房产投资的特点大全11篇

房产投资的特点篇（1）

中图分类号：F74文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）12-0167-03

在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。

一、房地产产业的特点

房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。

图1房地产产业的构成

由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：

1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。

2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。

3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。

二、中国房地产FDI的国际环境分析

近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。

三、中国房地产国际化的发展现状

从2004―2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。

但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。

2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。

四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题

由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：

1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。

2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。

3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。

4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。

总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。

参考文献：

[1]外国直接投资产业带动效应分析[J].当代经济科学，1998，(4).

[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究，2005，(7).

房产投资的特点篇（2）

在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。

一、房地产产业的特点

房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。

图1房地产产业的构成

由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：

1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。

2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。

3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。

二、中国房地产FDI的国际环境分析

近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。

三、中国房地产国际化的发展现状

从2004—2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。

但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。

2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。

四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题

由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：

1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。

2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。

3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。

4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。

总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。

参考文献

[1]外国直接投资产业带动效应分析[J].当代经济科学，1998，(4).

[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究，2005，(7).

房产投资的特点篇（3）

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

房产投资的特点篇（4）

一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵

房地产投资信托(RealEState lnVeStment TrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。

二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性

REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。

与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。

三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性

KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。

房产投资的特点篇（5）

一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵

房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。

二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性

REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。

三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性

KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。

房产投资的特点篇（6）

关键词 公共租赁房 融资 房地产投资信托

一、绪论

随着我国经济的进一步的深入发展,我国已经基本建立了一套房地产体系,但即便这样,在房地产市场上依然存在着许多问题。例如租售价比严重不合理;房地产开发的结构不合理;房地产企业资金过度依赖银行信贷等。这一系列的问题使得我国的住房价格不断的攀升。为此,我国也出台了一系列措施来解决低收入群体的住房问题。例如在绝大多数城市实施的经济适用房和廉租房政策。但这些政策都是面对一些低收入群体的,想要享受到这些政策都是需要通过严格的条件筛选的,这样使得一些不属于低收入但又确实无力承担昂贵的商品房的群体享受不到这些优惠政策。于是形成了这一群体的尴尬局面,既不满足申请经济适用房和廉租房的条件,又没有能力承受商品房的房价,造成了这一群体的住房困难。

推行公共租赁房的建设是解决这一群体住房问题的有效途径。

二、我国公共租赁房的现状

(一)公共租赁房的定义

公共租赁房是指政府或者企业持有一部分房源,并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定的人群。租金水平高于廉租房,但低于商品房。这部分群体不属于低收入,但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此,政府提供给他们一定的帮助,过一段时间,当这部分群体有支付能力了,他们就离开公共租赁住房,到市场购买或承租住房。公共租赁房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”,其目的在于提供过渡性的保障。公共租赁房概念的提出,现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难,其更广泛的意义,则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变,其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。

(二)公共租赁房在我国的发展

在2009年两会期间,住建部副部长齐骥第一次明确的指出了要加快公共租赁房的建设。这是中央政府第一次如此高规格的将这一信息铺陈于公共视野。可见公共租赁房的发展在我国还是处于起步阶段的,许多事项都还处于研究深化的过程中。经过一年多的发展,许多地区都已经开始正式启动了公共租赁房的项目,例如厦门、深圳、北京、天津都开始积极推动公共租赁房的建设,并且一部分租赁房已经投入使用。

(三)公共租赁房面临的问题

我国在公共租赁房各个方面都还处于起步阶段,发展程度十分有限,面临着许多问题,例如开发难以获得正常投资回报等。但其中最主要的问题还是来自于建设资金方面。公共租赁房的修建需要大笔的资金,就我国的情况来看,这部分资金应该还是主要来自于银行,但是由于我国房地产市场过于火爆,以及考虑到通货膨胀的因素,使得中央政府和中央银行于今年出台了许多政策来控制流动性、紧缩银根,种种情况显示公共租赁房的修建想要从银行方面融资是比较困难的。资金的另一方面来自于地方政府,但是地方政府本来财政收入就比较少,再加上经过几年的城市建设后,地方政府也有了一定的债务,显然单一的靠地方政府财政资金的投入也是不太现实的。所以单就以上两个情况来看公共租赁房在资金方面已经是困难重重,但是这一问题又是急切的需要解决的,可见如何解决融资问题就是公共租赁房面临的最关键的问题。而借鉴美国房地产开发中普遍采用的房地产投资信托将有助于这一难题的解决。这种直接的融资方式大大降低了银行风险和地方政府的财政负担,政府每年只需补贴租金与资本市场回报率之间的缺口,而不用再出资建房。

三、 房地产投资信托的概述

(一)房地产投资信托的含义

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或受益凭证)的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。

(二)公共租赁房REITs的特点

1.具有较高的流动性。房地产属于不动产,由于其本身的固定性使其流动性较差,而公共租赁房只租不售的特点,更决定了其产权的固定特征。因此,仅靠租金收益的公共租赁房较一般的商业房地产更加难以回笼资金,而REITs正好可以解决这一难题。REITs实质上是一种房地产证券化产物,通常采用股票或者收益凭证的形式,赋予房地产这种不动产很强的流动性,同时还便于投资者参与或退出投资。

