个人住房抵押贷款大全11篇

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近年来，随着我国住房货币化改革的不断推进，个人住房抵押贷款发展迅速，贷款余额快速增长。个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式，是银行各类贷款中风险最低而收益较高的贷款。该类贷款还款期限通常要持续20-30年之久，期间借款人资信状况面临极大的不确定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素导致借款人支付能力下降等情况可能引发银行的贷款风险。根据我国现行的法律，借款人不能按时偿还贷款本息时，作为有住房抵押的债权人，有权以抵押房产折价、拍卖和变卖三种方式处分抵押房产以获得债权清偿。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（简称《规定》）第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。” 这无疑降低了个人住房抵押贷款的风险，维护了个人住房抵押贷款抵押权人的权益。但目前，我国在个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行方面仍然存在一些问题，探讨其完善对策具有现实意义。

个人住房抵押贷款抵押权实行中存在的问题

（一）处置、变现抵押房产周期长、成本高

通过拍卖方式处置抵押房产是抵押权人控制风险的主要方式，但目前我国抵押权人在处置、变现抵押房产过程中普遍周期较长、成本较高，为此付出的时间成本、人力成本等代价难以估量，处置抵押房产已经成为抵押权人的负担。按目前的有关规定，抵押权人完成处置、变现抵押房产要经过多个环节，即使每个环节都很顺利，比如抵押权人及时提出诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。期间又将产生相当金额的贷款利息、罚息，该笔贷款的实际成本又要上升。拍卖成功后，扣除诉讼费、执行费用、拍卖佣金、各类相关交易税费等费用开支，抵押权人能够实现的处置价值已经下降。另外，抵押权人还要面临房价下跌、拍卖成交价低于原价的风险。这些都加大了抵押权人无法全部收回贷款本息的风险。

（二）抵押权实行方式单一且无法满足偿债“缓冲”的需求

我国《担保法》第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此款规定可知，根据我国现行法律，抵押权人实行抵押权的方法限于三种：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。

当由于家庭、工作等因素导致借款人出现暂时性的支付能力下降，暂时无法正常还本付息时，借款人希望能通过偿债“缓冲”，尽可能地保全房产；而不良贷款发生以后，抵押权人则通常选择诉讼拍卖形式强行收回贷款本息，致使借款人在暂时偿债能力不足时也要面临房产被强行处置的局面。抵押权实行的单一性、强制性与偿债“缓冲”需求的矛盾日益突出。

（三）抵押权人承担的社会责任增大抵押权实行的难度

《规定》指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，人民法院可以作出强制迁出裁定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。”由于缺乏有效的社会保障措施，以追求利润为目的的抵押权人却要被迫承担安置债务人及其家属的社会职能，如此规定必然会使抵押权人处置抵押房产时困难重重，增大抵押权实行的难度。

完善个人住房抵押贷款抵押权实行的对策

（一）引入“保付”处置抵押房产以减轻抵押权人的处置负担

目前，抵押权人通过拍卖处置、变现抵押房产时周期长、成本高，对抵押房产的处置已经成为抵押权人的负担。因此，本文借鉴“保付”的业务特性，设想由类似“保付商”的机构提供类似保付的金融服务，一方面避免抵押权人亲自处置抵押房产造成的人力和时间成本的损耗；另一方面，抵押权人可以将处置风险转嫁给“保付商”，提前收回相当比例的债权。具体操作设想如下：

抵押权人与借款人签定的借款协议中必须明确“保付商”的责、权、利，并得到借款人的书面认可。

“保付商”对抵押房产进行重新评估，按评估价值的一定比例作为保付金额，以贷款本息总额为保付金额上限。保付金额内“保付商”提供100%的坏账担保，未纳入保付金额范围的债权风险由抵押权人承担。抵押权人将抵押房产处置权转让，“保付商”获得独立、完整的抵押房产处置权，同时按保付合同的规定将保付金额支付给抵押权人。

当拍卖所得超出保付金额时，“保付商”收取超额款项的15％，以提高“保付商”开展该类业务的积极性；85%部分在优先偿还抵押权人未纳入保付金额的贷款本金、利息及罚息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押权人应支付的房产处置中的相关费用和税费，之后的余额归借款人所有。但无论如何，相关费用和向有关部门缴纳的税费由抵押权人承担。

“保付商”按保付金额收取相应比例的费用报酬。“保付商”可由资产管理公司或经营规范、实力雄厚的房产中介机构担当。

（二）放宽“法定孳息”的清偿条件且尝试抵押权实行新方式

在国外，抵押权实行的方法除了折价、拍卖和变卖三种外，抵押权人还可以在主债权届清偿期后，取得对抵押物的占有，通过抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清偿债务。所谓孳息，是指基于对原物的所有或占有而产生的效益。法定孳息基于法律原因而产生，例如利息、租金等收益。在我国，债务人在征得抵押权人的同意后，在抵押期间，抵押房产是可以出租的，即可以基于租赁产生法定孳息——租金。根据我国《担保法》第四十七条：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根据该条款，“法定孳息”的清偿条件被限定在“债务履行期届满，债务人不履行债务”和“自扣押之日起”的范围内，而之前的“法定孳息”是由债务人收取支配的。抵押权人收取“法定孳息”用于债权清偿的权限很小。

在此，本文借鉴“租赁信托”的业务特性，设想通过放宽“法定孳息”的清偿条件，既能使抵押权人通过“法定孳息”达到尽可能收回债权的目的，又能给予借款人一定的偿债“缓冲”。具体操作设想如下：

当借款人暂时偿债能力不足时，为免于抵押房产被诉讼拍卖，在与抵押权人协商一致后，可采取类似“房产租赁信托”方式，利用法定孳息——租金偿还债务。

房产所有人即借款人是委托人，抵押权人为受益人，可以选择信息量大、房源广、具有良好信用的房产中介机构作为受托人。三方当事人需事先协商，就租金分配等问题达成共识，防止借款人即房产所有人随意处置租金收益，侵害抵押权人的利益。借款人将抵押房产全权委托房产中介进行租赁经营，房产中介按照合同约定，定期向抵押权人支付扣除有关费用后的经营收益（租金）余额，用以清偿抵押权人的债权。

“租赁信托”应规定有效期限，如24个月。逾期如果借款人仍然无法按时足额偿还债务，抵押权人有权通过诉讼拍卖收回债权。在《租赁合同》中应明确以下问题：明确房产已进行了抵押；明确房产出租的期限；明确抵押权人依法处置抵押房产时，承租人应予以配合。

（三）完善廉租房制度建设且转换抵押权人的职能

界定廉租房的适用人群。目前，廉租房政策除了要考虑无力购房的社会低收入人群，还有必要将因为所购房产被行使抵押权而无房可居的借款人纳入保障范围。

借助金融市场，扩大建设资金来源。长期以来，廉租房主要靠财政和社保资金投资建设，由于提供的资金非常有限，资金匮乏、建设资金紧缺已经成为廉租房供应保障的难点。作为社会救助制度的组成部分，廉租住房制度除了依靠财政预算安排为主，从住房公积金增值收益中提取部分收益为补充，以及鼓励社会捐赠以外， 还应充分发挥金融市场的融资功能，筹集社会闲散资金。

积极拓展规范化的住房租赁市场，作为廉租房房源供应的补充。整顿房产中介市场，强化各地房产中介机构的房屋租赁中介职能，通过房屋租赁的税收减免等优惠政策鼓励房产中介涉足廉租房市场，借助房产中介成熟的营销渠道，为廉租客户提供为数众多的廉价房源，满足低收入群体以及因抵押房产被处置无房可居者对廉租住房的需求。

参考文献

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一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型

（一）银行经营管理风险

1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强，综合业务素质不高，认识不到潜在风险，给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查，忽视借款者贷款资料真实性的了解，从而给银行带来风险。

2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈，一些银行为了扩大其业务范围，片面追求贷款投放的规模指标，忽视贷款项目和借款人的严格审查，放松对贷款人的审批条件。

3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。

（二）借款人风险

借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。

（三）抵押物风险

1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，也可能是因为贷款期问，抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，此时银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。

2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化，抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失，而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。

3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长，处置抵押物时需经借款人同意，否则只能通过法院强制执行，这一过程需牵涉银行大量精力，必然加大行使抵押权的成本，有时甚至得不偿失。

