单位房产科工作总结大全11篇

单位房产科工作总结篇（1）

今天在这里召开*年工作总结表彰大会，就是要认真客观的回顾一年来我们走过的历程，总结经验、大力发扬先进集体、先进个人的事迹，学习贯彻好市委八届七次会议和市房管工作会议精神，进一步鼓舞干劲，树立新标准、追求高水平、实现新跨越，开创公用公房工作新局面。

下面，我首先回顾总结去年工作，再就今年工作进行部署。

一、20*年全处超额完成各项指标任务，经济增长和管理水平跨上新台阶。

（一）全年完成公用公房租金收入2*9.16万元，超计划2.4个百分点；住宅租金收入超计划2.54个百分点；协议租金收入超计划24.54个百分点。

（二）面向公用公房使用单位，提供高效快捷服务，受到社会好评。

一年来，按照市委和局党委的要求，高起点、高速度、高标准、严要求。打好服务牌，提高管修质量，为政府管好房，为使用单位服好务，及时解决热点难点问题，保证了房屋的安全使用。

为落实市局“双迎双送”活动，在“两节”期间走访和慰问使用单位，发放慰问信100余封，把党和政府的关怀送到各使用单位。按照市局下达的《20*年房管系统窗口建设工作要点》精神，以《*房地产管理服务指南》为标准，将“五一致”（办件政策一致、程序规范一致、时限要求一致、取费标准一致、服务水平一致）落实到公用公房的实际工作中，统一印发涉及管理修缮14个内容的宣传册，在全市公用公房系统使用。

继续坚持每位管修人员每周走访2-3个用户制度，真心实意为用户解决难题，办实事。在接待和办理业务中做到了热情服务，礼貌待人。对重点工程和急件当日办理完毕。今年共办理各种房管手续224件、走访用户512次，接待来访653人次。为增强服务意识，以“首问负责制”和“一站式”服务为标准开展自查自纠，改进工作中的不足。做到了不放松每一个环节，不错办每一道手续，不慢待每一位用户，让使用单位及群众满意在房管。去年向公检法、文教卫生等15个单位的社会监督员问卷测评后显示，满意率98%，及时率100%，投诉率0。全年共收到锦旗11面，表扬信14封。

按照年初制定的修缮计划，全年完成修缮建筑面积23.2万平方米，其中完成土建工程47处，水暖工程28处，电气工程16处，电梯工程10处，碎修、抢修工程102处。完成老化电线改造1.5万平方米。根据市风貌办的部署，对成都道等八条道路上的9处直管公房进行了外檐整修，改造围墙11处。

根据市局安全生产要求，编制了《公用公房经营管理处安全生产管理规定》。在修缮施工中，严格按照规定执行，做到安全施工。实现了工程合格率100%，工伤事故率为0。

入冬前组织有关技术人员检查了*局巡警总队、*局九处收容所、交管局直属队等8台燃煤锅炉的司炉工资格、锅炉安全运行记录、锅炉使用证及年检报告等安全管理的落实情况，通过检查，使各使用单位提高了锅炉安全运行的意识，保证了各使用单位冬季供暖安全。

在做好正常维修工作的基础上，重点抓好紧急工程的抢修。向使用单位公布节假日及雨季防汛工作抢修通讯网络，落实了抢修人员、物资，做到24小时值班，保证通讯工具畅通，接到报修电话及时派人进行维修，保证了各使用单位房屋的安全使用。

（三）集中优势，高质量完成*工商职业技术学院和原维多利亚大楼整修两项重点工程。

*工商职业技术学院项目占地300余亩，规划建筑面积8.7万平方米，一期工程由6个单体建筑构成。按照市局20*年1月31日会议精神，公用处做为执行甲方，承担了工商职业技术学院的项目管理工作。市局的决策充分体现了对公用处的信任。处领导班子深感责任重大，任务艰巨，多次研究后，决定把该工程列为全处的重点工作。提出了全力以赴做好工程管理，争创“双优三保”，打造一个精品工程的目标。组建了由我任总指挥的项目组。2月8日到达现场开始工作，4月18日举行了奠基典礼仪式，5月26日正式开工。先后完成了平整场地，办理各种手续，招投标，施工组织管理，建立各项制度，抓施工进度、质量、安全等各环节工作。到去年底，完成了男、女宿舍和食堂的粗装修，主教学楼、成教楼、体育馆、游泳池的主体封顶。

要想发挥好项目组的作用，完成好任务，必须有一支能打善战的队伍。项目组5名党员和积极分子劲往一处使，团结一致，顽强拼搏，充分发挥了党小组的战斗堡垒作用。这个工程最大的难点在于工期短、时间紧，市局要求今年5月竣工。因此，保进度成为完成工程建设的瓶颈。突破这个瓶颈，必须进行超常规的安排、组织、协调工程建设的各个环节。为此项目组实行轮流值班，项目经理、工长24小时在岗，以周为单位分解进度，增加作业人员，延长作业时间，立体穿插作业，按完成的施工部位拨款等一系列措施，保证进度。这些措施的有效实行收到很好的效果。当初认为不可能按计划进度完成施工的建设队伍，都信服了项目组的组织管理能力。

在全力保进度的过程中，项目组丝毫没有放松对工程质量和安全生产的管理。到目前，项目各部位质量验收全部达到了合格标准。在狠抓安全生产过程中，始终贯彻“安全第一，预防未主”思想。明确提出了用制度抓安全、用检查促安全的工作方法，采取了八项措施，使安全生产贯穿于工程施工的全过程、各环节，达到了全年安全事故率为零的高水平。

经过项目组和各施工队的共同努力，项目已从主体施工阶段转入全面装饰和配套建设阶段。项目组有决心完成工程建设的最后冲刺，向市局交出一份满意答卷。

原维多利亚大楼改造工程建筑面积2744平方米，经过项目班子的努力，先后组织协调完成了房屋动迁和拆迁、地质勘探，在桩基施工之前，完成了施工监理的公开招标，设计单位完成部分施工图设计。去年底已完成基础施工任务。

（四）严格执行政策，按期圆满完成了全员推行聘用制工作。

市局召开事业单位推行人员聘用制改革工作会议后，立即行动，经过历时3个月的精心组织，周密安排，全面落实了市政府和市局关于人事改革的有关精神。去年7月22日，圆满完成了推行人员聘用制改革各环节工作。

