投资估算的步骤大全11篇

时间：2023-07-20 16:24:23

投资估算的步骤

投资估算的步骤篇（1）

2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的，具有不确定性。基础数据准确可靠原则，可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据，使财务评价结果的可靠性实现最大化，避免过度乐观估算带来的巨大风险，更好地满足旅游投资决策的需要。

3.静态与动态分析相结合，动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主，估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益，同时采取现金流量分析的静态分析方法，计算净现值和收益率评价指标。

(二）旅游项目投资财务评价的作用

1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行，从旅游项目的前评价、中间评价到后评价，贯穿始终，旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中，财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。

2.在旅游项目或方案选取比对时，旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选，适当优化工程、技术、规模等各方面内容，最后的财务分析结果反馈到方案的建设中，以优化旅游项目整体。

3.在旅游投资项目决策过程中，旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中，该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等，都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目，审核部门在决策时，也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。

二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤

由于旅游项目的目标和性质不同，旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言，旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等；为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目，财务评价有其专门的体系。

（一）旅游项目投资财务评价的内客

1.明确旅游项目评价范围，根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。

2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算，主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等，并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作，即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。

3.进行旅游项目投资财务评价，即计算财务分析指标并编制财务分析报表，主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后，还需要进行不确定性的分析，主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈，优化原方案，甚至进行重大调整。

（二）旅游项目投资财务评价的步骤

财务评价的步骤与各组成部分之间的关系，主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算，但在实际操作的过程中，三者互有关联，相互影响，这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量，分析结果可以体现出项目方案设计的合理性，以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性，对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”，然后才能继续考虑融资方案，进行该项目的融资后分析，其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等，它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。

三、旅游项目投资财务评价的指标计算

投资估算的步骤篇（2）

创业公司是指营业时间较短，还未产生利润或利润不稳定，公司预期的收入及利润将大幅增长，可能为投资者提供丰厚回报的公司。创业型中小企业近年快速发展，在国民经济的地位也越来越重要。国务院2010年提出要培育和发展战略性新兴行业中，企业大多数处于创业期，企业规模小、资产少、技术不成熟、利润低，融资难问题突出。为改善新兴行业创业型公司的融资状况，国家大力支持中小银行、小额贷款公司为其提供资金。同时，私募股权基金、风险投资基金、天使投资资金也迅速的发展起来。为量化和控制中小银行与小额贷款公司的风险，保护投资者和创业者的利益，如何对新兴行业创业型公司有效估值已成为一个重要的现实问题。

一、创业企业估值方法简介与比较

创业公司，作为一种非公开招股公司，其常见的估值方法包括以下三种。

1、重置成本法。该法是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象（创业公司），所需的全部成本减去应计损耗来确认价值。此方法给出了最现实的数据，通常是以初创公司发展所支出的资金为基础，用来确定估值谈判的底价。然而资产法的缺点在于：没有考虑与创业公司运营相关的所有无形价值，也没有考虑到预期收益增长的价值。因此资产法通常会低估创业公司的价值。

2、现金流折现法。该法是以合理贴现率计算预测现金流的总现值方式来确认创业公司价值。通常依据不同的公司发展和总体经济预测，把未来现金流分为多个阶段。在预测现金流时，需要考虑创业公司的行业前景、竞争对手、政策影响、成本因素等。在处理合理贴现率时需要考虑行业特点和公司所出创业时期（种子期、中期、晚期）。此方法基于公司未来的经济表现，正确地反映了创业公司绝大部分的价值，通常是创业公司最有效的估值方法。此方法的缺点在于预测的参数过多，其结果准确性受影响。

3、市场法。该法以已有可比上市公司或可比近期交易为参照，根据对比差异调整其定价乘数后，套入创业公司的各项基础财务指标（如：利润、现金流、收入、账面值等）得出公司估值。此方法较为简单且容易操作，但其难点在于如何找到合适的参照，需要大量的实际数据;对可比上市公司与创业公司、可比近期交易与标的交易的差异性评价，及其对应的修正也是其难点。此方法不适用于特点独有和有大量无形资产法的创业公司。

二、创业公司估值实践

创业公司估值的步骤：步骤1：根据项目特点和估值方法适用条件，选择使用一种或多种估值方法，需由评估人判断相关估值方法适用条件。如：历史盈利，历史股利，现金流状况，所处行业等。步骤2：根据确定的估值方法确定相关参数和变量，需要对创业者提供的相关数据做修正。步骤3：根据上述估值方法的模型和相关参数，计算项目估值。步骤4：对各方法的估值结果进行组合。最终估值结果需给出估值区间、估值平均数、估值中位数、标准差、估值加权平均数（权重确定方式待定，若发生影响估值效果模型的注意事项，则应减小相应方法的权重）。步骤5：对估值结果进行修正，包括：主要创业者和已有投资者信用情况、现金流情况、是否有法律纠纷、创业管理者能力、项目相关专利和特许经营权（垄断性和非可复制性）、成交条款、公司控制溢价等。

由上述步骤，创业公司估值（加权平均价值）可由以下公式计算：

v=■？棕ivi+■Ai？孜i

s.t■？棕i=1

其中，v为创业公司价值，？棕i为第i种估值方法权重，Ai为表示修正条件的虚拟变量，？孜i为修正幅度。

？棕i=？棕i（？鬃■■，？鬃■■，……，？鬃■■）。其中，？棕i为？鬃■■的函数，？鬃■■为表示第i种估值方法的第k条模型注意事项的虚拟变量。

1、现金流折现法（DCF）。DCF根据现金流形式的不同分为以下三种方法。

（1）股利贴现估值法（DDM）。该估值法认为股票内在价值，可以用股票每年股利收入的现值之和来评价，其基本公式为：v=■■其中V为每股股票的内在价值，Dt是第t年每股股票股利的期望值，r是股票的期望收益率。模型适用条件：投资标的公司有发放股利记录、投资标的公司股利与公司盈利有清晰的显著相关性、投资者以少数股东的身份对项目进行估值（一般小于10%）。模型注意事项：建议采用3阶段以上股息增长模型或H模型;最终的稳态股利增长率，应为本行业大型上市平均增长率或本国GDP增长率，也可使用比例乘数模型（市盈率P/E系数法、市净率P/B系数法、市销率P/S系数法等）确定最后阶段的项目终值;贴现率r的确定对估值结果影响巨大，警惕使用较低的贴现率，其大小与风险成正比，创业公司通常风险较大，且公司越早期风险越大。

（2）自由现金流贴现估值法（FCF）。该方法认为公司的价值可以表示为预期自由现金流（FCF）的现值之和：v=■■，v为企业的评估值;n为资产（企业）的寿命;Bt为资产（企业）在t时刻产生的现金流;r为反映预期现金流的折现率。其中FCF可分为公司自由现金流（FCFF）和股权自由现金流（FCFE）。前者对应的折现率为加权平均资本成本（WACC），后者为必要股权收益率（Required ROE）。

模型适用条件：创业公司股利与公司盈利无清晰的显著相关性;创业公司有历史自由现金流，且现金流可预测，与公司盈利有清晰的显著相关性;投资者以控股或大股东的身份、或以控制公司为目的，对项目进行估值（一般大于30%）。

