房地产投资合作模式大全11篇
时间：2023-05-22 16:25:32
房地产投资合作模式篇（1）
房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下指投资一级市场，即直接投资于房地产产业相关的资产；同时也可以直接投资于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。房地产基金主要有公募和私募两种形式，目前房地产私募基金占主导地位。本文主要阐述投资于一级市场的房地产私募基金。
房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样等特点，可以资产证券化的方式加速企业资金周转，为房企的多元化经营提供资金支持，降低流动性风险，同时它也为行业发展开辟新的运作模式。
经过多年的发展，“金融杠杆撬动民间资本”模式逐渐成为房地产基金行业发展重点，而基金固有的私募股权方式使得房企资本运作更加灵活，在拓宽其融资渠道的同时，自身还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入。
当前中国经济处于“新常态”发展阶段，经济结构开始调整，房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，而从发达国家的实践来看，房地产基金的融资模式可以有效促进房地产行业转型与进一步纵深式发展。 房地产基金剖析
房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。按照资金投入阶段不同，可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。
根据交易的情况，房地产基金又可分为开放式和封闭式两大类，我们讨论的情况一般为封闭式；投资方向上，可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金；结构与组织形式上，主要有结构化与平层两种结构为主，相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。
1.夹层融资结构
这是最常见的一种架构模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股实债”融资方式。在普通合伙人（GP） 层面，可以根据相关需求设计单一GP或者双CO-GP结构，房企作为GP之一；在有限合伙人（LP）层面，进行分层设计，一般分为优先与劣后级投资人，银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额，房企的关联企业认购劣后级份额，有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人；增信方面，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制；最终，基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面，由房企与合作伙伴（诸如金融机构）共同设立基金管理公司，收取管理费用，实现房企“小股东操盘”的经营模式。
2.母子基金嵌套结构
这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎，一方面是因为此架构可以较大提升杠杆比例，一般可以达到3∶7甚至更高；另一方面，优先级投资人（一般为银行、信托等机构）可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险，同时通过母、子基金分离方式，形成“母基金引导先行投入，子基金配套逐步跟进”的模式，有利于提高资金运用效率。
3.平层融资结构
这种模式属于纯股权合作平层模式，一般采用公司型架构，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以盈利为目的公司。从国际实践经验来看，主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是委托投资管理模式。
从参与机构看，房地产基金一般以大型房企为发起人，整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源，成立基金管理公司，并由第三方专业机构提供专业的财务顾问服务。
大型房地产企业资产端内容丰富，一般都涵盖商品住宅、商业物业、工业园区、产业综合体等多元化组成，上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探索。从投资业态角度砜矗住宅型基金依然当道，但房地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产、养老地产和产业地产，其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现与资本市场对接。
就退出方式而言，房地产基金主要有出售并购、股东回购、上市交易、股权转让等方式。
2016年，中国房地产基金整体呈现出巨大增长趋势，根据中国证券投资基金业协会基金备案数据显示：2016年全年共新增641只地产基金，承诺募集总规模超过6000亿元，截至2016年12月底，房地产基金市场已有超过1200只基金实体，总管理资金规模超过1万亿元，并在持续快速增长当中。 行业趋势
2016年，房地产基金行业的投资形式呈现出新的趋势。其一，在投资形式上，更多地偏向股权投资，与地产开发商共同承担风险，甚至是承担主要责任。由于市场融资利率降低，流动性得到改善，房企的高利率融资需求下降，高息债权式地产基金的存在空间进一步被压缩。随着国内各类型金融通道进一步扩大和发展，通道型地产基金的市场比重下降。
其二，部分房地产基金开始介入到PE基金的领域，开拓PE投资板块，由此衍生出地产和附属行业的PE投资，结合地产资源，进行创新创业型投资或者是现有资产的模式改造和效率提升。
其三，退出手段方面，借鉴PE基金的经验，通过公开市场挂牌、协议转让、资产证券化等方式实现退出，开创了房地产基金的新空间。
其四，资金渠道方面，更多的资金注入和资产形式来自于金融机构和地方政府。供给侧改革和政府平台去杠杆化导致了大量的新增投资必须以股权的形式进入，由此给房地产基金带来了新的一轮政策红利。这一轮新的行业趋势，给房地产基金行业带来巨大的资金规模，有助于行业规模化的形成。
房地产投资合作模式篇（2）
2美国模式与中国香港模式分析
2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革，是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。