为实施好全员聘用制工作，成立了人事制度改革工作组织。全处干部职工认真学习了市政府和市局有关文件精神，统一了思想，提高了认识。提出了认真学习、广泛宣传、摸清底数、结合实际、方案可行、民主决策、依法办事，确保改革在公开、公平、公正的环境下进行，处理好改革与稳定的关系，以聘用制改革为契机，为推动长效发展打下坚实基础的工作思路。在市局领导和有关部门的具体指导、帮助下，经过对“实行全员聘用制实施办法细则”等13个改革文件的5次修改、充实完善。获得了全处职工大会的表决通过。

在组织人员聘用工作中，坚持严格按照规定的程序操作。全处职工均享有竞聘3个批次岗位的机会。经过全员竞聘上岗、双向选择，45名参聘人员全都受聘上岗，并与处签定了事业单位聘用合同。

（五）加强公用公房基础管理，实现资产良性循环。

1、房产换证测量工作是今年的重点工作。根据市局要求，从去年5月21日开始进行全市市、区两级未登记房产的换证测量，全力配合市测绘大队进行测绘，完成了207处房产换证进件任务。

2、积极推动盘活房产。今年共盘活房产4处。

3、完成房校、职大3处房产的更名进件。根据市局的批示，将房校、职大等3处房产进行产权更名、领证并办理了抵押贷款手续，为*工商职业技术学院建设顺利进行提供了资金保证。

4、为实现规范化管理，去年将河北、南开、红桥三个区的207处，建筑面积152.72万平方米“保管自修”公用公房的房屋基本档案和基础资料输入微机。

5、根据市风貌办的要求，完成了我处掌管的96处、建筑面积39.73万平方米风貌建筑普查，统一按区归类录入微机，按时上报给市风貌办。

6、完成了与住宅集团几处直属房产的移交工作，将原掌管的一房建等九个企业的房产划转住宅集团。

（六）推动全市公用公房管修上水平，加强了对各区公房所的业务指导。

组织召开了市公用公房系统20*年工作会议，总结了20*年工作，研讨了20*年工作，分解落实了公用公房今年的各项任务指标。要求各区在20*年继续做好政务公开工作，加强窗口服务工作，做好市局“数字房管”工程的建设，强化房屋安全管理，杜绝塌房伤人事故的发生，并做好对各基层使用单位的服务工作，加大工作信息的报送，确保圆满完成20*各项工作目标，使人民群众满意在房管。

为了加强对各区公用公房服务指导，提高各区公房服务水平，全年共召开各区公房所总结和座谈培训会2次，培训各区房管人员100余人次。及时准确地按市局要求将各项法规政策贯彻到各区的日常工作中。对全市13个区公房所、站进行了工作检查、并交流了工作经验。

（七）认真落实市局工作部署，完成了编制公用公房“十一五”专项规划和科技周活动。

根据市局《关于编制*市房地产管理和发展“十一五”规划的安排意见》的要求，结合公用公房管理实际，提出了公用公房经营管理处编制“十一五”专项规划工作方案。在召开座谈会和征求各方意见建议基础上，总结了公用公房“十五”期间的规划完成情况，汇总分析了公用公房工作取得的经验和存在的问题。编制并上报了“*市公用公房管理“十一五”规划”。

在去年第十八届科技活动周中，公用处被评为局级科技周活动先进组织单位，受到了表彰。为把第十八届科技周活动办得有声有色，处领导班子召开专题会议研究方案，成立了科技周活动领导小组，安排了活动专项经费。整个活动把握了一条主线——科学文明健康。两个氛围——一是面向公用公房使用单位创造提倡科学安全使用房屋的氛围；二是面向全处职工创造依靠科学、文明生活、摒弃陋习、关爱健康的氛围。三个主题宣传——一是科普展览；二是科普网页；三是科普演讲。

活动期间了公用处开展第十八届科技活动周专栏网页。编辑了26篇科普文章。取得了良好时效。制作了10块展牌，3块宣传布标，营造出了欢快、热烈的科技周活动氛围。采集了含概科技周活动全过程的影像资料。举办了处职工学科学、讲文明、保健康交流演讲会。

科技活动周期间，依据《*房地产管理服务指南》印制了公用公房三个办件手续的宣传册发给各区，并召集各区公房所、站有关人员研讨修缮工程新材料的使用和管、修软件的使用情况。

在安全月活动中，制作并了公用公房经营管理处开展第十四次“安全生产月”活动专页。为大力宣传大港项目组的工作事迹，编写了*工商职业技术学院情况简报，分送到市局领导和各部门，同时在网页中，收到良好效果。

（八）各经济实体在开拓经营中取得新增长。

与西青房管局合作开发的柳溪苑小区项目进展顺利，销售形式良好。项目三期工程去年11月验收，12月开始入住，四期工程于12月开工。完成了二期工程的道路绿化和中心广场建设。在项目销售中，采取了广告宣传，节日促销等措施，使销售率大幅度提高。全年计划销售274套，实际销售497套，超额223套。到去年底，项目1-3期的1102套商品房已累计销售1012套，销售率达到了92%，目前可售商品房仅剩90套。销售率的增长有力拉动了项目资金的回收速度，到去年底已回收资金1亿元。

公房装饰公司去年实行集体承包以来，改变过去将工程转包的间接施工方式。调动全员积极性，对147处工程全部采取直接施工，全年完成产值6*万元，实现利润19.2万元。上缴处利润10万元，工程合格率100%，无伤亡事故发生。

现代房屋调换中心人事改革后，加强了内部制度建设，规范业务操作程序，落实岗位责任制。对外坚持一手抓单位产房屋置换，一手抓房屋出租率，通过调整出租房屋价格，拉动经济增长，全年实现经营收入119.9万元，盈利8.6万元。清理欠款工作也取得较大进展，目前除大久开发公司尚欠20万未还外，历史遗留的对外借款均已清理完毕。

为落实去年7月31日延龙局长在房管信息上，关于单位产置换工作的有关批示精神，会同市局房管处提出了“本市单位产房屋置换整合方案”，通过统一规范单位产房屋置换市场，在今年要形成全市性的单位产房屋置换连锁服务网络。

单位房产科工作总结篇（2）

中图分类号:F234.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)22-0072-02

近年来,建筑市场竞争日益激烈,特别是由于市场机制不够完善,招投标价格偏低,工程质量的要求越来越高;工程工期越来越短,安全文明施工投入不断加大,从而工程的利润空间越来越小,致使房土产开发企业经济效益下滑,严重危及企业的生存和发展,因此如何加强工程项目成本管理和核算,提高管理水平,降低工程项目成本,使工程项目利润最大化,是房土产企业成本及其核算的关键所在。中国的房土产业在经历了2004―2007年的狂热和2008年至今的低迷后,目前正处于复苏阶段。经过这些年的整顿,有关法规制度已比较完善,房土产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。笔者在土地储备行业工作多年,根据几年来的工作经历,拟对房土产开发成本的内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。

