智能住宅发展前景大全11篇

智能住宅发展前景篇（1）

环境是影响人类生存和发展的主体，小区的环境直接影响到人们的生活。住宅小区的环境质量既包含自然环境要素，同时又要考虑社会环境要素的质量，前者指住宅小区内的水、日光、空气等因素，后者为供热、供水、供气等相应设施的要素，为了保证环境质量，需要采用相关技术以达到环境质量标准。如在住宅选址时，应该尽可能远离污染区和工业区，回避城市交通主干道以及高速公路，选择上风向地区。对小区内锅炉所产生的废气、废渣等需要进行无害化处理，以减少污染。提高小区的硬件设施，如提高居民用水的水质和水压，满足人们的生活需求。对小区周边的道路经常进行洒水养护，并建立道路两侧的绿化隔离带，保证黄土不见天。在住宅的环境设计中，包括室内和室外两个整体要素。住宅小区的居住环境应以自然环境为依托，同时适应信息社会的发展，需要把“以人为本”的设计理念为主导的环境要素加以综合利用，包括生态、视觉、空间等环境。其中，视觉环境是指住宅景观设计与整体色彩的布置协调有序，人文环境要求一个“软”的概念，即社区活动、邻里来往、安全措施等一些问题［2］。

2未来住宅的发展方向

2．1健康住宅人类的居住健康问题已引起了全世界的关注，人们越来越希望拥有较为健康的居住环境。健康住宅中的“健康”是一种心理和生理上的追求。健康住宅的重点在于人、建筑与环境的协调。其主要目标是改善人们的生活品质，满足人们对环境和建筑的要求，以达到人文、社会与环境效益的一致性。同时，健康住宅的设计不同于一般小区的规划和住宅设计，它的实现需要建立在与“人”健康相关的指标框架中，以引导建筑住宅的开发建设。

2．2适应人口老龄化社会的住宅人口老龄化是社会发展的必然趋势，尤其是一些发达国家和部分发展中国家更为严重。根据我国现有的生产力水平以及传统的道德观念，在我国现有社会保障体系尚不够完善的情况下，今后相当长的一段时间内，居家养老将会是我国养老的主要形式。同时，伴随着社会经济的发展以及家庭人口结构的变化，需要社会承担更多的责任，社会养老模式也将是我国未来养老形式的一种趋势。例如，完善社会福利院、敬老院、托老所、老年公寓等社会养老设施。

2．3智能化住宅进入21世纪，伴随着科学技术的发展，智能化的住宅建筑已成为当代社会的发展趋势，人们最关注的是住宅的舒适度，具有较高的舒适度才能吸引消费者的眼球，因此智能化住宅建筑的发展前景是非常光明的。目前，智能化住宅建筑主要包括物业管理系统、信息网络系统以及安全防范系统等，将智能化系统应用到建筑的方方面面，极大地满足了人们对住房使用功能的要求。

2．4绿色生态住宅绿色生态建筑［3］的诞生标志着世界建筑业面临着一场新的变革，它的目标是有益于社会、健康、节约资源以及方便百姓工作生活。绿色生态住宅的设计没有固定的方法或者结论，而这也正是其生命力所在。绿色生态住宅建筑可以通过生态化的手段来实现，例如，综合利用太阳能、使用新型绿色建材、新型保温材料等方法，可以起到减少污染、降低能源消耗、保护环境的作用，但同时需要兼顾“以人为本”的理念以及因地制宜、整体设计的理念。

2．5可持续发展住宅世界上只有一个地球，自然资源总有消耗殆尽的时候，因此需要尽可能地去爱惜它。但是，现今在很多住宅小区内有很多人造景观，这些人造景观有的可以改善小区内的环境，但也有很多人造景观不具有实用性，造成了资源和能源的浪费。目前，我国在倡导可持续发展和建设资源节约型环境友好型社会，未来小区内的景观应采用可再生的能源和资源进行建设，如使用风能、太阳能等作为需要耗费能源的景观的动力。居民生活用水在经过沉淀处理之后，可以作为草坪灌溉用水、景观用水、洗车用水等，使整个小区保持一个良性循环的状态。

智能住宅发展前景篇（2）

中图分类号：S611文献标识码： A 文章编号：

随着社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，人们对于住宅设计的要求也越来越高，住宅最基本的居住使用功能已经不能满足现代人们的需求。现代住宅设计在市场需求的基础上，对人们的需求进行分析，对时代精神进行充分的理解和把握，找到了一条全新的发展道路。只有满足了人们日益增长的需求，坚持了人与自然和谐相处的理念，才能够保障住宅设计在现代社会中占有一定的地位，在房地产销售中占有较高的市场份额。

一、影响住宅设计的因素

1.市场需求的多样性

目前我国的的住宅体制不再是以前的福利分配，已经成为一种商品行为。作为商品的住宅在设计的过程中应该全面的考虑到结构类型、经济结构、职业、生活模式以及文化方面的需求，从而对住宅的面积、装修标准以及空间的布局等方面进行设计。同时在对住宅进行设计的时候还要考虑气候条件和生活习惯方面的因素，为住户提供全面的服务和多元的选择。

2.室内空间的可改性

一般情况下，家庭住宅的结构和规模是随着时间的推移发生变化的，所以住宅设计的时候应该考虑到室内空间的可改造性。可改造性是在一个较大的空间内完成的，这样就需要合理的结构体系。通常情况住宅采用的框架结构是大柱网，墙结构是大开间的剪力墙。此外，住宅的设计中还要有灵活的设备系统和能够进行拆装的分隔体，形成可改造的住宅体系。

3.居住功能的适用性

住宅最基本的功能就是为人们提供居住的场所，让人们感受到居住的适用性。因此，再设计的过程中应该首先考虑到住宅的使用功能，根据人们的居住需求对住宅的各个功能区间进行设计和划分。其次是房屋的面积要适当，如果住宅的套型是小面积切忌将住宅过分扩大。最后就是各个房间的布置要具有一定的关联性，对房屋合理的配置和进行布局，让人们感觉比较舒适。

4.家具科技的智能性

科学技术的发展提高了住宅的建筑水平，提高了住宅的质量，在很大程度上满足了人们对于住宅舒适度的要求。但是目前住宅中的新设备层出不穷，小区的管理逐渐智能化。因此在对住宅进行设计的时候还要考虑到家具方面科技设备的智能性，结合实际情况，在实现住宅家具智能化的同时，达到经济实用的效果。

二、住宅设计发展的新趋势

1.多元化的户型设计

随着人们对住宅个性化需求的不断增加，多元化户型的住宅应运而生。多元化的户型在适应消费者的家庭调整方面具有较高的灵活性，延长住房的使用期限。目前，在住宅的户型设计方面，更加重视对住宅户型科学合理的分配和设计，尽量保障家家户户住宅的朝向、通风以及景观条件良好，同时将楼电梯的服务数降到最低，将户间的干扰也降到最小。

2.住宅设计走向策划设计

住宅作为一种商品越来越呈现出商品化的倾向，住宅市场受住宅设计的影响的程度也逐渐增大。目前，现代住宅设计正在从以前单纯的技术设计中走出来，向着策划设计的方向发展。现代住宅设计和市场进行紧密的结合，将市场作为设计的核心，充分的考虑消费文化、市场需求以及消费者的心理需求等因素，在住宅设计之前，考虑住宅的价格、定位、销售以及质量等。对住宅进行策划设计成为了房地产营销中一个重要的组成部分。

3.景观住宅兴起

现在住宅设计的一个重要主题就是景观和绿化设计，景观设计的好坏直接关系到住宅的销售情况。现代住宅景观设计的原则是实现人与环境的和谐交融。景观住宅主要分为借景类、造景类、造景类、借景类。

据调查显示，在我国的许多经济比较发达的城市，造景类住宅经历了以下几个发展阶段。最初是“欧洲风”，在广场、喷泉、廊柱以及雕塑的建设时大多呈现的是西洋风格。接着就是在中国古典园林的基础上发展而来的“水景”，各种各样傍水的庭院。对于借景类的住宅而言，这类住宅地处的自然条件比较好，能够将自然景观融入到住宅的环境中。

4.共享空间增多

突破传统的视觉角度，人们在住宅需求方面已经开始慢慢的从生理需求逐渐走向文化领域和心理领域。住户对于住宅的需求和期望不再是一套可以遮风避雨的居所，已经在住宅上倾注了太多的感情，人们希望住宅可以实现人和人之间情感和思想上的交流，让心灵有一种归属感。所以，在现代住宅的设计中住宅的共享空间不断的变大，每隔一定的层数就会相应的设置一个可供人们共享的空间，这就是所谓的空中庭院。并且在这个共享的空间内植花种草，让人们感受到人和自然以及人和人之间浓厚的人情味。

现代住宅中的复合空间呈现多样性的趋势，它包括住宅空间功能的多义性、空间感受的含蓄型以及空间界限的模糊性。这种复合空间设计使得空间使用的质量得到了提高，实现了住宅价值的最大化。

5.重视环境的整体设计

首先，尊重城市的整体规划。将城市空间的整体设计作为住宅设计的原则，避免住宅给环境带来噪音、污染、日照以及交通等方面的危害。其次，崇尚环保。住宅设计在满足光照、安全的要求的条件下，对周边的地形、景观和自然进行充分的利用，让人和自然进行沟通和交流。同时，现代住宅建设要解决好能源的利用问题，在装饰和空间布局中尽量充分使用各种天然材质和自然元素。绿色环保材料、污染防治系统、节能系统以及绿化种植系统都属于现代住宅的环保设计。

6.钢结构住宅发展

长时间以来，人们都在追求建筑理念的改革，从而实现建筑的节能、环保和工厂化，钢结构帮助人们实现了愿望，让绿色住宅成功展现在我们的眼前。和钢筋混凝土与砖混结构相比，钢结构在住宅的建设中占有很大的优势。一是钢结构自重轻，但是抗震性能比较强。二是钢结构能够对功能区进行合理的布置。三是在住宅建设中使用钢结构能够缩短施工的工期、施工方便，并且能够起到很好的环保效果。四是钢结构住宅的综合造价比较低。五是钢结构住宅顺应了可持续发展的潮流。我国的拥有丰富的钢材资源，在现代住宅的设计中，钢结构已经得到了广泛的使用，并且推动了我国住宅建设和设计的发展。

7.住宅辅助设计走向专业化

住宅给人们的舒适程度如果仅仅依靠住宅的结构、建筑以及水暖等方面，已经不能够满足人们对住宅的需求。所以，住宅辅助设计逐渐走向专业化。住宅辅助设计主要包括智能化和数字化的设计、室外环境设计和室内的装饰设计。住宅的智能化设计最初出现在美国，首先在办公商业建筑中得到应用，然后逐渐应用到居民的住宅中。中国从1996年开始使用智能化技术，通过几年的发展和缓冲，住宅的智能化技术已经逐渐成熟，形成一个体系。

结束语：

随着社会的发展和人们生活水平的不断提高，现代住宅设计应该在坚持以人为本的基础上，全面的考虑到包括市场需求、居住舒适性、环保性以及家具科技性等诸多因素的影响。将和住宅相关的文化、环境、效益以及空间进行有效的结合，为人们的打造一个人与自然和谐交融的居住环境。

参考文献：

[1] 张春意.现代住宅设计的影响因素[J].科技资讯,2011(09).

[2] 刘永琴,秦爱珍.住宅设计新趋势[J].科技信息(科学教研),2009(19).

