房地产行业调研报告大全11篇
时间：2022-12-20 21:35:20
房地产行业调研报告篇（1）
1 概述
随着中国经济体制的改革和住房产权制度的深入，中国房地产行业逐渐成为中国国民经济的支柱型产业，并成为中国经济新的增长点。中国房地产行业在改善民生、提高城市化水平、促进国民经济发展方面发挥重要的作用。虽然目前中国的房地产行业整体呈现健康向上的发展趋势，但是受到中国政府政策的影响，各个地方的房地产行业都面临调整与转型的压力。在此情况下，如何调整房地产行业的营销战略，提高房地产企业的市场竞争力，则成为中国房地产企业能否实现企业价值的关键所在。在中国政府推出以打击“投资性购房”为主目的，以“限购、限贷”为核心的“国五条”政策 ，以保证中国房地产行业持续健康的发展。总之，在全球经济发展不确定的背景下，中国政府为了保证中国房地产行业的持续稳定的发展，中国政府陆续出台诸多调控政策，对中国房地产市场进行全方位的调控。目前中国的房地产市场竞争逐渐激烈，房地产消费者市场趋于成熟。
2 文献综述
菲利普.科特勒详述了“全面营销观念”，他认为营销贯穿于企业经营活动的各个方面，即企业整个营销活动都要以顾客满意为中心。无论是整合关系营销和整合营销，还是内部营销和社会责任营销等，都必须从消费者角度出发。他认为营销对象不仅仅是产品和纯粹，而还应该包括财产权、商品、组织、人物、事件、服务、地点、体验、信息和观念等十类。他认为市场营销的主体既包括企业或营销部门，也应该包括非营利组织。4Ps营销理论是美国密歇根大学教授罗姆.麦卡锡首先创建的经典营销理论。此理论的特点是“把负责的营销内涵简便化，便于记忆和传播”。其主要理论内容包括：产品（Product）：指企业根据自身生产和产品的特点，有目的和有意识的为消费者和市场提供一定的产品和服务。价格（Price）：指企业根据市场供求关系和价格规律来制定产品营销价格及进行价格的调整等。促销（Promotion）：是指企业为了实现营销目的，而采取的刺激消费者消费的手段，常见促销手段的主要有人员推广、宣传广告、商业公关等。渠道（Place）：也被称为“分销策略”，指企业在相对直接面对消费者的机会不多的情况下，企业通过采用多种的途径或媒体的方式，把企业产品信息传达给消费者，以实现产品在企业与消费者之间的交换。
陈龙乾（2009），蒋子艺（2012）都在研究文献中认为有效实行房地产营销价格降低的途径就是控制房地产成本投入，实行有效的房地产营销价格策略中，需要在房地产营销过程中降低中间过程和边际收益低的投入，降低房地产营销中介的利润转移，加强项目技术管理和新科技材料的研发应用。在同等房地产交易价格的水平下，提升房地产产品的性价比，可促进消费者购买量和房地产营销量的提高。陈龙乾（2009），曾春水（2011），卓红（2012）都认为房地产营销产品的地理位置特性、户型设计或产品类型、设计形式或外形特点、质量、式样、装饰、品牌、特色、属性；消费者所能够获得的增值服务和利益；消费者所能购买的房地产可能会最终实现的全部附加利益的转换等都影响到房地产营销量。杨莉（2010），指出如果房地产企业具有良好的社会形象，则所营销的房地产产品就越容易获得顾客的认同，从而容易增加顾客的购买意愿，诚信促销是房地产企业长期发展的立足根本。吴异华（2009），程明书（2013）研究指出，目前房地产企业普遍采取自己直接营销的形式，其优点是销售渠道最短和营过程控制最为有效。房地产企业通过中间人的形式进行委托营销，可以最大限度地把握市场机会，充分发挥营销企业的特长，也可以让房地产企业把更多的时间和精力投入到房地产开发中去。综合上述不同研究者的观点本研究报告就假设“房地产营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”与“河北省房地产顾客消费意愿”之间存在显著性相关，同时就上述研究假设进行验证。
3 研究方法与设计
研究方法的合理设计是进行项目研究所遵循的一定程序或规范，通过这个设计好的程序，研究者可以获得所需要的信息，并能够得出有效研究结论。在访谈对象的选择中，本研究报告选取的是消费者的对立方，即房地产企业的营销管理层，这样可以更为全面的分析房地产顾客的消费意愿。本研究报告研究河北省房地产顾客消费意愿情况，这里的房地产营销产品都是房地产企业新开发的新房，不包括第二手交易房在内，所以本研究报告的调查问卷的研究总体设计就是河北省房地产营销过程中的房地产企业消费者；访谈对象就是房地产企业的营销管理层。
本研究报告的研究样本是通过随机的方式抽取的，这样可以最大限度的保证研究样本的代表性。本研究报告的调查问卷计划抽取样本总数是600份，这样以提高研究结果的准确性。在访谈部分则主要抽取在河北省比较有影响力的五家房地产企业的高级管理者。
本研究者运用在河北省房地产营销工作实际中的人际关系网络，在河北的11个地级以上的城市，让从事房地产营销的同事、朋友或亲戚等通过电子邮件的形式帮忙代为发放和回收。其中在“石家庄市”随机发放82份；在“邯郸市”随机发放75份；在“邢台市”随机发放59份；在“保定市”随机发放97份；在“张家口市”随机发放39份；在“承德市”随机发放31份；在“唐山市”随机发放62份；在“秦皇岛市”随机发放25份；在“沧州市”随机发放61份；在“廊坊市”随机发放33份；在“衡水市”随机发放36份；同时告知了他们调查问卷回收的最后截止时间。同时随机抽取五家不同的房地产企业的高级管理者进行访谈，为了保护被访谈对象的隐私权，分别用“被访谈A、被访谈B、被访谈C、被访谈D、被访谈E”表示。
