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一、科学规划建设
1.合理布局设置。县城区配建农贸市场，坚持以“方便群众、合理布点、标准建设、规范运营”为指导，坚持与城市建设发展同步规划、同步实施。按照服务半径1000米左右和10-15分钟便民服务圈的要求，结合小区(或片区)容量、人口等因素配建大、中、小型农贸市场或平价直销店。县商务部门会同规划部门提出县城规划区农贸市场规划布点方案，报县规划委员会审批，新出让地块时，县规划部门作出配建市场规划安排，与建设项目同步组织实施。县规划部门在规划设计要点中明确拟建农贸市场的产权关系及在出让地块中的具置、主体结构、建筑面积、建设标准（配套设施）、运营时间等相关内容。县国土部门根据该规划设计要点编制土地出让(划拨)相关文件(合同)。
2.明晰产权属性。根据建设项目规划要点，确认配建农贸市场产权关系。①产权为国有的，农贸市场用地可直接划拨，由县城司或所在镇区按规划要求负责建设、经营。②产权为开发商的，由县商务、工商部门提出建设标准，县规划、国土部门明确竣工和运营时间，住建部门负责工程监管验收。达不到建设进度、标准和验收不合格的，由县规划、住建部门落实限期整改，或暂停本小区住宅房屋销售和权证办理。③产权为第三方的，对招引民资建设的市场，其产权归投资人所有，并由投资人按标准、规范要求组织建设经营，同样由上述相关部门负责监管。
3.坚持建设标准。新配建的农贸市场，不论产权属谁，都要统一按县商务部门提出的建设标准和要求进行设计建设。市场主体结构，水电安装、卫生环保、消防安全、检验检测、车位设置等公用设施配置要符合相关规定要求；市场内部布局，总体上要按照超市或商场式经营格局设置，其区域划分、门点（摊位）配套建设、安装，要按照划行归市的要求，满足不同商品经营、加工、宰杀的个性要求。具体按照市政府办盐政办发文件明确的标准进行设计、建设、安装。按上述标准建成后，由县商务部门牵头，会同规划、住建、国土、工商等部门联合验收，合格后方可运营。
4.推进平价直销店建设。农副产品平价直销店作为农贸市场的补充形式，要适度配套建设。新建住宅小区住户（连片）超过300户、且周边1000米范围内没有配建农贸市场的，在该小区配建的社区、物管用房中预留50平方米以上的一楼用房，开设农副产品平价直销店。
二、规范运营管理
1.产权为国有的，建成验收后，转由相关镇(区)或城司实行市场化招引的专营公司，负责市场内部及四周门面的招租、经营管理和设施维护改造。
2.产权为开发商或第三方的，建成验收后，由产权人自主经营或委托经营。建成不能正常经营的，由属地镇（区）无偿收回经营权，并纳入规范渠道经营管理。
3.配建农贸市场不论产权属谁、由谁经营，都不得分割出售，不得改变用途。
4.配建农贸市场投入运营后，按照属地管理的原则，市场所在镇区为该市场的主管责任单位；工商部门负责市场内部监管，规范交易行为，打击违法经营，督促市场经营方履行卫生、秩序、商品质量、食品安全等管理职责；规划与城管部门负责市场外部经营秩序和环境卫生监督管理；县商务部门负责市场的地产品组织供应和农超对接，组织和引导品牌农副产品进场销售；农委负责农产品检测服务；物价部门负责价格指导、监测监管；其它相关部门各司其职，配合管理。
三、保持政策衔接
1.对县城区新配建农贸市场，实行政策扶持。2013年新开工的配建农贸市场，参照盐城市区的做法，按时建成并投入运营后，由投资人申报，县商务局会同规划、国土、住建、工商等部门进行核查，报县领导审批，县财政给予一次性奖补。
第一条 为了规范农贸市场监督管理，维护市场交易秩序，保护市场开办者、管理者、经营者和消费者的合法权益，根据有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市农贸市场的规划建设、开办经营和监督管理等活动，适用本办法。
第三条 市人民政府成立农贸市场建设管理协调机构，负责对农贸市场的规划建设、监督管理进行组织领导、综合协调。
各地、各有关行政管理部门、行业组织等可以根据需要设立农贸市场发展基金，促进农贸市场的规范管理和健康发展。
第四条 农贸市场交易活动应当遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，遵守商业道德，不得实施不正当竞争和损害消费者权益的行为。
农贸市场经营管理应当遵循公开、公平、公正的原则。
第五条 农贸市场开办者、农贸市场经营管理单位(以下简称农贸市场管理者)和农贸市场入场经营者(以下简称场内经营者)可以依法成立行业组织。行业组织应当建立行业自律和协调机制，促进行业诚信经营。
第二章 职责分工
第六条 工商行政管理部门主管农贸市场行政管理工作，依法对农贸市场及场内经营者进行商事登记和监督管理，查处交易活动中的违法行为;参与论证、编制农贸市场网点建设专项规划(以下简称农贸市场专项规划)及相关项目的验收。
工商行政管理部门可依据农贸市场的规模和管理现状等实际情况，在有固定设施的农贸市场设置专门管理机构，负责日常管理工作。
第七条 商务行政管理部门负责制定和实施农贸市场专项规划，制定农贸市场管理的行业规范和农贸市场建设技术规范，负责农贸市场升级改造及项目验收;推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。
第八条 农业行政管理部门负责畜禽屠宰、农贸市场内畜禽交易等与动物防疫有关经营行为的监督管理。
第九条 林业、水产等行政管理部门分别依法负责农贸市场内与陆生、水生野生动植物有关的经营行为的监督管理。
第十条 食品药品监督管理部门负责农贸市场内食品、食用农产品质量安全的监督管理。
第十一条 公安机关负责农贸市场内的治安管理，并督促农贸市场开办者落实安全保卫措施，可根据需要在大、中型农贸市场设置民警室。
公安机关消防机构负责农贸市场内消防安全的监督管理。
农贸市场应建立由农贸市场开办者、农贸市场管理者和场内经营者组成的治安保卫组织，在公安机关的指导下，做好农贸市场的治安保卫工作。
第十二条 规划、城乡建设行政管理部门依据各自职权，配合商务行政管理部门编制农贸市场专项规划。城乡建设行政管理部门负责建筑工程质量的监督管理，并按规定进行审核和竣工验收备案。
第十三条 城市管理部门负责农贸市场外的乱搭建、乱摆卖、乱张贴等行为以及农贸市场市容环境卫生的监督管理。
第十四条 卫生行政管理部门负责督促、指导农贸市场开办者开展健康教育宣传、病媒生物防制，依法对不履行病媒生物防制责任的行为进行监督管理。
第十五条 质量技术监督行政管理部门负责农贸市场内经营活动中的计量器具和计量行为的监督管理。
第十六条 价格行政管理部门负责场内经营者销售产品明码标价行为的监督管理。
第十七条 各街道办事处、乡镇人民政府按照属地管理原则，参与编制农贸市场专项规划，督促、协调或实施农贸市场新建、改(扩)建;督促农贸市场开办者、农贸市场管理者履行法律法规规章等规定的各项责任，推进市场文明建设，促进市场健康发展。
第三章 规划建设
第十八条 农贸市场专项规划应当符合土地利用总体规划，并纳入城市总体规划和控制性详细规划;应当与城市经济社会发展相适应，并根据实际情况适时调整。
商务行政管理部门负责会同规划、城乡建设、城市管理、工商等管理部门及街道办事处组织编制农贸市场专项规划。各区人民政府、开发区管委会负责组织编制本辖区的农贸市场专项规划。农贸市场专项规划须报市人民政府备案。
第十九条 各区人民政府、开发区管委会、街道办事处等应当根据农贸市场专项规划，制定辖区内农贸市场规划建设实施方案，经市商务行政管理部门同意后组织实施。
制定农贸市场规划建设实施方案，应当符合下列规定:
(一)符合农贸市场专项规划和农贸市场建设标准;
(二)农贸市场的选址和规模应当与服务区域居住人口、服务半径相适应;
(三)农贸市场配置应当方便群众生活，满足群众需求;
(四)农贸市场布局应当与其他社区商业服务设施相协调，与经济社会发展程度相适应。
第二十条 农贸市场建设应当按照国家基本建设程序办理相关审批手续。
规划行政管理部门在审批农贸市场(含基建工程项目配套建设的农贸市场)总平面图时，应当明确农贸市场建筑规模、建筑位置及相关配套设施;属于房产开发项目或旧城改造项目配套建设农贸市场的，规划行政管理部门或房产行政管理部门应当将农贸市场建设要求纳入房产开发项目或旧城改造项目规划设计条件。
规划、房产行政管理部门实施前款规定的行为，应当征求工商、商务、城市管理等部门以及属地区人民政府、开发区管委会或街道办事处的意见。
第二十一条 使用政府资金新建、改(扩)建农贸市场的，属地区人民政府、开发区管委会或街道办事处应当与农贸市场开办者签订资金使用协议，并在协议中明确农贸市场的建设标准、使用期限、管理责任及违约责任等事项。
第二十二条 农贸市场新建、改(扩)建完成后，市场开办者应当依法申请项目竣工验收，经有关行政管理部门验收合格后方可交付使用。
规划行政管理部门在对农贸市场进行规划条件核实时，应当会同工商、商务、城市管理、食品药品监督管理等部门以及属地区人民政府、开发区管委会或街道办事处共同核查农贸市场是否按照规划条件、农贸市场专项规划和农贸市场建设技术规范进行建设。农贸市场未按照规划条件、农贸市场专项规划或农贸市场建设技术规范进行建设的，规划、商务等行政管理部门应当依据各自职权，分别依法责令农贸市场开办者立即整改。农贸市场整改完毕，经有关行政管理部门验收合格后方可交付使用。
第二十三条 农贸市场用地、建筑物(构筑物)不得拆零转让，不得擅自更改用途。
第二十四条 本办法施行前已经建成的农贸市场，符合农贸市场专项规划要求但不符合农贸市场建设技术规范的，应当进行重建、改(扩)建。
重建或改(扩)建的农贸市场，其经营生鲜农产品的面积不得小于重建、改(扩)建前的面积。
第二十五条 符合农贸市场专项规划要求的农贸市场不得擅自拆除或改变用途。
第二十六条 原则上不得设置临时农贸市场。确需设置临时农贸市场的，由属地区人民政府、开发区管委会、街道办事处提出书面申请，经市商务行政管理部门会同工商、国土、规划、城市管理等管理部门论证通过后，按照有关法律规定设置。
临时农贸市场设置期限不得超过两年，设置期满后依法拆除。
第四章 市场开办
第二十七条 鼓励自然人、企事业单位和其他组织以及境外投资者投资新建、改(扩)建农贸市场。
第二十八条 开办农贸市场应当具备下列条件：
(一)符合农贸市场专项规划、农贸市场建设技术规范及国家有关建筑技术规范;
(二)具备与农贸市场规模相适应的固定场地、设施、管理机构和专职管理人员;
(三)法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十九条 农贸市场开办者应当按照公开、公平的原则，根据农贸市场布局设计图设立档铺，对场内商品按照国家有关标准进行科学合理地划行归市。
以零售为主的农贸市场，应当根据实际情况和需要设立农副产品自产自销区。
第三十条 农贸市场开办者应当加强农贸市场设施设备维护，每年从摊位租赁服务费收入中提取一定资金，实行专户管理，用于市场内摊档、道路、通风采光、消防、安保、给排水、用电、卫生、停车等设施设备的维护更新。
第三十一条 农贸市场开办者因自身原因需要终止农贸市场经营或关闭农贸市场的，应当提前三个月向市商务行政管理部门提出书面报告。市商务行政管理部门应当在收到该书面报告后的10个工作日内会同工商、规划、国土、城乡建设等行政管理部门进行论证。