二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析

（一）风险控制和防范制度存在缺陷

个人信用制度，担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。

（二）房地产业发展不够规范

由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。

（三）容易产生逆向选择和道德风险

1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。

2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（四）个人贷款管理体制不完善

目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）房地产融资渠道的狭窄

目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一，多元化融资体系远未形成，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。

三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施

（一）加大个人住房贷款产品的金融创新

住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步，贷款品种贫乏，因此，要结合居民收入和住房消费水平，创造更多更新的住房信贷品种，使住房贷款更具广泛性、适用性，以满足不同的借款需求。

（二）加快个人信用制度建设

为了完善我国个人信用制度，首先要建立完善严密的个人信用法律环境，制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障

（三）建立和完善个人住房信贷保障制度

1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构，目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式，来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司，对中低收入者提供住房抵押贷款保险，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。

2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险，保险公司可推出以购房者为标的物的寿险产品。该类消费信贷寿险的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按年度的保险金额给付保险金，其家人可以用保险金支付尚未还清的贷款余额，从而完全取得房屋的所有权。

3.健全个人住房贷款担保制度。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

（四）建立健全与房地产金融相关的法律法规

国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押物二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍；与房地产交易过程相关的法律、法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。

参考文献

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一、研究背景及文献综述

自从1992年中国建设银行首发个人住房抵押贷款以来,商业银行抵押贷款作为主要的融资方式被人们广泛接受。而个人住房抵押贷款普遍被各大商业银行视为低风险业务,进而从一定程度上放松了个人房贷违约风险的评估和审查。但是作为一项金融服务,其风险必然会随着金融市场状况、宏观经济环境、居民收入分配情况等各方面的变动而变动。

目前,国内的研究主要集中在分析美国次贷危机的成因、次贷危机对中国金融市场和房地产市场的影响以及对中国在金融监管和金融创新方面的启示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保证、credit reputation信誉和capacity还款能力)个人住房抵押贷款风险分析框架来研究违约风险。

Lawrence,Edward&Nasser(1995)则利用美国国家财务公司1980年的详细资料综合考虑了住房权益因素和借款人偿还能力因素,建立了logistc模型,发现贷款价值比和月还款额占家庭月收入比均是影响违约的重要因素。

何帆,张明(2007)认为次贷危机有两个深层原因,一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种,二是风行的证券化和偏高的信用评级。王平(2008)提出了我国在住房消费信贷风险管理方面存在缺乏风险意识、资金来源与资金运用之间存在矛盾以及风险管理技术手段落后等问题。张华(2008)认为商业银行个人贷款业务面临的主要风险在于合作机构的风险、客户风险、担保风险、操作环节的风险以及贷后管理中的风险五大部分。李兵(2008)则从房地产市场周期性波动、借款人支付能力不足、假按揭、中介机构、银行内部人员的操作风险和道德风险、银行同业间恶性竞争等方面分析了个人房贷的风险。王鉴文(2000)、张莉(2004)、葛虹(2006)则从个人住房抵押贷款的还款方式方面作了研究。彭宜钟、肖俊喜、王庆石(2003)从个人住房抵押贷款利润影响因素方面做了研究。而利用商业银行实际房贷放款数据,用实证的方法对中国个人住房抵押贷款违约风险和银行降低个贷放款风险方面的研究却少之又少。

本文试图通过对样本数据的实证分析和研究,考察我国个人住房抵押贷款违约情况,对商业银行在违约风险控制方面做出评价,并根据样本数据建立模型,并提出相应政策建议。

二、实证分析

本文利用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析、Logistic回归分析、并用判别分析的方法对Logistic回归结果进行修正研究,寻找出对违约风险影响最大的因素,同时建立判别模型,以便对后续放款的违约风险进行预估。

(一)样本分类及数据说明

笔者将个人住房抵押贷款样本分为三种情况:1、正常样本(欠期还款数为0)。表示个人住房抵押贷款人按相关合同约定到期还款。2、逾期样本(欠期还款数为1)。这类贷款人不同于实质性违约贷款人,逾期还款人可能由于某种客观原因造成了短期支付能力不足,但其主观仍然愿意继续履行合同约定或者其客观条件仍能保证其完成履约义务。3、实质性违约样本(逾期2期)。所选择的14个变量见表1。

样本数据来源于上海市某商业银行个人住房抵押贷款记录,共16640个有效样本,其中正常贷款样本16083个,逾期贷款样本为455个,实质性违约贷款样本为102个。

(二)实证分析

1.描述性统计分析

本文选取14个变量,分别对三类样本进行描述性对比分析,初步比较各种样本之间的区别。

由样本数据来看,实质性违约占总样本量的0.613%,逾期贷款与实质性违约两类样本的总和占总样本量的3.34%。可见,我国的个人住房抵押贷款的违约风险属可控范围。

由表1可知,正常贷款人平均月收入甚至低于违约贷款人平均月收入,这一点似乎出乎意料。但违约组的家庭的期供金额、贷款成数明显高于正常组,初步说明期供金额越多、贷款成数越大,违约风险越大。此外,家庭结构和户籍特征在两个不同的对照组中的均值有一定的差异。需说明的是,为利用SPSS软件进行深入的定量分析,对于还款方式、家庭结构、户籍、性别这4个定性变量做了量化处理,正常贷款中家庭结构的均值小于违约贷款样本,表明离婚的人违约的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭违约的可能性最小。户籍方面,违约组均值较大,表明本市常住居民违约风险比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性别在两组均值相当,说明性别不是违约的重要影响因素。

表1 变量的描述性统计(违约与正常)

贷款状态 正常 违约

变量名称 均值 标准误差 标准差 均值 标准误差 标准差

还款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406

贷款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039

抵押物面积 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722

抵押物价值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880

成数 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398

年龄38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339

月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405

年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248

偿债比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458

家庭结构 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984

户籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807

性别 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468

期供金额 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009

放款金额 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626

(注:还款方式:等额本息还款法=1,等额本金还款法=2;家庭结构:已婚有孩子=1,已婚无孩子=2,未婚=3,离婚=4;户籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性别:男=1,女=2)

类似于以上分析,对逾期样本和实质性违约样本进行比较分析可知,从期供金额角度看,实质性违约样本比逾期样本高,从贷款期限角度看,实质性违约样本要比逾期样本长,同对违约与正常样本的分析一样,两类样本在户籍方面也有所差别,本市常住居民违约风险比其他两类居民的违约风险小。由描述性统计结果不能直接得出逾期样本与实质性违约样本的根本差别,这一方面是由于指标体系中某些重要影响因素的缺失,另一方面也从客观上要求我们做进一步和更为深入的统计分析。

2. Logistic回归分析

本文通过分步骤的实验方法选择入选指标,以提高模型的精度。在分析过程中,以假定参数为基础作似然比概率检验,并向前逐步选择自变量,即选用forward(LR)方法;将户籍类型作为分类协变量。得出了用于不同环境的两个Logistic模型。

Logistic回归的分类概率方程为:

P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)

上式的实质为:X泛指任何一个自变量,其值域没有任何限制,将多变量线性组合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常数项α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然对数(2.71828)为底的指数。

(1)用于判别顾客是否有可能违约的Logistic模型

依据大样本统计分析的要求,为了尽可能地提高预测的精度,从数据集中随机选择了321个有违约顾客、477个无违约顾客的原始数据参与分析。

通过7个步骤的迭代,可得如下结果:

表2的数值是用来检验变量进入回归方程后,对模型适合度的增加是否有明显的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已达显著,这表示加入模型的第7个变量对因变量有明显的影响。入选的7个变量见表3。

表2 模型系数的全局性检验

X2值自由度 P值

步骤7Step 24.138 1 .000

Block 772.578 7 .000

Model 772.578 7 .000

注:Step表示与上一步相比的似然比检验结果

Block表示与Block0相比的似然比检验结果

Model表示上一个模型与当前模型的似然比检验结果

表3是SPSS软件在执行Logistic回归时,所输出变量在方程式中的分析表。在表中输出回归系数bI(标为B)的估计值和幂值(EXP(B),eB )等相关统计量的值。其中,eB与B都可以用来解释回归方程式的意义。