2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》，明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架，包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度，满足上述五项要求的基础上，可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》，调整了针对房地产投资信托的纳税条款，以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略，问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题，《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理，允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营，提高了经营决策效率，促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《REIT现代化法》，在组织结构上，肯定了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的合法地位；授予房地产商将所持有房地产组建UPREIT与DOWNREIT的免税资格；允许REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述，美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法，税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。
2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来，美国房地产投资信托组织结构有诸多变异，在契约制、公司制与有限合伙制的基础上，衍生出多种组织结构，如UPREIT与DOWNREIT、双股（Paired-share）与合订（Stapled）结构、纸夹（Paperclip）结构等，其中以UPREIT与DOWNREIT最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例，因此，发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式，管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后，在美国金融创新的带动下，房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来，组建UPREIT和DOWNREIT，充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，1992年之后在美国迅速发展起来，成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UPREIT的税收优势，1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托，通常设立下属合伙人实体，由下属合伙人实体直接拥有新购入地产，传统结构演变为DOWNREIT。UPREIT与DOWNREIT的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革，促进了房地产投资信托市场的繁荣。
2.2中国香港模式
2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上，2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律，设立《房地产投资信托基金守则》，明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度，如表1所示，与美国相比，中国香港立法与监管更为严格、细致，严格立法对控制风险有积极的作用，但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面，由于中国香港税负较轻，因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来，随着房地产投资信托的逐渐成熟，出于刺激金融市场发展的需要，中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势：如允许海外投资等。
2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同，使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制，但为防范风险，2003年设立房地产投资信托之初，限定仅能采取信托形式（2006年后允许采用公司形式）；中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类，加强国际金融中心地位，因而允许进行海外投资；由于中国香港本身税赋很低，对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。
2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定，房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法，其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果，且发展历史较短，所以组织结构形式单一，没有形成由市场环境所致的结构变异。
3中国房地产信托发展现状
目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金，与之最相似的是房地产集合信托计划产品（简称房地产信托）。中国房地产信托发展现状如下：
3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律，相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）等。《信托法》规定，能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司，即信托只能由信托机构发行，将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订，扩张了信托计划的规模，增强了流动性，但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定；此外，规定不可公开营销宣传信托计划，使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力，而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现，税收政策具有不稳定性。