经论证该区域确需设立并符合农贸市场专项规划的，属地区人民政府、开发区管委会或街道办事处可以采取协议收购、产权置换、租赁等方式，将该农贸市场交由属地区人民政府、开发区管委会或街道办事处确定的农贸市场管理者经营管理;属地区人民政府、开发区管委会、街道办事处与农贸市场开办者、农贸市场管理者无法达成农贸市场收购、产权置换或租赁协议的，按照程序终止该农贸市场经营或予以关闭。
第五章 市场管理和经营
第三十二条 农贸市场开办者应当设立或委托具有法人资格的农贸市场管理者，对农贸市场进行管理和提供有关服务。
农贸市场开办者与农贸市场管理者应当签订协议，明确双方的权利和义务，并对农贸市场管理者退出管理情形进行约定。
第三十三条 农贸市场管理者应履行下列职责：
(一)食品安全管理职责。建立并执行食用农产品市场准入制度，查验并留存食用农产品产地证明或购货凭证、合格证明文件，对无法提供相关文件的食用农产品，须经检验检测合格后方可入场销售;配备快速检测设备，每天抽查场内食用农产品，及时公布快检结果;审查入场食品经营者的许可证，明确其食品安全管理责任，定期对其经营环境和条件进行检查，发现其有食品安全违法行为的，应当及时制止，并立即向食品药品监督管理部门报告。
(二)动物及动物产品的防疫职责。查验动物产品检疫合格证明，未随附动物检疫合格证明的不得进入市场;制止场内活畜、活禽交易及畜禽屠宰。
(三)公示职责。设置公示栏，公布服务项目、摊位租赁服务费收费标准、市场管理制度、食品安全信息等依法依规应当公示的信息。
(四)市容环境卫生职责。保持市场内通道畅通，制止场内出店(摊)占道经营行为;制止随意摆摊设点。根据市场垃圾量设置密闭式垃圾收集容器，保持市场环境卫生整洁和容貌美观，确保无乱摆卖、乱刻画、乱张贴、乱悬挂、乱搭建行为;认真履行门前四包职责;市场公厕安排专人管理并保持设施整洁、完好。
(五)计量监督职责。配备专(兼)职计量管理人员，对经常使用的属于强制检定计量器具登记造册，并报当地质量技术监督部门备案，配合质量技术监督部门及指定的法定计量检定机构做好强制检定工作;在市场显著位置设置符合要求的复检计量器具;设立投诉受理点，公布投诉电话，接受消费者投诉并进行调解，配合消费者协会和有关行政管理部门对消费争议进行调查处理。
(六)病媒生物预防控制职责。指定专(兼)职人员负责开展病媒生物灭杀活动，采取有效措施控制场内病媒生物密度，达到国家规定的标准。
(七)制止场内经营者制售法律、法规、规章禁止销售的商品(产品);制止欺行霸市等扰乱农贸市场经营秩序的行为。
(八)配合有关管理部门对农贸市场进行监督管理，发现违法行为及时向相关部门报告。
(九)法律、法规、规章规定的其他职责。
第三十四条 农贸市场管理者应当与场内经营者签订协议，明确双方权利和义务以及场内经营者应当承担的食品安全、环境卫生、消防安全、公平交易等责任。
第三十五条 农贸市场管理者除向场内经营者收取市场摊位租赁服务费外，不得收取其他任何费用。代收水电费、垃圾处理费等费用的，应当严格按照价格行政管理部门核定的收费标准收取，不得擅自更改收费标准。
第三十六条 场内经营者应当依法办理营业执照，需要办理卫生等其他经营许可手续的，还应当办理相应的经营许可证件，并按照核准的经营范围、经营方式，在指定区域亮证亮照经营。农民销售自产农副产品的除外。
场内经营者不得伪造、涂改、转让、出租、出借营业执照或或其他行政许可证件，不得擅自更改经营范围或经营方式。
第三十七条 场内经营者应当遵守下列规定:
(一)按照场地租赁和经营管理协议的约定，在指定地点经营，服从管理，遵守市场各项管理制度;
(二)经营活动遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，不得欺行霸市、强买强卖、掺杂使假、以次充好;
(三)对销售的农副产品或提供的服务实行明码标价，不得囤积居奇、哄抬物价或串通操纵农副产品价格;
(四)遵守国家计量法律法规规定，不得使用不合格计量器具，不得短斤少两;
(五)不得销售国家法律、法规及规章明令禁止销售的商品(产品);不得进行活畜、活禽交易及畜禽屠宰;
(六)消费者要求其提供购物凭证的，应当依法予以提供;
(七)法律、法规和规章的其他规定。
第三十八条 场内经营者是食品安全第一责任人，应当根据其经营品种及规模，依法配备相应的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施，保持经营场所整洁卫生;应当依法建立并执行从业人员健康管理、食品进货查验记录、食品安全自查、不合格食品退市等制度，保障食品安全。销售畜禽产品的，应当提供检疫证明;销售猪肉产品的，除提供检疫证明外，还应提供肉品品质检验合格证明。
第六章 监督管理
第三十九条 农贸市场建设管理协调机构负责对农贸市场监督管理工作进行考核，并将考核结果纳入市人民政府年度目标考核体系。
第四十条 农贸市场管理者应当依据其与市场开办者、场内经营者签订的协议进行管理，直至协议解除。农贸市场管理者不能全面履行服务管理职责的，农贸市场开办者可以依据协议对其进行处理。
第四十一条 农贸市场开办者、农贸市场管理者、场内经营者的违法及受表彰信息录入市场主体或个人信用信息公示系统。
第七章 法律责任
第四十二条 违反本办法规定的违法行为，有关法律、法规、规章有处罚规定的，从其规定。
第四十三条 在本办法施行前已经建成的农贸市场，不符合本办法规定的农贸市场专项规划的，由有关部门依照相关规定予以处理。
第四十四条 违反本办法第二十九条第一款规定，农贸市场开办者未对场内商品划行归市的，由工商行政管理部门责令改正，可处三千元以下罚款。
第四十五条 违反本办法第三十一条规定，农贸市场开办者擅自终止农贸市场经营或关闭农贸市场的，由商务行政管理部门责令限期改正，处以五千元以下罚款。
第四十六条 违反本办法第三十二条规定，农贸市场开办者未设立或委托具有法人资格的农贸市场管理者对农贸市场进行服务管理的，或者已设立或委托具有法人资格的农贸市场管理者但未签订协议的，由工商行政管理部门责令限期改正;逾期未改正的，视情节轻重处以五百元以上五千元以下罚款。
第四十七条 违反本办法第三十三条第(一)项规定，农贸市场管理者未按规定抽查场内食用农产品质量或未及时公布快检结果的，由食品药品监督管理部门责令改正，可处五千元以下罚款。
违反本办法第三十三条第(二)项规定，农贸市场管理者未制止场内活畜、活禽交易及畜禽屠宰的，由农业行政管理部门责令改正，可处五千元以下罚款。
违反本办法第三十三条第(三)项规定，农贸市场管理者未履行公示职责的，由有管辖权的行政管理部门责令改正，逾期不改正的，可处两千元以下罚款。
违反本办法第三十三条第(四)项规定，农贸市场管理者未履行市容环境卫生职责的，由市容环境卫生主管部门责令改正或责令其采取补救措施，可处以警告、五千元以下罚款。
违反本办法第三十三条第(六)项规定，农贸市场管理者未履行病媒生物防制责任，病媒生物密度超过国家标准的，由卫生行政管理部门责令其采取补救措施，可处以警告、五千元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第三十七条第(五)项规定，场内经营者从事活畜、活禽交易或畜禽屠宰的，由农业行政管理部门责令改正，可处五千元以下罚款。
第四十九条 因农贸市场开办者或农贸市场管理者违反法律、法规及规章规定，农贸市场被有关行政管理部门责令停业整顿，给场内经营者造成损失的，场内经营者可依法要求该农贸市场开办者或农贸市场管理者给予赔偿。
第五十条 本办法规定的行政处罚，有关行政管理部门可以根据法律法规规定授权其他有关部门行使，事业组织可以根据有关法律法规规章的规定接受有关行政管理部门的委托具体实施。
第五十一条 侮辱、阻挠或殴打国家机关工作人员依法履行农贸市场监督管理职责的，由公安机关依据《治安管理处罚法》的规定予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 负责农贸市场监督管理的部门及其工作人员在农贸市场监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或存在其他违法行为的，对负有责任的管理人员和其他直接责任人员，依纪依规予以问责;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十三条 本办法下列用语的含义：
农贸市场，指由开办者提供固定场地、设施，经营者进场进行集中和公开零售交易农副产品，并经工商行政管理部门登记注册的交易场所。
农贸市场开办者，指依法从事农贸市场投资的自然人、法人和其他组织。
嘉兴市每个县(市、区)分别抽取2个城市(市区街道、县市城关镇)和2个农村(乡镇)农贸市场，其中已发生过人感染H7N9禽流感疫情的乡镇(街道)必查1个农贸市场;在已抽中的农贸市场中，每个农贸市场再抽取1个活禽交易摊位和1个活禽宰杀点进行调查。
1.2方法
根据感染禽流感的传播特点，自行设计《农贸市场活禽交易场所现场卫生学调查表》，内容包括基本情况、活禽交易点情况和活禽宰杀点情况;并从布局与功能分区、卫生设施设备配备、场所卫生状况、个人防护、相关制度知晓与执行等情况进行调查。调查全部由疾病预防控制中心专业人员进行。
1.3统计分析
采用SPSS软件进行统计分析，计数资料用四格表直接计算概率法，P＜0.05为差异有统计学意义。
2结果
2.1一般情况
在调查的7个县(市、区)中，共调查31个农贸市场，其中城市调查点14个，即每个县(市、区)各2个;农村17个，分别为南湖区3个，秀洲区4个，其他5个县(市)各2个。在这31个被调查的农贸市场中，曾发生过人感染H7N9禽流感的农贸市场有4个，城市和农村各2个。开展过外环境H7N9核酸检测的16个，城市9个，农村7个。在农村7个调查点中，核酸检测阳性的有2个。
2.2农贸市场基本情况
2.2.1农贸市场规模
31个农贸市场中，占地面积最小600m2，最大15267m2，平均2250m2;总摊位数最少16个，最多1026个，平均118个;活禽交易摊位数最少1个，最多36个，平均2个;有2个农贸市场没有活禽宰杀点，城市和农村各1个，其余有宰杀点1～4个。
2.2.2活禽交易区
属于独立区域，与其他交易区有物理隔断的共27个，占调查样本数的87.10%;属于相对集中，但与其他交易区相毗邻，没有物理隔断的有4个，占12.90%;所有调查点均没有发现活禽交易混杂在其他交易摊位之间的现象。
2.2.3活禽宰杀点
29个有活禽宰杀点的农贸市场中，宰杀点位于活禽交易区的有26个，占83.87%。有3个不在交易区内，其中城市1个，在农贸市场市场周边;农村2个，在农贸市场其他区域。
2.2.4活禽种类
以鸡、鸭、鹅、鸽子和鹌鹑为主，本次调查没有发现出售野生禽类的现象。
2.2.5市场外交易
本次调查发现农贸市场有农民私下出售活禽的共10个，占调查市场数的32.26%，其中城市2个，农村8个。
2.3活禽交易点现状
城乡农贸市场活禽交易区的卫生状况及隔离、消毒、个人防护状况较差，其中用玻璃隔开使顾客与禽类不接触的只有1个农贸市场(3.23%)。城市与农村相比，在活禽交易点的卫生状况、是否知道休市制度及执行情况、下水地沟是否与市场其他区域相通，城市好于农村，城市与农村间差异均有统计学意义(P＜0.05)。
2.4活禽宰杀点现状
