住房保险论文大全11篇
时间：2023-02-28 15:44:36
住房保险论文篇（1）
我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。
据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？
（一）保证保险和担保之比较
担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。
而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”
比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。
需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。
（二）保证保险和信用保险之比较
广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。
信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。
二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析
（一）住房消费信贷保证保险的特征
住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。
（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法
由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。
科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。
（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策
住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。
实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。
但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：
1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。
2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。
3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。
4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。
三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革
（一）西方国家可借鉴的经验
在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。
（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策
1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。
2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。
住房保险论文篇（2）
“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。
一、住房地震保险的内涵及其国际比较
住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。
严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：
1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；
2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；
3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；
4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；
5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。
另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：
1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。
2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。
二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题
1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。
具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：
(一)政府的职责缺位
国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。
(二)缺乏强制性
住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。
(三)相关配套制度极不完善
住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。
三、政策建议
1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。
住房保险论文篇（3）
我国住宅工程质量保险实施的总体设想
住房保险论文篇（4）
“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。
一、住房地震保险的内涵及其国际比较
住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。
严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：
1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；
2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；
3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；
4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；
5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。
另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：
1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。
2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。
二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题
1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。
具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：
(一)政府的职责缺位
国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。
(二)缺乏强制性
住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。
(三)相关配套制度极不完善
住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。
三、政策建议
1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。
住房保险论文篇（5）
关键词：住房反向抵押 保险公司 房地产 养老
一、住房反向抵押
（一）住房反向抵押的含义及过程
保险公司开展的住房反向抵押是一种将房产置换成流动现金的新型养老保险产品。投保人群应为60岁以上，同时拥有独立房屋产权的老人。一般是用于老迈的单身人士，或者不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妻等。
在不必出售房屋并可以继续使用的前提下，投保人将所持有的房产以反向抵押的形式向保险公司办理住房反向抵押养老保险。保险公司会对投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等进行综合评估，根据房屋的估值，分摊到预计寿命年限中，每一期向投保人支付养老金，一期时间一般按月计算。当投保人去世后，保险公司获得房屋的产权，对其进行拍卖或者出租，以获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清，并支付保险公司利息、保险费等相关费用，获得房产。如果投保人未过世其贷款期限结束，保险公司将会等到老人去世，将房产进行销售、出租或者拍卖，获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清，并支付保险公司利息、保险费等相关费用，获得房产。
（二）住房反向抵押的理论依据
1、生命周期理论
生命周期理论，即是个人在整个生命周期的不同阶段，使其生活水平和消费支出同其财产水平之间保持稳定的比率，合理分配财富，达到个人资源配置达到最优。一般人的一生可以分为青年时期、成年时期、中年时期和老年时期四个阶段，这四个阶段的理财策略各有侧重。
当一个人处于退休时期，他（她）属于纯粹消费者，需要用在工作时期所积累的储蓄支付。同时人的生命周期与房子的寿命周期一般不一致，房主在购房时多在30岁至40岁左右，中国房子产权年限是70年，假设人的寿命在70岁至80岁寿终正寝，产权还剩余20年至40年，房子的价值还很高。而保险公司推出的住房反向抵押养老保险正可以满足退休后养老金不足或缺失的需求。
2、不动产流动理论
资产流动理论指出，资产只有在不断地流动中才能发挥其作用，流动性是其发挥作用的前提。
在家庭总资产中，住房房产是份额最重、比例最大的资产，往往在家庭全部资产中占有的比重一半，甚至超过一半。一般房屋产权年限是70年，房屋能够长期发挥其作用。同时，老人在退休以后，完全属于纯粹的消费者。如果是儿女未尽到赡养义务的老人时，或者是不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妇，他们单纯靠工作时的资金储蓄以及依靠养老保险，可能不能满足其老年人生活需求，可能常常会出现拿着金碗讨饭吃的状况。
为了改善这种状况，在政府的积极支持下，保险公司开始开展住房反向抵押是一项保险业务的新探索、新思路。老年人可以在退休养老时，将其所拥有不具有流动性的房产在保险公司办理相关业务手续，通过住房反向抵押业务，将不动产置换为流动资金，实现其晚年生活水平的改善及提高。
二、关于对我国保险公司开展住房反向抵押的具体内容与解读
（一）保险公司开展住房反向抵押养老保险（试点）的具体内容
根据2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年3月20日中国保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），其对住房反向抵押养老保险进行了详细规定。
《征求意见稿》中写到，首批试点城市有四个：分别为北京、上海、广州以及武汉，试点工作将至2016年3月31日截止。其中描述，住房反向抵押养老保险产品的投保人群为60岁以上且拥有完全独立房屋产权的老人；参与以房养老试点的保险公司应为：开业满5年；注册资本不低于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。而且，具备较强的保险精算技术，具备专业的法律人员，具有房地产物业管理专业人员，具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。此外《征求意见》还提出，该产品的犹豫期不得短于15个自然日。
（二）保险公司开展住房反向抵押的具体内容解读
1、《征求意见稿》对从业保险公司要求
住房反向抵押业务，打破了我国的老年人靠养老金或靠儿女养老，实现自助养老，缓解社会养老压力，形成多层次养老保障体系，所以保监会对保险公司参与要求非常高。在《征求意见稿》中明确表示，保险公司申请试点时，必须满足的条件大概分为两大部分。
首先，提出申请的保险公司必须有5年以上的营业经验，并且公司在登记注册时的资本额不少于20亿元；保险公司的上一年度末以及最近季度末的偿付能力充足率还不得低于120%。保监会对保险公司的资本提出严格的限定，以确保其在实施住房反向抵押有足够的资本来支持。
其次，对保险公司所需要具备的相关技术及相关技术人员规定了要求。保险公司必须具有保险精算技术，具备对住房反向抵押养老保险进行科学的定价；必须具有专业法律知识的工作人员，能够及时处理反向抵押养老保险相关的法律问题；必须具有管理房地产物业专业人员，具备对投保人所抵押的房产进行日常维护及依法处置的能力；具备完善的公司治理系统以及公司内部风险管理和控制体系，有对反向抵押业务进行专项管理和独立核算的能力等。
2、《征求意见稿》对投保人的要求
保监会规定以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上且拥有独立房屋产权的老人。一般情况下，我国退休年龄为：男年满60周岁，女年满55周岁，女工人年满50周岁。这是根据1978年5月24号批准的《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法》和《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》规定的退休年龄，一直沿用至今。
退休以后，大部分老年人失去了固定的收入来源，就属于纯粹消费者，需要用工作时期所积累的储蓄以及养老基金支付。但是，我国社会养老存在覆盖面小、养老保障水平低、养老社会保障系统不完善等问题，难以满足老年人在退休后对资金的实际需求。60岁是没有工作收入来源，需要消耗所积累的储蓄的界限。保监会将参与住房反向抵押投保人的年龄限制在60岁以上，也是防止有工作能力的年轻人会因为此产品而放弃工作的一项措施。
3、首批四个试点城市
根据《征求意见稿》，保监会定向选择了几个试点城市。首次批试点城市有四个，即：北京、上海、广州和武汉。从选择的这四个城市可以看出，全是我国一线城市。北京、上海、广州是我国传统意义上的一线城市。2013年底，《第一财经周刊》根据一系列的政治、经济和学术资源等指标综合评比后，选出15个新一线城市，其中包括武汉。所谓一线城市，是指通过对其房价、城市发展水平、生活和收入水平、辐射带动能力、国际知名程度等标准来排名评判的。