模型注意事项：一般需提供预测财务报表（一般为未来3年），对会计准则理解要求高，需根据长期稳定原则对非经常性项目进行调整，且有较大管理层操纵可能;建议采用3阶段以上FCF增长模型或H模型;最终的FCF增长率应为本行业大型上市平均增长率或本国GDP增长率，或使用比例乘数模型（P/E、P/B/、P/S等）确定最后阶段的项目终值。贴现率r由项目的加权平均资本成本（FCFF模型）或股东预期收益率（FCFE模型）确定;需要警惕使用较低的贴现率，其大小与风险成正比，创业公司通常风险较大，且公司越早期风险越大。

（3）剩余收益贴现估值法（RI）。该方法把公司价值分为两部分：当前股权账面价值Bt和预期的未来剩余收益RIt的现值之和：v=Bt+■■。其中r为必要股权收益率，RIt=Et-（r×Bt-1）=（ROE-r×Bt-1），Et为t时刻净利润，ROE为预期股权收益率。

模型适用条件：公司无发放股利记录;投资标的公司在当期及可预期的时期，有负的自由现金流;投资标的公司有清晰透明的财务报表（及预测财务报表）以及高质量的收入（以权责发生制会计准则判断）。

模型注意事项：需提供预测财务报表（如未来3年），对会计准则理解要求高，需根据长期稳定原则对非经常性项目（管理层易操纵）进行调整;剩余收益RI最终将变为0，故其最后一项需注意RI模型中的剩余收益持续系数;贴现率r由股东预期收益率确定，对估值结果影响巨大，警惕使用过低的贴现率，创业公司越早期风险越大。

2、市场法。市场法根据不同定价乘数可分为以下四种方法。

（1）市盈率P/E系数法。公司每股价格P=E×P/E，E为公司每股净利润，P/E为可比公司或可比交易市盈率（调整后）。模型适用条件为：项目净收益E需为正;收益E不出现剧烈波动，且其波动的原因可循;收益E未明显被管理层操纵。模型注意事项：对trailing P/E和Leading P/E的选择对估值有影响;注意EPS的季节性。

（2）市净率P/B系数法。公司每股价格P=E×P/B，B为公司每股净资产，P/B为调整后可比公司或可比交易市净率（调整后）。模型适用条件：对轻资产及外包型项目慎用。模型注意事项：对净资产产生重大影响的无形资产（如商誉）需减记净资产;对无形资产的处理需考虑行业特点;考虑会计准则对资产账面价值的影响，如FIFO/LIFO，表外资产，租赁，存货等，使净资产被管理层操纵;对trailing P/B和Leading P/B的选择对估值有影响。

（3）市销率P/S系数法。公司每股价格P=S×P/S，S为公司每股销售额，P/S为调整后可比公司或可比交易市销率（调整后）。适用条件：利润率较为稳定的行业;特别适用无稳定的收益E的项目。模型注意事项：权重发生制对收入确认的影响（accounting accruals ratio）;利润率对产品价格和原材料等成本价格的敏感度;对trailing P/S和Leading P/S的选择对估值有影响。

（4）市现率P/CF系数法。公司每股价格P=CF×P/CF，CF为公司每股现金流，P/CF为调整后可比公司或可比交易市现率（调整后）。模型适用条件：运营现金流（CFO）为正;运营现金流（CFO）能清晰显著反映公司运营和利润。模型注意事项：投资后早期现金流通常未能产生;理论上应使用FCFE，但早期公司生产型投资巨大，FCFE长期为负值;不同会计准则对现金流的影响，如FIFO/LIFO，表外资产，租赁，存货等，使现金流仍可能被管理层操纵;对trailing P/CF和Leading P/CF的选择对估值有影响。

三、估值方法新发展与总结

由于创业公司估值的复杂性和其价值的隐藏性，新的估值方法在不断被发现和发展，较为重要的有实物期权法和风险因素综合法。

实物期权法认为投资创业公司的等价于购买了一份期权，其隐含权利为创业公司成功后获得的巨大收益，初始投资额就是期权费。通过Black-Scholes期权定价模型可求出期权价值（公司期权），此方法充分考虑了创业公司的管理和决策等无形价值，且理论完善。其缺点为创业公司通常包含多种实物期权，需全部考虑，过多的假设和限制条件也使得估值较复杂，所以实物期权法未被普遍接受和运用。

风险因素综合法从更大范围分析可以影响估值的风险因素，计算其结果确定风险资本投资的价值，风险越小价值越高。其缺点是各风险的量化和权重较复杂，必须通过多次的修正，所以风险因素综合法也未被广泛使用。

本文通过介绍和分析创业公司估值的重置成本法、现金流折现法、市场法、实物期权法和风险因素综合法，以及其适用条件和模型注意事项，给出了各估值方法的权重计算，最终得到估值的区间和加权平均数。需要特别指出的是，由于创业公司盈利的不确定性，任何估值方法都存在一些不足，使用多种方法得出的估值结果，其最大的意义在于给投资者和创业者提供了一个估值区间作为参考，公司价值的最终确定很大程度决定于投融资谈判，以及宏观微观经济等市场因素。

【参考文献】

投资估算的步骤篇（3）

房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。

投资分析

房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。 (1)市场分析。市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。 (2)财务分析。投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 (3)可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。

投资估算的步骤篇（4）

一、引言

国内学者对于企业价值评价的研究方法很多，如张人骥、刘浩、胡晓斌运用剩余收益比率（RIR）模型对企业价值进行研究，杨学锋运用灰色评估模型对股票价值进行研究，赵旭则运用超效率DEA方法对上市公司的价值进行研究，并证实了该方法是一种可行的方法，本文在研究方法方面，沿用了超效率DEA方法，但给出的模型假设条件和解决方法不同。赵旭使用的模型是基于规模报酬不变条件下的超效率模型，但由于受到不完全竞争、资金等问题的约束使得上市银行不在最优规模上运营，规模报酬可变的超效率（Super Efficiency）DEA模型即SE-BCC模型更接近于实际，但SE-BCC模型与规模报酬不变的SE-CCR模型相比，有可能面临解不可行的问题，本文提出非径向SE-BCC模型。该模型有两个优点：第一，允许决策单元不在最优规模上运营；第二，该模型可以对样本银行进行全面排序。本文拟运用该模型对2008年的14家上市银行经营效率进行测算，以得出有投资价值的上市银行。

二、非径向SE-BCC模型

1. DEA方法和BCC模型。数据包络分析法（Data Envelopment Analysis，简称DEA）是以相对效率概念为基础，用于评价具有相同类型的多投入、多产出的决策单元是否技术有效的一种非参数统计方法，其本质是要根据样本数据构建效率前沿，并根据各决策单元DMU与有效生产前沿面的距离状况，确定各DMU是否有效。基于投入产出的DEA模型分为投入导向和产出导向两类，前者是指在给定产出水平下实现投入最小化，后者则是指在给定的投入水平下实现产出最大化。Charnes、Cooper和Rhodese(1978)发展得到了在固定规模报酬（CRS）下的DEA模型，即CCR模型，Banker、Charnes和Cooper（1984）放松了CCR模型中规模报酬不变的假设，提出了规模报酬可变（VRS）条件下的效率计算方法，即BCC模型。

