小区物业管理工作思路大全11篇

小区物业管理工作思路篇（1）

按照市委“解放思想、跨越发展”的总体要求，以创建“和谐社区”、“星级社区”为载体，创新物业管理模式，推行星级管理服务，全面巩固基础设施建设，优化小区环境卫生，维护小区治安秩序，通过落实各方管理职责，建立长效机制等措施，积极探索住宅小区物业管理的新途径、新思路、新办法，切实解决居民关心的热点、难点问题，努力实现“路平、灯亮、沟通、安全、有序、绿化、美化、净化、和谐”的居住环境。

二、整治范围和内容

城区三个街道办事处管辖范围内的住宅小区（含各单位的家属院）均列入本次整治提升范围，主要从六个方面抓好提升工作：

（一）提升物业服务档次，对物管住宅小区的物业服务质量实行星级评定。根据《省物业服务规范》进一步完善和修订我市住宅小区物业管理考核办法，并将物业考核工作与物业服务星级管理（评定）、荣誉申报、项目招投标、项目退出机制、资质升级等五个方面挂钩。对于获得三星级以上小区由市政府颁发标牌，悬挂于小区醒目位置（具体的星级管理（评定）的管理办法由市房产管理局会同市物价局联合制定报市政府批准后实施）。同时，市物价局对住宅小区的供水二次加压费、电梯维护使用费、公共照明费、生活垃圾清运处理费等项目的收费情况开展专项整治，建立收费监管长效机制，杜绝因以上收费不明确引发的各类矛盾纠纷。

（二）提升治安管理水平，开展住宅小区治安防范集中整治。结合全市打霸除恶专项行动，由市公安局负责制定住宅安全防范集中整治工作实施方案，会同各街道办事处、社区居委会、物业服务企业对住宅小区内强装强卸、强买强卖、盗窃等治安方面存在的突出问题和矛盾进行集中治理。各公安派出所要在辖区内住宅小区设立警务室或报警点，建立住宅小区治安流动巡逻登记制度，定期对各物业公司的治安防范工作进行监督检查。形成物业管理公司、业主、基层组织和公安派出所密切配合、齐抓共管的创安工作机制，使我市住宅小区治安和刑事案件发生率明显下降，不发生在全市产生重大影响的恶性刑事案件和安全事故。

（三）提升专业经营设施设备管护标准，推进住宅小区专业经营设施设备的产权移交管理。市自来水公司、供电公司、热力公司负责逐一对各住宅小区相关设施设备管理情况进行调查登记，在摸清底数的前提下，按照先易后难、先改造后移交的原则，先将具备条件（自来水、供电完成一户一表计量出户，供热完成分户控制改造）住宅小区内的专业经营设施设备（包括变电、二次供水、换热等设施设备及业主入户端口以外的相关管线和计量装置）进行接收管理。对不具备接收管理条件的住宅小区，市自来水公司、供电公司、供热公司要分别制定出所属管线管网、设施设备的铺设修缮、更新方案，列出改造时间、标准及改造费用，安排好改造施工队伍，争取在2年内全部改造并接收管理到位。各专业经营单位要增强服务意识，收取各项费用要抄表到户，委托物业公司收代缴的，收费单位要与物业公司签订委托合同，明确双方的权利、义务。同时，在各小区公开服务、投诉电话，积极主动地为用户排忧解难，切实维护广大业主的合法权益。

（四）提升公共配套设施功能，实施住宅小区基础设施修缮改造。实行物业管理的小区各物业企业要对列管小区的道路、排污、公共照明、文体设施、环卫设施、围墙等公共部位、共用设施开展巡检，对破损道路进行维修，做到路面平整无坑洼，路牙石整齐无缺损。对下水管网、化粪池进行疏通，更换破损窨井盖，保证排水通畅。对公共照明设施设备进行检修，保证夜间照明。整修、增设、更换垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。维修改造原有休闲场地，配置更新健身器材等文体设施，确保正常安全使用。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，确保消防安全通道畅通。合理配置宣传栏、公示牌等设施，营造小区文化氛围。通过修缮刷新，使小区内各项设施设备正常使用、运行，小区整体外观整洁、美观，给人以耳目一新的感觉。

（五）提升物业管理综合执法力度，建立物业管理与行政执法联动机制。物业服务企业在物业管理服务过程中，发现拆改房屋结构、私搭乱建、乱停乱放、毁坏绿化、违规经营、污染环境、强装强卸、强买强卖等违法违规行为的，应及时劝阻、制止、拍照、存档，对拒不改正的，应立即向所在辖区街道办事处和相关执法部门呈报《物业服务区域违法违规案件呈报单》，由有执法权限的行政执法单位进行处理。对于疑难案件涉及多个执法部门的，由所在辖区街道办事处协调相关执法部门联合进行处理。市住建、房产、公安、工商、城管执法、环保、物价、质监等部门接到呈报案件后应及时按规定履行调查、处理职责。

（六）提升物业管理覆盖面，推行社区化准物业管理。对尚未实行或者无法实行物业管理的各类老旧住宅小区、单位家属院，按照属地管理的原则，全部由所在辖区街道办事处负责，实行社区化准物业管理。社区化准物业管理由各街道社区居委会组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，也可组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区居委会向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业用房等经营性收入由社区居委会统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

三、工作要求

（一）提高思想认识，强化组织领导。物业管理综合整治提升工作是“和谐社区”建设，创建“星级社区”的重要内容和指标，是改善群众住房条件，优化人居环境，提升城区管理水平的重要内容。各街道、社区和有关部门要正确认识物业管理综合整治提升工作的重要意义，以高度的政治责任感和服务意识，认真落实好物业管理小区整治提升的各项目标任务。

（二）加大宣传力度，营造社会氛围。物业管理综合整治提升工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度是决定工作顺利与否的关键，各街道、社区、有关部门要充分利用宣传栏、墙报、广播、文艺等各种媒介，通过各种会议和活动，大力宣传物业管理综合整治提升工作的重要意义。同时把整治提升工作给居民群众带来的实惠具体化，把整治提升后的效果直观化、形象化，推动整治提升工作顺利开展。

小区物业管理工作思路篇（2）

社区作为人们生活、居住的场所和生产经营一线的后方基地，其管理状况、服务水平与环境建设不仅关系到居民的切身利益，而且直接影响到油田生产经营的稳定和发展。尤其是近年来，随着油田和社区不断深化改革，利益关系的调整引起的职工思想观念上的冲突，不可避免地反映到社区中来。加上社区人口流动性大、人员结构复杂、居民素质参差不齐，使社区思想政治工作呈现出不同于生产经营单位的独特性。XX社区党委以“三个代表”重要思想为指针，积极探索社区思想政治工作新途径，形成了一套具有自身特色的社区思想政治工作模式。

一、将社区管理服务工作中的难点作为思想政治工作的切入点，为社区工作的顺利开展鸣锣开道

提高管理服务水平和经济运行质量，是社区的中心任务。不断深化内部改革，确保队伍稳定，实现可持续发展，是社区的工作大局。思想政治工作必须紧紧围绕这个中心，服务这个大局。

靠强有力的思想政治工作，促进职工服务意识的提高。社区工作的本质就是向居民提供优质服务。在社区成立之前，后勤单位是“享清福”的地方，职工大多是被照顾的对象，优越感很强。来到社区以后，大家思想上产生了强烈的落差，服务意识和服务质量很低。面对这种局面，XX党委决定从转变职工观念入手，围绕“社区的形象靠什么树立”、“居民最希望社区工作人员提供什么样的服务”、“服务质量对社区的生存意味着什么”等内容，开展了为期3个月的“居民是上帝，服务是天职”群众性大讨论，进行了一场“换脑行动”。同时，党委组织人员对各物业公司的环境卫生、440维修等工作中存在的问题进行了电视曝光，在职工中引起了强烈的凡响，基层职工的服务意识不断增强，居民对社区的综合满意率也进一步提高。

靠强有力的思想政治工作，促进ISO、HSE等管理标准的有效推行。社区工作看似简单、平凡，但是如果每个职工每时每刻都能达到服务标准，让居民称心满意，却是一件很不简单、不平凡的事情。去年我们确定了“借鉴ISO9001和HSE标准，提高物业管理水平”的总体思路。但是，由于一些干部职工对新标准认识不足，致使推行工作遇到了很大阻力。为此，XX党委以基层建设为载体，首先在比XX物业站、XX维修队等基层单位，率先推行了ISO9001和HSE管理标准。当年，这些基层单位跨入了“行业标兵”行列，使干部职工切实感受到了ISO和HSE标准的强大生命力。今年我们将在社区各个行业全面推行ISO9001质量管理标准。为确保这项工作的顺利开展，XX党委将是否推行ISO9001标准，作为能否参加优秀基层队考核验收的重要依据，对基层进行了严格考核，有效地调动了基层推行ISO管理标准的积极性。截止目前，社区所辖物业公司相继通过了ISO9001质量体系认证，社区加入了“中国物业管理协会”。

