老人住房设计大全11篇

老人住房设计篇（1）

老年人作为国家成长过程中功不可没的一批人，他们为我国的建设做出了极大的贡献，老年人的生活状况直接代表着一个国家的文明程度。因此，在为老年人设计住宅建筑时，必须针对老人的特点，充分尊重老人的要求，使他们能够安享晚年。本文通过对于目前我国老年人居住状况的简单阐述，分析了老年人对于住宅建筑设计的需求，并着重谈论了在进行老年人住宅建筑设计时应当注意的一些问题及设计的重点。

1 老年人生活的特点产生的对于居住环境的需求

随着老龄化在全球范围内的不断加剧，老年人作为一个比较特殊的群体，其生活问题成为人们极为关注的一个话题。当今时代，我国的独生子女家庭逐渐增多，每一个青年人所要负责的老人供养需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的压力，老年人完全依靠自己孩子度过后半生的生活方式必须有一定的改变。否则，中国的老年人将会在很大程度上落入孤独寂寞的生活境地。而老年人生活方式改变的要求则在一定程度上推动了老年人居住建筑建设的发展，国家必须加大力量为老年人建设一个适合养老的居住环境。

老年人是比较特殊的一个群体，他们在走过了壮年之后，已经不能做到对于自己的照顾，再加上有些老人失去自己的伴侣，他们的老年生活很多都会在一种寂寞孤单的环境中度过。为了能更好地赡养老人，使老年人幸福的走过后半生，我国在建设过程中设立了许多老年救助机构。目前，我国最为常见的老年人居住环境就是养老院，养老院发展到今天不仅是社会上一些孤寡老人的家，在现代社会很多忙于工作的子女也将自己的父母托付给了养老院。这样以来，老年人的居住建筑设计就成为了我国下一步应当完善的一项工作任务。

老年人在未来的居住趋势是与儿女分离的，他们安度晚年一般都是要在公共的老年人居所内度过，而这些养老院、老年公寓、托老所等老年居所的设计主要不是为了使老年人获得一个居住的地方，而是为方便老年人之间相互照顾，加强老人之间的娱乐交流，使老年人能够处于愉快的生活环境中，这就给我国建筑设计人员提出了非常高的要求。

2 老年人的特殊性及其对于居住建筑建设的要求

人一旦进入老年时期，其生理和心理都会发生许多的变化，老年人不但会失去照顾自己的能力，还会变得像孩子一样别扭固执，他们极需要社会对于自己的关注。因此，青年人对于老人的赡养不应该只注重物质方面的供给，还必须加大对于老人精神的关怀。从这个方面而言，加强对于老人特殊性的研究就成为合理赡养老人所必须具备的一个前提。本文接下来就简单分析一下老年人的特殊性：

首先，老年人对于自身健康的需求非常高。老年人在进入老年时代以后，各部分的器官以及组织等都会逐渐老化，其自身对于疾病的抵抗力也会逐渐降低，老年人能够明显地感觉到自己的衰弱，那种怕病的心理会逐渐形成他们生活的一种困扰。因此，老人对于身体健康的需求比任何群体都要强烈，他们的居住建筑周围应该具备社区医疗救助以及体育健身等场所。而且，老年人身体健康状况的下降，还使得他们的内心产生了极为强烈的依存感以及归宿感。老年人在不能自理自己的生活时，就会希望有人来照顾他们，尤其是愿意得到自己子女的亲自照顾，以便于寻得心灵上的寄托。因此，老年人心理上产生的变化也是为人子女之人必须估计到的。

此外，老年人走过许多波折，对于财富名利问题已经看得非常淡薄，他们最为渴望的就是一个温馨和睦的家庭，能够和自己的老板子孙其乐融融地生活在一起，看着自己的子孙健康平安的成长，成为他们老年时代最为强烈的一个愿望。老年人的生活里需要互相的关心和照顾，只有这样他们才会减轻一些孤独寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有许多不同于其他群体的特征，老年人的生活居住环境设计也就必须不同于其他人，因此，设计师在进行设计时必须注重老年人的要求。老年人住房设计时应当注意的问题，也就是老年人住宅建筑设计的要点大致可以分为一下几个方面：

首先，必须注重老人居住空间环境设计的问题。老年人喜静不喜动，他们虽然害怕孤独，但是绝对不喜欢喧闹的环境。因此，在选择建筑地址以及进行建筑设计时，必须充分地保持住宅的安静，在住宅温暖干净安全的前提下，使他们的住房靠近远离车辆喧嚣的公共服务场所。而且，在进行老年人住房建筑设计时还必须注重住宅外部的环境设计。人老了以后会变得比较别扭，他们对于事物的需求及眼光会变得挑剔，再加上他们自身身体健康状况发出一定的指令，老年人住房对于外部环境的需求非常高。这些住宅不仅要建立在安静干净的地方，还需要有充足的阳关、良好的通风效果、开阔的视野，以及高程度的绿化环境。此外，最好还能有适合老年人运动的一些运动设施。

其次，老人的居住空间设计必须具有一定的私密性，保证他们能够自由地支配自己的空间，而不会轻易受到外人的干扰。家庭型的老人院起居室不应该小于14平米，卧室也不要少于10 平米。而且最好不要设计合住的老年公寓，就合居型的居住场所而言，最好也每间不超过3人，每个人的使用面积还应该在6平米以上，否则极其容易因为老年人的个人习惯不同，而造成他们相互之间的摩擦。但是，这种私密性的设计必须避免老人脱离人群，他们害怕孤独寂寞，必须在保证私密的同时，还能方便于其他老人的交流娱乐。设计师可以将老年人群居的地方设计成套间、四合院等的样式，既方便老人独处，又方便其于外界交流。

最后，在进行设计时，还必须保证老人居住环境的无障碍性。老人的身体状况极端下降，很多时候他们不能像常人一样进行活动，因此，在设计老人的居住空间时，必须加强对于建筑设计安全性及灵活性的考虑。设计师可以设计一些适合老人生活的设施，并在老人的居住空间内布置一些防止老人摔伤、碰伤的设备等。设计师要尽量将老人的住房安排在比较低的楼层，稍高楼层都要设置电梯，还要在电梯内设置一些方便手扶或者是坐的设施。此外，老人的房间要避免不在一个水平面上的情况，还可以将楼梯的台阶换成一些比较缓和的坡道，缓坡台阶踏步的梯面比应当高于120mm，而且踏面的宽度不适宜小于380mm，坡度不应大于十二分之一，同时在坡道一侧安装一些既有观赏价值又能防止跌倒的设备。同时，一些需要日常使用的东西，比如门把手、水龙头、马桶、电器开关等，都要按老人的需求来设置，而且这些常用的东西还一定要具有温暖舒缓的感觉，避免使老人在使用时产生不愉快或者紧张的心情。

3 老年人住宅建筑的设计应当注意的问题分析

老年人在生活过程中付出了很多，在年老之后理应得到悉心的照顾，因此，在住房这个问题上，住房建筑设计一定要符合老年人的生理、心理以及审美需求，使老年人的生活时刻处于一种比较轻松愉快、温暖温馨的氛围中。本文接下来就针对老人群体的特殊性，对老人建筑设计的一些细节问题做一些简单地谈论：

3.1 要制定符合老人需求的设计原则来指导建设

老年人建筑设计的原则一定要体现以老人为本的设计理念，使这种设计原则能够完全地将老人的特殊需求涵盖在内，为老人住房建设提供一个良好的指导，使建筑在建成以后能够保证老人生活的舒适、安全、方便。具体来讲，这种设计原则首先要考虑老人休息时间的特殊性。老年人睡眠质量不好，而且睡眠时间相比一般人而言都要少，他们需要极早入睡，早晨又会醒得特别早，这之间和普通人的时间差距大致都在两三个小时内。因此，老人的作息时间特别容易和其他家庭成员之间的活动产生冲突，这样就会导致家庭生活的摩擦出现，影响家人之间的感情。设计师在进行设计时一定要注意房间的隔音效果，并尽量和厨房卫生间靠近。此外，在设计老人的住房时，还一定要征求老人的意见，尽量按照他们自己的要求来进行设计，使他们生活的空间带上他们自己的元素，给他们的生活增加一些活力。再者，老人住房的设计还必须考虑到其与家庭成员之间的心理距离，一般老人都比较喜欢和自己天真活泼年幼的孙辈更为靠近一些，在安排住房时就要将他们的住房更靠近一些。

3.2 在建设专门的老人居住住宅时要将各项功能考虑在内

随着年轻人供养老人压力的增大，以及老龄化程度的不断提升，将来老年人的群居生活会变得更为普遍，国家对于老年人的照顾会上升到一个比较专业合适的阶段。比如建立一些老年公寓、养老院等，这样可以充分得保证老年人之间的交流帮助，使他们能够更好的生活。因此，设计师必须顺应这样的潮流，对这些专门的老人居住场所进行合理的设计，将各项功能需求涵盖在设计目标内。首先，这种住房建筑必须具有合适的房间尺度，方便老人活动，但不会使其产生空旷寂寞的感觉。同时，要选择一些比较温馨的家具，并对这些家具进行合理的摆放，使他们既能满足老人行、走、坐、卧等的需求，又能够愉悦老人的身心。还有，房间光线以及房间内部各种事物色彩的选择也一定要满足老人的需求，既保持一定的生命活力又不会让他们觉得难以承受。此外，住宅的设计还必须保持安全、健康以及隐私性，使老年人住得贴心舒适。

4 结语

老年时期是一个比较漫长的阶段，在这一个阶段内，人们的生理和心理都发生了自己难以控制的变化，这会在一定程度造成人在心理上的难以承受。因此，对于老人的赡养工作是极其细致的，必须兼顾生理和心理各方面的需求。老人的住宅问题，在老年阶段是与他们的生活联系最为密切的，所以，必须重视老人的居住问题，对他们的住房进行合理的设计建设，给老人提供一个幸福温馨的晚年居所。

参考文献

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老人住房设计篇（2）

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中图分类号：TS976.34 文献标识码：A文章编号：

随着中国城市化的快速发展，每年都有上千万的人口从乡村迁移到城市定居，这一巨大的变化使城市的人口数量和组成结构也随之发生了巨大的变化。城市化水平的区域化差异造成了住宅的建设和需求的空间分布也呈现出不平衡的特征，使我国城市住宅产品呈多元化的发展状态。由于贫富差距的不断拉大，社会分层在大中城市，尤其在特大城市日益凸显。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接决定着其居住条件的优劣。从而城市低收入人口的居住问题，逐渐成为改善民生的热点和焦点，城市住房保障体系的建设也随着住房制度的改革向纵深推进而不断的发展与完善，并逐渐成为新世纪中国住房制度改革的工作重心。同时，中国人口的快速老龄化，也已成为社会所面临的最为严峻的问题之一。中国现阶段社会的发展，人们未富先老是普遍现象。所以，低收入人口的居住问题的解决过程中，注重老年人居住问题的解决，是非常关键和紧迫的。

