房地产采购工作计划大全11篇

房地产采购工作计划篇（1）

引言

采购管理是房地产企业施工项目中非常重要的组成部分，材料采购管理更是其中的核心内容，也是房地产开发中耗资比例最大的环节。对材料的采购进行管理也是企业进行成本管理中难度比较大并且比较容易失控的环节，建筑行业在进行施工项目管理时也会重点关注这部分内容。所以，如何才能做好材料的采购管理工作，是当前时期房地产企业开展采购管理工作并做好成本控制工作必须要解决的问题。对此，本文从以下几个方面就上述问题进行论述：

一、从技术角度对采购行为进行规范和约束

对材料的采购进行管理，首先要从制定采购计划开始，然后进行采购询价，之后再签订采购合同，最后将采购的材料运送到场地中，也就完成了采购活动的全过程。在制定采购计划时，主要从以下几个方面进行，首先，结合实际情况编制材料的需求计划。负责这部分工作的主要是项目的技术人员，其对材料需求计划进行编制时，所依据的主要内容就是图示量以及施工方案的要求。在编制完成后，将其交给物资采购部门。物资采购部门根据需求计划来确定采购物资的数量，并且编制好采购材料的计划，然后再根据采购计划来确定采购的点，就采购的价格进行交涉，再签订采购合同，后期还要做好对存货的管理。其次，要对经济采购量进行确定，对其进行确定的主要目的，就是最大限度的降低与材料有关的各种成本，以成本和最小为确定经济采购量的基本原则，然后得出各个时期的经济采购量[1]。最后，对采购计划进行编制。在确定完经济采购量以后，可以再结合材料的需求计划，并选择采购合同的类型，来编制采购的计划。其中要明确如何对采购过程的各个环节进行管理，比如如何确定合同的类型，如何对采购人员和供应商进行管理等，这些都是物资部门非常重要的工作。根据房地产项目的实际需求，采购管理计划的制定也非常的灵活，但是必须要确保其正确性与可执行性。

提高采购过程各个环节的技术水平，对于做好采购管理和成本控制来说具有非常重要的意义。比如在采购询价方面，需要做好采购询价的管理工作，这就离不开计算机的参与，利用管理系统和互联网的优势，能够比较容易的搜集到很多有用的采购信息，进而完善采购询价的管理工作，也使得采购询价工作的效率得以大大提升。在确定供应商和签订采购合同时，对供应商进行选择的依据就是根据对其在采购询价环节的评价结果和产品的质量与服务水平等。在签订合同前，要选择好合同的类型，不同类型的合同下，买卖双方所面临的风险存在一定差异。对于房地产项目来说，希望尽可能的将风险降到最低，以实现经济效益，同时做好项目经济的维护等工作；对于供应商而言，也希望把风险最小化，才能实现利益的最大化。所以，对于采购活动来说，选择好有利于自己的合同的类型对于采购活动的顺利开展非常重要。

二、做好采购部门员工的管理与培训工作

对于房地产企业而言，进行采购管理和成本控制需要从多个方面着手，采取有效的管理与控制措施，包括岗位人员的选择和员工的培训以及绩效考核的情况等。对采购活动进行岗位设置时，需要设置不同的工作岗位，防止在采购活动中出现权利过于集中的情况，确保各岗位上的人员能够互相的监督与制约，同时也不会对其工作的积极性产生影响。通过这种设置能够有效的防止采购活动中寻租等腐败现象的出现，有效的维护企业利益。通常情况下，在房地产项目进行采购时，都会设置总负责人和询价员以及合同员与采购员，还有库管员等五个不同的岗位。具体的岗位设置要考虑到项目的大小和施工所需要的时间等情况，最为主要的目标就是能够做好采购工作，促使各岗位工作能够形成相互制约的机制。在进行人员选择时，要对员工的素质进行综合的考量，需要其具备必要的专业能力和较好的沟通能力，并且具有一定的法律意识和责任意识，尤其要避免一些任人唯亲现象的出现。对专业能力的考察，不仅包括对房地产项目有关材料认识的方面，还要熟悉对材料进行管理的流程。同时还要求岗位人T具备清廉的素质，尤其是一线采购人员，经常会受到金钱和物质等诱惑，需要具备抵御这些诱惑的心理素养。此外，还要对员工进行必要的岗位培训，包括业务和法律知识以及公司制度等。对业务进行培训关键是要能够提升员工的业务能力，比如管理采购流程以及确定经济采购量等，还要对员工如何在新形势下做好采购管理工作进行培训。同时，要鼓励员工多走访门店了解市场行情。就房地产企业而言，可以组织员工参加建材展览会之类的活动，并加强业内同行的交流，从法律的角度让员工意识到腐败的成本。通过加强对采购部门员工的培训和管理，能够强化其对采购管理和成本控制的意识，使其能够更加出色的完成采购工作的任务。

三、强化对供应商的管理，对采购全过程进行成本控制

在房地产项目的采购管理中，要具备对供应商进行管理的意识，将其作为采购管理中的重要组成部分之一。在进行采购时，可以与供应商建立战略伙伴关系，最终达到双赢的目的。企业可以获得长期稳定的材料采购渠道，并且能够有效的降低采购材料的平均成本以及采购过程中的交易成本，确保房地产项目可以顺利进行[2]。此外，还可以对供应商的合作行为进行绩效管理，以此作为对供应商的总体质量进行评价的依据，比如完善供应商绩效管理系统的建设，做好供应商的评级工作等。

要想有效的降低采购管理的成本，首先要具备采购全过程的概念，重点关注采购过程中所产生的所有的成本，进而做好对总成本的控制，并不是就某个环节的成本进行降低。当然要做好总成本的控制必须要在不增加其他环节成本的基础上，尽可能的降低每一个环节的采购成本。在此基础上，才能实现采购成本的最小化。所以，对采购成本的控制要从整体上考虑，才能达到有效管理采购工作，并有效降低采购成本的目的。

