房地产税务管理大全11篇
时间：2023-05-23 17:21:00
房地产税务管理篇（1）
一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点
（一）房地产开发企业的财务管理工作重点
首先，房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一。顾名思义，房地产开发企业的开发对象自然是房地产，这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点。在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款，其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重。另外，房地产的开发经营周期和资金周转期都很长，资金的周转率很差，企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发，使得资金的筹划工作更加有难度。房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段，完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上，在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理，稍有不慎，就会造成房地产开发企业的资金周转不灵。房地产开发完成并竣工之后，在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式，这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话，那么它还要对房屋进行维修和装饰，这又是一笔为数不小的开支。所以说，房地产开发企业资金筹措的任务繁重，资金也不能够在短期内得到回收，现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收，往往要经历几年甚至十几年的时间。
其次，财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点。如前文所示，房地产开发企业的开发活动历时周期长，需要大量的人力成本和财力成本的投入，在开发的过程中受到各种变量因素的影响，给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险。与此同时，房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响，房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的，但是，很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的，这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险，房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业。
最后，房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多，这是房地产开发企业的财务管理的一个特点。房地产开发企业涉及的利益相关者非常多，因此其财务管理中财务关系比较复杂，房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系，对内还要处理好和员工之间的关系，促进各个部门之间关系的协调和完善。在实际的开发之中，房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通，正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商，确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系，以便在出现问题的第一时间将问题解决，所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂，给财务管理带来了很大的难度。另外，房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易，在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项，比如说物业管理费、取暖费等等，这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险，所以，房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作，摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法，当然，对于房地产开发企业来说，最重要的仍然是处理好和各个方面的关系，保证正常经营。
（二）房地产开发企业财务管理难点和提升策略
1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病
有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸，然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来，在这个过程中进行资金的投入，待房屋建造完成之后，竣工交付使用，那么就会产生经济效益，形成利润。这种想法其实大错特错，房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前，应该认真地进行财务分析和财务预算，对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察，否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符，根本达不到预期的利润和收益。当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈，认为财务管理工作就是记好帐、算好帐，对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识。
房地产开发企业应该注重目标建设，加强资金的有效管理，实现财务管理意识的提升。首先应该制定对于经营目标的预测，使得投资风险得到有效控制，房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高，在资金使用上如果没有良好的管理意识，很容易陷入经营风险，使得建筑的进度受到阻碍。所以，对于项目投资的工程要进行预测和推断，对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑，并编制可行性研究报告，力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督。在知识经济时代的影响之下，房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上，把握市场机遇和市场规律，实行科学的资金管理，在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次，房地产开发应该建立成本目标，降低在开发和经营的过程中的成本消耗。房地产在开发伊始就应该制定成本目标，而且必须制定成本目标，房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理。对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析，制定成本预算，加强成本管理，使得成本支出在预算控制内进行，使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益