早在1998年，为了进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设，国务院提出了对应不同收入家庭实施不同的住房供应政策，并为此划分了3个层次：高收入家庭购买商品房；中低收入家庭买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。2007年8月13日，国务院办公厅了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容包括“进一步建立健全城市廉租房制度”，“改进和规范经济适用房住房制度”，“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面。《意见》的颁布标志着中国住房制度的重点转向了以满足城市中低收入者的居住需求为主的保障性住房的建设。2008年，中国保障性住房的建设被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决中低收入家庭住房困难的保障体系，成为中国住房制度改革的新重心。而且在将来相当长的一段时间内仍然占据我国住房建设工作的重心。

人口老龄化是人类进入21世纪面临的最为严峻的挑战，在我国，人口老龄化的过程和其他国家存在着显著的不同，具体则表现在如下几个特点上：

人口老龄化的现象来的快而急。

老年人口绝对数量大。

我过老龄化的速度快于经济发展的速度，呈现了“未富先老”的特征。

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

人口老龄化进程继续加快

指标 2009年 比重

全国总人口数 133474万人 100%

60岁以上老年人口 16714万人 12.5%

65岁以上老年人口 11309万人 8.5%

2010年《中国民政统计年鉴》第7页，中国统计出版社。

对于廉租房和经济适用房而言，由于经济负担较轻，社会服务设施相对较完善。老年人又能实现和子女分户居住，但又相距较近的条件。因此，在我国未来的廉租房和经济适用房建设中应高度重视适老化住宅的设计，实现对老年人居住的人文关怀。

廉租房、经济适用房建设中老年人居住外环境的设计

廉租房与经济适用房建设中的老年人居住用房建设最好是按照一定的比例配建，其配建的比例应当在开发及建造之前深入进行研究使用人群的年龄构成和家庭结构。在建设的时候合理选择位置，适当集中安排，这样既便于配置适当的公共活动设施，配建满足使用要求的公建配套，以满足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用资源。

住宅居住外环境可分为人工环境、自然环境和社会环境。就老年人住宅的居住外环境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人为主体展开的各类生活序列的综合，是一个由内到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要为以下几种类型：

公共服务设施和公共活动区

公共设施的设置到位，就可以把这一范围里居住的老人实现生活自理所必需的项目包括近来，既是家庭生活的延伸和补充，也是进一步满足物质和精神需要的重要渠道，项目类别越多可选择的面也越大，生活内容也越丰富多彩。主要的公共服务设施应包括：医疗、教育、文化、体育、商业和服务业、金融邮电、市政公用、行政管理等。建筑内部要求配置相应的无障碍设施。

道路系统

廉租房与经济适用房居住区内人们的外出大多采用步行或者乘非机动车为主，设置居住区的道路网应当把步行者、非机动车和机动车三者的关系理顺，以保持良好的交通秩序。设置好有关道路及交通设施，降低出行的风险和难度，为不同出行方式和出行能力的人提供出行机会，对出行困难者增加支持和保护，尽可能让弱势居民能够走的远些，到达各自想要去的地方。

廉租房与经济适用房居住区内的道路网

道路网布置的原则：

机动车按照需要设置减速带和红绿灯。

全境适合消防车、救护车和社区交通车行驶。

合理选择过境公交车、商场专线车行驶路线和车站，限制无关的机动车过境穿行。

与外来公交车线路衔接，设置社区交通车全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系统设置无障碍设施，尽可能降低风险，减轻体能损耗，满足行动困难者的出行。

居住区道路纵坡控制坡度（%）

道路类别 最小纵坡 最大纵坡 多雪严寒地区最大纵坡

机动车道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非机动车道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

老人住房设计篇（3）

本文从老年人的心理与生理特点，老人居住形态，老年住宅的分类和特点，老年住宅的空间设计特点及未来发展建议等几个角度对老年人住宅进行浅析。

1.加强老年人住宅建设的必要性

根据有关资料，我国现有60岁以上老年人为1.34亿人，占总人口的10.8％，到2025年65岁以上的老年人将达1.85亿之多，到2050年65岁以上的老年人将达2.84亿之多。我国现在的老年人口数是全世界老年人口的1／5，而且每年仍以3.3％的速度递增。随着我国老龄化人口越来越多的趋势，面对汹涌而来的"银潮"，一些专家认为，我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布的《老年人建筑设计规范》基本没有得到落实。由于老年人的家庭养老等活动大都要在住宅内进行，这使得他们对住宅的依赖和对住宅功能的要求要远远大于年轻人，住宅及相应设施的设置对老年人尤为重要，在居住环境中通过适当的介助和设备设施的改善使老人获得自立、自理的能力和信心，减少社会和家庭负担，有利于发挥余热从而达到延年益寿，身心健康的目的。因此，加强和改善老年居住环境不仅是社会协调发展的需要，更是提高老年人生活质量的客观要求。老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各个层面。因此，尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系已刻不容缓。

2. 老年住宅的分类和特点

老年住宅又称“银龄住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”，特指老年人的居住建筑，它根据老年人的生理、心理特征和需求，以无障碍和人性化设计理念为指导而设计建造，是老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所。其包括：老年社区、老年公寓、敬老院、养老院、干休所等。

老年社区分类:

1.非老年专用或作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。

2.供富有活力、生活基本自理、仅需某种程度临护和少许帮助的健康老人居住的住宅。

3.专为健康而富有活力的老人建造的住所，附带帮助老人基本独立生活设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。 4.专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。

5.专为体力尚健而智力衰退的老人所建的住所。

6.养老院，专门为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。7.护理院，入住者除同外，还有患病受伤的监时或永久的病人。

3. 老年住宅的空间设计特点

在设计理念上遵循"以人为本"的原则，做好人性化设计和开发。本着"长寿住宅、可发展住宅、通用住宅 " 的要求，住宅设计尽量避免不必要的繁杂豪华设计装饰，如楼梯和户外地面不要采用大理石、瓷砖等，而采用水泥防滑地面，增设卫生间扶手，住宅内尽量不用错层、跃层，消除房间高差等；要合理把握潜伏设计，即在最初设计中为今后留有可改造的必要条件和余地，根据老年人不同时期的具体需求，及时适当做出调整，方便居住和使用；多开辟"近邻型 "、"合住型 "、"分离型"等居住户型，使老年人与子女的居住之间有所照应。

居室 1.老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。 2.老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2,卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。 3.老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。 厨房 1.老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。 2.供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2,其最小短边净尺寸不应小于2.10m。 3.老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.00～8.00m2。 4.厨房操作台面不宜小于0.75～0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。 5.厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。 卫生间 1.老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5．00m2。 2.老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 3.老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。 4.老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。 5.独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应高于0．40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应高于0．40m。浴盆一端应设不小于0．30m宽度坐台。 6.公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1．20m×2．00m，内设0．40m高的坐便器。 7.卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0．70m的“L”形安全扶手或“Ⅱ”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0．60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。 8.卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或揿压式开关。 9.卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

3. 老年住宅的发展建议

1.要切实落实《老年人建筑设计规范》。应把《规范》中的具体要求纳入到每个城市住宅建设标准及管理规定中去，并作为老年住宅建设方面的指导性文件，如在新开发小区根据老年人口的比例，规定老年住宅的比例不低于20％, 对现有住宅增设老年专用设施，使老年建设规范和标准落到实处。

2.加大政策扶持力度，使老年住宅"事业化"转变为"产业化"。有关部门应运用经济杠杆加以调节，在有关法律法规的监督管理下，通过充分有序的市场竞争等方式，使整个建筑大市场活跃起来。尤其是对于老年住宅建设专项项目，在同等条件下，优先解决建设贷款，以吸引开发商投资；对于新开发小区，达到或超过《老年人建筑设计规范》规定的相应比例的，适度减免配套费；对于旧有住宅增设老年人专用设施或场地的，简化审批手续，优惠税收。

老人住房设计篇（4）

多代居住宅的概念是从两代居引申而出的，指超过两代人，通常为老人、子女及孙子女共同居住在同一套住宅中，他们生活在上相互照顾，有一定的联系，同时在住宅中各代也都有相对独立的空间。

多代居住宅中需满足各代对独立性及代际交流的需求，对面积要求较高，因此多代居为集合住宅时，一般为包含三室或以上的套型，多代居也可能为“双拼”、“大平层”等更容易满足面积要求的低密度住宅。这两类多代居住宅的适老化考虑不同，本文主要对集合住宅中的多代居进行探讨。

1 多代居住宅产生的背景

我国传统观念重视亲情和孝道，一直以来多代同堂居住是普遍现象。随着经济发展和城市化进程的加快，核心家庭独立居住的比例越来越高，然而由于近年来老龄化速度急进，加之房价高涨及房屋限购等因素，很多老人需要与子女共同居住，城市中多代居现象增加。具体分析其原因主要可分为以下6点：

1.1 老龄化形势严峻

目前我国老年人口数量庞大。2013年我国老年人口数量达到2.02亿，老龄化水平也达到14.8%1。同时据预测，我国老年人口规模在2050年之后将稳定在3～4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右2。在老龄化背景下，老年人的居住需求及对老年人的照顾成为亟待解决的问题（图1）。

1.2 老人仍有与子女同住的养老意愿

中国传统观念中老人主要依靠子女养老，尽管目前老人有足够的资金度过晚年，大部分家庭也更倾向于子女独立居住的状态，但老人仍有与子女同住养老的意愿。在“中国经济生活大调查2013-2014”对老人养老意愿的调查中，大多数老人愿意在年老需要家人照顾时，选择与子女同住，以便子女提供帮助、护理照料等。多代共同居住意愿比例的增加，使得市场对多代居住宅产生较大的需求（图2）。

1.3 老人帮助照看孙子女

年轻人工作繁忙，对幼小孩子的照顾成为较大的问题。这时年轻人的父母可能刚步入老年阶段，身体健康程度较好，愿意也有能力帮助子女照看孩子。为了照顾方便，老人往往选择与子女同住。这种居住模式和关系也需要多代居住宅的支撑。

1.4 大城市“两地婚姻”现象带来大量潜在的异地养老人群

“两地婚姻”指双方中有一方或两方均为外来人口的婚姻。目前步入婚育期的人群多为“80后独生子女”一代，而他们的父母也正步入老年行列，面临养老问题。这些老人部分选择跟随子女到大城市中养老，而在大城市房价高涨及房屋限购的情况下，一般家庭很难为老人单独购买一套住宅，因而异地养老人群更有可能选择与子女同住。

根据高颖3在《从“两地婚姻”看大城市的潜在人口问题》的研究中对北京市民政局信息数据库所记录的2004-2012年北京市婚姻登记信息数据的统计分析，可以看到“两地婚姻”现象在北京十分普遍，初婚夫妇中有近60%为此情况，保守估算潜在进京养老人口为105万人。由此可见，异地养老人群对多代居的需求不容小觑。

