房产投资利弊大全11篇

房产投资利弊篇（1）

一、前言 公允价值，亦称公允市价、公允价格，指的是熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的情况下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。作为一项逐渐被承认的会计计量原则，公允价值计量向绝大多数利益相关者与财务报表的其他读者提供了大量的有价值的信息。与历史成本会计相比，公允价值会计更及时地提供了企业的财务状况。

然而，一个不容争辩的问题是，公允价值计量相当复杂，这一复杂性已经导致在会计准则应用方面的前后不一。尽管有些错误出于市场变动、并非人为，但是，有些错误却的的确确是某些不法之人为谋取私利，故意而为之的。这种现象很可能会削弱公允价值的优点，使一个本可有益于会计计量的方法“销声匿迹”。毋庸置疑，公允价值会计舞弊值得现代企业的利益相关者、会计人员、审计人员等人的高度重视。

二、公允价值会计舞弊的危害与存在

会计舞弊，指的是会计主体在进行会计核算时，利用职权之便，使用会计技巧，篡改账目，以达到谋取私利或欺骗他人的一种有计划、有预谋的行为。它的危害涉及很多方面，危害性也很大，主要表现在：公允价值是反映市场价格的一种重要工具，公允价值舞弊所捏造的错误信息会误导决策者，使其作出错误决策，最终破坏市场运行机制；侵犯债权人、股东及其他利益相关者的权益；企业在公允价值计量上“钻漏洞”，故意隐藏收入、虚列支出，造成利润总额的减少，这使得他们可以少交税款，这无疑大大增加了国家税收不应该有的的流失。对企业来说，进行会计舞弊对其自身也有危害，一旦有关部门查出某企业有会计舞弊现象，那么企业将收到法律的惩处。所以，进行会计舞弊对企业来说是一种冒险。可是，公允价值会计舞弊案例为什么大量存在呢？笔者现用数学模型分析如下：

我们用x代表公允价值会计舞弊被查处后给，企业带来的成本（如吊销执照、停业等等），用y代表公允价值舞弊被查处的可能性（0≤y≤1），用a代表该公允价值会计舞弊行为未被查处的情况下可以给企业带来的不正当利益。那么，企业进行公允价值会计舞弊的行为给其自身带来效益的预期值：

E=-(x+a)·y+a·(1-y)

=-（x-2a）·y+a

其中，a为常数，x和y都是变量。

以投资性房地产为例，我国现行《会计法》对会计舞弊的一些查处力度并不重、查处概率不高，至于投资性房地产更是很少涉及其处罚条文，这使得变量y并不大，从而使得预期值E比较大，这让企业觉得会计舞弊有“大利”可图。另外，即便被查处了，惩罚力度很小，对只有投资性房地产的企业的惩罚并不严厉，这使得变量x也比较小。综上所述，公允价值会计舞弊的行为给企业带来效益的预期值E非常大，从而使企业愿意冒险、“以身试法”。

三、投资性房地产在公允价值会计舞弊上的举例

采用公允价值计量的企业可以在资产、负债、公允价值披露等多方面进行舞弊。本文主要通过企业对其投资性房地产这一重要资产的会计处理的分析上，向读者展示公允价值会计舞弊的操作行为。

由于我国《企业会计准则》在对投资性房地产的一些规定上存在一些漏洞，致使某些企业在投资性房地产上寻找缺口，对其进行操纵甚至舞弊。现分情况举例分析如下：

（一）情形一

投资性房地产的公允价值是由市场确定的而房地产行业市场的巨大波动、房价的忽高忽低在近期已是我国政府、全国人民讨论的焦点话题。而市场的波动致使投资性房地产的公允价值也在波动，可是，企业根本没有能力时刻对这些波动进行会计调整。正是企业的这种无能为力，反作用于房地产市场的公允价值的高低，从而形成了一个恶性循环的情形。

企业以市场变动为由进行操纵，从中谋取私利。

（二）情形二

企业持有投资性房地产的目的是赚取租金或资本增值，或二者兼有。而公允价值计量方式下的核算处理却会使“实质重于形式”这一准则被抛弃。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，资产负债表日，公允价值计量方式下，如果投资性房地产公允价值发生变动，以上升为例则应做如下会计处理：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

期末处置时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

本来，对投资性房地产投资的损益应该通过“投资收益”账户来反映，而上述会计处理却违背了“实质重于形式”这一会计核算应遵循的重要基本准则。某些企业通过这种违背经济实质的会计处理方式满足了企业自己的特殊需要。

（三）情形三

企业对投资性房地产的后续计量有两种方式，一种是历史成本计量，一种是公允价值计量，两种计量方式可以转换。且当企业将自用房产改为投资性房地产也是完全允许的。

房产投资利弊篇（2）

随着我国证券市场的不断发展，通过虚增投资收益来调节利润是当前上市公司实施报表舞弊的常用手段之一，且已成为上市公司财务舞弊的主要形式。按照2006年颁布的新会计准则，非金融企业的投资收益主要由三部分构成：一是长期股权投资二是投资性房地产三是金融资产。

上市公司虚增投资收益动机主要有如下：牟利动机。公司管理层可以通过向外部相关利益人透露公司近期经营计划从而与其共同牟取利益。IPO动机。为了达到净利润的指标取得股票首发的资格，上市公司往往采用较易操纵的投资收益项目来粉饰报表，使公司顺利上市。贷款动机。为了达到银行贷款指标从而获得银行的贷款，上市公司往往铤而走险虚增投资收益。

虚增投资收益会危害会计信息使用者利益。虚假的财务报表会对投资者的决策行为产生误导，误导投资者长期持有该公司股权，并且诱导债权人进一步借债给该企业，虚增投资收益影响上市公司长远利益。不真实的会计信息会导致企业内部的决策失误。同时，虚增行为被相关部门查处也会严重影响公司的企业形象，影响投资人对企业的信心。虚增投资收益更会扰乱正常的市场经济秩序。国家根据不真实的会计汇总得到的是毫无意义的数据，使用这些失真的数据汇总分析的信息进行宏观调控必然会影响社会经济的正常运转，给国家的经济发展带来重大损失。

20世纪90年代以来随着我国经济体制的不断深化改革，我国证券市场发展迅速，越来越多的企业选择公开上市募集资本。截止目前我国A股市场合计上市公司约有1370家，并呈逐年递增的状态，越来越多企业在积极谋求IPO的机会，但是我国上市公司的财务状况并不令人满意，上市公司虚增投资收益的主要手段有如下三种：

一、针对长期股权投资的虚增手段

1.虚构长期股权投资。会计信息的可靠性要求企业如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。而某些上市公司为达到其非法的目的，通过假造、篡改《股权转让协议》等凭证虚构长期股权交易事项，并利用虚假的银行汇票做账，验资结束后即抽离资金，然后虚构投资收益。

