房地产投资合作模式大全11篇

房地产投资合作模式篇（1）

房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下指投资一级市场，即直接投资于房地产产业相关的资产；同时也可以直接投资于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。房地产基金主要有公募和私募两种形式，目前房地产私募基金占主导地位。本文主要阐述投资于一级市场的房地产私募基金。

房地产基金具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样等特点，可以资产证券化的方式加速企业资金周转，为房企的多元化经营提供资金支持，降低流动性风险，同时它也为行业发展开辟新的运作模式。

经过多年的发展，“金融杠杆撬动民间资本”模式逐渐成为房地产基金行业发展重点，而基金固有的私募股权方式使得房企资本运作更加灵活，在拓宽其融资渠道的同时，自身还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入。

当前中国经济处于“新常态”发展阶段，经济结构开始调整，房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”，行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，而从发达国家的实践来看，房地产基金的融资模式可以有效促进房地产行业转型与进一步纵深式发展。 房地产基金剖析

房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。按照资金投入阶段不同，可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。

根据交易的情况，房地产基金又可分为开放式和封闭式两大类，我们讨论的情况一般为封闭式；投资方向上，可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金；结构与组织形式上，主要有结构化与平层两种结构为主，相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。

1.夹层融资结构

这是最常见的一种架构模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股实债”融资方式。在普通合伙人（GP） 层面，可以根据相关需求设计单一GP或者双CO-GP结构，房企作为GP之一；在有限合伙人（LP）层面，进行分层设计，一般分为优先与劣后级投资人，银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额，房企的关联企业认购劣后级份额，有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人；增信方面，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制；最终，基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面，由房企与合作伙伴（诸如金融机构）共同设立基金管理公司，收取管理费用，实现房企“小股东操盘”的经营模式。

2.母子基金嵌套结构

这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎，一方面是因为此架构可以较大提升杠杆比例，一般可以达到3∶7甚至更高；另一方面，优先级投资人（一般为银行、信托等机构）可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险，同时通过母、子基金分离方式，形成“母基金引导先行投入，子基金配套逐步跟进”的模式，有利于提高资金运用效率。

3.平层融资结构

这种模式属于纯股权合作平层模式，一般采用公司型架构，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以盈利为目的公司。从国际实践经验来看，主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是委托投资管理模式。

从参与机构看，房地产基金一般以大型房企为发起人，整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源，成立基金管理公司，并由第三方专业机构提供专业的财务顾问服务。

大型房地产企业资产端内容丰富，一般都涵盖商品住宅、商业物业、工业园区、产业综合体等多元化组成，上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探索。从投资业态角度砜矗住宅型基金依然当道，但房地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产、养老地产和产业地产，其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现与资本市场对接。

就退出方式而言，房地产基金主要有出售并购、股东回购、上市交易、股权转让等方式。

2016年，中国房地产基金整体呈现出巨大增长趋势，根据中国证券投资基金业协会基金备案数据显示：2016年全年共新增641只地产基金，承诺募集总规模超过6000亿元，截至2016年12月底，房地产基金市场已有超过1200只基金实体，总管理资金规模超过1万亿元，并在持续快速增长当中。 行业趋势

2016年，房地产基金行业的投资形式呈现出新的趋势。其一，在投资形式上，更多地偏向股权投资，与地产开发商共同承担风险，甚至是承担主要责任。由于市场融资利率降低，流动性得到改善，房企的高利率融资需求下降，高息债权式地产基金的存在空间进一步被压缩。随着国内各类型金融通道进一步扩大和发展，通道型地产基金的市场比重下降。

其二，部分房地产基金开始介入到PE基金的领域，开拓PE投资板块，由此衍生出地产和附属行业的PE投资，结合地产资源，进行创新创业型投资或者是现有资产的模式改造和效率提升。