2.长期稳定的高回报。公共租赁房REITs可以将公共租赁房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红,从而吸引倾向于稳健投资的投资者。良性的市场反馈可以更好地化解公共租赁房建设、经营中的财务风险。

四、公共租赁房引入房地产投资信托的必要性和可行性

(一)必要性的分析

1.拓宽公共租赁房的建设融资渠道。目前我国公共租赁房建设资金来源价位单一,主要是地方财政支出和银行贷款,但是银行信贷政策日趋紧缩,使得建设资金匮乏。因此拓宽融资渠道是迫在眉睫的任务。而房地产投资信托的特点在于可以集合不特定的投资者,将资金集中起来,它这一特性使得其能够成为解决建设资金缺乏的有效金融工具。

2.缓解“夹心层”的住房需求。“夹心层”面临着既无法承担高昂的商品房费用又无法满足申购廉租房或者经济适用房条件的尴尬。这样不仅会引起经济风险还会引起社会问题。而公共租赁房的建设能够确实的解决这一阶层的住房问题,改善他们的住房环境,促进社会的和谐、平稳发展。

3.促进我国房地产行业的健康发展。我国房地产市场存在着增量与存量发展不平衡的问题,由于增量在市场定价中占主导地位,使得我国的房地产价格是由房地产开发商主导的,价格炒作盛行,使得我国的房地产项目价格高。公共租赁房的建设可以推动我国存量市场的发展,推动我国房地产市场上增、存量的平衡,推动我国房地产市场的不断完善与发展。

4.拓宽我国投资渠道。我国资本市场上的资金充足,投资渠道、金融产品创新较少,所以无法满足包括机构投资者和广大的个人投资者的投资需求。公共租赁房REITs作为一种新形式的金融产品,不仅能填补我国在房地产投资信托的空白,还能推动我国的金融创新,丰富我国资本市场的投资渠道。

(二)可行性的分析

1.民间资本充足。居民收入的不断增长,带来了居民储蓄存款的快速增加。2008年我国城乡居民储蓄存款年底余额一举突破20万亿元,达21.79万亿元,按现价计算比2007年增长26.3%。2000年以后,由于城乡居民的收入快速增加,居民储蓄存款余额增长迅速,按现价计算,2000-2008年间年平均增长率达16.5%。可见我国有充足的民间资本来参与这项投资。

2.公共租赁房的需求巨大。随着土地、钢材等原材料价格的不断攀升,造成了住宅成本的上升,形成了我国房地产项目价格偏高的局面,这使得“夹心层”在很大程度上不能在短时间内通过一己之力购买商品房。商品房价格的高涨使得这一阶层人数众越来越多,其对住房的需求不断的扩大。这势必需要租住公共租赁房来缓解其住房问题。

3.投资者能够放心投资。我国虽然有大量的民间资本,但绝大多数还是存放在银行中。这是因为我国的投资渠道十分单一。公共租赁房的房地产投资信托作为一个投资项目隐含着一定的政府信用使得这一项目不仅具有收益稳定,风险低的特点,还具有税收优惠、贷款优惠、土地优先开发的特点。这些特点使得房地产投资信托不仅可以解决公共租赁房建设的资金问题,还可以为居民提供一个安全可靠的投资渠道。

五、我国公共租赁房的RETIs运作模式框架构想

公共租赁房RETIs首先是想社会大众募集投资资金,RETIs利用募集来的资金修建公共租赁房。由政府制定一定细节标准例如房屋设计标准,入住资格审查标准,租金标准等等。一切条件就绪后将公共租赁房租给既符合要求又有需求的居民。租赁户根据指定的租金标准按时支付租金,政府补贴租金与市场回报率之间的差额,这两部分金额都交给公共租赁房的保管机构,再由保管机构将这些收益反馈给公共租赁房RETIs,并由保管机构监督RETIs。基金取得收益后再将利润分红给投资人。如图1所示:

六、 对我国发展公共租赁房房地产投资信托的建议

1.尽快健全我国有关REITs的法律法规。从性质上说,REITs属于投资于房地产的产业投资基金。目前中国没有“产业投资基金法”,《证券投资基金法》没有将REITs纳入其规范的范围。而且中国的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》有对资金信托合同总份数不得超过200份(含200份),金额不得低于人民币5万元(含5万元)的限制,这导致房地产信托的发行量不是很大,融资困难。我国应当从立法角度赋予信托公司可以筹措以公共租赁房为投资标的更多的资金,推进公共租赁房的快速发展。

2.制定相关的优惠政策。公共租赁房主要面向的阶层不属于高端消费阶层,所以可以预见其租金收入也不会太高,为了减少运营成本,政府应当给予REITs适当的优惠政策。例如优惠的税收政策,在租赁房的土地优惠政策等。

3.建立有效的信托产品流通机制。公共租赁房REITs作为一种房地产投资信托基金具有长期性、高收益、低风险的特点。目前我国的房地产投资基金产品期限较短,以1-2年为主,3年以上的项目极少。而公共租赁房的建设无疑是需要长期稳定的资金的。因此让标准化的信托产品在证券市场上市交易,使得投资者可以随时参与或者退出,不仅可以增加投资者投资意愿,还可以为投资基金带来长期稳定的资金。

参考文献:

[1]侯丽薇.对我国推出REITs的可行性分析.工业技术经济.2006 (5).