可以明显看出，保监会选出这四个城市作试点，对保险公司开展住房反向抵押起到了探索和示范的作用。选择这些城市作试点的意义就是在于：这些一线城市在全国或区域中心城市，对全国或周边多个省份能起到主导作用，具有辐射带动能力；这些城市在政治、经济等社会活动中处于重要的地位，且拥有雄厚的经济基础、先进的教育资源、先进的医疗技术及设备、还有便利的交通。此外我国长期实施计划生育政策，生育率偏低的情况相对其他城市更为明显；这些一线大城市的经济相对于我国其他城市增长更加快速、科技更加先进、医疗条件更加完善，当然人们生活水平更高，人口平均寿命相对其他城市更长。所以在以上因素的共同作用下，这些一线大城市的人口老龄化变得尤为突出。这也为保险公司在这些城市实施住房反向抵押提供了适当的试点环境。
三、保险公司在城镇开展住房反向抵押的可行性分析
（一）养老社会保障系统现状
我国养老保险制度是部分累积制度，就是通常所说的社会统筹与个人账户相结合，由国家、企业、个人三方分别承担费用。社会统筹部分由国家和企业共同筹集，个人账户部分则由企业和个人按一定比例共同缴纳。但是我国传统养老保险制度长期以来存在着不合理的问题，给养老保险带来了巨大的冲击和压力。
首先，存在养老保险的隐性债务。我国的养老保险制度是从现收现付的制度转变成现在的部分积累制养老保险制度，养老权益被重新进行了调整和分配，巨大隐性债务的偿还就落在保险受益人身上。其次，我国养老金运营方面不当。现行的养老保险体系主要组成部分有三个：基本养老保险、企业补充性养老保险和个人储蓄性养老保险。但很多企业不会主动发放补充养老保险，并没有发放到个人手里，因此很多企业的补充性养老保险只是一种表面工作。另外，我国养老保险金目前没有统一的规划，出现较为严重的重复监管现象，造成重复部分的人力、物力等资源浪费。而且，我国的养老保险体制相应的法律法规还不够完善，致使养老保险监管体系也不完善。
综上，我国基本养老体系不够完善，仍存在漏洞，因此保险公司开展的住房反向抵押业务可以作为一种新型的养老模式，对我国现行的养老保险体系进行有效的补充。
（二）城镇住房私有率
1994年7月18日，国务院的《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号，文件明确了城镇住房制度改革的根本目的：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”
各地方政府响应号召，房地产市场快速发展，城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施得到了很大改善，使我国的住房商品化程度大大提高。至2010年年底，中国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米，是1978年城镇人均住房建筑面积的4.7倍。且2010年年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中城镇居民家庭拥有原有私房占11.2%，家庭拥有房改私房占40.1%，家庭拥有商品房占38.0%。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%，分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。可见我国城镇居民住房私有率水平逐年提高，为保险公司在城市开展住房反向抵押业务提供了充足的房源。
（三）房屋产权可交易性
保险公司开展住房反向抵押业务，需要一个交易手续比较简化、交易成本比较低、交易平台及系统比较成熟的二级市场。1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》里第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。所以城镇居民可以将自己的土地使用权进行出让、转让，促使住房二级交易市场形成。”
随着我国住房制度改革的进一步加深，我国已经全面开启住房二级市场。随着我国住房二级市场将逐步成熟稳定，交易的程序随着二手房交易市场的成熟逐步简化，交易相关费用也随着交易规模的扩大逐步降低，这使得银行在合同到期获得抵押房屋产权之后便于在市场上进行交易，收回贷款本息并从中获取较大的收益，这为发展住房反向抵押贷款提供了市场基础条件。
（四）保险公司现有的业务基础
1949年10月20日，中国人民保险公司成立，新中国统一的国家保险机构的诞生，自此中国保险已经拥有了65年发展史。随着我国经济迅速的发展，金融市场及体制逐渐完善，保险业也逐步成熟。现阶段我国保险公司对于开展住房反向抵押业务已经有了一定的业务基础。
开展住房反向抵押业务的运作过程相对复杂。首先，需要确定合理的按揭率。住房反向抵押业务的运作过程复杂，保险公司需要对投保人进行综合的评估，其中涉及到投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等多方面因素。我国保险公司经过65年的发展史，对这些数据已经拥有大量的积累，在对投保人各项数据进行评估时，有了很大的优势。
其次，还需要对风险的应对和控制能力。在投保人和保险公司签署合同后，随着时间的推移，在实施反向抵押时，由于房地产价格的变动、投保人健朗状况的变化、市场利率的浮动等不确定因素越来越多，保险公司所面临的风险随之越来越大。现阶段我国一些大型保险公司在设计精算模型和寿险生命表有了相对成熟的经验，并且已经拥有专门的精算部门和大量的专业精算人才，为住房反按揭在我国开展提供了有力的技术支持。
综述上文，我国保险公司开展住房反向抵押已具备的有利条件大致为：一是目前我国城镇住房私有率逐年提高；二是随着我国住房制度改革的进一步加深，住房二级市场逐步成熟；三是保险业不断地发展，保险公司已经拥有开展住房反向抵押业务的业务基础。因此，保险公司在我国开展住房反向抵押业务已经有了外部对其需求及内部的有利条件，保险公司在城镇开展住房反向抵押已经具有非常强的可行性。
四、住房反向抵押有待完善方面的设想
（一）采用浮动利率规避风险
保险公司在开展住房反向抵押业务时，利率风险是其重要影响因素之一。保险公司在计算利率时可以采用固定利率和浮动利率两种方式计算。
如果保险公司在采用固定汇率时，首先，当市场利率变化时，参与住房反向抵押业务的房屋房产价值会受到影响，而保险公司却无法控制因利率变浮动而导致房产价值的变化；其次，当市场利率上升时，保险公司的回报率将相对降低，即房屋房产价值减少，导致保险公司失去其他投资机会，其机会成本增加。如果保险公司开展住房反向抵押业务时采用浮动利率，就可以避免采用固定利率所带来的风险。但是，采用浮动利率仍然不能规避所有风险，例如：如果利率上升，保险公司应计利息提高而发放给投保人的养老金不能减少，可能使贷款本息超出房产价值的风险，从而导致保险公司利润损失。
总而言之，保险公司在开展住房反向抵押业务时，无法避免利率变化带来的风险，但相对而言，保险公司采用浮动利率是一种较好的选择，同时保险公司还可以利用金融衍生工具期货、期权、互换、远期，以便避险保值，同时对冲利率所带来的风险。
（二）开展贷款发放业务
保险公司所开展的住房反向抵押业务，实际上是一种具有人寿保险性质的不动产抵押贷款业务，即保险公司在开展此项业务时需要进行贷款发放。但是，我国保险公司只能发放人寿保险保单质押贷款，不具备发放其他类型的贷款的功能。目前我国合法贷款发放机构主要包括银行、农村信用社、小额贷款公司等。
在开展住房抵押贷款业务上，银行、农村信用社、小额贷款公司等金融机构在贷款发放业务上已经较为成熟，但是在寿险业务管理、精算技术、对各种指标综合评估等方面，没有保险公司专业。相对于这些金融机构，保险公司已经拥有相对成熟设计精算模型和寿险生命表，且已经有属于其专门的精算部门大量的专业精算人才，在开展住房反向抵押的业务有绝对的优势。但是，目前保险公司没有贷款发放业务，这阻碍了保险公司在开展住房反向抵押业务的进程。
