泡沫经济的解决措施大全11篇

泡沫经济的解决措施篇（1）

房地产泡沫有多种定义，至今为止学界也未形成统一的共识，这里截取美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的定义：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。

2、特征

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的支撑。

3、成因

与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面。

（1）土地稀缺

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。

（2）投机需求膨胀

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

（3）过度放贷

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。

二、我国房地产泡沫概况

1、主要城市的房地产泡沫指数

《

三、房地产泡沫的防范机制

虽然通过以上分析，我国的房地产业泡沫短期内破灭的可能性很小，但是鉴于其对国民经济的重大影响，我们应该采取措施来抑制泡沫越来越大这一趋势。

1、政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处，以抑制短线炒房。

2、严格控制每年住房信贷的增长，是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40%—60%，显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。今后每年房地产信贷增长应严格控制在一定范围以内，以防止吹大房地产泡沫。

3、要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。

参考文献：

1.《商品与质量·理论研究》期刊—《房地产泡沫产生的原因及浅析》-许勤筱

泡沫经济的解决措施篇（2）

一、前言

金融经济在国家经济发展中具有重要意义，可以毫不夸张的说，金融经济是现代经济发展的核心内容。近年来，随着我国经济的不断发展，现代金融经济也在快速发展中，然而，经济泡沫问题也随之不断加重，具有很大消极影响，引起了社会的重视。为了为更好促进现代金融经济的发展，进一步了解经济泡沫产生的原因非常必要，根据原因，不断采取有针对性的措施，才能更好地解决经济泡沫问题，从而推动现代金融经济的发展。

二、现代金融经济中的经济泡沫产生的原因

1.社会原因

现代金融经济的发展是处于社会发展之中的，二者相互作用，相互影响。首先，社会为金融经济的迅速发展提供了宽松且低风险的发展空间，由于商品经济会出现周期性萧条，金融银行的存款利息下调，极大的满足了消费者的消费和投资需要，使得市场经济中的闲散资金在金融市场中逐渐增值，也就是说，社会给经济泡沫的产生提供了炒作的资金来源。

2.金融约束机制原因

所谓金融约束就是政府通过实施一系列金融约束政策，促进金融业更快的发展，从而推动经济快速增长，其隐含的前提是政府可以有效地管理金融业，或者说政府可以解决市场失灵问题。但是在实际发展中，金融经济体制并不健全，金融约束机制也不够完善，某些金融制度也没有很好的落实，这也是经济泡沫产生的重要原因。

三、现代金融经济中的经济泡沫的具体表现

1.股票经济泡沫问题

股票经济泡沫问题是现代金融经济泡沫问题的重要表现之一，其成因主要是内在的投资价值与股票市场价值之间的差额导致的。一般来说，供求关系的改变影响着市场价格的波动，但是对于股票经济而言，与实体经济的波动是不同的，在股票经济发展中，存在着人文的不合理操作因素。很多股票投资者为了得到暴利，通过幕后操作，使股票市场发生波动。这也是导致股票经济泡沫加剧的原因。

2.房地产经济泡沫

房地产泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。由于社会发展迅速，我国房地产行业近年来发展十分迅速，大量的开发商为了获得高额利润，把投资眼光放到了房地产上面，因此，房地产市场的供求关系严重失衡，房价也快速上涨，致使商品房价格严重背离其价值，从而形成了房地产经济泡沫问题。因为房地产行业与人们的基本生活需要联系非常密切，经济泡沫问题受到了全社会的关注，因为房地产经济泡沫的产生，很多人没有足够的经济能力购置住房，导致生活出现困难，非常不利于社会的稳定。

四、现代金融经济中的经济泡沫问题的有效解决办法

1.加强国家对金融经济发展的干预力度

虽然国家为社会经济发展提供了一个宽松、自由的空间，但是现代金融经济是我国经济的核心部分，具有一定的特殊性，不仅是国家经济发展的关键，更关系着社会的稳定问题。因此，国家要有针对性的对此加强干预，不能够放任不管，要使金融经济健康、有序、稳定向前发展，不断消减经济泡沫产生的各种因素，给现代金融经济的发展提供一个健康、良好的发展环境。

2.建立健全相关法律法规

我国是法制经济社会，因此，在现代金融经济发展中，也离不开相关法律、法规的约束。国家在发展金融经济的同时，要根据发展实际，不断建立健全相关法律法规，对金融经济的发展进行必要的约束。同时，要掌握好对其约束的度，使之既能够拥有足够的自由发展空间，又能够规范化、稳定化发展。

3.加强对不合理房价的控制力度

房地产业的迅速发展，虽然在一定程度上推动了我国经济的发展，但是如果房价持续上涨，房价过高，不但不利于社会稳定，更会使其向其他领域扩张，带来更严重的影响。因此，国家要采取相应政策或措施严格控制不合理的房价，并且要强化实施力度，稳定房价，促进房地产业的平稳发展，避免房地产经济泡沫问题的发生。

五、结论

综上所述，现代金融经济的发展对我国经济发展具有重要意义。因此，要认真分析经济泡沫问题产生的原因，制定科学、合理的措施解决经济泡沫问题，促进现代金融经济的稳定发展。

参考文献：

泡沫经济的解决措施篇（3）

在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。

由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。

第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。

明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：

其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。

其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。

我国房地产泡沫的成因

从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。

1、 房地产泡沫产生的直接原因

过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。

2、房地产泡沫产生的间接原因

（1）消费者的预期。

消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

（2）政策因素。

房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。

（3）房地产投资的过度增长。

房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。

（4）银行信贷的非理性扩张。

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

（5）结构性矛盾。

泡沫经济的解决措施篇（4）

房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫的含义及特征

（一）房地产泡沫的含义

经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

（二）房地产泡沫的主要特征

1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。

2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。

3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。

二、房地产泡沫产生的主要原因

（一）消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

（二）银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。

三、房地产泡沫的危害

（一）造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。

（二）导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三）造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。

四、房地产泡沫的防范措施

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

（二）强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。

（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。

总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。

参考文献：

1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.

泡沫经济的解决措施篇（5）

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）26-0091-02

房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。随着经济的增长，现代化进程加快，有些人买房并不是为了居住，而是为了投资以谋取利益。鉴于我国土地资源的有限性和稀缺性、金融机构过度放贷等特殊国情，必须加剧我国房地产泡沫的形成。

一、房地产泡沫产生的主要原因

经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业“市场类型和消费者”产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。

（一）消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

（二）银行信贷非理性扩张

房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。

二、房地产泡沫的危害

（一）造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

（二）导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三）造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业倒闭意味着大量员工失业，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此，会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。社会贫富差距扩大也会产生不良影响，有些富人盲目购房进一步提高房价，导致社会下层人士买不起房，进而激发社会矛盾，造成社会不和谐，势必引起社会的不安。房地产行业进一步扩张会影响国家的长治久安，也会对一些行业造成冲击，引发失业等社会不安状况的产生。

三、如何应对房地产泡沫

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压。其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市使房地产泡沫剧增。最后，要调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产。同时，应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产“泡沫”的产生。

（三）强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

结语

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年取得了快速发展。但我国近两年商品房价格快速上涨，引起了各界人士对我国目前房地产价格是否合理、房地产市场是否出现泡沫的强烈关注。尽管目前决策层对遏制房地产泡沫过度增长采取了一系列的调控措施，但这只是防止了泡沫的继续吹大，而过去二年房地产泡沫所留下的后遗症却很难消除。其实，化解房地产泡沫最好的办法就是不让其真正成为危害经济的泡沫，危止于未萌。

参考文献：

泡沫经济的解决措施篇（6）

一、日本泡沫经济的产生、发展和破灭

对于泡沫经济的理解，国内外专家达成两点共识：第一， 市场中有很多因素，比如资本价格的变化，服务业的繁荣等等，以及人们投机的心理，这些因素的相互作用使得泡沫的出现成为可能。第二，人们经济生活与泡沫经济的出现息息相关。市场的异常兴奋，都体现在人们的不理智，这种不理智让泡沫越吹越大，随之而来的是人们欲望的不断膨胀，最后造成的结果是泡沫越大，破灭后损失越惨重。

1.日本泡沫经济的产生

第一，股价上涨。日元升值造成的最直接的后果就是对日本实体经济的冲击，日本经济遭受微创，股市应该走低，但股市却反常性的走高。日本经济陷入严重的困境。政府试图调用指令，提高股市的价格，黄金贷款已用于购买，银行系统遭受严重损失，但银行掩盖这些损失。

第二，地价上涨。地价走高导致股价走高，股价走高反过来更促进地价的疯涨，资产价格和实体经济相互借彼此增长，形成一个巨大的泡沫。

2.日本泡沫经济的发展

1987年，日本的泡沫经济表现在以下2个方面：

第一是股市泡沫。1989年，仅东京证交所上市公司的市值总额就超过了当年的GDP，日经平均指数更是从13114点上升到38915点，增加了两倍多，可见股市泡沫之严重。

