房地产招商工作总结大全11篇

房地产招商工作总结篇（1）

1、 招标公告：

1.1房产商可以通过公众传媒，如报纸、专业期刊、信息网络等向不特定的施工承包商工程招标信息。如果是邀请招标，则向经过选择的承包商发出投标邀请书，要注意不得少于三家。

1.2房产商应该根据项目的施工技术要求和难度，以及自身的情况确定对投标人的资质要求，要求不宜过高，以免限制那些中小承包商投标，造成报价抬高。

1.3在选择投标单位时，可以考虑那些目前在建项目不多，施工任务不饱满的承包商，以及初次进入本地、急于开拓新的建筑市场、树立企业形象的承包商。这样，降低投标报价的可能性会大一些。但是要特别注意考察他们的履约能力和保证措施，并且在承包合同中拟定相应的担保条款。

2、招标过程管理：

招标文件一般包括工程情况综合说明、招标范围和要求、设计文件和图纸、主要合同条款、评标办法等主要内容。除了常规内容，房产商在编制招标文件时应该重点考虑确定和解决以下几个方面的问题。

2.1、发包形式：

房产商首先要考虑是与一个承包商签订总的施工承包合同，还是将部分专业工程划出，分别与各个专业承包商签订合同。

2.1.1如果一个投资项目很大，其中有许多复杂的专业项目，而自己的专业管理能力又不够强，则应该考虑选择总承包的形式。这样做，可能会使总投资难以降低，但是可以避免各专业之间协调配合不当，造成返工浪费，工期延误等风险。

2.1.2若专业不多，且多为常规项目，则可以考虑由房产商直接与各专业承包商签订分包合同。这样有利于房产商控制总投资。

2.1.3房产商在需要对大型工程项目划分标段时要注意，标段划分不宜太小，这样会增加房产商的管理成本。标段大小应与承包商大小成正相关的关系。

2.2、合同价格形式：

根据招标工程的特点要考虑承包价格的确定方式，一般常采用固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。应根据项目的施工周期、施工图纸详细程度，设计变更多少、材料预计涨幅选择合同价格形式。

2.3、保函或保证金的应用：

2.3.1保函或保证金是为了保证投标人能够认真投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房产商应该很好地加以利用。比较常用的有投标保函（或保证金）、履约保函（或保证金）、质量担保保函（或保证金）、材料设备供应保函（或保证金）等。房产商要注意它们的使用时段和前后衔接呼应关系。

2.3.2由于现时建筑市场的管理还不够规范和完善，设置一定数额的投标保证金，可以防止围标、串标；也可以减少承包商投标的盲目性和随意性，从而保障招投标工作的连续性和严肃性。

2.3.3值得注意的是大量的或者高额的保函(保证金)的使用，将会提高承包商的投标门槛，对承包商造成很大的资金压力，从而限制了许多中小承包商的投标，也就有可能抬高发包的价格。

2.4、选择报价形式：

现阶段本地区较常采用两种报价形式，既工程量清单报价和费率报价。

2.4.1.工程量清单报价：

采用这种报价形式，便于房产商在评标时分析比较各投标报价之间的差异。要注意施工单位投标须有针对性的施工组织设计和技术方案，同时应准确描述工作内容，避免出现对工程量清单某些子项理解上的歧义，从而造成子项报价偏低或偏高，或对施工项目的技术难度估计不足。

2.4.2.费率报价

最近几年房地产商采用较多，由于设计不成熟，招标时很多连施工图纸都没有，只有简单的初设图纸，但房产商为了加快施工进度，提前介入招投标过程。这种招标和报价方式只约定费用计取方式、材料价格和人工价格的调整方式等，竣工验收后按工程实际办理结算。这种报价方式一般都较难控制工程成本，给合同管理也增加了难度。

2.5、材料设备的采购供应：

2.5.1一般来说，除了房产商擅长的专业范围内的材料和设备，或者为了保证某些材料、设备的质量或使用效果，可以由房产商提供部分材料设备。其它材料设备均应由承包商自行采购供应。

2.5.2大多数情况下，房产商不可能得到比承包商更低的价格，还不如把这部分利润留给承包商。这样还可以减少采购、卸货、交接、仓储等麻烦，更可以防止材料的超定额含量浪费问题。避免出现想节约反而浪费的情况发生。

2.6、质量、工期的要求和奖罚：

2.6.1房产商应该根据项目的使用要求合理确定施工质量等级和施工工期，不必提出过高的要求，如要求获得部级、省级或市级的各项质量奖杯，会增加工程造价，造成额外浪费。鲁班奖、巴渝杯、优质结构工程获奖比例是极低的，即使质量达到要求也不一定能够得到，还要受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制。而且，根据有关经验数据测算，建筑产品从合格到优良，其人工和材料的消耗要使成本增加3-5%左右。

2.6.2房产商要在合同中根据确定的质量等级和工期要求，设置相应的惩罚（或奖励）条款，用以约束承包商。

房地产招商工作总结篇（2）

1、全区新批利用外资项目5个，分别是：国润房地产、万里达汽车服务、祥发仪器、福泉娱乐、百联制衣。

2、合同利用外资1800万美元，是去年同期的1.8倍；实际到位外资2535万美元，完成任务数的51.7%。

3、引进内资项目47个，实际到位内资（境内省外资金）8.5亿元人民币，占年计划的60.71%，同比增长15.2%。

二、主要工作措施

（一）加强组织领导，健全工作机制，大力营造招商氛围

一是成立两个小组。分别成立了全区承接产业转移先行先试发展加工贸易工作和招商引资工作领导小组，都由区委书记雷晓达担任顾问，区委副书记、区长周迎春担任组长。并要求各乡镇、街道、相关区直单位都要成立领导小组，实行“一把手”工程，把招商引资作为“第一菜单”，抓好抓实各项工作。二是实行全面考核。实行“全力招商、全民招商、全年招商、全体招商”，

区委、区政府对18个乡镇、街道和湘南国际物流园、71个区直单位都安排了招商引资任务，并递交了责任状，要求所有目标管理责任单位都要按照责任书的要求，在4月15日前向区财政缴纳风险抵押金3000元，一年内完成引资任务的，所缴风险抵押金予以退还，并由财政部门发放与其风险抵押金等额的奖金；没有完成任务的，所缴风险抵押金上缴财政。三是出台奖励措施。出台了《××区招商引资奖励的暂行规定》，凡牵线搭桥、联系引进外来投资者来我区投资兴业的引资人（包括国内外企业、社团、国内行政事业单位及经济组织和个人），均可享受本规定的奖励。引资人引进属于奖励范围的项目，享受由受益财政根据该项目的注册资金额度一次性补助洽谈费外，在项目建成投产纳税后，还由受益财政在项目生产经营性税收所得中给予一定奖励。通过多种措施，在全区大力营造了“言必谈招商、行必抓招商、责必究招商、功必论招商”的招商氛围。