其三，退出手段方面，借鉴PE基金的经验，通过公开市场挂牌、协议转让、资产证券化等方式实现退出，开创了房地产基金的新空间。

其四，资金渠道方面，更多的资金注入和资产形式来自于金融机构和地方政府。供给侧改革和政府平台去杠杆化导致了大量的新增投资必须以股权的形式进入，由此给房地产基金带来了新的一轮政策红利。这一轮新的行业趋势，给房地产基金行业带来巨大的资金规模，有助于行业规模化的形成。

房地产投资合作模式篇（2）

沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。

一、房地产投资信托基金分析（REITs）

1.REITs的含义

房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。

2.REITs的特征

概括REITs自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展REITs的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行REITs的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。REITs投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。

3.REITs优势

REITs与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外REITs将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，REITs较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。

二、REITs模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析

1.内外部环境分析

沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。

沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，REITs模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入REITs模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房REITs模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房PPP融资模式也具备了一定法律制度。

2.具体操作可行性分析

操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当RElTs模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。

世界各国迅速发展起来REITs模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。近年来，REITs模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用REITs模式具有一定的参考意义。

三、REITs模式的发展前景

房地产投资合作模式篇（3）

2投资性房地产后续计量

2.1计量模式运用数量新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。

2.2计量模式选用侧重点新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。

国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。

2.3计量模式转换方面新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。

《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。

综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。

房地产投资合作模式篇（4）

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

二、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

房地产投资合作模式篇（5）

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

房地产投资合作模式篇（6）

目前，投资性房地产准则是房地产管理工作的重中之重，占据着重要的社会地位，尤其对房地产行业会计处理产生了极其深远而持久的影响。投资性房地产是房地产行业领域中重要的投资经营模式，对于房地产行业的良好运作具有极其非常重要的推动作用。要加大新会计准则在投资性房地产会计处理工作中的应用，并且扩大其影响范围，进而实现房地产行业领域的发展目标。

一、投资性房地产准则对房地产行业会计处理概述

(一)投资性房地产的含义主要是指房地产开发商赚取并扩大租金和资本增值，为了获取较多的经济利润而进行的一种地产开发型活动，目的性和商业性比较明确，不断实现利益最大化的开发目标。

(二)投资性房地产相关会计处理分析1.确定环节根据新会计准则的出台，投资性房地产主要是为了获取大量的经济租金，主要包括已经出租出去的土地使用权和已经出租的建筑物等。投资性房地产旨在通过投资市场的渠道来获取相应的租金收入，并不重视在出租过程中赢取的额外效益或者利润。判断投资性房地产的方法，重点是要分析此类房地产是否为可出售的房地产，如果符合则可以认定为商品性房地产，根据制定的相关准则可以进行会计处理。2.计量环节初始计量和后续计量是计量环节的重要组成部分。其中，初始计量主要侧重于成本计量的模式，而且要想充分获取房地产的初始计量，可以通过外购和自行建造等方式，是比较可行的方法；而对于后续计量而言，要根据具体情况选择成本计量模式和公允价值模式，而且模式的确定不能轻易进行变更。

二、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响分析

(一)成本模式和公允价值模式对投资型房地产行业的影响1.新会计准则的出台和颁布，针对自用房地产和出租房地产的区别做出了明确地规范和说明。具体要求成本模式和公允价值模式均可以对投资性房地产行业进行会计处理，对企业的资产结构产生了深远的影响，从而将固定资产和无形资产在整个资产中保持合理、适当的比值。2.在新会计准则的制定中，投资性房地产行业的评价主要是采用公允价值计量模式。市场环境的不断发展变化，房地产行业的市场价格也在普遍升温。基于此，如果房地产行业一直沿用公允价值模式，一定程度上会增加投资性房地产的账面价值，有效提升了资产的净值，进而推动房地产行业偿债能力的提升。3.计量方式与所产生的利润有着紧密的联系，计量方式的不同，也会影响到所产生的利润。其中，成本模式比较稳定，主要是由于成本模式有着固定的会计时间，便于对成本费用进行预计和控制。在特殊的情况下，成本模式可以为房地产行业带来广阔的发展前景。根据公允价值计量模式的影响进行分析，所得利润的不确定性比较明显，不用像成本计量模式进行折旧计提、累计摊销，成本费用会随着市场价格的变动而发生变动。基于房地产的发展前景来分析，房地产行业具有广阔的发展潜力，采用公允价值计量模式更有助于房地产企业的长远发展，利润空间更大。

