法务合同管理大全11篇
时间：2023-06-07 15:34:06
法务合同管理篇（1）
合同管理，是指企业作为法律关系主体，依法对本企业合同的签订、履行、变更、解除以及合同纠纷所进行的的计划、组织、控制、调解、诉讼和监督检查等一系列活动的总称。企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，企业与企业间通过签订合同就建立了民事法律关系。因此，企业法律顾问对合同签订前、后全过程的有效管理，对消除合同潜在的法律风险尤为重要，是防范企业合同法律风险的基础性工作。
按合同订立、履行、终止的阶段顺序来分，合同管理分为：合同订立事前防范、合同履行事中控制、合同纠纷事后补救三个阶段，并且是以合同事前防范、事中控制为主，事后补救为辅的合同管理方式。
一、企业法律顾问在合同签订过程管理的事前防范
（一）企业法律顾问对合同相对人的审查
1、审查合同主体资格是否合法。法人具有独立的签订合同的资格 企业法人是合同法规定的合同主体。对法人的形式审查，企业法律顾问一定要亲自核实这些工商登记文件。
2、对分支机构的审查。分支机构具有独立的签订合同的资格，审查法人分支机构的签约能力主要看其是否有独立的营业执照，有独立营业执照这样分支机构虽不具有法人资格，但可以独立签订合同。但分支机构具没有独立的财产，其承担民事责任的能力是有限的。因此，与分支机构签合同时，要对其上级法人一并审查。
3、法人内部的职能部门不具有主体资格，其所签订的合同是无效合同。无独立营业执照的分支机构不得以自己的名义进行任何经济活动，所进行的经济活动一律无效。企业法律顾问在审查合同主体资格中，发现合同相对人只是法人内部的一职能部门，应该提请对方改由企业法人签订合同，或者由法人出具授权委托书，方可签订合同。 4、对有担保人合同的审查。审查担保人是否具有担保资格和担保能力。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。但担保合同有约定的按照约定。担保法规定：国家机关不得为担保人；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人；企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。但是，企业法人的分支机构有法人的书面授权的，可以在授权的范围内提供保证。
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（二）对合同条款的审查
1、格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但在实践中，往往会遇到对方不但不提请你注意，反而会设法让你忽略这些条款的情形。凡是遇到这种情况时，审查合同的条款时，一旦发现有不合理条款时，坚决提出修改，不要等到发生纠纷后，我们主张权利，到法院去打官司时于我不利。合同法还对格式条款的解释作出了限制：对格式条款的理解发生正义的，应当按照通常理解予以解释。对公司条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以，在遇到对方提供的格式条款合同时，要注意审查格式条款的公平性。
2、合同条款要有可操作性。合同中不仅要规定做什么，还要约定怎么做。现实中，有很多合同中只规定了原则性条款，而没有约定具体操作性条款。那么如何约定可操作性呢？对应措施是：可以规定一定比例，达到什么比例时出卖人任然保留货物所有权，也可规定一个具体数额。只有规定清楚才有利于解决纠纷，才利于双方履行合同，才利于达到约定保留所有权条款的目的。但就一般人的知识而言，不可能意识到此条款的深层含义，这些工作可以通过企业法律顾问来做，在审查合同或在合同谈判阶段就会提出相关法律意见。
3、对于标的较大，事关企业重大利益的合同,从一开始洽谈时就应由企业法律顾问的全程参与,以便在交易对象、交易标的、结算方式、品质保证、合同担保、争议解决方式、诉讼管辖等，对合同文本进行把关,在合同签订、履行、协商等各个环节,为企业争取进了能多的合法权益。
4、订立合同时，要力争做到用词准确，表达清楚，约定明确，避免产生歧义。对于重要的合同条款，要仔细斟酌，可以参考一些标准文本并结合交易的实际情况进行增删。
(三)、关于合同签订人
1、法定代表人和负责人。法人和其他组织的法定代表人、负责人代表法人或其他组织签订的合同是有效的。法定代表人、负责人签订的合同通常就可以认为是代表企业签订的。
2、人。 除法定代表人签订合同外，企业还可以委托人对外签订合同。
（1）人签订合同必须有授权委托书。授权委托书应当载明人的姓名或者名称、事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。如果是由人签订合同时就要对方提供授权委书，授权委托书要做为合同的附件予以保留。
（2）无权的追认。同法第四十八条对这种情况作出了明确规定，即“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力，由行为人承担责任”。一旦发生了无权的情况，在合同履行前知道的，要要求被人明确追认，不追认的就不履行合同。如果是在合同履行后知道无权情况的，被人又没有明确追认，怎么办？这时要根据有关事实来判断被人是否已经追认了。下列几种情况应认定被人已经予以追认：A合同签订后，被理人已依据合同发货的；B向被人支付款项被人接受的；C被人对所签合同又签订补充协议或变更协议的。
（3）表见。合同法第四十九条规定，“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效”。相对人有理由相信行为人有权的情况主要有：行为 人以自己的行为足以使相对人认可的；行为人知道自己无权情况但不作否认表示的；行为人超越权或权终止，但相对人不知情的；无权人持有加盖公章的空白合同书等等。
二、企业法律顾问在合同履行管理的事中控制
（一）收集和保存合同履行中的原始资料资料。其作用在于：1、可以完整记录合同履行过程。这样不仅合同的经手人能清楚合同的履行情况，即使经手人被更换后，承接人仍然可以很容易了解合同的履行情况，不会导致因人员的更换造成脱结。2、可以明确双方责任，防止纠纷发生。3、在发生纠纷及产生诉讼后，原始资料可以做为证据使用。
（二）在合同履行过程中，如果合同约定的内容发生了变化，企业法律顾问应及时提醒企业签订书面的补充协议或者变更协议。应坚决杜绝用口头约定变更书面合同的情况。
（三）注意货物交付的验收。在合同履行中货物交付是一个重要的环节，必须有证据证明你已经履行了这一义务。特别是对于分批交付的货物，要收货方证明签收货物的人是本企业的员工。具体操作方法是让收货方出具授权书，证明其是验收货物人。
(四) 对于与合同相关的票据、文书、往来业务资料认真收集,妥善保管；对于未能顺利履行、可能发生纠纷的合同,相关往来文书必须由企业法律顾问起草或经企业法律顾问修改后发出。避免业务人员因不谙法律而可能造成的被动局面;同时,又为其后的救济性合同管理保留证据，防患于未然。
（五）不安抗辩权的行使。《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据这个规定，如果在履行合同中，虽然我方应当先履行合同，但是如果我方发现了对方有上述情行发生时，你就可以依据不安抗辩权中止履行，防止履行后产生损失。例如在买卖合同中，对于分批送货分批付款方式，如果对方某批货款没有如期支付时应以充分的重视，如果继续送货，可能会受到更大的损失。当然，是否中止合同的履行，应收集对方不能付款的相关证据，视具体情况而定，不能一概而论。
