地产经济论文大全11篇

地产经济论文篇（1）

主要选取河北省国民经济增值作为反映经济增长，以房地产开发投资额作为反映房地产投资的情况，以2000年—2013年度的数据进行定量分析，为了避免数据间出现差异性，取自然对数LnGDP和LnRI，这种变换不会改变变量间长期均衡关系和短期稳定关系。具体的数学模型将GDP作为该模型的因变量，将RI作为自变量，采取EG两步法进行协整检验。采取OLS法对上述的两个变量进行一元回归模型。

2误差修正模型

该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。

二结论与建议

1结论

通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：

①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。

②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。

③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。

2建议

当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：

地产经济论文篇（2）

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

地产经济论文篇（3）

经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。

2.经济法价值理念的契合

利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展，其追求的也是一种社会整体利益。再者，在房地产调控过程中，不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐，由于缺乏经验、目光短缺，极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展，针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题，并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见，房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的，基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。

二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷

我国政府为解决房地产市场失灵，已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施，但其中一些关键性问题并未得到有效解决，房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。

1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱

宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求，但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先，建设部、发展改革委员会等部门联合于2006年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物，这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权，同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次，陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多，且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达，欠缺法律应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。此外，历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税，对比发现新旧规范之间也存在不少抵触，房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改，不仅降低了行业金融决策的权威性，也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期，大大折损了政府金融调控中的实际绩效。

2.房地产决策的效力层次性不强

首先，在房地产税收调控法律上，目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现，其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点，不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现，立法层次与效力层级不够突出，而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次，我国分模块的管理体制，使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时，“上有决策、下有对策”的现象普遍存在，不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文，难以付诸实施，更别说取得实际成效。最后，我国房地产经济的发育还不够成熟，缺乏战略抉择导向及理论指导规范，部分法律法规的出头过于仓促应付，没有经过严谨的实践论证，尤其表现在价格管理方面的规范性文件上，其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑，且文件来源不一，颁布部门各不相同，受职权限制或出于行业利益考虑，难以协调平衡各方利益，文件的执行效率不高。

3.政府决策的严重倾向性

在房地产开发领域，土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆，具体在执行中央政策上，“上有政策，下有对策”，所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要，而是根据本地政府财政或GDP增长需要，具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断，土地招标拍卖大多流为形势，不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准，基本只好由开发商来主导，炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻，造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形局面，短期内虽然经济拉动作用显著，但长期不利于宏观经济的合理发展，给经济结构的优化配置埋下了隐患。

4.房地产宏观调控法律体系的不完善

首先在房地产税收调控法律体系方面，有很多不合理的地方，例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题，以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税，却要改缴土地使用费，这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面，我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范，只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时，房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系，银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系，我国房地产业现实中存在有“灰色土地”，开发商容易打“球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让，而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式，这种单一的土地供应设计模式，使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时，不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如，开发商与某些政府官员勾结共同经营土地，由此出现政府官员的“寻租”问题。

三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径

我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道，为保证政府在地产经济中的理，我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上，根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性，又符合客观实际，并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。

1.提高房地产立法的法律位阶

我国《立法法》明文规定，“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定，否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然，各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定，而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的，而行政法规、地方性法规、规章等，不过是对法律的细化或说明，仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先，提高立法的位阶，统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说，目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段，立法层次低，亟待转型成法律形态的正式规范。其次，明确实施细则的制定权限，即授权省一级人大制定税法的具体细则，从省际实际出发，一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此，在发挥地方房地产调控积极性的同时，更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。

2.建立健全房地产宏观调控法律法规

(1)建立金融调控的法律法规

我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系，已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全，但由于它们在具体领域的实际针对性较差，内部一致性不够，因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先，国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范，打造房地产金融的有效平台。其次，以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度，实现房地产金融市场的高效率运作。再次，打通新的融资渠道，推出更多与之匹配的金融服务，使资本运作渠道多样化，降低经营成本。最后，要确立房地产信贷的合法地位，建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者，仅有投资动机是不够的，还需要雄厚的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产，如果失去银行的支持，房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以，确立房地产信贷的合法地位，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

(2)完善税收调控法治体系

税收作为国家宏观调控的重要手段，有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此，我们要尽快完善税收调控法律体系，发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数，高征低补，以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性，另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说，第一，统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内，将原本规定一笔缴纳的房地产税款，改为在房地产保有环节分期缴纳，切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担，吸引潜在消费者。其次，在缴纳序位上，将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳，从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧，防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。

(3)完善土地调控法律法规的建设性探索

在地产经济中，政府的职权范围往往过于宽广，“手”伸得太长，常常过度干预房地产经济活动。因此，以法律条文为准则，进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位，改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先，转变国有土地供应方式，在土地审批环节上推陈出新，注重综合考量，并规定土地价格的上限标准，防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联，通过私下协调及非法手段操纵土地出让，哄抬地价。其次，建立法制化的地价调控体系，设立公示地价制度，明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准，完善房地产土地监督管理体系。最后，统一土地储备立法，通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化，真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨，建立有效的权力运行约束机制。

地产经济论文篇（4）

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.

[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.