（二）坚持先行先试，夯实各项基础，全面提升承接能力

一是大力建设标准厂房。按照政府引导、市场运作模式，拓宽融资渠道，鼓励企业投资兴建标准厂房：对投资商在园区兴建标准厂房实行“零风险”管理，园区向投资商承诺标准厂房建成两年后，未能实现对外租赁的，园区按市场价格返租；对园区按规定程序向银行、社会融资建设标准厂房，由区财政担保，并给予两年贴息补助，同时，今年区财政专门安排了500万元引导资金组建了××区中小企业担保公司、注资1000万元成立了汇源担保公司，为标准厂房建设提供融资平台；对投资建设标准厂房的，除申报市级标准厂房建设补贴外，区里再给予一定的奖励。允许村级集体经济组织以土地入股建设标准厂房。1-5月全区标准厂房建设已开工面积48000平方米，其中完工面积27200平方米，占年任务数的68%。所有标准厂房建设任务都将在9月底全部完工。二是积极完善物流体系。高起点、高标准地编制了湘南国际物流园建设规划；加快物流平台建设，大力协助广铁集团在××设立战略性货物装卸点，建成××陆路口岸，实现“铁海联运”；加快“××供港澳及出口农产品集中验放场”和“君鑫物流城”建设；积极跟踪落实国际快件、邮政快递、香港直通车等配套项目落户，为产业发展提供完善的现代物流配套；积极跟踪万里集团等，力争引进第三方物流。三是积极搭建融资平台。加大了引进区外银行力度，积极组织开展银企合作，帮助、支持产业转移企业和外贸出口企业融资。今年区政府对中行、工行、农行、建行等四大银行的××支行及区信用联社实行一些激励措施，即对其发放贷款支持地方经济的，按照放贷额予以一定比例的奖励。4月中旬，区政府还组织召开了银企对接会，发改、商务、经济、旅游、农业等相关部门、中行、工行、农行、建行等四家银行××支行、区信用联社与区属36家重点企业进行了面对面座谈。会上，宇腾化工、金贵银业、湘晨高科、雄森时代房地产等12家企业与银行达成合作协议，签订贷款合同4.2亿元。四是加强招商项目库建设。紧紧围绕主导特色产业，策划包装了石墨加工、机械、电子仪表、商贸物流、旅游、教育、农业产业、工业制造、基础设施、房地产开发等方面的招商项目，汇总编制完成了《××投资指南》。在上半年的东莞招商会、××招商会、珠洽会等大型招商活动中，我区的《招商指南》成了各地投资者眼中的香饽饽。

（三）创新招商方式，搭建招商平台，大力承接产业转移

一是创新方式招商引资。大力促进招商方式创新，做到“四个依托”，实现“四个结合”。“四个依托”即：依托协会商会招商，引进产业集群；依托龙头企业招商，延伸产业链条；依托企业家招商，引进团队精英；依托园区招商，承接产业转移。“四个结合”即：实现政府招商与中介招商相结合；实现政策招商与以商招商相结合；实现日常招商与驻点招商相结合；实现节会招商与网络招商相结合。二是积极开展招商活动。积极组织参加了省、市招商活动。会、珠洽会我区分别有总投资约10亿元、一期投资4.5亿元的保和乡小埠古村和总投资5.8亿的广铁集团货物运输××战略物流基地项目作为省级签约项目，参加了现场项目签约仪式。××市东莞招商会上我区现场签约项目7个，合同引进资金9.8亿元，现场签约外资项目个数及项目总数在全市都最多，签约引进了仪表衡器制造、纸箱包装、氧化锌冶炼等项目。自主召开了××区（××）承接产业转移招商会，现场签约项目11个，签约金额7.2亿元。积极开展小分队招商。区直招商引资一类单位（发改局、经济局、旅游局、商务局、工商联）、五个重点招商引资乡镇（郴江镇、石盖塘镇、市郊乡、华塘镇、万华岩镇）和湘南国际物流园分别成立招商小分队赴珠三角地区开展招商活动，联系客商、洽谈项目，确保了各次招商活动的顺利开展。

三、存在的问题和困难

按照1-5月市业务主管部门公布的数据来看，我区招商引资工作虽然取得了一定成绩，但实际利用外资与“时间过半，任务过半”的要求差距较大，招商引资还存在多个方面的问题：

一是金融危机及国家政策调整带来的负面影响逐步加深。当前，金融危机已从虚拟经济向实体经济蔓延并进一步加深，投资外方资金周转困难，资金难以到位。由于企业经营困难，我区曾经的纳税大户外资企业海阔天空已注销，预计，今后提出类似请求的外资企业还有增加。2007年44号公告的出台，国家产业限制目录范围扩大，导致我区承接产业转移步伐放缓。

二是多年高位运行及缺乏战略投资项目支撑带来的制约大。近年来，××区招商引资工作一贯在全市处于领先地位，任务基数高，但多年的高位运行不可避免地导致增长乏力，后劲不足。加之××近年引进的外资项目总投资都较小，缺乏向苏仙华润电力之类的战略投资项目支撑，而市里下达我区的招商任务每年都大幅度增长，致使利用外资面临非常形势的严峻。

三是区级职能不全且目标管理单位发展不平衡。区级职能不全国土、规划等主要职能都在市级，导致办理手续复杂，协调大。除列入市级重点考核的郴江、石盖塘、市郊、万华岩、华塘等乡镇本身具有较好的区位优势、较丰富的资源，在招商活动中能够主动发挥招商主体的作用外，其余乡镇尤其是位置偏远的、资源优势不明显的乡镇在招商引资工作上难有大的作为。此外，园区招商的主要载体作用没有充分显现，上半年引进的内外资项目中，以园区为主引进的项目所占比例不大。

四、下一步工作打算

（一）进一步强化招商意识，在深度解放思想上谋求新突破。全区上下必须从实际出发，进一步树立“无外不快、无外不强”的思想，树立“敢为天下先，敢用天下钱，敢招天下贤”的勇气和胆识，切实增强招商引资的紧迫感和责任感，把解放思想作为招商引资的“第一动力”，把招商引资作为加快市域经济发展的“第一要务”，把优化环境作为招商引资的“第一要素”，把推介××优势作为招商引资的“第一名片”，树立科学的发展观，抢机遇争进位，聚精会神谋发展，一心一意抓招商，形成全区上下人人招商引资的新局面。

（二）进一步推动园区招商，在把握发展关键点上谋求新突破。要突出重点抓园区，就是要按照“高起点规划，高标准建设，分步骤实施”的要求，着力打造工业发展平台，构筑招商引资的“洼地”，通过打造园区比较优势，集聚各类资本投入。一是要坚持招商产业园区化。二是要坚持园区投入多元化。三是要坚持园区发展可持续化。一方面要引进那些产品科技含量高、市场前景好的企业，另一方面要引进关联度强、支撑带动能力强的企业。在招商中要注意引入无污染企业，使园区经济可持续发展。

房地产招商工作总结篇（3）

1、全区新批利用外资项目5个，分别是：国润房地产、万里达汽车服务、祥发仪器、福泉娱乐、百联制衣。

2、合同利用外资1800万美元，是去年同期的1.8倍；实际到位外资2535万美元，完成任务数的51.7%。

3、引进内资项目47个，实际到位内资（境内省外资金）8.5亿元人民币，占年计划的60.71%，同比增长15.2%。

二、主要工作措施

（一）加强组织领导，健全工作机制，大力营造招商氛围

一是成立两个小组。分别成立了全区承接产业转移先行先试发展加工贸易工作和招商引资工作领导小组，都由区委书记雷晓达担任顾问，区委副书记、区长周迎春担任组长。并要求各乡镇、街道、相关区直单位都要成立领导小组，实行“一把手”工程，把招商引资作为“第一菜单”，抓好抓实各项工作。二是实行全面考核。实行“全力招商、全民招商、全年招商、全体招商”，