靠强有力的思想政治工作，推动社区各项改革措施的顺利实施。XX党委按照“机制加快转换、体制有序变动、结构趋向合理、队伍保持稳定”的总体思路，先后对内部组织结构进行了整合。对物业站站长推行了竞聘上岗，对基层职工队伍进行了优化组合，共压缩劳动力定员774人。为了保证改革顺利进行，XX党委推广了“三导工作法”，即超前引导、同步开导和善后疏导。“超前引导”，就是在社区改革方案出台前，通过超前武装思想、超前营造舆论、超前介入改革，作好思想引导和宣传发动工作；“同步开导”，就是在改革方案实施过程中，针对职工关心的热点、疑点问题，认真做好面对面的宣传教育、解惑释疑，化解矛盾；“善后疏导”，就是在改革方案实施后，帮助职工解决遇到的困难，使职工积极主动地支持改革。同时，XX党委对不稳定因素进行了摸底调查，建立了稳定工作责任制，开展了党员与下岗失业人员“结对帮扶再就业”活动，为社区发展营造了一个稳定的社会环境。

靠强有力的思想政治工作，促进社区干部职工工作作风的转变。居民利益无小事，事事牵挂着居民的心。这就要求社区干部职工必须要有扎实的工作作风和很强的实干精神。但是，随着社区工作逐步走上正规，干部职工中不同程度地存在着骄傲自满、贪图安逸的思想，工作中出现了马虎应付、虚报成绩等现象。为此，XX党委组织党员干部认真学习“三个代表”重要思想重要论述，引导大家充分认识到，各级党组织和广大党员干部既要代表社区职工群众的根本利益，又担负着带领职工通过优质服务维护辖区居民切身利益的神圣职责。只有让居民舒心满意，社区才能求得生存与发展，社区职工的根本利益才能得到最终维护。今年5月份，我们组织各单位对污水井和排水沟进行清理。为检查各单位工作情况，社区领导和带领机关人员，到每个小区，逐个掀开井盖检查清理情况。XX党委抓住这件事情，向全社区发出了要大力倡导“掀开盖子亲自看”精神的号召，在基层干部职工中引起了强烈反响。各物业公司

领导自觉落实“三三”工作制，即：每天至少跑三个住宅小区，抽查三个楼道，组织处理三个具体问题。

体会之一：同志曾经指出:“集中精力把经济搞上去，本身就是最大的政治”。因此，要找准思想政治工作的定位，紧紧围绕社区发展下功夫、做文章。当管理服务工作遇到困难时，思想政治工作要主动为其鸣锣开道。只有在发展中有所作为，思想政治工作才能得到干部职工的认可，才具有强大的生命力。

二、将促进社区职工居民的全面发展作为思想政治工作的立足点，为倡导先进的社区文化冲锋在前

社区的繁荣和发展除了依靠职工辛勤的双手外，也离不开居民的支持与配合。为此，中心党委把加强精神文明建设提上了日程，采取各种行之有效的措施，不断加强公民道德教育，大力弘扬具有胜色的“社区文化”。

抓载体，提高社区文化品位。XX社区牵头成立了由辖区XX个主营单位共同参与的精神文明建设协调委员会，在各个小区建立了“家委会”党支部，把非在职党员按居住小区划入党支部、按居住楼群划分党小组，杜绝了党员教育管理上的“空白点”。在此基础上，以“四进社区”活动为载体，在小区内建立了“社区图书馆”和青少年网校，开设了“居民学校”，开展了“文明家庭、文明单元、文明楼栋”评选和“文明社区青少年共建”活动，设立了法制宣传“一条路”和“一条街”，大力宣传法律法规，弘扬新人新事新风尚。充分发掘蕴藏在离退休职工中的余热和潜力，成立了老年合唱团、京剧联谊会、美术书法协会等业余团体，排练了许多格调高雅、健康向上的文艺节目，在小区内进行巡回演出。许多主营单位也纷纷献上自编自演的精彩节目，使社区精神文明建设由“独角戏”变成了“大合唱”。

搭舞台，锤炼过硬职工队伍。随着油田社区改革的进一步深入，物业管理市场的竞争越来越迫在眉睫，这种竞争在很大程度上取决于职工队伍的素质。为此，XX党委坚持“深进去，跳出来”的工作思路，努力锤炼过硬的职工队伍。“深进去”：就是要深入基层管理、服务、经营的各个环节，大力总结、宣传基层加快发展探索的新思路、强化管理创出的新经验、外闯市场取得的新成就。“跳出来”：就是紧紧围绕社区阶段性重点工作，先后开展了“三创一争三满意”、“抓管理，上水平，创优质，献厚礼”等一系列主题活动，始终唱响主旋律，凝聚干部职工力量，确保各项工作的顺利开展。同时，以“学习型组织”创建为契机，先后开展了“素质达标”、“多面手”培训、“导师带徒”、“一人一课”等活动，促进了干部职工业务素质的提高。截止目前，共有170多人取得了物业管理上岗资格证书，有20名职工获得“多面手”称号。

三、将解放思想、锐意创新作为思想政治工作的突破点，为社区踏上加速发展的“快车道”保驾护航

一是为基层干部职工的创新实践架桥铺路。XX党委瞄准影响单位发展的重点、管理服务的难点和新的效益增长点，先后开展了“三学三创”，引导干部职工积极解放思想，转变观念，以更宽的视野谋划社区的发展蓝图，以更强的创新精神推动社区的快速发展。各级党组织以“选题立项”工作为载体，组织基层职工结合岗位特点和业务特长进行选题，并对优秀课题进行立项管理，有效激活了蕴藏在干部职工中的潜力，先后有26项成果受到XX局的表彰奖励。

小区物业管理工作思路篇（3）

加强社区物业服务党建联建工作，就是在社区（街道）党工委和办事处的统一领导和协调下，构建以居民区党组织为核心，物业支部（临时）为领导，房地办事处、居民委员会、业主委员会、物业服务公司、业主党员和业主居民共同参与、良性互动的社区建设与管理的新机制。在社区物业服务党建联建这一模式下，物业服务真正被纳入社区建设和管理的轨道，这对规范业主大会运作，提升物业服务水平，提高居民居住质量，推进和谐社区建设，都具有十分重要的基础性作用。

近几年来，江宁路社区（街道）党工委、办事处，按照中央和市委关于实现社区党建全覆盖、提高党的执政能力、构建社会主义和谐社会的要求，逐步认识到加强社区物业服务党建联建工作，是全面贯彻“三个代表”重要思想、科学发展观和构建社会主义和谐社会等一系列重大战略思想在社区基层的重要体现，也是进一步落实我们党立党为公、执政为民本质要求，完善区域性大党建工作新格局，夯实党的执政基础的重要载体。

江宁路社区（街道）党工委、办事处一班人，在统一思想认识的基础上，数年来坚持不懈地抓好面上的宣传思想工作和各类培训，形成良好的舆论导向；充分发挥社区各级党组织开展思想政治工作的优势，组织社区党员、物业服务公司党员和业主委员会中业主党员，认真学习中央有关精神，以及由中共上海市委组织部、市建设和交通工作委员会、市房屋土地资源管理局委员会和市房屋土地资源管理局联合下发的《上海市加强社区物业管理党建联建工作若干意见（试行）》（以下简称《若干意见》）；以《家在江宁》社区刊物为载体，开展广泛的宣传思想工作，激发广大党员和业主居民的参与热情；通过多种途径，对社区干部、物业服务公司负责人、业主委员会主任进行有关物业服务党建联建的文件和法律、法规的培训，明确各自职责，提高思想认识，增强责任感。

在工作的推进中，坚持四个结合：一是与社区（街道）党工委、办事处开展的“两带”、“两促”、“两在”主题实践活动结合起来，努力发挥好居民区党员、业主委员会中党员和物业服务公司党员在物业服务中的先锋模范作用；二是与物业服务“一体化”的工作结合起来，特别是把一些旧式里弄经过小区综合整治，居民住房环境设施有了改善后如何进一步理顺管理机制，消灭物业服务空白点，完善物业服务“一体化”模式的工作纳入实事项目，扎实推进；三是与文明小区的创建活动结合起来，调动居民委员会、业主委员会、物业服务公司在创建活动中的积极性；四是与物业服务行风监督、行风测评结合起来，促使社区物业服务水平不断提高。

