住宅产业论文大全11篇

住宅产业论文篇（1）

1我国住宅产业发展与现状

1.1住宅产业发展的历史沿革

建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。

1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。

2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。

3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。

4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。

5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。

1.2住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出

我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。

1.3我国住宅产业发展中存在的主要问题

目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。

从科技发展领域看，主要表现在：

1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。

2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。

3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。

从体制方面看，主要表现在：

1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。

2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

2住宅产业的发展特征

“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：

1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。

2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。

3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。

4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。

3促进住宅建设持续健康发展的有效途径

加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。

1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。

住宅产业论文篇（2）

改革开放以来我国住宅建设发展迅速,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12-14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,有效地拉动了社会经济发展。但在全球资源空前紧张,环境保护迫在眉睫的大环境下,我国住宅产业仍处于前工业化阶段,传统的产业发展模式严重制约了住宅产业的可持续健康发展。住宅产业化是发展循环经济、建设节能省地型住宅的重要手段,也是建立符合我国国情的住宅建设和消费模式的重要组成部分。

1我国住宅产业存在的问题

我国经济发展正处于快速增长的阶段,住宅产业经过多年的改革和发展,取得了显著的成效,进入了持续、健康发展的新时期,在国民经济中占有重要的地位。但我国住宅产业仍处于前工业化阶段,与发达国家相比还存在着较大的差距,主要表现为:劳动生产率低、施工周期长;施工工艺落后、住宅部品的系列化产品不到20%;住宅产业化率仅为发达国家的1/5(我国为15%);建筑节能远远落后于发达国家;企业规模小,经营管理粗放等。

上述问题中最为紧迫的是我国的建筑能耗问题。住宅对资源的占用和消耗巨大,住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%,城市建成区用地的30%用于住宅建设,城市水资源的32%在住宅中消耗,住宅能耗占全国总能耗的20%左右。如果与当前国际先进水准看齐,在不降低文明生活水准的前提下,根据我国住宅的物耗水平,住宅建筑至少还有节能30%~50%、节水15%~20%的潜力。因此,住宅业及其相关产业能不能切实贯彻“节能、节水、节地、节材、环保”(简称四节一环保)的要求,是发展循环经济,建设节约型社会的关键环节。

2循环经济与住宅产业化

循环经济是以资源的高效利用和循环利用为目标,以物质闭路循环和能量梯次使用为特征,按照自然生态系统物质循环和能量流动方式运行的经济模式。实现以最小的资源消耗、最小的污染获取最大的发展效益。循环经济以“减量化(Reduce)、再使用Reuse)、再循环(Recycle)”为行为原则(简称3R原则),其中又以“减量化”为首要原则。循环经济的运行模式见图1。

图1循环经济运行模式

住宅产业化是指通过利用科学技术改造传统住宅产业,实现以工业化的建造体系为基础,以建造体系和部品体系的标准化、通用化、模数化为依托,以节能、环保和资源的循环利用为特色,以科学的组织和现代化的管理为手段,通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化的内涵有四个方面:一是住宅建筑标准化;二是住宅建筑工业化;三是住宅生产经营一体化;四是协作服务社会化。包括住宅基础技术体系、成套的住宅建筑体系技术、住宅部品集成化体系、住宅质量保障体系、住宅性能评价体系五项目标体系。联合国提出的“住宅产业化”的6条标准是:生产的连续性,生产物的标准化,生产过程的集成化,工程建设管理的规范化,生产的机械化,技术生产科研的一体化。

3发展住宅产业循环经济的必要性

3.1住宅建设任务繁重:我国正处于城市化发展和住房消费的上升阶段。我国的城市化发展进程将大大加快,城镇人口的比重也将会有较大幅度的提高,随着国民经济发展和人民生活水平的提高,住宅的需求将是巨大的,住宅建设任务将十分繁重。根据有关部门预测,2020年我国总人口将达到14.7亿,我国城市化将以每年1~1.5%的速率发展,城市人口会达到849亿。城乡人均住宅将达到38M2(城镇住宅的人均建筑面积达到35M2,农村住宅的人均建筑面积达到40M2)。照此推算,从现在到2020年,累计需要新建住宅130亿M2。3.2住宅产业是循环经济的重要载体:

住宅产业是循环经济的重要载体。近年来,近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12~14亿平方米,每年全国城乡住宅投资额约2万亿元左右,且这样的势头还将持续相当一段时间。住宅建设对资源的占用和消耗是巨大的,住宅的使用对环境的负荷也是相当大的(相关数据见前文)。可我国现有资源不可能长期支撑粗放的住宅建设生产方式,如果按目前住宅建设的资源和材料消耗水平发展,势必对资源的利用产生影响,亦将成为建立资源节约型社会的障碍。面对巨大的住宅建设任务和资源短缺之间的矛盾,只有通过住宅产业现代化的途径,彻底改变目前的住宅建设落后的现状,走资源节约的道路,处理好我国人居与资源短缺之间的矛盾,真正实现人类的经济与社会的协调发展。因此住宅产业是走资源循环型经济、坚持可持续发展的最大的载体。通过住宅建设的资源节约必定会对我国的经济与社会、人居与环境协调发展做出积极的影响和贡献。

3.3住宅产业化是发展住宅产业循环经济的根本途径:发达国家住宅产业化发展大致经历了三个阶段:第一阶段是产业化形成的初期阶段,重点是建立工业化生产体系;第二阶段是推进产业化的发展期,重点是提高产品的质量和性能价格比;第三阶段是产业化发展的成熟期,重点是进一步降低住宅的物耗和对环境的负荷,发展资源循环型住宅。由此可见,利用住宅产业现代化的生产手段是实现住宅建设低消耗、低污染,达到资源节约目标的根本途径。只有坚持科学发展观,依靠住宅产业现代化,才能实现住宅建造达到资源节约,建立循环经济社会的总体要求。

4发展住宅产业循环经济的对策

4.1完善住宅产业发展政策,加强政府管理和扶持:首先应进一步明确住宅产业政策目标、发展规划、技术政策、经济政策、组织政策、市场政策等,建立必要的工作推进制度和激励机制;根据国家发展循环经济、建立资源节约型社会的发展战略要求,研究制定住宅产业资源节约与可持续发展规划与技术发展纲要。同时,加强政府管理与扶持,完善相关的政策法规,特别是要建立基于市场的财税、信贷、保险等经济政策保障;建立基于市场为主的推进机制。

4.2加大科技投入,夯实技术基础:加强对基础性、关键性、全局性和战略性问题的研究,为实行住宅产业的发展提供强有力的技术支撑。一是做好“三个体系”工作,即完善住宅建筑标准体系、建立资源节约型住宅成套技术体系、推进以住宅性能认定为主的质量控制体系。二是研究开发符合循环经济发展要求的新一代资源节约、环保生态型住宅加大对资源节约、环保生态型住宅及其成套技术研究开发的科技投入,尽快使其科技成果产业化,逐步提高住宅建造的可再生循环利用的水平。

