商业地产可行性报告大全11篇
时间：2023-01-20 23:13:14
商业地产可行性报告篇（1）
在3到5月份之间，2009中国商业地产专业年会相关活动已陆续开始，且取得了良好的社会反响。楼市传媒作为活动承办方之一，独家为广大业内人士呈现此次年会的盛况。对于开发商和商家所关心的《中国商业地产研究报告》进展情况，也将独家呈现报告的最新进展和相关内容。
“网络海选+大师沙龙”掀起热潮
3月1日，“2009中国商业地产TOP100网络海选暨首届商业地产、品牌商家互评活动”在新浪乐居正式启动为期一个月的网友投票。网友可以通过新浪乐居、新浪乐居商业地产频道及房产论坛进行投票，还可通过推荐或自荐的方式，为此次票选增添新的参选者。经过认真筛选，目前进入投票阶段的商业地产项目与候选商家已逾百家。
伴随2009中国商业地产网络大海选活动的拉开，令人期待的“中国十大经典商业地产品牌项目、2009年度中国特色商业地产项目、2009年度中国最受关注商业地产新项目、2009年度中国商业地产行业影响力人物、2009年度中国商业地产实力品牌企业、2009年中国地产界热捧商业企业百强”将新鲜出炉。
据悉，此轮商业地产TOPl00网络海选只是“2009中国商业地产专业年会暨中国商业地产找招会”的第一站。此后，2009中国商业地产实战主题论坛、中国零售地产发展论坛、美国房地产市场与交易报告会陆续举办，在中国房地产界、商业界掀起一股商业地产的浪潮。
此次活动主题为“挑战造机遇，竟合促发展”，活动方将本着“交流合作、融合发展”的理念，围绕着挑战、创新的思想，紧跟时代步伐，把握商业地产运营规律，从专业角度深度透析城市商业地产的竞合关系。
根据组委会介绍，此次活动是在中国房地产业协会、中国商业联合会的指导下，由中国房地产业协会商业地产专业委员会、中国商业联合会购物中心专业委员会、新浪乐居联合主办，新浪乐居商业地产频道、《楼市》杂志承办，北京国华置业有限公司、中央人民广播电台1018都市之声特别协办。同时，此次活动还得到了中国房地产期刊联盟以及第一太平戴维斯、高纬环球、戴德梁行、SPACE、华夏柏欣、汉博顾问等专业机构的大力支持。
“2009中国商业地产专业年会是通过权威行业协会、知名地产开发商、网络媒体、专业媒体、专业机构强强联手，共同为商业地产从业人士打造的具有行业深度的盛会。”中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云表示。同时，借用门户网站的强势宣传平台，借助专业媒体支持，使得宣传渠道多元化、宣传效果达到最大化。
值得期待的2009中国商业地产找招会将在4月份召开，从地产开发商和品牌商家的供求出发，构建“找铺”和“招商”对接交流平台，实现商家共赢目标。此次会议将邀请协会领导、专家学者、地产开发商、品牌商家代表、运营机构等近1000人共聚一堂，与会者将有众多机会广泛结识业界同仁，共同探讨行业发展趋势。其间，2009中国商业地产颁奖盛典、商业地产研究报告、商业地产大师巅峰论坛以及项目推介等活动将隆重举行。
解构《中国商业地产研究报告》
《中国商业地产研究报告》是由中国房地产业协会商业地产专业委员会发起，国际知名行共同倾力参与撰写，体现我国商业地产特性的研究报告。在2009中国商业地产找招会上，将首次正式对外。
本刊记者从中房协商业地产专业委员会获悉，目前《中国商业地产研究报告》前期撰写工作已基本完成，正处于后期成书阶段。通过对专业委员会领导和相关撰写人的采访，本刊记者独家获悉了该报告的相关内容。在报告正式对外之前，为业内人士诠释报告的主要构架和精髓所在。
从结构上看，《中国商业地产研究报告》主要分为中国商业地产发展研究报告、中国购物中心发展研究报告、中国重点城市商业地产市场对比分析及结论、中固十大代表性购物中心项目案例研究四大部分。其中在中国商业地产发展研究报告中，阐述了商业地产的界定与分类；商业地产发展历史与沿革；商业地产现状分析以及商业地产发展前景分析与预测。
“目前很多开发商对于商业地产的概念和历史还不是很清楚。《中国商业地产研究报告》的出现，能让开发商更深入了解商业地产的概念分类与内涵，从而避免在后续开发的不必要错误。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说道。他所在的第一太平戴维斯正是负责撰写该报告的单位之一。
商业地产的概念、分类和专有名词均在此报告中有详尽的解释。例如，商业地产的分类按存在形式可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分，按市场形式可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；按建筑形式可分为：商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。
此外，提到商业地产，就不能不提购物中心。近十年来，购物中心从无到有，从十年前的空白到今天的百余家，购物中心一直是近年来商业地产开发与关注的重点，在某种意义上，购物中心产业发展是中国商业地产产业发展的一个缩影。
“从中国第一个典型意义上的购物中心诞生计起，至令中国购物中心产业发展也有十年的历史了。但一直没有进行过系统的研究，甚至连一个比较明确的定义都没有过。中国购物中心在学习国外经验的同时，也在努力地本地化。”北京汉博投资顾问有限公司执行董事王永表示。为了提升中国购物中心产业的发展水平，北
京汉博投资顾问有限公司特地撰写了《中国购物中心发展研究报告》，综合考虑中国购物中心发展过程中遇到的问题，提出解决问题的思路建议。
例如，根据“美国购物中心协会”的规模分类标准，一般购物中心的基本分类有四种，即小型购物中心(邻里型)、中型购物中心(社区型)、大型购物中心(地区型)、超大型购物中心(超地区型)。而中国大陆购物中心建议的分类方式是借鉴台湾同行的分类方式，采用叠加型分类方式，先用三个维度来区分购物中心的基本属性，这三个维度分别是：位置(及影响力)、建筑型态、商业主题。例如可以按照位置(影响力)、建筑形态、商业主题划分购物中心类别。
这样分类的好处在于上述三个维度基本上能准确描述一个购物中心的内在特点，同时三个维度结合起来基本能代表一种购物中心的类型，而这一类型同时对应着比较清晰的操作思路。按照这种三维度分类方式，北京西单大悦城可以定义为都市级、集中式、年轻时尚型购物中心；宁波万达广。场可以定义为区域级、集中式、生活配套型购物中心。此外，还总结了国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略。
披露重点城市商业地产行情
2008年重点城市商业地产发展状况评价和2009年趋势预测成为《中困商业地产研究报告》的重中之重。对于开发商而言，详细了解某个城市的商业地产行情成为进驻的先决条件。北京、上海、天津、沈阳、杭州、广州、成都、重庆、宁波等城市在报告中被重点提到，具体从城市的宏观经济形势、商业现有供应存量、各主要商业区、城市发展规划与新增供应项目、城市重点商业项目等方面来进行分析。
以下以对于上海、广州两个城市的行情分析为例，通过专业的评断，为业内人士提供借鉴意义。通过对上海的宏观经济数据判断，上海市2007年国民经济生产总值是12001.16亿元，比上年增长13.3％，已连续第16年保持两位数增长。从2003到2007年5年间均呈较快幅度上升，经济快速平稳发展。
上海新增商业地产面积(含商务地产)年均在250万平方米以上，增幅除2005年出现负增长以外，年平均增幅较大，即使在出现负值的2005年，新增商业面积也在199.23万平方米。
通过以下上海典型商圈的商业行情，便能在一定程度上反映出上海的商业地产走势。首先，以徐家汇商圈为例，其位于上海西南部坐落于地铁一号线徐家汇站上，周围漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑了现代立体交通框架，是西南区的重要交通枢纽。徐家汇商圈目前已经构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费布局，成为了区域特色鲜明的现代商业中心。徐家汇商业项目覆盖高中低三个档次几乎所有类别产品，东方商厦定位高档，太平洋百货定位潮流领导者，而第六百货则定位工薪阶层消费，港汇广场则以shopping mall的形式为顾客提供更加全而的品牌和全方位的服务。徐家汇商圈之前的发展思路是时尚百货，目前已成气候。而未来的发展方向是要“精致化经营”。
此外，作为中国南部最重要的经济核心城市，广州GDP全年涨幅达12.3％，增幅高于北京、上海、深圳等国内三大城市，经济总量在全国主要城市中位居第三。从2000年开始，广州主要商场供应均保持一个相对稳定的增长态势，特别是2004至2006年达到了供应高峰。这一时间内供应的主要商场包括五月花广场、中怡时尚购物中心、动漫星城及广州商业“巨无霸”正佳广场等人体量商场。至2008年底，广州现有主要商场累计供应面积达149.1万平方米。
商业地产可行性报告篇（2）
关键词： 产品质量；检验报告；判断
Key words： product quality；inspection reports；judgment
中图分类号：F760.6 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）19-0323-02
0 引言
随着消费者的法律意识和质量意识的不断提高，大多数消费者在选购商品时，都会自觉地查看商品的生产日期、保质期、合格证等基本信息，目的是为了挑选到放心合格的商品。但在选购如地板、瓷砖、家装材料等一些大件物品时，仅查看这些质量信息是不能够全面反映质量优伪的，于是，越来越多的消费者知道了向商家索要查验产品的质检报告。而在具体的实践中，不少消费者反映质检报告的专业性太强，看质检报告如看天书，一头雾水，不具备专业知识的消费者很难弄懂其中的关键性指标，甚至会误读误判检验报告的质量信息。为此，笔者在这里浅谈一下，作为一名消费者该怎样读懂产品质量检验报告。
1 什么是检验报告
产品的质量检验报告，是由具有一定资质的产品质检机构依据相关标准，运用先进的仪器设备，按照规定的检测程序与方法，对产品的性能进行检验测试，给出相应的检测值或根据检验结果判定该产品是否符合标准要求而出具的具有法律属性的技术性文件。检验报告上的各项指标的数值表明该产品质量的高低。
检验报告的性质一般反映了该检验的目的，也就是为何进行该项检验。常见的检验性质有委托检验、监督检验、认证检验、生产许可证检验、仲裁检验等。委托检验一般是委托方为了对产品质量进行判断而实施的；监督检验一般是政府部门安排下达的，为了监控产品质量而实施的；认证检验和许可证检验一般是申请方为取得某项资质许可而进行的；仲裁检验是仲裁机关调解产品质量纠纷而实施的检验。
检验报告的结果数据是政府实施行政监管的重要技术依据，是企业提升质量水平的重要技术支撑，是服务消费健康安全的重要技术保障。质检机构开展的检验检测活动是国务院办公厅在关于加快发展高技术服务业的指导意见中提出的高技术服务业的范畴。各级质检机构出具的检验报告可以看做是其“生产”的“产品”。
2 作为一名普通的消费者，该怎样通过检验报告的信息来判断产品的质量优劣
2.1 要查看检验报告真伪 产品质量检验报告有可能被一些不法分子假冒、修改和伪造，最常见的有将委托（受检）单位复印修改成另一单位的、有将本单位检验结论不合格的报告改成结论为合格的报告、有将产品型号规格改为另一规格的等等，这些假报告会出现在产品销售环节、招投标环节、出口验证环节。因此有必要对拿到的检验报告进行认真识别，一般应先审查检验报告的印章是否是原章印鉴，有否存在被选择性复印或重新扫描的情况，封面和附页的信息是否填写齐全完整，骑缝章是否和检验单位名称一致，报告封面上和附页中标明的产品编号等信息是否一致，复印的检验报告是否加盖了检验机构原章印鉴。最好应该按照上述方法到检验机构的网站上查询其真伪，或者直接打电话到检验机构去查询该份报告的真伪。
2.2 要了解出具检验报告的检验机构资质能力 拿到一份检验报告，消费者应当查验下列内容：报告封面上方是否有“CMA”标识和“CAL”标识，有的还有“CNAS”标识。CMA表明该检验机构通过了国家认证认可监督管理委员会或者省、自治区、直辖市人民政府质量技术监督部门的计量认证，可以对社会出具公正数据；CAL表明该检验机构获得了国家认证认可监督管理委员会或者省、自治区、直辖市人民政府质量技术监督部门的审查认可（验收）的授权证书，可以承担政府下达的产品质量监督抽查的任务；CNAS是实验室的自愿性认证，表明该检验机构通过了中国合格评定国家认可委员会的实验室认可，出具的检测报告可以获得在签署互认协议方的国家和地区认可机构的承认。此外，有的检验机构还在报告上使用自己机构的标识符号，特别是外资检验机构（如：瑞士的SGS、英国的ITS、德国的TUV-SD、美国的UL、香港的STC等）。这些标识符号均带有国家或省级以上部门的认可编号，消费者可以通过相关政府机构网站查询真伪。
2.3 要比较商品和报告的某些信息，核实商家所提供的检验报告是否能够代表所购买的商品 如报告所反映的产品名称、型号规格、生产批号和生产日期等。有的商家提供的检验报告不是当前在售的商品所检信息，而是该类商品以前某一个批次的信息，这种报告只能作为参考，而不能准确真实反映当前在售商品质量状况。消费者可以根据产品的保质期、使用寿命等信息来判定所拿到的报告是否还可以采信和参考。
2.4 要读懂检验报告的性质，知晓检验的目的 有的商家提供的是委托检验报告，委托检验是属于商业行为，不具有权威性，可以供参考。此类报告的样品一般是委托方提供的，检验项目是按照委托人的需要自愿确定的，检验结果仅对送样的样品负责。委托检验质量合格，仅代表样品的所检项目合格，不代表该企业所有的产品的所有项目都合格，这取决于企业所送样品的代表性和企业生产产品的稳定性，如果企业建立了良好和有效的质量管理体系，其生产的产品和样品应该是一致的，否则就可能存在一定差别。因此，消费者购买产品时不仅要看检验报告，还要看企业及产品的品牌和认证情况，最后进行综合判断。而监督检验是政府行为，具有代表性和权威性，具有说服力。此类报告一般由各级质监部门到企业成品库按抽样方法抽取样品，按产品标准进行检验，并对该批次产品是否合格进行判定，检验结果和结论可信度较高。另外，检验报告一般是没有确定有效期的。但是，对于质监部门的监督抽查一般每年都会安排一次，因此，超过一年的监督检验报告最好不要再采信。对于一般委托检验报告，报告上均有标识或说明“仅对样品负责”，因此，这类检验报告的采信度应该相对地更低一些，时间也应更短一些。
2.5 不要混淆产品质量检验报告和产品合格证的关系 产品质量检验报告与产品合格证之间是有共同的地方，也有一定区别的地方。区别主要在于检验报告的信息应该更详细和完整，它不仅向合格证那样给出产品的最终判定结果，一般还会有抽查方和委托方的信息、产品来源的信息（如抽样与否、生产/制造者、生产日期等）、检验前的样品状态（新旧）、检测依据的技术标准、检测的具体参数名称、使用单位、参数的标准要求指标、每项参数的检测数据结果等等。而合格证一般是由一张卡片填写，对产品质量状态的定性判定，受到篇幅的限制不能够给出所有的检测信息。
参考文献：
[1]胡士华，邓协和.产品检验报告述评[J].上海标准化，2001（06）.