模型（3）和（4）具有如下优点：第一，可以摆脱投入产出按相同比例变化的限制；第二，将评估单元的测量值分解成投入效率和产出效率之后具有良好的解释特性。

模型（3）和（4）并不总是可行的，要进行效率的排序，需将两者结合起来，具体步骤步骤1：对于给定的决策单元DMU0，用模型（3）计算效率值。如果?籽*1?燮1，则?籽*1就是决策单元的效率指数，并转到步骤3，否则，转到步骤2。步骤2：用模型（4）计算效率值，?籽*2就是决策单元的效率指数。步骤3：对下一决策单元重复上面的步骤，直到得到所有决策单元的效率指数。最后，依据效率指数越大，决策单元越有效的原则进行排序。

三、中国上市银行效率及投资价值的实证研究

1. 投入产出指标设置与样本数据。本文选取中国银行、中国工商银行、中国建设银行等14家上市银行为研究对象，同时，把测度上市银行有效性的投入要素界定为总资产和主营业务成本，产出指标为营业收入、净利润、每股收益、加权平均资产净收益率、资本充足率和不良贷款率。依据2008年数据，测算各样本银行的效率值。

2. 实证结果分析。考虑到规模报酬可变的假设更接近现实，本文根据规模报酬可变的BCC模型和规模报酬可变的超效率模型SE-BCC和本文提出的非径向SE-BCC模型，对样本的投入产出数据，运用LINDO11.0软件进行实证研究，测算出样本上市公司的相对效率值，结果见表1。

从表1中可以看出，根据BCC模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的BCC模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率SE-BCC模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率SE-BCC模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向SE-BCC进行计算，结果表明，原来在BCC模型下无效的银行仍是无效的，在非径向SE-BCC模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。

根据BCC模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的BCC模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率SE-BCC模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率SE-BCC模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向SE-BCC进行计算，结果表明，原来在BCC模型下无效的银行仍是无效的，在非径向SE-BCC模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。

四、结论

通过上述实证研究，本文得出如下两点结论：第一，本文运用非径向SE-BCC模型评价上市银行经营绩效及其投资价值的相对有效性，可以得到上市银行相对投资价值的高低。第二，对投资者而言，树立科学的效率投资理念相当重要。传统“价值投资理论”的核心在于通过寻找股价低于内在价值的上市银行或者上市公司进行中长期投资，本文倡导所谓的“效率投资理念”，就是从公司内部投入产出的角度入手，通过研究公司运行效率的高低变化作为股票投资决策的依据，具有一定的可操作性和应用性。

参考文献

1. 杨学锋，欧阳建新.股票价值的灰色评估模型及应用.技术经济与管理研究，2005，（3）:37-39.

2. 张人骥，刘浩，胡晓斌.充分利用会计信息的企业价值评估模型——RIR模型的建立与应用.财经研究，2002（7）:68-74.

3. 赵旭.基于超效率模型的上市公司投资价值评价. 统计与信息论坛，2007，（5）:71-76.

4. Andersen P， Petersen NC. A procedure for ranking efficient units in data envelopment analysis. Management Science，1993，（39）:1261-1264.

投资估算的步骤篇（5）

1.市场法的理论依据。企业价值评估的市场法是指在市场中找出几个与被评估企业相似的参照企业，分析对比被评估企业与可比企业的相关指标、权益性资产等进行比较最终确定被评估企业的价值。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法，本文采用的是企业比较法。市场法具有简单直观、便于理解和运用灵活的优点，但是它也具备一定的局限性。

参考企业比较法是指通过对现实市场中存在的与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司，提取出有用的经营和财务数据，选择适当的价值比率和相关指标，通过与被评估企业比较分析，计算出评估对象价值的方法。

市场法以可比对象在现实市场中的价值为基础，通过相关指标和因素的类比，确定被评估对象的价值。相关指标和因素所起的作用是关键的，因此的核心思想就是以“价值乘数”作为桥梁。价值乘数又称价值比率，一般分为三大类：一是市盈率即股票价格和每股收益的比率；二是市净率即股票价格和每股净资产的比率；三是市销率即股票价格与每股销售额的比率。本文采用的指标是股票价格/营业收入、股票价格/账面价值、股票价格/净现金流。

2.市场方法的评估步骤。参考企业比较法的基本步骤：一是选择可比企业；二是了解被评估企业和可比企业的经营与财务状况；三是选择用于被评估企业的价值乘数；四是计算价值乘数，本文中需计算股票价格/营业收入、股票价格/账面价值、股票价格/净现金流这三个指标；五是将可比企业与被评估企业进行比较；六是用调整后的价值乘数与可比企业价值计算出被评估企业的价值。

二、可比企业的选择分析

1.北新建材及可比企业简介。北新建材公司为全国最大的新型建材技工贸综合性产业集团。主要以新型建材的研发、制造、经营为主营业务。生产的龙牌系列产品包括轻质墙体材料系列、保温吸声材料系列、卫浴产品系列等十大系列产品。市场占有率多年来一直处于国内领先地位，通过了中国环境标志产品认证。

海螺水泥公司是国内水泥行业的龙头企业。公司主要从事水泥及商品熟料的生产和销售，是目前亚洲最大的水泥、熟料供应商。产销量已连续10年位居全国第一，代表着当今世界水泥行业最先进的水平。“CONCH”商标被认定为驰名商标，“海螺”牌水泥被批准为免检产品。

华新水泥公司是一家具有百年历史的水泥行业龙头企业，政府重点扶持的大型工业企业之一，我国水泥行业最早的企业之一。公司主要经营水泥、水泥设备、水泥包装制品的制造与销售。水泥品种均为国家首批质量免检产品，“华新堡垒”为中国驰名商标，在全国水泥质量评比中始终名列前茅。

鸿路钢构公司是一家以钢结构设计、制造、安装为主业，兼营新型建材制造、房屋建筑的企业集团。公司主要产品包括钢结构系列产品和围护产品等，它是我国大型钢结构件专业生产商之一，2010年公司被评为安徽省名牌产品。