结语

房地产行业近年来的发展速度非常快，就行业整体情况二样，呈现出垄断竞争的发展趋势，并且国家针对该行业也出台了诸多的调控措施。对于房地产企业而言，要想在当前市场环境下实现较好的发展，必须要做好采购管理与成本控制工作，并逐渐加大创新的力度，提升采购管理工作的水平，降低采购成本，帮助企业获取经济利益同时实现较好的发展。

房地产采购工作计划篇（2）

在每一个制造型加工企业中“物资管理”部门都承担着举足轻重的作用。对物资的有效管理，不仅可以为企业的生产管理活动保驾护航，还对企业的盈利能力产生积极的推进作用。信息化实现了物资管理的新模式，其不仅提高了企业的生产技术能力，减少了物资的浪费，也改善了因物资长期呆滞导致资金浪费的弊端，对企业降低生产成本，提高管理效益具有重要意义。

一、信息化物资管理的概念

1.物资管理的概念和特点

企业的“物资管理”是指物资在生产过程中的一系列流转工作活动，其贯穿于整个生产过程，包含采购计划、物资采购、物资运送及物资管理等一系列管理工作。物资的管理工作是为了及时地调整和解决生产活动对物资的需求问题，保障生产活动的顺利进行。物资的管理从开始的计划、实施到最终的管理配置具有长期性的特点，贯穿于各个生产环节，涉及较多的工作流程和部门。企业提高生产效率降低生产成本，其最有效的办法便是对物资加以科学规范化的管理，制定合理的采购计划、对物资进行合理的调剂，避免浪费，减少过量的物资储备占用资金，最终实现物资管理的最优管理模式。由此可见，有效的物资管理对生产的全过程起着积极推动作用。

2.信息化管理的概念和特点

信息化管理是指在企业在生产管理经营活动中加以信息化技术的管理手段。经济的快速发展离不开先进的管理理念和较高的技术水平做后盾，信息化管理模式应运而生，其可以从根本上转变传统的管理模式和组织框架，在转变生产方式和经营管理模式的同时，进一步整合了企业的各个领域的资源和信息，不仅节省了企业的人力资本，对提高企业的工作效率和经济效益都产生了积极作用。信息化管理模式已广泛应用于各个领域，信息化管理的特点是将信息化技术与经营管理相结合，以信息化带动工业化，利用信息技术的优势对生产的经营活动和物资资源的配置进行合理的调配和科学的管理，使企业的经济效益得以显著提升，提高企业的竞争力。

二、信息化物资管理模式分析

信息化的物资管理模式包含物资的采购管理、仓储、存货核算管理等。

1.信息化的采购管理模式

企业的物资采购计划，通常包含“需求计划、采购计划”。企业的需求计划是相对独立的，是各部门根据自身需求情况制定的计划，而采购计划驾于需求计划之上，是采购部门根据需求计划结合物资库存数制定的采购计划。物资采购计划的合理制定直接影响企业经营的顺利进行。信息化的物资采购计划管理是在物资计划的制定时通过信息化系统的查询功能，在物资的信息化的管理系统中操作者拥有不同的操作权限，对物资的库存信息加以比较分析，对物资的定额和消耗加以分析，以便制定出合理的采购计划，有效地避免了物资的重复采购，减少物资的超量储存，节省了呆滞物资对资金的占用。信息化采购管理有助于采购人员及时、准确的了解市场行情，采购人员通过信息技术查询，了解市场价格的波动，以便对采购计划进行合理的调整，有效地控制了物资的采购成本。采购计划实行另一重要元素便是采购单据。采购单据的流传是实现订单实施、产品出入库及物资退换货的重要凭证。信息化的采购计划管理，是将采购单据通过信息化平台进行分析和比较，操作者依据数据分析结果下达采购计划并执行，物资采购入库时，操作者对采购数据与采购计划数进行比对，可确保物资采购的准确性，避免了采购的随意性。信息化采购管理模式对整个采购工作进行了监督和管理，规范了采购流程和标准，降低了物资采购成本。

2.信息化的库房管理模式

库房的管理工作是指相应的物资经过检验后，根据入库单据、领料单据办理的物资入库和物资出库的过程。信息化库房管理对物资的采购管理到物资的入库管理进行了全过程的监督和管理，通过信息化的查询功能，可以满足操作者准确掌握物资数量及物资的使用状况，加强了物资的流通，并辅助管理者合理的调配物资，为企业的生产计划的制定提供有效的信息和依据。信息化库房管理从根本上改变了传统的财务部门和库房部门相对独立存在的状况，信息化的库房管理将物资管理和财务管理相结合，实现了物资数据的共享。财务部对库房录入的出入库单据审核制定财务单据，对物资的数据进行财务分析和监督，实现了财务部门对物资数据海量整理和查询工作，从而完成对库房管理的有效控制，加强了出入库物资数量和品种的准确性，提高了财务核算物资成本准确率。财务部门通过信息化的管理，可以据实了解物资占用资金的状况，有利用财务部门对资金的流转和占用状况明确分析。信息化库房管理模式实现了财务部门和库房管理部门对物资的快捷、准确的查询及管理核算的目的，有利于企业盘活资金规避资金风险，提高了企业的抗风险能力。

结束语

综上所述，信息化实现了企业物资管理的新模式，对企业优化资源，整合资源，降低生产成本，提高经济效益提供了有力保障。随着企业竞争的愈加激烈，企业对物资管理也应更加严格。打造规范化、信息化的物资管理模式已成为企业管理工作的重点之一，企业应积极打造信息化管理模式，从各方面入手提高信息化的物资管理能力，从而进一步推动企业信息化物资管理工作的快速发展。

参考文献：

房地产采购工作计划篇（3）

在每一个制造型加工企业中“物资管理”部门都承担着举足轻重的作用。对物资的有效管理，不仅可以为企业的生产管理活动保驾护航，还对企业的盈利能力产生积极的推进作用。信息化实现了物资管理的新模式，其不仅提高了企业的生产技术能力，减少了物资的浪费，也改善了因物资长期呆滞导致资金浪费的弊端，对企业降低生产成本，提高管理效益具有重要意义。