三、企业法律顾问对合同纠纷管理的事后处理
由于现实世界及企业运作环境的复杂性,再周密的防范性合同管理措施也不可能绝对不出意外,从而诉讼风险的控制或诉讼管理在所难免。
（一）出现纠纷后,企业法律顾问要根据争议的具体情况,如争议产生的原因、涉及企业利益的大小、对方态度与要求等等进行综合判断,看是否具备协商、调解解决纠纷的可能性，并拿出解决纠纷的方案，制订好解决纠纷的具体协议，并全程参与、监督这种救济性协议或合同的实际履行情况,实现妥善解决纠纷的合同管理目标。
(二)诉讼、仲裁难免时,应积极准备并及时进入司法或准司法程序。如果不具备协商或调解的可能,或者协商、调解久无效果或发现严重危害本企业合法权益的事件, 则应积极收集、准备证据材料,向企业决策层书面建议进入诉讼、仲裁等司法或准司法程序。事后应对处理是在事前防范和事中控制没有奏效的情况下，为减少企业的经济损失，维护企业的合法权益不得已的措施之一，但也是合同管理的最后保障。
合同管理是企业法律顾问一项非常重要的工作，是一项全过程、全方位的管理。总之，事前采取周密的防范，事中采取有效的监管，事后进行妥善的补救是做好合同管理，避免产生损失，实现企业经营效益的保障性原则。在当前社会信用体系有待健全环境下，企业更应加强自我保护意识，充分运用法律规则来管理合同。企业法律顾问对合同实施有效管理，将会为提升企业管理水平和经济效益产生巨大的推动作用。
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法务合同管理篇（2）
石油合同中的上级管理费是指作业者的上级管理机构对石油作业提供经营管理服务的费用,包括经营、管理、会计、财务、公司内部审计、税务、法律事务、劳资关系、金融、经济资料收集以及关于采购、计划、设计、研究和业务活动等的一般性咨询的费用。在勘探、开发、生产的不同阶段按投资金额的比例计提。这在世界石油联合勘探、开发、生产中属于惯例。
另一方面,来我国从事合作开采石油资源的外国石油公司在境内多数没有总机构,其总机构职能是由母公司或母公司指派的某一关联公司代为行使的,并由代为行使总机构职能的公司向在华的外国石油公司分摊管理费,提供管理服务支持。
在老税法下,根据我国《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》有关条文的规定,国税发[1993]第69号文对石油公司计提的上级管理费规定为,“外国石油公司可以列支支付给总机构同本企业生产经营有关的合理的管理费。”并允许其“境外母公司对境内公司分摊管理费,但准予分摊的管理费数额不得超过石油合同所规定的数额。”
这一规定与原企业所得税法的规定精神相一致。原企业所得税法规定,总公司可以按规定向其全资子公司收取管理费,支付管理费的子公司可以将管理费用在企业所得税前扣除。同时,这一规定也考虑到外国石油公司机构设置及经营管理的实际情况,在当时的历史条件下,支持了合作开采石油资源,有利于吸引外资。
二、新税法下的政策调整
2008年新企业所得税法取消了总公司向子公司收取管理费用并允许税前扣除的规定。同时,《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》也被废除。根据《企业所得税法实施条例》第四十九条规定,企业之间支付的管理费,不得扣除。《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》(国税发[2008]86号)也特别强调了这一点。这些相关政策的实施,给企业间税前列支管理费用画上了禁止符。另外,根据国家税务总局2011年第2号公告,2011年1月4日起《国家税务局关于外国石油公司境外母公司提取管理费有关税务处理问题的通知》(国税发[1993]69号)全文失效废止。至此,对外合作开采石油资源的外国公司列支上级管理费及其母公司分摊的管理费在所得税前扣除已经没有法律依据。
尽管税收法规出现调整,但企业间的这类业务还是真实存在的。在石油合同中,作为作业者的一方,确实需要投入大量的人力、物力来确保合营公司的正常运转。而在2011年第2号公告出台后,企业计提的上级管理费不能在税前列支,需要缴纳25%的企业所得税。
三、内部服务协议的适用
结合母子公司间管理服务业务的界定及解决方案,并参考其他国家石油产品分成合同的实际操作方式,笔者建议在石油合同的基础上以签订服务协议的方式来解决其涉及的所得税问题。
管理费用不能税前扣除,但是按规定收取的服务费用可以扣除。虽然企业所得税法不允许总机构收取管理费用,但是对于承担一定服务职能的总机构来说,可以将管理费用转化为服务费用,签订服务合同,实行收费服务,服务协议是广泛适用的。对于一些没有服务性职能的总机构,也可以增加服务职能,提供服务项目,如财务审计、培训、管理咨询等,以收取服务费的名义取代管理费。企业可以税前列有服务协议的服务费用,如接受人事、安全、健康、环保、采购、存货、物业管理工作相关的服务或劳务费用,同时应留存有关合同、协议、发票、工作订单、写时记录等凭证资料,以及中介机构报告等。
通过这种形式,满足新税法的要求,支付管理费用的公司可以在企业所得税前列支该项费用,避免25%的税收负担。不过,收取服务费的一方需要按规定缴纳5%的营业税,同时要将服务合同报税务机关备案。
当然,在签订合同中,要同时注意《企业所得税法》第四十一条的规定:企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。企业与其关联方共同开发、受让无形资产,或者共同提供、接受劳务发生的成本,在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。这就要求我们的内部签订合同时,要制定合理的费率水平,也可请中介机构出具鉴证报告,增强说服力。
而这种情况也适用于产品分成石油合同的各合作伙伴间,作业者向伙伴们提供服务,通过签订服务协议的方式,明确这些服务的收费标准,如小时工资及时间等,将笼统的按投资比例计提的管理费分割成实际提供具体服务内容的协议。具体可以划分为:
会计共享中心服务:完成合营公司的基础会计处理,集中统一提供会计记账、凭证保存、出具报表等服务。
财务管理集中服务:完成合营公司税务、预算、资金、经济评价等财务管理职能,集中统一处理合营公司纳税申报、项目预算、资金筹款支付、经济性测算等服务;
法律事务服务:完成合营公司法律事务集中处理,提供法律业务服务;
咨询服务:完成合营公司劳资关系、金融、设计、研究、健康、环保等活动的一般性咨询服务;
审计服务:完成合营公司审计及审计配合的工作。
建立这些成本中心后,除了考虑人员费率、工时及外部中介费率等因素,还应考虑提供服务的其他成本,如房屋租金、差旅费、通讯费等及相关营业税金,确定服务协议的价格,双方签订服务协议,就可以有效降低企业税务成本。
四、通过服务协议进行税务筹划示例
A公司为我国的石油企业,通过国际招标,与B公司组成合营公司共同开发某一石油区块,B公司为作业者,B公司的母公司为位于英国的C公司。按石油合同的规定,B可以向合同参与方A按一定比例收取“上级管理费”共计100万元,作为提供服务的回报。同时,由于B公司在中国境内管理职能不完善,有一些业务需要总部C公司的支持,C公司分摊了管理费用给B公司共计80万元。