二、以实现社区党建组织全覆盖为目标，积极探索物业服务党建联建的新路子

为了加强和改进社区物业服务党建联建工作，实现社区党的工作和组织的全覆盖，江宁路社区（街道）党工委、办事处，坚持把物业服务党建联建作为一项重要工作，纳入每年的社区党建工作的计划中，由居民区党委抓落实，并确定一名领导具体负责，为社区物业服务党建联建工作提供组织保证。

一是提前介入，加强业主委员会的组织建设。业主委员会建设是社区物业服务不可缺少的一个重要组成部分。社区（街道）党工委、办事处和居民区、物业服务公司的党组织，高度重视业主委员会的组织建设，提前介入业主委员会的组建和选举工作。在推荐产生业主委员会委员、主任的工作中，动员政治素质好、责任心和服务意识强的业主居民尤其是业主党员，积极争取通过选举程序参加业主委员会。通过选举产生一个真正代表全体业主公共利益，热心为大家服务，能够实现自我管理、自我服务、自我教育的群众自治组织。目前，江宁路社区61个业主委员会中，业主党员委员的数量接近业主委员会成员的半数，社区各级党组织通过双重组织生活等形式，充分发挥业主委员会中业主党员的先锋模范作用，积极宣传党的主张，把群众的呼声准确及时地反映上来，保持了与群众的密切联系，增强了党在社区工作中的影响力和渗透力。同时，业主委员会中非党委员的个体综合素质也普遍有了提高，各业主委员会的人员结构得到优化，依法履行职责的能力进一步增强。

二是开拓创新，在业主委员会中建立党的组织。随着业主委员会中业主党员人数的不断增多，在业主委员会中建立党的组织，成为从组织上保证落实物业服务党建联建工作的必然发展趋势。江宁路社区（街道）党工委首先开展了在业主委员会中建立党组织的实践探索，最早是在海防村业主委员会中建立了临时党支部并逐步完善推广。从各业主委员会的不同特点出发，在党组织的设置上主要采取了两种方式：1、对业主委员会成员中有3名以上业主党员的，建立党支部或临时党支部。2、对业主委员会成员中不满3名业主党员的，社区党组织委派党建联络员加强联系。业主委员会党组织建立后，和党建联络员一样，定期向居民区党总支汇报工作情况，积极做好群众的思想政治工作，教育党员和群众自觉抵制不良倾向，维护业主合法、合情的利益，依法对物业实行自主管理，形成了业主委员会与居民委员会、物业服务公司相互配合、齐抓共管的联动机制。

2007年以来，江宁路社区（街道）党工委、办事处，按照中共上海市委组织部的要求，在中共静安区委组织部的指导下，大胆实践、开拓创新，在原有工作基础上，以居民区为单位，发挥居民区地域性、稳定性、易识性的优势，整合优化业主委员会和物业服务公司的党建资源，以业主委员会和物业服务公司中的党员为成员，在辖区内19个居民区全部成立了物业党支部（临时），在居民区党组织的直接领导下开展工作。这一创新举措，使小区物业服务工作实现了党的组织全覆盖，强化了居民区党组织对物业服务工作的领导，密切了业主委员会相互之间、物业服务公司相互之间、业主委员会与物业服务公司相互之间的联系和沟通，为把各种矛盾及时化解在基层、化解在萌芽状态创造了条件，提高了社区各级党组织工作的针对性和有效性。

三是积极引导，发挥党组织和党员作用。在开展社区物业服务党建联建工作中，江宁路社区（街道）党工委和办事处坚持刚性化的组织建设和柔性化的思想政治工作相结合，寓服务于管理之中，在方法上既加强领导，又不包办代替，充分支持和帮助业主委员会、物业服务公司独立自主地开展活动，主要着力抓好四个环节的工作：第一是积极引导，用社区共同利益、共同目标组织居民积极参与社区开展的社会性、公益性、群众性活动，在活动中不断提高业主委员会委员和业主居民的社会责任意识、社会公益意识、社会互助意识、依法自治意识。第二是主动搭建沟通平台，畅通业主居民与业主委员会、物业服务公司的沟通渠道，如通报会、联谊会、听证会，联创平安小区、文明小区活动等，调动社区各方参与社区物业服务的积极性，以此来夯实社区物业服务党建联建工作的群众基础。第三是热情服务，协调解决业主委员会与物业服务公司之间的各类矛盾，帮助业主委员会解决实际困难，把业主居民团结在党组织周围，在主动服务中树立居民区党组织和社区物业党支部（临时）的威信，从而创造了基层党组织开展群众工作的有利条件。第四是调动业主党员的积极性，利用自己的技能和特长参与到业主委员会的运作之中，提供志愿服务，维护群众合法权益，依法健全业主委员会对小区物业自主管理的自治机制，带领群众积极参与社区建设和管理。

四是形成合力，充分调动各方面齐抓共管的积极性。在物业服务党建联建的推动下，业主委员会和物业服务公司的作用得到了进一步发挥，使一些社区物业服务中的难题较好地得到解决，业主居民依法自治的意识不断增强。如东安小区高层建筑的高空抛物现象时有发生，在居民区党总支和物业党支部（临时）的领导和组织下，业主委员会组织业主居民对高空抛物现象进行评议，业主委员会成员挨家挨户进行宣传，得到业主居民的支持，很快高空抛物现象得到了制止。又如，蒋家巷的一个居民小区，在物业服务公司与业主委员会签订四项修理工程的委托合同时，居民区党总支认真听取业主委员会和物业党支部（临时）的意见，帮助组织召开小区业主居民听证会。通过广泛征求意见，认真进行对比，使重新审定的修理方案，既得到广大业主和物业服务公司的共同认可，又减少了开支，把好了维修基金的使用关。再如，在河滨花园小区创建全国物业服务示范小区的过程中，社区各级党组织充分发挥协调各方的作用，组织房地办事处、居民委员会、业主委员会、物业服务公司和社区民警等，形成整体合力，耐心细致地开展思想政治工作，发动广大业主居民共同参与对违章建筑进行集中整治的活动，彻底改变了小区的环境面貌。河滨花园小区于2006年被评为全国物业服务示范小区。在建立业主委员会的封闭式居住小区内，在治理违章搭建和“群租”问题上，物业服务党建联建工作也发挥了不可替代的作用。2006年以来，江宁路社区（街道）在居民区党委、居民区业主委员会、物业服务公司党组织和房地办事处的合力推进下，制止和整改了违章搭建13起、“群租”户多起，收到了比较明显的成效。

三、以加强制度建设为重点，建立健全社区物业服务党建联建的工作机制

在实践中探索建立健全社区物业服务党建联建的工作机制，是重要的体制性保证。江宁路社区（街道）党工委、办事处，在中共静安区委的领导下，在中共上海市委组织部和中共静安区委组织部的指导下，以《若干意见》的精神为依据，从社区（街道）实际出发，总结长期实践探索的经验，构建起了由五个层面组成的工作制度和运作机制。

一是社区（街道）党工委开展社区物业服务党建联建的工作制度和运作机制。社区（街道）党工委作为社区各种组织和各项工作的领导核心，对江宁路社区（街道）物业服务党建联建工作负总责。把社区物业服务党建联建工作纳入社区党建和社区建设工作的总体规划，定期召开由社区（街道）党工委牵头、区房地局党委协同，居民区党委、房地办事处、居民委员会、业主委员会、物业服务公司等组织共同参加的社区物业服务党建联建联席会议制度，通报情况，分析问题，交流工作，明确重点，集思广益，着力推进，把社区物业服务党建联建工作纳入对居民区党建工作和房地办事处工作的年度目标考核，建立了相应的督查、激励、评估机制。

二是居民区党委开展社区物业服务党建联建的工作制度和运作机制。居民区党委具体负责和指导社区物业服务党建联建工作，加强综合协调，理顺各方关系，切实履行职责，承担领导责任。建立了协调物业服务公司、公安派出所、环卫、绿化、水电等有关部门和相关驻区单位相互关系的工作制度，建立完善了文明创建联抓、社会治安联防、思想工作联做、困难群体联帮、物业服务联手的工作网络。