1.5 高房价推动两代共同购房现象

80后独生子女一代进入婚育期后，大部分人希望离开父母独立购买新住房，然而在房价急剧上升的背景下，部分80后需要依靠父母帮助缴纳住宅的首付或大部分款项才能购房，两代家庭共同购房的现象逐渐增多。

与此同时，80后的父母也在这一时期逐渐步入老年，受中国传统观念和独生子女政策的影响，很多家庭问题如育儿、养老等都需要两代家庭同心协力一起完成，因此选择两代共同居住、相互扶持的家庭比例越来越高（图3）。

1.6 房屋限购等政策使得购买第二套住房困难

在房价高涨的背景下，部分家庭在初次购房时选择了中小套型，随着家中孩子的出生、老人搬入同住，家庭中居住人数发生变化，现有住宅的空间布局及大小可能已经不能满足需求，若经济条件允许，部分家庭会考虑购买第二套住宅，但“限购令”及“提高第二套及第三套住房的贷款首付比例及利率”等政策使得购买第二套住房更加困难，大部分家庭仍需在同一套住房中共同居住。在这样的背景下，同一套房如何满足变化的居住需求成为新的议题。

综上所述，在老龄化严峻、“两地婚姻”趋势增长、高房价、房屋限购等背景下，多代共同居住的比例正在不断增长，未来对多代居的需求也会保持在较高水平。然而，目前市场中并未很好地设计出适应这种需求的套型。开发商主要关注套内居住空间的数量，同时由于住宅设计周期短，设计者多数为年轻人，缺少对老人生活的了解，导致套型设计偏向模式化，大部分套型在空间布局及细节设计上不适合老人及多代人共同居住。

2 日本两代居住宅发展背景及设计理念

日本两代居住宅指老人一代与子女一代共同居住的住宅，其中子女一代中除包含子女外，也包含还未成年的孙子女，因此日本两代居的居住模式与我国多代居住宅相似。

日本社会进入老龄化早、经济发展进程快，又因为日本与我国也有着相近的文化背景，重视亲情和孝道，两代居住宅已出现了较长时间，特别是对住宅中代际关系及细节设计研究深入，这些经验值得我们了解学习，下面将对其两代居发展背景及设计经验进行总结介绍，希望为我国多代居住宅的设计提供一定的参考。

2.1 日本两代居住宅发展背景

（1）社会高龄少子化

日本在1970年初步入老龄化社会，到2013年时老龄化率已经达到25.1%4，同时随着战后生育高峰期出生的一代人即将达到65岁，老年人口数量大幅增加。除此之外，随着日本老年人平均寿命的增长，日本社会的高龄化问题十分严重，到2012年为止，75岁以上的高龄老人占老年人口的47%5，接近一半。在高龄化的同时，日本的少子化现象也十分严峻，长期以来的低生育率已导致劳动力不足，社会对老人的照顾能力有限，为了减少护理老人对劳动力的需求，近年来多代共同居住的比例开始逐渐增长（图4）。

（2）土地资源紧张，住宅建设费用高

日本战后经济高速发展，城市化进程加快。1960年左右，大量年轻人涌进城市并在城市中定居，而他们的父母仍留在家乡，这时城市中的家庭模式不再是传统的大家庭，而逐渐转向核心家庭的状态。当在城市中定居的第一代人群进入老龄阶段，子女成人进入独立期，需要离开父母时，城市中的土地资源已经在不断发展的过程中越来越少，加上高昂的住宅建设费用，导致子女难以独自购买新住宅，因而越来越多的年轻人不得不与父母合住，打破了核心家庭为主流的状态，城市中家庭再次转向多代共居模式。

（3）女性思想观念的转变

传统日本女性中，结婚或生育后离开工作岗位成为全职家庭主妇的比例较高。随着社会经济疲软及女性社会地位的提高，这种状态有所转变。根据日本厚生劳动省的调查结果，可了解到从1980年到2010年，全职家庭主妇比例由35.1%降低至16.4%，同时夫妇共同工作的比例由17.4%增至20.8%（图5所示）。夫妇共同工作后对孩子的照顾成为主要问题，部分夫妇会请老人来帮助，为了方便照看，一般家庭会选择共同居住，因此多代居家庭逐渐增多。

2.2 空间设计注重家庭代际关系

日本两代居住宅在空间设计上注重家庭代际关系，希望通过建筑设计减少家庭代际间的矛盾、体现对老年人的尊重，因此在空间布局上一方面保证两代都有相对独立的生活空间，同时注意创造代际间共处交流的空间。

（1）保证多代之间的独立私密需求

日本两代居住宅中重视各代对私密性的需求。在传统2～3层独立住宅的基础上，两代居住宅在空间布局时一般将老人空间安排在首层，子女及孙子女的空间布置在上层，通过分层的方式使老人与子女辈都有较完整的生活功能区，从而在两代人邻近居住的同时保证了各自的独立私密性。

不同家庭中老人与子女辈对空间的分离程度要求有所不同，如老人与儿子、儿媳同住时对私密性的要求较高，而老人与女儿同住时两代之间的交流联系更多，根据不同的分离要求，日本两代居住宅的空间关系从独立到融合分为以下三种类型。

① 独立型两代居。在一栋住宅中将各代的所有居住功能空间均分开独立设置，如一层为老人使用空间，子女的空间全部位于二层，并设置单独的楼梯供子女使用；② 半分离型两代居。两代共用玄关及浴室，其他空间单独设置；③ 融合型两代居。两代的玄关、起居、餐厅、浴室空间均为共用，卧室、厨房及卫生间独用（图6～8）。

日本两代居住宅能根据不同家庭对分离程度的不同需求及经济条件的不同，在空间设计上保证两代人可相互帮助，融洽地生活。

（2）需照护老人的卧室与家庭主要活动空间邻近布置

需要照料的卧床老人往往希望与家人有更多的交流来减少孤独感。日本两代居在空间布局时多将需照护老人的卧室与家庭起居空间邻近布置，同时在老人卧室与起居室之间采用推拉门相隔，需要时可将推拉门打开，使老人卧室与起居空间有较好的视线联系，方便家人在起居活动的同时照顾老人。

部分两代居中还将老人卧室与厨房等家务空间相邻布置，使家人在进行家务劳动时，可以随时照看到卧床老人（图9，10）。

2.3 使住宅适应老年人身体变化的需求

日本两代居住宅设计时除了注重满足各代对空间私密性的需求外，更关注老人使用空间的便利性与安全性。

如图11所示，根据老人身体情况的变化，日本的研究将老人的年龄分为三个阶段。第一个阶段，老人刚步入老年，身体健康。第二个阶段为老人80岁左右，处在这个阶段的老人身体灵活性下降，空间需要保证他们活动的安全便利。第三个阶段为老人达到95岁高龄后，这个阶段内大部分老人已经卧病在床、需要长期护理，老人对空间除了安全便利性的要求外，还增加了与家人交流的需求。

针对老人在不同年龄阶段变化的需求，日本两代居住宅在初期设计及后期改造中分别有所应对。例如初期设计时在老人卧室邻近的储藏间等空间中预留管线，从而方便日后增设卫生间，满足需护理老人就近使用卫生间的要求。另外，在老人身体变化的过程中，也会不断对两代居进行改造，如在入口处增设坡道、扩大门及走廊的宽度等，保证老人行动不便或使用轮椅后仍能安全便利地使用住宅空间。

3 我国多代居住宅设计中常见问题

相比较日本，我国对亲情孝道的观念更为重视，同时受到老龄化、高房价的影响，我国多代共同居住的现象比日本更为普遍，但在调研中发现多代共同生活有时会带来一些矛盾问题，而部分问题的产生可能与住宅的空间布局有关。

从平时大量的入户调研中，我们发现随着人口结构、生活习惯的变化，一般家庭对住宅的空间需求已经有所改变，但由于缺乏对这些变化的认识与研究，设计时并未改变现有住宅套型的模式，使得很多套型已经不能很好地满足现有需求，更不能适应未来需求的变化。下面我们将根据调研总结，尝试列出3个常见的设计误区，并进行分析。

3.1 卧室集中布置，缺乏私密性

一般在住宅设计时主张动静分区，将卧室、书房等安静的空间集中布置，与起居、餐厅等活动空间分开。这种布局方式在老人与子女同住时容易产生声音或视线上的干扰，从而引发代际间矛盾。

当老人卧室与子女卧室相邻布置时，因两代人作息时间的差异，子女房间的声音及空调室外机的开启容易影响老人休息（12a所示）。

若老人与子女分别在相对的两卧室中，对开门的方式在夏季需要开门通风时，会使两卧室间产生视线上的干扰，对两代的私密性有较大影响（图12b所示）。

3.2 老人卧室与卫生间距离远

在三室二卫的套型中常有将一个次卧室单独布置在靠近入口处的方式，一般家庭也会将这个朝向好且独立的卧室作为老人卧室。但为了卫生间的通风及管线等问题，设计时仍会将次卫与主卫相邻布置在一起（图13所示），导致次卫与老人卧室距离较远，不便老人夜间使用。

这类套型在设计初期也并未考虑将来在老人卧室附近增设卫生间的可能性。一方面老人卧室进深不大，空间条件不允许。另一方面即使有空间满足加建卫生间的需求，也会由于无法安排上下水而难以完成。

3.3 卫生间空间小，难以改造扩大

老人身体健康程度下降后，可能会使用轮椅或需要在家人协助下洗浴、如厕，此时需要卫生间有较大的空间。然而目前中小套型住宅的设计为争取主要空间的面积等，卫生间往往被压缩得较小，仅布置了洗脸池、座便器、淋浴三件套满足基本需求。再加上在初期设计时对管线、结构等问题考虑不周，导致日后即使想扩大卫生间，也常因结构、管线无法移动而很难做到，无法满足老人使用轮椅或需要他人护理时的空间需求（图14）。

4 多代居住宅适老化设计建议

与专门为老年设计的纯老年住宅不同，在多代居的适老化设计中要多考虑住宅的适应性。多代居中各代的关系其实也在变化，例如当前住宅的主要购房者为子女，老人与子女同住，随着购房者一代步入老年，则居住模式变为购房者下一代子女与之共同居住。这种代际关系的变化也会影响对住宅空间的需求，因此在空间布局及各空间的细部设计时都应预先考虑到这些样的变化，使多代居住宅具有更好的适应性。

根据目前市场上已有的套型，以改动最小为原则，下面我们将分别从空间布局及细部适应性设计两方面对多代居住宅的设计提出建议。

4.1 多代居的空间布局建议

建议三室户中将起居布置在中部，主卧室与次卧室1分别布置在起居两侧，次卧室2布置在主卧对面（图15所示）。相比较于常见的卧室区与起居、餐厅动静分开的模式，这样的布局方式更能满足多代居中各代对独立私密性的需求，并能适应不同阶段代际关系变化。

目前多代居的主要购房者为子女，子女的空间一般为套型里侧的主卧室，与子女同住的老人的空间则为靠近入口的次卧室。这时位于中部的起居空间使两代人的卧室有一定分隔，保证了各代的独立私密性（图16a所示）。

