商场物业大全11篇

商场物业篇（1）

一、引言

物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动，也是一个充满挑战、机遇和竞争的行业。它从最初的住宅物业起步，正在逐渐向工业区、综合办公楼宇、医院、学校及商场等各类型物业拓展，其中以经营性、公众性、服务性为特征的综合商城物业管理正在异军突起、蓬勃发展。

商场是商品集中经营的专门场所。其特点主要是经营场地开放性及物业的商业行为特性。商场的物业管理同其他物业管理等相比，具有明显的独特管理特征。

二、商场管理特征

1.由于商场大多处于城市的繁华地段，商场形象代表着当地城市经济发展的水平，是当地政府进行招商引资等经济行为的窗口工程，代表城市的形象，从某种意义上讲，商场的物业有与政府物业共同的特点，环境管理应为商场物业管理的主要内容。

2.管理的方式不同，住宅物业等的管理主要采取合同式管理，物业管理企业按物业服务合同进行管理，合同以外的可以不管理。但商场物业管理除按物业服务合同管理外，必须按政府要求，进行无偿的社会性公共管理，某种程度上，带有行政管理的方式。

3.管理对象多元化，既有对物的管理，又有对人的管理。既有物业区域内的管理，也有社会上管理，这是商场管理难度大的主要原因。

4.管理费用开支大，对物的管理费用一般占企业总成本的80％以上，这是物业管理企业效益低的主要原因。

三、商场物业管理范围

1.公共服务。它是为全体业主和物业使用人提供的常规，贯穿于物业管理活动始终，例如清洁卫生服务、安保防范服务、消防安全服务及宣传推广服务等。

（1）宣传推广服务在商场物业管理活动中的重要性已愈来愈多地被物管企业所重视。做好宣传推广工作，可以扩大商场知名度，树立商场良好的商业形象，以吸引更多的消费者前来。商场良好的商业形象是业主及物业使用人潜在的销售额，也是业主和物业管理企业潜在的资产。商场的销售业绩原则上应和商场的知名度成正比，消费者只有对商场良好的形象有了认知，才有可能认可乃至成为商场的顾客。因此商场的良好形象是销售的先行指标，是明天的销售额，做好宣传推广工作,便是抓住了未来的订单。

（2）安保防范服务在商场（特别是综合型开放式商场）中，由于商场面积大、客流量大、人员复杂，给安保工作带来了很大难度，问题发生较多。所以安装电子监控系统和制定严密规范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商场物业管理活动中尤为重要。商场内的公共设施、设备（果皮箱、休闲椅、栏杆、窨井盖等）必须达到安全标准，使顾客、特别是老人、儿童不受伤害。

（3）消防安全工作在商场物业管理中是重中之重，物业管理企业应制定严密的消防制度，管理维护好消防设施设备，保持消防通道畅通无阻，制订消防应急措施预案并定期演练。

2.专项服务。它是为商场某些住户群体提供的服务。例如高层电梯、二次供水、消防设备、配电房的维修保养等，专项服务收费，按各住户的建筑面积合理负担。

3.特约服务。它是为满足业主或物业使用人特别需要而提供的个别服务。例如家政服务、代办购物、购票、代办各类商务，以及业主委托的其他服务项目等。特约服务的收费标准是以成本加劳务费或双方约定结算。

四、商场物业管理措施

1.注重提高从业人员的业务素质及服务水平。商场独有的商业行为特性，要求物业管理企业，一方面注重从业人员的业务素质，为业主提供良好的服务，使业主专心赚钱。另一方面注重员工的政治素质培养，提高员工懂法、知法水平。业主的愿望是多赚钱，在经营活动中，难免与社会产生矛盾、纠纷。作为管理者，既不能偏向业主一方，也不能偏向另一方，实事求是，公正处理矛盾纠纷。

2.搞好与社会上多种的关系，尤其是同政府之间的关系。商场地处闹市，人流量大，是一个多事的是非之地。由于物业管理企业不具有行政职责，所以维护好商场的卫生、治安环境等，必须与政府部门保持良好的关系。否则，会走进商场环境差业主不满意拒交物业管理费物业管理企业效益降低、亏本物业管理企业为降低管理成本而减少服务业主愤怒、赶走物业管理企业的死胡同。

3.扩大经营范围，实行规模经营。物业管理本来就是成本高、利润弹性空间小的微利行业，特别是商场物业成本投入大、管理难度也大。因此，商场物业管理企业在按物业服务合同的约定，努力搞好区域内物业管理和服务，守好主阵地的同时，应主动寻找法律法规允许的经营项目和服务范围,提高服务标准与质量，提高专业技术水平，积极开展以业为主，多种经营。壮大企业规模,提高企业经济效益。

4.理顺体制、使商场物业管理企业化。实现政企分开。撤消商场综合管理委员会，按《物业管理条例》的要求，成立商场业主委员会，使商场物业管理公司早日实现政企分开。做到建管分离。开发商同物业管理公司脱离行政隶属关系，使物业公司走向市场，实现自我约束，自我发展，独立核算，自负盈亏的运行机制。以企业改制为契机，打造新商场。只有走兼并重组、职工持股的道路，按《公司法》的要求，实施公司化改制，切切实实行企业法人治理结构，才是商场物业管理的必由之路，才能充分调动员工的积极性，打破当前的僵持局面，才能使商场焕发出新的生机和活力。

5.公开招标、使商场物业管理社会化。公开招标物业管理队伍。实行公开招物业管理队伍的社会化运行，这样一是可以改变职工无压力，企业无动力，仍抱着等、靠、要计划经济的观念；二是可以改变商场管得好是物业公司，管不好还是物业公司，业主满意是这个公司，业主不满意还是这个公司的被动局面。尽快成立业主委员会。业主委员会成立之后，在实施业主自治的基础上，自由选聘物管队伍，改制后的商场物业管理公司作为业主委员会选聘对象之一，公开、公平、公正参与商场业主委员会的选聘，真正实现商场业管理的社会化。

参考文献:

商场物业篇（2）

一、 引言

专业市场、物流与电子商务协同发展的可能性可以从经验数据得到初步验证，分为总量变动一致和优势区域高度相似两部分。选取2000年～2010年专业市场成交额、社会物流总额以及电子商务交易额的经验数据，三者的总量发展趋势高度一致，并且2004年、2008年以及2009年三个拐点的出现也一致。选取2006年和2010年作为节点考察专业市场、物流和电子商务的省份排名，值得注意的是三者成交额的前五名一直被浙江、江苏、山东、广东和上海占据。并且，五个省份在三个领域的成交额排名有一定的相关性，这也为专业市场、物流和电子商务的协同发展的可能性提供依据。

二、 理论依据

国内对专业市场的研究集中在产业集群理论，主要通过论证专业市场与产业集群的互动关系、专业市场对区域经济的带动作用，将专业市场作为一种产业组织系统的看待，而针对专业市场个体应当如何发展的学术研究成果较少。此外，伴随电子商务的快速崛起，B2C平台运营商挤占了专业市场的部分市场份额。随即便有学者认为电子商务的发展会对传统专业市场形成冲击，将电子商务作为专业市场的对立方研究，忽略两者的互补作用。本文将专业市场、电子商务与物流业务作为一个整体看待，系统性进行分析。