小区物业管理工作思路篇（4）

大家好！您现在来到的是西静二小区，欢迎您来西静小区检查指导工作。

西静二小区是于1979年成的第二批建起的住宅小区，经过30年的洗礼，小区整体面貌陈旧。今年，在大庆油田公司“构建和谐示范矿区”、市政府提出“努力加快宜居城市建设”的惠民政策下，上级领导积极给予投资，对西静二区道路、铺装改造，清水、雨排、污排及采暖管线改造，电力系统改造，住宅楼单体改造及公建项目改造。工程于4月12日正式开工，历经5个月的施工，使小区发生了天翻地覆的变化，使小区居民如入新居。

在小区综合整治过程中，为了进一步传递了油田党委和油田领导的人文关怀，提升小区品位，我们以小区改造为契机，融入文化元素，建设文化小区，我们根据西静小区位置、历史等因素，将西静小区定位为思源文化小区。其内涵是“思源会战史，时时忆传统；思源五毫米，事事见精细；思源传家宝，处处讲节约；思源王铁人，人人求奋进。”

当您步入西静二小区，映入眼帘的是“饮水思源向明天”七个吸塑大字，揭示了小区的文化主题。左边是小区文化墙，潺潺流水和醒目大字，生动展示了饮水思源的文化内涵。

请各位领导随我往前走，在我的右手边这个雕塑是“创造辉煌”，由代表大庆油田特质的主要元素，磕头机、阀门、管线、齿轮组成，揭示了大庆油田为摘掉我国贫油帽子做出的巨大贡献，如今，为了实现4000万吨持续稳产的目标，必将创造更大的辉煌。

在我左手边是油田物业形象综合展示板，共分为8个板块，全方位、多角度的展示了油田物业企业文化积淀的成果。这是理念拓展板块，是事业部和公司的理念；人本管理板块，有理念早课、员工培训、爱抚管理等；畅通流程板块中的“四个三”管理法，“三令”通过电视走向全国；领先服务板块，展示了标准服务、超值服务、感动服务；靓化环境板块，看到的是整洁的办公区、小区内的亮点；文化创新板块，展示的是“四季之约”、春节送“福”、“露天电影进小区”等丰富多彩的文化活动贯穿四季，自——公司连续三年获得全国企业文化建设工作先进单位称号。

英模引航板块，有大庆油田新时期五大标兵、油田物业环卫形象大使——徐洪霞，新时期基层建设十面红旗、油田物业的万方物业客服中心，中国十大杰出青年志愿者霍庆海等，发挥了典型引路的作用，提升了油田物业的信誉度和美誉度；最后是企民共建板块，通过与用户携手，共建共管小区，营造出“和谐油田，美好家园”的氛围。

在我们行进的右前方，这个雕塑主题是“一丝一毫立标准”，以油标卡尺、三角板、量角器、试管、泫然欲下的油滴等组成，寓意时时精心、处处精准的工作作风。

请各位领导随我往前走，左边的这幅雕塑是建在生产区域，高耸的井架上有hse字样，这警示我们抓生产首先要抓安全，安全就是效益，按照hse管理体系进行自我约束、自我完善、自我激励。

右前方砂岩浮雕上的红色大字“时时精心，处处精细，事事精彩，人人精神”展示的是西静供热管理处基层示范基地的核心理念。

我们来到的是休闲小广场，这是今年小区系统改造时修建的，为小区居民提供了休闲、娱乐、健身的场所，让老百姓充分享受到了民心工程带来的实惠。在这里您看到的这幅雕塑是“油田发展”，由地球和作业的磕头机组成的图案，象腾空欲飞的油龙，预示着油田发展前景无限广阔。这边三幅徐徐展开的胶卷小品，集中展示了大庆老会战时的优良传统，重温当年的万人誓师大会、人拉肩扛、首车原油外运，场景激动人心，轰鸣依然在耳；居住在地窝子、干打垒这样的艰苦条件下，还不忘在篝火旁认真学习“两论”，这是一种精神的感召；“大庆家属闹革命”、“五面红旗”让我们肃然起敬；“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的铮铮誓言，给了我们无穷的动力。这些油田创业时期的老照片，再次点染了思源文化小区的主题。

各位领导，在我们前方这五块展板，集中展示了小区改造前后的状况，您更能清晰的看到小区发生的喜人变化。

刚才，您在行进途中，感受到的是道路平整、宽阔、实用。但在改造前，道路狭窄，混凝土路裂缝横竖交错，铺装路面严重腐蚀，雨季路面积水不能及时排出，冬季路面积雪、结冰不易清理，严重影响小区居民出行。改造过程中建设单位积极采纳物业单位和小区居民的意见，按照小区实际情况进行设计、施工，将原有路面加宽，增设雨排，将原有人行铺装改为可上车铺装，同时增设了停车场，有效缓解了停车难问题。

如果您以前来过西静小区，头上压抑的架空管线、空中电线纵横交错的景象一定让您记忆犹新。小区原有清水和采暖管线为架空管线，不仅占据小区使用空间，影响小区整体环境美观，而且严重穿孔、漏水，每年维修几十次都不能解决问题，使用单位及广大居民苦不堪言，现在将所有架空管线拆除，均改为新管线地下 直埋；小区原有电路均为电线杆架设的裸线，空中到处飞线，影响小区环境美观，还存在一定的安全隐患，改造时将所有架设的电线杆拆除，所有的电力线路换为电缆直埋，同时增设监控系统，既美观又保证了居民的安全。

小区住宅楼原来由于墙体保温性差导致室内温度低，居民反映冬天室内冷，供热单位增加供热温度也不能得到很好的改善，浪费了很多资源，改造时将原有楼体外墙粘贴苯板，墙体全部重新粉刷涂料，这样冬天供暖时既能提高室内温度，节省能源，符合现在节能环保的整体大方针，又使得小区住宅楼换了新装，为西城区增添了亮点。

徜徉在小区内，您一定会被轻松舒缓的音乐所感染，这是西静小区中央广播系统为您播放的轻音乐，广播音箱以小树墩、小蘑菇、小熊猫等可爱卡通的造型点缀在草坪中，与小区人居环境协调统一，每天固定时间都会播放轻音乐,让小区居民清晨在优美的音乐声中醒来，傍晚又可以踏着轻松的音乐回家，深受居民的喜爱。

小区物业管理工作思路篇（5）

一、加强领导，物业管理进社区成效初显

去年上半年，我市针对物业管理上存在物业服务市场观念淡薄和业主自治不到位、建管分离不到位、执行政策不到位、物业服务不到位等“四个不到位”问题，出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，制定了全市物业规范化管理工作方案，召开了全市物业服务规范化管理工作会议，建立健全县（市）区、街道和社区三级物业管理体系，全面加强制度建设和组织领导，大力推进物业服务规范化管理。我市正式提出物业管理进社区以后，我们及时调整了工作重心和工作思路，把物业管理进社区作为物业服务规范化管理的一个抓手和突破口，全力以赴向前推进。

（一）加强组织领导。成立了郑市长为组长、各县（市、区）和有关部门参与的全市物业管理进社区工作领导小组，领导小组在市房管局设立了办公室，负责物业管理进社区的组织领导和日常协调。要求各县（市、区）特别是新华、卫东、湛河建立领导和实施机构，明确人员，落实责任，加强物业管理进社区的组织领导。

（二）理清工作思路。开展社区物业管理情况摸底排查，在此基础上，制定了年底实现社区物业管理初级全覆盖、明年上半年实现中级全覆盖和明年底实现高级全覆盖的发展规划，同时参照外地经验，研究制定了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，作为各县（市、区）、街道、社区物业管理进社区工作的思路和参照。

（三）加大宣传力度。市房管局组织多个版面，通过日报和市房产管理局网站，了物业管理进社区答记者问、《加快推进物业企业进社区、奋力实现物业管理全覆盖倡议书》、城区物业管理进社区三级责任人员名单和市房管局业务指导组成员及联系单位名单，加大宣传力度，营造浓厚氛围。

（四）积极搭建社区和物业服务企业合作平台。第一批推荐湛翔、常绿、建业、兴盾等25家实力强、信誉度高的物业服务企业，为社区公开招聘物业企业、实施物业规范化管理搭建平台。

（五）加强业务指导和工作联系。为加快推进物业管理进社区，物业管理进社区行业主管单位市房管局成立了物业管理进社区业务指导组，抽调40名工作人员，定点联系城区26个街道、94个社区和1012个楼院，积极发挥宣传政策、沟通交流的作用。

（六）加大信息通报和管理力度。创办了《物业管理进社区工作信息》，每周编印一期及时向市四大班子领导汇报各县（市、区）物业管理进社区情况。同时提请市政府将物业管理进社区工作纳入新年度目标考核体系，切实加大管理力度。