随着购房者一代步入老年，他们的居住空间仍为主卧室，也有可能出现购房者一代夫妇分别使用主卧室及次卧室2的情况，这时入口处的次卧室则为购房者下一代子女的居住空间。这种布局方式仍能保证两代人对私密性的需求（如图16b所示）。除此之外，当子女成年独立搬离之后，还可通过入口玄关处门的位置改造使次卧室成为相对独立的居室用于出租。

通过以上的分析，可以看到这种将两代人的卧室分离的布局方式具有较强的适应性，能更好地满足代际关系变化时的需求。但考虑到次卧室2中配备的卫生间在中部，容易成为暗卫，我们觉得这种布局方式更适合北方地区。

4.2 空间细部适应性设计建议

（1）考虑卧室可分可合

家庭结构和家庭成员间关系的变化会引起不同的卧室空间分配方式，从而影响卧室空间的布置关系。例如常见的南向主卧室与北向次卧室，在应对不同的代际关系时，可能有以下2种处理方法：

1）若两卧室分别为老人夫妇居住，空间上需要有一定的联系，因此在设计时可考虑两卧室内部连通，形成相对独立又有一定联系的卧室区，满足老人分房休息同时相互照顾的需求，图17a所示。

2）若主卧室与次卧室分别为两代居住，则在设计时可用衣帽间将两卧室分隔开，保证两代的独立私密性需求，图17b所示。

（2）尽量保证老人卧室与其他空间的视线联系

在老人卧室设计时，除了考虑根据代际关系可分可合外，还应尽量满足老人与家人交流的需求。通过老人卧室门及内窗的设计，保证卧室与餐厅、起居室都有视线联系，家人在活动或做家务时都可以照顾到老人，也可减少老人的孤独感（图18）。

（3）尽量为老人就近单独布置卫生间

部分住宅设计时仅设置一个共用卫生间，容易在使用高峰时产生冲突，同时也可能因为两代人生活习惯不同而产生矛盾，因此多代居设计时可考虑除共用卫生间外，为老人单独就近布置一个小卫生间或考虑在老人卧室附近的空间预设上下水，以便将来增设卫生间满足老人的就近使用需求。

除了在老人卧室附近布置卫生间外，也应考虑卫生间可改造扩大的可能性。老人年龄增大、身体活动能力下降后，可能会使用轮椅或需要他人协助，需要较大的卫生间空间。因此卫生间部分墙体宜采用便于拆改的轻质隔墙，以便根据需要调整隔墙位置扩大卫生间，方便轮椅进入。

同时，为了方便老人夜间使用卫生间，也可在老人卧室方向增设卫生间门。另外当老人卧床后，因把老人移动到卫生间洗浴会十分困难，可考虑在床到卫生间之间设置滑行吊轨装置，借助装置移动老人，从而减轻护理人的负担（图19）。

（4）生活阳台最好与老人卧室联系

当前的套型设计一般将阳台布置在主卧室及起居室外侧，而考虑到许多老人都喜欢在阳台上晒太阳、种花、看风景等，老人对阳台空间有更大的需求，因此在阳台位置选择上建议尽量与老人卧室直接联系（图20）。

老人住房设计篇（5）

住房反抵押贷款起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国。其具体含义是指以房屋产权为标的向保险公司抵押，该金融机构将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按约定向老年人支付养老金，直至投保人身故。反抵押贷款本质上又是房屋融通资金，将住房资产置换为货币资产，作为一种新兴的金融工具，将住房通过金融保险的手段引入养老保障领域，解决老年人养老问题。

投保人每月领取养老金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即，每月给付金额＝（房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息）/［（预期寿命-投保时寿命）×12］。如，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

保险公司反抵押贷款业务，将面临两个主要障碍：一是资金流动问题。保险公司通过反抵押贷款的形式从老年投保人手中取得大量的房产，并以此每月持续稳定地给老年投保人发放贷款，使得这些资金发生沉淀或凝固，直到数年或十几年后才可能将这些资金予以收回，当贷款规模越来越大时，保险公司就会面临资金缺口。二是风险分散问题。双方因事项的长期性及信息不对称、逆选择、道德公害行为而可能引发极高的不确定性和风险，还存在法律政策的变化风险，保险公司将面临很大的风险。保险公司应该如何筹措业务经办的大量资金，又该怎样应对自身的风险呢？借助于当今国际流行的资产证券化融资模式，住房反抵押贷款资产证券化，既能融通资金，又能转嫁和分散风险，一举两得。

资产证券化作为20世纪最有影响的金融创新之一，即是将缺乏流动性但具有未来现金流收益的资产汇集起来，通过结构性重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的信用等级高的证券，据以融通资金、转嫁风险的过程。其实质就是资产支持证券的发行者将被证券化的基础资产的未来现金收益权转让给投资者。

之所以选择资产证券化作为我国住房反抵押贷款制度改革的跳板，主要是基于住房反抵押贷款和资产证券化之间显现的相互适应性和融合性。住房反抵押贷款抵押的房产，具有同质性，流动性很差，却能在未来产生可预测的、稳定的现金流。具有较高变现价值的房产，本身难以在金融市场上进行融资，因此，必须进行资产重组来实现证券化融资。其中，未来稳定的现金流是进行资产证券化的必备要件之一，从而保证了债券本息的偿还。由此可见，反抵押贷款的具体操作过程适合于资产证券化。

二、住房反抵押贷款证券化模型设计

根据住房反抵押贷款证券化的基本结构，在借鉴国外经验的基础上，并结合我国的实际状况，笔者设计了住房反抵押贷款的基本流程结构。

（一）组建资产组合。证券化的基础资产是住房反抵押贷款，保险公司根据自身的融资要求，确定用于证券化的资产数，选择住房养老申请者并对其住房进行价值评估和风险组合设计，将这些反抵押贷款汇集组建资产组合，同时根据其住房价值设计养老金发放标准。

（二）建立养老合作组织，实现真实出售。建立一个独立的养老合作组织（住房养老财务证券化合作组织），它相当于国外资产证券化的特设目的机构，是专门为完成资产证券化交易而设置的一个养老基金实体。建立养老合作组织以后，由保险公司与其签订买卖合同，将其需要证券化的反抵押贷款出售给该组织。转让资产必须是一种真实出售行为，这样才能保证达到破产隔离的效果，避免出现出售者破产清算时已证券化的资产遭受牵连，投资者才不会再受到保险公司信用风险影响。

（三）设计住房养老基金投资运作模式和住房养老证券化产品，并进行相关市场营销培育。住房养老基金与寿险公司有着相似的资产负债特点，可以考虑选择人寿保险公司作为投资管理者，在资金稳定的前提下，实现收益最大化；也可以投资其他养老产品，如老年公寓、养老院等，增加投保人的选择。养老合作组织向下游――资金提供者设计发行债券融资时，政府应按照财政养老基金的比例为该证券化产品担保，以提供信用增级，同时成立信用评级机构评级，为投资者提供证券选择的依据。在这个环节，政府起着关键的作用。此外，为了提高债券的信用等级，有必要采用其他信用增级方式，如超额抵押、优先级/次级债券结构、建立准备金等，使投资者利益得到更有效的保护，吸引更多的投资者。超额抵押是指养老合作组织不支付所购买资产组合的全部价款，而是按一定的比例进行折扣，折扣部分作为超额抵押。优先级/次级债券结构对同一资产组合发行两种类别的证券：优先级证券和次级证券，在获取来自资产组合的本金和利息偿付时，只有当优先级证券的持有人被完全支付后，次级证券持有人才有可能被支付，次级证券所占的比例越大，对优先级证券的保护程度就越高。建立准备金是为了保障资产支持证券本息的按期足额支付。

（四）包销发行证券。在信用增级和信用评级结果向投资者公布之后，由承销商向投资者销售债券，可采用包销或代销。养老合作组织从承销商那里获得证券发行收入以后，按资产买卖合同规定的购买价格，把发行收入的大部分支付给保险公司。至此，保险公司的筹资目的已达到，但是反抵押贷款证券化的流程并未结束。

（五）保险公司按期发放养老金，一直到受益人去世。其间这些受益人可以选择养老基金公司提供的其他养老产品，如养老基金投资的养老公寓等。

（六）养老基金公司及其机构出售住房，并获得现金支持证券的兑付。证券发行完毕后到证券交易所申请挂牌上市，在资本市场上流通和交易，真正盘活住房反抵押贷款。养老合作组织出售收回的房产，同时机构对资产组合进行管理和服务，管理内容是收取、记录资产组合产生的现金流收入，按约定建立积累资金账户，按时、足额地向投资者支付本息。资产证券全部被偿付完毕后，资产组合产生地收入若有剩余，按协议规定在保险公司和养老合作组织之间进行分配，即此，整个反抵押贷款证券化过程才告结束。

三、住房反抵押贷款证券化模型评价与风险

采用资产证券化来推行住房反抵押贷款，既可以解决住房反抵押贷款业务开办中资金流动性差的问题、拓宽融资渠道、分散保险公司业务开办风险，又可以有效地补充我国目前不健全的社会养老保障体系，促进反抵押贷款市场的建立和繁荣，在人们心中培育“售房养老”的理念；参与各方在业务的运作过程中均受益，达到多赢的大好局面。政府的参与（尤其是政府机构为住房反抵押贷款及证券化提供担保和保险）将大大刺激老年人开办住房反抵押贷款业务的积极性，极大地提高了机构和个人投资者参与住房反抵押贷款支持债券投资的兴趣；保险公司在商业银行和房地产开发商的帮助支持下，因为利润的可观及风险的降低而提高了参与住房反抵押贷款证券化运作的积极性。这样就可以降低融资成本，提高住房抵押贷款业务的运作效率，整合房产、金融等各方面的资源。

按照上述方案建立的住房反抵押证券化模型，具有许多优点：对保险公司而言，有利于降低保险公司的流动性风险、信用风险以及通货膨胀风险；对老年消费者来说，有利于满足其更多的养老消费需求，实现老有所养；对投资者而言，开拓出了一种新的投资工具；从房地产市场的角度来说，有利于整合各种资源，刺激二手房市场，缓解一级市场供不应求导致房价泡沫性增长的局面，促进房地产市场的健康了、顺利发展。

住房反抵押证券化模型在实施过程中可能面临下列风险：

（一）住房反抵押贷款业务认同风险。“售房养老”理念与传统“养儿防老”的观念存在冲突。老年人对子女尊严和遗产动机的考虑，将影响其接受这种新型的养老方式。其复杂性更是令老年人望而却步，从而影响住房反抵押贷款证券化的供给。

（二）保险公司业务开办风险。保险公司在业务开办过程中要承受许多不确定性风险，老年消费者住房维护的道德风险，以及贷款合同的期限和持有者的寿命直接有相关，这些不确定性很大，增加了保险公司的流动性风险；在这么长的贷款期间，利率可能有较大的变化，使保险公司面临利率风险和通货膨胀风险；房地产市场在几十年的合同期限内，具有很多不确定性因素，如果房地产市场一旦进入低迷期，服务机构将无法偿付投资者本息。