2.可比企业的选择。下面是各企业2016年度市盈率、市净率和市销率的数值情况：海螺水泥的市盈率、市净率及市销率分别为13.73、1.17、1.61，华新水泥的为35.26、1.16、0.86，鸿路钢构的为48.86、1.8、1.91，北新建材的为27.03、1.77、2.26。根据上述的数据对北新建材进行相关分析：（1）市盈率是用股票价格与股票价值相比，看其股票是否值得投资。一般认为，股票的市盈率高，代表着投资者对公司的未来发展有信心，愿意为每1元盈余多付买价；股票的市盈率低，代表着投资者对公司的未来缺乏信心，不愿意为每1元盈余多付买价。但市盈率过高或过低都不好，意味着该股票的风险增大。根据市盈率的比对，发现北新建材处于中等水平，没有过高或过低，股票风险并未增大；投资者对于北新建材的期望高于海螺水泥，低于华新水泥和鸿路钢构；四者市盈率差距不大。（2）市净率意味着股票价格与净资产的比值。一般来说市净率较低的股票，投资价值较高，相反，则投资价值较低。市净率低代表着投资风险小，如果公司倒闭时清偿可收回更多的成本。市净率低的公司占优势。根据表中市净率的对比，发现北新建材处于第二高的位置，市净率相对偏高；北新建材2016年度投资价值不及海螺水泥和华新水泥，但投资价值高于鸿路钢构；四者市净率差距也不大。（3）市N率是股票价格与主营业务收入之比。该比值越低，说明该公司目前的投资价值越高。这一比例的均值在1.7左右。一般来说该比率大于10，代表着风险过大。根据表中市销率的对比，发现四家公司的比率均未超过10且都在1.7左右，说明这四家公司的风险不大；北新建材的比率高于其他三家公司，代表北新建材2016年度的投资价值不及其他三家公司，其中海螺水泥的表现最好；四者的市销率差距同样不大。

综上述分析得，在四家公司中北新建材的投资价值及投资者对其的期望处于中等水平；海螺水泥投资价值最高，但投资者对其期望偏低；华新水泥和鸿路钢构在投资价值和投资者的期望值方面表现较北新建材好些；但四者市盈率、市净率和市销率差距不大。因此，海螺水泥、华新水泥和鸿路钢构可选为北新建材的可比项。

三、市场法价值评估具体步骤

投资估算的步骤篇（6）

1 引言

随着环境保护运动的兴起，人们越来越关注经济活动对环境造成的冲击。在这一背景下，作为经济微观主体的企业开始重视其环境效益。一方面，由于消费与社会需求的绿色偏好提高，绿色生产将成为未来企业提高产品竞争力的重要因素。若企业能生产出具有绿色特色的产品，便可创造产品差异性，从而可提高产品销量与利润，并提升企业价值。另一方面，外部成本内部化的发展趋势使环境成本在生产成本中的比重日益增加，降低环境外部成本将有利于提高产品的价格竞争力[3]。因此，提升企业环境管理绩效成为提高企业竞争力的关键环节，企业环境管理也成为影响企业发展战略的重要决策工具[1]。

鉴于早期注重末端治理技术的污染防治措施不具有成本有效性，目前环境管制越来越重视经济诱因的考虑，而逐渐转变为整合型环境管理措施。促进企业的可持续发展、提高企业生态效益及其真实储蓄已成为企业环境管理的重点，其中又以企业环境会计的建立及全成本评估最受重视[4]。通过环境会计的信息搜集与管理，一方面可与外部关系人充分沟通，避免邻避现象[2]的发生，另一方面也可使企业进行最佳投资评价的选择，促进企业长期发展。而全成本评估作为一个全新的财务分析工具，已广泛应用于污染防治投资计划的评估。基此,本文将探讨环境会计在企业环境管理的角色与功能，并分析如何通过环境会计资料库系统进行清洁生产的全成本分析，以环境会计系统建立的企业清洁生产信息系统为基础，利用全成本分析系统帮助企业选择较优的清洁生产替代技术，促进企业生态效益的实现。

2 环境会计的意义及架构

环境会计是将会计学和环境保护相结合，采用多元化的计量手段和属性，以有关环境法律、法规为依据，研究经济发展与环境资源间的关系，并运用专门方法，对企业给社会资源、环境造成的收益和损失进行确认、计量、披露、分析，以便为决策者提供环境信息的会计理论和方法[6][10]。环境会计的发展并非用来取代传统财务会计，而是要补充其不足之处，实现企业的可持续发展。因此，环境会计已成为企业经营决策的重要参考信息来源。

环境会计主要以传统财务会计为基础，并结合企业活动对环境冲击的生命周期评估(LCA)，寻求最佳清洁生产(CP)方式，并进行全成本评估(TCA)，提升企业生态效益及企业真实储蓄，实现可持续发展的目标[5]。另外，对于企业编制环境会计的内涵，包括其意义、功能及性质说明如下（如表1）：

表1 环境会计的内涵

环境会计特性说明

意义  达到可持续发展的目标

 维持与小区互利关系

 追求有效率的环境保护活动

功能  内部功能：提高环境管理绩效，并支持企业投资决策参考

 外部功能：通过环境报告与外部关系人沟通，完善会计责任

性质  相关性：①公布的环境信息必须与企业环境管理有关②及时将社会最关注的环境议题纳入到企业环境管理体系之中

 正确性：①提供可以有效地说明分析相关环境议题的信息②信息内容的完整性及方法的零误差

 可了解性：①具有可用性 ②可提高企业资源配置效率，提升与外部关系人的沟通效率及企业竞争优势

 可比较性：①比较不同期间及不同企业间的环境冲击效果，可作为评定企业环境管理绩效的依据②信息的一致性是信息可跨期比较的基础，但需考虑跨期与空间差异的特性

作为环境信息管理的重要工具之一，一套完备的环境会计帐户应包括资料搜集、资料分类、资料记录、资料配置、资料分析和资料沟通等项目，而且应将环境会计纳入企业环境政策系统之中，其主要编制步骤包括目标界定、制定会计架构、建立资料清单、进行冲击评估、实施责任分配及拟定清洁生产政策以提升企业绩效（如表 2 所示）。

表2 环境会计实施步骤

步骤产出

步骤一：目标界定

1. 界定目标  目标

步骤二：会计架构

2. 定义会计帐户  会计帐户

步骤三：建立清单

3. 记录资料

4. 汇总资料  资料表

 建立汇总清单

步骤四：冲击评估

5. 分类资料

6. 信息特色化

7. 信息评估  冲击分类

 建立指标

 生态平衡指数

步骤五：责任分配

8. 分配会计责任  建立详细区域划分与目标资料

步骤六：绩效提升

9. 整合信息

10. 解释结果

11. 执行与控制  建立环境管理系统

 界定环境管理弱势及改进策略

 生态效益提升

3环境会计与企业环境管理的关系

企业环境管理是具有价值的活动。企业实施环境友善的生产行为，一方面可以大幅降低资金成本及平均成本，实现环境管理的绿色红利[7]，另一方面也可以降低环境风险，提高并延长股东价值增加期限。近十年来，国际著名环境管理标准制定机构（包括国际标准组织（ISO）及欧盟的环境管理及查核计划（EMAS）等）制定很多环境管理标准，对企业环境管理制度的发展影响很大。通过共同环境管制标准的制定，利用与绩效相关的技术或程序，能持续改善企业环境管理绩效，提高企业环境管理的有效性。通过ISO与EMAS的环境管理措施比较[3]（如表3所示），可以发现两者存在着很多共同点，而其差异在于 ISO 不需要对外部报告，而EMAS 需要向外部关系人提交环境报告书。