（七）基本摸清物业管理底数。主城三区共有街道和乡镇29个，社区94个，楼院1115个。其中：实施物业企业规范化管理176个，占15.78%；单位后勤管理482个，占43.23%；简单保洁166个，占14.89%；无人管理291个，占26.10%，后勤管理仍是主流，规范管理水平偏低，无人管理问题严重，初级覆盖率仅有74.3%。

（八）初步形成了争先创优局面。新华区：对住宅区进行规划和整合，实行连片集中管理。筹资500余万元，以奖代补，推进物业规范管理，打造样板示范小区。同时旧台唱新戏，开展物业管理进楼院等“六进”工作，全力提高社区物业管理水平。卫东区：实施“安洁苑”惠民工程，投入资金400多万元，对旧、小、散无人管理楼院进行改造，召开物业管理进社区协调会，实行无人管理庭院补贴制度，筑台招商，为物业企业规范管理打好基础。湛河区：出台了《关于加强社区物业管理工作意见》，纳入了目标考核体系，制定了旧小散楼院整合方案，建章立制 ，明确责任，明确目标，强化落实。

在肯定成绩的同时，我们也要看到，全市物业管理进社区工作仍处在起步阶段，或者说是组织发动阶段。一些同志对物业管理进社区的认识还不到位，还没有把思想统一到市委市政府决策上来，还没有提高到民生大事上去抓，存在畏难、消极、被动现象。部分县（市、区）尽管成立了组织领导机构，但还没有有效运转，动作迟缓，效率不高。这些基本问题必须抓紧解决。

二、强力推进，物业管理进社区提速提档

根据前边摸底的情况，我市主城区物业管理仍处在较低的水平上，县区间物业管理水平差距更大，物业管理进社区形势严峻。为全面落实市委市政府工作要求，切实加强社区物业管理，提高城市管理水平和居民幸福指数，我们亟需拉高标杆，强力推进，实现物业管理进社区的提速提档。

（一）提高思想认识，开创工作境界。物业管理进社区关乎所有城市居民的日常生活问题，什么时候也离不了。我们适逢市委高度关注、政府大力推进的大好时机，要抓住机遇，全力以赴，把这项工作扎扎实实地干好，要让社区秩序规范和谐，让社区环境焕然一新，让社区居民幸福安居，开拓管理新境界，树立政府好形象。

（二）健全标准体系，确立工作标杆。今天我们印发了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，从管理基础、区和街道主管部门工作、社区工作、物业管理全覆盖和资金投入等五个方面明确了工作标准。但这个标准也只是个一般标准。作为新兴城市和经济强市，与很多兄弟市相比，我们没有多少历史包袱，加上近些年实施大规模的棚户区改造和旧城区改造，规模小区和高档小区越来越多，这些小区作为物业市场的优质资源备受企业青睐，已经实现了规范化管理，社区物业管理的基础比别人雄厚，起点比别人高。从这个角度和“学先进、比创新、看实效”要求看，我们应该有更高的标准，应该拿省优、国优的标准来衡量我们的工作。除此之外，物业管理进社区要落实到群众满意度上，要把社区群众满意不满意作为检验我们物业管理工作的试金石，把社区群众的要求作为工作的标杆，把社区群众的期望作为不竭的动力，不断推动物业管理上水平。

（三）积极有序推进，实现管理升级。前一阶段，我们制定、印发了《市物业管理进社区工作规划》，提出了市场运作与政府扶持相结合、业主自治与社区管理相结合、规范服务与完善配套相结合、全面推进与逐步提高相结合等物业管理进社区四项基本原则，明确了底初级全覆盖、上半年实现中级全覆盖和底实现高级全覆盖的“三步走目标”。现在，我们已经进入第二个阶段，重点是完善社区物业管理制度，健全业主自治组织体系，按照从易到难的原则，对私搭乱建的建筑物、构筑物和不必要的隔离设施进行拆除，整合旧、小、散住宅区，实现旧、小、散住宅区的规模化和基础设施的共享，提高基础设施利用效率，除个别问题多、难度大的以外，基本完成旧小散住宅区整治工作，为有资质物业服务企业进社区创造条件。第三个阶段要以破解物业管理进社区工作难题，全面实施物业管理进社区示范工程为重点，特别是对旧、小、散住宅区整治难、大中型企事业单位物业管理规范难和物业服务收费难等难题进行集中破解，在达到社区物业管理规范化的同时，创建一大批优秀小区和示范小区，完成社区物业管理的全面升级。

（四）发展物业产业，优化城市管理。发展物业服务产业是安排居民就业、优化城市管理、改善居住环境、构建宜居城市的基本要求，但我市物业服务行业还处于起步阶段，物业服务规范化、物业管理精细化和物业经营多元化程度还很低，基本上没有形成实力强、影响大、能领跑的行业龙头。行业主管部门和单位有远见、有义务、也有决心通过物业管理进社区，发现和培育社会责任感强、管理水平高、发展有思路、敢做排头兵的优秀企业。以这些优秀企业为表率，打造一个强大的物业服务专业队伍，在服务社区的基础上，积极拓展办公楼、商业、街道、园林、其他公共设施等业务领域，促进物业服务行业大发展，发挥在优化城市管理、提升城市品位中的巨大作用。

三、狠抓落实，物业管理进社区跨越发展

（一）加大组织领导力度。各县（市、区）物业管理进社区工作领导小组要建立例会制度，定期研究解决本辖区物业管理进社区重点难点问题，加大物业管理进社区政策支持力度，充分发挥物业管理进社区的组织领导作用。要加强市、县（市、区）、街道、社区的纵向联系和横向联系，宣传政策，反馈情况，沟通信息，交流经验，积极探索加快推进物业管理进社区的有效途径。

（二）加大资金支持力度。旧、小、散住宅区往往设施较差、管理混乱、环境恶劣、生活不便，是我们物业管理进社区的重点和难点，也是全方位体现政府关心民生、执政为民的最突出的阵地。在物业管理进社区的前期，要舍得加大资金投入，为旧、小、散住宅区的整合、升级以及物业服务企业进驻管理提供资金保证。要安排专门的工作经费，建立专门的奖励基金，加大表现突出、成绩突出的街道、社区、企业和个人奖励力度，激发物业管理进社区的激情和活力。

小区物业管理工作思路篇（6）

科学发展、富民强省已成为湖南崛起的重要战略。怎样才能实现富民强省目标呢?笔者认为必须在特色上做文章、下功夫，只有各市州形成和壮大了自己的地方特色经济，才能加快富民强省的步伐。作为后发展地区，怀化必须做好构筑区域性现代商贸物流中心这篇大文章。

一、怀化构筑 区域性现代商贸物流中心的发展态势

推进怀化区域性现代商贸物流中心建设既有优势 ，又有基础 。怀化有较明显的区域比较优势。怀化市地处湘、鄂、渝、黔、桂五省(市、区)周边区域中心，是东南地区通往大西南的“桥头堡”，属华东、华中、华南经济区到西南经济区的过渡地带 ，是东西部经济合作的“二传手”。它作为一座火车拖来的城市，从建市的第一天起就是一座 以交通为平台，着力发展商贸物流的城市，就是一座商流 、物流、人流、信息流等市场要素聚集辐射的城市，其辐射范围为周边44个县市面积约9万平方公里、1500万人 口的区域。同周边地区相比，怀化交通、区位优势得天独厚，自古有“全楚咽喉”、“滇黔门户”之称，湘黔、枝柳、渝怀三条铁路呈“大”字型在市区交汇，火车编组站有7300个车皮的编组能力 ，是 中国九大铁路编组站之一，320、209、319三条国道过境12个县(市、区)，随着邵怀、怀新高速公路建成通车，常吉高速即将建成 ，包茂高速即将动工，芷江机场航班不断拓宽 ，怀化“桥头堡”、“二传手”的地位将更加提升，从而推动商贸物流业发展的交通、区位优势进一步凸现。

怀化有较坚实的现实发展基础。经过多年的发展 ，怀化商贸物流业具备了较好的基础 ，突出体现在三个方面：一是专业市场建设与培育取得重大进展。截至目前，怀化建设成各类商品交易市场380个，营业面积160多万平方米，已形成建材 、汽车、百货等12大类专业批发市场 ，年交易额 175．8亿元，其中年销售额1亿元 以上的市场18个，市场群体形成了“买全国，卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、IT数码等几乎都在怀化设有商和销售点 ，怀化批发零售额为铜仁总额的5倍。怀化火车南站 日处理车皮量达1．2万个超过设计能力一倍，这些货品中50％的销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。二是新兴业态蓬勃发展。百货市场、供销合作社、仓库等传统商贸物流业态逐步为连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态所取代，以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式 ，发展较快。步步高、苏宁、家润多、华天等国内知名企业及肯德基、沃尔玛等世界知名外资企业人驻怀化。三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个GDP的比重一直在40％以上。2007年，我市第三产业增加值分别是湘西 自治州、贵州铜仁地区和黔东南州的2．6倍、6：3倍 、3．7倍 ，处于明显的优势地位。第三产业GDP占全部GDP的比重 、社会消费品零售总额增幅、第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。可以说，目前 ，怀化商贸流通业已成为经济发展的生力军 ，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收人的增长源 ，极大地促进了我市经济社会全面发展。