地产经济论文篇（5）

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

地产经济论文篇（6）

二、商品房地产波动理论研究

首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。

三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动

我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。

地产经济论文篇（7）

在社会总供给与总需求大体平衡、社会结构协调、区域经济健康合理发展时，房地产业就具有良好的发展条件和基础[20]；反之，如若社会结构失衡、区域经济整体效益差或增长质量不高，房地产业的发展就会受到限制。房地产开发离不开资本投资的运作。房地产开发投资额越大，消费者及其他房地产开发商对市场预期越高，从而对房地产市场发展的激励作用就越大。从供给角度考虑，开发商投资水平越高，越有能力提供更多住房，规模效益越大，就越有可能降低房价。从消费水平角度分析，理论上消费者消费水平越高，支付能力越强，住房需求越旺盛；从微观经济学供需曲线上来看，在供给不变的情况下住房价格也越高。然而需要注意的是，尽管消费由收入被动决定，但收入增加对房价的影响程度不能一概而论，还取决于消费者个人边际消费取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏观层面，概括来说即通过利率高低能够影响开发商的运营成本和购房者的购房成本，从而影响商品住房的供给和需求，进而达到影响房地产价格的目的。近期，中国人民银行消息决定下调金融机构人民币贷款基准利率，试图调整由于房地产市场遇冷，开发商开发势头低迷，消费者买房热情减弱，区域GDP增速放缓的局面。

1.2房地产价格对区域经济的影响

区域经济是市场宏观经济的重要组成部分，区域经济的可持续发展是我国宏观经济可持续的主要支撑，是拉动我国宏观经济向前发展的原动力。需要指出的是，区域经济的可持续并非只停留在关注地区经济指标层面，其实质是在继续推进经济增长的同时兼顾社会进步和生态和谐，是一个三者融合协同发展的有机统一过程[21]。过去，人们一度认为追求高房地产投资额可以得到区域经济指标倍数增长，然而却忽略了对社会与生态的负面影响。前文提到高房地产投资额会导致高预期和高房价，彼此呈正向影响，因此要研究房地产价格对区域可持续发展的影响亦需从三方面考虑：即对生态可持续性的影响、对经济可持续性的影响及对社会可持续发展的影响[22]。关联效应与乘数效应是常用于表示其他产业指标和区域经济指标彼此相互作用程度的经济效应。可通过循环和因果积累这种作用不断强化放大、不断扩大影响，从而研究经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。本文所指“关联效应”，即房价与区域经济之间相互发展的作用效果。房地产价格所表现出来的物质流、资金流、信息流等通过一定的经济效果增加区域经济中各个要素的关联度，从而体现拉动或抑制区域经济的外在效应。房价对区域经济的“乘数效应”是一种宏观的经济效应，表现在一个变量的变化以乘数加速度方式引起最终量的增加。从市场供给与需求角度引起的房地产价格的变动，间接反映在区域内的资源整合、资金流通、联动发展，对经济增长有“乘数效应”。众所周知，每一块有限面积土地能承载的环境压力与人口压力都有一个上限。然而，随着城市大量人口涌入催生了住房的刚性需求量，抬高房地产价格进而刺激房地产开发商大量投资开发土地的同时，“混凝土森林”导致城市环境难以荷载，热导效应、噪声效应、疾病频发。与此同时，房地产价格的区域性分布不均亦会造成地区内交通压力增大，普通居民因无法承受市区内高价房而不得不选择离市中心较远的房屋，致使上班高峰时城市交通拥堵现象严重，拉动效应与成熟效应同时显现。此种房地产价格对社会可持续发展造成负面效应。

2房地产价格与区域经济系统构建

2.1房地产价格与区域经济系统的结构

区域经济子系统与房地产子系统之间在相互影响和制约的作用过程中共同演进。区域经济的发展为房地产业提供各种物质资料的生产，包括通过资源配置所带来的房地产资金投资分配，调整土地市场供应，通过物价指数和消费者投资预期调整房地产业投资力度，从而带动房地产业与区域经济的协调可持续发展。房价子系统除了直接作用于区域经济系统以外，还通过资源、环境、人口、社会间接对区域经济系统施加影响，如图1所示。图1系统相互作用图在充分考虑房地产价格与区域经济及深入分析其内在关系的基础上，得到模型的总体因果关系图，如图2所示。利率投资者意愿地产企业开发能力供求效益利润住宅建筑用地边界银行支持力度房地产产业值消费机会成本存贷利息区域经济产值物价指数区域固定资产投资土地价格土地政策房地产建筑成本土地市场供应房地产价格政策法规供求比房地产市场供应房地产市场需求其他因素购房政策购买能力房价收入比按揭贷款首付比收入预期信贷规模信贷需求家庭结构性收入消费需求人均收入家庭结构房地产投资心理预期消费水平<其他因素>图2总体因果关系图（1）房地产价格房地产产业值区域经济产值区域固定资产投资土地市场供应房地产市场供应消费需求房地产市场需求供求比房地产价格。（2）房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入消费水平消费需求房地产市场需求供求比银行支持力度地产企业开发能力房地产价格。（3）房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力住宅建筑用地边界房地产价格。（4）区域固定资产投资房地产投资房地产市场供应供求比房地产价格房地产产业值区域经济产值。（5）区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力房地产价格房地产产业值区域经济产值。

2.2整体系统流图

房地产价格与区域经济系统子系统、人口就业子系统和房价标准构成，整体系统流图如图3所示。（1）区域经济子系统。区域经济子系统的核心概念涉及区域GDP、区域经济增长率、区域经济投资等。（2）人口就业子系统。人口就业子系统的核心概念涉及就业人口增长率、第三产业就业人口、城镇化就业人口增长率乘子等。（3）房价子系统。房价子系统的核心概念涉及房地产价格、房地产价格变化率等。