区委、区政府对18个乡镇、街道和湘南国际物流园、71个区直单位都安排了招商引资任务，并递交了责任状，要求所有目标管理责任单位都要按照责任书的要求，在4月15日前向区财政缴纳风险抵押金3000元，一年内完成引资任务的，所缴风险抵押金予以退还，并由财政部门发放与其风险抵押金等额的奖金；没有完成任务的，所缴风险抵押金上缴财政。三是出台奖励措施。出台了《××区招商引资奖励的暂行规定》，凡牵线搭桥、联系引进外来投资者来我区投资兴业的引资人（包括国内外企业、社团、国内行政事业单位及经济组织和个人），均可享受本规定的奖励。引资人引进属于奖励范围的项目，享受由受益财政根据该项目的注册资金额度一次性补助洽谈费外，在项目建成投产纳税后，还由受益财政在项目生产经营性税收所得中给予一定奖励。通过多种措施，在全区大力营造了“言必谈招商、行必抓招商、责必究招商、功必论招商”的招商氛围。

（二）坚持先行先试，夯实各项基础，全面提升承接能力

一是大力建设标准厂房。按照政府引导、市场运作模式，拓宽融资渠道，鼓励企业投资兴建标准厂房：对投资商在园区兴建标准厂房实行“零风险”管理，园区向投资商承诺标准厂房建成两年后，未能实现对外租赁的，园区按市场价格返租；对园区按规定程序向银行、社会融资建设标准厂房，由区财政担保，并给予两年贴息补助，同时，今年区财政专门安排了500万元引导资金组建了××区中小企业担保公司、注资1000万元成立了汇源担保公司，为标准厂房建设提供融资平台；对投资建设标准厂房的，除申报市级标准厂房建设补贴外，区里再给予一定的奖励。允许村级集体经济组织以土地入股建设标准厂房。1-5月全区标准厂房建设已开工面积48000平方米，其中完工面积27200平方米，占年任务数的68%。所有标准厂房建设任务都将在9月底全部完工。二是积极完善物流体系。高起点、高标准地编制了湘南国际物流园建设规划；加快物流平台建设，大力协助广铁集团在××设立战略性货物装卸点，建成××陆路口岸，实现“铁海联运”；加快“××供港澳及出口农产品集中验放场”和“君鑫物流城”建设；积极跟踪落实国际快件、邮政快递、香港直通车等配套项目落户，为产业发展提供完善的现代物流配套；积极跟踪万里集团等，力争引进第三方物流。三是积极搭建融资平台。加大了引进区外银行力度，积极组织开展银企合作，帮助、支持产业转移企业和外贸出口企业融资。今年区政府对中行、工行、农行、建行等四大银行的××支行及区信用联社实行一些激励措施，即对其发放贷款支持地方经济的，按照放贷额予以一定比例的奖励。4月中旬，区政府还组织召开了银企对接会，发改、商务、经济、旅游、农业等相关部门、中行、工行、农行、建行等四家银行××支行、区信用联社与区属36家重点企业进行了面对面座谈。会上，宇腾化工、金贵银业、湘晨高科、雄森时代房地产等12家企业与银行达成合作协议，签订贷款合同4.2亿元。四是加强招商项目库建设。紧紧围绕主导特色产业，策划包装了石墨加工、机械、电子仪表、商贸物流、旅游、教育、农业产业、工业制造、基础设施、房地产开发等方面的招商项目，汇总编制完成了《××投资指南》。在上半年的东莞招商会、××招商会、珠洽会等大型招商活动中，我区的《招商指南》成了各地投资者眼中的香饽饽。

（三）创新招商方式，搭建招商平台，大力承接产业转移

一是创新方式招商引资。大力促进招商方式创新，做到“四个依托”，实现“四个结合”。“四个依托”即：依托协会商会招商，引进产业集群；依托龙头企业招商，延伸产业链条；依托企业家招商，引进团队精英；依托园区招商，承接产业转移。“四个结合”即：实现政府招商与中介招商相结合；实现政策招商与以商招商相结合；实现日常招商与驻点招商相结合；实现节会招商与网络招商相结合。二是积极开展招商活动。积极组织参加了省、市招商活动。会、珠洽会我区分别有总投资约10亿元、一期投资4.5亿元的保和乡小埠古村和总投资5.8亿的广铁集团货物运输××战略物流基地项目作为省级签约项目，参加了现场项目签约仪式。××市东莞招商会上我区现场签约项目7个，合同引进资金9.8亿元，现场签约外资项目个数及项目总数在全市都最多，签约引进了仪表衡器制造、纸箱包装、氧化锌冶炼等项目。自主召开了××区（××）承接产业转移招商会，现场签约项目11个，签约金额7.2亿元。积极开展小分队招商。区直招商引资一类单位（发改局、经济局、旅游局、商务局、工商联）、五个重点招商引资乡镇（郴江镇、石盖塘镇、市郊乡、华塘镇、万华岩镇）和湘南国际物流园分别成立招商小分队赴珠三角地区开展招商活动，联系客商、洽谈项目，确保了各次招商活动的顺利开展。

三、存在的问题和困难

按照1-5月市业务主管部门公布的数据来看，我区招商引资工作虽然取得了一定成绩，但实际利用外资与“时间过半，任务过半”的要求差距较大，招商引资还存在多个方面的问题：

一是金融危机及国家政策调整带来的负面影响逐步加深。当前，金融危机已从虚拟经济向实体经济蔓延并进一步加深，投资外方资金周转困难，资金难以到位。由于企业经营困难，我区曾经的纳税大户外资企业海阔天空已注销，预计，今后提出类似请求的外资企业还有增加。2007年44号公告的出台，国家产业限制目录范围扩大，导致我区承接产业转移步伐放缓。

二是多年高位运行及缺乏战略投资项目支撑带来的制约大。近年来，××区招商引资工作一贯在全市处于领先地位，任务基数高，但多年的高位运行不可避免地导致增长乏力，后劲不足。加之××近年引进的外资项目总投资都较小，缺乏向苏仙华润电力之类的战略投资项目支撑，而市里下达我区的招商任务每年都大幅度增长，致使利用外资面临非常形势的严峻。

三是区级职能不全且目标管理单位发展不平衡。区级职能不全国土、规划等主要职能都在市级，导致办理手续复杂，协调大。除列入市级重点考核的郴江、石盖塘、市郊、万华岩、华塘等乡镇本身具有较好的区位优势、较丰富的资源，在招商活动中能够主动发挥招商主体的作用外，其余乡镇尤其是位置偏远的、资源优势不明显的乡镇在招商引资工作上难有大的作为。此外，园区招商的主要载体作用没有充分显现，上半年引进的内外资项目中，以园区为主引进的项目所占比例不大。

四、下一步工作打算

（一）进一步强化招商意识，在深度解放思想上谋求新突破。全区上下必须从实际出发，进一步树立“无外不快、无外不强”的思想，树立“敢为天下先，敢用天下钱，敢招天下贤”的勇气和胆识，切实增强招商引资的紧迫感和责任感，把解放思想作为招商引资的“第一动力”，把招商引资作为加快市域经济发展的“第一要务”，把优化环境作为招商引资的“第一要素”，把推介××优势作为招商引资的“第一名片”，树立科学的发展观，抢机遇争进位，聚精会神谋发展，一心一意抓招商，形成全区上下人人招商引资的新局面。

（二）进一步推动园区招商，在把握发展关键点上谋求新突破。要突出重点抓园区，就是要按照“高起点规划，高标准建设，分步骤实施”的要求，着力打造工业发展平台，构筑招商引资的“洼地”，通过打造园区比较优势，集聚各类资本投入。一是要坚持招商产业园区化。二是要坚持园区投入多元化。三是要坚持园区发展可持续化。一方面要引进那些产品科技含量高、市场前景好的企业，另一方面要引进关联度强、支撑带动能力强的企业。在招商中要注意引入无污染企业，使园区经济可持续发展。

房地产招商工作总结篇（4）

Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.

Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等问题。

一、房地产开发工程招、投标的基本形式

房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：

1.公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；

2.询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；

3.直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；

4.战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。

二、房地产开发工程采用招投标模式的内容一般包括：

1.前期工程：包括前期设计.咨询.勘察测绘.监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；

2.建筑安装工程：包括基础工程.总承包施工工程.精装修工程.外立面工程.门窗工程.给排水工程.采暖工程.通风空调工程.电梯及装修工程.强电.弱电.消防.燃气.夜景照明工程等；

3.基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程.给水工程、电信工程.数字电视工程；

配套设施工程：配套学校.幼儿园.居委会等工程；

物业前期服务类工程：物业服务单位招标等；

房地产开发工程招投标的程序。

三、招标程序包括：

1.招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，

2.招标准备阶段：

（1）进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核.实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。

（2）确定合同形式.编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

a.施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

b.当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

c.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；

d.当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

招标文件通常包含投标须知.技术要求.商务要求.投标格式.工程量清单.招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。

（3）审批入围单位，审批招标文件

在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。

3.招标实施阶段；

包括发放招标文件.踏勘及答疑.回标.开标.评标（技术标评标.商务标评标）.定标.合同签订

4．合同签订阶段

包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。

四、招投标过程中存在的主要问题

房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的一环，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：

1.招标的时间紧

要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，

2.成本制约要求很高

开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。

3.往往不具备整套完善的施工图

招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图.甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。

开发.设计.招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。

4.如何解决存在的问题---相应的对策分析

（1）给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；

（2）对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；

（3）施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通；

（4）尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；

（5）对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；

（6）前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；

（7）房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。

房地产招商工作总结篇（5）

一、项目基本情况

1、xxx公司xxx项目：该项目位于xxx，计划总投资xx亿元，建设规模化标准养殖场房xx平方米，公共用房40间1000平方米，建设年出栏xx生猪生态循环农业项目，分两期完成。目前一期计划投资xx元，规划占地xx亩，新建母猪厂一个，建设标准化养殖场房4栋共xxx平方米等。

2、xxx项目：计划总投资xxx万元，建设地点在xxx。规划占地xxx亩，建设内容包括：种植园区、养殖园区、采摘园区、垂钓区、游览区、购物区、餐饮及住宿区，同时配套建设水电路、公厕、停车场、演艺广场等。目前办公室、看护房已建设完工，种植梨树14000棵、种植桃树、杏树、无花果树10000余棵。

3xxx种植基地项目：该项目位于张店乡马村村，计划总投资xxx万元，项目规划占用土地xx亩，种植大花月季、风花月季、树桩月季、藤本月季、地被月季等名优畅销月季，该项目目前办公用房已建成，花卉已经开始种植，正在进行大棚改造升级和变压器、机井、地埋管等配套设施建设。

4、xxx研发项目:该项目位于xxx,计划总投资xxx冷库一座。引进全自动上料机、装袋机、扎口机，生产工艺上引进全新的环保锅炉；现代化的食用菌发菌室；产品深加工方面引进了全新的烘干设备等。目前基础设施和设备基本到位，正在进行生产和加工。

5、xxx基地项目：该项目位于xxx,计划总投资xxx元，规划占地xx亩，种植xxx等名优畅销月季，新建温室大棚20个，同时建设办公用房、仓库xx平米、新建机井两眼、地埋管等配套设施。目前基础设施已基本建成，已经开始种植花卉。

6、xxx制造产业园项目：该项目位于xxx,计划总投资xxx万元，规划占地xxx亩，总建筑面积约xx万平方米，主要生产xxx系统。主要产品有圆锥式破碎机、立式磨粉机以及智能化装车系统。

二、主要做法

一是搭建平台，明确定位。立足我乡实际和区位特点，高起点规划，按照“工作围绕项目抓，项目围绕产业抓，产业围绕扶贫抓”总体思路，科学确定畜牧养殖、蔬菜食用菌种植、苗木花卉种植、农产品深加工、劳务输出、光伏发电等6大特色产业，实施大招商、招大商，统筹谋划要素资源，将项目发展与扶贫攻坚紧密结合，把基地建在贫困村，并且拉长产业发展链条，采取“公司+基地+农户”模式，更好的引领带动贫困群众通过产业发展致富增收。

二是拓宽思路，多措并举。大胆拓宽招商思路，多措并举，实行党政一把手亲自外出招商，亲自开展项目调研及服务项目工作机制。同时，注重发挥自身优势，内引外联，积极以企招商、以商招商，加快企业挂大联强；与省工商联合会、市畜牧养殖合作总社合资合作，加快提档升级、扩能增效的步伐。

三是创新体制机制，优化服务。首先是完善项目包保推进机制。设立项目推进台账，实行“一位班子成员+一个产业+一个基地”的包保模式，推行项目手续负责部门全程代办制，对落地、开工的大项目重点跟踪、重点督查、重点推进，为招商引资项目落地建立起绿色通道。其次是定期召开项目建设协调会，通报进度，确保项目早日落地、早日投产、早日达效。

四是严格考核奖惩，增进部门联动。强化日常调度和督查考核奖惩机制，加大招商引资考核奖惩力度，把督导考核贯穿于招商引资工作的全过程，全面掌握招商信息的收集、线索跟踪、对接洽谈、手续办理、落地建设等各个环节的推进情况。通过全方位的督导考核激发出各个环节的潜力活力，形成了部门联动、齐抓共管的有利局面。

三、下步计划

房地产招商工作总结篇（6）

就房地产产业而言，其工程造价包括以下几个方面：地价、招标费、建筑工程造价费、广告费、工程管理费以及其它税费等。各项费用开支较大，如果没有科学合理的工程造价管理措施，将会严重影响房地产开发商的总体经济效益。不利于房地产开发商在激烈的市场竞争中以资本竞争优势，获得长足发展。所以，作为房地产开发商而言要认清市场发展的总体态势，结合自身发展的实际情况，积极采取有关的工程造价管理措施和手段，尽可能地在保证工程质量的前提条件下降低工程总造价，获得经济效益最大化。这是现今房地产开发商所要高度关注和研究的重要问题。本文就如何加强房地产项目工程造价管理进行了浅显的探讨，提出了几点益于提高工程造价管理水平的方法和措施，望能对有关的房地产开发商在建筑工程造价管理中提供理论参考。

一、房地产项目设计阶段的工程造价管理

房地产开发商工程造价的高低关键在于工程项目的设计阶段设计方案的可行性。对开发商的受益有着直接性的影响；工程项目的设计阶段其实也就是开发商对工程项目投资建设的估算阶段；合理化的概算可以使工程项目实施更具经济性，大大地降低工程成本投入；从技术层面上分析，采用先进的施工工艺技术可大大地缩减工期，提高经济效益和工程质量。使整个工程项目建设的工程造价在一定程度上更为合理，提高资金的利用率和达到良好的投资管控。所以，作为房地产开发商在工程项目的决策阶段要对同类项目的经济技术指标进行调查研究，根据建筑工程项目所在区域的人口密度以及经济发展水平探究项目投资的可行性。进而确定开发项目相关目标，如档次和标准等；可有效地控制和规避投资项目的市场风险；比如，如果没有深入地对开发投资项目周边人口密度及经济发展水平进行调查研究，而是盲目地进行投资，很可能会出现楼盘开盘时，因工程项目所在区域的经济发展水平有限，制约楼盘的售出，影响经济效益；此外，在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。

二、房地产项目招投标阶段的工程造价管理

在房地产项目的招投标阶段应采用市场竞争机制择优选取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的顺利实施。所以有关的房地产开放商工程造价管理人员应在平时工作过程中关注有关具有价值的招标文件，对招标文件内容仔细研读和推敲，分析影响工程造价的因素，并进行总结，积累大量的经验可有效地在招投标阶段或者工程的实施阶段控制工程造价。在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。

三、房地产项目施工阶段的工程造价管理

房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。

四、房地产项目竣工阶段的工程造价管理

房地产项目竣工后的结算是工程造价管理的最终阶段。工程结算阶段的主要工作内容是对工程竣工后的质量验收。工程验收时应严格按照有关的验收标准和规定进行验收，对于那些存在质量问题工程应按照合同规定内容要求施工单位返工。返工后重新验收，直到符合工程验收标准后方可给施工单位结算。这样可避免工程项目投入使用后因质量问题引起双方的责任、经济纠纷。

参考文献

[1]曲溪.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].中国住宅设施，2010（12）.

