房地产价格调控大全11篇

房地产价格调控篇（1）

房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析

房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：

1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。

4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议

1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。

2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。

3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。

6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献

[1]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济，2008（08）.

[2]李倩，张飞涟. 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2007（02）.

房地产价格调控篇（2）

基金项目：本文为郑州航空工业管理学院青年科研基金项目《我国货币政策与房地产市场发展的关系研究》（编号为1003-3040）的研究成果之一

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，房地产既是生产和生活必需品，也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。近年来，针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了一系列的宏观调控政策。结合我国国情和郑州社会经济发展情况，研究郑州房地产价格调控问题，不但有一定的理论意义，也对促进郑州房地产市场的健康发展有一定的现实意义。

一、我国房地产价格运行与调控情况

（一）我国房地产价格运行情况

1、房地产价格增长过快。从图1可以看到，1998～2004年7年间，房屋销售价格指数除1999年微有下降外，明显呈现出稳定的上升趋势，其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2004～2006年呈下降趋势，但仍在高位运行，2007年呈上升态势。2008年由于受金融危机的影响，部分大城市如深圳、上海的房价出现松动迹象，但大部分中小城市的房价依然高企。（图1）

2、房地产价格在高位运行。随着房地产价格的持续上升，我国的房价收入比已经超过了正常水平。据世界银行提供的资料，房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费，以房价收入比在3～6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准，住房消费已经成为我国城镇居民消费支出中最大的份额。尽管2008年我国个别城市的房地产价格有所下降，但根据国家统计局的报告显示，2008年我国城镇居民家庭房价收入比依然达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高，已大大超过了正常的房价水平。

3、房地产价格上涨区域特征明显。房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现，房地产价格上涨的区域性特征非常明显，区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展，由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平，中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于初级水平，但是受房价普遍上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并在一个较长时期保持增长。

（二）我国房地产价格调控过程与效果。我国的房地产市场从无到有，从不规范到规范，经历了一个逐步成长的过程。为保证房地产市场的健康发展，国家在各个时期，针对房地产市场现状，出台了不同的政策进行调控。我国房地产价格上涨呈现一定的阶段性，在各个阶段引起房价上涨的主要因素各有不同，政府出台的房地产调控政策也各不相同。

回顾近6年宏观调控政策，2003～2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易（如2004年“8.31”大限）等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面；政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移地保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责；由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现，一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变，从防止泡沫产生到刺激房地产消费，2008年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

从2003年起，我国启动了对房地产市场的宏观调控，而一些调控政策是针对当时的情况出台的，所以又给人们“头痛医头、脚痛医脚”，虽有一定成效，但缺乏整体性、连续性。其实，一个完善的房地产政策体系，住房的公共政策和房地产业的发展政策是两类最基本的政策，宏观调控政策只应是针对当时国民经济运行中暴露出来的问题制定的短期调整政策，是维护行业平稳发展、防止大起大落的政策。回顾前几年的调控，我们已经感觉到，如要抑制房价过快上涨，解决好普通百姓的安居乐业问题，既需要有以完善住房保障为主要内容的住房公共政策，又需要有调整供应结构的产业政策，还需要有抑制投资投机、提高“二套房”首付比例的宏观调控政策；企图通过调控政策来解决所有人、特别是低收入群体的住房问题，显然是不可能的。

二、郑州房地产价格运行与调控情况

（一）郑川房地产价格存在的问题

1、房地产价格涨幅过快。由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加，市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因，郑州商品房价格加速上扬。自2001年以来，郑州房地产市场价格一路走高，同时涨幅也持续上扬，2007年更是达到了21.50%的增幅，前所未有。2008年受金融危机的影响，在9月、10月等月份郑州商品房销售均价出现少许下降，但就全年来说，郑州商品房销售增长率为13.7%，仍呈逆势上扬态势，两位数的增长率也确实为郑州房地产价格的进一步上升推波助澜。（图2）

2、房地产价格过高。衡量一个城市房地产价格是否过高的一个标准是房价收入比。2008年12月份郑州商品住宅销售价格为4，175元/平方米，假设一个三口之家，住房面积以2008年郑州人均面积26平方米计算，2008年郑州公布的城镇居民人均可支配收入为15，732元，假设一家2.5人工作，则购买78平方米的住房需要33.57万元，这是这个家庭全年收入的8.28倍，远远超出了世界银行公布的4～6倍的标准，同时也远远超过国际上发达国家的房价收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。2007年8月，国务院了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应引起政府和市场的高度重视。