3房地产价格与区域经济系统动力学仿真

3.1模型检验

模型的信度及效度检验采用了与历史数据比较分析的方法，结果如图4所示。其中2012年数据偏差最大，但也仅为6.31%，表明仿真结果与实际数据基本一致，该系统动力学模型可用。

3.2模型运行结果及分析

根据现状条件下的各参数值，运用系统动力学VENSIM仿真软件，可得2004~2013年哈尔滨市房价与区域经济系统的仿真结果，主要为验证性作用，详见图5~图7。仿真结果表明，2004~2013年区域GDP、就业总人口数、房地产平均价格总体上升，符合我国市图52004~2013区域GDP仿真结果图62004~2013就业人口仿真结果图72004~2013房地产价格仿真结果场总体状况。其中，2006年哈尔滨市房价增速放缓，有走低趋势，其原因可能是同年央行对贷款利率进行的两次上调增加了消费者购房成本，抑制了购房行为；2008年爆发全球金融危机，哈尔滨市房价不降反升，这与央行同年4次下调贷款利率不无关联，同时亦可判断此时购房者主要为刚性需求；此外图中可见哈尔滨地区经济和就业情况依旧维持稳健增长，分析原因可能为本文在搜集数据时以区域为单位，通过区域内的指标统计和修正，弱化了危机在指标及数量关系上对经济和产业的影响；另一方面，由于哈尔滨市的地理位置和对外发展状况，从经济各项指标以及房价的统计数据上看，危机的影响不能作为研究的关键因素，因此本研究不予考虑，这也充分体现了房价与区域经济互动关系的地域差异性。2011~2012年间区域GDP增速放缓，区域房地产价格走低，就业人口总数稳定增长。可见区域GDP对房地产市场有一定依赖作用，彼此呈正相关作用。2011年7月起，各地紧随“国八条”推行限购限贷政策，一时价格走低；然而稳步发展的经济态势刺激就业，增长的就业人口也一定程度上推动了区域GDP的发展，两者呈正向影响，但人口增长对区域GDP作用效果并不明显，有理由推测新增的就业人口为简单劳动力。2012年后，地方政策作用效果减弱，房价反弹，又促进了区域GDP的加速增长，再次证明了两者正向影响的关系，且房价增长对区域GDP作用效果显著。2004~2013年区域GDP和房价的仿真结果，很好的拟合了区域经济与房地产价格协调发展的理论结论，二者相互促进，具有紧密的内在联系。

地产经济论文篇（8）

1基本思路

贵州山地面积大，山地资源丰富，森林植被覆盖度大，动植物资源种类繁多，气候温和，无霜期长，雨量充沛，且农业劳动力充裕、劳动力成本低廉，适于发展山区型立体生态农业。全省生态农业试点县建设已进行了几年，在特色农业产业方面取得了初步成效。但是，生态农业的发展也面临一些问题，如：人地矛盾突出，资源利用率低，农产品加工层次低，农业整体效益还较低；资金、人才、技术紧缺，严重制约农产品加工业的发展；市场服务体系亟待健全，利益关系亟待调整等问题。贵州山区型生态农业经济的发展，应按照生态农业发展的客观要求，以市场需求为导向，以优势资源为依托，以三大效益（经济效益、生态效益、社会效益）为中心，以企业公司为龙头，以科技进步为动力，以名牌产品为重点，最大限度地转化自然资源，合理利用再生资源，促进生态系统与经济系统的良性循环，努力实现生产布局合理、经济结构优化、服务体系健全、运行机制适应、可持续发展的现代生态农业经济体系。

2生态农业经济的发展重点

2.1农田生态工程

即按照推广农田优化模式，适应市场变化需求，积极调整结构，稳定粮田面积，强化用养轮作，因地制宜发展特色产品，增加物质投入，努力提高单产，扩大复种面积，推广高产高效种植模式，适当增加经济作物种植面积，保持生态、经济系统的动态平衡。具体来看，其一，调整作物布局。实行因地制宜，分类指导，逐步形成作物种植区域化、专业化、商品化；在经济作物的集中产区和城镇郊区适当调减粮食面积，增加蔬菜、瓜果生产面积；逐步将不宜种粮或经济作物的土地，退耕还林、还牧、还渔，对坡度在25度以上的耕地坚决停止耕作。其二，调整作物结构。在稳定粮产前提下，扩大适销对路的经济作物种植面积，逐步改变单一、僵化的种植模式，提高耕地复种指数，提高经济作物和饲料粮面积在种植业面积中的比重，使种植业与养殖业、加工业衔接配套，协调发展。其三，调整品种结构。推广优良品种，提高种植业作物单产和品质，提高经济效益。农田生态工程的重点是实施中低产田良工程和小流域综合治理工程。

2.2林果生态工程

这是改善农业生态环境，治理水土流失的重点工程，以实现经济效益与生态效益、长期利益与近期利益的结合。实施林果生态工程，其一要完善山林承包责任制，加强技术服务，提高林农生产积极性。其二要调整林业布局，根据适地适树的原则，大力发展以集体林场为主的商品林生产基地。其三是在林果生态系统中，除抓好林果的品种改良和标准化栽培外，还要搞好畜禽养殖配套，形成林果立体种养生态系统，以增加效益，改善环境，提高品质。林果生态工程的重点是实施天然林保护工程、退耕还林还草工程、石漠化治理工程、自然保护区建设等四大建设项目。

