房产开发经营大全11篇
时间：2023-07-24 16:26:21
房产开发经营篇（1）
公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；
公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；
项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；
项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；
与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；
人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；
对企业品牌建设贡献不大，等等。
这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。
一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。
为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：
第一，业务发展战略不清晰
战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。
在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。
第二，资源配置不合理
众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。
只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。
许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。
第三，规章制度不健全
企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：行政事务管理体系；信息管理体系；法律事务管理体系；人力资源管理体系；财务管理与成本控制体系；投资者关系管理体系；供方管理与采购管理体系；项目（工程）管理体系；营销管理体系；客户关系管理体系等。
健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。
不要盲从“标杆”企业
或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。
树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。
以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：
第一，没有可比性。
截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%.虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的No.1.万科能成为业界的No.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。
第二，万科的项目管理模式不是高效的模式
鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。
管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。
确立产品模式是多项目开发的基础
在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。
所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。
通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都）等。
可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。
对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：
1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。
2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。
3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。
4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。
5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。
6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。
7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。
8、统一的VIS.这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。
建立项目管理模式是多项目开发的关键
如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。
建立项目管理模式可分为三个步骤：
第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计
多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。
以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：
（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。
项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：
（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。
在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：
战略发展规划对组织结构设计的要求；
项目类型；
产品模式；
经营模式（特别是外包模式）；
资源状况（特别是人力资源状况）；
企业文化。
多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。
第二步，划分项目类型
项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。
划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。
第三步，进行流程设计，建立项目管理体系
多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。
通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：
㈠项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；
㈡项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；
㈢项目资金与财务管理；
㈣项目计划与目标管理；
㈤项目投资决策管理；
㈥项目研发与设计管理；
㈦采购与招标管理；
㈧项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；
㈨项目营销管理；
㈩项目客户关系管理，等。
投资主体虚拟化与管理主体实体化
确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。
但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有[
双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。
事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？
通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。
“项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。
项目投资主体虚拟化的益处
有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；
有利于规避法律风险；
有利于财务核算；
有利于税务筹划。
“项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。
“项目管理主体实体化”的益处
有利于控制项目开发成本和管理费用；
房产开发经营篇（2）
前言
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
一、进行房地产开发与经营创新的必要性
（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。
（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。
（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。
二、房地产开发与经营的创新内容
（1）房地产开发与经营的观念创新。
房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。
（2）房地产开发与经营的技术创新
技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。
（3）房地产开发与经营的管理创新
房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。
（4）技术创新必须和体制创新相辅相成
创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。
总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。
三、房地产开发与经营如何创新
（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。
（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。
（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。
（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。
（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。
四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
房产开发经营篇（3）