(二)新会计准则对投资性房地产行业纳税的影响1.获取时纳税的影响根据税法来分析，并没有过多对投资性房地产和非投资性房地产来进行区分，而是将其转化为固定资产或者无形资产。同时，在会计处理中，对于本月所增加的固定资产不用进行折旧计量，因此固定资产在两种计量模式下的账面价值是相同的。2.后续计量的纳税影响(1)在成本计量模式中的后续计量方面，税法和会计的不同之处就体现在投资性房地产的折旧、摊销以及减值准备等。(2)在公允价值计量模式的后续计量方面，投资性房地产行业的计量标准就是去掉实际收入成本减去按税法规定的抵扣金额。由此可见，针对计量方式的影响，房地产行业要进行纳税的调整和变更。3.处置过程的纳税影响税法已经明确规定了投资性房地产的处置方式，在公允价值模式的计量下，应纳税的所得税额就是由于处置收入减去历史成本而产生的差价。但是在会计处理中，要将累计公允价值和已经计入所有者权益的金额一并归为处置资产的当期损益。基于此，会计和税法在处置资产的损益中具有较明显的区别，因此要适当地进行纳税调整。通过上述的分析可以看出，两种计量模式下当期所交纳的税额基本一致。其区别就在于，公允价值计量模式在会计处理的过程中会因其变动而发生变动，进而使投资性房地产的计税基础和账面价值金额出现了较大的差异。针对资产的投资过程来分析，成本计量模式和公允价值计量模式具有相同的现金流量计算方式。

三、投资性房地产准则

对房地产行业会计处理影响的具体建议

(一)建立健全会计管理制度投资性房地产行业要以新会计准则作为行业的指导，要充分结合国家出台的相关法律法规来贯彻实施，并且要坚持实施求是，一切从实际出发的原则，进而建立健全房地产行业的会计管理制度体系，要体现出一定的科学性、规范性以及合理性。对于制度建设的内容，要加大对财务管理制度、物资采购制度、会计核算制度以及考核评价制度等方面的建设力度，而且会计管理制度要与投资性房地产行业的发展情况和目标相互统一、相互协调。

(二)加大新会计准则的应用力度1.要及时调整会计处理工作，不断适用于新会计准则的发展需要。要适度改革以往传统的会计编制制度，新会计准则中已经明确规定了投资性房地产企业的计量方式，建立起完善的企业会计制度体系。2.新会计准则中的公允价值计量方式并不能有效地减缓税收，但是更有利于资产的管理。加大新会计准则的执行力度，对于投资性房地产企业来说影响深远。3.房地产会计处理人员要加强对于新会计准则的学习，予以高度的重视，定期进行业务培训与指导工作，从而不断提升相关人员的岗位意识、专业水平以及技能涵养等，将新会计准则的工作落到实处。

(三)确保投资性房地产会计管理工作较高的经济利润投资性房地产企业在不断的发展进程中，经济效益与社会效益的提升是重要的管理保障。在新会计准则中，公允价值计量模式的运用，就是要将投资性房地产体现在企业的各个层面，进而不断符合资产投资市场的发展需要。投资性房地产企业要在新会计准则的引领下开展房地产投资收益分析活动，扩大并增长资本投资运作效率和回报率。

(四)简化投资性房地产准则的会计处理程序在新会计准则中，对于符合条件的投资性房地产企业可以采用公允价值计量模式进行后续计量工作。因此，对于效益的盈利或是亏损，都要及时反映在当期利润中，进而在整体上把握好投资性房地产行业的投资效益情况。对于在投资性房地产准则中出现的相同问题，要进行统一、规划地管理，降低企业会计处理工作的难度性与复杂性，强化信息的对比程度。