第二是房地产泡沫。在1990年，世界经济范围内有名的新闻便是仅东京都的地价总额便相当于美国全国的地价总额，这在世界经济发展史上都是极为罕见的。

3.日本泡沫经济的崩溃

泡沫经济的崩溃主要表现在以下4个方面：

第一，地价和股价泡沫崩溃。

1991年第二季度起，直到2005年1月，土地价格下跌了一半左右。股价从1989年的最高点跌了约39000日元到2002年的最低点，约8000日元，同比下降约80%。1991年第二季度开始的土地价格下落，成为泡沫崩溃的起点。1992年，地价涨幅从去年的14.1%下降到10.4%。1999年以后，土地价格下跌，部分进一步扩大。2004年的8.4%，是土地价格下降的最大跌幅。

第二，不良债权大量产生。

土地和股票价格暴跌，银行产生大量不良贷款。日本的银行和金融机构不透明，导致银行不良贷款各种事故。 1993年3月，政府公布的各类银行不良贷款8万亿日元。一些研究机构估计为46万亿日元至56万亿日元。1998年，日本放宽贷款条件，债权人，不良贷款统计。1996年，政府宣布，银行不良贷款余额为35亿日元（包括低迷的债务，损失索赔，利息减免索赔）。

有些研究人员估计，不良贷款超过了100万亿日元。增加的不良贷款，迫使银行利润和资本进行处理，银行的盈利不足以弥补索赔损失所造成的银行本质上是陷入亏损，缺乏股权资本，信贷能力下降。

第三，银行等金融机构大批倒闭。

银行的不良贷款不断增加，日本民众和企业对银行信任不断下降，甚至使金融体系产生动摇。由于银行股票大幅下跌，陷入流动性危机，银行间拆借资金困难，致使银行大量破产。

后来，政府债券信贷银行，长期信用银行和其他各大银行，各大保险公司关闭了一个又一个，以日本的经济和社会带来了巨大的冲击。恐慌运行在一些地方，在稳定的情况下，存款限额保险制度停止执行政府担保，并承担破产的银行和破产家庭储蓄和被保险人的保险公司全额支付。几年后，银行破产潮消退，动摇了居民和银行存款的限制保险制度不能被重新引入，一再推迟。

二、日本泡沫经济的原因分析

1.大量过剩资本的冲击是引发泡沫的根本原因

在某种意义上来说，泡沫经济便是一对矛盾的激化，即大量过剩资本与相对稀缺的投资机会，这便必然导致资产价格的猛涨。20世纪70年代年代中后期，日本开始进入低速增长期，资金供应并没有减少，但有利的投资机会减少，这就导致金融证券、房地产投资等行业使用了这部分资金。而且，20世纪80年代后，强劲的出口优势，贸易盈余的不断扩大，也造成了国内资金额的进一步增加。

2.日元升值后反萧条政策力度过大

1986年一个显著的日元升值后，日本出现了整体性经济衰退。日本政府采取放宽的货币政策。 1986年2月至1988年3月调节贴现率四次，同比下降2.6%，低层次的折价率一直持续到1990年5月。 1987年10月“黑色星期一”股价暴跌，日本经济继续强势上涨，货币政策应拧紧松动，但为了防止股票价格和经济衰退，紧缩措施。

3.金融本体开放化过程中导致风险管理薄弱

20世纪80年代，金融本体开放化和非金融机构的快速融资扩金融衍生品业务快速发展。足够的资金，积极融资，财务机制已经发生了很大的变化，风险管理不严，关注抵押品价值，蔑视审查职能的金融资产，投资过热等因素推动股市和房地产价格上升显著。

4.景气超出政府预期，投资者过度乐观导致过度投资

日本经济在石油危机之后，减少了对石油资源的依赖，非制造业的快速增长配合日元升值，大量高收益机会被创造出来。1988年之后，经济保持高速增长，连续第四年超过政府的预测，新的奇迹见证了日本的经济。这一长期的繁荣继续超出很多人的预期，企业家误认为经济将长期延续。日本公司的股票被低估了，成为了公众对于股票早期下落的普遍认识。由于各种因素，支持企业技术发展，提高竞争力，价格将恢复上涨。企业家预期高，导致过度投资。

三、中国经济与日本经济的相似之处

1.九十年代初中国经济出现泡沫而后崩溃

1992年中国沿海房地产某些领域出现泡沫。深圳、三亚、北海等城市发展的土地价格，写字楼房价很短时间出现暴涨。三亚，北海和其他投机资本聚集地，房地产价格上涨速度在短短几个月内，超过了东京市中心最快的房地产价格上涨速度。1993年7月，国家采取了控制措施，沿岸一些地区的房地产泡沫迅速崩溃，各大金融机构在危机时几近破产，一系列事件导致整个金融体系和宏观经济近乎崩溃。

到目前为止，三亚、北海仍然崩溃的泡沫遗留下来的未完成的建筑和未经处理的不良资产仍随处可见。这一次爆发的房地产泡沫及其崩溃，直到现在，也对中国经济造成了严重后果，使中国经济出现了巨大倒退。

2.九十年代后半期经济下滑，通货紧缩

1993年上半年，宏观调控部门采取软着陆措施控制经济过热。自改革开放以来，尽管价格和需求相互影响，通缩螺旋下落时有发生，但如此严重的情况确实从未有过

3.货币调控宁紧不松，加重通货紧缩

从1999年到2003年，通货紧缩，综合经济衰退。同期，广义货币供应量增速下降至15.2%，年平均增长，1980年比1997年低9.4个百分点，贷款的增长速度降低到12%，宏观经济之间已经没有可能过热和通货膨胀，货币宽松政策，增加货币和贷款增长的量不会造成经济过热和通货膨胀，能起到缓解和消除通货紧缩的作用。

四、日本泡沫经济对中国的启示

1.于经济上升期严防资产泡沫暴涨

从日本泡沫经济崩溃的严重后果，可以看到泡沫经济的危险。我们应当采取措施，预防泡沫经济的出现，如果泡沫出现的话，我们应当想尽一切办法使泡沫破碎。但这将造成对金融体系和宏观经济的严重打击，如果担心遭受打击，并采取温和的措施，以维持泡沫，却会使经济泡沫越来越大，甚至造成更大的灾难。所以如何权衡利弊，把握尺度才是关键。

2.不宜谨慎过度防范泡沫造成经济下滑

泡沫经济崩溃后，日本经济进入了长期的低迷，这让本来在狂热之中的日本人重回理性，但也使得日本人变得谨小慎微，日本银行和其他宏观调控部门害怕重蹈泡沫经济的覆辙，因此采取了严格的金融监管，并长期不敢采取宽松的货币政策，这便使得日本经济在泡沫经济后长期一蹶不振，反而阻碍了应该得到发展和恢复的经济，因此中国政府应当采取严格的监管，但同时，一定要防止出现过犹不及的做法，过度抑制市场，又会打消投资者的积极性。

3.扩大投资的扩张性财政政策应当彻底停止，防止复出

日本政府实行了多年扩大投资的扩张性财政政策，不断扩大投资，促进经济发展，其造成的结果是，造成了金融业的困境和总体经济的衰退。1997年，日本政府采纳民众以及学术界的整体意见，将扩大投资的扩张性财政政策缓慢退出历史舞台，这在日本全国达成了空前的一致，大部分人并不存在怀疑，因为大家深受泡沫经济其害。

4.市场化改革力度应适当

日本政府在泡沫经济后面对巨大的压力，为了解决经济衰退的深层问题，采取了快刀斩乱麻的方式，釜底抽薪，裁减公司人员，改革会计制度，采取从深层次出发解决问题的思路。

中国的情况虽然和日本的情况十分相似，但还是有很大的区别的，在进入20世纪90年代之后，在推进市场医疗化，教育产业化的同时，也暴露了很多的问题，譬如居民收入增长过慢，难以承受消费需求下滑等难题。这与日本当年的情况还是有很大区别的。中国的市场化现在并不十分发达，与中国一段时间实施过计划经济有部分关连，市场化的理念和深入程度都不及日本，应该把握好改革的力度和进程，更加注重公众利益和承受力。

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泡沫经济的解决措施篇（7）

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0148-05

引言

近几年来，中国各大城市的住房价格进入了快速上涨的通道，并由此引起广大民众、政府以及学术界对中国房地产泡沫问题的高度关注，而且存在着比较激烈的争论。但是，通过翻阅文献后发现，很多关于中国房地产泡沫问题的观点似是而非，尤其对中国房地产泡沫形成的特殊性缺乏准确把握，从而在对中国房地产泡沫的防范上很难提出建设性意见和措施。因此，笔者感觉很有必要对中国房地产泡沫问题做进一步的研究。

1.房地产泡沫的定义。关于房地产泡沫，虽然许多研究者给出了各自的定义，但这些定义都一致认为，房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，是由投机导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨状态。换一句话说，房地产泡沫是房地产价格高于市场基础价格的部分。住房需求可以区分为自住需求、投资需求和投机需求，投资需求虽然不是满足自住需要，但它主要是通过满足消费者的租住需要而获得长期回报，其次才是考虑增值收益；投机需求看重住房价格上涨，主要是为了赚取短期的买卖差价。因此，自住需求和投资需求构成真实需求，决定市场基础价格，而投机需求是一种非真实需求，是产生房地产泡沫的根源。