3.2以信托公司为主导，以信托型、封闭式为主如前文所述，信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位，因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同，信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金，管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人，监督信托资金的使用，房地产信托以信托型为主。此外，中国当前房地产信托不能上市交易，也没有相应的二级交易市场，因此在信托存续期内，投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。
3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要，由信托公司设立信托，向投资者筹集资金，专项用于房地产开发，实质上具有融资贷款的性质。因此，当前房地产信托是一种融资工具，而非投资工具。
4中国发展房地产投资信托的路径选择
目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托，目的在于：第一，促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；第二，解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力，2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金，在中国香港交易所上市，第一轮筹集资金25亿美元，中国目前面临相似的环境。因此，中国发展房地产投资信托，应在美国和中国香港的成熟经验的基础上，以中国香港制度与发展模式为主要参考，形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。
4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业，而公共租赁住房多为新建住房，且租金较低，需要政府财政补贴，因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示，首先，设立公共租赁住房投资信托，作为委托人，发行受益凭证，委托信托公司管理信托财产，分配投资收益；信托公司作为受托人，持有、管理信托财产，代表投资者处理相关事务；物业管理人接受信托公司的委托，管理投资信托所持有物业；选择商业银行作为基金托管人，依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金
4.2组织结构设计在组织形式上，虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好，但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型，原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长；此外，发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此，本文建议在发展初期设立信托型，发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看，本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于，第一，权益型的主要收入来源于租金，这正符合公共租赁住房的特性；第二，抵押型将主要资产配置在抵押贷款上，财务杠杆较高，当市场不景气时财务风险更高；同时抵押型受利率变动的影响更大，发展权益型有助于规避利率风险；第三，从国际发展经验来看，在美国，在资产规模方面，权益型占91%，债权型占7%，混合型占2%；在中国香港只允许设立权益型。因此，建议设立权益型房地产投资信托。
4.3专项立法，严格立法，逐渐放松中国发展房地产投资信托，可在美国与中国香港成熟经验的基础上，专项立法，对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定，一来可以节约立法成本，加快立法进程；二来便于操作，利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业，在制定制度时，最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容，由国务院专项行政法规，最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上，制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规，都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出，房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征，设立之初立法严格，以控制运行风险，进入成熟发展阶段后，逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法，将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房，待发展成熟之后，再扩展到商品房或商业地产。
房地产投资合作模式篇（3）
沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。
一、房地产投资信托基金分析（REITs）
1.REITs的含义
房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展REITs的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行REITs的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。REITs投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。
3.REITs优势
REITs与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外REITs将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，REITs较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。
二、REITs模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析
1.内外部环境分析
沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。
沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，REITs模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入REITs模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房REITs模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房PPP融资模式也具备了一定法律制度。
2.具体操作可行性分析
操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当RElTs模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。
世界各国迅速发展起来REITs模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。近年来，REITs模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用REITs模式具有一定的参考意义。
三、REITs模式的发展前景
房地产投资合作模式篇（4）
2投资性房地产后续计量
2.1计量模式运用数量新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。
2.2计量模式选用侧重点新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。
国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。
2.3计量模式转换方面新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。
《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。
综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。
房地产投资合作模式篇（5）
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
房地产投资合作模式篇（6）
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
房地产投资合作模式篇（7）
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
贷：其他业务收入4000000
房地产投资合作模式篇（8）
近年来，党和政府不断推进保障性住房的建设工作，各级政府都在制定建设目标。“十二五”期间，我国要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工1000万套，今年开工700多万套，明年开工数将不低于500万套。可以说，目前参与保障性住房建设不仅能够获得国家和地方政府的有力政策支撑，在国家严格调控房地产业发展的大背景下，开发商参与建设还能获得一定的收益。
我公司作为一家房地产开发企业，目前有意参与保障性住房的建设。据我们了解，目前的保障性住房建设多采用BT模式，但与之配套的法律法规尚不齐备。请问：房地产采用BT模式参与保障性住房建设时会遇到哪些法律风险？应当如何防范这些风险？谢谢！
读者：马驰
马驰读者：
您好！
正如您在来信中所提到，保障性住房建设是目前各级政府重点推进的民生工程，相关部门陆续出台了支持房地产企业参与保障性住房建设的配套规定和政策。而近日召开的“十”则总结了过去几年的建设中取得的经验和存在的问题，同时明确了我国建设保障性住房的目标。以上现象表明，在未来若干年内，房地产企业参与保障性住房建设能够持续获得政府部门的有力支持。
与此同时，我国对商品房建设领域的调控日益强化。无论是从土地出让、行政审批还是融资、税收等角度来看，房地产在该领域所面临的生存压力空前巨大。因此在未来一段时间内，房地产企业将会更频繁地参与保障性住房的建设。但需要注意的是，在这一新兴领域内，法律法规以及政府的政策性规定尚不完善，房地产企业的经验也不够充分，参与保障性住房的建设可能面临各项法律风险。因此，本期本律师将以目前较为热门的BT模式为例，谈谈企业参与保障性住房建设的法律风险以及防范措施。
一、BT模式概述
（一）BT模式的概念
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）的缩写形式，即“建设——移交”。它是由BOT模式（建设一经营一移交）衍生出的一种新的项目投融资建设模式，常应用于基础设施项目建设领域。一般而言，BT模式系指政府部门与投资方订立投资回购的特许协议，由投资者负责项目的融资、建设，在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。
保障性住房建设的BT模式通常是指政府将保障房项目由投资方总承包，经融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方进行回购并支付项目总投资加上合理回报的建设模式。
（二）BT模式的特征
作为一种新型的投融资模式，BT模式主要适用于公益性和非经营性的基础设施项目和市政公用事业项目，主要具有以下四大特点：
第一、BT模式法律性质的争议性。BT模式由BOT模式衍生而来，BT模式在法律性质方面存在特许经营权法律性质的争议。从理论层面分析，BT合同从订立、内容以及纠纷解决机制均表现出民事合同性质，从实际操作层面考虑，将BT合同定性为民事合同有利于吸引社会投资。
第二、BT模式主、客体的特殊性。BT模式的主体一方为政府或其授权单位；另一方为具备投融资能力的企业。BT模式的客体是指BT合同约定的建设项目，一般为政府投资的城市基础设施和公用事业项目。
第三、BT模式法律关系的复杂性。BT模式内容涉及项目投资、融资、担保、建设等活动，BT模式参与人包括政府或其授权单位、投资人、项目公司、贷款人、担保人、材料供应商和保险公司等，形成纷繁复杂的法律关系。
第四、BT模式合同的组合性。BT模式参与人的权利义务关系是通过签署一系列的合同确立的。比如，BT合同、回购协议、贷款合同等投融资类合同，以及设计合同、施工承包合同、监理合同等建设工程类合同。
BT模式在保障性住房建设领域的特征主要体现为：一是政府利用社会资金进行保障房建设；二是投资方负责总承包，包括投融资、建设、验收等；三是政府负责BT全过程的监管；四是投资方建成后将房屋所有权移交政府；五是政府向投资方回购房屋所有权，以投资方同意的方式分期付款；六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。
二、BT模式建设保障性住房的法律风险
目前，BT模式建设保障性住房的法律体系尚不完备，主要通过国务院及相关部委的规范性文件以及地方规范性文件做出规定和引导。比如，建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照BT等方式组织实施。《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励和引导民间投资进入市政公用事业和政策性住房建设领域。法律法规的缺乏使得房地产企业在参与保障性住房建设时面临以下法律风险。
