住宅房屋的设计大全11篇

住宅房屋的设计篇（1）

一、房屋住宅结构设计的目的

1. 安全性：指结构应能承受正常使用时可能出现的各种荷载和变形等作用，在偶然事件（如地震、强风）发生时及发生后结构仍能保持必需的整体稳定性，即结构仅产生局部损坏而不致发生倒塌。

2. 适用性：指结构在正常使用过程中，应具有良好的工作性能。

3. 耐久性：指结构在正常使用和正常维护条件下应具有足够的耐久性能，能够正常使用到预定的设计使用期限结构的功能要求概括起来为结构的可靠性，即在规定的时间内（设计使用年限），在规定的条件下（正常设计、正常施工、正常使用和维护），结构完成预定功能（安全性、适用性、耐久性）的能力。

二、房屋住宅建筑设计的基本原则

（1）抓大放小的原则。房屋建筑结构虽然是由各种构件而组成一个整体，但各个构件的作用都是不一样的，根据它起到作用的重要性有主次之分，这样可以有效地应对外界的侵袭。

（2）设置多道防线的原则。房屋结构只有层层设置，当收到外力破坏时，它都会合力合作。

（3）刚柔并济的原则。如果单凭结构的刚性它的变形能力就比较差，而如果结构太柔却会造成变形太大而无法使用，造成整体倾斜，因此要遵循刚柔并济的原则。

（4）打通关节的原则。打通关节维持平衡可以永远保持静止状态，如果遇到力量不能通畅，各个构件之间的静态平衡遭到破坏，那么它的结构就会发生变化。

三、房屋住宅建筑结构设计的主要方法

1.在结构平面图上的设计方法

如果建筑的地域的防震烈度为六度区的时候，按照我国的防震设计要求，可以不必采用截面抗震验算，但结构的设计也一定要达到抗震的标准。所以对于砌体结构的建筑，软件建模可以省略，在进行设计的时候只要注意受压和局部受压的问题，就可以直接设计。如果条件和时间允许，要做建模也无可厚非，因为它可以利用建模来荷载导算。但是，如果建筑的地域防震烈度为七级时，就必须采用建模来进行计算。

2.屋面结构图的设计方法

如果建筑的屋面是坡面式的，可以采用梁板式和折板式两种的结构处理方式。其中，梁板式可以用在建筑平面不整齐，板的跨度比较大，而且，一般屋面坡度和屋脊线转折比较复杂的坡屋面也都采用这种结构。而折板式则和梁板式的适用条件则相反。这两种结构处理方式的板都是偏心受拉的构件。在板配筋的时候必须有板负筋拉通，这样可以抵抗拉力。板厚基的厚度不能小于一百二十厚。另外，梁板的折角处对钢筋的配置必须有大样的示意图。在设计坡屋面板的平面设计图时，可以采用剖面示意图的方法进行表示，因为这样施工人员可以简单地从图纸上了解施工方案。设计人员在设计结构时一定要有空间概念，设计出来的图纸要简单明了，让施工人员能够看明白。因为坡面的房屋会导致有些楼层的墙体比较高，所以设计人员要和门窗顶设置圈梁互相结合这样可以降低墙体的高度。

3.大样详图的设计方法

建筑详图如果没有发生错误，在这基础上可以进行绘制大样详图，还可以在曾经做过的详图基础上进行部分的改进。只要让建筑的整体外形不改变，考虑到结构的受力能力和施工起来比较方便即可。但在外形尺度和标高上必须和建筑专业统一协调。

4.楼梯的设计方法

在设计楼梯时，对楼梯的梯板要控制好它的挠度，梯梁的梁下净高度要符合建筑标准，梯梁的位置要使上下楼层的位置一致。如果遇到有些不合适的地方可以运用折板楼梯，折板楼梯的钢筋在里面的折角处要把它断开分别进行锚固，这样可以预防局部应力集中在一处。对于梁下的净空要求和梯板宽度的问题都要注意。第一段梯板的基础要注意它的基础沉降问题，如有必要应该设置梯梁。

5.根据抗震要求，对房屋建筑进行合理的结构设计

对于普通的多层砌体结构的建筑，可以采用横墙承重或者纵横墙一起承重的结构体系。对于纵横墙的布置要力求对称均衡，在平面内要对整齐，竖向要上下连接好；不能采用没有锚固的钢筋的砼预制挑檐；楼梯间不能设置在房屋的转角处和近端。而对于有比较多钢筋砼住宅又比较高的建筑结构，尽量要做到：对于抗测力结构如框架和抗震墙要进行双向布置，这样可以各自承担地震力；框架体系的各个抗震力的结构要统一形成空间工作状态，不仅要对抗震墙之间的楼和屋盖的长宽度比以及对抗震墙的刚度进行控制以外，还要保证楼、屋盖的统一性和抗震墙的连接也要可靠；对于建筑结构的布置力求采用规则结构，如果碰到比较复杂的结构，可采用防震缝。

6.对于建筑的结构计算和构造设计都要求合理

首先，对建筑底框砌体结构进行验算的时候应该注意以下几点：底部剪力方法仅对于刚度较均衡的多层结构，而比较薄弱的底层混合结构，还要把塑性变形集中的影响考虑进去；底层框架的混合结构不可以采用简易的防震墙方法，应该采用双保险的措施，抗震墙承担了所有的剪力，而框架可以根据刚度的比例对剪力进行承担。在对刚度进行计算时，框架不能折减，抗震墙的折减则可以减到刚度的百分之二十到三十之间。另外，在对楼板进行计算时，方法要准确，应该注意以下几点：在对双向板进行查表计算时，对材料泊松比的影响在计算时不可以忽视，不然会导致它的计算值偏小；在计算连续板时不可以用单向板进行简单地计算。最后，荷载计算不能发生错误。

四、现代房屋建筑结构设计的发展趋势

随着社会的需求，计算理论的发展，计算机的应用，新型建材的研究与应用，今后建筑结构设计的会有如下的发展趋势：

1. 概念设计将发挥越来越大的作用

概念设计是根据抗震设计的复杂性，难以精确计算而提出来的一种从宏观上实现合理抗震，避免无必要的繁琐计算，同时为抗震计算创造有利条件，使计算分析结果更能反映地震时结构反应的实际情况的设计方法。

2. 采用先进的计算理论

空间受力分析、非弹性变形分析、塑性内力分析、时程分析、最优化设计、方案优化等先进科学的设计方法、设计理论将得到越来越多的应用。

3. 使用具有高强、轻质、环保等特点的新型建材

建筑物的自重在结构计算中占很大的比重，使用轻质、高强的建材，将使建筑结构设计发生革命性的变化。

综上所述，房屋建筑结构设计是个系统、全面的工作。作为结构设计人员，需要扎实的理论知识功底，灵活创新的思维和严肃认真负责的工作态度，加深对房屋建筑结构设计中常见问题的认识与研究，以不断提高自身的结构设计水平，使设计的作品比现阶段的其它建筑具有更高的水准、更合理和更经济的结构形式。