2.关注大城市房地产泡沫。房地产泡沫所造成的危害主要体现在如下两个方面：其一，房地产泡沫的兴起将过度推高住房价格，从而制约普通民众居住水平的改善，并产生强烈抱怨和影响社会的稳定。其二，房地产是一个关联度相当高的行业，不仅涉及到钢材、水泥和装饰等诸多行业的发展，而且更重要的是它与银行的相互依存度相当高，具有牵一发而动全身的作用，泡沫一旦破灭就会引发金融危机以及整体经济的衰退。选择大城市作为研究对象出于两种原因，一是房地产泡沫在大城市更容易产生，二是大城市房地产泡沫所产生的破坏力更大。大城市一般是一个地区性甚至全国性的中心城市，住房需求非常旺盛，相比中小城市具有更大的变动性，而土地和住房的供给又受到很大的限制，这为住房价格快速增长和投机提供基础。而且，相比中小城市来说，大城市作为中心城市具有较强的辐射力，那里的泡沫一旦破灭，将会对中国经济产生范围更广、程度更深的打击。

本文将在论述与中国房地产相关的“转轨经济”和“社会文化”特点的基础上，认清房地产市场运行规律，并从供需角度分析中国大城市房地产泡沫形成的原因，进而提出一些防范中国大城市房地产泡沫的可行性措施。

一、市场经济条件下住房价格的变动规律

了解房地产市场运行的一般规律对分析城市房地产泡沫形成的原因和防范是有帮助的。不可否认，在土地资源相对有限的情况下，大城市的房价呈现长期上涨的趋势。但是，只要住房作为商品就不能例外，其价格也将出现周期性波动，不会是直线式上升，阶段性下跌是正常现象。然而，住房价格不像一般商品那样短期内经常波动，其波动周期是比较长的，八年、十年甚至更长。在完全市场条件下，也就是说在没有政府干预的情况下，一个完整的房地产市场的波动周期将经历四个阶段，即复苏、繁荣、危机和萧条。下面对各阶段的特点作一个简单描述：

1.复苏和增长阶段。经历萧条之后，房地产市场进入复苏阶段，这一阶段持续时间较长，一般五年左右。其特点如下：（1）购房需求趋旺，住房价格呈持续增长状态，先是缓慢上涨，而后以较快的速度增长。（2）由于交易量的增加和价格的上升，房产开发商增加拿地，并开发更多住房出售。（3）在复苏阶段初期，几乎没有人投机炒房，而在房价持续上涨一段时间后，少数炒家发觉后市机会进入房产市场，待房价较快上涨之后便引起更多炒家入市，从而推动房价以更快的速度上涨，于是房地产炮沫开始膨胀起来。

2.繁荣阶段。一旦房价快速上涨一段时期之后，就如一匹脱缰的野马开始奔腾起来，于是进入繁荣阶段，但持续时间相对较短，一般一年左右。其特点如下：（1）交易量急剧放大，房屋买卖相当活跃，房价开始疯狂上涨。（2）开发商一边开足马力拿地建房，一边捂盘待价而沽，造成住房供给更加紧张的假象。（3）由于房价不断攀升，越来越多的人投机炒房，甚至出现全民炒房的盛况，房地产市场洋溢着一片乐观情绪，房产泡沫吹得越来越大。

3.危机和衰退阶段。这一阶段从房价下跌开始，房地产业由盛转衰，持续时间相对较短，一般一年左右。其特点如下：（1）炒家和开发商因某些因素突然改变上涨预期，于是大量抛售房产，引起价格下跌，广大自住购房者却转入观望状态，从而导致房价进一步急剧下跌。（2）开发商一边加快抛售已经与快要竣工的房屋，一边停工抛荒前期拿下的地皮。（3）准备购房的炒家迅速销声匿迹，而已经购房的炒家则急于抛盘解套，或转售为租。

4.萧条阶段。在这一阶段，房地产市场处在徘徊不前的状态，持续时间相对较长，一般一至二年。其特点如下：（1）购房者信心不足，交易量停止不前或增加不明显，房价开始止跌趋稳。（2）住房新建量基本停止，不少开发商因亏损难以为继，纷纷破产倒闭。

二、中国大城市房地产泡沫形成的原因分析

房地产泡沫本质上是一种价格现象。经济学告诉我们，价格变化是由供需关系决定的。为了更好地对住房供给和需求进行分析，除了准确把握住房产品的本身特点外，还应该了解影响房地产市场的其他经济和社会文化因素。

（一）与房地产相关的经济和社会文化特点

中国国情的特殊性不仅在于中国经济的转轨特性，而且还在于与其他国家有着不同的社会文化背景，只有在了解这两个约束条件的情况下，才能对中国房地产泡沫问题做进一步的深入研究，避免进行简单的国际比较。当然，这里只是把影响房地产的一些关键点加以介绍和说明。

1.与房地产相关的转轨经济特点。中国实行的是一种渐进改革，目前仍处在由计划经济向市场经济的转轨期间，离完成改革还有相当长的时间。（1）城市化仍是中国经济发展的主旋律。对曾经是农业大国的中国来说，由计划经济向市场经济转轨，同时也是农业经济向工业经济的转变过程，中国目前仍处在工业化中期。工业化伴随的是经济集聚化和城市化，从而导致大规模的人口迁移，尤其向大城市集中。例如，上海市常住人口由2006年的1 815万增加到2009年的1 921万，三年时间增加了106万，相当于一个大城市的人口。（2）市场经济体制还很不完善。市场经济体制的不完善同样表现在房地产市场上。房地产市场的不健全主要有三个方面，一是与房地产相关的法规和政策还没有到位；二是具有国有背景的房产开发商仍占有较高的比例，例如上海2004年占比为45.5%；三是中国银行业仍没有脱离国有运营体制。银行和开发商的国有性质一定程度上制约了房地产市场的发展和成熟。（3）政府对经济具有很强的干预能力。中国政府对经济的强大干预能力有历史原因，也有现实原因，中国奉行的是政府主导的市场经济。政府作为土地唯一提供者，完全垄断土地的批租。另外，政府对房地产企业和银行也具有相当大的影响力。政府的强大干预力对房地产市场的发展既有积极的一面，也存在消极的一面。

2.与房地产相关的社会文化特点。社会文化是人们在长期历史过程弈的结果，一旦形成就具有相对稳定性，并成为影响人们行为的一个重要因素。中国社会文化中对房地产市场产生影响的方面主要有如下三点：（1）中国人具有较强的房地产投资意识。住房不是一般的消费品，而且还是一种能够长期保值增值的投资品。对于农业社会悠久和具有强烈恋土情节的中国来说，房地产历来成为中国人最为钟情的投资对象，并把它们视为财富的象征。在笔者收回的86份调查问卷中，高达60.5%的人表示有能力就应该多买房。（2）中国人买房居住的意识比较强烈。考察中外家庭史就可以发现，中国人对住房的“主人”意识相当强，往往把“寄人篱下”当成耻辱，对租居他人房屋缺乏安全感和支配感。在笔者收回的86份调查问卷中，82.6%的人表示结婚后不愿意与父母长住，只有15.1%的人表示能力有限时可以接受租房住一辈子，83.7%的人则表示买房时不会去算租房和买房哪个更合算的经济账。因此，在购房和租房选择上，中国人往往愿意为拥有产权房承担更多的经济负担。（3）中国父母乐于资助子女购房。子女在一定程度上是自己生命的延续，而这一点在强调血缘关系的中国表现得更加强烈，中国父母更加关心子女的生活。在当代中国，子女分房的传统已演变成父母资助子女购房的习俗。当中国子女结婚与父母分家时，父母如果有足够的经济实力通常要为儿子购买婚房，如果经济实力较差也一般会或多或少资助儿子部分购房款。在笔者收回的86份调查问卷中，41.9%的人表示当购房首付不够时，会让父母支援。

（二）中国大城市房地产泡沫形成的原因总结

从前面论述可知，房地产泡沫形成的根源是投机需求，而投机需求的目的是赚取短期升值，这无疑要以住房价格较快上涨作为前提条件，否则没有炒作价值，同时低廉的交易成本也可以加剧投机需求。因此，导致住房价格快速上涨以及交易成本较低的因素，就是泡沫形成和加剧的原因，据此我们可以得出中国大城市房地产泡沫形成的如下几点主要原因：

1.强劲增长的真实需求是投机需求兴起和房地产泡沫产生的基础。在经济转轨过程中，中国大城市的人口增长、收入增加以及城市改造的速度都是比较快的，尤其进入中等收入阶段，住房成为居民的消费重点，需求的收入弹性处于高位，而中国人购房居住和投资购房的强烈意愿又起到了强化自住需求和投资需求的作用。因此，中国大城市住房的真实需求不仅是庞大的，而且将保持一个长期强劲增长的趋势。相比强劲增长的真实需求，大城市的土地会显得更加稀缺，房价很自然具有较快上涨的强大冲动，这为投机需求的兴起和泡沫的形成提供了基础。

2.投资渠道的狭窄让民众更加钟情房地产投资。中国投资渠道狭窄表现在实业投资和金融投资上。在实业投资方面，虽然中国市场经济在逐步完善，但私人投资办企业的环境仍不很乐观。在金融投资方面，中国股票市场具有高风险性，而债券、基金和期货市场还远没有发展起来。因此，人们很自然把富余资金投向房地产，因为住房从长期来看是一个比较保险的投资品种。这样，投资渠道的狭窄让中国民众更加钟情于房地产投资，而且当房价开始快速上涨之后，投资需求可以迅速转变为投机需求，从而加剧投机需求的兴起。

