易行为。
中国进入二十一世纪，经过增资扩股、资产重组和改制的调整过程后，一些融资租赁公司或经营融资租赁的业务部门逐步退出市场。新生的租赁公司开始在新理论、新概念、新环境下进入新一轮的发展时期。
一、融资租赁的特征
融资租赁的主要特征是：由于租赁物件的所有权只是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，在合同结束时最终有可能转移给承租人，因此租赁物件的购买由承租人选择，维修保养也由承租人负责，出租人只提供金融服务。租金计算原则是：出租人以租赁物件的购买价格为基础，按承租人占用出租人资金的时间为计算依据，根据双方商定的利率计算租金。它实质是附带传统租赁上的金融交易，是金融工具的一种特殊产品。它和贸易结合起来，因此必须是两个合同三方当事人才能完成整个交易。
二、融资租赁的种类
为了更好的界定融资租赁，这里介绍一些官方权威认定的融资租赁模式。
1、简单融资租赁
承租人有意向通过出租人租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后愿意出租租赁物件给承租人使用。为取得租赁物件，出租人首先全额融资购买承租人选定的租赁物件，按照固定的利率和租期，根据承租人占压出租人融资本金时间的长短计算租金，承租人按照租约支付每期租金，期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的好坏不负任何的责任，设备折旧在承租人一方。
2、融资转租赁
租赁公司若从其他租赁公司融资租入的租赁物件，再转租给第二承租人，这种业务方式叫融资转租赁，一般在国际间进行。此时业务做法同简单融资租赁无太大区别。出租方从其他租赁公司租赁设备的业务过程，由于是在金融机构间进行的，在实际操作过程中，只是依据购货合同确定融资金额，在购买租赁物件的资金运行方面始终与最终承租人没直接的联系。在做法上可以很灵活，有时租赁公司甚至直接将购货合同做为租赁资产签订转租赁合同。这种做法实际是租赁公司融通资金的一种方式，租赁公司做为第一承租人不是设备的最终用户，因此也不能提取租赁物件的折旧。
3、返还式租赁
返还式租赁是简单融资租赁的一个分支，它的特点是承租人与租赁物件供货人是一体，租赁物件不是外购，而是承租人在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租人将设备卖给租赁公司，然后做为租赁物件返租回来，对物件仍有使用权，但没有所有权。设备的买卖是形式上的交易，承租企业需将固定资产转为融资租入固定资产。返还式租赁强调了租赁融资功能，失去了租赁的促销功能，类似于典当业务。企业在不影响生产的同时，扩大资金来源，是一种金融活动。
4、杠杆租赁
杠杆租赁的做法类似银团贷款，专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构专为本项目成立资金管理公司出项目总金额20%以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受低税的好处以二博八的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广，随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
5、税务租赁
税务租赁的主要做法与直接融资租赁基本相同，其特点主要是：因租赁物件在承租人的项目中起着重要作用，该物件购买时在税务上又可取得政策性优惠，优惠部分可折抵部分租金，使租赁双方分享税收好处，从而吸引更多的出资人。一般用于国家鼓励的大中型项目的成套设备租赁。在发达国家，因工业化程度发展到一定程度，税收的好处逐步取消，后两种做法使用的越来越少。
6、百分比租赁
百分比租赁是把租赁收益和设备运用收益相联系的一种租赁形式。承租人向出租人缴纳一定的基本金后，其余的租金是按承租人营业收入的一定比例支付租金。出租人实际参予了出租人的经营活动。
7、风险租赁
风险租赁是指在成熟的租赁市场上，出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给特定的承租人，出租人获得租金和股东权益作为投资回报的一项租赁交易。简而言之，风险租赁就是出租人以承租人的部分股东权益作为租金的一种租赁形式，这也正是风险租赁的实质所在。
8、结构式参与租赁
这是以推销为主要目的的融资租赁新方式，它吸收了风险租赁的一部分经验，结合行业特性新开发的一种租赁产品。主要特点是：融资不需要担保;出租人是以供货商为背景组成的;没有固定的租金约定，而是按照承租人的现金流量折现计算融资回收;因此没有固定的租期;出租人除了取得租赁收益外还取得部分年限参与经营的营业收入。
