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住房建设论文大全11篇

时间:2023-04-03 09:49:48

住房建设论文

住房建设论文篇(1)

住房问题是关系千家万户的民生问题。党的“十七大报告”指出,努力使全体人民“住有所居,推动建设和谐社会。”建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市“共有产权经济适用房”的设计思路与实践,取得了较好的成效。

一、淮安市住房保障面临的主要问题

(一)廉租住房实物配置量相对偏少

住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。

(二)保障性商品房购买力相对不足

根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。

(三)部分新增就业群体居住压力较大

随着淮安市工业化城市化进程的加快,新增就业群体不断扩大,包括城镇人口中自然增长部分、毕业后留在城市的大中专毕业生、农村郊县向市区迁移和定居的人口、外来务工人员等。他们收入不高,还没有积累,在相当长一段时期没有能力购买商品房。近年来,淮安市虽然集中建设了一批外来务工人员职工宿舍,公共租屋也开始启动,但主要面向工业园区的劳动者,对于日渐庞大的城市新增低收入人口而言还远远不足,大多数外来人口需要直接面对水涨船高的房租。目前,淮安市在改善外来务工人员待遇方面侧重于工业园区内大中型企业,对于相对分散的其他行业低收入流动人口的居住问题还缺乏周全的考虑。

二、完善淮安市住房保障机制的对策建议

经济社会的发展必须让每个成员都感受到改革开放带来的巨大变化,分享到改革开放取得的丰硕成果,才能最终得到人们的支持和拥护,推动和谐社会的构建。淮安在保障性住房建设方面进行了积极有益的尝试和探索。作为一个新事物,仍有待精心设计完善。

(一)完善管理机构,组建专门的住房保障行政部门

住房保障是一个复杂的系统工程,涉及多方面的问题和多个职能部门。从国内外成熟的经验做法来看,均是普遍设置住房管理部门对住房保障进行专门管理,如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、香港的公屋局、成都的住房委员会等。随着住房保障力度的加大,淮安市应组建市级住房保障管理机构,赋予其保障性住房规划政策拟定。调配住房保障资源,保障性住房建设管理,审核保障性住房申请家庭资格等职能。淮安市是否可以考虑将住房保障工作重心下移,在各区成立住房保障办公室,落实工作人员编制、业务经费和办公场所,主要负责申请受理、调查走访、社区公示、年审回访等住房保障的基础性和日常管理工作,并建立市、区、街道、社区四级分工联动机制。

(二)完善计划管理,及时调整住房保障的指标

淮安市应继续完善中长期住房保障规划,进一步明确住房保障总体要求、目标任务和工作措施。要在做好居民收入层次比例及住房总体状况调查的基础上,根据地方经济发展水平和财政实力以及房地产市场状况,对低收入家庭标准进行科学分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范围以及各类保障性住房的比例关系,并建立动态调整机制。既要让真正的低收入困难群众安居乐业并逐步扩大覆盖面,也要防止产生“养懒人”的不良倾向,努力在群众期望值和政府承受能力之间寻找保障程度的最佳平衡点。应该说,淮安市已经做出了一定的努力,但是仍要加强,真正实现住有所居。比如,2009年淮安市共有产权房申购条件:家庭人均月收入800元以下(2010年将放宽到1000-1200元),人均住房建筑面积在16平方米以下,具有本地城镇常住户口2年以上的家庭均可申请购买共有产权经济适用住房,无房家庭优先购买。廉租住房申购条件:符合条件的城市低收入住房困难家庭应保尽保。保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,以发放租赁住房补贴为主。购买时根据家庭人口状况确定允许购买的房屋户型大小。

(三)加强供应管理,扩大保障供给

淮安市应继续推动住房供应,优化住房供应结构,重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,实现住房供求基本平衡。要通过引导开发商合理定价,降低居民购房成本,满足群众不断改善住房条件的刚性需求。稳定市场房价,防止出现大的波动。同时,要加强市场监管,抓好诚信体系建设,进一步规范房地产市场秩序,继续严格落实商品房销售网上备案和可售房源公开制度,逐步实现全市备案系统的联网运行。

(四)创新需求管理,满足保障对象的有效需求

住房建设论文篇(2)

Abstract: Japanese collection residential and China's construction of affordable housing development has a lot in common. This paper first discusses a typical representative of the Japanese cluster of houses, size characteristics and design methods, and established the main body of the study. At the same time, expand the analysis of affordable housing, put out some characteristics of the design. Explore the commonalities and provides a theoretical basis for the feasibility of application design.Key words: a collection of Japanese houses; affordable housing; small units

中图分类号:TU241.2 文献标识码:A 文章编号:

1研究的必要性

我国保障性住房设计理论的发展刚刚起步,在居住空间布局设计上存在着种种问题,其中包括对空间尺度考虑不足、空间布局设计模式单一化、居住者未能参与设计、设计理念的相对滞后等。因此有必要对保障性住房居住空间布局设计进行进一步研究。

日本在住宅设计上长期坚持小面积、适用舒适的理念,长期开展对居住行为方式和家庭人口结构的研究,尤其是在集合住宅方面研究成果丰硕。而其集合住宅在文化背景、人口结构等多方面与我国保障性住房存在较高相似性。因此有必要对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究。

2研究的意义

通过对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究,探讨适合我国保障性住房的居住空间布局模式,有利于进一步完善我国保障性住房设计理论体系。

通过对日本集合住宅空间布局模式设计方法的分析和总结,可以为我国保障性住房空间布局设计实践提供切实可行的参考,是提高我国保障性住房设计水平的重要途径。

3国内外日本集合住宅空间布局模式研究动态、水平、存在问题

一、特定功能居住空间尺寸

精细设计与居住空间尺寸

日本住宅的设计尺寸有求十分精准,可以精确到厘米。对各个房间的设计定位都很精确和实用,如家庭的公共空间第一个要考虑的就是家具的摆放和实用,空间是否能相互渗透,交通线是否能重合。日本集合住宅虽然空间很小,但能把所有空间的作用发挥到极致。

人体工程学与居住空间尺寸

人体工程学联系到空间设计,其意义为以人为主体,运用人体计测、生理、心理计测等手段和办法,研究人体结构功能、心理、力学等方面与室内环境之间的合理协调功能,然后对设计居住空间进行设计,以适合人的身心活动要求,取得最佳的使用效能。

工业化生产背景下住宅部品化

住宅部品是构成住宅建筑的组成部分,是住宅建筑中的一个独立单元,它具有规定的功能。按照住宅建筑的各个部位和功能要求,将住宅进行部品部件化的分解,发挥其功能作用。住宅部件的特点包括:标准化、系列化、规模化生产,并向通用化方向发展。日本住宅部件化的发展不仅在很大程度上解决了住宅多样化和标准化之间的矛盾,而且为特定功能居住空间尺寸的通用化设计提供了大量可行数据。

二、居住空间的多样化设计

以家庭为居住核心单位

按家庭人口为依据,用“家庭人数减去夫妇对数”来计算卧室数量,使集合住宅进入了保证居住实态和注重实效的阶段。日本集合住宅不仅把“食寝分离”、“就寝分离”“干湿分离”和“公私分离”的理念容入了标准设计中去。如以nLDK 型套型设计模式,确立了集合小面积住宅的标准模式,使关于小面积住宅的研究进入了精细化的阶段。

适应性设计

尽管小面积集合住宅有许多标准形式,建筑师仍然在个性化和多样化方面做了各种各样的尝试。1)根据居住者的情况,设定针对性的平面2)提供不同价值观的居住生活方式的相应住宅3)居住者能自行装修和自由分隔4)提供自由组合灵活住宅。

另外,还考虑由于家庭人口结构,老年住宅的“亲子型”的二代居、三代居住宅也得到了发展,设计上又分为同居型、分居型和邻居型三种。考虑到家庭人口结构的变化在居住以后可以分隔变化的“可变型住宅”、“顺应型住宅”。在居住空间形式中增设了西式卧室布置,使居住空间更加富有灵活性。

个人为居住核心单位

山本理显将传统的“社会家庭个人”的关系转化为一种“社会个人家庭”的新型社会关系,家庭不再是杜会和个人之间的协调者,而是存于个人背后又个人自由选择去接受的形态,重新定义了居住的核心单位应该是个人而不是家庭,从而使集合住宅的设计脱离了以往传统家庭概念,创造了“脱nLDK”住宅新的空间布局模式。

三、住户参与设计(合作共建)

合作共建型集合住宅设计模式

合作共建型集合住宅(Co-operative Housing)是一种以住户参与设计与决策过程、居民和建筑师共同作业的特殊设计方式进行建设的集合住宅。共同协作的方式是其执行的基本精神,它强调的是与居住者一起设计,而不是为他们设计。

SI住宅自由内部分割

SI集合住宅提供了住户自己参与设计和决定居住单元的内部分隔和立面造型的可能性,为居住者提供了一个充分表现自我创造力的平台。居住者可以根据不同的生活方式和爱好进行灵活布置,自由分隔,满足多样化的需求,实现个性化的集合住宅设计。

