房地产业涉税风险大全11篇

房地产业涉税风险篇（1）

一、打折优惠

打折优惠是房地产开发企业最为普遍的一种营销策略。在促销不见成效情况下，“降价”自然成为房地产开发企业突围的主要方法。我们经常会看到这样的打折促销活动：“成本价开盘，本周认筹额外8.5折，送1500元/平方米豪装”、“精装公寓项目，一次性付款享受9.3折、按揭贷款享受9.4折”、“交5000元抵3万元，周末还有特价房”等。上述这些促销方式，实际上就是价格直降，最大限度地让利给购房人，却赢得了买房人的认可，对资金的快速回笼起到了良好效果。

二、垫付首付

在楼市低迷的时候，不少房地产开发企业打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促销。无论是“一成首付”还是“首付分期”，都是为了吸引顾客，加速回笼资金的促销手段。房地产开发企业为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万元～150万元/套计算，垫款首付款约为40万元～50万元，期限为2个月～1年，购房者约可省1万元～2万元贷款利息。房地产开发企业销售的无论是期房还是现房，预收资金时都具备纳税义务，均应该按规定缴纳营业税以及预缴土地增值税、企业所得税等。

三、买房送礼

在制定“买房送礼”类营销策略时，应关注个人所得税代扣代缴问题：

1.企业在活动答谢以及业务宣传等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，如在开盘活动时向所有前来的客户赠送的小礼品，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。如果企业愿意承担这部分的个人所得税，就不需要向客户收缴，但是这部分承担的个人所得税不得在企业所得税税前扣除！

2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如房地产开发企业采用“买一送一”的促销手段，所赠送的自产开发产品（如买房送车库）是不需要缴纳个人所得税的；如果是赠送的旅游项目，如欧洲10日游等，就需要按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税；但是，如果是赠送的空调、洗衣机或者是小汽车等实物就不是简单的个人所得税的问题了，这还会涉及到企业的“兼营业务”需要缴纳增值税及相关的附加税费，同时需要缴纳个人所得税。

四、购房补贴

一些房地产开发企业针对非普通住宅产品给予契税补贴，如针对别墅、面积超过144平方米以上的商品房等，给予高于普通住宅部分的契税补贴；有些房地产开发企业针对购买人不同时间段的物业管理费补贴，如购房免3年物业管理费等。对这类营销策略，不如采取直接的折扣销售策略来得简单和实惠，不仅客户缴纳契税的纳税基数降低，而且，企业承担的应由个人缴纳的契税不能在企业所得税前扣除，而且，需承担按照“偶然所得”计算的个人所得税。

五、售后回购

在商业地产以及车库的销售过程中，一些房地产企业为了吸引客户，承诺客户购买后一段时间内，客户可以要求房地产企业按照约定的价格回购其销售的产品。这种营销策略，虽然其合同或协议的内容千差万别，但概括起来可以分为三种情形：一是销售方没有回购的选择权，且回购价格确定；二是卖方有回购选择权；三是买方有要求卖方回购的选择权。一般来说，第一种情形商品所有权上的风险与报酬并未真正转移给购买方，房地产开发企业仍对售出商品实施控制，不符合收入确认的条件，不能作为销售业务来处理，仅能作为融资业务进行处理。后两种情形，则应具体分析每项交易的实质，根据行使选择权的可能性大小，以及商品所有权上的主要风险和报酬转移与否，确定是否符合收入确认条件如果符合收入确认条件，企业和客户就商业或者车库签订或者办理了产权过户手续，尽管企业与客户签有回购协议，但是，根据税法规定，企业仍然需要分别按照销售和购进不动产两项业务处理，这样企业就会承担两次销售不动产的营业税及其附加税费、所得税、印花税等。如果不符合收入确认条件，虽将商铺卖给了客户，双方签订了合同但尚未签证、办理相关产权过户手续，就可以视为一种融资业务，可以通过变更合同或者协议的方式解决。

六、售后返租

售后返租是一种特殊销售方式，是指房地产开发企业在销售商品房给客户的同时，与客户签订该房的租赁合同。在售后返租方式下，在房地产开发企业与客户之间，房地产开发企业同时是承租人，客户同时是出租人；在房地产开发企业与入驻商户之间，房地产开发企业又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就是房地产开发企业将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与客户签订返租合同，让客户将物业返租给房地产开发企业，在一定期限内，由房地产开发企业以固定利率包租。