房地产招商工作总结篇（7）

一、主要指标进展情况

1－10月份，前三季度全区共引进项目232个，协议资金额为602.49亿元，实际到位资金额为133.87亿元，完成年度招商任务的111.6%（全年任务120亿元）。其中，引进10亿元以上项目15个，占总数的6.5%；引进亿元以上项目53个，占总数的22.8%；引进3000万元以上项目90个，占总数的38.8%；引进3000万元以下项目74个，占总数的31.9%。共组织和参加了上海、深圳、厦门等地的大型招商活动20余次，其中随区领导出访9次；接待了北京、上海、福州、温州、香港等地来访客商120余批次，380余人次；电话和网上接洽1400余次，洽谈合作项目560余个。

二、主要工作开展情况

（一）以体制创新为重点，建立招商引资新机制

组建全新的专业招商队伍，必然要突破现有模式的束缚，我们理清思路，创新机制，取得了明显成效。

一是完善招商引资奖励机制。制定了《##区招商局雇员绩效考核办法》，做到人人有指标，人人有动力。同时我们还实行项目首报跟踪考核制度，周例会制度，实行重点项目专人跟踪，并对联系每个项目的责任分局、责任人提出了具体的进度要求，及时推进招商工作进度。

二是创新招商引资运行机制。形成了《##区招商局工作规范手册》、制定了具体考核制度和评价标准。年初，对8个分局进行系统考核，辞退了6名不合格人员，激发了招商队伍活力。

三是树立招商引资对外形象。建立了ci识别系统，确立了招商局理念和标识（诚信务实，坚韧自律，精细高效，协作创新），要求全局工作人员在洽谈和接待等工作中佩带胸卡，树立起全区招商工作的崭新形象。

(二)以产业发展为导向，拓展招商项目新储备

围绕全区区位优势、资源优势、产业优势，充分挖掘潜力，精心策划包装项目，不断更新项目，共更新了40余个项目充实到项目库中。

一是瞄准市场需求，科学论证项目。认真分析评估目前的市场环境、建设条件、经济效益及投资回收等要件，切实加强了对项目的论证、包装工作。

二是立足比较优势，包装策划项目。围绕区位优势及发展要求，包装了太湖商业街、黄海城市广场、陵西街道商业地产、包道商业广场等项目；围绕资源优势和产业优势，包装了马三家泵业产业园、平罗畜禽产品深加工等项目；围绕现有园区企业，按照延伸产业链条，扩大产业规模的要求，包装了一批引联挂靠的沙岭物流中心、观音物流基地、李红路物流中心等项目。

三是强化前期工作，充实储备项目。完善项目基础材料，实行项目动态管理，针对具体项目实地考察论证，做好项目前期工作，努力提高储备项目的质量和水平。

（三）以资源整合为基础，打造招商引资新平台

利用我区停产、半停产企业的闲置厂房、土地等存量资产，盘活资源、做优空间，为招商引资搭建新平台。

一是充分调查，摸清家底。深入到全区各乡街和产业园区，对全区重点建设区域、闲置厂房、零散招商地块进行了认真的调查和梳理，共整理出招商地块208块，为全区进一步做好招商工作奠定了坚实的基础。

二是整合资源，充分利用。结合资源调查的结果，切实加强对全区已闲置厂地、厂房等情况的整理，策划和包装成招商项目，通过参加各类经贸洽谈会等活动向外宣传推介，积极寻找合作伙伴。

三是依托平台，对接项目。通过招商引资，将整合出的资源全面推出，与各界客商进行对接。其中：

太湖商业街项目：位于黄海路商务核心区十字发展轴心南北轴线，拥有南北两个地铁出口，具备建设##区中心商业街的条件。目前已与泛华、万达等企业对接，投资方表示出明确的投资意向，区内的金厦、世代、宏发等集团对该项目也非常感兴趣，金厦太湖湾已有乐购、华润万家等欲与之合作，建大型超市，宏发与兴隆大家庭准备合作建设地区购物广场。

迎宾路汽车4s一条街项目：位于迎宾路沿线，虽然短短几个月的时间，已有众多汽车销售商到现场考察。辽宁隆孚汽车已经购下了原供销社地块；北李橡胶厂地块、果品公司等几个地块也在洽谈中。

黄海城市广场项目：东至东湖街、南至黄海路、西至太湖街、北至迎宾路，总占地面积约56公顷。拟对该区域进行整体开发，建设五星级酒店、大型购物中心、餐饮娱乐设施、写字楼、中小学校及幼儿园、主题公园、休闲广场及高档住宅小区等项目，并最终形成沈阳西部的cbd。目前，已与韩国乐天集团、上海大华、中南地产、阳光100、香港保利达、泛华、中实集团等进行对接，他们均对该地块表示出浓厚的投资兴趣。

（四）以招商活动为载体，实现项目建设新突破

突出大型招商项目推介会及座谈会和相关展会等活动对招商工作的乘数效应，走出去，请进来，积极组织和参加了20余个招商活动。

一是积极抓好主动招商活动。年初以来，先后在北京、吉林、天津等地组织和参加了“风险投资论坛”、“韩国周”、深洽会、厦门投洽会、“台湾周”等几个大型招商活动，接洽了一批优质项目。尤其是，结合丁香湖水城的开发，在区政府主办了丁香湖水城招商项目说明会，会议邀请了碧桂园、万科、富力、恒大等20余家全国房地产顶级企业，邀请了市规划和国土资源局、市建委、市房产局等权威部门，对丁香湖水城进行了全方位的推介，切实增进了与会客商投资丁香湖水城项目的了解和信心。

二是积极参加省、市组织的招商活动。按照省市的部署，先后参加了长三角招商、珠三角招商、第二届亚洲制造业论坛等多项招商活动，每次活动都有大型招商项目参加签约，极大地提升了##的知名度。其中，5月初长三角招商中，在杭州、温州、上海等地组织参加了一系列长三角地区招商活动，吸引了广大投资商的深切关注，接洽了一大批重点客商，共达成协议项目6个，意向项目2个，总签约额达338.82亿元。7月份中旬珠三角招商方面，赴佛山、深圳、东莞、厦门、泉州等地，借助招商洽谈会这个平台，洽谈促进了一批优质项目，共签约项目3个，投资总额达47.5亿元。12月3日，随省市招商考察团赴广州进行洽谈，又促进了北方不锈钢市场等一批项目的签约进度。

（五）以宣传引导为依托，提升对外开放新水平

以各种媒体为依托，选取了资源优势、产业特色、环境优势、领导魅力等视角，集中加强了对全区招商整体优势的宣传力度。

一是改版了全新的项目册。结合主办或参加各项招商活动，制作了《##招商手册》、《##工业地产招商手册》等一系列专题宣传材料，同时邀请了相关媒体，采取立体式的宣传形式，进一步提升了全区的招商知名度和影响力。