在数据统计分析方法上面，主要采用描述性分析为主。对于研究对象则主要采用图表的形式进行描述，对于研究变量则是通过数据统计的“平均值、标准差”，数据分布的“偏度、峰度”的方式进行描述。其中“平均值”反映了研究对象的普遍回答态度趋势，“标准差”则反映了研究对象的回答意见的聚散状况，“偏度”则是反映了研究对象回答态度的侧重方向，“峰度”则是反映了研究对象的回答态度的集中情况。
4 研究结果分析
本研究报告以河北省房地产营销过程中的河北省房地产企业的消费者为研究对象，通过发放调查问卷的方式进行研究。在本研究报告的调查问卷经过初步的预先检验，达到研究设计的标准要求以后进行了正式发放。在正式发放过程中，没有把参与过3次预先检验的人员列入研究对象的范围，这样避免了他们重复参与调查问卷的数据收集。本研究报告的调查问卷在正式发放过程中总共发放了600份，在调查问卷回收完毕后，首先把那些回答题目不完整，存在重复答题或是一问多答及漏答的调查问卷作为无效问卷予以排除，只保留符合要求的调查问卷进行研究。最后统计得出成功回收的符合要求的合格调查问卷为586份，排除14份不合格调查问卷（5份没有回收、3份存在多重答案、5份回答不完整、1份回收不完整），回收合格率为97.7%，完全符合研究设计的要求，调查问卷的数据可以予以采用和进行分析。数据分析获得的关于“房地产营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”的Cronbach α系数值分别是：“0.673、0.695、0.815、0.729、0.701、0.882”。根据Cronbach α系数值的判断标准可以知道，上述数值都大于参照的最低标准数值0.6，可以认为有效，本研究报告设计的调查问卷数据可采用。
效度是指测量工具或调查问卷对于研究对象的测量准确性的程度。效度测量一般分为：内容效度、准则效度与结构效度三种形式。由于本研究报告的调查问卷题目基本取自研究文献，根据本研究报告的研究问题，本研究报告采用结构效度测量方式，即首先把调查问卷的不同题目视为一个变量，而后对不同的题目进行因子分析，通过提取显著因子的方式，得出不同调查问卷题目的因子载荷数值，最后判断这些因子载荷数值是否符合研究理论要求，以此得出调查问卷的结构效度是否符合设计要求。在本研究报告的研究变量相互独立性测量方面，本研究报告采用判别效度分析的方法，首先运用最大方差法对调查问卷的研究数据进行正交旋转，而后对得出的旋转矩阵进行分析，通过旋转矩阵的分析，得出调查问卷判别效度是否符合研究设计的要求。故此，本研究报告的结构效度测量具体分为：辅合效度和判别效度两种类型的测量，本研究报告将从不同的角度进行测量分析。本研究报告运用主成份分析的方法，首先提取调查问卷的因子进行因子分析，最后得出因子载荷数值最高的是0.931，最低的是0.649。如果调查问卷的辅合效度测量的因子载荷数值高于0.5，就可以认为调查问卷的辅合效度设计符合设计要求，即表示调查问卷的题目设计与研究变量之间的关联性较好，调查问卷的满足效度符合要求。本研究报告运用最大方法差的方式对调查问卷的研究数据进行正交旋转，获得旋转矩阵，通过旋转矩阵的方式，调查问卷的研究数据被划分为相互独立的六个成份，其中每个成份对应一个独立研究变量。本研究报告的调查问卷数据经过旋转矩阵后获得的独立成份数值在0.649～0.916之间，都大于0.5，所以可以得出本研究报告调查问卷的判别效度也满足研究设计的要求。
常量、营销渠道与消费意愿之间的P值（Sig）分别为0.391和0.115，说明常量、营销渠道与消费意愿之间不存在显著关联（显著区间0.05），自变量与因变量之间的P值（Sig）均为0.000，说明它们与消费意愿之间都存在显著关联。多元回归线性方程式为：消费意愿=-0.253营销价格+0.238营销产品+0.339营销人员+0.251促销方式+0.287经济收入。由此可知研究假设的五个自变量与因变量之间都存在显著性正向相关的关系。在访谈中，不同访谈对象，也从不同角度论述与上述内容基本一致的观点。
5 研究结论与建议
5.1 研究结果
通过研究得出假设H1成立，即“营销价格”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性负相关。在访谈过程中，被访谈对象A、C、E也都认为房地产的营销价格是影响顾客消费意愿的。这表示，通过调节房地产营销价格的方式是可以左右房地产顾客消费意愿的，所以房地产企业应该注重房地产营销价格的调整。假设H2成立，即“营销产品”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、B、C、D、E都表示房地产产品本身影响着顾客消费意愿。这表示，通过开发合适的房地产产品类型是可以促进房地产顾客消费意愿的发生，所以房地产企业应该注重房地产产品类型开发水平的提高。假设H3成立，即“营销人员”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、B、C也都认为营销人员影响着房地产顾客消费意愿。这表示，通过提高房地产营销人员的服务质量和水平是可以促进房地产顾客消费意愿提高的，所以房地产企业应该注重房地产营销人员整体水平的提高。