1. 必要性分析。

专业市场在我国起步较晚，但是发展迅速，取得瞩目的成绩。2001年～2010年十年间，我国亿元以上交易市场个数年均增长率12.62%，摊位数年均增长率14.84%，面积年均增长率20.1%，成交额年均增长率25.69%。专业市场成交金额增长率高于市场数、摊位数以及面积的增长率，专业市场集约水平提高，且占GDP比重呈稳步上升趋势，成为国民经济的重要组成部分。

在专业市场取得长足发展的同时，也存在诸如重复建设等不能忽视的问题。这些问题的存在对专业市场的后续发展提出考验。

场地建设和维护费用高，且存在重复建设。由于专业市场可以极大的推动所在城市的经济发展、拉升GDP总量（张旭亮、宁越敏，2009），各地政府都很重视城市专业市场的建设和发展，致使产生众多关于专业市场的投资规划，而这些规划很多都定位不明确，出现重复建设现象（龚崎现，2010），也加剧竞争。同时，专业市场的建设包括建筑成本、装修成本、配套成本以及维护费用等，在土地升值和劳动、生产资料成本提升的背景下，产生高额的投入。重复建设只会导致专业市场可能产生的利润空间进一步压缩。

交易及辐射范围受到时间和空间限制。王祖强（2010）指出虽然专业市场中集中了大量的信息，但是由于传递环节多、空间距离增大会使信息失真。此外，专业市场通常只在白天营业，时间上受到限制；而在空间上，往往存在明显的区域性经济特征。

缺乏创新，吸引手段主要集中在租金优惠。在全国专业市场如火如荼兴建的浪潮中，数量提升的同时质量却并未同步。在众多的专业市场中，很难觅到后起之秀，业内响亮的市场品牌也是早已形成多年。导致这一现象出现的原因在很大程度上是由于新建专业市场特点不鲜明、缺乏亮点。各专业市场之间的竞争局限在租金创新，如租售比例、租金额及租金支付形式等方面。

2. 相似性。

形成的同源。首先，专业市场和园区形成都源自同类商品、优势行业在地域上的集中，基于这一点，专业市场有向物流园区化发展的理论基础。郑文哲（1998）曾指出，专业市场的基本生长点是“支柱产业、名营经济、区位优势、商业文化、宽放政策”五个方面，而物流园区、电子商务恰恰在支柱产业、区位优势以及宽放政策上与专业市场契合。

信息及商品集散场所，降低交易成本。专业市场相对于传统的商贸市场，聚集了大量相同类型的商品，降低买卖双方谈判和交易的成本。专业市场本质便是一种实现交易成本减少的商品交易制度安排（金祥荣，1997；李婷，2008；王祖强，2010）。而一个成熟的基于产业集聚形成的园区能够形成规模经济，进一步降低交易成本（贾根梁，2001；向世聪，2006）。基于网络的电子商务可以节约时间成本和降低信息成本（刁玉柱，2006），同时可以有效整合园区资源（李铭、陈德胜，2002）。

3. 互补性。

业务互补。何燕子、张晖勇（2012）提出专业市场物流化发展可以有效衔接货物交接。庹云川（2001）指出借助电子商务平台可以发现和识别潜在客户，并将之转变为有效客户。专业市场与电子商务的配合，加之物流的中间环节支撑，有效地将网下市场与网上市场对接，实现业务互补和拓展。物流园区化发展方式则为实体商户、在网商户提供仓储空间。

时空互补。因面对面交易形式的限制，专业市场的成本会因时间、空间的差异而变化，影响交易稳定性及辐射范围。而电子商务平台的建立可以形成虚拟市场，打破时空界限，甚至可以在全球范围拓展业务。

信息互补。专业市场内的信息流传递主要通过面对面、个人对个人的交流实现，会出现信息不足与信息失真现象。而电子商务平台可以将信息集中收集、，通过客户间多次交易规避不实信息，提高信息有效性与及时性。专业市场搭载电子商务平台，可以实现信息互补，实现有形市场和无形市场的有效结合（刘米娜、丘海雄，2011）。

商场物业篇（3）

金秋十月，硕果累累。今天，**购物广场举行隆重的开业庆典仪式。首先，我代表**区委、区人大、区政府、区政协向**购物广场正式开业表示热烈的祝贺！向所有曾关心、支持**购物广场建设的市领导和市直部门表示衷心的感谢！向光临开幕仪式的各界朋友表示热烈的欢迎！

**购物广场是我区今年重点招商引资项目，地处**路中段，区位优越，人气鼎盛，是**市首家全部经营流行百货的精品百货商场，走在了当前精品百货的时尚前沿。**购物广场的建成，对于提高我区商贸品位，完善载体建设，带动**的商贸繁荣和经济发展，将具有重大的战略意义。

商场物业篇（4）

一、思想上严于律己，不断提高自身修养 ：一年来，我始终坚持正确的价值观、人生观、世界观，并用以指导自己在水暖运行工岗位上学习、工作实践活动。

二、岗位上加强学习，不断提高工作效率：时代在发展，社会在进步，信息技术日新月异。水暖运行工作岗位相关工作也需要与时俱进，需要不断学习新知识、新技术、新方法，合理使用12月份更换的供热系统使其更加高效、节能、合理的运行。定期保养相关设备并总结吸取前辈在水暖运行工作岗位工作经验，不断弥补和改进自身水暖运行工作岗位工作中的缺点和不足，从而使自己整体工作素质都得到较大的提高。

商场物业篇（5）

一、引言

近年来，随着电子商务的蓬勃发展和大学生生活水平的不断提高，越来越多的大学生选择网络购物进行消费。2012年7月19日中国互联网络信息中心（CNNIC）在京《第30次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2012年6月底，中国网民数量达到5.38亿，互联网普及率为39.9%。在普及率达到约四成的同时，中国网民增长速度延续了自2011年以来放缓的趋势，2012年上半年网民增量为2450万，普及率提升1.6个百分点。而艾瑞咨询根据CNNIC统计的中国互联网用户数量并结合最新推出的网民连续用户行为研究系统iUserTracker的最新数据研究发现，到2015年，电子商务进一步普及深化，对国民经济和社会发展的贡献显著提高。具体目标：电子商务交易额翻两番，突破18万亿元。网络零售交易额突破3万亿元（占社会消费品零售总额的比例超过9%）。这些数据都表明了我国网上购物市场是庞大的而且潜力巨大。

而电子商务迅猛发展的同时，也为快递物流行业带来了大量的市场，快递物流行业迅猛发展，而在业务发展的同时，很多快递物流行业的服务已经管理却没有进步，因此，我们应该清醒的认识到如今快递物流行业存在着很多的不足和弊端，而大学生其生活习惯和作息模式的特殊性，很大一部分又使快递物流业的不足和弊端暴露的更加明显。因此，如何规范大学生市场的电子商务快递物流行业，使之能够健康、良好的发展，不但能促进电子商务的健康发展，同样能够保障大学生群体的利益和权力。