智能住宅发展前景篇（3）

中图分类号：TN843 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 10-0015-01

如今社会迅速发展，使得我国建筑事业也迅猛发展。近几年，我国的房地产开发商致力于科技化的住宅设计，争取建设更加多的智能住宅。智能住宅将先进的信息技术运用进来，而当前技术手段日臻成熟与完善的有线电视网作为我国基础网络设施的重要组成部分，已经被广泛地运用到智能住宅当中。而同时，无线电视网也在迅速发展，显示了未来的日子里必将取代有线电视网的趋势。将电视网运用到智能住宅当中，可以提高我国居民的住宿水平，满足我国居民对智能住宅的高要求，对生活质量的高标准。

一、我国智能住宅的发展进程

国内优秀的房地产开发商研究团队愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究，一大批国内优秀的智能家居品牌迅速崛起，引导我国智能住宅发展的走向，逐渐成为智能家居产业中的翘楚！智能住宅至今在中国已经历了近12年的发展，从人们初最初的梦想，到今天真实的走进我们的生活，经历了一个艰难的过程。随着智能住宅的推广普及进一步落实，培育起消费者的使用习惯，其市场的消费潜力必然是巨大的，产业前景光明。

2000年至2013年，从引入概念，到研究开发，再到试验运用，再到开拓创新，最后落地稳定，经历了一个漫长的发展过程。

初期通过广播电台、电视、报纸和杂志等诸多媒体的广泛宣传，相当一部分居民已经接受了智能家居这个概念。各小区的开发商在住宅的设计阶段也已经或多或少考虑了智能化功能的设施，少数高档的住宅小区已经配套了比较完善的智能家庭网络，并在房地产的销售广告中，已经开始将“智能化”作为其一个亮点来宣传。

同时国外完成这个系统的过程一般要经过3～5年的时间，当然在中国也许用不了这么长的时间，因为已有了国外的一些经验可供参考，但估计2～3年的时间还是需要的。随着我国自行研制的系统已经较为成熟，并有能力与国外的系统和产品相抗衡。新建的住宅和小区大部分将配备一定的智能化设施和设备。我国自行设计和生产的可连网的家用电器/设备也将有相当的规模。

经过多年的开拓，若干高中档住宅的智能住宅特色也逐步涌现。在这个时期，以iPhone为先锋的智能手机启动了智能手机控市场的萌芽，手机控也从传统的手机短信，微博逐步导引到手机遥控实际产品的阶段，全新的智能照明，智能暖通，智能安防，智能健康开始涌现。我国智能家居的落地进程顺利实施。

二、构建电视网智能住宅的可行性分析

（一）日趋成熟的技术手段的支撑

由现代通信与信息技术、计算机网络技术、行业技术、智能控制技术汇集而成的针对某一个方面的应用的智能集合，随着信息技术的不断发展，其技术含量及复杂程度也越来越高，智能化的概念开始逐渐渗透到各行各业以及我们生活中的方方面面，智能住宅应运而生，以智能化建筑为基点生发开来，因此我们通常提到的智能化系统，都说智能化建筑系统。

我国有线电视的发展已经相当成熟。最初充分借鉴国际上的先进技术，因地制宜地采用光纤、电缆、MMDS微波等传输技术，在省、市、县各行政区域范围内建设有线电视网。目前，正朝着大容量、数字化、双向多功能等方向发展。经过几年的网络实践，一个以传输广播电视节目为主的A平台和一个以传输数据为主的B平台已经取得成功。既保证了千家万户收看高质量的广播电视节目，又为数据通信和各种信息的传输提供高速率、大容量、低资费、安全可靠的传输手段。

（二）我国居民对住宅要求越来越高

人们在生活水平、居住条件在不断提升与改善的基础上，对生活的质量提出了更高的要求，智能住宅小区就是在这一背景下产生的，而且其需求日益增长，智能化的内容也不断有新的概念融入。根据一项调查表明：41.7%的普通市民，74.2%网上一族认为在5年之内，我国智能住宅将成为住宅市场的主流。随着现代通信技术，计算机网络技术以及现场总线控制技术的飞速发展，数字化、网络化和信息化正日益融入人们的生活之中。

目前的智能住宅小区，从其内容上来看可分为小区物业综合管理系统和家居智能管理系统两大部分，前者包括：社区安防、信息服务、计量收费三部分，后者包括家居安防、家居信息服务，家居智能化控制等。这就显示着我国居民对于住宅智能化要求涉及通信、安防、家居、控制等等方方面面，要求越来越高，随着时间的推移，在未来的若干年内，一定会推动智能住宅快速发展，改变我国居民的生活方式和习惯。

三、电视智能住宅的发展趋势

（一）目前主导的有线电视网智能住宅

现有的有线电视网智能住宅，实现室内远程防盗，呼救，煤气泄露探测和自动关断，家电控制，电梯监控、水箱监控以及室外监控，因特网浏览，水表，电表和煤气表的远程抄送与自动付费等管理功能。可以满足当前我国居民绝大部分需求。有线电视网是高效廉价的综合网络，它具有频带宽，容量大，多功能、成本低、抗干扰能力强、支持多种业务连接千家万户的优势，它的发展为信息高速公路的发展奠定了基础。

（二）无线数字电视网智能住宅

衡量一个智能住宅的成功与否，并非仅仅取决于智能化系统的多少、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理并且系统能否成功运行，系统的使用、管理和维护是否方便，系统或产品的技术是否成熟适用，换句话说，就是如何以最少的投入、最简便的实现途径来换取最大的功效，实现便捷高质量的智能生活。

为了实现上述目标，智能家居系统设计时要遵循实用性、可靠性、方便性、标准性、轻巧性等原则。所以要求用于智能家居的无线系统需要满足低功耗、稳定、易于扩展并网等特性。无线数字电视网络将对电视网络智能住宅的构建与有线电视网相辅相成，在未来技术手段发展更高水平将有可能取代有线电视网络。

参考文献：

[1]柯坚勇.如何构建有线电视网智能住宅的探讨[J].科技传播，2012，7.

[2]周长举，常军.利用有线电视网建设智能住宅小区[J].山东科学，2000，2.

智能住宅发展前景篇（4）

0.前言

对住宅规划进行科学合理的规划管理，是进一步研究城市的发展、空间布局以及各项基础设施建设工作的关键环节，做好住宅规划管理对于城市建设就显得极为重要。因此我们只有从基础建设与规划方案完善做起，才能真正促进住宅小区功能的完备实现，并促进构建出具有地方特色、科技含量高、设计理念人性化、功能完善的新时期住宅小区。

1.住宅小区规划设计的原则

1.1住宅建设要时刻体现以人为本

因为住宅使用者主体是人，而且住宅建设要创造出即方便又舒适的生活环境，并且要有自己的个性，而且这些个性和所展示的才华，要充分体现对人的关怀。

1.2住宅建设要坚持可持续发展的原则

地球资源是有限的并且很多都是不可再生资源。一定要大力宣传经济与资源的节能型消费。住宅在建设时，也要本着节能、节地、节材料的原则，建设成能源可持续再利用的住宅体系。

1.3住宅建设要格外注重环境保护并且还要充分反映出科技的进步

环境是保障我们身心健康的重要部分，创造优美的室内和室外环境是我们明智的选择。这个世纪，是高科技的社会，智能化设施是必然的发展趋势，要建立智能化住宅通讯和智能化综合管理系统，使住宅与高科技信息化社会相协调。

1.4住宅建设应站在当今住宅产业化现代化的角度

建立完善的质量保证体系、住宅综合评价体系和符合住宅产业化的建筑体系是推进住宅产业现代化的技术手段。

1.5安全原则

安全是居住小区的最基本要求和保障，小区作为城市人们生活休息的港湾，对于安全的保障要做到位，科学合理的设计安全设施。注重小区整体的安全性能，防盗窃、防火防电等生活隐患的安全措施的设置，从而避免意外事故的发生，达到居住小区设计安全、环保、美观的生活环境有机统一。

1.6经济美观原则

现代化的居住小区设计要遵循经济原则，人们居住小区的环境设计要充分考虑能源节约因素，舒适的生活环境不在于奢华的外景，在兼顾美观装饰的基础上，发展和使用节能设备，使居住小区设计体现环保节能的理念。居住小区设计中要遵循美观的原则，科学合理的建筑设计理念，先要给人以美的享受，一方面装饰美化居住小区环境，营造美观的居住小区设计装饰，渲染居住小区艺术环境，增加视觉空间层次。另一方面在规划设计上不能只追求标新立异和布局结构的变化多端，结果造成小区风格和周围环境不协调，没有融入到周围。

2.住宅小区规划应注重环境效益

任何一个居住小区建成投入使用后，便形成了一个“小社会”它不仅仅是一个物质环境，同时还是一个社会环境。所以，在规划居住小区时力求达到人与自然的完善结合，为了丰富居住小区空间的外部轮廊，力求人与自然的和谐统一，应将高、中、低层不同建筑形式的住宅搭配布置精心营造，不只局限于单一层数和型式的住宅，从布置手法上，为丰富居住小区的外部轮廊，高层住宅布置在小区中央部位，低层住宅布置在外边部位。这样可避免形成封闭的空间或形成与外部空间隔绝的局面，能够和周围形成统一的整体。充分利用原有的地形、地物和地貌，对小区中条形住宅，采用行列式布置为主，分散布置点式住宅为辅的布局手法。各住宅之间由绿地、低层公共建筑隔开，使居住小区成为建筑高低错落，绿地相连，道路便捷的既统一又有变化的整体。在规划中密切结合绿化布置，住宅绿地根据配置的花草树木相互区别，各具特色，使居民从室内及外部都能看到绿地，提高居住环境质量。

3.小区生态环境规划设计优化

3.1加强小区景观规划设计

小区景观设计，大多存在文化构成形式方面的缺陷，例如过于重视功能，而忽视人们精神生活的多元性，还有空间结构单调，小区环境凝聚力不足等问题。

故景观设计不仅是物质景观的设计，更应注重景观精神功能的挖掘，注重整体性与融合性，形成中心围合、空间交融的景观形态。在核心位置设置景观步道以增强小区空间景观的层次感；在住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将部分住宅组群做了分段处理和微小的错落变化，以加强整体的节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并与绿化相融合，确保景观具有丰富的文化底蕴，赋予其鲜明的地域特征，创造归属感强的社区。

3.2注重服务系统的完善

在住宅小区规划中，我们要重视服务系统的完善，它是居民在日常生活中的基本保证，也是小区稳定发展的基础。在服务设施设置上，首先要想到居民在日常生活中的需求，有些商业服务设在过往人流必需经过的的地方，这样做的目的是方便与居民购买。部分交通工具和垃圾的处理也是小区规划的重要问题，对于有些自行车和摩托车要集中到一起进行摆放。以前在处理垃圾的时候，垃圾道附设于住宅的楼梯平台处，严重的影响了居民的居住环境。在住宅小区规划中，我们要把垃圾道建立在住宅生活服务阳台处，这样还不会对居民的居住环境造成影响，同时也降低了对公共场所的感染。

3.3加强小区绿化设计

加强小区绿化，巧妙布置绿地。居住环境的绿化目前已渐渐被人们重视起来，它不仅能改善居住环境，而且还能调节小气候，使居民得到较多的新鲜空气，在小区内结合地形条件，利用废地设置集中绿地，同时巧妙地与商业服务建筑、托幼建筑配合，起到分隔居住组团的作用。

3.4住宅小区的环境设计

住宅是小区的主体，环境是小区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅。能够表现它的文化性、舒适性、祥和性，能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。

3.5强化建筑的构景作用

现代小区设计应强调“全面景观”设计，即小区中的任何构成元素，都是景观体系中的构景元素，确保建筑设计、规划设计、景观设计“三位一体”，不能只强调其中任何一个方面。小区中由于建筑量大面广，更应强化建筑的构景作用，随着小区建筑物结构的变化，其外立面也发生了很多变化，过去单调呆板的外立面正被变化丰富的外墙面替代。要想使整个小区的景观和谐统一，建筑设计风格与景观设计风格应作为整体来考虑。 建筑与景观融合，自然与人的和谐共生是人居的最高境界。这说明仅有优美的绿化环境是不够的、还需要别致的建筑，只有将优美的自然景观、建筑物与良好的人文氛围融于一体，才能营造出理想的生活小区。