一、房土产开发成本的组成

房土产开发成本是指房土产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三大部分:

1.土地、土建、设备费用。这是房土产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%,其余部分为各种税费和利润空间,约占30%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房土产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算,除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外,根据笔者的经验,还应该注意解决以下几个问题。

1.成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样,首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如,单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作烦琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为,应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,便于费用的归集和成本结算,这样才能充分发挥成本核算的作用

2.成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目不能太多对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如,各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如,土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如,系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。

3.间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经济情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。

单位房产科工作总结篇（3）

中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01

一、前言

房地产开发建设为资本密集性行业，具有投资规模庞大、建设周期长，投入技术水平高、从事业务活动波及范畴广，对工作人员经验、投资资金具备高标准要求的特征。伴随房地产有关新政策的持续出台，建筑材料、工人酬劳标准逐步上升。同时银行实施的紧缩贷款策略以及市场呈现的观望态度均对房地产形成了不利影响，行业竞争越发严峻。竞争核心在于从差异化产品逐步向着提升质量以及节约成本发展，进而对房地产单位成本管理形成了严峻的考验。为此我们应依据实践工作中包含的不足，清晰工作目标，制定科学策略，方能积极应对考验，实现科学发展。

二、房地产企业成本控制包含的问题

房地产行业特殊特征决定，其面临较高的投资风险，需要进行复杂的成本核算，成本构成涉及环节较多，呈现出明显的差异化特征，进而没能形成统一标准，导致产品成本形成了较大的差异性。同时，由于价格不透明，有关成本管理涉及的层次较多，进而需要房地产企业进行全面系统的成本管控。恰恰当前一些单位欠缺全面工作理念，仅能重视财务管理，对前期工作立项、设计规划、经营销售以及招投标有所忽略。同时，房地产单位没能创建科学的成本管理系统，令实践工作欠缺可循依据。虽有一些单位制定了相关策略，却没能给予充分重视，令执行力度有限，工作仅能停留在表面形式。房地产企业从事各个项目工程阶段中，需要明确目标成本，然而一些单位在该环节中，没能获取设计单位、成本部门以及财务机构的有效支持。对地区市场环境、政策制度没能全面了解，对造价指标分析不透彻，令目标成本设立后没能实现有效分解以及科学执行。

三、房地产企业成本控制科学策略

1.完善投资决策成本控制。投资决策环节主要对房地产企业拟建设项目实施可行性展开研究，通过各个方案评价选择，明确最终方案。该项工作为房地产企业实施成本管控的核心任务。企业应汇总收集地块资料，了解项目周围环境条件、探究合作具体方式、掌握开发节奏，知晓市场定位，并主要对工程成本经费进行科学估算，明确管控目标以及具体工作策略，做好测算评估。预算单位、项目机构应积极配合做好前期策划，提升计算精准性，囊括有关土地成本、项目造价、管理经费以及资金成本。规划部门应辅助决策层清楚明确建设项目需要的具体资金规模，最初投入经费的科学估算，了解产出的具体效益，力争为企业赢取更多的利润空间。

2.优化规划设计成本控制。房地产成本费用中，设计费虽比例有限，然而其对总体成本产生的影响却至关重要。工程投资总量以及科学性，在设计环节予以明确，施工环节仅依据图纸施工，因而工程成本造价实则由设计者把握。为此，应就目标客户满足其总体需求，设计高性价比产品。该环节中，企业应借助招标选择优秀设计公司，做好规划设计。招标方案应引入一揽子方案，令主体部分以及工程配套设施实施统筹招标。同时应在委托合同内容中明确技术经济标准，同并应用技术以及经济管理手段，做到提前进行成本测算，了解项目盈利具体工作模式，进而为做好成本管理打下坚实基础。

3.强化合同管理，做好变更掌控与签证管理。为提升合同执行力，应强化合同管理，执行单位应参与必要的谈判流程，合理发掘执行难点环节，进而明确合同有关内容。施工合同应履行标准文本，做到清晰权责利，实现多级审核管理，通过律师评审，预防条款漏洞，避免法律风险。签署合同后应依据图纸进行工程量分析计算，做好总价管控。应签署包干合同，实现风险分解以及合理转化，有效控制造价，提升成本管理效益。施工过程成本管理核心在于做好项目变更掌控，针对现场签证应明确管理规章，依据合同文件谨慎处理。应针对工作人员签证以及设计变更相关权利进一步明确要求，做好流程管控，实施原件结算、履行完工认证。签证办理前期应研究工程量变化与成本经费变化波动，预防现场员工进行违规签证，或者出现重复签证，没能快速签证问题。应尽可能预防设计变更，确保必要设计变更手续周全，具有详实的依据，各类资料文件全面清晰，进而严格管控施工建设成本。

4.管控竣工结算与销售费用成本。房地产建设项目竣工环节做好成本管控尤为重要，应依据签署合同以及变更条款，针对施工方上报的图纸、工程变更材料、签证材料、结算资料实施全面审核，不符合的应剔除出去。同时，应深入现场，对工程总量进行清晰计算，令结算映射工程成本造价。房地产企业进行产品营销阶段中，会产生部门运作、广告宣传、资料印制等成本经费。基于从事推广营销活动手段丰富、具有明显的随机性，因此增加了该工作过程的不可预见性。为此，应创建健全的推广机制，完善经费预算管理体制。应确保计划制定与编制预算的科学精准性，提升可操作性，保证宏观层面节约有关经费。

5.做好资金成本控制。房地产企业建设项目规模庞大的特征决定，其需要可观的资金量，同时持续较长的周转周期。因此，需要企业不仅具有充分的支付现金能力，同时应尽可能的控制资金成本。应编制科学的筹资计划，有效进行筹集与归还经费的规划安排，优选金融机构，合理应用融资手段，明确适应企业需求的贷款额度，尽可能节约经费成本。可在同一时间面向多个银行发出贷款申请，节约财务经费。

针对大批量拨付的款项，企业应尽可能赢得承包方的辅助支撑。企业应拓宽同银行的合作路径，注重售房费用回收，通过按揭额度调节，扩充销售总量，快速的回笼经费，实现良好的成本管理目标。

四、结语

总之，为提升房地产企业核心竞争力，我们只有优化成本控制，针对实践工作问题制定科学有效的应对策略，方能创设显著效益，推进房地产企业实现可持续的全面发展。

参考文献：

[1]李健生.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].北方经济，2009（20）.