分析:
(1)不进行税务筹划:不签订服务协议。
法务合同管理篇（3）
在我国石油对外合作中，多与国际石油公司签订石油产品分成合同（下简称“石油合同”）来完成联合作业。通过签订石油合同，规定合作各方的权利、义务，规范石油合作勘探、开发、生产中的问题。在合作开发石油资源中，几个合作伙伴通过共同控制资产的方式拥有某一区块的权益，但在实际作业中，一般由一个参与方成为实际“作业者”，统一管理合营公司的日常事务及生产作业，而其他合同参与方通过联合管理委员会行使自己的权利。对应作业者的这一职能，在石油合同中就规定了“上级管理费”作为费用补偿机制。
石油合同中的上级管理费是指作业者的上级管理机构对石油作业提供经营管理服务的费用，包括经营、管理、会计、财务、公司内部审计、税务、法律事务、劳资关系、金融、经济资料收集以及关于采购、计划、设计、研究和业务活动等的一般性咨询的费用。在勘探、开发、生产的不同阶段按投资金额的比例计提。这在世界石油联合勘探、开发、生产中属于惯例。
另一方面，来我国从事合作开采石油资源的外国石油公司在境内多数没有总机构，其总机构职能是由母公司或母公司指派的某一关联公司代为行使的，并由代为行使总机构职能的公司向在华的外国石油公司分摊管理费，提供管理服务支持。
在老税法下，根据我国《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》有关条文的规定，国税发[1993]第69号文对石油公司计提的上级管理费规定为，“外国石油公司可以列支支付给总机构同本企业生产经营有关的合理的管理费。”并允许其“境外母公司对境内公司分摊管理费，但准予分摊的管理费数额不得超过石油合同所规定的数额。”
这一规定与原企业所得税法的规定精神相一致。原企业所得税法规定，总公司可以按规定向其全资子公司收取管理费，支付管理费的子公司可以将管理费用在企业所得税前扣除。同时，这一规定也考虑到外国石油公司机构设置及经营管理的实际情况，在当时的历史条件下，支持了合作开采石油资源，有利于吸引外资。
二、新税法下的政策调整
2008年新企业所得税法取消了总公司向子公司收取管理费用并允许税前扣除的规定。同时，《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》也被废除。根据《企业所得税法实施条例》第四十九条规定，企业之间支付的管理费，本文由收集整理不得扣除。《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》（国税发[2008]86号）也特别强调了这一点。这些相关政策的实施，给企业间税前列支管理费用画上了禁止符。另外，根据国家税务总局2011年第2号公告，2011年1月4日起《国家税务局关于外国石油公司境外母公司提取管理费有关税务处理问题的通知》（国税发[1993]69号）全文失效废止。至此，对外合作开采石油资源的外国公司列支上级管理费及其母公司分摊的管理费在所得税前扣除已经没有法律依据。
尽管税收法规出现调整，但企业间的这类业务还是真实存在的。在石油合同中，作为作业者的一方，确实需要投入大量的人力、物力来确保合营公司的正常运转。而在2011年第2号公告出台后，企业计提的上级管理费不能在税前列支，需要缴纳25%的企业所得税。
三、内部服务协议的适用
结合母子公司间管理服务业务的界定及解决方案，并参考其他国家石油产品分成合同的实际操作方式，笔者建议在石油合同的基础上以签订服务协议的方式来解决其涉及的所得税问题。
管理费用不能税前扣除，但是按规定收取的服务费用可以扣除。虽然企业所得税法不允许总机构收取管理费用，但是对于承担一定服务职能的总机构来说，可以将管理费用转化为服务费用，签订服务合同，实行收费服务，服务协议是广泛适用的。对于一些没有服务性职能的总机构，也可以增加服务职能，提供服务项目，如财务审计、培训、管理咨询等，以收取服务费的名义取代管理费。企业可以税前列有服务协议的服务费用，如接受人事、安全、健康、环保、采购、存货、物业管理工作相关的服务或劳务费用，同时应留存有关合同、协议、发票、工作订单、写时记录等凭证资料，以及中介机构报告等。
通过这种形式，满足新税法的要求，支付管理费用的公司可以在企业所得税前列支该项费用，避免25%的税收负担。不过，收取服务费的一方需要按规定缴纳5%的营业税，同时要将服务合同报税务机关备案。
当然，在签订合同中，要同时注意《企业所得税法》第四十一条的规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。这就要求我们的内部签订合同时，要制定合理的费率水平，也可请中介机构出具鉴证报告，增强说服力。
而这种情况也适用于产品分成石油合同的各合作伙伴间，作业者向伙伴们提供服务，通过签订服务协议的方式，明确这些服务的收费标准，如小时工资及时间等，将笼统的按投资比例计提的管理费分割成实际提供具体服务内容的协议。具体可以划分为：
会计共享中心服务：完成合营公司的基础会计处理，集中统一提供会计记账、凭证保存、出具报表等服务。
财务管理集中服务：完成合营公司税务、预算、资金、经济评价等财务管理职能，集中统一处理合营公司纳税申报、项目预算、资金筹款支付、经济性测算等服务；
法律事务服务：完成合营公司法律事务集中处理，提供法律业务服务；
咨询服务：完成合营公司劳资关系、金融、设计、研究、健康、环保等活动的一般性咨询服务；
审计服务：完成合营公司审计及审计配合的工作。
建立这些成本中心后，除了考虑人员费率、工时及外部中介费率等因素，还应考虑提供服务的其他成本，如房屋租金、差旅费、通讯费等及相关营业税金，确定服务协议的价格，双方签订服务协议，就可以有效降低企业税务成本。
四、通过服务协议进行税务筹划示例
a公司为我国的石油企业，通过国际招标，与b公司组成合营公司共同开发某一石油区块，b公司为作业者，b公司的母公司为位于英国的c公司。按石油合同的规定，b可以向合同参与方a按一定比例收取“上级管理费”共计100万元，作为提供服务的回报。同时，由于b公司在中国境内管理职能不完善，有一些业务需要总部c公司的支持，c公司分摊了管理费用给b公司共计80万元。
分析：
（1）不进行税务筹划：不签订服务协议。
法务合同管理篇（4）
[中图分类号]D90 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0056-02
1 管理目标描述
1.1 管理理念
为深入贯彻落实公司中长期发展战略，确保员工队伍稳定，确保满足企业人力资源需求，锦州供电公司高度重视劳务派遣用工规范问题，正确分析和把握当前劳务派遣用工管理存在的矛盾和问题，同时在综合考虑改革成本和企业承受能力的基础上，加强政策研究，加强沟通解释和宣传引导。结合新形势下国网公司、省网公司对劳务派遣用工的总体要求以及企业内部实际状况，锦州供电公司明确了规范劳务派遣用工管理应遵循的理念。
1.2 管理范围和目标
“三定，三提，一外包”创新方式的提出就是基于以上理念，建立起了一个参与人员涵盖一线员工、管理人员和中层干部三个层面，包含多专业、多岗位，实施过程涉及了人才考察、调动、培养、淘汰、使用等多个环节和整个过程，建立了一个具有科学方案、精细流程、规范管理、高效运作的专业用工体系，使规范劳务派遣用工管理更具科学性、合理性和可操作性。