随着我国老龄化趋势的加速，老年人对住房反向抵押业务的需求逐渐增多，我国保险公司也正在准备相关贷款业务。但目前保险公司开展住房反向抵押业务，还需要与银行等具备贷款发放业务的金融机构进行合作。
（三）完善土地使用权属
住房反向抵押合同中，房屋是债权抵押物，抵押人必须拥有抵押物的所有权。
住房反向抵押业务最为成熟应属美国，其实行的是土地私有制制度。在1791年美国《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿，私有财产不能被征收作为公共用途。所以，在美国除非为了公共用途并给予合理补偿，私有土地不能被征收。这条款正是保证美国顺利开展住房反向抵押业务的有利因素。
与美国相比之下，我国房产产权只有70年。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国发[1990]55号里，第十二条明文规定：居住土地使用权最高年限为七十年。即70年后，土地将被国家收回。这就导致，土地使用权离使用权期限越近，房屋的价值贬值越大；其次，当投保人和保险公司执行合同时，假如投保人房屋使用权到期，或政府城市规划等原因导致土地使用权的收回，会导致房屋所有权归属问题的法律纠纷，保险公司风险加大。解决这些问题需要政府和保险公司进一步完善法律法规及政策规定。另外，如果投保人所抵押的房屋房产产权到期，如果投保人健在，保险公司必须继续支付养老金并且没有追索权，这必然会导致保险公司利益的损失，甚至会导致保险公司的破产。所以保险公司开展住房反向抵押业务养老保险产品时，政府必须承担一定的社会责任，在给予政策支持同时，也必须给予资金上的支持。
（四）加大对反向抵押的宣传与指导
中国一直有“但存方寸地，留与子孙耕”观念，拥有房屋是家庭最基本的保障。在两代人之间，父母留给子女遗产、子女赡养父母，是存在于彼此之间心照不宣的权利和义务联系，住房反按揭的出现会破坏这种平衡，极有可能引起子女与父母之间隔阂。所以大部分老人不愿意将所拥有的房屋进行反向抵押，害怕子女会因此被指责为不孝，始终认为房屋应该是留给子女的财产。而大部分子女将父母手中的房产当成将来生活的指望，也不愿看到父母将房产抵押掉。
所以中国的传统观念的根深蒂固，部分老年人不能接受反向抵押养老保险产品，在很大一定程度上阻碍了保险公司推行反按揭产品的实施。事实上，住房反向抵押养老保险产品并不是符合所有老年人，而主要是针对于孤寡老人和无子女的老夫妻。尤其是低收入、低资产的老年人，其生活根本没有保障的，住房反向抵押恰恰可以满足他们生活的需求，改善和提高他们生活水平，弥补了因自身资金不足，所带来的养老困扰。上述情况还需要政府及保险公司加强关于住房反向抵押业务的宣传，尤其反向抵押业务涉及因素多，是一种相当复杂的养老保险产品，需要专门咨询机构和相关人才为投保人进行指导和说明。
住房保险论文篇（6）
发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。
二、“以房养老”的概述
“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。
三、“以房养老”的国际模式
(一)“以房养老”的美国模式
目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。
1.申请者条件要求
住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。
申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。
2.贷款额度及贷款发放、偿还方式
贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。
贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。
3.借款机构的相关要求
房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。
对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。
4.申请涉及的费用
(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。
(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。
(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。
(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。
(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。
签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。
5.风险分析
(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。
(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。
(二)“以房养老”的新加坡模式
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
(三)“以房养老”的日本模式
东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。
1.政府参与型
就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。
每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。
2.民间机构参与型
参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。
四、国外“以房养老”经验的启示
(一)完善法律法规
各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。
(二)政府支持
国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。
(三)加大思想宣传
住房保险论文篇（7）
一、引言
改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。
国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。
国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。
国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。
二、反向抵押贷款的风险
1、住房价值变现风险
只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。
2、利率及物价变动风险
如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。
3、国家政策风险
国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。
三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析
1、地权制度的限制
在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。
2、房产市场的波动
房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。