宰杀点与最远的活禽交易点之间的距离:城市为20m，农村为60m;距离在10m以上共有12个，占调查数的41.38%，其中城市有5个点，占调查数的38.46%，农村有7个点，占调查数的43.75%;宰杀后羽毛、血、内脏等除有专人收购外，其余污物基本上由市场或环卫部门集中处理。
3讨论
近几年来，我区紧紧围绕“商贸旺区”发展战略，努力克服政府职能不全的影响，坚持“大市场、大商贸、大流通”的观念，充分发挥中心城区的区位优势，大力繁荣中心城区商贸业和专业市场建设，取得长足的进步。
据不完全统计，中心城区现有各类大小专业型市场40余个，总营业面积30余万平方米，主要包括家俱、建材、汽车配件、电子通讯以及以农副产品为主的综合市场及农贸市场等（具体情况见附表）。
（一）市场专业化雏形形成。撤市设区之初，我区成形的专业产品市场只有服装类的文山大市场一家。经过几年的不断发展，初步形成了从“一枝独秀”到“百家争鸣”、从单独的服装类到家俱、建材、汽车及配件、电子通讯等多门类齐头并进的发展格局。经营的品牌也从原来的低层次产品到多类型的国内外知名品牌，街道和马路两侧店面自发形成的具专业性质的市场也明显增多，如上人民路的建建筑装饰材料一条街、北门街的电脑一条街、城南井冈山大道两侧的汽车及配件市场、阳明西路的蔬菜批发市场，等等。
（二）规模、效益不断增长。据初步统计，20__年全区各类专业市场年交易总额达4亿元，实现税收380余万元（区内税收），分别是撤市设区时的20倍和15倍；正在招商的四方园建材大市场营业面积超80000平方米；城南汽车及配件市场发展迅猛，经营户超过了150家；汽车及配件、家俱、建筑装饰材料等市场的销售面覆盖了全市的各县市区，阳明西路蔬菜批发市场甚至远销到了周边省市。
（三）投资主体趋向多元化。一是政府投资。这类专业市场主要集中在农贸类市场，如书街农贸市场、城北农贸市场等；二是个人或企业投资。这是目前市场投资的主要形式，如阳明商城、香江家俱城、天一园家俱城、韶山路农贸市场，等等；三是股份合作制形式。即由多家投资者合股建设，如四方园建材市场，分别由白塘街道以及该街道的年丰、白塘、螺川、吉南等村利用村级集体预留用地，合股投资兴建而成。
二、存在的主要问题
我区专业市场建设，从自身纵向比有一定的发展，但与周边地区横向比，差距较大，存在诸多问题，主要体现在以下四个方面：
（一）市场发育功能不全。
主要表现“先天功能不足”和“后天发育不良”。“先天功能不足”，就是在市场建设之初或培育过程中，没有依据专业市场要求规划建设和予以明确定位。因此，大多数专业市场场地狭小、设施简陋，基本不具备专业市场必需的相关建筑构造及配套功能。有的是由街道马路两侧的普通门面组成，在展示、加工或运输时，往往因为门店及周边空间狭小而占道，既给行人带来不便，更影响交通和市容。还有的“有市无场”，如五岳观、仁山坪等农贸市场和城南汽车及配件市场，都是在露天或简易的铁架棚中交易。“后天发育不良”，就是绝大多数专业市场，不注重对市场软件功能的培育，仅局限于满足当地消费者在部分生产、生活必需品的供应，在“以销促产”和促销本地产品等方面的功能没有得到很好的发挥。不仅如此，绝大多数市场以“零售”为主，且停留在传统的“三现”（现金、现场、现货）交易方式上，电子交易等现代流通方式基本为零，市场功能由地区性向区域性转变尚未实现。
（二）市场布局不尽合理。
主要表现在三个方面：一是经营户分布散乱。城区内各类专业市场布点处于无章可循状态，各类专业经销商星罗棋布。如汽车、摩托车、五金、汽配、建材、家俱、化工等几十个行业、上千户经销商散布在井冈山大道、人民路、中山路、城南、城北等路段，没有随行入市。二是重复建设明显。目前中心城区的专业市场多是自发形成，并多聚集在人口密集地段。如在相距不到300米的范围之内有阳明商城、鼎泰步行街、步步高三家大型综合类市场；四方圆和凯震两家城区最大的建材市场，相距还不到1公里。另外，同类专业市场也明显过多，如家俱类就有天一园、香江、百年名店等4—5家成形的市场和大大小小十几多家门店经营户。三是专业定位无序。专业市场培育多以人为定位，造成资源浪费或市场难以形成。如凯震建材市场，其规划建设之初是一般性楼盘店面，并不是按建材市场的要求规划设计，结果有关部门却批准其办成了建材类专业市场，这给按建材专业市场规划建设的四方圆市场的形成和培育带来极大的影响；阳明商城定位为超市，却由于邻街超市过多而造成了店面租赁少人问津，二楼以上店面根本是“有场无市”，这些都无疑造成了资源的极大浪费。还有的市场建设者为了尽快收回成本，不分行业、不分种类将商铺销售或租赁给各类购买者和经营者，造成“专业市场不专业，综合市场乱综合”的结果，严重影响市场的专业化和一体化。
（三）聚集效应仍然弱小。
主要表现在：一是市场规模较小。从严格意义上说，__区尚无一家规范性的专业市场，充其量只是形成了专业市场的雏形。现有的家俱类、建筑装饰材料类、电子通讯类、农贸类等市场，有一半以上经营面积在10000平方米以下。除刚建成的四方园建材市场是按大型专业市场规划设计外，其它的不论是设计定位、经营面积还是商家户数，都是低层次、小规模经营。二是辐射能力较弱。当前我区专业市场都是转来贸易，没有一个当家的品牌，更没有龙头企业作支撑，市场聚集、带动、辐射能力弱，除少数市场销往市内各县市区外，绝大多数市场的辐射范围只在__、青原两区，尚无一家市场能覆盖全省，更不要说全国。三是市场效益较差。20__年全区各类专业市场交易总额和实现税收的总和尚不及周边相似地区一个专业市场：如九江浔阳区的天马建材家俱市场年交易额超4亿元、京九农副产品中心批发市场的年交易额 达36亿元，安徽六安市裕安区的大别山义乌市场（一期）年交易额30亿元，利税超3000万元（其中税收200余万元，尚在优惠期），而我区到目前为止，年纳税超70万的专业市场没有一家。
（四）市场管理不够规范。
主要表现有四：一是内部管理混乱。由于投资主体多元（政府投资的已实行管办分离），管理主体不一，市场管理机制不完善，管理措施不到位，脏、乱、差现象严重。特别是一些农贸市场，垃圾秽物乱扔乱堆，污水乱排，经营环境很差。二是部门干预。不少商户反映，有关职能部门（包括市直部门）常以各种名目进行检查、收费、罚款，还有的向经营户摊派订阅报纸、杂志等，严重影响了市场的经营秩序，更损害了政府的形象。三是经营理念较差。多数个人投资建设的市场，竣工后投资建设者摇身变为市场管理者，有的受“打虎亲兄弟，上阵父子兵”的传统思维影响，让缺少管理经验和能力的亲友担任重要管理职务。在管理中，他们只是单纯地收取管理费，根本不懂得如何经营市场，如何为商户、消费者服务，更谈不上运用先进的管理理念和方法实施现代专业市场管理。四是组织化程度不高。至今没有一个专业门类市场组建成立了专业协会，多数是“马路警察，各管一段”，市场经营业主“各显神通”，相互压价、相互诋毁的现象时有发生，无序竞争不可避免。
三、对策和建议
针对当前我区专业市场存在的问题，要进一步加快专业市场的建设培育，就必须结合实际，汲取外地经验，坚持“商贸旺区、商贸活市”发展战略，从“政府引导、科学规划、整合资源、调整布局、创新管理、提升品位”等方面下功夫，大力推进我区专业市场走向“大市场、大商贸、大流通、集约化”的发展道路。
（一）加强组织领导。
建设和培育专业市场，既有利于区域经济的繁荣和发展，又能方便群众的生产生活，是件双赢的大实事、大好事。市、区政府要把加强中心城区专业市场建设和培育工作，作为我区和我市推进产业发展、完善城市功能、提升城市形象的重要工作来抓。一要成立机构。成立以市长、区长为组长、分管副市长、副区长为副组长的市、区建设培育专业市场领导小组，加强对专业市场建设培育的指导和协调。二要营造氛围。加大对建设培育专业市场的宣传，在全社会营造关心、支持、参与、配合专业市建设发展的浓厚氛围。三要健全机制。建立市、区两级联动、各职能部门相互协调配合的工作机制，合力推进中心城区专业市场的建设、培育和发展。
（二）合理规划布局。
一个城市的商业网点布局和定位对专业市场的建设和培育起着举足轻重的作用。一要科学规划。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的思路，加强与市政府及其相关部门的沟通联系，力促市政府尽快出台《__市中心城区商业网点规划》，并协同市直有关部门制定《中心城区专业市场建设培育管理条例》，力求专业市场的规划建设和培育既符合城市发展要求，又适应本地产业发展需要，更有利于促进专业市场上规模、树品牌。同时，要坚持“规划先行、合理布局”的原则，尽可能避免低水平同类市场的重复建设。二要门店归市。市、区政府和有关职能部门要进一步加强对“有市无场”的专业市场的引导，在加快有形市场建设的同时，积极鼓励、吸引马路门店商户进入规模大、档次高、功能全的专业市场经营，萎缩不符合规划要求的门店市场，逐步取消马路市场。三要优化资源。对“有场无市”的有形市场，要整合利用，减少浪费。可重新调整阳明商城市场定位，借鉴南昌市新大地电子产品市场的管理办法，将北门街和鹭洲东路的电子类产品，引导进入阳明商城经营，将阳明商城的打造成__市最大的电子产品专业市场；将上人民路和城南等地段的建筑装饰材料经营户，由政府引导进入四方园建材大市场，将四方园真正培育成江南第一大建材专业市场。如此，通过整合分散的专业经营户，培育形成大型的专业市场，既能解决市场分布散乱问题，又能使现有的有形市场资源得到充分利用。
（三）完善建管机制。
良好的建管机制，能有效规范和引导专业市场在良性的轨道上发展。根据我区现状，建立有效的市场建管机制要从三个方面下功夫：一是要把好建设关口。凡是不符合《__市中心城区商业网点规划》布点要求的市场建设项目不予申报审批；符合规划布点的项目，也要根据专业市场的要求找准行业定位，实行高起点、高标准设计建设。二是要改革管理模式。要建立健全专业市场法人治理制度，可借鉴义乌、萧山等地采取现代企业制度管理专业市场的做法和管理模式，实行所有权与经营权分离，提高市场的经营管理水平和效益。三是要提高管理者水平。对档次较高、规模较大的专业市场，应聘请专业的市场管理人才进行管理；对中小型专业市场，要加强对管理人员的素质能力培训，提高其管理水平。同时，建议由区政府相关部门牵头，引导市场成立行业协会，规范行业经营行为，减少业内无序竞争，促进专业市场的规范、有序发展。
（四）强化市场培育。
市场的形成，特别是专业市场的形成和发展，政府的政策引导和培育起着至关重要的作用。一要加强政策引导。政府可依据市场建设和培育的要求，出台相关优惠政策，吸引客商投资建设规范的专业型大市场，鼓励、吸引零散商户入场经营，为促进市场健康发展创造条件。二要规范市场管理。要加强对市场管理的监督，切实为经营户营造规范、有序的经营环境；要大力引导市场主办单位逐步把现代化管理手段运用到市场管理上，使市场管理逐步走上规范化、科学化、信息化的轨道。三要创优发展环境。市、区政府可建立市、区领导挂点、部门帮扶的培育发展专业市场工作制度，帮助市场发展协调解决一些困难和问题，并监督各职能部门规范执法执纪行为。有关职能部门要为入市经营商户设立“绿色通道”，通过“放水养鱼”，扶持市场兴旺壮大。同时，要严厉打击市场内欺行霸市等各种违法违章经营行为，为市场发展营造良好的经营环境。
（五）主攻专业市场建设
在连锁超市的持续发展中，生鲜经营仍是发展的重头戏。生鲜经营作为连锁超市不可缺少的组成部分，正在根据超市业态进行着个性化的演绎，除了大卖场之外，非典之后，社区店、生鲜超市和生鲜专卖店明显加强了对社区消费的渗透。从表面上看，各种业态的多数超市经营生鲜商品大类结构比较齐备，但企业生鲜经营能力和管理水平存在着明显的反差。