1.3 管理指标体系及目标值
在“三定，三提，一外包”创新体系的实施中，公司为真正落实对工作岗位的“定岗，定时，定量”，对员工提高技能素质，提高工作积极性，提高企业文化的认同感和对服务岗位最终实现业务外包的方案，注重把企业管理水平提升、培训水平提升、人才队伍整体素质提升相结合，引入了同业对标指标、培训指标和岗位指标三大类指标。
2 主要管理做法
2.1 “三定，三提，一外包”建设实施方案
“三定，三提，一外包”是以规范岗位和员工管理为核心、以最终实现对服务岗位的业务外包为目标的渐进式、周期型的实施流程。
2.2 主要方案说明
首先，针对《劳动合同法》修正案中对辅、临时性和替代性岗位的严格界定和锦州供电公司现有的劳务派遣员工的情况，以“定岗，定时，定量”的“三定”政策为主导，以提高员工技能素质、积极性和企业文化的认同感为有力保证，以业务外包为最终目标形成初步实施的方案。把初步形成的实施方案，向各部门、各单位广泛征求意见，确保方案切实可行，具备可操作性和合理性。各部门、各单位根据自己的实际情况提出具有建设性的反馈意见。将实施方案交给公司领导审核考查。
其次，在公司内部召开全员大会，认真解读《劳动合同法》修正案对公司用人成本和法律风险的增加等一系列影响，让各单位、各部门负责人充分了解并支持和配合，并在公司内部形成自觉遵守的良好氛围。对于涉及核心业务的岗位，如果修正案公布前已依法签约的劳务派遣业务继续履行至期限届满。之后依法取消其岗位上的劳务派遣用工形式。对于服务类的辅助岗位，应该逐步减少正式用工的比例。人力资源部根据各岗位的劳务派遣用工管理处理情况和方式进行考核和评定。
2.3 关键方案说明
第一，在《劳动合同法》修正案中，对三性岗位做了明确的说明。劳务派遣用工是补充形式，只能在临时性、辅和可替代性的工作岗位上实施。临时性工作岗位是指存续时间不超过六个月的岗位；辅工作岗位是指为主营业务岗位提供服务的非主营业务岗位；可替代性岗位是指用工单位的劳动者在因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以有其他劳动者替代工作的岗位。此外，还要使时间在临时性岗位上做到严格按照修正案中六个月的期限执行，做到定时。在用工数量的方面也要遵循修正案中的人数比例情况，做到定量。
第二，由培训中心细化“三三一”标准，着重避免正式用工与劳务派遣用工混岗的情况，明确“三提”中对于全面提升员工综合素质的着力点，激发全体员工的生产力和创造力。涉及核心业务的岗位如管理岗位和技能岗位，涉及服务岗位的例如后勤、司机组等依据罗列出的关键岗位素质，结合公司实际需求，明确每个关键岗位素质应达到的程度和水平。
第三，人力资源部在“三定”的原则下采取积极措施，减少混岗作业，对于不能混岗的，应该通过有区别的岗位职责，不同的绩效考核，特别是合同中薪酬条款的约定，解决一些岗位中涉及同工同酬的问题。
第四，对于服务岗位的正式员工采取技能岗位即生产一线的岗前培训，提高其技能水平，既符合企业生产经营发展和人力资源成长的要求，又能更好发挥人才长处，增强员工的相对稳定性，减少风险产生的可能性。
第五，进一步开发业务外包模式，经过几年消化，服务岗位的正式员工全部转岗以后，用业务外包代替劳务派遣。业务外包成本低廉，可以提高企业效益。通过外包，可以为企业节省大量办公费用，降低企业软硬件资源支出。
2.4 保证流程运转的人力资源保障
为了确保管理新机制的顺利进行，确保用工规范计划精确实施工作目标的全面实现，鉴于此项工作存在跨专业、跨部门等特点，公司将组建专项工作领导小组，负责各项工作的宏观管理和监督检查，加强执行力度，提高管理水平，改进管理方法，最终达到完善机制、实施人才强企的战略目的。由公司机关各主要职能部门的主要负责人以及各基层单位的主要负责人来参与实施“三三一”的开展和运行。
办公室设在公司人力资源部。人力资源部在员工内部明确分工，由人力资源部专业人员及公司相关管理人员组成专家小组，针对公司现在各岗位的岗位职责说明书和岗位要求，通过深入细致的梳理，全面掌握各类人员的用工形式和劳动合同签订情况。根据实际用工需求、用工岗位性质和工作内容，以有利于发展生产为原则，合理确定适用于不同岗位用工的劳动合同签订期限。
3 评估与改进
锦州供电公司“三定，三提，一外包”创新模式的实践，重点解决了以下几个方面的问题。
3.1 发挥了对所有员工的激励作用
通过对所有员工企业文化的培训，充分调动了大家工作的积极性，对劳务派遣员工在管理上也采取统一有效的激励制度，避免队伍出现良莠不齐的状态。
3.2 提高了劳动生产率
在对不同岗位合理的规划配置的基础上，对员工进行一系列的技能培训，提升了员工的综合素质，从而增加了公司的竞争力，形成了良性循环。
3.3 提高了基础管理工作的扎实性
通过整体的用工策略，对不同用工方式的适用范围、用工风险、管理模式等问题都进行了全面系统的研究。
基于以上问题所在，锦州供电公司计划从两个方面进行改进。首先积极加强公司内部的岗位流动，同时重视正式员工的培训机制，在合理合法的情况下加快辞退不符合修正案新规的劳务派遣员工的进度；其次完善解聘手续，简化复杂流程。参考文献：
法务合同管理篇（5）
【中图分类号】G【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2013）11C-
0154-02
一、“工程招标投标与合同管理”课程的教学目的
《中华人民共和国招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”
按照以上国家法律法规规定，在我国境内进行工程项目建设，无论是施工任务的发包还是与工程建设有关的重要材料、设备及服务的采购，基本都需要通过“招标”这种采购方式来确定合适的承包人。因此，工程招标投标知识与合同管理知识，是工程管理人员必须掌握的专业核心知识。
在建筑类学校工程管理专业开设“工程招标投标与合同管理”课程，目的就是给学生传授进入建筑市场就业需要掌握的技能知识，即工程招标投标知识与合同管理知识，培养学生参与或组织工程招标投标的工作能力，以及根据合同内容进行有效的合同管理的能力。
二、“工程招标投标与合同管理”课程教学存在的问题
当前，“工程招标投标与合同管理”课程教学中存在着较多问题，具体表现为：其一，主观认识上，对课程的实践教学重视不够，没有认识到课程具有很强应用性的特点。课堂理论教学与实践教学结合不到位，缺乏对课程实践教学的总体设计，缺乏对与课程有关的设计性、综合性实践环节的重视和指导。其二，组织管理上，学校配套政策措施不到位。由于实践教学工作量计算不尽合理，影响了教师针对课程的不同理论内容开展对应实践活动的积极性。实践教学的效果难以评价、对课程实践教学的研究不充分等，都影响了“工程招标投标与合同管理”课程的综合教学效果。其三，实践环节上，学生积极主动参与性不强，部分授课教师指导课程实训任务的开展内容过于简单。现在开展“工程招标投标与合同管理”课程实践教学的学校不多，已开展该课程实践教学的学校采用的模式太单一，只是简单地模拟某个项目进行投标、召开开标会、进行合同的谈判、草签合同等，并不能涵盖整个课程所涉及的所有内容。另外，学生也普遍觉得实训内容太过简单，不能激发参与的兴趣，教学效果大受影响。其四，教学方法上，未能有效采用现代化信息技术，设计工程招投标模拟系统等。