另外，无论是ISO或EMAS两套环境管理制度都具有高度绩效[3]（如表4），平均环境管理费用回收期低于1.5年，环境管理的投资报酬率很高。进一步观察环境管理制度，可以发现环境管理工具是由传统管理工具演化而来的[3]（如表5），且主要差异仅是关心的目标不同，由原来关心产品质量及财务绩效转变为追求企业绿色生产行为及生态效益的提升。一般而言，企业通过环境成本会计进行环境管理可提高企业价值，主要由于：(1)反映真实成本，让更多外部成本内部化；(2)内部化未来环境风险：可进行环境风险管理等活动，且最终以生态效益指标的提高作为衡量环境管理成效的依据[8]。

表3 ISO 与 EMAS 环境管理措施比较

ISO EMAS

 制定环境保护目标与政策

 建立有效率的环境会计(信息管理)

 评估环境绩效(决策支持)

 执行计划

 建立高效率组织  制定环境保护目标与政策

 建立有效率的环境会计(信息管理)

 评估环境绩效(决策支持)

 执行计划

 建立高效率组织

 与内外部关系人沟通

表4 ISO 与 EMAS 环境管理绩效比较

ISO（2003) EMAS(2003)

ISO曾经审查500 家实施ISO标准的企业，其中：

 超过 80% 具成本有效性

 60%投资回收期小于1年调查约800家企业执行EMAS环境管理系统，平均成本100,000 美元

 1/3 企业每年可节省80,000 美元

 1/3 企业每年可节省320,000 美元

 平均环境保护投资的回收期为1.5元

表5 传统管理与环境管理工具的比较

传统管理工具环境管理工具

计算与成本化生命周期评估

财务会计环境会计

查核环境查核

财务报告环境报告

总质量管理总环境质量管理

控制环境控制

4 企业实施清洁生产的全成本评估架构

4.1企业实施环境会计的架构

环境会计制度建立涉及财务、会计、信息及环保人员，因此，编制之初应组成跨部门项目小组负责推动。主要建设项目包括建立厂商环境成本会计科目、搜集与建立环境成本会计资料处理程序与文件、环境成本会计科目的定义及作业说明，并调整或增删现有会计制度（包括科目、流程及作业程序）、建立环境成本会计的作业手册等。另外，环境会计资料的登录应以企业所有经济活动为主轴，并衍生至其与周边与上下游的互动关系，而在金额确认上，则是以当期支出为原则，并以附加方式调整现有财务会计系统。有关我国目前推动中的环境会计原则如下[10]：

1. 环境会计成本及效益认定：原则上在其所发生的同一会计年度计算

2. 环境成本与效益计算：实际金额计算有困难时，可采取估算方式

3. 环境成本与效益金额过小时(低于总金额 1%)，不应列入计算

4. 环境保护专属事业(如环保业)，其本事业体营业项目及产生利润均不得列入环境会计

5. 收托性质工作所产生的环境成本与效益，计为委托方(负担费用者)的委托成本

6. 海外分企业以当地货币计算相关环境成本及利益

(一) 环境成本

所谓环境成本指执行环保相关活动所发生的总费用，包括环境保护等所有减少环境冲击的成本。其会计科目可分为设备投资、研发、人事、动力、维护检测、耗材、委托、教育、捐赠及其它等。有关环境成本确认原则如下[3]：

1. 专款用于环境保护及减少环境冲击的支出金额

2. 支出用于多项用途，然而环境用途金额可清楚分开

3. 支出用于多项用途，虽然环境用途无法清楚分开，然而其金额配比认定超过50%以上时。

(二) 环境效益

所谓环境效益指企业进行环境保护等所有减少环境冲击的活动所获得的收益，如污染防治费及罚金等减少，或因获得环保表彰提高企业形象而增加订单等收入增加。环境效益确原则[3]：

1. 能够精确计算的金额

2. 非因企业努力于环境保护所获得的效益不应确认

3. 产品研发效益已发生才确认

4. 效益延迟发生，原则上仅确认3年效益(一次确认)

5. 因纸张、能源、水、原料及废弃物等减少而节省的金额，应列出其个别效益

(三)环境财务信息编制

为方便与现行财务会计信息整合，环境成本会计信息一般采取多元方式，随企业型态及规模大小弹性调整。

4.2 全成本评估与清洁生产

全成本评估(TCA)是协助企业进行环境管理，针对各种可行清洁生产替代技术或方案，分析其生命周期冲击的环境总成本(或环境效益)，并将其纳入到企业相关投资决策之中，以降低企业环境成本，提高其环境管理绩效及市场竞争力，实现企业可持续发展的目的[4]，其主要评估方法有：

1、成本最小化方法：计算各种清洁生产技术的生命周期的环境成本再加总该清洁生产技术的会计成本，获得总经济成本，选择其成本最小者。

2、收益成本比最大化方法：比较各种清洁生产替代技术与当前使用技术的生命周期的环境冲击，计算各种清洁生产替代技术的环境效益，再依据其会计成本，选择其中收益成本比最大者。

一般而言，全成本评估在清洁生产中的实施大致分为三个步骤，首先是利用生命周期评估(LCA) [9]确定企业各生产阶段的环境冲击效果，为后面的全成本评估提供基础资料和信息，下一步便是对各清洁生产替代方案进行评估，以寻求推动清洁生产的可能方案，最后是建立清洁生产的量化评估工具，利用TCA技术进行清洁生产各替代方案的经济效益分析，从而选择较优的清洁生产替代技术，其具体步骤如下：

（一）以LCA确定各生产阶段的环境冲击效果

其详细步骤如下（如表6）：

表6 LCA选定企业各生产阶段环境冲击效果的步骤

步骤产出

步骤1 进行案例厂商背景资料的收集与分析，背景资料包括：(1)营业状况及行业属性(2)产品类别、原物料耗用情况(3)环境现况与污染防治情况等  背景资料

步骤2. 界定生命周期评估作业的目标与范畴，包括：

(1)系统功能：对产品的功能规格(效能特性)的陈述

(2)功能单位：表示最终结果的标准化/一致性参数

(3)数据品质：说明数据的代表性/来源/涵盖范围等  系统功能

 功能单位

 数据品质

步骤3. 进行盘查资料收集与分析工作，包括：

(1) 盘查窗体的制作，确保系统界限内每一单位过程的数据均被搜集

(2) 清点案例厂商的产品与活动在各个生命周期阶段中所耗用的能源与资源及所排放污染物的数量。  能源与资源及所排放污染物的数量

步骤4.进行生命周期盘查结果计算，包括：

(1)确认数据盘查阶段：可分为摇篮到坟墓、摇篮到大门或大门到大门等三种特性来决定；

(2)定义分配原则：根据案例厂商的产品特性采用重量比或价值比等方式来分配；

(3)污染负荷的计算过程：将数据质量的精密度、完整性、代表性、一致性及重复性等列入考虑范围之内。  数据盘查阶段

 分配原则

步骤5. 根据生命周期盘查结果，进行环境冲击分析，包括：

(1) 分类：将盘查数据归入冲击类别

(2) 特征化：将冲击类别的盘查数据模式化；

(3) 拟定指标：分为地区性、区域性和全球性指标。

(4) 确定案例行业在分析过程中污染冲击的最大可能程度；  冲击类别

 类别指标

 冲击的最大可能程度

（二）评估清洁生产替代方案所有可能性

从 LCA 盘查结果鉴别推动清洁生产的可能性，为后期成本分析做准备。根据选定的最大可能冲击程度，进行清洁生产各替代方案的分析：

1、确认推动清洁生产的可能性：改进产品设计、改进管理方式、改进场内物料管理、取代毒性原料、修改程序及废弃物厂内再利用等；

2、从进料改变、技术改变、内部管理或原料处理等途径，寻求推动清洁生产的可能方案，以便于后面利用TCA技术进行经济效益分析。

（三）建立清洁生产的量化评估工具

根据LCA的结果，鉴别出污染冲击的最大可能程度，进而从进料改变、技术改变、内部管理或原料处理等途径，寻找推动清洁生产的可能方案。然后，利用TCA技术分析各项清洁生产替代方案的经济效益，经济分析将作为企业环保相关决策的依据。