2.将长期股权投资记入其他应收款，全额计提减值准备。有些上市公司将应该计入长期股权投资的项目转入到其他应收款项目记录，并且全额计提减值准备，这样在以后年度企业可以将该笔坏账转回，达到提高以后年度的会计利润的目的，这一行为并不遵守谨慎性原则，是典型的为了规避证券管理部门处罚而进行的会计舞弊行为。

3.针对核算方式的虚增手段。针对被投资企业的核算。母公司在选择核算方法时选择利于自身利益而不是符合企业会计准则的方法，通常会对盈利的被投资公司采用权益法核算，对亏损的被投资公司采用成本法核算。利用该舞弊手段，使公司年报显示公司盈利，经营状况良好。

针对投资性房地产的核算。近年来我国房地产市场持续升温，越来越多的企业放弃成本模式改用公允模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量时，公允价值的变动将会给企业带来巨额的投资收益，增加企业的利润总额。企业首先将自用房地产转化为公允模式计量的投资性房地产，后续计量采用公允价值模式，通过与关联方的交易将投资性房地产出售，在结转日将同时结转投资性房地产的公允价值变动及原转换日计入资本公积的金额，达到了虚增投资收益的目的。

4.针对合并报表的虚增手段。针对合并方式。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并，针对不同的合并类型，企业也要按照不同的会计处理原则进行处理。同一控制下的企业合并资产和账面的差额调整企业的所有者权益；非同一控制下的企业合并则采用购买法，合并中产生的差额计入营业外收入。由此可见，同一控制下的企业合并不会影响企业当期的利润，而非同一控制下的企业合并则会影响企业当期的利润。因此，一些上市公司为了达到盈余管理的目的，选择非同一控制下的企业合并，虚增非经常性收益，粉饰财务报表。

针对合并时间。提前确认投资收益。所谓提前确认投资收益是指在投资事项尚未实质性完成时，企业就对投资所获得的收益进行确认。如果当年该公司经营不善，上市公司往往利用这种手段把原本应该在后一年度确认的投资收益提前到当年进行确认，这样该公司当年的利润总额会大幅提高，达到财务造假的目的。

新准则规定，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。假设A 公司持有B1公司79%的股份，持有B2公司87%的股份，持有B4公司28%的股份，B1公司持有B3 公司69%的股份，B2 公司持有B4 公司72%的股份。按照会计准则，A公司合并报表应该包括B1、B2、B3、B4 公司的经营成果。从会计学原理上讲，合并报表中抵消分录的多少与参与合并的企业数量有关，如果企业缩小合并报表的合并范围，那么对应的抵消分录也会减少，这样企业的被抵消的投资收益就会相应减少，最终达到舞弊的目的。上例中的A 公司可以在编制合并报表的抵消分录时不把B1、B2、B3、B4公司都计入合并范围，这样A公司就达到虚增投资收益的目的了。

房产投资利弊篇（3）

    引言

    从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。

    房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

    本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

    一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

    我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

    就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括:

    (一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

    2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

    (二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策

    2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

    (三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

    2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

    (四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

    2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

    (五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

    2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

    最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

    此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

    二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

    随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

    (一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

    长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:

    1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。

    2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。

    3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

    4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

    (二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

    我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。

    1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。

    2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。

房产投资利弊篇（4）

目前我国已的38个具体会计准则中涉及会计要素计量的有30个。在这30个涉及会计要素计量的准则中，有17个程度不同地运用了公允价值计量属性。据统计显示准则中强制要求采用公允价值计量的业务约占20%，其中以金融工具计量为主；加上可供选择计量属性的业务，公允价值计量约可占70%，必须采用历史成本计量的业务其实不到30%。尽管有研究机构曾根据企业年报得出了新准则对上市公司财务数据的影响不大的结论。但是绝不能因此而放松上市公司利用公允价值操纵利润的“警惕”。

一、公允价值计量模式下会计舞弊的分析

（一）金融工具确认与计量准则中引入公允价值的会计舞弊分析

1、公允价值计量的舞弊分析

对于公允价值的计量，企业管理层所运用的估计和假设模型，以及获取参考数据的渠道和职业判断等手段直接影响到公允价值的确认和计量。现阶段，由于我国许多金融资产缺乏活跃市场，如果继续使用公允价值进行计量，势必会有更多的估计和判断，导致公允价值在金融工具确认与计量实务中的随意性。

2、金融资产减值的利润操纵分析

由于金融资产减值的相关会计准则界定较为模糊，并且具有较大的灵活性。如判断一项金融资产是否减值应以是否具备减值的客观证据为依据。但是对于金融资产的九条客观证据，具体如何实施，比如出现什么情况才能算财务困难，公允价值出现非暂时性下跌的时间限定等，准则中均未作出具体规定。所以对于这些客观证据的主观判断为管理层进行会计舞弊提供了机会。

（二）投资性房地产准则中引入公允价值的会计舞弊分析

1、公允价值计量中的舞弊分析

投资性房地产采用公允价值模式计量的，必须满足一定的条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性地产的公允价值做出科学合理的估计。准则规定禁止采用其他具有主观假设的估值技术，以避免企业会计处理时的主观随意性，提高其可靠性，但准则并没有明确指出何为活跃市场，怎样参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格确定公允价值。房地产价格的影响因素很多，即便是活跃市场且在同一城市，但是区域不同、文化环境不同的房地产价格也会有很大差别，而公允价值是否能合理的确定，决定着投资性房地产的后续计量是否合理，所以这个不确定性的存在正是会计操纵利润的空间所在。

2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产的利润操纵分析

根据投资性房地产准则的规定：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。根据这一规定，当企业想树立良好的公司形象，吸引潜在的投资者而增加当期利润时，就会在行情好的时候转换；反之，如果企业想少纳税，那么它就会在行情差的时候转换，以减少利润；当房地产价格持续上涨时，若企业能推迟一段时间再转换，那么不仅能够收到可观的租金收益，而且还能获得更高的转换收益；若能在持续上涨时提早转换，还可以达到少纳税的目的，这位企业的舞弊行为提供了空间。

（三）非货币性资产交换准则中引入公允价值的会计舞弊分析

《企业会计准则第7号―非货币性资产交换》规定，非货币性资产交换同时满足下列两个条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。（1）该项交换具有商业实质；（2）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。对于这两个条件，具体如何在实践中实施，如该项交换具有商业实质中规定换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的，这个重大到底是多少，准则中未做出定量的明确规定。这样主观判断的成分就会加大，为企业操纵利润提供机会，而且企业可能还会利用换入资产与换出资产之间的差额来调节利润。

（四）债务重组准则中引入公允价值的利润操纵分析

债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。该准则规定，以非现金资产清偿债务的，该非现金资产应按公允价值计量。如果该资产或与其类似的资产均不存在活跃市场的，应当采用估值技术等方法合理地确定其公允价值。在不存在活跃市场时，非现金资产价值的计量存在很大的不确定性。技术手段，无论是市场法还是收益法，都存在人为估计和主观判断的可能。在此类形式的债务重组中，如果需要通过假设、估计和判断等手段获取公允价值的，那么就会加大其利润操纵的可能性。