由于存在上述种种问题，传统“工程招标投标与合同管理”课程教学所培养的学生很少具备招投标和合同管理的能力。因此，要提高学生在建筑行业的就业竞争水平，就应改变以往的教学方式，转而采用任务驱动教学法，从“以教师为主体”向“以学生为主体”转变，强调学生的工作态度培养，培养学生“不解释问题，只解决问题”的健康思维方式，以及“把不喜欢的分内事情做好，积极为领导分忧”的工作意识。
三、基于任务驱动教学法的课程教学设计
教学改革专家戴士弘教授提出，课程教学设计的目标必须突出能力培养，坚持“以能力为本位”、“以任务为驱动”、“以学生为主体”三个基本原则；职业课程的教学必须以能力为本位（大学是以知识为本位），突出能力目标。因此每一次课、每一门课的教学目标都必须有能力目标。本文根据高职教育的特点，按岗位能力设置课程体系，以工程招投标工作流程为项目主线，以招投标任务为载体，设计招投标学习过程与工作过程相结合的“工程招标投标与合同管理”课程教学内容。
（一）教学情景一：对建筑市场的认识
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：学习掌握建设工程招投标程序。通过本教学情景的教学，学生能具备辨析某项目建设程序的合法性的能力；辨析某项目招投标程序的合法性的能力。同时，学生能认识建筑市场的有形化，了解建设工程交易中心的基本功能，体验工程发包与承包以招投标的方式在交易中心完成的过程，掌握交易过程中对主体资格的要求。
（二）教学情景二：建设工程施工招标准备
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：正确组建招标机构和落实招标条件；正确选择招标方式及划分标段；根据实例模拟申请招标；根据实例说出招标文件的组成，模拟编制招标文件；根据实例模拟编制标底。通过模拟完成以上实训任务，学生能具备完成施工招标准备阶段的各项工作的能力，在完成各项任务的同时掌握施工招标机构的主要职责与构成、招标形式及日程安排、招标申请的程序、招标文件的构成及编制方法等知识。
（三）教学情景三：建设工程施工招标实施
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：根据实例说出招标公告的组成，模拟编制招标公告或投标邀请书；根据实例说出资格预审文件的组成，模拟编制投标人资格预审；模拟发售招标文件；模拟组织现场踏勘与招标答疑会。通过模拟完成以上实训任务，学生能具备完成建设工程施工招标实施阶段各项工作的能力，在完成各项任务的同时掌握招标公告、投标邀请书的组成内容；掌握投标人资格预审的作用、程序及资格预审文件的编制；了解发售招标文件过程；了解现场踏勘与招标答疑会的工作流程，招标答疑的编制等知识。
（四）教学情景四：建设工程施工投标
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：投标报价的策略与技巧应用；根据实例模拟进行现场踏勘及复核工程量；根据实例模拟编制建设工程施工投标文件。通过模拟完成以上实训任务，学生能具备完成建设工程施工投标各项工作的能力，在完成各项任务的同时掌握建设工程施工投标决策的步骤及相关工作内容；了解现场踏勘的工作方法与工作内容和核实工程量的工作意义、工作方法与工作内容；掌握投标文件的编制要求与内容、编制步骤及注意事项等知识。
（五）教学情景五：定标签约
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：根据实例模拟进行接受投标人递送标书；根据实例模拟进行建设工程开标；根据实例模拟进行建设工程评标；根据实例模拟进行建设工程定标签约。通过模拟完成以上实训任务，学生能具备完成定标签约阶段各项工作的能力，在完成各项任务的同时掌握接受投标人递送标书的流程及记录；熟悉开标会议程序、无效投标文件的界定和投标保证金的规定；熟悉评标的原则及相关法律规定，初步评审、详细评审的工作内容要求；建设工程定标的含义、期限、原则与方式；熟悉合同商务谈判与履行的基本概念、评标资料整理与归档等知识。
（六）教学情景六：建设工程合同管理工作
本教学情景的教学设计，需要学生完成以下任务：拟定某工程施工合同的主要条款；编制索赔报告。通过模拟完成以上实训任务，学生能具备完成建设工程合同管理各项工作的能力，在完成各项任务的同时掌握工程施工合同的主要条款、索赔报告的内容组成等知识。
四、基于任务驱动教学法的教学设计注意事项
“工程招标投标与合同管理”课程基于任务驱动教学法的教学设计，应注意以下问题：
首先，以任务为驱动，设计单项技能训练，先训练学生的单项技能，再训练学生的综合技能，实现教、学、做合一的工学结合模式。
其次，引入实际案例对学生进行案例教学、现场演示教学，教师辅以讲解、示范。
再次，以真实工程为背景模拟工程招投标各环节，让学生参与实际案例的全过程模拟招投标，全部工作交给学生，由他们自行组织整个模拟过程，老师讲解、评价、考核，注意培养学生实践能力，使学生真正得到锻炼。
最后，采用多媒体课件，进行多媒体教学，确保教学内容丰富、信息量大。
五、结语
职业教育的主要教学目的是培养学生动手能力。“工程招标投标与合同管理”课程采用任务驱动教学法，通过开展模拟各项与招标及投标有关的工作，可以使学生系统地练习建筑市场开拓、招标、施工单位的投标策略、投标，以及模拟开标过程、评标、合同谈判、合同签订等一系列过程，加强学生对所学专业理论知识的理解，培养学生的动手能力，提高学生运用工程招投标及合同管理基本技能的水平，同时使学生树立职业人意识和正确的工作态度，从而可以很好地实现职业教育的目的。因此，应继续探索并完善基于任务驱动教学法的课程教学设计，使任务驱动教学法在职业教育中发挥更大的作用。
【参考文献】
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[3]沈央珍.以提高职业能力为核心构建学生活动模块[J].中国职业技术教
法务合同管理篇（6）
问:请简要介绍一下《管理规定》和《考评办法》出台的背景。
答:党的十四届三中全会提出建立现代企业制度尤其是新的国有资产管理体制确立以来,按照中央要求和现实需要,中组部、国务院国资委等有关部门和各地各企业在加强和改进国有企业领导人员管理方面进行了积极探索,取得了不少成功经验,出台了一些行之有效的政策措施。制定《管理规定》,及时将这些做法和经验上升为规章制度,对于推进中央企业领导人员管理工作的科学化、制度化、规范化,进一步深化中央企业人事制度改革,建立和完善中国特色国有企业人事管理制度体系,全面提高中央企业领导人员管理工作水平都将产生深远影响,同时也将对各地的国有企业领导人员管理工作起到重要的带动作用。《管理规定》是经过认真总结实践经验、广泛征求各方意见、反复讨论修改完善形成的。
在国有企业领导班子和领导人员考核评价方面,随着社会主义市场经济体制逐步完善和国有企业人事制度改革不断深化,各地各有关单位和各中央企业也进行了一些探索,取得了一定成效,但尚未形成一套完善的综合考核评价办法。实践中,对企业领导人员的考核没有充分体现企业特点,干部考评与业绩考核“双轨运行”,考核评价主体比较单一,考核评价导向作用没有得到充分发挥。党的十七届四中全会强调,要“健全促进科学发展的领导班子和领导干部考核评价机制”。因此,出台《考评办法》也显得尤为重要和紧迫。
问:《管理规定》和《考评办法》作为中央企业领导人员管理的基本规章,它的指导思想和总体思路是什么?