2.3养殖生态工程

养殖生态工程就是要突破原有的单一养殖传统模式，将畜、禽、渔等养殖有机地结合起来，实行多物种搭配，连接种植业，配套沼气，巧用食物链，循环利用，提高能量利用率，提高产品质量，提高经济效益。并且，通过调整优化草山草坡草场畜牧业产业结构，发展培育支柱产业和主导产品创立名牌，经过商品化、专业化和现代经转变，逐步建设区域性重要畜产品生产基地。根据“宜种则种、宜养则养、宜副则副、宜工则工”的原则，适合山区型养殖生态工程的发展模式主要有“种养加”、“共生型”、“立体型”、“庭院型”、“节能型”、“微生物再生模式”等几种类型。

2.4生态能源建设工程

在农村能源建设中遵循“因地制宜、多能互补、综合利用、讲求效益”和“节约与开发并重”的方针，解决农村能源短缺，促进和保护生态平衡，改善农业生态环境，实现种植业与养殖业相结合，是一项经济、社会、生态效益显著的建设工程。在贵州山区，生态能源建设工程主要是普及沼气池。应以点带面的形式，以沼气为纽带，与种养相结合，抓规模化推广与抓综合利用技术推广相结合，工程技术实施与组织管理措施相结合的办法建立多种模式，推广扩大示范成果，寓生态环境建设于农业增效和农民增收之中，推动山区农村以沼气为纽带的生态农业的发展。另外，科学利用秸秆，也是山区型生态能源利用的有效方式。

2.5环境生态工程

充分利用天然资源优势，大力改善人居生态环境，突出生态特色。在山区，重点实施四大环境生态建设项目。一是城市生态形象塑造工程。运用现代园艺技术对城镇进行规划实施，重点突出“特色”与“园林”，绿化率达到人居环境指标，改变脏、乱、差现象，对街道、楼群院落、屋顶、墙面等城市绿化体系进行生态建设。二是生态家园建设工程。每个县重点抓好几个生态家园示范点建设，每个乡镇分别抓好一个村的生态家园示范点建设，生态家园示范村要实现农田林网化、水渠洁净化、村庄花园化、庭院立体化的目标。三是生态走廊建设工程。发展带状生态经济，沿主要公路、主要河流建设生态经济走廊。四是生态观光农业工程。广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源，以市场经济为主导，现代科学为支撑，金融资本为基础，通过合理规划、设计、施工，建立具有农业生产、生态、生活合一的区域，在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时，达到美化景观，保护环境，提供观光旅游。

3保障措施

3.1建立统一高效的管理体系

成立生态农业发展的领导机构，制定实施详规，办好试点，强化目标责任制，全面促进生态农业建设。

3.2建立多渠道的融资体系

一是山区农业县应立足优势，积极申报部级生态农业县、农业综合开发县，争取专项资金、技术支持及政策保证。二是把生态农业建设与发展优质高效农业、农业综合开发、农田水利建设、农村能源开发、农业产业化、小城镇建设等项目结合起来，形成投入合力。三是大力开展非耕地拍卖和招商引资，集中拍卖资金投入生态农业建设。四是加大招商引资力度，采取引进、联营、集资入股、盘活存量资产等多种途径解决资金短缺问题。

3.3建立技术服务体系

一是建立健全生态农业技术服务体系，即生态农业技术推广体系、农业技术培训体系、良种繁育推广体系和生态环境监测体系。二是建立健全农产品加工业技术服务体系，积极采用先进技术、关键技术改造传统的农产品加工业，提高企业的技术创新能力和综合利用水平。三是加强队伍建设,引进和培养生态农业建设的专门人才,形成一批懂得贸易知识、市场经济和科技知识的干部职工队伍。超级秘书网

3.4建立高效有序的营销网络

建立畅通的信息体系，通过抓营销、造舆论、做广告等方式，将农副产品推向全国，积极开拓国内国际市场。

3.5形成生态治理机制

其一，明确生态环境治理目标，进一步建立和规范管理森林、湿地、农田和自然野生动物保护区，严格执法，依法治山治林、治水治田，形成有利于区域生态农业建设的行为规范、经营约束、成果保护机制。其二，建立制度，防治土壤和水源污染，保护森林资源和草场、渔业生态，关停、禁办和严禁引进严重污染环境、破坏资源的“十五小”、“新五小”企业，加强生态环境治理。其三，严格农副加工产品的清洁管理，加强对农产品加工、农产品进出口、农产品销售等环节的监督检查，确保产品生产和消费的安全。

3.6建立合理的利益机制

建立以合同制、合作制、股份制等为主要形式的合理的利益机制，切实维护生产者、经营者的合法权益。

参考文献

地产经济论文篇（9）

2.宏观经济效应分析投入产出模型不仅深刻揭示了产业之间的技术关联关系，而且通过投入产出表，还可以反映各个产业对整个宏观经济的不同影响。文章在揭示甘肃商贸流通业与其他产业之间的关联关系的基础上，进一步分析甘肃商贸流通业的宏观经济效应。（1）就业效应就业效应衡量产业发展对就业的带动作用，也说明该产业的劳动密集型程度，以一个部门的总投入中劳动投入所占的比重来衡量，该比重越高说明该行业对于劳动力需求越大，就业效果也就越明显。测量就业效果具体指标包括直接劳动报酬系数和完全劳动报酬系数，直接劳动报酬系数的计算公式为.其中，avj为第j部门的直接劳动报酬系数，vj为第j部门的劳动者报酬，Xj为生产第j部门产品的各部门的总投入。完全劳动者报酬系数矩阵为：BV=AV(I-A)-1(10)其中AV为直接劳动报酬系数矩阵。（2）出口和消费效应消费和出口效应分别衡量产业对消费、出口的影响程度，用最终消费系数、出口系数来表示。最终消费系数的计算公式为：ei表示第i部门的出口系数，Ei表示第i部门提供的产品和服务为国外消费者所消费的部分，Yi表示第i部门的总产品。该系数越大，表明总产品用于出口的部分越多。