二、完善公允价值应用的相关对策建议

公允价值能够更加可靠地提供有关资产和负债的价值信息，优化资本市场的定价模式和资源配置，进而增进会计信息的相关性。在目前，我国公司治理结构不合理、会计人员和单位领导素质不高及产权和生产要素等市场不活跃的情况下，容易使得这一计量方式成为一些单位为一己私利而在会计核算中操纵利润的工具。因此，我国现行准则中的公允价值计量模式还有待完善。

（一）完善公允价值应用的市场环境

公允价值是交易双方在一个开放、不受干扰的市场中，以平等、相互之间没有关联关系的情况下，自愿进行交换的价值。公允价值计价的基础是市场机制以及完备的会计理论体系，确立一个合理的制度安排首先是要深化我国经济的市场化程度，努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的采用创造良好的大环境，并降低公允价值的获取成本。所以，在社会主义市场经济逐步建立和完善的进程中，努力建立起一个统一又充分竞争的交易市场，深化改革，提高我国经济的市场化程度，积极建立与公允价值计量相适应的市场经济环境，还要借鉴市场经济成熟国家的做法，加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，并定期公布相应行业的参考价格、指数和参数，形成良好的市场价格信息体系，方便相关人员在资产定价时选取适当的参考数据。

（二）制定详细的公允价值计量准则和指南

由于公允价值计量准则不够详细和完善，才使得更多的会计舞弊行为有机可乘，所以目前我们急需做的第一件事就是制定详细的公允价值计量指南，对如何具体进行公允价值计量这个关键问题给予说明，是相关的规定更具有可操作性，以加强公允价值在实施中的应用力度。

现阶段，我国应尽早建立起具有我国特色的公允价值计量准则，并借鉴发达国家的成熟经验，弥补我国会计准则的不足。将公允价值的定义进行从新界定赋予它更丰富的内涵；建立公允价计量框架；增加公允价值的披露；将现有的计量指南进行丰富和整理，使其系统化。最后，形成我国的公允价值计量准则以指导实践。

（三）完善上市公司会计政策和公允价值信息披露制度

新会计准则主要是一些原则性的条款，具体的操纵性较弱，所以在具体的运用中需要公司结合自身的经营范围和业务特点进行修改、完善本公司的会计制度，对会计核算准则进行细化，以指导具体的实践，防止会计核算的主观随意性。同时，完善上市公司公允价值信息披露制度，特别是一些涉及职业判断、利润操纵空间大的会计信息，提高会计信息的透明度。例如对于资产减值准备准则，上市公司2007及以后年度出现重大资产处置，导致计提的资产减值准备在短期内大额转回的，应提出充分证据证明原减值准备计提的合理性，在报表中进行充分的披露。

（四）建立严格的审计机制，完善公司治理结构

为了防范会计人员随意操纵会计数据，提供虚假信息，应进一步加强对公允价值信息的审计力度。对那些涉及公允价值计量而产生的会计信息，审计机构和审计人员应规范使用公允价值信息的审计方法，适当借鉴国外的相关审计经验，并保持应有的职业谨慎态度，严格遵守职业道德、诚信执业，防止企业利用公允价值操纵利润。

健全的公司治理结构是提高公允价值信息质量的可靠保证，公允价值信息的决策有用性需要在治理结构较完善的企业才能发挥作用。通过权利分配、权利制衡和信息披露，减少会计舞弊的风险。关于平衡经营者和所有者在会计信息上的权利方面，可以建立独立董事制度和监事会制度等制约机制，以保证公允价值信息的客观与公正。

参考文献：

[1]赵彦锋,汤湘希,王昌锐.公允价值会计研究[M].北京:经济科学出版社,2010.

[2]徐玉德.公允价值计量理论与实务[M].北京:商务印书馆,2009

[3]李清,刘洪迅,安春梅,韩明君.公允价值在我国的应用研究[J]. 绿色财会,2010(8).

[4]刘晓飞.对公允价值会计计量的再思考[J].财会研究,2010(14).

房产投资利弊篇（5）

永续债券又名无期债券，即无期限债券，通常由国家或上市公司发行，其并不规定到期期限，投资者不能到期要求清偿本金，但可每年按票面利率，永久取得利息。永续债券一般附有赎回条款，即赋予发行人期权，发行人有权根据市场经济状况选择是否执行回购债券、推迟利息支付以及发放普通股股利。永续债券作为长期限含权债券的重要代表，适时推出有利于丰富我国债券市场产品多样化，可满足发行人以及投资者日益上涨的投融资需求。

从发行市场来看，目前永续债的计价货币主要是美元与欧元，主要的发行市场集中在欧洲，占世界永续债总金额的64.07%，其中英国是永续债最主要的发行市场。从发行主体来看，当前银行是永续债券的主要发行主体。彭博数据显示，截至2013年4月末，国际市场上银行占永续债券发行主体总数的45.25%，其次是非银行金融机构，约占23.05%，特殊目的机构和实业企业占大部分剩余部分。另外，永续债券发行人的评级通常较高，评级区间为穆迪评级的Ca到A1之间或标普评级BB到BB+之间。

（二）永续债券与房地产企业融资

国际市场上永续债券的大规模发行主要集中在最近10年内，在近几年更颇受融资方尤其是房地产公司的青睐。目前已有不少房地产企业涉水永续债，如雅居乐、长江实业、融创中国等。从内部环境看，房地产企业需获得持久抗风险能力，降低融资成本，提高扩张能力；永续债融资利息成本较高，但仍比信托融资成本低；从外部环境看，随着房地产宏观调控的深入，房地产业越来越呈现金融化趋势，投资者对于高收益投资机会的需求亦愈来愈大。在这种情况下，明股实债的永续债受到企业青睐，很可能成为未来企业融资的新模式。

二、永续债券对利益相关者利弊分析

（一）发行人角度利弊分析

从发行人的角度看：首先，永续债券只需支付利息无需偿还本金，且偿还顺序低于一般债券而与公司股票相近，当由上市公司发行时可被视为股本而非债务，在不影响股权结构的情况下，被视为一种股权融资的手段。其次，企业通过发行永续债券可为企业引入长久资金，获得稳定现金流。最后，满足条件的永续债券可在报表中反映为权益工具，在获得资金的同时，降低企业资产负债率，美化财务报表。

永续债券对于企业的弊端有三：其一，当企业在赎回期不采取赎回行为，则后续年份利息支出增加，企业融资成本增加。其二，永续债券在近十年兴起发展，缺乏市场熟悉度，仍未充足进入投资者视野。其三，根据《资本工具合格标准》以及巴塞尔III协议最新规定，只有满足相应条件的永续债券才可以为权益工具，永续债券的发行缺乏相关政策促进。