四、结束语

综上所述，加强投资性房地产准则对房地产行业会计处理影响的分析势在必行，可以不断顺应投资性房地产行业的发展步伐，提高房地产行业的市场竞争地位，在激烈的行业竞争中始终立于不败之地，开拓房地产行业崭新的发展空间。因此，投资性房地产行业的建设任重而道远，要善于抓住机遇，勇敢地迎接挑战，不断与时俱进、开拓创新。要严格遵守新会计准则的相关规定，科学合理地选择科学合理的计量模式，以便于会计处理工作的正常进行。同时，投资性房地产企业要结合企业自身发展的实际情况，综合对比和考量，进一步规范投资性房地产企业的市场行为，实现房地产行业可持续发展的战略需求。

参考文献：

[1]由敏.新会计准则下公允价值应用对企业投资性房地产的影响[J].产业与科技论坛，2015(22)：144-145.

房地产投资合作模式篇（7）

（一）房地产投资者直接融资模式

房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。

（二）以产品支付为基础的融资模式

以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。

（三）房地产ABS项目融资模式

ABS(Asset-Backed Securitiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。

（四）房地产TOT项目融资模式

TOT ( Transfer Operate Transfer) 即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]

（五）房地产PPP项目融资模式

PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP 模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP 更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。

二、房地产项目融资中的问题

（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低

虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。

（二）房地产项目融资目的不明确

房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]

（三）缺乏明确的产权制度和法律体系

房地产投资合作模式篇（8）

1　投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2　投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3　投资性房地产的会计处理

3.1　投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

3.2　投资性房地产的初始计量

总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

3.3　投资性房地产的后续计量

后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。

(1)成本计量模式。

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。

处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下：

①计提折旧：

每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)

借：其他业务成本　75000

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　75000

②确认租金。

借：银行存款(或其他应收款)　80000

贷：其他业务收入　80000

③计提减值准备：

借：资产减值损失　3000000

贷：投资性房地产减值准备　3000000

(2)公允价值计量模式。

采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：

①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。

会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本　90000000

贷：开发成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；

借：投资性房地产——公允价值变动　2000000

贷：公允价值变动损益　2000000

注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。

③计量模式的变更。

房地产投资合作模式篇（9）

从美国的房地产投资信托在几经波折进入健康发展的轨道看，在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。

1.创造必要的法律环境

1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50%，总收人中直接来源于房地产的收入不得低于75%，每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东，总资产的75%必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。

2.房地产投资信托自身的改革

房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：①所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。②结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(PREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。③专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。⑤规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。⑥经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。

3.机构投资者的广泛参与

初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10%；截至到1999年，这比例则上升到了39%，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。

大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT公司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。

二、我国房地产信托产品转型的必要性

房地产业是国民经济的支柱产业，其对经济发展的带动作用和对上下游产业的拉动作用较大。然而，房地产金融市场目前尚不完善，房地产开发融资渠道较为单一。在此背景下，信托作为一种长期的资产管理机制，一方面弥补银行融资的不足，另一方面提高房地产开发资金利用的有效性。2010年，投向房地产领域的集合信托产品资金规模达到1993.11亿元，占总资金规模的49.87%,与2009年相比发行规模大幅增长340%。然而，目前房地产信托产品的模式仍然以单一的融资平台为主，成为银行贷款的补充。其业务模式存在以下几方面的局限性：

1.贷款模式的大量使用使信托公司继续承担了银行贷款补充的角色，越来越受到监管政策的限制

2009年，贷款类房地产信托产品发行规模为141.43亿元，占总发行规模的31.5%。2010年以来，虽然信托资金运用方式逐渐从贷款向股权投资、权益投资以及组合运用方式转变，但贷款类信托产品的发行数量和规模依然稳居前三。