单位房产科工作总结篇（4）

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

(一)现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

(三)房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

(四)经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

(一)会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

(一)优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

(三)确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

[1]蒋志刚.对房地产开发企业会计核算的探讨[J].行政事业资产与财务，2011(9)：43-43.

[2]宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊：理论研究，2011(9)：62-63.

[3]林建兰.房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].财经界：学术版，2014(24)：182-182.

[4]武春雨.浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J].经济，2016(8)：101-101.

单位房产科工作总结篇（5）

为摸清我市行政事业单位资产配置、使用和管理状况，进一步规范行政事业单位资产管理、提高行政事业性资产监管水平，蚌埠市财政局开发了清产核资软件，对行政事业单位资产进行了全面清查。

一、明确工作职责，切实提高清产核资工作质量

（一）开发清产核资软件，减轻清产核资工作人员负担

清产核资工作是一次系统工程，涉及的单位范围广，内容多，填报项目细，技术要求高。不仅基层工作量大，主管部门、财政部门汇总、审核工作量也非常大。为减轻清产核资工作人员的负担，蚌埠市财政局开发了清产核资软件，软件的主要功能有收集、汇总、审核数据。为规范有序地开展教科文各单位清产核资工作，蚌埠市财政局教科文科首先组织相关人员学习《蚌埠市市本级行政事业单位资产清查工作实施细则》；其次认真讲解清产核资报表软件的填报要求，并对报表软件的使用方法进行逐步操作和示范。

（二）做好跟进服务，提高清产核资工作质量

市财政局教科文科认真做好服务工作，确保清产核资工作的顺利开展。将清产核资工作中出现的问题集中起来，按照问答条款形式挂在互联网（蚌埠市财政局教科文公共邮箱）上，供各单位学习。这种利用互联网工作的形式，不仅方便了各单位工作，而且提高了工作效率。在清查过程中，我们利用到单位督查等各种形式，积极做好宣传工作，及时掌握单位的工作经验和动态。根据清产核资工作的进展情况，召开了教科文科行政事业单位财务部门负责人和主办人员清产核资再培训工作会议，对行政事业单位清产核资工作进行了再动员，再学习。

（三）明确工作职责，引导单位有条不紊开展清产核资

一是明确主管部门在清产核资工作中的责任。此次清产核资工作按照“统一政策、统一方法、分级实施”的原则，由各主管部门具体负责所属单位清产核资工作的组织实施。二是明确清产核资工作的范围。主要包括固定资产、流动资产、对外投资、无形资产等。在清查中，各单位采取从财务记录查找实物和以实际盘点的实物核对财务记录的有机结合，做到见物就点、是账就清；查清不同形态的资产，查清存放在任何地点的资产，以及所有被所属部门和附属单位占有使用的资产，做到了不重不漏、不留死角；查清结果，并核实无误，按统一的表式结构规范登记，并录入到微机里。三是明确所有教科文行政事业单位都要参加清产核资。纳入这次清产核资工作的共有13个系统92个单位，其中，行政单位10个，全额事业单位57个，差额事业单位5个，自收自支单位10个，事业单位企业化管理的单位10个。

（四）清产核资效果显著

2006年11月底，教科文科所联系的92个行政事业单位对各自单位资产进行了实地盘点、清查、登记，认真填写了清产核资报表，将数据输入微机，逐级汇总并已上报到市财政局，全面完成了清产核资的组织实施工作任务。市财政局对土地、房屋建筑物、交通工具、通用及专用设备的盘盈、盘亏情况进行了再核对。房屋建筑物盘盈率13.7%，盘亏率8.74%；交通工具盘盈率12.65%，盘亏率8.02%；通用及专用设备盘盈率9.73%，盘亏率9.21%。清产核资效果比较显著。

二、资产管理过程中容易出现的主要问题

由于我市清产核资工作扎实有力，资产管理过程中出现的问题得到充分暴露。一是会计核算不及时，新增资产没有及时入账，报废资产没有及时办理核减手续。在清查过程中，许多资产年代长久，早已报废，未能及时进行财务处理，造成账实不符现象。二是资产使用、管理部门没有建立台账。由于固定资产的使用部门没有建立固定资产台账，没有定期将会计账簿与实物台账进行核对，造成资产账账不符现象。三是固定资产管理责任不落实。实物使用部门对固定资产的保管、使用没有落实责任人，无法保证固定资产的良好运行及安全。个别资产产权不清，资料不齐，增加了清查工作的难度。例如，某单位按规定将本不属于本单位所有的房产列入这次清查中，因建房图纸，房屋面积等资料不齐，增加了估价入账清查的难度。四是制度执行不到位。固定资产在使用、调拨、维修、处置中，没有按照规定办理相关的审批手续，从而造成固定资产的账实不符。

三、采取切实措施，完善单位资产管理制度

（一）行政事业单位资产实行计算机信息系统管理

建立本级行政事业单位国有资产管理信息库，将各单位清产核资结果数据整体转入动态管理信息系统，逐步对资产购置计划、资产出租、对外投资及资产处置、产权变更等资产管理事项实行计算机动态管理。完善财政部门和主管部门在资产管理中的责任，并细化体现到信息管理系统，便于主管部门、财政部门及时、准确地掌握行政事业单位资产的总体情况，为资产管理和预算管理的整合提供更多的信息支持，为整合资源，实现资产共享创造条件。

（二）行政事业单位资产处置收入必须缴入财政专户

行政事业单位资产收益是非税收入的重要组成部分。行政事业单位国有资产收益监管不严容易造成收益分配秩序的混乱，财政部门应加大监管力度，严格管理资产处置收入。资产处置收入要及时缴入财政专户。财政部门要定期对单位票据使用情况进行检查，对坐收坐支、截留挪用的资金要追回，并按《财政违法行为处罚处分条例》的规定进行处理。

（三）督促各单位建立和完善资产管理制度

财政部的《办法》对行政事业单位国有资产管理工作只是作了原则规定，具体操作需要各单位进一步细化具体的操作办法。要研究制定各类资产的使用管理制度，规范国有资产使用行为。建立健全资产购置审批制度、资产采购制度、资产入库登记制度、资产保管清查制度、资产处置和报废清查制度，规范和加强单位内部资产管理。

单位房产科工作总结篇（6）

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：

首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

单位房产科工作总结篇（7）

近年来，我国房地产建筑行业得到了空前的发展，房地产建筑施工的难度越来越大，而建筑工程施工管理则成为了影响整个工程项目的关键因素之一。只有构建强大的工程施工管理队伍，明确管理责任，采用科学合理的方式，有效的管理工程全过程，才能保证房地产建筑施工的质量。