（二）投资者角度利弊分析

从投资者的角度来看，永续债券票息高，可获得高额固定收益。永续债久期较长，当购买少量的永续债券时便可对冲购买大量短期而高收益债券对组合久期带来的不利影响，提高投资者的投资灵活性。再者，为了补偿投资者所承担的市场利率变动带来的投资风险，永续债券一般设立利率跳升机制，保证投资者获得更高的回报率。另一方面，永续债券虽不能收回本金，但若投资者反悔，仍可于次级市场进行脱手变现。

对于投资者，永续债弊端体现在三点：第一，除非发行人清算，否则投资者一般无法收回本金。第二，永续债的长久期将为投资者带来更高的风险。第三，永续债无优先清偿权，其偿还顺序后于普通债券而与普通股相近。永续债券利弊可由图1逻辑树概括。

三、永续债券破解房地产融资困境及其对接路径

（一）房地产融资困境

目前我国的房地产融资模式发展相对滞后，缺乏完善的体制架构及明确定位，无法满足房地产业融资需求。房地产调控政策继续升级与细化，我国房地产融资存在的主要困境有：（1）资金需求压力大。数额巨大的房地产开发项目资金，仅靠开发商的自有资金难以维系。（2）融资工具缺乏多样性。我国房地产开发资金的主要来源为国内贷款、信托、房地产私募股权基金，自筹资金及其他资金，其自筹资金大部分来自购房者的银行按揭贷款，融资渠道狭窄。（3）融资期限长，供求不平衡。房地产项目投资大，期限长，融资方式的单一无法平衡投融资。（4）资产负债率高，风险大。民间资金的大量涌入令房企负债率居高不下，增加财务风险的同时带来不利于市场信用的负面影响。

（二）永续债破解及其对接路径

根据房地产融资困境状况结合永续债券的特点，永续债券可从资金需求、融资方式、融资期限、降低资产负债率四个方面进行对接，破解房地产融资困境，给房地产企业融资带来新选择，对接模式见图2。

四、永续债创造共赢模式：雅居乐案例

根据上述分析，房地产发行永续债券可解决房地产融资四大问题，破解房地产融资困境，为房地产企业与投资者实现共赢，从而创造综合效益最大化。下面进一步就房地产发行永续债券的交易结构展开讨论，并以雅居乐永续债券案例提供参考。

（一）房地产发行永续债券交易结构

依据房地产经营模式以及永续债券特点，通过房地产发行永续债券的交易结构基本采取图3所示框架。

募集资金：房地产公司通过无固定期限贷款，即发行永续债券引入基金，用于购买几个项目公司超过40%的股权，成为项目公司的股东方。房地产公司就项目公司在无固定期限贷款项下的贷款本金及利息提供连带责任保证。

分配：房地产公司每年按固定比率向投资者分配。

赎回：项目公司有权以商定的价格赎回，但投资者无权要求赎回。

清算：待项目进行清算后，本息全部结清。一般来说，一个项目的开发销售周期为3～5年。

房地产公司的还款来源一般为项目公司的销售回款，当房地产公司发行永续债券，在不改变股权结构又不提高负债率的情况下使公司获得资金来源，房地产公司获得的项目越多，还款就越有保障，扩张也就更快，融资也就更容易，从而形成一个积极的循环系统。

（二）雅居乐与永续债券共赢模式

1.雅居乐资金困境

作为中国领先市场的房地产开发商之一的雅居乐地产控股有限公司，广泛涉足房地产开发经营、物业管理、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，然而近四年来政府政策的出台、雅居乐大扩张以及其过度投资，使其资金状况出现“贫血”。雅居乐资金紧张及融资困境主要有以下几点。

（1）资金需求大。首先，雅居乐对商业地产倚重并投入巨大资金沉淀其中，同时住宅开发和商业地产开发齐头并进的方式亦加大资金损耗。其次，雅居乐在2011年开始积极在广东中山、广州以及海南等地连续拿地，耗资巨大。再次，现金流紧张。雅居乐2010年至2011年经营活动现金流以及投资活动现金流均入不敷出，现金来源主要依靠融资，2012年经营活动现金流虽达到正数，但对于雅居乐融资还款以及下年进一步发展仍不“解渴”。近三年现金流情况如表1所示。

（2）融资方式受困。开发贷款收紧成为银行业界共识，发放门槛的提高使其失去作为短期融资手段的意义，进一步束缚雅居乐融资方式的选择。房地产宏观调控下，依靠传统的开发贷融资越来越困难。

（3）金融风险头寸大。从2010年以来，雅居乐一直不断进行融资，通过优先票据、可转债、俱乐部贷款、双币循环贷款等方式，获得内地银行的信贷，并与多家大行、银团进行融资。其大规模循环举债，推高负债率，使金融风险头寸进一步加大。净负债比变化情况如表2所示。

（4）供求失衡。政府强力推动保障房建设并出台对二三线城市的限购政策，雅居乐项目分布过于集中，且分布于限购政策监控严厉区域，限制其销售发展，资金回笼缓慢，难以支持庞大的资本开支。

2.永续债破解困境

雅居乐的财务状况代表了大部分房地产开发企业的现状，此时外部输血才是解救之道。

2013年1月，雅居乐发行了总额7亿美元的永续债券（约合人民币44亿元），于香港联交所上市，由汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际负责。永续债券7亿美元的融资使雅居乐在资金上有所缓解，直接或间接为雅居乐的发展提供助力，创造价值，实现困境突围。

（1）活化资金，增加拿地能力。永续债券所融资金为雅居乐2013年的大力发展带来坚固基础。截至2013年8月26日，雅居乐拿地金额约为114.6亿元，为2012年的4.1倍，为2011年的7.3倍。雅居乐于2013年7月通过银团贷款再次融资56.28亿港元，但永续债券带来的大量资金乃是推动雅居乐在土地市场迅猛出手的主要原因。

（2）开拓多元化的资金来源，灵活融资。通过境内融资与境外融资相结合的方式，雅居乐共筹集123.44亿元借款。其中，雅居乐永续债，获超额认购10倍，有效延长了债务组合的年期及降低再融资风险。

（3）优化财务结构，增加现金流。发行永续债券，使雅居乐稳固及优化财务结构。由于永续债没有设定到期日，降低了借贷成本。同时，对成本较高的借款提早偿还，使企业的资金成本从8.5%下降至8.1%。充裕的现金流降低财务风险，截至2013年6月30日，雅居乐现金及银行存款总额为人民币155.48亿元，而未动用的借款额度为人民币25.43亿元。

（4）优化资本结构，平衡供求。永续债券的发行，进一步优化了雅居乐资本结构，增加企业再融资能力。表3显示，净负债比率为57.9%，相比于2012年末的62.3%，下降了4.4%。优化的资本结构有助于控制雅居乐财务风险，亦增强企业市场信用。