一、信息化物资管理的概念

1.物资管理的概念和特点

企业的“物资管理”是指物资在生产过程中的一系列流转工作活动，其贯穿于整个生产过程，包含采购计划、物资采购、物资运送及物资管理等一系列管理工作。物资的管理工作是为了及时地调整和解决生产活动对物资的需求问题，保障生产活动的顺利进行。物资的管理从开始的计划、实施到最终的管理配置具有长期性的特点，贯穿于各个生产环节，涉及较多的工作流程和部门。企业提高生产效率降低生产成本，其最有效的办法便是对物资加以科学规范化的管理，制定合理的采购计划、对物资进行合理的调剂，避免浪费，减少过量的物资储备占用资金，最终实现物资管理的最优管理模式。由此可见，有效的物资管理对生产的全过程起着积极推动作用。

2.信息化管理的概念和特点

信息化管理是指在企业在生产管理经营活动中加以信息化技术的管理手段。经济的快速发展离不开先进的管理理念和较高的技术水平做后盾，信息化管理模式应运而生，其可以从根本上转变传统的管理模式和组织框架，在转变生产方式和经营管理模式的同时，进一步整合了企业的各个领域的资源和信息，不仅节省了企业的人力资本，对提高企业的工作效率和经济效益都产生了积极作用。信息化管理模式已广泛应用于各个领域，信息化管理的特点是将信息化技术与经营管理相结合，以信息化带动工业化，利用信息技术的优势对生产的经营活动和物资资源的配置进行合理的调配和科学的管理，使企业的经济效益得以显著提升，提高企业的竞争力。

二、信息化物资管理模式分析

信息化的物资管理模式包含物资的采购管理、仓储、存货核算管理等。

1.信息化的采购管理模式

企业的物资采购计划，通常包含“需求计划、采购计划”。企业的需求计划是相对独立的，是各部门根据自身需求情况制定的计划，而采购计划驾于需求计划之上，是采购部门根据需求计划结合物资库存数制定的采购计划。物资采购计划的合理制定直接影响企业经营的顺利进行。信息化的物资采购计划管理是在物资计划的制定时通过信息化系统的查询功能，在物资的信息化的管理系统中操作者拥有不同的操作权限，对物资的库存信息加以比较分析，对物资的定额和消耗加以分析，以便制定出合理的采购计划，有效地避免了物资的重复采购，减少物资的超量储存，节省了呆滞物资对资金的占用。信息化采购管理有助于采购人员及时、准确的了解市场行情，采购人员通过信息技术查询，了解市场价格的波动，以便对采购计划进行合理的调整，有效地控制了物资的采购成本。采购计划实行另一重要元素便是采购单据。采购单据的流传是实现订单实施、产品出入库及物资退换货的重要凭证。信息化的采购计划管理，是将采购单据通过信息化平台进行分析和比较，操作者依据数据分析结果下达采购计划并执行，物资采购入库时，操作者对采购数据与采购计划数进行比对，可确保物资采购的准确性，避免了采购的随意性。信息化采购管理模式对整个采购工作进行了监督和管理，规范了采购流程和标准，降低了物资采购成本。

2.信息化的库房管理模式

库房的管理工作是指相应的物资经过检验后，根据入库单据、领料单据办理的物资入库和物资出库的过程。信息化库房管理对物资的采购管理到物资的入库管理进行了全过程的监督和管理，通过信息化的查询功能，可以满足操作者准确掌握物资数量及物资的使用状况，加强了物资的流通，并辅助管理者合理的调配物资，为企业的生产计划的制定提供有效的信息和依据。信息化库房管理从根本上改变了传统的财务部门和库房部门相对独立存在的状况，信息化的库房管理将物资管理和财务管理相结合，实现了物资数据的共享。财务部对库房录入的出入库单据审核制定财务单据，对物资的数据进行财务分析和监督，实现了财务部门对物资数据海量整理和查询工作，从而完成对库房管理的有效控制，加强了出入库物资数量和品种的准确性，提高了财务核算物资成本准确率。财务部门通过信息化的管理，可以据实了解物资占用资金的状况，有利用财务部门对资金的流转和占用状况明确分析。信息化库房管理模式实现了财务部门和库房管理部门对物资的快捷、准确的查询及管理核算的目的，有利于企业盘活资金规避资金风险，提高了企业的抗风险能力。

结束语

综上所述，信息化实现了企业物资管理的新模式，对企业优化资源，整合资源，降低生产成本，提高经济效益提供了有力保障。随着企业竞争的愈加激烈，企业对物资管理也应更加严格。打造规范化、信息化的物资管理模式已成为企业管理工作的重点之一，企业应积极打造信息化管理模式，从各方面入手提高信息化的物资管理能力，从而进一步推动企业信息化物资管理工作的快速发展。

参考文献：

房地产采购工作计划篇（4）

二、房地产运营资金的特点和现状

1、房地产运营资金的特点

我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。

2、房地产运营资金的现状

在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。

三、房地产企业营运资金管理的策略

众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。

1、采购方面营运资金的管理策略

如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。

2、生产方面营运资金的管理策略

房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。

3、营销渠道营运资金管理策略我国的房地产市场经过

2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。

4、理财活动营运资金的管理策略

通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。

作者:刘岗 单位:西安天地源房地产开发有限公司

【参考文献】

［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)

房地产采购工作计划篇（5）

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

房地产的运营管理系统大体上可以分为项目预选，前期设计，项目前期，项目管理和交付使用五个阶段（详见附图），这五个阶段既是相互独立的，同时又是紧密联系的。由于每个阶段的发展都会影响到整个项目的开发进度，所以每个阶段都会有相应的技术管控模式和控制标准作为该阶段的工作规范。接下来将对每个阶段进行详细的介绍。

第一个阶段是项目预选阶段。这个阶段是拍到土地之前的初步准备阶段。在这个阶段里需要企业的成本部门和设计研发部门配合市场开发部门做好市场调研，做好详细的调研报告，对多个方案进行预选，同事针对主要目标做好成本预测，为拿到土地之后各阶段的工作提供一份初步参考方案。