参考文献：

住宅房屋的设计篇（2）

中图分类号：TE08文献标识码： A 文章编号：

前言：房屋住宅是人类步入文明时代的必然产物，人类处于不同的历史发展阶段，房屋住宅设计理念也有很大差异。近年来，随着我国社会经济的快速发展，我国的城市化进程呈现加快的趋势，全国各地大兴房屋住宅工程建设，不断兴建出质量更高、功能更强，配套设施更加完善的特色住宅，满足了人民的住宅需求，同时也促进了社会经济的进一步发展。伴随着房屋住宅建设的发展，我国的能源正面临逐步枯竭的窘境，亟需社会各方面特别是房屋住宅的节能建设，在这种形势下，建设具有节能理念和功效的房屋住宅势在必行。

一、开展节能环保房屋住宅建设的必要性

近年来，随着我国国民经济的飞速发展，我国各项工程建设正如火如荼地展开，并使我国一度成为世界上新建建筑量最大的国家。据相关统计数据表明，我国每年新建的建筑面积（含住宅）达20亿平方米，直接消耗掉全世界近一半的水泥和刚才；同时，我国每年产生数以亿吨计的建筑垃圾，在带来能源巨大消耗的同时对我国的生态环境造成了严重破坏。长期以来，虽然我国的建筑面积规模大，能源消耗高，但是我国的房屋建设能源利用率低，土地、建材和能源出现严重短缺，环境污染呈现日益严重的局面。面临严峻的能源形势，随着国家和人民节能环保意识的逐步提高，节能理念已然成为当前房屋住宅设计绕不开的话题，节能建筑越来越被国家重视，节能理念越来越被人提倡。

众所周知，房屋住宅是耗能大户，不仅表现在住宅建设的原材料消耗上，在后期的使用能耗上更为明显。在严峻的能源短缺形势下，国家提出了科学发展观，要求人与自然科学、协调、可持续发展，能源节约上升到了国家战略层次上，住宅建设是耗能大户，理所当然地受到国家的重视，科学地提出了节能环保的新理念。

在住宅中开展环保节能理念建设要求我们必须充分运用自然界赋予我们的光照、水资源等再生能源，尽力在住宅设计中融入节水、节电措施，开创我国住宅设计技能环保理念的新方向。住宅设计中高度重视节能环保理念，使能源能够得到科学、合理的运用，有利于缓解我国能源紧张的局面，解决社会发展与资源短缺的矛盾，同时也是新时代下构建资源节约型、环境友好型社会的必然要求。

二、当前，我国房屋住宅设计和建设的现状

近年来，我国经济社会取得巨大成就，城市化进程的逐步加快对住宅需求日益旺盛，因而全国各地大兴土木实施住宅建设。但是我国的诸多房屋住宅在规划设计环节中过多注重住宅的气派造型，同时过分追求与住宅相配套的设施建设和环境绿化，忽视了住宅建设与周边环境的和谐性，没有充分融入当地的社会、地理、人文、交通等因素。突出表现为：首先，过度追求房屋住宅的外观性，忽略了房屋住宅最佳的建造位置和朝向，导致采光和通风效果不理想，存在这种情况的住宅只能依靠住宅的电力照明和电器设备通风，造成长期的电力浪费，不符合节能型住宅设计理念；其次，由于房屋住宅设计是一项较为复杂的系统工程，房屋住宅在节能理念上的不合理，节能设计考虑不够周全，容易导致住宅出现严重的安全隐患，同时还达不到预期的节能效果。自改革开放初期，我国就一直提倡建筑节能建设，但是纵观我国现代住宅的设计和建设状况，节能理念显然没有被贯彻和落实。

近年来，随着我国城市化进程的加快，为了更快地满足人们的住房需求，加之大型住宅节能理念建设耗时、耗力，房屋建造商们只为住宅建设的量而忽视了住宅节能理念下的质，同时，在节能理念下的住宅设计与国外的先进水平相比还存在较大差距。

三、基于节能理念下的住宅设计方法

笔者认为节能理念下的住宅设计因每个国家和地区的差异性而有所不同，因而，节能住宅设计一定要根据本地的实际条件和因素而确定，具体考虑到周边的土地、日照、建材等因素，科学、合理地按照节能理念的要求开展住宅建设，具体来讲应该从以下几方面入手：注重整体上的节能规划；在建筑单体设计上多下工夫；重视建筑设备的设计；下面笔者将详细分析以上三大住宅节能要素，使我国住宅建筑节能事业获得更好的发展。

1.高度重视住宅整体节能规划；众所周知，科学、合理的规划能够使住宅收获良好的建设效果，住宅的节能理念设计更是设计到住宅的方方面面，只有在规划上做足节能设计理念的功课，才可能真正在建设施工中将节能理念和要素融入到住宅之中。因此，我们一定要做好住宅建设的总体节能规划，具体要强化以下几点：

1.1科学的住宅选址；住宅选择在什么地方进行建造可是一门很深的学问，如果这里选择措施，那么住宅节能也就无从谈起。基于笔者的经验，住宅的选址一定要尽量选择在光照好，通风性强的地段，这样就可以避免因为光照不足或者通风问题造成住宅依靠电器设备来弥补的现象，切实起到节约能源的作用。

1.2正确的朝向；这里所谓的正确朝向是基于春夏秋冬各种因素综合评估确定的，具体来讲就是在夏天住宅不要直接暴露在炎热的太阳下，并且通风条件一定要好；冬天，住宅能够获得适当的光照，但不能直接面临寒风的侵袭，综合这些因素确定住宅朝向，是住宅获得良好的适住性和舒适的体验，寒冬和酷暑不再总是依靠暖气和空调渡过，节能理念的住宅才能真正实现。

1.3住宅间保持科学合理的间距；阳光对于一个人的心理因素影响巨大，在这里它不仅仅是热源，更是心理“阳关”的象征，因此我们居住的住宅一定能够经常邂逅阳光。对于排式的住宅群，在规划建设是一定要依据当地的地理环境（主要是当地的太阳高度角）确定每一排住宅间的合理间距，保证每栋住宅都能获得良好的采光效果。

2.住宅的单体设计因素；在进行单体住宅建设时要充分考虑住宅需要建造的外观形态，以及具体的开窗方式，保证空气的对流，降低因为通风问题造成的空调电能消耗。同时要按照节能的标准选择住宅窗与墙的比列，有条件的地方还可以运用活动或者固定的遮阳方式，阻挡或减少太阳辐射的影响。

2.1重视住宅围护结构材料的选择和布局。众所周知，住宅外部的保温材料能够起到隔热和保温的效果，对于住宅温度的稳定性和舒适性具有重要作用，因此在材料选择上一定要多花心思，采用高新技术的纳米透明隔热涂层，既能保持住宅良好的采光性，又能使住宅隔热，保持温度的恒定，又不会造成能源的浪费，不失为住宅节能的好方法。

2.2重视住宅屋面和外墙的搭配。首先，我们在选择屋面保温层的时候不宜选择导热系数过高，密度太大的保温材料；其次，屋面的保温材料一定要考虑到材料自身的吸水性，同时屋面应预留排气孔，保证保温层内部的水分能够及时排除。

3.在住宅设备的选用上要充分利用太阳能设备。太阳赐予我们无尽的能源，是上天对我们的恩赐，我们的节能型住宅一定不能错过上天的这份大礼。我们在住宅的楼顶上可以架设各种太阳能设备，把太阳能转化为我们可以利用的电能或热能，降低生活中的电力消耗，为节能理念下的住宅设计打上更多节能的标签，赋予节能住宅的地位。