（一）BT模式选择不当的风险
由于现行法律法规既未明确肯定BT模式的合法性，也未明确禁止采用BT模式建设保障性住房，根据“法无明文禁止即可行”的法理，房地产企业可以采用BT模式。实践中，BT运作模式包括完全BT模式、BT工程总承包模式、BT施工+承包模式、带资型BT模式等运作模式。
其中，带资型BT模式是指投资人承担项目融资和施工职能，项目的建设管理由业主承担，投资人不参与项目建设管理仅获取施工利润。这一模式与2006年颁布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》所禁止的“带资承包”十分类似，实际操作中很难界定其究竟为“BT模式”还是“带资承包”。尽管房地产企业可以根据项目实际情况选择更合适的BT模式，但是选择不当的话，比如采用带资型BT模式，就存在被主管部门认定为违法建设的风险。
（二）建设项目融资时的法律风险
保障性住房建设规模大，建设周期长，对资金需求较高。在BT模式下，由于政府部门的资金支付发生在回购阶段，因而在保障房的建设过程中，房地产开发企业需要自行解决融资问题。
在建工程抵押贷款是建设工程领域的常用融资手段。但在保障性住房建设项目中，土地出让方式一般为划拨，使用权人为政府或其授权部门。根据《物权法》及《城市房屋权属登记管理办法》规定，建设期项目所有权应当属于政府或其授权单位。这就意味着房地产开发企业所设立的BT项目公司对在建保障性住房不享有所有权，因而无法办理在建工程抵押贷款。
2011年7月，国家发改委出台《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，鼓励地方性融资平台公司和其他企业发行企业债券融资支持保障房建设。若要发行企业债券，除了满足《证券法》所规定的发行基本条件之外，房地产开发企业还需要取得可行性研究报告批复、环境影响评估报告、建设用地规划许可证、土地使用权证等批文和证照，并按《通知》的要求报国家发改委核准。这一过程不仅较为漫长，而且企业随时面临无法获取批文、证照，无法通过发改委核准的风险。
如果采用股权融资，在BT项目公司设立时或者设立后引入财务投资人或者战略投资人，那么开发企业可能面临对投资人情况不甚了解或者选择不当，投资人不及时履行出资义务或者提前收回出资，导致保障房建设的资金链断裂。此外，投资人可能采取增资扩股的方式取得对BT项目公司的控制权，导致房地产开发企业难以影响BT项目公司的决策和经营，并最终造成房地产开发企业对政府的违约责任。
（三）保障性住房施工时的法律风险
房地产开发企业在保障性住房的建设过程中最需要关注施工进度以及施工质量问题。由于政府对于企业能否按期交房极为关注，而企业对于交房时间的确定没有很强的协商能力，一旦工期延误导致房屋迟延交付，企业很可能承担高额的违约金。而导致施工进度落后的原因是多方面的，比如项目投资人未能及时提供建设资金、施工所需原材料和设备短缺、未能及时全额招募施工工人、施工过程中遭遇不可抗力等。由于导致工期延误的原因十分多样，一旦不能全面防范此类风险，就极易导致工期延误。
就施工质量问题而言，其产生原因也十分广泛。比如施工原材料存在质量问题、工程设计不合理增加施工难度，导致施工质量不稳定、工人未按图纸和指定工艺施工、工程监理单位未做好监理工作等。住建部部长姜伟新在十记者招待会上也指出，“在大规模进行的城镇保障性住房的建设过程当中，大的资金的问题到现在为止还没有发生过，反倒是质量问题产生过，我们还追究过责任，地方的住房城乡建设部门也追究过企业的责任。”保障性住房作为民生工程的特殊属性决定了政府部门对施工质量不合格的处罚将更加严格。如果企业不能在施工过程中持续监控施工质量，就可能面临严重的行政处罚后果。如果因施工质量不合格造成居住人的人身、财产损害的，企业还将面临相应的民事赔偿责任。
（四）保障性住房回购的法律风险
政府及时回购是房地产开发企业完成保障性住房建设之后，收回投资、获取合理回报的关键步骤。政府的回购分批进行，企业无法一次性收回投资和回报。政府的回购资金需要经本级人大常委会批准后列入政府财政预算。但相关部门对回购资金的审批并不意味着政府财政预算中已经预留了回购资金。一旦政府在协议约定的回购时间无法向房地产开发企业支付回购款，企业将面临巨大的投资损失。而且，政府的回购一般分批进行，企业无法一次性收回投资和回报。这就意味着企业在每次回购中都会面临政府无力回购的风险，企业应当特别重视该风险的防范。
三、BT模式下的法律风险防范
由于房地产企业以BT模式参与保障性住房建设时面临着前述各项法律风险，并可能遭受严重的法律后果，因此房地产企业应当从参与项目招投标工作起，直到完成房屋回购工作时止，持续全面地防范可能遭受的各项法律风险。
（一）参与项目招投标前开展全面的尽职调查
在保障性住房BT模式招投标过程中，房地产企业一般对项目的合法性以及政府的履约能力均没有太多疑议。但企业仍应综合考虑政府信用、财政能力及融资能力等方面的风险因素，开展尽职调查工作，分析项目投资的可行性。
首先，企业应对项目的情况（包括项目的基本情况、可行性研究报告、融资方案等）进行全面了解，并收集相关资料进行分析；其次，对招标的政府及项目责任单位的诚信度进行审查，包括对政府及项目责任单位在其他建设项目中的履约情况的考查；第三，对项目回购资金的来源（财政划拨、银行贷款、利用社会资金或其他）、回购资金的保障方式等进行分析。如回购资金来源于财政划拨的，则应收集相关的政府审批文件，对回购资金是否列入财政预算并报经人民代表大会审查批准进行审查。
房地产企业可委托律师事务所等中介机构从法律角度进行全面审慎尽职调查，出具尽调报告以降低投资风险。
（二）根据项目实际情况选择合适的运作模式
由于BT模式的合法性界定尚不明晰，部分运作模式存在违法嫌疑，因此建议企业根据项目自身特点、前期准备工作情况、政府的需求和管理能力、潜在投资人的投融资能力、资质，以及各种运作模式的特点选择符合项目实际需求且没有违法嫌疑的运作模式，防止因运作模式违法给企业造成巨大的投资损失。
（三）根据不同的融资模式确定有针对性的风险防范措施
在债权融资的模式下，企业应当以前期尽职调查结果为基础，确认项目的合法性，并且已经获得通过国家发改委审批所需要的各项批文、证照。在确定企业债券的回报率、偿付期间等指标时，应当与政府的回购计划相衔接，防止因政府回购资金不能及时到位而导致企业承担逾期、甚至不能向企业债投资者偿付本息的违约责任。
在股权融资的模式下，企业应对引入项目公司的投资人开展全面的尽职调查，确认其资金支付能力。在合作协议以及BT项目公司的章程中，房地产企业一定要通过董事会的组成方式、议事规则等制度确认其对项目公司的控制权，同时还要限制投资人提前回购项目公司股权，避免项目公司资金链断裂。
（四）持续全面监督项目的施工进度和质量
在项目设计阶段，房地产企业就应当和政府充分沟通，确定合理的房屋设计指标，防止因设计失误导致施工质量不合格。在施工阶段，企业应当聘请资质良好的监理单位以及具备法定从业资格的施工人员，时刻监督工程施工进度，并对施工过程中发现的质量问题及时整改，此外，企业还应加强对施工人员的培训和教育，提高其技术水准和安全施工意识，督促其在确保施工质量的前提下按照施工进度施工。