（二）郑州房地产价格调控过程。自2002年以来，随着郑州房地产价格的不断攀升，市政府在国家宏观调控背景下，也采取了一系列政策来规范房地产市场、稳定房地产价格。2004年1月8日下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2005年4月26日郑州市房管局和郑州市物价局联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则（试行）》，重新规定经济适用房价格实行政府指导价，在基准价的基础上，规定房价上浮幅度最高为3%，下浮幅度不限，并且实行价格公示，接受社会监督。2005年9月1日《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改的决定》开始实施；2007年10月28日下发《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政［2007］24号）要求2008年底前，要对全市符合廉租住房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保；2009年底前，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。改进和规范经济适用住房制度，统筹安排新建住房结构比例，大力调整住房供应结构，逐步实现住房的多渠道供应；2008年2月21日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008～2010年）》（郑政办［2008］1号），重点制定了解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度年度计划，对郑州市发展廉租住房和经济适用住房的年度供应量、建设用地、资金保障作了详细规划；2008年8月12日郑州市人民政府印发《郑州市廉租住房保障办法》（郑政［2008］25号）的通知，对郑州廉租住房保障方式及标准、保障资金的筹措渠道、建设管理、申请及核准作了详细规定。

通过分析可以看出，郑州房地产的调控政策主要是结合国家对房地产业的宏观调控政策出台的。由于货币政策和对商品房销售等的一些规定主要由国家制定，郑州只能通过提高经济适用房、廉租房、限价房的建设等来调控郑州的房地产价格。郑州房地产自2004年以来的调控政策也说明了这一问题，政府希望通过增加经济适用房、限价房和廉租房的供应来拉低房地产价格的涨幅，促进郑州房地产健康稳定发展，这些政策对郑州房地产市场起到一定的促进作用，但政策调控效果有限、政策的刺激效应有明显的滞后期，郑州市房地产价格变动不大。

三、郑州房地产价格调控政策选择

对郑州的房地产价格进行调控，除了应积极贯彻落实国家的宏观调控政策之外，还应结合郑州房地产发展的实际情况，出台有针对性的调控政策。

（一）优化住房供应结构，加强保障性住房建设。应继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；应加大保障性住房建设的资金投入，严格落实经济适用住房和廉租房建设的有关政策。充分发挥政府保障职能，加快健全廉租住房制度，继续加大廉租住房的建设比重，增加房源供给，积极解决城市低收入群众的住房困难，让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。

（二）强化合理住房消费的正确引导。一是要建立合理的住房消费模式，通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅；二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，扭转居民观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。

（三）科学合理利用土地，加大存量土地清理力度。要以科学发展观为指导，科学、合理使用土地资源，优化土地资源配置，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时，应加大存量土地的清理力度，依法查处闲置囤积土地，保证闲置存量土地的开发；加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提，明确项目的开工、竣工时间，并加强审批后项目的动态监管，严格按照约定条件进行开发建设。

（作者单位：郑州航空工业管理学院经贸学院）

主要参考文献：

[1]Clemen，R，and T.Reilly.Correlations and copulas for decision and risk analysis.Management Science，1999.45.2.

[2]Johansen.Statistical analysis of cointegrating vectors.Journal of Economic Dynamics and Control，1991.12.

房地产价格调控篇（3）

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1 房地产价格调控的界定

房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。

2 我国房地产价格调控现状

随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。

3 我国房地产价格调控中存在的问题

房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题。

3.1 地方政府的执行力度不足

受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。

3.2 住房保障制度的落实还有待进一步提高

近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。

4 对我国房地产价格调控的建议

房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

4.1 房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用

在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。

4.2 政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度

两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。

4.3 进行房地产产业结构调整

重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。

4.4 规范土地市场

规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。

总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。

4.5 完善房地产金融调控制度

提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。

4.6 完善房地产土地使用制度

对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。

从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。

参考文献：

[1] 赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011，(9).

[2] 齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2012，(15).

[3] 景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2010，（03）.