房地产业涉税风险篇（2）

关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法

内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。

一、税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。

三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

(一)为了提高企业税务内控管理水平

应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。

(二)对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

(三)建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、结束语

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005

[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007

房地产业涉税风险篇（3）

内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。

一、税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。

三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

(一)为了提高企业税务内控管理水平

应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。

(二)对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

(三)建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、结束语

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005

[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007

房地产业涉税风险篇（4）

一、加强房地产企业纳税筹划的必要性

税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。

二、房地产企业纳税筹划的现状分析

房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。

（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识

所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。

（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差

房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。

（三）纳税筹划风险的管控力弱

房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。

（四）纳税筹划的人员素质不高

房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。

三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议

（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端

纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。

（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系

房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。

（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控

涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。

（四）加强纳税筹划人员队伍的建设

纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。

参考文献：

[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期

房地产业涉税风险篇（5）

一、房地产开发企业税务内部控制体系的基本要素

根据COSO委员会提出的《内部控制整体框架》，内部控制是企业为了确保其财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及遵循现有法律法规等目标达成而提供合理保证的过程，主要包括五个构成要素，即控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。税务内部控制作为企业整体内控活动的重要组成部分，遵循合法性和效益性的原则，再利用涉税内部流程和规范，旨在保证企业在防范税务风险的基础上实现税务价值的最大化。其基本目标在于确保企业的经营管理活动符合国家法律法规的要求，避免偷税、漏税被税务机关处罚，增加企业的税务负担和风险。依据COSO内部控制框架，一个完整的税务内部控制体系应该包括以下几个基本要素：

（一）税务内部控制环境

内部控制环境是税务内控的基础要素，只有良好的税务内控环境才能确保内部控制规范的有效实施，并使组织的管理层和员工都参与到税务内控活动中来。房地产开发企业的税务内控环境主要包含开发项目的税务管理组织架构，集团及项目管理层的授权和职责分工，项目税务员工的诚信和胜任能力，以及项目的人力资源政策等。

（二）税务风险评估

税务风险评估包括识别、分析以及评估税务风险三方面。对于房地产开发项目而言，税务风险评估贯穿项目的土地获取阶段、设计施工阶段、预售阶段、竣工结转阶段，以及清算注销等全部阶段。由于房地产开发行业涉及较多税种，税收政策相对复杂，持续的税务风险评估有助于管理层及时发现经营活动中存在的涉税问题并加以纠正。

（三）税务内部控制活动

税务内部控制活动是指企业为控制税务风险采取的一系列活动。对于房地产开发项目，主要包括项目的初始税务登记、涉税相关的财务核算、税收指标的监测与控制、税款缴纳的及时性、税务资料的保存和管理，以及项目的定期检查和稽查前的税务自查等方面。房地产开发企业应根据项目的税务测算指标，结合风险应对策略，对日常涉税业务持续监督和控制，确保把税务风险控制在一定范围内。

（四）税务信息管理与沟通

税务信息包括内部信息和外部信息，房地产开发企业应及时、准确地收集重要的税务信息，并利用相关机会与内外有关部门高效沟通。内部信息包括房地产的成本归集、财务核算制度，项目销售和采购票据管理规范，日常纳税要求和税务定期分析报告等，外部信息则包括房地产行业的最新政策，税务机关对开发项目的申报、稽查要求等。

（五）税务风险的持续监督与改进

房地产开发企业应对项目的税务内部控制制度的有效性进行持续监督，同时针对外部税务政策的变化进行有效跟踪。对项目在日常自查、稽查过程中发现的问题及时提出纠正方案，并向董事会、项目经理和各职能部门汇报。

二、目前房地产开发企业税务内部控制存在的问题

（一）税务内部控制环境不完善

良好的控制环境是房地产开发企业控制涉税风险的基础，目前多数房地产开发企业的税务控制环境尚不完善，主要体现在以下两个方面：

第一，税务内部控制理念薄弱。很多房地产开发企业对税务工作的理念仍停留在做好税务登记、按时申报的程度，事前控制理念较为薄弱，对各项纳税行为及产生的纳税义务只是被动地接受，缺少系统性、整盘性的税务筹划与制度跟踪。对于项目涉税管理也停留在成本的附加支出，并未根据不同涉税性质的业务设计相应的预算和采购方案。