住宅房屋的设计篇（3）

2住宅建筑平面节能设计

建筑的平面设计是基于满足住户家庭构成、生活习惯和生活态度等方面要求的角度提出的，主要包括住宅建筑功能的多样性设计、房屋的采光通风性能设计、住宅舒适度设计、住宅建筑面积的合理利用率以及房屋功能布局设计等五个重要方面。而建筑节能设计除了要满足这个五个方面的要求之外，还要对住宅建筑的平面布局形状、局部热环境分布以及温度阻尼区的设置等因素进行综合考量。首先呢，住宅建筑的平面布局应当尽量的保持规整，在保证安全性的情况下尽量的减少建筑的护栏结构面积，这样能够实现夏季减少辐射、冬季增加室内光照面积的目的，进而降低住宅建筑的能源消耗。其次，在热环境设计方面，要将住宅中的上下高度相对较低的厨房、厕所、过厅等设计在整个房屋的北侧，将卧室、客厅等设计在南侧，这样就能够提高住宅对太阳能利用度的大大提高，进而达到降低能耗的目的。另外，要在住宅建筑中设计一定的温度阻尼区，例如设计封闭式的楼梯间、对屋面上的入孔进行密封处理，减少住宅建筑的传热损失。

3住宅建筑的围护结构和材料设计

(1)住宅建筑的屋面节能设计。屋面在整个住宅建筑的面积中所占的比例不大，但是屋面对顶层楼房的舒适度有着重要的影响，在顶层楼房的节能设计中具有十分重要的作用。首先，在屋面保温层材料选择方面不宜选择密度较高的保温材料，避免造成屋面厚度过大。其次，吸水率较大的保温材料也不宜在屋面上使用，这种材料会在大大降低屋面的保温效果。目前，高校保温材料保温屋面、倒置式保温屋面等节能屋面已经在住宅建筑中得到广泛的应用。此外，在生态建筑理念下，很多建筑采用的种植屋面、遮阳屋面等也能够大大降低屋面的能源消耗。(2)住宅建筑的墙体节能设计。建筑墙体在整个住宅建筑中的面积比例比较大，目前经常采用的住宅建筑墙体节能设计主要是复合墙体节能，这种墙体是在原有的墙体主结构上根据实际建设要求增加一层或者是几层复合的绝热保温材料，进而对墙体的热工性能产生积极影响。根据复合节能材料与墙体主结构之间的位置关系，住宅建筑的墙体节能设计主要分为墙体内部保温技术和外部保温技术两大类，其中墙体外部保温技术是目前大力推广的一种节能设计方案，这种节能设计不仅能够满足新建住宅区的节能设计要求，而且在旧楼改造中也能够起到积极的作用。(3)住宅建筑的外窗节能设计。住宅建筑的外窗窗框材料选择、玻璃的种类以及遮阳措施都会对建筑的热工性能产生影响。因此，为了实现降低能耗的需求，应当在住宅建筑中尽量的使用新型保温节能外窗，在材料选择上注重热工性能较好的材料使用。另外，窗墙面积的设计也对住宅建筑的节能产生有效影响，窗墙面积直接影响到住宅的空调系统能耗量，因此在设计过程中，要根据实际情况合理的控制，一般北向的房屋北向面积不大于25%，南向房屋南向面积不超过35%，而东西向房屋面积不超过30%。

住宅房屋的设计篇（4）

中国的经济在不断发展，使得人们的生活水平也不断提高，人们对于住宅的要求也越来越高，高品质的人性化生态住宅小区是现代化住宅的发展方向，也是城市发展所追求的目标。现代住宅小区的建筑设计除了要满足住宅小区建设的基本要求之外，也要给居住者提供必要的生理、心理以及社会适应等多方面的保障，以营造高品质舒适的生活。

一、我国现代住宅小区建筑设计存在的问题

住宅小区建筑设计应当遵循的原则是：经济、适用、美观、安全以及以人为本，以争取再合理的空间内提高室内空间的利用率，能满足不同人群的不同生活需求。但目前我国的住宅建筑设计仍然存在很多问题。

（一）对居民需求缺乏必要的调研

住宅的受用人群是居住者，在建设之前对居民进行需求调研是很有必要的。各种户型类别在建筑项目中的配置比例和每一种户型的面积大小是住宅需要考虑的两个方面，前者决定了房屋的主要受众对象，后者决定相应的建筑项目能否满足人们的需求。我国目前的住宅建筑设计没有进行必要的需求调研，常常造成户型面积偏大，导致人们无法购买。或者在进行设计时，在结构图上下功夫但设计出来的效果并不能满足人们的需求。

（二）采光不足，日照间距不够

我国目前的住宅小区主要为大进深住宅，室内中间常常出现“暗厅”，导致房屋中部的采光不足。有一些住宅小区为了避免房屋中出现面积大于10平方米的暗厅，在设计时常常采取中部暗厅开口的变换设计。这种设计方式不仅会导致房屋使用不便，也不能满足起居厅采光标准。另外，住宅小区的设计规范中规定每套住宅中至少应该满足一个居住空间能获得相应的日照规定，但目前还有一些住宅的居住空间朝向不利，不符合国家现行标准对住宅间距的规定，这些都会导致住宅小区建设的不合理。

（三）通风不畅

采光和通风都是住宅小区的两个重要方面，小区建设时，住宅的建筑布置应该充分考虑到通风条件。有的住宅小区其住宅间距可以满足日照要求，但是通风得不到保证，这不仅是建筑设计的一大败笔，还有可能对人的身体造成影响。

（四）套型设计不合理

住宅套型的设计时建筑整体设计的重要方面。目前，我国住宅小区建设的套型设计上主要有三个方面的不合理。

第一，客厅设计不合理。一方面，客厅的面积偏大，一个普通的家庭中客厅主要的陈设有沙发、电视、花木等，若客厅面积太小则会让人感到压抑，过大又会让人产生有隔阂的感觉。目前，由于户型面积有限，我国的住宅小区建设大多会牺牲厨房、卫生间等空间的面积来追求客厅的宽敞性，但这样也会导致房屋的整体舒适性降低。另一方面，有的房屋户型客厅门洞数量过多，一般来说，客厅中门的数量越多，功能越弱。有2至3个门的客厅是比较合适的户型，客厅门洞的数量与位置对客厅的功能起着决定性作用。

第二，卫生间设计不合理。首先，卫生间的私密程度不够，卫生间的位置不宜正对房屋入口或者正对客厅，其窗户设计应该为宽扁的高窗等等，然而我国的房屋卫生间设计中有些条件还未满足。其次，卫生间与房屋内的其它用水点布置比较分散。第三，卫生间的通风环境不畅。第四，卫生间混合了各种功能。

第三，厨房设计不合理。很多户型中厨房的设计都是一个大问题，面积小、开间比较窄、厨房与餐厅联系不便等，都是小区住宅中厨房面对的大问题。根据人们的习惯，将厨房的台面设计成L形或者N形更加合理，而且要留有足够的空间以满足各种家电的使用。

二、现代住宅小区的建筑设计

目前，我国的住宅小区建设中存在的问题对人们的生活将产生极大的影响。因此，在建设的过程中，要注意“以人为本”的思想，协调“人、建筑与环境”三者之间的关系，以保证人们的生活需求能得到最大化的满足。