4.3开展住宅产业生态系统建设:住宅产业发展循环经济必须将整个产业链建立成为一个生态系统,使资源在一个循环的系统里充分共享,相关产业间协调运作,将一个产业的废弃物用做另一个产业的原材料,从而实现“低开采、高利用、低排放”,进而形成“最优生产、最优消费和最少废弃”的循环系统。

参考文献

[1]董秀英,韩仰君,赵燕.对推进我国住宅产业现代化的思考[J].城市,2005(3)

[2]赵金怀.基于循环经济的住宅产业的可持续发展研究[D].西安:西安建筑科技大学,2006

住宅产业论文篇（3）

1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来，由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新区建设十年来，已建有各类房屋1147栋，总建筑面积319.8万平方米，已建成住宅用房460栋，总建设面积192.9万平方米，占已建成房屋总面积的60.3%，可见住宅建设在新区建设的地位。

1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。

1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。

1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。

1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。

1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。

2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展

2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。

2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。

2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。

住宅产业论文篇（4）

［中图分类号］F270 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2009）01-0036-02

金融危机正在全球蔓延,中国是开放的经济体,因此也不能幸免。在面对金融危机,出台治理措施的时候,中国政府必须作出一个选择：是集中有限力量率先针对一些大城市出台相应救助政策,还是全国一盘棋,平均分配力量,救助包括中小城市在内的所有城市。本文认为,由于城市间经济存在波动效应,金融危机总是先从经济发达的大城市再蔓延到受大城市影响的小城市,存在一个明显的先后顺序,因此对金融危机的治理可以利用这个规律,稳定住“多米诺骨牌”的第一张牌,集中有限力量,率先针对一些大城市出台相应救助政策。

1 城市之间住宅价格波动的理论分析

1.1 不同城市经济的空间相互作用

地球上的任何一个城市都不是孤立存在的。为了保障生产、生活的正常运行,城市之间总是不断地进行着物质、能量、人口和信息的交换,我们把这些交换称为空间相互作用。正是这种相互作用,才把空间上彼此分离的城市结合为具有一定结构和功能的有机体,即城市空间相互作用体系。

1.2 城市内部住宅市场影响城市经济

从城市居民的角度分析,住宅市场对城市经济的作用主要是以住宅价格的变化作用于城市经济体系。首先,从成本效应来看,住房成本是城市居民生活成本的重要组成部分,同时城市居民生活成本的变化又影响着对工资的要求,而工资的变化又影响了企业的成本。城市居民住宅价格很大程度上决定了城市劳动者工资的要求,劳动者工资的高低决定了一个城市对产业和劳动力的吸引力,从而居民住宅价格通过对工资的作用而作用于劳动力,最终对城市的竞争力和经济发展产生影响。其次,从财富效应与储蓄效应来看,住宅价格的变动使得自有住房的家庭所拥有的住房资产升值或贬值,从而财富增加或减少,财富的变动会影响居民的消费支出,加快或阻碍经济发展,这种效应被称为财富效应。因为住房财富存量巨大,所以即使是很小的财富效应也会对城市的宏观经济产生重要影响。对于租房的家庭,住房价格的变动会引起家庭消费的变化影响家庭储蓄,从而产生储蓄效应。储蓄效应也会对城市的宏观经济产生影响。再次,区域内住宅消费对居民消费具有双重影响。一方面,住宅消费可以带动家电消费、建材消费、物业管理费、水电燃料费、装修费等日常消费；另一方面,住宅消费也会通过现有支出的增加挤占居民的其他消费支出。很明显,在居民收入一定的条件下,与住宅相关的消费越多,其他消费就相对越少。无论是支付自有资金或者贷款都将减少居民手中的实际财富持有量,挤占居民其他消费支出。

从住宅产业角度上看,住宅产业对经济增长的影响主要表现在两个方面。一方面，住宅产业本身直接促进了城市GDP的增长,住宅产业投资成为城市固定资产投资增长的主导因素,住宅市场的发展又促进了居民消费需求的增长,住宅产业所带来的城市地税收入已经成为地方财政收入的主要来源。另一方面,住宅产业通过产业关联带动其他行业发展,间接作用于城市经济。从产业特性看,住宅产业的产业链条长、波及面广,不同产业与住宅产业的关联度虽然不同,但是城市经济中绝大部分产业与住宅产业有关联关系。因此住宅产业的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波,影响城市宏观经济的稳定发展。从带动系数看,总体上我国房地产业每增加1单位产值,对各产业的总带动效应为1.416,其中,对金融保险业的带动效应为0.145,居各产业之首。住宅产业属于高关联产业,无论从住宅开发建设过程所需的上游产品来看,还是从其建成后的服务对象和依托来看,关联度都很高、产业链很长。因此,住宅投资支出的变动会带来数倍国民收入的变化,即存在投资的乘数效应。

1.3 城市内部经济影响住宅市场

城市的GDP和居民收入水平能够反映城市经济发达程度。城市经济的发达必然带来较高的消费水平,而住宅消费在居民家庭总消费中占有较大比例,因此,城市经济的发达程度对住宅的价格有决定性影响。著名经济学家西蒙•库兹涅茨（1989）通过实证研究得出结论:房地产业的发展与国民经济发展速度关系密切,国民经济发展速度小于4%时,住宅产业呈萎缩状态；速度在4%~5%时,住宅产业呈停滞或倒退状态；速度在5%~8%时,住宅产业是稳定发展的；速度在8%~10%时,住宅产业是高速发展的；速度在10%~15%时,住宅产业呈飞速发展的态势。在一个经济发达的城市,企业能更容易获得需要的资源,居民可以更容易获得学习和工作的机会,于是更多的企业和家庭涌向城市,由于城市能够提供的住宅资源的稀缺性,必然在GDP和收入增长的同时导致住宅价格上涨。

城市的重要特征是产业聚集。产业聚集的效果不仅仅体现在工业部门的聚集过程中,对金融、通信等第三产业部门办公区位的决定更为显著。这种全方位的产业聚集将改变该区域内投资的投入产出关系,从而影响城市经济的产出能力和居民住宅产业的投资水平。产业聚集伴随着产业发展水平的提高和产业结构的演变。产业发展水平的提高、产业结构演变的过程中形成的聚集因素将带来更多的人口、工业生产和商业活动的集中,从而创造出更多的住宅需求。因此,城市产业的发展包括产业结构变化、产业规模扩张带来的资源集中是影响整个城市居民住宅投资以及住宅价格的重要因素之一。以城市主导产业为龙头的城市产业发展引发了城市生产性和生活服务产业发展,随着产业规模扩大、产业升级以及城市功能日臻完善,将创造更多就业机会,城市规模也随之扩大。城市规模扩大带来的人口增加以及城市化水平的提高导致居民住宅的旺盛需求,进而有力地提升了区域内的居民住宅投资的增长能力。