一、房地产建筑施工管理要点

（一）安全管理。安全管理主要指的是：保障房地产建筑施工工作顺利进行的重要工作，也是房地产施工过程中以人为本的施工原则的直接性体现。安全管理应当贯穿房地产建筑施工的全过程，以此保障人员与财产的安全，在具体工作过程，需要重视以下几个关键点：第一，要构建一套完善的安全管理、监督制度，依据制度对施工过程中的各种施工行为的安全性进行科学监督，以推动施工安全性、可靠性的不断提升，为整个房地产施工质量的提升，奠定良好基础；第二，安全管理应当落实到建筑施工的全过程中，而不是采取抽查式的管理方式，应当通过科学的监督举措，对建筑施工的各个流程进行实时监督和管理；第三，安全管理应当由专门的管理人员进行，要求管理人员具备足够的安全施工管理经验和管理能力，并在实际管理过程中能够做到认真、负责，以切实保障施工的质量。

（二）进度管理。施工进度是建筑施工中的重要组成部分，因此应该重视和合理控制施工进度，加强进度管理，以保证施工工程的按时完成。在进行施工进度管理工作时，施工单位应该依据相关的制度，综合考虑影响施工进度的多种因素，例如，施工单位的施工能力、工程实际要求以及地区气候等因素，以保证施工工作的顺利开展。另外，施工单位可以定时召开会议，讨论和解决施工过程中遇到的问题，以实现取得良好的进度管理效果。

（三）质量管理。保障建筑工程施工质量，是建筑施工的第一要务。俗话说，百年大计，质量第一。在房地产建筑施工管理中，对于施工质量的管理可以说是最重要的。建筑施工质量管理应当从施工准备阶段就开始进行，并一直贯穿于施工的全过程当中，直到工程竣工结束。在质量管理过程，应当确保施工材料质量合格、施工人员能力达标、施工方式科学可行、工种流程搭配合理、质量监督严格到位，从而通过良好的质量管理工作，实现对建筑施工质量全面、良好的控制与管理。

（四）成本管理。一般来说，工程成本由直接费用、间接费用以及税金所组成。如果该建筑工程的合同类型采取的是固定总价合同的话，就要首先在合同中清晰列出工程中各项目内容及其造价。业主的要求和建筑单位的条件都要明确，合同总价最好做到确定后固定不变。如果工程造价需要进行变更，则应该完全按照审批流程进行，确保在重新施工前已通过审批。

（五）工程协调管理。在建筑施工过程中，很多地方需要进行协调管理，如果协调出现问题，会造成施工进度的拖延和施工效率的下降。工程协调管理的主要实现方式是监理例会、工地例会和项目部例会等，通过这些会议的定期召开，可以实现对工程施工过程中多种施工要素的协调管理，并提出制定出科学的整改意见，以此提升建筑工程施工工作的效果，为确保房地产的施工质量，奠定坚实的基础。

二、房地产建筑施工控制要点

（一）基础施工控制。基础工作是房地产建筑施工的前提，因此，房地产建筑行业需要科学的控制基础施工，为施工工程打下良好的基础。施工单位应该根据有关部门制定的标准，准确地进行基础测量工作，保证施工场地的平整，确保施工场地的地形、地质、地貌符合施工条件。做好建筑施工的设计工作，充分考虑建筑施工的综合因素，制定全面、详细的设计内容，科学的审核建筑施工规划，确保规划能够通过国家有关部门的审批。严格的审查建筑施工的设计图纸和与其有关的设计资料，确保设计内容的科学性、合理性。

（二）主体工程施工的控制。主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制点，并采取行之有效的防水工程。

（三）相关工程的控制。只有通过各个部门、各个过程的有效协调，才能确保工程的按期完成，保证工程质量，因此，施工单位合理控制有关工程，促进有关工程的协调发展。施工单位应该分部分项验收工程，以确保验收工作的全面性和审核工作的科学性，从而提升验收质量。另外，有关部门应该加强彼此之间的沟通交流，合理配合彼此之间的工作，通过施工单位、建设投资单位、监理单位以及物业公司的审核和验收，以保证验收工作的质量。同时，在完成验收工作后，相关部门应该及时与业主签订《商品房买卖合同》，提供商品房质量保证书，以保障业主的合法权益。

（四）外网工程施工的控制。外网工程最好在主体工程实施前完成，避免交叉作业和影响工程整体竣工。也就是说，楼房主体施工前，要确保通水、通暖、通电以及通讯和有线电视的主管道都已经铺设到位并可以投入使用。另外，在楼房主体施工过程中也要做好外网工程的成品保护工作。

三、结束语

总而言之，在目前我国房地产建筑工程广泛开展的情况下，进行科学的建筑施工管理工作是非常必要的，并且对于保障建筑施工质量、提升建筑施工效益、提升建筑用户体验都有着重要的意义。

参考文献：

[1]王舒.房地产建筑施工管理及控制要点分析[J].江西建材，2015，08.

单位房产科工作总结篇（8）

1.房地产项目管理含义及其原则

1.1房地产项目管理含义

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管

理者运用系统工程的观点、理论和方法，旨在对房地产项目的建设和

使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上

的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目管理属于一种综合性、应用性很强的新兴学科，它具有非常大的发展潜力。

1.2房地产项目管理原则

1.2.1 责任对等

责任对等是相对于房地产这个行业而言的，它的主要对象就是房地产的开发商。房地产之所以是一个暴利的行业， 主要原因就是掌握良好的时机， 并以最快的速度出售房产，并从中取得巨大的回收资金。但由于房地产回收的资金融资量过大， 所以在资金回笼时，具有速度不够快的特点。所以，为了取得更多的回收资金，很多房地产为了争取更快的进度，不重视自己的职责，进而忽略生产的质量， 生产出很多劣质的建筑， 给社会的资源带来了很大的损失。

1.2.2 成本最优

从房地产项目管理的角度对房地产的成本运行进行分析，为了能达到房地产成本最优的目标，就要在成本最优化，也就是最低化的基础之上，对房地产运行的成本不断的降低。房地产成本的最优化也要考

虑到房地产生产的质量， 只有合格的产品才能实现房地产成本运行的最优化， 才可以给企业带来最大的利润， 最终给社会营造有利的资源。

1.2.3 质量管理

产品质量是每个企业的生存支柱， 对于房地产行业来说，建筑的质量在企业中起到致命的作用。但在实际的生产当中，很多房地产开发商为了加快工程的进度，为了能较早的把房产投入市场，收回成本，在