第一条 为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营及其监督管理，应当遵守本条例。
第三条 房地产开发经营遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
房地产开发应当符合城镇规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划等要求。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营的有关管理工作。
第五条 房地产主管部门应当建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场相关信息和房地产企业诚信经营情况。
第六条 房地产主管部门应当建立健全房地产开发经营监督管理机制，向社会公布举报投诉方式，受理举报投诉，依法查处房地产开发经营活动中的违法行为，保障当事人的合法权益。
第二章 房地产开发企业
第七条 设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的条件，企业名称应当体现房地产行业特点。
从事房地产开发，应当依法取得房地产开发企业资质证书。
房地产开发企业资质证书不得出租、出借、转让或者变相出租、出借、转让。
第八条 房地产开发企业按照资质条件划分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件应当符合国家有关规定。
第九条 房地产开发企业资质的核定权限为：
(一)一级资质，由省人民政府建设行政主管部门审查后，报国务院建设主管部门审批。
(二)二、三、四级资质，由市、州、地房地产主管部门审查后，报省人民政府建设行政主管部门审批。
一级资质的申请、核定、变更、注销依照国家规定执行。
第十条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，按照国家有关规定申请核发《暂定资质证书》。
第十一条 房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》、核定资质等级的，应当向市、州、地房地产主管部门提出申请，市、州、地房地产主管部门应当自受理资质申请之日起20日内审查完毕，并将资质申请资料及审查意见报省人民政府建设行政主管部门审批。
第十二条 省人民政府建设行政主管部门应当自收到市、州、地房地产主管部门报送的房地产开发企业资质申请资料及审查意见之日起20日内，对符合条件的企业核发资质证书;不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
第十三条 房地产开发企业资质条件发生变化，达不到原核定资质条件的，应当按照本条例第九条的规定及时向房地产主管部门提交书面报告。
房地产主管部门应当加强监督检查，对资质条件低于原核定等级的，应当依法重新核定其资质等级。
第十四条 房地产开发企业分立、合并的，应当在办理工商变更登记后30日内，到省人民政府建设行政主管部门申请办理资质证书注销手续，重新申请核定资质等级。
第十五条 房地产开发企业变更企业名称、法定代表人、住所、企业类型、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持相关资料，到省建设行政主管部门办理相应资质变更手续。省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起5日内办理完毕。
第十六条 房地产开发企业破产或者因其他原因不再从事房地产开发的，应当到省人民政府建设行政主管部门注销资质证书。
第十七条 省外房地产开发企业进入本省从事房地产开发经营的，应当到省人民政府建设主管部门办理资质核验备案手续。
省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。
第三章 房地产开发项目
第十八条 房地产开发企业的资质等级与承担的房地产开发项目规模应当符合国家规定。
第十九条 房地产开发实行项目资本金制度。
房地产开发企业应当按照国家规定将项目资本金储存到开户银行专户。
第二十条 房地产项目的开发建设，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全、节能、环保标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范和住宅产业化技术要求。
第二十一条 在正常使用条件下，房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)保温工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年;
(三)供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期;
(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
保修期自房地产开发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件，买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。
第二十二条 房地产开发项目有关设施、设备在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
鼓励房地产开发企业对其开发的房地产项目预留质量保证金或者进行质量履约保险。
第二十三条 房地产开发企业应当如实填写房地产开发项目手册，按照规定报项目所在地房地产主管部门备案。
第四章 商品房销售
第二十四条 房地产开发企业销售商品房，应当符合国家规定的条件。预售商品房的，应当依法取得商品房预售许可证。
房地产开发企业申请商品房预售许可证，应当提交下列资料：
(一)营业执照和资质等级证书;
(二)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
(三)工程施工合同;
(四)投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)占工程建设总投资的比例达到国家规定标准的证明资料;
(五)工程施工进度和竣工交付方案;
(六)商品房预售方案;
(七)预售商品房分层平面图。
第二十五条 房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定。符合预售条件的，核发商品房预售许可证;不符合预售条件的，不予核发，并书面告知理由。
第二十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房，或者委托房地产经纪机构代销商品房。
未取得商品房预售许可证的，房地产开发企业和房地产经纪机构不得向买受人收取任何形式的预订费用。
第二十七条 房地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的批准文号。
预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。
第二十八条 房地产开发企业、房地产经纪机构应当在商品房销售场所公示房地产开发企业资质证书、房地产经纪机构备案证明、商品房预售许可证、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及临时管理规约、前期物业服务合同、商品房买卖合同示范文本等资料。
房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房，应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。
第二十九条 房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售，如实公布销售情况，不得分期分批销售或者变相分期分批销售。
第三十条 房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。
房地产主管部门应当推行电子政务，实行销售合同网上即时备案。
第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;
(八)商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;
(九)非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;
(十)面积差异的处理方式;
(十一)办理产权登记有关事宜;
(十二)解决争议的方法;
(十三)违约责任;
(十四)双方约定的其他事项。
前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。
商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。
推行商品房买卖合同示范文本。
第三十二条 商品房预售资金应当按照规定专户储存，封闭运作，用于本项目的建设。
第三十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金，应当与买受人签订书面定金协议。
定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。
推行商品房买卖定金协议示范文本。
第三十四条 商品房应当按照套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。
商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。
第三十五条 商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。
房地产主管部门不得指定房产测绘机构，不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。
第三十六条 房地产开发企业不得将已经预售的商品房进行抵押;房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，应当经抵押权人书面同意并明确告知买受人。
第三十七条 房地产开发企业和房地产经纪机构与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将该商品房再行销售给他人。
第三十八条 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计。
规划、设计经依法批准变更的，房地产开发企业应当自变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权解除合同，买受人权益因此受到损害的，房地产开发企业应当予以赔偿。
第五章 商品房交付
第三十九条 商品房交付使用，应当符合下列条件：
(一)房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案;
(二)房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任;
(三)法律、法规规定的其他条件。