2 城市之间住宅价格波动理论模型

综合上述分析,不同城市经济存在空间相互作用,同时在一个城市内部,住宅市场对城市经济产生影响,城市经济也对住宅市场产生影响。这样,一个城市住宅价格影响本城市的经济基本面,本城市的经济基本面对其他城市的经济基本面产生影响,而在其他城市内部,经济基本面也同样作用于该城市的住宅价格,从而一个城市的住宅价格对另一城市的住宅价格产生波动效应。

根据以上城市之间空间相互作用理论、城市经济与住宅价格存在的互动关系可以对城市之间住宅价格的波动进行简单模拟：由于城市空间相互作用的主要动力源是作为地区经济核心的特大城市或大城市,因此以大城市的住宅价格作为分析的起点。大城市的住宅价格与大城市的经济基本面互动①,大城市经济基本面作用于小城市的经济基本面②（城市空间相互作用理论）,小城市的经济基本面与小城市的住宅价格互动③,从而大城市的住宅价格对小城市的住宅价格产生了影响④。本文构建了不同城市之间住宅价格波动的理论模型（见下图）。

3 城市之间住宅价格波动的应对策略

由于城市空间相互作用的主要动力源是作为地区经济核心的特大城市或大城市,因此住宅价格无论是上涨还是下降,都是从大城市开始的。大城市住宅价格的变动是城市之间住宅价格波动的源头,大城市住宅价格对中小城市住宅价格的波动效应是巨大的。

在金融危机的背景下,政府为了避免房地产业衰退导致经济发展速度下滑而努力“救房市”出台一系列刺激住宅消费的政策措施是必要的。但是要注意的是,大城市的住宅价格是金融危机中房地产业“多米诺骨牌”的第一张,住宅价格的大幅上涨或下降先从经济发达的大城市开始,蔓延到中小城市有一个时间差。只要集中优势力量稳定住第一张牌,就会稳定住包括中小城市在内的全国房地产业。因此本文提出应对金融危机中的房地产业的策略是针对住宅价格波动的源头城市即大城市给予财政、税收、土地和金融等方面更多政策倾斜,治理城市之间住宅价格的波动从源头城市做起,只有控制住大城市的住宅价格的大幅波动,才能避免城市之间住宅价格的波动造成全国性经济衰退。

参考文献：

［1］GIUSSANI B,HADJIMATHEOU G.1991.Modeling regional house prices in the United Kingdom［J］ .The Journal of Regional Science Associational International,2005,70(2):201-219.

住宅产业论文篇（5）

一、引言

1994年,时任建设部部长的侯捷对住宅产业化如是定义:住宅产业化,即让住宅纳入社会化大生产范畴,以住宅建筑为最终产品,做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化,以及住宅投资专业化、系列化,以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。这一论述关于产业化的概念与联合国经济委员会之定义想吻合,即产业化包括:生产的连续性;生产物的标准化;生产过程各阶段的集成化;工程高度组织化;尽可能用机械化作业代替人的手工劳动;生产与组织一体化的研究与开发。推进住宅产业化,是一项复杂的系统工程。其中,探索出适合住宅产业化的住宅建筑体系及其发展策略是一项基础性工作。目前我国主要的住宅建筑体系有砖混结构住宅体系、钢筋混凝土结构住宅体系及钢结构住宅体系等。其中,钢结构住宅体系具有便于实现标准化、部品化,组织进行工业化生产节能、节水、节地、节材,符合环保及可持续发展的要求等特点。这些特点与住宅产业化的内涵相一致,是我国推进住宅产业现代化的较理想的住宅建筑体系。

从1994年第一栋钢结构住宅诞生于上海浦东的北蔡开始,社会各方面以产业化为战略致力于钢结构住宅的研究、推广和应用,取得了长足的进步。逐渐形成了以企业开发为核心,科研机构攻克核心技术为支撑,通过大量的示范工程来推动的发展模式。但是,无论是系统的开发或是单个工程的零星试点,经过一段时间的发展之后,企业无一例外的遇到继续大规模发展的瓶颈。咎其原因主要表现在对产业化概念理解的教条化,这种理解上的偏差会造成在很多关键技术的研发应用和产品集成上效率低下,方向偏离。从试点工程和国外的经验看,要发展钢结构住宅,需要以大型企业尤其是钢铁企业为龙头,集研究开发、设计、制造、施工维修、管理等为一体的一站式服务模式。

二、研究开发中的关键问题和解决途径

当前,钢结构住宅研发过程中存在较为突出的主要问题有:(1)研发课题以点为中心,过分突出关键技术本身,而忽略其在产业化系统中实际的应用效果,由于很多关键技术完成的主体是高校等科研机构,其主要关注技术本身的学术价值,应用价值可能得不到充分发挥,而企业却是应用的主体,两者之间发生了较多的矛盾。(2)产业化集成过程中,企业内部由于研发人力和物力的局限性,很难提炼出相关核心技术的研发课题。(3)从现有的建筑、结构专业的规范来分,钢结构住宅分为低层(1-3层)、多层(4-6层)、小高层(7-11层)、高层(12层以上)四种类型,每种类型的技术参数要求不同,我们应该从这四大产品系列的集成角度出发来进行研究,而不仅关注以点为中心的关键技术。 4)系统研发的企业已较少,后续科研和工程相互滚动进一步研发的企业几乎没有,这将使得已取得的研发成果没有传承性。

解决上述问题较好的途径主要依靠企业对研发的长期投入,并成立相应的企业内部的科研机构,集合各方面的专业人才,负责部分自主研发工作,同时控制好高校等研究机构的关键技术研究成果的应用。宝钢集团正在做这方面的尝试,并取得了较好的效果。

三、设计中的关键问题和解决途径

研发的关键技术必须落实到相关的工程设计中去,这是企业核心技术的应用体现。产业化要求钢结构住宅设计模数化。要以建筑设计为主导,其他专业紧密互动配合。改变目前仅有结构工程师的积极性,而没有建筑师的声音。钢结构住宅建筑除要遵循住宅建筑设计一般原则外,还要注重解决:如何发挥钢结构的优势?梁跨度可增大、开间更灵活、为住户创造更大的空间和面积;如何避免钢结构带来的建筑平、立面单调呆板的问题。目前在钢结构住宅设计中建筑师的智慧和积极性发挥不够。要发挥建筑师与结构、水、电、设备等专业协调能力,如解决钢结构住宅建筑防火、防腐蚀问题,做到成本增加不多而效果较好。结构设计可以大胆的突破规范要求,以满足使用功能的要求。