4.小区规划设计中要引入智能化建设

智能住宅发展前景篇（5）

0引言

住宅景观也大致经历了“小区绿化――景观――情境社区”三个发展阶段[1]，从开始时的解决基本的居住功能，小区中除了沥青道路，剩下的就是简单的绿化；到后来，住宅间的尺度更趋宽敞，亭台廊架、水系喷泉一应俱全，植物配置注重立面层次和季相变化，景观空间划分区域合理。人们一直在追求优质的住宅，更在追寻内心的“理想家园”的归宿感。这是整个房地产市场的未来发展趋势，一个楼盘的成功与否，尤其注重高品质景观的要求。

下面仅从住宅景观的角度，结合近期设计案例――无锡绿地世纪城景观设计，浅谈自己对住宅景观发展趋势的理解。

1当前住宅景观的特点

1.1人性化的空间布局

在住宅景观中进一步强调人性化的意识，考虑人们在使用过程中的心理与生理需求，毕竟人是有情感的实体。场地布置更加符合人的行为尺度，包括硬质场地空间大小、座椅的高矮宽窄、道路等级设置等。在小区的空间布局上也会考虑场地的服务半径、使用人群等。景观不再一味的追求平面及立面的图案美，而是真正做到“以人为本”，注重人的参与和使用的感受。

1.2精细化的硬质铺地

硬质场地上的小品构筑物的布置，对体量、色彩、质感的要求严苛。铺装场地的石材对缝、错缝处理、留缝大小控制及石材的大小搭配、质感对比要求等都越来越精细。建成后的景观效果也更加令人赏心悦目，艺术性更强。

1.3良好生态效益的绿化空间

近几年房地产行业的波动行情持续不断，开发商为了实现项目的顺利运转，都会强调软景设计的重要性。设计公司增加了植物专业人员的投入，施工单位也会设置专门的植物采购及种植人员，严格把控现场效果。住户也喜欢停留在绿色环抱的景观空间中，感受春夏秋冬的季相变化和花开花落的感官体验。

1.4社区活动的日趋丰富

为方便居民生活起居之外的要求，新建的住宅中都会设置供居民健身游泳、休闲娱乐的活动空间。

2 “理想家园”住宅的含义及探索

传统意义的家的概念只是在室内，很少延伸到居住区内的景观范畴。每家每户都会精心营造属于自己的家，打造怡人、温馨的居家生活氛围，而对室外场地只是短暂的停留，没有真正理解社区大家的概念。

在本项目的前期开展阶段，与业主进行交流共同探讨设计主题时，了解到业主内部也在研究理想家园这个理念，与我们一拍即合，确定了本项目的主题为“绿地让生活更美好”的居住理念，让住户一边亲切自然，一边亲切繁华，体验新都市居住风尚，让住户找到家的归宿感和幸福体验。

团队从提升景观的“幸福感“入手，站在住户的切身使用角度，充分考虑住户的不同年龄层次和不同使用时间，提升景观中的每个细部设计，打造每一处幸福场景，让住户体会到实实在在的幸福感。

图1总平面图

2.1行进中的幸福感

团队在设计之初，充分的进行交通流线和节点分析，着力打造主入口区及入口轴线区域、健康慢跑系统及回家园路及入户节点部分，突出科技智能和便捷的特点。

在主入口区域，重点打造入口精致、尊贵的社区感觉。通过合理的功能分区，实现人车分流、保证浓密绿化的簇拥；人行入口处，特意设置风雨廊，供等候区的入户居民停留与使用；设置智能刷卡系统，通过指纹、卡片及对讲系统，有效控制进入小区的人员，把好社区的安全大门第一关；在主入口轴线区域，通过种植大规格的乔木种植形成气势感，而在人行道边上设置精品花钵，营造近人尺度的景观；随着城市生活水平的提高，人们对健康的认识更加深刻，慢跑系统可以成为社区内的“健身房”，在本项目内东西轴向环路设置650m长、1.5m宽的彩色塑胶跑步道，在建筑东侧区域设置250m的小型跑步道。

在每个单元入户的门前区域，重点打造精品绿化，植物实现高中低层次复合配置，并通过特色大树的点缀，形成可识别性。特别针对老年人及残疾人群，设置无障碍通道及宽敞的入户平台，营造贴心化的景观。从住户停车到入户这段路程，特意打造成“回家园路”，通过浓密绿化结合微地形处理营造良好的绿化空间，还精心考虑到夜晚感应照明系统，让住户体验家的温馨的感觉。

2.2康乐聚会中的幸福感

团队在设计过程中，经过反复的分析其他项目的成功手法，确定在东西和南北两个中轴区域开辟活动场地，让不同年龄人群的散步、聊天、嬉戏，宠物们聚集嬉戏，都能在这些场地中得到满足。这就像一个大的会客厅一样，大家可以更好的交流沟通，促进邻里关系的和谐发展，

在南北轴线景观带的尽端特意设计中央会客厅，重点考虑到室外应用中的使用安全、遮风挡雨、照明及网络供应等要求。在中央会客厅中，实现功能复合的考虑，设置景亭、万物墙、舒适座椅、洗手池等必要的功能空间外，还考虑到年轻人群对互联网的需求，设置户外高速无线网络及电源安全插座。

在东西轴线的东西两个尽端分别设计小型会客厅，主要是满足三五人群的随心而坐、林荫闲聊，通过植物空间的围合、座椅的设置，打造惬意、放松的聊天氛围。

2.3老少乐的幸福感

对社区中人群进行梳理，不难发现，对社区环境使用频率最高的莫过于老年人和儿童群体，他们在一年中的大部分时间需要阳光的沐浴和场地的使用。而一般性的小区只会设置几组游戏器械，没有对儿童群体进行更细致的划分，没有对不同年龄段的儿童安排相应的游戏场地。本项目选择了一个对小区住户干扰最小的区域即小区的东北角，设计了针对全龄段儿童的活动场地，1～2岁的婴幼儿阶段，安排知趣墙；对3～6岁的儿童，设置丰富多彩的活动游戏如草坪滑梯、健康跑道、钻山洞、冒险山丘。特别值得一提的是，在考虑到儿童玩耍时父母的陪护看管要求，专门设置了童车停放区、室外母婴室、长条座椅及洗手池。

在老年人的活动区域，设置健身器械、健康步道、林荫跳舞广场、下棋乐园、萌宠天地等空间，满足大家的不同活动需要。在这些区域中，必要的无障碍步道、扶手栏杆、小动物便便收集点都要结合场地精心布置。

2.4智能创意生活的幸福感

在社区中智能高效的设施或者系统的引入，定会为住户的生活增添光彩。在本项目意设置了无障碍通行系统、垃圾智能收集系统、夜间感应照明系统、标示系统、爱车管理系统、室外饮水系统和宠物管理系统。这七大系统共同为住户提供高效、智能的服务。

例如在垃圾智能收集系统中，不仅考虑了垃圾分类回收的问题，而且垃圾桶设置的位置也做了景观化的处理，就近设置清洁系统，保证物业维护的方便性。爱车管理系统中，设置专门的停车位系统、充电桩及自助洗车服务。

2.5绿色氧吧带来的幸福感

在本项目的种植设计中通过植物品种的合理设计，实现了“家生绿中，人嬉林下”的美好愿景。并且植物选择注重常绿、落叶的搭配，叶色叶形的对比和高中低层次的运用，达到四季有景、三季有花的季相变化特点。植物设计上注意乔木和建筑的关系，住宅南北面的植物区别化对待，努力打造看着舒心、住着放心的绿化空间氛围。

重点的植物设置标示标牌，用手机扫描二维码即可了解植物的名称、习性等内容。开辟一个区域作为植物认领区域，由业主自愿选择认领，充分体验养护的乐趣。

在重点部位设置金秋果园，种植金桔、胡柚、香泡、石榴、枇杷、杨梅等观果植物，打造果实累累的田园果园。

2.6本项目秉承了绿地一贯的宗旨，同时在我们景观的设计语言注入下打造出一个理想的家园，达到可感知舒适、可体验智能、可参与永续、可承受生态的景观效果。

图2住宅场景模拟

3未来住宅景观的趋势的探讨

景观环境设计越来越关注人们不断提升的审美需求，呈现出艺术性、多元化的发展趋势。景观环境的塑造不只为了“赏心悦目”，而是更加注重“舒适自然”，尽可能地创造自然、舒适、亲近、宜人的景观空间，和现代、智能、环保、节能的生活环境，实现人与景观、人与环境、景观与环境的有机融合。

3.1更趋于人性化的设计

进入21世纪，社会越发达，人类越进步，人与人之间的直接接触与交往变得更加简单和稀少，人与社会、与环境也变得更加分离。但同时也使人们意识到人与人之间面对面交流的重要性，更渴望回归自然，怀念里弄、胡同、家居和小庄园式的那种富有人情味的社区生活[2]。

小区、居住区的景观设计只有在充分尊重自然、历史、文化和地域的基础上，结合不同阶层的人的生理和审美需求，才能体现“以人为本”理念的真正内涵。居住区内的人车分流、室外风雨廊的设计、无障碍通道的运用、高速无线网路的覆盖、手机充电设施的接入、室外饮水系统的考虑及夜间感应照明装置的运用都是对人性化设计最直接的阐述。

3.2功能复合场地的运用

使每个住户都获得良好的景观环境效果，是设计的首要目的。首先在规划设计时应尽可能地利用现有的自然环境创造人工景观，让人们都能够享受这些优美环境，共享居住区的环境资源；其次，加强院落空间的领域性，利用各种环境要素丰富空间的层次，为人们提供相认、交流的场所；从而创造安静温馨、优美、祥和安全的居家环境。可以在每栋单元入户的前面设置小型会客厅，而在小区的中心位置，设置满足整个社区居民的不同年龄段、不同群体的活动需要的中央会客厅。

3.3远程服务及科技智能

现代、智能、环保、节能的生活环境的营造，自然缺失不了设施的智能化和科技化。科技、智能的设施，才是最终营造人文景观环境的点睛之笔。如小区内智能防盗、防火、安防、巡更、背景音乐与消防报警等系统的综合应用，大大增强了人的安全感和便捷性；地热热泵、太阳能等系统的应用，不仅增加了节能更体现了环保；建筑设备智能监控、物业管理中的三表远抄、小区局域网等系统提升了人居小区的现代化和智能化，由此营造出的人文环境更是现代人居不可或缺的重要一环。

例如在社区会所的健身场地中，健身器械与发电照明装置相结合，健身的同时又可以把产生的电量储存起来，抵扣每月的用电量，这样就能够很好的解决能源问题。

3.4景观环境的可持续发展

随着对人类生态环境的日益重视和追求，还要注重现代生态的观念。如为小区居民提供良好的日照、通风、阻隔噪音、吸附有害气体等条件，对居住区地域自然景观、自然生态及除人之外的物种尊重与关怀，实现居住区生活的环保自然适应和地域生物的多样性。

在社区屋顶或者垂直绿墙上设置“社区园艺试验田”，为社区居民提供园艺、亲子的场地，让生活回归自然。而垃圾智能回收系统的应用可以更好的实现能源回收利用，已经先进的碳利用指标，住户可以把每月的垃圾这算成碳利用指标，社区就可以把相应的碳利用指标折算成电量返还给住户。

在住区环境中还留出一定比例的“自然空间”，可以有效地调节住区的生态环境。而自然空间的生态功能主要体现在保持水土、固碳制氧、维持大气成份稳定、调节气温、增加空气湿度、改善住区气候、净化空气、吸尘滞尘、消减噪音等方面[2]。

而居住区内的雨洪管理，也可以在减少地表径流、减轻城市管道压力和实现雨水的自然循环等方面发挥作用。住宅中的雨洪管理主要体现在地面透水材料的使用、屋面及地表雨水的回收利用、植物复层种植等方面。这方面有待进一步的研究解决。