房地产价格调控篇（4）

【关键词】

房地产；价格泡沫；货币政策；调控

1 我国房地产业的现状分析

当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。

2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析

在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。

在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。

另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。

这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。

3 货币政策对房地产价格泡沫的影响

在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。

4 结语

通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。

【参考文献】

[1]张馨予.胡旭.我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究 [J].商场现代化2010（18）：105

[2]闫佳佳.对货币政策、有限理性与住房信贷偏低定价的分析[J].中国管理信息化2011（19）：96

房地产价格调控篇（5）

中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1/4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47%，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1.政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。

2.需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。

3.成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨。

4.市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。

5.利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

6.国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱进入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1.从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。

2.从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

3.从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。

结语

综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。

参考文献：

[1]刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质[J].改革与战略，2009，(3).

房地产价格调控篇（6）

近几年来，一个饱受争议的话题――货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的政策的同时，财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币政策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的政策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些政策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在政府头上，随之将会颁布一些严厉的政策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果政府在这时更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。

（二）过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示，在此前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。

（三）微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施；而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

（四）基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

房地产价格调控篇（7）

第二条  凡在我市行政区域内房地产业的价格行为，均须遵守本规定。

第三条  本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。

第四条  房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条  市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内，配合价格部门，共同做好房地产价格的管理工作。

第二章  土地使用权价格管理

第六条  以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据，形成土地使用权价格。

基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定，经市政府批准后，定期向社会公布。

第七条  以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价，由市土地、物价管理部门共同确认。

第八条  以出让方式取得的土地使用权，经开发后符合转让条件的转让价格，可按有关规定自主交易。

第九条  以行政划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。

第三章  住房价格管理

第十条  对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格，实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格，实行市场调节价。

第十一条  公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。

第十二条  商品房的销（预）售价格由下列各项构成：

（一）土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。

（二）勘察设计和前期工程费。

（三）建安工程费。

（四）小区内基础设施费和公用设施配套建设费。

（五）贷款利息。

（六）销售费用。

（七）管理费。

（八）税金。

（九）利润。

（十）国家法律、法规规定的其他费用。

第十三条  经济适用住房的价格构成，除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外，均与本规定第十二条商品房销（预）售的价格构成相一致。

第十四条  商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时，由价格部门负责协调或处理。

第四章  房地产业的收费管理

第十五条  对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理，每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费，属行政事业性收费的，由价格、财政部门审核批准后收取；属经营性收费的，由价格部门审核批准后收取。

第十六条  对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费，实行审核制度。对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理，按表计量收费，严禁估量或变相多收费。

对房地产开发企业实行收费登记卡制度。

第十七条  对房屋拆迁中的货币安置价格，按市政府〔1999〕 30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。

第十八条  物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费，实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。

第十九条  物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度，其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。实行招投标机制的物业管理收费，以招投标议定的收费标准为准，按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。

第二十条  物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法，应在收费场所的明显位置公布，增加收费的透明度。

第五章  法律责任

第二十一条  对违反本规定第七条、第八条、第九条规定，不执行价格申报或调价备案制度的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十二条  对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定，不执行政府定价，擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的，自立收费项目或自定收费标准的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。

第二十三条  对违反本规定第十四条、第二十条规定，经营者违反明码标价规定，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以五千元以下的罚款。

第二十四条  对违反本规定第十五条、第十九条规定，未办理收费许可证进行收费，由市价格管理部门责令其改正，限期办理收费许可证，并处以五千元以下的罚款；情节严重的，处以一万元以下的罚款。