四、工程项目管理中的关键问题和解决途径

这里主要讨论制作、安装、以及现场施工中的主要问题。产业化要求现场尽量装配化、湿作业少。目前主要问题有:(1)楼板在短期内无法实现工厂预制、现场安装,这将影响施工速度,经研究解决的主要途径为通过合理的施工组织(模板升降技术),同样可以达到产业化提出的工程高度组织化和尽可能用机械化作业代替人的手工劳动的概念。(2)钢结构构件可以完全做到工厂化,但是当前梁柱节点区为了满足力学的刚性节点要求,不得不施工焊接,目前关于这方面的研究也不少,已经开发出全螺栓连接的刚性节点。(3)由于钢结构和墙体以及其他建筑材料性能不同,热膨胀系数差异较大,容易在两种材料的交接面上产生裂缝而影响用户的使用,施工过程中通过相关构造细节的处理能够避免。

五、住宅产业化需要以住宅产业集团集成的产业链来支撑

住宅产业集团是钢结构住宅产业化的实施主体,是钢结构住宅产业发展的骨干力量。钢结构住宅属技术密集型产品,要实施产业化发展,需有一批具有投融资、房地产开发、建筑施工、部品开发生产等综合能力的大型企业集团积极参与。也只有大型住宅产业集团才能担负起使住宅产业从当前以劳动力密集型为主走向技术密集型,从分布式、外延型发展走向集成式、内涵型发展,从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。大型住宅产业集团的参与是钢结构住宅产业走向成熟的标志。目前,钢结构住宅产业集团的模式可能有三种:(1)由房地产开发公司为主构建的钢结构住宅产业集团;(2)由工程总承包企业为主构建的钢结构住宅产业集团;(3)以工业化住宅或部品生产商为龙头的钢结构住宅产业集团。我们认为未来将以第三种为主流,特别是钢铁行业相关的企业最有条件集成相关资源率先实现产业化。

六、结论

随着以钢结构住宅产业集团带动下的钢结构住宅的研发、设计、工程项目管理等相关产业链连接、滚动发展,必将促进我国真正意义上的钢结构住宅产业化进程。

住宅产业论文篇（6）

一、引言

1994年，时任建设部部长的侯捷对住宅产业化如是定义:住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化，以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。这一论述关于产业化的概念与联合国经济委员会之定义想吻合，即产业化包括:生产的连续性;生产物的标准化;生产过程各阶段的集成化;工程高度组织化;尽可能用机械化作业代替人的手工劳动;生产与组织一体化的研究与开发。推进住宅产业化，是一项复杂的系统工程。其中，探索出适合住宅产业化的住宅建筑体系及其发展策略是一项基础性工作。目前我国主要的住宅建筑体系有砖混结构住宅体系、钢筋混凝土结构住宅体系及钢结构住宅体系等。其中，钢结构住宅体系具有便于实现标准化、部品化，组织进行工业化生产节能、节水、节地、节材，符合环保及可持续发展的要求等特点。这些特点与住宅产业化的内涵相一致，是我国推进住宅产业现代化的较理想的住宅建筑体系。

从1994年第一栋钢结构住宅诞生于上海浦东的北蔡开始，社会各方面以产业化为战略致力于钢结构住宅的研究、推广和应用，取得了长足的进步。逐渐形成了以企业开发为核心，科研机构攻克核心技术为支撑，通过大量的示范工程来推动的发展模式。但是，无论是系统的开发或是单个工程的零星试点，经过一段时间的发展之后，企业无一例外的遇到继续大规模发展的瓶颈。咎其原因主要表现在对产业化概念理解的教条化，这种理解上的偏差会造成在很多关键技术的研发应用和产品集成上效率低下，方向偏离。从试点工程和国外的经验看，要发展钢结构住宅，需要以大型企业尤其是钢铁企业为龙头，集研究开发、设计、制造、施工维修、管理等为一体的一站式服务模式。

二、研究开发中的关键问题和解决途径

当前，钢结构住宅研发过程中存在较为突出的主要问题有:(1)研发课题以点为中心，过分突出关键技术本身，而忽略其在产业化系统中实际的应用效果，由于很多关键技术完成的主体是高校等科研机构，其主要关注技术本身的学术价值，应用价值可能得不到充分发挥，而企业却是应用的主体，两者之间发生了较多的矛盾。(2)产业化集成过程中，企业内部由于研发人力和物力的局限性，很难提炼出相关核心技术的研发课题。(3)从现有的建筑、结构专业的规范来分，钢结构住宅分为低层(1-3层)、多层(4-6层)、小高层(7-11层)、高层(12层以上)四种类型，每种类型的技术参数要求不同，我们应该从这四大产品系列的集成角度出发来进行研究，而不仅关注以点为中心的关键技术。 4)系统研发的企业已较少，后续科研和工程相互滚动进一步研发的企业几乎没有，这将使得已取得的研发成果没有传承性。

解决上述问题较好的途径主要依靠企业对研发的长期投入，并成立相应的企业内部的科研机构，集合各方面的专业人才，负责部分自主研发工作，同时控制好高校等研究机构的关键技术研究成果的应用。宝钢集团正在做这方面的尝试，并取得了较好的效果。

三、设计中的关键问题和解决途径

研发的关键技术必须落实到相关的工程设计中去，这是企业核心技术的应用体现。产业化要求钢结构住宅设计模数化。要以建筑设计为主导，其他专业紧密互动配合。改变目前仅有结构工程师的积极性，而没有建筑师的声音。钢结构住宅建筑除要遵循住宅建筑设计一般原则外，还要注重解决:如何发挥钢结构的优势?梁跨度可增大、开间更灵活、为住户创造更大的空间和面积;如何避免钢结构带来的建筑平、立面单调呆板的问题。目前在钢结构住宅设计中建筑师的智慧和积极性发挥不够。要发挥建筑师与结构、水、电、设备等专业协调能力，如解决钢结构住宅建筑防火、防腐蚀问题，做到成本增加不多而效果较好。结构设计可以大胆的突破规范要求，以满足使用功能的要求。

四、工程项目管理中的关键问题和解决途径

这里主要讨论制作、安装、以及现场施工中的主要问题。产业化要求现场尽量装配化、湿作业少。目前主要问题有:(1)楼板在短期内无法实现工厂预制、现场安装，这将影响施工速度，经研究解决的主要途径为通过合理的施工组织(模板升降技术)，同样可以达到产业化提出的工程高度组织化和尽可能用机械化作业代替人的手工劳动的概念。(2)钢结构构件可以完全做到工厂化，但是当前梁柱节点区为了满足力学的刚性节点要求，不得不施工焊接，目前关于这方面的研究也不少，已经开发出全螺栓连接的刚性节点。(3)由于钢结构和墙体以及其他建筑材料性能不同，热膨胀系数差异较大，容易在两种材料的交接面上产生裂缝而影响用户的使用，施工过程中通过相关构造细节的处理能够避免。