(1) TCA技术

首先，搜集并分析TCA技术的资料。然后搜集产品的单位生产成本及了解产品的制造流程，并确定清洁生产的替代方案，搜集现有技术与清洁生产替代方案的相关成本资料（常用净现值、内部收益率及回收年数，作为TCA的财务指标，但是全成本分析不包括外部成本的分析）。

其次，全成本分析的评估计算需案例厂商全力配合并提供相关财务成本资料及其经营决策与目标。最后对所做的决策予以定义，确认并了解各项成本（如直接与间接成本、意外、形象与关系成本），然后分析财务绩效，并做出决策，确定清洁生产替代方案的可行性。

(2) LCA与清洁生产替代技术的全成本分析

因企业的产业类别不同，产品性质与种类也不同，LCA只提出CP可能的方向。利用生命周期评估方法找出对环境冲击最大的产品制造流程或阶段，据此提出清洁生产技术可能的替代方案。实际操作中，具体的CP方案主要通过与企业成员沟通交流后才能确定可行的清洁生产替代方案，还要预测相关的技术与经济成本，且某些成本资料可能由经验法则或专家提供，其准确性较难掌握，其成本效益也难以量化。

就经济理论而言，技术与成本具有对偶关系，清洁生产替代技术的成本可以由相关信息估算。一般以避免环境损害发生作为推算环境改善效益的最佳代替值，然而环境损害的推算存在着较高的不确定性，不易获得其精确值。而环境会计分析作为一种衡量环境改善效益的替代方法，通过环境会计分析可以掌握生产过程中所产生的环境维护成本信息，了解各生产阶段的环境成本估计值，并以此作为衡量环境维护效益的替代变量值。但值得注意的是，此替代变量值通常低于实际环境效益值。

在了解生命周期分析的清洁生产替代技术的成本资料之后，再进行成本效益分析，从中得到各种清洁生产替代技术的择优排序，以选择最佳清洁生产替代技术。方法上，先看技术的可行性，收益成本比大于1者为可行。然而，考虑到未来的不确定性因素，稳健作法是选取内部报酬率超过15%以上者作为清洁生产替代方案。

5 结束语

总之，企业的环境管理是一项复杂的系统工程，企业必须坚持双赢的原则，既不能以牺牲环境为代价追求经济效益，也不能为了保护环境而抛弃企业经济的发展。推动环境会计资料库系统的建立，创造企业环境管理的新思路、新方法，并通过环境会计资料库系统进行清洁生产的全成本分析，以帮助企业进行最佳投资评价，选择较优的清洁生产替代技术，将有助于企业可持续发展战略的实施，促进企业生态效益的实现。

参考文献:

[1]Atkinson G. Measuring Corporate Sustainability [J].Journal of Environmental Planning and Management.2000, 43 (2).

[2]Dunk A. S...Product quality, Environmental Accounting and Quality Performance [J]. Accounting, Auditing & Accountability Journal.2002, (15).

[3]Jasch C...The Use of Environmental Management Accounting (EMA) for Identifying Environmental Costs [J], Journal of Cleaner Production, 2003, (11).

[4]Kennedy M. L...Total Cost Assessment for Environmental Engineers and Managers [J]. Management Accounting Research.1998, (7).

[5]John Wiley & Sons, Inc. Milne M. J...On Sustainability; the Environment and management Accounting [J]. Management Accounting Research. 2004, (7).

[6]Ministry of the Environment (Japan). Environmental Accounting [M].Concepts and Practice, Greenleaf Publishing.2002.

[7]Guidelines.Schaltegger S. and R... Burritt.Contemporary Environmental accounting…Issues [M]. Concepts and Practice, Green leaf Publishing. 2000.

[8]成金华,谢雄标.我国企业环境管理模式探讨[J].江汉论坛.2004,(2).

[9]邓南圣，王小兵等.生命周期评价[M].北京:化学工业出版社.2003.7.

[10]乐菲菲，李丽华.对我国环境会计的初探[J].财会研究,2005,(5).

Study On Total Cost Assessment Mechanism Of Actualizing Clean Production

In Enterprises Based On Environmental Accounting

Zeng Youqi, Wang Jingfang, Yang Liguo

投资估算的步骤篇（7）

0 引言

政府工程的特点集中表现为规模大、工期紧、质量要求高、社会影响力大。政府工程使用的多为财政资金，因其特殊性不仅需要重视经济效益，同时也需要重视社会效益。怎样合理、高效的利用好这些资金，就成了一个非常值得研究的问题。

1 决策阶段影响工程造价的主要因素

决策的正确性是造价合理性的前提，我国的政府工程因投资决策失误造成的损失是触目惊心的，决策阶段工作成果决定了项目是否成功。

1）建设标准水平的确定；

2）建设地区及建设地点的选择。

2 决策阶段造价控制的主要环节

2.1 做好项目决策前的准备工作

要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格、大宗材料采购地等，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。

2.2 认真做好可行性研究报告

可行性研究，是对建设项目在技术上、工程上、经济上是否合理和可行进行全面分析、论证，提出评价；是确定建设项目和编制设计文件的主要依据。因此，它的质量、深度、投资估算的准确性，对建设项目投资起着举足轻重的作用。国家规定，初步设计总概算和可行性研究报告的投资估算，出入不大于10%，否则，要对拟建项目重新决策。

2.3 全面细致编制投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。它是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，要对建设工程造价进行估算，在此基础上研究是否建设，因此投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

2.4 建立财务评价指标体系

财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发行的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性，它是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是项目取舍的重要决策依据。

2.5 科学选优

立项批准之后，需要在可行性研究的基础上，对拟建项目的多个解决方案进行全面的技术经济论证、评价和优选。目前，通常的做法是采用专家论证和招投标方式，力求客观、准确地汇集与项目执行有关的基本数据资料，请有经验的专家根据规定的条件对各种技术方案进行评价，从正反两个方面提出意见，为决策者选择及实施方案提供多方面的建议。

3 决策阶段的投资估算

3.1 投资估算的内容

建设工程项目估算的内容，从构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工，直至竣工投产所需的全部费用，分为建设投资估算和流动资金估算两部分。