答:制定《管理规定》的指导思想是:坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,从中央企业实际出发,着眼于规范公司法人治理结构,建立现代企业制度,建设“政治素质好、经营业绩好、团结协作好、作风形象好”的领导班子,以完善领导体制、健全选拔任用、考核评价和激励约束机制为重点,规范程序,明确要求,建立制度,造就一支高素质的中央企业领导人员队伍,保证中央企业又好又快发展。
在研究起草《管理规定》过程中,我们按照“反映现实、大胆创新、留有余地、逐步完善”的总体思路,力求实现以下三个方面的结合:一是坚持党管干部原则与依法办事相结合。党管干部原则是党的干部工作的一项基本原则,必须毫不动摇地坚持,《管理规定》始终贯穿了这一原则。同时,注意把党管干部原则与《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规相衔接,注意把党管干部原则与董事会依法选聘经营管理者以及经营管理者依法行使用人权结合起来,把组织选拔与竞争选聘结合起来,使《管理规定》符合深化国有企业改革、建立现代企业制度的要求。二是坚持继承与创新相结合。《管理规定》注重把近年来在国有企业领导人员管理工作中形成的经验和做法,加以归纳、总结和完善,同时注重吸收借鉴党政干部管理工作的有益经验,以及国外在企业领导人员管理方面好的做法,积极探索企业领导人员管理的新机制、新方法、新途径。三是坚持可操作性与指导性相结合。《管理规定》对中央企业领导人员管理的主要环节从内容、程序到方式方法,都尽可能作出较为详细的规定,对尚处于探索中的一些做法,从原则上提出要求,为今后的实践和改革留有空间。
在制定《考评办法》过程中,坚持以科学发展观为指导,按照“树立导向、改革创新、体现特点、简便易行”的总体思路,强调以业绩为基础,全面考评领导班子及成员的能力素质、履职行为和履职结果,引导企业更加注重班子团结、企业党建、科学管理等“软实力”提升,与现行经营业绩考核制度互为补充,形成了综合考评与培养使用挂钩、业绩考核与薪酬分配挂钩的综合考核评价体系;在考评方式上形成了多维度、全方位、开放式考评,实现了考评制度的创新突破。
问:《管理规定》和《考评办法》有什么特点?
答:这两个文件主要有三个特点:一是体现了科学发展观的要求。《管理规定》将科学发展观的新要求融入到中央企业领导人员的资格条件、考核评价、问责之中。《考评办法》将保护生态环境、节约能源资源、优化产业结构等科学发展内容作为考核要点及标准,增加了政治责任和社会责任方面的考核指标或要点,引导企业实现全面协调可持续发展。二是体现了改革创新精神。《管理规定》积极吸收中央企业领导人员管理改革的新成果,提出了公开招聘、任期制、任期考核、多维度测评等多项新举措。《考评办法》借鉴国际通用的企业考评方法,吸收360度考核的理念,形成了多维度的立体评价,探索建立了综合考核评价的量化评分体系,实现了定性分析与定量测评有机结合。三是体现了中央企业特点。《管理规定》对中央企业领导人员的管理原则、资格条件、职数、任期、选拔任用、考核评价、激励约束、职业发展、退出等方面都赋予了有别于党政干部管理的鲜明企业特点。《考评办法》突出业绩导向,在考评内容中赋予业绩50%的权重,将国资委经营业绩考核和财务绩效评价结果直接运用到领导班子和领导人员考评中。
问:提高选人用人公信度,是党的十七大和十七届四中全会对干部工作提出的新要求,《管理规定》、《考评办法》是如何体现这一要求的?
答:《管理规定》和《考评办法》主要在以下三个方面体现了提高选人用人公信度的要求:一是进一步扩大职工群众对干部选拔任用工作的知情权、参与权、选择权和监督权。《管理规定》要求,在本企业内部选拔领导人员应当经过民主推荐,并在一定范围内公开民主推荐情况,实行差额考察制度、任前公示制度、职工代表对领导人员的民主评议制度,领导人员的职务消费要接受职工民主监督。《考评办法》强调,要充分发挥职工代表大会的作用,规定职代会测评结果作为考核评价的组成部分并赋予较高的权重;未成立职代会的,参加企业内部民主测评的职工代表比例不小于10%。二是进一步强化竞争机制,把公开招聘、竞争上岗作为选拔中央企业领导人员的重要方式。去年,中组部、国务院国资委首次面向全球公开招聘国有重要骨干企业的总经理,实现了中央企业干部人事制度改革的新突破。《管理规定》明确提出,对经理班子成员的选拔应逐步加大公开招聘、竞争上岗的力度。三是全方位开展民主测评,在更大范围听取群众意见。《考评办法》借鉴国际通用的企业考评方法,吸收360度考核的理念,建立了由企业领导班子、中层管理人员、职工代表、上级管理部门、监事会共同参与的多维度测评,并结合个别谈话、听取意见、调查核实、综合分析等方法,综合运用多维度测评、个别谈话、调查核实、综合分析等方法进行考核评价。
问:《管理规定》和《考评办法》对解决中央企业领导人员“能上不能下”的问题,有哪些规定?
答:目前在一些企业,确实存在能上不能下的现象。企业领导人员选拔上来后,除了到达退休年龄或出现违纪违法问题等情况,才能“下”来,否则,即使工作平庸,业绩平平也不会“下”来。为解决这个问题,《管理规定》和《考评办法》作了如下规定:一是实行任期制。《管理规定》对董事、总经理、党委的任期作了明确规定。二是强化考核评价结果的运用,将考核评价与任免、奖惩挂钩。三是健全退出机制。《管理规定》提出,完善中央企业领导人员免职(解聘)、辞职、退休制度,并规定了免职(解聘)的五种情形和应对领导班子进行调整的三种情形,明确了因公辞职、自愿辞职、引咎辞职和责令辞职四种辞职形式。同时规定“中央企业领导人员达到任职年龄界限、不再担任企业领导职务的,其在下属企业所兼任的其他职务也应当一并免除”。上述规定有助于建立企业领导人员的正常退出机制,真正实现领导人员的“能上能下”。
问:社会上对中央企业领导人员薪酬问题比较关注,请问《管理规定》在这方面有什么规定?