2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展
基本上，我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的，也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的。近几年来，国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整，银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻，通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了。房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约，资金链很容易受到严重的威胁。
为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响，房地产业主应该积极扩宽融资渠道，有效避免财务风险发生的可能性。房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式，实行资金统一的管理，集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便，房地产开发 企业在开发房地产项目，经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累，形成良好的市场形象和口碑，这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行，企业的资金链也会有比较稳固的保障。
3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重
房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担，这给房地产开发企业的财务管理带来难度。房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等，着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担。而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解的非常透彻，这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划，降低税收负担。他们要不然会承受较高的税收负担，要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税。
针对这种情况，房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠，结合企业的会计制度，通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟。通过控制税收金额来减少企业的财务风险，为企业的发展创造良好的财务环境。
由以上的分析，我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要，对于其财务管理水平也有重要影响，所以，接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制
二、房地产开发企业的税务管理
（一）税收筹划的含义及风险
1.税收筹划含义
有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆，觉得它们是一个含义。其实不然，税收筹划是在法律允许的范围内进行的，而偷税、和漏税是违法行为，是要受到惩罚和制裁的。所以，在研究税收筹划相关理论时，我们首先应该明白税收筹划的含义。
在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中，国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为，它要求纳税人在税法允许的范围内，对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排，争取取得可以减少税收的税收收益。
学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时，纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排，在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案。
两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义，这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方。
2.税收筹划的风险
对于税收筹划，不同的公司，不同的财会人员可能会提出不同的方案，也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准，它依赖于财会人员对于税法的了解程度。在纳税过程中，由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等，导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异，这就给纳税人的税收筹划带来了风险。税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险。纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素，加强风险应对能力，在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理。
（二）房地产企业税收筹划以及风险管理的措施
房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划。各个阶段之间相互联系、互相交织，共同构成了房地产行业税收筹划的整体。按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等。碍于篇幅限制，本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式。
融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用，站在税收的角度上，如果不考虑企业的最优资本成本结构问题，房地产开发企业尽量使用较多的负债，可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划。另外，房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响，房地产开发企业盈利时，利息费用应该尽量费用化，作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损，那么利息支出最好资本化。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