（三）资本市场投资风险。由于我国的资本市场还不很规范，投资风险很大，可能导致对这种创新金融产品投资的热情度不高。

（四）政策性风险。对于国家关于住房、养老保障、资产证券化、投资基金、信托、证券发行等方面的政策变动造成的长期影响是可以预测的，但其具体的政策却很难把握，这就构成了政策风险。

上述风险实际上是可以控制的。如果政府和保险公司能够加大业务宣传力度，培养他们的“售房养老”理念，那么就不会产生第一种风险；如果老年消费者业务开办的贷款规模巨大以及政府参与信用增级，就为保险公司提供了盈利空间，自然也会吸引资本市场投资者参与债券投资；若各个部门的合作合约设计的科学合理，拥有很好的激励机制和约束机制，再加上政府部门很好地行使监督职责，那么，第二种风险和第四种风险也可以降至

老人住房设计篇（6）

伴随企业后勤改制、主辅分离的推进，职工住房的“养老”问题浮出水面，职工住房的“养老金”――专项维修资金成为企业、职工以及社会关注的焦点。

何以称专项维修资金为住房“养老金”呢？用途决定着其地位。物业专项维修资金的主要用途是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金涉及物业公用部分的每一个细节，伴随着住房的“生、老、病、死”与居民的生活环境息息相关，故其住房“养老金”的称谓当之无愧。

“种类繁多、各自为政”是我局机关南北寒地区楼房的特点。所谓“种类繁多”是指在不同历史背景下楼房以不同形式出售给职工，如福利房、经济适用房、安居房等等；所谓“各自为政”是指局机关南北寒地区所辖楼房分属不同厂矿，如机关、屯兰矿、马兰矿、西铭矿、东曲矿、西曲矿、化工厂、水泥厂、多经公司等等单位。楼房的特点决定了公用部位、共同设施设备的维修参差不齐，局部楼房的公用部位、共同设施设备呈现这样的“景观”：顶层“雨雪肆虐”、楼道“四季交替”、楼梯“无棱无角”、下水道“脑血栓”、落水管断裂处“飞流直下”、道路“白癜风”、绿地“无人问津”、健身器材“支离破碎”、雨水井“暗箭难防”等等。虽然这些仅是局部现象，但这些局部现象既影响了小区的整体形象，又加大了物业与居民之间的摩擦，那么出现这种现象的原因是什么呢？笔者认为主要有两个原因：一是楼房分散管理，即机关及各厂矿根据自身资金情况来安排维修计划，受各自资金因素的制约，致使公用部位、共用设施设备维修不到位；二是楼房“养老金”缺乏系统管理，即有的楼房能“养老”，有的楼房不能“养老”，而能“养老”的“养老金”又分别由各自“娘家”保管，不能确保专项维修资金的“专款专用”。

集团公司 “后勤系统属地管理” 的英明决策，解决了楼房分散管理的问题。那么楼房的“养老金”问题又如何解决呢？笔者提出以下看法。

一、 筹建住房“养老院”

第一步：为住房“养老金”找个“监护人”。

集团公司楼房的产权现状为集团公司占30%、职工个人占70%，产权现状决定集团公司是物业的最大业主，故集团公司以业主的身份成立“专项维修资金管理办公室”，其主要职能是负责专项维修资金归集、预算、结算、审查、监督等工作。

第二步：找到住房“养老金”并带其“回家”。

对集团公司范围内的楼房进行资产评估，以各楼房的评估价乘以计提比率2%计算其专项维修资金计提数额，分以下两种情况分别缴存：

1.对已计提专项维修资金的楼房，各机关、厂矿以评估价计算的专项维修资金为下线标准，按照“多者据实缴纳、缺者补齐缴纳”的原则上交“专项维修资金管理办公室”。

2.对未计提专项维修资金的楼房，以各楼房的评估价乘以计提比率2%再除以楼房建筑面积，计算出每平方米专项维修资金计提数额。依据产权所属关系，集团公司和住户按3∶7的比例分别缴存，即集团公司按住房建筑面积乘以单位平方米计提数额再乘以30%缴存，直接划入专项维修资金管理办公室账户；住户按其所居住建筑面积（含公摊面积）乘以单位平方米计提数额再乘以70%缴存，住户缴存部分由楼房原归属单位负责专项维修资金收缴工作，全部收缴完毕后上交“专项维修资金管理办公室”。另外，对住户中存在的工伤、低保等弱势群体，由所属工会核实后报集团公司，其住房应分摊的数额由集团公司按100%的比例缴存管理办公室。

第三步：为住房“养老金”加份“人身保险”。

为保障专项维修资金的安全，“专项维修资金管理办公室”应在银行开设专户进行保管。物业专项维修资金闲置期间除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。专项维修资金自存入银行专户之日起所得利息转入专项维修资金账户滚存使用和管理。

二、 住房“养老院”的日常运行

（一）住房“养老院”的管辖范围

作为住房“养老金”的专项维修资金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，住房“养老金”的使用范围决定了住房“养老院”的管辖范围。

房屋公用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用车库等。

房屋共用设施设备，是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、安全设施和共用设施设备使用的房屋等。

但以下两种情况不属于专项维修资金列支范围：

1.房屋公用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用不得在专项维修资金中列支。

2.因人为损坏造成房屋公用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在专项维修资金中列支。

（二）住房“养老院”的服务部门及职能

物业管理公司作为住房“养老院”的服务企业，负责拟定维修计划、实施维修方案、结算维修资金。

（三）住房“养老金”的使用程序

1.物业管理公司于每年年初对各物业管理区域的房屋共用

部位、共用设施设备情况进行统计，并列出维修计划，于每年一月底前报专项维修资金管理办公室。管理机构对维修计划进行实地考察，根据考察结果确定年度维修计划及进度，并反馈物业管理公司。

2.物业管理公司根据专项维修资金管理办公室的维修进度，填写专项维修资金使用申请表，并按物业管理区域做出维修工程预算，报“专项维修资金管理机构”审批。

3.专项维修资金管理机构审批完毕后，拨予物业管理公司审批后按预算额度的70%作为初期维修资金，并核定工期，同时做好工程进度监督工作。

4.物业管理单位委托其内部专业维修队伍，严格按照预算进行工程施工，接受专项维修资金管理办公室的进度监督。

5.工程施工完毕后，物业管理单位持下列资料报物业维修资金管理办公室进行结算，审批结算后拨付剩余的维修资金。

（1）经管理办公室审查后的工程决算单；（2）维修、更新工程的发票；（3）施工工程结算书。

6.经鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，报物业维修资金管理办公室审查批准后，先行拨款进行维修，确保物业正常运转。相关维修费用的核定手续在维修后再按维修程序予以办理。

（四）住房“养老金”的核算方式

1.专项维修资金管理办公室设立专项维修资金核算的一级

账户，物业管理公司设立专项维修资金核算的二级账户，分别以一个物业管理区域为单位按楼设置、核算到户。物业管理公司按季向专项维修资金管理办公室报送报表，专项维修资金管理办公室审查后，每年初在相应物业管理区域内公布上一年度专项维修资金的筹集和使用情况，公布的内容包括专项维修资金缴交、使用、增值收益、结余情况等，接受业主的监督。

2.专项维修资金管理机构的管理费用优先从专项维修资金

增值收益中提取，其次从专项维修资金内提取并分摊。

3.单幢物业公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在

该幢物业的专项维修资金及其增值部分中列支；一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的专项维修资金及其增值部分中列支。

4.物业管理区域内公用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的专项维修资金及其增值部分中列支。

5.使用专项维修资金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期专项维修资金的70%。

6.专项维修资金本金余额不足首期缴纳专项维修资金的

30%时，应当续筹专项维修资金。续筹维修基金由相关业主（包括集团公司和住户）依据住房建筑面积按照相应比例分摊，续筹维修基金的标准由专项维修资金管理办公室依据楼房现状拟订，并在相关物业管理区域内进行公告。物业管理公司负责专项维修资金续筹工作的实施，物业管理公司应当及时收缴专项维修资金并移交专项维修资金管理办公室。

7.住房转让时，须到物业管理公司登记变更，依据交易双方协议内容，将原业主缴纳的专项维修资金剩余款额一并转让给物业受让人。

8.因拆迁、自然灾害或其他原因致使住房不存在的，业主可持有关证明材料，到物业管理公司进行核查并登记，然后由专项维修资金管理办公室办理专项维修资金剩余款额退还手续。

9.利用物业公用部位、共用设施设备进行经营的，应征得专项维修资金管理办公室同意后，按规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金。

三、住房“养老院”的监管体系

为确保专项维修资金的正确使用，集团公司和职工居民作为业主有权对其工作进行监督。

（一）定期例行审计

集团公司审计机构定期对专项维修资金的使用和管理进行审计，并向集团公司提交审计报告。

老人住房设计篇（7）

中国进入老龄化阶段，老年人养护院是未来老人养老生活的主要场所之一，因此在设计规划老年人养护院生活居住环境时，需在设计中加入老人的生活习惯和心理特点的使用需求，总结出符合老年人特点的健身休闲、疗养康复空间的设计要点，以让老人习惯和喜欢养护院的生活方式，为老人构建一个和谐、安全、健康的晚年生活环境。

1 我国养护院建设的现状

进入21世纪以来，全球受老龄化影响的国家和地区达到70多个，全球80岁以上的老年人占世界老年人口的11%，而就我国而言，老年人口的基数较大，增长速度也较为迅速，加之“空巢”老人数量在最近几年明显增长，高龄化形势严峻，致使我国面临的养老压力巨增。其次由于我国正处于经济转型的特色时期，在这个关键时期也是老龄化最严重的时期，加之我国养老制度不完善，社会保障力度也不全面，使得老人对去养护院生活存在排斥现象，认为这是一种无依无靠的落魄感，同时由于我国现有的养老机构基础设施简陋、护理服务滞后、医疗设备严重陈旧，随着人民经济水平的不断提升，致使养护院传统单一的封闭模式，已不能满足新时期老年人对养护院建筑的期望。另外新时代的养护院不是传统意义上的老人无依无靠，单纯的寻求养老环境，而是老人在老年生活中为寻求生活乐趣，享受晚年生活的居所，所以养护院的设计应满足老人生理要求的同时，这样才能更好地顺应老人心理变化，将养护院建设成集约式且绿色节能的形式，从而全面提升老年人的生活品质。

2 老年养护院建筑设计

2.1 建设规模及规划布局

养护院选址宜在交通便利的城区周边，且在整体布局上一般采用半围合式布局，其要求建筑沿道路和北（南）侧布置，以围合成一个内向型庭院，而南（北）侧需留出大量空地，以作为室外活动空间及庭院绿化，而这样的布局，一方面可保证居住用房的日照需求，另一方面可使住宿^远离道路，保证老人的睡眠休息不受外界干扰，并可为内部院落营造出安宁、祥和的氛围，同时将公共用房置于两排住宿区之间，可缩短交通距离，方便老人的使用。其次内庭院可让老年人充分享受阳光、接触自然，另外宽敞的活动空间可以成为安全的娱乐、锻炼场所。