脱nLDK模式

脱nLDK模式适应居住者多种要求的载体――代用空间的模式,进行新的空间组合的探索。建造可以接受各种客户群,流动的生活方式的平台,居住者可以自行改变和调整空间。

四、新的居住理念

居住主体

个体与集合的关系研究:集合住宅与独立住宅最大的不同是要建立在公共性与私密性良好的平衡的基础上,基于“集合”与“个体”的关系学,集合住宅设计研究是“个体”的多样性的研究,设计多数的“个体”与“集体”两者同时成立的方案,“个体”描写自由的生活,集体是有约束、有秩序的生活,大的集体和自由的“个体”的关系。

空间形式

Soho的出现带来的启示:办公室走向家庭标志着家庭专用住宅向社会打开大门的开始。日本建筑师提出了阈的概念,阐释为“与外部对话的场所”,是与外界街道连续的部分,这个阈空间可以对外,成为与社会联系的过渡空间。可作办公室,也可作商店,根据各家的用途不同,给予街道的表情会很丰富。阈概念,与20世纪限定住宅功能集合化的做法不同,是新的城市住宅规划手法。

除了工作的元素外,高龄者、儿童在户内难以解决的家务也是集合住宅向外打开天窗的契机,护理老人的帮手、照顾儿童的保姆走进家庭是另一个阈。

4国内保障性住宅空间布局设计的研究动态、水平、存在问题

论文主要的参考文献及观点有:

空间特点

周燕氓等人的著作《住宅精细化设计》[11]在住宅精细化设计方面做了很多深入性的研究,书中的很多经验和体会非常值得我们借鉴。周燕氓、杨洁在《中、日、韩集合住宅比较》一文中对于中、日、韩三国集合住宅的特点进行了比较,并对日韩两国集合住宅的主要空间特点进行了较为详细的分析,在此基础上提出我国集合住宅设计中可以向其借鉴和学习的方面。

学习借鉴

林文洁和周燕氓在《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》[12]一文中以日本新渴市市营住宅为例,对住宅小区的分布与规模、住宅楼及户型平面的特征随年代推移的发展变化等进行了分析,在此基础上从制度和住宅小区规划与建筑设计两方面提出了对我国廉租住房建设的几点建议。

生命阶段

濮慧娟在文章《保障性住房设计特色》一文中,通过保障性住房与商品房在总体、单体、立面等方面的比较,论述了保障性住房的建设方向与定位。其中的获奖方案――平凡一生,采用可灵活分割的设计手法,适应保障性住房的居住群体一生各个阶段的居住需求;通过户内空间变化、节能技术的应用,来完善居住功能,使住户一生受益。[13]

成本核算

建筑学报上发表的《2008年全国保障性住房设计方案选登》一文,其中刊登了一等奖作品,由北京市建筑设计研究院孙石村、王鹏设计的模方:模块化设计,可自由组合,适用于不同地块要求;便于建立统一标准化体系及政府估价和成本核算,满足廉租房建设要求。[14]

要素协调

李飞在其硕士论文《广州保障性住房户型设计研究》中关于居住空间布局设计提到“设计的成功与否就在于各组织要素之间的交流和协调,处理好各要素之间的复杂矛盾则是成功的标志。客厅是整个居住空间系统组织中占有统帅地位的空间,具有协调统帅各功能空间的作用。”[15]

5研究水平和存在的问题

日本对于集合住宅的研究起步较早,在发展历史、设计方法与设计理论等方面都进行了广泛而深入的探讨,并随着其集合住宅建设的发展而同步发展,涌现出了大量有价值的研究成果,总体研究水平达到了一个较高的程度。日本国内关于集合住宅的重要专著出版超过200册.除了这些专门的论著,日本关于集合住宅研究的学位论文、会议论文、期刊论文也非常多,内容同样涉及了建筑历史、设计理论、住居学等诸多方面。

设计理论研究方面,国内对国外集合住宅居住空间布局模式设计理论和设计方法的研究实用性较高,相关理论成果的引入对我国的研究有很好借鉴和导向作用,故而这部分内容在当前国内的研究领域中受到的关注度较高,相关成果比较丰富,有关理论书籍的译著数量也相对较多,其中原著主要源自日本。

设计实例研究方面,从二十世纪八十年代开始,通过以《世界建筑》、《建筑创作》、《建筑师》等为代表的建筑期刊,许多日本集合住宅实例被陆陆续续介绍到国内。文章大都以图文并茂的形式概括性地介绍了日本集合住宅设计和建设的一些代表性实例。

国内文献研究方面,《住宅精细化设计》等著作、《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》等期刊文章以及《广州保障性住房户型设计研究》硕士论文等,对住宅的居住空间布局设计都做了深入的研究。其次国内举办的设计竞赛如2002和2008年中国建筑学会分别主办的《2002年全国经济适用住宅设计方案竞赛》活动、《2008年全国保障性住房设计方案竞赛》活动,全国各地2007年广州市国土资源和房屋管理局、广州市住宅建设办公室主办,广州市民用建筑科研设计院承办了《2007政府保障型住房平面设计竞赛》活动。在这三次的活动中,全国各地的建筑师们都对保障性住房平面设计各个方面提出很多创新性的思考。

参考文献

[1]张菁,刘颖曦. 战后日本集合住宅的发展[J]. 新建筑,2001,(2).

[2]胡惠琴. 集合住宅的理论探索[J]. 建筑学报,2004,(10).

[3]周燕珉,杨洁. 中、日、韩集合住宅比较[J]. 世界建筑,2006,(3).

[4]王健,田中辰明. 日本环境共生住宅及其设计手法的解析[J]. 宁波大学学报(理工版),2000,(4).

[5]李依伦. 浅析人体工程学指导下的小面积居室空间设计[D]. 山西大学: 山西大学,2009.

[6]邱伟立. 日本集合住宅设计发展历程研究[D]. 华南理工大学: 华南理工大学,2010.

[7]鞠瑞红. 住宅产业化进程中的SI住宅体系设计研究[D]. 山东建筑大学: 山东建筑大学,2011.

[8](日)小林秀研究施,日本における集合住宅の定着程[M]日本住宅合センタ,2001

[9](日)小谷部育子、岩村和夫等,共に住むかたち[M]建料研究社,1997

[10](日)建思潮研究所,集まって住む形:低スモルハウジング[M]建料研究社,2001

[11]周燕氓等.住宅精细化设计.第一版.中国建筑工业出版社,2008

[12]林文洁,周燕氓.日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例.世界建筑.2008,(2)

住房建设论文篇(3)

一、引言

2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]

根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。

从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。

就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:

第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。

第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。

就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:

第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。

第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。

住房建设论文篇(4)

一、引言

住房具有商品性和福利性的双重特性,根据住房所面对的消费群体不同,福利性存在差异,对于低收入阶层,住房的福利性往往超越了其商品性。在我国城镇化进程加快的背景下,新生代城市居民、大中专院校毕业生和农民工等中低收入群体催生了大量“夹心层”住房需求群体,由于户籍等各种限制他们被排斥在现有住房保障体系之外,而短期内又买不起价格日益上涨的商品房。2009年3月,住房和城乡建设部提出要加快公共租赁房的建设(以下简称“公租房”),能够解决住房可支付能力较低的中低收入人群的住房问题,“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房,其中重点发展公租房,公租房不仅仅是一个栖身之地,它被视为是帮助中低收入人群摆脱贫困,使他们拥有更多的资源和能力获得自身发展的机会,提高其经济和社会地位的重要手段。

公租房的需求量巨大且逐年递增,能够改善居住条件和实现社会和谐发展,但也存在很多问题,如土地和资金等供应不足、空间失配,居住隔离等现象,而综合研究公租房带来的福利及其衡量评价的较少。在发达国家和地区,对福利测度的研究广泛用于评估个人或某一群体的不平等、贫困状态。以居住为核心的物质资源是人的基本生存条件和形式,住房周边的自然与人文环境、就业机会、教育、医疗、交通等公共资源要素以及住房带给人们的心理状况构成了居民的居住福利,居住福利具有空间维度和时间维度,中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距,促进社会公平,因此研究公租房的居住福利的构成有重要的现实意义。

二、文献综述

国外很多学者研究了和居住相关的福利,世界银行(1995)认为城市居民的住房周边的空间环境,包括自然与生态环境、人文环境、教育资源、医疗卫生条件、交通便利程度、就业机会等空间资源要素构成了居民的居住福利,是住房消费决策的重要因素之一。Hunter& Smith(2005)在森的理论基础上,应用2000年英国家庭面板调查数据考察了健康、住房、社会交往、休闲、拥有伴侣和就业6 个方面的功能、能力与主观福利的相关性。GusdorfF(2008)研究阐释了城市在变迁过程中究竟是怎样产生不平等的。交通费用对于郊区的福利受惠者家庭的影响比其他地区的居住者更大,短时间看来,有限的住宅供给也使他们无法迁入城市中心,长期看来,城市希望通过调整来消除不平等。日本的早川和男(2005)认为在当今社会居住权应当重视住所周边公共资源的优化配置,它涉及与居住活动相关的经济因素,安全因素,文化因素和心理因素等,即所谓的居住福利。