第四十条 房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后，房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的，有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。
第四十一条 房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：
(一)本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件;
(二)住宅质量保证书和使用说明书;
(三)具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件;
(四)物业共用部位、共用设施设备等资料;
(五)市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单;
(六)法律、法规规定的其他资料。
第四十二条 房地产开发企业向买受人提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、能源消耗指标、节能措施等内容。
第四十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房设置样板房的，应当在商品房买卖合同中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第四十四条 商品房买受人应当按照国家规定缴存专项维修资金。
第四十五条 商品房预售后，房地产开发企业和买受人均可向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。
房地产开发企业预售商品房的，应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记，并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人。
房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。
第六章 房地产经纪
第四十六条 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
设立房地产经纪机构，应当具备下列条件：
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有不少于15平方米的固定经营场所;
(三)有不少于3万元人民币的注册资本;
(四)有房地产经纪相应职业资格证书的从业人员不少于3人;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第四十七条 设立房地产经纪机构，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。房地产主管部门应当自受理之日起5日内，出具备案证明。
第四十八条 房地产主管部门应当将房地产经纪机构或者其分支机构的名称、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公告。
第四十九条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所公示下列内容：
(一)营业执照;
(二)备案证明;
(三)房地产经纪人员情况;
(四)服务项目、内容、标准;
(五)收费项目、依据、标准、对象;
(六)交易结算资金专用存款账户;
(七)投诉方式和途径;
(八)法律、法规、规章规定的其他事项。
第五十条 房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构执(从)业。
房地产经纪业务，由经纪机构统一受理和收取费用，房地产经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。
第五十一条 委托人委托房地产经纪机构出售、出租房地产的，应当向房地产经纪机构出示真实有效的房地产权属证明、权利人身份证明文件。
委托人未出示前款规定资料的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
委托人提供虚假资料，给另一方当事人或者房地产经纪机构造成损害的，应当依法承担责任。
第五十二条 房地产经纪机构承接委托业务，应当与委托人签订书面委托合同。
房地产经纪机构对外委托人房源、客源信息的，应当经委托人书面同意。
第五十三条 房地产经纪机构或者房地产经纪人员及其近亲属承购、承租委托人委托的房地产的，应当书面告知委托人真实情况，不得假借第三人名义欺诈委托人。
第五十四条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
(一)虚假信息，或者向当事人虚构与委托事项有关的信息;
(二)隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取差价;
(三)索取服务合同约定以外的酬金或者财物;
(四)以恶意降低服务报酬标准、诋毁其他房地产经纪人员或者房地产经纪机构声誉等不正当竞争手段承揽业务;
(五)通过房地产交易结算资金专用存款账户以外的方式代收代付交易资金;
(六)与他人串通，损害委托人、第三人利益或者公共利益;
(七)在房屋交易过程中，收取房屋交易押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书等;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第五十五条 房地产交易当事人可以约定交易资金支付方式，也可以约定通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，划转结算交易资金。
房地产经纪机构、房地产经纪人员不得通过其他结算账户代收、代付交易资金。
第五十六条 县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对本行政区域内房地产经纪活动的监督检查。
被检查的房地产经纪机构和人员应当予以配合，并按照要求提供检查所需的资料。
第五十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，并向社会公开。
第七章 法律责任
第五十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改的，给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款：
(一)房地产开发企业违反第二十三条规定的;
(二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十八条第一款规定的;
(三)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十条第一款规定的;
(四)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十三条第一、二款规定的;
(五)房地产开发企业不提供或者提供虚假的第四十一条规定的资料的。
第五十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款：
(一)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十九条规定的;
(二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十二条规定的。
第六十条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十四条第一款规定，没有销售所得的，由县级以上人民政府房地产主管部门处3万元以上8万元以下罚款;有销售所得的，处销售所得10%的罚款。
第六十一条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十七条规定的，由县级以上人民政府房地产主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款，给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 房地产经纪人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上房地产主管部门责令改正，处1万元以上3万元以下罚款：
(一)伪造、涂改、转让、转借房地产经纪人员证书的;
(二)以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的。
第六十三条 房地产经纪机构违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产主管部门按照下列规定予以处罚：
(一)违反第五十四条第二项规定的，处交易差价1倍以上2倍以下罚款;
(二)违反第五十四条第五、七项规定的，处1万元以上3万元以下罚款。
第六十四条 违反本条例规定的其他违法行为，按照有关法律、法规的规定处罚。
第六十五条 房地产主管部门和其他有关部门的工作人员在实施房地产开发经营监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附则
第六十六条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产监督管理，参照本条例执行。
第六十七条 廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理，按照国家和省相关规定执行。
第六十八条 本条例自20xx年5月1日起施行，1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》同时废止。
房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》[2]的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。
房产开发经营篇（4）
一、投资决策阶段的风险
1.政策风险
（1）产业政策风险。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰，国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。
（2）城市规划风险。城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整，交通的变化等来对房地产业带来影响，因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。
（3）土地政策风险。房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响，土地产权制度的变更，不同的土地取得方式，土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
（4）税收政策风险。房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将面临巨大成本风险。在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房地产市场的强有力工具之一，房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。