二、大学生市场的快递物流业存在的问题

1签收物品缺乏有效的验证机制。由于一些快递物流业的签收缺乏有效的验证机制，经常有大学生的快递会被恶意冒领，例如，由于大部分大学生在学校提供的宿舍居住，而学校为了保障学生的财产安全和人身安全，对于身份不明的人员会拒绝其上楼，因此，大部分的快递物流派送员会选择在统一的某一时间将快递集中送往大学附近的进行派送。大学生由于上课等原因并不能亲自前往集中点进行签收，于是委托他人帮助自己代领快递。而在这个过程中，往往派件员并不能做到严格验证签收人的身份信息，使冒领现象不断出现。如何完善签收物品的验证机制，杜绝此类现象的发生，是保障大学生利益的一大关键。

2从业人员素质有待提高。由于快递物流业在投递过程中直面顾客，投递人员的服务态度和业务素质直接影响着服务质量。而快递物流业的行业门槛低，技术含量少，使大量的农民工、失业人员未经严格的培训就上岗就业，使整个快递物流业的从业人员存在着服务态度差、人员总体素质低等现象。而大学生的社会经验不足、应变能力差、自我保护意识不强使这种现象在大学生市场的物流快递业显得尤为严重。因此当快递投递员与大学生顾客产生矛盾时，投递员辱骂甚至殴打大学的现象偶有发生。从业人员总体素质偏低，导致了快递物流企业的服务水平、服务质量不高，难以适应电子商务背景下高速发展的快递物流业务需要。

3快递物流还未实现全面信息化。目前，虽然国内的快递物流业的业务量增加，而企业的管理水平却没有随之提高。国内的许多快递物流业信息管理系统还远远达不到国外同行的标准，经常无法有效提供即时运单跟踪信息和查询服务。虽然每一个大型的物流分拨中心可以实现快件跟踪，但是，一旦快件上了飞机汽车，相关记录无法做到实时追踪，只能耐心的等待快件到达下一个物流分拨中心。这样的信息化标准程度很难令大学生得到满意。

三、大学生快递物流业的建议

1建立大学内的快递物流配送点。建立大学内的快递物流配送点有以下好处：

①有效解决快件积压问题。由于大学城通常建立在人烟稀少的郊区，大学生前往实体店进行购买存在诸多不便，因此越来越多的大学生依赖电子商务进行购物。快速增长的快递业务增长量不免使得快件存在积压问题，因此建立大学快递物流配送点，能有效解决这个问题。

②能够建立有效取件的身份验证机制。建立大学快递物流配送点，能够实现专人验证，有效减少快件冒领等事件的发生。

③提高业务人员素质。建立快递物流配送点的同时可以聘请业务素质较高的配送员和管理员，能够有效减少派送时的业务纠纷。

2加强从业人员培训机制，持证上岗。如前文所述，快递物流行业从业人员总体素质偏低引发了诸多问题。笔者认为，为了电子商务快递物流业又快、又好的健康发展，强制推行持证上岗制度应尽早提到议事日程上来。除了推行持证上岗制度外，国家应该建立相关部门进行行业的规划和管理，使得相关的行业规范条理促进行业的健康发展。

3加快企业内部管理。为了能够在日益竞争激烈的快递行业中立于不败之地，提高服务质量，加强内部管理成为了快递物流业的必然选择。快递物流企业应借鉴国外优秀同行的宝贵经验，取其精华，改造和升级物流硬件基础设施和信息系统，提升自身规模实力，才能增强企业竞争力，更好地适应电子商务市场快速发展的需要。（作者单位：浙江工业大学经贸管理学院）

商场物业篇（6）

这是我以律师身份执业后第一起全程负责的案件。从案件性质上来讲，本案的法律关系非常简单，即基本的物业服务合同法律关系，业主接受物业服务，应当缴纳物业费。但在现实生活中，尤其是在前几年，很多小区的前期物业公司都是开发商的子公司，即使开发商拥有大量自留物业，也很少能被追讨物业费，这实际上已经严重侵犯了那些已缴费业主的合法权益。在本案，开发商自留了会所、俱乐部等物业面积5000多平方米，累计拖欠物业费近40万元。在前期物业公司的管理下，这笔费用从来没有被主张过。最后，法院不但支持了开发商拖欠的物业费，也支持了迟延支付的利息损失。该案明确了开发商作为业主时的身份和义务，开发商作为大业主，同其他业主承担着一样的权利和义务，不应享有特权。

业委会临危受命

山清水秀别墅区位于北京郊区一个风景秀丽的地方。小区依山傍水，住着70多户业主，大多数业主将这里作为他们的第二居所，周末来这里度假、居住。因为对前期物业的服务一直不满意，很少有业主愿意主动缴纳物业费。这是事件的背景和起因，一场较量也由此而生。

2006年，山清水秀别墅区业委会及全体业主收到一封来自前期物业公司的公开信。信中表明，“前期物业经营小区期间，因为物业费收缴率较低，入不敷出，经营难以为继，决定放弃对别墅区物业的经营管理”。这封信使小区全体业主陷入十分被动的局面。虽然长期以来对前期物业公司的服务十分不满，但大家清楚，物业公司一旦撤出，小区将无法正常运转，连水、电等基本问题都无法保障，小区将面临危机。

在前期物业公司提出撤出的一个月里，业主从最初的担忧、彷徨、无助到最后越来越理性，大家一致决定通过自己的力量挽救小区。面对危机，业主前所未有地团结起来，在短短一个月时间里，成功组织召开了业主大会，通过了几项重要决议。其中，有两项决议直接决定了小区今后的命运和日后诉讼成败的关键：一项是同意解除与前期物业公司的协议，由业委会接管小区；另一项授权业委会有权代表全体业主提起相关诉讼。基于此，业委会临危受命，小区正式进入业主自治阶段。

开发商成最大欠费业主

业委会接管小区后，最重要的一个变化就是小区的物业费收缴率从原来的入不敷出到入账90%以上，整个小区仅有个别的几户业主没有缴纳物业费，小区业主对小区维权工作的积极性非常高。但是，由业委会管理小区也面临一个新问题，即业委会的主体资格问题，业委会以什么名义开立账户？物业费如何收取？这在当时的法律层面还是一个空白，也成了业主自治道路上的主要障碍。为了解决这一难题，小区通过业主大会决议，再次作出影响小区命运的一项重大决议——全体业主作为股东成立山清水秀物业公司对小区进行管理。

2007年，山清水秀物业公司正式拿到营业执照。至此，山清水秀小区的自治工作更加名正言顺了。

在收费主体资格问题解决后，山清水秀物业公司最先做的一件事情就是清理欠缴的物业费。由于开发商在小区中占有会所、俱乐部等物业面积并进行经营，理所当然，开发商成了最大欠费业主。经与开发商多次接触后，开发商拒不认可物业公司对自己提供的物业服务，并以种种理由拒不缴纳物业费。在这种情况下，业委会几位成员找到我所在的律师事务所，我与另一位主办律师正式介入该案件的。