3.政府垄断土地供给很容易走到推高房价和泡沫的一方。城市土地国有制和政府垄断土地供给是中国的特殊国情。在市场经济条件下，政府垄断土地供给可以说是一把双刃剑，一方面可以减少一级土地拍卖市场的交易成本，有利于城市的规划和建设以及房地产市场的调控；但另一方面政府为了财政收入的最大化，又很容易被开发商所俘虏，成为泡沫扩大的幕后推手。例如，在房价快速上涨的初期，政府为了获得更高的土地拍卖价格，往往打着预防泡沫的旗号减少土地的供给，造成人们形成住房供给减少的预期，从而进一步推高房价。这之后，政府又往往无视房地产泡沫的急剧膨胀，反而在房价快速上涨的后期加快土地拍卖的速度，从而导致更多投机活动和空置房的出现。

4.中国银行的预算软约束很容易造成对房地产的金融支持过度。国有银行主导的金融体制仍是中国目前甚至相当长时间的特殊国情，但在市场经济条件下，国有银行的预算软约束特性往往使它们对房地产市场的风险缺乏敏感性，并成为房产开发商和投机需求的俘虏。即使当房地产处于泡沫严重膨胀时期以及政府要求紧缩贷款的条件下，银行为了追求房贷量的增长，往往或明或暗地继续把大量的资金优惠贷给开发商以及房产投机者，使房地产泡沫得以维持，并且越吹越大。

5.市场秩序的不规范强化了房地产投机和干扰了人们的预期。在政府主导的中国经济转轨过程中，以及在房地产市场充斥国有开发企业的情况下，政府为了追求自身利益和维护国有房地产企业的利益，不仅在制定房地产政策时很难到位，而且在执行政策时也很难到位。这种市场秩序的不规范将导致两个严重后果，一是较低的闲置成本和转让成本使二级土地市场出现较多的投机活动，从而使得部分土地在房价快速上涨初期不能得到及时开发而闲置，造成土地短缺的假象。二是开发商利用卖方垄断优势在住房买卖市场制造虚假信息，这些噪声将干扰人们的正确判断，从而形成有利于泡沫膨胀的预期。例如，开发商与媒体甚至政府合谋，报道和一些住房紧缺的消息，进一步哄抬房价。

总之，强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础，投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。由此可以得出，中国房地产泡沫不仅更容易形成，而且住房价格呈现更加剧烈波动的趋势。也就是说，在中国住房价格的波动周期里，如果政府不进行有效的干预，波峰和波谷的落差比一般的市场经济体会更大一些，一旦泡沫破灭，将对房地产以及整个国民经济造成更大的打击。

三、中国大城市房地产泡沫的防范措施

虽然由政府主导是一把双刃剑，但只要政府保持清醒并采取有效措施，相反更容易化险为夷。出台防范措施的目的在于防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫破裂带来的巨大破坏力。中国政府近几年陆续出台了一些稳定房价的调控措施，有些起到了一定的效果，但有些还不尽如人意。因此，笔者认为很有必要结合前面的论述，对中国当前住房调控政策的效果进行反思，并在此基础上提出一些有效防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施。

（一）对当前中国住房调控政策效果的反思

中国当前的住房调控措施可分为三类，即财税手段、货币手段和行政手段，但这些调控措施都是通过影响住房的供给或需求来发挥作用的。因此，以下将从四个方面加以论述。

1.关于供给和需求调控。价格变化是由供需关系决定的，但在土地相对有限的条件下，房价主要取决于需求的变化状况。所以，尽管稳定房价要从供需两方面着手，但对需求的调控是主要方面，打压需求才能更有效地抑制房价过快上涨。但是，由于计划经济思维的惯性作用，政府常常把调控的重点放在供给上，尤其习惯通过减少土地的供应来控制房价的快速上涨，结果反而加剧了房价的上涨。虽然政府已经开始转变调控方向，更多从需求着手出台抑制政策，但在如何抑制投机需求上方法往往使用不当，尤其倾向采取行政手段，扼杀了一些正常需求。

2.关于货币手段。提高住房贷款利率属于紧缩性货币政策，目的在于抑制房产过热。但事实证明，温和加息并不能给房产降温起到很大的作用。其实，在人们预期房价还要上涨以及还要进一步加息的条件下，人们的心理行为往往是迟买还不如早买，因为迟买的价格更高、利息负担更重。而且，在缺乏预算约束的国有银行体制下，银行对楼市风险缺乏敏感性，不仅对第一套购房实行优惠利率，而且对多套购房都暗地实行优惠利率，从而进一步弱化加息的效果。因此，温和的加息对降温楼市并不能取得预期效果，相反如果实行一步到位的大幅度加息政策，那很容易导致房产泡沫的破灭。总之，对市场经济还很不完善的中国来说，利率的传导机制容易失效，不能很好地传递信息和改变人们的预期，对稳定房价的作用不大，而且加息政策对那些满足自住需求的中低收入者也是一个不小的打击，不利于他们居住水平的改善。

3.关于财税手段。当前对住房调控的财税手段主要包括契税、营业税和个税。从目前实行的情况来看，营业税政策的效果相对较好，尤其把交纳5%的期限由二年延长到五年后，对投机者起到了一定的震慑作用。投资需求和投机需求应该在时间上作个区别，因为在房价快速上涨的条件下，投资需求很容易转变为投机需求。根据住房价格的波动规律可知，购买一二年后出售是不能算作投资行为的，因为住房价格的快速上涨时间通常要经历二至三年，起码购房三年以上才能算作投资。当然，营业税对稳定房价的效果之所以较好，还因为是由于采取全额征收而使房屋出售人很难逃避该种税收。再有，具体征收多少个百分点更能发挥效果，还应该视情况来确定。征收个税对房产投资者来说完全是应该的，但关键是强制征收个税能不能得到有效落实。从目前中国公民纳税意识比较薄弱的实际情况来说，逃避房产赢利之个税不仅是可能的，而且会相当普遍，因为房产买卖对征税机关来说存在较大的信息不对称。因此，不能指望强制征收个税对抑制投机和降温楼市起到较大的作用。实际上，各地征收的个税已变相成为一种营业税。另外，在抑制投资投机需求上，契税的作用还没有得到应有的发挥。

4.关于行政手段。住房并不是“准公共产品”，其实和大多数产品一样，住房消费并不存在明显的外部性，而是具有较强的排他性，它本质上是私人产品，不是“准公共产品”，更不是公共产品。根据经济学理论，作为私人产品，住房应以市场提供为主，由政府提供和直接干预是缺乏效率的。即使政府对房产市场进行干预，也只能以经济手段为主。虽然用行政手段见效快，但如果使用不当就会产生很强的破坏力。所以，应该谨慎使用行政手段，一般只能在市场和经济手段都失效的情况下使用。

中国政府仍然习惯采取行政手段来稳定房价，当前主要是以经济适用房为代表的限价政策以及最近出台的限购政策。限价和限购政策试图解决社会中占大多数的中低收入者的住房问题，理论上是对住房这一私人产品的错误理解，实践上已陷入相当尴尬的局面，它不符合市场经济规律。尽管住房是生活必需品，但广大中低收入者只能主要依靠市场解决住房问题，只有那些连租房都很困难的低收入者才需要政府直接提供廉租房。

（二）防范中国房地产泡沫的政策建议和措施

综合前文论述，笔者针对性提出以下几点防范中国房地产泡沫的政策建议和措施：

1.加强房地产泡沫的预警工作，建立以空置率为主要指标的预警体系。有些防范房地产泡沫的措施是常规性措施，有些则是择机采取的应对措施，这就要求政府能对房地产市场运行的各个阶段有个正确的判断，做好房地产泡沫的预警工作。投机需求产生泡沫，其目的主要是赚取短期升值，因而囤积和空置住房成为常态。因此，加强房地产泡沫的预警工作，重要的是要建立以空置率为主要指标的预警体系，而房价收入比和租售比等指标只能作为参考作用。笔者认为，不仅要建立官方的预警机构，而且还应该帮助组建进行预警的社会中介机构，这样就可以提升预警的可信度。

2.树立以需求调节为主的调控观念，恰当配以供给调节。虽然进行需求调节的难度较高，但必须打破把调控重点放在供给的惯性思维，树立以需求调节为主的调控观念，不过需求调节的重点在于抑制投机需求。在房价快速上涨的前半阶段，在抑制需求的同时，要采取增加土地供应的措施，以缓解房价上涨的压力；在房价快速上涨的后半阶段，也就是当房地产泡沫比较严重的时候，在打压需求的同时，要采取减少甚至停止土地供应的措施，以压缩泡沫和防止泡沫的膨胀。当房价上涨行情扭转以及下降到一定程度的时候，在减少甚至停止土地供应的同时，要采取刺激需求的措施，以防止泡沫的破裂。