1、生鲜经营尚缺乏特色和差异化
由于竞争和生鲜品加工技术含量不高，同种业态之间生鲜商品结构一直存在着同构化的问题，生鲜经营项目可模仿和复制性非常高。由此可以看出两个方面的问题：一是企业对生鲜新品开发的力度和投入不够，新项目的开发方式比较粗糙，因此无法掌握特色商品的技术独有；二是生鲜加工制成品的更新比较慢，时间周期一长，特色商品的销售业绩也会“褪色”。所以生鲜品研发将是考验零售企业与供应链上游企业合作成效的关键环节。
2、卫生管理和品质控制：消费者长期关注的问题
2003年由于非典原因，食品安全性问题正在成为消费者和社会各界长期持续关注的焦点问题，也是超市赢得顾客的基本信誉保证。但是与超市有关的食品质量问题依旧是频频出现，2003年7月份广东省消委会对广州市11家超市的卤水掌翼、凉伴菜等熟食进行采样，并且第一时间送到广州市疾病防治控制中心检验，在32种熟食当中有27种商品的菌落指数超出国家标准要求，只有5种达到国家标准要求，不合格率达到84%，其中即使一些十分重视现场卫生管理和品控的大牌超市也未能幸免。那么连锁超市生鲜品现场加工和销售环节情况如何？
在考察过程中发现，规模较大的连锁企业都比较注意卫生和品控管理，但由于卖场规划设计和投入水平的不同，实际管理效果也参差不齐。目前一些进入中国的外资零售企业正在进行HACCP等国际认证标准的辅导和准备工作，并有可能在其供应商当中推广，以减少由此而承担的消费风险，这一管理动向应该引起中国以及国内零售企业的重视，因为它将有可能把中外零售企业之间的管理差距再次拉大。
今年的非典防治正在抬高超市生鲜经营的门槛。超市生鲜经营发展到今天，食品安全和环境卫生问题一直没有统一的行业管理标准，在实际经营中也是问题频发，令人堪忧。非典疫情使我们在反思公共卫生问题的同时，我们也必须正视这样的问题：是否有必要为超市生鲜经营设立的门槛？这个问题既涉及企业的社会道义责任；也涉及企业的投资效益。
3、自营和联营：生鲜经营方式之争
近年来，连锁超市生鲜经营中一直存在着自营还是联营方式的选择和争论，如果仅从问题的本身将很难找到解决方案。因此有必要把这种讨论不断深化，它已经不再局限于零售终端的经营方式，而应该进一步向生鲜供应链方向延伸，零售业正在面临着一个根本的改变：一是如何利用自身现有的谈判地位，发挥对生鲜供应链的影响力引导上游生产销售厂商的运作配合，共同解决好新品研发和新鲜食品配送问题；二是需要认真反省连锁超市运营中厂商联合的切入点到底应该定位在哪里，是终端切入（引厂今店，联营出租）还是生鲜加工配送中心切入？因为生鲜经营方式的诸多问题与厂商联合衔接点的缺失和错位选择不无关系。
目前连锁超市以单店相对独立经营、生鲜厂商直送模式为主，若以这种原始的模式应对快速增多的连锁门店，无异于用长矛大刀面对现代化战争。生鲜经营面临从单店经营模式向有生鲜加工配送中心支持的立体模式转移，而生鲜加工配送中心的缺失是当前生鲜供应链的断点，也是目前超市生鲜经营模式最大的缺陷之一，这个环节将直接影响到和上游供应商的合作方式与协作程度，也关系到能否为不断增加的超市门店提供直接有效的后援支持。
4、步履维艰的“农改超”
在沿海发达地区和大中型城市，生鲜超市和超市生鲜区在生鲜消费市场中所占份额不断增加，而传统的农贸市场受到很大挤压。但随着各地推进“农改超”的过程中反映出的问题来看并不是一帆风顺，特别是广州“农改超”的试点之一的家盈生鲜超市的停业调整更是令人感到步履维艰。
从现实生鲜消费市场状况，由于城镇下岗人群和社会弱势群体等低收入阶层的存在，发达地区的农贸市场仍然拥有不小的消费群；同时象广州东川路这样经过改造的传统街市也仍然拥有习惯于传统消费形式的顾客群。而中国内陆地区和城市，由于消费能力和习惯等原因，传统农贸市场和定期集市仍然在当地人民生活中占有相当重要的地位。这说明生鲜超市会在很大程度上挤压传统农贸市场的市场份额，但要就此认为生鲜超市完全取代传统农贸市场却是不客观的，况且“农改超”的生鲜超市自身也还有待于进一步完善提高。
国外农业营销的先进观念引入我国，农户、农产品企业、合作社等的营销意识不断增强，他们开始研究市场，开始运用不同策略推出自己的产品，以满足消费者日益多样化的需求等，至此，农产品的发展进入了市场营销的新阶段。
一、我国农业产品的营销特点
在现阶段，我国农业产品的营销主要有以下几方面的特点。
第一，农产品交易市场发展迅速，形成了各类专业市场，分布广泛。改革开放初，全国农产品交易市场仅有2385个，1990年时为9750个，其后，市场规模增长迅速，年均增长速度高达12.3%，至2001年，我国农产品市场数量发展到了27167个，并且农产品市场的类别繁多，门类齐全，包括粮油市场、干鲜果品市场、水产品市场、蔬菜市场、肉食禽蛋市场等，其中部分市场的年成交额达到了亿元以上，规模较大。当前，全国主要农产品产区，基本都建立起了农产品交易市场，并在政府政策指导下，加强硬件设施建设，完善相关市场功能。
第二，农产品批发市场成为我国农产品流通的主要渠道。改革开放以来，我国不断加强农产品批发市场的建设，目前在全国范围内已经初步形成了以农产品批发市场为主体的农产品营销体系，并向周边辐射，以构建全国统一开放的、覆盖产地与销地的、多层次多方位的农产品流通市场渠道。在农产品交易市场上，交易方式主要以摊位制为主。大部分农产品是以生产者―批发商（可以有几道批发环节）―零售商―消费者的营销模式进行流通的，而农业中介组织的蓬勃发展为实现农户与市场间的联结，推动农业市场化发挥了极为重要的作用。
第三，超市作为农产品销售的渠道迅速发展起来。90年代初期，超级市场作为现代零售市场的一种营销业态，被引入我国，并很快发展壮大，成为农产品销售的主要渠道之一。大型超市一般与全国各地的农业合作社建立合作关系，然后直接向其进货，这样，不仅缩短了流通的过程，降低了流通的成本，也保证了农产品的质量，而且定期推出的特价菜价格还优于农贸市场。因此，超市在一定程度上代替了农产品交易市场批发、零售等环节的职能，再加上其本身的特点，如舒适的购物环境、标准化的服务、科学的管理方式、良好的信誉等，使其成为农贸市场有利的竞争对手。
二、我国农产品的发展趋势分析
第一，加大对农产品营销基础设施的资金投入，在更高层次上建设完善的营销体系。在下一个阶段，政府对农产品市场的战略规划，应该把重点转移到着力提升市场质量的关键点上，争取在更高层次建立起全新的农业营销体系。
首先，对各级农产品市场进行统筹规划，根据营销现代化、市场化的要求，改革农产品交易市场的战略布局。其次，重点加强各农产品产区批发市场的建设，提高生产区域化程度，形成集中高效的产地市场体系。同时，通过合理布局，建立起完善发达的铁路、公路等交通网络，完善农产品运输的“绿色通道”政策，有效联结农产品批发市场与集散市场，提高农产品流通的效率，降低交易成本，也有利于产品的快速集散，保证供应。再次，加强对农产品市场网络营销的建设。我们要借鉴发达国家的经验，建立起完善的农产品批发市场配套设施，包括农产品实时监测系统、市场结算系统、质量安全检测系统以及交易信息网络平台等。
第二，注重农产品品牌建设，注重提高质量与服务水平，实施营销品牌策略。市场经济发展的经验告诉我们，优质的品牌对于促进产品发展的积极作用是不可忽视的。良好的品牌形象不仅体现在它的外在符号、社会信誉上，更表现在它优良的产品质量与服务上。因此，实施农产品品牌策略，既要注重其品牌建设，更要着力提高农产品的质量与相关服务，将二者有效结合起来。
第三，积极推动发展农产品营销组织，提高农民组织化程度。要积极鼓励发展农产品营销组织，包括农业生产合作社、大型农业产业化经营企业、各种营销专业人员等，将农产品与市场有效联结起来，缩短农产品流通的渠道，提高效率。加大力度培育一批农产品营销的专业经纪人，以现代的市场营销理念对农产品营销进行科学合理的规划设计及实施，推动农业营销的发展，将农民引向大市场中，实现农产品的高效流通。
第四，政府对农产品营销的政策支持及相关法律法规的完善。在积极推进农产品市场化发展，充分利用“市场”这只看不见的手调节农业经济的同时，各级政府也应发挥自身作用，提出相应政策措施，完善市场运行中的薄弱环节，如采取补贴等财政支出的手段支持蔬菜等季节性农产品的流通，为农产品营销构建一个良好的宏观政策环境。其次，根据市场经济的发展，及时完善相关法规，规范农产品交易市场的行为，保护农业生产者及消费者的合法利益，将农业营销活动纳入法制化的轨道，合理推进。再次，建立健全农产品质量认证体系与监测标准，把产品安全与质量合格摆在突出位置，向市场提供优良的产品，以树立良好的品牌信誉与形象，这也是成功实施品牌策略的关键所在。
随着我国经济改革的逐渐深入，国家为农产品的营销创造了越来越良好的政策环境，我们要在此基础上，充分借鉴国外先进经验，不断地总结经验教训，自我创新、自我完善，推进农业产品营销能力的健康发展，逐步实现市场化、现代化。
参考文献：
突出规划引领作用，积极推进城乡规划全覆盖，并以此联动推进城市化和新农村建设，是走新型城市化道路的根本要求。一是抓紧编制市域总体规划。以国民经济和社会发展规划为指导，与土地利用总体规划相协调，做细规划编制的基础工作，科学预测城乡发展规模，合理确定市域空间布局结构，统筹安排城乡基础设施和公共服务设施建设，协调处理港口物流、临港产业、海洋旅游、历史文化、风景名胜和城市建设的空间关系，明确空间规划管治的目标和措施。同时，指导岱山、嵊泗两县完成县域总体规划编制，实现城乡规划的市域全覆盖。二是进一步完善城乡规划编制体系。在市域总体规划的指导下，进一步深化完善分区规划，加强近期建设规划、控制性详细规划、基础设施和公共设施专业规划的编制。着眼于迎接大桥经济时代的新要求，编制**本岛公交站场和社会停车场规划，着力解决交通拥堵和停车难的问题，编制完善大陆连岛工程及本岛主干道景观建设规划，打造富有海岛特质的景观交通线，合理规划设计城市建筑形态和色彩，积极开展城市特色研究，努力提升**城市的品位和形象。三是抓好乡镇和村庄规划编制。根据渔农村小康社区建设要求，结合实施“千村示范、万村整治”工程，加快中心村和保留村建设规划编制，促进农村居民点的合理布局。指导全市26个乡镇开展农房防灾能力普查工作，完成300户农村困难家庭危旧房改造救助任务。四是加强城乡规划监管。认真落实理顺规划管理体制的各项工作，切实抓好城乡规划的“蓝线”、“绿线”、“紫线”、“黄线”管治制度，进一步强化建设项目的规划选址许可管理和建设项目许可后的规划监管，健全城乡规划实施的监督机制。
二、进一步推进城乡建设
根据“量力而行、合理布局、有序推进”的原则，加快推进城乡建设。一是加快推进新城建设。大力推进市政道路、管网、环卫、绿化等基础设施建设，不断完善学校、医院、文化、体育、商业、菜场等配套设施，积极推进新城商务区和高星级酒店建设，努力促进新城形成规模，完善配套，集聚人气。力争到2010年，新城的建成区面积达到10平方公里以上，可容纳8万以上人口，初步成为我市政治、文化、教育和服务中心、现代化的海岛生态新城。二是继续完善定海老城区功能。不断完善市政公用基础设施和公建设施。大力实施市政道路建设改造工程，提高交通承载能力。加快排水系统及低洼地段的改造和病危桥梁维修建设，加强河道水域管理，综合提高城区抗台防汛排涝能力。加强道路绿化建设和维护管理，抓好环卫公共设施建设及对现有生活垃圾处理设施的改造，提升人居品质。三是指导县区推进城镇建设。重点是加快推进高亭、菜园两个县城和金塘、六横、衢山、白泉、洋山等中心镇建设，完善城镇功能，优化人居环境。四是加快推进新农村建设。加强对全市渔农村小康社区基础设施建设和环境整治的指导和服务，重点抓好新城的9个渔农村社区的基础设施建设和环境改造工作。