2.股权投资方式不够深入，部分项目名为投资实为融资

由于监管当局对房地产信托融资功能的限制，许多信托公司为了规避诸如四证不全、二级资质之类限制贷款的条款，纷纷采用股权投资的方式进入房地产市场。但目前的股权投资模式中，信托公司对房地产开发项目的介入不够深入、全面，仅仅是形式上实现了向项目公司派驻董事，要求项目公司在实施重大事项决策时要事先征得信托公司的同意，对项目管理的主动性不够，不能充分发挥信托公司资金管理的专业性。

3.房地产信托产品短期化特征明显

目前成立的房地产信托产品一般期限均为2年，而且大多信托文件还会规定在实现预期收益的情况下可提前兑付。2010年，房地产集合信托产品的平均信托期限为1.86，而房地产开发周期较长，信托资金的中途抽离可能导致开发资金链断裂，二者期限结构失衡较为严重。

4.信托资金投向单个、具体项目导致投资风险加大

从相关实践和数据来看，目前信托公司的房地产信托项目多是投向具体、单个项目，如果项目出现问题，整个房地产信托计划的投资就出现亏损，信托公司也将承受很大风险，一旦风险无法控制并暴露出来，就将波及到整个行业。

三、我国制约房地产投资信托基金发展的症结

鉴于国内房地产信托业务模式单一、风险集中等问题较为突出，国内相关部门及监管当局曾试图借鉴国外信托公司发展房地产投资信托基金（REITs）的先进经验为企业融资拓宽渠道。

1.法律构建不够完善

由于REITs的实质是在集合信托基础上的资产证券化产品，需要信托法律与基金投资法律一起对其进行规范，所以一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制是必不可少的。

2.制度建设不够健全

在税收方面，国内一直未推出关于REITs的税收优惠政策；在会计处理方面，国内出租物业在得到资金收益，扣除有关费用之后，还需要折旧、缴纳所得税以后才能够净利润分配，因此造成利润减少；在信托登记制度方面，信托登记制度的缺失直接阻碍了信托法律制度在资产证券化领域的运用。

3.治理结构不够合理

根据目前国内房地产信托的法律框架，信托公司采取的是契约型模式，信托公司一方面作为受托人保护投资者权利，另一方面又承担了房地产信托资金管理人的职能。国内的这种治理结构往往会使信托公司处于一权独大、无人监督的境地，不利于保护投资者的利益，也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。

四、探索我国房地产信托“准基金化”模式

1.“准基金型”房地产信托业务的现实可能性

一方面，大量社会闲散资金为“准基金型”房地产信托产品提供了强大的资金支持。随着中国经济的快速发展，百姓手中积累的财富也迅速增加。另外，在全球流动性泛滥的国际大背景下，施行“出口导向”战略的中国也将长期遭受被动性货币投放，市场整体流动性充裕也将成为常态。另一方面，2008年次贷危机爆发后，中国的房地产市场重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地产商规模不断扩大。规模的不断扩大也考验着地产商的资金运营能力，稍有不慎就将出现资金链断裂，给企业带来巨大风险。因此，大型知名地产商输出品牌和管理的意愿不断增强，而“准基金型”房地产信托产品恰好能够提供平台，以发挥知名地产商的专业优势。

2.房地产信托产品“准基金化”的业内实践

从业内实践看，以“准基金型”信托计划模式发展房地产投资业务的主要案例包括：2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资信托基金――由联华国际信托投资有限公司设计并推出的“联信.宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售，这是一款不指定用途、分期发行的房地产信托投资计划。资金主要运用在给房地产经营企业提供贷款、投资于房地产经营企业股权以及购买商业用途楼房或住宅。2008年11月，中信信托携手中信地产发行了总规模为68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。2009年8月6日，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议，约定平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。2009年9月平安信托再次与绿城集团签署合作投资战略框架协议。在重庆辖内，新华信托于2011年2月22日正式发行新华・普天I号股权投资基金集合信托计划，规模达18.5亿元，通过组建专业化的基金管理团队，聘请专业的投资顾问组成投资决策委员会，灵活运用股权、债权、可转股债权、购买特定资产权益等PE投资工具，投资于旧城改造、城乡统筹、城市基础设施综合体开发和文化创意产业项目。