五、住宅产业化需要以住宅产业集团集成的产业链来支撑

住宅产业集团是钢结构住宅产业化的实施主体，是钢结构住宅产业发展的骨干力量。钢结构住宅属技术密集型产品，要实施产业化发展，需有一批具有投融资、房地产开发、建筑施工、部品开发生产等综合能力的大型企业集团积极参与。也只有大型住宅产业集团才能担负起使住宅产业从当前以劳动力密集型为主走向技术密集型，从分布式、外延型发展走向集成式、内涵型发展，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。大型住宅产业集团的参与是钢结构住宅产业走向成熟的标志。目前，钢结构住宅产业集团的模式可能有三种:(1)由房地产开发公司为主构建的钢结构住宅产业集团;(2)由工程总承包企业为主构建的钢结构住宅产业集团;(3)以工业化住宅或部品生产商为龙头的钢结构住宅产业集团。我们认为未来将以第三种为主流，特别是钢铁行业相关的企业最有条件集成相关资源率先实现产业化。

六、结论

随着以钢结构住宅产业集团带动下的钢结构住宅的研发、设计、工程项目管理等相关产业链连接、滚动发展，必将促进我国真正意义上的钢结构住宅产业化进程。

住宅产业论文篇（7）

研究背景

投机是行为主体从自身利益出发的一种经济行为，大规模地投机性购买住宅必然导致住宅售价的暴涨。2005年以来，中国的房价一路飙升，虽然这中间也经历了2006-2007年楼市调控，可2009年房价又迅猛增长，2010年4月和9月“国十条”的提出，各市“限购令”的出台，2011年1月“国八条”的相继出现，又一轮政策限制了房价的过快发展，然而，是不是如理论界所说的2010年底以来住宅投机已经被完全挤出？而且国家统计局2011年2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，新方案的公布不仅使得房价指标进行了调整，而且数据采集，计算方法以及数据方式和时间都出现了很大的改变，这就使得研究数据会在此发生前后衔接的问题，因此这两年研究投机的文章较原来甚少，研究住宅价格与投机的文献就更少。鉴于此，本文用回归方程实证分析了2010年10月以来楼市新一轮调控后中国住宅市场上到底还有没有投机？投机度到底有多高？这两年住宅的投机是否已经被挤出？

理论与模型

（一）理论基础

住宅投资和居住的双重属性决定了对住宅的消费和投资的双重需求。对住宅的消费需求归根结底是由城镇居民的实际购买能力决定的，被称为真实需求，由这种真实需求决定的住宅价格是住宅的基础价格。当住宅作为一种投资工具为购买者赚取资本收益时，对住宅需求就是投资需求，如果这种投资需求能够在理性假设和有效市场假说的严格条件下进行，那么投资需求所决定的住宅价格应该是围绕着住宅的基础价格上下波动的，长期内波动的均值应等于住宅的基础价格。但理性假设和有效市场假说（尤金·法玛（Eugene Fama）1970年）在住宅市场上常常是不能被满足的，当投资的目的不是为了获得住宅资产的长期收益，当投资的收益目标也不是长期的行业平均收益而是短期的资本利差的时候，这种投资就演变成了投机。投机活动的结果之一是住宅价格在一定时期内对住宅基础价格的系统偏差，事实上，住宅价格正是由基础价格和这种系统偏差所构成的，当投机盛行时，由投机引起的这种系统偏差甚至可能成为住宅（房地产）实际价格的主要构成部分。

（二）国内外文献综述

关于房地产市场投机模型的研究方面，国内外已经有不少学者提出有自己的观点。

国外学者多采用直接测度法来度量房地产市场的投机，直接测度法主要是以投机理论为基础建立投机度计量检验模型，通过比较房地产理论价值与实际价格来测度房地产的投机。国外学者莱文（1997）提出了投机度检验法，他认为房地产价格Pt主要由房地产所有者从物业使用中获得的收益Pθ（假设资本收益的预期为0）和房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量Pb构成，即Pt=Pθ+Pb，此外，他认为影响房地产投机收益变化的主要变量为可支配收入、贷款利率和过去房价实际增长率，并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型，通过模型推导，可用一个变量表示房地产业投机度，若该值过高，说明房地产市场上存在大量投机行为。

豪斯曼（1978）提出定性检验法模型：。其中，Pt代表房地产价格，Dt代表各期租金收入，Ut是误差项。但根据豪斯曼的推导，这个方法最终和莱文的方法计算出的数据不一致，这就显得这两种方法不知到底用哪一个，同时由于是国外的模型，如果应用于国内市场不知是否能够照搬。

日本学者野口悠纪雄（1989）也提出了自己的模型，运用公式L=n[ar-（r+s）B]/（r+t）研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异，上述实证结果表明，上世纪80年代末东京写字楼用地和商业用地的实际地价已经大幅偏离理论地价，部分地区超出幅度甚至达到2-3倍。

以上国外学者研究的成果比较一致的结论是当市场投机度>40%时，认定该市场投机行为显著，房地产投机泡沫产生。国内学者研究投机度方面的也不少，但基本都参考了国外学者的观点。

曹振良（2004）提出的模型：Pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，实际是参考国外学者莱文的模型。其中，P代表房地产价格；y代表居民可支配收入；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去房地产价格实际增长率；u代表随机误差项，投机度为θ=a3 /a2。θ可以用来表示房地产业投机度。即房地产过去价格对将来价格的影响程度。这里面有两个地方值得考虑，第一，θ到底取多少合适，国内外国情不同，是否能用同一个临界值40%有待深究。第二，曹教授这个模型中“资本收益为零时的房地产价格是收入和利率的函数”没有理论依据，其文中的理论分析，只能说明房地产价格的决定因素是：可支配收入、短期利率、长期利率、房价的实际增长率，而且其学生周京奎也曾论证过居民可支配收入对房价没有显著影响（2004）。

丁华军（2007）指出的模型Pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut与曹振良模型差不多，只是将其中的i（代表贷款利率）改成了r（土地价格的增长率），根据国土资源部的调查，地价只占房价的一小部分（新京报，2009年6月24日）本文也认为地价对房价是没有传导作用的，或者说这种传导是有条件的，那就是开发商具有一定的市场势力。

何金英（2008）提出的模型Pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，将gt-1换成了gt，即（gt）/（1+it）代表当期房屋的实际增长率。其一这个模型新引入房屋建造成本，而本文观点认为泡沫是房地产实际价格对基础价格在一定时期的系统偏离，而并不是地价决定了房价；其二，虽然本期房价也会对本期房价有影响，但这个毕竟是同一时期，影响作用并不大，最重要的是本期的房价会对将来的房价有影响，因此，文中gt是否合适值得再探讨。

（三）本文模型的构建

以上是各学者目前对投机存在性模型的观点，最终都是归结为投机度的测算，只是在模型的构建上存在不同。而且用这些模型计算数据的都是国家统计局2011年年2月16日公布“新住宅方案”之前的数据，无法反应新一轮调控政策2010年底后住宅市场上投机度的问题。本文从自己研究的目的出发—研究近两年住宅市场上是否有投机，并且根据本文的观点—投机是住宅价格在一定时期内对其基础价格的系统性偏移，其结果之一是引起了住宅价格的泡沫，结合以上各学者的观点和数据的可得性提出本文的投机度模型来分析住宅价格：