（五）为政府回购设定有效的担保
房地产投资合作模式篇（9）
目前，投资性房地产准则是房地产管理工作的重中之重，占据着重要的社会地位，尤其对房地产行业会计处理产生了极其深远而持久的影响。投资性房地产是房地产行业领域中重要的投资经营模式，对于房地产行业的良好运作具有极其非常重要的推动作用。要加大新会计准则在投资性房地产会计处理工作中的应用，并且扩大其影响范围，进而实现房地产行业领域的发展目标。
一、投资性房地产准则对房地产行业会计处理概述
(一)投资性房地产的含义主要是指房地产开发商赚取并扩大租金和资本增值，为了获取较多的经济利润而进行的一种地产开发型活动，目的性和商业性比较明确，不断实现利益最大化的开发目标。
(二)投资性房地产相关会计处理分析1.确定环节根据新会计准则的出台，投资性房地产主要是为了获取大量的经济租金，主要包括已经出租出去的土地使用权和已经出租的建筑物等。投资性房地产旨在通过投资市场的渠道来获取相应的租金收入，并不重视在出租过程中赢取的额外效益或者利润。判断投资性房地产的方法，重点是要分析此类房地产是否为可出售的房地产，如果符合则可以认定为商品性房地产，根据制定的相关准则可以进行会计处理。2.计量环节初始计量和后续计量是计量环节的重要组成部分。其中，初始计量主要侧重于成本计量的模式，而且要想充分获取房地产的初始计量，可以通过外购和自行建造等方式，是比较可行的方法；而对于后续计量而言，要根据具体情况选择成本计量模式和公允价值模式，而且模式的确定不能轻易进行变更。
二、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响分析
(一)成本模式和公允价值模式对投资型房地产行业的影响1.新会计准则的出台和颁布，针对自用房地产和出租房地产的区别做出了明确地规范和说明。具体要求成本模式和公允价值模式均可以对投资性房地产行业进行会计处理，对企业的资产结构产生了深远的影响，从而将固定资产和无形资产在整个资产中保持合理、适当的比值。2.在新会计准则的制定中，投资性房地产行业的评价主要是采用公允价值计量模式。市场环境的不断发展变化，房地产行业的市场价格也在普遍升温。基于此，如果房地产行业一直沿用公允价值模式，一定程度上会增加投资性房地产的账面价值，有效提升了资产的净值，进而推动房地产行业偿债能力的提升。3.计量方式与所产生的利润有着紧密的联系，计量方式的不同，也会影响到所产生的利润。其中，成本模式比较稳定，主要是由于成本模式有着固定的会计时间，便于对成本费用进行预计和控制。在特殊的情况下，成本模式可以为房地产行业带来广阔的发展前景。根据公允价值计量模式的影响进行分析，所得利润的不确定性比较明显，不用像成本计量模式进行折旧计提、累计摊销，成本费用会随着市场价格的变动而发生变动。基于房地产的发展前景来分析，房地产行业具有广阔的发展潜力，采用公允价值计量模式更有助于房地产企业的长远发展，利润空间更大。
(二)新会计准则对投资性房地产行业纳税的影响1.获取时纳税的影响根据税法来分析，并没有过多对投资性房地产和非投资性房地产来进行区分，而是将其转化为固定资产或者无形资产。同时，在会计处理中，对于本月所增加的固定资产不用进行折旧计量，因此固定资产在两种计量模式下的账面价值是相同的。2.后续计量的纳税影响(1)在成本计量模式中的后续计量方面，税法和会计的不同之处就体现在投资性房地产的折旧、摊销以及减值准备等。(2)在公允价值计量模式的后续计量方面，投资性房地产行业的计量标准就是去掉实际收入成本减去按税法规定的抵扣金额。由此可见，针对计量方式的影响，房地产行业要进行纳税的调整和变更。3.处置过程的纳税影响税法已经明确规定了投资性房地产的处置方式，在公允价值模式的计量下，应纳税的所得税额就是由于处置收入减去历史成本而产生的差价。但是在会计处理中，要将累计公允价值和已经计入所有者权益的金额一并归为处置资产的当期损益。基于此，会计和税法在处置资产的损益中具有较明显的区别，因此要适当地进行纳税调整。通过上述的分析可以看出，两种计量模式下当期所交纳的税额基本一致。其区别就在于，公允价值计量模式在会计处理的过程中会因其变动而发生变动，进而使投资性房地产的计税基础和账面价值金额出现了较大的差异。针对资产的投资过程来分析，成本计量模式和公允价值计量模式具有相同的现金流量计算方式。
三、投资性房地产准则
对房地产行业会计处理影响的具体建议
(一)建立健全会计管理制度投资性房地产行业要以新会计准则作为行业的指导，要充分结合国家出台的相关法律法规来贯彻实施，并且要坚持实施求是，一切从实际出发的原则，进而建立健全房地产行业的会计管理制度体系，要体现出一定的科学性、规范性以及合理性。对于制度建设的内容，要加大对财务管理制度、物资采购制度、会计核算制度以及考核评价制度等方面的建设力度，而且会计管理制度要与投资性房地产行业的发展情况和目标相互统一、相互协调。
(二)加大新会计准则的应用力度1.要及时调整会计处理工作，不断适用于新会计准则的发展需要。要适度改革以往传统的会计编制制度，新会计准则中已经明确规定了投资性房地产企业的计量方式，建立起完善的企业会计制度体系。2.新会计准则中的公允价值计量方式并不能有效地减缓税收，但是更有利于资产的管理。加大新会计准则的执行力度，对于投资性房地产企业来说影响深远。3.房地产会计处理人员要加强对于新会计准则的学习，予以高度的重视，定期进行业务培训与指导工作，从而不断提升相关人员的岗位意识、专业水平以及技能涵养等，将新会计准则的工作落到实处。
(三)确保投资性房地产会计管理工作较高的经济利润投资性房地产企业在不断的发展进程中，经济效益与社会效益的提升是重要的管理保障。在新会计准则中，公允价值计量模式的运用，就是要将投资性房地产体现在企业的各个层面，进而不断符合资产投资市场的发展需要。投资性房地产企业要在新会计准则的引领下开展房地产投资收益分析活动，扩大并增长资本投资运作效率和回报率。
(四)简化投资性房地产准则的会计处理程序在新会计准则中，对于符合条件的投资性房地产企业可以采用公允价值计量模式进行后续计量工作。因此，对于效益的盈利或是亏损，都要及时反映在当期利润中，进而在整体上把握好投资性房地产行业的投资效益情况。对于在投资性房地产准则中出现的相同问题，要进行统一、规划地管理，降低企业会计处理工作的难度性与复杂性，强化信息的对比程度。
四、结束语
综上所述，加强投资性房地产准则对房地产行业会计处理影响的分析势在必行，可以不断顺应投资性房地产行业的发展步伐，提高房地产行业的市场竞争地位，在激烈的行业竞争中始终立于不败之地，开拓房地产行业崭新的发展空间。因此，投资性房地产行业的建设任重而道远，要善于抓住机遇，勇敢地迎接挑战，不断与时俱进、开拓创新。要严格遵守新会计准则的相关规定，科学合理地选择科学合理的计量模式，以便于会计处理工作的正常进行。同时，投资性房地产企业要结合企业自身发展的实际情况，综合对比和考量，进一步规范投资性房地产企业的市场行为，实现房地产行业可持续发展的战略需求。
参考文献：
[1]由敏.新会计准则下公允价值应用对企业投资性房地产的影响[J].产业与科技论坛，2015(22)：144-145.