表3 引入方程的变量

变量 回归系数 回归系数的标准误 Wald统计量 自由度 P值 优势比估计值

步骤7还款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11

抵押物面积-.090 .009 89.361 1 .000 .914

抵押物价值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000

家庭结构 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970

户籍 67.557 2.000

户籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027

户籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138

期供金额 .001 .000 27.487 1 .000 1.001

Constant(常数) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000

表4 分类表a

实际观测值 预测值

欠款期数

正常贷款 逾期贷款正确率

步骤7欠款期数正常贷款 465 12 97.5

逾期贷款 25 296 92.2

总正确率 95.4

a. 临界值为0.500

由表3、表4可见,方程的分类能力达到95.4%,根据(1)式,可得Logistic回归的分类概率方程为:

P=e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式

(2)用于判别顾客违约类型的Logistic模型

仿照前述做法,经过7个步骤地迭代,得出如下结果:

表5 模型摘要

步数X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值

7 114.849 .430 .574

线性回归中,确定系数 表示所有自变量对因变量的解释的比例,但在logistic回归中没有对应的统计指标。上表的Cox & Snell R2是与此近似的统计量。这些统计量不能够进行统计检验,使用哪一种近似量度,实际上只是研究人员的个人偏好而已。本文综合考虑两个上述统计量的结果,从表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性较差,拟合度不佳。故不再进行分类,事实上,若继续进行分类,可得其正确分类的比例为77.9%,未达80%,也可以验证其拟合度较低的事实。

3.利用判别分析修正Logistic模型

(1)用于判断顾客是否可能违约的判别分析

利用原始数据进行判别分析。运用逐步判别(stepwise)进行判别分析,得到判别函数:

表6 典型判别函数的系数

变量 判别函数

还款方式 2.746

抵押物面积 -.018

抵押物价值 .000

家庭结构 .502

期供金额 .000

户籍 .688

Constant(常数) -4.306

通过表6结果,可以得到判别函数:y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判别函数的得分,x1……x5分别表示还款方式,抵押物面积、抵押物价值,家庭结构,期供金额和户籍。由该判别函数得出的判别分析结果如表7。

表7 判别分析的结果a

基于原始数据的判别分析结果

欠款期数预测分类情况正常贷款有违约贷款总计

原始值样本分类%正常贷款 468 9477

有违约贷款 42 279 321

正常贷款 98.11.9 100

有违约贷款 13.1 86.9100

a. 93.6%的原始数据被正确归类

由表7可知,利用原始数据进行判别分析,原来477个正常贷款样本有468个被正确分类,原321个有违约贷款样本有279个被正确分类,正确分类的比例分别为98.1%和86.9%,模型能够正确分类的比率达到了93.6%,效果比较理想。

(2)用于判别顾客违约类型的判别分析

仍然利用原始数据做判别分析,分析结果如下:

基于原始数据的判别分析结果

欠款期数预测分类情况实质性违约贷款逾期贷款总计

原始值样本分类%实质性违约贷款 54 12 66

逾期贷款 9 65 74

实质性违约贷款 81.8 18.2 100

逾期贷款 12.2 87.8 100

a. 85.0%的原始数据被正确归类

由表8可知,该模型能够正确分类的比率达到了85.0%。

以上两种分析直接使用原始数据进行判别分析,模型的判别效果比较理想,所以可以以此判别函数作为判别贷款违约风险的依据。

三、综合评价及政策建议

当前我国一些银行的发展模式正在由分业经营走向混业经营,次贷危机警示中国银行业在大力进行金融创新的同时,必须加强金融监管。但也要看到中国和美国在个人住房抵押贷款方面存在的差异,理性地看待和分析中国自身的问题,切不可因噎废食,否则银行自身的经营收益会下降,不利于商业银行高效运行。

纵观房产市场,房价的快速上涨往往掩盖了大量的信用风险和操作风险,要审慎对待金融创新,做好风险管理。商业银行应该根据自身情况,如所处的区位、市场定位、风险承受能力等因素建立符合自身情况的风险评估体系,通过建立本研究所提出的评估模型,一方面可以较为准确的评估借款者的违约风险,另一方面也可以综合掌握本银行的经营状况,为银行后续发展、整体的谋划和布局提供信息支持。

银行可以利用本行的历史放款数据建立数据库和衡量新贷款的违约风险评估模型,本研究表明所提出的模型能够比较准确的衡量个贷放款风险,可以结合自身情况扩充指标体系,加入学历、房价指数等更多的对违约风险有影响的变量以便更准确和全面的反映借款样本情况。及时更新数据库以便更好地反映银行的经营现状,更全面、更科学、更准确地反映客户的违约风险,控制放款风险,提高经营收益。

参考文献:

[1]Michael J L.Prerequisites for a Successful Secondary Mortgage Market: The Role of the Primary Mortgage Market[J].Housing Finance International,2000,15(2):26-41

[2]Lawrence E C,Arshadi N.A Multinomial Logit Analysis of ProblemLoan Resolution Choices in Banking[J].Journal of Money,Credit and Banking,1995,27(1):202-216

[3]何帆,张明.美国次级债危机是如何酿成的[J].求是.2007, (20): 62-63

[4]王平.借鉴美国经验,完善我国住房消费信贷风险管理[J].福建商业高等专科学校学报.2008(8):47-50

[5]张华.浅谈商业银行个人贷款业务中的风险防范[J].金融发展与研究.2008(8):76-78

[6]李兵.我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究[J].中国房地产金融. 2008(8):12-15

[7]王鉴文.个人住房抵押贷款还款模式初探.中国统计[J].2000(4):19-20

[8]张莉.住房贷款还款方法的比较.浙江统计[J].2004(6):59

篇（4）

中图分类号：F83文献标识码：A

一、我国住房抵押贷款现状

随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。

从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。

二、住房抵押贷款证券化可行性分析

个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。

（一）实施住房抵押贷款证券化的经济利益。实施住房抵押贷款证券化，不管对银行、购房者、房地产商，还是金融机构都有一定的经济利益。

1、有利于商业银行的发展。首先，住房抵押贷款证券化可以有利于拓宽商业银行的融资渠道，有利于降低商业银行的经营风险，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。其次，有利于提高商业银行的盈利能力，实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。

2、个人购房更容易实现。通过住房抵押贷款证券化可以有效地扩大金融机构在住房抵押贷款方面的资金来源，可以更多、更广泛地为个人购房提供必要的资金支持。再者，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行可以扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金范围更为宽广，人们可以更方便地获得长期信用，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力。

3、进一步促进房地产业发展。房地产业发展必须要有银行的支持，但与此矛盾的是银行苦于抵押贷款期限长、资金回收慢，使抵押贷款受到一定的限制。如果实现抵押贷款证券化，可以为房地产业发展带来后续资金，促进其发展，形成一种良性循环。

从以上分析可以看出，能够从住房抵押贷款证券化中直接获利的是银行，而其他受益者只是间接受益，必须建立在银行的资本状况得到改善的前提之下。当然，如果能使银行的资本状况得到改善、降低银行风险，对于稳定金融系统乃至整个国民经济都是有利的。

（二）实施住房抵押贷款证券化可行性分析

1、我国已经初步形成住房抵押贷款一级市场的雏形，并形成初具规模的资本市场体系。个人住房贷款占商业银行各项贷款的比重在逐渐提高，2001～2006年金融机构个人贷款在全部贷款中所占的比重从6.22%提高到了10.69%，而个人住房抵押贷款在个人贷款中的比重大约占到70%以上，如果再加上房地产商的贷款，估计和房地产有关的贷款在全部贷款中所占的比重会再翻一番。同时，银行住房抵押贷款的日益规范化、操作的简单化以及更具有吸引力的利率，决定了银行抵押贷款必将主导未来住房消费的融资方式。同时，我国拥有大量的闲散资金，但是我国金融市场投资品种单一，而住房抵押贷款债券一般来说是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都具有很强的吸引力，这为住房抵押贷款证券化提供了充足的潜在资金来源。所以，按照我国住房抵押贷款的现有规模及发展前景，发展住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。

2、资金来源充足。到2006年底，我国居民存款余额超过161，587亿元，经过多次降息后，目前国内商业银行利率已经处于较低水平，大量的社会闲置资金要寻找收益更高的投资渠道，促使居民储蓄寻找新的出路。于是储户的钱纷纷转向了基金或者证券，这就为住房抵押贷款证券化提供了潜在的充足资金来源。