Pt=a0+a1 Rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut

其中，P代表住宅价格指数；R代表住宅租赁价格指数；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去住宅价格实际增长率；u代表随机误差项，住宅的投机度仍为θ=a3 /a2。并且由于没有更好的方法定θ的临界值，因此也暂且根据国内外经验选取40%。选择该模型的原因如下：根据资产定价模型原理，资产的实际价格是由其基础价格和预期资本收益现值两部分组成，对于预期收益现值的算法大都模型中没有差异，但对于基础价格的计算有多种方法。投机度的含义仍然是a3 /a2，因为a3是预期收益现值在实际价格中所占的比比例，a2是基础价格在实际价格中所占的比例。这样做的好处是同上文衔接，住宅的基础价格是由住宅投资的未来收入流现值，避免了原来模型的上下文不衔接的问题。

我国住宅市场投机的实证性研究

（一）模型数据的收集与处理

由于本文想研究2010年和2011年国家实施一系列房价调控政策后，投机是否真的被抑制，2010年至今，时间并不长，所以不能选取年度数据，而且由于2011年2月16日，统计局颁布了《住宅销售价格统计调查案》，住宅租赁价格指数没有公布，所以考虑到数据的可得性，本文根据中国指数研究院指数中心公布的《十大城市房地产价格指数》和《住宅租赁价格指数报告》对2011年11月到2012年5月住宅价格的相关数据和住宅租赁价格数据进行了整理，最终本文选取了8个城市，这些城市覆盖有一线和二线城市，同时也涵盖了东、中和西部城市，因此也有现实意义。贷款利率根据6个月以内（含6个月）的贷款利率调整而得，过去住宅价格实际增长率是通过住宅价格指数计算而来的。

（二）模型的实证结果

本文的实证结果如表1所示。

（三） 模型的基本结论

以上回归结果在10%的显著性水平下基本上都是通过检验的，并且拟合优度也比较高，说明方程拟合的较好。经计算，一线城市的北京和上海在国家这两年严厉的政策调控下住宅投机度并不高，深圳和广州如果按40%的标准，也都没有投机，反倒是二线城市住宅的投机度很高，重庆住宅的投机度高达0.77（由于没有三线和四线城市的数据，没有计算三线和四线城市住宅的投机度，这也是本文的不足之处，有待进一步讨论）。由此可以说明，我国的住宅价格在 2010年11月到2012年5月这个时间段内仍存在由于投机产生的泡沫。

结论及启示

本文通过分析得出以下结论：

虽然房地产业（住宅）投机度过低会影响房地产的发展，适当的泡沫会促进经济的发展，但泡沫太高势必会最终成为泡影，并且笔者大胆猜测我国城市住宅的投机行为正在从一线城市往二、甚至是三线、四线城市进行转移。

投机行为对市场造成的危害，不仅在于哄抬了房价，导致部分消费者无力购买而推延消费时期，更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。因而，为了保证房地产市场健康发展，维护经济持续发展，必须有效控制投机行为，而且不仅要严格控制一线城市过高的住宅价格，而且也应该关注二线、三线和四线城市住宅的价格。

参考文献：

1.约翰·伊特维尔，默里·米尔盖特，彼得·纽曼.新帕尔格雷夫经济学大辞典.经济科学出版社，1996

2.刘圣欢，曹晓元.基于经济学的房地产投机行为研究.华中师范大学硕士学位论文，2006.12

3.周京奎，曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析.产业经济，2004（2）

4.何金英.基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究.北方经济，2008（2）

5.徐旭先.房地产市场投机度测量与实证分析：以山东为例.金融发展研究，2008（11）

6.温红梅，姚凤阁.我国房地产市场价格泡沫的实证分析.中国管理科学，2007（10）

7.刘为姣.房地产泡沫投机度检测方法的应用研究.武汉理工大学硕士学位论文，2008

住宅产业论文篇（8）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

行业作为我国的国民经济支柱型的产业，它的发展规模与发展速度对于整个经济系统的完好运行具有着十分重要和深远的意义。房屋的价格也是全国各地政府宏观调控与管理运作的一个具体表现形式。所以，从房地产价格进行分析，寻找影响房地产价格因素与房地产价格本身的关系，对房地产的价格变动因素进行定量分析，掌握房地产行业价格变动的趋势并根据其发展趋势对其进行相应科学的预测，这对于合理确定房地产的价格，更好指导我国的宏观调控，促进我国的房地产市场的稳步健康发展方面都具有重要深远的意义。

1西安地区商品房价格变化研究现状

近年来，随着我国的改革开放，我国房地产行业体系开始了大规模的产生与发展，与此同时，房地产行业的经济理论的相关研究也变得越来越多。但是由于房地产行业属于我国的新兴行业，起步比较晚，发展历史也仅仅不到30年而已，所以对房地产价格方面的研究还不是那么全面，再加上我国对房地产价格的数据统计不够详细，相关的法律制度不够健全，所以导致我国房地产基本理论不够完善。但是，由于近些年来房地产行业快速的发展，越来越多的学者们也都开始关注房地产领域。国内的学者还是突破这其中所存在的问题，对我国房地产行业做出了相当深入的研究，而且也取得了不少的成果。

近些年来全球经济波动剧烈，各国各地区的金融危机频繁发生，早已引起许多经济方面学者的关注，在各地的经济危机爆发后，其中最受冲击的行业就是房地产行业。在金融危机发生之后，美国、英国、以及日本等众多国家的房地产的价格都纷纷下跌。大部分的外国学者认为控制房地产价格主要是依靠政府实施的土地政策，通过了控制土地供给量来控制房地产的价格。国外的房地产市场化的发展比我国要早，同时市场化的程度也比我国要高。从国外研究的文献来看，对于房地产价格影响的因素主要有这几个：

（1）供求对房价的影响；

（2）形成均衡价格的动力因素；

（3）政府宏观调控对房价的影响；

（4）人口数量、经济增长速度对房地产价格的影响研究。

2研究结论

本文的主要研究内容是在近年来对西安市商品住宅价格影响的主要因素。本文首先对西安目前的住宅市场及住宅价格进行简要分析，其次阐述了国内外学者在住宅价格影响因素方面的研究成果，接下来在此基础上结合两大房地产价格主导理论和自己的认识，从需求、成本、供给和环境条件四方面归纳了本文所要考虑的影响因素，并对各因素对住宅价格的作用进行了理论上的分析。

住宅产业论文篇（9）

l 国内住宅建设的现状

改革开放 25年来 ，我国住 宅建设 以前所未有的速度 在发展 ，取得 了巨大成就 ，并 日益成为推 动我国经济发展的重要增长点。但是，我国住宅建设尤其产业发展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的发展空问 ，就必须要分析与 国外住宅产业化发展相 比的不足之处。