[2]鲁欣,丁鑫.浅析房地产投资信托于我国城市更新之运用.北方经济.2006(1).

[3]巴曙松.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究.西南金融. 2006(10).

房产投资的特点篇（7）

关键词：房地产；房地产信托；房地产信托投资基金信托在我国并不是一个新兴行业，早在辛亥革命后期，信托就出现在我国了，新中国后，由于我国经济体制的转变，信托在我国销声匿迹。直到1979年10月我国成立了第一家信托公司(中国国际信托投资公司后改名中信集团)，在这之后我国信托业经历了由“多乱杂”到“少整序”的发展，在这期间我国最多拥有1000家信托企业。

截止到2013年底，中国房地产信托存量规模为1.03万亿元，中国信托业协会2014年4月23日数据显示，截至2014年一季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元，比年初增长0.82万亿元，增幅7.52%。信托业在我国已经成为仅次于银行业的第二大金融行业。

一、我国房地产信托的运行模式及特点

当前我国房地产信托融资主要是，信托公司通过发行信托计划募集资金,然后将募集到的资金投入到房地产项目中去。根据资金的运用方式的不同,可以将其分为：权益投资型、抵押贷款型、股权型和混合型。

(二)我国房地产信托有以下基本特点

我国房地产信托受政策的影响较大，而且发展的动力来自于房地产企业融资开发的需求，致使我国房地产信托以抵押贷款型为主，在我国所有的房地产信托计划中,抵押贷款型房地产信托计划的占比在44%左右。

我国的房地产信托投资最低金额较高(最低为50万元，某些产品的最低认购金额为100万元或300万元)，我国目前房地产信托的年化收益率都保持在9%到14%之间，高的收益率也是我国房地产信托一大特点。

信托在我国经历了五次大规模整理后，信托行业门槛极其高，加之绝大多数信托企业都有当地政府或国有金融企业做担保，形成了比较完善的法律制度和监管体系，因此，我国房地产信托的市场风险较小。

二、美国房地产信托

房地产信托的雏形出现在19世纪末期的美国，那时候，美国一个叫辛格兰顿的地方，为了使房地产业发展壮大，他们就依托富裕阶层，进行较大金额面值信托凭证的发放，将其投入到房地产业当中，此种信托组织便被认为是房地产投资的起源。

由于美国税收制度的变动和国内国际经济形势，美国房地产信托业经历了由慢到快的一个发展历程，期间也经历了一些波折，即使是经历了2008年的次贷危机之后，截止到2012年底，美国房地产信托的市场规模又再一次超过了次贷危机前的水平，目前美国房地产信托仍处在历史的最高位。美国房地产信托收益主要由两部分构成，一部分是公司的股利，另二部分是房地产信托在公开市场上的溢价收益。

(二)美国房地产信托特点

由于发展历史悠久，美国的房地产信托已经发展到高级阶段，即美国的大多房地产信托是权益投资型的资产证券化产品,他具有如下特点：

美国房地产信托以权益投资型为主。由于美国已经经历了城镇化历程，新建房屋量有限，因此，在美国国内其权益型房地产信托又占90%以上。

美国的房地产信托投资基金(REITs)作为房地产信托的一种方式，可以和股票债券一样在交易所进行交易，对于房地产信托投资基金(REITs)来说，每股只需要10-25美元，对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，还可以间接获得对房地产业投资的收益。

美国信托企业有较大的税收优惠，根据美国的税法，如果美国的房地产信托将其收入的90%用以分红，将减免所得税。

在美国信托体制内，可以存在信托投资人与收益人不是同一个人的制度，这在中国是不存在的。

三、中美房地产信托产品方面的比较

中国和美国房地产信托产品特性方面的差异主要体现在：

(1)组织形式：国内的房地产信托全部为信托型，信托投资仅仅是一个财产集合，不是一个组织主体，不具有法律的组织当事人地位，投资者是信托基金财产的委托人，基金管理人是信托基金财产的受托人，他们之间的法律关系为信托关系。

而美国的房地产信托产品不光有信托型还有公司型的组织结构。投资人将其投资资金成为公司财产的一部分，并成为被投资公司的股东主体当事人地位，成为了一个具有独立人格的公司法人，并定期从信托公司获取稳定收益，信托公司可以直接投资和管理房地产资产。

(2)投资周期：国内房地产信托产品的投资周期大多为9个月-36个月，而美国的投资周期大多5年以上。

(3)流动性：美国的房地产信托投资基金(REITs)可以上市交易，而且交易门槛低，交易简便，因此拥有流动性好。我国信托投资门槛高，针对的都是中高产阶级收入者，并且认筹回购方式固定，回购时间确定，缺乏灵活度，流动性差，这样导致中低收入人群无法购买房地产信托产品。