法务合同管理篇（7）
影响会计事前监督作用发挥的主要原因是会计人员缺乏有效的介入途径。受传统的单位组织结构和运转机制限制，会计人员往往没有在经济活动发生之前进行监督的权限。即使有，也仅限于财务负责人对单位重大经济业务的决策与参与，但这没有实现对所有经济业务的事前监督。而且在性质上，财务负责人只是进行决策参与，属于管理，而非监督;在内容上，由于这种监督处于决策阶段，宏观性较强，不够细致，不够深入，不能防微杜渐。严格说来，财务负责人对单位重大经济业务的决策参与一般侧重于宏观层面而非微观层面，这与“牵一发而动全身”的经济活动的事前监督不相符。
二、合同管理之于经济业务的先导作用
市场经济是契约经济。在市场经济中，经济业务大多以合同的方式进行约定。签约人通过签订合同，明确规定其享有的权利和应承担的义务，以此保障经济业务的正常进行和签约各方的利益。即便有的经济业务没有签订书面合同，其经济行为在性质上也同样是合同行为，同样受合同法等有关法律制约。从范围上讲，合同覆盖了经济活动的方方面面。
经济业务进展情况的好坏，经济业务参与人的权益能否得到有效保障，与合同的约定有着直接关系。合同所具有的事前约定性使其在经济业务中具有先导性作用，至关重要。一个好的合同应同时具有保障和规避作用，即保障权益，规避风险。保障权益就是保障签约人的合法权益不受侵害。规避风险指的是合同对于经济业务进程中所可能发生的各种情况进行了全面完整地预计，并在合同中就此进行了相应的约定，从而能够有效地避免不利情况的发生;即使这种不利情况实际发生了，合同也可以通过约定相应的违约责任保障守约一方的权益。从这个角度来说，合同所具有的规避作用也可以理解为“止讼”，即通过合同约定，使经济纠纷能够在合同自身的框架内得到解决，使合同纠纷和法律诉讼的发生率下降到最低限度。因此，合同的作用主要是防患于未然，是事前监督。
三、合同管理定位——经济管理
随着我国法治化进程的不断深入，对于合同重要性的认识也在不断提高。合同所具有的对于经济业务的先导作用，使得合同管理成为现代市场经济条件下单位内部管理的一项重要内容。许多单位尤其是规模较大的单位都设立了专门的合同管理机构或配备了专职或兼职的合同管理人员。我国有关法律法规也把合同管理作为单位管理的一项重要职能，对其进行了相应的规定。如《国有企业法律顾问管理办法》规定，企业法律事务机构(指法律顾问机构)履行管理、审核企业合同，参加重大合同的谈判和起草工作的职责。
企业法律事务机构的职责是承担与本企业生产经营活动中有关的法律事务和管理职能。对于企业法律顾问的资质也兼具法律和管理的知识背景要求，属于复合型人才。合同管理作为企业法律事务机构的职责之一，虽然与法律密切相关，但是其根本目的则是为本企业生产经营服务，属于企业的管理活动。在实践中，企业法律事务机构往往不负责具体的合同起草工作。合同一般由有关业务部门负责起草，企业法律事务机构只是从法律角度对合同进行审查。从性质上讲，合同管理属经济管理。事实上，许多单位的合同管理机构或人员设置在业务部门或者财务部门，而不是法律事务部门，从事合同管理的人员往往也并非法律专业人员，而是业务人员或财务人员。因为这种做法能够使合同的签订更加符合本单位的实际，更加有利于合同的事前监督。
四、合同管理——会计事前监督的途径
合同所具有的事前监督的性质与会计事前监督具有相通之处，为会计人员进行会计事前监督提供了一条新途径。这是合同管理应用于会计事前监督的理论前提。
从实务上说，合同条文是具体的，每份合同都对应于特定的经济业务。在实践中，企业法律事务机构管理合同的弊端是不切合实际，合同条文空洞，容易遗漏问题;业务部门管理合同的弊端是在对外经济业务往来中，由于存在卖方市场等原因，业务部门往往容易受制于人，在签订合同时易被对方压制，不能保持平等的合同主体地位，被迫接受对方的霸王条款。
相比较而言，财务部门管理合同则能有效地克服二者的弊端。财务部门处于单位经济活动的枢纽，熟悉单位的经济活动，能够使合同签订不遗漏问题;财务部门不与合同方直接发生关系，能够保持相对的独立性，能够在合同签订中保持平等地位，保证合同签订的公平。因此，从合同管理机构设置来说，由财务部门行使合同管理职能较适宜。财务部门应成立专门的合同管理机构，指定专职或兼职的合同管理人员，对单位合同进行管理。这样就能将会计事前监督和合同管理有机地结合在一起。同时，会计人员还可以根据其专长，对单位经济活动的合法性、合理性和有效性进行评价，并以合同为手段，对单位经济活动进行事前监督。这种监督是微观的、实时的、事前的从而也是有效的。会计人员通过对合同进行管理，找到了适当的进行会计事前监督的介入途径，使会计事前监督不再是会计监督的盲区。
五、合同管理——会计事前监督需解决的问题
第一，处理好与单位法律事务机构的关系。财务部门是合同管理的主管部门，负责合同的起草、审核和评价，单位法律事务部门负责从法律角度对合同进行审核，对合同的法律风险和法律后果进行评估和评价，提出法律建议和意见。这是财务部门与法律事务部门在合同管理中的职能分工。
第二，合同管理人员全程参与与合同会审。进行合同管理的会计事前监督要建立合同管理运转机制，使合同管理人员不仅全程参与单位的经济活动而且还参与合同会审，以保证合同管理的质量。为了保证合同签订符合实际，财务部门的合同管理人员应参与到单位经济活动的全过程中，从谈判开始就进行全程跟踪，将谈判成果完整地落实到合同中去。合同管理机构应建立完善的、高效的合同会审流程，集中业务、法律部门的智慧，做到合同签订万无一失，合同技术参数准确，语言文字规范，事前考虑周到。
第三，加强学习与培训，使合同管理人员成为精通经济和法律知识的复合型人才。合同管理要求从业人员具有经济和法律甚至一定的技术知识背景，是复合型人才。从目前看，单位进行合同管理的人员大多由其他职务转职而来，普遍缺乏法律专业知识背景。对于会计人员来说也是如此。因此，从事合同管理工作的会计人员要加强学习与培训，尤其要加强法律知识的学习与培训，并在干中学，学中干，成为精通财务知识、管理知识、法律知识的复合型人才，从而适应合同管理工作的需要。
参考文献：
法务合同管理篇（8）
在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。如何准确科学地确定业主委员会与物业管理公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
一、业主委员会和物业管理公司的法律地位
那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢？它们之间又存在着怎样的法律关系？从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人？谁又是区分所有建筑物管理服务人？对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。
“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。
我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的“管理人”实际上是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人在我国民法的立法原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从关于管理人的法律规定来看，首先可以确认物业管理公司不享有占有、使用、收益甚至处分的权利，也没有对特定建筑物的固定的带有永久性的经营管理权。相比而言，业主委员会则对建筑物享有固定的带有永久性的管理权。因为只要建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权。业主委员会是由全体业主选举产生的代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，自然责任与权利的主体都是一致的。业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。确立业主委员会作为管理人的地位，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，能够直接体现业主自治管理的权利，同时也平衡了业主自律的义务责任。
就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能全部控制或彻底解除的。当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
二、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。
实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为政府主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。
在物业管理发展的初期，由于物业管理理论研究的滞后，加上新《合同法》颁布前对委托合同的概念没有一个明确法律规定，认识不清晰等种种局限性因素，造成了将物业管理合同错误定位成为委托合同，将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系定位在“委托”或“委托”上，其实这是望文生义所造成的一种误解，对物业管理的健康发展是一种误导。“委托”一词的字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思，这与我国合同法中确立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。委托制度是由于商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整就产生了委托，委托合同的最主要特征是是以处理委托人事务为目的。结合物业管理实践，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有着本质上的差别的：二者在合同的目的、合同性质、合同的解除以及收费方式等方面均明显不同。显然无论是将物业管理合同定位成“委托合同”，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是对委托合同的曲解，虽然在物业管理活动中也存在着少量诸如委托专营公司提供专项经营服务等委托行为。如果今天仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么法院就要首先用合同法关于委托合同的条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与合同法中委托合同的法律规定相去甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就会作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终将给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
另外，在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用来解释物业管理活动。
我们应该将物业管理行为与委托和相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。物业管理服务合同不是委托合同，更不是合同。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。
法务合同管理篇（9）
物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。
物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。
物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。
目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“”、“委托”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“”、“委托”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。
一、 委托合同与物业管理在形式上的区别
1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。
3. 委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，只收钱，少服务，甚至采取过负荷疲劳使用共用设备，不利于物业管理的长期保养。
4. 支付报酬的方式不同，物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
二、 委托合同与物业管理在程序上的区别
1. 委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。
2. 委托合同是由双方自愿签订的，在委托的过程中可签，也可不签委托合同；物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的，同时在签署过程中尽管个别业主不想签署，也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同，除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外，还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。
3. 依据《中华人民共和国合同法》第四百条：“经委托人同意，受托人可以转委托。”以及第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。
4. 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
三、 委托合同与物业管理在本质上的区别
1. 委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业管理合同必须是有偿的。
2. 委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。
3. 《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
4. 受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。