索赔诉讼障碍重重

当时，接到该案的时候，我觉得这仅是简单的欠费诉讼，只不过欠费金额有些大、主体有些特殊而已。但一接触下来，我发现事情并非想象的那么容易。

首先，是业委会的诉讼主体资格问题。在当时的法律环境下，相应的法律法规非常不健全，以业委会名义提起诉讼的案例非常少，其诉讼主体资格不是先天具备的，北京法院很少有直接认定业委会诉讼主体资格的判例。业委会提起诉讼需要有业主大会的授权，这就给很多诉讼制造了障碍，因为有的小区要召开一次业主大会可能需要半年甚至是几年的筹备，而且有相当一部分业主大会还会中途流产，这就使诉讼在实际上变成了不可能。

其次，在最初起草诉状时，我们对是“所有”还是“占有”两个词斟酌了好久。我们主张物业费的基础是开发商有自留物业，这些物业包括会所、俱乐部等，是当初开发商承诺的小区的配套公建，主要是为小区业主提供休闲娱乐服务的。业主认为这些配套公建是属于全体业主所有的。如果主张了物业费，会不会等同于认可开发商对这些物业的主权，会不会因此丧失了日后索要这些配套公建的权利？为了保险起见，我们最终决定使用“占有”一词，我们只认可开发商临时占有属于全体业主的物业，应当缴纳物业费，并不认可这些物业属于其所有。这样，既能保障我们追讨物业费的权利，又不等同于认可了开发商对物业的主权。

最后，是大量的事务性工作，如业主大会决议的核查、费用的计算等。因为每次业主大会都涉及很多户数，一旦有一个环节疏忽，都可能成为对方反击我方的薄弱地方。

在对案件进行通盘分析后，我真的不敢怠慢了，开始变得小心翼翼，总担心哪些地方想不到。临开庭前，我特意组织所里的律师和业委会成员举行了一次模拟开庭，这更有利于承办律师对案件的整体把握。

法院判决开发商不享特权

在实际庭审中，开发商反驳称，物业公司从未向其提供过服务，开发商一直进行着自管，并提供了其聘请保安、保洁的合同作为证据。还有，业委会曾向其租用物业管理用房，并未支付租赁费用，其与物业费可以互相抵销。

针对开发商的这两个观点，我们经过周密的法律分析后指出：所谓物业服务是对小区共有部位的经营和管理，而不是针对每位业主专有部位的管理；而且，业主所缴纳的物业费主要是用于管理公共部位的支出，并不是给单个业主提供个性化服务的报酬。《物权法》规定，业主不得以放弃权利不履行义务。在该案中，业主大会已经通过决议成立了物业公司进行管理，开发商作为业主应遵守业主大会决议。依法缴纳物业费是业主对共有部分所应负担的义务，任何试图逃避的行为都不应受法律保护。

关于物业用房租赁费用抵销的问题，由于当时业委会在签订租赁合同时对这种租赁形式是存有疑义的，以至最后没有实际使用并及时通知了开发商，这为我们的法律反驳提供了基础。我们认为双方的租赁合同并没有成立，合同也不是双方真实意思的表示；而且，物业管理用房应属于全体业主所有，物业公司有权使用，开发商无权出租。另外，业主所缴纳的物业费在性质上属于全体业主所有，不属于普通意义上的债务，不能随意抵销。

在综合以上几个观点后，法院最终采纳我方意见，对我方的诉讼主张全部进行了支持，要求开发商限期支付拖欠的物业费及利息损失。最终，案件圆满结束。当然，最终案件胜诉，绝不是律师个人的功劳，这与案情、背景以及当事人的积极配合密不可分。如果不是他们前期大量的准备工作做得比较扎实，诉讼可能并不会如此顺利。

（作者系北京盛廷律师事务所律师）

商场物业篇（7）

他所执导的《熊的故事》、《虎兄虎弟》不仅获得了口碑，更获得了市场的认可。《熊的故事》获得法国凯撒奖最佳导演奖，《虎兄虎弟》于2004年法国上映之初便雄踞票房市场冠军的宝座，该片全球票房超过6200万美元。

2015年年初，随着电影《狼图腾》上映，让・雅克・阿诺将自己对动物题材电影的成功复制到了中国。截至3月17日，《狼图腾》总票房超过6.75亿元，豆瓣评分为7.1分，是近几年来中国电影市场中少见的票房、口碑双赢作品。

“《狼图腾》原著故事是具有世界性的，我第一次看完原著后，就已被吸引。”阿诺回忆说，在决定接手《狼图腾》电影前，《少年派的奇幻漂流》也被放到了自己的办公桌上。“我已经拍过了一部与老虎有关的动物电影。我喜欢挑战，狼与狼背后的游牧文明对我这个城市人而言更具吸引力。”他说。

《狼图腾》也成为了阿诺成为导演以来，拍摄时间最长的一部作品。该片仅仅用于拍摄的时间就长达8个月，而为了训练电影的主角――狼，项目团队用了三年时间培育狼崽。

“动物主题电影比一般电影的拍摄更为复杂，动物演员并不容易控制，如果想保证电影的品质，除了传统电影需要注意的方面，导演还需要经验丰富的驯兽师协助自己。最重要的是，导演要对参演的动物真正有兴趣。”

“坚持自己的判断，不一味追随市场”

“如果我不了解狼，很难拍出一部优质的关于狼的电影。”阿诺说，自己在接手《狼图腾》电影之前，对狼的了解很少，“我之前对狼并没有特别的喜爱”。

决定接手《狼图腾》后，阿诺用了大量时间来熟悉了解这种动物。整个《狼图腾》项目从筹拍到最终开机的时间长达6年，这段漫长的时间也是阿诺和团队做功课的时期。决定接手《狼图腾》项目后，阿诺与《狼图腾》小说作者姜戎有过几百次见面。姜戎带着他前往内蒙古满都胡宝拉格，那里是《狼图腾》原著故事的发生地。在那里，姜戎为他引荐了许多曾经经历过原著故事的老人和一些与狼有过亲密接触的牧民。在和这些人的交流过程中，阿诺逐渐对狼有了更清晰的认识。

但仅仅了解动物是无法拍出优秀的动物主题电影的。

“动物主题电影最重要的一环，是一定要找到一位合适的驯兽师。”此前两部以熊和老虎为主角的动物主题电影的经历，让阿诺非常清楚一个优秀的驯兽师的价值，他花了大量时间去甄选驯兽师。“导演无法直接传达想法给动物，必须要通过驯兽师，他对动物的训练质量决定着影片品质。”

“不是所有驯兽师都能驯狼，我需要真正懂狼并能驯狼的人。”甄选过程中，专业性成为阿诺最为看重的一点。最终，加拿大籍驯兽师安德鲁・辛普森被阿诺选为搭档，这位国际顶级驯狼师从1990年代开始驯狼。