房地产招商工作总结篇（8）

一、近期招商引资工作开展情况

一是成立**镇招商引资工作领导小组，由党委书记、镇长任组长，党政领导班子成员为成员，各村书记、主任为招商专员，负责镇招商引资工作领导和协调。

二是研究制定了《**镇2020年招商引资工作实施意见》突出招商引资工作“一号工程”地位。

三是开展外联内扶举措全面激发招商活力。外联即利用本地的资源优势联系跟进以前洽谈项目。内扶即对本地有发展潜力的企业扶持做大做强如**安全帽生产等企业。目前对接在谈项目2个，第一个是**县制砂石厂项目，总投资3000万元，经国投公司、工投公司现场勘查，初步选址在**镇集镇国道南侧，厂区规划占地至约50亩。第二个是年产30万m3装配式住宅混凝土砌块（板材）生产线项目，总投资8180万元，厂区主要建筑有加气混凝土砌块生产车间，破碎机房，球磨机房，原料储库，锅炉房，原材料堆场及水、电、汽等配套设施和部分生活设施，预计投产后产值将达到2000万元以上。目前该项目正在积极与投资商沈**对接洽谈中。

四是搭建工业集聚平台。以一区两园为载体，承接符合我镇发展的工业、企业项目。集中力量建设集镇小微企业起步区，支持发展**农民工返乡创业园和**产业园。启动集镇两侧高效物流园区项目，一期建设占地30亩小微企业集聚起步区选址集镇北侧，完成发改委项目备案和前期用地指标土地增减挂实施条件地块摸底工作，目前正在进行 30亩土地四至确认和户主摸底工作。**农民工返乡创业园，新建钢混结构厂房1600㎡,资金主要为扶贫资金75万元，综改资金50万元，争取省统筹就业创业项目资金115万元。750平方米的钢结构厂房正在设计招标中，6月底有望完工。尚村产业园，投资21万元，完成了部分道路的硬化、绿化，园区环境得到改善。同时积极跟进**食品加工项目洽谈。

五是自力更生解决工业用地瓶颈。围绕镇域工业发展用地计划，积极开展7个村土地增减挂项目区摸底工作，围绕全县大局大力实施增减挂项目，为项目落地打好发展用地基础。目前，已完成土地增减挂项目区摸底工作，先期实施的32亩土地已确定，将与各村签订协议，尽快实施。

二、存在的问题

一是对外宣传的力度不够。由于乡镇的财力有限，投入招商引资的宣传不够，仅仅利用自己的网站和招商手册进行对外宣传，信息来源渠道狭窄。

二是招商的办法不多，手段单一，主要是以推介招商，上门招商，节会招商等传统的方式。

三是招商项目落地难，受规划、用地、环保等前置条件的限制，落地建设周期长。

三、下一步工作安排

房地产招商工作总结篇（9）

一、近期招商引资工作开展情况

一是成立**镇招商引资工作领导小组，由党委书记、镇长任组长，党政领导班子成员为成员，各村书记、主任为招商专员，负责镇招商引资工作领导和协调。

二是研究制定了《**镇2020年招商引资工作实施意见》突出招商引资工作“一号工程”地位。

三是开展外联内扶举措全面激发招商活力。外联即利用本地的资源优势联系跟进以前洽谈项目。内扶即对本地有发展潜力的企业扶持做大做强如**安全帽生产等企业。目前对接在谈项目2个，第一个是**县制砂石厂项目，总投资3000万元，经国投公司、工投公司现场勘查，初步选址在**镇集镇国道南侧，厂区规划占地至约50亩。第二个是年产30万m3装配式住宅混凝土砌块（板材）生产线项目，总投资8180万元，厂区主要建筑有加气混凝土砌块生产车间，破碎机房，球磨机房，原料储库，锅炉房，原材料堆场及水、电、汽等配套设施和部分生活设施，预计投产后产值将达到2000万元以上。目前该项目正在积极与投资商沈**对接洽谈中。

四是搭建工业集聚平台。以一区两园为载体，承接符合我镇发展的工业、企业项目。集中力量建设集镇小微企业起步区，支持发展**农民工返乡创业园和**产业园。启动集镇两侧高效物流园区项目，一期建设占地30亩小微企业集聚起步区选址集镇北侧，完成发改委项目备案和前期用地指标土地增减挂实施条件地块摸底工作，目前正在进行 30亩土地四至确认和户主摸底工作。**农民工返乡创业园，新建钢混结构厂房1600㎡,资金主要为扶贫资金75万元，综改资金50万元，争取省统筹就业创业项目资金115万元。750平方米的钢结构厂房正在设计招标中，6月底有望完工。尚村产业园，投资21万元，完成了部分道路的硬化、绿化，园区环境得到改善。同时积极跟进**食品加工项目洽谈。

五是自力更生解决工业用地瓶颈。围绕镇域工业发展用地计划，积极开展7个村土地增减挂项目区摸底工作，围绕全县大局大力实施增减挂项目，为项目落地打好发展用地基础。目前，已完成土地增减挂项目区摸底工作，先期实施的32亩土地已确定，将与各村签订协议，尽快实施。

二、存在的问题

一是对外宣传的力度不够。由于乡镇的财力有限，投入招商引资的宣传不够，仅仅利用自己的网站和招商手册进行对外宣传，信息来源渠道狭窄。

二是招商的办法不多，手段单一，主要是以推介招商，上门招商，节会招商等传统的方式。

三是招商项目落地难，受规划、用地、环保等前置条件的限制，落地建设周期长。

三、下一步工作安排

房地产招商工作总结篇（10）

“狼性”思辨

关于招商地产，业界有句俗语：“从不缺乏想象力，但很少把想象力变成现实。”在这个紧绷的社会里，安于现状成为现实倒逼出的生存技巧。随着房地产调控不断加码，很多开发商都开始不断收缩战线。但一向“很少把想象力变成现实”的招商地产却以凌厉的气势，一改以往保守经营的作风，表现得很激进，期盼实现在行业中的强势回归。

招商地产是基于怎样的行业判断开始逆市弯道超车？本刊记者采访了招商地产总公司，对于中国房地产行业的现状，招商地产认为目前中国正处于经济结构转型的关键时期，“稳增长，调结构”将在很长一段时间内成为国家发展的主旋律，房地产行业不会出现大起大落。另一方面，未来中国经济发展模式将由依赖外需转变为内需为主，从粗放扩张转变为集约增长，从投资拉动转变为消费驱动，房地产行业将逐步转入健康、理性的发展道路，行业增速将有所回落。但伴随着党的“十”全面建成小康社会新指标的提出，以及未来新型城镇化进程的展开，或将唤醒新一轮住房需求的释放。总体来看，房地产行业发展前景仍然广阔。

其实，追溯招商地产的历史，不难发现，两年前，林少斌董事长上任伊始对招商地产战略进行的大刀阔斧调整和自上而下的变革，已经埋下蜕变的种子。而最初切入则肇始于2011年初招商地产应对行业“小气候”偏冷所推进的营销模式变革。招商地产凭借敏锐的嗅觉，在企业战略提速发展的目标下，首次提出“狼性”精神诉求，期望以狼的凶狠顽强渡过“地产行业的寒冬”。

而2013年这一次招商的“狼性”扩张，已经不仅仅是追求营销数据的漂亮、翻番，还渗透到土地获取与储备、产品线系列规划、开发模式转型等战略层面，尽管这些还在遭受某些专家学者的合理质疑。