国内学者近几年研究居住福利的增多,郑思齐(2011)认为住房就不仅是遮风避雨的物质空间,它决定了城市居民的生活环境和社会交往空间,为社会民众获得各种城市资源,积累人力资本和社会资本,融入城市主流社会提供机会,城市的众多公共服务资源(如教育、医疗、基础设施、治安等)和社会资源(如人力资本和社会资本、工作机会和其他机会)都是有形或无形地附着在区位之上的。李梦玄(2012)建立保障房社区居民福利的评价指标体系,使用模糊评判方法对被保障对象的福利变化进行测度,研究显示除了居住条件、心理状况有了非常明显的改善之外,被保障对象的生活条件、教育条件、就业条件和交通条件均有不同程度的恶化,保障房应选址在市区就业机会多的地方,保障房的公共设施也需逐步完善。李红波(2013)考察全面福利中的居住福利,将其空间化,即居住区位选择的可行能力,基于森的可行能力理论,融合客观主义福利理论的测度方法―消费者剩余,运用改进的AMM模型对居住空间福利即不同群体居住区位选择可行能力进行阐释。

三、公共租赁住房居住福利的构成

3.1森的可行能力理论框架下个体福利的测度

不平等程度和贫困状况的分析是以个人福利水平的测量和比较为基础的。阿马蒂亚・森在前人研究的基础上,明确提出用功能、能力与自由等概念来考察人们的福利进而考察不平等状况,这就是能力方法理论(方福前,2009)。森所构建的福利分析框架创造性的从人的“可行性能力”的角度入手,用能力(capability)一词作为衡量福利(well-being)的手段,能力是人们能够取得各种生活内容(功能)的不同组合,包括了不同类型的各种生活,人们可以根据自己的喜好自由(在可以实现的前提下)对其进行选择,即,当对某类目标人群进行福利测度的研究时,由于福利本身的复杂性,森(Sen,1997)的框架仅仅告诉我们应该从功能(function)或可行性能力(capability approach)方面进行研究,而没有具体提出对于这些功能应该如何量化并形成一个衡量福利的指标体系。在森的可行能力框架下,对于微观层面个体福利的衡量可以从三个方面入手(聂鑫,2011,方福前,2009),首先,对研究对象选择列出适当的功能指标;其次,对各个功能指标进行量化赋值;最后,对多维福利的功能指标进行加总。

3.2可行能力分析框架下公共租赁住房居住福利的构成研究

根据森的可行能力框架,可行性能力是人们能够取得各种生活内容(功能)的不同组合,研究福利,首先要列出目标群体的多维居住福利生活内容,即福利影响因素指标体系。住房及其周围的资源极大的影响人们的生活质量,居住不仅是一个静态的场所,它意味着物质空间的改善和身心健康的需求。物质是福利的载体,居民的认知是福利的体现,居住福利涉及客观因素和主观因素,其内容是包罗万象的。

由于福利的内涵很广,无论是理论研究,还是实证分析,都显示出福利衡量和测度的多维性,所以当前对于居住给人们带来的福利研究也出现了概念理解多样化、研究手段复杂化和等趋势。(Adriaanse 2007; Amole 2009)描述了一个居住福利多维框架,并可以使用不同的评价方法,Mohit (2010)指出居住福利的客观衡量与住房的物理特征、设施、服务和环境相关。而Galster (1985)和 Amole (2009) 发现居住福利的主观衡量与人们的心理层面、感知测量、情绪、态度和期望等密切相关。Amerigo and Aragones (1990)认为居住环境的客观属性被居住者评价的时候就变成主观性的。在这一前提下,很多研究(Kahana 2003; Amole 2009; Mohit and Nazyddah 2011)强调了客观和主观参数在不同情境下评价居住福利的作用。近来,Lee和Park (2010)认为居住福利主要包括对住房和邻里满意情况的感知。而Mohit and Nazyddah (2011)根据他们对两个住房项目的测量,认为居住福利指标包括:住房单元特征和单元相关服务(包括非住房部分)、公共设施、社会环境和邻里社区设施。Mohit (2010) 指出公共住房居住的中等收入家庭对住房的空间和成本满意,而对水暖和公共设施不满意,如休闲区域、操场、出租车和公共汽车服务等。Ha (2008)则发现韩国公屋中的居民对医疗保健设施、商店、银行和邮局满意,而对停车场和绿化很不满意。而在马来西亚新建的低收入群体的公共住房中,人们对居住单元服务的满意超过了其他居住特征。因此在前述研究的基础上,居住福利的衡量应该包括三个方面,住房单元特点、居住社区设施和环境、住房的管理。

相对于居住福利的影响因素,人口和社会经济特征(Lee and Park 2010),如性别,收入(Varady and Carrozza 2000),年龄(Galster 1987),婚姻状况、收入、教育背景(Jaafar et al. 2006;

Salleh 2008),居住时间和使用权(Ogu 2002)也是影响居住福利的关键因素。客观的房屋特征、社区特点和环境条件(Kahana 2003; Jiboye2010; Teck-Hong 2011; Buys and Miller 2012),住房交付策略(Teck-Hong2011),居住位置(Jaafar 2006)也被发现影响居住福利。Mohit (2010)发现这些影响居住福利的变量随着国家和文化的不同而不同。

综上所述,根据森的可行能力框架,列出可行性能力,即人们能够取得各种功能性生活内容的不同组合,即居住福利的多维构成要素。本文的概念框架是公租房的居住福利受到居住者特征的影响(如性别、年龄、收入、教育背景、职业、婚姻状况、居住时间和家庭规模),由居住者的住房水平客观情况(住房单元特征、社区设施和环境、区位环境)和主观满足的复杂感知(居住满意、感知公平)构成。这是基于一种假设,即公租房的居住福利的构成是基于住房能否充分或不充分的满足居住者的特定或多样化的需要。

在这个理论框架下,进一步分析公租房家庭居住福利的各个维度,并在可行能力理论框架下创造性的构建公租房居住福利的构成指标,主要包括五大方面:住房建筑特征,邻里设施和环境,区位环境,居住满意情况和感知公平情况,其中住房建筑特征,邻里设施和环境,区位环境主要是居住福利的客观构成,居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成,具体居住福利五大方面的功能性内容即指标构成如下图2所示:

四、总结

基于森的可行能力框架,本文深入剖析城镇公共租赁住房的居住福利的内涵及构成,研究发现公租房的居住福利受到居住者特征的影响,由居住者的住房水平客观情况(住房单元特征、社区设施和环境、区位环境)和主观满足的复杂感知(居住满意、感知公平)构成。并创造性的构建公租房居住福利的构成指标,主要包括五大方面:住房建筑特征,邻里设施和环境,区位环境,居住满意情况和感知公平情况,其中住房建筑特征,邻里设施和环境,区位环境主要是居住福利的客观构成,居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成。中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距,促进社会公平,本研究为今后探索公共租赁住房居住福利的影响因素和改善奠定了理论基础。

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住房建设论文篇(5)

供给侧改革下住房保障体系建设是扎根实体经济的重要载体,在此过程中需要获得更好的金融支持。今年是“十三五”规划的开局之年,各地陆续提出“十三五”规划的构想,其中扩大保障房的覆盖面由城市拓展的乡镇,这既是对接新型城镇化战略的重要举措也是支持经济转型的重要载体。住房保障面的拓宽,其投融资缺口问题备受关注。创造条件使金融与住房保障系统内部与系统之间构造良好的协同体系,通过发现序参量、引导序参量,从而实现金融支持住房保障体系建设的融资良性循环。开发性金融的政策性与商业性的特点决定其与住房保障建设内在具有协同性,鉴于此,笔者以协同理论为切入点,探讨金融支持住房保障体系建设的路径框架。

一、协同理论简介

协同理论最早由德国斯图加特大学理论物理学哈肯教授于20世纪70年代提出,他通过考察自然中无干预状态下的无序到有序的过程,归纳总结了协同理论。作为与耗散结构论、突变论齐名的系统科学“新三论”,协同理论的核心在于揭示自然界中无序走向有序的事实规律。

相比“系统论、控制论和信息论”的系统科学老三论,协同理论的最大贡献在于精确概括了事物之间存在的统一性。协同理论描述了开放系统在不受到外界干预的情况下,完全可以形成自组织有序形态。系统理论强调,从无序走向有序的过程中,是通过子系统非线性的协同作用而成的。但是在此有序的基础上完全可以因为内部子系统之间、外界与子系统之间的作用而自组织形成新的有序结构。尽管说不同的反应、变化具有不同的机理,但是协同学通过抽象概括出事物的一般规律即新的结构代替旧的结构的过程中的质变在内在原理上不管任何表现形式,其核心在于非线性作用的自组织的过程。