3、我国已经形成良好的投资氛围。银行储蓄已不再是居民的唯一投资方式。虽然利率曾经上调，但是跟我国上涨的物价相比，居民存款获得的收益几乎为负。所以，近几年来居民开始选择更具利益的投资方式。如，购买证券、基金等。由于证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益一般又略高于国家债券，使其一出现就能被居民所接受。所以，实施住房抵押贷款证券化应该可以拥有一定的群众基础。

三、我国实施住房抵押贷款证券化的障碍

虽然我国已经具备了实施住房抵押贷款证券化的一些可行性的条件，但是客观地说，我国目前实行住房抵押贷款证券化存在着许多障碍。

（一）房地产市场不稳定，证券化缺乏良性环境。住房抵押贷款证券化的本质是通过增强资产的流动性来分散银行投资的风险，在目前我国房地产市场争论较大，整体不稳定的情况下，投资者投资这种证券所要冒的风险较大，造成投资者积极性不高，仓促证券化可能会造成少人问津的情况。况且，目前个人住房抵押贷款在银行总贷款额中的比重不大，银行也缺乏证券化的动力。

（二）我国没有高标准的信用评价机构。由于住房抵押贷款证券化是一种技术性很强的融资行为，运作过程相当复杂，投资者无法对其每一步都进行了解并施以监控。因此，为了尽可能地规避风险，需要对发行的抵押贷款证券进行信用等级评估。我国目前资信评级机构虽然数量不少，但质量不高，主要表现在信用评级操作不规范、透明度不高、缺乏统一标准等，没有形成被市场投资者普遍认可的高质量信用评级机构。

（三）住房抵押贷款证券化的法律障碍。我国现行的法律法规还不够完善。住房抵押贷款证券化是一项程序性很强、涉及多方面经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布并修改了一系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，相关的法律法规建设还很不完善，在证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。例如，贷款转让方式的法律障碍、商业银行转让贷款的障碍，等等。我国《商业银行法》并没有将转让信贷资产纳入商业银行的经营范围，所以商业银行是否可以进行未被明确界定为法定经营范围的贷款转让尚存在法律障碍。

（四）住房抵押贷款证券化的技术障碍。发行住房抵押贷款证券还会遇到会计、税收等方面的技术问题。不但会影响证券资产是否合法，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。所以，需要制定一套适应于复杂创新环境的、完善的、关于住房抵押贷款证券化的会计制度。目前的税收制度对实施住房抵押贷款证券化过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，也都没有明确的规定。

篇（5）

关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险

一、个人住房抵押贷款风险的研究现状

在金融界，风险可以被定义为：从短、中、长期来看，可能损害公司营利或现金流的任何事件及可能性。个人住房抵押贷款风险是一种细化的风险，是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于事前无法预料的不确定性因素的影响，使商业银行和其他金融机构不能按期将其所发放的个人住房贷款本金和利息收回，由此给商业银行和其他金融机构造成损失的可能性。笔者以风险来源作为分类方法，把该风险归为以下四类：外部市场方面的风险；开发商方面的风险；来自借款人方面的风险以及来自银行内部的风险。

（一）外部市场方面的风险

外部市场方面的风险是商业银行作为抵押贷款的提供者存在的抵押贷款市场给商业银行所带来的风险。它主要包括：经济周期风险和利率风险。

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险。杨萃（2008）认为，经济周期会影响借款人的收入水平，威胁到贷款的还款。在国家经济处于扩张期时银行所面临的抵押贷款风险较小；当经济萧条时失业率上升，借款人收入下降，银行面临的风险就会增大。张萌（2005）认为，抵押贷款风险与房地产市场的繁荣负相关，房地产市场的发展与经济的繁荣程度存在正相关关系，所以抵押贷款风险与经济繁荣为负相关关系。

利率风险是指由于金融市场利率波动而使商业银行遭受损失的风险。Clauretie（1990）用实证分析的方法分析了市场利率变化与抵押贷款偿付过程变动的关系。Schwartz（1989）研究了利率变动对抵押贷款提前偿付风险的影响，并在1992年通过对提前偿付风险和违约风险的分析提出了房产抵押担保证券的定价模型。Entrop（2009）根据巴塞尔协定（2004b）所提的建议量化了银行的利率风险并给出了两种风险模型。

（二）开发商方面的风险

开发商方面的风险是近几年学者们研究的一个热点，它主要包含两个方面：经营方面的风险和“假按揭”风险。

经营方面的风险是由于房地产开发商的经营不善所导致的银行个人住房抵押贷款损失的不确定性。王慧琳（2010）指出，开发商的经营风险实际上是开发商的信用风险。房地产开发商的虚假广告、未按时交工、物业管理不善、房屋出现质量问题等都可能致使借款人产生违约的原因情况。张骏（2010）提出，开发商信用风险实际上是一种欺诈风险，是由于房地产市场信息不对称，监督管理欠严密，开发商开发行为与销售行为的不规范导致的。

“假按揭”风险来自于房地产开发商的“假按揭”现象。该现象是指少数房地产开发企业以本企业职工、股东及其他关系人冒充客户作为购房人，在未发生真实的商品房购买的情况下，利用虚假销售（购买）方式，套取银行个人住房抵押贷款的欺诈行为。毕学安（2009）把“假按揭”风险发生的原因总结为两点：一是开发商自身资金实力不足或发生资金流动，为了保证按揭项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或者向银行申请开发贷款受阻的情况下，向银行提供虚假信息骗取贷款。二是银行内部员工为完成上级部门下达的贷款发放任务，放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，使银行个人住房抵押贷款产生风险。

（三）来自借款人的风险

来自借款人的风险是银行个人住房抵押贷款风险中的主要部分。学者们对该风险的研究主要集中在两块：借款人的违约风险以及提前偿付风险。

美国学者George Gau（1978）认为抵押贷款违约是指抵押贷款已经完全进入自愿转让（抵押人把抵押物的所有权转让给抵押权人）或抵押人主动放弃赎回权的状态；而非抵押贷款违约是指抵押人自抵押贷款协议生效起6.5年内没有发生违约行为。Gau所指的违约贷款实质是指发生呆帐并进入贷款清偿程序的贷款，是给贷款金融机构带来信贷资产损失的贷款，因而可称其为实质性违约。目前国际银行界主要的大银行更倾向于从两个方面的标准来清晰地界定抵押贷款违约：首先是借款人已经逾期90天以上；其次是债务正在进行重整。在对抵押贷款违约风险的认识上，彭涛（1999）认为该风险是指借款人到期不能归还贷款本息而给金融机构带来的损失。葛莺（2009）在此观点上加入了银行违约处理的部分，认为该风险是因借款人本人或第三方的原因导致借款人无法全部或部分支付每月还款额或贷款到期后的本金，以及进行违约处理中可能给银行带来损失的风险。

提前偿付风险是指由于抵押贷款借款人在借款规定期限之前偿付借款而引起的贷款人再投资风险。具体体现在减少了银行的收益我国商业银行的利润、增加了银行的服务成本、扰乱了银行的资产负债结构配置、动摇银行资产结构的稳定性、给银行的风险管理带来不确定性。在该风险的研究上，Quigley（1987）发现搬迁是引发提前还款风险的重要因素；Perry（2001）认为市场利率下跌、提前还款罚金减少、住宅价格上涨会导致提前还款风险加大；Schwartz和Torous（1989）等人把借款人提前还款行为视为一种期权行权行为，并分别用不同的数据验证了买权价值对提前还款风险的显著解释能力。

（四）银行内部的风险

银行内部的风险是指来自银行方面，以及受银行控制的资产方面对个人住房抵押贷款造成的风险。学者们在这方面的讨论主要集中在两点上：操作风险以及抵押物风险。

根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。在成因方面，傅笛涛（2005）认为该风险来源于：人员因素（操作失误），流程因素（流程执行不严格），系统因素（系统失灵）以及外部因素（外部欺诈，突发事件等）。毕学安（2009）认为操作风险是由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的。

抵押物风险是指由于抵押物的情况发生变动给银行造成的风险，主要体现为抵押物价值风险和处置风险。抵押物价值风险的实质是由于抵押物贬值或损坏导致的借款人理性违约。张雪萍（2009）认为，房价回落、抵押物折旧、损毁、功能落后等原因都会造成抵押物贬值，借款人违约后抵押物不能足额抵偿银行贷款本息会加大银行风险。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物（房产）不能处置、或处置成本很高的风险。蒋琳（2009）提出，当法院认定借款人抵押的房屋属于“生活所必需的居住房屋”时，一旦发生抵押贷款违约，银行将很难对抵押的房屋进行处置，加大银行风险。

二、个人住房抵押贷款风险研究的发展方向

由于来自借款人的风险大部分可以被量化分析，因此学者们关于个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在该风险上。事实上，外部市场方面的风险和抵押物价值风险同样很重要。以08年美国金融危机为例，系统风险的增大和抵押物价值的变动扩大了危机，加上金融体系的资产证券化和评级系统的负面效应，使得消费者和投资者信心不足，进而引发了大规模的金融风暴，使实体经济受损。由此可见，学者和政策制定者们应该把个人住房抵押贷款风险中的各个方面都重视起来，在保障住房消费、经济发展的同时，合理控制风险。

参考文献：

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[10] 葛莺.我国个人住房抵押贷款违约风险研究.暨南大学.2009.