（5）金融政策风险。房地产开发绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
2.经济风险
经济风险主要包括供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险，市场供需不平衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险。此外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格。同时，开发时机的选择与风险也密切相关。
二、项目实施阶段的风险
1.项目的定位风险
房地产开发经营的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的。
2.项目质量风险
项目的质量风险具体反映在：在决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照造成的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误，擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但可能对正常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐患而引发的纠纷等等。此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的体现。
3.开发成本风险
房地产开发经营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段。如在规划设计中，方案陈旧，深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加；在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。除此之外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加也是开发商要面临的风险。
4.开发周期风险
房地产开发经营需要较长的时间，在房地产开发经营开发中，对各个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰，房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项目风险的一个非常重要的因素。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，风险也随之增加。
三、经营管理阶段的风险
1.营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。
3.其他风险
其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。
总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。
参考文献：
房产开发经营篇（5）
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第五条 县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。
第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。
第十条 省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十一条 省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。
省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。
第三章 房地产开发建设
第十二条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。
第十三条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。
第十四条 房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十五条 房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。
第十六条 房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。
房地产开发合同应当载明下列内容：
（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
（四）项目建设质量要求；
（五）项目拆迁补偿、安置要求；
（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
（七）违约责任以及双方约定的其他事项。
第十七条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。
第十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。
第十九条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。
第二十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
（一）城市规划设计条件落实情况的材料；
（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；
（四）项目竣工图和技术档案材料；
（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
（六）物业管理落实情况的材料；
（七）法律、法规规定的其他有关材料。
房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。
第四章 房地产经营
第二十一条 转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。
第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。
第二十三条 房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
（六）商品房的价格和付款方式；
（七）物业管理方式；
（八）法律、法规规定的其他事项。
第二十四条 商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
（一）当事人姓名或者名称及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
（五）预售商品房交付使用的时间；
（六）商品房的结构、设备及质量标准；
（七）物业管理方式；
（八）违约责任以及争议解决的方式；
（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。
第二十五条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。
第二十六条 经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。
第二十七条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十八条 商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
第二十九条 商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章 法律责任
第三十条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。
第三十一条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。
第三十二条 违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。
第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
房产开发经营篇（6）
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于500万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
房产开发经营篇（7）
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一) 有100万元以上的注册资本;
(二) 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一) 营业执照复印件;
(二) 企业章程;
(三) 验资证明;
(四) 企业法定代表人的身份证明;
(五) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章 房地产开发建设
第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
(一) 房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二) 城市规划设计条件;
(三) 基础设施和公共设施的建设要求;
(四) 基础设施建成后的产权界定;
(五) 项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
(一) 城市规划设计条件的落实情况;
(二) 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
(三) 单项工程的工程质量验收情况;
(四) 拆迁安置方案的落实情况。
(五) 物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三) 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一) 本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
(二) 营业执照和资质等级证书;
(三) 工程施工合同;
(四) 预售商品房分层平面图;
(五) 商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商协定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价20%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
房产开发经营篇（8）
第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。