4结论

未来住宅景观设计中不仅满足空间布局合理、硬质铺地精细、绿化层次突出等表面化的场景需求，而是努力挖掘项目深层的内涵。在居住区环境日益受到重视的今天，环境景观的设计也愈受重视，其设计原则、理念、手法等，都值得我们去认真学习研究。作为未来住宅设计理念，以人为本，智能、环保、生态的可持续住宅定会在竞争中占据一席之地。

智能住宅发展前景篇（6）

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号：

科技服务社会，高科技的应用给人们的生活带来了质的飞跃。今天，人类已经迈进了 21 世纪，信息技术的飞速发展正在改变着人们的生活方式，越来越多的普通百姓将感受到智能化给家居生活带来的魅力。

你想没想过，一个遥控器或一部电话（手机）就可以控制家里所有的电器？如果您出门时忘了关灯，用手机拨一个电话就可以把灯关掉；夏日炎炎，您在回家的路上就可以打开家中的空调，回到家后立即就会感受到扑面而来的凉爽；您不会在清晨或夜晚被“砰砰”的查表人员的敲门声所干扰；您不必在外出度假时为家中的安全而担心；也不必为请钟点工或给孩子请家教而四处打听。足不出户，您就可以进行购物、商务交谈，可以读名牌大学的网络课程。所有这些，就是“智能化住宅”正在带给我们的一种全新的生活方式。

1 、智能化住宅小区的国内外现状

智能化住宅小区的建设起源于美国。由于社会和市场的需要，美国总统宣布成立了“智能化住宅技术合作联盟” PATH ) ，这是由联邦政府、住宅开发商、制造商、财政机构组成的一个组织，对住宅智能化技术产品、应用系统等进行测试、规范，‘引导新技术进行住宅设计和建造。智能化住宅小区的基础是家庭综合布线系统，家庭综合布线系统的成熟产品在美国就有朗讯公司的 Ho . S tar ，西蒙公司的 Mar ，奥地利公司的玩一 house ，丽特公司的 Run 等。在美国和北美还出现了“无现金小区” , “无现金小区”是在电子商务、网络技术的基础上，在 90 年代中期出现的智能化住宅小区，在小区中实现了用电子货币取代现金，其功能涉及信用卡、网络结算，电子交换、信息安全资信度等。

我国的智能化住宅小区的建设在近几年才刚刚开始，正处在起步和发展的阶段，这也是从我国的智能大厦的建设开始逐步拓展的结果。虽然起步较晚，国内智能小区的建设发展却很快。北京、上海、深圳、广州等大城市已建成多个家庭布线系统完善的智能化小区。上海浦江茗园还实现了“无现金”功能，成为国内第一个无现金小区

2 、智能化住宅小区的主要技术内容

进人 90 年代，在西方一些发达国家已兴起了将商务大楼的综合布线系统应用到住宅小区的产业，形成了“智能住宅（小区）综合布线系统”的新模式和相应的规范。目前国内的一些小区内各个智能管理系统大都自成体系，各自为政，互不兼容，而且反复开墙布线，不但重复施工，增加投资，还影响居民生活。此外，更不便于小区物业公司操作、维护，提高运行费用。因此，尽快制定智能住宅的分级标准和技术、施工规范，将会进一步规范国内智能化住宅小区市场的建设，促进其健康发展。

智能化住宅小区的技术基础是小区内的综合布线 ― 用户接人网。该综合布线需要具有宽频带和多种传擂功能（即“三网合一”一电话、数据和 CATv 网）。目前主要的宽带用户接人网技术有 XDSL 、 HFC 、们叮 H （光纤到户）及国内开发成功的，多媒体引人线系统”等。据对国内外部分厂商的系统和产品进行初步分析认为： HFC 虽然能实现“三网合一”，但其技术尚不够成熟，不能提供大规模商用； XDSL 虽能传播电话和数据，但不能实现宽带通信； FT - TH 性能最好，价格却太高，国外发达国家还刚开始实验；而“多媒体引人线系统”产品是吸取了国内外先进的技术和构思，自行开发成功，具有全部知识产权，并申请了专利，具有最佳性能价格比。

该“多媒体引人线系统”的特点是： ( l ）实现“四网融合，一线进户”（电话、高速数据、 CATV 和物业管理网），有利于拓展电信新业务； ( 2 ）避免重复建设，使原来分别建设的网络联为一体，降低投资，方便施工； ( 3 ）有利于“家庭多媒体网络”的布线、使用和维护； ( 4 ）对四网实行统一维护和管理，有效地降低运行成本。在我国目前的生产力发展状况下，该系统无疑是我们的首选。

3 、对我国目前智能化住宅小区的市场分析及前景展望

为了推进住宅产业化，提高住宅建设水平和质盘，建设部于 1999 年 4 月 12 日颁布了“关于印发 《 国家康居示范工程实施大纲 》 的通知”。这是建设部继多年来开展城市住宅小区建设试点和小康住宅小区示范之后，推出的一项新的部级住宅建设示范工程。“通知”指出，各示范工程在建设阶段，小区开发建设单位应联合智能建筑设计、施工等单位组成技术管理小组负贵精密实施和具体指导。示范工程竣工交付使用前，开发建设单位应报请住宅办进行最终验收。凡验收合格，经示范工程领导小组审定后投人使用。小区智能化技术示范工程投人运行一年后，由工程示范领导小组组织有关部门和建筑智能专家委员会等有关专家对工程进行评估，评估优秀者，建设部将颁发“小区智能化技术示范工程优秀奖”。因此智能小区的建设在未乘的几年里仍是住宅消费的热点，在全国各大省市都具有相当可观的市场。

智能住宅发展前景篇（7）

一、攻关的任务、考核目标及主要技术指标：

经过论证，我们在专题合同中将各种指标定位在：

本专题的攻关任务：研究智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统，该系统包括两项任务，其一是开发家用管理软件，其二是开发家庭智能控制装置，实现对居室温度、湿度进行自动调节；对厨房用具进行时序控制；对卫生间的排风进行控制。而家用电脑管理软件要对家庭设施进行管理并提供若干家政服务程序。

本专题的考核目标：提供具有居室空调、厨房监控、卫生间自动排风功能的微机控管装置一套；提供家用电脑管理软件一套；住宅温、湿度等参数应满足智能住宅规定标准；在示范工程中应用该项成果。

本专题的技术经济指标：温度、湿度等主要被控参数应满足智能小康住宅标准（温度18℃～28℃，湿度30％～70％）；系统运行可靠。

在进行该项专题的进一步研究的过程中，结合当前先进技术的发展以及我国智能住宅发展状况，在原有的合同的基础上，我们对家庭智能控制器又增加了三表远传、安防等功能。

二、专题执行情况评价

本专题按两个部分实施，即家庭智能控制器和家用电脑管理软件的研究：

1、家庭智能控制器

（1）功能

本专题所开发的家庭智能控制器即智能节点具有4路模拟输入，12路数字输入，12路数字输出，其所实现的功能如下：

通过对室内温度监测，得到实际温度与设定温度比较：当实际温度低于设定温度一定值时，在夏季关空调，在冬季开暖气；当实际温度高于设定温度一定值时，在夏季开空调，在冬季关暖气。温度控制达到智能小康住宅规定标准：18～28℃。

通过对室内湿度监测，得到实际湿度与设定湿度比较：当实际温度高于设定温度一定值时，关加湿器；当实际湿度低于设定湿度一定值时，开加湿器。湿度控制达到智能小康住宅规定标准：30～70 ％。

对三表实行脉冲计数，并发送到上位机。

当门磁或红外报警时，在设防状态下，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

玻璃破碎报警时，声光报警启动；在设防状态下，自动拨号器启动：有报警信号传到上位机。

紧急按钮报警时，自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

排风扇按钮控制排风扇，排风扇运行一段时间自动关闭。

烟感探头报警时，煤气闭阀器关闭，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位，此外，通过判断烟感探头输入信号可识别探头是否有故障。

煤气泄漏报警时，排风扇启动，煤气闭阀器关闭，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

探头复位输入控制火灾探头掉电复位及开启煤气闭阀器。

通过上位机运作，可以控制厨房设备按一定时序启动。

温度的设置可以通过上位机或者设定按钮实现。

湿度的设置可以通过上位机或者设定按钮实现。

与本专题预期目标相比，我们在设备监控的基础上，增加了安防功能，三表远传功能；我们经过认真研究，考虑研发产品的应用和推广，我们单片机来完成这些功能，而是采用了先进的现场总线棗LON总线。

（2）应用的LONWORKS技术特点

本专题采用了LONWORKS技术进行开发，该技术有如下特点：

开放性：网络协议开放，对用户平等；

通信媒介的多样性：可采用任何媒介进行通信，如双绞线、电力线、光纤、同轴电缆、无线电波、红外等，并且同一网络可以有多种通信媒介；

互操作性：其通信协议Lontalk是符合ISO定义的OSI 模型，任何制造商的产品都可以实现互操作性；

网络拓扑：有星型、总线型、环型以及自由型；

网络结构：主从式、对等式或客户/服务式结构；

通信的每帧有效字数可从0至228个字节；

通信速率可达1.25MB/S，此时有效距离为130M；78KB/S的双绞线，直线通信距离可达2700M；

其技术核心器件棗Neuron芯片内部装有三个8位微处理器、34种I/O对象和定时器以及LONTALK通信协议等。该芯片具有通信和控制功能。

近年来，该技术在国内外的智能建筑领域都得到了应用和发展，其开发工具平台强大，开发者在短期内就可以完成开发工作；在韩国、日本、澳大利亚、加拿大等国都已经利用该技术完成多项工程；并且，总体来看，该技术适用于中国，而且还在无线扩频等方面有继续加强的潜力，能在家庭智能系统上有更大的突破。

（3）解决的技术关键

功能集成：在目前智能住宅产品中，实现单一功能（如抄表、安防）的产品很多，本装置将三表收费、三防、厨房设备监控、室内环境监测、卫生间排风扇控制等功能集成在一起，真正实现了功能集成。

采用了Lonworks技术：Lonworks 技术作为先进的总线技术，在本专题得以采用，将会更有利于家庭智能控制装置的推广。

模拟量的引入：从长远来看，将模拟量引入智能住宅将是必然，而目前国内几乎没有智能住宅产品将其引入，本装置将模拟量引入，也体现装置的前瞻性。

软件编程语言采用Neuron C语言，利用该语言事件驱动任务的特点，增强了装置的实时性。

本装置可灵活组态：如果用户不需要该模块中的模拟输入，我们就会在设计硬件电路时预留出端口，而不焊接模数转换模块，这样可为用户省下投资，也为其将来扩展做好准备；12路数字输入点被开关量或脉冲信号来触发，其可以配置成电表水表煤气表输入，可以配置成安防信号输入，也可以是二者结合；12 路输出只是一个开关信号，也可根据实际情况进行灵活配置。

与目前系统集成商所提出智能小区方案相比，本专题将家用电脑引入家庭智能控制系统来管理家庭设施。

住宅节能：我们认为，智能住宅在提供给人们安全、舒适的环境的同时，也应将节能的概念引入智能住宅中。在本专题中，我们对卫生间排风采取实时控制，使其在满足室内排风要求的同时做到节省电能；我们通过对室内温度的设定，在不同季节内对空调或供暖设备进行控制，使其在一定的条件下工作，当达到预期要求时，立刻停止工作，进而达到节能的目的。

模数转换通信匹配问题：在本专题中，我们利用Max186芯片对采样的温湿度信号进行模数转换。Max186芯片具有12位精度，其与LONWORKS技术的neurowire方式进行通信需要匹配，本专题解决了这个问题。

本专题所开发出来的家庭智能控制器比较成熟，可作为产品投入市场，并且，该家庭智能控制器已经在北京翌景嘉园使用。与目前国内同类产品相比，其性能价格比是最优的（具体情况见效益分析）。