[11] 蒋琳.房产抵押贷款的抵押物风险和防范.经济研究导刊.2009(13).

[12] 彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施.中国房地产金融.1999(5).

[13] 王慧琳.商业银行个人住房贷款信用风险计量评价模型研究.河北大学.2010.

[14] 杨萃.住房抵押贷款风险研究.现代商贸工业.2008(8).

篇（6）

【关键词】

个人住房；抵押货款；现象；风险；解决措施

1 我国住房抵押货款中出现的风险问题

1.1信用问题

信用问题主要是指违反合约的问题，也就是银行不能够按照规定或是收到足额的本息。信用问题的特点是具有综合性，因为其他的所有风险性得到最后都会以这种风险形式表现出来。第一，最鲜明的表现就是在金融交易过程中出现的违约情况；第二就是信用风险本身具有传递性和传播性的特点，在金融交易的过程中如果单方面出现风险问题就会传播到另一方，甚至是第三方，从而形成一种“信用风险链条”；第三就是信用风险本身的积累性，因为信用风险本身具有传递性的特点，就会使所承受的风险增加，从微观的角度来看，就会产生“三角债”的情况，从宏观的角度来看就会出现“金融危机”的情况；第四，信用问题具有隐藏性和突发性的特点；第五，信用问题是一种不能够预测的风险问题，所以其中的稳定性也就不容易掌握。

1.2流动性问题

首先是我国现在的住房贷款资源主要是来自于公积金存款和储蓄存款，商业银行负责吸收居民的储蓄存款，一般情况下不会超过五年的时间，基本上都是短期的，但是住房抵押贷款的时候需要三、五年的时间最长可能是十年到二十年。这种在发放长期抵押贷款的短存长贷的行为，会大量的减少商业银行的资金流动，出现流动风险问题，从而影响到银行的兑付能力。然后就是商业银行具有住房抵押贷款债权或是抵押资产债权不容易实现，就会产生两种很严重的后果，分别是：1.失去金融市场的有利投机会，从而造成成本的增加，产生不必要的经济损失；2、如果存款款人进行存款或是债权人需要贷款人还清债务时，出现了资金流动的问题，从而造成银行的倒闭和破产。

1.3抵押物问题

抵押物方面的问题主要表现在所给予的抵押物不真实或是不符合规定以及抵押物的处置风险问题。第一，抵押物不真实或是不符合规定，包含以下几个方面：首先是抵押人用同一个房地产进行多次抵押；然后就是抵押人用别人的房地产进行抵押贷款，出现借用、冒用和用不合法的房地产证书进行抵押，或是使用别人委托自己保管的产权证书进行抵押等行为；最后就是抵押人用不合法的房地产进行抵押。第二就是抵押物在处理风险的时候也是银行所要处理的问题。虽然有关法律中有规定，如果债务人不能够履行自己债务的时候，债权人就能够把抵押的房屋进行处理，并且享受赔偿，但是在实际操作过程中还是不容易实现的。在我国的社会环境中，当人们不能够还清贷款的时候，银行在对抵押的房屋进行处理的时候还会受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人违反条约，不履行还款义务，银行如果按照规定把抵押的房屋进行回收，就会使很多的借款人无家可归，从而造成社会治安等多方面的问题。其次我国住房二级市场发展还不完善。其中的中介服务也不完善，银行要对住房进行拍卖的时候，首先要对住房进行评估和维修，还要聘请律师，进行委托拍卖，这样不仅耗费时间，而且成本也比较大，这些是银行都不愿意受理。

1.4政策性问题

第一是住房金融承担了一些财政分配的职权，但是在现在的个人购房消费中太注重金融机构的贷款，从而增加了金融机构的经营风险问题。第二就是住房政策长期目标的短期化情况。房地产业能够对经济产生拉动作用，主要原因是住房是人们最大的消费额度，强制储蓄性较高，投资的数额比较大。利用促进住房消费来带动经济的增长是一个长时间的过程，而且我国现在和个人消费能力出现脱轨的情况，房价过高，使得部分商品房不能很好的出售，这种供需不平衡的关系很容易被人们理解成为个人住房问题，有效需求不充分，只是依靠扩张性的金融政策来增加人们的住房需要。这样在短时间内提升了人们的住房需要，但是也会增加金融机构的政策风险问题。第三就是不能够预测的政策变化。如果受到国防建设、市政建设和城市规划等外界因素的影响，需要征用或是拆迁抵押房时，那么被征用或是被拆迁的赔偿就是要根据城市房屋拆迁管理中的相关规定进行实施的，其中的补偿价格一般都会低于房地产市场价格，从而使贷款人出现资金问题。

2 住房抵押贷款风险的预防措施

2.1健全住房抵押的款的有关法律法规

现在需要从房屋交易、评价、保险等方面，不断地加强住房抵押贷款的有关法律法规，从而对市场主体和市场行为产生制约作用。比如，根据现在出现的违法抵押房屋情况，可以在《商业银行法》中法律责任部分，进一步增加贷款欺骗性的条款；也可以在《城市房地产管理法》中对评价行业做出明确的惩罚条款，以便更好地管理市场金融秩序，减少个人住房抵押贷款中的欺骗行为；简历完善和健全的抵押物产权审查登记制度，对于发放程序和合同进行深层次的完善，从而有效的预防无权抵押、多抵押或是重复抵押等违法的情况；建立完善的弹性利率体系的住房抵押贷款制度，根据不一样的经济状况的抵押人出台不一样的利率标准，从而突破我长时间以来稳定不变的贷款利率制度，从而更好的适应市场中的经济增长方式。

2.2不断的完善个人信用制度建设

首先是建立个人信用档案制度。使用银行计算机网络技术，分层次的对居民个人信用档案和资料进行汇集和存档。然后是建立多层次的个人信用调查和评估制度。还有就是不断的建立和完善个人基本账户制度。设立个人基本账户，能够很好的展现出居民的个人储蓄状况和收支等情况，不断能够有效的加强对资金的监管和信息的回复，还可以有效的改变信息收集的被动处境，从而确保借贷双方的实际利益。最后就是建立个人信用的监控体系。如果居民出现不好的信用行为时，不但能够在监控机上明显的表现出来，并且在个人信用记录方面也会出现不好的评价。这种不好的评价对以后的职业、求职、奖金和使用信誉等方面都会产生不好的影响。

2.3完善抵押物处置制度

第一是加强建立和发展资产拍卖市场。使得抵押贷款的作用发挥到市场实处，要不断的建立和发展有关中介机构和资产拍卖市场，对房地产的拍卖过程进行规划，处理好抵押物的处罚问题、第二就是要不断的建立和完善对房屋使用者的安置制度。如果在过程中出现违约的行为，就需要银行及时的处理抵押物并且收回贷款，政府可以建立相应的经济适用房或是廉价出租房，把那些没有按照时间归还的款被法院强制实施，但是又符合抵押人，合理的安排到我国公共住房保障制度的购买和租赁对象范围。从而有效的保证了法院在强制实行拍卖抵押房产之后，抵押人能有地方可去，也是银行信贷中的资金得以流动，而且也促进了部分房地产市场的消费。第三就是对房地产钟的评估业务进行规范，从而有效的保证抵押物是否真实。所以，政府行政主管部门需要不断的健全和完善评价机构的管理，强化职业道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意为人民服务，提升效率，精简手续，从而有效的减轻借款人的负担问题。银行还要强化对房地产评估人员的培训，对于外部的评价机构和报告进行严格的审查，从而避免出现评价机构对市场的估计过高或是因为个人原因而对抵押物高估的情况。第四就是要科学合理的确定抵押率。在向银行抵押的房地产中通过权威的评价机构进行评价之后，银行要对抵押房屋的实际状况进行分析要对抵押房的处分、转让和拍卖等情况中所需的费用进行综合的考虑，从而在确保信贷资产安全的情况下，准确的规定抵押率。