商业地产可行性报告篇（3）
伴随着会计核算制度改革的逐步深入，我国股份有限公司从1999年开始计提“四项资产减值准备”，从2001年开始计提“八项资产减值准备”。但是，截至目前，我国尚未就商誉减值的会计核算问题作出相应规范。因此，研究商誉减值的会计核算，系统揭示其确认、计量和披露等相关问题，不仅具有一定的理论研究意义，更具有深远的实践意义。
从国际范围看，国际会计准则委员会（1ASC）于2001年3月完成战略改组，国际会计准则理事会（1ASB）于2001年4月开始运作。综观 IASB的组织结构、人事安排、发展目标、国际财务报告准则建设计划和国际会计准则修订计划，美国等发达国家都在其中占据了主导地位，拥有相当大的“决策权”。目前，我国对会计国际化的态度是“在立足于我国国情、立足于我国当前的会计环境下，我们应积极地与国际会计惯例相协调，除非相关的国际会计惯例与我国的法律法规存在冲突或明显不切合我国实际”（冯淑萍，2003）。因此，借鉴国际会计惯例，研究我国商誉减值的会计核算问题，就应当积极借鉴美国财务会计准则委员会（FASB）于2001年6月的《财务会计准则公告第142号—商誉和其他无形资产（SFAS142）》以及其他与资产减值有关的会计文献。事实上，为进一步与SFASI42相协调，IASB于2002年12月了《对（国际会计准则第36号-资产减值（1AS36））的修正（征求意见稿）》，所建议的商誉减值核算方法与SFASI42基本上同出一辙，FASB对IASB的影响力由此可见一斑。他山之石，可以攻玉，通过解读 SFASI42，并辅助之以IAS36，从中汲取灵感，必将有益于我国商誉减值会计核算和相关信息披露的规范有序。
二、商誉减值损失的确认
（一）商誉减值损失的认定
确认商誉减值损失，首先需要认定商誉是否发生减值。如果商誉没有发生减值，则不需要确认商誉减值损失；如果商誉发生减值损失，则需要确认商誉减值损失。而认定商誉是否发生减值，首先需要认定是否存在商誉可能发生减值的迹象。如果存在可能发生减值的迹象，则需要对商誉进行减值测试；如果不存在可能发生减值的迹象，则不需要对商誉进行减值测试。
考虑到成本效益原则，企业通常不需要在每次编制财务报表时对每项资产进行减值测试，而是在有迹象表明资产可能发生减值时才进行减值测试，认定资产是否发生减值。比如，美国《财务会计准则公告第121号-长期资产减值和处置的会计核算（SFAS121）》规定，如果存在表明资产账面价值可能无法收回的迹象，企业应进行减值测试，这些迹象包括：资产的市场价值显著下降；资产的使用方式或程度，或其物理状况发生重大不利变化；可能影响资产价值的法律或经营环境，包括由监管当局通过的不利法案或采取的不利估价方法，发生重大不利变化；资产的累计成本远远超过初始预计的购买或建造余额；当期经营成果或现金流量与历史经营成果或现金流量，或与预算或预测经营成果或现金流量相加，表明资产将持续发生损失。
商誉由于自身性质的特殊性，不能独立于其他资产或资产组合产生现金流量。因此，商誉减值损失的测试，通常应在现金产出单元或报告单元的基础上进行。为便于具体认定商誉是否发生减值，SFAS142规定，商誉不进行摊销，而应在报告单元层次上进行减值测试。通常应在年度基础上进行减值测试，具体可在年度之间的任何时间进行，只要这种减值测试是在每年的同一时间进行。在特定情况下，也可在相关不利因素发生时对商誉进行减值测试，如法律因素或经营环境发生重大不利变化、监管当局采取重大不利行动、未预见到的竞争、关键雇员的流失等。
判断长期投资、固定资产等有形资产是否发生减值的迹象，我国在相关会计准则或会计制度中已有规定。但是，由于商誉与企业整体有关、不能单独存在、也不能与企业可辨认资产分开出售等特点，判断商誉是否发生减值的迹象在某种程度上不同于一般意义上的可辨认有形资产。为便于判断商誉是否发生减值，借鉴FASB的做法，给出判断商誉是否发生减值的迹象，不失为可行之举。
（二）商誉减值损失的确认
商誉减值损失的确认，需要解决的主要是确认标准问题。不同的资产减值损失确认标准，其确认方法及金额也各不相同。综观世界各国的做法，目前主要有三种确认标准：（1）永久性标准，即减值损失是永久性时，应予确认；（2）可能性标准，即认为资产很可能发生减值时，应予确认；（3）经济性标准，即如果资产的可收回金额或公允价值小于其账面价值时，应予确认。
美国《财务会计准则公告第144号—长期资产减值或处置的会计核算（SFAS144）》指出，如果长期资产或资产组合的公允价值低于其账面价值，则发生减值。只有当长期资产或资产组合的账面价值不可收回，即其账面价值超过通过使用和最终处置所产生的未折现未来现金流量总额，并高于其公允价值时，企业才应确认减值损失。减值损失等于长期资产或资产组合的账面价值超过其公允价值的差额。与FASB相对应，IAS36则规定，只有当资产的可收回金额小于其账面价值时，资产的账面价值应减记至可收回金额，减记的价值即为资产减值损失。具体到商誉减值损失的确认，SFASI42指出，如果商誉的账面价值超过其内含公允价值，就表明商誉发生减值，企业应确认商誉减值损失。商誉减值损失确认后，调整后的商誉账面价值就成为商誉新的会计核算基础，禁止转回以前期间已确认的商誉减值损失。
事实上，对于确认资产减值损失的“永久性标准”而言，判断资产减值损失是否为永久性非常困难，并有可能导致递延确认资产减值损失的风险。这种判断标准与“资产是过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益”的观点不相配比，没有考虑企业对资产的未来预期。要求管理当局判断资产减值损失是否是永久性的已经超出了他们的判断能力，因而变成了要求管理当局确定性的预测未来事项。所有这一切都使得“永久性标准”不切实际，无法运用。对于确认资产减值损失的“可能性标准”（FASB采用“可能性标准”）而言，最重要的后果是导致确认和计量资产减值损失的基础不同。例如，如果资产通过使用和最终处置所产生的未折现未来现金流量总额超过其账面价值，即使资产的公允价值低于其账面价值（资产已减值），企业也不应确认资产减值损失。这种情况在资产具有较长使用寿命时极易发生。此外，基于与“永久性标准”相同的原因，“可能性标准”也没有考虑资产的经济实质，没有考虑货币时间价值和与资产相关的特定风险。因此，判断资产减值损失的“可能性标准”具有理论上不可逾越的缺陷。
对于确认资产减值损失的“经济性标准”（1ASB采用“经济性标准”，我国也应采用该标准）而言，它解决了“永久性标准”和“可能性标准”所没有解决的资产的经济实质问题，考虑了货币时间价值和与资产相关的特定风险；通过采用相同的确认和计量方法，保证了对相同的交易或事项采用相同的确认和计量方法，有利于提高会计信息的可比性，这在会计信息质量倍受关注的我国，尤为必要。此外，我国的会计准则或会计制度也采用资产减值损失确认的“经济性标准”，如《企业会计准则-固定资产》指出，“固定资产的减值是指，固定资产的可收回金额低于其账面价值”。
此外，由于商誉与企业整体不可分割的特性，商誉发生减值损失后，其后商誉价值的回升，在大部分情况下不可能区分是自创商誉价值增加的结果，还是影响商誉发生减值的因素发生回转。目前，自创商誉在我国不允许确认，基于会计核算的谨慎性原则，并借鉴FASB的做法，禁止转回已确认的商誉减值损失似乎比较恰当。
三、商誉减值损失的计量
（一）商誉减值损失的计量方法
商誉减值损失的计量，主要解决的是初始入账问题。由于商誉不能独立于其他资产或资产组合产生现金流量，因此，出于计量商誉减值损失的目的，企业合并中获得的所有商誉，都应在合并日分摊至一个或多个报告单元（1ASB称之为“现金产出单元”），并在报告单元层次上进行减值测试。根据SFASI42 的规定（1ASB也拟采用此法），商誉减值损失的计量，通常分为两个步骤进行。
第一步，比较商誉所属报告单元的公允价值与账面价值。如果报告单元的公允价值超过其账面价值，则商誉及其所属报告单元没有发生减值，不需要实施商誉减值损失计量的第二步：如果商誉所属报告单元的账面价值超过其公允价值，则应实施商誉减值损失计量的第二步，如果商誉发生减值，则应计量并确认商誉减值损失。第二步，比较商誉内含公允价值与其账面价值。如果商誉账面价值超过其内含公允价值，则商誉发生减值，减值损失等于商誉账面价值超过其内含公允价值的差额。
如果在财务报表公布之前，商誉减值损失计量的第二步尚未结束，同时商誉减值损失余额能够合理估计，则商誉减值损失的最佳估计金额应在财务报表中确认。随后，由于结束商誉减值损失计量而对该估计损失金额所做的任何调整，都应在进行调整的期间确认。如果同时对商誉和另一项资产或资产组合进行减值测试，企业应在对商誉进行减值测试之前，先对其他资产或资产组合进行减值测试，如果其他资产或资产组合已经减值，该减值损失应在对商誉进行减值测试之前予以确认。
（二）商誉内含公允价值的确定
要确定商誉的内含公允价值，首先需要确定商誉所属报告单元的公允价值；其次需要将商誉所属报告单元的公允价值分摊于报告单元内所有资产和负债；最后，商誉所属报告单元的公允价值与分摊于报告单元内资产和负债价值的差额，即为商誉内含公允价值。
根据SFASI42的规定，报告单元的公允价值是指在熟悉情况的当事人自愿进行的当前交易中，买入或卖出报告单元整体所使用的金额。通常情况下，活跃市场的市场报价是公允价值的最佳证据，如果可获得，应作为计量公允价值的基础；如果不能获得，公允价值的估计金额应建立在可获得的最佳信息的基础上，如类似资产和负债的价格、其他估价技术的结果等。一般情况下，现值技术是可获得的最佳技术，可以用来估计诸如报告单元等资产和负债组合的公允价值。为简化核算工作量，SFASI42同时规定，如果满足下述所有条件，详细计算确定的报告单元公允价值可在各年之间沿用：（1）自最近计算确定报告单元公允价值后，组成报告单元的资产和负债没有发生重大变动，如企业发生重大的购买行为；（2）最近计算确定的报告单元公允价值远远超过其账面价值；（3）自最近计算确定报告单元公允价值后，根据对已出现事项或已变动环境的分析，当前确定的报告单元公允价值低于其账面价值的可能性非常小。
计算确定商誉所属报告单元公允价值后，接着就需要将商誉所属报告单元的公允价值分摊至报告单元内所有资产和负债，从而确定商誉内含公允价值。为此，SFASI42指出，出于计量商誉减值损失的目的，如果同时满足以下条件，下述资产和负债应包括在商誉所属报告单元内：（1）该资产将在报告单元的经营活动中使用，该负债与报告单元的经营活动相关；（2）确定报告单元的公允价值时，将会考虑该资产或负债。此外，SFASI42还明确指出，确定商誉内含公允价值的方法应与确定企业合并中商誉金额的方法相同：在企业合并中，购买企业支付的购买价格超过购买企业在被购买企业净资产公允价值中所占份额的差额，即为商誉的价值；在商誉减值测试中，报告单元的公允价值超过分摊于报告单元内所有资产和负债（包括未确认的无形资产）的价值差额，即为商誉的内含公允价值。需要注意的是，这一分摊过程，只是企业为了测试商誉减值目的实施的，企业不应因为这一分摊过程而增记或减记己确认的资产或负债，也不应因为这一分摊过程而确认以前期间未予确认的无形资产。