房地产投资合作模式篇（10）
（一）房地产投资者直接融资模式
房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。
（二）以产品支付为基础的融资模式
以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。
（三）房地产ABS项目融资模式
ABS(Asset-Backed Securitiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。
（四）房地产TOT项目融资模式
TOT ( Transfer Operate Transfer) 即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]
（五）房地产PPP项目融资模式
PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP 模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP 更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。
二、房地产项目融资中的问题
（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低
虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。
（二）房地产项目融资目的不明确
房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]
（三）缺乏明确的产权制度和法律体系
房地产投资合作模式篇（11）
引言
房地产是资本密集型行业，其行业特性决定了资金是房地产企业发展壮大的关键因素。在我国当前银根收紧、预售款监管加强的政策环境下，传统的资金来源渠道难以满足房地产企业融资需求。在这样的背景下，私募房地产基金成为我国房地产业新兴的融资方式，为缓解房地产行业资金困境发挥了重要作用。然而，我国的私募房地产基金的组织形式和运营模式还处于探索阶段，目前比较成功的案例较少。私募房地产基金领域涉及到很多复杂的现代金融理论，其组织形式和运营模式的设计需要考虑各方利益相关者的关系，其条约中包括对于基金经理的激励机制、对于投资者的保障机制、对于受资企业的监督机制的设计等，而目前我国在这方面的经验与欧美相比还比较欠缺，因此目前存在的私募房地产基金组织形式和运营模式选择的合理性都有待考量。
目前针对私募股权基金的研究非常多，研究范围也很广，基本涵盖了私募股权基金运营的各个环节，包括投资决策、组织形式、运营管理、退出机制、绩效评价等。但是具体针对私募房地基金的研究并不多，并且大多套用通常的私募股权基金的形式，没有具体针对房地产行业的特点进行分析，也缺少对于我国具体的行业和社会经济情况的结合分析。在研究方法方面，由于私募房地产基金没有公开披露信息的机制，因此目前国内外的研究领域都无法获得有深度和广度的有效数据，也就无法使用计量的方式来对私募房地产基金进行准确而无偏差的分析。目前多采用定性分析、经验借鉴、案例比较等方式进行研究。但是对于如何选择合理的私募房地产基金的组织形式和运营模式，大多是通过借鉴国外的经验，缺少具体分析的过程。
本文尝试从理论出发分析私募房地产基金合理的组织形式，并在该组织形式的基础上，具体针对国内的房地产行业现状选择最优的私募房地产基金运营模式，有助于推动国内私募房地产基金领域健康快速地发展。同时，为政府和其他相关部门对私募房地产基金的有效管理和决策提供有力的支持，创造出更加规范高效的市场和政治环境。对于私募房地产基金的组织和运营模式的选择，一方面取决于基金自身各组织形式和运营模式特征，另一方面也要看我国与私募房地产基金相关的基本情况，包括相关的法律法规、经济文化、房地产业的发展情况以及相关各方投资者的具体情况。
各类组织形式和运营模式特征比较
（一）组织形式
目前存在的私募基金类型主要有三种，分别是公司型、契约型和有限合伙型。要实现私募房地产基金的有效运营，在选择其组织形式时应考虑以下几条标准：组织形式具有稳定性，主要包括基金资本结构的稳定性和管理结构的稳定性；运营成本小于投资收益，运营成本包括基金最初设立时的成本，经营过程中的成本以及税收成本；效率与安全并重，基金的运作效率主要体现在基金管理者的决策效率和资金的使用效率两方面，安全性主要体现在为降低投资者和基金管理者之间不同的委托关系中的道德风险而设计适当的风险约束机制和激励机制；有适当的监督机制。参照这四个标准对以上三种基金类型组织形式比较如表1所示。
从各组织形式比较来看，有限合伙型这一组织形式是最适合私募基金的，而公司型和契约型的组织形式各有利弊，总体来说相差不多。不过对于组织形式的选择也不能单看各类组织形式的特点，还要具体结合国家经济、法律、文化等各方面的实际情况。
（二）运营模式