估算工作按投资决策过程的进展相应的分为三个阶段，即投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算、初步可行性研究阶段的投资估算和详细可行性研究阶段的投资估算。在不同的阶段，工作深度不同，估算的准确程度也不一样。

3.1.1 投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算

这一阶段主要是选择有利的投资机会，提出投资建议，该阶段的工作可大致分为两个步骤：

第一个步骤可称为毛估阶段，它属于项目规划的投资估算。估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究。由于资料的综合性很强，因此，估算的工作量小，时间和费用均消耗少，但误差率较大，允许在30%以上。

第二个步骤可称为粗估阶段。它属于项目建议书阶段的投资估算。在此阶段，有了初步的流程图、主要设备的生产能力，并已确定了项目的地理位置。粗估的目的主要是判断一个项目是否可行，指导进一步的研究。此阶段的误差率仍允许达30%。

3.1.2 初步可行性研究阶段的投资估算

这一阶段是介于投资机会研究和详细可行性之间的阶段，此时要进一步明确项目的可行性，以及设备、材料的规格、设备的生产能力、工厂的总平面图、公用设施的初步配置等。进而确定项目是否进行详细可行性研究，并为下一步的研究和投资计划奠定基础，这种估算的误差率为20%。

3.1.3 详细可行性研究阶段的投资估算

详细可行性研究阶段又可称为最终可行性研究阶段。在此阶段，项目已经进行了较详细的技术经济分析，决定了项目是否可行，并比选出最佳投资方案，估算的投资额比较准确，可据此进行项目的筹资。这种估算的误差率范围为±10%。

3.2 投资估算的方法

建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。这三种估算方法估算精度相对不高，主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。在项目可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。

3.3 投资估算的作用

各个阶段的估算有着各自的作用。项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，是研究分析项目投资经济效果的重要条件，一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的最高限额；工程项目的估算不仅对其设计概算起到控制作用，还是项目筹措资金及制订建设贷款计划、核算建设项目固定资产投资需要额及编制固定资产投资计划的重要依据。在工程设计招标中，估算是优选设计单位和设计方案，衡量设计方案的经济合理的重要依据。估算也是设计者控制设计方案，实行工程限额设计的论据。

总之，投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度不同。另外由于在项目建设各阶段中，造价形式之间都存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互关系。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着投资估算作为限额目标对其后面的各种形式造价起着制约作用。合理地计算投资估算，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现。

4 决策阶段存在的问题及其对控制造价的影响

决策阶段最核心的工作是明确项目目标定义，即投资数额、质量标准、进度要求等。而在国内历年来的重大工程中，盲目决策造成的投资浪费、效率损失简直无法估量。目前在可行性研究阶段，一般由发改局委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于对工艺流程和方案缺乏认真研究，增加了估算的不准确性。由此可见，只有加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，才能保证其它阶段的造价被控制在合理范围，避免“三超”现象的发生。

5 结束语

总之，政府投资工程的造价控制是一项系统工程，需要相关部门配合，进行全过程、全方位的管理。只有作到科学决策、设计合理、精心施工和严格审核，才能对政府工程造价实施有效的管理与控制，以保证最大限度的利用财政资金。

投资估算的步骤篇（8）

一、VaR概述

VaR（Value at Risk）按字面的解释就是“处于风险状态的价值”，可译为受险价值、在险价值、风险价值等。通常解释为：VaR是在一定置信水平和一定持有期内，某一金融资产或组合在正常的市场条件下所面临的最大损失额。

因此从数学和统计的意义上看：

VaR就是在某个既定的损益预期分布中，对应一定置信水平的分位数：

Prob（ΔP？燮-VaR）=1-c

其中，c为显著性水平，1-c代表置信水平，ΔP代表损益。[1]

二、VaR的获取方法

计算VaR的关键在于确定证券或组合的未来损益的统计分布或概率密度函数。而直接获取未来损益的分布几乎是不可能的事，为此，通常经过下述分解过程：将资产表示为市场因子的函数，预测市场因子的波动性，根据市场因子的波动估计资产的价值变化及其概率分布，根据给定的置信水平和持有期，计算得出VaR。[2]

这一分解过程中，波动性模型和价值模型是核心和难点。根据波动性模型和价值模型的不同，可以将VaR的计算方法分为以下三类：历史模拟法，蒙特卡罗模拟法，参数法（方差-协方差法）。

（一）历史模拟法

利用历史数据集，将过去已经实现的收益率分布或市场变量分布应用于目前的投资（或组合），据此模拟下一个时期该投资（或组合）可能面临的收益分布，给定置信水平和持有期，就可以计算出VaR。

隐含前提：历史可以复制未来，历史数据可获得，且完整有效。优点：原理简单且实用，非参数完全估值，避免了估值和模型风险。不足：对历史数据的依赖，路径依赖假设等概率假设。[3]步骤如下：

实证：假设A股：马钢股份（600808）投资60万，B股：交通银行（601328）投资40万。下一个交易日，该组合在99%置信水平下的VaR是多少？

首先取数据从2011年1月11日到2013年1月10日的股票收盘价，两只股票都有488个数据（资料来源和讯财经网）。用EXECLE表格和EVIEWS6.0软件，计算其每日简单收益率和组合收益率，生成一个新的时间序列。

公式为：简单收益率R=（Pt-Pt-1）/Pt-1

组合收益率=A股简单收益率*0.5+B股简单收益率*0.5

然后将序列中组合收益率的数据按升序排列，找到对应的第488×1%=4.88个数据（谨慎起见，我们用第4个），即-5.01%。于是可得，VaR=100×5.01%=5.01万。

（二）蒙特卡罗模拟法

假设资产价格或市场变量的变化服从于某个随机过程，通过模拟该随机过程，就可以得出在给定时点上投资组合的价格或市场变量的估计值。不断重复该模拟过程，就可以得到一系列估计值。如果重复的次数足够多，模拟出的估计值最终将会收敛于“真实的”组合价值。以此为基础，给定置信水平1-C，通过分位数就可以计算出VaR，就可以进一步估计出组合“真实的”风险价值。

优点：全场景模拟，不受历史数据限制，完全估值，可处理非线性、非正态问题。不足：复杂、不易理解，模拟次数、计算精确度与耗费时间的矛盾，模型风险和估值风险，伪随机数问题。[4]

例如：资料同前。

样本同前，假定该股票价格服从随机游走。检验如下：

首先，利用EVIEWS软件中的单位根检验（ADF检验）来判断股票价格序列的平稳性，结果如下：

A股：马钢股份（600808）

可知DF=-1.269527，大于下面所有临界值，因此可知该序列是非平稳的。

接下来，利用EVIEWS软件中的相关性检验来判断序列的自相关性。选择价格序列的一阶差分（P=Pt-Pt-1）和30天滞后期。

结果如下：

可知股票价格的一阶差分序列P滞后8期以内都不具有相关性，即其分布具有独立性。

通过上述检验，我们可以得出结论，深发展股票价格服从随机游走，即：Pt=Pt-1+εt。

利用EXCEL软件做蒙特卡罗模拟，模拟次数为10000次：

首先产生10000个随机数，然后获取模拟价格序列：模拟价格=初始价格P0+随机数，再将模拟后的价格按升序重新排列。

找出对应99%的分位数，即10000×1%=100个交易日对应的数值：1.985，于是有马钢股份：

VaR=60×（1.985-2.17）÷2.17=-5.115万

B股：交通银行（601328）

步骤同前，找出对应99%的分位数，即10000×1%=100个交易日对应的数值：4.975，于是有马钢股份：VaR=40×（4.975-4.9）÷4.9=0.612万。