(4)收益稳定性：由于美国房地产信托产品受市场波动大，收益不稳定。而我国房地产信托产品基于我国繁荣的房地产市场，收益率稳定。

美国房地产信托产品尤其是房地产信托投资基金产品有着专业化的管理团队，有效降低风险，并且享受税收优惠，股东收益高。

四、我国房地产信托的发展方向

目前，我国房地产企业通过股票、债券所筹措到的资金是相当有限的，房地产企业融资渠道扩展是必然趋势。

国际上解决房地产直接融资渠道主要是通过发展房地产投资信托基金,房地产信托投资基金(REITs)。在全球金融一体化的过程中，为了缓解金融风险，促进房地产的健康发展，我国必须找到一条适合我国房地产发展的直接融资渠道。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较1低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。①2009年初,中国人民银行2会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

目前由于政策法律层面的限制，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。因此部分中国房地产企业采取了房地产信托投资基金海外上市的方式进行融资，所以，房地产信托投资基金在中国具有广阔的发展空间。

参考文献

［1］曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2006

［2］卢立宇:中美房地产融资比较研究.硕士论文.重庆大学.2006

［3］李博超;美国房地产信托投资基金研究.硕士论文.吉林大学.2006

［4］李安民:《中美房地产投资信托产品比较》,学术研究,2005.

房产投资的特点篇（8）

在国内证券市场持股的机构投资者主要有六大类：证券投资基金、QFII（合格境外机构投资者）、信托公司、社保基金、券商、保险公司、银行、财务公司和企业年金（吴先聪，2013）。然而，房地产属于另类投资领域，参照金融时报2013年国际另类投资报告对机构投资者的划分，应主要为养老基金（也称雇主养老金）、保险和基金等。鉴于另类资产配置的1/3集中于房地产投资，本文将着重分析我国与国际雇主养老金对应的企业年金、保险以及基金（包含社保基金）部分。企业型境外房地产投资者以万科、绿地、SOHO等大型房企为代表，大多采用获取商业用地或住宅用地、新建房产出租或出售的“建—租—售”模式，或者采用收购已建成房地产、先以出租获取租金回报、若干年后再出售的“购—持—租”模式，此类投资者可归结为“开发管理型”。相比之下，机构投资者中具备房地产独立开发与后续管理能力的大多采用“购—持—租”直接投资模式，也可以采用通过投资不动产股票、REITs（房地产投资信托基金）、PE（私募股权）等间接投资模式，这类模式可以归为“财务回报型”投资者。

二、投资动机

从外部投资环境来看，房地产投资波动与经济周期存在显著的相关性。2008年金融危机后，欧美等发达经济体的房地产估值处于相对低谷，但2014年初以来美国经济数据显示复苏前景明朗，房地产市场的几个关键性指标如建筑许可数增加等，均显示出美国地产缓慢复苏趋势将得以延续。在此背景下，尽管我国机构投资者拥有大量长期低成本资金，然而国内投资渠道相对有限，再加上人民币对外升值等因素，于是纷纷将目光投向了境外房地产，对美国和欧盟的房地产直接投资在2010年及2012年后出现了显著的增长。然而，最终决定机构投资者境外房地产投资热情的仍然是内在因素，即国内监管政策对机构投资者全球资产配置的逐步松绑。首先，在我国，与国外雇主养老金相对应的补充性养老金是企业年金，但目前企业年金仅限于境内投资，且不能直接投资于房地产，仅可以通过信托产品、特定资产管理计划等间接投资境内房地产1。其次，保险资金投资范围不断拓宽，从2013年以来从单一货币类扩大到货币类、固定收益类、权益类以及另类投资，增加了股权、房地产及无担保企业债等投资形式，并允许开展境外投资2。在基金方面，外界普遍认为中国华安投资有限公司（SAFE）、中国投资有限责任公司（下称中投）、全国社会保障基金（下称社保基金）为中国三大基金，并且资金总规模在2012年底位居全球之首，占全球基金总量近1/3。但相对于发达国家基金而言，中国基金成立历史较短，投资经验仍有待丰富。

三种基金中，尽管政策规定社保基金20%可投资境外市场，但仅限于股票及债权，不包括房地产相关投资3；SAFE和中投已经开始介入境外房地产和基础设施投资。因此，能够投资境外房地产的机构投资者主要是保险、SAFE和中投，尤其保险资金将成为中国资本境外房地产投资的生力军。保险资金境外房地产投资潜力巨大，原因有三：第一，保险资金可用于境外投资的金额高达数千亿美元。据2012年保险资金境外投资管理办法规定，保险公司可将不高于本公司上季末总资产15%的部分投资于非自用性房地产，同时境外投资总额不超过上年末总资产的15%即可。如果再与发达国家保险资金资产配置情况对照，世邦魏理仕2013年研究报告认为在可用于境外投资的1800亿美元中将有约144亿美元资金投向房地产。第二，房地产投资始终是发达国家保险资金投资组合中不可或缺的一种选择，而境外房地产投资能够分散保险房地产投资组合的整体风险。境外房地产市场相对成熟，法律完备、制度成熟、投资者相对理性，故而全球资产配置能较大程度规避新兴市场的制度性缺陷和系统风险（段国圣，2013）。第三，保险资金特点与境外商用及办公物业的收益特点不谋而合。保险业资金体量大、成本低、偿付周期长，而国外成熟商用及办公物业呈现出流动性较差、增值空间较大、现金收益较稳定的特点。鉴于目前国内可投资的优质物业相对稀缺，而境外国际级城市、核心地段的高端办公楼物业拥有相对长期稳定现金收益，因此境外写字楼物业或将成为中国保险资金全球资产配置的选择重点。