“动物电影中，大部分动物的镜头都需要经过训练来完成，前期训练必须保证质量。”阿诺介绍，为了电影而进行的动物训练必须要很有耐心。《狼图腾》中一些表现狼攻击行为的镜头是用了长达一年时间不断训练才成型的。“狼讨厌红色，如果我们要利用狼的这种习性表演一个攻击性镜头，需要用一年时间酝酿狼对红色东西的敌意。但是狼的性格很有趣，第一次它们会去攻击，第二次它们就会像已经遂愿的小孩一样不愿意再去了，没有耐心是无法培养出合格的动物演员的。”

为了保证动物演员们的表演质量，《狼图腾》剧组在内蒙古草原上搭建了一个由数公里围墙包围的训练场，阿诺经常和辛普森一起在此训练狼演员们的演技。电影中，群狼经常做的许多动作，都是前期在训练场中一点点打磨出的结果。“导演会提前跟我沟通动作，我负责来跟狼进行‘交流’，许多动作是每天在训练场通过喂食和指示物一点点训练出来的。”辛普森说，仅仅是培养狼演员们在该叫的时候叫就是一件非常耗时的工作。 对于真实镜头的坚持，伴随了阿诺的每一部动物电影，这也是他的动物电影总能更有厚重感的原因之一。

“在拍摄现场，我最重要的帮手就是辛普森，我会把我的需求告诉他，他去‘转达’给狼，如果没有前期长达三年的训练，这种默契是无法磨炼出来的。”阿诺说，其实一开始有人建议他使用电影特效完成狼动作镜头的制作，甚至有人建议用狗代替狼，但这些建议与阿诺的动物电影理念并不相符。

“我的创作风格是坚持自己的感觉与判断，并不是一味追随市场。使用特效也可以做出很不错的效果，但是并不能完全复原真正狼的感觉，这会有损电影的质量与品质。”被阿诺反复提及的，是动物演员的表情。他认为，动物的自然表情是电脑特效难以模拟的，而观众是可以判断出真假表情的。

阿诺透露，自己三部动物主题电影中的角色――熊、老虎和狼有一个共性，就是这三种动物的眼睛都非常漂亮，都很传神。“这三种动物的眼睛都漂亮而凌厉，这种眼神能够表达出感情，而动物表达出真实感情是一部动物主题电影最重要的部分之一。”

阿诺对《狼图腾》最自豪的地方也正是该片通过真正的狼演员出演作品。为了打造更为真实的场景，阿诺的摄影团队亲身经历了暴风雪等严酷环境。

“我们拍摄的地方冬天非常冷，夏天又有很多蚊虫，但是真实的狼、真实的场景让整部影片的质量得以保证。”在阿诺看来，一部动物主题电影最根本的主题应该是动物和人之间的复杂感情，只有真正的动物才能流露出真实的感情，而真实的感情才能打动观众。

这种对于真实镜头的坚持，伴随了他的每一部动物电影。在2004年的作品《虎兄虎弟》的拍摄过程中，阿诺为了拍摄真正的老虎镜头，曾把自己关在笼子中近距离靠近老虎完成拍摄。

对于画面真实性的追求，也是阿诺的动物电影总能更有厚重感的原因之一。由于追求更为真实的画面，《狼图腾》中蒙古包中牧民的家具、装饰品都是阿诺在实地与牧民交流后根据真实生活设计的。“《狼图腾》不仅仅在展现狼这种动物，还在展现中国北方游牧民族的文化。”阿诺说，自己很喜欢蒙古族文化，一个导演是不是真正喜欢一个民族的文化，是能够被观众通过电影看出来的。

在阿诺看来，如果一部动物电影只是单纯的拍摄动物并将动物画面剪辑成片，那么这是纪录片而非一部有情节、冲突的电影。“我的追求是用电影语言，介绍一种文化甚至说是一种文明，文明是世界性的。”阿诺说。

“只有尊重故事，才能拍出优秀作品”

尽管把动物演员和驯兽师视为动物电影不可或缺的元素，阿诺依然坚持动物电影不能忘记电影本身。“一部电影的品质，最重要的是剧本，第二重要的是剧本，第三重要的还是剧本。”

参与《狼图腾》编剧的三位外国籍编剧是与阿诺合作过五部电影的老搭档。阿诺先根据小说写出了自己的剧本梗概，之后三位老搭档和中国编剧芦苇一同根据梗概完成剧本的构架，最后阿诺请来了自己的一位澳洲作家朋友对剧本进行修改。

“芦苇要帮助我们确保剧本每一个部分的对白都要有中国风味。”阿诺非常看重一部成功小说改编的电影要尽可能忠于原著和接地气。在写剧本过程中，一些对于原著细节的改编，他都会跟姜戎商量，并听取姜戎的建议。

在创作过程中，阿诺参加聚会、活动时都会把心思花在剧本上。“看上去我是在参加聚会，其实我正沉浸在自己的剧情世界里。”阿诺的习惯是，当自己决定开始一个电影项目时，一定先花上几周甚至几个月写出成型的剧本，之后再寻找投资方进行项目立项。

他是一个对剧本极为严格的人，《狼图腾》最终开拍前，剧本中每一句台词阿诺都会再仔细推敲一遍。“动物主题电影相对台词会更少一些，这样的话更要求每一句台词都能够经得起推敲。”阿诺笑称，自己信奉的一句座右铭是：如果有了精彩的剧本和合适的演员，导演就可以安心睡觉去了。

“剧本是第一位的，其次是演员选择。”阿诺说，无论是传统电影还是动物主题电影，只要有人出演的场景，演员人选一定会是自己心头的头等大事。

阿诺将自己选择演员的准则描述为“灵魂上的”。“在选择演员这方面，我相信的是自己的直觉，或者说是一种本能。门一开，见到演员的第一眼，无论演员水平的高低，我都能看出来这个演员是否具备我需要的东西。”曾在电影《情人》中与阿诺合作的演员梁家辉正是在开门的一瞬间被这位法国人看中的。阿诺回忆，当时为了《情人》选择男主角，他已经见了几百个男演员。有一天，从未见过彼此的梁家辉去找阿诺，在房门打开的一瞬间，他就决定让梁家辉出演《情人》。

“年轻时，我还会列一个单子，上面有对演员鼻子、眼睛、身高等方面的详细要求，可是现在我更相信直觉，其实每一部电影都会有着导演的浓郁个人风格，选演员跟爱情一样，跟着感觉走可能会更好一些。”阿诺说。

如果你认为用感觉选择演员的阿诺是一个执导风格散漫的人那就错了，在电影制作中，阿诺是典型的细节决定成败论者，他认为，一部电影的品质是各个细节统筹在一起决定的。以《狼图腾》为例，为了增加电影的蒙古风，在配乐选择上，阿诺特意增加了对蒙古音乐的使用。“但是如果整个电影都用蒙古音乐，会让观众感觉像是纪录片。”于是，《狼图腾》电影最终呈现的音乐状态是，大量蒙古音乐的代表乐器如马头琴、呼麦被融进了交响乐中。“我们的交响乐是由伦敦爱乐乐团完成的，为了适应年轻观众喜好，我们还在影片中大量加入了电子音乐的元素。”