二、实证分析

1.数据预处理为了有利于揭示流通产业在国民经济中的作用，借鉴前人研究方法[15]，文章将商贸流通业从传统的第三产业中独立出来，将第一、二产业各细分产业进行归并，从而对原始的投入产出表进行了调整。调整遵循两个原则：重点突出原则和三次产业划分原则。根据流通经济学理论，判定一个行业（企业）是否属于流通产业，一是看其是否专门从事商品流通；二是看其是否专门为商品流通服务。根据这一划分，文章中计算的商贸流通业数据包括交通运输及仓储业、邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业。第一产业为广义农业部门，包括农业、林业、畜牧业、渔业以及农林牧渔服务业5个部门；第二产业包括工业各部门和建筑业；其他第三产业为除上述流通业所含部门以外的其余部门。基于上述划分，文章把2002年和2007年的甘肃省投入产出表分别归并为四部门投入产出表。调整后的投入产出表包括第一产业、第二产业、商贸流通业、其他第三产业（简称其他三产），如表2、表3所示（数据均按当年价格计算）。

2.甘肃商贸流通业产业关联度测算及比较（1）后向关联效应表4为商贸流通业作为产出对其他各产业的直接和间接消耗情况。由表4可以看出，2002年甘肃省流通业对第一产业、第二产业、流通业本身和除流通业以外的第三产业的直接消耗系数分别是0.04149、0.22453、0.13984、0.12809，表明流通业每产出1万元产品，需要直接消耗上述五大产业部门产品414.9元、2245.3元、1398.4元、1280.9元，流通业对第二产业的依赖程度最高，其次是流通业本身和其他第三产业，受农业的影响很小。2007年上述数据分别为457.2元、2150.3元、708.4元、904.9元，流通业对农业直接消耗有所上升，对第二产业、流通业本身和其他第三产业的直接消耗都出现了不同程度的下降。尽管如此，制造业仍然是流通业的主要投入要素，其次是其他第三产业和流通业本身。由此，我们可以看出，甘肃流通业发展主要依靠制造业的产品和原材料投入，以及仓储运输、餐饮住宿和其他服务业的消费需求，这反映出甘肃流通业正处于资本与技术大量“数量扩张”的发展阶段，同时也表明流通业发展与包括金融保险、社会公共服务等在内的其它服务业密不可分。当考虑不同产业间的间接消耗时，2002年流通业每增加一个单位最终使用对第二产业带动作用最大，其次为流通业本身和其他第三产业，对农业的依赖最弱。2007年这一顺序依次为第二产业、其他第三产业、流通业、农业。流通业发展对第二产业的带动作用有上升趋势（2002年为0.77171，2007年增加到0.80392），而对流通业自身、其他第三产业和农业的带动作用有所下降，分别从2002年的0.26138、0.22532、0.69694，下降到2007年的0.10642、0.14514、0.07710。说明随着经济的发展，流通业对上游产业，尤其是第二产业的拉动作用越明显。（2）前向关联效应表5为商贸流通业作为中间投入对其他产业部门的支撑情况。结果显示2002年第一产业、第二产业、流通业、其他第三产业每生产1万元产品需要直接消耗流通业产品（服务）375.5部门感应度系数影响力系数2002年2007年2002年2007年第一产业0.636340.545550.86420.81906第二产业1.897962.286571.217521.34367商贸流通业0.767630.551250.984480.88637其他三产0.698070.616630.93380.8509表7各产业的感应度系数和影响力系数部门直接消耗系数完全消耗系数2002年2007年2002年2007年第一产业0.037550.005980.113770.03406第二产业0.068190.021120.219560.07760流通业0.139840.070840.261350.10642其他三产0.127380.073020.241820.10821表5甘肃各产业对商贸流通业的消耗系数元、681.9元、1398.4元、1273.8元，流通业作为中间投入，与流通业本身的关联最紧，其次是其他第三产业、第二产业、与农业的关联最弱。2007年这一数据分别为59.4元、211.2元、708.4元、730.2元，与2002年相比，各产业对流通业的直接消耗均有所减少。这一现象表明其他产业的发展并没有带来对流通业更多的消耗，其他三次产业对流通业的依赖程度有所下降，作为社会生产与消费的媒介，流通服务投入量理应随社会生产力的提高而增加，当前出现的此种状况充分揭示出甘肃商贸流通业发展不足，流通力已日益成为制约当地经济发展的瓶颈，尤其是流通业对农业发展支持不足，农产品流通渠道不畅。考虑产业之间的间接消耗，则每增加一个单位的最终使用，2002年对流通业消耗最多的是流通业本身(0.26135)，接下来依次是其他第三产业(0.24182)、第二产业(0.21956)、农业(0.11378)；2007年这一排序分别为其他第三产业(0.10821)、流通业本身(0.10642)、第二产业(0.07760)和农业(0.03406)，均体现为不同程度的下降。（3）中间需求率和中间投入率比较表6为甘肃商贸流通业和其他产业的中间需求率和中间投入率，基于此我们可以判定甘肃商贸流通业的产业属性。结果显示，甘肃流通业的中间需求率在2002年为57.50%，低于第二产业，高于农业和其他第三产业。2007年中间需求率下降为30.36%，仅次于第一产业，而高于第二产业和其他第三产业。这一变化表明甘肃商贸流通业从生产业性质在逐渐向最终消费功能转变。从产业的中间投入率指标来看，2002年甘肃流通业中间投入率为53.40%，2007下降为42.21%，表明经过几年的发展，甘肃流通产业的增加值率有所提高，流通产业的宏观绩效有所改善，商贸流通业的基础性产业特性凸显。由此，可以得出结论：甘肃流通产业由中间产品型产业正逐步转变为最终需求型基础产业，其功能由主要服务于生产者向服务于最终消费需求转变，产业增加值率提高，产业绩效获得改善。（4）感应度系数和影响力系数比较表7显示了甘肃商贸流通业和其他产业的感应度系数和影响力系数。可以看出，第二产业的感应度系数在两个时点上都较大，且高于社会平均水平（数值大于1），表明国民经济增长受到来自第二产业的制约最大，这一结论再次证明了工业化是实现我国经济发展的必由之路。商贸流通业的感应度系数在两个时点上均低于社会平均水平，分别为2002年的0.76763，2007年的0.55125。这一结果表明商贸流通业对甘肃经济发展很敏感，或者说在经济发展中，流通产业通过后向关联作用对经济的贡献较大，虽低于社会平均水平，但远高于农业和其他第三产业对国民经济的贡献。但应该看到的是，这一影响水平在2007年有所降低，表明近几年甘肃商贸流通业发展不足，流通产业的战略性地位正受到挑战。影响力系数的分析可以得到类似的结论：第二产业仍然是拉动国民经济增长的主要力量，且主导地位有所增强，流通业对国民经济的波及影响程度弱于第二产业，但高于其他第三产业和农业。因此，可以看出甘肃省目前仍处于工业化的过程中，流通业对国民经济的推动作用尚不及工业那么明显，但从发展趋势和发展潜力来看，随着流通产业的快速发展，其影响力也必然增强。因此，可以考虑作为先导产业来大力推进。