考虑到商誉不能独立于其他资产或资产组合产生现金流量，必须与其他资产或资产组合合并在一起产生现金流量的特点，FASB分两步计量商誉减值损失的做法充分反映了商誉为企业带来经济利益的方式，是可取的，值得我国借鉴。此外，FASB以商誉账面价值超过其内含公允价值的差额计量商誉减值损失，IASB也拟以商誉账面价值超过其内含价值的差额计量商誉减值损失，二者有异曲同工之处，值得我国借鉴。但是，FASB在报告单元层次上计量商誉减值损失的做法，却不敢苟同，值得探讨。
FASB将报告单元定义为“业务分部，或低于业务分部层次的组成部分”，同时指出，如果两个或多个业务分部的组成部分具有类似经济特征，则应予以合并，视为一个报告单元，从而使得“报告单元”的内涵有可能远远大于IASB所指的“商誉所属现金产出单元”。因为IASB所指 “商誉所属现金产出单元”是商誉所属最小的现金产出单元，而“报告单元”却不一定是产生的现金流量独立于其他报告单元产生的现金流量的最小的报告单元。换句话讲，如果按照“报告单元”计量商誉没有发生减值损失，按照IASB所指“商誉所属现金产出单元”计量商誉却有可能发生减值损失。
商业地产可行性报告篇（4）
一、引言
目前，我国和美国对商誉虽然都采取的是减值测试法，但许多地方存在差异，并且由美国最近几年的修订来看，这一差异仍在继续扩大（我国与IASB准则已趋同）。由于美国在商誉研究领域走在世界的前列，如何借鉴其经验，对我国推动商誉减值测试的健康发展将具有显著意义。
二、商誉减值测试的中美比较
（一）商誉减值测试方法
1.我国会计准则采用一步法（间接法）。首先对不包含商誉的资产组（或资产组组合）进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。其次，对于企业合并形成的商誉的账面价值，应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组，如难以直接分摊至资产组，应当将其分摊至相关的资产组组合；比较资产组或资产组组合的可收回金额与账面金额（含已分摊的商誉的账面金额），如果可收回金额小于账面金额，其差额确认为商誉减值损失。商誉减值损失一经确认，不予转回。其中的相关资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，不应当大于按照《企业会计准则第35号――分部报告》所确定的报告分部。其具体流程如下页图1所示。
注：M1为不包含商誉的资产组或资产组合，M2为包含商誉的资产组或资产组合；a1为M1的账面价值，b1为M2的可回收金额；a2为的M2账面价值，b2为M2的可回收金额；G为商誉的账面价值。
2.美国会计准则采用带有定性评估的两步法。第一步为比较报告单元的公允价值和账面金额。如果报告单元的公允价值小于账面金额，可初步判断为商誉已减值，应实施减值测试的第二步以计量商誉减值损失的金额；第二步是比较报告单元商誉的公允价值和账面金额以计量减值损失。如果报告单元商誉的账面金额超过其公允价值，超过部分应作为减值损失在报表中予以确认，确认的减值损失不能超过商誉的账面金额。减值损失确认后，商誉的账面价值应按调整后的金额记账，而且商誉的减值损失一经确认，不予转回。
2011年9月，FASB2011年第8号更新文件（ASUs 2011-08），对原商誉减值测试准则进行了修订，以简化商誉减值测试的过程及减少测试成本。将允许企业先进行定性因素评估，再来决定是否有必要执行两步走的定量商誉减值测试。如果企业选择先进行定性评估，则必须要评估相关事项和条件是否使得报告单位的公允价值很有可能（可能性大于50%）小于其账面价值。如果报告单位的公允价值不是很有可能小于账面价值，就不需要进行两步法减值测试；反之则进入两步法测试。根据该修订文件，企业在任何期间可以放弃定性评估的权利，也可以重新选择该项权利在放弃后的任何会计期间。可以看出该文件减少了企业在进行商誉减值测试中的程序并降低了成本，却扩大了中国、国际和美国准则差异。其具体流程如图2所示。
注：定性评估中的相关事项和条件可以参考以下几个方面：（1）宏观经济环境，如宏观经济环境发生恶化、获取资金受限及汇率下降等；（2）行业和市场方面，如企业经营环境恶化、竞争加剧、企业产品服务市场发生改变和有关政策法规的限制等；（3）成本因素，如任何成本的上升对企业利润和现金流造成负面影响；（4）整体的财务状况，如实际的现金流和收入、利润与往年或预期相比减少等情况；（5）其他与企业相关的事项，如管理层和核心人员的变动、战略和顾客群的变化、潜在的破产或诉讼风险等；（6）其他影响报告单位的事项，比如净资产的组成部分和价值发生改变、很可能处置和销售部分或全部报告单位、报告单位子公司的商誉发生减值等；（7）对上市公司而言，股价在数值和与同行相比上持续下降。
（三）商誉减值测试方法的中美比较
1.测试单元的差异。我国对商誉的测试单元是资产组，美国的测试单元是报告单元。资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其认定应当是以资产或资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现金流入为依据。报告单元是指经营分部或低于经营分部的一个层面，它的组成部分应符合独立核算的经济主体、出具财务报告、经营成果需考核三个条件。
如ABC保险公司设立三个运营分部：家庭保险、汽车保险和其他保险，每个运营分部下设东部地区和中西部地区两个下属机构。汽车保险运营分部东部地区机构购买某一企业，在中国准则下测试单元很有可能选择的是汽车保险分部下的存货组、固定资产组、无形资产组，而在美国会计准则下很有可能选择的是汽车保险分部的整个东部地区机构作为测试单元。
显然资产组的范围及界定相比较报告单元有更大的不确定性。测试单元的不同在一定程度上决定了测试方法的不同。如果商誉的减值建立在报告单元的基础上， 那么测试方法就只能采用美国的两步法减值测试， 也就是说两步法减值测试方法是针对合并商誉的，而我国的资产组以及由此决定的减值测试方法则是针对所有可能减值的资产。
2.计量基础的差异。我国使用的计量基础是使用资产组的可回收金额和账面金额孰低，美国则使用报告单元的公允价值和账面金额孰低。其中可收回金额表现为减去处置费后的公允价值与其预计未来现金流量的现值（使用价值）两者中的较高者。
以可回收金额为基础，主要是从管理者的理看，企业或者将其继续使用， 或者将其出售，该观点实质是将企业资产的价值混同于减值资产的价值；以公允价值为基础，主要是从经济角度看，企业资产的价值取决于决定继续使用而不是出售已减值资产。
我国也曾于1997-2000年期间实施了一些运用公允价值的具体会计准则，由于实施结果不理想，所以后来进行了大幅的修订。我国要素市场目前尚不够成熟，公允价值往往难以取得，对以财务报告为目的的公允价值估值还处在起步阶段。另外，在可收回金额的计算上，需要运用较多的职业判断，现值测试技术还不完善，未来现金流量的估计还不具有现实的可操作性。
3.确认理念的差异。关于商誉的确认，国际上通行做法为割差法（企业整体价值与可辨认净资产公允价值之差），理论基础为剩余价值观。美国及我国均为割差法，只是美国选用全商誉确认法，而我国为部分商誉确认法，初始确认理念的不同导致了测试步骤以及计算出商誉本质的显著区别。
我国的减值测试法实质上是一步测试法，它是通过比较资产组的可收回金额与账面价值以确定商誉的减值损失。美国的两步法是测试报告单元的公允价值， 并据此计算出商誉的公允价值，然后再将商誉账面价值与其公允价值比较以确定商誉的减值损失。
我国商誉减值的割差法本质就是合并对价分摊，商誉即为分摊之后剩余的价值，并未要求计算商誉的公允价值。美国的两步法下若商誉发生减值，第二步则计算出了商誉的隐含公允价值。这样计算出商誉的公允价值，有利于缩小企业的会计价值与实际价值的差距，便于决策者利用该信息进行决策，从而提高了信息的相关性。
4.经济环境的差异。宏观上看，经济环境的不同导致了两步法与一步法适用基础的不同。我国加入WT0后，中外企业兼并、重组的案例越来越多，使得合并商誉成为有待规范的领域。考虑到我国企业合并的主流形式在未来一个比较长的时期内仍是同一控制下的企业合并且同一控制下的企业合并不产生商誉，而非同一控制下合并产生巨额商誉的案例少，所以我国采取了复杂度和成本相对低的“一步法”对商誉进行减值测试。
而在美国，频繁发生巨额并购案例同时产生了巨额的商誉，比如2000年美国在线与时代华纳并购过程产生的商誉高达l 300亿美元。面对如此巨额的商誉以及伴随而来的巨大风险，使得美国证券交易委员会不得不花大量时间和精力用于研究商誉的处理。在综合考虑了商誉的不可辨认性和频繁出现的巨额商誉之后，确定对商誉采取不同于其他资产的减值测试方法，有针对性地采用了相关性更好，复杂度和成本更高的“两步法”。鉴于其复杂性和成本，近年来对商誉减值测试中补充的定性评估权利的做法则在一定程度上降低了减值测试的程序和成本，值得肯定。
三、完善商誉减值测试的建议
（一）有针对性的制定商誉减值准则
随着我国资本市场的进一步发展与完善，并购浪潮下出现的商誉将会扮演越来越有影响力的角色。对于商誉这样的不可辨认资产，充分考虑到其特殊性，美国针对商誉的减值测试有针对性地采用“两步法”是值得借鉴的，全商誉法下计算出的商誉更具相关性也更接近商誉的本质。鉴于成本效益原则，我国准则也应该在不远的将来有针对性的规定合并商誉减值测试的测试单元以及方法， 而不是采用与其他资产减值完全通用的做法，对进一步完善企业会计准则有所帮助。
（二）推动评估行业更好的发展
我国以财务报告为目的的评估仍处于起步阶段，很多方面需要借鉴学习他国的经验，但需要考虑到我国的实际情况，不可盲目效仿。我国的市场环境、信息传递能力和评估人员的专业能力并没有达到美国那样的高度，通过建立在市场一致预期上的公允价值估计、未来现金流量估计等在实践中几乎难以操作。因此，必须建立一套完整且具有可操作性的评估标准，灵活运用评估技术和方法，加快专业评估人才培养， 优化评估人员结构，促进评估业更好地服务于以财务报告为目的评估，更好地发挥评估业在经济发展中的作用。
参考文献：
1.田明庞，慧茹.中美合并商誉减值测试方法的思考[J].国际商务财会，2008，（10）.
2.孙芳城，罗捃.合并商誉减值测试计量的比较研究[J].财会通讯，2006，（12）.