三、进一步提升城市管理水平
加强城市管理，建设和谐城市，是走新型城市化道路的重要内容。一是进一步完善城市管理体制。以组建城市管理行政执法局为契机，切实转变职能，推进城市管理综合执法改革和相对集中行政处罚权工作。结合建设系统事业单位改革和“作风建设年”活动，加强园林、绿化、建筑、房地产等行业管理，积极推进市政公用事业的市场化改革，强化为民服务意识，提高城市管理效率。二是着力抓好“数字城管”试点工作。今年重点做好新城实施“数字城管”的筹备工作，指导普陀山风景名胜区开展“数字城管”试点。积极创造条件，逐步向定海城区、普陀城区推行，加快实现城市管理由传统粗放模式向数字化精细模式的转变。力争“十一五”末，中心城市全面实现数字化城市管理。三是深入开展国家卫生城市创建工作。针对创卫工作中存在的问题和薄弱环节，制定整改方案，倒排达标计划，加强督查指导，确保创卫各项指标要求如期完成。四是继续开展城乡环境综合整治。切实加强市容监察、环卫工作，重点抓好“城中村”、城乡结合部、建筑工地、农贸市场等环境整治。积极推进城乡环卫一体化，完善渔农村生活垃圾收集处理网络，确保渔农村生活垃圾集中收集处置率达到国家规定标准。
以科学发展观为指导，以新农村建设规划设计和城镇风貌整治为切入点，坚持“统一规划、精心设计、重点突出、分步实施、因地制宜、突出特色”的原则，以凉山州“新农村百村示范”建设和“城市品牌”创建工作为重点，着力打造优美的新型村庄和良好的城镇风貌，推动我州农村和城镇经济社会的全面发展。
二、工作目标
以打造“新农村百村示范”为载体，以村容村貌整治为突破口，大力开展社会主义新农村建设活动，努力实现通路、通水、通电、通电话、通电视，实施改水、改厕、改厨、改卫、改圈，做到乡村环境建设达到净化、绿化、美化、亮化。
按照“三打破、三提高”的要求抓好村落布局、村庄规划和民居设计，建设各具特色的新民居、新村落。在木里藏区开展牧民定居行动，搞好彝区“三房”改造工作，统筹推进新型城镇化与新农村建设，着力构建新型工农关系、城乡关系，促进城乡人口和经济要素的合理流动与优化配置，逐步实现城乡互促共进的经济社会一体化发展。
各县市要按照省州的统一部署，结合自身实际，力争用2年时间，使我州城镇规划建设和特色风貌塑造迈上一个新台阶。要进一步提升规划品位，完善城镇功能，打造建筑精品，优化发展环境。结合城镇风貌整治，整合城镇经济、环境、文化等资源和优势，着力塑造富有地域风貌、地方特色、民族特色的城镇，做靓“魅力城镇”。提升城镇品位、提高承载能力，发展城镇经济、促进城镇增容，推进城乡统筹、拉动居民消费，推进“全域凉山”全面协调可持续发展。
三、工作重点
（一）切实抓好新农村村庄规划、建设、管理
1.抓好新农村的规划与建设
围绕发展主导产业、培植后续产业、扶持骨干产业、提高农民综合素质、基层组织政权建设和村庄建设，推进农村生活污染治理、村容村貌整治和农村公共事业发展，加强农村自然生态保护，营造人与自然和谐发展的农村生态环境等，对新农村建设进行科学合理的规划。
争取在1—3年内实现全州30户以上的村庄规划的全覆盖。凡是已经有建设规划的村庄，有关部门要严格按建设规划要求审批农民宅基地（原则上一户一宅），不得在规划区外批宅基地；没有完成规划的村镇必须按要求完成规划编制，未完成规划编制前，严禁乱批乱建。严格执行新村镇“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法”的制度，全州各乡镇均要设立村镇规划建设办公室，负责村镇规划建设的具体管理工作，同时要保证管理人员的工资和办公经费，为新农村建设提供及时周到的服务，确保村镇规划的落实。结合我州实际,根据不同地区、不同民族、不同条件编制不同的规划建设标准，条件好的要高起点规划建设，其它地区的规划也要适度超前。要注意提高民宅设计水平，务求适用安全、新颖别致、塑造特色、美观大方，充分体现地方民俗风情，要严格按照规划搞建设，做到规划一步到位、建设分步实施。加强全州村庄公共基础设施和公益设施建设。按照村庄规划标准要求，配置公共基础设施和公益设施。丰富农民的业余文化生活，使农民中尽可能多地享受新农村建设的成果，与城市居民共享现代文明。
年月底内,要组织编制完成全州122个新农村示范村的规划,同时,抓好3县的整村推进规划，编制规划要统筹兼顾、合理布局。编制村庄规划要严格按照《城乡规划法》进行，乡（镇）政府报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，上报县政府审批。根据规定，相关单位要组织人员对规划进行评审,评审结果作为示范点、“以奖代补”和安排新农村建设项目的重要依据。有关部门要及时提供户型设计方案，供不同区域不同民族的农户在房屋建设时参考。
2.抓好新农村的风貌塑造工作
新农村的风貌塑造工作分为以下几个层次进行：
一是安宁河谷流域的新农村风貌塑造要全域、全程、全面地稳步推进；
二是相关县的县城到景区沿线的村庄要进行风貌塑造；
三是县际间的主干道沿线的村庄要进行风貌塑造；
四是一般村庄的风貌塑造。
在进行风貌塑造的同时，要进一步加大对农村的城乡环境综合整治工作力度。做好农村的生活垃圾和污水的治理工作。
（二）切实抓好城镇风貌整治与塑造工作
1.加强对城镇风貌整治与塑造规划
（1）突出县城的风貌整治与塑造
县城在城镇体系中是承上启下的纽带，其地位十分特殊和重要。按照省上要求，县城和规划人口在1万人以上的镇都要按城市各项建设标准编制规划，在县（市）开展城市风貌塑造工作，逐步形成民族特色和地域特色突出的县（市）。
坚持以科学规划引领城镇风貌规划，在启动全州城镇体系规划工作的同时，把加强城镇风貌规划建设作为提升城镇综合能力的主要途径。强化城镇风貌规划，着力提高风貌规划覆盖率。目前，全州各县市已经陆续开展此项工作，譬如，正在进行城市的升级改造、木里县正按藏式风格对城乡建筑进行全面打造和基础设施建设、以举办“服饰节”为平台，正在进行的城市风貌打造等。全州16个县城及于今年月底内必须完成风貌规划设计。
（2）注重对镇乡的风貌整治与塑造
整合资源，优化配置，把资源富集、交通便利、工业基础较好的中小城镇作为推进城镇风貌塑造的重点，实行以镇带乡、乡(镇)带村，从而推进我州城镇风貌塑造和城镇建设工作，进一步扩大就业能力，吸纳农业人口,有力地推进我州新型城镇化步伐。
（3）对全州各县市的风貌塑造，应分层次进行
一是安宁河流域的城市要全域、全程、全面地稳步推进；二是具有旅游产业的县的县城及县城到旅游景区沿线的城乡风貌整治；三是余下的县城的风貌塑造。
2.城镇风貌整治与塑造具体工作内容
（1）街道立面
拆除不符合规划要求的建筑物，对建筑物的外立面进行清洁，使建筑物外立面整洁整齐。
（2）建（构）筑物附着物
拆除影响景观的建筑物附着物。对广告及店招等统一规划、统一设计，形成和谐统一的建筑形象。
（3）公共配套设施
开展立体绿化普及工作，推进拆墙透绿、古树名木保护、城市绿地清理等专项行动，对城镇道路两侧各类公共配套设施不完善、公共绿地被侵占的现象继续清理，对现有城镇道路绿化、广场及绿地内绿化进行升级上档，添加完善公共空间内的公共设施，改善城镇环境。
（4）主要道路及节点光亮工程
加大对城镇主要道路及节点夜景工程整治力度。对已经建设的夜景工程项目进行清理，规范和整改不符合城镇夜景工程规划要求的项目。对重要节点应依据规划结合建（构）筑物增设夜景工程，让城镇夜景更加亮化、美化。注重对城区内历史文化街区、历史文物的包装整治，对历史文化特色进行整理与塑造。
（5）公共空间秩序
对城镇道路、绿地广场等公共空间的宣传栏、标识标牌、占道经营点位、车辆停放等行为进行规范治理，做到整齐划一、秩序井然，体现文明、有序的精神风貌。
（6）裙房卡口及棚户区
对城镇规划区内裙房卡口及棚户区进行清理梳理，增添设施，改善居民生活环境，提升城镇形象和品位。规范、改造农贸市场建设，消除安全隐患。
（7）道路交通整治
对16个县城和主城区主要路段交通标识标牌设置和标志线划定，主要路段、重要节点车辆停放的作出安排，对违章占道进行清理，保持城市道路交通畅通。
（8）加强基础设施建设
重点抓好城镇供水设施建设和管护，提高城市自来水供水能力；加快城镇生活污水、生活垃圾处理及相关市政设施建设，提高城镇环境质量，必须于年底前完成垃圾填埋场的前期工作，正在建设垃圾填埋场的县必须于年底前完成建设，污水处理厂已经完成前期工作具备开工条件的必须于年底前开工建设。加强等县（市）重点城镇道路交通设施和停车场规划建设，搞好各县（市）城镇小街小巷道路整治；加强城市防洪、防灾、防震以及供电、通信等基础设施建设，提高城镇防灾减灾能力；加强城镇园林绿化建设，努力提高城镇绿地率和绿化覆盖率1.5个百分点。配套完善教育、文化、卫生等公共服务设施，提高城镇综合承载能力。
四、保障措施
（一）加强领导，落实责任
各县市政府要以新农村建设和城乡风貌塑造为总抓手，建立健全领导机构和办事机构，落实经费和专兼职人员。制定工作方案，确立政府主要领导负总责，分管领导具体负责，班子成员和各部门协调配合的工作格局，强力推进新农村规划建设和城镇风貌专项整治行动。
（二）突出重点，打造亮点
年内重点完成全州122个新农村示范村的规划与建设,抓好3县省级示范整村推进、连片开发的规划与建设，形成亮点，并在实践中不断完善和积累经验，引领我州下一批示范村的打造工作。
要以各类城镇风貌规划（设计）编制、城市主要街道两侧和农村沿主要交通干线两侧的风貌整治、查处影响城镇风貌的违法建设行为、拆除影响市容及交通畅通的“裙房卡口”、改造旧城棚户区、拆墙透绿、改善环境为重点内容，针对建筑风格不协调、广告店招不规范、绿化景观环境品质不高以及农村、乡镇、城乡结合部等薄弱地区等难点，通过抓重点、抓示范、打造亮点，以点带线、以线促面，实现城镇风貌整治行动的整体推进。
（三）分类指导，推广经验
要从实际出发，针对不同地域、不同经济发展水平实际选择不同类型城镇和示范村。既要抓好铁路沿线、国道省道、风景名胜区附近基础好的城镇和村庄，也要特别关注偏远地区和基础薄弱的城镇和村庄。积极探索总结河谷经济发达地区、偏远少数民族欠发达地区、贫困山区等不同经济发展水平地区的经验，及时推广多种类型、多种模式的新农村建设和城镇风貌塑造路子。少数民族地区要结合丰富的旅游资源和民族文化特色，突出生态环境保护、弘扬民族文化，形成独具特色的新农村建设和城镇风貌塑造模式。要区别不同情况、采用不同标准,通过分类指导扎实稳步推动村庄规划建设和城镇风貌塑造，努力扩大城乡群众的受益面。
（四）通力合作，扎实工作
要充分认识到我州新农村建设工作和城镇风貌整治塑造工作的全局性、系统性、复杂性。在工作中，各县市、各部门要密切配合、协同作战，形成部门工作的合力，既要严格工作纪律，又要做耐心细致的群众工作，实现规划与实际效果的有机统一。
（五）广泛宣传，发动群众
要积极采取多渠道、多层次、全方位的宣传形式，充分发挥电视、广播、网络、报纸等新闻媒体的舆论导向和社会监督作用，大力营造氛围，力争在较短的时间内形成新农村和城镇风貌的规模效应，赢得社会各界和人民群众的理解和支持。各级新闻媒体要紧紧围绕新农村建设和城乡风貌塑造行动，大力宣传工作动态及成效。把新农村建设和城镇风貌塑造工作作为社会主义物质文明、精神文明建设和提高群众素质的重要内容，常抓不懈。
