商业银行住房抵押贷款风险分析

引言

住房抵押贷款是商业银行贷款中的重要组成部分，也是商业银行盈利的重要业务。住房抵押贷款对于促进我国经济的快速发展具有重要作用，它不仅能够促进我国金融事业的发展，而且也能够保障我国居民的住房情况。因此必须重视住房抵押贷款风险是否可控。

一、商业银行住房抵押贷款的基本情况与显著特征

所谓的商业银行住房抵押贷款是指借款人向商业银行进行贷款，主要用于分期购买住宅，借款人在进行商业贷款时，必须要有稳定的经济收入，以便于借款人在到达还款期限时能够还本付息。当借款人没有对银行偿还完债务时，借款人的住宅是要在银行作为抵押，一旦由于某些原因，借款人不能按时偿还银行的债务时，银行有权对借款人的住房进行出售来抵消欠款。

1.住房抵押贷款的历史

我国的商业银行住房抵押贷款业务开始于20世纪90年代，与国外相比我国的住房抵押贷款发展较晚。但当下我国住房抵押贷款每年都呈现递增的状态，住房抵押贷款已经成为商业银行主要业务之一，对商业银行的利润增长贡献很大，在提高资产效率方面起了很大作用。在我国由于商品房屋并没有成为市场供应的主体，所以我国住房抵押贷款业务虽然每年呈递增状态，但是增长较缓慢。

2.住房抵押贷款的显著特征

我国商业银行并不像国外一些银行完全处于开放的经济状态下，它需要国家经济政策的指导，住房抵押贷款业务作为商业银行的主要业务之一，自然也需要国家经济政策的指导，有着其独特的业务特点。

（1）国家政策性特点。我国商业银行是中国银行的重要组成部分，商业银行成立初衷就是为了更好帮助地方经济发展，帮助企业发展和服务于城市居民的。商业银行所做出的所有经济活动都必须遵循中国人民银行制定的经济方针政策，都必须要接受我国银监会的监督和管理，这就要求商业银行进行的所有业务都要遵循国家经济政策指导。作为商业银行主要业务之一的住房抵押贷款业务自然也要遵循国家政策指导，具体表现为要对住房贷款的利率、首付比例做出详细规定，并要求商业银行严格执行此规定。

（2）发展不平衡特点。我国住房抵押贷款业务由于发展较晚，还存在着一系列问题与漏洞，这就会出现商业银行住房抵押贷款业务内外发展不均衡问题。对内表现发展不平衡是指对于住房抵押贷款的风险管控还不完善，对外表现发展不平衡是指住房抵押贷款规模的大小。由于我国住房抵押贷款业务起步较晚，在管理、政策、操作流程各个方面没有成熟的经验，这就会导致住房抵押贷款发展内外不平衡，一旦住房抵押贷款业务出现问题，又没有完善的防控体系和管理措施，势必会严重影响到商业银行贷款业务的发展。

二、商业银行住房抵押贷款的风险

1.借款人信用风险。商业银行对借款人进行资金贷款，但借款人由于种种原因，不能履行当时合同去支付银行本金与利息。这种行为就会产生信用风险，造成商业银行的经济损失，从而导致了经济风险损失。

2.经济市场风险。在金融方面，由于经济长期波动与不规律，会导致商业银行由于汇率、利率、股票等方面因素，造成商业银行的经济损失。

3.国家政策风险。是指在一定时期，国家通过对社会经济的综合考量而出台的一系列经济方针政策。房地产行业在我国一直是快速发展的行业，由于我国人口众多，对住宅的需求也是较高的，因此我国房地产行业发展迅速。房地产的开发通常要借商业银行大量贷款，那么国家每一次对经济政策的调整都会对房地产行业产生不小的冲击和影响，进而影响到商业银行。对于商业银行的住房抵押贷款，它有明显的金额大、时间长的特征。国家在对社会经济做出宏观调控，那么势必会对微观层面产生影响。例如，我国人民失业率会不断上升，这就会导致借款人实际收入会有所下降。从而会影响借款人对商业银行的还款能力，这就会使商业银行产生大量不良贷款现象，使商业银行造成重大经济损失。

4.流动性风险。是指当商业银行急需资金时，而住房抵押贷款不能直接变现的一种现象。商业银行的贷款主要是以居民存款为主要来源，居民在银行的存款大多是短期存款，居民是可以随时取出存款的。但是商业银行对住房抵押贷款的期限都是长期的，有的甚至是五年、十年。这种把居民存款作为放贷的行为，一旦出现问题，就会使商业银行出现不可估量的经济损失，甚至会出现商业银行破产的情况。

5.合规风险。是指商业银行在进行商业活动时，没有遵守法律法规和行业准则去进行商业交易。这种情况会使商业银行遭到国家相关部门的调查和处罚，直接导致商业银行出现重大经济损失，也会使商业银行造成声誉损失，影响商业银行的信誉度等问题。

6.声誉风险。一个商业银行，只有在社会上有良好的信誉，才能吸引众多客户与其合作，居民才能到商业银行去存款。良好的信誉是商业银行最有利的无形资产，对商业银行会产生巨大价值。一旦商业银行出现声誉问题，那么就会导致商业银行企业价值的损失，对商业银行发展很不利，会对商业银行造成重大经济损失。

7.战略风险。是指影响到商业银行整个的运行体系，发展方向的重要因素。在商业银行发展中，必须要综合考虑各种风险因素，要具有战略眼光、战略定位，制定出完善的战略发展规划。一个企业如果没有清晰的发展战略，势必会影响到企业的生存发展和经营能力，这是每个现代企业不得不面对的现实问题，企业必须对战略风险进行管控。