第六章  附则

房地产价格调控篇（8）

一、我国房地产价格调控的背景分析

从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。

二、影响我国房地产价格的因素分析

房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个：

1.宏观环境影响

我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。

2.成本影响因素

从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。

三、我国房地产价格调控难的原因分析

上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因：

1.房地产本身就是一种属性特殊的商品

房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。

2.大幅调控房价不现实，而且具有风险

从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始，我国的市场经济体制逐渐活泛，创造出来的经济价值也为整个国家和普通民众有大的受益。所以这种稳定发展的经济形势是国家与民众共同追求的结果，如果过度的调控房价，现有的经济发展速度必然会减慢，这通过2005年到2008年房价调控导致通货紧缩的事实就可以证明。虽然当前通货膨胀导致民声载怨，但是从中央到地方，没有一个政府愿意拿市场经济与社会环境的稳定做筹码，来对房产价格进行大的调控。诚如前总理所言，个人能力的确是有限，房产调控涉及到的是一个国家的体制问题。这个敏感因素的存在，导致大幅度调控房价成为一种不可能。因为一旦打压房价，就会导致如下问题，银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款 房价大幅下降就意味着贷款抵押物房屋的贬值，当开发商或购房人不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。所以，在当前，为了宏观经济的稳定发展，不可能在短时间内降低房价，因为这不仅会引起经济的倒退，甚至会导致一定的政治风险。这也是我国的房产调控总是呈现出左右为难状态的一个重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是导致当前我国房产价格难以合理有效调控的一个重要原因。我们以保障性住房制度为例，就能够看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是国家为了缓解经济两级分化，导致中低收入者住房困难的制度保障。但是，这项制度作为房产调控其中的一项政策，发挥的价值是有限的。在许多地方，土地已经成为地方推动经济发展，展现政绩的重要载体。所以，政府在土地价值上的趋利性，使保障住房的建设受到诸多制约。政府行为的趋利性，并不是不能被遏制的，其中一个重要的原因还在于，地方政府在当面受到的激励不足，过于追求以土地为资源推动地方经济发展水平。如果调控政策一再紧缩，当房价调控政策真正取得实效时，由于地方经济、财政和金融对于房地产业的过度依赖，这又会造成经济放缓地方财政吃紧，金融风险显现，于是中央政府不得不默认地方政府的各种救市行为在房价的企稳回升中，经济增长财政收入和金融风险才得以稳定。所以，房地产价格的过度膨胀仍将重新显现，实现房地产价格平稳运行的调控目标则难以得到实现，从而造成房地产价格调控的两难困境。

四、加强我国房地产价格调控难的对策分析

上文中，我们分析了影响我国房地产价格的相关因素，以及导致调控难的一些具体原因。虽然面临着重重困难，但是调控房价是必然之举。过度的调控房价会对经济社会产生负面影响，放任房价的攀升同样会带来对社会稳定不利的结果。所以，无论面临何种困难，房产价格调控是不可避免的，只是在不同的发展时期会采取不同的调控措施。就现阶段的发展现状而言，对房地产价格进行调控，可以尝试从以下几个方面入手：

1.对房地产行业银行信贷予以控制

之所以对房地产价格的调控较为谨慎，其中一个重要原因就是过于压缩房价，会对商业银行带来生存危机。为大宗房地产开发商提供信贷资金是商业银行盈利的一项重要业务。从盈利的角度考虑，银行业原因将资金借给开放商用于开发。资金到位，项目就能启动，相应的社会宣传多，营造了一个一房难求的社会氛围，这就热化了当前的房产市场。当前，金融机构调控贷款规模的主要工具有利率贴现率和存款准备金率，政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令财政政策和宏观政策引导。上文我们已经分析了，利率的上调是一把双刃剑，对整个社会经济的影响既有积极一面也有消极一面，所以每次利率调控政策出来以后，学者、社会评论员、普通民众对这项政策的意见看法都不一致。但是在当前，这仍然是我们调控房价的一个常见金融手段，能够要求的，就是利率的上调频率与上调幅度，应该更加科学。既能够触动投资与需求，也不会对市场经济秩序产生负面的影响。所以，行政政策在必要的时候要限制“无形的手”，对经济秩序进行行政干预，使调控政策更加合理。例如2013年2月，国务院针对房产调控推出的“国五条”，可以说就是行政政策参与房产调控的有一个重要举措，但是新规的实施效果，还需要市场与时间来进行检验。

2.构建合理的价格体系

从上个世纪90年达以后，国民经济增长速度加快，人均生活水平也有了显著提高。虽然从经济总量上看，我国经济发展成果显著，但是从人均收入角度来看，还将长期位于发展中国家之列。住房，作为普通社会公众的基本消费品，其价格增长指数与这种鲜明需求相关。按照消费品的使用期限，我们可以将其分为长期消费品和短期消费品两种，在社会消费能力一定的情况下，二者之间呈现出来的是一种此消彼长的关系。一定期限内，如果短期消费行为过剩，那么长期消费必然受到影响，反之亦然。所以，房地产价格体系的构建，必须考虑到短期与长期的因素，使长期消费与短期消费的需求趋于均衡、合理，缓解房产市场的井喷与白热化状态。