3.建立以财税手段为主的调控体系，谨慎使用行政手段。对房地产市场进行调控是应该的，但必须以经济手段为主，谨慎使用行政手段。不过，经济手段又应以财税手段为主，货币政策只能作为辅助手段。在财税手段中，又要以营业税为主，其他税种为辅，不要轻易开征那些征收成本太高的税种。在出台营业税政策的时候，要根据房地产的特点确定征收的期限和税率，做到在有效遏止投机需求的同时，不影响正常的流转。笔者认为，对出售未满三年的住房应该采取高税率政策，甚至可以提高到10%~20%，对超过三年而未满五年的住房采取较低税率政策，对超过五年者可以实行更低税率。另外，只有在经济手段不能有效解决问题的特殊情况下才能采取行政手段，也就是说限价商品房等行政性政策不能作为一种常规性措施。在经济手段还没有得到有效使用的情况下，在对商品房实行限购政策更是不应该的，完全可以寻找更有效的财税替代手段。其实，通过提高购买多套房的成本同样能起到抑制投资投机的目的，比如可以对多套房征收递进的临时特别契税，第二套契税为10%，第三套契税为20%，依次类推。

4.深化改革，完善市场体系和规范市场秩序。进一步发展资本市场，降低投资的制度成本，为投资者创造良好的投资环境和投资品种，从而分流民众的剩余资金。进一步完善土地批租和转让制度，加重土地闲置成本和转让成本，从而有效遏止二级土地市场的投机炒作。进一步加强国有银行改革，促进民营银行的发展，增强银行的预算硬约束以及对房地产市场风险的敏感性，同时加强金融监管制度的建设。进一步改革国有房地产企业，降低房地产企业的国有化程度和比例，形成以民营为主体的房地产开发体制。进一步加强房地产市场的信息公开和透明制度的建设，依法严肃查处进行恶意欺诈的开发商以及媒体。

5.加强廉租房建设，为购房需求降压。如果把社会人群分为高收入、中低收入和低收入三个层次的话，前面两个阶层应该主要通过市场来解决住房问题，而应该把5%~10%的低收入人群隔离住房市场，改变目前廉租房在存量房中占比不到1%的严重缺失局面。虽然低收入人群很难直接参与住房市场的买卖，但他们的租房需求会引致住房的投资需求。因此，通过廉租房措施保障他们的居住需要不仅有利于和谐社会的建设，而且可以直接或间接地降低购房需求，一定程度上缓解需求强劲增长的压力。至于如何具体改善和保障低收入以及中低收入的居住条件，则需要另一个论题进行探讨，这里就不作展开了。

结束语

房地产泡沫所产生的危害不仅不利于经济（下转177页）（上接151页）发展，也不利于和谐社会的建设，必须有专门针对房地产市场的调控政策，防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫的破裂。研究中国房地产泡沫问题，不仅要准确掌握住房以及房地产市场运行的一般特点，还要对中国国情的特殊性有足够的认识。如此才能对中国房地产泡沫的形成原因有更加准确的把握，才能在防范中国房地产泡沫上提出建设性意见。总之，要使住房调控政策更加有效，就应该使出台的政策建立在正确的经济分析基础之上，而那些缺乏经济学理论支撑的政策往往会半途而废，甚至走向调控目标的反面。当然，本文更多的是进行定性分析，出台具体政策则需要做进一步的定量分析。

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泡沫经济的解决措施篇（8）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-02

近年来，新时期国民经济不断的增长，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，产生了大量的房地产泡沫，对经济的健康、可持续发展产生了严重的影响。当前房地产在社会中的全面发展并不是一帆风顺，在发展经营的过程依旧存在诸多的负面问题以及面临影响有效发展的困境，尤其是在经济市场当中所进行的房产交易，其中房价的高低涨幅不定，由此对于房地产泡沫将会存在更多的威胁，更加的容易导致其被挤出和变小的假象。所以，就造成人们对于其所体现出来的问题没有加以重视，在疏于防范的过程中酿成大祸。

一、房地产泡沫

泡沫或泡沫经济一词， 通常指虚拟资本的过度增长，在市场经济中，通过各种手段，使得某种商品、某种资产或股票的价格猛涨，远离其实际价值。这种猛涨形成的高价，并不能够长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，它实际上是高速度、高消费带来的高价值而产生的违反价值规律、 违背常规的经济现象。

现在我们对它的解释是：在市场经济中，一种或一系列资产在经历过连续的涨价过程后， 其市场价格远远高于实际价值的经济现象所谓房地产泡沫是指由于房地产过度投机而引起的房地产价格突然攀升， 与其使用的价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附属建筑物，即地产和房产所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地产泡沫。

房地产泡沫的破灭对于整个金融业和国民经济而言后果是灾难性的、毁灭性的。 近年来，我国房地产泡沫以及泡沫可能带来的金融危机一直是人们关注的重点。

二、防范房地产泡沫的必要性

（一）中长期内我国房地产的供求状况基本稳定

由于经融危机在社会中所造成的影响，前几年流入的生产要素在一定程度上受到时滞性的影响，因而在房屋的供给方面并不会存在立即减少的现象。但是不管是在生产成本还是相关商品的价格，以及是否存在于预期变化当中，对于商品房的供给都会相应的给以增加。所以，在经济市场当中，尽管受到了金融危机的巨大冲击，但是在短时间内，针对房屋的供给还是处于一种较为稳定的状态。结合实际情况，站在长远的角度分析，随着我国现代社会经济的不断高速发展，房地产业在社会中的不断发展，依然是我国支柱产业，房产在供给过程当中依然有着稳步上升的局面。然而在长期发展中，我国房地产价格会有着高低涨落。

（二）国家的内需扩大计划和地方政府对GDP的追逐

房地产开发商及地方政府的推动下，可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把 GDP 描绘得更美。 但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。 中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，对中国的绝大多数居民来说，是没有能力进入这样高房价的市场的。 一个居民没有支付能力的市场， 如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、 来制造短期的房地产市场繁荣、 来增长GDP， 那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。

三、房地产泡沫防范的思路与对策

（一）加强对金融机构的监管

房地产市场资金的主要来源点是金融机构，所以在房产市场当中想要有效的控制房价上涨，那么就必须要有力的控制去供给力，这才是房价控制的主要目的和有力的措施。当今社会金融创新，针对金融机构所实施的监管力度不断的进一步增强加大，然而付诸实践所采取的监管措施，通常情况却无法有效的与金融创新靠齐，由此便在很大程度上容易导致所实施的监管措施失败。所以，在实践过程当中，所采取的有力措施，只需要保证金融监管措施在具体运用的过程当中，能够有力的跟上金融创新的步伐，那么这种监管不管是在力度上，还是在方法上都是最有效的措施。

（二）完善金融体系

我国房地产在社会中不断发展，其本身的金融体系与银行制度之间有着密切的关联。我国银行业在涉足房地产信贷业务的时候，是在其本身没有健全完善的金融体制下进行实施的。我国针对个人所制定的信用制度以及低压制度还有低压保险机制，就目前而言都是处于以后总不完善的现状。然而，仅针对银行本身而言，其在发展和运营的过程当中依旧存在诸多缺陷的地方。例如不良资产过高以及资本资金充足等方面，这些不足的方面对于房地产信贷都产生了很大的风险。

我国商业银行在发展中若要有力的解决以上问题，首先就应当冲其基础设计建设着手，将自身对于金融风险的抵御能力进一步加以全面增强提高；然而在商业银行内部当中，监管部门需要从制度建设方面采取有力措施，将各种信用制度进一步加以完善，全面有力的将银行本身的资金进行有力的扩充，减少压制不良贷款率。

（三）调整货币政策和房地产信贷政策

房地产也与金融业之间有着密切相关联系，如果金融业在很大程度上，对于货币政策进行放松，并且针对与之有着相应的房地产信贷宽松政策，以此两点是房地产泡沫产生的最为根本的首要原因。所以，结合整体情况而言，当前所要做出处理的内容有两方面：其一，货币当局通过有效的货币供给以及利率和信贷等条件，针对房地产信贷的流向进行科学和合理做出有力调整；其二，针对房地产信贷管理，商业银行对其需要作出进一步加强管理，使得管理更加的趋向于科学化，对于房地产信贷所体现出来的规模，更是需要进行有力的控制和合理的做出调控，对金融风险需要更是需要做好防范措施。

四、挤出房地产泡沫阐述

当新兴市场经济领先全球经济复苏之际，通货膨胀预期也越来越高。于是这些国家开始逐步退出金融海啸时救市货币政策。尽管中国央行采取货币政策的价格工具，但是货币政策数量工具的使用也十分频繁。

对于中国来说，金融体系既不同于美国，也与欧洲不同，它是以银行为主导的政府管制下的金融体系。政府对金融市场管制，主要表现在对商业银行的利率与信贷规模管制上。中国的基准利率也与其他国家不同，中国是商业银行一年期存贷款利率，而发达国家是货币市场的拆借利率。

因此，国内央行控制了商业银行的存贷款利率，也就决定了金融市场的价格；控制了商业银行信贷规模，也就决定了整个金融市场的流动性。国内货币政策的松紧，完全取决于央行货币政策对信贷管制的放松或收缩。

对于四大国有银行以及邮蓄银行来说，存款准备金率的上调对其影响不大。影响较大的应该是股份制银行，特别是一些地方性的城市商业银行。这些商业银行不仅存贷比过高，而且是今年以来国内信贷快速扩张的主力。存款准备金率上调对国内股市的影响不会太大，因为国内房地产调控政策密集出台后，A 股市场已明显跑输国际市场。

虽然，国内房地产宏观调控政策的出台，短期内对股市会有一定的负面影响，但它其实是为今年国内股市的上行提供了充足的势能，即房市的调整可能让大量的资金流向股市。因此，这次上调存款准备金率，对国内股市的影响是短期的。国内商业银行的信贷政策收紧，尽管房价下调没有立竿见影，但是住房销售量大幅下跌已经成了事实。

总而言之，根据上文的阐述我们可以看出，在社会中针对市场通货膨胀所进行预期管理的进一步加强，是央行货币政策的重中之重，也是通过数量工具收回金融市场的流动性。然而，针对通货膨胀进行全面有力的语气管理，不仅能够使得市场物价保持在合理的区间当中，更加的能够使得广大人群接受，而且其中更加重要是针对银行信贷资金不流入房地产市场如何做出科学合理的有力控制，挤出国内房地产市场泡沫。

参考文献：

[1]童薇.从虚拟经济角度谈房地产价格泡沫——房地产价格波动与银行信贷支持的关系研究[J].中国房地产金融，2008（07）.