怀化有较严峻的内在制约因素。怀化商贸物流产业 目前仍处于由传统向现代过渡的初始阶段，存在一些突出问题。一是无序开发 ，过度竞争。家电、汽配、副食、建材等专业市场存在重复建设现象 ，同质市场相互竞争，往往新开一个市场，就会从原有市场拉走一批客户 ，造成市场不同程度“空巢”。近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起 ，造成行业整体盈利水平下降。二是市场业态水平不高，商住一体现象严重 ，仓储设备不配套。市场规模普遍较小，市场管理主体多元，缺乏有效监管机制。市场开发经营脱节 ，市场管理比较混乱，经营的组织化、规范化 、集约化程度低。三是配套基础设施建设滞后。公路货运站(场)尚未修建，连接周边地区的公路等级不高 ，汽车货运企业规模较小，公共信息平台建设滞后，电子商务发展缓慢。

二、怀化构筑区域性现代商贸物流中心的主要路径

为加快构筑 区域性现代商贸物流中心的步伐，怀化市委、市政府先后制定 《怀化市现代商贸物流业发展规划》和《怀化城区商业网点规划》等总体规划，在具体发展路径选择上 ，目前有四条现实路径。

以规划中的五大物流 园区建设为重点，加大招商引资力度 ，建立覆盖大西南的高标准现代物流园。一是建立城市中心商务区。依托现有基础，加强规划引导，提升层次，增强功能 ，建成集大型综合购物中心、高档酒店、写字楼、特色商业街于一体的城市中心商务区，形成一批领跑周边区域的特色专业市场。二是建立中国西南物流中心。抓住经济开发区被列为全国物流实验基地的良好契机，在李公湾池回上瑞高速连接线区域划出3000亩土地 ，形成 以专业市场为基础 ，集仓储、批发、运输、加工、信息服务于一体且辐射大西南的多功能物流中心。三是建立-fLl1人桥第三方物流园。依托仙人桥七条铁路专用线区域资源，完善仓储设施 ，增强物流配送功能，形成以第三方物流为主的物流园。四是建立城市社区商贸服务网络。按照便民便利的要求，建设一批以中、小型连锁超市为主的商贸流通服务设施，形成完善的社区商贸服务网络。五是坚持“以贸促工，贸工联动”，大力发展工业物流园。以建立经济开发区为契机 ，加快流通加工园建设进程 鼓励引导流通企业和各类加工企业人园，大力发展流通加工工业，优先发展小商品加工业 ，提高本地产品的市场 占有率 ，降低产品运输成本。依托市工业园，大力发展工业物流，特别是要重点抓好泰格林纸、汇源果汁、金大地、海联食品等重大工业项目的物流服务体系建设。

以承接产业转移为依托 ，发展加工贸易业，提升商贸物流业发展水平。据调查，沿海转移的主要是劳动力密集型、资源型和高耗能产业 ，预计未来三年内，仅东莞就有近5000家企业将向外转移。怀化劳动力充足资源丰富，电力比较充裕，充分利用这些优势承接产业转移正当其时。主攻方向就是在工业园建立服装、鞋帽加工园和食品加工园，在经济开发区建立印刷、农产品和小商品加工园等；依托丰富的矿藏资源和现有工业基础 ，引进资源开发加工型项 目；依托交通区位优势，引进新型制造业、科技型和生产服务型项目。注重抓龙头引产业，依靠战略投资者带动相关配套项 目的引进，实现由引进企业向引进产业的转变。

以项 目建设为抓手，拓宽融资渠道，加快商贸物流项 目建设步伐。通过资本运作和企业合作，着力引进有实力 、有资源的品牌企业，培植能代表怀化形象的龙头企业，推进怀化商贸物流业的发展。从长远来看，除建设好火车站前广场、市府休闲广场等兼具市政和商贸功能的项目外，应重点抓好中国西南商贸物流中心、粮食物流中心、商业步行街、农产品批发市场等重大项目建设。从当前来看，督促在建的25个项 目加快建设进度 ，尽快竣工投人运营，形成 以佳惠、怀仁 、步步高、德天、华天等连锁企业为龙头、辐射周边的大型商贸物流企业。

以“万村千 乡”市场工程建设为契机，加强城 乡市场建设，促进消费结构升级。大力培育农村市场，启动和扩大农村消费，健全农村流通网络，加速推进“万村千乡”工程的步伐，要在2007年300家的基础上，到2010年完成1500家，形成一个流通有序、覆盖全市农村的日用生活与农资网络。一方面，抓好现有市场的改造、提质扩容。结合新市场的建设开业，划行归市，引导各类经营业态向专业市场集中，发展壮大已经形成的建材、粮油 、汽车摩托车、酒类等12大类专业市场，形成规模效应和品牌效应 ；对现有市场和其他商业设施进行科学的功能定位，改造升级；加大农贸市场的建设和整治力度，建立城区农贸市场和社区商业网络。另一方面，大力发展新兴业态，加强农村市场体系建设 。引导和指导企业发展电子商务、物流配送、第三方物流、连锁经营等新兴业态，提高管理水平 ，增强竞争力。

三、怀化构筑区域性现代商贸物流中心的承载平台

怀化经济开发区是怀化经济发展的前沿阵地和排头兵，面对怀化构筑区域性现代商贸物流中心的重大任务 ，要构筑好承载平台，必须在思想上高度重视，行动上主动探索，实践中积极创新，以改革创新的精神推进怀化经济开发区跨越式发展。

小区物业管理工作思路篇（7）

1 油田矿区物业管理定位

目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。

2 油田矿区物业管理的现状

近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。

（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。

（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。

〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。

强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。

3 改进油田物业管理的对策思考

3.1 管理局要给予政策上的扶持和经济上的支持

目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等问题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。

3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场

油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。

3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制

油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。

3.4 大力发展服务业等多元经济

油田物业管理企业在做好自身管理与服务的同时，应大力发展迎合居民消费需求的家政服务、商业服务、餐饮服务等行业，以服务业促进物业管理企业的发展。应充分利用油田主营产业效益好的机遇，利用物业管理的地域优势，广泛调研、研究居民的各种消费需求，以家政服务为龙头，为居民提供特色服务、衍生，如：家庭保洁、家庭装饰服务业、养老服务业、餐饮服务业、病房陪护服务等；应依托物业管理优势，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、业务介绍、中介服务等形式，创建新的服务项目，开辟新的服务领域；以油田主体的经营增长为需求，建立和发展一批技术、生产、信息、生活等服务性企业，开发投资少、见效快的项目，达到低投入、高产出，实现矿区经济的快速增长。

小区物业管理工作思路篇（8）

1 油田矿区物业管理定位

目前，矿区在油田的定位不是很明确。油田把矿区定位于真正意义上的经济实体和市场主体。从目前的实际运行情况看，矿区依旧带有浓重的计划经济的特点，还保留着计划经济体制的许多痕迹。矿区在用工制度、资金运作等方面没有充分的自，无法建立起适应自身业务特点和市场竞争需求的经营管理体制。油田矿区除了物业管理、医疗卫生等主业外，还承担着市政设施维护、富余人员安置、油田子女就业、居民文化建设、维护社会稳定等方面工作。这种管理体制和职能定位，与企业追求利润最大化的目标是相悖的。就物业管理方面来讲，油田矿区的物业管理企业与社会上的物业管理企业相比，在管理职能、人员结构、运作方式等方面也都存在着较大差别。

2 油田矿区物业管理的现状

近年来，油田矿区物业管理有了长足的发展，服务领域不断扩大，服务水平逐步提高，职工群众居住环境日益改善，成绩有目共睹，但是，由于受计划经济、福利观念和传统思想的影响，矿区系统也自然而然的形成了依赖成本生存，靠补贴过日子的局面，自身创收能力不足，造血功能差。之所以形成这种现状，既有历史的原因，也有企业转型过渡中出现的新问题、新原因。经过调查分析，这种现状主要是因为“三个冲突”造成的。