三、投资模式

在境外房地产投资方式上主要有两种：设立新的外国公司并作为投资媒介；或者通过注资、并购或以债权及提供担保等方式，获得现有外国公司的所有权或控制权。由于房地产行业是高度区域化行业，优质项目大多是“offmarketdeal（在交易市场外进行的买卖）”，项目获取需要很强的地方关系、与工会和环境组织协调能力、区域市场把控能力等，因此直接投资比较倾向于收购当地中型企业或与当地房企、中介机构进行合作。采用股权式合资经营形式，不仅有利于争取当地金融机构的贷款，也确保了项目进度与预期收益的实现。境外房地产投资商业模式分为直接投资和间接投资。直接投资主要有“建—租—售”的置地开发模式与“购—持—租”的收购管理模式，其中收购已开发的境外物业较为常见。在资产标的选择上，一种是“抄底”，在房价下跌较多的地区收购、打包、销售或上市；另一种是改造销售，买现成楼盘做开发，比如把酒店、写字楼改装成高档住宅销售。欧洲、美国和澳洲等国际级门户城市的最佳地段、最优质建筑、拥有优质租客的核心优质物业因投资回报最有保障，来自全球投资者的竞争相对激烈。直接投资模式比较适用于如SAFE和中投这样具有独立房地产投资能力的机构投资者，以及拥有专业房地产投资团队的保险机构。此外，直接投资的后续管理问题也是机构投资者面临的巨大挑战。

因而，对于大规模有境外房地产投资需求的保险资金而言，比较适用直接与间接投资组合模式，因其可增强投资流动性、降低投资风险、提高投资回报。境外房地产间接投资工具主要包括不动产股票、房地产投资信托基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住房抵押贷款支持证券（RMBS）等。其中REITs作为房地产市场股权投资的成熟产品，其核心收益就是租金收入以及市场对持有物业价值的重估。REITs具有非关联性、高流动性和高回报率的特点，这与保险等机构投资者具有的强外部性、成本滞后性、资金运转周期长等特点相吻合（王磊磊等，2014），为机构投资者境外房地产投资构建了难得的操作平台，并且可以作为对国内房地产投资商品化尚未成熟的提早实践。REITs投资具体可通过共同基金间接持有REITs、购买REITs股票，或者作为LP参与有限合伙制REITs。除投资REITs外，险资还可以作为LP注资全球资产配置的境内外房地产专项基金，如此分散投资的风险要比直接投资单个地产项目小很多。目前已有不少海外房地产基金瞄准国内保险资金等机构投资者，希望进行长期合作来投资基金所在地的房地产。在国内发展实践中，中金公司、平安信托等已推出投资美国房地产的私募基金，鹏华、诺安、广发等公募基金以美国REITs为主要投资对象，并且业绩领跑国内QDII基金。

四、投资机会与风险

房产投资的特点篇（9）

    作为一种投融资工具,REITS具有多元化组合投资分散风险,专业化经营管理,快速汇集资金,可随时买卖赎回,流动性强的特点,在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化,其法律关系也相对复杂。

    二、我国发展REITS的背景

    我国房地产业发展时间短,融资形式的扩展也刚刚起步,但随着近年来行业的快速发展,我国现已有60多家房地产上市公司,房地产开发企业也有约30000家,巨大的市场对金融工具创新提出了新的需求。2005年6月,香港证监会撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,可以看出我国房地产业的融资需求已经吸引了海外投资者的注意力。2007年3月,天津滨海新区的房地产“领锐基金”获得银监会批准,标志着国内房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出,“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则,积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。

    从实践情况来看,虽然受到政策、法律、税务等多方面因素的制约,我国尚未形成REITS这种高端的融资形态,但REITS的概念已广泛运用在了地产类信托产品的设计中。在许多信托公司的房地产信托项目中,准REITS已初显雏形。准REITS强调在保证REITS核心释义的前提下,结合中国目前地产金融发展需求,对投资产品的环节有适度的调整。同时在市场发展的推动下,上海、天津等地正在竞相研究推进成立正式的REITS。

    三、我国发展REITS的路径选择

    由于我国面临着独特的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金和上市公司的监管经验以及税收体制等,对于国外先进的经验和模式只可借鉴,不可照搬。以下将根据国外REITS的发展经验,结合我国的法律环境和投资特点,探讨适合我国的REITS的发展模式。

    1.REITS在我国发展的模式选择。从REITS在世界范围的发展路径来看,存在两种模式,即以美国、澳大利亚为代表的市场需求推动型和以香港、新加坡为代表的政府立法推动型。美国模式主要是从税收的角度,确立REITS符合税收优惠的条件,根据税法和市场状况,在投资结构、经营策略上做出相应的决策,因此美国模式基本上是在税收优惠驱动下的市场型模式。而亚洲REITS是在本世纪才起步的,它是在经济全球化和金融一体化的背景下,为加强本国经济金融竞争力,政府通过专项法规驱动的结果。