2、家用电脑管理软件

家用电脑管理软件是在Delphi5.2平台上开发而成，其功能、设计特点如下：

（1）功能

提供家庭生活服务信息。主要有：医疗保健知识、家庭菜肴、点心制作方法及饮食科学知识、女性美容装饰常识、花鸟鱼种值饲养方法、旅游知识、保险知识及家庭生活中的一些常用信息等。

提供家庭事物管理手段。这部分主要内容有：家庭财务、亲友通讯录、个人档案管理。

该软件通过网卡直接对家庭设施进行管理：三表计费、设备状态显示、厨房设备时序控制、温湿度设定。

（2）软件特点：

是软、硬件技术成功结合的典范：考虑到“小康住宅”的特点，将计算机硬件、软件技术相结合，通过LON 控制模块成功地实现了对住宅内的环境监测及设备监控。

实用性强：在本软件中，我们以科学实用为原则，从医学、美食、旅游、保险、美容装饰、花鸟鱼种植饲养、财务管理、通信录管理等方面为用户提供了及其丰富的生活服务信息，以便为用户的工作、学习提供更多的方便。

易学易用：在软件开发过程中，我们在不影响功能及生动性的前提下，尽量使界面简洁、直观，并具有逻辑性，从而使得用户容易掌握软件的思路及操作方法。

三、成果应用前景及效益分析

建筑业是国家的支柱产业，住宅建设占总房产建设投资的80％左右，国家十分关注住宅建设，继“解困”、“安居”工程后，又努力实施“小康”工程。为了加大“小康”工程力度，国家把“2000年小康城乡科技产业工程”列为国家重大科技产业项目。可见，投身于住宅小区智能化以及相关产品的研发，既有利于推动建筑业的发展，又能带来可观的经济效益和社会效益。

1、国内智能小区市场预测

随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术等高新技术的延伸，智能建筑应运而生。智能小区是智能大厦的基本含义中扩展出来的。以1999年为例，国家在99年对住宅的投资1700～1800亿元人民币，根据建设部对小区初、中、高三个等级的划分，小区智能化为住宅小区总投资的1％～3％。以此比例计算，则仅99年度对小区智能化的需求就达17～54亿元人民币，而随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还会将大幅度提高。由此可见，小区智能化市场前景广阔。

2、本专题的实用性及前瞻性

“智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统应用研究”作为2000年小康城乡科技产业工程“的一个专题，该项研究应用LONWORKS技术开发并在住宅示范小区工程中试运行。该家庭智能控制器具有很强的灵活必一，根据用户需要，可以进行灵活配置，例如：如果用户不需要该模块中的模拟输入，我们就会在设计硬件电路时预留同端口，而不焊接模数转换模块，这样可为用户省下投资，也为其将来扩展做好准备；12路数字输入点被开关量或脉冲信号来触发，其可以配置成电表水表煤气气输入，可以配置成安防信号输入，也可以是二者结合；12路输出只是一个开关信号，也可根据实际情况进行灵活配置。总之，该家庭智能控制器即适合现在智能住宅的要求，也会在一定程度上满足将来发展的需要。

我们开发的家庭智能控制器再加上各种传感器构成的控制系统，其价格为4000元左右，即每个住户用于智能化投资在4000元左右，与当前国家制定普及型智能住宅价格（5000元）相比，相对价位下降20％；而从长远来看，随着人民生活水平的提高以及家庭智能控制器各类相关器件价格的下调，大多数用户对智能化的投资是可以接受的，并且其所带来的各种效益是无法估量的。

4、本专题的社会效益

本专题是以小康住宅智能化宗旨，旨在为人们提供舒适、安全、健康的环境。这一方面提高了人们生活水平，另一方面也为人们的高效率快节奏提供了条件。

智能住宅设施的自动控制和管理，既需要相关行业的支持，也促进相关行业的发展。智能住宅建设的兴起，将使许多相关企业投入建筑市场，又为许多人提供了就业机会。

此外，对于生产智能控制器的厂商来说，他们在推广应用这项成果中，将会获得可观的经济效益。

四、专题调协的科学性和合理性的后评估

本专题设置的科学性和合理性可从以下几方面反映出来：

1、专题在智能小区的地位

智能小区在智能化大楼的基础上扩展和延伸出来，人们通过对小区建筑群的四个基本要素（结构、系统、服务、管理）进行优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的人居环境。从以上的定义可以看出，人们通常提出的智能大厦的3A（建筑设备自动化 、办公自动化、通信自动化）或5A（在“3A”的基础上加上安防自动化和防火自动化）也适合智能小区，所以智能小区的“智能”很大一部分都体现在其自动化的程度。此次国家制定的该课题与以往课相比，其对智能建筑的功能定位更加合理（功能多而必要），并且具有一定的前瞻性（厨房设备的自动化以及模拟量的引入随着人民生活的提高也将会被人们接受）。总之，本专题对智能小区“智能”的研究，在智能小区的整体研究中起着相当重要的作用。

2、未来市场走向

笔者认为，建筑业是国家的支柱产业，住宅建设将占房产建设投资的80％左右，其中对智能小区投资占总房产建设投资的8～24％，在这种背景下，国家将会进一步加大对智能化建筑的投资。由于智能小区的概念是近几年才形成的，单个功能或系统如抄表、报警功能在一些住宅小区中已经有些应用，但是还没有哪个厂家能够推出从总体上设计和规划成熟的智能小区网络化综合管理系统，目前的市场还处于群龙无首阶段。此时，国内市场急需一种性能价格比较高的智能化产品，这时研究智能型住宅家庭设施控制和管理系统将有更重要的意义。

3、用户需求

随着生活水平的提高，一方面，人们对住宅的追求不仅仅局限于外表的装饰，人们对住宅的智能已经有了初步的认识；另一方面，在一些发达的城市中已经出现智能小区并为人们所接受。此时研究本专题开发出适合人们要求的智能化产品也具有很重要的意义。

4、科技含量

可以说智能小区是随着计算机技术、通信技术、自动控制等的发展而提出和发展起来的。智能小区的“智能”也可理解成为其科技含量，其科技含量的高低反映了智能小区智能化的水平。本专题所采用的LONWORKS技术是最近几年内流行的先进的现场总线技术，运用该项技术研究本专题并开发出基于该技术的产品，将更有利于该产品的推广，并且随着LONWORK技术本身的改进和提高，智能化产品也利于更新换代。

总之，“智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统应用研究”专题的完成，一方面，为家庭设施智能化的可行性提供了依据；另一方面，也为制定家庭设施智能化规范提供了参考。并且，本专题开发出来的成果正在转换成产品，这进一步证明了专题设置的科学性和合理性。

五、经费决算和经费使用评价

国家科委为“智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统应用研究”专题攻关拨款10万元，于1999年9月拨款到哈尔滨建筑大学，课题组将其分成两个子项实施，即智能家庭控制装置和家用电脑管理软件，经过一年多的研发，现已完成。其经费使用情况如下：

收入

支出

科目实际数（万元）科目金额（万元）单位自筹2仪器设备费1.5国家拨款10材料费0.5    加工费0.5    试验费1.0    管理费3.0    劳务费2.0    软硬件费1.0    调研费1.5    其他1.0合计12合计122、经费使用评价

本专题的研究采用LONWORK技术，并要求在示范小区试运，这样做可保证技术的先进性和成果的推广。但应用该技术必须在其开发平台上完成，我们没有（国内仅少数单位具有）开发工具，该开发系统由美国ECHLON公司专卖，价值二十万元。其次选择示范小区，也要花费相当数量的费用。面对这两项主要开销，国家科委下拨的十万元是明显不足的。为了解决经费的不足，我们采取如下措施：

（1）将该专题分成两个子项，即智能住宅家庭控制装置和家用电脑管理软件。其中智能住宅家庭控制装置由于采用LONWORKS技术，我们决定采用合作开发的办法，而家用电脑管理软件采用自主开发，经费分项使用。

（2）选择北京德达数据系统有限责任公司作为合作伙伴，主要原因是该公司作为国内智能建筑领域起步最早的企业之一，其在智能建筑科研、设计、安装颇具实力，并且还备有开发技术产品的成套设备。与该公司合作，他们可提供开发设备和安装调试条件，我们出技术、人力，这样做就不需购买专题开发用的设备，也就节省了这笔大的开销。

（3）确定北京翌景嘉园示范小区作为试运点，该智能住宅小区是北京德达数据系统有限责任公司承接工程，其中有该公司科研、开发、实验样板间，利用该样板间提供的条件（其中包括智能住宅的多种传感器），可以节省现场安装调试所需的硬件费用。

（4）本着节省的原则办事情，由于合作单位、示范小区均在北京，而我们在哈尔滨，两地的差旅费将要占科研经费的三分之一，我们利用北京德达数据系统有限责任公司提供给校方人员的食宿条件以及按每次出差要集中高效办事的原则，使差旅费的花销仅用原计划的一半。

由于利用以上一些措施，使得该项目实际用费基本与国家科委拨款持平。

六、存在的问题

目前，国内没有一个完整的智能小区规范，这为定位智能住宅的功能带来一定难度，本专题对家庭智能控制装置的功能是结合我国智能小区现状及各种技术资料定位的，并且对每个家庭所配置节点数还有待进一步研究。

智能住宅发展前景篇（8）

住宅智能化设计探索

智能住宅是信息时代的必然产物，是随着智能化技术的发展，社会的进步，人们需要不断增长，完善，发展形成的，它包含了设备物理建筑环境又包含了管理和服务等方面的软环境。根据不同功能的要求发展形成了智能住宅小区管理网络，该网络系统一般由四部分组成（1）安全防范系统（2）信息管理系统（3）信息通信系统(4) 小区商务系统。它的出发点是满足信息快速交换的需要，适应新时期人们对居住环境的要求，最终实现一个“高效、安全、舒适、方便”的居住环境。

1 安全防范系统发展

从80年代末提出的安置房、舒适型、小康型、到90年代末的智能住宅等。在不同的理念下，住宅形态发生了很大差异，导致了住宅小区管理方式发生了变化，同时也给住宅智能化建设的发展带来了新的课题。例如，原来的住宅小区为了安全，建立封闭式小区，现在由于人们对居住环境的要求发生了变化，提出了绿色住宅，园林住宅将小区建在自然江湖岸边，把自然景观引入住宅小区而且现在的小区规模越来越大，为了解决小区居民的出行及购物，把交通及商业引入住宅小区，使得住宅与社会融合在一起造成封闭式住宅小区的管理模式受到了很大的冲击。由此而产生了针对现代小区安全防范的管理方法设置1）周界报警系统2）保安巡更系统3）防盗报警系统，访客对讲系统4）监视电视系统等小区智能化中的安全防范系统。

2 信息管理系统发展

一个住宅小区的物业管理，是为小区内每个家庭提供公共服务的机构，其工作主要包括，综合信息与咨询服务和公共物业管理，过去实现这些服务主要是通过人工来进行服务及管理，使得服务范围及管理受到了一定限制不能给居民提供舒适方便节能的服务环境，随着住房制度改革住宅成为了一种产业化，人们对住宅环境舒适性、便利性、安全性有了更高要求的同时对物业管理也有了更高要求，智能化住宅的物业管理可以用计算机做成网络将这些服务及管理作为一种信息，建立一个管理系统来实现，智能住宅信息管理主要由1）三表远程计费系统、2）车库管理系统、3）小区设备监空系统、4）电子公告牌。

3 信息通讯系统发展

住宅小区的初级信息通讯系统，不是用新构成的数据网络，而是利用了电话网络，有线电话网络等，与广域网进行简单的低速的数据交换。随着Internet网的发展，其用户呈指数形式增加。人们越来越依赖于通讯网络，网络日益成为现代社会的基础，人类社会正明显地向网络社会发展，为了满足人们对信息需要量的不断增长，现代住宅小区信息通讯系统发展形成了由1）家庭综合线系统、2）电话通信系统、3）宽带网络系统、4）有线网络系统组成。