假设H4成立，即“促销方式”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象B、D、E表示，通过采取多样化的房地产促销方式是可以提高房地产顾客消费意愿的。所以房地产企业应该注重房地产促销方式的多样化。假设H5是不成立的，即“营销渠道”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内不存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象C、D都认为房地产企业的营销渠道影响着顾客消费意愿的发生。但是，数据分析部分的研究结果跟前面文献资料总结的观点明显不一致。造成这样的研究结果的原因也许是因为文献部分的研究者仅仅停留在较浅层次的分析，并没有进行更为深入的研究或是调查问卷的研究范围比较狭窄，导致了数据分析结果比较片面。根据目前的研究结果，可以得出，通过多样化的房地产营销渠道的方式未必一定提高房地产顾客消费意愿的，所以房地产企业应该在房地产营销渠道的开拓方面保持谨慎。假设H6成立，即“消费者经济收入水平”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、D、E都认为不同的消费经济收入水平的差异明显影响着顾客消费意愿的发生。这表示，通过准确的消费者群体细分和定位是可以提高房地产顾客消费意愿和营销量的，所以房地产企业应该注重房地产消费者群体经济收入水平的定位。
5.2 研究建议
5.2.1 根据政策调控，实行弹性价格
中国政府对于房地产市场的政策干预性一直比较强，在中国政府政策的干预性下，中国房地产行业就会体现出非自由市场经济的规律，如果完全按照纯自由市场经济规律来应对，则会给中国房地产企业造成无可估量的损失，所以这就需要中国的房地产企业在营销过程中，随时掌握中国政府政策调控趋势，及时和灵活的调整房地产营销价格，在实现放大企业最大利润的基础上，实行弹性价格营销。
5.2.2 提高开发水平，产品类型多样化
房地产地理位置的优劣性，房地产产品在整合属性和布局结构等方面能够最大限度的满足消费者需求的程度，房地产产品在市场上以质量、式样、装饰、品牌、特色等形式所表现出来的产品属性等都影响着消费者购买意愿。这就需要房地产企业提高房地产产品的开发水平，让房地产产品类型多样化，以满足不同消费者的需求。
5.2.3 加强人员培训，完善售后服务
房地产作为特殊的商品，具有价值高、消费周期长、固定性强的特点，这就需要中国房地产企业在营销的过程中，注意提高营销人员的服务质量和服务水平，做到与消费者良好的沟通，让消费者提高对企业的信任度，增加消费者的消费信心，完善售后服务，让消费者买着放心、住着舒心。这就需要房地产企业加强营销人员的专业性培训，提高营销人员的综合素质，构建完善的售后服务体系。这样，房地产企业就可以更好实现房地产营销量的增加。
5.2.4 多元化促销，“新理念”促销
在中国房地产行业竞争越来越激烈的市场情况下，如何让消费者更多的关注自己的房地产产品，并对自己的房地产产品产生兴趣，进而产生购买欲望，这成为目前许多房地产企业在房地产产品开发和促销过程中面对的问题。许多房地产通过限量打折优惠或赠送其它服务的方式促使消费者购买自己的房地产产品，一些房地产企业则是充分挖掘目前流行的文化元素，推出诸如“绿色、环保、节能”等新理念，进行房地产的促销。这些迎合社会发展趋势，具有时尚特点的促销手段，可以较好的吸引顾客加入到购房大军中来，所以中国房地产企业应该充分挖掘各类内在或外在的文化因素，进行房地产产品的促销，以最终实现房地产营销量的提高。
5.2.5 渠道立体化，渠道多样化
营销渠道的立体化和多样化，不但可以实现房地产全方位的宣传，而且还能提高消费者购买房地产的便利性，同时给房地产企业提供更多营销的机会。营销渠道的构建是否可以涉及到目标消费者群体，是否可以让目标消费者能够充分认识到房地产产品的优越性和价值性等都直接决定着房地产营销量的高低。在目前网络系统日益发达的时代，构建适当的网络营销渠道，实行在线网上营销，这不但可以节约成本投入，而且还能让顾客增加对代售产品的认识程度，同时提高营销效率。减少房地产营销渠道的中间环节，构建“扁平宽广型”的营销渠道，这不但可以降低房地产企业的营销成本，而且还可以给消费者更多的过渡价值，从而最大限度的实现房地产营销量的提高。
参考文献：
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房地产行业调研报告篇（2）
中图分类号：F235文献标识码： A
引言
经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。
一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提
1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。
2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。
3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。