[2]项卫星，李宏瑾，白大范.银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东亚各国和地区的教训[J].国际金融研究，2007（03）.

[3]曹源芳.我国实体经济与虚拟经济的背离关系——基于1998—2008年数据的实证研究[J].经济社会体制比较，2008（06）.

[4]周建军.房地产泡沫的二元结构分析框架——基于实体经济和虚拟经济二分法的思考[J].当代财经，2008（05）.

泡沫经济的解决措施篇（9）

一、引言

长期以来，融资问题对全球的经济带来了重大的影响，为了避免经济的衰退，各国纷纷采取了不同的措施，产生了不同的影响。随着市场经济的不断发展，我国也面临着前所未有的挑战。在资源配置和经济发展方式转变的背景下，因为受到宏观政策、市场机制和金融体制等多方面因素的制约，我国的企业自身存在许多问题，比如对战略管理缺乏认识、发展的法律法规不健全、政府宏观管理滞后以及面临不公平的竞争环境等方面的问题。然而在这众多的问题中，“融资难”、“融资贵”的问题变得举足轻重，它不仅严重阻碍了我国企业的快速发展，而且也成为我国国民经济的绊脚石。解决“融资难”、“融资贵”的问题变得十分紧迫。

关于“融资难”、“融资贵”问题的研究也已经有了一些成果。周学东教授认为应该辩证地看待融资难、融资贵的问题，她认为导致全社会“融资难”、“融资贵”的一个关键原因是“投资饥渴”；并且研究了“财务软约束”的问题，认为政府在补助政策和运行机制方面存在一定的缺陷，并由此引发的问题加剧了资金价格的扭曲，放大了各种“挤出效应”，周教授认为这是造成“融资难”、“融资贵”问题的一个深层次的原因。章丽盛认为融资问题是一种结构性现象，主要表现在信贷在资源的配置、信贷期限的配给等问题上，并且研究了我国金融体系直接融资与间接融资的比例出现瘸腿现象，认为这是“融资难”、“融资贵”问题的一个深层次的原因。李庚南认为融资问题的关键在于降低隐性成本。

以上学者多是从如何获得更多资金来解决“融资难”、“融资贵”的问题，笔者则是主张使浪费资源的项目破产来解决“融资难”、“融资贵”的问题。

二、我国由于融资问题所产生的通货膨胀

我国的市场是二元的：一方面为正规的金融市场和组织，比如国有银行和非银行金融机构；另一方面是传统的、大量落后的、非正规的金融活动，如民间传统的当铺、钱庄以及放债机构等。国有银行的资金属于计划内的，为了优化金融资源的配置，并保证金融市场的稳定，政府对它进行利率管制。国有银行的资金量大，并且规定的存贷款的利率低。由于大企业，如上市公司、中央企业等，它们的信用好，贷款量大，属于批发性质。则银行就乐于将资金贷给这些大企业，并且贷给它们的利率也低。“融资难”、“融资贵”主要针对的是在国家组织制度中不起主导作用的企业，即体制外的企业。然而体制外的企业中，中小企业居多。

一谈到“融资难”、“融资贵”的问题常常让我们想到这与货币资金的供应量有关。如果提供大量的货币，就会缓解“融资难”、“融资贵”的问题。下面来看一下1990年到2014年的货币资金供应量，可以根据数据做出折线图直观地反映出来，如图1所示：

从图1中，我们可以直观地看到我国逐年提供的资金量比较多，并且增幅大。按正常来说，资金量多，利率应该低，为什么利率却低不下来？

以前政府对融资问题放的比较松，很多人都趋之若鹜地去投资项目。如果在投资项目之间一直后续贷款，就不会出现资金断裂等问题。但是如果中央银行突然收缩银根，提供的货币资金量变少，则贷款就会出现问题。例如，原来可以给100个项目提供资金，而在收缩银根的情况下就只提供给60个项目。在这种情况下，如果再加大放贷，就会出现通货膨胀。此时，社会的总需求已经扩大，通货膨胀的缺口已经形成，即产生了隐性的通货膨胀。这样就断然不能在增加货币的供应量。但是得不到贷款的项目为了继续使它们自己回到正常的状态，它就必须要得到贷款。例如，房地产的项目，如果得不到贷款，则该项目就会停滞，但是开发商还是要想办法得到资金，此时他们就会转向民间借贷，结果是把民间利率给抬起来了。下表为近五年来，我国国有银行的贷款利率与民间借贷的利率。

以上表近五年来，国有银行的利率与民间借贷的利率，我们可以看出国有银行的利率比民间借贷的利率低，并且相差很多。随着项目的增多，把民间的利率给抬高了。所以不可以盲目扩张，若让其回到正轨，又没有这么多钱投入的时候，只有废弃多余的项目，这就造成了实物资源的浪费。例如，前些年建立的钢厂，对此大规模的投资，由于出现“融资难”、“融资贵”的问题，结果自己又拆了，河北就出现这种问题；许多开发商建造一些房子，在房子建立一半时，遇到融资的问题，不管资金得到的程度有多难，他们都会拼命借钱将房子建起来，然后将之卖掉，他们认为很值钱，结果却空置了起来，与钢厂一样，又拆掉，造成了大量的实物浪费。

三、美国产生的“滞胀”对通货膨胀的影响以及如何治理通货膨胀

（一）美国产生的滞涨对通货膨胀的影响

从1970年到1982年，美国经历了经济危机和经济缓慢增长的一个阶段，此阶段美国的失业率增加和通货膨胀率并存，即产生了“滞胀”。下面是美国在70年代前后所经历的三次滞胀，如图2所示：

从图2可以看到在后两次滞胀期，CPI增长达到10%以上在此期间美国经历了4次经济危机，导致了高失业率、低经济增长以及高通货膨胀率并存的特殊经济现象。美国经济出现“滞胀”的原因如下：科技发展力处于减弱期；美国出口贸易在国际市场上所占的份额减少；实体经济缺乏增长点。由于这些原因，首先，扩张性的财政政策没有起到刺激经济增长的作用，反而推高了通货膨胀。然后，自布雷顿森林体系崩溃后，美国将货币政策慢慢地从货币价格向货币数量来转变。在此过渡期间，由于货币政策的不稳定，以及在高通货膨胀的背景下，利率的波动比较大，最终使得货币的供应量过大。此时的货币政策不仅没有能够促进经济的增长，反而因为提供的货币量过大又推高了通货膨胀率。再次，由于银行的信贷业务不断地扩张，这也对通货膨胀的出现起到了火上浇油的作用。最后，部分食品与能源的价格上涨将通货膨胀率提高到了两位数字。此次的滞涨，对美国的经济造成了严重的挫伤，并由此导致的高通货膨胀是亘古未有的，甚至年平均通货膨胀率竟然达到10.46%。通货膨胀的增加就会引起“融资难”、“融资贵”的问题，该如何解决呢？

（二）如何治理通货膨胀

在1976年初，失业率为7.9%，福特政府实施了两个措施：一是刺激经济上升的减税政策。二是为了增加一些工作机会，政府举办一些公共服务事业。但是减税政策仅仅起到了一定的作用，但是却扩大了预算赤字。因此，进一步推高了美国的通货膨胀，到1978年通货膨胀率又产生了两位数字。后一项措施因为没有提供充足的资金，以至于效果平平。由于通货膨胀的上升，卡特政府采用紧缩的货币政策来治理通货膨胀。但是在治理经济增长和通货膨胀上，卡特政府的态度不坚定，货币政策有时松，有时紧。最终没有成功治理。到1981年，里根政府认为国家过度的干预经济，是造成经济反复恶性循环的一个本质原因。里根政府采取了集中措施，其中最有效的是减少政府对经济的干预和稳定货币资金的供应量。其中，里根政府将控制货币的供应量作为主要的目标，不管利率达到多高，甚至引发经济危机，里根政府也从不放弃紧缩的货币政策。虽然在刚开始的时候确实遇到了经济危机，但是却有了成效：稳定的货币资金供应量抑制了过高的通货膨胀。到1984年，通货膨胀率就降低到了3.8%。在里根政府的正确政策和不断努力下，美国在1983年终于使得经济的增长达到了高峰。从而也在一定程度上解决了“融资难”、“融资贵”的问题。