（一）户型的设计

进行户型设计时要注意以下几个方面。第一，进行设计之前要充分对受用人群的类型、家庭模式、行为活动等多方面进行调研了解，对不同的居住功能进行分类，创造居住空间的可变性和流动性。第二，对户型进行优化流线设计，使得业主的家庭活动和行走路径更加快捷合理。第三，在进行设计时要根据不同的特点进行动静分离、公共与私密空间的有机结合等，以保障人们的具体需求。第四，对于低层住宅要采用灵活配置的方式进行设计，要给居住者提供几套可行的方案进行选择，同时要学会进行户型搭配，以配出不同的风格。

（二）建筑空间的设计

建筑空间的设计中要保证活动性，切忌给居住者带来压抑的感觉。比如，住宅单位在建筑过程中多采用平坡顶相结合的形式，形体更加亲切宜人；住宅小区中常出现的挑窗设计能给居住者营造视野开阔、空间丰富的感觉；住宅小区的整体布局大多利用既有的地形地貌，以保证连续的曲线组合成为优美的生态画面等等，这些都是建筑空间设计的重要举措。

（三）立面造型设计

对于立面造型的设计，高层住宅与低层住宅之间有一些区别。

高层住宅的立面设计要符合现代化的设计潮流，建筑风格要尽显现代化现代。一般说来高层住宅的立面设计要体现简洁、明快、清爽的原则，采用橙黄色面砖搭配白色涂料，在细节中能体现出精致清新的特点。高层建筑的立面设计对窗户、阳台细部以及屋顶造型等方面都要进行细致的设计，以显示出高档的品位。再比如在建筑中加入大面积的挑窗、阳台等元素，则能使房屋体现自然的主题，更有助于人们的居住。

而对于低层住宅，其立面设计应该融合现代主义与传统双重风格。立面结构要强调建筑体之间的相互咬合与穿插，以体现现代住宅小区的自然，丰富的特征。低层建筑的外墙材料主要用石材与涂料结合，保证与所处的环境背景协调一致，而屋面主要由钢与木材结合而成，主要体现材料的自然性，在有的建筑中也可以加入玻璃以及金属构件，这将有助于体现现代住宅小区的简洁舒适性。不同的立面风格可以由不同的材料体现出来。

三、结语

在进行现代化住宅小区的设计规划时，要考虑时代的特征以及居住者的具体需求，演绎传统与现代相结合的生活模式，切不可盲目进行设计，在设计中，无论是整体布局、交通出行、还是立面造型等，都要以舒适自然为设计的标准，让现代化的生活回归到自然中。这样设计出的住宅小区，才能真正满足居住者的使用需求。

参考文献

住宅房屋的设计篇（5）

    去年年底，北京市有关部门根据建设部要求颁布了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》。通知要求，凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位共用设施设备维修基金。其具体内容如下：

    1、商品住宅的共用部位共用设施设备维护基金由购房者交纳。购房者在办理立契过户手续时，按购房款的2％足额交纳维修基金。

    公有住房售后维修基金由买卖双方共同负担。其中售房单位出大头，要从售房款中按多层住宅20％、高层住宅30％的比例划拨维修基金；职工个人出小头，按购房款当年新建公有住房成本价2％的比例交纳。

    2、此项基金只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

    3、商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管。住宅小区成立管委会后，市小区办便将住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。

    公有住房维修基金由售房单位存至市住房资金管理中心系统，待公有住房售后成立管委会，再将基金移交给管委会管理。

    4、管委会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。

    5、维修基金不足时，经管委会研究决定，市房地局批准，可按业主占有的住宅建筑面积向业主续筹。

    6、如业主所住房屋因拆迁或意外失火无法居住，维修基金代管单位应将维修基账面余额按业主个人交纳比例退还给业主。如业主转让房屋所有权，其结余维修基金随房屋所有权同时过户。

    北京居民交纳维修基金的具体程序

    目前，北京市居住小区管理办公室和各区县房地局小区办已经开展了商品住宅公共维修基金的代收工作。

    一、谁应交纳维修基金

    维修基金交纳人为1999年1月1日以后签订新建商品住宅（包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等）房屋预售契约或房屋买卖合同的购买人。

    将商品住宅转为租赁、经营或自用的售房单位也应按规定交纳维修基金。

    不交纳商品住宅维修基金，将不予办理立契过户手续和权属登记手续。

    二、何时交纳维修基金

    凡2000年1月30日以后办理商品住宅买卖立契过户手续的，应在办理立契过户手续前，到区县小区办或市小区办交纳维修基金。

    凡在1999年1月1日至2000年1月30日之间签订商品住宅房屋买卖合同并已办理完立契过户手续的，须在办理权属登记手续前到市小区办补交维修基金。

    三、维修基金的数额

    商品住宅维修基金的数额是房屋预售契约或房屋买卖合同标明购房款的2％，补交的按房地产卖契标明的购房款计算。

    商品住宅售房单位应在与购房者签订的房屋买卖合同中明文约定维修基金的缴交金额。

    四、交纳维修基金的地点

    市小区办负责办理补交维修基金手续及收取在市房屋交易部门办理立契过户手续者交纳的维修基金。区县小区办负责收取在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续者交纳的公共维修基金。

    五、交纳维修基金时应带哪些材料

    除用于交纳维修基金的支票或现金外，应带 1.商品住宅房屋预售契约或买卖合同，已办完立契过户手续的，还应带上房地产卖契。2.购房人有效身份证明。个人购房的，居民带身份证或户口簿，现役军人带军人证，境外人士带护照；购房人为单位的，企业带营业执照复印件，事业单位带事业单位组织机构代码证的复印件。

    六、交纳维修基金的程序

    1.交纳人如实填写维修基金分户卡，小区办工作人员核验分户卡和相关材料，并核定维修基金数额；2.交纳人核对打印输出的分户卡并签字确认；3.交纳人向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“北京市住宅维修基金专用收据”第二联和第四联。

住宅房屋的设计篇（6）

一、房屋征收补偿政策

（一）合法住宅房屋

征收合法住宅房屋可实行货币补偿，也可实行产权调换。

合法住宅房屋的补偿，遵循不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房屋市场价格的估价原则，由房地产价格评估机构按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定。

物价部门会同房地产交易中心根据城区房地产市场价格变动情况定期公布城区不同区域新建普通商品房平均市场价。

合法住宅房屋补偿金额=（被征收房屋区位价+被征收房屋重置成新价）×被征收房屋合法建筑面积

被征收房屋区位价=城区新建普通商品房平均市场价－新建普通商品房房屋重置价

（二）营业用房

营业用房的征收可实行货币补偿，也可实行安置住宅房屋方式进行产权调换。

被征收营业用房的补偿，由房地产价格评估机构按照《房地产估价规范》（GB/T50291—）中的市场比较法对被征收房屋进行交易日期修正、区域因素修正和个别因素（房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式和使用年限等）修正计算确定。

（三）被征收的合法住宅房屋用作营业用途，同时符合下列条件的，在原征收补偿重置价格标准的基础上增加20%。

1、取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;

2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致。

（四）征收范围内的违章建筑物和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予补偿。

（五）征收范围内的附属物根据附件3评估补偿；特殊结构房屋、附属设施或装修由评估机构和房屋征收部门共同勘测评估确定；

征收楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室，其补偿金额中包含车库或储藏室的区位价。

（六）房屋征收范围确定后新建、改建、扩建的房屋、附属物及装修等不予补偿。

（七）搬迁补助、临时安置补助和停产、停业损失补助

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。

被征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面积每平方米15元一次性付给被征收人临时安置补助费。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收人按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元的标准支付临时安置补助费。