3、相关法律的缺失
以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。
4、国民观念的制约
受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。
四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议
反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。
具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。
1、完善反向抵押贷款保险制度
反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。
（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。
（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。
（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。
（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。
2、建立反向抵押贷款经营联盟
我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。
参考文献：
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住房保险论文篇（8）
风险是基于十五不确定性的一种损失，它应当具备不确定性、产生损失两个后果。
住房的金融风险是指银行等机构在为住房提供的资金的融通、信贷和清算回收的这个过程当中，因为各种不可控制因素的影响，使得住房金融在实际收益上同预期收益上相背离，因而遭受经济损失的风险。
二、住房金融风险的研究意义
（一）理论意义
美国的次贷危机被视为房地产的资金在运作过程中所产生的金融风险的极端形式，为我国在住房金融的推行模式和发展线路上盲目学习外国模式敲响了一记警钟。
由于我国当前房地产金融市场发展时间短，才刚起步，发展还在逐步完善中，银行缺少有效的风险对冲工具，风险防范措施效果不佳，预警机制尚待完善，因而不能将风险有效的降低和分散。该研究旨在通过借鉴外国转移和对深入分析住房金融风险，避免走上美国次贷危机套路有重要的理论意义。
（二）现实意义
在中共中央提出构建和谐社会的现实背景下，住房消费对经济的发展有不可替代的推动作用。然而，不容忽视的是住房金融风险对我国经济发展可能产生的危害，将风险遏制在摇篮中是本文的主旨。寻求防范住房金融风险的对策措施，稳定住房信贷，减少道德违约率对于促进我国房地产市场和金融市场的健康发展，保障贷款的安全都具有重大的现实意义。
1、推动我国房地产市场健康稳定发展。
推动房地产的发展是促进我国国民经济发展中的一项重要举措，因而房地产经济直接作为影响整个国民经济健康发展的一个不可回避的影响因素。房地产行业需要大量的资金投入，而这些资金来源往往依靠银行贷款、融资，因而它的发展离开了金融的辅助支持是不可能实现的。换句话说住房金融的健康、稳定、有序的发展取决于有效的风险管理控制和预警防范。而本文所关注的住房金融风险的产生和防范问题正是实现住房金融良性发展的前提条件。
2、推动我国金融领域的改革。
从1979年起，我国进行的金融体制改革取得了较大成果，但在当前经济全球化深化的大背景之下，特别是在2007年下半年开始逐步显现的美国“次贷危机”进而引发的金融危机席卷全球的背景下，持续进行金融改革是必要的。本文所研究的如何防范住房金融风险的方法措施有利于促进我国住房金融业的稳健持续发展，也为防范金融风险，进行金融领域的改革提供参考和借鉴。
3、推进我国的城市化进程。
城市化离不开房地产的发展。对于房地产企业而言，作为住房商品的供给者，他们要有充足的资金来投资于房地产的建设，而不同的住房类型在数量和质量上很大程度上影响着城市居民的住房需求。对于作为住房商品的需求者——城市购房者而言，他们从不同的融资渠道和方法来获得资金，从而让自己有实力来达成他们的购房需求，满足他们的购房愿望。然而城市化进程中住房供给者和需求者的资金来源的融资渠道与住房金融的健康发展是割舍不开的。因此，住房金融的风险研究对住房金融的健康发展，对城市规划有重要的促进作用，同时也为我国可持续发展的新型城市化提供重要保障。
三、怎样防范住房金融风险
（一）建立个人信用评定制度
我国现目前对大多数资金有限但又希望拥有自己房子的购房者而言，他们大多选择住房按揭贷款。但是，随着抵押贷款市场发展的迫切需求，按揭贷款发放条件和标准的放松，由于各种客观原因，如收入水平难以达到还贷要求，个人信用的缺失造成了各种金融诟病，给我国金融市场带了较多负面影响。
西方发达国家一直注重对住房金融风险的量化研究，积极致力于风险度量模型的开发和完善。对于我国而言应该建立与我国国情相适应的个人信用评级制度，建立完善的个人征信系统，对借款人财务状况和信用做出真实可靠评定，统一判定标准，提高房贷要求和标准，完善审批程序，对于经过评定且信用等级较高者，贷款额度可适当上浮，对违背信用原则的不良行为给予惩处。根据借款人的实际条件确定贷款的最高金额、还款方式以及担保所应该具备的条件，认真调查借款人的真实收入、以往信用记录等。为了防范按揭贷款风险，我国还应该加强商业银行自身的风险管理，落实国家的宏观调控政策，严格按照国家的法律法规对个人信用进行监管从而抑制地产和购房者的投机行为。完善担保业务体系，完善贷款担保方法，使担保业务统一化，来缓解银行面临的违约风险压力，加快个人住房抵押贷款二级市场建设。
（二）加强住房金融风险防范的预警机制
国家的金融风险的防御能力主要取决于是否具有一套正确反映金融体系健康与稳定的金融预警制度。我国金融风险预警机制起步较晚，起源于20世纪80年代。因而迫切需要进行预警机制的建立、创新和完善。借鉴外国经验，本文提出了一下方法措施：加强在发放贷款前的审批程序和工作以及发放贷款以后的管理工作；完善和创新金融监管相关的法律法规，加强银监会、证监会、保监会的分层次预警。利用信息化时代的特色，建立统一的信息化结构。加强对金融衍生产品的监管，打击非法融资借贷，风险预，防止金融衍生产品的投机行为造成的和市场泡沫化所带来的金融风险。
（三）加强监管，改善住房金融主体信息不对称问题
住房金融市场主体主要包括：银行、借款人和金融监管者三个方面。我国现目前信贷政策的标准放松，购房者和房产开发商的审核都不完善，银行和开发商之间信息不对称从而造成大量呆账、死账，银行成为风险的最后承担者。各投资机构和借款人为了自身利益的最大化，在风险暴露的情况下选择隐瞒不披露、做假账、会计报表造假，导致了监管机构无法对市场的系统进行有效的评估。因此，建立具有透明度、畅通的信息沟通渠道预防风险的产生是非常有必要的。
（四）创新住房金融产品
创新住房抵押贷款违约保险品种来降低住违约风险，如最低保证金制度；建立起多层次资本市场体系、开发出多种金融衍生工具如房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化产品。（作者单位：四川师范大学经济与管理学院）
住房保险论文篇（9）
一、按揭
（一）按揭的起源及定义
所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。
对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。
香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"
中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）