3.“准基金型”房地产信托产品的优势和局限

通过总结上述业内实践可以看出，“准基金型”房地产信托产品的基本框架为：与传统的房地产信托产品相比，业内目前设计的“准基金型”房地产信托产品具有以下特点和优势：

（1）“资金池”模式有助于信托公司更加集中、灵活地运用信托资金。一直以来，信托公司业务拓展的一个主要方面就是项目融资和投资，但是传统的投融资模式存在信托规模较小、产品流动性差、难以形成常态业务的缺陷，“准基金化”信托产品的运行模式则是在确定基本投资方向和投资策略以后，发行标准化的信托产品，形成具有一定规模的资金池，再按照基金原理进行专业化管理与运用，最终形成制定投资策略-设计基金化信托产品-打造品牌-募集资金-组合运用资金的规范投融资流程。这一模式有助于促进信托公司向自主管理转型。

（2）投资顾问的介入促进信托产品投资管理专业化。在房地产信托产品“准基金化”的过程中，信托公司与房地产开发企业优势互补，必要时还可引进基金公司作为投资管理人，一方面可以充分发挥信托公司在信托计划设计和发行上的优势，另一方面又可以利用房地产开发企业在房地产开发管理方面的专业能力，实现系统内的协同，同时还能成功分离信托公司作为受托人和基金管理人的双重身份，使信托项目治理结构更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投资工具的多样化。目前传统的房地产信托产品投资工具的使用方面受限较多，投资工具单一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企业法》的规定，利用房地产信托投资基金设立有限合伙企业，便能灵活利用普通股、优先股、可转债以及收益权等交易工具，并遵循基金管理行业的国际惯例引入管理人认购部分基金单位以及承诺认缴制等更为灵活的机制。

房地产投资合作模式篇（10）

中国的房地产业发展时间相对较短，发展到今天，这个新兴的资金密集型行业，在国家一系列产业政策的调控下，需要更加多元化的融资体系来保证这个行业的健康发展。传统的房地产公司融资模式主要靠银行的信贷体系的支撑，同时也将房地产的高风险向银行信贷体系传导，导致了银行的坏帐及高额的资金沉淀，使银行资金失去了高度的流动性。

1 资本市场融资的局限

在我国资本市场的体系相对发展不健全还比较初级的阶段，对房地产企业来说获得资本市场的融资渠道仅限于股市融资，债券市场对绝大多数中国房地产企业是关闭的。即使是股市融资，对中国的房地产企业来讲，由于企业自身的良莠不齐，上市融资也是相对较少的个别国有大型地产公司。中国证监会统计数字显示2002年，地产企业只占当年融资额的8％，因而股市不是中国房地产企业的主要融资渠道。

2 单一银行体系信贷融资的局限

资本市场的严格限制，地产企业只好向资金雄厚的银行申请资金融通。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产业与银行业高度依存，将导致风险向银行体系传导，产生泡沫经济。同时，由于市场的催化作用，地产企业自有资金比例的严重不足，使得银行成了实际的资金的投资方，进一步恶化了房地产市场的资金状况，加大了市场供给的泡沫程度。为了避免这种隐患，我国银行体系加强了自身风险问题的监管，中国人民银行于2003年6月13日出台了新的房产信贷政策，收紧了对地产行业及个贷投机行为银根。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产行业迫切需要选择另外新的融资渠道，以解决庞大的资金问题。

二、房地产投融资渠道的新选择

房地产投资信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金，后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利，例如房地产抵押权、房地产租赁权等等。因此，前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围。后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人。后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个（不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况）。再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目。而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产。后者是先受托房地产再募集资金。