（六）多方筹资，加大投入
1、岸文化新区。此次岸征迁我街道共涉及上、庄2个海域近海围堰养殖池7户，、等养殖企业3家，、、等3个村物料区1800亩。7户养殖户75.47亩养殖池于5月30日按期全部交付拆除，物料区131户1800亩已全部签约，3户养殖企业已初步达成意向，完善相关条款后近期即可签约。
2、西路、南路。西路南起南环路，北至海滨西路，全长约2.8公里。南路东起，西至村口，全长约2.6公里。两条路共涉及街道5个村500亩土地清表和15家企业搬迁。截至目前，500亩土地清表和15家企业征迁工作已全部完成，南路正在铺设沥青，西路路形已整理完毕。
3、仙阁市场搬迁。仙阁市场拟整体搬迁至地块。涉及公司、社区办公楼、社区租赁企业、公安原汽训队、农用地及16户养殖户，新市场总占地约126.8亩。目前评估工作已完成，社区已委托圣凯设计公司进行新市场规划设计。
4、大学初等教育学院。学院由师范和莱阳师范合并组建，新校区占地600亩，建筑面积18.23万平方米，建成后在校生规模可达5000人。项目涉及我街道4个村600亩土地清表，12家养殖场及过海苗木基地搬迁。截至目前，600亩土地清表已结束，12家养殖户已签4户拆除1户。
5、广场。重点抓好广场征迁工作，目前纸箱厂5户租赁企业、12户民宅正泰电器等3家商业门市已全部交付拆除。
二、实施好“旧城改造成效年”活动，重塑人文古城新形象
作为老城区，今年是街道“五年五步走、老城换新颜”战略即“一年打基础，两年全线开，三年见初效，四年成规模，五年重塑老城区”的第三年。按照“五年五步走”目标要求，今年我们提出实施“旧城改造成效年”活动，在巩固已有旧城改造成果的基础上，依托“两河两路”即画河、和、南环路，着力构建旧城改造“四大组团”。
1、西部组团。西部组团以和为轴线，改造总占地约600亩，分属西关、拦驾疃、三个社区，由西关“小区”、名苑、家园、世家、家园等5个项目组成，拟建设面积45万平方米。其中，西关“小区”，系西关关外街7.17特大暴雨灾害重建工程，涉及居民441户，拆迁面积6.6万平方米，拟原址新建43栋住宅楼，建设面积11.8万平方米。整个改造分两期进行，一期先行改造北部低洼地段，占地约60亩，涉及居民209户，拟原址新建18栋、5.4万平方米住宅楼。目前项目已开工，建设6栋住宅楼，已签约176户，拆除173户。“名苑”，系西关关外街灾后重建配建工程，拟建设24栋住宅楼，建设面积8万平方米；一期10栋2011年3月开工建设，目前主体已全部完工，正在进行内外装修。“锦绣家园”，系拦驾疃村旧村改造工程，拟建设18栋住宅楼，建设面积7万平方米，用于村整村搬迁居住，项目于2011年5月开工，目前18栋主体工程已全部完工。洼地街改造，总占地约120亩，共分为三部分，一是洼地街涉及169户，拆迁面积2.5万平方米，目前已签订145户，拟原址新建21栋住宅楼，560户，建筑面积5.68万平方米，二是西关20户，日前已评估结束，三是卫生局宿舍80户，目前已评估结束，待洼地街拆迁结束后，马上启动拆迁工作。“世家”，系洼地街旧村改造配建项目，拟建设26栋住宅楼，建设面积7.1万平方米，目前正在办理土地手续。加上河道整治及公园建设、仙阁市场搬迁，整个形象将大为改观，站高点看，连成一片，向西拉动2公里。
2、中部组团。中部组团以画河为轴线，改造总占地约280亩，主要对城中村进行改造，包括“渤海家园”、北大街、北市场改造等项目，拟建设面积35万平方米。目前“渤海家园”已交付使用，北大街、北市场改造正在设计方案。北大街联动地块北大高科南地块已完成清表，正在委托规划，最晚明年年初开工。
3、东部组团。东部组团以为轴线，总占地约550亩，主要对万寿城中村进行整体改造，包括“上和城”、“阳光丽景”等项目，拟建设面积50万平方米。
4、南部组团。南部组团以南环路为轴线，总占地约770亩，涉及三里桥和司家庄两个社区。包括“杏花苑”、“三和北苑”、“三和南苑”、“泰盛家园”等项目，拟建设面积68.5万平方米。目前，已建成泰祥家园、泰和家园、上來王沟新村9万平方米。“三和南苑”项目，涉及居民280户，建设25栋住宅楼，建设面积9.8万平方米。目前已开工21栋，其中10栋主体完工，正在进行内外装修，剩余11栋计划年底主体全部完工。“杏花苑”，一、二期18栋住宅楼已交付使用，首批148户回迁户已搬进新居，三期拟建设20栋住宅楼，建设面积2.7万平方米，目前主体已完工，正在进行内外装修。城市南部延伸到206国道。
三、实施好“项目建设突破年”活动，打造经济发展新引擎
我们按照“以招商引资带动项目建设，以项目建设拉动经济增长”的思路，在事关发展全局、具有举足轻重地位的大项目、好项目上下功夫。
一是围绕做大龙头抓项目。重点抓好民和股份、国农科技子公司北大高科两家上市公司的膨胀发展和北斗物联网科技园的引进。针对民和股份，加快推进募投8.4亿元的商品鸡养殖和沼气提纯压缩2个项目，其中，商品鸡养殖项目总投资5.4亿元，目前3个鸡舍已投入试运营，第七养殖区五个车间进行旧设备清空，安装新设备。力争2013年完成场地平整、套院墙、新建12栋鸡舍及1-8区旧鸡舍改造等。沼气提纯压缩项目总投资9500万元，10月底开工，12个厌氧发酵罐基础完工，正在进行储存罐基础建设。计划2013年3月份复工，6月份完成集水池、匀浆池等部分土建工程，9月份完成设备安装，争取年内投入使用。针对北大高科，一方面，打造总部经济，利用母公司国农科技在蓬投建140亩生物医药园的有利时机，争取将国农总部搬迁至蓬；另一方面，早日促成与日本第一商共药业集团的跨国合作，助推企业提高产能，增加利税，同时推进北大高科一楼生产车间进行新标准GMP改造。针对北斗物联网科技园项目，我们采取两条腿走路方式推进，一条：与项目方进一步沟通对接，确定选址后，按省发改委要求，由林源主任负责编写项目可研报告，我方按清单提供数据，争取省发改委对北斗物联网科技园项目立项；一条：由清华大学牵头，以中关村云计算产业联盟为平台，引进北京IT企业，同时先期建设数据中心。
二是围绕产业转型抓项目。坚定不移做好城区服务业转型这篇大文章，集中发展以旅游休闲、商贸物流为主体的现代服务业。围绕旅游休闲业，加快推进宴餐饮文化中心、商务中心和银座集团大型商贸中心建设，其中，宴餐饮文化中心项目位于海滨东路南、原汽车改装厂东，总投资1.2亿元，总建筑面积8600多平方米，地上四层、地下一层。7月开工，地下一层基础、防水工程已完工，现正在地下一层剪力墙浇筑。力争2013年竣工并投入试运营，添补我市无高档主题文化餐馆的空白。商务中心由瑞典地产投资基金投资3000万美元，建设一处高档次商务中心。项目选址原凯伦酒店位置，占地约24亩。争取2013年解决该地块历史遗留问题，排除项目落地制约因素，促进项目早日签约。银座集团大型商贸中心由济南银座租赁新一百商场，建设4-5万平方米的大型购物中心。预计年营业额近3亿，利税约3000万。围绕商贸物流业，积极推进吉诺广场、三里桥仓储中心、仙阁市场搬迁等项目。其中，吉诺广场由华升板业与北京泛华合资4亿元建设，拟建设5万平方米商业广场，力争2013年开工建设。三里桥仓储中心，总占地113亩，由圣泰置业有限公司投资2亿元建设，设计方案正在报批，争取2013年开工建设。仙阁市场拟整体搬迁至社区地块，新市场总占地约126.8亩，目前社区正在抓紧完成仙阁市场、新农贸市场及北大高科南地块规划方案设计。同时，立足206国道以北、以西150亩土地，积极探讨万寿市场搬迁。
三是围绕全市部署抓项目。重点抓好大学初等教育学院和港湾开工建设。大学初等教育学院隶属于省教育厅，由师范与莱阳师范合并而成。该项目占地600亩，主要面向全省初中起点的小学本科教师教育，学校规模5000人，建筑面积18.23万平方米。项目共涉及4个村600亩土地清表、11家养殖场及过海有限公司苗木基地征迁工作。下步，争取早日完成征迁工作，促进早日开工建设。港湾,由北京地产投资顾问有限公司投资1.5亿美元，主要建设商业综合体，规划建筑面积13.6万平方米，投入运营后将实现产值15亿元，利税2亿元。2013年将投入2亿元，进行项目二期8.5万平米商业楼建设。
四、实施好“群众工作深化年”活动，营造和谐稳定新环境
作为老城区，一方面，居住人口成份复杂，人员流动较快，另一方面，群众反映诉求的愿望强烈，对生活品质的要求较高，因此必须花更大的气力，用更细的服务，办更多的实事，才能满足群众日益增长的需求，进而提升群众满意度和幸福感。今年我们以建设和谐稳定新街道为抓手，通过开展“群众工作深化年”活动，力争实现群众工作的“三个延伸”。
中图分类号:U415.6文献标识码：A
1项目概况
城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。
]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。
城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。城西A广场技术经济指标如下：
建设规模：115919平方米；用地面积：25096平方米；建筑占用面积：6689.3平方米；绿化面积：6402平方米；建筑限高：75米；地上面积：84128平方米；地下面积：31791平方米；绿化率：20%；车位总计：573个（地上34，地下539）；地下层数：北区1-3层，南区1层；裙楼层数：北区4层，南区2层；容积率：4.99。
1.1区域位置
城西A广场位于古墩路与萍水路交界处，古墩路的东面，萍水路的南面。从住宅板块看，属于申花板块区，是城西延伸段的新兴板块。从地理位置看，项目之北是被定位为杭州市12个区域商业副中心之一的三墩镇。从商业规划看，项目位于新城西商圈（西城广场、三墩、闲林）之内，承接着大城西的商业需求。
随着地铁规划出台、浙大紫荆港校区的起用、富强广场（欧尚超市）、银泰天地（规划）、新武林商业中心等入驻，项目所在的申花板块未来将形成浓厚的商业氛围。城西A广场正处于商业中心腹地，被不同的商业地产包围，具有得天独厚的区域优势。东边，以银泰天地（规划）为中心，包括富强商业广场（欧尚超市二店）、新武林商业中心等多个项目已在此落户。南边，以沃尔玛为主力店的印象城项目2010年开张营业，该项目同时配有外婆家、棒约翰、肯德基等餐饮连锁店进驻。西边，接浙江大学紫金港校区、学军小学紫金港分校以及文鼎苑等高档住宅校区。北边，有华东陶瓷建材市场和新时代装饰市场，该市场规模较大，较为成熟。
1.2交通环境
商业活动的经营，人流的畅通和聚集产生的影响最大，特别是交通是否通畅会直接影响该区域商业经营的物流、人流和信息流。拥有良好的交通网络是商业地产成功经营的必备条件之一。
从路网规划来看，古墩路南北走向的城市主干道依次穿过天目山路、文三路、文二路、文一路、萍水路、申花路、石祥路，萍水路东接莫干山路，西接浙大紫金港校区。丰富而灵活的路网规划，为A广场提供了便利的交通环境。
从交通配套上分析，城西A广场地处地铁2号线（规划）古墩路出入站口；地铁5号线（规划）经萍水路与地铁2号线相交。规划中地铁2号线南起蜀山车辆基地，西止良渚瓶窑区片，是未来连接钱江新城、文教区和三墩的重要交通路线，也是推动三墩片区商业升值的重大助力。目前现已开通并运行的公交线路有：快速公交2号线、K900、74、17、303、89、817等。丰富的公交路线不仅给居民的出行带来了便利，也为聚集商业人气提供了可能。