3.投资者利益分析

雅居乐永续债按面值100元价格发行，并附加赎回条款，可于5.5年后即2018年7月18日赎回。雅居乐永续债发行时票面利率为8.25%，于每年7月18日及1月18日每半年期付息一次。若发行5.5年后即2018年7月18日，发行人没有赎回，则票面利率变为5年期美国国库券利率加7.463%，半年付息。到2023年7月18日票面利率则调整为5年期美国国库券利率加7.713%，至2033年7月18日票面利率调整为5年期美国国库券利率加8.463%。雅居乐永续债获超额认购10倍，对投资者来说，雅居乐永续债带来的利益如下（见图4）：（1）高票息、固定回报。雅居乐永续债发行票面利率为8.25%，即5.5年内每份额每年8.25元的稳定现金流。（2）优化投资组合久期。对于希望延长投资组合的久期投资者，购买雅居乐永续债，可对冲购买大量短期、高收益债券对组合久期带来的不利影响，保持投资组合的利率风险敞口，同时不会显著降低投资组合的灵活性。（3）利率跳升，未来价值可持续增长。目前美国5年期国债利率约为1.646%，若以此做参考计算，则在雅居乐没有赎回的情况下，5.5年后，雅居乐永续债票面利率将达到9.109%，到2023年7月18日将达到9.359%，2033年7月18日则达到10.109%。

综上所述，其未来价值之可观，永续债券为雅居乐公司及投资者带来共赢，实现价值最大化。

五、结论与展望

（一）结论

永续债券作为国际市场上较为成熟的债务融资工具，政府政策出台及宏观调控力度加大，房地产企业资金正需“解渴”。（1）永续债券切合房地产资金需求现状，破解房地产融资困境，为房企带来价值创造，同时为投资者带来利益增值，实现共赢。（2）优化房企融资组合。摒弃传统模式融资组合，为企业开创多元化融资途径，一方面有助于多渠道纳入资金，另一方面降低单一渠道融资受困带来的风险，为企业的发展提供多条输血管道，解决房地产企业融资方式单一问题。（3）稳定房企财务状况，优化资本结构。永续债为企业带来稳定现金流，通过疏通资金，降低企业借贷成本，降低负债率从而降低财务风险，提供企业再融资能力以及盈利能力。（4）丰富债券市场产品序列，灵活投资。永续债券为投资者带来新投资机会，优化投资组合，丰富我国债券市场产品序列。（5）永续债券对于发行人和投资者而言，均有其利弊。因此，发行人与投资者均可灵活运用永续债券，实现共赢。

房产投资利弊篇（6）

一、引言

目前，对于公允价值的定义，IASB定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或者负债清偿的金额。随着市场经济地位的确立、国内金融领域的不断改革创新，传统的历史成本计量已经不能满足资本市场发展和投资者投资决策的信息需求。

2007年报持有公允价值变动损益的公司占A股上市公司总数的21.86%， 2008年增加到25.27%（徐经长、曾雪云，2010）。从数据中可以看出，运用公允价值计量的公司越来越多，公允价值损益的影响越来越广泛。损益正是影响公司财务报表的重要因素，影响着投资者的投资决策。因此，探讨公允价值对投资者投资决策的影响是有必要的。文章从公允价值与投资者的关系出发，探讨公允价值对投资者投资决策的影响机制，并以近年来活跃的投资性房地产为例说明该机制，然后分析公允价值对投资者投资决策的利弊影响，提出相关改善建议。

二、公允价值对投资者投资决策的影响机制

（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理

不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：

从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。

市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。

（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制——以投资性房地产为例

近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。

在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响如下：

注：“——”代表不变，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。

从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。

在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。

在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。

当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。

在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。

三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析

从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：

（一）积极作用

1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策

采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值， 也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。

2.提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求

某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。

（二）消极作用

企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。

1.公允价值确定难免主观性

我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。转贴于 　在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。

2.冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息

由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显著为正，并且激励作用显著大于其它盈余项目，而公允价值损失对高管薪酬都无显著影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。

3.公允价值容易波动，导致股价不稳定

某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004 年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力（陈学彬、许敏敏，2010）。

据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策（陈学彬、许敏敏，2010）。

四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议

公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：

（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用

考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。

（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用

由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。

（三）加强信息披露，实行全方位的监督

某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。

此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。

（四）提高相关人员的专业素质和职业道德

在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。

五、结语

公允价值在我国的运用是与国际接轨的需要，也是我国资本市场发展的需要。公允价值正确和准确的运用将大大地提高会计信息的相关性，更符合决策有用观，有利于投资者作出科学的决策。公允价值在我国运用还不算成熟，有一定的负面影响。我们应该从各方面入手，借鉴国外先进经验，逐步规范其应用，逐步完善。科学地运用公允价值需要社会各方的长期努力。

参考文献

[1]徐玉德.公允价值计量理论与实务[M].北京：商务印书馆，2009

[2]中国注册会计师协会.2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材·会计[M].北京：中国财政经济出版社[M]，2010

[3]朱丹，刘星，李世新.公允价值的决策有用观：从经济分析视觉的思考[J].会计研究，2010：84-96

[4]徐经长，曾雪云.公允价值计量与管理层薪酬契约[J].会计研究，2010-03：12-19

[5]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007-08：6-12

房产投资利弊篇（7）

1前言

投资足球是一个烧钱的行业。其中的利益风险并存，不妨一些富豪为其一掷千金。通过分析这两年房地产对足球的投资，可以鲜明地看出投资足球带来的利弊，恒大投资足球的成功之处，如何在投资的过程中获得名利双收。也可以在这些分析中洞察一些商家企业不惜烧钱投资足球的真正用意。为了吸引企业经营足球队，国家企业税收和土地政策给予的优惠相当的普遍。以此为前提，自然中国足球与房地产走在了一起。

2中国足球投资的发展

2.1投资足球房地产时代的现状

2013年随着上海的绿地集团接手上海申花足球队，中超的所有的球队都与房地产商产生了千丝万缕的联系。这一现象可谓是史无前例。

2.2中国足球投资房地产时代产生的原因

第一点中国足球近年来良好的投资环境，包括政府的政策支持和足球环境的不断改善。例如，近几年校园足球发展迅速，国家在这一方面不仅有强大的政策支持，还有实质的资金驱动。在这样的良好环境的带动下，中国的职业足球自然也出现了欣欣向荣的迹象。各地产界的大佬们纷纷将自己投资的目光投向了足球领域。

2.3投资的回报

投资最终的目的都是为了得到回报，房地产商投资足球也不例外，他们投资足球不单单为了在足球行业里面的收入，更重要的是在房地产行业的收入，通过品牌的推广，使得他们在房地产上的回报惊人。例如这几年的这些典型俱乐部的房地产行业的收入变化状况。都或多或少的给这些投资人带来了一定的收益。不仅在地产上得到了回报，在房地产公司涉及的其它领域也得到了不少的利益。比如典型的恒大地产，通过足球的纽带，恒大将自己公司开发的产品推向了全中国，推向了世界。例如恒大矿泉水已经成为亚足联的合作伙伴。