拿到土地之后，将进入第二个阶段-前期设计阶段。这个阶段将是整个开发项目过程中的“风向标”，是对第一个阶段的细化，也是以后三个阶段的工作标准。在这个阶段里需要完成产品策划，成本，方案设计，营销策划，前期征询几个部分的工作。其中，产品策划部分要完成产品体系（商业、住宅、别墅）和产品结构（比例）的确定。成本部分要完成设计配置标准和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本）。方案设计部分要完成总体方案设计和交付标准，总体设计方案主要包括建筑、房型、室内装修、绿化景观、智能化科技、示范区、样板房、售楼处、物业管理模式等内容。营销策划部分要完成销售目标、销售计划和物业管理标准。前期征询部分要完成节能报告、方案批复、配套征询等工作。前期设计阶段各项工作将通过产品类型组合，户型面积组合，得房率，可售比，车位比，建筑高度、高宽比、建筑体型，地下室、埋深、面积、层数、层高，地面及地下停车方式和车位数量，土建与机械车库技术经济比较，电梯、空调配置，土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式，人防工程决策，供水供电方式等技术控制模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度等控制标准进行规范。

待第二阶段完成方案批复后，将进入第三个阶段-项目前期阶段。这个阶段是对第二个阶段的细化，并且将直接影响着整个的项目进度。该阶段需要完成成本，销售，施工设计，采购，前期征询，项目准备几个部分的工作。其中，成本部分要完成产品配置细目、样品确认和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本），目标成本里则要做好成本敏感点分析、主材占项目比例和主材限额设计数据三个方面的分析。销售部分要完成销售目标及计划和市场敏感点分析，市场敏感点主要包括价格、位置、小区环境、户型设计、物业管理、社区配套设施、建筑美观度、开发商品牌、智能科技等内容。施工设计部分要完成项目美誉度分析、方案设计伸入、指标控制和专项设计，项目美誉度分析主要包括产品档次、区域优势、产品优势，方案设计伸入主要指设计图纸的深化和BIM分析，而指标控制主要包括限额设计、结构选型、建筑结构优化和方案内审计划。采购部分要完成采购分类、采购计划和样品保管（含样品间、材料库）。前期征询部分要完成各类证照的办理和各类专项方案的审批。项目准备部分要完成工程难点分析和施工现场准备，需要注意的是工程难点分析不要忽略项目周边环境分析和应急预案。前期设计阶段各项工作将通过户型及公摊率控制、成本与节能控制、建筑与景观细致控制、建筑与室内装修细致控制、地下室顶板与景观设计控制、容积率与建筑密度控制、设计指标控制（限额设计）、施工方案预审等技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、管控目标、项目周、月报、半年度、年度考核等控制标准进行规范。

第三阶段完成，取得施工许可证就进入了第四个阶段-项目管理阶段。这个阶段是对前几个阶段进行现场执行的阶段。该阶段需要完成计划，成本，销售，施工设计，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成运营、资金、回款、合约、采购、销售几个方面的计划。成本部分主要是做好项目目标成本及其优化的执行，主要有目标成本的执行、设计优化的执行、签证管控、技术核定单管控和施工技术优化。销售部分要完成销售目标计划的执行、售楼处布置和相关证照（主要包括预搭楼盘、物业公司选择、预售许可证、预售合同）的办理。施工设计部分主要做好施工方案优化和品质控制，施工方案优化包括BIM施工节点、施工图纸控制、技术核定单初控、设计图纸交底、产品效果交底，品质控制包括设计方案执行、材料样品确认、材料样品施工方案（不参加材料采购评定）。采购部分要完成采购计划、样品保存、材料采购、成本委员会的建立，这里需要特殊说明一下，采购人员没有材料决定权，最终决标将由成本委员会完成。现场管理部分不仅要做好现场进度、质量、安全文明、工程配套、周边环境处理、档案资料归档、突发事件处理、示范区施工等各项工作，还要做好目标成本、设计方案、产品效果、重大节点计划、证照办理（中间验收）等各项计划的执行。项目管理阶段各项工作将通过设计（实测面积分析、设计指标执行、设计方案执行）、工程（施工方案执行、施工技术标准）两个方面的技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、项目周、月报、半年度、年度考核、项目月度巡检等控制标准进行规范。

房地产采购工作计划篇（6）

1 引言

设备是保证企业生产发展和实现生产运营目标的重要物质基础，设备管理水平又是关系到企业持续稳定发展的重要因素之一，做好备品备件管理工作不仅是搞好设备管理的重要组成部分，也是实现按计划进行设备维修、缩短设备停机时间和节约维修费用的关键。目前，我公司大部分设备都是进口设备，库房备品备件的储备量仅为设备调试后剩余的两年备品备件，设备的主体备件储备几乎为空白；设备备品备件存储中存在存放不当的状况；设备备品备件采购周期长，普通国外备件从提出请购至到货周期也要6个月；备品备件的计划采购性不强等问题。鉴于这种状况，加强备品备件的管理工作显得尤为重要。下面我将从备品备件的技术管理、计划管理及库存管理三个方面谈一下自己的看法。

2 加强备品备件的技术管理

当前状况：

现我公司库房由商务部负责管理，但库房管理人员并非技术人员，对设备备品备件的存放、保养、状况等都不了解，导致备品备件在使用时才发现已损坏报废或其规格型号与我公司设备根本不对应的情况。如阀门的阀杆填料，其材质为石墨，要与金属类备件分开存储；膜制氮成套包螺杆空压机加减载负荷阀备件在领用时才发现该备件并非使用在我公司这款机组上，造成检修时间的拖延；又如槽车装车撬旋转接头处使用的滚珠，其规格型号不适于我公司设备等。