(1)投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱 。1992年全 国开发商 只有4200家，到 20o3年增加到 3-4万多家 ，其中90％以上从事住宅开发 。在这个过程 中有一个问题值得注意，这就是伴随着 发展商 的个 数极 大地膨胀 ，而发展商 的个体实 力并没有呈 相应增 加的趋势。

(2)住 宅产业现代化水平低，表现最突 出就是：规划设计 跟不上不断更新 的产业发展 ，标准规范跟不上规划设计的要求 ，技术创新与推广跟不上住宅建设的要求。住宅部品的生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅发展的重大障碍，据 1998年统计，我国住宅建设科技贡献率仅为 24．5％，甚至低于我国农业中科技 贡献率(30％)。

(3)市场体系不健全，必要 的配套改革滞后 ，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革 。目前我 国住宅市场体系建设滞后 ，有关法律 、法规不完善。房屋在二级市场顺畅流通比较困难。住宅市场还存在严重 的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住 宅产业发展步伐难 以为继 。

(4)企业之 间，产业 上下游 之间缺 少实质性 纽带，难以实现产业化、集约化发展。

2 国外住宅产业化的主要特点

(1)模数协调体系的标准化 ，二战后 ，欧美各 国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪 6o年代 ，联合 国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准 ，各国的模数协调标准正在逐步向国际化标准靠拢。住宅标准设计工作 目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则 ；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。

(2)住宅部件的标准化 、系列化 、通用化 。这 是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住 宅设计。

(3)现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土占总量的 70％~80％。在模板工程方面 ，美国在 20世纪 7O年代就有 100多家模板工厂 ，从设计到制作逐步形成独立行业。此外 ，现场运 输 、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完 成 。

(4)可持续 化发展理论的引入 。在住宅全寿命的各个环节 (建设、使用、维修、改造、拆 除)掌握 “一个核心 ，三个原则”，“一个核心”是指保护地球环境 和节约各类 资源；“三个原则”是资源节 约 、合理利用和再利用 ，即节约使 用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源 (太 阳能 、风力、地热 )等 。

(5)住 宅产业发展的预测 工作的积极 开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需 求预测 、住 宅经济能 力评 价和预测 、住 宅建设技术途径的评价和预测。

3 国外经验借鉴

3．1 提高住宅科技含量

北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化 、系列化 ，及其专业化 、商品化 、社会化程度很 高 ，几乎达到了 100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到 40％。

总的来说，北美住宅技术实用 、高效 ，注重积极开发 ，推广实 用污水处理 和 回用技术 ，生活垃圾 处理技术 、太阳能和地热等 自然能源 的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查(Review)标准程序和做法，减少(Reduce)产生的浪费 ，重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Recycle)通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部 1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术 的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用 品以推广到住宅产业中。

3．2 可持续化理论的引入

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源 ，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋 型上升和量变到质变的规律 ，坚持发展的阶段性 、创新性，保持发展的可持续性 ，注重环境 、生态保护 和优化以及人文历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展 ，最根本 的是 以科技进步为核心 ，以节地 、节能 、节材和环保 为 目标 ，提高住宅工程质量、功能质量 、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备 ，逐步完善住宅部件系列化开发 、集约化生产 、配套化供应的能力 ，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型 、环保 型 、智能型 的住宅小区 ，加快了住宅产业现代化的进程 。根据新世纪住宅发展 的特点 ，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。

3．2．1 住宅布局的全面规划，加强 土地市场的严格调控

土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控 ，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收 回土地使用权 。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬 ，可以转让 ，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地 。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿 调拨 的方式 外 ，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式 出让 商品住 宅用地 ，逐步形 成市 场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模 ，形成住宅发展良性循环局面 。

3．2．2 坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量

住宅可持续发展理论 的根本 在于使住 房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是 消费者 的 自由选择 ，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此 ，新世 纪的住宅必须 以“四高 ”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计 、高质量施工 、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。

(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本 思想 的灌入 、规划 的因地 制宜 、社 区氛围 的着重营造以及设计的实用性和独特性。

(2)高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度 ，全 面实行 以两书为主要标志 的质量承诺制度 。在有条件 的地方 ，通过试 点 ，逐步推 广菜单式全 装修住 宅。

(3)高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心 内容应提倡最 常用 、最基本和最体贴 的服务 ，再在此基础上配以特色和等级 。

3．2．3 规范 、完善住宅金融

住宅金融是市民实现住宅消费的剂 ，是住宅可持续发展的重要载体 。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外 ，应打破封闭运作 的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。

住宅产业论文篇（10）

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 SWOT分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4P&4C)

4P 4c都是营销组合理论，4P即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4P理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4P理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

住宅产业论文篇（11）

随着20世纪90年代末福利分房制度的终止，建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制逐渐成为新趋势，市场价格机制逐渐在住房分配中起主导作用。郭文刚等人研究发现建筑面积对住宅价格影响程度最高，并指出建筑特征对房价的贡献率达60%。谷一桢等人研究发现以轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。温海珍等人研究发现教育设施对住宅价格具有正向的资本化效应，广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。但是影响住宅区位的许多因素是定性的，其评价往往取决于评价者的知识、经验、认知能力和偏好，使评价不够准确。故本文试图通过建立住宅区位的评价体系，并用层次分析的方法使其量化，深入分析住宅区位的影响因素，帮助决策者进行科学决策。

一、住宅区位概述

住宅区位，一方面指该住宅项目在城市空间中所坐落的地理位置，另一方面指该住宅项目与其他事物的空间联系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂贵性等特点，因此住宅区位对于住宅项目本身具有深刻影响。

（一）固定性

住宅的固定性是指一旦开工建设，住宅的空间位置便具有了固定性，永恒不变。这一固定性源自于土地的固定性，一经建设便“房地一体”，不可移动。即使随着开发程度的加大，地块成熟度上升，住宅项目的通达性或者环境等发生变化，住宅项目的空间地理位置经纬坐标均不会发生改变。

（二）耐久性

就产权方面的法律规定而言，住宅项目房地产所有权法定期限为70年，土地使用权法定期限为50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅项目法定安全使用年限为50年。在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除。所以住宅区位对于住宅项目至关重要，一旦确定很难更改。

（三）昂贵性

住宅的昂贵性是指住宅从土地购置、开发到地上建构建筑，投资额巨大。就住房收入比而言合理取值范围为4～6倍，但据搜狐房产的数据调查全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。很多家庭往往倾其所有还需按揭贷款，才能拥有属于自己的住宅。

（四）社会性

首先，住宅是人们生活或生命活动的出发起点和归宿重点。无论是工作、上学还是购物、娱乐，均需要由此出发并返回归家，因此住宅项目的的交通通达性就十分重要。其次，住宅是人们生命中停留最长的地方。除去工作八小时以及外出娱乐的时间，生命中超过一半的时间是在住宅中度过的，因此住宅项目的自然环境、社会人文环境越来越引人关注。