3.房产调控不能仅仅着眼在对价格的调控上

虽然当前我国的房产市场，民众普遍讨伐的是房价过快增长，与经济收入的增长速度不相称。但是我们在研究这个问题的时候，决不能简单的将其作为一个价格问题来对待，因为如果仅仅是价格过高，那么有物价部门来对其作出调整与规范即可，但现实显然并非如此。所以，在对房地产价格进行调控时，我们必须从制度与市场的角度来更多的考虑调控措施。住房，不仅仅是公民个人消费的物品，也具有公共物品的属性，所以，政府在调控中必须注意自身的定位，究竟是站在民生角度，还是社会建设角度，做出的调控政策都是不一样的。构建合理的土地转让制度，根据每一个地区不同的经济发展水平、发展速度来对土地供应设置不同层次的规划，确保土地供应与当地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，将保障性住房与商品房的比例控制在合理限度内，重视对中低收入者需求的保护与满足。

参考文献：

[1]贺建清 邓宏亮：房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].区域金融研究，2011（1）.

[2]孙 莹 高芳菲：近年来我国房地产价格调控政策的演变[J]. 中国物价，2011（2）.

房地产价格调控篇（9）

    1概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。

    2房地产价格对宏观经济的影响

2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占gdp比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占gdp比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。

    以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占gdp比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占gdp比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。

    2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致cpi等价格指数高企，产生通货膨胀。

    2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。

    3政策调控建议

3.1税收调控政策税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。

    3.2保障性住房调控政策

保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。

    香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。

    3.3最高限价法调控政策

由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。

    结语

前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。

    参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[j].财经理论与实践，2007，2：48-55.

[2]董超，任泽平，邢伟.房地产价格分析与预测———从利益主体博弈角度出发[j].中国物价，2006，11：102-109.

房地产价格调控篇（10）

一、引言

近年来，房地产行业作为国民经济支柱产业在经济发展中的作用日趋显著，每年可以拉动GDP2%左右，但居高不下的房地产价格已经成为关乎国计民生的焦点，2012年，我国城镇的房价收入比高达12.07，远远高出国际上公认适宜的房价收入比6～8。因此，抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展成为政府调控亟待解决的问题，而平抑房价则是这一问题的核心。

房地产业是资金密集型产业，有“准金融业之称”，货币政策在调控房价方面发挥着重要的作用。而利率政策作为货币政策的重要组成部分势必对房地产价格的变动产生影响。本文运用计量经济分析方法，从实证分析的角度，通过研究贷款利率对房地产价格的影响以及其影响的滞后性，从而为增强利率对房地产价格调控的有效性提供政策建议。

二、实证分析

（一）数据来源与选择

通过检验所有可获得数据的有效性，本文选择为2007年2月到2010年12月的月时间序列数据作为研究样本，数据来源为中国人民银行网站和中宏数据库（高教版）。

本文将房地产价格作为被解释变量，由房地产销售额除以房地产销售面积得到[1]，同时选取五年以上贷款利率作为解释变量。

（二）多元线性回归模型分析

为了分析利率变动对房地产价格的影响，建立半对数线性回归模型，原始模型如下：

其中 、 为待估参数， 为随机扰动项。Price为房地产价格， 为五年以上贷款利率。

利用统计软件Eviews7.0对该模型进行OLS估计得到如下结果：

（90.34）（8.17）

=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21

在5%的显著水平下，该模型通过了F检验和t检验，又经White检验可知回归方程不存在异方差，但是回归方程没有通过DW检验，即存在自相关。

采用广义差分法对回归方程进行自相关修正，取 =0.3498，可得到回归方程：

（64.26） （5.66）

=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59

说明在5%的显著性水平下广义差分模型已无自相关，并通过F检验和t检验，但是可决系数偏低。

由广义差分方程得：

=6.0064/（1-0.3498）=9.2378

因此，得到利率与房地产价格的关系是：

（三）滞后效应分析

为了分析利率变动影响房地产价格的滞后性，对r做滞后18个月的分布滞后模型。结果如下：

结果表明，r从滞后11个月开始t统计量值显著，一直到滞后14个月为止，从第15个月开始t统计量值开始不显著；从回归系数看，从滞后期11月开始显著增大，12月达到最大，然后逐步下降[2]。