几点建议：

（1）建立动态的备品备件管理表。建议设备从订货之日起，我部就应根据有关的技术图纸、资料要求等建立备品备件管理表格，并依照设备到货情况对备品备件逐一核实。设备正式投用后，按照备件的种类、使用环境、使用寿命、采购周期等情况，以及常见的故障部位、时间、备件耗用等，以月、季度、年度为核算周期，对易损备件的规格、型号、数量、产地等进行统计和相应调整，建立动态的设备备品备件管理表，为实现最佳才储备方式提供依据。对已损坏或失效的备件及时报废处理，以免造成库房积压。上面所提到的膜制氮成套包螺杆空压机加减载负荷阀备件系设备的两年备品备件，若起初我部技术人员能够逐项核实，便避免了现在使用中的问题。当前已建立了设备备品备件管理表，但未做到备品备件管理表的动态更新，下一步将核实库存状况后更新。

（2）专业工程师定期到库房进行备品备件盘点并指导库房管理员对备品备品的存储管理。现我公司库房设备备品备件仅为设备调试完成后剩余的两年备品备件，而且随着设备的运行，部分易损备品备件已使用掉，商务采购尚未到货，鉴于这种状况，各专业及时了解库房的库存状况、合理使用备件显得尤为重要。为保证备件的完好，需指导库房管理人员将备件进行分类别、分设备、分环境进行存储。当前虽有库房盘点计划，但尚未落到实处，建议建立库房备品备件核查小组，明确责任人后，对库房进行盘点。盘点工作完成后，由专业工程师提交核查报告并提出整改建议。

（3）做好备品备件技术资料管理工作。很多设备的备品备件在验收入库时都附带有图纸、使用手册等技术资料，但这些资料若只是随备品备件存放一起，便不能起到它的作用。建议在设备备品备件验收时，将这些资料统一收集、整理、归档，并及时下发到维修使用班组和库房，使之成为备品备件领用、使用等共同遵守的技术依据和标准。

（4）进行年度备品备件耗用分析。为了解一年内设备备品备件的耗用状况，进而了解本年度设备运行状况，可按专业对本年度损耗的备品备件进行统计分析，分析结果也可作为备品备件计划采购的依据。

3 加强备品备件的计划管理

当前状况：

我公司自2008年4月26日顺利接卸首船LNG船以来，随着设备的运行，部分设备两年备品备件已使用，但是，由于我公司设备多为国外进口，且备品备件为单一来源议标方式采购，按照公司采购程序，去年提出请购的备品备件清单到现在尚未到货，这就造成了库房储备备品备件的短缺。若站场主要设备出现故障且缺相应备件更换，将对我公司的生产运营带来严重影响。

几点建议：

（1）加强备品备件采购计划的动态管理。定期组织专业工程师盘点库房，详细掌握备品备件的年度消耗定额、储备定额、采购周期等信息，对备件采购计划的执行情况进行动态信息跟踪，随时了解库房备品备件的存储状况等。为每台设备都制定备件更换使用周期，并根据现场设备的运行及维护检修情况及时编制设备备品备件更新的采购计划。同时，加大对价格比较高、可恢复的备件修复力度，做好修旧利废工作，提高备品备件的重复利用率。

（2）做好进口备件国产化工作。我公司有很多国外进口设备，进口备件采购程序不但复杂，而且采购周期长、较国内产品价格高。鉴于此情况，可以尝试国内加工备件的方法使进口备件国产化。随着我国对材料的研究及生产加工水平的提高，很多国外进口的备品备件可通过测绘、加工、试用等，进而大批量生产。国产化的备件不仅改变了受设备供应厂家牵制的局面，更不会担心备件停产造成装置报废的问题。

（3）建立专门的备品备件采购计划审核小组，完善采购机制。就当前情况而言，备品备件的提出一般由使用部门提出，由于各专业工程师自身能力的缺少，对采购计划并不能完全的把握。鉴于这种情况，希望能建立专门的备品备件采购计划审核小组，指导并审核备品备件的采购计划。

4 加强备品备件的库存管理

当前状况：

由于我公司库房管理人员并非现场技术人员，对备品备件的管理存在环境存放不当、备品备件保养不到位等情况，造成部分备品备件存储时便失效或损坏。同时，又没能及时报废，不但占用仓储空间，而且影响采购计划的编制与执行，对检修工作造成延误。

几点建议：

（1）实施ABC分类管理法。将库房物资按照ABC分类标准进行分类，合理控制3类物资在库房存储的比例。A类备件是重要程度较高、加工困难、采购周期长、存储量少但占用资金较多的备件，库存品种占总数的10%左右；B类备件是重要程度一般、可加工、对设备影响不是特别严重的备件，可适当放宽对此类备件的控制要求，按照常规情况进行储备即可，库存品种占总数的25%-30%左右；C类备件指加工工艺比较简单、采购周期短、对设备影响不大的备件，可集中对此类备件采购，该类备件一般占总数的65%-70%左右。

房地产采购工作计划篇（7）

其次，目前我国的房地产企业对于成本管理和控制尚未形成科学有效的体系，因此十分有必要在平时的工作中将成本管理和控制作为一项绩效指标进行考核，这样就能够将成本管理的理念真正融入到每个成员的工作职责中去，让成本管理的思想与每个人的责任相结合，形成完全的管理体系。

再次，房地产企业的成本控制理念尚未贯穿到房地产的整个开发过程中去，在实施成本管理工作时，其重心应当放在项目开发前的控制和项目实施过程中的成本控制，可以说在项目的每一个阶段都应当具备足够的成本意识。

二、房地产成本管理的问题改进对策

（一）前期设计规划阶段

在房地产项目的前期规划阶段，企业应当对项目所在的土地进行价格、设施、地质条件、周围人口、周边地产价格等情况进行全面地了解和调查，以此来对初步的规划和设计进行确定，进而预测出项目完成以后的市场价格情况。

在设计阶段中，企业可以通过项目设计方案的评比，在满足自身期望和产品风格定位的情况下，选择出简约大气符合自身预期建筑参数和风格的产品，尽量让项目的设施分布科学合理。同时按照对项目产品的设计定位，考虑到消费者可能的消费方向，可以在规划中做好主观点的顺序问题，例如绿化、安全、设施、车位等等，保证项目用地的空间能最科学地得到利用。另外，还需要在设计中注意项目中各个场所的限额之处，例如车库的层高，车位的面积，每个空间的装修标准，总之项目中的每一个需要注意的有限制的细节都需要在设计过程中加以重视，一种贯彻到整个设计阶段结束。

