房地产企业税务风险分析

房地产是一个重要产业支柱，税务筹划在房地产企业中的作用越来越显著，同时房地产企业的纳税也是国家税收的重要来源。但是税收的种类有很多种，所以房地产企业缴纳的税收具备特殊性的特征，并且税务筹划有很大的空间，但是在具体的税务筹划工作中，有一些工作人员混淆了概念，严重一点甚至出现了逃税和漏税的情况，这样既阻碍了税务筹划作用的发挥，也大大增加了房地产企业的税务风险。因此要采取相应的措施预防税务风险。基于此，本文主要对房地产企业税务筹划与税务风险进行分析。

近些年来，我国市场经济的迅猛发展为房地产企业带来了很好的发展机遇和空间，而影响房地产企业经济效益的关键是税务问题，而对税务进行筹备和计划是确保效益最大化实现的关键，也是一种非常重要的管理方式和手段。所以应该在满足税法的基础和前提条件下先规划企业的投资、理财以及经营等活动，可以确保企业经济效益得到提高。但是目前随着“营改增”政策的实施，促使房地产企业的税务筹存在很多方面的问题，有一部分企业的税务不仅没有降低反而增加了，这主要是因为房地产企业没有充足的进项税金额来用于抵扣，这样在实施“营改增”政策之后，税务负担就会有所增加，进而就导致税务筹划风险的存在。因此要采取相应的措施对其进行预防，就能进一步推动整个房地产行业的发展。

一、房地产企业进行税务筹划的必要性

“营改增”后，房地产企业由缴纳营业税变为缴纳增值税，增值税的重点就是进项税金额有没有抵扣，所以对进行上游企业选择，取得增值税发票、加强财务人员培训、签发销售合同等均对税负有重大影响。第一，在实施“营改增”政策之后房地产的上游企业并不都是一般的纳税人，企业规模比较小的纳税人并没有开设具备增值税发票的资格，进而无法进行抵扣。其次，由于房地产属于资金密集型产业，本身需要的资金巨大，且开发周期长，借贷筹资成为主要的筹资方式，因此借款利息在总成本中占重要部分。然而房地产企业的资金链复杂，不能保证每条资金链的利息后能税前扣除，从而税务风险上升。最后，土地成本太高，大约占总成本的30%，而且企业从政府取得的土地成本没有增值税发票，不能进行抵扣。因此在法律法规的规定下，要对提前筹划企业经营、投资以及资金筹划鞥一些纳税行为，以获取节税收益，这是房地产企业摆脱“营改增”带来的窘境的关键。

二、导致房地产企业出现税务筹划风险的因素

（一）不规范的税收执法活动

当税务机关行使其自由裁量权时，可能会就同一个时间给予不一样的执法结果。税务机关内部就相关规范的认识也存在着不同的效果，此外，税务机关的解释有时候是难以被理解的，甚至可能会出现偏差，由此导致的企业税务风险存在很大的不确定性。

（二）不健全的税收法律法规

当前，相关税收法律法规还不是十分完善，具有变化频繁和不固定的特点。大多数的税收管理规定源自国税总局、财政机构和相关的职能机构的颁发，导致不同的地区会依据自身的状况对颁布的这些规范来进行解释。此外，相关的法律规范多种多样，更新的频率很快，导致与房地产企业相关的税收规范，十分的不稳定。

（三）相关企业纳税意识不足

通常情况下，一般的企业缺乏理性的纳税意识，导致偷税漏税的行为时常发生。还有一些企业心存侥幸，以为只需对纳税进行申报就足够了，由此可能导致税务筹划风险，缺乏相关防范意识。

（四）财务从业者专业能力有限

会计和税收彼此之间的关系密切，然而会计知识却不能等同于税收知识。大多数房地产企业的税务工作者对于会计的相关工作内容非常清楚，然而却对税务筹划相关的工作流程与税收问题的处理事项了解不多，这正是因为财务从业者缺乏系统的税收知识导致了税收风险的提升。

（五）不对称的征纳彼此信息

税务机关不同于别的企业，其必须对相关的税收信息进行及时、全面综合的了解与认识，此外基于国税与地税的实际分离情况，导致房地产企业关于税务方面的工作必须与上述两个部门分别建立合作关系，因此，彼此信息的不对称为地产企业带来很大的税务风险。