四、中美基于泡沫破灭的分析

（一）中国的泡沫经济

我国进入21世纪之后，在经济方面出现了结构性的比例失衡。结构性的不平衡可以由市场来调节，贸易顺差可以通过加大对外投资来调整。因此，必须来转变政府的职能。而我国却采取了人民币升值和刺激内部需求的错误方法。结果导致我国的经济走上了政府主导的增长经济的道路。政府为了使收入与增长差距减小，实施的转移支付的政策在一定程度上会增加税收，进而导致我国在实业方面投资的风险日积月累。在这种情况下，为了降低风险就需要增加不同的投资组合。由于我国人力资本不足以及中国的金融管制使投资者不能持有无风险的国外债券来降低风险。针对这种局面，我国唯一可以做的就是放弃政府干预和回报率低的实业投资，然后转向高风险、高收入的房地产业和金融行业，由此引致我国的泡沫经济不断增长。在2012年我国的GDP大约为51万亿人民币，可是广义货币M2却达到了90万亿以上，目前已经超过100万亿。我国的广义货币M2与GDP之比在200%左右，这远高于美国的67%，由此可见，我国的经济泡沫特别大。这些过量的货币资金不断地流入房地产行业和政府的建设上，从而导致了我国的房地产泡沫和财政经济泡沫的方兴未艾。

中国的房地产泡沫有它的特殊之处：首先，它是地方政府财政收入的主要来源；然后，中国人婚嫁购房的强烈需求；最后，由于人民币在升值期间，国外资金的流入也会进一步推动我国房价的上涨，当价格涨到远高于人们的购买能力时，房屋就会大量空置，失去它的居住功能，成为追求利益的工具。大量的炒作者将普通的购房者卷入其中，成为承受高压力的房奴。长期下去必然会使泡沫愈演愈烈。我国社会经济就要转型，产业结构要升级，不然就不可持续发展下去，要转型，就不能绕过房地产的转型。由于房地产的泡沫越吹越大，到一定程度后必然会破灭，一旦泡沫破灭就会带来灾难性的后果。而我国政府不愿意看到这些严重的后果，宁愿继续往里面投钱维持稳定。在2014年，我国走了一条美国房地产市场泡沫破灭的覆辙之路，即降息降准和优惠利率。但实际是降息只是暂时的，但却给房地产开发商再次提升价格的空间，看似放大了人们的贷款能力，实际上只是一种幻觉，这就会透支了未来的偿付能力。总之，这些政策貌似扩大了购房者的能力，但随着加息的到来，月供收入比不断上升，银行、开发商、购房者将会共同面临房地产泡沫破灭的痛苦。这样的援助政策实际上是把经济周期给延长了。根本解决不了实际问题。解决“融资难”、“融资贵”的问题就更加无从谈起。

（二）美国的泡沫经济

美国70年代的滞胀，通过治理后，慢慢回到了正轨。到1991年，美国出现了新经济，刚开始利率特别低。在当时，低利率是正确的，符合当时的经济状况，但是利率持续很长时间的低，就会出现问题，慢慢地又产生了泡沫。从2001年底到2005年，美国的30年期的抵押贷款利率从7.07%降低到了5.58%，但房价增加的速度却达到年均12%，明显地高于人们可支配收入的增加幅度。这就是由降息的幻觉所产生的影响。到2005年，由房地产推动的泡沫成了整个经济市场的泡沫，房价的增速高达18%，远高于人们可支配收入达到的5%。与此同时，为了控制通货膨胀，美联储又施行了增加利息的政策，抵押贷款利率又从5.58%增加到6.66%。这种压力超出了购房者的接受能力，最终导致了房地产行业泡沫的破灭。

美国的泡沫经济是结构性的，虽然那时美国的物价不涨，通货膨胀率比较低约为1%。但还是有泡沫。当时的资产、地产涨了好几倍，股票价格等各种金融资产，一堆堆全是泡沫。在2008年，经济危机来临，房地产的泡沫破裂，金融资产等的泡沫没有破灭，原因在于美国施行了量化宽松政策，出现了恶性循环。

五、后泡沫时代的中美经济分析

在经历过严重的产业衰退和经济危机过后，每个国家都不可能不受到挫伤。美国的次贷危机引起了全球化的经济危机，显然中国也是卷入其中的一个经济体。美国产生的资产泡沫，无论是信贷资产或是实体经济的资产都发生了破灭。由此，中国主导的出口模式也产生了困境。为摆脱这些困境，我国需要将过度依赖出口的经济发展模式转变到依靠我国内部需求的经济模式，这将是我国的一项重要任务。史蒂芬.罗奇认为：要想调整中国与美国的经济失衡状态，中国就需要多进行一些消费，不要再大量的储蓄，而对于美国正好是相反。

在2002年美国的科技股泡沫破灭，在2007年美国的房地产泡沫破灭。泡沫破灭后，美国所进行的投资变为理性投资，它们大部分都是私有企业。在美联储收缩银根后，一些需要融资的企业得不到往常的贷款，他们对贷款的需求会把融资的价格抬起来。由于美国强硬的态度，不理会那些企业，它们得不到贷款显然就会破产，然后被淘汰出局。美国就是走这种发展道路，才使它们的经济道路走上正轨。而中国，部分企业的投资不是理性的，甚至有时候进行的是疯狂的投资，在面临企业“融资难”、“融资贵”的问题的时候，中国不是将那些项目清理掉，而是一味地仁慈。例如，房地产的融资非常高，并且融资扩张的非常厉害。如果我国收缩银根，将资金抽掉一部分，首先抽的就是房地产行业的。这样，一部分房地产项目会很快破产，房地产的泡沫破裂。但是目前并没有破裂，就是因为我国的态度太过仁慈。在2014年，进行降息；在2015年又经行了降准。这样导致的后果会更加严重，问题还会持续下去。面临资源浪费的问题，就应该将其掐死。现在之所以不实行强硬的态度，就是因为有利益集团的存在。

六、小结与启示

泡沫的不断膨胀是导致“融资难”、“融资贵”的一个根本原因。我国目前实行的降息、降准的政策无疑是在走曾经美国经济泡沫破灭的老路。美国是一个发达的市场经济国家，美国经济泡沫破灭的经验教训对我国有一定的参考价值。它告诉我们，泡沫经济是一条不归路，所有从中想获得利益的人都不希望泡沫破灭，而纵容泡沫继续吹大。未来有许多不确定的因素，我国的发展取决于我们。但可以确定的是，泡沫总有破的一天，我们将其刺破的越早，付出的代价就会越小。若我们能向美国那样，拿出强硬的态度，将低质的产业扫除。也许我国的“融资难”、“融资贵”的问题就会得到解决。我们也只有让盲目扩张的产业破产，才有可能进行产业结构升级，走上经济转型的道路，使我国更好的走上社会和谐的发展之路。

（作者单位为山东工商学院）

参考文献

[1] 周学东.辩证看待融资难融资贵[J].中国金融，2014.

[2] 李庚南.客观理性看待“融资难融资贵”[J].中国农村金融，2014.

[3] 步丹璐，王晓艳.政府补助、软约束与薪酬差距[J].西南财经大学会计学院，2014.

[4] 章丽盛.对当前企业融资难融资贵问题的思考[J].银行家，2014.

[5] .直接融资与间接融资的比较分析[J].企业导报，2009.

泡沫经济的解决措施篇（10）

从此前的“坚持实施稳健的货币政策”到这次的“实施好稳健中性的货币政策”，如何理解货币政策由“稳健”到“稳健中性”的转变？

货币政策强调“稳健中性”有其现实需要。经济发展新常态要求货币政策提供中性适度的货币金融环境。一方面，中国经济需要保持中高速增长，因此在基础条件出现较大变化时货币政策需要适时适度调整，防止经济出现惯性下滑；另一方面，在经济结构转型的过程中以及杠杆率已经较高的情况下，也要防范系统性金融风险。

实施稳健中性的货币政策，要充分理解“中性”这一概念。就中国经济发展现状来看，所谓“中性”就是要求货币政策既不能过于宽松、也不能走向紧缩，“不紧不松”是其合理状态。具体来看，在货币供应规模上要保持总量的适度与稳定，同时不断优化资金投向的结构，重视服务实体经济。

在实施稳健中性货币政策的同时，防控金融风险将被放到更加重要的位置。央行本次报告大篇幅提及“防风险”“抑泡沫”等问题，并强调，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

如何防控资产泡沫、化解金融风险，央行给出了明确的思路。报告指出，防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。

央行本次强调双支柱政策框架的调控作用，是抓住了问题的根本，这将为后期防控资产泡沫提供更为有效的解决措施。事实上，目前所谓的资产泡沫主要是房地产泡沫，而房地产市场与宏观经济关联密切，其泡沫的形成既抑制实体经济发展也会影响金融稳定。因此，防控资产泡沫不是简单的货币政策问题或宏观审慎政策问题，而是要将二者结合，通过两个政策的协调配合来提高调控的有效性。