第二，组织架构不完善，缺少税务专业人才。很多房地产公司并未设置专门的税务管理岗位，通常由项目会计人员兼任。这导致企业的税务工作往往停留在登记、申报、纳税以及某一特定业务环节上，缺乏对项目流转税、土地增值税以及企业所得税的全盘筹划。同时，由于房地产涉税业务的特殊性和复杂性，税法和会计制度存在较大的差异，特别是由于行业的预售制度，它导致预售阶段的收入、竣工后的收入成本结转在财税方面大不相同，如果未能按税法作相应的调整，很容易造成税款少缴、漏缴的税务风险。

（二）税务风险识别流程缺失

在获取土地阶段，应根据不同的使用权取得方式，综合考虑市政配套建设费和各类补偿费用，测算契税的税基。同时注意开发项目中涉及廉租房、经济适用房及普通住宅的条款，测算不同情况下对项目土地增值税、土地使用税的影响，避免获取土地后发现与既有财务测算产生较大的差异。

在开发建设阶段，应关注关联企业的材料采购，及时评估是否存在转移定价、虚开发票的情况。在成本核算方面，需要定期评估成本对象认定的准确性，相关费用是否得到合理分摊，期间费用是否真实，以及资本化和费用化的时点。

在预售阶段，应关注预收房款是否及时、足额缴纳流转税，是否按预计毛利率预缴企业所得税。收取的意向金、定金和违约金，是否按时转入房款或价外费用缴纳税金。同时应关注是否存在视同销售行为或低价销售给内部职工的行为。竣工结转后，应重点关注企业所得税汇算清缴中对预售收入阶段税金的调整，设计相关指标监督项目整体税负率的异常性。应定期检查账套里的“暂收款”和“预收款”科目，是否有长期未结转收入的款项。企业还应当设置专门人员，定期检查各项目的销售情况，核实是否达到土地增值税的清算条件。

（三）信息沟通不流畅，内部监控力度不足

目前大多数房地产企业对税务风险的管理仍然主要集中在财务部门，其余如采购、成本等部门的认知和参与度不足，财务部门和其他部门就税务风险缺乏沟通机制，各部门往往只关注本部门的利益，而忽视企业的整体利益。例如，成本部门在制定预算时并没有充分考虑税收因素，缺乏流转税、企业所得税、土地增值税的预算等。同时企业缺乏严格的内部控制监督和检查机制，即使总部财务中心会有定期检查，但往往缺少对税务管理情况的专项核查，使税务风险问题得不到及时处理。

三、完善房地产开发企业税务内部控制的建议

（一）改善税务内部控制环境

房地产开发企业的管理层应该充分认识并重视税务内部控制的有效性，转变理念，制定完善的规章制度，规范授权行为和职责分工制度。财务中心需要编制内控制度，配合预算部门制定税务成本预算，并编制税务分析报告，定期上报财务总监进行审批。成本部门应编制成本预决算明细表，对相关票据、单据进行整理和总结，核算项目工程和税务总成本。同时人事部门应当制定较为完善的招聘和培训政策，确保税务人才的建设满足企业战略发展的要求。运营部门应当监控各部门税务风险控制的执行情况，汇集税务资料并综合分析，给管理层的分析和参考。（下转第页）（上接第页）

（二）建立完善的税务风险评估体系

完善的税务风险评估体系应涉及项目的所有阶段，并通过指标量化评估是否存在税务异常。首先，企业应根据计算的实际税负率与所处同一区域的同行业进行比较，也可与历史数据进行环比分析，检查税负变化是否符合所处的经营环境变化情况。其次，企业应计算分析主营业务成本与收入的增长率变化是否相同，以发现是否存在虚增成本或收入成本结转不匹配等问题，同时分析费用的增长率与历年相比是否符合正常的项目开发周期。另外，针对各类税种，企业还应当根据财务数据相互印证，分别建立预警指标，如流转税税负率、流转税与印花税增长率的比例、流转税与土地增值税增长率的比例等，确保企业不存在少缴、漏缴等不合规的情况。

（三）加强税务内部控制活动

准确的财务核算体系是税务风险控制的基本要求。房地产开发企业应重点关注预售模式下财务核算的特殊性，准确进行财务、税务核算，特别注意预售收入和结转收入的逻辑关系，以及其对企业所得税、土地增值税的影响。在财务核算准确的基础上，及时、准确地申报并缴纳税款。同时，应当定期整理、核查发票与凭证，对各类财务报表、会计账簿、凭证、费用明细表、财务分析报告等资料实施专项管理，以备税务机关的检查。