4 社区商务系统发展

原小区商务发展比较慢大部分是依靠各家自行处理效率低，信息慢，使得家庭生活内容不丰富为了满足人们需求，小区设商务系统已是社会发展的趋势，现代住宅小区商务系统主要由1）家庭信息系统2）教育系统3）证券和投资系统4）电子购物系统。

住宅智能化系统设计

住宅小区智能系统电气设计总体上应满足：高度的安全；舒适的通讯方式；综合信息服务；家庭智能化系统；四个方面的基本功能。应该具有一定的先进性，开放性，兼容性，可拓展性，以及适宜的性能价格比。

前不久我院做了上海某智能小区的系统设计工作。此工程位于上海市区中山公园附近，建筑面积16万平米，根据《设计任务书》的要求，工程将建成具有智能建筑管理系统的社区。社区中共建有办公楼和家政服务中心;娱乐会议中心;文化交流中心;购物、医疗中心、酒店式公寓等。甲方要求弱电系统设计突出现代、智能、整体网络的特点。现结合此项工程，谈谈个人对现代智能系统弱电设计的一些体会。

2．1）住宅智能化系统基本框图

2．2）智能化住宅系统设计

2.2.1)家庭综合布线

家庭综合布线是智能小区经络系统是实现小区内所有语音，数据，图象和多媒体以及小区设备监控等信号传输的通道，它应具有高速、灵活可扩展的特性。系统主要应用电话通信系统与宽带网络系统。

家庭综合布线系统设计参照国际标准EIA/TIA-570。单元住宅楼布线系统分为三个区域:设备间，垂直布线系统和水平布线系统。设计在各个单元住宅楼地下室设弱电设备交接间，在住宅楼内设弱电竖井，综合布线楼层分配线箱设在每层弱电竖井中，语音系统干线采用大对数通信电缆。数据干线采用光缆，进入住户的水平布线采用5类UTP线。每户设一家庭信息箱，接入5类UTP线和射频同轴电缆，用于语音与数据分配交接，与射频同轴电缆信号分配。每户引入2对5类UTP线，经该信息箱配线后分别向起居室，书房卧室等的信息中端配线，每户信息终端安装数量是根据需要设置的，安装家庭信息箱主要是为了解决家庭终端布置不确定性，方便家庭终端设备调整。

2.2.2) 电话通讯系统

整个小区建成后，电话需求量比较大，出于简单、经济的考虑小区电话电缆不纳入光缆网络，应由电信局在小区内建造一个模块局来解决小区电话通讯问题，小区外线电话电缆采用传统直接布线的方式，由电信模块局引出电话电缆，接至各建筑物内的配线架上。

2.2.3) 宽带网络系统

建立小区宽带网络系统应由交换机，服务器，路由器，家庭信息箱，数据终端及连接电缆构成。小区内网络由小区网络管理中心，单元住宅中心，住户终端接入三层网络构架。小区管理中心通过路由器与INTERNET相连，作为小区宽带网络出口。同时小区内部用户可以建立自己的内部IP地址。小区内部网络采用千兆以太网技术，遵守通讯TCP/IP协议，并与上海市信息网络建设在技术上保持一致。系统利用综合布线实现数据信号传输，室外干线采用6芯单模光缆，交接室内设光配架和快接口，系统垂直干线采用多模室内光缆，各层弱电竖井内设配架快接口和光纤接续单元，入户线采用5类UTP非屏蔽双绞线。小区网络建立可以使住户方便上网并可享受网络各项服务。上网的方式是采用FTTB+LAN住户也可以向电信局申请其他上网方式。

2.2.4) 有线电视系统

在小区办公及物业管理中心设置小区有线电视总前端，采用860MHz宽带邻频传输系统，前端架设抛物面卫星天线，接收多套卫星电视节目；前端也可设小区自办电视节目；从当地有线电视网传输30～40套有线电视节目。根据小区中住户的服务需要，系统可采用双向传输技术，用户安装机顶盒，开通V0D电视点播和付费电视等业务。

小区有线电视网络系统信号传输采用以下方法:系统采用分配分支方式，采用双向传输，用光缆或同轴电缆传输至各单元住宅楼。设计要求用户端电平为69±5dB，在上网方式上，也可采用HFC方式，通过cable modem宽带接入，实现高速上网，永久在线。

2.3）安全防范系统

2.3.1楼宇对讲系统

在单元入口处设可视室外门口机及读卡器。整个系统是按照可视系统进行设计。住户话机可以根据用户需要安装可视或非可视话机以解决不同消费层次的需要，住户通过话机可以与大门口访问者进行双向通话，并可控制单元住宅大门入口的电子门锁。另外住户可以通过室内门口对讲话机专用按键呼叫管理中心实现双向通话。各楼层设有对讲分接箱，内设解码器，配置视频分配器及报警私人模块通过访客对讲系统实现门磁、窗磁、紧急求助、报警、消防、煤气、漏水报警。

2.3.2门禁一卡通管理系统

门禁管理系统主要对各单元大门，物业各办公室房间的门进行控制管理。一卡通也可以对小区内会所消费进行管理，居民凭卡在小区的物业收费处和其他消费场所享受服务和消费(如:游泳、健身房、娱乐室、餐饮、购物，结算水、电、煤气等费用)，减少货币流通带来的麻烦。

2.3.3监视电视系统

为了住宅小区安全及管理工作，小区内设置安保控制中心及闭路电视监控设备。监视各主要出入口。

2.3.4火灾自动报警系统

根据中国国家消防报警规范要求，结合建筑物装修标准和使用功能，在部分建筑物内设有区域火灾报警及消防控制系统，火警控制器均设有至小区消防控制中心的通信专线接口并有联动控制功能。

2.3.5巡更及周界报警系统

巡更系统是一种人防与技防相结合，为技防手段对人防进行有效管理。巡更系统采用旁线式，巡更点采用接触型信息钮，非联网运行，可根据管理要求设置巡更点和巡更路线。

周界报警系统：在小区周界设户外对射探头，防止非法闯入。安装户外型主动红外多光束智能探测器，组成社区周界不留死角的防非法跨越报警系统。心。同时，控制器采用智能化模糊控制技术，以避免由于树叶、杂物、风雨或飞鸟等小动物穿越围栏所引起的误报。当发生非法翻越时，探测器立即将警情传送到中心值班室，在电子地图上显示出翻越区域，系统可自动连锁启动周界区域探照灯，切换闭路电视监控系统摄像机，将图像传送到中心值班室。

2.3.6)背景音响及消防广播

背景广播主要为了提高小区居民的生活质量，营造小区优美的环境。广播控制室设在小区办公及物业管理中心。根据各建筑物使用功能的不同，建筑内设置不同类型的广播音响系统。在健身娱乐中心、医疗中心、购物中心、酒店式公寓、地下车库等公共场所设背景音乐/紧急广播系统。当发生火警时，可按消防规范要求进行强切播放紧急疏散广播。

2.4)信息管理系统

2.4.1)远程抄表

为了适应现代人安全，舒适，便利，快捷地生活方式，体现以人为本的思想，本系统对居住区内每户家庭的水表，电表，煤气表进行自动远程数据采集和传输，将每月数据通过网络发送给有关单位，接受返回费用信息，用户可以进行网上查询，实现网上划帐或到物业办公室缴纳当月费用。为了确保采集数据可靠性，该系统选用上海市技监局的计量认证与主管部门认可的设备。

2.4.2)车库管理系统

本系统是对出入地下停车场的车辆及车库使用情况进行管理。在车库进出口设管理设备。对进入地下室车库的车辆进行计费、管理与满车位显示。

2.4.3)小区设备监测系统

建立小区设备监测系统对小区设备主要是对配电主开关的状态，电梯运行状态，通风设备开关状态，水泵工作状态，地下蓄水池，屋顶水箱高低位状态进行实时监测管理，检测一般分为三层次，中央监控站，子系统（DDC站）和现场设备（传感器，变送器，执行机构等）来进行功能检测.

2.5)物业管理系统

2.5.1) 物业管理

主要为小区物业管理部门提供一个管理平台，即对人员，房屋维修，设备，服务，信息，财务及各项活动实施全面管理，提高了物业管理效率，使得物业管理科学便利.

2.6)小区商务系统

2.6.1）家庭信息系统

社区居民可以在网上建立家庭信息网，根据不同权限，访问不同部分，使电子商务平台变成家庭的助手，调剂和提升家庭的生活素质。

2.6.2）教育系统

教育系统和教育培训结构联合，设立相关的教育以及收费系统，让住户在家就可以接受教育，让网络大学，网络培训延伸到家里.

2.6.3）证券和投资系统

和相关证券商合作，将服务器放在社区，利用社区网，开辟家庭投资理财，使他们能获得有用信息和建议。

2.6.4）娱乐和信息系统

根据社区特点建立一些游戏、视频点播、社区文娱项目，丰富平台的内容，让住户通过电脑了解到他们想了解的东西。

2.6.5）电子购物系统

充分利用大商场、物业公司、住户和网络特点实现电子购物。

3.智能住宅发展研究

从住宅的卖点来看，人们最初是看地段，继而看绿化、看交通、看房型，而如今住宅的信息化及智能化正成为一些房地产商看好的新卖点，不久将可能成为商品房一面诱人的旗帜。

据房地产专家介绍，与普通住宅显著不同的是，信息化、智能化的住宅解决了信息高速公路“最后一公里的问题”，让信息高速公路直接通到居民家中。与以往电话上网相比，信息化住宅改用HFC或ADSL等宽带后，上网速度简直就像风驰电掣。不用出门，人们坐在家中，就能享受远程教育、远程医疗，进行视频点播，开展电子商务，还能实现水、电、煤远程抄表、交费，小区保安24小时智能监控。可以说，人们进入了网络生活。

以往一说到建筑信息化、智能化，人们就会想到豪华高档的写字楼和商务楼。随着现代因特网技术的飞速发展，已使这一概念开始进入普通上海市民的生活。上海一些有眼光的房地产商已经着手开发这类楼宇。据上海某网络电视公司介绍，今年已有20余家房地产公司抢着请他们去做楼宇智能化项目，其楼宇档次从每平方米6000元至10000元不等。其实，楼宇智能化对住户规模在1500户的住宅小区来说，成本不高，每平方米的管线成本大概只有10－15元。而在住宅信息化方面小的投入，对房地产商来说，是一个全新的卖点和升值机会。

智能住宅发展前景篇（9）

生态化住宅

一、数字化与生态化：未来住宅的发展趋势

（一）数字化、生态化住宅的概念界定

近几年，“数字化住宅”、“数字家园”、“网络家居”等概念成为中国房地产业的新一轮的炒作概念与热点。综合各种观点，笔者认为，数字化住宅指在一座建筑、一个社区的管理和服务中，采用现代网络和信息科技，来提升自身对信息管理和信息综合利用的能力，是现实家园与由数字化技术所营造的虚拟家园的有机结合。

关于生态化住宅，笔者认为必须符合以下几个条件：首先是结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体；其次是少占地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命，与自然生态环境友好、不破坏生态环境；再次是拥有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力，满足人们工作生活所需的健康舒适环境，使人和建筑、自然生态环境之间形成一个良性循环。

数字化生态住宅则是一种全新理念的住宅，通过电脑系统将住宅内的高科技技术结合在一起，使之能够从整体上提供最佳的服务；同时又通过生态技术将住宅外的生态系统整合起来，从而最大限度的享受自然赋予的生态服务。

（二）数字化生态住宅的支持系统

1、生态化住宅的支持系统

生态化住宅技术导在能源、水环境、气环境、声环境、光环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料九个方面提出了相关要求：

（1）能源系统：要求对电、燃气、煤等常规能源进行分析优化，采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。有条件的地方鼓励采用新能源和绿色能源。

（2）水环境系统：考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等；用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区及室内的供水设施推行节水型器具。

（3）气环境系统：室外空气质量达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准。

（4）声环境系统：包括室外、室内和对小区以外噪音的阻隔措施。室外设计应满足：日间噪音小于50分贝、夜间小于40分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。小区周边产生的噪音如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。