二、住宅区位理论

对于区位理论的研究，最早起源于1850年杜能（J・H・V・Thiunon）提出的农业区位论，随后1909年韦伯（A・Weber）提出工业区位论，但对于住宅区位理论的研究起步较晚。直至20世纪20年代初，伯吉斯（E・W・Burgess）提出过滤论，才可谓填补了住宅区位理论的空白。20世纪50年代，温哥和阿朗索提出“互换论”，又将住宅区位理论进一步丰富发展。

（一）过滤论

20世纪20年代初，伯吉斯在解释芝加哥住宅区位格局的时候最早提出过滤论。19世纪，美国芝加哥迅速发展，城市不断蔓延，新建住房常常远离市中心，高收入家庭住房升级换代搬迁至离市中心较远的新住宅中，而城内的住房则由收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心最老旧的住房中。这样，伯吉斯的过滤论形象地说明了城市住宅区位格局的演化过程。

（二）互换论

20世纪50年代，温哥和阿朗索提出互换论，后来由墨思（R・F・Muth）、伊文思（A・W・EVANS）进一步发展。该理论假设城市位于大平原，交通系统以均等的效率运送工作者到市中心工作。在家庭总支出固定的情况下，家庭选择住宅区位时，考虑的是住宅支出与交通支出两者间的互换。远离市中心带来的住宅支出的下降与交通支出的增加相比较，综合选择家庭总支出最低点为最优家庭住宅区位。

（三）过滤论与互换论对我国的影响

由上文分析可知，过滤论与互换论都是在住宅经济运行的市场机制较为完备的条件下形成的。过滤论是从供给方的角度考虑问题，只是描述与解释已经发生的过程，未能对城市住宅区位的形成做出普遍意义上的解释。与此相比，互换论具有一定的进步性，是从需求方的角度考虑问题，较好地解释了住宅区位的形成。但仅从需求方出发的考虑也缺乏全面性，难以适用与我国复杂的房地产市场。在我国，住宅经济运行机制是以市场机制为基础，并且具有保障性与市场性双重性质的运行机制。住宅区位的形成不单单受到市场需求的影响。

三、住宅区位指标体系

对于住宅区位的指标体系，不同的学者有着不同的侧重点。朱菁从城市层面、板块层面、项目层面和企业层面进行指标体系构建。城市层面包括经济与居民购买力、人口成长性以及住宅市场供求关系；板块层面包括板块规划前景和板块竞争优势；项目层面包括地价水平、基地概况、交通便利性以及周边环境；企业层面包括资金周转能力和品牌竞争能力。唐铭杰从住房的结构特征、区位特征和邻里特征进行指标体系的构建。其中结构特征包括建筑面积、建筑年龄、楼层、户型、朝向等，区位特征指到市中心、公交站点、购物中心的距离等，邻里特征则包括服务设施的可达性与质量、景观视线等。综合考虑住宅项目地段位置的中、微观因素，从环境状况、交通条件、配套设施以及制度政策四个方面构建住房区位的指标体系，如图1所示。

四、住宅项目区位选择影响因素

（一）环境状况

随着城市居民对住宅消费的需求已经由量的满足逐渐转变为质的提高，环境状况已经成为选择住宅区位的重要影响因素。具体来看，环境状况可细分为居住环境、自然环境以及灾害环境。若按景观学分类来看，城市环境可分为山景、湖景、海景、河景、公园绿地、休憩广场等。正是这些环境使得人们产生愉悦感、新鲜感，或者感受到特定的人文意义，购房者愿意为这种优越的自然条件所带来的正向外部性支付费用。需要注意的是，环境所带来的外部性的经济价值是隐形的，难以用货币价格直接衡量。

（二）交通条件

目前，我国仍处在工业经济时代，并且在相当长的时期内会继续工业化进程，城市蔓延与居民日益增长的出行需求之间的矛盾日益突出。现阶段，我国的交通条件并不令人满意，大城市中交通拥挤问题尤为突出。这就使得交通条件直接决定着居民的出行成本，该区位与工作地点、商业区、学校、医院等公共设施的距离对于居民进行住宅区位选择格外重要。具体来看，交通条件可细分为距离市中心的距离、距离轨道交通的距离、对外交通的形式。交通条件较好的住宅项目，可以吸引更多的消费者，获得更高的经济利润。

（三）配套设施

城市公共设施具有公共物品的外部性特征，学校、医院、公园等公共设施对于住宅区位的选择具有影响作用。近年来，以“学区房”为代表的房地产热炒概念，越发引人关注，成为投资者和适龄儿童家长的追逐对象。就医院而言，临近三甲医院的住宅更受银发老人的欢迎，可以为其紧急就医提供医疗保障，距离医院更短的距离赢来是生命的最佳急救时间。对于这类公共设施所带来的正的外部性，住户愿意支付额外的代价以获得更好的配套设施条件。

（四）制度政策

我国的房地产市场以市场机制为主，政府调控为辅，因此制度政策对于住宅区位也具有深刻影响。建设用地的计划和规划管理制度将房地产开发利用者的行动空间进行了规定，约束着开发商的区位选取，如对不同用地类型的要求、建筑高度、建筑密度、容积率等控制性指标直接影响房地产开发商的住宅区位选择。土地使用权的出让管理制度对于地价形成有着重要影响，由此直接影响房价，受制于消费者的预算约束间接影响住宅区位的选择。以北京为例，限地价竞配政策性住房、限房价竞地价、限地价竞房价等土地出让方式的创新对于形成地价、构成房价以及消费者的区位选择具有显著影响。

五、小结

基于层次分析法的研究，本文选取环境状况、交通条件、配套设施与制度政策四类指标对住宅区位的影响因素进行研究。但究其内部运行机制来看，四类指标并非独立存在，而在交互影响。比如，交通设施对于住宅项目交通条件的改善具有显著作用，而轨道交通、公共交通等交通方式又属于具有公共物品特征的配套设施，特别是轨道交通的建设又受制于城市规划的制度政策安排，既交通条件、配套设施与制度政策三类指标相互作用影响。

就消费者来看，不同的消费者具有不同的消费需求，因此对于住宅区位的影响因素侧重程度有所不同。比如，讲求生活品质的家庭更看重住宅的环境状况，职住分离的双职工家庭更看重交通的可通达性，尚有学龄儿童或高龄老人的家庭更重视学校、医院等配套设施的完善程度。就房地产开发商而言，需要更多关注制度政策，需要严格遵守建设用地的计划与规划管理制度，遵守城市规划的各项控制性指标。并且，需要根据变动的房地产市场状况，结合自身融资能力开发实力，对目标客户进行精准定位，开发有质量有品质，人居环境和谐的优质住宅。

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