除了税务稽查外，房地产开发企业还应主动实施定期的税务自查。税务部门应根据税务风险评估体系确定自查的要点，并由专门的税务自查人员进行实地核查，并就核查出的税务问题提出解决措施，并上报管理层。

（四）加强税务信息沟通和反馈

首先，房地产开发企业应保持和主管税务机关之间的信息交流和沟通。企业应充分利用税企互动平台，就新政策和把握不准的税务事项及时与税务机关联系，提高税收政策和法规掌握上的精准性。特别是“营改增”之后，营销部门、采购部门、成本部门的业务活动将直接影响税务的合规与否，税务人员应及时就税收政策及实务操作指引与其他部门进行分享，确保税务内部控制的全员参与。

其次，房地产开发企业还应保持和同行之间的交流和沟通。同行之间面临的税务问题通常较为相似，与同行专业人员之间的探讨有助于自身及时识别税务风险，寻求税务问题的解决方法。

（作者单位为上海旭康置业有限公司）

参考文献

[1] 陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务， 2014（15）.

房地产业涉税风险篇（6）

一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

参考文献：

[1]张新泽.中国宏观经济形势[M]. 北京：经济科学出版社，2003

[2]岳松,陈昌龙.财政与税收[M]. 北京：清华大学出版社，2010

房地产业涉税风险篇（7）

土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：

1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。

2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。

3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。

二、关于清算对象的涉税风险点

土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。

对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。

三、关于清算条件的涉税风险点

对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。

四、销售收入的涉税风险点

要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：

1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。

2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。

3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。

4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。

5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。

6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。

7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。

8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点

如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。

9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。

五、关于土地成本的涉税风险点

1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。

2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。

3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。

4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。

六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点

房地产业涉税风险篇（8）

一、房地产行业特征与开发流程

房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应

对与管理的关键。房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息；从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、按揭款发放金额信息。

综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所得税的税收风险。

房地产业涉税风险篇（9）

一、企业税务风险管理概述

（一）企业税务风险概念

企业税务风险是企业在税务方面面临的不确定性[1]：其一在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。

（二）企业税务风险管理的原则

企业税务风险管理就是指针对企业可能面临的各种涉税风险从制度规范、人员配置、评价监督等方面进行管理以降低税收成本的活动。此项管理活动需遵循一定的原则：其一，诚信合法。企业需诚信经营，正确理解并适用符合自己经营条件税收法律法规。其二，效益最大化。税务风险管理中需要以企业利润为最终风向标指导制定企业政策、选拔人员。其三，切实可操作。税务风险管理需立足本企业经营情况，非会计、税务专业处理范围外的内容，方法需简单易行、切实可操作。

二、房地产企业税务风险管理问题

（一）房地产企业税务风险的外部因素

1.税收法律体系不完善导致的风险管理问题

目前我国税收法律体系不健全、变化快、不稳定。多数税收规范以国税总局、国税总局与财政部以及其他职能部门联合的“函”、“发”、“公告”等形式，各地根据自己的实际情况对这些文件的解释。税收法律规范多如牛毛、替换迅速，给企业适用税收规范带来一定风险。

2.税收执法行为不规范导致的风险管理问题

税务机关基于自由裁量权对相同行为给与不同税务执法结果的现象较为常见。且税务机关本身对税收规范的解读和理解也不尽相同;有时候税务机关解释本身难以理解，甚至发生错误，这种税务风险对企业充满不确定性。

3.征纳双方信息不对称导致的风险管理问题

税务机关掌握的税收信息要远远快于、多于、深于、全于房地产企业所掌握的，且国、地税相分离，房地产企业需要与两个不同的税务机关打交道，信息的不对称严重影响着企业的税务风险。

（二）房地产企业税务风险的内部因素

1.企业纳税意识低下导致的风险管理问题

大多数企业对纳税存在或多或少的抵触心理，想要并且实际付诸实施的偷逃漏税行为不胜枚举。有些企业觉得只要按时申报纳税即可，但对申报真实性没有风险防范意识。

2.财务人员专业不足导致的风险管理问题

会计和税收有密不可分的关系，但是会计知识不等于税收知识。很多企业的财务人员对于会计处理上了解甚多，但是对税务流程，税收处理等几乎一无所知。这种财务人员税收知识的缺乏直接导致了税务风险。