从无序走向有序的过程中影响因素很多,不同因素的影响作用速度是不同。协同理论为去粗取精,通过区分本质与表面因素、暂时作用于长久作用,偶然与必然因素等。哈肯通过在自组织过程中的不同影响因素的衰减速率加以区分,那些衰减慢的影响因素是系统的决定性因素,即主宰系统变化的序参量。不同子系统之间的序参量之间的作用最终产生少量支配系统的序参量。在没有外界干扰的情况下,序参量之间通过协同合作形成自组织结构,换句话说,协同作用的核心在于自组织。

笔者选择协同理论来分析开发性金融支持住房保障体系建设的原因在于其更为贴近现实。普通的计量模型往往将问题假定为线性的,而实际上住房保障的投融资问题并非线性关系,系统内部的作用可能产生多能级的越变。整个社会系统由诸多的子系统构成,这些子系统千差万别,协同理论抽象将其概括出子系统之间的存在着相互作用,通过竞争、合作、反馈的机制得以体现,在一定条件下的从宏观上就形成了一定有序的结构。

二、开发性金融支持住房保障体系建设的协同理论分析

开发性金融支持住房保障从上文分析不难看出本质上是子系统间多层次、多要素以及系统内外作用关系的总和。该系统集开放性与复杂性为一体,包含金融发展子系统与住房保障子系统。开发性金融支持住房保障系统具有自组织性与开放性,在其演化过程中的自创生、自组织与自适应的形态,本质上是子系统的开创与协同的结果。正是因为开发性金融内部部门之间,住房保障的供求双方之间,开发性金融机构与住房保障机构之间的相互非线性的作用,使得系统不断演化与改进,不同的融资模式“产生――消亡――进化”的螺旋式上升过程,进而达到协同理论意义上的协同。

(一)序参量的产生需要开发性金融与住房保障的协同运动

开发性金融支持住房保障体系建设的过程是动态调整的。开发性金融与住房保障的双向协同演化过程中,二者将出现动态的涨落,即系统的物质与能量的耗损与集聚的螺旋演化中自发协调产生序参量,系统走向稳态――住房保障的多层次融资体系。此后,开发性金融部门与住房保障部门在该序参量的作用下,通过相互之间的非线性作用,协调发展成为一个具有普遍关联性的群体。在此平衡态下,每个子系统都在属于自身的维度上与外界进行最佳状态的耦合,从宏观上看整体之间进行着有目的、有方向的运动,系统的自适应性达到最大化。

(二)序参量是开发性金融支持住房保障体系的决定要素

依照协同理论的观点,任何事物都可以被拆分为由多个子系统组成的复杂系统网络,通过子系统之间、子系统与外界之间的作用,以物质能量交换为载体,自动形成宏观上有序稳定的状态。这种自组织的过程的出现是以序参量的发生为标志,系统的有序是子系统内部之间的竞争协作的结果。开发性金融支持住房保障体系建设自然也不例外,通过住房保障的内部供需方与外界环境的相互作用,在不断的适应、调节的过程中形成的正反馈与负反馈的回路网络,在这种耦合机制的作用下,开发性金融支持住房保障的方式不断调整,形成了稳定的多层次的融资体系――序参量。住房保障下的子系统与金融部门的子系统之间对于该序参量既有正作用也有反作用,在发展过程中不断扩大修正序参量。

(三)日本政策性金融引领住房保障投融资的序参量

政策性金融最为典型的是日本的“住宅金融公库”和“住宅金融支援机构”。住宅金融公库早在19世纪明治维新时期已形成雏形,住宅金融公库将邮政储蓄、养老金、生命保险资金予以归集,向购房居民提供低息、固定利率的长期贷款。住宅金融公库的资金不但用于发放居民购房贷款,还向日本的公营住宅(类似我国的廉租房)等公共住房建设提供资金支持,形成住宅金融的多层次、全覆盖的融资体系。由于资金需求存在较大缺口造成住宅金融公库负债高企,上世纪末,日本政府对其进行改革,2007年4月1日住宅金融支援机构取代住宅金融公库,通过MBS即抵押贷款证券化引入民间金融机构资金,建立市场化住房保障投融资体系,政府在此过程中从“主导”向“引导”角色转变。

从上文的协同理论介绍和日本政策性金融探索不难看出,当系统从无序走向有序的临界状态的过程中,那些变化速率慢的参量将变成序参量,进而支配整个系统向一定方向运动,达到一种自组织状态。在开发性金融支持住房保障体系建设的过程中,众多住房保障的供需方以及开发性金融机构参与其中,任何一方都希望有利益最大化的理念。如中低收入群体希望能够“居者有其屋”,保障房的开发商希望能回收投入资金,开发性金融机构希望能将住房保障的贷款信用能在未来得以回收。若无任何约束,这些投融资行为很难进行,整个住房保障体系处于无序状态。在子系统作用的过程中,子系统之间肯定能找到相关的利益结合点,形成各种特定的融资模式,开发性金融支持住房保障从无序走向有序。

三、协同理论视域下开发性金融支持住房保障的相关措施

解决住房保障的融资困境,需要开发性金融支持与住房保障体系建设的协同运作。对此,需要政府、金融机构与企业等多方协同努力,开发性金融在此可以发挥其政策性和商业性的优势,通过多方协同运作,发现、引领序参量,创造良好的融资循环体系,以及设计一套高效科学的制度框架,加快金融支持与住房保障体系的协同运动,实现社会公平。

(一)政策性金融带头鼓励金融支持住房保障各方进行融资模式创新,培育系统的序参量

例如上海率先引入的住房公积金改革在全国得到推广,这在很大程度上就是金融与住房保障协同发展的所形成自组织体系的序参量。此外吉林省国开行也对住房保障贷款进行尝试,对接政府的安居工程,这说明二者在协同发展的过程中内部子系统之间出现引领系统发展的序参量。而在序参量出现之后,整个系统仍然处于动态调整过程,不同的融资模式在不断的分化与组合,选择与淘汰的过程中进行着新老交替,而最终通过系统的自组织与政策性金融的协同作用下,金融支持住房保障体系才能步入协同发展的轨道。

(二)构建金融支持住房保障的制度保障网络

相关制度的完善是开发性金融支持住房保障体系建设的必要条件,也是二者协同发展中发现序参量的重要因素。从上文的介绍不难看出,日本模式对住房保障体系的投融资问题制定明确的法律予以界定。而我国对于住房保障投融资支持问题,只存在于房地产法以及各地的政策文件的零散表述中。信用经济下缺乏有效法律依据融资体系很难得到疏通,因此及时设立住房保障的专门法律,构建开发性金融支持的制度保障网刻不容缓。

(三)加强信用体系建设

信用是进行金融活动的前提基础。信用体系的完善是开发性金融支持住房保障协同运行发现序参量的一大重要条件。住房保障的群体的需求方主要存在于中低收入群体,其信用信息的采集滞后于企业融资,此外骗取、套现住房保障资金的现象在各地也是屡见不鲜。信用体系的混乱难以有效疏通融资渠道,更难以发现序参量。因此加强住房保障征信体系的建设,使得每一笔业务都能得到追踪可以促进开发性金融机构支持住房保障体系建设。

(四)引入多种形式的民间金融组织,拓宽合作渠道

吸引民间资金参与住房保障体系建设,民营金融机构资金来源于民间,具有代表性的有财务公司、典当行、私募股权基金、小贷公司等,是对现行开发性性金融和政府财政的有益补充。由于民营金融自负盈亏的特点,民间金融机构势必对住房保障的融资需求方进行严格的信用审核,监督项目的建设与资金利用,可以提高资金的使用效率。因此探索民间金融服务机构与开发性金融合作支持住房保障建设,可以有效拓展资金渠道,发现可能存在的序参量。

(五)引入新型的投融资模式,修正现有的序参量

相比现行的政策性金融贷款的序参量机制,市场化下新型的投融资模式具有筹资能力强、资金来源渠道广、风险分散等优势。上文中日本住宅金融公库的例子不难看出,传统的住房保障融资缺口造成金融机构的赤字高企,只能依赖于政府财政补贴,金融机构投融资意愿不强。当引入MBS资产证券化后,其循环的信用机制尽管可能存在一定金融风险,但是其盘活现有住房保障资金存量的优势亦不容忽视。因此在住房保障建设融资的过程中,积极探索MBS、BOT、TOT、ABS等新型融资模式,先从部分地区试点发现新的序参量,然后将其推广到全国。引入市场化机制的运作,可以修正现有的融资序参量,引领开发性金融支持住房保障体系协同发展。

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住房建设论文篇(6)