2.4投资的风险

纵观2012年的大连实德以及一些今年亏损较为严重的俱乐部，都是由于资金不够雄厚而导致最终不能运行。国内一些俱乐部的经营日趋维艰，除极个别俱乐部牌子未倒正常经营外，绝大多数俱乐部早已是换了几任东家，其中有的是正常转让，正常的资本运作，也有难以维持生计而不得已为之[1]。不过企业要有忧患意识，如果自身运行不下去，在投资时候可以尽快改变策略，或是直接放弃足球的投资。国家更应该在引导足球投资的过程中扮演重要角色，充分考虑潜在的危机，并且做好其他的应急方案准备，以备不时之需。

3恒大足球模式

3.1投资背景

恒大投资中国足球时期国家出台了很多扶持足球发展的政策，因此恒大的投资也是有国家做坚强后盾的。由此为前提，恒大顺利的发展就顺理成章了。

3.2恒大投资足球的烧钱模式

短短的三年里，恒大为何如此高歌猛进？取决于他们投资足球的模式。

在过去几年里恒大投资足球花费中超之首，在2010至2013赛季恒大赢球奖金就发掉了2.5亿元。这个数字相当于一些小俱乐部三年的总花费。在引进人员方面恒大更是不惜金钱。2013赛季恒大的投资依旧不减，在指定的奖金政策方面，在中超赛场上采取202政策，即赢球奖200万，平球奖不奖不罚，输球罚200万。

四个赛季在恒大足球中投资花费了20亿。涉及中国足球的房地产公司，恒大并不是唯一一个。但像恒大这么大手笔投入的企业，望眼整个中超只此一家。

3.3恒大模式下的回报与弊端

自从恒大在足球领域小有成就之后，这几年，恒大的广告品牌效应非同一般。中国房地产研究组公布的数据显示，恒大接手足球的八个月后，品牌价值就高达80.16亿元，排名全国第一。在这几年中恒大的品牌价值步步高升。广州恒大目前已经被人熟称为中国恒大，其已经完成了从地产品牌向中国品牌的转变。据一些机构预测，恒大每每投资1亿元，大约会有15亿元的经济回报。恒大集团的一位副总裁说过，恒大投入的回报之比是1：15。

然而恒大利用巨大的资金优势，引进名气大实力强的外援和本土明星球员，聘请知名教练，在短时间内取得巨大的成就的模式，也存在着弊端。

首先，后备人才培养方面：培养青少年足球投入不高，导致后备人才青黄不接[2]。

其次，恒大与足协关系密切，在比赛中也常享受“照顾”，这有损比赛的公平，不利于中国足球的健康发展。

最后，球员身价偏离实际价值，培养优秀的本土球员时间周期长，球迷缺乏持续性关注，难以形成一定的足球文化[3]。

但总体来说，恒大投资模式的利大于弊，虽然饱受争议，但恒大表现出的耐心和取得的成绩值得我们为之喝彩。

4中国足球投资发展趋势

中国足球的投资应该鼓励更多的其他行业来入驻足球。比如说马云的投资就是喜讯，如果马云把资金投入到一些资金短缺的俱乐部那真是更恰当了。当然马云的淘宝投资恒大，是出于利益最大化的关系，一方面是阿里的上市拉动市场效应，另一方面提高自己的品牌价值。相信在马云的带动下，应该会有其他行业进入到足球领域。

中国足球在国外人看来是不职业的，看来中国足球队的经营还是有很大的发展空间。像英超西甲的一些大型俱乐部，他们的营销手段对中国足球的经营方式有很大借鉴之处。中国足球投资的未来应该向他们学习，并努力去打造。

目前中国足球的投资还有巨大的风险，不过国家在保护足球发展的过程中已经出台了很大的政策，相信中国足球的发展会一直走在正确的道路上。

5结论

通过分析近几年房地产对中国足球的投资，可以清晰地了解到中国足球现如今的投资的现状。以及房地产商投资足球的经营方式，成功之处。切实地让更多的人和企业了解中国足球的投资环境，关注足球运动的发展。当然足球不能像股票那样每个人可以投资，可以当家做主，但是通过每个人的努力，中国足球的发展以及在世界上立足应该是指日可待。

参考文献：

房产投资利弊篇（8）

我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（三）房地产的建造价格具有隐蔽性

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度

1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。

2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。

3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。

（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设

1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。

2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。

3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。

（三）有效提高企业内部审计执行力

1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。

2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。

3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。

（四）结合企业自身特点展开审计工作

我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。

房产投资利弊篇（9）

中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

房产投资利弊篇（10）

保险资金能够以商业资金的身份进行公共投资领域的城市基础设施建设，在一个方面，这种投资可以满足日益增长的城市化建设资金需求，另一个方面，也能有助于拓宽资金的运用渠道。保险资金投资房地产市场也是投资城市基础设施建设的一种方式和表现。

一、我国保险资金投资房地产的有关规定

在我国，对于保险资金的投资很长时间都没有明确的规定，这成为了制约保险业发展的投资瓶颈。

多年的空白终于由保监会填充，《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，对保险资金的投资进行全面的、系统的规定，这无疑放宽了保险资金的投资渠道。其中，新增的未上市公司股权和不动产投资的开闸又是一个亮点。

《暂行办法》在投资的主体、方式、规模等多个方面都进行了严密的布控，以严防保险公司变身成为房地产商。当然，后续规定中是允许保险资金采用股权的方式投资相关项目的，这些项目必须是已经取得了国有土地使用权证以及建设用地规划许可证的。

二、我国保险资金投资房地产的现状

我国的保险资金投资房地产的行为在近几年发展较为迅猛。这不仅与市场因素有关，也是国家宏观调控的结果。

根据现在正式实施的新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用渠道不再仅仅是原来限定的“买卖政府债券、金融债券”，而改进为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时还新增了“投资不动产”一项。这是保险资金对房地产市场的第一次正式开闸。在此之前，保险公司也只是以自用的名义购买写字楼，或者是通过信托和资产管理公司进入房地产市场。

就2008年来看，中国保险公司的总投资额是2.25万亿人民币，如果按照其他国家的惯例来保守估计，保险业在房地产的投资比例占总额的15％，并且估算出国内的房地产市场可以接收约2500亿元的保险资金投资额。

另外，2010年的保险市场也是相当的热闹。中国平安在上半年发生的两件大事，即最大规模的员工股解禁以及收购深发展，都将影响未来几年的保险市场。目前，已经有越来越多的保险公司曲线进军房地产市场，其中包括了中国人寿对11家上市房地产公司所进行的股权投资。在今年七月和八月，中国平安和中国人寿也分别在深圳和杭州两地无竞争拿地。

从保监会的政策层面来看，入市比例在下半年会得到提高，包括准入房地产市场和不动产投资等等。未来的若干年都将是令保险业和房地产都充满期待的。

三、保险资金投入房地产的利弊

保险资金投入房地产市场会对处于调整中的中国房地产业带来怎样的影响呢?总体来说，保险资金的开闸对于保险业和房地产业来说，都是一个长期的利好，当然也存在着一定的风险和不利的影响。