商业地产可行性报告篇（5）
通过对企业自身进行详细的调查和分析，可为企业运作提供丰富的情报。在一个企业中技术中心(研究院)、市场部(销售部)、财务部、人力资源部、生产、采购、设备部、计划部等部门掌握着企业研究开发、市场营销、财务、人事、生产运营、人财务、产供销等信息。以从企业内部建立的信息网络中获取这些信息。企业允许每位员工把自己搜集到的情报上传到企业竞争情报系统。2企业竞争对手的情况竞争对手是竞争用户最为关注的对象，竞争对手相关信息数量庞大，内容繁杂，这其中包括需要确定谁是自己现实和潜在的竞争对手，竞争对手的背景和基本信息、产品/服务、财务、技术、营销、人员、组织结构、生产运营等方面的信息。
2.1公司名录
确定谁是自己的竞争对手，了解对手的背景和基本信息，最基本的需求是获得公司名录信息。工商、税务、黄页、竞争对手网站、企业名录出版物和数据库是最常用的名录信息源。如托马斯美国制造商名录、康帕斯全球企业名录、盈科黄页服务等。竞争对手的基本信息包括名称、地址、电话、成立时间、性质、法人代表、行业类型、经营范围、雇员人数、企业规模、机构设置、进出口权等。这些信息一般可通过企业注册表获得。
2.2经营状况
竞争对手的经营状况包括地理位置、设备办公条件、工作或生产是否活跃、员工的知识水平、领导者的风格、主要“客户”情况、所处竞争环境、对新产品的开发计划、生产的秩序效率、原材料采购地域及支付方式、主要原料供应商名称及联络方式、主要产品及品牌、产品销售地域、销售方法及收款方式、开户银行、经营场所、人员情况等。竞争对手的这些经营状况可以通过实地参观考察、访问等多种途径获取。
2.3产品/服务
有关产品/服务的竞争情报需求又可进一步细分为对产品/服务种类、特征、新产品开发和产品项目情报四种类型[2]。种类情报主要通过查阅公司名录、产品名录、公司主页、产品样本和手册；检索数据库；询问经销商；参加展览会；联系相关行业协会等途径获得。特征情报主要通过访谈企业内部各职能部门的员工；开展反求工程；查阅产品样本和手册；订阅剪报；检索数据库和询问经销商等途径获得。新产品开报主要通过订阅专业报刊杂志、产业研究报告；参加行业会议和展览会；走访行业主管部门和行业专家以及直接联系竞争对手等途径。产品项目情报主要通过订阅行业协会出版、产品样本和手册；检索数据库；询问经销商和直接联系对手等途径获得。
2.4财务和资信
如竞争对手为上市公司，其年度报告是极为有用的竞争情报信息源，几乎包括了所用作为商业秘密的工业普查资料上的企业财务信息。其财务信息可通过查阅其向社会公布的财务报告；订阅各类机构和证劵分析师的分析报告；联系竞争对手的前雇员和退休员工获得。非上市公司的竞争对手可以通过订阅综合性商业出版物、行业出版物；检索资信数据库；联系政府机构和行业协会；委托信用调查机构开展调查等途径获得。
2.5市场营销
有关竞争对手市场营销方面的情报需求，占据着竞争情报需求的优势地位。如能有效获取，将是赢得市场竞争优势的关键。竞争对手的市场营销情报包括对手的营销组织、营销策略、营销渠道、市场占有率、销售价格、广告预算、广告效果、售后服务、客户忠诚度等诸多种类。
（1）营销组织情报：通过订阅产业研究报告、报刊和专业杂志、产品样本和手册；互联网搜索；访谈企业内部各职能部门员工、经销商和竞争对手等途径获得。
（2）营销策略情报：包括销售制度、广告宣传、人员推销、营业推广、公共关系和网络营销案等系一系列方法。主要通过监测并分析销售活动；阅产品样本和手册；互联网搜索；访谈企业内部各职能部门员工、经销商和竞争对手；委托行业或市场调查机构代为搜集等途径获得。
（3）营销渠道情报：包括销售渠道的形成、销售渠道的实力及国际销售策略。主要通过竞争对手的产品展览会、发放的宣传材料、广告的投放情况、连锁店或者分销商等获得。
（4）市场占有率情报：通过查阅行业协会出版物、产业研究报告、多外公开的档案、政府出版物；委托行业或商业调查机构代为搜集等途径获得。
（5）销售价格情报：通过访谈一线销售人员、竞争对手、经销商、客户；访问主管价格的政府部门的网站；订阅行业协会出版物；检索数据库和电子商务网站；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（6）广告预算情报：通过订阅报刊和专业杂志、竞争对手的财务报告；访谈竞争对手、广告商、媒体广告部员工；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（7）广告效果情报：通过访谈客户、经销商和一线销售人员；订阅报刊和专业杂志、产业研究报告；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（8）售后服务情报：通过访谈企业内部各职能部门员工、客户、经销商、竞争对手等途径获得。
（9）客户忠诚度情报：通过访谈经销商、客户；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
2.6公司人员
竞争对手的管理人员和人力资源状况对于了解对手公司的管理风格，人才优势有着重要的意义。竞争对手管理人员的信息主要通过阅读公开出版社或公司网站上的传记资料；观看对管理人员的访谈；聆听管理人员的讲话；访谈竞争对手和企业内部各职能部门员工等途径获得。竞争对手的人力资源状况可通过阅读企业招聘企业，信用调查报告、与竞争对手有关的庭审记录；访谈行业主管部门、劳动和社会保障部门、企业内部人力资源部门等途径获得。
2.7组织结构
了解竞争对手的组织结构，可以判断出各个业务部门在对手公司中的地位、某一决策问题的决策点和关键决策者。组织结构的变化也可能预示着公司的战略调整。竞争对手的组织结构信息主要通过订阅公司网站上的组织结构图、企业名录和资信类数据库；访谈竞争对手的员工和资深业内人士等途径获得。
2.8生产运营
竞争对手的生产运营情报：包括对手的生产、产能以及工程和研发状况，涉及公司内部的核心经营数据、直接竞争对手处获取有一定难度，但可以通过与公司的生产运营活动相联系的第三方接洽获得一部分信息。
（1）生产情报：主要通过订阅行业协会出版物、产业研究报告。访谈企业内部各职能部门员工、供应商、设计施工单位；查阅规划委、建委、质监局、法院、卫生防疫站等政府主管部门公开的档案文件并从中推断；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（2）产能情报：主要通过订阅行业研究报告、行业协会出版物。访谈企业内部各职能部门员工、供应商、运输部门、客户；查阅环保局、消防局等政府主管部门公开的档案文件并从中推断；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（3）工程和研报：主要通过查阅专业期刊、会议论文、科技报告、专利；检索科技类数据库；访谈行业协会、科技主管机构、技术专家和企业内部各职能部门员工等途径获得。
3竞争环境
从社会环境获取竞争情报是指在企业内部和企业对手之外搜集相关情报，获取的情报主要有行业情报、市场情报、消费者情报、客户信息情报、宏观环境情报。
（1）行业情报：行业情报内容包括行业类别、行业基本信息、行业生命周期、行业技术水平、行业政策、行业竞争格局等。主要通过查阅国民经济行业分类标准、政府行业主管部门的统计数据或市场调查报告、阅读财经类报刊和专业杂志等途径获得。
（2）市场情报：市场情报内容广泛，类型多样，可分为市场结构、市场规模、商业网点分布、市场发展前景等几类。可通过查阅统计年鉴等工具书、调查问卷、模型分析、阅读财经类报刊和专业杂志、政府出版物；亲自调查获取一手信息；委托专业调查咨询机构代为搜集等途径获得。
（3）消费者情报：消费者情报是企业正确制定产品开发策略和市场销售策略的基本前提，其内容包括消费需求、消费动机、消费行为、品牌知名度和消费满意度等。可通过调查问卷、座谈会、回访、专业的媒体调查机构提供的数据等途径获取。
（4）客户信息情报：客户信息情报是企业的利润来源，也是企业经营风险的根源。其内容包括客户基本信息、客户组织信息、客户经营效益、客户信用评价等。主要通过实地访问等途径获取。
商业地产可行性报告篇（6）
全球第三、欧洲第一的家装建材连锁巨头，世界500强企业英国百安居集团执行董事、百安居亚洲区董事总经理司福在与市长孙清云会见时表示，他们计划两年内在我市碑林区和高新区开设3家连锁建材超市。
3、大明宫集团又在南郊东仪路上圈定120亩地，欲打造南城大型商业巨MALL
4、明珠家居与好百年家居连锁企业有限公司共同投资3亿元打造6万平方米的大型家居中心。同时在西安市南二环开设经营面积1.2万平方米的家居购物中心。
5.西安家居在太华路开家居二店。
6、紫薇建材大卖场、高点国际、三森国际家居城圈地也在扩大。
媒体投放目的：
近年来房地产市场交易火爆，带动了家居建材产品销量的大幅上升。国际、国内建材巨头纷纷看中这片投资和赚钱的热土，各家都在紧密筹建，准备更为广阔地开辟和抢占建材市场份额，可谓“百花齐放、百家争鸣”。新一轮的残酷竞争在某种意义上是品牌和服务的竞争，这势必通过一些传媒告知消费者。望家旺是一个新生的企业，在竞争中处于劣势，为向广大市民提供更多，更好的产品与服务，同时为了宣传企业形象，提升品牌形象，加大对企业自身的宣传和市场占有率的提高，特此计划。
媒体介绍：
望家旺地处西安市，商品主要销售在市区、郊县（区）和周边地区，主要就陕西地区和西安市区的媒体主流进行统计和分析。
1.主要媒体：
1.1.报纸媒体：华商报、西安晚报、三秦都市报
1.2.广播电视：陕西电视台、西安电视台、陕西人民广播电台、西安人民广播电台。
1.3.移动广告：公交车广告
1.4.户外广告：路牌灯箱、固定广告牌
报纸媒体介绍：
报纸是广告媒介的中流砥柱，是四大媒介中最早被采用的媒介，以传播面广，时效性强传播速度快，阅读人口众多，阅读方便，费用低廉而深受商家及消费者的喜爱。
1、《华商报》是陕西省侨联主管的一份综合类城市生活报，报纸被批准为对开日报60版，报纸突出市民化、都市化、生活化和时尚化，以信息量大，新闻快捷鲜活，有思想，有深度博得了广大读者的喜爱。
目前，《华商报》日发行量60万份，其中1/5零售，4/5为订户，西安市占发行量的70，形成以西安为中心辐射宝鸡、咸阳、渭南等全省所有中等城市的发行网络。
随着报刊整顿和政府宣传力度的加大，《华商报》在省市政府机关、高校与企事业单位的发行量也迅速上升，其读者完全覆盖了社会的各个层面，是西北平面媒体中发行量最大阅读率最高，广告效果最好的强势媒体。
二、《西安晚报》创刊于1953年是中共西安市委主办的一张面向市民大众的都市生活类报纸，日发行量超过36万份，每日出刊对开20版，实行自办发行与邮局发行相结合的发行方式，建立了以西安为主体遍及全省的发行网络，是西部历史最悠久的城市晚报。
三、《三秦都市报》创刊于1993年元月，是陕西省委主管、陕西日报主办的一份大型综合性新闻性的对开十六版日报，日发行量30多万份。报纸本着发现新闻、传播信息、提供资讯、启迪解惑、引导消费、服务生活的原则，力图体现鲜明的都市特色，强烈的时代特色，浓郁的情感特色和准确可信的权威特色。
报纸媒体比较分析：
1.广告千人成本：
《华商报》千人成本，0.07元/（千人/平方厘米）
《西安晚报》千人成本，0.13元/（千平方厘米）
《三秦都市报》千人成本，0.38元/（千平方厘米）
2.日发行量
《华商报》日发行共60万份，西安占42万份
《西安晚报》日发行共36万份，西安市占71
《三秦都市报》日发行共30多万份，西安市20余万
3.报纸平均每期阅读率
《华商报》平均每期阅读率52.8
《西安晚报》平均每期阅读率 28.10
《三秦都市报》平均每期阅读率7.7
4.报纸独占读者对比
《华商报》独占读者56.7万《西安晚报》独占读者16.7万
《三秦都市报》独占读者2.1万
5.传阅率：发行量×阅读人数
《华商报》60万×4=240万《西安晚报》36万×4=144万
《三秦都市报》30万×4=120万
以上数据由中国国内领先的市场研究和媒介监测机构新生代市场监测机构提供。
注：平均每期阅读率是揭示报纸每期到达读者群的核心指标，指某报在某一时间或时间段平均每期的读者人数在调查总体中所占的比例。华商报平均每期阅读率以52.80列第一位。
注：独占读者的多少反映了报纸的不可替代性，独占读者越多，说明报纸的不可替代的可能越大。华商报独占读者最多，为56.7万，其阅读的不可替代优势显著。
注：衡量媒体广告价值的重要指标千人成本，即报纸广告送达到每千名读者的相对成本，指报纸广告所送达每一千名读者的成本。
由以上数据及图表可看出《华商报》是西安乃至西北发行量、阅读率影响力最大，广告千人成本最低的报纸，是广告宣传的最佳平台。《华商报》的影响力在西安首屈一指，领军于第一集团。
报纸媒介执行策略：
1、《华商报》、《西安晚报》家居楼市专栏
《华商报》、《西安晚报》均开设有家居专栏，刊发家居建材，家装行业广告信息，《华商报》每周二、周五刊发,《西安晚报》每周二、周四刊发，是家庭居住的消费指南。借助《华商报》、《西安晚报》强势媒体及栏目本身价格及效果方面的优势。宣传企业形象、产品树立概念的重要手段，为广大消费者提供了获取及时完善的信息和服务的重要途径之一。
一、硬广告重点放在周五靠近双休日，便于市民出行采购，适合超市开展促销活动，采用适当版面（16×8厘米）套红广告促销信息，也可进行企业形象的宣传及企业本身品牌等情况，版面大方醒目。周二软广信息稿可对周五促销活动作前期宣传等情况。