3.企业整体控制不力导致的风险管理问题

有些企业过分依赖财务人员对税务方面的处理，对税务的整体控制上没有前瞻性、预防性。部门联合不足，对财务人员约束不够、涉税处理成功与失败的奖惩制度不规范，都是企业在整体控制上不力导致的税务增高的风险点。

4.企业税收筹划失败导致的风险管理问题

很多房地产企业会在纳税行为发生前，进行税收筹划。但有时企业事前筹划跟不上政策变化，比如近期的营改增，房地产企业很可能转征增值税，如此事前有关营业税的税收筹划必将面临失败。另外，有些企业喜欢钻税收法律的漏洞，自认为的合理避税行为，有时候反而会面临税务机关的反避税调查，无形中反而增加了税收风险。还有些企业会外聘税务师事务所进行税收筹划，但有时外聘单位执业能力的缺失产生的税务风险只能有房地产企业自行承担。

三、加强房地产企业税务风险管理的具体路径探析

（一）房地产企业内外部税务风险特点分析

房地产企业税务风险的外部因素是存在于房地产企业经营之外，不受企业本身左右的固有风险。这一风险对于每一个房地产企业存在的状态都是相同的，无法避免。所谓内部因素则主要存在于房地产企业内部，是可控的、可降低的。可以由房地产企业从完善内部管理制度、配备专业人员、加强评价监督等多方面降低风险。所以研究房地产企业税务风险的管理，主要需从控制内部风险入手。

（二）房地产企业税务风险管理路径探析

1.配置税务风险管理专业人员

房地产企业本身税负较重，涉及税种繁多：房产税、印花税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等;营改增后，还涉及增值税[2]。如此繁多的税种，各种不同的计税方法、申报期限、税收筹划方式，必须由企业配备专业财务税务人员。若企业规模不大，为节约聘用、培养人员的成本，可以选择外聘税务师事务所负责本单位的税务风险管理。但签订合作协议时，可将相关税务风险处理不当可能带来的损失进行明确约定，将风险转移。

2.控制企业各阶段的税务风险

房地产企业税务方面主要特点有：项目周期长、涉及税种多，在项目不同阶段所需关注和防范的税务风险重点不同。其一，在项目立项、购买取得土地时，需着重关注契税、城镇土地使用税、耕地占用税。其中耕地占用税根据土地所属地区不同税率有所差别。此三税种可以作为取得哪一土地的成本考量因素。其二，在房地产项目设计和施工过程中，需着重关注印花税、城镇土地使用税、营业税。其中营业税可以通过会计调整，将实际税收负担推后，使企业占用资金时间延长。其三，在房屋预售、最终竣工阶段，需着重关注营业税及附加、企业所得税、房产税，且企业所得税为重中之重。房产企业前期投入较大，易亏损;预售完成收入大幅提升，应纳税所得额提高。此时需关注固定资产折旧和弥补以前年度亏损两大明细表，降低所得税。各阶段的数据需要由成本部、项目部、工程部、财务部、法务部、外聘税务师事务所多个部门协同数据共享、数据分析、共同防范。

3.加强降低税务风险的沟通交流

目前地税仍采用专管员制度，国税已经取消。房地产企业在与地税沟通时需与专管员保持联系，了解企业涉税的最新政策，以充分享受税收优惠、及时纳税申报。在与国税沟通时，需充分利用国税咨询电话，与其政策法规科、收入核算科、税源管理科等主管部门密切联系，积极参与税务部门的税务宣传。确保在税务系统留下的联络电话准确，以便及时接受信息。现在正在进行营改增，房地产企业更需要充分与此两个主管部门沟通，以便对自己的税收事项深入了解、重新筹划。

（三）房地产企业税务风险管理的评价与监督

房地产企业的税务风险管理过程涉及多环节、多部门的动态、变化、持续的过程[3]。所以在税务风险管理过程中，需不断根据运营中的税收实况与税收筹划进行数据比较分析，以参考值或标准值对不同阶段的税务风险管理进行评价与监督。对于由个人原因造成税收负担增高，如财务人员忘记及时申报带来的滞纳金和罚款等通过企业内部制度合理控制，转移风险。对于政策变化造成的负担增高需及时调整税收筹划。对于会计处理技术欠缺或失误等原因，应在企业选用财务人员时及时关注并避免。

四、总结

综上所述，税务风险的有效管理可以控制税收成本，税收成本的有效控制是控制企业整体成本的重要环节。因此针对企业内外部的税务风险点识别并从不同阶段合理控制税务风险，从人员、制度、沟通、筹划等多方面规避降低税务风险能帮助房地产企业获取更多利润、增强竞争力、提升企业价值。

参考文献：

[1]郑朝来.房地产企业税务风险管理制度研究[D].南京林业大学，2013.