图1.1 城西A广场项目周边交通环境
1.3生活配套
完善的生活配套是消费者选择购买本项目的主要影响因素之一。项目周边的生活配套服务范围广、种类多，能满足购物、娱乐、学校、医院、银行、运动场地和菜场等多方面生活需求。
购物：世界500强欧尚超市（在建）、银泰天地（规划）、印象城项目（沃尔玛）、物美超市、西城广场、新武林商业中心、浙江国际商贸城（规划中）、紫金广场购物中心（在建）等；
娱乐：西城广场银乐迪、物美格莱美KTV，翠苑电影大世界等；
学校：有浙江大学紫荆港校区、文一街小学、闻裕顺幼儿园、保叔塔实验学校申花分校、学军小学分校；
医院：浙大医疗中心规划、浙江医院分院规划、省立同德医院等；
银行：工行、农行、建行、杭州银行等；
运动场地：政苑健身中心和室内游泳池、西城广场青鸟健身、物美一兆健身、亲亲家园菲力伟健身；
菜场：政苑小区农贸市场。
1.4市场潜力
齐备的生活配套设施和良好的居住期望吸引了众多居民来广场周边定居，包括6万浙大紫金港校区师生人数和来自耀江文鼎苑、圣苑小区、三坝雅苑、西城年华、政苑小区、芳满庭、橡树园、万家花城、翠苑、蒋村、三墩、祥符等大型高尚居住区的50万高消费人群。庞大的居住人口带来了生活服务的渴求，形成了一个具有巨大消费潜力的市场。
图1.2 城西A广场项目周边住宅、学校
2 项目SWOT分析
所谓SWOT分析， 即分析项目竞争优势（Strength）、竞争劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats），并依照一定的次序按矩阵形式罗列，然后运用系统分析的研究方法将各因素相互匹配起来进行分析研究，从中得出一系列相应的结论。SWOT分析能帮助确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定项目未来的发展战略有着至关重要的意义。
2.1 项目优势
（1）交通优势：由矩形路线、规划地铁和众多交通路线形成的立体交通网络使项目的可达性更强。
（2）位置优势：项目周边配套设施比较完备，文化、医疗、休闲、体育设施齐全，直接接受浙大紫金港校区的辐射。
（3）区位优势：处于三墩中心商圈内，周边规划或在建的商业物业密集，商业凝聚力强。
（4）人口优势：周边住宅密集，居住人口消费能力高，5分钟车程范围辐射人口接近60万，未来消费潜力大。
（5）团队优势：项目开发商实力雄厚，具有160万平方米的开发经验，品牌认可度高，资源整理能力强，为项目的实施提供了良好的资源基础；
（6）规模优势：11万平方米的旗舰式运动主题商场，大城西首个集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、居住于一体的“一站式”休闲运动娱乐商场，有利于最大化功能配置组合，这是单纯的步行街或百货商场不可以替代的。
（7）成本优势：本项目的土地在2008年取得使用权，土地总成本40006.79万元，单价3451.27元/平方米，相比于目前周边地块，有较大的低成本优势。
2.2 项目劣势
（1）市场压力：大城西新兴商圈，周边规划或在建中的项目很多，产业环境尚不成熟，商圈成熟需要一定时间，对项目资金链的要求更高；
（2）交通压力：地铁2号线和5号线的具体动工日期尚不明确，项目的地铁商业优势在未来一段时间内将无法发挥；
（3）竞争压力：经过市场调研发现，项目的区域未来将会形成充分市场竞争，物业种类丰富。城西A广场只能在现有的市场状况下合理准确定位，吸引中高层次的消费人群。
2.3 项目机会
（1）政策性机会：2002年国家正式审批通过《杭州三墩地区控制性详细规划》确立了三墩为杭州市十二个副中心之一的城西核心地位。根据中长期规划，三墩区域规划人口33万，规划商业面积49.5万平方米。政府有意将三墩打造成为“店多隆市”的未来杭州的“徐家汇商圈”，在软硬环境方面可得到强大的政策支持，广场周边的市政配套建设将进一步完善。
（2）竞争性机会：地区土地资源稀缺，市区内相似产品较少，使得本项目的竞争压力小，同时区域内在建项目体量不断增加，将导入更多消费人群。
（3）需求性机会：周边有多个大型居住楼盘，消费潜力巨大。但目前商业核心缺少上档次、上规模、硬件设施较好、购物环境较好的集购物、餐饮、休闲于一体的综合性的商业设施，为本项目的开发创造了机会。
（4）发展性机会：地铁一旦开通，将实现大城西与市中心的无缝对接，直接接受钱江新城CBD、滨江发展区的商业辐射，届时整个杭州市区的商业将融为一体，位于地铁沿线的物业发展空间将大大增大。
2.4 项目威胁
（1）政策威胁：目前国家关于房地产的宏观调控政策的密集出台，使房地产未来一段时间内的走势不明朗。
（2）金融风险：商业地产投资会由于利率的变化给收益带来不确定性，商业地产的开发投资投入巨大，一般需要贷款支持，贷款利率的提高，会直接增加开发成本。贷款利率的高低还直接影响到商业经营主体的投资能力。
（3）竞争威胁：市区老商圈的地位难以动摇，武林商圈、吴山商圈和湖滨商圈目前仍然是未来消费的集中区域。大三墩的内的商业地产项目较多，包括大型的城市综合体项目，在客户层面肯定会造成竞争。区域内商业地产竞争日趋激烈，主要竞争对手品类设置相当齐全。
3 项目发展战略
通过上述商业业态的优、劣、机、威的分析，本文可以借助SWOT分析的战略分析矩阵进行项目的战略比选，它提供了四种战略，即SO战略、WO战略、ST战略和WT战略。
表3.1 SWOT战略矩阵框架：
优势（S） 劣势（W）
交通优势
区域优势
…… 市场压力
竞争压力
……
机会（O） SO战略（增长性战略） WO战略（扭转型战略）
政策性机会
竞争性机会
…… 依靠内部优势
利用外部机会 利用外部机会
克服内部劣势
威胁（T） ST战略（多种经营战略） WT战略（防御型战略）
行业威胁
竞争威胁
…… 依靠内部优势
回避外部威胁 减少内部劣势
回避外部威胁
SO战略是一种最理想的对策，项目凭借优势和资源来最大限度的利用外部环境所提供的多种发展机会。“资源整合、建立优势”的市场竞争策略——整合多方资源，建立竞争优势，形势项目“商业高地”。具体做法为把本项目定位为功能多样，定位高端，集大型商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商旅服务、购物休闲、餐饮娱乐于一体的城市综合体项目；抓紧实施，发挥先发优势。
ST战略就是利用自身的优势来应对外部环境中的威胁的打击。“经营主导，商住互动”的市场营销策略——建立“后期经营”主导观念，“重销售、轻经营”的传统思维，以市场机会弱化项目劣势，并通过多种手段，实现顺利销售。具体做法就是统一业态规划，培育商圈，引入大型商超主力店；超前定位，领导市场，提供专业经营管理服务；分期投入，降低风险，酒店式公寓销售带动商业销售。
WO战略是利用外部机会来改进内部弱点的战略。“品质优先，引导市场”的产品开发策略——通过精心设计，改变现有建筑形象，提升产品品质，以“高性价比”建立产品竞争优势，从而引导市场，创造良好的商业经营环境。具体做法就是引入知名的物业管理，战略合作伙伴；别具一格的商业规划理念，提高规划设计与招商经营水平，独具风情的特色商业经营；发挥大股东专业优势，强化成本管理。
WT战略就是直接克服内部弱点和避免外部威胁的战略。“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略——充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，打“时间差”来规避市场风险。具体做法就是缩短商业开发周期，建立项目比较优势，把握入市时机及销售节奏，变劣势为优势，采用租售经营。
综合分析三墩区域各业态的发展趋势，可以发现，该区域正处于一个商业起飞的初期阶段，各商业业态均蓄势待发，正进入快速发展轨道的蓄力期。经过对项目业态发展的SWOT分析，可为项目制定相关的业态发展战略提供战略层次的指导，面对不同的情况，根据内外环境条件的变化，灵活应用SO、WO、ST、WT战略。
经过上述分析，可以明确本项目：
1、具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；
2、项目最大的优势是交通便利，未来发展潜力大，处于大城西核心商圈内；
3、项目面临较好的市场机会，同时也面临激烈的市场竞争态势，机会与挑战共存；
4、结合市场形势和项目自身条件，提出商业开发策略：
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略
“经营主导，商住互动”的市场营销策略
“品质优先，引导市场”的产品开发策略
“尽快入市，抢占先机”的风险控制策略
5、在上述策略知道下，本项目商业策划必须做到：
高起点定位高标准规划高效率营销
参考文献：
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何鑫强.盛业物业开发前期策略[J]. 西南财经大学学报，2003，（11）：15—16
李东鹏. 购物中心商业业态规划与建筑设计[D]. 硕士学位论文，天津大学
目前，我国畜牧业正处在由千家万户分散饲养的传统畜牧业向规模化集约饲养的现代畜牧业快速发展转型的关键时期，规模养殖成为畜牧业转型期发展的主要方式。据统计，到2012年底，全国年出栏50头以上的养猪场（户）占73.2%，年出栏500只以上的蛋鸡养殖场（户）占79.64%，年出栏2000只以上的肉鸡养殖场（户）占86.67%，存栏5头以上奶牛的养殖场（户）占61.92%，出栏10头以上肉牛的养殖场（户）占23.3%，出栏30只以上的养羊场（户）占48.21%，其生产能力已超过全国畜牧业的半壁江山。随着各级政府和有关部门的鼓励政策和项目的实施，社会资本的大量注入将继续助推规模养殖的发展。面对快速发展的规模化养殖，如不树立健康养殖的理念，推行标准化将会带来生物安全、生产效益、食品安全和环境污染等一系列问题。因此，探索健康养殖对促进我国畜牧产业可持续健康发展具有重要的现实意义。
1 对健康养殖的理解
1.1 对健康养殖概念的理解
健康养殖就是树立“以人为本”、“以畜禽为本”的理念，根据畜禽的生物学特性，应用现代生物科学技术、现代工程技术和现代信息技术，运用现代管理手段组织畜牧生产，在首先满足人类的需求、健康和生活质量的前提下，尽可能地使畜禽健康舒适地繁殖、生长发育和生产，达到生产效率和效益最大化、畜产品质量安全最大化、生态环境保护最大化以及人与自然和谐的可持续发展的生产方式。
1.2 对健康养殖内涵的理解
健康养殖的核心，是在畜牧生产全过程中要紧密围绕人类与畜禽健康和环境保护来组织生产，主要包括养殖场（小区）的选址、规划布局、环境评估、生产工艺流程、生产过程控制、劳动保护、投入品质量控制、生产环境控制、疾病预防控制、废弃物无害化处理、节能减排、生产效率、畜产品质量安全控制和环境保护等内容。健康养殖绝不是传统意义上的畜禽疾病防控，更不是单纯的畜禽疾病治疗。归纳起来，其主要包括从业者劳保与待遇、畜禽基本福利与保健、畜产品质量安全和环境保护4个方面内容。
2 当前规模化养殖中存在的主要问题及其原因
2.1 主要问题
2.1.1 规划布局不到位