（5）光环境系统：着重强调满足日照要求、室内要尽量采用自然光，还应注意居住区内防止光污染，在室外公共场地采用节能灯具，提倡由新能源提供的绿色照明。

（6）热环境系统：对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求，以保证室内热环境满足舒适性要求，住宅采暖、空调应该采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源。

（7）绿化系统：要求具备三个功能；一是生态环境功能，小区绿地是提供光合作用的绿色再生机制；二是休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所；三是景观文化功能，通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。

（8）废弃物管理与处置系统：包括收集与处置两部分，收集应体现“谁污染谁治理，谁排放谁付费”原则，处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。

（9）绿色建筑材料系统：要求在建设绿色生态住宅中材料的选用一是提倡使用3R材料；二是选用无毒、无害、不污染环境、有益人体健康的材料和产品。

2、数字化住宅的支持系统

数字化住宅就是将数字化技术应用在房地产领域中，它的功能主要是在下面三个层面的基础上建立起来的：

（1）数字楼宇自动化系统

①出入口控制系统：楼宇可视对讲系统；一卡通系统；门禁系统；电控锁；读卡器；防火、防盗门、电子巡更系统；停车管理、控制、收费系统；指纹识别系统等；

②家庭控制系统：感烟探测器；燃气探测器；燃气自动报警；入侵报警探测器；水、电、气、热等多表远程抄表计量系统；

③综合布线系统：系统集成；非结构布线；光纤、屏蔽线缆；控制电源系统；

④防盗报警系统、视频监视系统：红外控头；门磁开关；摄像机；监视器等；

⑤通信网络系统：电话系统；卫星接收系统；卫星通信系统；电视会议系统等；

⑥信息网络系统：网络设备、内部宽带数据网；接入网及网络管理等；

（2）数字社区管理系统

①建筑设备监控系统：供热与采暖系统、空调与通风系统；变配电监控系统；照明监控、给排水系统；电梯和自动扶梯系统：

②物业信息管理系统；紧急广播与背景音乐、环境养护监控设备、节能和环保设备；

（3） 消防自动化系统

包括火灾自动报警与消防联动系统；火灾报警器；火灾探测器；消防泵；自动喷水灭火系统；电动防火门；防火卷窗；广播设备等；

二、数字化生态住宅发展的制约因素

在北京、上海、深圳等一些中心城市中，数字化家园的建设已由试点进入积极推广阶段，但整体水平仍然较低，而且地区差异较大，东西部发展不平衡。从目前看，主要有四大因素制约着我国数 字化生态住宅的发展。

1、发展观念的制约性

第一、房地产商为了追求智能化而去搞智能化。目前我国的房地产开发还停留在以经济利益最大化的初级阶段。绿色生态住宅小区的开发需要更多的前期费用，投资者利益的回收速度则相对缓慢。而绿色生态住宅小区若干年后所取得的投资回报更多的体现在社会效益和生态效益方面。如果一种新的思想和技术所产生的短期效益并不明显高于传统技术效益的话，那么即使它有更多更好的长期效益也很难为投资者所接受。

第二、表现为滞后的消费观念。数字化、生态住宅需要投入很多前期资本，采用的新型材料成本也比较高，因此房价高于普通消费者尤其是中低收入家庭的支付能力，故大多数消费者将数字化住宅与高档住宅联系到一起。实际上，后者是消费档次上的定义，前者是功能和生态效益上的增强。随着人们对生态环境的重视，生态型、数字化住宅成为发展趋势。新材料和新技术的普及也能够降低建设成本，消费者观念上认为高消费的新型住宅会越来越普及。落后的消费观念会阻碍着生态住宅的发展，而且会被房地产开发商用来炒作房价。

2、发展阶段的滞后性

目前我国的发展阶段仍然处于工业化初级阶段，居民的消费水平无法承载数字化生态住宅价格的高位运行。

第一，产业发展落后。我国经济正处于由粗放型向集约型转变的转型期，住宅建设从功能上主要是解决居住问题，房地产开发商从眼前利益出发也仅仅是开发满足居住功能的房屋。生态住宅大都是进行概念炒作，很多生态小区仅仅是在小区内进行一定的绿化而已。我国房地产行业和欧洲相比还落后一个阶段，在政策、法规、技术、管理上还没有具备适当的条件，能够开发真正数字化、生态住宅的开发商凤毛麟角。

第二，居民收入水平还不适合大量消费智能化住宅。居民收入水平是整个社会消费和市场生产的根本前提，我国的居民收入水平从平均来看还很低，刚刚达到1000美元，居民的消费能力有限。数字化、生态住宅消费的普及还需要更多中等收入居民的参与。纵观欧洲智能化住宅比较普及的国家，如丹麦、荷兰等，人均GDP和人均收入都超过25，000美元。我国沿海地区的发达城市人均GDP在4，000美元到6，000美元之间，人均收入在10，000至25，000人民币之间。基本能够达到中等发达国家的水平。但即使是在这些发达城市，目前消费生态化住宅也只能代表一种时尚，短期内还不能普及。

第三，金融方面支持不够。住宅金融政策的一个基本取向是政策性和市场性相融，目前政府对智能化住宅没有特殊的金融支持，这在当前投资数字化、生态住宅成本很高的情况下，开发商的积极性并不高。而北欧国家为了推广生态化住宅，在金融方面给予了很大支持。面对生态住宅投资巨大、回收期长的特点，要想发展数字化、生态住宅需要在资金上给予必要的支持。

3、政策法规的局限性

数字化生态住宅的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国的房地产发展时间较短，相关政策法律措施并不完善。生态住宅概念近几年才在我国提出，对于其从投资、施工到销售更没有形成完整的法律政策体系。目前我国生态住宅的相关政策法律多是一些有关住宅建设方面的，参照的是欧美国家的相关指标体系。我国最近出台和即将出台的一些政策法规主要涉及数字化生态住宅建设的技术方面，参照外国相关标准。适合国内的技术法规还没有完善，涉及到数字化生态住宅的市场运作、税收、信贷和银行支付方面的法规还没有出台。

4、技术人才的制约性

新技术新思想的普及和应用需要社会观念的、法律法规和技术的支持。而技术的成熟和推广是需要一个过程的，这也是新产品初期成本、价格较高，成熟期价格下降的原因之一。数字化生态住宅引入了很多新技术、新材料、新设计。我国刚刚开始引入这样的生态化住宅，技术人才和设施非常紧缺。这也决定了我国数字化生态住宅的推广需要较长的时间，初期的的成本也会很高。

首先，网络在我国尚处于初级阶段，基础设施配备较差，智能产品还有待于提高。基础设施是现代化高新技术推广的瓶颈。其次，计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。原因在于我国相关的技术人才缺乏。数字化生态住宅这样融合了多项新技术，开发这样的住宅需要强大的技术了资金实力，需要各个方面的技术人才和管理人才。相对于资金方面的制约，技术人才的短缺和设施的落后是更加严重的问题。 三、战略与构想：数字化生态住宅发展的发展原则

（一）因地制宜原则

数字化生态住宅建设要基于各地的资源优势与核心问题，并且充分考虑到当地居民的收入水平、需求强度、生活习惯、文化传统、自然环境特征等，进行充分论证，和合理规划、设计和改造，切实制止房地产开发商对“数字化生态住宅”的炒作和他们的短期趋利行为。按照居民偏好程度、现代化标准和文化品味的时尚新居要求，借鉴国际上的先进经验，使数字化小区设计的功能设定恰到好处、技术路线恰如其分，使数字化住宅产品得到当地市场的最大认同。

（二）生态化与数字化有机融合原则

本文的数字化、智能化与绿色化、生态化概念尽管应用程度和侧重点有所不同，但彼此相互渗透包容而非排斥分离，它们都在相当程度上实现了人、自然环境、社会结构、建筑与城市、交通与通讯网络这5个人类聚居基本因素的协调和统一，都是以“以人为本”的住宅理念作为终极关怀在当代住宅诸种模式中的具体体现。因此，建设数字化绿色生态住宅决不能把它们机械的分离，而应该有机地融合到一起。

（三）循序渐进与重点突出原则

首先在数字化生态住宅小区的总体发展进程中要做到循序渐进，过高的建设标准不一定合理，更不宜提出赶超世界先进水平的口号。在建设智能住宅时，应根据国情与实际需要，适当确定“智慧”程度，赋予其恰当的“智商”系数，但同时又为住宅将来的升级，准备好必要的建筑环境。其次在适用范围和地区分布上也要做到循序渐进，考虑到我国不同地区经济发展水平、住宅建设发展水平以及居民收入的差异，数字化生态住宅态首先应该在经济比较发达的沿海地区实现，并且要做到重点突出；要适时地对有条件的住宅进行数字化、生态化的改造；要在经济非常发达的地区建造更加高级的数字化住宅，并且要得到政府和媒体的积极支持；然后通过辐射渗透效应在全国普及数字化生态住宅。

（四）分级发展原则

坚持分级发展原则，即基于当前商品房建造标准和其造价承受能力、基本的物业管理与服务要求，以及当前住宅小区智能化技术、产品的发展现状与未来发展的需要，将住宅小区数字系统分为三档：即普及型(低)、先进型(中)和领先型(高)。

笔者认为，智能建筑要做到既适应时代的发展，又不至于与经济现状相脱节，可采用以下方式：一是分阶段实施。即整体目标可适当超前，但分阶段实施，在保证可升级的前提下，分期建设，分步实现，以期实现最佳投资回报；二是管线一次到位，终端设备和管理设备分期到位；三是积木化功能。采用模块式的系统，功能可不断扩张，系统可适时升级。

四、政策与对策：数字化生态住宅发展的保障体系

（一）技术先行策略：选择适当的数字化、生态化技术

如何使数字化生态小区设计的功能设定恰到好处、技术路线恰如其分，使数字化住宅产品得到市场的最大认同，关键就在于如何选择适当的数字化、生态化技术。中国目前已建成的数字化生态住宅小区中有半数以上运行不正常，真正能称得上是数字化生态住宅的为数不多，许多系统处于半自动工作状态，完全能达到全自动控制并实现经济运行的项目并不多，这无疑造成惊人的投资浪费。因此，在开发建设生态化住宅的时候一定要选择适当的数字化、生态化技术，不能只着眼于建造和使用阶段，也不能太超前，而是应当考虑采取最能适应市场需求的数字化、生态化技术，并将原料/材料生产、运输以及建筑维修/更新等都纳入技术更新和升级的范围。

（二）体制创新策略：建立健全数字化生态住宅的多元化投融资机制

住宅小区数字化建设的关键就是要建立一套有活力的市场机制，即在充分遵循市场经济规律的情况下，本着“谁投资、谁受益”的原则，形成“共同投资、共享利益、共担风险”的机制。只有这样，才能把数字化作为增值服务、信息传达与反馈以及业务拓展与广告等商机，把小区数字化网络的潜在价值转化为现实价值。

智能住宅发展前景篇（10）

一、实例概况：

本工程为市区的顶级豪宅，交通极为便利，位于新城市中心区，利用其周边朝阳公园、GOLF森林公园等的大景观优势，结合项目本身皇家园林的恢宏景观，将本工程定位为低密度、高舒适度、低能耗、智能化的顶级“城市别墅”及“城市庄园”。使建筑融入园林之中，满足人们回归自然的本真需求，全面强化“地段稀缺性”+“产品稀缺性”，满足高端客户群“顶极自住型需求产品”，强化“泛海”品牌的高品质属性，进一步提升价值。在产品配置上主要配置两类产品：

“城市别墅”：南区共规划8栋10层低密度板楼，分为南北两排；各地块中部设下沉式俱乐部（会所）一座，设有下沉庭院供俱乐部及地下车库观景、采光、通风使用；各地块设集中式连通地下车库。在设计上融入豪华别墅的一些重要设计元素，赋予其豪华别墅的全部功能，力求体现产品的别墅气质，打造城市别墅概念。