二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题
在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。
1、调查研究不全面、深度不够、论据不足
在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。
2、立场不公正
为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。
3、经济评价不客观
经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。
4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大
造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。
三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：
1、要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态
国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。
3、要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
4、对房地产开发项目进行财务评价
房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。
四、如何确保经济评估质量的措施
1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。
2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。
3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。
4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。
所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。
结束语
在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。
参考文献
房地产行业调研报告篇（3）
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。
一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
二、房地产市场调研的作用
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
三、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
四、 宏观投资环境调查
1、政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
2、经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
3、社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
4、政治环境
五、城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
（4）居民日常消费支出水平与消费结构；
（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
八、项目基本状况调查
宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
九、项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
十、项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
十二、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
房地产行业调研报告篇（4）
中图分类号：G421 文献标识码：A
1课程教学现状
1.1课程目的和任务
通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。
1.2课程教学内容
包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。
1.3课程教学方法
理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。
2《房地产开发》课程教学过程存在的问题
（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。
（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。
（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。
3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施
本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：
（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。
（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：
①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。
②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。
③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。
（3）规范学生学习方法
①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。
②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。
房地产行业调研报告篇（5）
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
房地产行业调研报告篇（6）
自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今已有二十年了，在这二十年中，有很多公司的规模从几个人发展到几百人的大型综合评估公司，也有一些公司苦撑几年后自然消失或转手易人。
进入2000年以来，一些原为国有体制的评估公司逐步转变为私有企业，由于成立评估公司门槛不高，大批的民营评估公司纷纷成立，评估业务从原来的客户找上门变成了客户坐等评估业务员上门服务，一时间，业务佣金承诺满天飞，那时的一套普通住宅评估收费达2000元/份，而其中的业务佣金高达70%左右，也就是说，一份评估报告的收费中公司净收入仅为20%左右，公司收入少，限制了公司的发展。2005年，为了杜绝业务佣金，有公司推出普通住宅500元/份的评估报告，不再给业务佣金，一时间，评估报告收费成了业务竞争的焦点，一些靠业务佣金拉客户的小公司，由于其品牌与声誉难与大公司相比，业务难以再继，只能苦苦支撑，能支撑下来的也只是维持正常经营。收入低，没有实力引进人才，无法对公司进行现代化管理，而杜绝业务佣金的公司由于公司收入大幅度提高，有资金用来改善公司内部管理机制，另一方面引进人才，采用评估数据系统化建设，品牌和声誉逐渐提升，在市场竞争愈演愈烈的评估行业，就造成了强者愈强，弱者愈弱的局面。
随着评估公司的发展，一些评估公司从加强公司服务意识入手，争取客户，树立口碑，走品牌路线，扩大业务发展。他们大量引进管理与专业技术人才，加强对公司员工培训，从细节入手，提出 “做足功课”、“细节决定成败”等。记得某公司一估价师接到一个东莞土地的评估业务，要求查勘后第二天出评估报告，估价师在接到任务后，第一时间查阅了土地的相关资料及当地相关土地政策和房地产市场水平，由于准备得充分，现场查勘时便节约了许多时间，本着客户第一的公司规定，查勘回来后加班加点到凌晨二点，第二天提交给公司技术审核，下午便提交了报告，此举不但赢得了客户的好评，在随后的日子，该客户成了公司的长期客户，并为公司介绍的新客户，无形中为公司做了免费宣传。
评估公司的业务中银行业务占比重较大，有些人为了想多贷款或骗贷，与中介公司合作，采用瞒报虚报成交价和实际租金的手段，更有甚者，采用偷梁换柱的手段瞒骗查勘估价师。例如在抵押贷款评估中，估价对象是某花园小区的临街底商（查勘时领勘人故意托辞房地产证复印件未带在身上），查勘时估价师被领到一处商业氛围较浓厚的街道旁的商铺查勘，估价师很认真地调查了周边商铺的租金与售价情况，认为该铺能达到客户的贷款要求。过了几天，客户要求出具报告，估价师让其提供房地产证，待估价师仔细核查房地产证及对当时查勘时记忆中商铺的铺号时发现，委估物业与查勘物业是不同一处物业，委估物业的市场成交价在12000元/平方米，而查勘物业的市场成交价在38000元/平方米，差别非常大。假如估价师查勘时未仔细核对铺号，没注重细节，若按38000元/平方米的估价出具报告的话，给银行造成的损失可以用金钱来衡量，但对公司造成的名誉损失是无可估量的。所以，注重细节，细节决定成败，公司理念若能深入到每个员工的心中，管理到位，公司不愁发展。
管理是手段，但业务仍是公司发展的硬道理。银行评估业务虽然多，但分羹的也多，为了争抢业务，各公司打起了价格战，同时，也有公司另辟奇径，开展房地产咨询顾问业务。有一信托客户意欲在某城市开展房地产开发业务，委托笔者所在公司对该城市的房地产市场情况进行调研并针对某项土地进行价值分析，项目任务重，但时间急，我们一到该城市，土地现场查勘完成后，就开始对这个土地总面积有8，034平方公里的城市开展房地产市场调查，调研前就预备好第二天需要调查的楼盘名单及路线，白天到每个在售楼盘市场调查，晚上回到住处就整理白天市场调查的资料及预备第二天的需调查的楼盘及行走路线，三天时间就跑了大小楼盘近三十处，除完成全市住宅市场的市场调查工作外，还完成了全市商业圈市场调查，在规定的时间里完成了委托任务，客户对我们出具的成果十分满意，并根据报告中该市房地产市场发展前景及建议，成功拿下了那块土地，进驻了该市房地产开发市场，取得非常好的效益。