几年来,油田按照国家住房制度改革的要求,统一进行了经济适用房的开发建设,在油田范围内建成了一大批经济适用房,以成本价向职工出售,基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题,大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。但近年来,经济适用房建设成本逐年攀升,如何搞好造价控制,降低建造成本,确保住房建设资金的最大适用效益,已成为丞待解决的一个课题。本文就经济适用房建设成本谈一些看法,供各位同仁参考。论文频道的管理学论文提供参考内容。 经济适用房建设的成本分析 一、油田经济适用房的发展及现状 油田经济适用房的开发建设始自98年下半年。建设初期,为了解决无房职工的住房问题,实施了各种优惠政策和福利制度,以较低的价格出售给住户居民,销售势头良好。2001年,油田进行了经济适用房开发机制和模式的改革,主要涉及以下两个方面:一是开发主体:设立了经济适用房开发中心,全面负责经济适用房的开发建设;二是资金来源:投资的主体由单位变为职工个人投资为主。为了保护职工的利益,油田对经济适用住房的成本售价做了统一规定,“在局自由土地上开发的经济适用房建设成本主要由地方有关行政事业收费、工程的堪察设计费、三通一平费、本体建安工程费及配套费等项目组成.” 据初步测算分析,油田2001年第一批经济适用房平均工程造价达到了1200元/平方米,高于管理局规定的1050元/平方米控制价格的;2003年,多层经济适用房的销售价格已达1480元/平方米,逐步接近当地的商品住房。所以如果加强造价的管理控制,为职工建造更多质优价廉的住房已经是今后经济适用房开发建设工作的难点。 二、油田经济适用房造价剖析 油田经济适用房工程造价偏高,接近地方商品的建设成本,有其客观方面的原因,这主要体现在小区的规划、配套以及建设标准方面等几个方面,主要情况如下:——规划布局。通过与地方有规模的住宅小区比较,其房屋及配套设施布局非常紧凑,小区容积率高,一般为0.9-2.0.据不完全统计,油田2001年开发建设的几个区域的容积率,最高只0.85,最低的达到0.58.单从经济效益的角度出发,容积率小,建筑密度小,小区的绿化、硬化面积增大,其他相应的基础设施配套工作量也增大。配套工程造价提高,拉动了住宅造价的上升。 ——楼型和房型。油田经济适用房开发建设工作起步较晚,有关政策还不允许开放房型,只能按规定开发建设60、70、80三种房型,建房面积一般为70-105平方米左右,且为了解决无房户问题,还需要建设大量的60型住宅;而地方开发公司开发的房屋面积一般为80-140,有的达到或超过200平方米。按照小区的规划,油田在楼型上一、二单元布局较多,地区还有四层的住宅。所以较地方的大户型和三单元五层结构的经济房型,在同样建设标准的情况下,小户型、小单元、低楼层的房型结构是很不经济的。 ——区域因素。首先偏远区域价格拉动了整体平均价格的上升。由于油田住宅建设区域分散,特别是部分偏远区域,地质条件差,地基的处理代价大;因地域偏远,材料价格高。因此,同等型号住宅造价,偏远区域要高出中心地带5个百分点左右。其次是油田住宅是在自有土地上开发开发建设的,规划区域存在大量的拆除改造工作量,前期三通一平所占比重大,例如油田第一批三通一平费平均为16元/平方米的标准,要高出新区费用一半。油田经济适用房的建造成本的分析价格是综合全局不同地区的平均价格,由于目前油田中心区域可规划建设区域少,大部分经济适用房分布在区域,因此整体的平均价格是偏高的。 几年来,油田按照国家住房制度改革的要求,统一进行了经济适用房的开发建设,在油田范围内建成了一大批经济适用房,以成本价向职工出售,基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题,大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。但近年来,经济适用房建设成本逐年攀升,如何搞好造价控制,降低建造成本,确保住房建设资金的最大适用效益,已成为丞待解决的一个课题。本文就经济适用房建设成本谈一些看法,供各位同仁参考。论文频道的管理学论文提供参考内容。 经济适用房建设的

住房建设论文篇(7)

湖南大学建筑学院王蔚博士和许吴皓博士应邀参与了此次研讨会论文宣讲,其论文《小户型集装箱住房的规划设计策略研究》和《基于空间句法的传统城镇空间形态研究——以凤凰为例》收录在本次会议论文集中。

此次研讨会是由中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会以及香港中文大学中国城市住宅研究中心主办,研讨会的目标是为与会的海内外规划、设计、科研、管理、房地产开发等领域内的从业者、研究人员和政府官员提供平台,营建可持续与和谐发展的人居环境以应对资源环境与社会生活的挑战。本次研讨会的主题是可持续城市发展与保障性住房建设。可持续发展是在世界范围内取得广泛共识的现展理念。城市是全社会可持续发展能力建设的重点和支点。促进城市可持续发展有着深远意义。随着近年来我国城市房价的不断攀升,住房困难是现代城市社会的普遍现象,严重影响着城市的可持续发展进程。因此,深入探讨可持续城市发展与保障性住房建设这一议题,对未来城市发展有着重要意义。主要的议题有可持续城市管理规划,可持续城市的理论和创新,应用新技术、手段和方法于可持续城市规划,可持续住宅建设、住宅与住区环境、保障性住房政策与经验,保障性住房与和谐社会,公共住房的发展与未来。

第九届中国城市住宅研讨会主办单位:

中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会

香港中文大学中国城市住宅研究中心

住房建设论文篇(8)

(一)住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施,使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析,建立起了数据库,撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要,及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作,建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案,为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县(市)组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作,制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件,建立起了初步的住房保证法规体系,全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门,精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(年-年)为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路,通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房,分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门,精心组织,规范运作,严格把关,确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内,认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价,筹集廉租住房161套,对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作;对144户特困廉租户实施了实物配租,对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售;年内发放租金补贴700万元,已累计发放补贴1441万元,核减租金300多万元,受助家庭累计达7169户(次)局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配,住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户;审核归集维修基金4166户、2882万元;审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议,促进了住房公积金的归集、使用和管理。

(二)房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措,推进房地产交易与权属登记规范化管理,有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内,市区共料理房产登记发证97655件;料理房产交易74047件,交易面积1130.50万平方米,交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则,依托自身技术力量,积极筹措资金,开发了测绘效果管理软件,基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计,完成了地理信息系统平台的搭建工作,全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度,为规范房地产交易与权属登记行为,健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作,召开了现场会,推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号,济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管,健全完善奖励制度和错件追究制度,提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研,为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐,完成房屋档案扫描33.73万卷,整理档案30.34万卷,对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理,提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内,完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动,对845家房地产中介机构进行了检查,对其中198家下达了限期改正通知书,153家非法中介自动停业,有效净化了市场环境;组织开展了十佳中介”评选活动,发挥了品牌中介的示范和引导作用;组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展,并在报纸开设精品房源专栏,及时向社会房源信息;进一步优化了评估机构信用档案系统,初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件,面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训,加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作,不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

(三)物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家,资质升级25家,完成了资质年检工作;进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度,料理市长公开电话急办件38件,下达物业管理投诉督办件24件,严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为;指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷,维护了小区的和谐稳定。年内,有12个物业管理项目被评为省优,1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用,着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处,发展会员单位225家,为强化行业管理搭建起了平台;制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范,编辑了刊物,编制了岗位技能培训大纲,培训学员570余人(次)促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新,不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存,并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件;严格做好维修基金利息支用管理,审批支用利息180笔、198万余元;会同市执法局成立联合执法组,对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查,向29家代收单位下达了限期整改通知,申请法院强制执行2家,催缴维修基金3200余万元,较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内,归集商品住宅维修基金3.06亿元;累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元;全市物业管理企业已发展到358家,从业人员2.28万人;全市物业管理总面积达到4780万平方米,其中住宅面积达到3790万平方米。

(四)房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划,积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法,大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作,参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项,开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量;与市行政审批中心网站建立了链接,实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作,编制了政务信息公开指南和目录,进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件,提供咨询服务1800余人(次)三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核,确保了国有资产保值增值;采取逐幢、逐户实地核查的方式,开展直管公房核查,基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状;严格直管公房接撤管工作,全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米;更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本,维护了当事人合法权益;组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研,提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作,妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度,成立专项工作组,不时加大工作力度,维护了社会稳定大局;全年共接待来访群众2300余人(次)受理群众来信53件,料理上级转办、交办55件,答复复查36件;参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件,协助执行查(解)封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

(五)直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划,广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册,健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设,年内处置报修1.7万余次,抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组,建立应急预案和抢险队伍,实行24小时值班,及时排查险情。以租不能养房”困难情况下,积极筹措资金2400余万元,维修房屋20.3万平方米,确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中,全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故,得到市领导和社会各界的充分肯定。

(六)按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度,按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策,召开了全市房屋整治工作会议,建立了工作机构,切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内,已完成房屋“平改坡”90幢,设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治,已累计整治小区153个,有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难,积极支持企业改革改制,年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底,为政府棚改决策提供了准确依据;及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作;组织力量加班加点,按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务,有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米,料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米,房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米,房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

(七)生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业,努力化解各种瓶颈制约,基本实现了各单位的平稳发展,坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米,建41.5万平方米,竣工4.6万平方米,销售9.7万平方米,经济效益显著提高;多种经营取得了积极进展,有效增加了职工收入,拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模,更加注重了开发效益;物业管理适度发展,管理面积达到120万平方米,实现收入1633万元;房产经营与房屋维修效益继续增长,实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手,大力推进房地产市场信息系统建设,着力提高房产交易与权属登记水平,有效提升了房产管理现代化水平;置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革,综合竞争力明显提升,发展后劲不时增强,经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米,房屋平安鉴定35万平方米,超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难,以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务,积极承揽和实施拆迁工程,大力做好房产经营和清欠工程款工作,实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍,较好地完成了局交办的各项工作任务,并实现了开发项目的积极进展,追回了局部投资款,妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面,没有发生一起平安生产责任事故。