（1）体制与机制的冲突。体制决定机制。由于油田企业正处于计划经济向市场经济的转换时期，管理体制明显带有计划经济的色彩，这就在很大程度上决定了运行机制、管理机制等也要受到计划经济的影响。

（2）机制与思路的冲突。运行机制在受管理体制影响的同时，也必然影响着干部职工的思想观念和工作方式。矿区特别是物业管理系统经过不断的探索，社会化的发展方向已经明确，市场化的工作思路也已确定，但结合油田实际情况来看，这种发展思路与现行机制之间还存在诸多不适应，很多问题和深层次的矛盾还需要进一步解决。市场机制、竞争机制不规范，管理和专业人才匮乏等是阻碍矿区实现发展目标的主要问题。

〔3〕思路与运营的冲突。工作目标的实现，在于扎扎实实的抓好落实。近年来，居民对矿区工作的满意率呈下降趋势，认为矿区的服务水平与以前相比下降了.这也是矿区系统普遍存在的现实问题。居民反映最强烈的问题就是屋面防水、室内排污管线、墙体维修等。据初步统计，矿区就有4200多户的室内排污管线急改造，90栋楼房7.2万平方米的屋面需要防水，63栋计2.4万平方米的楼房墙体需要维修。虽然协调了一部分资金用于维修，但仍难以满足居民的强烈需求。

强化自身造血功能、促进矿区不断发展也是主要工作目标。由于油田物业管理发展时间较短，多元经济项目起步较晚，没有真正形成有规模的家政服务业，服务业发展不平衡，服务水平低.服务内容单一，服务范围和覆盖面狭窄，大部分以餐饮、娱乐为主，缺乏有特色、规范化、上档次、上规模的典范，远不能满足矿区居民多方面、多层次需要。

3 改进油田物业管理的对策思考

3.1 管理局要给予政策上的扶持和经济上的支持

目前的物业管理普遍存在着职责不清、交叉管理等题，应按照国家有关法规政策。结合油田实际，界定社会职能与物业管理职能的范围.为物业管理减轻不必要的负担，对目前物业管理中难度最大的收费问题，管理局应出台一些管理措施，对物业管理的发展给子政策上的支持。在市政建设管理与服务方面，应明晰范围、区分责任，物业公司只负责管理小区内水电气暖管道线路等入户部分，而户外部分则应由各相关专业公司与物业公司协商.实施委托管理，物业公司提取相应管理费。其次，矿区存量资产普遍存在设备老化，技术落后.盈利能力不强，维修成本连年递增等问题。在这方面，矿区又没有能力自行进行资产改造和投入，这无疑制约了矿区经济总量的积累和扩张。

3.2 立足于油田内部，积极培育内部物业管理市场

油田物业管理企业从根本上来讲，还是要以油田内部市场为主，要抓好内部市场的服务，经营好内部的物业管理.这是油田物业管理生存与发展的根本。在经背内部市场上，油田的物业管理企业必须要改变管理物业的旧有观念，转变为经营物业，不能将着眼点仅限于收取有限的物业管理费中，而应该广开思路，适应市场的需要，适应当前油田居民的需求，做到管理物业和经营物业兼容并行，将物业管理与物业经营融为一体。在做好物业管理工作的同时.应积极策划、实施物业经营方案.发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面.将服务眼光放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为居民提供更为全面的服务。

3.3 进一步规范企业结构，完善管理体制

油田物业管理企业要想走上良性发展的轨道，首先，应改革现行的管理体制和运行机制。国务院颁布的《物业管理条例》中规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。只有具备了法人资格，矿区才能成为市场的主体，才能参与市场竞争。其次，物业管理企业要从实际出发，科学设岗，合理配置人员，应依照国家建设部有关标准，对物业管理公司和小区物业管理站实行“定岗、定员、定职责、定报酬”的劳动分配制度，只有这样，才能明确服务范围，分清服务责任，才能实现精细化管理。三是要建立质量管理体系，进一步强化管理。物业管理企业应引入国际质量管理体系，在物业管理中实行规范管理、标准化服务，使物业管理的每一项工作、每一个环节都有章可循，有法可依，为物业管理的可持续发展提供保障。

3.4 大力发展服务业等多元经济

小区物业管理工作思路篇（9）

（一）房地产市场实现平稳健康发展

2006-2020年，是XX县住房市场发展较快的时期，也是实施宏观调控，探索房地产市场平稳健康发展长效机制的重要时期。

1.房地产开发投资快速增长。“十三五”期间庐江县累计完成投资额XX亿元，相较于“十二五”增长130.91%。

2.房屋建设规显著增长。新建商品房新开工面积累计完成XXX万平方米，竣工面积累计完成XX万平方米，相较于“十二五”分别增长101.22%、141.39%。

3.新建商品房销售面积大幅增加。“十三五”期间，新建商品房供应面积XX万平方米，销售面积XX万平方米，相较于“十二五”分别增长82.57%、117.94%。

“十三五”期间XX县城镇居民人均住房建筑面积达到32.05平方米，较“十一五”增加了3.7平方米。

4.房地产政策法规逐步完善。“十三五”期间，XX县相继出台了《XX县商品房预售资金监管实施细则》《关于印发XX县房地产开发项目地下车位（库）销售管理暂行办法的通知》《关于印发XX县房地产开发项目可售地下停车位销售管理实施细则的通知》等一系列规范性文件，从法律、法规上加强了对住房市场发展的指导和监管，为住房市场发展提供了重要的保障。

（二）住房保障建设稳步推进

根据《关于印发〈XX市“十三五”保障性安居工程建设规划〉的通知》（X房〔2016〕161号 ），我县2016-2020年棚户区改造规划新建安置房XX套，根据项目推进，实际完成XX套，各年度目标任务完成率100%，2016-2020年棚改项目基本建成XX套，竣工交付6068套，未全部完成规划新建任务的主要原因是活塞厂、矾矿、化肥厂等老工矿片区拆迁未预期完成。“十三五”期间，棚改项目争取中央省市棚改专项资金X亿元，通过专项债券、银行贷款等渠道筹集资金XX亿元。

（三）物业管理水平更上台阶

1.物业行业快速增长。“十三五”期间庐江县物业企业从无到有，现有物业企业达136家。

2.物业管理服务水平显著增长。“十三五”期间通过每年引进几家大型高资质的物业企业入驻，带动我县的物业管理企业水平在不断提高，业主素质也在潜移默化中得到提升。

二、“十四五”规划的基本思路和主要内容

“十四五”规划编制工作启动以来，我中心开始着手研究“十四五”时期的发展思路，经过潜心研究谋划，初步考虑“十四五”时期发展基本思路是：坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻考察安徽和在合肥主持召开推进长三角一体化发展座谈会重要讲话精神，认真落实省、市、县委的决策部署，坚持以人民为中心的发展思路，建立更加规范的房地产市场管理，更加完善的住房保障体系，更加优质的物业管理服务。

（一）房地产市场管理方面

“十四五”时期，我中心将根据人口变化、城市总体规划、经济社会发展水平和住房需求状况，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，深化住房供给侧结构性改期，解决住房发展不平衡不充分的问题。以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进住房市场平稳健康发展。

“十四五”期间，以住房有效需求为依据，累计完成商品房建设面积510万平方米。其中住宅建设面积450万平方米，商业办公用房建设面积45万平方米，其它用房建设面积15万平方米。

（二）住房保障方面

“十三五”期间，我县保障性安居工程主要以城中村改造为主，完成了城西新区、磙桥、越城南路、附城、申山等区域改造，取得了很好经济和社会效益。“十四五”期间，将重点转向老城区改造，把集中成片的棚户区改造与老旧小区改造相结合，不断提升庐城城市品味。主要目标：已棚改专项债券和银行贷款等资金来源为支撑，改造城中村800户、改造集中成片的棚户区5000户、新建棚改安置房10000套。

（三）物业管理方面

进一步完善物业管理组织领导架构，积极探索构建科学、有效的物业管理工作组织体系。分类管理不同类型小区，在商品房小区一律实行专业化、市场化管理；在安置房小区的管理方面,进一步完善安置房配套用房、公共设施，实现相应自身造血功能。加强对物业公司的管理、指导及培训，规范物业管理活动。依法规范物业管理行为，落实前期物业管理方案，规范物业服务企业行为和收费标准，积极引导全社会参与到物业管理中。到2025年，全面建立物业服务企业诚信体系；建立起物业服务综合第三方测评和各项机制；所有的物业企业都成立党支部，所有的小区业主委员会都有半数以上党员，并成立党支部，实现红色物业和红色业委会全覆盖，真正建立起“三位一体”议事协调机制并有效运行；继续引进五到十家大型优秀物业服务企业。