第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门(以下简称开发主管部门)和房地产经营主管部门按照职责,负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。
其他有关部门应当按照各自职责,做好房地产开发经营的监督管理工作。
第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,注重节约和合理利用土地,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产,坚持可持续发展。
第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。
第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息,建立房地产企业信用档案,并向社会公布有关信息。
第二章房地产开发企业
第七条设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。
设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中,注册资本不得低于一千万元。
第八条从事房地产开发,应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。
房地产开发企业应当根据资质等级,承担相应的房地产开发项目(以下简称开发项目)。
第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质:(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册;(五)法律、法规规定的其他材料。
第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内,对房地产开发企业的申请材料进行审核,作出是否准予暂定资质的书面决定。
第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请,开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期,但延长期限不得超过二年。
第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前,向开发主管部门申请核定资质等级。
开发主管部门应当自受理之日起二十日内,作出是否准予核定资质等级的书面决定。
第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的,应当符合国家和省资质管理有关规定,并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内,到开发主管部门备案。
第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的,应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。
第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。
第三章房地产开发建设
第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门,根据土地利用总体规划、城市规划,编制房地产发展规划和房地产开发年度计划,报本级人民政府批准。
编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时,必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。
土地、规划、建设等部门审批开发项目,应当符合房地产开发年度计划的要求。
第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见,规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的,不得向其出让国有土地使用权。
房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内,到开发主管部门领取开发项目手册。
第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前,按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准,城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。
第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度,会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划,报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制,与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。
开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施,除应当由政府配套建设的以外,由房地产开发企业按照批准的设计方案建设,并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的,由开发主管部门责令限期改正;转让、出租公用设施的,由开发主管部门责令收回,并办理产权移交手续。
第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。
第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。
第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准,开发建设节能建筑。
第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定,承担相应的责任。
第二十五条开发项目转让,按照法律、法规的有关规定执行。
开发项目转让后,与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人,并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。
第四章房地产经营
第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
第二十七条房地产开发企业预售商品房,应当向房地产经营主管部门申请,取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可,应当符合法律、法规规定的条件。
未取得商品房预售许可证的,不得以任何形式进行商品房预售。
第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内,依法作出是否准予许可的书面决定。
第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内,将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。
房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查;对符合要求的,予以核准登记。
第三十条房地产开发企业销售商品房,应当明码标价,并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房,实行商品房销售服务告知和服务承诺制度,公开商品房买卖双方的权利义务。
第三十一条房地产开发企业销售商品房,应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本(已经建立商品房预售合同网上备案系统的,应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本),明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制,遵循公开、平等、自愿的原则,不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
第三十二条商品房预售合同订立后,应当按照规定向房地产经营主管部门备案。
房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的,房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房,并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。
商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作,并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内,持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的,应当订立销售合同。中介机构销售商品房时,应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。
第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告,必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的,不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法,不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
第五章法律责任
第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由开发主管部门责令改正,并处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款:(一)弄虚作假骗取资质证书的;(二)涂改、出租、出借、转让资质证书的;(三)未按照规定期限开发建设的。
第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门责令限期改正或者警告;情节严重的,处以五千元以上一万元以下的罚款:(一)不按照规定报送开发统计资料的;(二)登记事项发生变更后,不按照规定办理变更手续的。
房产开发经营篇（9）
前言
房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。
1房地产项目的前期开发策划工作
对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。
2房地产项目经营管理
房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。
3总结
房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。
参考文献
[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.