（二）招投标阶段

房地产企业的招投标是项目实施过程中的一个重要阶段，主要内容是选择工程的承建单位和建筑材料的供应商，这是控制成本的关键阶段，也是进行成本管理的关键。

一方面要优化整个项目的招标计划，在实施项目的采购计划之前，可以从成本、进度、方法和计划四个方面进行着手，实施过程中需要根据实际情况来进行控制，保证项目的开展进度，根据企业内部的制度来决定最终的采购形式，确保能够保证质量的情况下也能够保证效率，采购的流程也需要遵循固定的实践阶段，完全遵守计划的采购进度，通过结合前期的规划和采购计划来综合决定控制成本的方案，在采购过程中进行随时的管理和优化。

另一方面也要重视招标前端的交底和协同，每一个单项的采购都是整体采购计划的解构，所以说招标前期需要和每一个部门进行技术方面的交底工作，工期进度、承包方式、定标、评标等重要的项目细节问题都要进行详细的交底，方便各个部门的人员都是获得统一的信息，也方便各个部门之间进行信息的交流和沟通，做到信息共享的畅通。

（三）施工阶段

一方面企业婴丹严格对合同进行管理，坚决避免后期的变更漏洞，明确好各项责任的划分，当需要变更时应当对原因进行仔细审查，执行一单一计的制度，每个月定期清理账单，并对账单进行动态的监控与管理。

另一方面对项目施工过程中的成本进行动态的控制，加强过程中的监督和危险预警，对已经发生的成本，需要对其未来的可能发生的成本进行进一步分析和控制。还有在资金上应当进行计划管理，做到预付和应付的平衡，严格按照合同规定内容执行支付工作，并且支付的实践和地点都应当进行严格的限制。总的来说，从房地产企业需要从全流程的角度来进行成本管理，下图就是蓝海灵豚公司设计的全流程成本管理示意图：

图1 蓝海灵豚公司成本管理流程示意图

（四）结算阶段

房地产采购工作计划篇（8）

一、房地产开发项目的控制

由于土地是稀缺且不可替代的资源,既受经济形势变化的影响,也受政策形势变化的影响,所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大,建设周期长,资金周转较慢,投资风险较大,所以房地产开发企业在开发项目立项上应建立集体审议联签制度,实行集体决策,并建立项目决策及实施的责任制度,且将不相容岗位分离。

首先,由企划部在经过周密的市场调查及项目对比的基础上对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析,充分考虑房地产开发的地域性特点,准确定位消费群体。财务部、预算部、工程部等部门应当参与可行性研究工作,对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次是对已设立项目进行评估,比较选择项目方案,提出对项目投资决策的建议。应注意将可行性研究分析与项目的可行性评估交由不同的部门或人员进行,以使不相容的岗位互相分离;必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后由董事会行使集体审议决策权。

二、房地产开发成本的控制

1.设备及材料采购的控制

对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理,并将不相容的岗位分离开,以相互牵制,防止舞弊,降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度:对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请;对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文,经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价,确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过is0国际质量认证,以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标,且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述,最后由项目主管部门确定合适的供应商,并在咨询法律顾问的基础上正式签定采购合同,确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证,实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则,对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式,对零星材料的采购可采取直接购买的方式,并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收,对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收,对设备则应由技术质检部门进行开箱验收,并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制,将采购成本在保质、保量的基础上降为最低,以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。

2.房地产施工成本的控制

房地产开发企业的发包工程较多,而各类工程项目所需的施工资质也不同,为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好,应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过is0国际质量认证的施工企业竟标;在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业,以期形成未来的战略伙伴,以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时,应根据设计变更通知书等有关文件,配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续,站在诚信的角度保护各方的合法权益。还要建立竣工决算环节的控制与审计工作,未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等,严格控制施工中的舞弊行为。

3.房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度;对普通广告除进行总额控制、预算控制外,还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。由于房地产开发的特殊性,几乎无一例外的需要外部资金的支持,为此企划部、预算部和工程部等有关部门,应配合财务制定出净现金流入与流出的流程计划预算,并密切注意资金预算的执行情况以保证适时准确的借贷资金,节省借款费用。对重大的费用支出应上报董事会,实行集体决策和审批制度,并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例,以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。

4.财务的控制

房地产采购工作计划篇（9）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、设备、材料、园林绿化、广告宣传、装饰等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在房地产占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此房地产采购管理是非常重要的环节。

一、采购成本控制各过程的意义

随着市场经济的发展、技术的进步、竞争的日益激烈，采购已由单纯的商品买卖发展成一种职能，降低采购成本已经成为企业节省成本、增加利润、获取服务的来源。降低采购成本，刻不容缓。

1.采购预算和估计成本的意义

公司在采购时，通常会有多种选择，而采购资源是有限的，故事先制定采购预算则可让公司选择一种最优的采购方案或组合，可使采购资源得到有效的配置，提高资金的使用价值。同时，制定采购预算，也可时时监控采购资金使用情况，对计划外的采购行为及时发现，及时核实，有效的控制采购资源的使用情况，这样，便可对采购成本进行有效的控制。

2.供应商选择与管理的意义

（1）带来直接成本利益

选择供应商并与之建立长期稳定的合作关系对采购方来说是具有很大现实意义的。采购方与供应商双向选择，双方“利益共享、风险共担”，建立起的是一个共赢的业务关系。

（2）保证及时供货，提高工程效率

在与供应商建立长期合作的同时，也要对供应商进行管理，对同类供应商进行对比，选择最优供应商进行合作。在实际操作时，可建立供应商绩效管理平台，设立相关指标把同类供应商进行量化对比，这样，便可利用量化的结果选择出最有利用于采购方公司利益的供应商。

3.采购环境的意义

建立良好的市场信息机制，充分了解采购环境并将之有效的利用是采购方获得最低采购成本必做的功课。通过对采购环境的了解，采购方便可知已知彼，在采购时于有利地位，寻求物美价廉的货品，有效降低成本。