(八)党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮,积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风,奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果,狠抓了四个长效机制的落实,组织了自查整改,开展了系列活动,有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见,将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围,形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期,促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督,完成了公务员信息库建设任务;严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人,提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名,其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作,落实了教育制度,开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动,狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式,进行廉政监察,并作出鉴定,存入档案,收到很好效果。

住房建设论文篇(9)

中图分类号:F12 文献标识码:A

0 引言

1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今,国内各地区陆续出台了相关政策,廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践,后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡,大多数研究者只是针对某一内容作零散分析,系统性的研究比较匮乏。为此,笔者以系统性原则为指导,详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献,以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验,为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。

1 研究现状述评

廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题,学者们对此进行了深入思考,当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。

1.1 物业管理——政府与市场的“利益博弈”

廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题,国内学者对物业管理现状展开了论述说明,普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施,各种观点争锋相对。邓国雄(2011)指出,廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便,致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷,但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上,廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的,租户结构混乱只是表象。王吓忠等(2006)学者提出“资本逐利性”理论,即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损,因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为,政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源,相比于政府管理的公益性,物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于,物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。

综上观点不难推测,廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈,物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体,有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题,学者们提出了许多主张,诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等,遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。

1.2 动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”

廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”,动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出,我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足,以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。

学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论,归纳起来主要有两种声音:一种是“信息不对称”,另一种是“力不从心”。以李光(2012)为代表的学者分析认为,廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性,监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶(2011)为代表的学者进一步指出,我国各地廉租住房监管部门良莠不齐,机构编制整体上人手少、力量弱,与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外,学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅(2007)专门提出“一户一档案”的动态管理机制,通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统,提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约,笔者认为该方案短期内较难实现,但长远来看,廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。

1.3 配套服务——社会保障的“输血缺位”

国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究,从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强(2011)意识到,廉租住房小区一般建在城镇偏远地带,公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏,影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入,优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等(2010)指出,政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制,加剧了社会分层和社区治安的矛盾,他提议建设“渗透式”小区,即将廉租户和其它收入居民混在一起,不仅可以增强低收入群体的社会归属感,更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦,具有较高的实践参考价值。

需要指出的是,廉租住房后期管理不仅仅指管理问题,具体还包括服务问题,特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境,都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全,廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”,鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。

1.4 退出机制——制度设计的“大漏洞”

学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索,并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等(2010)学者为代表的“强制派”认为,目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够,侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子,因此必须完善廉租住房法制建设,加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等(2010)学者为代表的“激励派”认为,采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上,该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针:一方面对廉租户实行政策优惠,譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴,支持廉租户主动腾退;另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施,促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为,完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合,并且要有区别地、人性化地设计退出制度。

国内部分学者直接避开针对退出方式的争论,转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉(2008)指出,实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动,根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒(2012)对此持反对态度,他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”,在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效,“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际,补贴制度的选择必须考虑多种因素。

1.5 模式构建——廉租小区的“世外桃源”

我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式,实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏(2007)详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法,重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清(2012)根据宁国市廉租住房制度建设情况,总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式,并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论,我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱,很难形成一套特色鲜明的具体模式,而且我国社会经济发展千差万别,各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理,学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。

2 综述讨论

系统梳理研究成果可以发现,国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展,并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然,理论研究也存在瑕疵,就此讨论如下:

(1)微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手,未能具体到节点,对于矛盾的解决显得苍白无力。(2)实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入,专门涉及实践领域的文献也较少。(3)定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广,文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。(4)国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性,研究经验的推广价值不大。

3 研究展望

笔者分析认为,未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破:(1)研究内容:由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野,实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。(2)研究角度:由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离,系统把握后期管理整体规律,具有很强的实践意义。

基金项目:武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目(20121049719002)(教育部)

参考文献

[1] 邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代物业(上旬刊),2011(1):37,38.

[2] 王吓忠,巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题,2006(6):61-64.

[3] 李光.保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本[J].中国房地产,2012(2):51-59.

[4] 赵晶.对完善廉租住房保障制度的思考——以山东省滕州市为例[J].工会论坛(山东省工会管理干部学院学报),2011(1):28-30.

[5] 陈小梅.福建省廉租住房制度的现状与改革[J].福建广播电视大学学报,2007(4):19-21.

[6] 许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界(学术版),2011(9):77,79.

[7] 白友涛,李艳.廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产,2010(2):56-58.

[8] 何灵,郭士征.廉租住房保障退出机制:现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理,2010(2):1-4.

[9] 曾国安,胡晶晶,周盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报,2010(5):54-58.

[10] 刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊,2008(6):34-35.

住房建设论文篇(10)

中图分类号:F124 文献标识码:A 文章编号:1006-026X(2013)08-0000-01

一、研究背景

无论是发达国家还是发展中国家“贫困问题”都是影响城市发展的主要问题之一。城市中存在着庞大的低收入人群,他们居住条件大部分都相当恶劣,居住环境的恶化会引发一系列的社会问题,影响社会的安定和城市的经济发展,因此解决低收入居住问题不仅必要而且迫切。

在我国,随着城市化进程的加快,在给城市经济的发展带来机遇的同时也带了很多城市问题,居住问题就是其中之一。城市中存在大量的棚户区、城中村、衰败社区、流动人口聚居区等城市居住空间。这些因贫困而形成的居住空间,如果想解决也并非一味的拆除这样简单,因为其自身的复杂性,涉及到历史、就业、户籍等多种社会问题。廉租房作为高房价的衍生品和解决城镇低收入阶层住房问题的重要方式,是政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。作为全国保障性安居工程的核心组成部分,廉租房以其明确的低收入保障对象和强调民生的保障方式成为实现城镇低收入群体“住有所居”的决定性力量。截至2010年11月底,保障性住房供地已超过1.34万公顷,占住宅供地总面积的14%以上。2012年,106个城市中有93个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请,国务院批准了保障性安居工程用地7643.56公顷。然而,在数量急需、大力建设的同时,廉租住房相关的选址问题的研究尚处于起步阶段,相关的理论体系和标准尚未建立。本文正是在这样的国内外背景下,将廉租住房作为城市居住空间问题的一个部分,总结廉租房空间布局方面所面临的问题,探索其中的主要原因,从而得出比较全面和客观的对策分析。

二、研究的理论视角

(一)城市空间的政治经济学意义

空间生产的政治经济学表达可以通过地租理论来实现,地租实质上是资本主义社会中资本运动的一种形态。社会学家列斐伏尔从1970年代开始,提出了城市空间的政治经济学理论,在社会学领域产生了重大影响。他把空间要素嵌入社会研究中,并提出了“空间是政治的”这一经典命题,并明确指出空间从来就是政治的和策略的。哈维(David Harvey)发展出了自己的资本三级循环理论,并更加明确地指出城市空间的本质是一种人造环境(Building environment),而城市这个人造环境负载了资本主义的逻辑,城市化和城市过程就是各种人造环境在资本逐利和控制下的生产和创建过程。而人造环境又被分为生产的人造环境和消费的人造环境两种,住房就属于消费的人造环境。

(二)公共住房――“集体消费”品

卡斯特尔认为都市的主要功能是消费,个人消费和集体消费的消费品生产都是劳动力再生产所不能缺少的。与个人消费的消费品不同的是集体消费就其性质和规模,组织和管理来言只能是集体供给,因为资本主义商品生产追求的是利润而非为了回应非消费者的需求,所以私人是不愿意从事集体消费品的生产,但是如果国家负担了过多提供集体消费品的责任,激化了财政危机,就只能维持较低水平的集体消费,甚至会放弃或者转让自己的公共责任。具体到住房的生产、供应与购买和消费来说,虽说住房是集体性的,但大部分国家的住房都是由政府与房地产商共同开发,然后向私人进行销售,主要是因为住房的建设作为集体消费项目是有利可图的。

(三)居住区的空间分异

“居住空间分异”是社会阶层分化、住房市场空间分化与个人择居行为交互作用的空间过程与结果,城市空间分异的历史、机制和模式(吴启焰,1999)。居住空间的隔离在我国的主要大都市已清晰地显露,如在单个的住宅区内部存在着高度的同质性,在不同的住宅区之间存在着高度的异质性,甚至在城市内部新旧地区、贫困与繁荣地区镶嵌状交错并置,并相互割裂(黄怡,2006)。居住空间的分化在一定程度上加剧了阶层地位的差异性,不同阶层的人群各居一隅,彼此之间很少有机会沟通交流。随着城市越建越大,我国的城市居住空间分异现象越来越严重,采取何种措施控制这种分异的加剧也势在必行。目前,国外对城市居住空间分异的控制主要集中在两种方法上,一是对房地产的直接介入,二是通过对城市的整体规划。这些方法都是为了能够实施混合居住的模式,避免各阶层的割裂,其中分类混合居住模式是被世界范围内广泛接受的模式。