    目前我国没有制定类似美国的税收优惠来推动REITS发展,而中国成文法的法律环境,在某种程度上决定了我国会倾向于制定类似亚洲国家或地区的专项REITS法律,来引导并规范REITS的成立。对于具体的业务运行模式,更多的应借鉴亚洲模式,特别应充分研究香港、新加坡经验,同时也参考美国的经验,但不能直接照搬美国模式。

    2.REITS在我国发展的组织形式选择。美国的REITS主要以公司形式运作,具体形式有三种,即传统型的封闭式基金、可以公开上市的伞形合伙结构的UPREIT,以及在传统的封闭式基金基础上发展起来的伞形多重合伙结构的DOWNREIT,它们发展运行的动力都是来自市场的推动。与美国的市场驱动型不同的是,REITS在亚洲的发展基本都是按照法规的要求设立的,主要以信托契约形式运作,突出特点是强调受托人和管理公司的独立性。

    从国际上通行的组织结构中可以看到,我国的REITS发展主要有信托型、公司型和契约型三种路径。但在我国现有的法律法规中,《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型的REITS产品都有所限制,同时信托产品在我国缺乏统一的交易平台,很难解决其二级市场的流动性问题。借鉴香港、新加坡经验,结合我国法律环境,本文建议在目前我国设立契约型REITS模式,法律、政策障碍少,可行性强,试点成功的机会更大。

    契约型结构中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方当事人在结构中的关系为双重委托和双重监管。第一,持有人委托基金管理人投资,委托基金托管人托管。第二,管理人接受委托进行投资管理,同时监督托管人并接受托管人的监督;托管人保管基金资产,执行投资指令,同时监督管理人并接受管理人的监督。这样的组织形式能够保证REITS产品的投资和收入分配策略顺利实施,并有效保护基金份额持有人的利益。

    3.REITS在我国发展的流通机制的选择。房地产投资信托基金按照流通机制不同可分为封闭式和开放式。封闭式基金的规模是固定的,而开放式基金可以随时购买和赎回。两者的主要区别在于REITS的存续期间、基金总额以及变现能力不同。就国际情况来看,目前美国以开放式REITS为主,新加坡的房地产投资基金有封闭式和开放式两种,而香港房地产投资基金是封闭式投资基金。产生差别的主要原因在于资本市场的成熟程度与管理水平不同,开放式REITS对市场的成熟度要求较高,市场发展的初期较难满足开放式REITS的运作要求。根据我国现有的法规制度,以及房地产行业的投资特点,本文认为在目前已有的证券投资基金的基础上,我国设立封闭式产业基金模式可行性比较强。建议我国先采用封闭式运作方式发展房地产投资信托基金,随着金融技术以及资本市场的成熟与发展,可以逐步尝试发行开放式REITs。

    首先,实施封闭式的交易方式,适应房地产行业投资特点。房地产业投资项目流动性较差,投资周期较长,要求资金来源具有较强的稳定性。封闭式的交易方式,可以使得基金规模保持不变,便于投资运作,因此采用封闭式交易方式更加适合产业的投资特点。其次,由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性,如果发展开放型房地产投资基金,可能会加剧证券和房地产价格的波动,不利于我国初期的REITS发展。最后,由于开放式REITS必须保留一定数量的现金用于投资者赎回,这必然会影响到基金的收益,而且开放式REITS资产规模经常变动,需在每日交易前对价值进行评估。然而,目前国内的资产评估机构体系不健全,无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估,这也会提高投资操作难度,影响投资对象的选择。

    在发展封闭式REITS的同时,也不能忽视为开放式REITS创造发展的条件。封闭式REITS运营成本较低,且不会稀释投资者权益,利于长期投资。但封闭式REITS也有诸多弊端,比如其流动性要低于开放式,当资产价值下降时,投资者只能承担损失而无法退出,因而投资风险要高于开放式。随着资产证券化以及产权交易市场的发展,房地产投资的流动性逐步提高,其变现能力将大大增强,发展开放式REITS的条件也将逐步成熟。

    4.REITS在我国发展的募集方式的选择。房地产投资信托基金的募集方式主要有公募和私募两种。公募指向社会大众公开发行,私募则是指采取非公开发行方式向特定投资者发行。公募和私募各有优点和缺点,但是综合来看,本文认为目前我国发展房地产投资信托基金更应选择公募方式。

    首先,目前我国进行私募REITS的风险较大。私募形式对金融市场的要求较高,其附带的市场风险以及政策风险较大,而我国金融市场还不够规范,资本市场的发育还不够成熟,建立私募式REITS可能损害投资者的利益,造成金融市场混乱。同时,从国际经验看,私募形式在很大程度上依赖于机构投资者,而我国机构投资者的成熟度不足,且投资方向受到国家法律法规的限制,因此私募方式较难募集到所需的巨额资金,从而使REITS长期渐进式发展的体系难以建立。