2.4建立个人住房抵押贷款风险警报系统

首先是建立风险预测的数据库，从而获得全面的资料，经过不断的整理和完善来收集资料，从而为以后的发展奠定基础；然后是建立适当的风险预警模型，根据我国的实际状况，对警戒的范围、指标、概率等设立合适的数值；最后是建立迅速反应和预防的制度，对潜在的风险预警体系进行防范和及时的处理。

2.5强化商业银行信贷管理

首先是强化对借款人和偿还能力方面的检查力度。然后不断的完善和贷款有关的手续。在精简手续流程的时候，还要不断的完善个人住房贷款的公证、保险、抵押等手续，强化贷款合同和档案管理的基本工作。最后要注重贷款后的管理工作以及对抵押物的审查工作，抵押物要按照国家的规定，对抵押物要进行认真的审查。

2.6强化个人住房的款证券化改革的进程

住房证券化的不断推进，能够使得资金更加顺畅的流通，可以出现可预见性现金流入的银行资产，从而有效的演唱还款时间，减少每月的还款金额，从而促进房地产事业的发展。还可以转移和分散商业银行所要承担的风险问题，把由单人承担的风险扩散到多人共同承担。

【参考文献】

[1]鞠方.浅议个人住房抵押贷款风险的识别与防范[J].生产力研究，2003，（6）：85-86.

篇（7）

支付能力理论认为被动违约一般发生在借款人收入持续减少，而导致借款人支付能力下降的背景之下。由于个人住房抵押贷款的长期性和每月还贷的特点，这就要求借款人在贷款偿还期内必须有稳定的收人流。从借款人自身角度看，借款人职务降低、失业、工资外收入减少、意外事故的发生，导致借款人收入下降甚至丧失偿还能力，被动违约的行为产生。从家庭的角度看，如借款人家庭支出增加，家庭负债增加，会打破银行的预期，导致借款人不能按月偿还贷款本息，被动违约行为就会发生。从宏观上讲，如果借款人所在地区经济发展不稳定，行业周期性明显，则易导致被动违约的发生。从贷款特征来看，贷款的数额、贷款时的利率、贷款时间等因素都是影响还款的影响因素。归纳起来，被动违约可能由以下几个因素构成，即借款人自身角度因素、家庭支出因素、宏观经济因素、贷款特征因素共四个因素，如图1。本文将着重分析个人住房抵押贷款被动违约风险的形成机理。

一、借款人自身角度因素与被动违约行为生成

被动违约的主要原因就是借款的支付能力下降，支付能力下降一个最主要原因就是他的直接收入下降。借款人的职务降低，下岗失业，所在的企业生命周期变化，工资外收入减少，发生意外事件等等，都可能导致他的收入降低。

（一）借款人职务降低导致借款人收入减少

当今的企业变化在加速，企业再造、流程重组、组织扁平化给企业带来一系列的变革。除了企业内部变革外，企业间的兼并重组司空见惯。统计显示，2003年前3个季度，医药行业的并购数显高达43起，平均每个早期就有一起并购案发生，其激烈程度可见一斑。我国的国有企业也正进行大批量的改制重组，目前大型国企的改制面约占50%，中小企业为80%，县属企业改制面已近90%。同时目前员工的流动率很大，据北京外企太和企业管理顾问有限公司去年以来对国内30多个行业、近600家企业的薪酬福利调查，国内的人才流动比率正迅速上升，平均速度超过10%，而且还有加速流动的趋势。在北京中关村这些地方的流动率更高。

这些资料表明，企业内的变革、各行各业的兼并重组、国有企业的改制、员工的流动已不是小概率事件，导致大量人员的职务发生变化，这些人员中不缺乏房贷者。很多借款人会降低职务，失去以前优厚的工资待遇，有的借款人甚至会失去工作。有的借款人因为流动一时找不到满意的工作而丧失偿还能力。这些都会导致违约的风险增大。对银行而言，借款人岗位变化是不可预期的信息，借款人职务降低是造成被动违约的一个重要因素。

（二）企业生命周期变化导致借款人收入减少

企业都会有生命周期，处于衰退期或者死亡期，会导致大量的员工失去工作。世界500强平均寿命为40―50岁，跨国公司、平均寿命为11―12岁，在日本和欧洲，企业的平均平均命周期为12.5年。在美国，有62%的企业平均生命周期不到5年，存活能超过20年的企业只占企业总数的10%，只有2%的企业能活50年。而在中国，大集团公司、平均寿命在7-8年，一般的中小企业平均寿命只有3-4年。因此，企业组织总体上早现出高死亡、短寿命的特征。据中国首部《中国民营企业发展报告》蓝皮书统计，全国每年出现15万家民营企业，又有10万家死亡;有60%的民营企业5年内破产，有80%民营企业10年死亡，平均寿命只有3.5年。

企业的倒闭涉及的大量个人房产借款人员，如果这些借款人员不能及时找到工作，进而会影响他们的还贷能力，导致被动违约的可能性增大。

（三）个人工资外收入变化导致借款人收入减少

目前我国不少居民除了有一份的工作外，谋求工资外收入。如有些居民投资股票、基金，有些居民投资网上商店，有些居民去投资做短期生意。但是这些投资都暗含风险，以2007年股市为例，很少有人从这个年份得到很高的回报。这些人工资外收入的减少也导致他们的支付能力下降，致使被动违约的可能性增加。如果借款人购房时支付能力源于工资外收入，那么借款人的工资外收入降低时，会导致他们被动违约的概率增大。

（四）个人的意外事件导致被动违约

个人不可顶期的家庭破裂、意外事故致残以及健康状况下降等都会使个人支出增加，导致被动违约的可能性增大。

1.家庭破裂导致被动违约

目前离婚导致家庭破裂是寻常事件。民政部最近公布的《2005年民政事业发展统计报告》中说，2005年全国办理离婚手续的有178.5万对，比上年增加12万对，离婚率为2.73‰，比上年增加0.17个千分点。这份统计报告还显示，从2002年以来，我国离婚率一直呈现持续走高之势。中国社会科学院人口学专家唐灿的调研报告中指出，据2003年北京市统计年鉴公布的数据，2002年北京市的离婚总数为38756对，当年户籍人口为1136.3万，离婚率达到6.82‰；当年的结婚对数为76136对，由此计算离结率高达50.90%。也就是说，这一年平均每天不到两对夫妻结婚就有一对夫妻离婚。通常情况下，已婚借款人是夫妻双方共同赚取收入，一般会比单身收入高，且稳定性更强。离婚可能导致家庭的可支配收入锐减，导致还款能力下降，被动违约的可能性增大。

2.意外事故致残、死亡导致被动违约

个人住房贷款人的意外事件也是造成被动违约的一个因素。我国每年因意外事件致死致残所涉及的人员数量巨大，2005年，仅交通事故中即造成98738人死亡，469911人受伤。这些意外事件牵涉的房产借款人丧失还款能力，直接造成银行放贷的损失。

二、借款人家庭支出增加与被动违约行为生成

（一）教育支出的增加导致被动违约

教育支出这笔庞大开支构成借款人被动违约的诱因。北京大学“中国教育与人力资源研究”课题组与国家统计局城市经济调查队合作，于2005年4月开始，在北京、山西、辽宁、黑龙江、浙江、安徽、湖北、广东、四川、贵州、陕西和甘肃等12个省市选取了1万户城镇居民，对2004年城镇居民教育与就业情况进行了调查。数据统计表明:随著教育程度的提高，家庭负担的程度明显提高。供养一个本科及以上的学生，要花掉近一半的家庭支出。李文利（2006）通过调查分析，高校生均个人总支出在2003―2004学年约为14900元。中国社会科学院的《2006年经济、社会蓝皮书》显示，现在上学贵已成为新的民生问题。这些资料表明，教育支出加重家庭的支出，致使家庭的可支配收入减少，是借款人被动违约的成因之一。