因征收人责任延长过渡期的，自逾期之月起，征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。

征收合法私有营业房屋的，征收部门按被征收合法营业房屋建筑面积每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失补助费。

（八）对平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面积小于100平方米，以及无土地证、房产证的被征收人，按以下办法进行补偿：实有合法住宅房屋建筑面积至100平方米合法享用住宅房屋建筑面积之间的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面积(100平方米)－实有合法住宅房屋建筑面积]×被征收房屋区位价进行补偿，该面积不计入安置住宅面积，且实有合法住宅房屋建筑面积不再享受平房容积率系数调整；合法住宅用地面积小于166平方米的，按实际合法用地面积0.6的建房容积率确定合法享用住宅房屋建筑面积，并按以上办法进行补偿。

（九）规划征收范围内的供水、排水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的,由产权单位按照统一规划要求无偿自行迁移；被征收人原有安装的供水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，安置房未统一配套或实行货币补偿的，按现行市场价格付给初装费。

二、房屋征收安置政策

（一）房屋征收部门应对要求采取房屋产权调换的被征收人进行补偿和安置，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

1、被征收房屋实行产权调换的，安置住宅房屋价格本着“征一还一”的安置原则确定。

安置楼房平均价格、车库价格和储藏室价格按附件6“住宅房屋评估和安置楼房优惠价格”结算。

被征收楼房房产证中载明的车库、储藏室，其建筑面积不计入产权调换合法建筑面积之内。

安置住宅房屋建筑面积按照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，车库或储藏室建筑面积不计入安置住宅房屋建筑面积之内。

2、被征收人的安置住宅房屋土地使用权按照原征收房屋土地使用权使用性质进行确定。原征收房屋使用土地是国有出让土地的，安置住宅房屋发放国有出让土地使用权证；原征收房屋使用土地是国有划拨土地或集体土地的，安置住宅房屋发放国有划拨土地使用权证。

（二）安置住宅房屋面积及户型选择

安置住宅房屋的户型根据被征收房屋合法建筑面积进行选择。

被征收人在规定的期限内，签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋的，可享受以下安置住宅房屋优惠政策：

1、被征收人可根据被征收合法住宅房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。

2、父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面共同申请，经房屋征收部门研究通过，可办理合户手续，合计合法建筑面积选择安置住宅房屋。

3、户型面积选择

被征收人按照被征收房屋合法面积对应选择户型及地上室或车库；拥有住宅合法面积小，照顾20%后仍达不到最小户型的，只能选择最小户型；拥有住宅合法面积大于最小户型，照顾20%后，只可选择相邻面积对应的户型；拥有住宅合法面积超过最大户型面积的，可按上述办法选择两套以上的户型。

（三）安置楼房的价格按以下标准结合附件4“楼层调整系数”计算：安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%（含10%）以内的部分，按照安置楼房优惠均价计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分优惠均价”计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积20%以上部分，按征收时安置房屋周边区域新建商品房市场平均价格计算(详见附件6)。

（四）对被征收人系孤寡老人或直系供养亲属系下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的，本人提出书面申请，由单位或社区申报，经民政、残联审查公示无异议，在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾空房屋的，可优先安置在一层。

（五）被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门为被征收人提供安置保障房，面积不低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。

（六）安置顺序

实行房屋产权调换统一安置的,被征收人按“早搬迁、早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据房屋征收实际情况制定办法进行确定。优先安置一层的被征收人在选择安置楼房位置时，只能选择安置楼房对应车库或储藏室。

（七）产权调换结算

如被征收人安置住宅房屋总价款超过房屋征收补偿费和奖励的总额，其差价款分两次结清。第一次在房屋征收部门和被征收人签订房屋征收补偿安置协议10日内付差价款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前将余款全部结清。交款通知送达之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差价款的，视为自动放弃安置，由房屋征收部门退回原预付款，安置住宅房屋由征收部门另行处理。

如房屋征收补偿费和奖励的总额超过安置住宅房屋总价款，房屋征收部门在被征收人签订房屋征收补偿安置协议并将被征收房屋及其附属物全部搬迁完毕30日内向被征收人支付差价款。

三、被征收房屋合法建筑面积的认定

市政府在作出房屋征收决定前，组织市规划局、房地产交易中心、国土资源局和房屋征收部门等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

四、奖励政策

（一）货币补偿、自行安置奖励

被征收人选择货币补偿并书面承诺自行解决居住问题的，房屋征收部门在被征收人住宅房屋评估总额的基础上，增加15%作为货币补贴予以奖励。

（二）提前搬迁和签订协议奖励

对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户每提前一天奖励600元（最高奖励12000元）；第二次，对在房屋征收公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁并结清安置房差价款的，每户每提前一天奖励400元（最高奖励8000元）。

只征收地面附着物未征收合法房屋，在征收公告规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000元）。

五、法律责任

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。

住宅房屋的设计篇（7）

记者在采访中了解到，大量沉淀的住宅专项维修资金还躺在银行的专有账户中，只不过，银行到底拿这笔钱用作何处，我们无从查知；而银行在其中获取的利益，也与业主们通过储蓄获得的“微薄”利息形成了鲜明对比。

花不出去的万亿资金

一笔“万亿规模”的资金睡着了。

在购房款的诸多费和税中，住宅专项维修资金的关注度正在“脱颖而出”，业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达“万亿”。

然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已经公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。

万亿资金

住宅专项维修资金被称作房屋的“养老金”。

2008年2月1日，建设部经财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》（简称办法）正式施行，办法规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

在《办法》正式施行的同时，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。值得注意的是，新旧办法酝酿、衔接的过程中，正值我国商品住宅市场步入快速发展的阶段，而我国住房方面的历史遗留问题也逐渐显现出来，住宅专项维修资金的交存标准在《办法》中发生了重大改变。

《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

按照这个标准，各地也进行了适时调整。以北京为例，2009年，北京市出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定了交存标准：独立式住宅、非住宅为每平方米50元；多层住宅、非住宅为每平方米100元；高层住宅、非住宅为每平方米200元。

在出售公有住房方面，《办法》也规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

此前，建设部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》则规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%由开发商。需要注意的是，《办法》施行之前，专项维修资金的交存不具有强制性，2008年《办法》施行后规定，不交存专项维修金的业主将拿不到房屋产权证。

尽管住宅专项维修资金只是房屋首次售出时需要交存、专有账户余额不足30%时才需续交，但不难发现，《办法》施行后，我国商品住宅市场也进入爆发期，成交量一再攀升、住宅专项维修资金的归集规模不断扩大。

来自北京市住房资金管理中心以及上海市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，2009年至2012年间，两座城市商品住宅维修资金都以每年新归集额超过20亿元的速度在增长。

此外，广州、天津两地的商品房住宅专项维修资金累计归集额也都突破了百亿元，石家庄这样的城市近几年新交存额度也突破了亿元。

“可以说，我国的住宅专项维修资金规模已经非常大了。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济》记者采访时认同这笔资金规模之大，但具体数额他也无从得知，在他看来，这笔钱到底有多少，政府主管部门有必要统一整理数据，“摸清家底”。