“城市庄园”：北区规划为7栋4层豪华别墅，地上面积为3000m2的独栋别墅，首层设豪华会客接待空间，包括接待和游泳健身，入口连接超豪华中庭，二层为多功能及办公，三层与四层以居住为主（也可根据业主使用功能灵活布局）。背靠GOLF森林公园，通过十亩左右独立开口的庄园占地，实现其对自然环境的极度占有，力求体现产品的唯一性和稀缺性，尽显其皇家风范。

二、智能建筑的设计理念：

随着世界经济与高新科学技术的不断发展，人们对生活环境的要求越来越高。业主从使用角度，除去对住宅建筑的传统要求外，在住宅建筑的安全性、舒适性、节能性、自动化与信息化等方面均提出更高要求，其目的是创造出舒适宜人，能充分提高工作效率而又具有极大灵活性的办公与生活环境。

住宅建筑不仅需要安全与舒适，还要提高能源的使用效率，满足节能、绿色的要求。智能化、集成化的解决方案是实现这些要求的必然途径。目前，为适应这种社会发展潮流，住宅有必要安装先进的智能建筑控制系统，以满足不同使用者的各种智能使用与管理需要，最终使楼宇的建设者、发展商和用户获得更大的经济效益。

目前用的比较多的智能建筑控制系统生产商有ABB的i-bus，施耐德的c-bus，韩国的MR TLC，海格的Tebis等等，本工程结合实际情况，选择ABB i-bus EIB/KNX智能建筑控制系统 (下文简称i-bus系统) ，通过对各种末端电气设备(如灯光、电动窗帘、采暖的集分水器等)的控制，实现对居室灯光环境、遮阳环境、温度环境的集成式控制，从而达到最大的节能效果。

笔者就 i-bus系统在本案例中的实际应用，总结以下设计心得体会，与诸位同仁共同探讨。

三、智能建筑控制系统的构成：

i-bus系统主要由传感器、驱动器和系统元件三部分构成，传感器主要负责发送命令给驱动器，常见的传感器包括智能面板、人体感应器、触摸屏、温控面板；驱动器主要负责接受并执行i-bus传感器发送的命令如开灯/关灯、调光、调节温度、窗帘开/合等，安装在每户的照明箱中，一般采用35mm标准DIN导轨安装；i-bus系统的每一个传感器和驱动器都是智能的，有内置的微处理器、存储器及固化程序，所有的传感器和驱动器最终由一根i-bus总线（四芯屏蔽双绞线2*2*0.8）电缆连接起来。

在以往的楼宇技术中，供热、窗帘、照明等控制功能的实现都需单独的外部传感器，每项功能都有自己独立的系统，产品的不兼容性造成了工程的复杂性，导致了人力和物力的大量浪费。

采用i-bus制系统后，一些传统困扰工程的问题迎刃而解。该系统只需通过一根总线电缆就可以将整个系统全部连接起来，高效而经济，使用时更显得简捷方便。同时，依据客户的需求，还可以随时改变系统功能。如采用i-bus系统后，电器设备的开关将不再向传统方式那样用面板开关直接对电源线进行分断，而是由传感器（如面板按钮）发出命令并通过两芯总线传送给驱动器，驱动器收到命令后加以执行。即用弱电控制强电，实现真正的自动化。

四、智能建筑控制系统实例：

长期以来，智能照明控制在国内一直被忽视，尤其是在住宅建筑中，大多数住宅仍然沿用传统的照明控制方式，与传统的照明控制方式相比，智能照明控制系统体现出强大的优越性，它在智能建筑中的应用越来越广泛。智能照明控制系统是一个相对独立的子系统，系统架构基于i-bus总线结构，管理网络按欧洲安装总线EIB（Electrical Installation Bus）标准，构建标准化的EIB总线控制平台。

在本工程实例中，主要应用了i-bus系统的灯光控制、电动窗帘控制、温度控制、中央控制等几种控制功能，应用效果如下：

1.实现照明控制智能化。采用智能照明控制系统，可以使照明系统工作在全自动状态，系统将按先设定的若干基本状态进行工作，这些状态会按预先设定的时间相互自动地切换。

例如，正门入口处安装8136型智能触摸屏,可对整个住宅的灯光、窗帘、空调、地暖进行图形化监视和控制,并设置各种个性化的控制模式:回家模式、离家模式、迎宾模式、度假模式、总开关模式等。当主人外出度假时，系统处于度假模式，系统将模拟主人在家的场景直到主人回家后取消度假模式；当主人在客厅、餐厅可使用遥控器随时调用个性化场景；当玄关处的人体感应器在光线低于设定照度时一旦感应到人体的移动，灯光便会打开，无人时便延时自动关闭等等。

2.改善居住环境。在住宅中，i-bus则是一个完全个性化的系统，各控制终端均具有各种造型、各种颜色、各种材质的面板供选择，可与各种不同的室内设计风格相匹配，集居家中的灯光控制、窗帘控制、供热控制于一个系统，通过各种控制方式的配合，可实现舒适、安全、个性的居家环境。

例如通过面板的总开总关功能，主人可在卧室或玄关处的触摸屏将家中所有的灯光关闭，免除楼上楼下奔跑的烦恼；控制灯光开关、调光，空调、供暖、投影幕布升降，设置家庭影院场景、休息场景、聚会场景等。本工程中，主卧室设置了1路调光回路，4路开闭控制回路；餐厅和客厅均分别设置了2路调光回路，4路开闭控制回路。

客厅可控制各种影音设备如电视、DVD、音响、投影机、功放等，实现灯光温度场景和影音场景的完美结合。通过i-bus红外遥控器将各种场景调出。例如按一下键后，系统自动按序地开启投影仪，降下投影幕布，调暗关闭灯光，开启DVD及功放，降下窗帘，打开环绕声，调节空调或地暖至舒适的观赏温度，一切均在瞬间自动的完成；通过电话控制，主人可在回家之前将家中的空调、供暖打开；通过光线感应控制，在夏天当阳光强烈时可自动将窗帘拉上，避免室内温度过高；当主人度假家中无人时，可启动定时控制功能，定时开闭灯光或窗帘，模拟家中有人的情景……通过这些智能化的控制，可创造舒适、安全、个性的居家环境。

3.满足绿色节能要求。若采用传统的控制方式很难实现调光、分场景控制的要求，而采用i-bus系统则很容易实现。智能建筑控制系统使用了先进的电力电子技术，能对大多数灯具（包括白炽灯、日光灯，配以特殊镇流器的钠灯、水银灯、霓虹灯等）进行智能调光。当室外光较强时，室内照度自动调暗，室外光较弱时，室内照度则自动调亮，使室内的照度始终保持在恒定值附近，从而能够充分利用自然光实现节能的目的。除此之外，智能照明的管理系统采用设置照明工作状态等方式，通过智能化管理实现节能。

4.更加和谐人性化。普通照明通常会将公共部分设置声光控开关，经过时必须大声咳嗽或者跺脚才能将灯点亮，给邻居造成不必要的惊扰。本工程案例中，公共区域照明采用人体感应控制器，照度水平可设置调整，只要人经过，即可自动开启，还可以跟值班前台触摸屏联网控制。智能照明控制系统将普通照明人为的开与关转换成了智能化管理，更和谐了邻里关系，使得控制更人性化。

五、智能背景音乐控制系统：

在星级豪华宾馆，音乐早已纳入内部装潢体系，大堂、走廊、餐厅，卧室，背景音乐有如看不见的潜流，无处不在，轻轻流淌，给宾客以美妙享受的同时，也显示着宾馆的高雅与舒适。近些年来，随着生活水平的提高，人们越来越重视居室装修的舒适性和文化品位，音乐渐渐成为住宅智能装修的新元素。

当我们工作了一天回到家时，一曲莫扎特的《小夜曲》如梦如幻，飘然回荡在耳畔，犹如品一杯香茗，滋味隽永，心境怡然……当我们辛苦地在厨房的油烟里煎炒烹炸时，打开背景音乐，原来那么琐碎的生活也是富有诗情画意……当我们在餐厅用餐时，有着美妙音乐的伴随是多么的惬意……当我们在洗澡时，舒缓的轻音乐随着轻轻的水流声和浴液泛起的气泡，又是多么温馨与浪漫……

这就是所谓的家庭背景音乐系统，简单的说，就是在居室的任何一个房间里，包括厨房、卫生间、卧室、阳台，都安装背景音乐终端，通过1个或多个音源，可以让每个房间都能听到美妙的背景音乐。如果有的房间不想听也完全可以，因为，每个房间都单独安装分控台，可以独立控制这间房的音箱，还可以调节音量大小。如果家长在客厅放音乐，不想影响在卧室休息的小孩，可以在主控台直接将卧室的按钮关上，这样别的房间就不会受到干扰，也不会影响到家人的学习和休息。

本着为业主实际需求考虑，本工程设置独立的一套智能背景音乐系统，满足业主在家里任何地方都能够随时享受到美妙动听的音乐，不仅休息时要听，吃饭时也要听，工作、学习时还要听，甚至如厕时也应该有音乐相伴。该系统为总线型带对讲功能智能背景音乐控制系统，由系统主机、壁装终端功放、系统电源及高保真喇叭组成。主机自带立体声调频广播，两通道AUX音频输入，并带有火灾信号强切功能。主音源通过主控台将高保真立体声音源（如CD、DVD、MP3、电脑等）直接输入本系统，系统将音乐传播到每个音乐点（即每个房间），音源可由业主自由选择。各房间终端均有开关，可单独调节音量、高低音分别可调。为86盒安装，带有液晶显示，可显示音源通道、调频频率、当前时间、音量设定等；功放自带MIC，可作为对讲呼叫终端，可进行广播、点对点对讲等功能。

主人可以通过墙上的面板实行房间之间对讲，如到休息时间可以提醒小孩睡觉，可以指挥佣人做家务(如端茶倒水，拿取书报等）以及叫保姆查看小孩的睡觉状况。

智能住宅发展前景篇（11）

% 。由此看出职工住房面积总体偏小，且尚有百户无房户。 2 、住房结构、设施、环境不尽人意 目前我局职工住房成套率不高，配套设施不全，本次调查显示，职工对住房的建筑式样满意的仅占

% ，基本满意的占

% ，不满意的占

% ；对房间的结构设施（指客厅、卧室、厨房等布居的合理性及大小）满意的占

% ，基本满意的占

% ，不满意的占

% ；对住房周围环境满意的占

%, 基本满意的占

% ，不满意的占

% 。由此可以看出，大多数人对现有住房不满意，尤其是一些旧楼房的房间结构、设施不合理，环境卫生不尽人意，难以满足现在居民的生活要求。 因此，改善职工住房现状已势在必行。 规划建设的指导思想及开发建设原则： 指导思想：立足实际，着眼未来。以适用、舒适、经济为开发的新理念，体现人文关怀、绿色环保、科技创新的新主题。 开发建设原则：合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为 一是住宅的功能空间要更加合理。要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。 二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。 三是住宅设施设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施、智能化技术系统的高效性和实用性已经成为住宅舒适性的重要内容。 四是居住区的环境和配套水平要更加完善，要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。 五是住宅的耐久性要延长。住宅具有价值量大、位置固定的特点，对耐用性有很强的要求，应当在目前砖混结构50年的基础上，延长住宅使用寿命。 开发建设的性价比综合分析： 本着以上指导思想和原则，我们对拟定的前进东路和滨江路两块土地进行性价比综合分析： 区位优势及发展前景 前进东路土地：北临世纪园小区、南临移动公司、东临朝阳路、西临建设中的联通公司，距离我局王观营住宅小区百米之遥，周边有陕西理工学院、汉中市商校、汉中市农校等，文化氛围浓厚，古有“孟母三迁，择邻而居”之说，因此，该地段区位优势明显，发展前景看好； 滨江路土地：北临正在建设中的滨江路、南临