生产的过程中忽略多个施工环节， 造成竣工后的房产质量较差。在消费者的使用中，频繁的出现多种质量问题。所以，在企业生产的施工过程中， 做好房产质量管理工作的基础之上， 做到行之有效的项目管理运作是十分重要的。

2.我国房地产项目管理问题分析

2.1. 项目决策缓慢且不科学，施工图设计文件供应迟慢且变更多

项目决策阶段由于房产开发商对市场可行性研究工作的不到位而决策缓慢。项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢，效率低。

本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商不专业的高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔"，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误常有。开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、可行的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化而不能确定，决策高层“犹豫”了一段时间后匆忙决策。这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。由此引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。正由于开发商高层领导包办设计，不科学决策导致施工图技术文件迟缓建、设过程中变更多。此类案例不胜枚举，例如某项目刚开始时，决定做二层地下室，在要出施工图时认为做一层地下室更经济而重新设计报批，造成时间浪费；某项目在销售阶段才意识到外立面定位不合理，从而变更外立面，美其名曰外立面升级；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适

从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，项目管理目标往往落空。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

2..2甲方直接分包工程与总包工程内容及接口界定不清。目前的工程管理中甲方除了与单位工程的工程总承包施工单位签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位直接与甲方签订工程施工合同.因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口及成品保护方面的合同内容约定不详细，单位工程总承包施工单位与甲方分包工程施工单位之间的配合矛盾越来越突出。合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，甲方分包工程的施工单位遇到需沟通、协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”单位，甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”，难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有 80%以上的工作精力和工作量都花费在“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，相互推诿，责任不好界定。

2.3供方资源的整合工作不足，与供方平等诚信、合作双赢意识差，影响项目管理。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间的接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。许多开发商在工程建设过程中，尚未真正发挥其主导性、主动性作用。

2.4甲方供料不当影响项目管理。开发商为了集中整合利、用社会资源，集中采购便于节约成本、节约投资，也为了保证工程项目所用主要材料设、备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容、甲方供料一般主要是指由开发商供应钢材#水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电#空调等主要设备等、而有的开发商甲方供料内容越来越多#越来越细，还存在着甲方供料的交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大了开发商的工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量工、期责任归结于甲方；甲方供料的质量问题及供应滞后，给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承包商索赔，加大工程项目管理和项目成本、故甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当也会加大开发商工程项目管理的难度。

3改进措施

3.1. 要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作

重视项目的前期可研工作，要加强前期可研的人力物力#财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

3.2要重视、加强项目各阶段设计工作

整合、招标或委托有资质有、类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价审并以可研报告的预设要求评价并以可研报告的预设要求评价审核各阶段设计文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.3 甲方尽量少分包项目，分包项目与总包工作界面须清晰

对于甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统进行建设合同管理。在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位组织施工。开发商可同意由总包单位分包，由总包单位选择几家专业分包施工单位，开发商主持分包工程的招投标工作并确认分

包施工单位，在开发商同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同。

3.4要重视供方的资源整合和管理，真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者。讲诚信，把供方视作双赢的伙伴。建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度、通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的工程材料设备招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责权利分明的合作联盟。

单位房产科工作总结篇（9）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

2012年3月14日,总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。 “合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。下文就房地产项目目标成本的应用流程及确定方法进行探讨。

一、房产公司目标成本管理应用的流程

房地产开发项目的成本发生是一个连续过程，涉及到地块决策、项目前期策划、设计、施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节，如图1所示。

图1房产公司目标成本管理流程

二、房地产公司目标成本的确定和分解

（一）项目策划工作

房产公司通过研究国家及当地相关产业政策及宏观经济形势，并进行市场调查，把项目定位于普通居民的需求，项目的区位处于生活便利、社区成熟的地块，有利于普通居民的生活需求。

（二）编制可行性研究方案

对项目的开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度在此基础上，根据项目所在地区的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行项目投资估算。在进行估算时，确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报批报建、环境配套、营销费等。项目投资估算的最终误差不超过项目最终确定成本的 10%通过估算，确定开发项目固定资产总投资为66 552.68万元

(三）项目成本分析

上地开发成本分析:上地成本支出约占项目总支出的30%。

建筑安装上程造价成本分析:建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%,其中,主体建筑安装占35%-40%左右，主体安装上程占10%-15%左右。

基础设施配套和公共配套费用分析:在决策阶段，基础设施配套费用控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

对于区内配套，应坚持在不影响产品品质定位，并充分体现与其他竞争楼盘差异化(独特性)的前提下，尽量做到精简，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。同时，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。

开发间接费分析:管理费用，根据城市地域特点一般确定为销售收入的2%-3%;销售费用，一般确定在销售收入的2%-4%;不可预见费一般为除去上地出让金外开发直接成本的3%一5%.

(四)项目风险分析

房产公司充分估计到项目开发的各种风险，并对有关风险程度进行量化，使项目开发的风险处于可控状态。

(五)确定和分解日标成本

在编制投资估算的同时，即确定了某项目的开发总成本为66552.68万元。其中具体项日可以进行调整，并在此基础上进行纵向和横向分解。

1.纵向分解

将项目开发成本按会计科目层层分解，如一级科目为开发成本，二级科目为上地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费;三级科目将各二级科目进行明细分解，具体如表1所示。

表1目标成本计算表

2.横向分解

目标成本的横向分解根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标(目标成本)分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段，如表2所不五、 目标成本的控制

（一）项目开发前期的日标成本控制

可行性研究阶段，由则务、审计、营销、工程各方而专业人才组成的项目前期策划小组，在进行可行性论证的同时，初步测算目标成本。

在设计阶段，由总工程师负责，则务、审计、工程三方而人员协作，采用限额设计制度对目标成本进行控制。

(二)项目实施过程中的目标成本控制

1.建立项目的报表体系制度

公司建立了一系列与项目成本管理相适应的报表体系制度。开发项日成本报表卞要包括目标成本执行情况报表、单方成本报表、例外成本报表、差异成本分析报表。按责任卞体为单位建立了以公司为责任主体的报表、以部门为责任主体的报表、以小组为责任主体的报表、以个人为责任主体的报表。

2.对承包商、材料供应商进行控制

根据在设计阶段制定的目标成本，公司在进行项目招投标时，应以公司自定的工程施工预算为基准，对项目进行招标。公司在采购材料时还应依据价值链的原理方法，综合考虑所采购商品的价格，力求以最低的价格购进最好的原材料。