（二）医疗支出的增加导致被动违约

人们的健康水平日益提高，但医疗费用的上涨速度的速度也很快，超过了人均收入的增长速度，医药卫生消费支出己成为家庭食物、教育支出后的第三大消费。2000―2004年，城市的年医疗卫生费支出增长了13.5%。1993-2005年，城镇居民人均医疗自费支出从56.89元增加到600.9元，增长了9.6倍，医疗保健支出占居民消费支出的比例由2.7%上升到7.6%，年均提高0.41个百分点.1993-2005年的12年间，城市居民人均医疗保健支出年均增幅分别为21.7%，比同期城市居民人均收人的增幅分别高9.3个百分点。很多家庭因病致贫、因贫致病的情况时有发生。随着城市工作步伐加快，越来越多的人身心处于亚健康状态，比如18岁以上的深圳居民精神疾病患病率为21.1%。健康诱因随时都可能导致家庭的支出增加，导致借款人被动违约。

三、宏观经济因素与被动违约行为生成

个人收入和支付能力离不开宏观经济大环境。从宏观上讲，如果借款人所在在地区经济发展不稳定，行业周期性明显，通货膨胀高涨，意外经济事件的发生，则易导致借款人收入波动，被动违约的发生概率增大。

（一）行业经济周期导致借款人收入减少

行业周期是一个普遍现象，各行各业都有“大小年”之分。伴随着行业的起落，也牵扯着大量人员收入发生变化。比如我国国内石油价格长期背离国际市场价格，尤其是国内成品油价格与原油价格严重倒挂，使得炼油行业亏损严重。近几年铁矿石等原材料的的疯狂上涨也考验着下游企业。个人住房借款人的收入可能因为行业的低迷而降低，导致他们被动违约的风险增大。

（二）通货膨胀导致借款人收入减少

通货膨胀会导致购买力下降，衡量通货膨胀的指标通常用商品零售物价指数（CPI）。自改革开放以来，我国有几次商品零售物价指数上涨高峰，比如1988年CPI为118.5，1993、1994.和1995年分别为CPI为114.6、120.0、和113.1。2007年各月CPI指数出现了大幅的上涨，各国的物价指数如表1所示，物价指数的上涨会导致房贷还款人的可支配收入减少，到期还款能力下降，导致违约的可能性增大。

（三）意外经济事件导致借款人收入减少

在经济运行中，偶尔出现不可预期的突发事件，比如1998年的洪水、2003年的“非典”、2008年的雪灾等等。2003年的非典对经济的影响总额为2100亿元，受到最大冲击的是商业、餐饮、酒店、娱乐等行业。当年全国在这些行业中就业的大约有5000万人，如果其业务量受影响程度按照10-20%估计，就业岗位萎缩的压力在500万人到1000万人之间。从全年度看，在非典得到控制的情况下，实际减少的工作岗位可能在200万个左右。2008年，中国大陆发生了五十年来最大的一场雪灾，加上新《劳动法》的颁布，有港资企业估计，仅广东省东莞市至少有四千家企业倒闭或搬迁。这些大事件对经济运行造成很大的影响，致使千千万万的企业发生困境，进而导致很多很多房产借款人员收入大幅降低，导致还贷的被动违约可能性增大。

四、贷款特征与被动违约行为生成

住房抵押贷款组合自身的特征，比如贷款成数、贷款期限、贷款利率、贷款金额等因素会直接影响借款人每月的还款额度，每月还款额度越大，给借款人还款压力越大。因而住房抵押贷款组合自身的特征也会影响被动违约行为，具体分析如下：

(一)贷款成数与被动违约

贷款成数越高，在既定的收入水平、贷款利率和期限下，借款人月还款负担相对也越大，如果借款人在还款期间收入恶化，被动违约的可能性增大。

(二)贷款期限与被动违约

贷款期限越长，借款人因重大疾病、意外伤残、失业或婚姻变故等导致违约风险发生的可能性也越大，即被动违约的可能性越大。

(三)贷款利率与被动违约

贷款利率越高，借款人的利息负担就越大，因而一般认为贷款利率越高，个人住房抵押贷款违约风险就越大。

（四）贷款金额与被动违约

贷款金额反映借款人的绝对财务负担。在收入既定的条件下，贷款金额越大，则财务负担越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。同时，一旦违约，银行在这笔贷款上可能遭受的损失也越大。贷款金额为住房价格与住房面积的乘积。房价的高低和房子面积的大小都是影响借款人还贷的因素，房价越高，房子面积越大，每月还款的额度就越大，个人住房抵押贷款违约风险就越大。

结论

从上面的分析可以看出，影响个人被动违约的成因是多方面的，借款人自身收入下降、家庭支出增加、宏观经济的影响、贷款本身特征等因素都有可能导致个人住房抵押贷款借款人被动违约。我国银行个人住房抵押贷款余额从1997年的190亿元，发展到2006年初达1.9万亿元，9年时间增长了100倍。个人住房贷款一般期限较长，一般在5-20年左右，最长可达30年。个人住房抵押贷款庞大的数量和漫长的还款期限，对银行而言暗含着巨大的风险。因此银行要从各个方面规避自身的风险，比如构建个人信用评级制度，建立住房抵押贷款担保制度，实现商业银行住房住宅抵押贷款的资产证券化等等。

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[14]安卓.华为事件：深圳转型的企业背景[N].南方周末，2008年3月17日（B5）.

篇（8）

第二条  本办法所称委托人是指广州市住房公积金管理中心；受托人是指受委托人委托办理住房公积金个人住房抵押贷款业务的商业银行；借款人是指具备本办法所规定的条件向委托人提出借款申请的自然人。

第三条  住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工，以在本市购买的自住普通住房作抵押所申请的住房公积金低息贷款。

第四条  住房公积金个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。

第五条  住房公积金个人住房抵押贷款业务由受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等内容具体办理；并委托人履行本办法规定的有关权利与义务。年度贷款计划由广州市住房制度改革领导小组确定。

第二章  贷款对象和贷款条件

    第六条  贷款对象，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工。

第七条  贷款条件。同时具备下列条件者，可申请住房公积金个人住房抵押贷款：

（一）具有城镇常住户口或有效居留证件；

（二）具有按规定缴存住房公积金或参加住房货币分配的证明；

（三）银行存款达到所购住房总价款的20％以上（含20％）；

（四）具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

（五）签订了购买住房的合同或协议；

（六）符合委托人和受托人规定的其他条件。

第八条  每个符合贷款条件的借款人只能享受一次住房公积金个人住房抵押贷款。

第三章  贷款的额度、期限和利率

    第九条  贷款额度。办理贷款，每笔贷款额度必须同时符合以下条件：

（一）按借款人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金或所获得的住房贷币分配补贴总额计算；其配偶、同户成员或非同户的直系血亲，经本人同意，也可以计算其份内额度；

（二）经不高于所购住房评估价值的80％计算；

（三）最高贷款额暂定为16万元，今后，根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。

住房公积金贷款额不足时，借款人可向受托人申请商业性购房抵押贷款，并另行签订合同。

第十条  贷款期限最长不超过20年。

第十一条  贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。

第四章  贷款程序

    第十二条  职工申请住房公积金个人住房抵押贷款，应到受托处填写借款申请书，并连同本办法第七条规定的有关证明文件，交受托人审查。

第十三条  受托人审查同意后，将借款申请书连同有关资料送委托人审批。

第十四条  委托人审查批准后，借款人按规定办理房屋抵押及保险等有关手续，并与受托人签订借款合同。

第五章  贷款抵押、偿还

    第十五条  借款人必须将所购住房用于贷款抵押，以预售房产（期货）作抵押，应将预售房屋合同和市国土房管局出具的抵押登记备案证明交受托人保管，预售房单位在办好《房地产证》和《他项权证》并交受托人保管之前，如借款人违约，预售房单位承担连带按期偿还贷款本息责任。