三、结论

通过对多元线性回归模型的分析，可以判断，房地产价格与五年以上贷款利率存在

线性关系，其系数为0.1201，说明房地产价格与五年以上贷款利率呈正相关关系，但从弹性大小来看，由于政策的干预等原因，利率对房地产价格的调控作用较小。同时，模型的拟合度偏低，说明房地产价格还受到土地价格，税收等其他因素的影响。

通过滞后效应分析，可以看出，在我国，利率变动对于房地产价格的影响具有明显的滞后性，滞后期大约一年，而且滞后影响具有持续性，持续期大约四个月，其影响力度先增大后减小，滞后结构为∧型。

四、政策建议

基于以上实证分析，对于如何增强利率对房地产价格调控的有效性提出以下对策和建议：

第一，大力推行利率市场化改革。相比于政策控制下的利率，市场化的利率更能如实反映房地产投资和消费的收益与风险，真实反映房地产价格。因此必须大力推行利率市场化改革，进一步增强利率调控房地产价格的有效性。

第二，采用利率政策与其他政策的政策组合。单纯的利率政策是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多重因素的制约[3]。因此，须在利率政策的基础上加强其他相关政策的配合，如土地政策和税收政策等。

第三，利率政策必须有一定的预见性。因为利率对房地产价格的调控有大约一年的滞后期，利率政策的出台必须对未来一年房地产市场的发展有一定的预见性，正确引导市场预期，合理调控房地产市场健康发展。

参考文献

房地产价格调控篇（11）

2009年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2009年政府的宏观调控政策出台，房价上涨幅度得到遏制，但是在进入2010年之后房价进入新一轮的增长期，2010年商品房成交量，成交额，房价涨幅都创下历史最高纪录。2011年12月份70个大中城市住宅销售价格与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。同时，通过对比摩根大通计算的35个城市和全国的房价收入比发现，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍，高于理论上的低于6倍合理水平。

可见，无论是从房地产价格的绝对值看，还是从居民房价-收入比来看，对房地产市场及其价格实施适当有效地政策调控都已具备了充足的经济诉求。

一、房地产价格调控的主要货币政策措施

（一）利率的逐步上调

1. 大型金融机构存贷款利率的调整

从2008年金融危机爆发后，存贷款利率连续下调，但是从2010年10月20号起至2011年7月7号又进入新的一轮加息期。一年期存款利率由2.5%增长到3.5%；一年期贷款利率从5.60%增长到6.56%；五年及五年以上存款利率从4.2%增长到5.5%；五年及五年以上贷款利率从6.14%增长到7.05%。

2. 个人住房贷款利率的调整

2008年10月27日起，商业性住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍。2011年，“新国八条” 中对二套房购买者的标准作出详细认定，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。

（二）房地产信贷政策的收缩

中国目前的信贷政策大致包含四方面内容：一是与货币信贷总量扩张有关，政策措施影响货币乘数和货币流动性。二是配合国家产业政策，通过贷款贴息等多种手段，引导信贷资金向国家政策需要鼓励和扶持的地区及行业流动，以扶持这些地区和行业的经济发展；三是限制性的信贷政策。通过“窗口指导”或引导商业银行通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，限制信贷资金向某些产业、行业及地区过度投放，体现扶优限劣原则。四是制定信贷法律法规，引导、规范和促进金融创新，防范信贷风险。

（三）存款准备金率逐级上调

2010年伊始，宏观经济延续2009年末的快速增长态势，为削减过于庞大的流动性规模、抑制投资冲动和价格水平快速上涨，央行别于1月18日、2月25日两次提高存款准备金率各0.5个百分点，公开市场业务维持数周正回购操作，货币政策由极度宽松转为适度。5月10日存款准备金率再度上调50个基点。进入十月，货币政策逐步由适度宽松转为稳健。短短4个月内，央行分4次上调存款准备金率2个百分点，达到18.5%的历史高位。进入2011年后，又接连6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。2011年12月5日，存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调，回落到21%，仍处于较高水平。2012年2月24日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。