事实上，公众普遍关注的仅仅是各地住房资金管理中心公布的商品住宅维修资金，还有大量的公有房的住宅维修资金归在不同的管理部门之下，全国范围内商品住宅、公有房已交存的住宅专项维修资金规模可见一斑，业内普遍认可的是，这笔资金已达万亿规模。

使用率极低

这笔万亿规模的资金需要业主们交存多少专项维修资金呢？

若以《北京市住宅专项维修资金管理办法》来计算，一套80平方米的商品住宅首次出售时业主就要交存16000元专项维修资金，房屋交易时这笔资金只需要过户，下一户业务不必再次交存。显然，这与购房总额相比根本不起眼，以至于很多业主对这笔钱甚少关心，知之甚少。

可惊人的是，当全国范围内住宅专项维修资金总额度粗略地展现在业主面前时，它足以引起各方关注。更难以想象的是，这笔数额巨大的资金使用率被多家媒体报道后，定格在“百分之一”，巨额住宅专项维修资金被称作进入“沉睡”或“冰封”状态。

北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人接受《经济》记者采访时，也给出了一项数据，数据显示，2012年7月1日至今，北京市约有500个住宅项目申请使用了专项维修资金，申请使用专项维修资金约3亿元，维修项目涉及屋面防水、外墙、给排水管道、电梯、二次供水设备设施、消防系统、安防系统等。

然而，来自北京市住房资金管理中心的数据显示，截至2013年7月31日，北京市共有1352个小区使用商品住宅专项维修资金5.71亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等4967个项目。虽然北京市近一年多来的专项维修资金使用情况占到总体使用情况的一半以上，但在总量300多亿元的衬托下，使用率还是很低。

不仅北京，全国多地住宅专项维修资金使用率也是极低的。

公开资料显示，截至2013年5月，上海商品住宅维修资金共有393亿元，累计使用29亿元，使用率为7.4%。

截至2013年7月，广州市物业专项维修资金归集额高达104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%。

截至2013年7月底，天津市累计归集了商品房维修资金189亿元，其中已出保修期的商品房维修资金68亿元，目前，该市累计使用维修资金约2.24亿元，占已出保修期项目归集金额的3.29%。

截至2013年6月，石家庄市共交存住宅专项维修资金约12.2亿元，使用3354万元，使用率为2.7%。

住宅房屋的设计篇（8）

中图分类号：TU201.5 文献标识码：A

我国的基础产业中重要的一种便是建筑行业，切实做好节能工作即使符合国家发展的重要举措，也是实现行业可持续发展的必然要求，在这种情况下，综合合理利用周围资源，促使建筑物与自然相和谐的建筑节能设计成为建筑业研究的重点和热点。

1 节能措施在住宅建筑设计中的应用背景分析

1.1 我国能源危机日益凸显。经济社会发展需要众多基础行业的支持，建筑行业作为其中重要的一环却往往消耗大量的能源，人民日常使用最频繁的便是住宅建筑，住宅建筑就需要保障建筑的基本功能的同时还要有最优的舒适程度，所以是建筑中耗能较大的一种。所以，目前的焦点问题就是将节能措施融入住宅建筑的方法，使住宅建筑的能源消耗量减少，致力于促进住宅建筑的能源节约化和合理利用化进程。

1.2 建筑行业实现可持续发展的要求。现代民众的视线逐渐聚集于建筑的施工质量和建筑的节能措施这些与生活息息相关的方面，这就要求建筑行业反省过去使用的相关操作标准和规范，制定出新的能够满足人民日渐提高的对舒适度的要求，减少能源的消耗，保护生态环境的和谐，推动建筑行业的可持续发展。作为建筑行业的重要组成部分，住宅建筑拉近建筑行业与人民生活的距离，经过研究发现，采用节能措施的住宅建筑比旧的住宅建筑可以节约大约37%的能源消耗量，并且随着住宅建筑的不断建设这个比例也持续上升，这样既有利于建筑行业的进步，也助力于我国经济社会的可持续发展。

2 节能措施在住宅建筑设计中的应用分析

2.1 住宅建筑的布局和体型设计。对住宅建筑进行设计的时候，要充分的考虑到住宅建筑与周围自然地理环境的融合，充分的融入居民生活习惯和当地的人文民俗风情，在建筑结构布局、住宅朝向、楼体之间的间距以及太阳辐射等方面对住宅建筑布局进行综合考虑。第一，设计建筑布局时，不能只将眼光局限于一栋建筑，要放眼于整个住宅区的布局，注意住宅楼之间的间距，再将关注的对象范围缩小为每栋建筑，设计细节上要保证住宅建筑的朝向和功能设计，满足每户的通风和采光要求。第二，设计建筑外型时，首先目标是协调居民需求和节能要求间的平衡，通常情况下，住宅建筑体型不用太过复杂，采用简单的结构设计即可，凸凹形体设计较少见到。建筑节能体型系数一般在0.3 以内，住宅的进深应当适度的扩大，一般为10m～14m，长度控制在55m左右较为适宜。

2.2 住宅建筑平面节能设计。建筑的平面设计是基于满足住户家庭构成、生活习惯和生活态度等方面要求的角度提出的，主要包括住宅建筑功能的多样性设计、房屋的采光通风性能设计、住宅舒适度设计、住宅建筑面积的合理利用率以及房屋功能布局设计等五个重要方面。但是建筑节能设计要立足于这五个方面，并不忽略其他因素，整体全面系统的考察住宅建筑的平面布局形状和局部热环境分布以及温度阻尼区的设置等等。下面会对这几个方面进行详细分析。第一，设计住宅建筑的平面布局时要秉承规整布局的原则，以安全为中心的尽可能的减少建筑的护栏结构面积，使夏季减少辐射的进入，冬季时增加室内光照的面积，这样就使住户自发性的减少空调的使用，使住宅建筑的能源消耗下降。第二，在热环境设计时也能使太阳的作用发挥到最大，代替一定的能源消耗。当住宅中的上下高度相对较低的厨房和厕所以及过厅等被安置在房屋的北方，卧室和客厅等被安置在南侧时，是一个最佳的热环境设计方案。另一方面，温度阻尼区也能避免过多的传热损失，具体为设计封闭式的楼梯间，密封屋面上的入孔等等。

2.3 住宅建筑的围护结构和材料设计

（1）住宅建筑的屋面节能设计。在设计住宅建筑时，往往会忽视占整体面积比例较小的屋面，但是屋面对顶层楼房的舒适度有着重要的影响，在顶层楼房的节能设计中占有重要位置。第一，为了减少屋面的厚度，在选择屋面保温层材料时，尽量不选择密度较高的保温材料。第二，尽量不要选择吸水率较大的保温材料用在屋面设计上，因为这种材料对于屋面的保温效果无益。现阶段，住宅建筑已经普遍使用高校保温材料保温屋面和倒置式保温屋面等节能屋面。另一方面，受生态建筑理念的影响，创新使用种植屋面和遮阳屋面等新型的屋面设计，也可以大幅减少屋面的能源消耗。