房地产评估业发展总体来说已经有二十年了，这在二十年中，每个公司或多或少都已经储存了大量的经验与教训，笔者从一个估价师的角度来看，评估公司的发展良好的因素众多，但以下几个方面众多因素中需优先考虑的：
1.杜绝回扣，健康行业形象
“回扣”不利于房地产评估业自身的发展。如果房地产评估业“回扣”盛行，互相攀比，导致回扣比例越来越高，这样就会导致房地产评估行业的收入越来越少，房地产从业人员素质减低，不能吸引到优秀人才，导致某些估价报告质量低劣，不能为客户提供公正、独立的评估服务，也导致对该行业的信誉的怀疑，损害房地产评估业的形象，从而，严重损害该行业的健康发展。
2.向管理要效益，走专业化、品牌化道路
公司内部完善管理制度，引进管理及专业化人才，加强估价师队伍培训，提高素质教育，从细节做起，用专业技术来服务客户。
3.开拓并壮大新的业务领域―房地产咨询顾问
在银行、法院、拆迁等行业的评估业务竞争日趋激烈的市场情形下，另辟捷径，开展房地产咨询顾问业务。
在房地产开发的整个阶段来看，从土地尚未获取到土地取得这个阶段，房地产咨询顾问的角色非常重要，这个阶段，可以帮助企业是否拿地、以什么价位拿地、可以开发什么类型的产品等提供咨询帮助，土地取得之后，咨询顾问可以提供可行性研究、市场调研、策划、开发贷款等类型的研究，帮助企业进行决策，土地建成完工时，还可提供价格定位、按揭分析、项目销售方案、商业项目租金方案及出售方案等方面的咨询顾问工作，因此，房地产咨询顾问可开发产品类型具有连续性、多样性的特点。
房地产行业调研报告篇（7）
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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[2]孙振华.我国个人住房房产税立法问题研究.广西师范大学硕士论文，20XX
[3]张军.房产税恐不合中国国情[J].社会观察，20XX(2)：56-60
[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期
[5]贾康.中国房地产税费改革的基本设想[j].2015年8月7日
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[11]AlfreMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138
毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
WiseMedia
毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
WiseMedia
(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
房地产行业调研报告篇（8）
从本人入职公司两月以来，在市场部担任负责市场研究方向的高级专员职务。在领导和同事的指导协助下，基本保质保量的按时完成了各级领导安排的例行性工作及临时工作。
目前本人负责的主要例行市场研究报告包括：北京在售各项目周报、北京在售各项目月报、每月房地产市场宏观分析报告、房地产龙头企业月度调研报告、北京沈阳等四城市月度房地产市场调研报告(配合开发部)、竞争项目及同类产品市调报告
工作亮点：入职以来改进了市场部各报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并提升了专业性及可读性。增加深化了部分例行分析报告。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，使之实现流程化、专业化。
待改进方面：工作还缺乏一定的积极主动性，沟通略显不足，对市场敏感度有待改进。报告的深入度和涵盖面有待提高。
房地产行业调研报告篇（9）
从本人入职公司两月以来，在市场部担任负责市场研究方向的高级专员职务。在领导和同事的指导协助下，基本保质保量的按时完成了各级领导安排的例行性工作及临时工作。
目前本人负责的主要例行市场研究报告包括：北京在售各项目周报、北京在售各项目月报、每月房地产市场宏观分析报告、房地产龙头企业月度调研报告、北京沈阳等四城市月度房地产市场调研报告(配合开发部)、竞争项目及同类产品市调报告
工作亮点：入职以来改进了市场部各报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并提升了专业性及可读性。增加深化了部分例行分析报告。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，使之实现流程化、专业化。
待改进方面：工作还缺乏一定的积极主动性，沟通略显不足，对市场敏感度有待改进。报告的深入度和涵盖面有待提高。
房地产行业调研报告篇（10）
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
房地产行业调研报告篇（11）