三、城市廉租房空间布局存在的问题分析

(一)廉租房居住区域内存在明显的阶层分化

由于廉租房的居民一般是低收入群体,这与其它居民区形成了比较明显的阶层对比。就拿成都市为例,成都市中低收入者主要居住在旧城区或者是城市的郊区,这些地区的阶层分化十分明显,廉租房分散于市内的5个区(青羊区、武侯区、锦江区、成华区、金牛区)以及周边的县如郫县、双流县等。其中二环内的青羊区和武侯区聚集了大量的低收入群体,而由于二环路上商贸业和金融业的兴起,大量的高档公寓纷纷建立,这些高档的住宅与低矮的住宅形成了鲜明的对比。此外,由于高收入者因环境因素的外迁,廉租房社区与城市郊区价格不菲、风景优美的别墅区形成了强烈的对比,居住空间阶层对比现象严重,市场为适应高收入居民的居住需求,侵占和蚕食稀缺的社会公共空间资源,助长了高收入群体的“空间霸权主义”,而低收入群体居住区则可能沦为“贫民窟”(张冠泓,2009)。

(二)廉租房与其他居住空间差异显著,基础设施建设不完善

廉租房是政策性住房,政府由于财政上以及一些利益团体的压力将这类公共住房一般都建在城市的郊区或者是土地成本比较低的地区,这也在客观上促使低收入者向郊区集中,又由于廉租房属于享受优惠政策的住房开发利润比较低,开发商提供的配套设施也不完善。随着城市的旧城区改造深入发展,迫使致低收入群体居住空间可选择的范围逐步缩小,越来越向城郊的低收入地区集中,从而大范围的加剧了居住空间的差异。从基础设施上更能看出城市居住空间的差异所在,就拿城市的公共交通条件来说,相对于高收入者而言低收者没有条件购买私家车或者打车,因此更加注重交通条件的通达,而往往低收者聚居的地区公交系统并不发达。以成都市的城郊公交系统为例,往返市中心与县区的公交一般只有一路车,每天都是人满为患,很多低收入者基本是靠这些公交往返于住处和工作地点之间十分不便。又因为廉租房社区中缺乏应有的医疗、教育、餐饮等基础设施,居民不得不前往市中心,不仅增加了出行次数加重了交通的负担也使居民在此花费的时间成本和生活成本增加。

(三)廉租房居民远离就业空间

相关研究显示廉租房和经济适用住房居住区居民就地或就近就业的比例非常低,因为与就业空间分离的居住形式吗,迫使入住廉租房的城市中低收入者远离城市劳动力市场,降低了他们就业的机会,甚至增加失业的风险。西方发达国家就受到过这各方面的教训,1950年代后,英法国家为了解决二战后人口急剧增长带来的住房问题,曾在城市郊区建设大型居住社区,但这些社区因为就业问题得不到解决,在10多年后多数走向了衰败的境地。比如英国的“Council House”政策和巴黎住宅建设计划等,最终都以形成大型“贫民窟”而失败告终,就是因为这些社区的偏远布局,降低了中低收入居民的就业机会,从而导致生活改善居民的撤离和新的贫困居民的进驻,形成恶性循环(张晓莲,2001)。此外,低收者由于收入水平的限制,无法有效的带动周边社区相关服务产业的发展以解决就业问题,这种就地就业的困难迫使低收者外出去市中心谋事。

四、关于廉租房空间合理布局的讨论

(一)廉租房建设区位问题形成的主要原因

廉租房空间区位问题主要表现在以下几个方面:①教育、医疗等公益性公共服务设施缺乏。②便捷、低价的公共交通服务的缺乏。③远离城市就业中心,导致居民远离就业空间。造成廉租房不合理布局的原因主要是,首先因为低收入群体居住空间现有发展模式加剧廉租房建设布局不均衡,我国大城市低收入居住空间主要分布在城市边缘区和内城区,是居住分异最明显的地方。其次,住房保障水平低导致廉租房布局的不合理,由于财政的压力,廉租房的建设必然不同程度的依赖市场的配置机制,因此基本位于各种公共服务设施和基础设施水平低下、可达性较差的地段,或者开发成本较低地带,这种被动郊区化外迁使居民利益受损低,收入居住空间的郊区化发展,是市场操纵的后果,是一种非自愿的空间安排或市场经济行为的空间聚合效应(江曼琦,2001)。最后,低收入居住区规划手法加剧了廉租房空间布局不合理,长期以来,我国居住空间规划设计的主导观念是以物质形体规划为核心,大多集中于对物质空间形态及其规划设计的理论与方法的研究,而缺乏对社会人文的深层关怀。因而常常表现出,对社会目标的改良的忽视而破环原有社区网络结构(柴彦威,2000)。

(二)城市廉租房的合理布局的几点看法

结合“空间的生产”和“集体消费”这两大概念工具,我们可以得出这样的看法:住房空间的可消费性,让城市政府在公共住房问题上更容易滑入资本的逻辑中,在实质上倾向于退出公共产品的供应面,而把城市空间形态与功能的塑造责任让渡给市场,又由于资本的逐利性,很容易造成公共住房的提供无法满足低收入群体需求的情况发生。同时,又由于居住区的空间分异现象的存在,如何将廉租房等公共住房在城市建设中进行合理的布局和规划以达到减少贫困的集中,消减社会阶层分化的加剧成为迫切要解决的问题。

促进廉租房的合理布局,首先要加强房地产市场的监督机制,鼓励多种建房模式。目前我国的房地产市场存在诸多的不规范行为,变相抬高了房价,从而激化了城市居住分异的矛盾,因此,在现阶段,应该加强房地产市场的监督机制。其次,要采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设.以集中建设和开发配建作为主要手段,按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局,促进社会公平与效率相协调,从而改变廉租房过度边缘化的局面,就必须增加廉租房在中心城区布局的数量。对低收入阶层为主的住房,特别是政府建设的政策性住房,宜安排在城市传统服务业密集和就业层次较低的地区,尽量减少居住空间远离就业空间。

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住房建设论文篇(11)

中图分类号:C812文献标识码:A文章编号:1006-5954(2009)09-058-03

一、引言

为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题,越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报、建设过程中,这使我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮。目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了轨道交通线路,全国48个百万人口以上的城市中超过30个开展了轨道交通的前期工作,近期规划建设线路55条,总长约1700千米,总投资超过6000亿元。

二、轨道交通对城市住房价格的影响

1.轨道交通对沿线住房价格的正效应远大于负效应

(1)轨道交通引起沿线住房价格增长在多数案例中得到验证

在国外,多项研究都证明轨道交通的建设导致沿线住房价格上涨,涨幅在1.7%―10.6%不等,轨道站点附近的公寓租金比其他地方的租金要高15%―26%。在国内,研究者们在广州、南京、深圳、北京、上海 、重庆、武汉、沈阳、杭州等城市都观察到了轨道交通对沿线住房价格的提升作用,提升的幅度则有更大的离散性,从10%左右到2、3倍不等。

(2)轨道交通对住房价格的负效应主要表现在局部地区

一般认为,轨道交通对房价的负面影响主要表现在紧贴轨道沿线或站点50―100米的范围。奥・默森德等发现:在波特兰市,由于噪声和拥挤等原因,紧靠车站附近的土地受到地铁的负面影响,潜在价值有所下降,不过总效应仍然为正。巴尔达萨雷等人发现一些原本只属于高收入阶层的郊区在轨道交通建设以后住房价值有降低现象。陈莉的研究发现,轨道站点附近100米以内的范围,人流密集、噪声污染、社会治安等问题会对房价起一定的负面作用。刘贵文等在重庆的研究同样发现在轻轨沿线100米以内对住宅价格的负面影响较大。

如果人们对这些负面影响的敏感度较大,那么城市轨道交通对住房分布的负面影响也较大,反之则较小。一般而言,收入越高的居民对轨道交通的负面影响越敏感,由于他们可供选择的交通方式较多,可以在更大范围内选择房地产,因而在轨道交通沿线选择住房的可能性相对较小;低收入居民的情况则完全相反。这可以解释前述巴尔达萨雷等人的研究结论。因此,轨道交通沿线主要建设普通商品住房,发展别墅、高档住宅的可能性较小。

2.轨道交通对沿线住房价格的影响与距离成反比关系

与轨道站点的距离是决定轨道交通对沿线住房价格影响幅度的重要因素,国内外众多研究案例都发现,距离轨道站点越远,轨道交通对房价的影响就越小。在国外,沃克曼等发现,在轨道站1千米范围内,每远离轨道站点100英尺,平均住房价格就会下降。本杰明等研究表明:离地铁站口的距离每增加160米,每套公寓的租金就降低2.5%。美国赛德威公司研究表明:独户住房距离旧金山湾区轨道站点每增加1.6千米,房价将减少3200―3700美元。德温斯发现:多伦多地铁对其站口附近住房价格的影响比对沿线住房的影响要更大。奥・默森德等发现:美国俄勒冈州波特兰市住房距离地铁车站越近,价格越高。国内的研究者在重庆、南京、上海、深圳等地都验证了上述反比关系。