9、合成租赁
它扩展了融资租赁的内涵，除了提供金融服务外还提供经营服务和资产管理服务，是一种综合性全方位的租赁服务，租赁的收益因此扩大而风险因此而减少，使租赁更显露服务贸易特征。完成这项综合服务需要综合性人才，因此也体现知识在服务中的重要位置，合成租赁的发展，将成熟的租赁行业带入知识经济时代。
10、委托租赁
委托租赁是出租人在经营租赁的无形资产。如果从事的是经营性租赁，这种委托租赁就是在经营经营性租赁。如果从事的是融资租赁，这种委托租赁就是在经营融资租赁。委托租赁的一大特点就是可以让没有租赁经营权的企业，可以借权经营。一般企业利用租赁的所有权与使用权分离的特性，享受加速折旧，规避政策限制。电子商务租赁也是依靠委托租赁作为商务租赁平台的。
三、融资租赁的优势
融资租赁的利率水平比银行高，可是仍然在许多国家得到飞速发展主要原因就是通过融资租赁取得的固定资产比其他方式获得的收益要大，足以抵消利率高的不足。
1.双向逆市发展优势
融资租赁有两种主要功能，即：融资功能和推销功能。因此在经济发展时期，需要资金时，它能充分发挥融资功能。在经济萧条时期，需要促进投资和消费需求时，可以充分发挥它的促销功能。只要市场在变化，不管朝那个方向变化都给融资租赁行业带来商机。
2.非金融机构可以经营金融业务
由于融资租赁的准金融特性，因此在金融管制国家，融资租赁方式是非金融机构可以经营金融业务的少有几个方式中的一个，打破被国家垄断金融的限制(金融机构经营融资租赁没有此优惠)。
3.可以取得税收优惠
国家为了鼓励投资，专为融资租赁提供了税收优惠，通过融资租赁的项目可以加速租赁物件的折旧。实际上把一些应该上缴国家的税款用来偿还租金，加速了设备的更新改造.4.有利于中小企业融资一般中小企业因为资信问题，很难从银行取得贷款。融资租赁由于有轻松回收、轻松处理以及参与经营等银行不能经营的活动范围，因此对承租企业的资信要求不是很高，主要看项目的现金流量是否充足。因此对项目的担保不是要求很高，填补了银行贷款的空白。
5.节省项目建设周期
融资租赁将融资和采购两个程序合成一个，因此可以提高项目建设的工作效率。由于租赁本身的灵活性和抗风险能力，也减少许多项目建设过程中不必要的繁杂手续，可以使企业早投产，早见效益，抓住机遇，抢占市场。
6.有利于技术改造因率
先使用先进设备，而不用担负由于技术进步使设备落伍淘汰的风险。对企业及时更新技术装备，迅速采取新技术、新工艺、提高产品竞争力和市场占有率十分有利。
7.融资费用低廉
融资租赁的租金，乍一看比银行的贷款利息要高，但融资租赁是组合服务，在参加项目评估和设备选型等前期工作和设备采购与服务上，还要花费一些费用，须计如租赁成本，这些费用承租人贷款上项目也是在利息支付之外需要开支的，加在一起，就会比作为综合费用的租金要高，而且，租赁项目还可享受加速折旧的实惠，可见从资金总体成本上看，融资租赁还是比贷款上项目合算得多。
8.避免通货膨胀影响
如果一个企业添置一套生产设备，靠自己积累去采购需要很多时间。在通货膨胀时期，早采购比晚采购费用要低。采用融资租赁可以先得到设备，再用设备产生的效益去还钱，可以说是借鸡下蛋，卖蛋买鸡.虽然自己没鸡，照样可以吃鸡和鸡蛋。
9.防范汇率、利率风险
如果从国外采购租赁物件，需要使用外汇。融资租赁可以将外汇折算成人民币后，以人民币计价租赁，可以使承租企业避免因人民币贬值而带来的汇率风险。由于融资租赁在开始时就采用固定利率，承租企业还可以避免利率波动带来的利率风险。
10.规避贸易壁垒
各国对相互之间贸易都有一定的限制，通过融资租赁，可以避免直接购买的限制，从而突破贸易壁垒，迂回进入。另外通过融资转租赁的方式还可以打破一些国家的金融管制，将贷款改为融资租赁可以避免直接融资的限制。
11.表外融资
一般企业贷款都要体现在财务报表上，如果负债比例太大，将影响企业的资信程度。通过融资租赁的经营性租赁方式，可以将租赁资产显示在出租人身上，承租人既可使用租赁物件，还不显示负债，实现表外融资。当然承租企业同时还要牺牲一些收益才能获得表外融资。如果牺牲的收益是从租赁物件产生的效益中获得，承租人愿意采用这种办法。
12.灵活多变
融资租赁是贸易、金融、租借三结合的产物，既保持自身特色又吸收它方益处，因此在操作上非常灵活，可以有多种方式适应多种情况，因此搞项目方便、快捷而且成功率比其他融资方式要高。
我们相信，随着经济体制改革的不断深入，对外开放的日益扩大，作为融通资金的一种重要方式，我国的融资租赁将会蓬勃的发展，为我国经济的发展发挥越来越大的作用。
参考文献：
1、张鸣徐逸星《财务管理》上海三联出版社2005