（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系
现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：
1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；
2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；
3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；
4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。
在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。
二、住房按揭与保险
（一）住房按揭风险分析
按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。
以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。
（二）西方保险业介入住房按揭的经验
在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。
美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。
加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。
澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）
由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。
（三）我国房地产保险现状及解决方案
目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）
近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。
笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：
1、住房抵押贷款寿险
住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。
2、房地产产权保险
产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。
产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。
3、房地产质量保险
由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。
4、建筑工程险
对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。
三、住房按揭证券化
（一）证券及住房按揭证券化的可行性
所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）
一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。
我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。
随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）
（二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序
1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。
2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。
3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。
4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。
5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。
6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。
结束语
相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。
注释：
一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》
三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页
四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》
五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期
六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》
住房保险论文篇（10）
摘要：本文通过分析中国养老保障制度、产权制度和税收制度对以老年住房反向抵押养老保险为主的“以房养老”模式的影响，从制度经济学的角度，探究了该模式在中国是否具备了发展的现实条件。在结合中国的传统文化对于家庭和房产的内涵下，作者认为该模式在现有制度中能够起到的作用十分有限，同时国内的产权制度降低了投保人的预期收益，而且没有能阻断财产在代际的传递效应。因此，本文认为当前的制度条件还没有达到开展老年住房反向抵押养老保险的要求。建议暂缓住房反向抵押养老保险的相关业务。待日后各方面时机成熟时再做考虑。
关键词 ：以房养老；制度经济学；养老保险
中图分类号：F840.67 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0227-02
收稿日期：2015-01-20
作者简介：王佳林（1985-），男，蒙古族，内蒙古自治区通辽市人，中央财经大学财政学院2012级博士。主要研究方向：公共财政改革，宏观经济研究，社会保障等。
引言
继2013年国务院在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点之后，2014年中国保监会又出台了鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险的政策性文件，该项文件从可以参加该项养老保险的参保人的标准，到可以开展此类业务的保险公司资质的标准，以及信息披露、财务管理、投诉等多个方面都做了详细、清晰、明确的规定。保监会这份政策文件的出台被视为支持保险公司开展该项养老保险业务的又一利好消息，由此来自市场对此项业务的发展前景都给予了很高的期盼，但是，保险公司的回应却相对冷淡的多，只有幸福人寿向保监会提供了试点材料，而多数保险公司却仍旧持观望态度。不由得让人推测保险公司的观望态度并非仅仅是对新兴市场的谨慎，而是处于对“以房养老”前景的一种理性判断。事实上，在明确提出对老年人住房反向抵押养老保险试点之前，国内的养老保险机构已经进行过了类似的摸索和实践。但是市场反应极为冷淡，
虽然，这种通过使用房产反向抵押模式构建的老年人养老保险产品在国外已经发展的相当的成熟，市场受欢迎度也较高。不仅在美国、加拿大、英国、法国这些欧美国家有着不俗的口碑，在文化及习俗上和我们更相近的国家，如日本和新加坡也开展的非常的好。但是，为什么同样类型的产品进入中国之后，就屡次折戟，甚至难解破冰之旅呢？本文将从制度经济学的角度，在国内外相关制度比较的基础上，讨论“以房养老”在中国的发展可能性。