对细节的重视不仅仅体现在音乐上。在《狼图腾》拍摄过程中，阿诺往往会提前带着摄影团队先前往拍摄地点进行调试，一般一个镜头会经过五六次的场地更换，最终才会确定。“我和摄影团队提前选定场地后，会在地上标出演员、狼、灯光的坐标，等他们过来时，可以直接在准确的地方迅速开始拍摄任务。”阿诺说。

商场物业篇（8）

一、前言

海洋物质文化遗产是人类在沿海发展、港口建设、船舶建造、航海技术、航路开辟、政治联结、文化传播、商品生产、贸易互利等诸多方面，通过开发、利用海洋环境空间而存留下来的历史遗迹。中国沿海地区一直是中国经济社会、历史文化的半壁江山，沿海、海岸、港口、航道、岛屿、水下等现存和蕴藏的海洋物质文化遗产，具有丰富的藏量和独特的价值。这些海洋文化遗产对推动当代中国海洋政治、经济、文化、军事、外交和社会等方面的发展，实现国家海洋强国战略具有十分重要的价值。相比世界其他国家而言，我国对海洋物质文化遗产的研究起步较晚，研究成果主要集中在近十年，且呈现出逐年增加的趋势。研究成果大多集中于遗产调查与发展理论，缺乏对于区域海洋物质文化遗产的针对性研究成果。同时，近30年来沿海城市发展与经济建设，导致中国海洋物质文化遗产破坏严重，大量遗迹不复存在，而且这一趋势至今仍在持续。因此，在推动沿海社会经济发展的同时，寻求合理保护沿海物质文化遗产的路径已刻不容缓。

浙江地处长江三角洲南端，临近东海，作为一个海洋大省，浙江沿海人民与海洋朝夕相处创造了璀璨的海洋文化，但是对于海洋物质文化遗产的保护和开发政策体系还不是非常完备。本文即以浙江海洋物质文化遗产为切入点，通过实地考察浙江海洋物质文化遗产的现状，将直观可靠的现状与学科前沿理论相结合，提出切实可行的保护海洋物质文化遗产的建议，为政府决策提供有效建议，为海洋文化产业发展提供方向，以提高海洋经济在国民经济中的比重，提高浙江文化软实力。

二、浙江海洋物质文化遗产现状

浙江省位于中国东南沿海，长江三角洲的南翼，拥有海域面积约26万平方千米，相当于陆域面积的2.56倍，大陆海岸线和海岛岸线长达6500千米，占全国海岸线总长的20.3%，拥有大于500平方米的海岛3061个，占全国500平方米以上岛屿数量的47%。浙江的海洋活动可以追溯到距今六千年前的河姆渡时期。优越的海洋地理环境与相对稳定的行政区划，使得浙江在漫长的海洋发展历程中积累了丰富的海洋物质文化遗产。根据我们的实地调查，浙江海洋物质文化遗产主要集中于舟山、宁波、温州、台州与嘉兴（按分布数量多寡排序）这五个城市。浙江海洋物质文化遗产与全国其他区域相比，既有共性的海洋物质文化遗存，如海防物质文化遗产（诸如烽火台、炮台等历史军事遗址）、妈祖文化遗存（诸如浙江沿海渔村及岛屿上分布的天妃宫），也有独具浙江特色的海洋物质文化遗产，如涉及中日交往的海洋文化交流遗产（如舟山、宁波一线的市舶司遗址、寺庙日本友人题词与绘画等）、涉及浙江先民抵御海洋灾害的海塘文化遗产（如嘉兴海塘）。就浙江本省而言，不同区域的海洋物质文化遗产也有诸多的地域色彩，如舟山涉海博物馆、宁波远古文化遗址、温州沿海炮楼遗址、台州章安港遗址、嘉兴海塘遗址。值得注意的是这些遗址不仅呈现出面上的空间分布，还是区域海洋文明历史累积的结果。如宁波至温州一线的海防遗址就包含自明代抗倭烽火台直至民国抗日工事近500年的海洋物质文化遗存，而温州至宁波、嘉兴一线的天妃宫遗址也是随着沿海渔村妈祖信仰自南向北扩张而不断累积的下来的。总体而言，浙江海洋物质文化遗产主要包括海洋远古文化遗产、海洋商业文化遗产、海洋港口文化遗产、海洋军事文化遗产、海洋信仰文化遗产等五个部分，其在浙江沿海城市的分布状况如下表。

表 浙江海洋物质文化遗产分布现状

资料来源：据互联网统计与实地调查整理。

相比其他浙江沿海城市，舟山海洋物质文化遗产的保护与开发最为成熟，这里建立了12家涉海类博物馆，将本区域乃至全国的海洋物质文化遗产以博物馆的形式进行保护与开发，如中国盐业博物馆、中国海洋渔业博物馆、中国海防博物馆、中国灯塔博物馆等国字头的博物馆。除此之外，舟山沿海村落与摩崖石刻的广泛分布也体现了这一区域海洋文化历史的悠久。而作为中国沿海著名的港口城市，宁波海洋物质文化遗产种类繁多、历史悠久、分布广泛。其海洋文化遗产几乎涵盖中国各个历史时期，如远古河姆渡遗址、东汉越窑青瓷遗址、唐代天封塔、宋代海运码头遗址、元代高丽使馆遗址等一批在浙江乃至全国享有盛誉的海洋物质文化遗产。而现存明清时期的海洋物质文化遗产更是不计其数，仅海防物质文化遗产就有120处（其中明代87处，清代33处）。地理位置的特殊性，使得地处浙闽交界的温州不仅分布大量明代抗倭遗址，还有20世纪三四十年代防范海匪的炮楼，这一融居住与军事防御为一体的独特建筑仅在乐清就有22处。除此之外，温州还有郑成功的遗址，如洞头郑成功校场遗址、平阳郑成功摩崖石刻等。另外，除信仰妈祖的天妃宫外，沿海渔村还大量分布信仰温州海神杨府爷的杨府庙，这种庙宇仅温州洞头县就有39座。相比前三个沿海城市，台州和嘉兴的海洋物质文化遗产相对较少，主要集中在海洋军事与信仰物质文化遗产。与温州相类似的是，台州的海神庙宇既有天妃宫，也有杨府庙，另外这里比较有特色的是仙居下汤文化遗址与东吴时期章安港遗址。嘉兴乍浦的水仙庙、天妃宫、普照庵、城隍庙，海宁的海神庙，海盐的云岫庵等众多庙宇则祭祀着形形的海神。除此之外，嘉兴最具代表性的海洋物质文化遗产当属海塘遗址。