二、如遇不可预测事件，如下雨，影响报纸零售量，而且也不便于消费者出行，超市生意受到影响时可及时更改广告尺寸及时间，具体情况，具体分析。力争使广告的效果达到最佳。
三、对大的节庆应对应大的版面，如：五一、国庆、店庆和超市举办的购物节等活动，应联合供货商进行促销宣传等。
四、按照计划循环广告，可以给人一种较为深刻的影响，达到最佳的广告宣传效果。
（附表见后）
附表1：《华商报》20__年广告投放计划
附表2：《西安晚报》20__年广告投放计划
附表3：《三秦都市报》20__年广告投放计划
通过以前调查和相关数据显示，《三秦报》的阅读率和发行量都不高，效果不是很好，但考虑到媒体具有攻击性，故在《三秦报》投放4000元左右广告费。
附表4：三大报纸20__年计划广告投放金额和比例
电视媒体数据图例分析：
《都市新家园》和《金日房产》都是我们陕西西安的地产、家装、建材类专业性综合类栏目。为各房产、建材、家居提供一个品牌展示的平台，为观众（消费者）提供方便的同时，也让观众（消费者）理性消费。同一专业性栏目，两者在为广大电视观众（消费者）服务的同时，也在互相竞争、互相提升，各有优势、各有风格。下面我们着重从两者的相异处做一些简单的对比分析。
电视广告投放思路：
1.专题性广告。
2.新闻和剧场加播广告。
电视媒体总体分析：
覆盖面、收视率（客户群体）
无可置疑，省台《都市新家园》是家居建材、房产装饰的一个专业性栏目，其覆盖面大、收视率相对高，但是我们知道从覆盖面上省台和市台有同一个盖面，省台是覆盖范围涉及全省乃至周边省区，而市台覆盖面是西安市和市区周边县市。
投放计划
广播媒体分析
从广播媒体的特点与优势以及广播广告经营的宣传和实践看，广播广告的特点与优势表现在四个方面：
1、广播广告的交流感与意境性
从传播的方式上看，报纸的交流感是机械的，电视的意境是局限的，而广播的交流感却是跃动的，广播的意境性是深邃的，广播的交流感和意境性是统一的。
广播可以从播报的语言、气息、情感等声音的多种表现手段中，充分开启人的心扉，掀动人的感情，产生一种最为和谐与完美的想象。
2、广播广告的流动感与兼作性
很少有人在大街上和商场里，边走路边拿着报纸看的；没有人在大街上和商场里，边走路边捧着电视瞧的，但有人在大街上和商场里，边走路边听广播的，而且现在几乎所有车辆都装配广播系统，坐车可以听广播。这就是广播传媒的流动感与兼作性。广播之所以有其特有的流动感与兼作性，是因为广播一方面携带方便。另一方面因为广播是传送声音的媒体，是需要耳朵，而不需要眼睛和人体任何其它器官来接收信息的，这就与人们的一些基本性工作互不影响。
3、广播广告覆盖的无限性与广播广告受众的全面性
广播的覆盖却无法划定明确的界限，加之地形、气候和磁场等方面的因素和作用，广播的覆盖以及延伸意义上的信息传送可以说是无限的。目前，广播技术的飞速发展，已经可以顺利地把广播信号直接传送到环绕地球的通讯卫星上，所以，即使在最偏僻的地方发生的最有价值的新闻或信息，通过广播也可以在最短的时间里迅速传播到地球上的任何一个地方，这也就是广播之所以作为重要的舆论阵地和政治工具的原因。广播的受众不是完全对象化的，也是不对象化的，是对象化和不对象化的统一，是全面性的。
4、广播广告的低投入与高回报
广播广告的成本远远低于报纸和电视广告的成本。广播广告的信息传递有它内在的客观规律，广播广告的投入只有密集度，才有产出率。从广播广告的经营实践看，以密集方式安排的广告，其收效和收益十分明显，以松散方式安排的广告，其收效和收益便不太明显，而星星点点安排的广告，其收效和收益则微乎其微。因此，在广播广告的安排上，则采取“地毯式”展开的密集方式进行安排。
陕西电台各频率周到达情况
通过上述文字和图例分析，广播媒体首选交通广播，其收听率和覆盖面高和广，成为最受欢迎的广播媒体。
投放计划：
广交车媒体分析
公交车媒体特征：户外媒体是最物有所值的大众媒体。公交媒体是户外媒体中最具曝光率的媒体，其特有的移动性、传播率使其它媒体无出其右。同时其鲜活的媒体特征是吸引活跃人群注目率的最佳途径。
中国市场与媒体研究20__年调查数据显示，在中国主要城市，至少75的市民表示看过公交车身广告，对广告主而言，车身广告可以帮助您适时的锁定，目标对象的强化，地理位置的强化，销售季节的强化，较之电子和印刷媒体的周期偏短，费用偏高，而公交媒体则突显出其特有的移动性，多次曝光率，周期，广告预算低廉等综合优势。
通过策略性的媒介安排和分布，户外广告更能创造出理想的到达率。中国市场与媒体研究20__年报告——20个城市平均数户外广告达到率统计（目标群众：15-64岁）：公交车到达率：75。
公交车广告投放计划
商业地产可行性报告篇（7）
一、电子商务对传统会计理论的冲击
任何会计理论总是建立在一定的会计环境与实务基础上的。电子商务极大地改变了传统会计的环境，也必然对会计选论带来影响。如电子商社是建立在两上的一个经济组织，但无论从组织上还是地理上都是 一个虚拟企业，且在内部成员的组成和整个组织的存续时间上存在不稳定性，这给会计主体的认定、是否持续经营的判别带来困难。传统会计理论中的会计主体假设、持续经营假设将受到冲击。又如被誉为新兴数字经济最大和最明显推动力的数字化产品，不仅表现形式不同于传统的物质资产，也无法用物质资产的方法对其进行会计确认与计量，传统的会计要素理论及相应的计量原则需要发展。
二、电子商务对相关会计法规的冲击
传统商务活动从签约、履行合同到款项结算，伴随业务过程的信息流、资金流等一般均以书面形式出现并由经办人签字确认，会计核算制度、会计结算制度、审计制度等均离不开这些原始资料。电子商务造就了自动化、无纸化、数字化的社会经济环境，数字签名代替了纸面签名，这必然对传统的适应于纸面交易的现行商业法规(包括会计法规)带来冲击。需要解决的问题有：(1)交易双方身份认证办法在会计上的确认，即制定为参与网上交易的各方提供法律认可的认证办法；(2)电子合同的合法性程序在会计上的确认，包括电子合同的规则与范式、构成有效电子书写文件和原始文件的条件;支持数字签名和其他身份认证的手续规则；数字凭证合法性有效性的规定等等；(3)电子支付管理，即规定电子支付命令的签发与接收规范以及有关各方的权利、义务和责任。
三、电子商务对传统货币及其结算体系的冲击
电子商务对企业传统货币及其结算体系的冲击是巨大的。传统支票、现金的主导地位将逐步被数字货币所替代。数字货币是采用电子技术和通信手段在市场上流通的按照法定货币单位来反映商品价值的信用货币。它实际上由一组数字构成，含有用户的身份、密码、金额等内容，并以字节形式储存在个人电脑中的数字价值单位 (DVU)。数字货币可以通过Internet从一个作为付款而提供的帐户上下载，也可以用数字信用卡从网上购买。与数字货币相对应的金融机构，则是没有银行大厅没有营业网点只有Internet站点的网上银行 (或称虚拟银行)。数字货币的出现也造就了新的金融犯罪和各种形形色色的舞弊行为的出现。如何保证自己的某些数据不被窃取，怎样保证对方的真实性等安全问题将成为电子商务网上支付的最突出问题。
四、数字产品的会计核算问题
在传统商务活动中，诸如计算机软件、报刊影视产品等是以实物产品形式出现，在会计上作为存货以历史成本原则对其进行确认和计量，进行进、销、存数最金额核算并反映到会计报表上。在电子商务环境中，数字产品已超越了资源限制的约束，数量和内容可无限制地复制，按实物产品方式?quot;映资产价值失去意义。在具体会计核算上，这些产品无法反映具体存货数量和金额，只有销售数量和销售额。数字产品的广泛应用是数字经济的重要特征，并必将成为未来的遁要产业之一，因此，会计界需要从会计理论到实务：包括会计准则)对数字产品的确认、计量和报告进行研究。
五、建立网上实时会计报告模式问题
传统会计报告模式一般指企业对外提供会计报告方式，尤其是上市公司的会计信息揭示方式。在电子商务环境中，企业会计信息系统是建立在Internet、Extranet和Intranet基础上的，不管是提供定期信息还实时信息，是提供综合信息还是明细信息，具向债权人、投资者提供还是面向社会大众提供，技术限制已不复存在，建立网上实时报告模式成为可这给传统会计报告模式的发展带来机遇和挑战:表现在会计报告的目标上，传统会计报告模式投资者和债权人提供反映管理人员经营责任的信未来将更侧重于向使用者提供有助于决策的相关息；(2)表现在会计报告周期上，建立在分期假设成本--效益原则约束之上的定期报告模式，将被受时间、地点限制的实时动态报告模式所替代；表现在会计报告要素上，传统模式把会计报告要素分为资产、负债、权益、收入、费用、利润等几大多已无法满足决策有用性的要求，划细会计报告要素以全方位反映企业生产经营过程和事项的即时信息是发展趋势；(4)采用上述网上实时报告模式，还须研究如何通过会计法规和准则来规范和约束报告司的会计行为，以及如何进行网上审计等问题。
六、会计的国际化问题
建立在Internet基础上的电子商务，本质上是全球性的。近几年来在美国的推动下，WTO、APEC、OECD等国际组织和发达国家相继发表了电子商务文件，国际电子商务框架正在形成，传统的国际贸易方式将面临深刻变革。另外，电子商务也给多国企业合作、国际证券市场等国际资本市场的发展提供了新的运作空间。国际电子商务的发展对会计准则的国际差异提出挑战，不同的会计准则反映不同的会计信息，如果这种差异需要投资者、合作双方甚至多方在网外经过特殊调整后才能解决，将影响电子商务作用的发挥。因此，笔者认为，随着我国加入WTO的日益临近和电子商务应用的日益普及，在我国具体会计准则制定过程中，再过份强调会计准则的本国特色，不符合时展的潮流。
七、网上税收征管问题
商业地产可行性报告篇（8）
目前会计准则和会计上通常所称的财务报告是外部报告。相对于外部报告,内部报告是由企业内部编制,在企业内部传递,为企业董事会、管理者和相关人员所使用,满足企业决策与控制需要,实现企业战略目标的信息报告。内部报告包括内部报表及相关资料。内部报表是根据企业内部决策与控制需要所编报的成本费用表、资产使用状况表等,其种类、数量、格式等都可根据公司管理的需要而设计。应当明确的是,对外报告的报表与内部报表的界限划分受主观影响较大。如果企业自愿披露一些会计准则强制披露以外的报表,那么,对外报告可能包含上述内部报表。同样,企业内部决策与控制所需要的信息也必然包括资产负债表、利润表等所谓外部报告信息,从这个角度看,内部报告也可包括财务报告。
与财务报告的设计不同,内部报告体系的设计不是由企业外部的会计准则委员会或相应的机构来完成的,而是由企业管理者根据自身决策与控制需求所设计的。内部报告体系建立的理论基础应是内部利益相关者的相关决策信息需求。在市场经济体制和现代企业制度下,企业的经营决策可分为资本经营决策、资产经营决策、商品经营决策和生产经营决策四个层次,以此为理论依据,形成了资本经营报告、资产经营报告、商品经营报告和生产经营报告四大内部报告系统。
1、资本经营内部报告系统。资本经营是指企业以资本为基础,通过优化配置来提高资本经营效益的经营活动,其活动领域包括资本流动、收购、重组、参股和控股等能实现资本增值的领域,从而使企业以一定的资本投入,取得尽可能多的资本收益。反映资本经营核心目标的指标是净资产收益率。所以,要实现资本经营目标,一方面要提高总资产报酬率(即搞好资产经营);另一方面要搞好资本运作,降低资金成本,特别是降低负债成本,优化资本结构,用好税收政策。因此,资本经营报告系统应包括:资产经营报告、资金成本报告、资本结构报告、所得税报告、EVA(经济增加值)报告等。
2、资产经营内部报告系统。资产经营是指企业以资产为基础,通过合理配置与使用资产,以取得尽可能多的收益。反映资产经营核心目标的指标是总资产报酬率,企业要搞好资产经营,一方面要提高销售利润率或商品的盈利能力(即搞好商品经营);另一方面要搞好资产配置与重组,提高资产使用效率,加速全部资产周转。因此,资产经营报告系统主要包括:商品经营报告、资产结构报告、资产利用程度报告、对外投资报告、资产损失及不良资产报告、资产利用效果报告、资产重组报告等。
3、商品经营内部报告系统。商品经营是指企业以市场为导向,以一定的人力、物力消耗,生产与销售尽可能多的商品,取得尽可能多的利润。反映商品经营核心目标的指标是经营利润率,企业要搞好商品经营,既要提高营业利润率,也要扩大销售规模与水平。其中,增加产量、降低生产成本(即产品经营)是基础,同时注重产销平衡、提高商品销售价格、降低采购价格及相关费用。因此,商品经营报告系统主要包括:产品经营报告、营业收入报告、商品销售价格报告、市场占有率报告、采购价格报告、管理费用报告、营业费用报告、财务费用报告、营业外收支报告等。
4、生产经营内部报告系统。产品经营是指企业在统一战略计划指导下,以一定的人力、物力消耗,按时、保质、保量生产出一定的产品。反映生产经营核心目标的指标是产值(或收入)成本率。要降低产值成本率,一方面要增加生产,提高产品的质量与价格;另一方面要降低生产成本,包括材料成本、人工成本和制造费用。因此,生产经营报告系统主要包括:商品产品成本报告、单位成本报告、材料成本报告、人工成本报内部报告的价值与应用领域
明确内部报告的内涵和体系,为我们理解内部报告的价值和应用领域奠定了基础。内部报告作为提供企业经营管理完全信息的报告系统,对企业预测、决策、规划、控制、反映、评价都有重要的理论与应用价值,特别是在内部控制、管理会计、财务报告和财务分析领域的应用具有广泛前景。
(一)内部报告在内部控制中的应用