3.甘肃商贸流通业的宏观效应分析（1）就业效应表8为甘肃商贸流通业及其他各产业的就业效应测算结果。直接劳动报酬系数指标显示：2002年商贸流通业的劳动投入占总投入中比例为28.03%，2007年这一比重为14.5%，分别位于其他第三产业和第一产业之后，高于第二产业，表明甘肃商贸流通业的劳动密集型程度比较高，对就业的带动作用相对较强，但是劳动投入的占比有下降趋势，这说明当前甘肃商贸流通业的就业吸纳能力还有待增强。相比较而言，由于考虑到产业间的间接联系，完全劳动报酬系数比各产业相应年份的直接劳动报酬系数要高，但是仍然可以看出商贸流通业的就业带动作用下降很快，相对位次也从2002年的第三位下降到2007年的第四位（甚至低于第二产业）。（2）出口和消费效应由表9可以看出，同其他部门相比，2002年商贸流通业最终消费系数为0.2926，即每10000元总产品中有2926元用于消费，这一比例高于第二产业，与第一产业接近，但是远低于其他第三产业；2007年商贸流通业的最终消费系数为0.179，比2002年有所下降，仅高于第二产业，远远低于第三产业和第一产业。这一研究结果表明，第三产业是拉动消费的最重要部门，扩大内需，刺激消费要以第三产业为着力点，表明甘肃商贸流通业在促进消费方面仍有待进一步加强。由于2002年投入产出表没有单独列出出口一栏，因此出口系数指标缺失。2007年的出口系数显示甘肃商贸流通业的出口值为零，表明甘肃服务业发展仍以国内市场为主，服务贸易极度匮乏。

三、结论与政策建议

地产经济论文篇（10）

二、常见的“专题”类型分析

1.基于校企合作的课程专题

此类专题往往是由企业出于自身的发展需要提出具体的课程要求，以专题课的形式利用高校的智力资源，为企业解决生产经营中所遇到的产品设计问题，企业在此过程中可能会给予高校一定的生产信息、市场信息以及资金支持。这是高校教育中最为热衷的一种方式，也是与生产一线、销售市场走得最近的一种方式，使得企业的财力以及高校的人力资源得到充分利用，既可满足企业的生产需求，也可满足高校的教学需求，最终达到双赢。但是这看似完美的专题课形式在实际操作的过程中也会遇到一些尴尬的问题：校企之间的合作目标存在差异，学校要的是教育效益，企业追求的是经济效益，当两者的分歧难以协调的时候，会严重影响课程的走向。由于企业掌握着经济大权，往往会使课程的走向偏离了原定的教学方向，转而滑向企业的经济需求，课程最终可能会沦为企业产品革新、收集创意方案的工具。更为现实的情况是不少地方院校处于经济次发达地区，缺乏成熟配套的工业产业基础，以企业为依托开展的教学活动显得举步维艰。