“‘狼性’一词的提出，其实代表了招商要蜕变的希望，这确实是一种挑战。招商地产有这样的决心是值得称赞的，招商地产背靠央企这棵大树，有很多天然的优势条件，特别是资金方面，对其重振雄风会有很大的帮助。”马跃成说，“但是老企业固有的程序多、效率低、激励不足的问题，所以招商地产应该充分认识到这一点，既要放下‘国老大’的包袱，也要改变经营模式。有以大搏大的条件，更要有以小搏大的勇气。”

广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则指出，招商地产应当发挥其金融方面的优势，争取在运营和经商方面取胜，这就需要制定正确的发展战略和配合良好的运行机制。

而对于招商地产基于“狼性”精神提出的“未来五年，千亿元收入，百亿元利润，位列中国房地产企业十强”的战略目标，业界也众说纷纭。

马跃成认为，这个目标与“狼性”战略是一致的，作为招商地产这样的实力企业，本没有衰落的理由，现在企图重振雄风，这种精神是应当鼓励和支持的。

而在韩世同看来，现在已经有几家房企达标了，未来五年可能会有更多企业达标，但即使招商地产届时达标，可能已经不在十强之列。与其追求一个大而空的发展目标，倒不如切实地进入更多一、二线城市，为这些城市提供更多更好的优质产品的同时，也获取企业的品牌、名誉、利润和地位。

在回复记者“如何克服在实现战略目标的过程中遇到的阻力”的问题时，招商地产这样作答：“为配合‘千亿元收入，百亿元利润’的战略目标，公司新近将使由业务、区域、产品、协同和能力五个维度组合的战略细化落地，为招商地产提速和狼性发展的可持续提供路径支撑。”

400亿元“宏大”目标

在业内，“招保万金”曾是一个标志性的口号。2008年，招商地产、保利地产、万科集团、金地集团的销售额分别为64亿元、205亿元、479亿元、114亿元，四者差距还没有那么悬殊。然而在2010年，当万科的销售额达1082亿元，保利、金地分别为662亿元、283亿元之际，招商地产的销售额仅为146亿元，曾经并驾齐驱的“招保万金”在发展势头上有了明显差距。

著名地产评论人马跃成认为，招商地产一度“掉队”主要有两个原因：一是行业原因。这两年调控压力比较大，而在调控中做出的判断和选择，会对企业自身发展产生方向性的影响。二是企业自身能力的影响。招商地产这几年高管的流动性大，无疑给企业稳定和战略实施造成不利影响。同时，其一直坚持的中高端路线与这两年以改善性需求为主的市场不相适应，严重影响了招商地产的项目销售和资金回笼。除此之外，企业管理也是一个主要因素。销售业绩、项目质量、成本费用控制等诸多问题，既不是短时间内形成的，也不是很快就能调整过来的。

正如马跃成所分析的那样，招商地产“掉队”的现状，并非一蹴而就、瞬息而生的，除了招商地产本身的管理和文化外，战略是导致其落后的重要原因。而那些主打刚需产品并以快速周转见长的典型高周转公司，如万科、恒大等，在市场的惊涛骇浪中发展状况就好得多。招商地产一直追求高利润的效益优先模式，导致产品和价格在市场变化中的适应能力比较差，制约了其经济利益最大化目标的实现。

为了改变这一状况，招商地产2012年开始从严格追求高利润的效益优先模式向快速高周转模式转型。

“万科兄，龙湖妹，小招我先降一步，你们一起不？”这是2012年初重庆招商江湾城项目打出的充满调侃的广告语，此举开启了招商地产降价潮的大幕。在这轮降价潮中，上海招商海廷以5.8折优惠的幅度令人侧目。2012年5月底6月初，招商地产又以“招商局成立140周年”为由掀起第二波降价促销风暴。到年末，招商地产参与促销的城市达17个，涉及楼盘高达33个。

招商地产战略调整收效显著，灵活、积极的经营策略在加快周转去库存方面取得了一定成果。据2012年招商地产年报显示，公司实现营业收入252.97亿元，净利润33.18亿元，是万科的17%、保利的29%、金地的72%。虽然这一业绩无法同第一梯队的房企相提并论，但已分别较上年同期增长67.4%和28.03%。另外，招商地产的销售也成倍增长，去年实现签约面积248万平方米，签约金额364亿元，同比分别上涨106%和73%，增速均远远高于万科、保利、中海及恒大等行业巨头。

在去年销售大好的基础上，招商地产今年提出了400亿元的销售目标。招商地产2012年之所以能取得较好业绩的原因，除了积极的降价策略，小户型产品的推出对去化率更是功不可没。但是今年招商地产的可售货值中，大户型产品占比较大，这让招商地产总经理贺建亚也坦言“400亿元的销售目标存在一定的挑战和压力”。

马跃成认为，无论对于投资需求还是自主刚需，大户型在销售方面都存在一定的困难。通过制定切实可行的价格战略、调整产品形式和定位、找准有效的客户群，才是大户型走出销售低谷的根本办法。目前，业内对房价的预期基本上是稳定的判断，在这样的共识下，招商地产只要坚持“狼性”的作风，完成今年400亿元的销售计划是有希望的。

韩世同则认为招商地产大户型超过三分之一不是很大问题，但是招商地产战略布局过于偏重深圳和珠三角地区，在这点上显然逊于万科、保利和中海。

洲联集团WLTK总经理满莎持相似观点，她认为招商地产要取得同以往一样的高增长率有一定困难。很多时候，房企无法通过自身单方面的发展获取预期的收益，届时的市场环境更为重要。

据招商地产给记者的采访反馈，“狠抓营销工作，确保全年业绩顺利完成”是招商地产2013年的首要重点工作。招商地产将从进一步完善营销管理体系、优化营销提成制度、加强对营销人员培训、落实全员营销政策等方面入手，打造专业化的销售团队，提高营销效率。尤其是针对大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品的去化速度。土地狂澜影响资金链

招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上曾透露，2012年公司总体去化率从前一年的50%左右提升至60%左右。整体销售去化率与万科相当，但招商地产拿地比万科更加激进。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”，这一名言似乎很适合于描述招商地产所掀起的土地狂澜。

据公开资料显示，截至2012年底，招商地产耗资157亿元共获得土地储备427万平方米（建筑面积）。而2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。2012年的拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的新高。

2013年开年至今，招商地产又相继在大连、昆明、镇江、苏州及佛山拿下5幅地块，其势头超过众多一线房地产企业。

林少斌曾说过，今年招商地产在土地市场上仍然会积极参与，买地量还会在2012年的基础上有所增长，将约为200亿元，占计划销售额的50%。

对于招商地产在土地市场上的大肆扩张，洲联集团WLTK总经理满莎表示，因为拿地阶段是资本运作的最核心部分，犹如杠杆交易的头寸，头寸的控制体现出风险率，也就是负债率的大小，而风险是无法用历史经验或数据就能回避的。招商地产公司应该拥有更为系统的风险控制手段，这是根本。

马跃成指出，在当前调控逐步加压的情况下，囤下太多的土地，如果不能在短期内消化，在严厉的限价政策调控下，不能做到快进快出，土地资源就会变成盈利的负担。

事实也确实如此，招商地产在土地市场上的“广积粮”，不可避免地在一定程度上推高了负债率，存货也随之急剧上升。截至2012年末，招商地产的存货已达736.37亿元，同比大幅增长43.15%；负债率也上升3.5个百分点至73.03%。