房地产业涉税风险篇（10）

一、大企业税务风险背景及税务管控特点

（一）大企业税务风险背景随着国地税合并推行大数据技术管理，大企业税收管理的重点是以大企业业务流程分解为起点，以企业纳税风险识别、风险评估、风险应对为抓手，有效整合第三方信息，进一步拓宽数据采集范围和渠道，依托“互联网＋税务”新时代的海量数据运用，完善税收风险特征库、风险分析识别模型和风险应对策略库的建设，强化了税务机关对大企业的税务风险管控，有效满足区域内重点企业的税源监控。

（二）大企业税务风险管控特点（1）税务基础数据标准化：实现税务管理信息自动化，企业需要将生产经营中各经营要素（如人、财、物）和各流程环节（如研发、采购、生产、储运、销售等）形成的各种涉税数据，以及经营链条中实物流和资金流等形成的“信息流”，按照税收法规和内部管理的要求进行标准化处理，形成可用的涉税风险基础数据，为税务标准化信息建设系统打造良好基础。（2）涉税数据计算自动化：纳税申报信息和税负测算的自动化，是指通过信息系统自动采集、计算和生成各税种的定期、不定期申报和缴纳的过程，并为财务报表提供当期和有关应缴税额与已缴税额的比对结果信息；各税种税负的计算和申报信息的生成，与企业其他信息系统中有关的涉税数据的录入和输出有密切关联，比如企业所得税信息需要账务、生产、销售、投资、内部交易结算等多个系统的过程数据和不同信息来源确定；需要指出的是，目前我国税收法规还在不断变化完善中，企业尚不能很好地适应纳税人自我遵从的期望要求。（3）税务风险监控数据化：成员企业个体微观既有税务事项操作差错风险的动态监控，又有集团内部各成员间企业宏观税负指标的动态监控和风险预警阈值及涉税指标的统计和分析；集团总部对成员企业实行日常税务事项自主管理模式下的总体税务风险管控的手段，就是监控和统计分析集团内各法人单位或纳税实体的宏观税负指标及选定的个别关键性涉税指标；对涉税指标的监控和分析，应集中在对集团内部关联交易政策执行状况的动态监控、集团宏观税负，包括分业务板块的税务贡献（或负担）的统计和分析，这些统计和分析可以为总体税务风险管控决策提供信息支持。（4）使用大数据税务筹划：通常需要对历史经营成本费用，盈利水平，供应链条中地域划分和各项要素（如原材料、无形资产、市场、成本）单位贡献值等方面进行数据分析，进而对未来的营业利润和供应链环节成本等场景进行模拟和预测。税务数据化系统的建立，可以为大企业税务管理团队进行税务规划和决策提供了大数据分析的基础条件和可操作的工具。

二、大企业部分典型案例的分析

笔者曾参与XX省大企业管理局部分行业重点企业（千户企业）涉税风险检查，抽查样本为房地产行业的部分龙头企业，通过案头分析及实地调研后，发现部分大企业的税务风险具有较为显着的分行业特征，具体情况如下。

（一）房地产行业的部分典型案例：

（1）背景情况：XX集团初创于1992年，总部设于中国上海，在中国A股实现整体上市，并控股多家中国香港上市公司，XX集团房地产开发经营作为XX地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、北京、天津、西安、武汉等全国24个省54个城市；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力，2016年，XX集团实现2474亿元的营业收入、144亿元的利润总额、94亿元的净利润。

房地产业涉税风险篇（11）

伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。

一、 税收筹划的概念及原则

（一）税收筹划的概念

税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。

（二）税收筹划的原则

税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。

从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。

二、税收筹划风险

税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：

（一）税收政策风险

税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者――财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。

（二）企业经营风险

房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。

（三）执行风险

税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。

综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？

三、税收筹划风险的应对

在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：

（一）充分认识税收筹划风险

在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。

（二）加强税收政策学习

企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。

（三）借助“外脑”

聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。

（四）提高会计工作质量

税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。

（五）营造良好的税企关系

税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。

（六）增强筹划方案的灵活性

在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。

四、结论