（2）住宅建筑的墙体节能设计。住宅建筑中面积比例最大的就是建筑墙体，现阶段经常见到复合墙体节能被应用在住宅建筑墙体节能设计中，这种墙体是在原有的墙体主结构上根据实际建设要求增加一层或者是几层复合的绝热保温材料，有助于墙体的热工性能更好地发挥出来。通常住宅建筑的墙体节能设计按复合节能材料与墙体主结构之间的位置关系来划分为两大类，一种为墙体内部保温技术，另一种为外部保温技术。现阶段最受推崇的便是墙体外部保温技术，因为这种节能设计方案可以达到新建住宅区的节能设计的各方面要求，还可以被应用在旧楼改造中，是一种十分有效的节能设计方案。

（3）住宅建筑的外窗节能设计。住宅建筑的外窗窗框材料选择、玻璃的种类以及遮阳措施都会对建筑的热工性能产生影响。因此，为了实现降低能耗的需求，应当在住宅建筑中尽量的使用新型保温节能外窗，在材料选择上注重热工性能较好的材料使用。另外，窗墙面积的设计也对住宅建筑的节能产生有效影响，窗墙面积直接影响到住宅的空调系统能耗量，因此在设计过程中，要根据实际情况合理的控制，一般北向的房屋北向面积不大于25%，南向房屋南向面积不超过35%，而东西向房屋面积不超过30%。

结语

节能设计的住宅建筑拥有节约耗能的优势，有利于建筑业的可持续健康发展。住宅建筑节能设计不是一项简单、独立的工程，设计人员需要系统的全面的了解周围环境，倾听人民需求，将节能措施融入平面设计以及结构等方面，全面整体的用节能设计完成住宅建筑。

住宅房屋的设计篇（9）

随着房地产开发产业的发展，房屋建筑的形式越来越呈现出多样性。在设计过程中，如何在纷繁的房屋建筑形式中，设计出经济适用、富有个性且能满足业主日益增长的住房需求的新型住宅，成为房屋设计人员必须面对的问题。

1.与时俱进，建筑设计要将美观大方和经济适用进行有效结合，凸显时代气息

1.1注重住宅外观打造，做到与周边环境相协调

住宅建筑应该从总体大局出发，考虑外观设计与周围建筑环境想协调，彼此协调且能容入周边的环境，避免只考虑自身的立面效果，忽略周围环境的因素。群体住宅小区的设计应当注意色彩与小区主题的协调一致，平面、立面布局赋有变化，在满足通风、采光要求的前提下，错落有致，相得益彰。对色彩加以提炼，体现色彩的多样性和丰富性，塑造建筑风格。

1.2平面方案合理分区，确保设计的功能质量

首先要注意黑分区，客厅、卧室、厨房、卫生间、书房、健身房要合理布局，在满足居户居住舒适性的同时还要注意通风、采光的因素。此外在住宅建筑中还应该适当考虑公共空间的分区，注意满足家庭成员进行绿化或者饲养宠物等个好的需求。其次注意平面方案的质量功能，首先是采光，不同地区应该按所在气候分区满足日照要求，避免无直接采光住宅的户型，在北方寒冷和严寒地区犹为重要。其次是通风，尽量采用自然通风的住宅户型，防止局部死角造成的通风不畅。按规范设计通风道，其中卫生间尽量做到自然通风。

1.3完善公共设备系统，以便充分发挥建筑各部的功能

现代化的新型住宅必须要有完善的公共设施系统，从而最大限度的满足居民的生活需求。如变电所、水泵加压房、交换站、消防控制室、燃气调压站等，还应该考虑数据交换站、保安监控室的合理位置布置，另外物业服务、垃圾处理方面应给与足够重视。

2.以人为本，综合考虑住户因素，满足住户需求，体现人文关怀

2.1充分考虑居住者生活习惯，尽可能让居住者方便舒适

住宅设计平面布局的合理性体现在户型面积标准规定下的配套合理性。从居民生活习惯考虑，住宅单元设计应通过注重细节设计来满足居住者的方便与实用。

2.2充分利用室内空间，尽可能减少居住者购房费用

进行住宅设计时，应对住宅室内的现有空间加以充分利用，在满足居住者更多需要的同时，还可不过多增加造房费用，减少购房者的购房支出。对于大多数工薪阶层以多年薪金积攒购房的购房者来说，这点尤为重要。此外还可对大空间进行灵活分隔，这样既有利于空间的充分利用和家具、房间的重新布置，又有利于人口变化和房间的调整。

2.3注重人文设施建设，细节之处体现人文关怀

体现人文关怀就是要尽量考虑到居住者的基本居住需求，进行符合人性化的设计。设计人员应该设身处地的想一想自己的生活感受，并尽量考虑到老弱病残和婴幼儿，这样才能设计出更为人性化的住宅区。

3.积极运用新兴科技，设计新型智能化房屋建筑

3.1整体设计要做到与时俱进，具备适当超前意识

智能住宅是一项综合性的系统工程，它涵盖了各个专业，只有做到与时俱进，将这些因素密切配合，才能使设计更完善，布局更合理。此外，住宅智能化建设还应当有一定程度的前瞻性，以适应社会发展和居民生活水平的提高的要求。例如2l世纪的今天，家用电器的发展极为迅速，如空调、电话、电脑及互联网的普及、家庭影音中心的流行等等，都对住宅设计提出了很高的要求。所以住宅设计必须要看到未来发展的趋势。

3.2综合考虑设备要求，做好智能化配套设计

在住宅设计的全过程要注重和各个设备专业的沟通协调，做好智能化配套设计。在住宅设计中，要充分考虑各种类型信息设备的正常使用和管线埋设、结构化综合布线的要求，留出足够的管道井和设备空间。总之就是要使智能住宅不仅能满足家庭通讯和电脑上网，还应为信息家电的使用和在家中工作创造条件。

住宅房屋的设计篇（10）

1　宅基地的概念和范围

宅基地是农村集体经济组织成员，按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划土地三种类型。

2　宅基地的性质和所有权

1986年通过的《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年和1998年两次修改，逐渐完善了我国的土地管理制度，使之与我国经济发展相适应，突出体现为对宅基地使用权制度的完善。该法第4条明确了宅基地的性质，规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”从而明确了建造城乡住宅的土地。即宅基地属于建设用地。第8条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

3　《物权法》对宅基地使用权的规定

2007年通过并实行的《中华人民共和国物权法》，集中和全面的对宅基地的内涵和各项制度进行了归纳，第152条关于宅基地的使用权范围规定：“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。”根据条文，宅基地使用权人对宅基地上房屋有一定的支配权。《物权法》将宅基地使用权规制于用益物权的范畴，所以该法第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。”在《物权法》中，宅基地被界定为一种用益物权的载体，它的所有权归集体所有，而使用权则归于住宅用地的农民。

4　《土地管理法》对宅基地使用权的规定

《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的。不予批准。”通过该条文。我们能够看出法律并没有明文禁止宅基地出让和出租，而是指明一点，如果农民有出让和出租宅基地上建设的房屋，就不得再重新申请宅基地。该法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可知，作为农民集体所有的土地――宅基地，它的使用权行使受其限制，也就是不得出让、转让或者出租于非农业建设，但没有禁止宅基地在农业建设范畴内的出让、转让或者出租的行为，也没有禁止宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营的行为。

二、宅基地上房屋注册登记的现状

1　宅基地上房屋在注册登记中受到严格限制

宅基地上的房屋作为经营场所注册登记，目前主要受到“商业用房”条件的限制。许多行政许可部门，都要求经营场所或者住所必须是商业用房，宅基地上房屋由于属性的限制，导致经营者难以在卫生、文化、公安等部门获得注册登记必需的前置许可。