小区物业管理工作思路篇（10）

各位领导、同志们：今天，县委、县政府在这里举行创建全国卫生城市、文明城市动员暨社区管理工作大会，这是一次非常重要而及时的会议。创建全国卫生城市和文明城市，是进一步加强我县精神文明建设，塑造城市形象，提高城市品位和市民思想道德素质的重大举措，更是我县融入“长三角”，接轨大上海，增强城市综合竞争力的迫切要求。我们建设局作为城市规划、建设、管理的职能部门，在“双创”工作中负有义不容辞的责任。会后，我们将认真贯彻县委、县政府主要领导在这次会议上的重要讲话精神，按照这次会议的部署，结合我们建设系统实际，认真抓好落实，着重抓好以下四方面工作：一、 统一思想认识，增强创建责任意识最近，县委、县政府提出要把XX城市建设成为充分体现地方产业优势的轻纺XX之城、充分展示江南水乡特色的水上XX之城、充分拥有优美生态环境的XX之城、充分洋溢历史文化精粹的XX之城，创建全国卫生城市与全国文明城市，不仅是建设XX中心、打造XXX名城的题中之义，更是实现县委提出的“保强争优、统筹发展”目标的有力举措。因此，我们将根据县委县政府对创建工作提出的总体要求，在局系统进行思想发动，统一思想，明确任务，进一步增强创建工作的自觉性和紧迫感。把创建工作列入局系统各单位重要工作日程，采取针对性措施，全面落实创建工作责任制，层层签订责任书，层层分解目标任务，把创建工作的各项任务真正落到实处。二、 强化规划刚性，突出体现城市个性搞好城市规划，塑造特色鲜明的城市形象，是“双创”工作的先导和依据。在创建全国卫生城市和文明城市中，我们将着重突出城市规划三个环节，一是调整完善规划工作思路，重视城市个性特色。按照XX中心和XX名城定位，立足山水风光、轻纺特色，充实和丰富城市文化内涵，做好“纺织、山、水”文章，形成城市鲜明个性。二是抓好各项城市功能性规划的编制完善。今年重点完成大小坂湖城市休闲区块规划、瓜渚湖综合开发详细规划、柯北分区规划、县域居住点规划、县城市政设施规划、县城绿地系统规划等八项规划的编制工作。三是加强规划管理，实施规划联席会议制度，体现规划刚性。三、加大建设力度，全面提升城市形象今年县委县政府已经明确提出“城建形象年”主题，并确定实施“八大百亿城乡统筹双十工程”，确保全面完成城市市政和基础设施建设投入超百亿元。我局将高标准高质量完成总投资为19.5亿元的群贤西路、青峰路等10条城市道路和9条地块支路建设工程、城区生活污水泵站干管铺装等市政工程、群贤路综合改造等景观工程、古运河二期整治工程和拆迁安置房建设工程，并完成笛扬路商业步行街改造、“三馆一广场”建设、内环河整治工程，全面提升城市框架、城市功能、城市景观、城市社区形象。四、创新城管体制，优化城市人居环境从一定意义上说，城市管理比城市建设更重要。要创建全国卫生城市、文明城市，加大城市管理力度，提高城市管理水平是当务之急。我们将以创“优美环境、优良秩序、优质服务、优化管理”“四优”活动为重点，进一步加大文明执法、依法管理的力度，努力实现“整洁、优美、文明、有序”的城市人居环境。一是进行城管体制改革，对城管队伍进行公开招考、双向选择、末位淘汰，充实城管力量，提高队伍素质。二是以提升人居品位为出发点，完成投资1100万元的湖东路综合改造、3000万元的城区道路维修、650万元的5只垃圾中转站建造、 231万元的社区路灯、楼道灯改造，557万元的垃圾填埋场改造。三是注重挖掘文化内涵，对城区河道、道路、桥梁、小区进行重新命名，增强城市文化底蕴。四是加大城区交通秩序整治，合理设置城区停车点，完善标志、标线，规范车辆停放秩序，严禁各种货运车入城，取缔占道经营和马路市场，保证道路畅通。五是做深“亮化”文章，对城区高层建筑夜景灯光实施统一设计，同时改造城区大型户外广告灯光，全面提高“亮化”水平。六是抓好环境绿化净化工程，要力争在拆迁城区房屋建筑面积70万平方米的基础上，建设“城市森林“，新增城区公共绿地70万平方米以上。同时环卫作业采用机械化操作，加大道路洒水、冲洗频率；改革垃圾袋装方式，减少二次污染比率。七是加强小区物业管理。大力宣传《绍兴县物业管理实施办法》，规范物业管理市场，积极配合社区搞好住宅小区物业管理工作，提高小区物业管理质量。各位领导，同志们，创建全国卫生城市和文明城市，目标明确，前景诱人，任务艰巨，我们将在县委、县政府的领导下，认真履行自己的职责，坚持与时俱进，振奋精神，扎实工作，以义无反顾的责任和勇气，为创建全国卫生城市和文明城市作出新的努力。谢谢大家！

小区物业管理工作思路篇（11）

以邓小平理论、“*”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，以人为本，求真务实，不断提高老城区物业管理覆盖率，建立和完善社区管理服务的长效机制，全面构建“六好”平安和谐社区，努力建设平安*、文明*、和谐*。

二、总体目标和任务

通过加快推进老城区物业管理工作，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务走向市场化、专业化、规范化，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好，有效提升居民的生活质量。通过充分发挥区、街在推进社区物业管理中的主导作用，优化行政管理资源配置，进一步完善以“属地管理、立足基层”为特征的社区物业管理运作机制。通过居民自治与政府指导监督的有效结合，引导树立“重公益、守合同、从民意”的物业管理新风尚，调和社区各类矛盾，营造和谐氛围，维护社会稳定。

在老城区环境综合整治的基础上，引导小区推行物业管理，*和*年全市老城区物业管理覆盖率分别达到50％和75％，2009年实现全市老城区物业管理基本全覆盖。

三、工作原则

(一)统筹兼顾。各区应将推进老城区物业管理工作同创建卫生、环保、文明城市及危破房改造、社区服务建设等工作结合起来，统筹安排，统一推进。

(二)突出重点。参照市建委的统计数据，除*区外，我市各区共有社区1，174个，扣除城中村社区264个和新建商品房社区279个，共有老城区社区631个。推进老城区物业管理工作应以这631个社区为重点。

(三)逐步推进。按照“因地制宜，先易后难，多种模式，逐个推进”的思路，逐步推进老城区物业管理工作，完善一个，推进一个。

四、工作内容和实施步骤

(一)制定计划。各区根据本方案制定和完善本区每年推进老城区物业管理的工作计划和实施方案，明确工作目标、部门职责和完成时限。

(二)合理确定物业管理区域。各区根据辖区的情况，参照以下方法合理确定物业管理区域：

1．建筑面积在10万平方米以上的小区；

2．可形成封闭或半封闭、相对独立的小区；

3．可形成以党政机关、企事业单位、大专院校等为主的小区；

4．以自然道路、社区分界，形成有一定人口、户数、面积规模的小区。

(三)分步实施物业管理。完成环境整治的社区分步实施物业管理，具体可根据物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理，最终推进物业管理实现社会化、市场化和专业化。

1．简易社区物业服务由街道或社区居委会负责组织实施，可采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。简易物业服务不以营利为目的，其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

2．专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理企业实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居委会牵头负责，具体由居委会的负责人担任业主大会成立筹备组组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。

成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签订物业管理服务合同。

物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只下降，不上浮。

五、组织实施

老城区的物业管理工作，由市国土房管局牵头指导，市建委、财政局、规划局、市政园林局、环保局、市容环卫局、工商局、城管支队等部门按照职责分工，配合推进；全市整治、改善旧居住小区环境工作由市城管办牵头负责；在整治基础上引进物业管理工作由各区政府总负责，具体以街道为单位，由各街道分工负责；区各职能部门按职责分工，配合推进老城区的物业管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加强宣传，增强群众的物业管理意识。以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法规政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理的认知程度。通过对周边物业管理示范小区的宣传，使居民清楚认识到社区引入物业管理能给他们带来实惠，使之逐步树立起有偿服务的意识。

(二)加大投入，改善基础设施，整治环境，引入物业管理。环境整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市本级财政投入资金由市建委从城市维护费中按每个小区10万元的标准拨付，区财政的整治资金按计划同步投入。

(三)市、区国土房管部门要加强对老城区物业管理工作的业务指导，组织对街道和居委会工作人员进行物业管理业务培训。