泡沫经济的解决措施篇（11）

“泡沫”是描述这样一种经济现象，既在一个连续过程中，一种或一组资产价格的急剧上升，其中初始的价格上升使人产生价格将进一步上升的预期，从而吸引新的买主，他们交易此资产的目的是通过交易来获利，而不是想使用它。股市泡沫是指股票价格持续上涨导致其市场价格高于基础价值的经济现象，泡沫的膨胀和破裂对经济发展的危害很大。面对全球性的金融危机，股市如何向健康良好的方向发展，以及如何避免和减小股市泡沫带来的危害，是现阶段的一个重大问题。而作为“保守经济”下的中国，更应该在充分认识股市泡沫的基础上，采取积极的措施，促进经济的发展。因此，关于股市泡沫的研究是客观和现实的要求。

一、股市泡沫的成因

1.证券市场本身的系统特性是股票市场泡沫的根源

证券市场交易对象的虚拟化、符号化，使得股票市场上的各类投资者有了自由和充分的理由去根据自己的需要理解股票的价值。当股票市场的某些权威机构和人士对某只股票做出了某种价值理解后，很容易得到市场的响应和认同，从而产生市场一致认同的偏离真实价值的理解价值，泡沫便产生了。

2.流动性过剩，大量资金流入股票市场

人民币升值以及人们对人民币升值的预期，大量国外资金流入股市，导致股价攀升。油价持续高涨，石油美元一直在全球范围及新兴市场寻觅投资机会，部分资本流入中国资本市场。日元利率低，日元的利差交易带来了大量流动资金。中国国内储蓄率居高不下，A股市场流通部分市值仅占储蓄总额的10%。此外，由于经常账户顺差不断增加，中国的财富亦以每月超过200亿美元的速度增长，官方外汇储备总额现已超过15万亿美元。拥有如此巨额的流动性资金，股票市场存在出现泡沫的风险。

3.股票市场的体制不完善

首先，政府行为发生扭曲。一是政府对股票发行上市的严格管制取代了市场机制；二是股票交易管制不合理。其次，监管部门行为发生扭曲。一是监管行为扭曲，我国证券市场监管活动的行政化、短期化、随意化造成了股票市场的大起大落，加大了市场的泡沫；二是制度执行不力。监管制度执行不力使投资者的利益得不到应有的保护，从而使中小投资者行为取向短期化，加大市场主体的投机动机。

4.股票市场可供交易品种少，供求不平衡

目前我国的资本市场只有股票、债券的现货市场，缺乏期货、期权及其他金融衍生品市场，其结果是资本市场只有做多机制而没有做空机制，远没有期货市场有的价值发现功能、套期保值功能和风险规避功能，大大抵消了资本市场本身所固有的优点和优势。

5.机构投资者扮演庄家角色，中小投资者的投机心理

大量的庄家充斥股市，人为地放大了市场中的“博傻”机制。庄家利用资金、人力、信息、工具、舆论的优势，把自己控制的股票价格拉起来，使它的价格远远大于其实际价值，人为地制造泡沫。投资者的心理因素占据着股市波澜的主导地位。中小投资者有贪婪与恐惧等心理，他们中的大多数又表现出“羊群效应”和“博傻心理”。伴随着这些因素，股价在短期内震荡不止，长期内又泡沫堆积。

二、中国股市泡沫过大的危害

股市泡沫过大乃至泡沫化，不仅会对股市的稳定和健康发展造成危害，而且也会扰乱正常的经济秩序，甚至引起社会政治动荡。从我国来讲，股市泡沫过大的危害主要表现在以下几个方面：

1.破坏宏观经济稳定

在金融泡沫泛起之际，整个经济表现出一片繁荣景象。股票指数节节攀升，银行的账面资产也越来越多，政府税收不断提高，人们的财富似乎随着泡沫的不断膨胀而越来越多，整个社会弥漫着过度乐观的情绪。金融泡沫的膨胀会增加人们对资金的需求，银行会提高利率以取得更多的利润，而在投机狂热时，人们不会因为高利率而止步投机，相反他们对泡沫膨胀的收益率预期更高。利率升高又会抑制对实质部门的投资，减缓经济的增长。高利率会促使银行扩大信贷，放松银根。投机气氛会越来越浓，按照“博傻”理论，最后一个傻瓜必须承受泡沫破裂的损失，这往往又会形成银行的不良贷款。当泡沫破裂时，股票价格一落千丈，人们对未来的预期也从过度乐观到极度悲观。

2.削弱了股票市场融资的功能

股票市场泡沫过大，股票既缺乏长期投资价值，又使股市风险性不断增大，一旦泡沫破裂，股市步入熊市，不仅会套牢一大批投资者，而且也会削弱股市为企业提供直接融资的功能，甚至于使股市丧失融资的功能。

3.损害了股票市场优化资源配置功能

在市场经济中，股票市场除了为企业提供直接融资的场所外，更重要的是提供一种优化资本资源配置的机制。我国现阶段，有效发挥后一种功能具有更加重要的意义。但在股市存在严重“泡沫”的情况下，股市优化资源配置的功能难以有效发挥。

4.滋生地下经济和非法活动

金融泡沫的泛滥助长了地下经济和非法活动的蔓延。由于金融泡沫膨胀可能给人们带来预期很高的收益，而通过银行借贷额度有限，这就驱使一些人通过非法集资获得资金，用于金融投机来获取泡沫膨胀的收益。此外，有一些人利用泡沫诱发的发财梦，通过许诺高利率进行非法集资，而他们既不将这些资金用于生产，也不用于投资，而是拆东墙、补西墙，借新债还旧债，使许多受骗者血本无归，损失惨重。

5.败坏社会风习

如果金融市场上充满了由于非理性投机而导致的泡沫，那么实质经济就倾向于变成的副产品。当整个社会热衷于泡沫“”时，不仅影响实质部门的生产，而且还会败坏社会风气。人们重投机而轻生产，奢侈浪费和严重，从而破坏社会的稳定。

三、中国股市泡沫的解决措施

我国股市泡沫产生的根本原因在于转轨经济背景下政府行政干预导致的内部人为控制。解决这一问题的思路就是深化产权改革，减少行政干预，通过市场竞争培育真正的市场主体，消除因行政干预导致的股市泡沫。具体的解决措施主要有几下几种：

1.减少行政干预，加速非流通股流通

首先应消除行政干预的制度基础，重构股票市场的统一股权基础，把非流通股转化为普通股。为减少非流通股流通对市场的冲击可以采取两个战略步骤：第一步是终止非流通股增量；第二步是一步到位化解非流通股存量。

2.加快法制建设，提高监管水平

要完善监管的法制环境，特别是建立适应市场经济要求的法律体系。建立完善的多层次监管体系，使监管活动市场化。建立证券民事责任与赔偿制度，加强对弱势群体的保护。

3.深化产权改革，规范中介机构

规范中介机构的目标是让市场机制发挥作用，将中介机构转变为真正的市场主体。包括：深化中介机构自身的产权改革；加大中介市场竞争和监管力度。

4.加强公司治理，完善激励与约束机制

公司股权结构与治理机制之间具有相关性，通过调整公司的股权结构可以完善公司的治理机制。包括法人治理结构的重构、对内部人控制的控制、经理人激励与约束机制的强化。证券监管机关一定要针对股票交易加强监控，对大笔对倒、主力联手行为严厉惩处，改变长期以来无庄不成市的局面。同时，应加强对会计师事务所、律师事务所等中介机构的管理，保护中介机构在市场经济中的公正性和独立性，把好上市公司财务报表的关，为投资者提供准确、真实的信息，为他们作出理性的判断提供依据。证券监管机关还应加强对游资、尤其是银行的违规资金的管理，避免巨量短期的资金进进出出，加大股市泡沫，扰乱金融秩序。另外财政赤字不向银行透支，不搞货币非经济发行（经济发行中包含经济商品化所需的货币），防止金融资金膨胀。

5.改变投资者结构，培育机构投资者

我国股市投机盛行的主要原因是由于机构投资者太少，股市缺乏稳定的资金供给和有效的市场竞争。因此，应大力培育机构投资者，包括：超常规发展开放式基金；加快金融机构上市的步伐；扩大保险基金和社保基金人市的比例。让那些专业的机构投资者代为理财，合理分工，各善其长，散户可以专注于工作或生意，当然并不限制那些具有专业知识的散户直接投资股市。

6.引导投资者理性投资

我国股票市场上的投资者普遍具有非理性投机心理，从而形成了股市泡沫过度膨胀与非理性投机相互推动的恶性循环。通过多种渠道的投资者教育，使投资者正确认识市场风险，增强风险意识和自我保护意识，树立正确的投资理念，减少他们对政府干预市场的依赖性。纠正投资者对股市认识上的偏差，使其树立理性投资的理念，避免盲目跟风而成为庄家的牺牲品，这可以在很大程度上限制股市泡沫特别是非理性泡沫的滋生与膨胀。

总之，泡沫经济影响了国民经济的平衡运行，而且到了后期泡沫的膨胀和破裂对经济发展的危害也很大，必须加强对股市泡沫的研究，并针对严重的股市泡沫问题制定有效的策略。

参考文献