从上述探讨可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
四、 把物业管理法律关系划归弊端多
首先我们必须澄清的一个基本概念，就是是一种法律制度，是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别，仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离，这是的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了的本质，《民法通则》第63条明确规定：所谓是“人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。”即是人依照权，以被人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被人的民事法律行为。
作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达，交换规模小，世界各国奉行“非其本人不得缔结契约”的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，随着商品经济的发达，科技发展、交易扩大，特别是航海贸易的发展，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此，在民法中明确规定了的核心是实施“法律行为”，而非法律行为则不能成为。
关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。
委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢？依物业管理的基本内容来看，从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮，到绿化、卫生的管理；从消防、治安的防范，到道路、车辆秩序的维护；以及公众服务，这些都只是一种事实行为，而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此，按照民法关于的标的仅限于民事法律行为的明确规定，显然易见，物业管理不归属于行为，当然也不可能成为形式中的委托了。
简单地将物业管理归属于法律上的行为，其危害是人们始料不及的：
其一， 我国民法明确规定人必须以人名义进行。这表明是以被人的信誉为前提的，否则，相对人就不能安全地进行交易。何况的最终效果只能是提高被人的信誉。如果将物业管理归属于行为，那么，物业管理企业所进行的ISO9000或ISO14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动，最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉，物业管理企业所付出的这些艰辛努力，也只能是为他人作嫁衣而已。在这种结果之下，物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动，因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉，与物业管理企业提升自己的声誉无关。显然，的这种效果不符合物业管理的实际。
其二， 我国民法明确规定行为是要受到限制的，包括法律限制与授权人的意思限制。如果物业管理归属于行为，无论哪种限制，最终要求作为人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示，只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转，物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督，物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了，统统被拒之于行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗？
其三， 我国民法明确规定被人对人的行为，承担民事责任（法律效果）。即人对行为并不享有利益。即使人因行为而获得有报酬，这也与行为本身无关。这说明人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的 区别，就在于物业管理是用经济手段（而不是用行政手段）进行社会化、专业化的有偿服务（而不是行为的无偿劳动）。假如把物业管理归属于行为。那么，的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性，这自然不是什么通向市场经济的“必由之路”，而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难！
五、 物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范
依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范，我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同，物业管理合同遵循合同法总则的法律规定，并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。
我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1. 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2. 依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
法务合同管理篇（10）
合同管理与履约成为物业服务企业发展中的重要一环，这不仅关乎企业的诚信经营，对品牌建设也有举足轻重的作用。越来越多的物业服务企业已经意识到这一点，加强物业合同管理成为企业管理的一项重要内容。
一、加强物业合同管理的必要性
法务合同管理篇（11）
物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。
1、物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
2、物业服务合同的特征
（1）物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会的《中华人民共和国国民法（草案）》合同编则仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业服务合同的典型性和重要性，而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单，应该在合同法中增设物业服务合同，以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时，则可适用合同法的一般规定。
（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。[2]现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。
（3）物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。
（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同。
3、物业服务合同是否委托合同
有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。[3]物业管理企业受业主聘任，为业主提供服务，代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看，物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。
（1）委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。
（2）委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。
（3）委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。
二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由
根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来，受到行政单位制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企业，或者行政部门加以干涉，在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时，根据前期物业服务合同的内容，业主常常处于弱势，其利益难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人，实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件”，得到了国家建设部的肯定，推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必须与物业管理分离”，[4]为业主更好的行使自由选择权提供条件。
选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。
三、合同主要条款-物业服务费用
物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]
1、合同相对性原理-物业服务费的交纳
合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同的规定，第三人不能主张合同上的权利。[6]所以，在履行物业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其他合同相混淆。
（1）区分物业服务合同和售房合同
要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。
在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在房屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维护开发商利益为主，忽视业益。所以，业主在购买房屋时，一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开发商的“物业”条款所迷惑。
正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。
（2）物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用
目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7]这类问题，涉及到业主的日常生活，极易引起业主和物业管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重视。
物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。
同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的，是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在，新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵害业主的利益，获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。
（3）物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用
在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也应该交纳服务费。另一种观点认为：定期公布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。
第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。[8]所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。
对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督，是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法，以合意的方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不公布账目，业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源，这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。
3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题
实践中，由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。[9]所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题，保障了业主的权益。
四、结语
物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处理措施，值得各地业主学习和借鉴。
参考文献：
[1]周柯主编。物业规范管理教程「M。北京：中国计量出版社2001。
[2]夏善胜主编。物业管理法「M。法律出版社2003：159。
[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。
[4]搜狐焦点房地产网（）《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。
[5]刘玉。物业收乱与难的症结所在「J。价格与市场1999（5）：28。
[6]王利明崔建远著合同法新论·总则（修订版）「M。中国政法大学出版社2000：27。