二、案例分析

本人曾在工作一家公司工作，该公司情况如下：公司共分为三个大部，每个部生产一个种类的产品，每个部自设计划部、采购部和生产部，只有财务在一处统一核算。以下是该公司某个月的入库单的一部分

由上表可以看出，三个部同样要购买电流互感器，横向观察，从每个部门的角度看，一部在三家公司购买了互感器，二部是两家，三部是五家；纵向观察，三个部门的供应商有交叉的部分。

该公司的管理就存在以下几个问题：1、采购部门不唯一，没有实现归口管理；2、采购分工不合理，同一种物料却要分部门采购；3、没有实现集中批量采购。同一种物料，每个部门需要使用的时候都分别采购，便加大了采购的人工成本，而同一种物料分批采购便不能获得集中大量采购可得到的优惠，大大加大了整个公司的采购总成本。

三、坚持降低采购成本的六项措施

综合考虑采购成本优化采购方案、加强采购管理、控制采购成本，实现“降费节支”，是房地产物资部门围绕公司开展责任成本管理和加强物资管理的重要内容。

1. 采购基本原则：实现归口管理

工程施工企业尽管有“点多、线长、不便管理”的特点，但“归口管理”的原则必须坚持。物资采购只有归口物资部门管理，才能为实现集中批量采购打下基础。物资归口管理、统一采购具有以下几点优势：

（1）符合市场经济的价格机制。集中统一采购能比分散购置，取得较多的价格优惠；由于数量集中可直接到生产厂家批量订货，所以能取得更大的折扣，同时也稳定了供货渠道。

（2）符合市场经济的竞争机制。专职采购队伍能选择相对稳定的供货渠道，比较了解生产厂家的生产能力、产品质量、价格浮动、售后服务等状况，从而使购进的产品质量相对稳定，并具有良好的售后服务。

（3）符合市场经济的供求机制。物资管理部门应根据市场供应的难易和各类产品供货时间的长短，及时调整采购数量，做到供求平衡，既防止因物资脱节而影响工程进度，又避免库存物资数量过大而造成积压。

2. 批量采购基础：科学的采购分工

根据ISO9002标准和公司发展的需要，房地产公司将日常所需消耗的材料分为三类，按三类的等级分别由总公司、子公司、项目实施部来进行分级采购。在采购过程中，把ISO9002标准和分工采购相结合，制定严格的采购程序和预算，清晰的采购流程，合理分工，责任到部门、责任到人，这样在不影响日常施工的前提下，做到了集中批量采购，通过批量采购降低了成本。

3.降价节支前提：集中批量采购

市场经济初期，中国的多数企业摒弃计划经济时期的统购统分政策，实行分散采购。这种采购方式不仅需要大量的采购从业人员，在采购效率与采购成本的控制上也不尽如人意。集中采购是指同一企业内部或同一企业集团内部的采购管理集中化的趋势，即通过对同一类材料进行集中批量采购来。

4. 确保低价手段：进行料源渠道管理

同种物资的供应商不止一个，采购环境为采购方的物资采购提供了很大的选择空间，这时，采购方就应寻求成本最低的料源渠道，建立主渠道和多条辅渠道相结合的采购方式。

5.降低进料成本措施：制订合理的采购方案

因供应商、材料价格、运输方式与运费等的多样化，故降低采购成本的有效措施之一是制定合理有效的采购方案。在制定采购方案时，采购人员需根据材料的人力成本、运输方式、采购方需承担的运费、时间成本、到站情况等计算材料到达可使用状态的总成本，然后以实际总成本作为依据，利用采购成本比较法确定最优采购方案。

6. 降低成本重要保障：建立供应商绩效考核机制和组建采购价格信息网络

降低成本的重要保障是建立供应商绩效考核机制和组建采购价格信息网络。采购市场中的采购渠道是多种多样的，价格的也因供应商不同而不同，时间的变化而变化，这些都要求采购方建立供应商采购价格考核激励制度和价格信息网络，这样，既有利于降低采购成本，又有利于采购工作的健康开展。

四、结语

采购对房地产行业来说是一个十分关键的环节，想要从采购入手，控制项目成本，首先要做好采购预算，将要发生的现金流出做好统筹安排，并做好融资准备等。采购时，除了要考虑公司内部情况之外，整个国家甚至是全球的经济状况都要包括在考虑范围之内，关注采购环境也是采购过程需要关注的重要议题之一。为控制成本，只关注成本控制的某一个方面是不够的，需要有全局的眼光，从全局的角度对各个环节进行成本管理，这样才能使成本控制在理想范围之内。

参考文献：

房地产采购工作计划篇（10）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-00-01

一、房地产工程施工规划准备

正所谓，工欲善其事必先利其器，做好事前规划是缩短成本的第一步，通过科学合理的方式制定先进的施工方案，每一期的项目成本计划都要详尽并且经过反复试验。除此之外，要在市场调查的基础之上确定合适的材料商和供应商。

1.综合各种因素制定科学合理的施工方案

制定切实可行的施工方案是房地产工程施工单位最应该重视的第一步，施工方案要科学合理，同时要注重全局，实现优化组合，从而降低成本，获得最大利润。要制定多个施工方案，然后一一进行模拟实验，然后从中选择最佳的方案进行工程实施。制定施工方案要实现多方面的综合考虑，比如与房地产开发公司的合同、国家房地产施工标准和政策，再者要考虑到施工地的用工成本和材料成本等，并且还要充分考虑到施工季节等各方面自然因素。为了实现计划的顺利运行，人才的利用也显得异常重要，工程技术人员、现场管理人员、施工材料员等必须明确分工，各个环节必须要有合适的人选和得力的人手，实现工程计划的人和条件要充分考虑。