2.2 基本用房的设计和组成

根据《老年人建筑设计规范》中养护院的基础构成来说，养护院的建筑设计应考虑到老人的护理及生活的特点和需求。现代老年人居住建筑要体现三位一体的设计：“宾馆室管理、医院室护理、亲情室服务”三者兼顾的管理理念。一般来说，老年养护院用房由类组成：1.入住服务用房、2.生活用房、3. 医疗服务用房、4.康复用房、5.娱乐用房、6.社会工作用房、7.行政办公用房、8.附属用房。其中：

①入住服务用房

入住服务区域主要由：接待服务厅、入住登记、健康评估、值班室等构成；

②生活用房

生活居住区域主要由：居室、亲情居室、会见聊天室、护理值班室、淋浴间、养护餐厅、配餐间组成，其中居室内应含有生活阳台及无障碍卫生间，居室也应细分为单人间、夫妻间或多人间；

③医疗服务用房

医疗服务区域主要由：诊疗室、化验室、心电图室、B超室、抢救室、药房、消毒室、临终关怀室、医护办公室等组成，医疗服务区是为老年人提供包括医疗救助、全科门诊、健康体检、康复指导、健康档案等专业医疗服务功能的全天候重要组成机构，在配备完善医疗设备的同时也应有专业人员组成的医师护理团队，满足老年人各种突发的应急状况。

④康复用房

康复区域主要由：物理治疗室、作业治疗室组成，主要满足老年人日常护理用房。

⑤娱乐用房

娱乐区域主要由：影视厅、室、室内体育设施室、书画室、亲情网络室、室内游泳馆等组成，高档次的养护院还可开设老年大学、花卉水培基地、业余爱好兴趣小组等其他可丰富老年人精神文化生活的活动，力求让老人在身体和精神上得到充分的放松与满足，真正做到：“老有所学、老有所乐”。

⑥社会工作用房

社会工作区域主要由：心理咨询室、社会工作室、多功能厅等组成；

⑦行政办公用房

行政办公区域需包括：办公室、会议室、接待室、财务室、档案室、培训室等办公配套用房

⑧附属用房

附属用房区域需包括：洗衣房、超市、理发室、接待室、餐厅、厨房、公共浴室、设备用房及库房等组成。其次从养护院的实施规模和性质来说，可以配置护理病房、多功能区域及殡葬等区域，同时养护院的功能设计还要考虑到老年人的需求，并要结合当地的情况及老年公寓的规模，根据实际需求安排养老公寓的分区。

2.3 建筑风格与色彩应用

对于养护院的建筑设计，主要应以宁静和谐为主，均要努力营造出安静祥和的氛围。其次根据调查得知，由于随着老年人的身体机能的变化，对于色彩的感觉也会发生巨大的变化，并且从医院研究得知发现：老年人随着身体机能的枯竭，对于波长较短的颜色，如绿色、紫色、蓝色的识别能力在下降，而对于波长较长的颜色，例如红色、橙色、白色的识别能力还没明显的下降。因此对于养护院的建筑设计，应当较多的使用这类色彩，例如檐口部位可用白色压顶，以形成连贯的线脚，迎合老年人内心的淡泊、宁静、祥和的心理特征，给老人以亲切感。

2.4 安全报警及标志系统说明

在《老年人居住建筑设计规范》中明确指出老年人建筑设计必须根据不同年龄段老年人的身体机能分类进行相应建筑设计，所以在实际设计中应考虑到老年人群的视力水平、听力困难、行动不便、反应迟钝等老年人的身体机能下降的因素，导致日常生活中突发状况及操作失误较多，反应能力及事故救险能力较弱，因此老年人建筑设计中首先要做蜂鸣器及户外报警装置，在居室、浴室、卫生间设紧急报警求助按钮以及在床头设呼叫信号装置，必要时可设感应装置，以便及时采取救援措施。

其次标志设计应当比较简单易懂，以能够引导不同性格、不同程度的老人，使他们能够方便的使用建筑当中的各个功能。在字体的选择上应当清晰简明，并且针对养护院的特殊情况，应当选择重点信息进行突出，在传达上应当尽量缩减文字的量，以便于老年人更加快捷的了解内容，同时标志的文字及背景色对老年人有着很大的影响，其设计的字体应当与背景色有亮度的差异，使标志更加的明显。

3 老年养护院室内设计

3.1 无障碍设计

养护院的服务对象均为老年人，并且老年人随着年龄的增长，会有不同程度的运动能力下降，因此养护院的室内设计可沿建筑长边设置无障碍坡道及内走廊设置双层扶手，以方便老人和轮椅使用者，拐弯处墙面阳角宜做成圆弧或切角，建筑物内灭火器和标识板等突出物均嵌墙安装以保证扶手连贯性，提高使用的方便性。其次室内交通空间总体上可采用无障碍设计，并通过坡道、无障碍电梯、无障碍楼梯等措施，保证交通上的无障碍设计，其中无障碍电梯的轿厢尺寸必须满足搬运担架所需最小尺寸，轿厢侧壁需安装适宜轮椅使用者高度的操作板，轿厢门宜设观察窗，另外居室门扇可采用子母门，门洞尺寸均控制在1300mm，实际门扇尺寸不小于1200mm，平时只开启母门，而在子门关闭的情况下，可将其作为开启母门的轮椅空间。另外凡老人进出的空间应设凹室，门扇均要设置不小于350高的金属护门板，以防止轮椅直接碰撞门扇，而地面尽量采用防滑材料，有高差的位置，包括楼梯踏步处，需采用明显的异色条做提醒，以防踩空危险，并且居室内的卫生间与居室之间应不设置高差，但需在卫生间入口处设置截水沟，以防止卫生间水进入居室及方便轮椅进出。无障碍卫生间内的所有盥洗、卫生设备均应为可供轮椅使用者使用的无障碍装置。

3.2 建筑设备细节设计

首先要提高室内的照明水平，在整体上保证房间的明亮，以方便老人们的日常生活，并且其需采用特别的设计，通过光的反射作用照亮房间，以避免灯光直接刺激老人的眼睛，同时其可通过设计夜视灯，避免老人夜间起床摔倒。其次要采用舒适的、顾及老人活动特征的室内家具，如采用推拉或旋转式的壁橱，以最大限度地提高储藏空间的利用效率，避免老人做出过多的弯腰、踮脚等动作，并且应使放置餐具壁橱的高度与视线相平，以方便老人使用。其次给排水配件、管材应使用自动化程度高、流量控制方便、低噪的卫生洁具。老年人室内采暖系统不宜设置为散热器，有条件时宜采用地暖或空调系统。

3.3 隔震设计

养o院的服务对象均为中老年人，都会有不同程度的机体能力下降，因此在遭遇意外状况及突发事件时自救或施救能力较弱，《老年养护院标准设计规范》中明确指出老年人用房抗震设防类别应为重点设防类，在“5.12”特大地震后，住房和城乡建设部的《关于房屋建筑工程推广应用减隔震技术的若干意见》中提出具备医疗用房的建筑需采用基础隔震设计的要求，故在新建老年人建筑时需做基础隔震设计，对于养护院隔震设计而言，基础隔震指在房屋底部设置由隔震橡胶支座和阻尼器等部件组成的隔震层，以延长整个结构体系的自振周期、增大阻尼，减少输入上部结构的地震能量，达到预期防震要求。如果发生地震较大的情况隔震结构发生作用时，隔震层出现变形，但是上部结构自震周期增大、出现刚体平动，从而减小了地震危害，有效提升老年人建筑防灾减灾工作的科技含量。

4 总结

总之，在养护院的设计当中，应当将老年人的身体特征作为设计基础，将功能区域的设计作于养护院建设的重点，同时还要关注老年人群的身体机能变化，从无障碍设计、安全报警及标志系统说明、建筑设备细节设计、以及隔震设计等方面提出相应的设计措施，以满足老年人生活需求提高老年人的生活质量，促进家庭和谐、社会和谐，进而推动构建和谐社会的建设，促进社会主义的全面发展。

【参考文献】

[1]李瑞.关于老年公寓建筑设计的几点启示[J].山西建筑，2017（03）.

[2]张树君.适老化居住建筑研究[J].住宅产业，2014（08）.

[3]《老年养护院建设标准》，（建标[2010]194号）.

[4]《老年人社会福利机构基本规范》，民发（2001）24号.

[5]《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，（征求意见稿）.

[6]《老年人建筑设计规范》， JGJ 122―99.

老人住房设计篇（8）

1.国内老年房产的现状

目前国内专为老年人居住的社区大致可分为三类：一是政府福利机构开办的非营利的传统养老院，目前国内的养老院、敬老院多为此类，居住模式多为宿舍类，经营方式为非营利经营；二是私营企业或政府相关机构创办的营利性的养老场所，如北京英智老年公寓、上海东方老年公寓。此类老年公寓硬件设施好、服务专业，居住模式多为酒店式、医院病房式，通过房间出租和收取服务费获得收入，为营利机构；三是以营利为目的或营利和福利相结合的房产开发，如北京太阳城、上海亲和源、杭州的金色年华等，此类老年公寓的居住模式和经营模式都体现多样性，有居家套房式、酒店客房式、医院病房式、宿舍式等，主要通过售房和物业服务获取收入，属于房地产开发项目。“慈济健康中心”就属于第三类，它是由当地慈善机构和地产商共同开发经营的兼具福利性和营利性的项目，是一个针对当地中高端老年人的养老、养生社区。如图1（鸟瞰图）：

图1

2.齐备的配套设施

老年房产区别于普通房产具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。

老年人由于其生理条件的限制，外出活动不便，所以，针对老年人的生活配套设施均需在社区内配套齐全。除配备普通居住区必须的配套外，“慈济健康中心”还配建了食堂、医院、老年活动中心这三样针对老人服务的配套设施。

随着自理能力的下降，许多老人已无力完成每餐烹饪的任务，社区的食堂就自然成了其最好的用餐选择，考察杭州“金色年华”老年社区食堂时，老人关注最多的就是食堂；老年人随着生理衰退，需要比年轻人提供更频繁的医疗服务，所以在老年社区中，必须配备医务室，条件允许的话配备社区医院；食堂、医院服务于老人生理方面的需求，社区活动中心则侧重服务于老人的心理需求，老人在老年社区中，需通过各种活动及兴趣班重新建立人际关系，并在其中得到精神方面的追求及满足。

3.优质的自然环境

老年公寓的开发选址要求空气清新、远离喧嚣和污染，从现有的案例看，已建项目均在市郊环境优越之处，“慈济健康中心”也不例外，它位于黄岩市郊的新区内，远离市区的嘈杂，并有河道等优质景观元素，为项目的环境开发创造了先天条件。