2.基于赛训结合的课程专题

此类专题一般是以某些大型的产品设计竞赛为切入点。由于大型的设计竞赛一般都是由政府部门以及相关行业协会共同组织的，往往具有较强的前瞻性，代表着某一设计领域的发展方向。如“2013年度（第三届）‘龙’家具创意设计大赛”就将大赛主题定为“电商坐具设计”，这是一次以目前和未来高速发展的家具电子商务为背景的坐具产品设计大赛。以专业设计大赛作为教学的专题来源的优点突出，可以使教学方向与设计的发展思潮保持一致性，竞赛的结果也可以作为院校间教学效果的参照指标，以检测自身的教学水平。竞赛作为一种评估机制，能给学生独立思考、设计的机会与空间，是教学机制的有益补充。①但是参加这类专题的局限性也不少：首先，体现在竞赛时间和课程时间的不统一性。竞赛的阶段性较强，往往公布竞赛主题后一两个月时间就要截稿，当时间安排不过来时就必须更改原定教学计划的情况。其次，体现在竞赛的功利性。为了能够获奖就必须迎合竞赛的要求，当竞赛要求与教学要求不一致的时候就容易产生偏离原定教学目标的现象。以上两种“专题”类型的优势是明显的，这也是它们能够被很多院校采用的主要原因，但是也存在不少严重局限性，如不确定的因素较多：影响了高校教学的主导地位，干扰正常的教学秩序，难以形成持久的教学研究过程，不利于教学研究的深入等。因此，有必要另辟蹊径，寻找其他的“专题”类型，在实践中探讨其可行性，以不断完善专题设计课的教学模式。

三、基于地区自然资源的“专题”设定论证

高校一方面是学术研究的“象牙塔”，另一方面也是人才培养的孵化机，特别是经济次发达地区的地方院校，更应立足于区域经济文化基础开展教学改革，培养出针对性强的地方专业人才，为地方社会经济的发展提供智力支持。肇庆学院作为一所地方性院校，其教学改革也应当是以肇庆地区的经济基础为前提条件的。作为地处经济次发达地区的高校，一般不可能像经济发达地区的院校那样拥有完善的产业配套便利，却往往坐拥丰富的地方自然资源。从地区的自然资源为出发点，进行产品设计专题课的教学改革是一种脚踏实地的做法，必将收到良好的教学效果以及社会效益，以下以肇庆学院为例进行论述。

（一）肇庆市竹木资源概述

竹木资源丰富肇庆拥有丰富的自然资源可用于产品设计开发，其中以竹木资源最具代表性。广东历来就有“广宁竹，怀集木”的说法，而广宁和怀集就是肇庆的两个县。广宁县环境气候非常适宜竹类植物的生长和繁衍，是全世界最大的青皮竹中心。广宁县是全国十大“竹子之乡”之一，也是广东省唯一享有这一盛誉的县份，年产竹子25万吨，产量居全国之冠。②广宁县和怀集县也是茶秆竹的中心产区，出口量占全国的70%，远销五大洲40多个国家。③怀集县广东省重点林业县，杉树、松树、杂树等资源丰富，“怀集木”早已闻名遐迩。解放前，怀集木材已远销珠江三角洲十几个县市。目前有林地面积400万亩，活林木蓄积量为1020万立方米。

（二）基于竹木资源设定课程专题的优势

1.保证高校的教学主导地位

如前文所述，无论是校企合作型课题还是赛训结合型课题都有很多局限性，包括校企之间的合作目标存在差异、竞赛时间与课程时间不一致等，这些外来因素不受校方的控制，可能会使课程偏离原定的教学目标以及进度计划，会严重削弱高校的教学主导地位。而地区特有的自然资源往往具有良好的可持续性，高校如果立足于地区的自然资源开展教学改革，设定相应的专题课，则可排除很多不可控的干扰，根据教学的规律循序渐进地开展教学活动，牢牢掌握教学的主导权。

2.突出材料在产品设计教学中的核心地位

在我国教育部制定的学科专业名录中，产品设计专业被定为艺术学专业，生源基本上都是文科生，对材料的了解基础比较差，这就为以后的专业生涯留下了很大的知识模块缺陷，因此加强材料的研究学习是必不可少的。教育部高等学校工业设计专业教学指导委员会副主任童慧明曾经指出：“如果说艺术修养不足的人难以设计出具有美感的产品，那么不了解材料和工艺的人甚至连最基本的产品都设计不出来，或者说他的设计只能停留在纸面上，而无法走向成品生产。”因此，材料知识的教学对于产品设计专业的人才培养是极端重要的。基于竹木资源设定专题设计的课程，突出了材料在产品设计中的基础核心地位，符合专业的特点。

3.打造院校的专业特色

基于地域资源的考虑，肇庆学院以竹材为切入点进行了产品设计专题教学的试点，并取得了较好的教学效果。但是师生对竹材的理解还有待深入，可见材料的研究需要一个较长的过程，基于材料的产品设计教学也不是一蹴而就的事情。如果将竹材作为本校产品设计专业的主攻材料，贯穿整个4年的本科人才培养方案，将基础课和专题课都有机串联起来，就能起到举一反三的作用，明显地提升教学质量；如果长期坚持下去将逐步形成以竹木产品设计开发为中心的人才培养体系，打造出鲜明的专业教学特色。