3.严格设计变更及现场签证

设计变更操作的一般流程:设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》，报设计部负责人签字确认;设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部;项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位;施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人;项日经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。

4.实施动态成本管理

房产公司为确保目标成本良好执行，及时反映成本的变化，对成本进行动态管理。根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异分析。

表2 工程费用发生部门的职责明细表

单位房产科工作总结篇（10）

   二、工作任务督办

      XX年，总经办加强了对公司经理办公会和历次工作会议部署的重点工作督察催办的工作力度，

   1、 司刊编辑工作

   2、 股权分置改革工作

   三、企业文化建设

   1、出色完成公司企业品牌评选的申报工作，提高了公司对外形象的知名度和美誉度

   （1） 为参加XX全国企业500强的申报工作，精心编写申报材料并严格按照申报程序组织参选，最终，公司以优良的业绩入选全国服务类企业500强，位列478位。这是津滨公司自成立以来，首次入选全国500强知名企业，对公司发展具有里程碑意义。

   （2） 为参加XX年中国房地产百强企业评选，准备上报资料。公司与XX年4月荣获中国房地产“百强之星”企业；唐董事长当选为中国房地产百强企业优秀企业家；

   （3） 编写“XX年中国房地产百强企业——津滨发展篇案例”文稿，年内可定稿，由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组出版；

   （4） 起草公司企业文化建设经验材料。公司在XX年9月荣获中国企业文化促进会颁发的“全国企业文化建单位”。这是公司迄今为止荣获的第一项全国性的企业文化殊荣。

   （5） 起草公司质量信誉建设材料。经中国产品质量协会评审，津滨公司获得XX年度全国质量信誉AAA等级称号。

   （6） 积极参加由开发区保税区工委宣传部组织的两区企业优秀内刊评选活动，《津滨发展》司刊首度获得“设计、创意、策划”综合大奖；

   3、 组织公司ISO9000内审工作。准备ISO9000外审工作所需的各项资料，协助管理者代表做好质量管理体系工作。使公司顺利通过XX年外审，确保了公司9000认证的质量和信誉，津滨公司通过ISO9000质量认证四年来，总经办对历年的内审工作都进行精心组织和筹划，通过严格的内审，找出管理上的缺陷，堵塞了漏洞，确保了BSI公司例行外部审查一次通过。

   4、 出色完成保持共产党员先进性教育活动相关文件的起草工作。总经办两位同志参加了先进性教育活动办公室工作，起草了领导动员讲话、党委书记党课讲话提纲、工作简报等文件十几篇，完成了数万字的稿件编纂工作；

   5、 完成滨海发展大厦装修方案的制定和修订工作。经与多家装修装饰公司进行方案比较，最终确定了滨海发展大厦的装修方案。

   6、 加强档案管理工作，使档案工作纳入规范化、制度化轨道

   1、 由于XX年使用的表格格式、电子版本及CAD制

   作要求变动较大。我们及时对在建项目施工单位、监理单位针对建设工程竣工档案移交电子目录、CAD竣工图光盘等变动进行重点培训。向开发区档案馆移交的天大科技园软件大厦、高科技工业园三期C标段工程竣工资料、金融街二期主体及货币发行库桩基竣工资料已完全符合档案局新制订的档案整编要求，并顺利通过验收检查。现金融街二期进入工程资料预验收。完成津滨雅都高层住宅工程竣工资料、图纸的归档工作，向津滨创辉、物业等公司移交图纸的工作。配合一、二分公司完成、津滨磁电、新材料高科技工业园厂房办理产权证事宜，

   2、 参加泰达控股召开的XX年工作总结及XX年工

   作计划会议。根据会议提出的加大档案执法力度，探索档案管理模式，达到国际A级认证标准的要求，公司资料室特聘请泰达控股档案科对我公司各部门及分公司文书档案存在的问题进行了现场座谈会，对历年来公司所有的文件进行重新整理、归档。对档案库房进行重新调整。完成津滨总部及分公司1998年至XX年文书档案、实物档案、声像档案、会计凭证、帐簿及报表收集归档、分类整理、编目、更换装具，输入微机、装订并编号上架工作，现正全面编研、自检工作，迎接12月中旬的档案评估认证。

   7、 网络建设

   今年公司把公司网站建设做为企业文化建设的一件大事来抓，总经办重点抓了网站的更新工作，邀请数家网页专业设计公司，经反复比较初步确定了网页的设计风格，目前对公司网页设计单位和设计方案正在进行最后的遴选。

   六、办理公司领导出国考察事宜。本年度共办理公司领导出国考察事宜27人次。

   七、办理公司权证年检、变更、升级事宜。

   包括：公司营业执照年检、变更；法人代码证年检、变更；进出口资格证书年检、海关证书年检；房地产资质证书年检、升级。

   八、强化职工医疗保健工作：

   1、 今年3月份总经办为总部及部分下属公司97名女职工做了妇科体检。6月份为总部及部分下属公司173名职工做了健康体检。在每次体检后对体检结果逐一进行分析，向职工提出医疗保健意见，并对体检结果进行统计、汇总、资料入档及总结工作。

   2、 本着以预防为主，总经办组织对总部及部分下属公司117名职工接种流感疫苗。

   3、 在做好日常职工医疗保健工作的同时，利用司刊向广大职工宣传医疗保健知识及短讯4次。共2页,当前第1页1

   4、 关心职工健康。把好送餐单位午餐质量关，三次请区防病站抽查餐具消毒情况，对发现的问题及时追踪检查，对午餐配餐用料勤查、勤督促。今年共计14次看望生病职工。

   八、做好资产管理工作

   1、强化租金催缴工作。对津滨大厦20家租赁房屋的公司，总经办克服丛丛困难及时收缴房租，今年应收缴房租621053.6元，至11月22日已收缴房租589379.6元；今年签订房屋租赁合同14份；办理终止合同手续6份。

   2、对公司办公用品的现状进行了规范管理，制定出《津滨发展办公用品管理办法》并严格执行。

   3、 办理房屋产权过户工作。配合公司房产出售工作，协助天元投资公司、津滨联合物业公司、一分公司、二分公司办理市内雅都公寓、建设大厦二、三层、阳光花园公寓房屋产权过户手续。