一、文献综述
（张仁枫，2012）1、（徐婧、李跃，2011）2、（李昕蔚，2011）3从房价、房产在居民财富中的比重、房屋产权等角度入手，分析了“以房养老”可以在居民养老保障中可能起到的作用，以及在我国开展“以房养老”在可行性。（王新，2014）7、（郑萍，2012）8、（刘楠楠，2013）9从“以房养老”在养老保障体系中的地位和作用进行了讨论。部分学者如（罗雨菱、宋吉河，2011）15、（吴伟彬，2014）16认为当前“以房养老”发展受限的主要影响因素可以归结为传统观念的根深蒂固，以及相关的法律法规制度的不健全。上述学者对以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在中国开展的可能性、开展过程中存在的障碍和限制因素、在养老保障体系中作用和位置、以及如何有效的开展这项业务进行了较为全面的研究和分析。不过，已有的研究对于影响其发展障碍的分析更多的是止步基于问题的表面，只分析了存在障碍的现象及影响，并没有深入到产生这些障碍的根源。本文将从讨论这些障碍背后的制度因素入手，考察造成中国“以房养老”困局的内在原因。
二、养老保障制度结构及"以房养老"相关制度影响的分析
首先，从养老保障制度的结构分析。当前中国的养老保障体系主要分为三个大的支柱，即国家提供的基础养老保险、企业年金和个人储蓄性的养老保险。而购买房产既不具有国家强制性，也不属于集体行为，更多的是自主决定。因此“以房养老”就应该被归到第三个支柱体系内，属于个人储蓄性养老保险的一个类型。也就说“以房养老”和基础养老保险，两者之间的各自承担的责任彼此是不能替代的。基础养老保险的目地是为本国公民在老年时期提供一份能够维持基本生活的养老金。而通过“以房养老”获得的资金对于公民来说，则是一种自主选择的养老金补充，它的目地是为了在已有基础养老保险的基础上改善老年人的生活。这种目地的不同将对“以房养老”的需求产生重要的影响。因为是起到改善性的作用，所以“以房养老”的受众人群的范围就会十分有限。能够通过“以房养老”来改善生活的人群就需要具备这样或者类似这样的条件，要拥有至少一套符合“以房养老”标准的房子，以及有更高生活标准需求。至少在这样的条件下，老年人才会有可能选择“以房养老”的形式来改善自己的生活。从一个理性人的角度，居民通常会把收入在生命的不同时期进行统筹规划。因此，能够购买房产的居民通常会保有足够的资金储备使自己老年时期住在自己购买的房产里的同时依然可以保持一个相对良好的生活标准。
其次，产权制度对“以房养老”带来的收益的影响。在欧美国家采用的是土地私有制，房产是归购房者所有的。而在中国，宪法明确规定城市土地归国家所有。也就是说，在中国购买的房产并不完全属于个人，而仅是租用了使用权。并且购房者租用的上限是70年，这其中还要包括开发商开发楼盘的时间。另外老年住房反向抵押养老保险的业务，在国外抵押的是这项房产的财产权，包括收益权、质权、抵押权等。但是在中国该项业务抵押的只是房产的使用权。而且，这项保险业务只能抵押的是房产使用权的剩余期限。虽然在2007年1实行的《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是并没有明确说明续期的期限、是否缴纳金额等。那么金融机构一旦在合约期满后回收房产时，就面临房屋产权续期的不确定性政策风险。一旦政策出现变化，那么这个风险将全部转移到金融机构。也正因为这个原因，在国外这项业务因为房屋产权的完整性，所以可以给投保人带来较高的收益；而在中国，投保人用以抵押的只能是有年限的土地的使用权，所以可以获得收益将会相对会较低。一旦考虑到，如果未来保持这种免费或者较低续费的自动续期政策，投保人的损失会显著上升，而收益全部被金融机构获得；但如果政策发生改变，续期成本较高或者房产使用权不能续期，那么金融机构就要承担这些损失。因此，对于保险机构和居民个人，这项业务的风险和不确定都远大于其收益。
第三，税收制度对房产持有人在财产规划上的影响。对于房产有影响的税收国际上主要有两种，一个是房产税，另外一个是遗产税。但是，从税制改革的趋势看，开征房产税和遗产税已经被政府提上了日程。在十八大三中全会的《决议》全文中，就明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。其实对于房产税的试点工作最早在2011年就分别在上海和重庆开展了，并且采用了不同的改革方案。2013年，政府有对房产税的试点城市又进行了扩围。而遗产税在1950年通过的《全国税政实施要则》就被作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开征。1994年的税制改革又被列为国家可能开征的税种之一。1996年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”（第9个五年计划）和2010年远景目标纲要》，纲要中提出“逐步开征遗产税和赠与税”。但时至今日，对这两种税的征收并没有还没有真正开始。由于个人财产的规划并没有受到这两种税收的实际影响，遗产的继承无需承担较高的税负所以家庭在房产的规划上更倾向于由子女继承房产，同时家庭持有房产的数量受到影响也不大。而对于开展老年住房反向抵押养老保险的金融机构来说，在签订了养老保险合同后，由于可能存在产权的转移问题，未来开征房产税则有可能加大金融机构的成本、降低收益，并且在无形中增添了较多的风险。
三、结论
通过从国内运行的养老保障制度、产权制度和税收制度对“以房养老”中老年住房反向抵押养老保险的影响的分析，可以得出这样的结论。以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在养老保障制度所能起到的作用有可能被政府预估过高，而有可能在未来存在政策风险；同时该项业务又深陷产权制度的困局，能够发挥的财富效应较低，并且还存在较多的金融风险和产权风险；在税收制度中，由于对其有利的遗产税和房产税在我国还不具备征收的现实条件，家庭在进行代价间财富转移的过程中受限较低，倾向于按照传统文化，将房产交由子女继承。因此，本文认为，就如同中国的经济发展由粗放式增长向集约式增长逐步转变一样，中国的改革也需要逐步进入精细化改革的轨道。而以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”与房产税和遗产税在国内当前的处境类似，还不具备开展的现实条件。目前，还需要做的是增加多样化的试点和有针对性的调研，作为下一步的制度创新提供有利的经验，等到日后诸多条件成熟，再逐步的开展，而不是急于创新求成。毕竟房产在中华文化里具有不同于其他财产的特质。它具有深刻的内涵，与中国传统文化中家的概念相互交融。在传统意义里，家和房子呈现出一种等价的关系。虽然，现代社会的文明对这一传统文化造成了很大冲击，但是买一个自己的房子仍然根深蒂固的扎植在中国人的脑海里。这也是中国住房市场面对不合理高房价，仍然存在大量的刚性购买的原因。中国人在房产市场的行为某些时候已经不能用理性人的假设来思考，因为中国人对房产的判断和定位，超越了房产经济价值本身，而是给以赋予了一种厚重的文化价值。
参考文献：
[1]张仁枫.“以房养老”的困境与破解新道[J].石家庄经济学院学报，2012，02：109-112.
[2]徐婧，李跃.浅谈以房养老模式在我国“遇冷”的现状——从现行房价的视角[J].知识经济，2011，07：68.
[3]李昕蔚.我国城市居民“以房养老”方式的研究[D].四川省社会科学院研究生学院，2011.
[7]王新.走出“以房养老”困局之对策[J].现代经济探讨，2014，02：20-22.
[8]郑萍.美国养老模及其对我国的启示[D].湘潭大学，2012.
[9]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界（理论版），2013，06：185-186.