三、浙江海洋物质文化遗产保护中所存在的问题

浙江省的海洋物质文化遗产如一颗颗明珠般点缀着这个沿海大省，它既是祖先留给我们的宝贵财富，也是我们追根溯源的历史依据，其对当代浙江“两富”建设的重要性是不言而喻的。但我们在对浙江海洋物质文化遗产近一年的实地考察与访谈后，发现现存浙江海洋物质文化遗产保护存在很多问题，其现状不容乐观。这些问题主要集中研究基础数据缺乏、城市经济发展破坏、政府政策导向不足与民众保护意识淡薄等四个方面。

1.缺乏浙江海洋物质文化遗产分布的基础数据

尽管自2008年以来浙江文物保护部门与各地旅游部门都发起过大规模的文物遗址普查工作，但是至今我们仍然无法全面了解浙江省海洋物质文化遗产的分布状况。之所以出现这种情况，除了海洋物质文化遗产分布的偏僻与难以准确鉴别外，更重要的是我们缺乏对积累基础数据的重视。而海洋物质文化遗产随时间流逝而产生的变动也给数据统计工作带来了难度，这也在一定程度上导致现有数据已经无法准确反映浙江海洋物质文化遗产的分布现状。如我们在平湖市博物馆网站上查到嘉兴有一个“龙湫”摩崖石刻位于平湖市乍浦镇陈山北麓的九龙山森林公园内，但在实地考察中却没有找到此处海洋物质文化遗产，而当地人对此也一无所知。浙江海洋物质文化遗产基础数据的缺乏，不仅为相关研究工作带来了极大的困难，也使得我们现有涉海文化政策的出台和实施缺乏现实基础。

2.沿海城市发展对海洋物质文化遗产的破坏

作为中国经济最发达的省份之一，近三十年来，浙江沿海城市化和工业化建设极大提高了人民生活水平和幸福指数，但其负面影响也不容忽视。旧城改造工程使得原有城市格局荡然无存，宁波历史上的码头、商埠、渔港等建筑、街区、场地、标志的海洋物质文化遗产，现在只能在博物馆看到，而宁波历史上非常有名的三江码头如今只剩下一片现代化景象。与此同时，工业化建设也导致浙江大量海岛物质文化遗址消失。如在舟山市马岙镇的实地考察过程中，我们就发现当地很多海岛先民建造的土墩都被工厂取代。至今我们已无法知道浙江沿海有多少海洋物质文化遗产“被消失”，不过可以肯定的是如果再不采取更加有效的措施，我们在几十年后将很难找到一个沿海城镇所特有的文化传承。

3.政府所出台的相关政策导向性不足

中国海洋物质文化遗产一直是纳入文物保护的范畴。浙江现行的《浙江省文物保护管理条例》于2005年制定。就地方相关立法而言，只有1994年的《宁波市文物保护管理条例》和2001年的《温州市文物保护管理办法》。作为浙江省海洋物质文化遗产最为丰富舟山市，还没有专门的文物管理条例。至今仍旧空缺的《海洋物质文化遗产保护办法》使得浙江沿海各级政府缺乏对本区域海洋物质文化遗产保护和管理的依据。缺乏足够政策导向的后果就是不具备经济开发价值的海洋物质文化遗产被忽视。如在舟山嵊泗列岛上的金平天后宫、沙帽礁沉船遗址、白节山灯塔、各类摩崖石刻等有专人负责管理，而定海马岙镇的凉帽篷墩遗址和洋坦墩遗址却一片荒凉。如果任凭这一状况持续下去，大量海洋物质文化遗产的消失就成为必然。

4.民众对于海洋物质文化遗产的保护意识淡薄

没有意识，就没有自觉。政府政策导向性是大方向，但具体到基层还要看民众的态度和行为。在涉及海洋物质文化遗产的热门旅游景区，游客还基本了解海洋物质文化遗产的基本知识，但对其历史渊源知之甚少。具体到乡镇，民众对于海洋物质文化遗产认知的淡漠更加严重。我们在对舟山马岙镇的问卷调查中发现，仅有17%的居民知道当地有哪些海洋物质文化遗产，而高达53.33%的居民仅在政府组织的情况下才会参与相关的保护活动。民众对于海洋物质文化遗产的保护意识淡薄还表现在浙江沿海地区有不少工厂和企业在不经批准的情况下建造厂房，破坏海洋物质文化遗址。同时，趋利性的海底非法打捞水下文物的行为在浙江沿海也时有发生。

四、对于浙江海洋物质文化遗产保护的政策建议

对于浙江海洋物质文化遗产的保护要在政府主导的基础上，充分调动社会各界的力量，参与到对海洋物质文化遗产的保护行动中去。针对实际调查浙江海洋物质文化遗产保护中所存在的问题，我们认为目前最迫切的是由政府支持地方高校常态化普查与研究浙江海洋物质文化遗产，同时成立由省市政府主导，各相关部门、高校参与的海洋物质文化遗产保护委员会加强政策引导。在此基础上，由省市旅游部门主导，文物保护部门、高校参与设计浙江海洋物质文化遗产的分级分类保护与开发的模式。最后，各地方文化旅游部门要加强对本区域居民海洋物质文化遗产普及与保护意识的宣传工作。

1.常态化的浙江海洋物质文化遗产普查与研究

对海洋物质文化遗产动态分布的准确把握是中央与地方政府出台相关保护政策的前提，而普查工作需要耗大量的人力、物力和财力，这就需要由省政府牵头协调地方政府与相关科研院所开展常态化的普查与研究工作，在提供财政支持的同时，以便各级政府了解本区域海洋物质文化遗产的分布与保护状况。与此同时，省政府应适时引导高校对于相关领域的研究，以借鉴国内外成熟的海洋物质文化遗产保护经验与教训。

2.涉海省市成立由政府主导的海洋物质文化遗产保护机构

要改善现有海洋物质文化遗产保护政策缺失的现状，就需要成立由省政府主导，各相关部门、高校参与的海洋物质文化遗产保护委员会，以统筹制定符合地方特色的相关条例、规定，以实现海洋物质文化遗产保护有法可依，更加合理有效的强化对海洋物质文化遗产的保护工作。同时，该委员会作为省级及地方政府的咨询机构，负责提供海洋物质文化遗产的保护与开发的前瞻性政策研究。

3.浙江海洋物质文化遗产的分级分类保护与开发

海洋物质文化遗产价值的高低及广泛分布的态势增加了我们管理与保护的难度，这就需要由省市旅游部门主导，文物保护部门、高校参与设计海洋物质文化遗产的分级分类保护与开发模式，将本省的海洋物质文化遗产按照可开发程度的高低及其价值进行合理排序。将符合开发的海洋物质文化遗产交由专业旅游机构进行保护性开发，而其余不适合进行市场性开发的海洋物质文化遗产按照其价值由文物保护部门进行差异化保护与管理。

4.地方政府应加强对海洋物质文化遗产保护的宣传工作

海洋物质文化遗产的保护不仅仅是政府的责任，也需要广大人民的参与。通过支持地方海洋文化活动，大力宣传海洋物质文化遗产是祖先留给我们的宝贵财富，提高海洋物质文化遗产所在区域的保护意识。与此同时通过各种不同的形式与媒介，加强海洋物质文化遗产知识的普及工作，让更多的人了解不同区域的海洋物质文化遗产，以增强其对于海洋物质文化遗产了解的兴趣及参与意识。

参考文献：

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[9]曲金良.海洋文化艺术遗产的抢救与保护[J].中国海洋大学学报（社会科学版），2003（3）.