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引言：21世纪以后的中国有了质的飞越，城乡建设在不断提高，扩建城市、改善居民住房环境为这一政策的推行，也推动房地产行业进步的同时也为房地产企业带来的巨大的商机。房地产对所开发的土地项目进行开发经营的过程上加强管理，是保证建设处的楼盘获得成功的一个重要条件。
一、房地产开发经营的过程管理
企业在房地产开发经营过程管理的三大环节是开发管理、项目管理、设施管理。按照房地产运行的过程组建的管理环节在实施管理办法上具有针对性，提升房地产整个工程的安全、稳定、快速进行。
1.房地产土地开发环节的管理。
土地开发环节是房地产企业建设楼盘的基础步骤。土地开发环节是企业要选择有发展前景的地段，设计出融合周边环境的建筑楼盘。针对土地开发环节所进行的管理，即开发管理。对企业在土地开发所涉及的设计、财务、工程、人事、后勤、销售等方面的人员进行管理，以获得土地开发权目的如图（1）。房地产企业中开发环节的团队正在从不同的角度探讨土地开发的方案。房地产企业将人力、物力、财力结合，通过现代信息渠道，了解顾客喜爱的住宅类型，考虑周边环境的影响因素，对土地进行规划，制定设计住宅方案。开发管理对土地设计方案制定过程进行监控，工作人员的工作效率；获得信心的准确性、设计方案实施的可能性。
（1）工作人员讨论开发方案
2.房地产项目实施环节的管理。
房地产企业在制定可行的设计方案后就需要尽快推动项目的实施，加快楼盘的建成速度，使楼盘尽快上市。项目管理是工程从施工开始到竣工的整个过程进行管理，凡是影响正常施工的因素都要采取有效的实施办法进行管理并按照施工过程的规划进行管理。项目管理工作通常从项目规划设计和施工过程两大方面入手。规划设计管理是运用计算机分析各种规划指标和合理的规划设计编码标准进行检验与评估设计工作者设计出的规划方案，并适当的采用工作人员的反馈意见对设计方案进行调整，并把最终确立的规划方案保留成参考资料，为以后的规划设计管理的方案分析和审批等方面提供服务。房地产企业成立工程管理部门如（2）图，来管理施工建设中的材料提供、工人规范操作、施工中突发事件等具体的施工问题进行有效管理。
（2）项目管理部门
1.房地产设施管理
房地产企业为保证建立成功的楼盘为保证用户正常使用楼盘中的设施和为提高或保值楼盘的价值而对楼盘中的设施进行管理。房地产企业在设施管理上通常采用物业管理的办法。房地产企业成立一个物业管理公司如图（3）是房地产企业成立物业管理公司成立仪式。物业公司为房地产企业开发的所有楼盘的物业工作进行管理。为企业开发的商务楼房或住小区中的设备提供必要的安全、保洁、维修等统一的服务。房地产企业以满足顾客日常生活设施的完善为行为准则而努力。
（3）物业公司成立仪式
二、研究如何有效对房地产开发经营的过程管理
其实，房地产开发经营的过程管理是围绕着开发管理、项目管理、设施管理三大方面为主，只有协调好这三个方面的工作就能保证房地产的开发和经营都能有效进行。详细的对房地产企业开发土地的地形、地段、周边环境等方面的开发前景进行准确的评估，是实行开发管理的重点探究的主要方面。项目管理中规划设计和实际施工的分离，无法做到统一管理。将设计者不了解施工的实际情况，设计的方案太过理想化，施工单位对专业图纸的不了解，未能按照设计图纸进行建筑等问题是项目管理上必需克服的困难。项目管理需要将设计人员与施工工程融入成一体，通过互相探讨和研究的形式完成楼盘项目的建设。在设备管理实际是保证用户生活中的小区设施完善。用户得到安全、稳定、方便的住宅环境才能对企业产生信任，提高企业的知名度。
结束语：
对房地产的开发经营过程运用切实的管理办法，建设高质量的楼盘，得到人们的好评，大大加强了企业在同行业中的知名度。企业在房地产开发经营过程中不断采用优秀的建筑人才，先进的科学施工设备、专业的施工人员、能力强的销售团队等方面进行有序的管理，以建设出顾客满意的楼房及人性化的服务为目标。从满足顾客需求的角度出发，建设出舒适的楼房是房地产开发经营的过程管理的宗旨。
参考文献：
[1]施建刚.房地产开发与管理同济大学出版社，2004（8）.