第十六条  抵押房产的价值以具有资格的广州市房地产估价机构评估的价格为准；未经受托人同意，借款人已抵押的房产不得再作其他抵押或出租、转让、变卖、赠予。

第十七条  借款人在办理房公积个人住房抵押贷款的同时，又申请了商业性购房抵押贷款的，对所购房产进行处分时，所得款项须按比例偿还。

第十八条  借款人应按照借款合同偿还到期的贷款本息，超过银行宽限期仍不偿还的，受托人应按规定加收滞纳金。

第十九条  贷款采取按月偿还方式。如借款人连续6个月没有按借贷合同约定偿还贷款本息，受托人有权通知预售房单位内代为偿还。

第二十条  借款人还清全部贷款本息后，受托人应在三十日内将抵押房地产权证及其他权益文件退回借款人，并到市国土房管局办理抵押登记注销手续。

第二十一条  出现下列情况之一的，委托人、受托人可依法对抵押物进行处分：

（一）借款人违反本办法规定之条款；

（二）借款人未按借款合同规定的条款尝还本息；

（三）借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继续人、受遗赠人、监护人、或其继续人、受遗赠人、监护人，或其继续人、受遗赠人、监护人拒绝履行措款合同之条款。

第二十二条  借款人不履行借款合同时，经协商采取作价转让或拍卖方式处分抵押物的，所得价款应按下列顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣除与处分抵押物有关的税款；

（三）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金、赔偿金；

（四）剩余部分退还抵押人。

处分抵押物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时，委托人、受托人有权向贷款人追索不足部分。

第六章  抵押物及贷款保险

    第二十三条  借款人在抵押合同签订前，必须到受托人认可的保险公司办理指定险种的抵押物及贷款保险，保险金额不得少于借款额；并将受托人列为保险合同的第一受益人。

第二十四条  抵押物及贷款保险期限应与抵押期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由解除保险合同，否则，受托人有权代为保险，一切费用由借款人承担，在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外、因借款过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。

第七章  贷款监督

    第二十五条  借款人应保证贷款专款专用，否则受托人有权提收回贷款。

第二十六条  借款事同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，应以书面形式通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。

第二十七条  借贷方之间发生纠纷时，应及时协商解决，协商不成时，当事人可依法申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。

第二十八条  借款人不符合贷款条件而获得贷款的，一经发现，即取消其贷款资格，由受托人追回已发放的贷款，并由委托人根据中国人民银行《贷款通则》的有关规定追究处理。

第二十九条  因受托人或委托人的工作人员不负责任。玩忽职守，而导致住房公积金贷款出现损失的，依照国家法律、法规及有关规定追究其领导和工作人员的责任。

第八章  附则

篇（9）

近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。与此同时,我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快,个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话,同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示,对此我们应该引以为鉴。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状

近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。

从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。

2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDP增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。

2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。

商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。

二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较

(一)房地产金融市场风险

我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

(二)利率风险

从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

(三)信用风险

我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。

(四)银行的风控管理水平

我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。

(五)结构性风险

美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。

此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。

三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

(一)制度建设及风险意识方面

第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。

(二)操作环节方面

首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。

美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。

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3、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究,2008(1).

4、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸,2009(7).

篇（10）

关键词：次级贷；商业银行；住房抵押贷款；风险

中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-6260(2008)01-0109-05

根据央行最新的《中国货币政策执行报告》，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。

一、美国次贷危机的启示

美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：1994―2006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了 “零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构――住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年此比例为21％。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20％。

美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。

二、文献综述

目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：

1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究

Quercia 和Stegman(1992) 认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987―1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国1991―1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。

2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现，从借款人的视角看，VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性就变得不显著。

3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险

期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为：每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下，借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程，当违约在经济上有利于借款人时，即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。

4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险

Posey 和 Yavas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银( 2006)认为，在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。

5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究

近十年来，国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林（2004）认为，特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。

除了上述文献外，还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响，区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。2004年初―2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。

一是我国房地产金融体系相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构，征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象，认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以，房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。

三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。

四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。从2004年10月开始，央行已经连续8次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.87%和7.29%，5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

五是中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。

六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。

四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

第一，我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。

第二，个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预，比目前我国银监会的政策主导型的强制干预要好。

第三，建立符合中国国情的住房建设、消费模式，将住房从完全市场化回归民生本质。1998年以来的中国住房制度全面市场化改革取得了瞩目成绩，作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。但其副作用也是明显的：与西方七国比较，我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,加剧了低收入群体的生存压力。应该尽快针对低收入群体推出住房保障制度，实现“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群体简单地推向市场。

参考文献：

江世银. 2006. 论信息不对称条件下的消费信贷市场［J］. 经济研究(6).

王福林. 2004. 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究 ［D］. 杭州：浙江大学.

ARCHER W R, ELMER P J, HARRISON D M. 1999. The determinants of multifamily mortgage default［J］. The Real Estate Finance Journal,14(3):25-34.

CHOU Yingfoon, CHARLES A H, LIU Ming. 2000. Valuation of adjustable rate mortgages with automatic stretching maturity［J］. Journal of Banking and Finance, 24(November):1809-1829.

CHOU Yingfoon, LIU Ming. 2003. The value of the variable tenor mortgage feature in Hong Kong ［J］. Pacific-Basin Finance Journal,11(1):61-80.

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QUIGLEY J M, et al. 1993. The competing risks for mortgage termination by default and prepayment in the residential housing market［R］. Paper Presented at the NBER Summer Institute,Mimeo.

An Analysis of Risks Attributed in Personal Housing Mortgage Loans

in China and the Subprime Mortgage Loans in America

YANG HONG

篇（11）

目前全球经济依然呈现复苏乏力的态势。7月初，国际货币基金组织将今明两年全球经济增长预期调整为3.1%和3.8%，分别较4月份预测调低0.2个百分点。加之近期市场对美国量化宽松退出预期强化，欧元区债务危机出现局部反复，加大了全球经济复苏的不确定性。从2007年开始，我国经济增速开始放缓，增速从当年14.2%下降到今年二季度的7.5%。目前的经济增速是世界主要经济体中最快的。我国上半年经济增长7.6%，高于年初7.5%的全年预期目标，经济增速仍然保持在合理区间。总体上看，经济增长率、就业水平没有滑出“下限”。中国经济增长正处在换挡阶段。但是，经济增速的放缓，直接影响了房地产经济，房地产经济的波动对居民个人住房抵押贷款风险产生重要的影响。个人住房抵押贷款风险增大，主要有以下几种：

一、个人住房抵押贷款期限较长，利率变化频繁，导致利率风险增大

目前，由于我国大多数居民个人收入单一，在住房抵押贷款市场中，住房消费者和银行对利率水平及其变动都十分敏感：对消费者来说，如果利率较高，意味着住房信贷中的还本付息成本高，居民家庭收入水平一定时，就会降低对住房的信贷消费；相反的情形下，利率水平降低，则会提高居民对住房信贷的消费。而对银行来说，如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都将导致银行负债增加和贷款收入下降，直接影响银行的经营效益。因此，所谓利率风险是指因金融市场利率的变化，使银行陷入利率倒挂的风险。住宅金融的期限往往较长，利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。

二、个人住房抵押贷款的长期性，使通货膨胀风险增大

我们知道，名义利率减去通货膨胀率等于实际利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，这时银行将面临通货膨胀风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大。

三、抵押贷款资金来源和运用结构的矛盾，增大了支付风险

大多数没有固定工作的个人住房贷款的资金来源基本依赖于打工工资或经营收入。一般打工工资或经营收入具有短期性和随意性的特点，远远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩，出现资金来源量小与使用量大、资金来源分散与投放集中、资金来源的短期性与使用的长期性的矛盾。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。

四、缺乏有效监督，增大了违约风险

借款人违约的风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的。信用风险又可分为企业信用风险和个人信用风险。在个人住房抵押贷款中，主要是指个人信用风险。个人住房贷款的主要对象是广大居民。导致居民个人收入变动的因素很多，银行房地产经济波动与个人住房抵押贷款风险很难对借款人的收入状况进行持续的有效监督，特别是我国尚未建立个人财产申报制度和个人信用制度，金融机构很难确定贷款人的还款能力，也很难对借款人资信的真实状况做出准确的判断。因此，银行发放个人住房抵押贷款必然要冒很大的信用风险。

五、抵押物变现难度增大，增大了流动性风险

房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。由于住房抵押贷款业务的资产负债不匹配的特性，加之我国的信用体系不健全，当住房信贷业务量达到银行资产总量的一定比例时，银行的流动性风险就会突现。

总之，我们要深入研究经济增速放缓对居民个人住房抵押贷款风险产生的影响，降低个人住房抵押贷款风险，保持整个金融业的稳定运行。

参考文献：

[1]张 红 殷 红：房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.