    其次,公募形式募集可以丰富市场投资理财工具,拓宽居民投资渠道,吸引资金的流向。目前我国居民的富裕程度越来越高,而适合居民投资理财的工具较少。公募发行REITS可以将广大居民手中的小额资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业,使得居民无论资金数额大小均可以参与房地产行业投资,分享我国房地产业高速增长带来的回报。

    最后,目前我国公募化金融产品已经初具规模,很多市场基础和资源可以共享和利用。作为一种典型的公募产品,证券投资基金在我国的发展已经日趋成熟,可以给REITS的制度安排提供较好的借鉴。同时,监管机构在分类监管模式、信息披露的充分性以及托管责任的独立性等方面的规定也在逐步完善,这些都给公募方式提供了发展环境。

房产投资的特点篇（10）

一、房地产开发融资特征

1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高

房地产项目多种多样，包括住宅、写字楼、购物中心、酒店、仓库等，其投资所需资金动辄上亿，甚至数十亿，仅仅依靠开发企业的资金是不可能完成的，因此房地产开发商必须通过各种渠道进行外源性融资，包括债务融资和股权融资两种基本形式。债务融资是通过发行债券、银行贷款等方式筹集用于土地开发和房地产项目投资所需的资金。股权融资是通过公开发行股票、房地产投资信托方式为房地产项目筹集资金。

2、对房地产和土地进行抵押是获得融资的重要条件

房地产开发建设涉及到三个阶段，包括获得土地、土地开发、项目建设。首先，开发商需要储备大量的土地来确保房地产项目的连续开发，因此获得土地资源就显得非常重要，提供土地融资的金融机构会要求将拟开发的土地设置留置权作为贷款的担保。在取得土地之后，同样需要大量资金满足项目的开发阶段和建设阶段，以及竣工阶段的要求，为了确保贷款的安全，金融机构会要求将土地和房地产设为抵押品。

二、房地产开发抵押融资的基本形式

1、普通抵押

普通抵押包括房地产抵押和在建工程抵押两种形式。房地产抵押，是指抵押人以不转移其合法的房地产，以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在建工程抵押，是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保行为。与此相对应的，贷款种类有三种。

（1）土地贷款。其是指为了购买可用于开发建设的土地而申请以土地留置权作为担保的贷款。土地贷款的主要贷款人是商业银行和储蓄机构。由于土地贷款本身具有高风险的特点，如土地通常不能带来任何经营收入，贷款的偿还只能依靠土地本身的增值或后来发放的开发、建设贷款；如果土地价值下降或没有按照计划进行开发，贷款人将会承受巨大的风险。因此，土地贷款金额最多是该片土地评估价值的50%～60%。

（2）建设贷款。其主要是为了房地产项目建设过程中的劳动力和建筑材料成本提供的融资。它的贷款期限是从房地产项目建设时开始，一直到工程完成为止，所以，通常的贷款期限为6个月到1年，属于短期贷款类型。在项目施工完成后，建设贷款会被另一种更为长期的抵押贷款所替代。由于该种贷款的抵押品是未完成或部分完成的建筑物，存在一定的风险，因此贷款人在评估项目建设风险时，要复核所有建设计划、工程师报告、政府许可证申请和规划调整申请等等，并对贷款程序进行合理的安排。因此，建设贷款资金并不是一次性给付，而是随着工程进度分批发放的，如“五阶段发放”模式，每次在建筑物完成1/5时发放贷款资金的20%等。为了确保能够获取建设贷款，借款人一般在贷款开始时还需要一次性支付贷款发放费，金额为贷款总额的1%。该种贷款的金额通常不超过房地产评估价值的70%。

（3）长期固定利率抵押贷款。其是商用房地产融资中常用的工具，通常由商业银行所提供。这类长期贷款有如下特点：首先，对开发商发放长期固定利率抵押贷款时，银行更注重抵押物的盈利能力，而不是参考可比房地产的售价，因此贷款人发放的贷款占房地产价值的比例一般较低；其次，当开发商提前偿还抵押贷款时，一般情况下，银行要向其收取其他偿付罚款，罚金受市场利率与合同利率之差所决定，即利差越大，罚金也越多。

2、增值分享抵押

增值分享抵押，是在贷款期内确定一个比市场利率低的初始利率，到一定年限时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。贷款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产的价值增值收益可以在房地产出售时期获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方式来评估房地产价值，使银行通过分享增值而不是调整利率的方式防御通货膨胀。

三、房地产开发融资的主要类型

1、房地产开发贷款

（1）住宅开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。房地产企业可采用保证、抵押、质押及其相结合的担保方式向银行取得贷款。这类贷款只能用于房地产企业正常建造商品房及其配套设施所需的资金，一般包括土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、装修费等费用的支出。

（2）商用房地产开发贷款。其是银行向房地产企业发放的用于写字楼、酒店、购物中心、综合商业设施及其配套设施等商用房地产项目建设的贷款。除此之外，对非住宅部分投资比例超出50%的综合型房地产开发项目，其项目贷款也属于商用房地产开发贷款。申请该类贷款的企业可以采用抵押担保的方式或质押担保的方式取得贷款，如果企业担保能力不足的话，也可以采用保证担保方式获得贷款。