保险资金的投入对于国家的调节有较大的好处，国家通过市场化手段实现经济适用房和廉租房的投资建设，调节房地产市场的结构，国内保险业直接进入房地产投资市场是重大转变的第一步，这就可能有助于国家大大地改变中国房地产市场的投资格局。其次，如果机构投资者多是一些上市公司，那么有关市场活动的信息就将会向公众，这就进一步提高了市场的透明度。另外，由于投资者的建议，物业税和土地的使用续租权等等也将可能得到快速的明确。

新的资金流入房地产市场有助于缓解房地产商的资金链供应，增强市场的流动性，保险资金的入市就如同当前土地市场的国进民退一样，会提升整个地产行业开发的水平，提升其性价比，也推动了整个房地产行业的整合。由此可见，保险资金的投入甚至要比房地产的多元融资渠道的加速开放更有意义。总而言之，保险资金投资房地产市场对整个市场来说都是有很大好处的。

当然，也有许多业内人士认为，保险资金的开闸实质上是房地产市场的游戏而已，获利更多的是那些实力雄厚的大型商业物业。保险业作为长期的、稳定的机构投资者，应当追求长期稳定的发展，投资房地产业的风险是否适合行业的发展呢?虽然相比债券、股票等投资来看，商业地产的平均投资收益最小，安全性也较低，但是拥有稳定的现金流的物业也是一种较为理想的投资产品。

四、制定监管细则，加强监管力度

房地产市场对保险业有着很大的诱惑，尤其表现为住宅市场。如果政府不加强相关的监管，任由保险资金参与住宅市场的开发和利益炒作之中，将房地产泡沫越吹越大，抬升房价，后果必然是严重的。

国家相关部门进行监管的关键在于投资门槛的设定，在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向下，对于投资主体、方向、比例、模式等方面就要做出严密的规定。即监管部门要出台相关细则，对主体资格及投资比例的上限都要进行把控和明文规定。只有这样，我国的保险业和房地产业才能共同进步，健康有序地发展。

参考文献：

[1]卓志：保险资金投资城市基建的探索[J]，财经科学，2003(3)

房产投资利弊篇（11）

《投资性房地产准则》共提供了两种后续计量模式，两种计量模式的应用必定会具有两面性。成本模式在会计处理方法选择上被普遍应用说明它有着不可否认的优势，而公允价值模式的应用又是因为成本模式有着不可忽视的弊端；同样的，作为一个尚未被普遍应用的新方法，公允价值模式也有其独特的优势与不可避免的弊端。同时，采用不同的计量模式也会对企业财务核算产生影响。

一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析

（一）成本模式的优劣

1. 成本模式的优势

《投资性房地产准则》这一规章中明确表明采用成本模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的要求。因此，成本计量模式的优势显而易见。

（1）会计处理简单，易掌握。因为采用成本模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销基本相同。但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的成本尽早得到补偿而采用加速折旧法。如此一来，在成本模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。

（2）转换性强。相比于成本模式，采用公允价值计量模式的企业在权限上往往具有较大的限制性。也就是说企业在使用公允价值计量模式后不允许转化成成本计量模式，反之则可以转换。这就是成本计量模式的优势之一。然而利用成本模式对房产等固定资产进行核算时也会出现较多的弊端，下面将对这一弊端进行具体概述。

2. 成本模式的劣势

众所周知，公允价值模式是在成本模式之后才出现的投资性房地产后续计量模式。而对于成本模式的劣势所在，一种情况是在使用成本模式计量的过程中可采用多种折旧方法对投资性房地产进行计提减值，企业可以人为预计净残值，预计使用年限，选择折旧方法。采用这种计量方法容易操纵企业当年利润。此外，成本计量模式无法适应多变的市场，真实反映当前市值，不利于对企业资产的评估。

（二）公允价值模式的优劣

1. 公允价值模式的优势

与成本模式相比，公允价值模式在不断变化的市场中，公允价值模式能更准确的反映投资性房地产在资产负债日的状况，更能确保会计信息的可比性和相关性，有利于企业会计信息用户的决策。在不断变化的市场中，投资性房地产可以按照其所处地区的较为活跃的房地产交易市场及房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息及时、灵活、准确地对投资性房地产的价值进行反映。准确、及时的信息有助于股东、债权人、企业管理者及其他信息用户做出判断和决策。

2. 公允价值模式的劣势

（1）增加企业核算成本。不同于成本模式的长期存在，公允价值模式是自2006年《投资性房地产准则》的颁布才出现的。准确应用这样一个新的计量模式，无疑是对企业会计人员能力的一个挑战，但大多数企业会计人员是经不起这样的挑战的。且目前我国各地的房地产价格差异较大，尚不存在统一的活跃交易平台，所以企业要请专业评估机构对持有的投资性房地产价值进行评估，如此一来，企业将为评估该项资产投入较高成本。

（2）影响企业纳税额。按照《投资性房地产准则》的要求，通常使用公允价值进行计量的投资性房地产其采购运用及出售等过程中发生的会计事项在有关处理过程中要对其进行特殊对待。对其不能像通常的固定资产一般进行固定资产的折旧以及折旧的分摊。这种固定资产的计量方式在另一个方面表明对投资性房地产进行账务处理时其公允价值和账面上的价值之间的差额将会降低。这在一定程度上降低了企业的成本，但同时也增强了企业的税务负债。

（3）影响会计信息质量的可靠性。公允价值计量模式是一个相对新的计量模式，它的不成熟不只体现在企业会计人员无法掌握其处理要点，更重要的是国家相关部门没有制定出完善的监督和管理机制，从而导致企业聘用的专业人员对其账面价值操控空间较大，调节企业成本进而粉饰企业当期利润变得可行。

（4）转换性弱。《投资性房地产准则》中提到企业可以在一定的环境下将传统的成本计量模式转化为公允价值计量模式，却不可以反其道而行，这是公允价值计量在转化性方面的弱势。而许多企业采用的是后者这种计量方式，当外部经济环境稳定，内部企业经营比较完善时，若房地产市场出现了经济上的较大波动，使用公允价值计量方式的房地产企业，将会遭受更多经济上的损失。在造成一定量的经济损失后，多数企业又无法改变其后续计量模式，这样的情况难以处理。

（5）增加税务处理难度。在我国采用成本模式计量为纳税基础因而使用这种计量模式的企业在进行账务处理时较为简单。如果企业没对投资性房地产计提减值准备，在进行纳税调整时只需要调整超出税法允许范围的部分。如果有计提减值准备，根据《企业所得税法》对计提减值准备部分进行调整即可。采用公允价值模式计量的企业，在计算应纳税额时，税法规定对公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税额。

二、采用公允价值模式计量对企业的影响

不管是因为2007年1月1日《投资性房地产准则》的实施而采用公允价值模式计量的投资性房地产还是在后来的经营过程中出现了一些经济波动而使企业改变了原有的计量模式，转而实行传统的成本模式测量都会给企业的财务部门造成一定程度上的账务混乱。根据国家财政部门对会计政策变更的会计处理方法规定，采用追溯调整法。采用该方法的具体步骤为：计算会计政策变更的累积影响数、编制相关项目的调整分录、调整列报前最早期初财务报表相关项目及金额、附注说明。在首次执行会计准则采用公允价值计量时或计量模式变更日可以按照公允价值进行计量， 并将公允价值与账面价值的差额调整留存收益。