?根据资金投向的不同，REIT可分为三类：权益型、抵押型和混合型。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入；抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；混合型，顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

早期的REIT主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。

REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

1 美国模式

美国的REIT通常是以基金的形式出现的，?REIT成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。在美国，REIT证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D(Rules501-506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。

2 日本模式

日本的房地产运作流程是：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；信托公司向投资者发放红利；信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。

三、REIT的辨证分析。

REIT较之传统的融资方式具有明显的优势：1、具有流通性与变现性；2、专业化经营；3、资本积累；4、投资风险分散；5、导正房地产市场的机能。

对于REIT的特点，我们应辨正的分析，看到其优点的同时，也不可否认其缺陷：

1 募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业上的费用，投资者也将承担机会成本的损失。

2 关系的风险。REIT的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当REIT经营者经营不善或从事关系人交易时而损及所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的效率性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。

3 易受房地产市场与利率市场波动的影响。REIT的投资组合，大多数从事于房地产投资，因此房地产市场的景气将直接影响REIT证券的价格。其次，REIT的受益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以REIT证券价格同时受到此两市场波动的影响。

三、中国发展模式的醒思

从我国的信托投资发展来看，我国的信托投资方式主要有三种模式：1、权益融资，是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或直接所有者。2、债务融资，是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或者通过购房者向信托公司贷款买房从而实现融资。3、混合型融资，是上述两种方法的混合使用，是在以上大体上分辨之下，发展了经营性权益融资，非经营性权益融资，直接债务融资，间接债务融资，混合融资模式，财产信托融资模式等一系列的融资方式。

房地产投资合作模式篇（11）

投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产的初始计量及核算

（一）投资性房地产的确认条件

在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点

用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

（三）投资性房地产的取得渠道

1.外购的投资性房地产。时点：购入同时开始对外出租，入账价值=买价+相关税费。

2.自行建造的投资性房地产。时点：即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值，入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）。这两种方式形成的投资性房地产，不管其后续计量到底是成本模式还是公允价值模式，都体现投资性房地产的增加，计入借方，在成本模式下借方记入投资性房地产科目，在公允价值模式下借方记入投资性房地产-成本科目下。

3.非投资性房地产转换为投资性房地产。

将自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

作为存货的房地产转换为投资性房地产。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处理时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。这既是投资性房地产的形成的渠道之一，也是投资性房地产转换的内容之一。

关于投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

（一）成本模式下的后续计量

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

（二）公允价值模式进行后续计量

1.采用公允价值模式的前提条件。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；会计处理原则：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”，此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

投资性房地产的转换

在之前投资性房地产的初始计量中已论述了可以将存货或者自用房地产转化为投资性房地产，同理，投资性房地产在符合条件的情况下也可转换为存货或自用房地产。

（一） 转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）转换日的确定

投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

（三）转换时入账价值的处理

在成本模式下，房地产转换以后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

关于两个转换的理解

从上文的论述中，出现了两个转换，其中一个是投资性房地产的用途转换，可以将投资性房地产转换为存货或自用房地产，也可以将存货或自用房地产转换为投资性房地产；第二个转换是投资性房地产的后续核算模式的转换，可以将成本模式转换为公允价值模式，但公允价值模式不能转换为成本模式。

其实这两种转换恰恰让我们的会计人员很灵活的应用新会计准则，一项投资性房地产当它选择了公允价值模式进行后续计量后，是不是真的就必须一直使用下去呢，其实这过程中可以不违背准则规定，通过一定的转换转为成本模式。

首先将公允价值模式下的投资性房地产转为存货或者自用房地产模式，这是用途的转换符合条件准则是允许的。以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益上。转换为存货或自用房地产进行一段时间的会计核算后，又可以改变其用途重新进行出租，转换为成本模式的投资性房地产，通过两次转换后达到了实质性将公允价值模式转换为成本模式。