商场物业篇（9）

被告：花都市佳业房地产开发有限公司（下称佳业公司）。

1993年6月18日，天诚公司在广东国际大酒店二楼开办了“蒙地卡罗国际购物中心”，经营范围为零售服装、皮具、鞋类等，主要经销世界名牌产品。该中心开业前后，在内地及港、澳多家报刊以及广州电台、广东电视台进行了大量宣传。1995年9月至1996年5月，天诚公司先后取得“蒙地卡罗”文字商标在第1类至第42类商品和服务上的商标注册，该商标核定使用的商品和服务中包括第19类非金属建筑物，第36类不动产，第39类运输，第41类教育、公共游戏乐场，第42类餐馆、临时住宿、医疗、美容院。

被告佳业公司是中港合作经营企业，经营范围是在广东省花都市狮岭镇杨二村用地开发、建造、销售、出租管理商品房。被告从1992年10月至1993年初先后取得各种有关其房地产开发、销售业务的政府批文，在这些批文上均写明被告的开发用地建设项目为“蒙地卡罗山庄”。该山庄于1992年10月奠基。被告曾分别于1992年10月和1993年3月在《广州日报》、《南方日报》、《羊城晚报》等报纸刊登“蒙地卡罗山庄”售楼广告，广告中写明“别墅区内配有各类社区及生活设施、除业主俱乐部之康乐活动设施外，还包括商场、酒楼、电影院等，……山庄备有穿梭巴士，往返广州市区”等内容。被告还自1992年10月至1997年先后印制使用四种版本的彩色“蒙地卡罗山庄”售楼说明书，其主要内容亦为该山庄商品房别墅及相关服务设施的图片、照片及文字宣传。但其中中期二种版本的售楼说明书使用了原告“蒙地卡罗国际购物中心”的门面图片，图片上有该中心的名称匾额及商场背景。被告的上述商品房同时在广州、香港和海外预售。

1997年，天诚公司向广州市中级人民法院起诉称：我公司开办并负责经营的“蒙地卡罗国际购物中心”享有较高的知名度。被告在其商品房预售宣传册中擅自使用该中心门面图片，作为其“蒙地卡罗山庄”的重要组成部分，使消费者误认为被告与我公司之间存在某种联系，构成不正当竞争行为。我公司还是“蒙地卡罗”商标注册人，被告未经我公司许可，使用我公司“蒙地卡罗”注册商标作为其山庄名称，并在“蒙地卡罗山庄”总的标识下提供房屋销售、出租、物业管理及其他多种服务项目，侵犯了我公司的注册商标专用权。请求判令被告停止侵权，赔偿损失并赔礼道歉。

被告佳业公司答辩称：我公司在1992年即为山庄起名为“蒙地卡罗”，作为山庄的服务标志，且连续使用至今，根据有关规定，我公司可继续使用该服务商标，并未侵犯原告的注册商标专用权。至于我公司将“蒙地卡罗国际购物中心”的图片放置在宣传册中，是属善意使用，且该中心经营范围是时装、鞋类等，而我公司专门从事房地产业务，两者的经营范围没有联系，我公司没有与原告竞争的动机，故上述行为不构成不正当竞争。要求驳回原告的诉讼请求。

「审判

广州市中级人民法院审理认为：原告天诚公司是“蒙地卡罗”商标注册人，其商品和服务商标专用权均受法律保护。被告佳业公司开发、经营的蒙地卡罗山庄，是集不动产物业开发、管理并提供娱乐、餐饮、购物等服务项目为一体的综合性服务设施，其中“蒙地卡罗”字样是作为服务标志使用，应视为服务商标。鉴于被告在1993年7月1日前已开始筹建蒙地卡罗山庄并该山庄售楼广告，事实上已经使用“蒙地卡罗”服务商标，且其此后并未改变字体和色彩，根据有关商标法律、规章的规定，被告可以继续使用其“蒙地卡罗”服务商标，但其继续使用权应当以在蒙地卡罗山庄地域范围内开发、出售、管理商品房服务范围为限。原告认为被告侵犯了其注册商标专用权的理由不能成立，不予采纳。“蒙地卡罗国际购物中心”系由原告负责经营，该中心开业时也做了大量的宣传，被告在其售楼说明书中使用该中心的门面图片，易使消费者误认为被告经营的蒙地卡罗山庄中提供的服务与经营“蒙地卡罗国际购物中心”的原告有某种联系，被告的该行为属利用广告，对其提供服务的经营者作引人误解的虚假宣传，构成了不正当竞争行为。至于原、被告是否属于竞争行业的问题，被告虽是房地产企业，但其开发的“蒙地卡罗山庄”提供的是综合性服务，故与原告经营的“蒙地卡罗国际购物中心”的业务范围存在联系。被告应立即停止不正当竞争行为，并向原告赔礼道歉和赔偿损失，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）、（七）、（十）项，《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条、第九条第一款，《中华人民共和国商标法实施细则》第四十八条，参照国家工商行政管理局《关于服务商标继续使用问题的通知》的规定，该院于1998年9月29日判决：

一、被告自本判决发生法律效力之日起立即停止在其售楼说明书中使用“蒙地卡罗国际购物中心”门面图片的不正当竞争行为。

二、被告在本判决发生法律效力之日起十五日内在《羊城晚报》及其海外版刊登声明，公开向原告赔礼道歉（内容须经本院审定）。

三、被告在本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告损失人民币20万元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。后又以其愿意接受原审判决为由申请撤回上诉。二审法院经审查，于1998年12月23日裁定准许上诉人撤回上诉，双方均按原审判决执行。

「评析

本案争议的焦点在于下列两个问题：

一、被告是否侵犯了原告的注册商标专用权

商场物业篇（10）

目前商业物业发展中存在的问题

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后

商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

商业与地产的脱节

目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。

商业经营缺乏特色

目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

商业物业管理与运营困难的原因

主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。

环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。发展商业物业管理与运营的对策

树立先进的经营管理理念

经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。

提高物业管理队伍的专业素质

物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

利用制度规范市场秩序

任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。

科学设计商业地产开发模式

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

实现商业与地产合理对接

地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。

准确定位商业经营方向

由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。

主体经营凸现特色

主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。

参考文献:

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,2002

3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,2004

商场物业篇（11）

目前商业物业发展中存在的问题

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后

商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

商业与地产的脱节

目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。

商业经营缺乏特色

目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

商业物业管理与运营困难的原因

主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。

环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。

发展商业物业管理与运营的对策

树立先进的经营管理理念

经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。

提高物业管理队伍的专业素质

物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

利用制度规范市场秩序

任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。

科学设计商业地产开发模式

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

实现商业与地产合理对接

地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。

准确定位商业经营方向

由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。

主体经营凸现特色

主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。

参考文献:

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,2002

3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,2004