据2010年调查，从养殖场选址防疫要求看，选址同时满足离村庄、养殖场区、生活水源、交通主干线500m以上的场区仅1028个，仅占全省规模养殖场的21.2%；场区有整体规划布局的有3238个，占66.8%；请专业技术人员设计的有2059个，占42.4%；生活区与生产区分开，有隔离设施的有3321个，占68.5%；有消毒池的有1945个，占40.1%；生产区净、污道分开的有1553个，占32.0%；有独立兽医室的有1347个，占27.8%。整体规划符合NY/T682-2003《畜禽场场区设计技术规范》的不足10%。
2.1.2 动物福利不到位
动物的福利主要体现在饮食、生活环境、行动自由、医疗保健和无应激生活几个方面。在饮食方面，有些场区饲草饲料储备不足，致使畜禽处于饥饿或半饥饿状态；很多场虽能提供足够草料，但因原料存在质量问题或含有有毒有害成分而不能满足各类畜禽不同阶段的营养需要；有些场区不注意水质卫生和水温，不注意调节自动饮水器压力等，致使畜禽饮水不足或引水不卫生。在生活环境方面，由于选址规划不合理，或缺少必要的实施设备和管理不当等，畜禽圈舍存在饲养密度过大、阴暗潮湿、空气污浊等问题，致使畜禽没有舒适的生活环境。在行动自由方面，对某些畜种和类群采取限位栏或拴系饲养，且不提供必要的运动，甚至将几头公畜放在一个栏内，导致发生撕咬争斗的想象，造成互相伤害。在保健方面上，有些场区依然重治疗、轻预防、轻管理，缺乏科学合理的预防和治疗方案，过度使用消毒剂强制消毒、有病乱投医和滥用药，致使牲畜久治不愈，忽视动物保健。据了解，由于忽视奶牛、肢体的保健，我国奶牛利用年限比发达国家少了2年左右。在无应激生活方面，有些场区位于铁路、工厂等附近，深受噪音污染。有些场区饲养犬类，有些场区允许生人随便出入圈舍或频繁更换饲料等，这些常常引起畜禽应激。
2.1.3 投入品生产和使用控管不严
在投入品的生产上，商品饲料生产总体检查结果较好，但仍有部分产品不合格。据农业部办公室通报，2012年共抽样各类商品饲料6616批次，不合格的有284批次。在饲料抽检中，铅、镉、铬、沙门氏菌、黄曲霉毒素等有毒有害物质时有超标，另外还检测出2批次隐形孔雀石绿、1批次赛庚啶、2批次三聚氰胺等违禁物质超标。许多自己用预混料或浓缩料加工饲料的规模养殖场，一般只重视配方，而忽视原料质量，生产的饲料基本不送检化验，而且自产自用的这部分养殖场的饲料问题较多，抽检也是一个薄弱环节。此外，一些兽药生产企业不按兽药典和标准生产，超范围添加抗生素和生产假冒伪劣兽药。据今年1月27日《中国畜牧兽医报》报道，2012年11月份，山东等13个省抽样确认有216批假兽药。另据今年1月13日《中国畜牧兽医报》报道，山东省日照市在2012年畜牧综合执法中立案查处兽药饲料案件81起，收缴假劣兽药饲料1500kg、原粉200kg、违禁药物100kg。在投入品使用上，很多场（户）对畜禽饮用水没有化验，在饲料应用上使用未经处理的霉变玉米现象也较为普遍。陕西正大奶牛服务中心对关中一些牛场饲料进行化验，发现黄曲霉毒素、赤霉烯酮毒素和呕吐毒素等超标。有些养殖场（户）依然使用高铜、高锌和有机砷添加剂等；在兽药使用上，滥用抗生素的现象也较为普遍，有些场区甚至应用违禁药品，并不严格执行休药期等。据今年3月14日《华商报》报道，一个中美合作研究团队对北京、福建和浙江3个养猪场的粪便、粪便堆肥和附近使用堆肥的农田土壤进行样本测试，检测出149种耐药基因，证实了抗生素的种类和数量上的严重滥用。
2.1.4 畜禽疾病时有发生
不健康的养殖必然导致畜禽疾病时有发生，有些地方的死亡率甚至超过正常病死率。据2010年2月5日“渭滨农业信息网”题为《关于我区生猪发病死亡情况的调查》报道，通过对全区6个乡镇、14个村、77户养殖场（户）的调查发现，该区存栏生猪6585头，发病率为12.5%，死亡率为11.4%。石鼓镇某庄生猪发病死亡现象尤为严重，27户存栏1589头，发病率达19%，死亡率达14.22%。据陕西省动物疫病防控中心2011年调查，某猪场当年3、4、5、6月份分别生产仔猪512、594、386和414头，因病死亡头数分别为289、217、129和157头，当月死亡率高达56.4%、36.5%、33.4%和38%，造成严重的经济损失。据媒体报道，浙江省嘉兴市从去年冬天到今年春天出现猪大量死亡的现象，仅养猪大村竹林村今年1～2月份就死亡了2万头。上海市动物疫控制中心4次采集了死猪的内脏样品共20套，其中，13份检出猪圆环病毒阳性。浙江方面也对36份死猪病样进行检测，检出16份圆环病毒阳性，7份猪流行性腹泻病毒阳性。
2.1.5 畜产品质量安全备受关注
从阜阳劣质奶粉导致的大头娃娃奶粉事件到苏丹红生产红心鸭蛋事件，从三鹿三聚氰胺奶粉事件到双汇瘦肉精事件，从广东问题猪肉事件到山东速成鸡事件等等，有关畜产品质量安全的事件年年都有发生。据新京报报道，2011年7月，福建省对涉及6个集收、运、制、销“一条龙”的制贩病死猪肉犯罪网络进行打击，抓获犯罪嫌疑人51人，缴获病死猪肉及其制品132t。据2013年2月10日《中国畜牧兽医报》报道，广东佛山问题猪肉案牵出非法产业链，宋某和李某收购病死猪3500kg加工成腊肉等，更甚者是2013年《中国畜牧兽医报》报道的湖南省益阳市高新区动物防疫站站长李某介绍屠户收购病死猪从中牟利的案件，像这样性质恶劣的事件常见报道。无公害畜产品是政府主导的确保畜产品质量安全的公众消费品牌，但陕西省获得无公害畜产品认证的场（户）累计仅有266个，认证规模和产量都不足5%。
2.1.6 废弃物处理不规范
畜禽存栏数量的增加使得圈舍产生了大量的甲烷、硫化氢、氨气等有毒有害气体，这些气体基本上没有采取有效措施进行吸收处理就排放到大气中去，产生的大量粪污也只有少部分得到无害化处理。2010年，污染源普查动态更新调查数据表明，全国畜禽养殖业的化学需氧量和氨氮排放量分别达到1184万吨和65万吨，占全国排放总量的比例分别为45%和25%、占农业源的95%和79%。另据调查，陕西省2009年规模养殖场的粪便直接使用或销售的场区有2073个，占全省规模场区的42.7%；污水直接排放的场区有2808个，占全省规模场区的57.9%。近年来，有关养殖场（户）抛尸河流和垃圾场的事件时有报道，特别是今年黄浦江漂猪事件数量之大、危害之重，令人发指。据上海市政府新闻办，截至3月20日，黄浦江水域共打捞死猪10395头，嘉兴打捞5528头。无独有偶，四川省眉山市彭山县河流又打捞上千只死鸭。
2.2 规模养殖出现问题的原因
2.2.1 思想观念滞后
由于长期受计划经济和传统畜牧业生产管理的惯性思维的影响，面对快速发展的规模化养殖，在行政管理、技术推广和生产组织等方面难免存在思想观念和工作方式方法的滞后；在政策扶持和工作考核上，依然偏重于养殖数量规模；在行业管理上，没有及时将规模场纳入行业准入管理；在用人观念上，认为养殖就是农民干的脏、累、苦活，有人干就行；在技术研究应用上，侧重于传统的饲养管理和疫病防治，轻视环境控制和环境保护；在生产过程中，不能真正树立“以畜为本”的观念，重病轻养，重治轻防，忽视畜禽基本福利；在产品生产上，一味追求产量而忽视质量和安全。
2.2.2 技术力量极其薄弱
近年来，规模养殖场的快速发展与技能人才培养的矛盾日益彰显，技术力量非常薄弱。据今年2月24日《中国畜牧兽医报》头版头条的《畜牧养殖业面临人才匮乏困境》报道，高校培养出来的毕业生大多转行，真正从事畜牧兽医行业者不足10%。另据调查，陕西省养殖场的场主为农民的占66.4%，工商业者或返乡农民工占19.1%，只有极少数是专业人士。全省规模养殖场有从业人员32285人，其中畜牧兽医的专业人员有3413人，仅占全省专业人员的10.6%；具有大专及以上文化程度的有3249人，所占比例仅为10.1%。
2.2.3 管理和技术推广与生产脱节
行政管理在政策制定、项目论证评审和验收等环节没有充分发挥作用，业务部门在围绕产业发展积极主动地提供科技支撑方面也发挥得不够，导致有些企业只偏重于项目资金而忽视项目技术含量。
3 健康养殖应引起足够重视
在畜牧快速转型中出现的这些问题，无论是对企业本身还是对社会，都有严重的危害。若基本福利得不到保障，畜禽就不能健康地生长、发育和繁殖，就不能充分发挥正常的生产性能，这必然导致企业自身生产水平和生产效益的降低；养殖场选址和规划设计不到位不仅会给养殖场自身疾病防控带来很大的压力和隐患，也给生产管理带来了极大不便，而且还会给周边居民带来环境污染；不合格投入品的使用导致畜禽产生耐药性，致使疾病防控难度加大；药物残留影响了畜产品质量安全，进而危害人类健康；养殖场废弃物得不到有效处理，直接导致了环境污染，甚至给不法之徒造成可乘之机；特别是畜产品质量安全事故的发生，严重影响了消费者的消费信心，给畜牧业健康发展带来沉重打击，影响了畜牧业经济的发展以及农民增收和社会安定。2011年，中国中央电视台《每周质量报告》调查发现，仍有七成民众不敢购买国产奶粉，大量内地居民涌入香港、澳门抢购奶粉，致使新西兰等国外企业奶粉大量涌入，导致我国奶业一蹶不振。
现代畜牧业应是健康舒适、高效节能、优质安全、生态环保的规模化、标准化和产业化的新型畜牧业。健康养殖的理念与现代畜牧业发展的要求如出一辙，具有很强的针对性和引领作用，我们可以通过健康养殖解决畜牧产业大转型中存在的问题。因此，无论是严格动物疾病防控，为动物提供舒适生活环境，还是提高生产效率，实现养殖效益最大化；无论是确保畜产品质量安全，满足人类现代生活需求，还是保护生态环境，实现人与自然和谐可持续发展，健康养殖势在必行。
4 实现健康养殖的主要措施
健康养殖是一项复杂的系统工程，涉及行政管理、科研教学、技术推广和生产等方方面面。根据我国实际情况，要解决健康养殖的问题，就要从行政管理、技术支撑和企业生产这3个层面入手，统筹兼顾，采取一系列综合措施。
4.1 发挥行政职能，强化执法管理
建议各级政府和主管部门从以下几个方面强化执法和管理。一是落实养殖场备案制度，将规模养殖场纳入行业准入管理。各地业务主管部门要严格执行农业部下发的《农业部关于加强畜禽养殖管理的通知》农牧发（2001）1号文件，对养殖场（小区）建立备案制度，将规模养殖场（小区）纳入行业准入管理，对其生产场所、生产工艺、配套实施、专业技术人员配备、动物防疫条件、环境保护实施等进行审查，落实备案制度，对审查合格的发给生产经营许可证，对审查不合格的限期整改，整改不合格的勒令关并停转；二是推行畜牧兽医行业职业资格证书制度。在畜牧兽医行业的业务单位和生产企业推行国家职业资格证书制度，对饲料兽药生产经营、养殖企业、专业合作社涉及的畜牧兽医技术岗位的从业人员进行职业道德、理论知识、操作技能培训和鉴定考核，要求持证上岗；三是加大生产企业质量监管。建立兽药、饲料和养殖企业检查员队伍，赋予检查员一定的职能职权，对兽药、饲料生产企业和养殖场实行检查员包抓制度，加强对兽药、饲料和畜产品生产过程的监管，组织各类经常性的专项整治活动，加大对违法事件的查处力度；四是大力推行畜产品市场准入和无公害畜产品认证制度。对进入农贸市场、超市的畜产品实行先检测后入市的准入制度和产品追溯制度，鼓励养殖企业开展无公害畜产品产地认定和产品认证；五是做好定点屠宰管理接管工作，加大对定点屠宰的监管，坚决取缔和惩处黑作坊私屠乱宰，斩断病死畜禽非法加工畜产品的利益链；六是建立病死畜禽公益性无害化处理机制。按照“行政规划、财政补贴、事业监督、企业运营”的思路建立区域性病死畜禽无害化处理站，对辖区养殖场（户）病死畜禽进行统一规范的无害化处理；七是围绕健康养殖下达科研、推广和生产项目。
4.2 加强科研推广，提供技术支撑