设计上，建筑底层大多架空，留作绿化或活动场地，尽可能多的创造绿色空间。

4.院落式的围合布置

规划设计中，建筑与建筑之间均用连廊相连接，不但创造了多个各具特色的院落空间，也给老人提供了能通达各处的风雨廊道，为老人的出行提供了便利。，图3（主入口透视图）。

图3

5.多样性的居住模式

根据老年人身体差异、经济条件及护理级别的不同，居住模式也体现多样性，一般包括居家式的套房住宅、宿舍式的公寓以及医院式的养老病房。三种居住模式适合不同的老人，管理、经营方式也各异。居家式的套房为两室两厅或一室两厅设计，一般供生活能完全自理的夫妻两人居住，可偶尔留宿前来探望的晚辈；宿舍式的公寓提供给需要日常护理的老人，一般两人一间，带有卫生间和简易厨房；医院式病房提供给需要医疗护理的老人短期居住。

“慈济健康中心”根据以上三种模式划分成了三大区块，套房式住宅位于地块南侧，医院式病房位于最北侧，中间区块为宿舍式公寓。区块之间由配套设施相隔，保证了各区块的相对独立性，避免相互之间干扰，也便于管理。如图6。

除以上三种居住模式的产品外，项目还设计了一部分酒店式的疗养房，按四星级酒店的标准设计，主要提供给短期疗养居住的高端消费的老人，同时给探望老人的子女提供住宿便利。

图6

6.“三方并举”的营利模式

和普通住宅房产获取利润方式的不同，老年住宅的营利应通过“三方并举”的方式：销售、出租、物业服务。

不同的居住产品，适用不同的营利方式。如杭州金色年华项目，产品分三大内容，营利方式也分三种，“慈济健康中心”也采用类似模式，根据开发商的设想，南侧套房式住宅均按普通房产销售产权，宿舍式公寓以出租的方式运营，最北边的病房结合老年医院经营。套房式的住宅均以出售产权或者使用权的手段营利，等同于现在的房地产销售，除了老年人因自身需求购买以外，还吸引了部分投资客，北京太阳城还根据老年人的特点提供了特色的金融服务，降低了老年人购买的门槛。宿舍式的公寓，以按年或月出租的方式收取租金，并收取一定的服务费，类似于目前主流的老年公寓；医院式病房主要以提供医疗服务来获取营利。

7.完善的社区服务

老年房产的社区服务也有别于普通居住区，它的服务更具精细化、生活化，并根据老人不同的生理条件，提供其差异化服务的选择。

老年公寓的社区服务可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是开发具有前瞻项目，提供个性化服务。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求；完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务；完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。杭州金色年华的保姆式服务就达到了完善层级，每个楼均有服务人员24小时轮流值班，并须了解掌握每个老人的生活习惯、家庭背景、身体状况，以便提供针对性的管理与服务。

“慈济健康中心”在规划设计上也为“完善层级”的服务提供硬件上的保证，例如每幢楼都设计了服务管理站。

老年房产的开发目前在经济发达的沿海地区只是零星出现，相信随着需求的增长、开发与经营模式的不断成熟，老年房产在未来的房地产及设计市场中必占一席之地。

老人住房设计篇（9）

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

前言

根据国务院和建设部有关文件的规定，经济适用住房就是以中低收入家庭住房困难户为对象，具有社会保障性质的，按国家建设标准建设的普通住宅。对于建筑面积大多数偏小的经济适用房,如何让空间得到即合理有充分的利用，在满足居住者生理起居需求的同时,满足居住者的心理需求,是建筑设计中需要考虑和不断探索的.

一建筑面积与建筑功能

经济适用房是针对中低收入者进行设计及建造的保障性住房。鉴于中低收入者的经济承受能力，大多数经济适用房不超过80平方米,多数集中在60平方米至30平方米.因为经济适用房设计多为小户型，这就要求建筑设计者充分考虑空间的合理布局，最大限度的增加实际使用面积。对住宅的功能进行研究,应注意到住宅套型的整个发展以居住空间作为必要空间，还是以人的基本生理需求的满足作为住宅的根本特点，对于概念中的厅等外延空间,起居厅和餐厅则是随着经济的发展、生活水平和居住标准的提高发展起来，但是它们只是构成住宅套型中的非必要空间，在设计中应当进行适当的取舍。

研究我国住宅建筑的大体走势规律.上世纪70 年代前以廊式住宅为主，80年代以点式、塔式住宅为主，到90年代以板式单元式住宅为主的发展历程。经济适用房在面积指标控制下，一梯两户的板式住宅平面将会因其得房率低，已经难以推行。而单外廊式或短廊式的平面布局因其可在同样建筑面积条件下较好地降低分摊面积、相应增加户内使用面积的优点，可能会逐渐成为解决以小套型为主的经济适用房平面组合的有效方式。经济适用房设计，经济适用房的设计应以合理的面积标准及精心的设计提升厨房和卫生间等核心空间的品质，这也是设计中应首要考虑的问题；而非核心空间则可在经济水平、居住面积标准进一步提高的前提下进行深入探讨，确定其布局。

二 建筑费用的控制

建筑费用的控制包括两个方面，（一）住宅在建设过程中所需要的费用。这是在设计中需要严格控制的。我们可以在以下几个方面进行合理的控制。一是控制外墙周长系数和结构面积系数。外墙周长系数即外墙周长与建筑面积之比；结构面积系数结构面积与建筑面积之比。对于住宅平面布置， 在可能的情况下要尽量缩小这两个系数，可以有控制费用的效果。二是增加住宅的进深。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的提前下，加大住宅的进深降低造价。三是合理设置房屋的层高、层数。合理的设计房屋的层高、 层数对单方造价也颇具影响。在正常情况下， 层高降低10厘米， 造价可降低1% 左右。经济适用住房的层高以2.7米为宜，既能满足规范要求和使用要求， 也有利于降低造价和节省能源。 而建筑层数以五到六层为宜，不仅可以降低单方造价，而且可以保持日后的低使用费用（ 超过六层必须设置电梯）。另外，结构形式目前仍以砖混结构最为经济。但随着建设标准和建筑技术的不断提高，以及政策的规范和引导，内浇外砌大模板体系、异型柱框架结构，也许将是下一代经济适用房的主要结构形式。

（二）设计费用的控制。一是缩短设计时间，因为从设计到审批到施工需要一个过程。如果设计过程占用的时间过长将会影响施工时间，增加时间成本。二是在设计经济适用房前需要了解相关的政策规定，以及熟悉国家对于经济适用房的设计的规定，做到一次成型。

三针对特殊人群的设计

随着人口老龄化问题日趋严峻,以居家养老作为主要养老方式的中国家庭所面临的居住问题将日益突出。因此对于经济适用房如何适应老龄化社会进程的设计研究将对我国未来城市住宅建设起到丰富与完善的作用。

(一)应增加住宅设计的便利性.对于老年人由于其年龄的限制,上下楼及出行不便.在设计中充分把握老年人的这一特性.楼层应以低层住宅为主,层数较高的必须设置电梯。贯彻无障碍设计的原则应贯彻整个设计中,做到室内,不设门坎、无高度差、取消台阶、大量使用扶手;室内基本设施开关、插座、门铃、门窗把手等的位置及高度应方便老年人使用;室内装修风格、色调应祥和、宁静,不宜采用色度较高、视觉刺激性较强的颜色;门和走廊的尺度要宽,满足轮椅的自由通行;楼梯踏步要低、采用防滑地面、使用安全方便的水暖设备,保证老年人安全舒适的室内居住生活。

(二)为了更加合理的使用住宅,应考虑居住者的生命周期,应将住宅设计为具有灵活性和可改造性。青年、中年、老年等不同阶段的人对于住宅的要求是不同的,为了使住宅能够满足不同阶段人群对居住生活的要求,应是普通的住宅具有可改造性,特别应适应老年阶段的自立性、安全性居住生活。日本等国所提出了“百年住宅”和“长寿住宅”的概念,是我们可以借鉴的.不应只针对老人居住而特意去建造.而是使房屋和居住者一样具有生命力.这样不仅能够满足老年人的需求.同时能够使我们的建筑得到重复的使用.

(三)适当建设一部分供老年人生活的社区.所谓老有所养,老年人青年时为社会付出了很多,人到老年更需要我们为其生活起居进行合理的设计.近年来存在人口老龄化与老年设施严重滞后的矛盾.天津建设了老年居住者的“银色住宅”,北京、上海、南京等城市也出现了老年社区。

四居住者心理需求

由于经济适用房资金的限制，其所选择的建筑空间多比较偏僻。远离城市中心及工作地点。因为距离较远居住者花在路上的时间增长，待在家中的时间就缩短，这样就一定程度上影响居住者对于社区的归属感。结合已有研究及马斯洛需要层次理论如何在设计中加强人们对住宅的归属感，本人认为应该从以下几个方面着手。

(一)日常生活配套设施的建设。配套设施的建设可以增进人们之间的交流,增加交往频率.有研究表明,配套设施的增加跟归属感的增加显著相关。同时这些低收入家庭根据其生活规律可以建立起和谐融洽的社区人际关系。(二)尽力做到社区规划布置的统一，形成整个小区和谐统一。统一的标识物可以使小区的形象更加鲜明，如同对故乡形象的思念一样；标识物可以作为一种界限，将小区与外界区别开来，增加住户的安全感及接受度。(三)设置合理的休闲空间。绿色是一种能量的颜色，可以在一定程度上缓解人们的疲劳感和压力。按照绿地率广场的合理布置及大小可以增加社区居住者的交流。根据不同年龄、不同人群住户的不同需求进行不同的设计。最大化的满足小区住户的户外活动需求。(四)内部装修要尽量预留个人发挥空间。住宅内部的所有物件对居住者将包含特殊的意义。在心理上，由于物件和人的情感的联结，人们对于所住的居所就会更有感情。(五)指示标志,道路标志系统的设计。如今为节约土地的利用率,住宅建设的高度及密度不断增加,人们对于封闭空间的恐惧程度有所增加.在设计中要注重消防设施的规划。明显的消防标志及设施，会增加人的安全感。对出入口及道路建设中遵循“人车分流”“通而不畅”的原则。增加秩序性、减少事故的发生，也会增加人们对小区的认同度增加归属感。

对于经济适用房的设计,除去需要考虑以上因素之外.还可以借鉴国外及香港等地区小户型设计的经验.真正做到使经济适用房也能让低收入者得到生理及心理的双重满足.