2　宅基地上房屋在注册登记中的相关制度措施难以落实到位

上海市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室2006年下发的《关于整治擅自改变房屋使用性质用于娱乐、服务行业经营场所的若干意见》第7条规定：“利用农民宅基地上建造的房屋从事娱乐、服务行业经营活动的，由区县人民政府结合本地区实际，研究制定处理办法。”该文件对利用农村宅基地上的房屋从事娱乐、服务行业提供了政策空间。但是在具体实践中，由于区县人民政府并未积极跟进，具体的处理办法尚未出台，从而导致利用宅基地上房屋从事部分行业经营的政策并未真正得以落实。

3　工商部门为放开宅基地上房屋的市场准入进行尝试

目前部分地区考虑到当地的实际情况，允许少量的宅基地上房屋作为经营场所进行注册登记，但整体上并未全面放开。如果对宅基地上的房屋作为经营场所从事经营活动加以严格限制。将不利于农村地区经济的有序健康发展，不利于金融危机下因失业而返乡的农民工的创业。也不符合国家扶持三农促进社会主义新农村建设的政策。因此。从维系大局和维护民生的角度出发，放开宅基地上房屋的市场准入就显得非常重要。上海市工商部门在放开宅基地上房屋的市场准入上迈出了重要一步。2007年出台的《关于支持农村经济发展、推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确：“农民以宅基地房屋自营或出租给他人从事与该经营场所相适应的经营活动，经当地房地资源部门批准，可以作为经营场地予以工商登记注册”。2009年推出的《关于鼓励创业促进就业的若干意见》中规定：“经所在地村民委员会审查同意，允许农民以宅基地房屋自营或出租给他人开办个体工商户从事小型商业零售、‘农家乐’等与农民生产生活密切相关的经营活动或者作为农民专业合作社的经营场所。”

三、破解宅基地上房屋注册登记问题的思路

宅基地上房屋作为经营场所登记的主要障碍是宅基地上房屋的属性，即非“商业用房”。对房屋属性划分的根源在于有关部门对自身利益的考虑，不同的房屋属性，会在城市规划、拆迁补偿等操作中有不同的处理结果。

1　注意明晰“商业用房”概念的来源

商业用房的概念最早见于建设部2002年的《房地产统计指标解释(试行)》。该文件第一章“房屋分类按设计所规定的用途进行划分”，将商业用房定义为“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋”。可见，商业用房只不过是显示房屋设计和建造的目的是为了给从事商业和服务业者使用，把房屋分为住宅、工业、商业用房等。是为了统计的方便而不是对房屋用途的限制。虽然宅基地上房屋设计和建造的本来目的是用于居住，但法律没有禁止它用于商业经营。

2　重新审视商业用房与规划

国务院颁布的《城乡个体工商户管理条例》第14条规定：“个体工商户所需生产经营场地，当地人民政府应当纳入城乡建设规划，统筹安排。”但实际情况是，目前农村基本上没有或者有少量的商业用地规划，以至于在大量农民工返乡创业的情况下，现有的商业用房难以满足社会需求。在涉及规划的问题上，我们还必须注意区分土地用途与房屋用途。1998年颁布的《土地管理法实施条例》第5条最后一款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土

地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。这里规定的是改变土地用途。不是改变房屋用途。宅基地属于建设用地，因此，宅基地使用权确定后，只要是建造房屋都属于对土地的合理使用。对于宅基地上的房屋用途，法律没有禁止宅基地使用权人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋开展商业经营的行为。因此，将宅基地上的房屋作为经营场所不违反土地管理法，也不违反土地规划。

3　完善宅基地上房屋作为经营场所登记后的拆迁补偿制度

宅基地上房屋作为商业经营场所登记，还涉及拆迁补偿费用。目前。宅基地上房屋拆迁补偿标准低。商业用房的补偿费用高。所以，地方政府和房地、规划等职能部门不愿意将宅基地上房屋作为经营场所登记。所以。很有必要完善相应的制度措施，使作为经营场所的宅基地上房屋在拆迁时不因商用而增加补偿标准，以解除相关部门的顾虑。在这方面，上海市政府做了有益的实践。2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《关于贯彻执行若干意见的通知》中规定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照。未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”，即工商营业执照不作为拆迁时认定房屋用途的依据。因此。只要地方性法规和规章能够积极跟进，宅基地上房屋作为经营场所登记，不会成为改变房屋用途的合法证明。也不会影响将来可能发生的拆迁补偿。

4　现行法律未禁止“民宅商用”

在《物权法》第十三章“宅基地使用权”中对宅基地做了界定，具有权威性和准确性。从条款中我们可以看出，法律加以规范的是宅基地的使用权。它将宅基地使用权规制于用益物权的范畴。所以《物权法》第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，该法第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”虽然宅基地的所有权归集体所有，但是集体不可以干涉宅基地使用权人行使其占有、使用的权利。《土地管理法》中也未对宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营行为做禁止性规定。随着2006年《农民专业合作社法》的出台，农村宅基地上房屋作为合作社的住所成为可能。

5　完善注册登记法律规范中关于住所或经营场所的规定

工商总局2004年颁布的《个体工商户登记程序规定》中，要求提交“经营场所证明”，但并未要求个体工商户的经营场所必须是商业用房。《公司登记管理条例》规定的登记程序中，要求提供“公司住所证明”。也未要求公司住所必须是工业或者商业用房。经营场所登记只要有合法有效的租赁合同、房屋产权证明即可。租赁合同表明申请人能在一定期限内合法使用该房屋，表明该经营场所真实存在。至于经营场所是否合适，是相关行业前置审批部门的管辖范围。但是，这种管辖也不应以是否是商业用房为标准，而应当以房屋面积、结构、布局、消防设施、卫生设施等能否满足专业要求等为依据。

住宅房屋的设计篇（11）

第三条房改范围内公有住宅的售后维修管理工作，现阶段由房屋产权单位负责，市物业主管部门予以指导协调，并积极创造条件发展多种形式的房屋维修服务经营组织，逐步使房屋维修管理工作向社会化过渡。

第四条已出售的公有住宅，自用部位和自用设备的维修、养护，由购房者自行负责，费用自理；共有部位的共用设施、设备的维修、养护的组织管理工作，在现阶段由原售房单位负责。

第五条本办法所称异产毗连房屋，系指结构相连，具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。住宅的自用部位和自用设备是指门户以内的部位和设备，包括水、电、气户表和自用阳台。住宅的共用部位是指承重结构部位、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共同设施设备是指共用的上、下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、煤气干线、消防及高层建筑电梯等。

第六条住宅所有权人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并按照有利使用、共同负责的原则处理毗连关系。对房屋的共有、共用部位不得有侵犯他方利益的行为。凡是属于人为损坏共有、共用部位的，由损坏人负责维修或赔偿。

第七条住宅所有权人和使用人对住宅进行维修养护和装修时，不得任意改变原设计结构，以保证房屋的安全使用。凡改变原设计结构对毗连房屋造成安全事故和损失的，应负责赔偿并承担相应的法律责任。

第八条出售的公有住宅，产权所有人和使用人不得擅自改变住宅的使用性质。由于特殊情况需改做生产、营业等其它用途的，经产权共有人同意后，须报城市规划管理部门批准。