三、当前商业银行住房抵押贷款的现状

我国自改革开放以来就一直在推行住房商品化，鼓励个人通过贷款来购买房屋。这种制度对于商业银行发展也是有利的。在我国的商业银行中，个人住房抵押贷款一般可以占到银行贷款规模的25%到40%，这可以有效降低商业银行资产过于集中与企业的贷款风险，起到风险防控的作用。近几年来我国商业银行的住房抵押贷款业务发展迅速，已经越来越成为商业银行的主体业务，但是发展迅速势必也会带来一系列问题，贷款的风险也会越来越大。有数据表明，近几年我国个人住房抵押贷款不良利率也在逐年增加，这是一个非常危险的信号。以工商银行为例，2015年的个人贷款由2014年的12886.35亿元增长到14918.41亿元，这其中个人住房抵押贷款由2014年的8596.38亿元增长到10674.53亿元，个人住房抵押贷款的比重由2014年的76.2%增长到2015年的81.4%。2014的个人住房贷款利率为0.96，占个人贷款整体不良贷款利率的78.8%，2015年的个人住房贷款不良贷款率占个人贷款不良贷款率的比重为71.3%，都超过了50%，由以上的数据可以看出，我国商业银行中住房抵押贷款风险正在逐渐增加。

四、商业银行住房抵押贷款风险出现的原因

1.商业银行缺少风险意识

近几年来房地产行业发展可谓如火如荼，房价也在不断地攀升，城市居民对房屋的需求也在不断地增加。这就会使一些商业银行为了追求利益的最大化，放松了对贷款者的硬性要求。在我国有明确规定，对于个人住房贷款来说，每人每月的还款额不得超过家庭人均可支配收入的百分之四十五，但是在房屋需求大量上涨的同时，商业银行一些工作人员并没有详细核实贷款人员的一些基本情况，对于贷款人员提供的一些基本资料没有仔细调查就发放贷款，这不仅破坏了国家对个人住房贷款的有关规定，也使房价上升的个人贷款提高了，这极可能会导致银行出现经济损失。

2.商业银行对住房抵押贷款风险识别技术较落后

我国的住房抵押贷款业务起步较晚，商业银行在风险识别上还存在着许多问题。例如，对于风险管控的措施不完善、风险管理机制不健全等。这需要商业银行加强风险管控措施，健全风险管理体制机制。在国外的一些商业银行已经实施了定量化管理手段，并且实践证明定量化管理手段在金融行业具有很好的管控风险能力。而在我国商业银行在进行贷款发放时，还停留在以个人经验来决定是否方法贷款，对于贷款者提供的基本资料也不能很好鉴别，工作人员主观意识较大，这种做法对商业银行贷款业务的发展非常不利，需要商业银行工作人员及时改正。我国商业银行要借鉴国外金融行业先进经验，实施定量化管理手段，确保贷款业务的安全、风险可控。

3.商业银行间的不当竞争

随着全球经济一体化的发展，在我国涌入了大量外国银行，这种现象势必会导致本土银行和国外银行展开激烈竞争。在竞争中，一些银行为了拉拢客户甚至会采取一些不当的手段，这难免会产生银行客户数量上升了，但是质量下降了，这种现象就会导致一些贷款人重复贷款、重复账户，作为银行的一方也自然了解不到客户的真实情况，只会让银行贷款风险日益增加。

五、商业银行住房抵押贷款风险解决的途径与方法

1.加强监管，提高风险意识

一方面，商业银行要加强对房地产行业的监管，对于房地产公司进行商业贷款时，一定要严格调查，综合考察企业的发展情况以及企业的还款能力，在企业进行贷款时，出具的相关资料与证明要进行仔细的审查，要确保企业出具的相关资料的真实性。在对企业进行贷款发放后也要加强管理，时刻关注企业的动态情况。对于个人住房抵押贷款，商业银行要严格按照国家放贷的有关规定来办理，不得私自违规发放贷款，对于个人提供的贷款证明与资料要进行严格核实，综合考虑贷款人的还款能力、工作情况、结合相关情况，做出翔实的贷款方案。

2.建立健全信用体制机制和法治体制

机制对于个人来说，国家要积极推进个人信用体制和个人信用法制的完善，让失信行为受到法律的严惩。同时，对于商业银行来说，要及时解决体制机制不健全等问题，严格按照国家规章制度去办理贷款业务，对于银行贷款业务要做到系统的、完善的、产生法律效应的发放贷款。要做到有法可依、执法必严，违法必究，只有这样才能建立健全信用体制和法治体制建设。

3.完善住房抵押贷款的相关法律

我国住房抵押贷款业务起步较晚，一些相关法律法规还没有配套实施，要想住房抵押贷款业务能够顺利发展，法律的支持是必不可少的。因此，我国要继续完善关于住房抵押贷款方面的法律法规，要同时兼顾银行及贷款人的利益，使双方在市场规则与法律法规下进行合法贷款。

六、总结

综上所述，商业银行中住房抵押贷款业务对我国的经济建设发展具有重要的作用，不仅促进了社会发展，而且也能极大的服务于城市居民。对于其所存在的问题也一定不能忽视，国家要根据社会发展情况及时调整经济政策，各金融机构也要建立健全体制机制，有效防控贷款风险。我相信我国商业银行的住房抵押贷款业务在今后的发展道路上会越来越顺利，为我国经济发展做出持久贡献。