3.轨道交通影响房价的空间范围受多要素影响而不同

研究者普遍认为,轨道交通对沿线住房价格的影响是有一定范围的,但对于范围的确定却有比较大的差别。欧美学者一般取车站周围0.5千米和0.8 千米,而日本学者一般取2千米。日本札幌市的调查发现轨道交通对沿线地价的影响范围在2.5千米左右。国内学者通过实地调查、构建数学模型、理论推演得出的最大影响范围在400米到2500米不等,差别较大。张红等在北京的研究发现,轻轨13号线对房价的影响范围在站点周围1000米以内。

总结不同的研究结果发现,研究方法、研究站点的选取、站点的实际可达性、人们的出行习惯等都对研究结果有影响。姚瑶等总结了站点的区位与其对房价影响范围的关系,指出:城市轨道交通对沿线房价的影响范围随着至市中心的可达性而变化,距市中心越远的车站,影响范围越大,这可能与人们的出行习惯有关――在靠近市中心的车站,实际影响范围的大小与适宜步行距离较为接近,在远离市中心的车站,实际影响范围的大小与基于自行车的适宜距离较为接近。

4.不同区域、不同类型住房价格受轨道交通影响程度不同

在国内不同城市的研究中发现的明显规律是:可达性水平越高、区位优势越强的区域,尤其是市中心,轨道交通站点对住房价格的影响力越小;而可达性和开发成熟度较低、远离市中心的郊区,轨道交通对住房价格的影响就越大。这主要是由于市中心区位条件优越,交通设施完善,交通方式的选择余地大从而抵消了部分“地铁效应”,同时市中心住房价格的影响因素很多,轨道交通所占的权重相对不大。

此外,王琼在上海的研究发现,在某些特殊地区由于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响(如公交站点较多、公交车或者小汽车出行都比较方便,属于高档居住区,住户出入以私家车或出租车为主,加上区内工作的大量白领对于周边住宅的需求大),轨道交通站点对住房价格的影响较小。一般来说,将城市中心、副中心、CBD、大型公建设施等吸引大量人流的节点与大型居住区联系的路线,对沿线房价的提升作用比较明显,相反则较弱。

对于住房的不同类型,现有的研究结果一般支持轨道交通对中等价值住房价格影响更大的结论。譬如,温斯坦等针对达拉斯轻轨的研究发现:接近站点的高价值住房的价格会上涨19.5%,而接近站点的中等价值住房的价格上涨比高价值住房快32.1%;郑捷奋等利用特征价格模型进行多元回归分析发现,地铁对中等面积住宅的价格提升最大。新浪网的一项在线调查也印证了这种说法,95%的人倾向于购买北京轻轨沿线的普通住宅项目。

由于轨道交通对住房价格影响程度存在区域、类型差异,研究中采样样本的分布和类型将对研究结果产生较大的影响,这可能是导致前述不同研究中轨道交通影响沿线住房价格幅度出现差异的一个重要原因。更有甚者,如果在影响微弱的地区或住房类型中抽样过多,就可能会得到轨道交通影响不显著的结论。

三、轨道交通对城市住房用地开发强度的影响

从理论上讲,轨道交通提高了用地的可达性,改善了区位条件,由此提高的用地价值和用地需求必然在开发强度上表现出来。这一点已在很多城市得到验证。如,日本和香港轨道沿线居住用地容积率为5―9,香港地铁周围居住用地最大容积率达到12。周峥华、田莉的研究都支持这一结论。陈卫国通过对国内外不同类型地铁站位周围用地性质与最大容积率关系的分析发现,中心功能等级越高反映在容积率方面越高,随着中心等级的降低,容积率呈下降趋势,在用地方面处于一级中心以住宅为主的地块容积率最高可达8―10,站点用地功能越多样,越适宜高强度开发。郑俊等在南京的研究发现了类似规律:如果地铁站点所在的区位不同,在整个城市中的功能定位有所区别,就会对周边土地开发强度产生不同的影响,譬如作为南京城市的特色风貌区的红山森林动物园站附近由于不宜高强度开发,导致地铁对住房开发的带动作用并不明显。郑捷奋等建议深圳市地铁站点周围居住用地容积率为4左右。

四、轨道交通对城市住房分布的影响

1.轨道交通吸引城市住房靠近轨道线和站点呈串珠状分布

可达性的提高使靠近轨道站点的区域成为建设城市住房的理想地点。郑俊等在南京、广州等城市都发现了地铁沿线一定范围内住房的密集分布。刘贵文等在重庆的研究发现:住房一方面沿轻轨线呈带状分布,另一方面在大站附近呈密集分布。陈振强、姚瑶等都发现,城市轨道交通吸引购房者在沿线区域置业。上海的有关调查表明,88%的购房者最先考虑的因素就是选择轨道交通沿线楼盘。全香港1992年约有45%的人住在距地铁站仅500米的范围内,如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计这一比例更高达65%。鉴于此,孙仁中提出,在规划轨道沿线新建片区时,应以轨道交通车站为核心,形成辐射商业中心和居住密集区。

2.轨道交通促使城市住房分布向郊区蔓延

轨道交通设施的修建,使得郊区地块的可达性大大增强,其与城市中心区域的相对距离大大缩短。同时,郊区土地价格比城市中心低,居住环境质量较高。因此,郊区住房的需求不断增加,城市住房分布有向郊区蔓延的趋势。黄慧明、李文翎等在广州都发现:地铁使广州市中心区商品住房数量减少,区住房逐渐增多,居住郊区化加速。黄慧明还发现,市区中心的商品住宅将更趋向于租金更高的高层住宅,类似酒店式公寓的新型住宅会逐渐占据市场,出现居住与商服相结合的趋势,城市区低密度、大面积的低层住宅会逐渐增多,巨型楼盘更为火爆。孟庆艳等发现,上海地铁1号线开通以后,核心区居住用地比重减少了14. 0%,城区居住用地则增长了14.5%,结果住宅逐步散出核心区,向区的轨道沿线汇集,郊区化逐步实现。许娜对上海的研究也验证了这一结论。汤薇、王新等都认同“地铁建设吸引人们到环境较好、远离市中心的郊区居住,促进郊区化”的观点。

五、轨道交通建设对城市住房发展的影响具有时效性

由于轨道交通从规划到建设运营周期较长,不同时段对住房的影响不同,因此研究者们一般都分规划期、施工期、开通运营期等来分别进行分析。

一般认为,轨道交通对住房的影响具有的超前性在轨道交通宣布建设或规划通过之时即表现出来了。刘红霞等、郑俊等在武汉和南京都发现了轨道交通对住房影响的超前性。刘贵文等发现轻轨对住房价格的影响是在建成运行前最大,正常运行前后影响较小。陈莉甚至指出,地铁概念在前期用得过多,在地铁开通后不能再次成为楼盘销售的卖点,成交价有可能因此下跌。也有不同的观点,如叶鹏程在杭州的调查发现,地铁规划期由于获得便利的预期较远,且受宏观调控的影响,仅表现为概念炒作为主,对楼市几乎没有影响。

在地铁施工期,一般认为对住房有负面影响,如亨内伯里对英国谢菲尔德轻轨的研究,叶鹏程对杭州的研究都有类似发现。

开通运营以后,轨道交通对房价的影响逐步变弱。如,郑俊等发现,在南京地铁开通之初,其对住房价格影响较大,随着地铁网络建设的完备,交通可达性的全面提高,影响就会减弱。刘贵文等对重庆轨道2号线的分析发现轨道交通线路全面开工和全线竣工通车两个时点均是影响房价幅度的峰值点。张熙等对韩国首尔5号线的研究表明,轨道交通开通三年后几乎没有影响。

六、结语

通过对大量相关研究的分析,可以得出以下结论:

――除个别区域、个别时段外,轨道交通对沿线住房价格有促进作用,影响的范围受多种要素影响,影响的强度主要取决于采样的区域、住房类型、距离等要素。其中,轨道交通对开发成熟度较低的郊区住房价格的影响比城区的显著,对中等价值住房的价格影响大于其它类型住房。

――轨道交通将引起沿途居住用地开发强度的提高,提高的幅度与站点的功能关系密切,这一规律在香港等许多城市建设中得到了广泛应用。

――轨道交通吸引住房需求向轨道线路和站点附近集聚,并使市中心的居住需求向郊区转移,加快“郊区化”进程,同时改变中心区住房的类型结构,最终对城市的空间结构有重大影响。

――轨道交通对住房价格的影响具有时效性,影响程度随规划、施工、运营等不同时期而不同。

――在我国城市轨道交通投资建设高峰时期,加强有关城市轨道交通与住房关系的研究对于指导我国城市轨道交通的规划、建设和运营具有重要意义,今后的研究方向首先是加强定量的模型分析方法的运用,以克服直接比较法的不严谨性;其次要通过更多不同类型案例的研究来修正、完善现有的结论;此外还要更重视研究的实用价值,使其真正能应用于指导我国城市的轨道交通建设实践。

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