（一）采用公允价值模式对资产负债表部分项目的影响

由成本模式变更为公允价值模式时，会对资产负债表部分项目产生影响，主要包括对投资性房地产、盈余公积与未分配利润、资本公积、递延所得税负债的影响。

1. 对投资性房地产的影响

以2007年1月1日首次执行会计准则时采用公允价值计量为例：结合我国房地产实际发展情况，自2007年以来我国房地产价格普遍上涨，公允价值相对变大，如此可以增加企业的资产总额。

2. 对盈余公积与未分配利润的影响

如果投资性房地产的账面价值小于公允价值，应按两者之间的差额调增投资性房地产的账面上的余额，同时确认公允价值上升的收益；反之，如果投资性房地产的账面价值大于公允价值，应按两者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失。对于第一次使用公允价值进行投资性房地产的核算和计量，应当格外注意账面价值与公允价值的差值。第一次采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量核算时，公允评估价值与账面上的价值有一定的差额。需要相关专业人员进行项目初期的资金调整，尤其在盈余公积与未分配利润之间进行调整。如果企业在此之前采用过成本模式计量，而后变更为公允价值模式计量，需调整因此变更会影响到的项目，对变更前的以前年度产生的公允价值变动收益，需要调整其期初盈余公积和未分配利润。

3. 对资本公积的影响

资本公积是由于对流动资产及固定资产的有关项目进行会计调整时在公允价值和账面价值之间出现的差额，此类差额一般计入资本公积。由于投资性房地产的计量方式由成本模式向公允价值模式转变时会产生一定的公允价值和账面价值之间的差额，这个差额一般计入资本公积，等到以后投资性房地产处置时再将其转入其他业务收入账户。

4. 对递延所得税负债的影响

根据我国相关方面的法律要求采用公允价值模式进行记账的企业不享有我国税法方面关于递延所得税的优惠条件。也就是说，采用公允价值模式计量的相关资产，在一定程度上具有更高的使用成本，会产生递延所得税纳税差异。此时的企业会承担更大的税收负债。这是许多企业内部的相关专业人员需要认真考虑的事宜。

假设某企业 2007年1月1日花费100万购入房地产作为投资性房地产，预计使用年限为10 年，采用平均年限法计提折旧，该公司按照净利润的10%提取盈余公积。若采用成本模式计量，该房地产2007年12月31日账面价值为90万元，若2008年该房地产未出现减值迹象，2008年12月31日该房地产账面价值为80万元。2008年12月31日应做如下分录：

借：其他业务成本1 000000

贷：投资性房地产累计折旧

1000000

若自2007年1月1日起将该房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，2007年全国房价普遍上涨，2007年12月31日该房地产公允价值为120万元，显而易见，该房地产公允价值大于其账面价值，此时应调增投资性房地产账面价值，做如下分录：

借：投资性房地产――成本 1200000

投资性房地产累计折旧 200000

贷：投资性房地产 1000000

盈余公积 40000

利润分配――未分配利润 360000

最终计算应纳税额时，公允价值大于计税基础，在此案例中公允价值比成本模式计量时的账面价值多40万元，即两者之间的差额便是递延所得税需要缴纳的税款。

（二）采用公允价值模式对利润表部分项目的影响

采用公允价值模式高效准确地对该投资性房地产进行会计核算的同时，会对利润表的相关项目产生影响，其中包括：

1. 对公允价值变动损益的影响

有关企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行核算时一般通过“投资性房地产―公允价值变动”科目进行核算，在会计核算的末期在公允价值变动收益中体现。

2. 对财务费用的影响

无论是企业第一次采用具有社会公众共同认可效力的公允价值模式进行计量或是使用成本模式转换后的公允价值模式进行评估，都会使企业因为邀请相关方面的专业人员以及专业机构花费一定的费用，无疑会增加企业当期和以后的财务成本。

3. 对所得税费用的影响

上文提到的递延所得税的增加的同时也提高了所得税费用的额度。

4. 对利润总额与净利润的影响

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧、摊销，也不需要计提减值准备。如果公允价值下降，其对投资性房地产的影响普遍小于成本模式对投资性房地产累计折旧产生的影响。综合来说采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会使企业利润增加。

三、企业选择两种后续计量模式需考虑的内外因素

（一）外部因素

1. 房地产市场变化情况

因为投资性房地产公允价值变动将直接影响企业当期利润总额与净利润，而对投资性房产其价值的评定时根据当时企业外在房产经济环境的变化情况，因而房产市场的情况将直接影响企业利润 。2007年至2012年，我国房地产持续升温，此时对投资性房地产采用公允价值模式计量会大大提高企业当年利润。但如果房地产市场不景气，投资性房地产也会导致企业利润的减少，而且企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产计量，将会面临不能够改变计量方式的后果，无法在经济不稳定时做出必要的调整，如此便会导致企业面临经济危机的风险。

2.投资性房地产公允价值取得的难易程度

新提出的公允价值计量模式的使用需要满足几个前提条件，就要求使用这种核算方式的企业应当满足在活跃的交易市场上进行适宜的交易，并且能够在信息畅通，不存在或者尽量避免信息干扰的情况下，获得许多关于房产的必要信息。房地产交易分布在全国各个城市，每个城市的情况各不相同。倘若所在的房地产交易不同的处在经济环境不够活跃的地区，使用公允价值计算投资性房产会有一定的难度。

（二）内部因素

1. 企业内部财务状况

因为投资性房地产采用公允价值模式计量会对企业的利润总额和净利润产生影响，不但不计提折旧、不进行摊销、不计提减值，且就我国现状来看，投资性房地产公允价值普遍高于账面价值。如果企业面临亏损且此时房地产交易市场较好，企业需要增强融资能力时，可采用先进的公允价值计量模式为企业带来更多的收益。

2. 会计人员的账务处理能力

采用公允价值模式计量时，企业不能长期依靠评估机构，否则成本太高。这样一来，对企业会计要求提高，要求会计人员不但能正确的进行账务处理，更能较为准确的对投资性房地产的公允价值变动进行评估，使所得到的会计数据更加准确完整。相反企业在投资性房产的后续计量上应当采取成本计量模式。

四、结论

通过上文针对公允价值模式和成本模式之间各个方面的对比评价，可知两种计量模式的选择应当结合企业自身情况及房地产交易市场的大环境，谨慎选择。随着国内对公允价值模式的监督和管理机制逐步完善，公允价值模式的应用会更为广泛。

参考文献：

[1]廖剑英.企业投资性房地产后续计量模式选择之比较分析[J].东方企业文化，2014（12）.

[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[J].经济科学出版社，2006.