所以，两个股票组合的VaR=√（-5.115）2+0.6122=5.152。

（三）参数法（方差协方差法）

首先假定要考察的随机变量服从于某种参数分布，如正态分布、泊松分布等，然后借助于分布参数，如均值、方差等直接计算出VaR。优点：可以迅速求解，易于处理组合。不足：正态分布假设，参数估计风险。[5]

方法一：静态法，假定均值与方差恒定（不随时间而变化）。

利用EVIEWS软件对样本数据进行处理，分别获取简单收益率的分布图和对数收益率分布图

A股：马钢股份（600808）

简单收益率分布图：

通过上述统计分析可知，与正态分布相比，二者均呈现出“尖峰厚尾”的特征。相对而言，对数收益率更接近于正态分布。根据VaR的计算公式可得：

VaR=2.33×0.014971×60=2.093万

同步骤B股：交通银行（601328）得出VaR=2.33×0.012151×40=1.132万

于是，组合有VaR=√2.0932+1.1322=2.38万元。

方法二：动态法，简单移动平均法，假定时间与方差随时间变化。

A股：马钢股份（600808）取100天的样本

σ2=0.000255093，所以σ=0.01597，则马钢股份VAR=2.33××0.01597×60万=2.2326万

同步骤B股：交通银行（601328）

σ2=0.0001464426，所以σ=0.0121，则交通银行VAR=2.33××0.0121×40万=1.128万

于是，组合VAR=√2.23262+1.1282=2.5万。

三、VAR变化值对股票组合投资进一步运用

VaR对基本概念的发展的基础延伸了管理组合风险的三种分析方法，即边际VaR、成分cVaR和增量VaR。为了控制风险，拥有一个当前投资组合风险分解方法是非常有用的。因为投资组合的波动性是其各组成部分的一个高度非线性函数，我们需要一种分解法来认识分散化投资的效果。[6]

1.边际VaR（mVaR）。是指当组合中的某种资产增加一单位时，引起的投资组合VaR的变化值。

2.增量VaR（iVaR）。即新头寸加入而引起的VaR的变化值。它与mVaR的不同在于，它的增加量可以很大，在这种情况下，VaR的变化是非线性的。

3.成分VaR（cVaR）。假定投资组合包含N种成分，如果下式成立：

因为，交通银行的mVAR较小，所以追加50万给交通银行，iVAR=0.013473×50=0.67万，投资风险增加0.67万元。

四、总结

VaR模型可以简单明了地分析出股票组合风险的大小，即使没有任何专业背景的投资者和管理者都可以通过VaR的值对金融风险进行评判。VaR模型也对银行风险的质量和管理是一个有效的工具，它对正常市场条件下重要交易的短期风险的衡量尤为有用。作为分散投资者，更可以运用VAR来实现自己股票投资的风险管理，对市场和个人都有重要意义。

参考文献

[1]张利，胡铂.基于VaR模型的证券投资组合风险管理[J].合作经济与科技，2011.

投资估算的步骤篇（9）

Abstract: In this paper, the author introduces the construction project decision-making phase cost control content, and analyzes its investment evaluation.

Key words: construction project; project cost; control; analyze

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

1 建设项目决策阶段造价控制的内容

工程建设投资控制是指在整个项目实施阶段开展管理活动，力求使项目在满足质量和进度的前提下，保证项目投资目标的实现。投资目标是随着建设实践不断深入而分阶段设置的，在施工阶段主要是以设计预算为依据的建安工程承包合同为目标控制建安工程投资，在这一阶段节约投资的可能性已经很小，但浪费投资的可能性却很大，因而要对施工阶段投资控制给予足够的重视。在施工过程中仅靠控制工程款的支付是不够的，而应根据施工阶段复杂多变的特点，从经济、技术、合同、信息等方面采用控制措施。

1.1 认真做好可行性研究报告

可行性研究，是对建设项目在技术上、工程上、经济上是否合理和可行进行全面分析、论证，提出评价；是确定建设项目和编制设计文件的主要依据。因此，它的质量、深度、投资估算的准确性，对建设项目投资起着举足轻重的作用国家规定，初步设计总概算和可行性研究报告的投资估算，出入不大于 10%，否则，要对拟建项目重新决策。

1.2 全面细致编制投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计，它是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，要对建设工程造价进行估算，在此基础上研究是否建设，因此投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

1.3 做好项目决策前的准备工作

要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。

1.4 建立财务评价指标体系

1.5 科学选优

2 建设项目决策阶段的投资估算

2.1 投资估算的内容

建设工程项目估算的内容，从构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工，直至竣工投产所需的全部费用，分为建设投资估算和流动资金估算两部分。估算工作按投资决策过程的进展相应的分为三个阶段，即投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算、初步可行性研究阶段的投资估算和详细可行性研究阶段的投资估算。在不同的阶段，工作深度不同，估算的准确程度也不一样。

2.1.1 投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算这一阶段主要是选择有利的投资机会，提出投资建议，该阶段的工作可大致分为两个步骤：

第一个步骤可称为毛估阶段，它属于项目规划的投资估算。估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究。由于资料的综合性很强，因此，估算的工作量小，时间和费用均消耗少，但误差率较大，允许在 30%以上。第二个步骤可称为粗估阶段。它属于项目建议书阶段的投资估算。在此阶段，有了初步的流程图、主要设备的生产能力，并已确定了项目的地理位置。粗估的目的主要是判断一个项目是否可行，指导进一步的研究。此阶段的误差率仍允许达 30%。

2.1.2 初步可行性研究阶段的投资估算

2.1.3 详细可行性研究阶段的投资估算

2.2 投资估算的作用

3 结束语

建设项目投资失控是我国固定投资领域普遍存在的现象。建设工程消耗大量的工料机资源，它投资大、建设周期长、综合性强，关系到建设各方的经济利益，对国民经济的影响重大。目前，在我国工程建设领域，存在着技术与经济相分离的状况。我国大多数工程技术人员往往把工程造价看成是财务、概预算人员的职责，认为与己无关。在项目实施过程中，工程技术人员往往只注重工程质量控制及工程进度控制，忽略对建设项目的投资进行控制。如果技术人员忽视工程造价，管工程造价的人员不懂得与工程造价相关的工程技术知识，工程造价就难以合理地确定和有效地控制。

参考文献：

［1］李慧民.建筑工程经济与项目管理[M].冶金工业出版社，2009．

投资估算的步骤篇（10）

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

投资估算的步骤篇（11）

一、经济分析的内涵剖析

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

比价价格=■①

三、总结

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

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投资估算的步骤篇（11）

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