内部报告在内部控制中具有十分重要的地位与作用。企业内部控制从目标角度可分为实现经营活动有效性控制、会计信息相关可靠性控制和遵循相关法规的控制。在这三种控制中,经营活动有效性控制属于内部管理控制,会计信息相关可靠性控制属于内部会计控制,遵循相关法规的控制属于法规控制。企业无论进行何种内部控制,都必须具备控制标准信息和控制报告信息,只有将实际报告与控制标准相比较,才能发现偏差,进而采取措施纠正偏差。
第一,从内部控制目标看,企业决策与控制所需要的相关和可靠的会计信息,本身就包括对外报告信息和内部报告信息;另外,要实现企业战略目标、经营目标和作业目标,关键在于内部经营管理决策,而内部报告信息的相关与可靠程度将决定这些内部决策与控制目标的实现。
第二,从内部控制要素看,内部控制离不开内部报告。企业内部控制的要素,无论是控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督控制等五要素,还是内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通、监督控制等八要素,或是控制环境、控制变量、控制标准、信息报告、执行评估、纠正偏差、业绩评价、激励机制、信息沟通、监督控制等十要素,其中的报告信息都是必要和关键的要素。
第三,从内部控制系统程序看,确定控制目标、制定控制标准、编制控制报告、评价控制业绩、进行管理激励是重要的程序和步骤。其中编制控制报告是进行内部控制的中心任务,控制报告实际上是根据控制目标和标准,对实际执行情况进行比较分析形成的报告。而内部报告又是控制报告的有机组成部分。因此,没有内部报告,就没有内部控制报告,也就没有内部控制。
(二)内部报告在管理会计中的应用
目前人们主要将管理会计定位于满足内部管理的会计信息系统,对管理会计内容的划分有两种:一是分为完全成本会计、差异会计和管理控制会计;二是分为预测与决策会计、规划与控制会计和责任会计。虽然从表面上看其定位和划分都符合会计的本质与内涵,但实质上都是强调如何利用会计信息进行预测、决策、规划与控制,而不是研究为进行预测、决策、规划与控制而如何提供会计信息。因此,现在的管理会计学实质上不是会计,也不是会计信息系统的组成部分。笔者认为,作为会计学重要分支的管理会计应是能为组织内部管理者提供决策有用会计信息的系统,它应是基于管理的会计。因此,管理会计改革与完善的方向应是将管理会计置于会计学大框架下进行研究,将围绕管理会计本质和目标而进行的管理会计的确认、计量、记录和报告作为基本内容和方法。提供管理会计报告应是管理会计目标与方法所决定的,正如财务会计要提供财务会计报告一样。
内部报告体系的建立,一方面是对管理会计理论和方法的创新与完善,解决了管理会计作为会计信息系统应当报告经济活动及其成果、为决策与控制提供有用信息这一会计本质和目标问题;另一方面是对管理会计实务的规范与完善,解决了管理会计实践中与财务管理之间的职责不清、任务不明等问题。
基于管理会计的内部报告(或称管理会计报告)主要包括企业内部使用的、用于内部决策与控制、评价及沟通的各种会计报表及说明。目前我国企业内部虽然也编制成本报表等,但编制这些报表的主要目的是为最终完成财务会计报告服务,并没有形成完善的管理会计报告系统。因此,对我国企业而言,管理会计报告不是改进问题,而是创新问题。
告、制造费用报告、各产品产值成本率报告、技术经济指标对成本影响报告、废品情况报告等。管理会计报告的创新离不开管理会计目标,特别是管理会计的相关性。从企业内部经营管理需求看会计相关性,就是要为管理者提供内部决策、控制、评价、沟通所需要的各种信息,特别是会计信息,这为管理会计报告体系及其内容创新指明了方向。笔者从资本经营、资产经营、商品经营和产品经营角度设置内部报告,可以说是对管理会计报告创新与发展的有益尝试。
(三)内部报告在财务报告中的应用
财务报告的可靠性取决于内部报告的可靠性与相关性,只有全面、系统地理解与掌握企业的报告系统,即处理好财务报告与内部报告的关系,才能为决策与控制提供完整的依据。然而,目前无论是企业外部利益相关者,还是企业内部经营管理者,往往都重视和使用财务报告而轻视内部报告。其实,内部报告不仅可以为企业内部经营管理中的决策与控制提供信息,而且对企业外部利益相关者而言,全面、系统、相关、可靠的内部报告对完善财务报告系统同样至关重要。
第一,内部报告是财务报告的基础与补充。财务报告反映的是企业财务状况和经营成果综合情况的报告,而形成财务报告的基础是内部报告中更详细、更系统的分类信息。所有财务报告信息的基础往往都来自于内部报告,同时内部报告也是对财务报告信息的补充。
第二,内部报告的可靠性决定了财务报告的可靠性。内部报告的可靠性对财务报告的可靠性至关重要。通过内部报告体系的建立和对可靠性的重视,一方面为企业自身经营决策与控制提供了有用的信息,另一方面提高了财务报告的可靠性,从而为外部利益相关者进行决策提供了更可靠的信息。
商业地产可行性报告篇（9）
中图分类号：G215 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）11-0162-02
一、我国新闻事业的双重性内涵和双重性概念
我国新闻事业的属性是：“事业编制，企业管理”。这是我国新闻事业的双重属性。这也是我国新闻事业的外在表现形式。这意味着新闻事业的性质决定他不能像一般企业那样自由地进出市场，可以作为“无主管的企业”，可以自定方针，而必须服从党和政府的领导，但在管理上采取企业的方法。新闻媒介属于独立的法人，在经济上必须自主经营，自负盈亏，依法纳税。或者说新闻媒介必须在政治上恪守党性原则，经济上可以按照社会主义市场经济规律行事。
在这一定义之下，我国新闻报业大概分为两大类，一类是以各级党委机关主办的党委机关报，例如《人民日报》等，他的主办经费主要来自于党委政府。他的销售运营一般也是各级党委行政机关强制性的订阅，市场化程度较弱。另一类就是都市报，首先从销售上真正做到了市场化运作，购买的消费者基本上都是处于自费购买或订阅而不是强制摊派，收入的其他较大来源就是广告收入，它的运营机制和原理比较接近西方现代报业的形式，由于经济上的相对独立，都市报给人的感觉是非常有亲合力的姿态，可以在某种程度上脱离“我国新闻事业的双重属性”，或者说只具有“双重属性的”的后一种，企业性质，可以在某种程度上忽略由党和政府管理的“事业编制”的属性。
二、都市报在自身定位上给人带来的错觉
传统的党委机关报例如《人民日报》，《陕西日报》这样在体现我国新闻事业双重属性的时候非常的标准，刊登的内容是严格地报道领导人讲话，国家主席访问XX国家之类内容的官家报纸，以《人民日报》为例“社论”这一栏目是党委机关报的标志。以《人民日报》为代表的各级党委机关报在零售报刊市场上表现不佳已经是新闻界和广大受众所知的不争事实。
但是相对于都市报，给人从报面上的直观感觉和报纸的运营机制上貌似都可以脱离“我国新闻事业的双重属性”，或者说能够从某种程度上更贴近人民群众。
从媒介体制来说，我国报刊是“事业编制，企业管理”，管理上是事业单位属于被党和政府领导，得听党和政府的话，至于经济上，要像企业一样自负盈亏大多数报刊是这样，多劳多得少劳少得，不劳不得。于是报刊就得想着法子去自己盈利。
相对于《人民日报》之类的党委机关报，都市报在运营上貌似可以脱离“我国新闻事业的双重属性”。最大的原因，在于都市报的发行基本上不靠行政命令的强制执行，他施行的是一套市场化的运行机制，报纸的购买完全靠消费者的自愿，以及广告商对其的广告消费，它实行的是一套企业市场化的原则。从理论上来说，都市报确实可以做到所谓的中间路线，或者就像某些都市报的发刊词一样：“倾听和诉说市民的声音。”从理论上来说，各地都市报确实可以做到只要满足普通受众的需要，尽量让广告商投放广告获取收入而不以党或政府官方的口吻来传达信息。
再从都市报的内容上看，以西安的《华商报》为例，都市报脱离“”的属性似乎更有感性的证据。《华商报》的报道不能说没有某领导访问某国，某市长讲话，但是给人的感觉要少很多。相对从内容上看，报道市民身边事情多一点，大一点的比如今年多少岁以上老人可以免费使用公交公司发放的老人卡免费乘坐公共汽车，区市医保在一定范围内可以通用等，小一点的比如那条路上有个井盖子没有了，某小区出租房内夜间有施工影响居民休息等等。
报刊在零售报摊的受欢迎程度是一个报刊市场化认可度的最直接表现。不说别的只是去随便找个街边的书报亭，在放报纸的那一栏你就可以看到最显眼的就是各种都市报。在同样是西北地区的新疆乌鲁木齐，每个报摊上你看到都有的就是《晨报》，《乌鲁木齐都市报》，就类似西安的《华商报》，《三秦都市报》等等。
而《人民日报》，《陕西日报》，《新疆日报》这些中央和各地方省的党报，它们在资金上有较为牢靠的保障，来源于中央和地方的财政，报面内容和倾向也当然是党的主张和立场。剩下的这些报刊例如各地的都市报，如西安的《华商报》、乌鲁木齐的《晨报》、《都市晚报》这些市民报纸，刊登的消息更加贴近民生，还有大量广告，似乎这说明它们不以政府的经济支持来换取唯一的生存方式。
三、都市报背后的官方化
经过一段时间的观察，发现其实我国所有的都市报报刊都是，或者说是间接或者直接的是为官方服务的。
为什么呢？笔者想从两个例子来阐明下，首先说一下西安的《华商报》，华商报在定位上是一家都市报，也确实十分成功，在西安、宝鸡乃至关中地区有十分强的认知度和覆盖率，西安的各阶层人民都比较认可华商报，比较喜欢看。如果随便拿一天的报纸，百分之八十的几率第一版应该不是类似人民日报或者陕西日报那样报道领导人出访国外或者市长讲话的报道，即使有也应该在稍微偏一点的第二版之类。而且华商报有近一半的版面是广告，且广告印制十分精美，十分大气，大小有整版的广告或者打开两面都是广告，这个气势确实比较震撼。想想有两张近八开的纸都是广告确实很威风。这些广告主要是汽车、房地产，可以说每天这两位广告大类的主角都不可缺少，其他再夹杂些化妆品百货等当汽车和地产的龙套。
从第一印象来看，华商报不太应该是党政的喉舌旗帜鲜明的吹鼓手，它貌似是贴近我们广大群众的商业报纸，好似有了一些民国时期《申报》的感觉，不太强调政治，只是关注民生，不管是报道内容还是广告上。而且，《华商报》从其起源来说也确实不是正宗的党政报纸，是陕西省侨联办的，这样一来让民众敬畏的那种党政报纸形象就淡化了。
但是这只是一个错觉，如果认真地想一想，《华商报》在广告上最大的一类就是房地产广告，在《华商报业》旗下，还有一家名为《房周刊》的专业房产报纸，主页介绍西安地产各种相关的信息。当然，我们可以从经济的角度来理解，房地产商各个财大气粗，在广告投入上一向是比较大气，我们报人也是生意人，当然追求利益最大化，顺理成章地接受房产广告。
但是，这里需要联系一点政治经济的背景。到现在，众所周知，土地财政已经是各个地方政府非常重要的税收来源，具体的比例可能各个大城市不一样，但是可以说大城市的土地财政一般都超过了其他的工商业收入。也就是说，房地产业最大的既得利益者应该还是地方政府，不管是西安在高新区李嘉诚的和记黄埔卖个办公住宅楼盘，还是西安曲江万科卖个高档别墅楼盘，最大赢家应该是政府，因为据说一套房里最大的成本不是水泥砂浆以及民工的材料和劳力成本。最高的是土地出让金，也就是买地皮的钱。这样看来，《华商报》，《房周刊》大做房地产广告，为市民介绍房产信息，有意无意地创造了这种房产舆论环境，促成广大民众买房，客观上还是为地方政府土地财政做出了推动。当然房产广告盛行也不是《华商报》《房周刊》的专利，在各地方都市报，房地产广告都是报面主力。
再说一说新疆的《消费者晨报》，这也是一家典型的都市报，在新疆乌鲁木齐有很大的影响力。这家报纸有个特点，除了一般的都市报竭尽全力用一半的版面做广告，它特别喜欢报道新疆广汇篮球队的新闻，以及投放新疆广汇集团的地产广告。新疆广汇篮球队是现在新疆乃至西北五省唯一一支在中国最高级别职业篮球联赛CBA打球的球队，并且成绩不俗，一般在三四名左右。也许有人说，从新闻的就近原则来看，新疆广汇飞虎球队是广大新疆市民关注和喜爱的家乡球队，就类似陕西浐灞足球队一样，但是新疆广汇球队的比赛屡次被放在头版报道笔者认为这就有些夸张，毕竟这不是专门的体育报纸。说到这里还得说一下新疆广汇的背景，这是新疆最具有影响力的民营企业，与政界也有很强的联系，这样说来新疆广汇企业的发展与成功也与地方的财政有很强的联系。
最后再说说地处西安在全国都很有影响的都市报《华商报》，《华商报》给公众的普遍印象是比较市民化的报纸，但是，如果稍微关注下《华商报》背后的主管单位——陕西省侨联所主管，如果说侨联还不能算绝对的党政官方代表，那么看看中国市场化程度最高的《南方都市报》为广东省委机关报《南方日报》的子报。华中地区最有影响力和代表力的报纸《楚天都市报》，它是由单位是湖北日报报业集团主办，《湖北日报》是湖北省党委的机关报，这样也就是说《楚天都市报》的上上级其实也是湖北党委。再拿地处于新疆乌鲁木齐的《新疆都市报》为例子，《新疆都市报》是由新疆维吾尔自治区党委机关报《新疆日报》主管主办的子报。都市报在外表形式上努力地打造一种非官方化，市民化的第三方路线，但是主管单位仍然能够体现出党政为民，全心全意为人民服务的宗旨来。
这样前后串起来理解就不难了，虽然《晨报》、《都市报》是新疆的都市报媒体，但是他们和《人民日报》、《陕西日报》一样从侧面还是利益相关的。
这样看来无论《人民日报》类党报，还是各种有意淡化政治的都市报，他们其实都是为人民大众服务的，不同的只能是形式和议程设置的不同。虽然在外观的包装和对一些新闻事件的报道上与党委机关报有一定的差别，但是本质上应该严格遵循着我国新闻事业的双重属性。
参考文献：
[1]李良荣.新闻学概论[M].上海：复旦大学出版社，2001.