近些年，随着经济社会的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业愈发热门起来。虽然离不开商家的炒作，或是受人们传统守房、蜗居观念的影响，但房地产的火热已经成为一个不争的事实。谈到信息披露制度，我们更多地认识还是来自证券市场。它被定义为主要指公众公司以招股说明书、上市公告书以及定期报告和临时报告等形式，把公司及与公司相关的信息，向投资者和社会公众公开披露的行为。然而，事实上，在市场实际运作中却常常存在融资者或发行方与投资者信息不对称现象。这些不规范的信息披露增加了投资者判断的难度，容易误导投资者，致使资源的不合理分配，扰乱证券市场秩序，那么也就会影响市场的发展效率。
该现象自然也存在于房地产行业。以下是对四家规模较大的房地产上市公司2012年年度报告的信息披露情况的分析。
一、研究对象的基本信息说明
本文选取沪、深A股中总资产规模最大的四家房地产公司作为研究对象，其信息披露报告统计状况均来自上海证券交易所和深圳证券交易所官方网站。
2、金地数据参考为2011年6月至2012年6月。
二、信息披露状况研究
（一）总体情况比较
通过在沪、深 证券交易所所得数据的初步统计，现得到2012年以上四家公司的信息披露概况。
（二）具体情况比较
总体而言，四家房地产上市公司在其2012年内部控制自我评价报告中所披露的信息在内容涵盖范围上处于较高水平，但从统计结果来看，也存在一些问题，具体来说：
1、目标设定因素
目标设定主要指公司管理层根据风险偏好设定公司战略目标，并在公司内层层分解和落实。既然“目标设定”被划分在内部控制基本要素内，那么理应加以说明。而且，战略目标应该不涉及商业机密，并能反映出整个公司的发展方向与态势，反映出整个公司内部的凝聚力与在市场的竞争力，这些对投资者而言是及其重要的信息。
2、风险对策因素
风险对策，顾名思义，即公司管理层按照公司的风险偏好和风险承受能力，采取规避、降低、分担或接受的风险应对方式，制定相应的风险控制措施。四家公司在此项因素的信息披露中显示出较大的差距。金地将风险因素细分为经济形势、产业政策、融资环境、市场竞争等外部因素和组织结构、经营方式、研究开发、财务状况等内部因素，采用定量与定性相结合的方法进行分析与评估，为管理层制定风险应对策略提供依据。条理清晰，一目了然，给人传达出该公司应对风险时坚定的信心和强烈的决心。保利则是将重点放在了应对风险的措施上，坚定中心与价值观，发挥扁平化管理优势，以信息化、规范化和标准化为手段大力提升内部管理。虽条理不如金地清晰，但该因素信息披露状况还算良好。然而，万科和招商却为涉及该方面内容，或者是没有明确阐述。作为行业两家龙头公司，其应对风险的实力与信心毋庸置疑，但最好能把该因素列入来年内部控制报告中，给投资者一个明确的交代。
3、控制活动因素
控制活动是指为确保风险管理策略有效执行而制定的制度和程序，包括核准、验证、调查、复核、定期盘点、记录核对、职能分工、资产保全、绩效考核等。令人欣喜和满意的是，所调研的四家房地产上市公司在该方面所达到的质量远高于之前两项，都作了极为详尽的描述，且分类细致，如保利达到10项控制分类，而万科对7项控制分类的第七项进一步划分了10个小项。这些清晰的阐述展示了各公司内部有序的运转流程，也展现了其在市场中的实力与风采，更体现出在未来中决胜的信念。最好在以后的报告中，各公司都能参照该因素的完成度，认真践行信息披露制度，使市场有效运转。
三、研究结论
通过对以上四家房地产上市公司2012年内部控制报告的调研分析，我们可以得到以下结论：
1、资产规模较大的房地产公司基本都能做到及时的信息披露，且较为完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此为实力较强、排名靠前的上市公司，整个行业的信息披露状况仍有待督促和提高。
2、在编辑内部控制自我评价报告这类常规式、具有重复性的报告时，空话、套话，搬用固定模式的现象仍存在。站在投资者的角度尽可能地展示投资者需要的内容，才是信息披露的初衷所在。
3、有必要明确各类型报告格式，给出相关指引，避免各有侧重，缺乏部分信息的披露的状况发生。
四、关于上市公司信息披露的几点建议
1、加强上市公司诚信意识，完善报告的审计制度
诚信的重要性对上市公司不言而喻。在此处的诚信主要体现在上市公司实事求是，避免不披露。选择性披露等状况，从根上本使公司得到发展，而非靠虚假数据和信息。同时，有关部门进一步推进审计制度的完善，对上市公司的报告进行第三方审计，从客观上实现信息披露的可靠性。
2、有关部门尽可能给出解释性指导
在调研过程中，不难发现，信息披露状况较好的基本都是参照了相关指引。这些指引既能规范各方的报告内容、格式，使其形成统一形式，为之后的审计工作提供便利，又能够激励部分公司，达到一定的强制作用。与此同时，还可以鼓励自愿披露，这都将是信息披露制度走向成熟的重要环节。
3、投资者和债权人应重视自身能力的提高
信息披露必是在经历一个愈发趋近完善、可靠的过程，可是面对越发纷繁复杂的信息，信息需求主体，即投资者和债权人的判断力也受到了挑战。在这个过程中，投资者们应不断提升自身的信息获取与分析的能力，寻得对自己有价值的信息，真正变投机为投资。
房地产上司公司信息的披露是一个复杂的课题，笔者在这里只是做了一些初步的探讨。不过可以肯定的是，房地产上市公司信息披露得完善与否将在很大程度上影响着房地产市场的整体发展前景。
参考文献