二、我国货币政策对房地产价格调控的有效性分析

从理论上分析，供给需求理论是房地产价格形成机制的经济学基础，货币政策也正是通过对房地产供需的调控来间接地控制房价。因此，以下分别就我国制定的货币政策对其相应的房地产供给和需求产生的影响来分析其对房地产价格的调控效应。

（一）利率政策对房地产价格的影响

对住房的供给者--房地产开发商而言，利率的提高增加了房地产开发的成本。这种成本的增加可能会造成企业现金流困难，直至通过降低商品房销售价格的方式来回笼资金。而对于住房的需求方--消费者，则要分成两部分：刚性需求者和投资者。对于前者来说，利率提高对其的影响远大于对房地产开发企业的影响，提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度，进而增加了购房者的自身购房成本，成本的增加必然使得市场整体的需求逐渐降低。对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但收益率的降低使得投机者很可能转向其他行业，或者持币待够，这在一定程度上也抑制了房地产的需求。

（二）信贷渠道收缩对房地产价格的影响

1.信贷政策调控对房地产价格的影响

如果货币当局实施紧缩的信贷政策，减少货币供应量，或者降低住房按揭贷款比例和上调房地产开发商项目开发自有资本金比例时，由于没有足够的资金支撑，房地产的供给与需求都会降低。房地产贷款总量的减少会导致房地产需求和供给的减少，进而导致房地产价格变化，当房地产市场再次均衡时，价格是上升还是下降取决于房地产需求与供给减少程度的比较。

2. 存款准备金率的调控对房地产价格的影响

存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金的减少，会导致银行房贷的收紧。上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张。这无疑使得开发商融资更加困难，不得不加大降价促销、快速销售回款的压力。同时，银行的按揭贷款发放会更加严格，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。

（三）货币政策调控下的房地产价格表现

根据国家统计局数据显示，2012年3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。从同比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。

（四）主要结论

1. 利率市场对房地产价格的影响并不显著

利率市场化是建立以中央银行利率为基础、货币市场利率为中介，由市场供求决定金融机构存贷款利率水平的市场利率体系。但我国金融市场并不完善，货币化程度低，利率还未能完全市场化，所以它还不能真实的代表资金价格。大部分的贷款下浮主要集中于大房地产开发商，而中小房地产开发商利率多数上浮，使大房地产开发商在融资成本上获得优势，高档房充斥整个房地产市场，推动整体房价的上升。

2. 信贷政策对房地产价格的影响是有效的

现在，我国经济中得融资方式仍然是以间接融资为主。尤其是房地产市场，作为资金密集型市场，银行信贷是其主要的资金来源。在我国货币价格未市场化的情况下，信贷规模作为货币数量型指标，是调节经济运行状况的另一个有力的补充中介变量。

三、调控房地产价格的政策建议

（一）推进利率市场化进程，充分发挥利率渠道调控作用

从长期的角度来看，未来货币政策的传导必然以市场化的方式为主。利率市场化是改善我国整个货币政策调控房价效应的中心环节。我国正逐步放松利率管制，积极推进利率市场化进程，完善利率在调节银行、房地产开发投资、个人住房贷款资金运用方面的杠杆作用。

（二）完善住房供应体系

以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

（三）遏制房地产投机性需求增长

遏制投机，一个很重要的措施就是保护普通消费者的知情权，消除他们的追涨心理。近来，上海已经要求开发商公布楼盘信息，这是保护购房者知情权的好办法。其实，很多地区都有完善的网上房屋备案系统，房管部门应该及时开放这一监控系统，方便普通消费者查阅楼盘销售情况，防止他们沦为投机炒作的牺牲品。同时，国家也应该为不断积累增加的家庭财富找到新的投资出口，实现货币财富的保值增值。中国的金融业不发达表现在，一方面老百姓手中有很多富余的资产，另一方面国家在建设领域还缺少大量资金，由于金融业的不发达，资本市场的不发达，所以连接城市居民的富余财富和建设需求之间的桥梁还欠缺，今后，国家应努力扩大金融市场的投资渠道，引导投资者理性投资。

参考文献

[1] 陈胜.我国货币政策对房地产市场需求、供给与价格的影响[D].硕士学位论文，暨南大学，2011.

[2] 高聚辉.近年房地产宏观调控政策回顾与思考[N].中国发展观察，2012.3.14，1.