商业地产可行性报告篇（10）
现代信息技术的迅猛发展，把人类带进了信息化社会并使信息化工程逐步深入经济生活各个领域。党的“十七大”指出：“我们必须始终保持清醒头脑，立足社会主义初级阶段这个最大的实际，科学分析我国全面参与经济全球化的新机遇新挑战，全面认识工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展的新形势新任务，深刻把握我国发展面临的新课题新矛盾，更加自觉地走科学发展道路，奋力开拓中国特色社会主义更为广阔的发展前景”，“发展现代产业体系，大力推进信息化与工业化融合，促进工业由大变强”。可见，加快信息化建设是经济发展的必然趋势，是发展经济的必然选择。如何及时、准确地掌握市场信息并运用所获取的信息有效地整合和运用资本、技术和人力资源就成为企业组织的核心竞争力之一。因此，企业应加快管理信息化建设，而企业管理信息化的关键是会计信息化。
会计信息化是基于现代信息技术平台，容物流、资金流、信息流与业务流为一体，反映会计与现代信息技术相结合的，高度数字化、多元化、实时化、个性化、动态化的会计信息系统。会计信息化是会计发展史上的一次革命，是会计发展的必然趋势。与手工会计相比，会计信息化不仅是处理工具的变化，在会计数据处理流程、处理方式、内部控制方式和组织机构等方面都与手工处理有许多不同之处。它的产生发展对转变会计职能，提高会计队伍素质和会计工作质量，加速信息传递，加快企业管理现代化，促进会计理论研究和会计实务的发展，提高经济效益和加强国民经济宏观管理等，都具有十分重要的作用。随着社会经济环境的不断变化和信息技术的不断发展，会计信息化将更加不断升级和完善，它在经济管理中也将发挥更大的作用，其应用前景非常广阔。在信息技术迅猛发展的当今，会计信息化是会计发展的必然趋势，其发展前景非常广阔。企业只有建立和发展会计信息化，才能抢占竞争优势，否则，在世界竞争日益加剧的现在和将来，不建立和发展会计信息化的企业，有可能是“等死”。把握好会计信息化的发展趋势，有助于企业及时调整会计信息化的发展策略，加快会计信息化的建设。
一、系统开放，信息资源高度共享，数据处理高度实时
通用管理软件很难能满足客户所有业务环节的要求，在现在和未来，企业建立信息系统时，也将很难选择一家公司的产品解决所有业务环节的问题，因而对不同厂家系统的集成能力将成为企业重要的要求。目前，有的管理软件供应商为此提供了EAI（enterprise application integration），EAI企业应用集成是将基于各种不同平台、用不同方案建立的异构应用集成的一种方法和技术。EAI系统设计目的是便于客户和集成商快速简单地实现会计信息化与与其他应用系统的集成，EAI将帮助企业实现跨环节的功能集成。随着EAI系统的不断完善、发展及其广泛推广应用，会计信息化将彻底消除信息孤岛，从而实现信息资源的高度共享。另一方面，先进的信息技术的广泛应用、信息系统的高度共享和开放性将使会计信息的处理与披露由传统的及时性提升为实时性，能够做到对会计数据处理的高度实时化，会计信息的使用者可以随时查看企业的经营及财务状况，从而为及时、准确作出决策，积极应对市场变化提供了保证。
二、会计报告的新突破
在会计信息化下，随着会计目标的转变，信息使用者对财务信息的需求呈现多样化趋向，因此，财务报告的模式将出现多元化，其中有些财务报告的模式对于传统财务报告的模式而言是新的突破。
1．专用财务报告模式
在实际会计工作中存在着许多特殊信息，使用者对财务信息的需求有不同的特殊需要。因此，就产生了“专用报告”。专用报告是为不同的信息使用者提供不同的财务报告，它考虑了不同类型用户之间的信息需求差别，有选择地和重点地对特定用户披露特殊信息。
2．外部报告模式
对于小型企业而言，将更多地采用外部报告模式，因为将财务会计交给外部专业机构可节省企业财务会计报告成本，减少不必要的设置，取得规模效益。另一方面，这种报告模式有利于改进报告质量，降低会计信息使用者的成本。
3．多模式报告模式
多栏式报告模式是对同一经济业务按多种会计方法加以处理，并将由此得到的不同信息在财务报告中予以披露。由于传统会计模式的局限性，它所提供的单一信息不便于比较不同计量和确认方法下得出的结论，也不便确认不同信息的价值。在会计信息化的条件下，从技术上可以突破传统模式的局限性，使得单一信息转向多元化信息，使得信息使用者重视不同会计方法下有不同的用途并产生不同的经济后果，从而，为决策提供更好的服务。
4.在线实时报告模式
基于先进的Internet信息技术，可以大大提高会计信息的容量和信息的时效性。因此，就产生了在线实时报告模式。在线实时报告模式是指企业通过设置Internet站点，向信息使用者提供定期更新的财务报告。这种报告模式的特点是，通过Internet，采用超文本的形式，将企业所发生的各种生产经营活动和事项适时反映在财务报告上，并将报告存储在可供使用者查询的数据库中供用户随时查询。在线实时报告将成为会计信息化条件下极为重要的财务报告模式。
三、商业智能(BI)的普及
利用企业内部现有数据资源收集知识，进而做出正确战略决策的能力已经成为越来越多企业关注的焦点。在这个问题上，商业智能(BI)开始逐步得到运用。商业智能的普及将成为会计信息化的主要发展趋势。
商业智能是如何利用企业积累的数据增进对业务情况的了解，帮助企业在业务管理及发展上作出及时、正确的判断，然后采用明智的行动。简而言之，商业智能是能够帮助用户对自身业务经营做出正确明智决策的工具。商业智能的本质就是对提取的业务数据进行智能化的分析，揭示企业运作和市场情况，帮助管理层作出正确明智的经营决定。企业在商业智能解决方案的帮助下，及时准确的合并报表对内部交易能够快速准确地实现对账，实现数据一次采集分层过滤抵销的功能，真实反映集团的财务状况、经营成果。用户能够通过充分挖掘现有的数据资源，捕获信息、分析信息、沟通信息，发现许多过去缺乏认识或未被认识的数据关系，帮助企业管理者做出更好的商业决策。
目前，商业智能产品及解决方案大致可分为数据仓库产品、ETL产品、OLAP和前端展示产品、数据挖掘产品、元数据管理产品、集成以上几种产品针对某个应用的整体解决方案等。
从全球范围来看，商业智能已经成为最重要的信息系统。从国内来看，商业智能已经被越来越多的企业管理者所认识，其中包括金融、电信、保险、能源、零售等行业的决策者。据ChinaBI统计，2006年中国大陆地区的BI产品许可证市场容量约为8亿元人民币，同比2005年增长33%；BI系统集成（BI软件系统，但不包括许可证）市场容量约为6亿元人民币，共计14亿元。BI市场带动相关软硬件销售额为5亿元人民币。在未来几年内商业智能市场需求旺盛，市场规模增长迅速。
根据ChinaBI调查，目前在金融、电信、保险等行业已经对商业智能耳熟能详，但是真正开始规划项目时，有的人能够参考公司的实际需求进行设计，有一部分人却是无从下手，只能参考供应商的建议；在能源、制造、零售等行业听说商业智能的人越来越多，但是规划项目时仍然是参考供应商的意见为主，没有技术力量根据公司实际情况自主规划。在政府部门、其他行业大部分人仍然对商业智能的概念接触不多。
在制造、零售等众多行业，ERP的发展已经成熟，在越来越多的企业采用ERP后，对公司的管理日益规范。但是ERP无法满足企业管理者决策所需要的报表和数据，因此BI应运而生，而且将得到快速发展。
四、智能型会计决策支持信息系统
会计信息化分会计核算信息化、会计管理信息化、会计决策信息化三个层次内容。其中会计核算信息化是会计管理信息化和会计决策信息化的基础，是企业管理的基石。
管理型会计是对企业管理进行支持，它包括财务计划、分析和控制管理功能；决策型会计是对企业经营决策进行支持，它包括筹资决策、投资决策、资金使用和管理决策等。当前，由于技术条件的限制，会计管理和会计决策支持信息系统的开发和应用尚不十分理想。
现代经济活动的复杂性、多变性和瞬时性，已对管理者提出了更高的要求。每一管理者都需要依靠科学的预测来作出判断决策。管理者的决策方式已从经验决策方式转向科学决策方式，在这种趋势的引导下，智能型会计决策支持系统的应用将构成未来的会计信息化的极为重要的内容。决策支持系统能综合各种因素，考虑历史变化，分析将来趋向，提出各种可供决策者选择的决策方案，为管理者进行经营决策提供帮助和支持。智能型会计决策支持信息系统，向模拟人的智能方向发展，系统具有听觉、视觉、触觉等功能，能模拟人的思维推理能力，能思考、推理、证明，学会自动适应环境变迁。因此，我们加大开发力度，在会计信息化中引入先进的技术和方法，尽快发展高性能、高层次的会计信息系统，是会计信息化的客观要求及其发展趋势，智能型会计决策支持信息系统是会计信息化的最高层次和最终趋势。
五、移动商务
移动商务，是指通过移动通讯网络进行数据传输，并且利用手机、PDA等移动终端开展各种商业经营活动的一种新电子商务模式。其商务活动主要以借助移动通讯技术，使用移动终端为特征。通过移动通讯解决方案实现随时、随地的沟通，创造没有疆界不停顿的商务机会。
在现实的经济活动中，企业会计具有随时随地移动办公的客观要求。因此，会计信息化应该具有移动商务功能，能够支持移动电话、PDA等移动通信工具，充分考虑到移动互联网终端设备及网络传输特点、用户需求特点。会计信息化的移动商务强调简易快捷，提供实时准确的查询和重要交易处理。
在应用上，提供针对领导人员（包括总经理及业务经理）的信息查询，针对销售、服务等业务人员的信息查询及录入，查询内容可依据不同的角色设定。目前，会计信息化所提供的移动商务功能的移动商务产品已经有所开发和应用，但其功能性向更完善，应用性向更普及方向发展，带领用户全面进入移动商务时代是其发展的趋势。
参考文献:
[1]辛茂荀:会计信息化.经济科学出版社，2003
[2]陈宏明占丽:会计信息化下财务报告模式探讨．长沙理工大学学报(社会科学版),2004（3）
商业地产可行性报告篇（11）
依据广告人的说法，整合传播的目标是致力于经营品牌关系，以此获得顾客的信赖和忠诚，达到积累强大品牌资产的目的；“整合传播”就是研究向别人有效并高效地传递信息，以致最终改变目标受众的认识和行为的理论，为了达到“有效”，就必须了解受众想了解什么信息，什么样的信息最容易被接受并最终影响到其行为的产生；为了达到“高效”，就必须把多种传播方式手段整合起来，达到传播的最佳效果。
而在竞争趋向规模化的报业成熟地区，市场细分越来越明确，资本的意志与市场的力量促使传媒在扩版增容的结构调整过程中不断向实用性倾斜，大量“精而专”的版面如家电、汽车、通信、电脑、食品、药品、房地产、旅游等向各类特定人群提供定向服务的主题资讯平台，为广告主与读者构建了一个个可以共享互动的交流沟通空间，也对传媒的报道传播手段提出了越来越高的要求，因此，整合传播不仅是为了适应资本的意志和营销的需要，更是传媒谋求自身发展的“方法论”之一。
媒体立场：以我为主，以市场为用