   4、 完成公司总部及下属4家产权活动单位XX年市经济普查统计、报表工作，并顺利通过审核。

单位房产科工作总结篇（11）

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一、房地产企业实施税收筹划科学必要性

一般来讲，企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上，对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划，进而得到最大化的涉税收益，令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作。房地产企业，基于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长，需要投入较多资金，具有一定销售风险，进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用。开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓，提升其综合竞争力。通过资料调查研究不难发现，目前我国该行业涉税种类多样，开发前期便需要承担耕地以及契税，建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费。销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种。较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加，做好科学筹划，则可令其节约开发建设成本，实现良好的盈利目标。另外，合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极为有利，可提升其会计核算总体水平，节约税收开支，提升资金应用效率。

二、我国房地产各个环节税负负担现状

1、房地产取得环节税种设置与税负水平

房地产取得环节主要是开发征用土地，涉及到的项目不多。开发企业取得土地时应缴纳契税和耕地占用税，还有土地开发费等。税费的占总房价的75％，可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。

2、房地产交易环节税种设置与税负水平

房地产税收集中在销售方面，在该环节设置了大量的主要税种。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房屋所有权证费、商品买卖交易手续费等。另外，由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利转嫁到购买方身上，使得购买者必须付出高额代价，许多应有政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品，也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。由此可以说，这一环节的税负水平相对最重。

3、房地产保有环节税种设置及税负水平

一般而言，房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中，现行税制的涉及的税种非常少。主要有房产税和城镇土地使用税。在这一环节，税负负担相对集中，该环节税种少，减免范围广，主要是针对企业与个人生产经营用房而征收的；名义税负水平明显偏低且免税范围极大，目前为止，房地产居住行为基本处于无税负状态。

在房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费，承租方涉及到印花税。这一环节税收负担主要集中在出租方，且名义税负较重，为此，国家曾出台相关优惠政策，降低了出租行为中的主要税种的税率水平。降税后，个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成。在房屋租赁中存在着的一个重要问题是，许多城市尤其是一些大中城市，房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少。这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场，形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面。分析其原因，不是由于税负水平设置过低，而是由于税收征管难度过大，税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际税负水平过低，使得房地产租赁环节的税收形同虚设。

三、房地产企业税收筹划实践策略

1、营业税筹划

房地产企业进行营业税筹划阶段中，应科学的划分纳税主体，令代收代缴有关税费实现合理分开。具体来讲，房地产单位应将有关服务性质的费用，例如煤气初装费、物业费进行独立分割，通过组建公司，进而就各个业务依据相应的营业税交付。这样便可节约营业税具体税额。另外，房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同。例如对于出租房产，其税费基于百分之十二的标准进行征收。实际上，在收取租金的阶段中，通常包括代收垫付的费用，例如维修管理经费、水电费等。针对该类代收项目应通过单独签署合同，进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降。

2、土地增值税筹划

土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中。房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征，即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象，其波及面较为广泛，应用扣除以及评估方式进行具体的额度计算。同时履行累进税率，依据次数进行征收。就行业该类特征，应明确土地增值税有关规定，掌握优惠制度，做好房地产企业税收筹划。

应充分考量有关免税节点，依据行业相关标准，房地产企业建设、销售普通住宅，如果增值额没有突破扣除项目经费的百分之二十，则免征该税种。相反，则需要依据规定进行增值额计税。为此，可明确增值率百分之二十即为节税点。现实工作中，可利用增值率评估测算科学定价。例如，房地产企业销售商品房获取一亿五千万元收入，普通住宅销售总量为一亿元，豪宅销售五千万元，那么税法明确可扣除金额为一点一亿元，普通住宅以及豪华住宅可扣除额度分别为八千万元以及叁仟万元。倘若不实施独立核算，那么房地产企业交纳增值税为一千二百万，倘若单独核算，则需要负担的土地增值税为一千两百五十万。由此不难看出，独立核算将多支付五十万税额。由于普通住宅增值百分比为百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值税。该环节实施税收筹划核心在于合理的降低销售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之内。进而可赢得双重利益，即不仅可免交土地增值税费，同时还令房价合理下降，提升建筑工程质量，优化相关配套设施，进而在当前市场激烈的销售竞争中获取明显优势。

再者，应科学明确利息费用相应的扣除节税临界点。房地产单位开发建设阶段中，通常会形成一定额度的借款，势必需要支出利息。该环节中应用不同扣除计算模式，则会对其增值税支付形成明显作用影响。依据相关税法制度，同房地产企业相关的利息费用在两类状况下需要扣除。一类为依据实际列支经费、土地使用权支付经费以及开发成本总和的百分之五进行扣除，还有一类则按照土地使用支付以及开发成本总合的百分之十进行扣除。根据该假设，可明确支付利息的节税临界点，也就是在扣除利息的标准之下，依据上述两类模式进行计算得出的开发房地产项目经费等同。房地产单位倘若许可扣除费用利息超出支出节税临界点，那么应合理的进行支付利息的分摊，同时应出具金融单位的有关证明材料。倘若低于负担利息节税临界点，那么房地产单位可不依据转让项目进行分摊利息费用的衡量计算，也可不提供相关凭证，进而可令扣除事项的经费额度提升，进而令增值税计算的具体依据合理降低。

3、房地产企业所得税税收筹划

所得税为我国对企业经营管理以及他类所得依据法律进行征收的税种，为实现企业利润统筹分配的有效途径。房地产单位对所得税实施税收筹划应考量应缴纳税额、具体税率以及期限因素。依据行业规范，针对分期付款的房地产项目，可依据合同与协议中的具体日期明确收入。付款方享有提前付款的权利。为此，房地产单位应尽可能的分期明确收入，并延伸所得税交纳的具体时间。这样一来，企业不但可将营业税的缴费时间延后，同时还可合理的延缓所得税的支付时间，进而更加全面充分的获取税金总体应用价值。当然，该环节中应确保企业应在遵循法律规范的前提下实施，实现规范的延缓纳税目标。

依据税法标准，房地产单位经营管理形成的同收入相关的合理经费支出，涵盖销售、管理经费、税金以及建筑成本等，这些项目可在应纳所得税之中进行扣除。为此，纳税环节中，房地产单位应对该类成本经费的支出进行科学分配，进而扩充可税前进行列支的成本经费事项。

4、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。

1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。

根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

3） 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如某项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。

4） 合理推迟工程结算时间

根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。

结语：

总之，房地产单位经营发展阶段中，税收为其税费成本的重要环节之一，做好科学规范的税收筹划，可令房地产单位节约成本开支，提升可持续发展综合实力。为此，房地产企业只有明确税收筹划科学内涵，了解实践工作中存在的问题，面临的风险影响，制定科学有效的应对策略，方能提升核心竞争力，创设显著的经济效益与社会效益，获取全面的发展与提升。