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第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，均应遵守本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营必须依法开发、守法经营，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门（以下简称开发主管部门），负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业（以下简称开发企业），是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务，具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体。
第六条 开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业，项目完成后企业注消。
第七条 设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度。
第八条 外商投资设立房地产开发企业，还应依照有关外商投资企业法规的规定，办理有关审批手续；外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策。
第九条 凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营活动，不予审批办理房地产开发项目。
第十条 房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理，由开发主管部门按有关规定办理；房地产开发项目企业不设定资质等级，但企业资本金不得低于300万元。
第十一条 各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务，不得越级超量开发建设；各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行。
第十二条 开发企业的资质每年核定一次，对不符合原定资质标准的企业，由开发主管部门予以降级或吊销资质证书；对吊销资质证书的企业，工商行政管理部门同时注销营业执照。
第十三条 企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项，由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续，并在变更后30日内到开发主管部门备案。
第十四条 国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东，对开发企业的经营后果承担责任。
开发企业解体或取消，项目遗留问题由主管部门承担，无主管部门的由原申办开发企业的单位承担。
第三章 房地产开发建设
第十五条 房地产开发计划编制和项目确定，应当本着综合开发、规模效益的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房。
第十六条 房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定，严格履行各项审批手续，凡审批手续不全的一律不得开发建设。
第十七条 开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门，要认真履行各自职责，加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度，严格执法、违法必纠；建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度。
第十八条 房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定，未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目，开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积2万平方米以上的小区，其规划设计方案须经分管副市长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求，不得擅自更改规划设计。
第十九条 房地产开发项目主要通过招投标取得，对边远地区或不宜招投标的开发项目，可通过议标方式办理。
房地产开发项目确定后，有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算，得出招标标底，开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认，由有关部门对开发项目进行招标或竞标。
第二十条 土地使用权出让或者划拨前，市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿和安置要求。
第二十一条 取得房地产开发项目的开发企业，持项目中标（或议标）通知书，到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续，进行设计委托、施工发包等前其准备工作，取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设。
第二十二条 房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定，未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁；对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定，不得侵害被拆迁人的合法权益。
第二十三条 开发企业必须在指定银行存入项目保证金，并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为：2万平方米以下30万元，2万平方米以上5万平方米以下40万元，5万平方米以上50万元。项目完成经全面检查合格后，保证金及利息一并返还。对项目有遗留问题的，开发主管部门按照协议约定，有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的，开发主管部门可申请人民法院强制执行。
第二十四条 开发企业开发建设的项目，必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；开发企业对开发项目不具备自行管理资格的，要按照建设监理制度的要求，委托建设监理。
开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任，开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，必须经综合验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；非住宅开发项目的验收按有关规定办理，住宅（包括住宅小区、住宅组团、住宅单体，以下统称住宅小区）开发项目的验收按本办法办理。
第二十六条 住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组，负责住宅的验收事宜。
第二十七条 住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：
（一）主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格；
（二）全部完成了施工图工程任务，水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件；
（三）各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除，施工场地平整；
（四）按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设；
（五）环卫设施达到设计标准，具备使用条件，并已同环卫部门签订接段协议；
（六）工程技术档案资料完整；
（七）拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准；
（八）住宅小区物业管理单位已落实。