三、提升房地产企业税务风险管理的相关措施

（一）对税务风险管理的方式进行拓宽

通常在开展税务筹划管理工作的时候，工作人员的任务是非常繁重的，涉及的税种多种多样，无论是何种计税方法、筹划方法还是申报的期限均必须由专门的人员来操作，因此当企业规模较小的情况下，企业可以通过外聘税务师事务所的方式进行风险管理。当项目在设立之初必须重视契税、耕地占用税等方面的工作，在具体的施工过程中，需要重视印花税与营业税等方面的工作，其中营业税通常可以借助会计的调整来延长企业的资金，当项目完成只有和进行预售的过程中，需要重视的内容为房产税、企业所得税与营业税及附加等，其中企业所得税属于重中之重。此外，通过加强相互的交流与合作来降低税务风险也是可行的方法之一，在这个过程中房地产企业与地税之间的沟通必须安排专职的职工去进行，及时获取时刻税收政策的变化，争取税收优惠的最大化。

（二）加强对税务风险管理的评价及监督体制

实现房地产企业的税务风险管理涉及的内容及人员很多，属于一直变化的程序。同时在管理税务筹划风险的时候，要根据生产过程中税收的实际情况和具体的税收筹划数据进行研究和分析，根据标准值与参考值之间的差异对房地产企业的税收风险管理加以与监管。当因为人为的因素导致税收负担过大状况发生时，能够借助企业自身的有关的制度来进行适宜的调节，从而完成风险的顺利转移。当由于政策的原因导致企业出现超负荷的税收负担时，企业需要快速做出反应，对当前的税收筹划适当加以调节。当由于会计技术上的原因导致税收负担过大时，企业在进行相关专人人员招聘时需要关注这个问题。

（三）增強守法的意识，做到诚信纳税

自从国内实施新的住房制度，使得当前的房源供远远大于求，致使房地产行业获得利润远远大于社会的平均利润率，因此政府需要平衡这部分利润。然而为了获得更高的利润，一些房企管理者在纳税方面欠缺积极性，处理相关的纳税工作时难以严格遵守相关的税法规范，由此导致了企业税务风险的出现。为了进一步避免由于人为主观因素的影响，必须增强企业的守法意识，做到诚信纳税。增强守法的意识，做到诚信纳税，属于一种复杂的工程，需要企业、个人、社会、税务等机构各个方面的努力才能实现。我国每年都会组织税收宣传活动，这即为较好的方法。

（四）提高企业财务工作者的税收能力

人类是所有生产要素中必不可少的组成，全部的劳动成果皆应当通过人来实现。房地产企业要避免税务风险，就应该提高企业财务工作者的税收能力。而税收能力的提高可借助强化后续教育、加大培训力度等途径来实现。实践是检验真理的唯一标准，因此应该积极宣传“帮、传、带”的优秀作风，创建务实性的专业队伍。

（五）强化企业内控机制，构建税务风险管理体制

在房地产企业中税务风险管理体制的制定，要根据税务风险的管理情况进行正确的引导，作为房地产企业应当从根本上预防税务风险，贯彻落实国家出台的相关政策。第一，房地产企业要建立健全的税务风险管理内控条件，强化企业法人的治理格局，加强董事会在税务风险管理中的作用，明确其职责；第二，要建立完善的税务管理职位，配置能够胜任岗位的税务风险管理者；第三，要不断改善税务风险管理体制，细化有关人员的责任、义务以及权力。第四，要积极响应国家的号召，根据相关要求，创建税务风险管理操作规范，要将税款核算、各类申报表的填写、各类涉税文书的传输与管理等囊括其中；第五，采取合理的税务风险应对措施。

四、结语

综上所述，目前在各个企业生产和经营过程中，税收发挥着非常重要的作用，那么要想为房地产企业的创造更多的经济效益，应该做好税务筹划工作，并且在税务筹划中好与国家规定的税法相符合，采取相应的措施对税务筹划风险进行有效避免，增加税收之后的利润。因此在房地产企业中税务筹划是非常重要的，能够很好地推动整个房地产行业的稳健发展。