住房保险论文篇（11）
一.我国商品房按揭贷款中按揭的性质
按揭，是香港人对英美法系中mort gage的翻译，其法律构成须具备三个条件：1.特定财产设定抵押权时权利发生转移2.债务人不履行还款义务时债权人可以取得所有权3.债务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利同时债权人有交还财产的义务，因而可以看出按揭是一种债务人通过特定财产让渡与债权人的形式实现担保物权目的的物的担保方式，权利转让是其基本规定。
在我国，“按揭”有特定的含义，不同于作为英国法中不动产典型形式担保形式的按揭，它是银行提供个人住房贷款的一种方式，可以分为期房按揭，现房按揭和在建工工程按揭。
现房按揭以现房为交易对象，购房人与房地产开发商签订商品房买卖合同后，由购房人支付一定比例的购房款，房款剩余部分由购房人向银行借贷并将所购商品房抵押给贷款银行作为担保的一种融资方式。受禁止流质约定条款的制约，抵押的借贷人如不按约偿还贷款本息，贷款银行则可行使抵押权通过拍卖程序处分抵押的房地产，从拍卖所得的价款中优先受偿，而不是当然取得所有权。
所谓期房在支付首期购房款后，余款由购房人以买卖合同项下的权益作为担保向银行申请贷款，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，并承担连带保证责任。
相对于现房按揭而言，期房的按揭贷款法律关系是因借款人、银行、开发商基于签订个人住房抵押借款合同而发生的债权债务关系。法律关系具有复杂性，主要体现在：购房人与开发商间形成的商品房预购人与预售人间的商品房预售合同关系，购房人与银行间的借款合同关系，按揭人与按揭权人之间的抵押合同关系以及房地产按揭权设定时，开发商同时作为按揭权人的保证人担保按揭人债务的履行同时产生的保证合同关系，因而房地产按揭权是以人保和物保两种方式担保贷款债务履行的。
二、按揭贷款的风险问题分析
作为一种融资的购房方式，商品房按揭贷款制度对促进房地产市场的发展起到了关键作用，已成为了城市居民房购所采取的主要方式。另一方面，个人住房贷款余额不断增长，也使商业银行承担了巨大的风险，主要包括利率风险、信用风险、提前偿付风险和宏观风险。
（一）来自利率的风险
利率风险主要是指由于利率调整的频率和限额有规定，按揭贷款的利率不能完全随市场利率的变动调整而使银行所遭受的损失。针对个人商品房按揭贷款，当资本市场出现利率攀升时，银行因无法进行及时调整导致自身收入减少，利率下降。因为按照目的相关法律的规定，特别是近年来我国近年来经济出现了过热现象，政府为抑制经济过快增长，中央银行已经多次加息，但是银行的住房按揭贷款利率要到次年才能相应提高。所以银行在住房按揭贷款方面必然要遭受利率损失。另一方面，我国现阶段经济面临通货膨胀进入持续加息周期，房地方面面临利率上升的风险。个人住房贷款利率将不断走高，这也将在一定程度上成为个人住房贷款信用恶化和房价下跌的催化剂。
（二）来自信用方面的风险
信用风险主要由购房人信用和开发商信用两方面构成。任何一方不按照协议履行合同都会导致贷款不能按期收回造成损失。
首先，购房人的个人信用是商品房按揭贷款中风险的最直接来源。购房人在个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。购房人违约存在两种情况：一是客观原因丧失还债能力而引起的被迫违约；二是借款人在权衡放弃继续还贷而带来的利益和随时后做出自主选择的理性违约，这种违约多存在于房产市场不景气房价下跌时。此时购房人觉得违约损失小于违约带来的经济利益，从未选择以违约方式降低损失来获取更大的利益。
其次，房地产商的信用问题也是产生风险的关键因素。主要表现在，一方面不能按时完工、挪用贷款、重复抵押造成的风险；另一方面在我国房价急速上涨的情况下，部分开发企业、中介机构策划、参与或直接炒作进行房地产投机更加剧了市场紧张。而在我国无论是商品房按揭贷款还是开发商建房的贷款，主要都是来自银行，对于投资性购房而言、房价下跌，无人接盘，开发商和投资者都将面临还债危机，风险不可低量。
再次，银行对贷款管理不善也使自身风险增加。当前，我国银行业正处于向零售银行转型的过程，基于按揭的人保与物保性普遍将商品房按揭贷款为优良资产，在高度的竞争环境中，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷款前只做形式审查，贷款过程中向客户提供不合理的便利，这便给日后不良资产的增加埋下了隐患。与此同时，近几年的个人房贷审核表明用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象大量存在。
（三）来自提前偿付和宏观风险
提前偿付风险是指借款人在合约到期之前完全偿付借款，从而使银行的资产流动性大大超过其最大化利润和基本风险防范的要求而造成损失。
宏观风险则是指一旦房地产业不景气或受到国内外经济冲击则可能激发的信用危机。目前我国面临最大的宏观风险则是美国次贷危机的影响。但由于国家宏观调控机制作用对我国金融市场冲击并不大。
因此完善我国社会信用体系，建立银行等金融机构对按揭人信用评价有效机制，构建外部服务层以支持贷款信用等级评定机构和房产评估机构，对按揭系统风险的防范有着十分重要的意义。 （作者单位：同济大学中德学院国际法学）
参考文献：
[1]史尚宽.债务各论[M]. 北京：法律出版社.1998
[2]梁慧星.民商法论从.第11卷[M]. 北京：法律出版社.1999
[3]谢在全.民法物权论（上）[M].台北：三民书局，1989.
[4]吴传华.预售商品房（楼花）按揭的法律问题[A]北京：人民法院出版社，1997.
[5]蔡耀忠.中国住宅法研究：第一卷[M]. 北京：法律出版社.2002
[6]金俭.中国住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004
[7]刘戒骄.个人信用管理[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2003
[8]何美欢.香港担保法[M].北京：北京大学出版社，1997
[9]许明月.抵押权制度研究[M].北京：法律出版社，1998