4.升华地区自然资源，实现校地双赢

肇庆现有的竹木资源基本上是粗放式开发利用的，资源浪费情况严重；加上资源的深加工能力十分有限，大量的竹木资源被用作棚架搭建材料等低值用途，给当地带来的经济效益比较低下。设计是地方产业转型升级的助推器。④基于竹木资源开设产品设计课程，可增强竹木产品的研发能力，丰富区域竹木创意产品的种类，提升竹木文化创意产品的档次，提升资源的利用率和产品的附加价值，从而为当地带来更为丰厚的经济收益。高校可以充当地方自然资源与市场、企业之间的桥梁作用，达成优势互补，实现“产、学、研、商”有效结合的新模式。在增强地方资源向产品化、产业化、市场化与品牌化转变的能力，促进区域竹木资源产业结构升级的同时，高校师生也在市场一线得到了锻炼，提升了教学质量，从而实现校地双赢。

地产经济论文篇（11）

1．房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料，与之配合发展。

我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而"波及"、拉动其发展。

2．房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

3．房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。

房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，世界某著名政治家说?quot;人造房屋，房屋造人"。

因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。

正因为房地产业发展有强烈的"波及效应"，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1．479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，邓小平同志早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定"九五"与"2010年远景目标纲要"中，也提出将"住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业"的思路。

二、我国启动房地产市场不力的诸多问题

为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1．生产与消费不协调，消费率低。

发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。

但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降10.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比"六五"时期的平均水平下降12个百分点；1998年这一比重为41.4％，比"六五"期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60％左右。

著名发展经济学家H·钱纳里等人进行一次实证研究表明，在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61％，1997年我国人均GDP为860美元，但我国的消费率仅为47．5％，比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平方米，现在不少城镇人均已超过l0平方米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2．11倍，而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结所在。

2．住房融资体制的转换不对称。

改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时"一大二公"的左的思想、体制相适应。产品价值(c+v+m)中的v人为缩小，m人为扩大，职工住房基金等由扩大了的m收归财政，国家公共融资建房，住房国家所有，职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。

住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿出来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷放。本来消费率过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地市场的启动更加困难。

3．"二律背反"和人们心理预期失衡。

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。

但现在的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资，另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花钱，购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。

这里不谈收入分配差距大的因素，也不谈80％居民只占储蓄存款20％，仅就我国12.5亿人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7万元，一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算减少，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨起来，即使家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。

4．收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。

在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8％，居民消费水平47．5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。

据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实际增长4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实际增长4％以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为37．9％，比1993年同期扩大2．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时，却有41％居民收入减少，比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间，例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍，有的高达100倍以上。

有人估计现在我国百万富翁超过百万户，并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为38．8，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数20％的富人，拥有6万亿存款的80％，而占人口总数80％的居民，仅只有6万亿存款的20％。

生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为12．78％，从纵向可以看出在人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5，最高收入户为1．13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0．84下降到0．64。

就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。

三、启动我国房地产业的构想

1．继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。

启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较快见效。例如：由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，造成的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提高工资，增加收入，补足占GDP近14个百分点，达到居民消费率60％的合理比例。因为这需要一个较长时期，要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；要增加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。

要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。

2．有针对性的启动房地产的近期方略。

(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。

据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章"怎样看待投资与消费的协调增长"所述："目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层，他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20％左右。"知识分子的住房条件要改善，政府极为重视，他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长，对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高档公寓、连体别墅，并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合，他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大，还能改善知识分子生活工作条件，还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。

企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地，开发营建出高水平的别墅，并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑"，并完善配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场所"、娱乐宫、购物大厦，这里既居住环境优雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合，他们便会乐意投资购置。

(2)抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。教育部计划今后五年连续扩招，到2005年达到在校学生1000万，赶上高校学习青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化，并到2005年达到师生比例为1：14。这一改革给房地产开发带来了机遇，大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元，千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲，每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间)，就得兴建、改建5000万平方米；另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发，是只愁开发营建而不愁销售租赁，不存在房屋价值实现难的问题。

目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，居民储蓄存款的10％准备用于教育支出。武汉市更有高达40％的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查，愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人，占47％；愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人，占32％；愿选择单间兼卫生间居住的有30人，占15％；愿选择单间与公用卫生间的有11人，占6％。但该校学生现在普通是6-8人一室，内廊式的布局学生宿舍，长期生活在阴暗潮湿环境之中，急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名，而报名要求入住的学生多达1400人，公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造，还是现在空置房的销售，抓住高校后勤服务社会化，对启动房地产拉动经济增长，都大有可为。

(3)用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。现在不少人在启动房地产和发展房地产业问题上，思考仅局限于造房与卖房，苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发，便思路洞开，别有天地。房地产业性质是商业服务业，本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主，兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头，并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动经济增长。

就以房屋在使用消费中的装饰行业讲，无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。现在城市搬迁新住房进行装修投资，少则几万，多则十万、十几万元，甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭，为改善居室环境，也在投资万元、几万元装修。

在武汉"99国际室内装饰博览会"上，湖北省经贸委主任谷玉川算了一笔账说，全省城市有700万个家庭，按每年1／20家庭进行装修，每户平均投资2万元，每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说，目前湖北省家庭装饰行业以每年15％一20％速度递增，预计到2010年将达400亿元产值。还应看到由于当前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有，不少家庭想装饰怕花钱买气受，正等待观望。若装饰市场规范，形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体，人们出了钱能真正买到装饰享受，装修市场潜力更大。再譬如，现在不少城市居住区，配套设施不全，居住服务缺乏，生活不方便。这些配套房屋开发和居住服务的完善，也是房地产业发展。

凡此等等房地产业活动领域，都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入，对启动房地产业有利，也有助拉动国民经济增长，还可解决就业和增加居民收入。