私募房地产基金运营模式主要根据投资领域的不同，可以分为房地产证券投资、房地产业债权投资、房地产公司股权投资和房地物业股权投资四种模式，四种模式的不同之处主要体现在其投资环节和退出环节。对于私募房地产基金各类运营模式的比较主要从持续期限、运营成本、收益水平和风险水平等四个方面来进行，这也往往是投资者最关心的问题。私募房地产基金各运营模式比较如表2所示。
从该结果中，并不能明确说哪一种运营模式更好，只能说根据不同的投资策略和投资者特点，哪一种运营模式更为合适。当然，在不同的国家由于国情的不同，私募房地产基金的运营模式也会有所差异。
我国相关法规政策比较
（一）组织形式
从我国关于私募房地产基金组织形式的法律法规来看，三种组织形式都已经由相关的法律即《公司法》、《信托法》和《合伙企业法》确定为合法的形式。但是目前我国还没有具体针对投资公司的《投资公司法》，而只有征询意见的草案，所以私募房地产基金虽然可以采用这三种中的任意一种，但不排除未来出台《投资公司法》后可能会对组织形式产生较大的影响的可能。而受到这种潜在的政策风险影响最大的应该是公司型的组织形式，因为从国内外经验来看，对于公司型组织形式的法律规定和限制条款是最多也是最严厉的，而契约型和有限合伙型的组织形式中很多条款是由相关的各方通过签订契约或有限合伙协议来确定的，并不是由法律法规来明确限定的，因此这两种组织形式相对来说更加灵活，受到政策风险影响的程度也要低一些。
（二）运营模式
从与运营模式相关的法律法规来看，我国近年来对于房地产行业某些投资领域进行了比较严格的限制，包括针对住房投资的限制、对房地产企业股权投资的限制和对房地产开发项目贷款的限制。我国私募房地产基金各运营模式受管制情况如表3所示。
我国房地产业发展情况比较
（一）行业发展情况
由于城市化进程的加快，以及国内经济的快速增长，我国拥有目前世界上规模最大、发展速度最快的房地产市场，也是目前公认在房地产行业最具有投资价值的地区。在 AT Kearney 的《2010 年全球房地产机会指数》中，对全球各地区房地产行业的发展潜力、建设支出及增长率、风险回避程度和做生意的容易程度进行评分，并得出各国家或地区房地产行业的机会指数，最终中国地区的综合机会指数排名第一，可见目前无论是学术界还是实业界都对我国的房地产行业极度看好。
从国内房地产行业具体的发展情况来看，目前我国对于房地产行业的投资仍然以房地产项目开发为主要的投资机会，从上表的分项数据也可以看出，我国房地产行业的建设速度是最快，而目前来讲对于房地产项目开发的投资收益水平也是最高的。不过在我国的一线城市，随着房地产物业的逐渐饱和，对于现有物业的股权投资有逐渐超过投资于在建项目的趋势，预计在未来，会有越来越多的私募房地产基金将投资目标定位于价值型和价值增长型的房地产物业的股权投资。
（二）资金投向
在资金投向方面，我国的私募房地产基金开始呈现出多样化，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业，均吸引了私募房地产基金的关注。例如，盛世神州房地产基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。在严厉的房地产市场调控政策下，也有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目。而 2011 年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
各方投资者情况比较
各方投资者的投资需求。目前我国私募房地产基金的主要投资者包括保险资金、大型国内企业、外资投资者和高净值个人等，而每类投资者的投资需求也不尽相同（见表4）。
各方投资者适合的组织形式和运营模式。针对各方投资者的投资需求，结合私募房地产基金自身的组织形式和运营模式特征，可以判定各方投资者各自适合的组织形式和运营模式（见表5）。
结论
本文从私募房地产基金自身各组织形式和运营模式特征以及我国与私募房地产基金相关的基本情况出发，对我国私募房地产基金组织形式和运营模式进行比较研究，结论是，有限合伙型是适合绝大多数投资者的组织形式，这与国内大多数学者的研究结果相吻合，而运营模式应根据投资者的特点进行选择。目前，我国的私募房地产基金还处在一个艰难探路的时期，要促进私募房地产基金的健康稳定发展，还需要基金发起者、投资者和政府相关部门的共同协作。
参考文献：
1.Gottschalg， O. （2007）. Performance assessment： what we know and what we don't know. Private Equity International， 1， 23-56
2.徐志宏.人民币房地产私募基金初探[D].清华大学经管学院，2010
3.祝媛.我国房地产私募股权基金组织形式研究[D].华东政法大学，2011
4.费威，夏少刚.基于优化视角的风险投资机构组织形式选择研究[J].财经问题研究，2009（10）