（3）商用房地产抵押贷款。其是银行向房地产企业发放的，以其自有的商用房地产作为抵押物，并以该商用房地产的经营收入和该企业其他合法收入作为还本付息来源的贷款。该贷款只用于满足企业在商用房地产经营期的需求。值得注意的是，该类贷款针对的是已竣工验收并投入商业运营的商用房地产。

房地产开发贷款，是银行向房地产开发企业开发房地产项目发放的贷款。由于房地产开发项目开发期长、贷款占有时间长，因此这种贷款属于中长期贷款，有以下特点：一是按项目贷款。房地产开发贷款一般是企业按开发项目申请的贷款，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不得自行将特定的项目贷款转移到其他开发项目中。

二是贷款金额大。房地产属于不动产，施工建设过程复杂，加之城市土地价格昂贵，导致其开发建设成本较高，使得房地产开发企业需要投入大量资金，又由于企业和个人自有资金有限，因此银行贷款额度相对较大。

三是贷款占有时间长。房地产产品的生产要涉及土地征用、拆迁补偿、市政配套、项目建造等各个环节，因此，房地产在生产建设阶段耗时长，资金周转速度慢，这就决定了其占有资金的时间也较长，因而贷款期限长。

四是贷款风险较大。由于房地产投资、销售易受宏观经济周期、房地产政策等诸多因素的影响，而房地产开发贷款的偿还又主要来源于项目销售收入或租赁收入，当宏观经济或市场环境发生较大变动时，往往造成贷款难以收回的现象。

2、公开上市融资

公开上市募集资本金的方法，能够迅速集中大量稳定的资金。我国房地产企业可以通过以下渠道进行公开股本金的筹集：一是直接在国内A股或B股市场上市公开首发股票；二是间接通过收购一家在国内上市的公司发行新股（即买壳上市）；三是在海外股票市场直接上市和海外上市融资。企业可根据自身情况，选择合适的公开上市融资方式：一般国内A股首发上市要求较高，但融资量大；若在国内B股首发上市则需要战略合作伙伴，且融资量较小；若采用国内买壳上市，可以避免漫长的审批时间和复杂的上市程序，但需要投入大量现金；若选择海外上市，一般要求比较严格，且风险较国内融资大，但同时融资量却较大。

3、发行债券融资

债券作为债务关系证明书，代表了债券购买者和发行者直接的一种债权债务关系。债券融资，是指企业为了筹措资金，按照合法手续向社会发行债券，承诺按照约定利率和日期支付利息，并到期偿还本金的一种融资方式。这种方式能让债券发行者在短期内迅速筹集到大量资金，而且使用自由，加上债券利息是指税前支付，因此许多企业都愿意发行债券来筹资。虽然债券融资的发行成本高于银行借款成本，但是通过发行债券为房地产开发融通资金，这种方式的发行额大、利息高的特点恰好符合房地产行业高投入、高收益的特征。

4、房地产投资信托融资

房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，以不动产为投资标，对房地产信托资金进行管理、运用和处分，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，其主要运作形式是房地产投资信托基金（REITs）。

房地产投资信托基金之所以被称为“基金”，是因为它本身是一种像股票一样可以在交易所买卖的证券，是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

REITs的资金主要来源于两个方面：一是发行信托凭证或股票，由机构投资者和个人认购，REITs通常对认购会有一定要求，如上海国投发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元；二是从金融市场融资，如从银行借入、发行债券和商业票据等。

作为一种信托产品，REITs具有信托的四大特征，即所有权和收益权分离、信托财产的独立性、有限责任和信托管理连续性特征。除此以外，房地产投资信托基金与传统的房地产投资方式相比，具有以下优势：一是REITs具有更强的流动性。房地产信托基金通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。其在国外可以上市交易，投资者甚至可以在持有股份一年后要求投资信托公司回购其股份。

二是REITs相对低风险、高收益。REITs通常将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元投资组合，选择不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率。

三是REITs使房地产投资变得大众化。传统的房地产投资往往需要投资者投入巨大的资金，同时还可能担负较大的债务风险，而普通的中小投资者只能望而却步，难以介入。REITs的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。

四、结语

处于城市化进程快车道的中国，房地产市场正处于高速发展阶段，作为我国重要的支柱产业之一，房地产行业在改善居民居住条件、促进城市基础设施建设、带动城市经济增长等方面发挥着不可替代的作用。作为资金密集型行业，多元化的融资渠道已成为房地产行业持续、健康、稳定发展的必要条件，房地产企业应结合项目自身特点和当下市场、经济环境选择适合的融资渠道。

房产投资的特点篇（11）

（二）经济增长的衡量标准经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。

二、房地产投资对国民经济増长的能动作用

（一）我国近年房地产投资于经济增长情况著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%,房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式,房地产投资在2006年约为1.97万亿元,占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说,这一指标在1998年为8.03%,而在2010年则达到了19.93%,房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。

（二）房地产对国民经济增长的能动作用1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业,建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上;有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业,产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说,房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。

（三）房地产对经济的调控作用房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。

（四）投资过热对经济增长的不良影响房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”,引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。