整合传播对媒体的基本要求，就是把一个最有价值的信息本身蕴藏的所有附加值多点扩散，精准解读，利用自身掌握的话语权与传播通道的优势，引导受众正确地去全面认识事物的内在本质与发展趋向，从而有效回收“公众注意力”以获取广告主的认可，并通过广告版面的价值转化来实现赢利。所以简单而言，整合传播就是媒体调动一切传播手段与资源对一个“有用信息”进行立体报道主题引导的市场拓展方式。
这里强调的“有用信息”，应该既是广告主希望消费者透彻了解的商品或服务内涵，也是媒体从新闻价值判断觉得必须对受众提醒强化的新知资讯，因此是否选择整合传播，媒体的基本立场应是：以我为主，以市场为用。
“以我为主”，就是说进行一次大规模的整合传播对媒体而言是能够有利于阶段性的广告拓展，而且选择什么样的角度与方式进行报道应该以媒体的长远利益为出发点；“以市场为用”，就是说一次大规模的整合传播对所指向报道对象的市场发展是有积极推动作用的，即使主观上有为某一品牌做推广的功利目的，也不能厚此薄彼，为了突出一个产品而打倒一大片。只有遵循这两个基本原则，才能既保证媒体的投入有恰当的回报，而且对媒体品牌的公信力不是削弱而是增强，从而使媒企之间的合作能够进入良性的循环。
以广州地区竞争最为激烈的房地产报道与广告为例，可以说明整合传播在媒体争夺眼球的较量中的重要作用。因为房地产广告几乎成了广州主要媒体的生命线，各家媒体都希望能吃上这块肥肉，而由于市场惯性，房地产广告基本上还是集中于广州某报，虽然很多媒体都辟出了房地产专版，投入不少人力物力进行市场挤压，但收效甚微。而异军突起的南方都市报一路攻城拔寨，广告营业额一再翻番，其中一个重要支撑点就是我们通过与发展商的良性互动，以整合传播的手段打造了一个华南地区最佳的房地产报道与广告刊载平台《广州楼市》，并且在南方都市报“办中国最好的报纸”这个大品牌已经确立“新主流媒体”市场形象的基础上，依托分品牌“广州楼市”的凝聚力，锁定目标受众，策划市场热点，实施房地产报道、广告、发行三个轮子整体运转的套餐服务，终于在惨烈的竞争中杀出一条血路，赢得了约30％的房地产广告份额。
下面结合南方都市报房地产报道与广告拓展的几个案例，从宏观、中观、微观三个层面简述对实用信息进行整合传播的具体做法。
（一）宏观“造势”，领跑市场
2001年出现了“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的奇迹，用著名策划人王志纲的话说，“华南板块的引爆如同在中国房地产的最前沿投放了一颗原子弹”，而引爆这颗原子弹的导火线，就是南方都市报对华南板块密集有序，高效到位的整合报道。
我们当初决定不惜版面、人力把华南板块“炒热”，是从市场上了解到珠三角最有实力的开发商星河湾、南国奥园等麋集到了这块面积两万多亩的土地，大家圈地抢盘，动辄上千亩甚至几千亩，这则信息让我们意识到一场在这前所未有的“新造城运动”中，金刚厉兵秣马，彼此之间的信息战、心理战、开发战、广告战、营销战不仅拥有内容丰富的报道资源，而且开发商也希望有一家媒体能够贴身报道他们为开发高质量的居住空间而做出的一切努力，把“华南板块”打造成广州潜在购房一族的注意力焦点，不仅是市场之需，同时也会为报社带来丰厚的广告回报！
正确判断形势之后，我们马上投入“造势”，先是与具有强大市场策划能力的王志纲工作室结为战略联盟，由王志纲从学者的高度通过南方都市报发出华南板块是“中国大盘的样板田”的铿锵论断，引发业界人士的反驳、怀疑与思考。在该论点成为舆论焦点之际，我们不失时机推出一份24版的“华南板块地产特刊”，从区位、规划、建筑、环境、材料，甚至会所、商业、学校、医院等配套的角度详尽解剖楼盘的综合品质创新能力和内在发展的可持续性，并且加印几十万份在广州潜在购房者比较集中出没的场所派发，在读者中形成了南方都市报第一个掀起了华南板块神秘面纱的印象。在接下来的一个月内，又调动要闻版、经济版、文化版，以领导访谈、专家预测、老板对话、楼盘直击、消费者评说等形式，从城市发展、住宅郊区化、楼盘个性化、消费分层化等角度对华南板块进行持续的大面积报道，使该区域迅速成为读者的注意力焦点，在让发展商感受到读者已经对华南板块的一举一动满怀关注之后，我们又促使华南板块的发展商共聚一堂，在南方都市报联合发表了《新世纪宣言》，共同喊出“为把番禺建成未来新广州最适合人居的地区而奋斗”的呼声。通过这样的铺垫，华南板块的发展商认识到了南方都市报的市场策动能力和在主流购房者中的直接影响力，他们不仅把企业动向第一时间通告我们，使我们抢占了关于该板块新闻报道的领先权和制高点，还把大量的广告预算转投南方都市报，出现了报道与广告共赢的局面。
其中的新楼盘星河湾更是从与南方都市报的整合传播合作中尝足甜头，他们同意我们与广告公司的精密策划，大胆地一口气推出独立成叠的广告特刊《星河湾生活杂志》，整整28个版印制精美的超常规广告调动各种时尚元素来表现星河湾高品位的楼盘形象，赚足读者眼球，使星河湾一举成为市场上最耀眼的明星，而我们与星河湾合作产生的房地产广告新载体“媒体楼书”，也成为其他实力发展商与南方都市报进行深度合作的首要选择。
由于我们的造势相当到位，而且对华南板块关注的潜在购房者几乎都是南方都市报的核心读者群，因此出现了华南板块谁与都市报合作紧密谁的楼盘就比较好卖的情况。有一家企业因为嫌我们不能给他们较低的广告折扣，几乎不在都市报投放广告，我们在对华南板块整体报道时也就没有将其作为重点，结果是只有这家楼盘销售业绩最差，这可以从另一个侧面印证我们的整合传播强烈的市场渗透力。据粗略估算，华南板块的系列报道为报社带来了5000多万元的广告收益，而市场统计数字表明，我们对华南板块的造势报道几乎成了购房指挥棒，在2001年广州房地产销售十强中，华南板块占了六席。
（二）中观“借市”，推波助澜
作为后起之秀，要赢取广告商的信任，必须使他们的投入与产出比原来的选择更经济有效，因此如何带动广告，如何使发展商的广告投放拥有更高的附加值，是我们在策划房地产专题报道时面临的首要问题。像“华南板块”这样的题材是可遇而不可求的，常规的报道还必须从动态变化的市场中捕捉热点，而在房地产作业中，竞争激烈、热点散乱、众声嚣闹、理念层出、观点驳杂，不仅市场本身需要强有力的梳理，开发商与消费者之间也存在严重的信息不对称，亟需一个能互动交流直接沟通的平台，这就给我们提供了很大的拓展空间。
所谓“中观借市”，就是借助阶段性的市场热点来确定报道主题，所谓“推波助澜”，就是针对一些已经呈现的市场趋势，进行全面深刻鲜活细致的分析，把热点炒得更热，让新产品、新概念、新的服务更加深入人心。
每次确定选题后，我们不仅广泛搜罗密集的相关资讯，还会召集报道主题涉及的房地产开发商、销售、广告策划师、房地产市场研究专家、政府官员以及消费者代表进行沙龙式的漫谈或主题研讨，就一些重点、疑点、难点问题展开论辩，引导开发商与购房者换位思考，多角度分析问题以求互相理解并获共识。我们的记者则全程介入，分工合作盯紧重点人物，这种交互式的集体采访既全面且效率奇高，往往在会议开完的第二天，我们特别报道的文章就已完成，而参加会议的发展商因为对我们的报道主题有充分了解，能够预见我们的特别报道对市场的冲击力，因此大都会选择销售概念与报道主题相对接的广告来强化目标人群的注意力。而我们为了增强传播的有效到达率，往往会加印一定数量的特刊在目标人群比较集中的区域定向派送，这种中等规模的整合，充分调动采编、广告、发行三个轮子向同一目标推进，效果尤其明显，“山景楼盘绿色风暴”，“临江豪宅亲水社区”等房地产营销经典案例，很大程度上都得益于这种运作。
（三）微观托市，激浊扬清
所谓“微观”，是指关注的问题非常具体，不是纵论市场、不是营造概念，而是为了解决实际问题。“托市”一词有点夸张，但恰当到位的报道对市场的确有积极的推动作用；而“激浊扬清”，就是针对市场上一些似是而非争论较大的焦点话题进行辩论分析，探求真相，弄清实质，答疑解惑。
这种操作模式结合了媒体对开发商的服务性，对消费者的引导性，对市场的建设性，并且与自身的广告收入有直接关系，所以一定要客观公正、言之有物、言之有理，千万不能滥用话语权，为了短期的小利益而损害了媒体的品牌形象及公信力。
比如，前段时间，房地产市场与发展商争相办学，大盘与名校纷纷联姻的新动向，“教育地产”成了不少楼盘的大卖点，它一方面有效促进成交，但也惹来了不少质疑：发展商办学收费是否合理？质量怎样？如何落实九年义务教育？一些媒体没有深入采访便对这一楼市新生事物横加指责，人为加深了开发商与业主之间的矛盾，随后很多媒体也加入“声讨”的行列。一种普遍的貌似公正的观点是：开发商为制造卖点而办名校无可厚非，但滥办“名校”扰乱了教育资源的合理布局，并且高收费使一些业主无力负担，影响了适龄孩子受义务教育的权利。在这个敏感又亟待解决的问题上，开发商成为千夫所指，他们迫切希望有一家主流媒体就此进行客观全面的报道，于是，我们的《教育地产》特刊应运而生。
由于话题比较敏感，我们非常谨慎，不仅前期的采访深入细致，还专门举办了一次专题研讨会，组织办学的发展商，与大盘合作的名校负责人，教育、规划部门的官员，入住“教育地产”的业主代表共聚一堂，就如何实现“双效多赢”建言献策激烈争辩。我们则从中也梳理出了“实行国有公办与国有民办双轨并行，用教育带动地产，靠地产商的实力解决教育发展的资金瓶颈，最终实现教育和地产相得益彰，对社会、学校、房企、业主四方都是一件好事”的报道框架，于是大胆地确定特刊主题――“发展商办学有理！”，在旗帜鲜明地为发展商鼓劲的前提下，整组报道多角度地对存在问题进行剖析。《规划是否过硬过死》、《办学，不得不吐的苦水》、《克隆名校的保障体系》、《收费高是否等于不合理》、《收费双轨制困难了谁》、《业主必须有选择余地》、《教育部门的话语权》、《不要因为不理解而夸大矛盾》、《政府才是“救世主”》等文章犹如一颗集束炸弹，对市场、对消费者、对有关主管部门产生了很强的冲击，澄清真相，消除误会，促进理解，还原了“教育地产”应有的市场魅力，也使南方都市报获得这一类型发展商的尊重与信任。
这种“托市”报道，在市场淡季特别能显示出媒体的力量，也比较能够实现媒体社会效益与经济效益的统一，但把握一定要恰当。
媒体的底线：不失实、不做广告性新闻
“注意力”是媒体实现赚钱的终端产品，整合传播说到底就是如何开发读者的注意力资源，特别在这个信息大量过剩又迅速耗散的时代，是媒体凸现独家报道姿态以及创新意识的有效手段，既能保障相关信息、理念的有效到达，又能够锁定目标受众、吸引更多读者，因此“整合传播”已成为媒体提高竞争力的一种重要策略，南方都市报娱乐板块推出的“华语传媒大奖”、“星动会”，经济板块策划的“诺贝尔奖经济学家广东行”、“酒业财富论坛”，体育板块制作的“金彩足球”等，实际上也就是整合传播在专业新闻的有效运作，而很多媒体也竞相制作大型特刊，在一定程度上反映出大家对这种传播策略的重视。
可以说，在实用服务板块，“整合传播”是大势所趋，只要能够把“目标信息”、“核心理念”有效、高效地传播到位，任何标新立异、超越常规的做法都是可以接受的，但我觉得媒体在这问题上必须坚守两条底线：不失实、不做广告性新闻。否则为了蝇头小利误导受众透支品牌影响力，无异于慢性自杀。
成功的整合传播对媒体而言，最重要的是不能损害品牌形象，而应该是提升自身的公信力。