参考文献

老人住房设计篇（10）

中图分类号：S611文献标识码：A

0.引言

混合式老年住区应根据老年人所需服务、老年人的身体状况以及自理能力等特点,从社区的整体环境、自身规模出发。每种住宅类型的具体形态都应具备多样化的特征，为不同老人提供多样的选择，并为其进行社交提供更多的空间形式。以避免老年人在居住的过程中出现单一的居住形态。[1]

1.城市混合住区的外部设计

1.1人车分流的道路系统

在日常生活中，老年人大多采用步行或非机动车的交通方式。因此，设计者在设计社区周边车道时，要尽量避免老人的出行路线与行车路线重合。同时，靠近老年人住区的车行道要采取一定的限速措施，如采用减速带、明显的标识语等。此外，为了不减小老年人的活动范围，应该将住区的停车区域建于地下。

1.2休闲场地

就休闲场地的布局而言，应该根据住区老年人的居住分布情况，合理地选址修建。场地内应保持24小时的照明，并且便于老人达到。路面要尽量保持平整，并在靠近住宅区的位置设置专门的导盲砖。另外，介于某些老人的视觉和方向感较差，设计者应在各个步行道的转弯处和终点处设置一些色彩鲜明的警示物以增强导向性，避免老年人受到伤害。就休闲场地的功能而言，为避免场地大而无用，设计者应该合理地设计场地尺度，采取化整为零的方式，将大尺度的空间划为若干个小空间，并在每个空间内配备相应数量的设施，使其具备相应的活动功能。此外，老年人大多都喜欢以花草来陶冶自己的性情，因此，设计者还应从休闲场地中划出一些空间来种植花草树木。

1.3医疗检查部门

为了了解老年人的身体状况和应对突发事件，设计者还应在老年人的住区旁边建立专门的医疗检查部门，并配备相关的体检和医疗设施。并每隔一段时间为老年人做一次体检。此外，该医疗部还需拥有与各个老年人房间急救开关相连的设备，以便遇到突发状况时能及时地处理。

2.城市混合住区的内部设计

2.1城市混合住区住宅的空间布局

2.1.1独居老年人的住宅空间布局

某些老年人由于离异、丧偶、子女常年在外等原因而单独居住。因此，作为住区的设计人员在设计社区时，应该考虑到独居老人的特殊性。笔者认为最适合独居老人的住宅户型分为两种：第一种为一居室户型，这种住宅在结构上与一些高级养老院类似，每位老年人都拥有一个房间，此房间提供有起居、休息以及娱乐等众多功能，但与养老院的不同之处在于，每套住宅只属于某位固定的独居老人，住宅内的很多空间如卫生间、厨房等都是单独的，而并非共用。第二种为一室一厅型，这种住宅把老年人的活动区域划分成了起居室和卧室两个部分，其中起居室承担了部分如读书、娱乐以及储藏的功能，使得老人的卧室空间显得更大大，行动更加方便。同时划分出起居室，也方便老年人的朋友和子女前来探望。但是由于独立卫生间、厨房和餐厅等区域的纳入，老年人的活动空间变小了。[2]因此，卧室同样需要承担如吃饭、读书、看电视等部分起居功能。此外，考虑到独居老年人腿脚活动能力低的特点，房间内要尽量保持畅通，避免出现“死角”，如在摆放家具时，要使得家具集中、稳固，以减少老年人在日常生活中出现不便和危险的情况。

2.1.2老年夫妻的住宅空间布局

实施计划生育以来，一对夫妇基本上只有一个孩子，孩子长大之后，很多由于工作、结婚的关系无法与父母住在一起，这就形成了很多空巢家庭，即只有夫妻两人一起居住的家庭。由于人数的增加，该户型的居住面积较独居老年人的住宅更大一些。起居室和卧室是分开的，包括卫浴、餐厅以及厨房的空间都有所增大。另外，为了营造绿色的生活环境，引入更多的阳光和新鲜的空气，此类住宅的阳台也有所扩大。[3]

2.2城市混合住区住宅内部的设计

2.2.1交通空间的设计

老年人的腿脚能力较低。因此，设计者在设计时，要多考虑老年人的活动特点。就住宅的交通空间而言，主要分为走廊、楼梯、电梯。就走廊而言，考虑到有坐轮椅的老年人，走廊要尽量宽敞明亮，各个走廊应保持24小时照明，并且有明确的指示牌和警示语为老年人提供各通道的信息。各个走廊的墙壁可采用喜庆的颜色，让老年人的内心感受到温暖。此外，各个走廊的转角处应保留一定的空间，以便于患有眼疾的老年人有充足的时间去调整。就楼梯而言，除了安装防滑的双扶手之外，还应加宽台阶的宽度，采用摩擦系数大的踩踏材料，以防止老年人摔倒。至于电梯，考虑到老年人容易生病，很多情况下需送往急诊。设计者应设置专用和常用两种类型的电梯，并且使得专用电梯尽可能的大。

2.2.2居住房间的设计

①起居室，起居室作为老年人家庭生活的中心，应该尽量保持通风，易采光，易于老年人进行简单的活动。②卧室，卧室应保持一定的私密性，配备紧急求救开关，冬季取暖设施等。③厨房餐厅，厨房和餐厅的设计与普通住宅的厨房餐厅大体类似，只是应将放置厨具、餐具的地方的高度降低。④卫生间，介于老年人上厕所频繁的生理特点，卫生间的门应该向外，以方便救助。浴缸不宜靠窗而建，以防止老年人因开窗而滑到。

3.结语

总之，设计者在对混合住区进行设计时，应该结合不同老年人的居住行为和身心特点，为多种家庭居住模式提供相应的住宅户型，以确保老年人能安居乐业，生活幸福。

【参考文献】

老人住房设计篇（11）

Abstract: from the common housing development to the individual housing, an older house and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.

Keywords: personalized; An older housing. Ecological design; Environmental protection

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1个性化的建筑设计

社会经济的发展，使人民的收入增加，所以生活质量也不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。另一方面,求创新、求个性是一个建筑设计师的基本素养,不能只是堆砌、重复和抄袭。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点,个性化住宅是目前民用住宅的一个发展趋势。在建筑设计时可以从以下几个方面体现个性化住宅的设计意图:

1.1 丰富住宅空间的功能和形式

设计者要注意到，在设计主卧室时，要设计独立卫生间和独立衣帽间及书房。除了客厅、餐厅满足日常需求,休闲厅或第二起居室同样也是人们的日常需求。阳光房、屋顶花园、空中花园则为那些喜欢阳光、喜欢接近自然、享受生活的人们所青睐。而错层、复式、跃层等建筑则通过空间的变化满足了有限面积的不同层次的需求。

1.2 细部的个性化

设计形式多样的窗如凸窗、落地窗、转角窗。阳台的形式也越来越多样,方形、弧形、三角形、半圆形等应有尽有。阳台的进深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多与卧室相连; 大到 3000mm,休闲、娱乐完全没有问题,很受住户喜爱。诸如此类的建筑设计,可以满足不同人群的不同需求,实现个性化住宅的设计。

2 老年人住宅建筑设计

我国已经进入老龄社会。目前,我国的老龄人口已达 1.32 亿,占总人口 10%之多。预计 2050 年,我国老龄人口将达到 40 亿左右,占总人口的1/4 以上,这将给社会带来极大的压力和负担。如何在住宅设计中体现对老年人的关怀,满足老年人的特有需求是当前民用住宅建筑设计的另一发展趋势。人们随着年龄的增长,在体态及心态上都会发生显著的变化。在体态上会出现视力下降,肌肉动作迟缓,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易产生孤独感失落感, 生活上则喜欢安静,但不希望寂寞;喜欢阳光,不喜欢阴暗,等等。诸如此方面的变化,在住宅设计时需要充分考虑老年人的生理、心理特点,满足老年人群的使用功能。在建筑设计时,应注重考虑以下几个方面:

2.1 建筑外观

针对人年老以后记忆力衰退,应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。

2.2 楼梯

建筑的入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。

2.3 房门

居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出;同时不设置门槛,无高度差。

2.4 房间朝向

老年人由于脂肪组织的减少,对外界气候变化十分敏感,夏天怕热,冬天怕冷,且容易患骨质疏松症, 卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况,选择背风的方向,既能透气,又能避寒。

2.5照明

在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方便其使用。

2.6警报装置

由于生理老化,老年人的判别力、行动力急剧减退,因此,室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。

2.7其它方面

老年人一般喜静,所以墙壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、脚动作逐渐变得不灵活, 所以住宅内的地面材料要求防滑, 要排除高差和门槛,门最好是推拉式。浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求,在厕所和浴室应安装扶手、有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆。要给护理人员或家人留有护理空间,特别是浴室和厕所,一定要大一些,以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。总之,老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点,从功用性、安全性、健康性等方面考虑进行合理的建筑设计。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命, 也是对老年人的关爱。

3生态建筑及其设计理念

如今的社会提倡低碳的生活理念，作为设计师当然也要紧随时代的发展要求，如今绿色、环保、生态、智能化、节能等名词逐渐耳熟能详,在各种报刊、视听节目和老百姓的口中频频出现,它体现了一个时代的进步和人心所向。现代意义上的生态建筑,是指根据当地自然生态环境,运用生态学、建筑技术科学的原理,采用现代科学手段,合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系,使其与环境之间成为一个有机组合体的构筑物。同样,生态建筑是当前民用住宅建筑设计的一个发展方向。通过建筑设计, 生态建筑力图实现舒适、健康、高效、美观的核心思想。舒适指的是通过设置适宜的温度、湿度而满足人体的热舒适。显然,人为地改变温度、湿度,违反自然规律,不仅造成人体的不舒适,还会带来极大的浪费。例如许多发达国家和地区在夏季室内空调温度往往很低,甚至达到需要穿上长衣长裤、薄毛衣裤的地步。这种畸形的舒适不仅是对能源、资源的极大浪费,还会给人体健康埋下极大的隐患。因此,健康的设计理念尤为重要。在建筑设计时,应该尽量使室内拥有充足的日照以实现杀菌消毒, 有良好的通风以获得高品质的新鲜空气, 以及采用无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面,需要进行合理的建筑设计, 以满足人们对私密、安全及与邻里之间交流交往的要求。高效的设计理念不仅指通过合理的设计满足人们的各种需求,更重要的是指尽可能最大限度地利用资源和能源,特别是可再生的资源和能源。对于上述夏季室内空调温度过低的例子,过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备,低劣的建筑质量等等,这些显然有悖于高效的设计理念。

美观和谐也是生态住宅的设计理念。在建筑设计时,应该尊重材料固有的美学特性,发挥材料的物理性能而不矫揉造作;还可以通过巧妙的绿化设计,同时达到舒适、健康、高效与美观的生态要求。要提高环境的绿化覆盖率,除了增加绿地面积以外,还可以向立体发展,向空中拓宽,采取屋顶绿化,窗、墙垂直绿化等手段。

总之,在建筑设计时,可以通过以下几个手段达到生态设计的目的:

一是利用外部环境中的因素。例如由土壤、绿化、水及空气组成的外部环境以及其他建筑组成的现实环境,为住宅室内设计提供了多种可能性, 这样可以减少建筑中设备的数量和功率,节省能源和运行的费用。

二是挖掘新材料和新技术的潜力。例如 3R 材料（节约资源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循环-Recycle）, 雨水与中水的利用及节水器具的使用等。