2.选定最实惠的分包商和材料商

房地产施工工程必然会涉及到各个分包公司同时也要确定合适的材料公司，只有选取合适的分包商和材料商，才能使得利润的流失降低，同时利用分包公司和材料公司为自己创造更多的附加利润。分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，经过科学专业的市场分析，按照规定流程，通过公平合理的方式选定最合适的单位，然后各个施工部门与项目经理与分包商和材料商商定最合适的价格。选定单位之后必定要签订合同，公司经理应选择最专业的人员签订合同，建立完整的档案，以及做好合同保密工作，选择最合理的分包商和材料商，签订最科学的合同，才能降低成本，实现利益最大化。

3.做好工程项目成本规划和结算分析

项目成本规划就是在工程实施之前，在工程计划出炉之后，根据工程合同、人员管理、生产要素，工程进度等各个因素计算出完成此工程的成本，同时根据成本预算再确定目标利润。施工单位在施工之前必然会根据承包合同、分包合同、材料合同、用工支出、工期等各个方面预算出工程成本，工程成本必定要计算合理，同时最重要的就是达到目标成本，所谓目标成本就是实现该工程的最小成本是多少，然后规划出目标利润。作为预算成本必须按阶段实施，该项目的每一个月、季度、年份都应该有相应的成本规划，从而做出总规划。

二、房地产工程施工控制措施

在房地产根据项目成本规划顺利推进工程进度，因此要对生产材料费用、现场管理费用、人员消耗费用等实行最严格合理的控制。施工过程中，应该按照已经制定好的施工方案严格进行。

1.降低材料成本

材料成本是房地产工程实施过程中最重要的成本之一，而这个成本所占比重最大，是缩短成本中最应该受到重视的方面。在工程实施过程中材料成本往往会决定工程整个成本，而材料成本的缩减也是获得工程利润的最佳方式。材料采购要分工合理，同时要选定最值得信任的员工进行采购，对于材料的选择必须要按照质量好、价格低的标准，同时要采取适当措施鼓励采购人员获得最大优惠空间。

再者，除了在采购价格上做出努力之外，同时还要注意材料在施工过程中的节约，对于同样的工程，用料决然不同，工程实施合理，能够做到既保证工程质量又节约工程材料。因此，在工程实施过程中，作为建筑技术人员必须经过合理计算，并且敦促工人要节约材料，实现材料使用的最大化。再者要实行限额发料，在施工之时，各个部门必须把材料运用计划书写好，按照所需材料数量进行发放，不可多发，更不能无管理发放，在发放后要及时进行核查和监督管理。

同时，还要注意做到在适当的时间采购材料。根据施工进度的不同，每一期工程所需材料各异。在前期应该根据施工进度制定材料采购计划，如果采购时间不合理就会严重影响材料的使用和工程进度。如果材料采购过早不仅会给材料场地造成影响，还会使得资金周转出现问题，如果采购不及时就会严重影响工程进度，从而提高成本。因而制定合理的材料采购计划是节约材料成本的又一个重要的方面。

2.节约施工过程中现场管理费

现场费用是指在工程实施现场产生的费用，一般包括临时设施费用和现场经费，这两项费用与施工的大小有很大关系，同时也与项目部的合理规划有重大关系。首先是现场人员的合理运用，对于一个工程的实施，选取合适的辅助人员至关重要，要做到最大程度的精简。同时要根据实际情况最快推进工程进度，工程在实施过程中受到时间以及其他条件的限制难以严格按照计划运行，这时候应该审时度势，做出最合理恰当的调整。

三、做好工程总结分析

在不同的阶段必须对工程进行考核，别如在一季度完成后应该根据工程计划对工程进度、材料运用、人员运用等各个方面进行总结分析，然后根据实际情况进行下一季度的合理分配和调整，及时修正，从而达到控制成本，实现资源利用最大化。

每一个房地产工程工期都会比较长，少则几个月多则几年，对于一个比较规范的施工公司而言，工程进度的每一步都应该有清晰的总结分析，并且有着严格的阶段审核，这样一方面可以改正错误总结教训，另一方面也可以根据实际情况及时调整工程计划，从而做到最合理。对于成本的运用更应该仔细核算，以免成本支出过大，最终无法获取利润。

参考文献：

[1]贾宁,尹丽.工程项目成本核算问题浅析[J].城市建设理论研究,2011(10).

[2]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[Z].第三届制造与设计科学国际会议.

[3]胡晓斌.浅谈施工项目成本管理[Z].第三届制造与设计科学国际会议.

房地产采购工作计划篇（11）

随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。

1、概况

阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。

为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。

建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。

同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式：

第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。

第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。

第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。

第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。

2、企业收购补偿引用的法律政策

（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。

《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。

（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

（3）地方政府制定的收购补偿政策。

3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法

（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。

（2）依据国家《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》评估，评估结果是公开市场价值标准为原则确定的价格。一般房地产评估机构使用该方法较多。

（3）依据《城镇土地估价规程》及各类用地基准地价标准评估，一般土地评估机构采用基准地价修正法结合成本法等其他方法评估。

4、收购补偿价格分析

目前，各地对于市场比较活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大。但企业收购尤其工业企业收购补偿，各地做法不尽相同，同一地区补偿做法也不尽相同，评估机构采取的评估方法也不尽相同，导致评估价差距很大。如何做到公平、公正合理补偿，即保证国家利益不受损害，也保证企业个人权益不受损害，是各地区需要认真研究对待的问题。

通过收购成本加经济补偿方式，符合现阶段旧城区的企业现状情况，可以盘活企业资产，解决了职工后顾之忧，促进了城市建设和发展，同时对企业收购成本内涵统一标准界定，有利于企业收购政策上规范化。但评估方法的选择、评估内涵的界定，有待规范统一。

5、对策和建议

（1）成立地区土地收储及价格审查决策机构

企业收购工作是一项复杂涉及面广的工作，涉及法律、经济、社会方方面面，成立以市长为主任、分管市长为副主任、国土、财政、审计、房产、监察等部门参加的决策机构，对规范土地市场有着重要意义。

（2）完善土地收购补偿制度

结合国家的法律法规、制定旧城区改造、企业收购储备及土地收购补偿办法，合理确定补偿方式、补偿标准，保证国家和企业个人的利益不受损害，从法律法规政策上完善土地收购补偿制度。

（3）制定技术规范指导性意见