第二十八条 住宅竣工后，因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化，而其它条件已达到竣工验收要求的，可按照验收合格予以进户使用，待全部完成绿化、硬化后予以补验。
第二十九条 开发企业对竣工住宅小区自检后，向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》，并提交本办法第三十条所列文件。
开发主管部门在二十日内，组织有关单位进行检查验收，对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》，开发企业持此证书办理相关进户业务，组织用户进户使用。
第三十条 开发企业应向验收小组提交下列文件：
（一）住宅小区规划设计图；
（二）住宅小区环境建设设计图；
（三）单位工程竣工图和技术档案资料；
（四）建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件；
（五）专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书；
（六）住宅小区物业管理落实材料；
（七）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。
第三十一条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，企业资质年检时由开发主管部门审验。
第三十二条 住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理：
（一）住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计，由开发企业委托具备设计资格的单位设计；
（二）上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工，工程竣工后按有关规定验收，并签发工程验收意见。
第四章 房地产经营
第三十三条 转让房地产开发项目，除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件外，还应当符合以下条件：
（一）受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业；
（二）受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准；
（三）经开发主管部门审查同意。
第三十四条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，到开发主管部门备案。备案应当提供下列文件：
（一）房地产开发项目转让合同；
（二）土地使用权变更批准文件；
（三）项目的计划、规划、用地、拆迁等审批文件；
（四）项目进展情况的证明材料；
（五）双方开发企业的资质文件。
第三十五条 开发主管部门在办理开发项目转让备案手续时，按以下各项审核：
（一）项目转让是否符合法律、法规的规定；
（二）项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理和材料采购等合同是否作了变更；
（三）相关的权利、义务关系是否已经转移；
（四）是否符合本办法第三十三条规定的条件。
上述各项满足规定条件，转让行为有效；如有违反规定或不符合条件的，开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定转让行为无效；对无效转让的房地产开发项目的法律责任由转让方承担。
第三十六条 房地产开发企业为企事业单位代建项目，不允许出售商品房。
第三十七条 开发企业预售商品房，应当符合《城市房地产开发管理经营条例》第二十三条规定。
开发企业申请办理商品房预售登记，应当向开发主管部门提交《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
第三十八条 开发主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。
第三十九条 开发企业预售和销售商品房广告必须真实、可靠，商品房预售广告必须载明预售许可证的文号，并公布商品房价格；未经工商管理部门和开发主管部门同意，各广告媒体不得为开发企业刊登预售、销售商品房广告。
第四十条 商品房预售、销售，当事人双方应当签订书面合同。
合同应使用规范文本，由工商管理部门发放并办理合同鉴证。
第四十一条 商品房销售价格在政府公布的最高限价内由当事人协商议定，商品房价格之外未经物价部门批准不允许收取其它费用；享受国家优惠政策的居民住宅，包括：经济适用住房、安居工程、“三区”（棚厦区、涝洼区、采沉区）改造、教师公寓和公务员公寓等，实行政府对不同地区的指导价或定价。
物价管理部门会同开发主管部门负责商品房价格管理工作。
第四十二条 开发企业在住房交付使用时，向产权所有人或使用人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发企业和住房产权所有人或使用人要严格按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容履行义务。
第四十三条 住房交付使用后，购房人对房屋建筑面积有异议，可以向市技术监督管理部门申请核验，经核验，确属达不到合同约定建筑面积的，由开发企业承担检验费用，并按照保护消费者权益的法律、法规规定给予经济赔偿。
第四十四条 预售、销售商品房，购买人应当依法纳税和办理房地产权属登记；开发企业应当提供必要文件，协助购买人办理相关手续。
未取得商品房预售许可证或未按商品房申报项目批件的，不予办理房地产权属登记。
第五章 罚 则
第四十五条 未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十六条 未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十七条 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。
第四十八条 不按规定办理企业变更手续或不按规定期限到开发主管部门备案有关事宜的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。
第四十九条 未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的，由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》的规定，责令停止建设并限期拆除；可采取改正措施的，由市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
第五十条 对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位责任人，其所在单位或上级主管机关给予行政处分；给国家造成重大损失构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 未经批准擅自拆迁或回迁安置的、不按规定安置补偿的、缩小安置面积的、无正当理由超过规定拆迁期限的，由市拆迁主管部门依照有关法律、法规规定，予以警告、限期改正和处以规定额度内的罚款。
第五十二条 将未综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由开发主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；经验收不合格的，依照本办法第五十三条规定处理。
第五十三条 将综合验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书和营业执照；给使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十四条 擅自转让房地产开发项目土地使用权的，由土地管理部门责令停止违法行为，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十五条 擅自预售商品房的，由开发主管部门责令停止违法行为，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第五十六条 无法律、法规的依据，向开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第五十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十八条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