对于记者“大举拿地是否会使资金链承压”的问题，招商地产回复道：“稳健的财务管理、融资能力向来是招商地产的优势之一。招商地产上市以来，公司有效把握了历次资本市场再融资机会，不断稳定资本结构。同时，公司延续了大股东招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。”

不过，在其回复中，也透露了招商地产对于降低拿地风险所做的努力：“今年，公司还将强化土地资源获取的力度，加强对目标的前瞻、细致研究。在抓短平快、高周转的中小项目的同时，也将瞄准优质大盘项目，这不仅能保障稳定的收益来源，且有助于长远发展，增强公司的品牌影响力。此外，公司还将优化土地资源的区域配置结构，降低市场风险。”

审视招商地产这一年多来所拿地块，19幅地块中，除了4幅位于一线城市，其余15幅皆应于二、三线城市，很好地贯彻了公司以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的发展方针。

然而，当受益于三、四线城市广泛布局的恒大、万科等房企已进行了区域战略调整，在大量三、四线城市房地产风险逐渐凸显的大环境下，招商地产“择机进入三线城市”的拿地策略也在业界存疑。

韩世同并不认可招商地产的拿地策略，在他看来，目前一、二线城市才是应该重点发展的区域，而三、四线则不宜过度发展。招商地产的拿地策略如果调整为“积极拓展一、二线城市，择机进入三、四线城市”，可能会更利于把握战略布局和发展时机。

满莎则指出，该策略的制定，是由招商地产公司自身所处的市场竞争地位所决定的。一线城市竞争激烈，但利润稳定，三线城市反之，选择二线也是必然。

“拳头产品”还是“五指分杈”

在“新国五条”的影响下，大部分房企开始看好商业地产市场。从新政策的几项具体条款来看，无论是限购、20%房屋买卖个税征收，还是二套房首付比例调整，都未对商业地产市场有所干预。因此，招商地产和万科、龙湖等大型房企一样，宣布将进行企业战略调整，对商业地产领域加码。

实际上，从2011年开始，招商地产就已在商业地产领域发力。2011年，招商地产新成立了招商商置这一商业地产投资运营平台，其目的就是通过专业投资眼光，发展优质商业物业资产，并利用专业化的运营服务，为公司提供稳定持续的租金回报。

截至2012年底，招商商置在全国管理的商业项目出租面积达90万平方米，月租金逾6000万元，年租金超过7亿元。更重要的是，招商地产业已完成五大产品线的梳理：一是海上世界系列大型城市综合体；二是花园城购物中心系列城市区域型综合体；三是以蛇口招商局广场为代表的高端、5A级、绿色环保的持有型写字楼产品；四是未来三年招商地产将启动新的系列产品即美伦系列，包括美伦服务式公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心产品的旅游地产和健康地产系列；五是以蛇口工业区为参照，招商地产还将考虑在其他核心城市的工业区进行旧改，建设城市升级的产业园区产品，包括在深圳的南海意库、光明新区产业园，在广州的金山谷、清华科技园等。

房地产招商工作总结篇（11）

1.房地产项目管理含义及其原则

1.1房地产项目管理含义

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管

理者运用系统工程的观点、理论和方法，旨在对房地产项目的建设和

使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上

的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目管理属于一种综合性、应用性很强的新兴学科，它具有非常大的发展潜力。

1.2房地产项目管理原则

1.2.1 责任对等

责任对等是相对于房地产这个行业而言的，它的主要对象就是房地产的开发商。房地产之所以是一个暴利的行业， 主要原因就是掌握良好的时机， 并以最快的速度出售房产，并从中取得巨大的回收资金。但由于房地产回收的资金融资量过大， 所以在资金回笼时，具有速度不够快的特点。所以，为了取得更多的回收资金，很多房地产为了争取更快的进度，不重视自己的职责，进而忽略生产的质量， 生产出很多劣质的建筑， 给社会的资源带来了很大的损失。

1.2.2 成本最优

从房地产项目管理的角度对房地产的成本运行进行分析，为了能达到房地产成本最优的目标，就要在成本最优化，也就是最低化的基础之上，对房地产运行的成本不断的降低。房地产成本的最优化也要考

虑到房地产生产的质量， 只有合格的产品才能实现房地产成本运行的最优化， 才可以给企业带来最大的利润， 最终给社会营造有利的资源。

1.2.3 质量管理

产品质量是每个企业的生存支柱， 对于房地产行业来说，建筑的质量在企业中起到致命的作用。但在实际的生产当中，很多房地产开发商为了加快工程的进度，为了能较早的把房产投入市场，收回成本，在

生产的过程中忽略多个施工环节， 造成竣工后的房产质量较差。在消费者的使用中，频繁的出现多种质量问题。所以，在企业生产的施工过程中， 做好房产质量管理工作的基础之上， 做到行之有效的项目管理运作是十分重要的。

2.我国房地产项目管理问题分析

2.1. 项目决策缓慢且不科学，施工图设计文件供应迟慢且变更多

项目决策阶段由于房产开发商对市场可行性研究工作的不到位而决策缓慢。项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢，效率低。

本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商不专业的高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔"，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误常有。开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、可行的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化而不能确定，决策高层“犹豫”了一段时间后匆忙决策。这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。由此引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。正由于开发商高层领导包办设计，不科学决策导致施工图技术文件迟缓建、设过程中变更多。此类案例不胜枚举，例如某项目刚开始时，决定做二层地下室，在要出施工图时认为做一层地下室更经济而重新设计报批，造成时间浪费；某项目在销售阶段才意识到外立面定位不合理，从而变更外立面，美其名曰外立面升级；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适

从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，项目管理目标往往落空。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

2..2甲方直接分包工程与总包工程内容及接口界定不清。目前的工程管理中甲方除了与单位工程的工程总承包施工单位签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位直接与甲方签订工程施工合同.因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口及成品保护方面的合同内容约定不详细，单位工程总承包施工单位与甲方分包工程施工单位之间的配合矛盾越来越突出。合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，甲方分包工程的施工单位遇到需沟通、协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”单位，甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”，难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有 80%以上的工作精力和工作量都花费在“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，相互推诿，责任不好界定。

2.3供方资源的整合工作不足，与供方平等诚信、合作双赢意识差，影响项目管理。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间的接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。许多开发商在工程建设过程中，尚未真正发挥其主导性、主动性作用。

2.4甲方供料不当影响项目管理。开发商为了集中整合利、用社会资源，集中采购便于节约成本、节约投资，也为了保证工程项目所用主要材料设、备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容、甲方供料一般主要是指由开发商供应钢材#水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电#空调等主要设备等、而有的开发商甲方供料内容越来越多#越来越细，还存在着甲方供料的交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大了开发商的工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量工、期责任归结于甲方；甲方供料的质量问题及供应滞后，给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承包商索赔，加大工程项目管理和项目成本、故甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当也会加大开发商工程项目管理的难度。

3改进措施

3.1. 要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作

重视项目的前期可研工作，要加强前期可研的人力物力#财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

3.2要重视、加强项目各阶段设计工作

整合、招标或委托有资质有、类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价审并以可研报告的预设要求评价并以可研报告的预设要求评价审核各阶段设计文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.3 甲方尽量少分包项目，分包项目与总包工作界面须清晰

对于甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统进行建设合同管理。在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位组织施工。开发商可同意由总包单位分包，由总包单位选择几家专业分包施工单位，开发商主持分包工程的招投标工作并确认分

包施工单位，在开发商同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同。

3.4要重视供方的资源整合和管理，真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者。讲诚信，把供方视作双赢的伙伴。建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度、通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的工程材料设备招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责权利分明的合作联盟。