在营业税的税收筹划过程中，房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造。合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权，然后双方合作、共同建造房产。在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划。比如说甲乙合作共建房产，甲提供资金，乙提供土地使用权，两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产，假设房屋建成之后的价值是6000万元，那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产，则乙缴纳营业税的金额是3000*5%=150万元，这时候甲不缴纳营业税。
本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险，并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险，并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略。（作者单位：达县供销合作社）
参考文献
[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].硕士学位论文，2007
[2]毛政珍.房地产开发企业财务风险预警管理研究[D].硕士学位论文，2011
房地产税务管理篇（2）
现阶段，房地产行业竞争也非常激烈，经济效益的增长速度缓慢，根据相关数据的分析，其中最为重要的是税务问题，由于房地产企业的特殊性，与一般企业不同，房地产企业的合作方多，资金投入量大，回款又不够及时，这些问题都影响着税收的问题，因此对于税务问题房地产企业的管理者一定要加以重视，要全面的考量进行有效的计划和筹备，以保证企业经济利益不受到损失，达到最大化的效果。现阶段，在营改增税制改革的落实过程当中，房地产企业内部的税务筹措的问题逐步的显现，使得税务负担大大增加，进而导致税务管理的风险加大，为了进一步解决和落实这些问题，企业务必要做好防范的准备工作。
一、房地产企业税收风险管理的相关阐述
（一）税务风险管理方法税务风险一般是指企业没有履行好纳税的义务，处理方法上有所不妥当，对于国家现阶段的税法和政策不了解，进而给企业造成经济损失，影响了企业额度名誉，房地产企业税务风险内容，不仅包括违背国家税收法律法规偷税、漏税行为所导致的刑罚、罚款、滞纳金以及补税风险，而且还包括由于没有科学进行税收筹划导致的纳税额过大风险。随着我国财税体制改革和完善，房地产企业的资金流动量过大，企业都开始逐渐的重视自身的税务风险管理工作的进展情况，并根据企业自身特点选择了适合本企业的税务风险管理方法。现阶段，我国企业所选择的税务风险管理方法内容很多，主要包括：流程分析法、环境分析法、财务报表法、层次分析法等。房地产企业可根据自身的企业特点，发现风险并对税务风险评估变量之间的相对权重进行确定，进而采取正确的办法和措施，预防和控制风险的发生。
（二）税务风险的特点1、难化解企业由于管理的不得当，税务风险一旦形成，短时间内很难化解，再加上企业处理的不及时，随着经营活动的增加，小的税务风险可能会演变成大的风险，最后会威胁到企业的流动资金，给企业带来经济损失，目前的房地产企业竞争如此激烈，如果企业内部税务风险存在，会造成企业的竞争力大打折扣，不利于房地产企业的持续发展。2、多变性企业在长期的发展中，税务风险一旦产生，那么成因会有很多，具有复杂性和多样性的特点，大致可以分为企业内部自身的原因和外部的社会因素，对内由于内部管理的疏忽和不重视，相关内部管理措施不完善等等，也可能是由于国家出现的政策不利于企业的发展，还有社会上所带来的其他因素也会给企业的税务管理带来较大的影响，都会引起税务风险的发生。
二、房地产企业税务风险的成因
（一）内部原因首先，企业在对于税务进行申报的过程中，要根据财务核算的数据进行，因此，财务核算是进行税务管理工作的关键一步，这对于企业的纳税筹划影响很大，目前由于房地产企业的核算人员素质不高，业务能力不强，直接导致财务核算水平低下，核算的基本数额不够准确，后续的税额就无法很好的计算，加大了税务风险的发生率。其次，财务管理的制度不健全，房地产企业在进行财务管理的工作中，没有一个完善的制度进行指导，相关的财务制度不能适应自身企业的发展，缺乏一定的规范性和合理性，而且和当前国家所规定的法律法规不相适应，甚至有一些房地产企业还没有确立相关的财务制度，这种情况也很容易提高房地产企业产生税务风险的几率。
（二）外部原因由于市场经济一直的不断变化，我国的相关政策和法规也会有所变动，税法的变动也是产生税务风险的重要因素之一，房地产企业为了减轻税负，在不触犯国家法律的前提下进行合理的避税，这也是房地产企业进行纳税筹划的主要目的，随着我国新税法的颁布和实施，企业也在调整自身的税务筹划计划，但是还需要一定的时间进行深入的调整，如果不了解新税法的规定，就会提高税务风险的产生。
三、房地产企业税务风险管理存在的问题
（一）房地产企业的税收风险意识低下，管理制度松散房地产企业需要大量的流动资金，产生的赋税额度高，那么对于财务管理人员来说，税收筹划工作比较繁重，需要采取合理的手段进行避税，但是由于管理人员的风险意识淡薄，没有建立完善的健全的税收风险管理制度，企业在纳税方面不够及时，时常会出现缴纳税款少的现象发生，企业还要承担一定的税收罚款，不利于企业树立社会声誉。这种情况也会直接导致企业税收风险加大，导致企业面临着更大的经济损失。
（二）房地产企业进行办税的人员的专业水平有待提高目前是互联网时代，信息的流通速度非常之快，房地产企业又比较特殊，税务方面的涉猎比较广泛，种类繁多，企业进行办税的人员对当下的大环境不够关注，自身的专业水平有限，与各个部门的协调工作做得也不够好，影响了原始评审的准确性，阻碍了办税的进行，造成了税收风险的产生。
（三）房地产企业涉税信息沟通不畅房地产企业在进行税务缴纳的时候，没有与税务局进行有效的沟通，所以在处理重大涉税事项之时，也没有向当地的有关税务机关进行及时的汇报。而且企业在处理重要涉税信息的时候，只根据财务部门进行处理，却没有将相关涉税问题和风险处理情况传达给其他部门，导致企业内部除了财务部门的其他部门都没有参与到社会风险管理工作中，致使信息无法在各个部门进行及时的传达，也会给房地产企业带来一定的税收风险。
（四）对于新的政策不够了解，税收体系不够完善国家现在已经开始实施“营改增”税制，从一个城市进行试点已经覆盖全国，主要目的是整合各类税种，进而缓解企业的压力，换句话说是给企业发展的一些福利，助力企业强化管理，在新的政策之下，企业内部要了解新政策的实施内容，并且针对具体变更内容，对企业内部的税收体系进行调整，以确保企业税务风险控制导向清晰明了，即在“营改增”的政策之下，不断的完善企业税务风险控制体系。然而，房地产企业与一般企业有所不同，实施“营改增”政策也处在不断摸索的阶段，由于对于新的政策不够了解，企业还没有完全的掌握“营改增”的相关新的政策规定。企业在调整税务风险控制体系过程中，对相关政策法规的理解不够全面，导致更新过的制度体系科学性和可行性不足，难以准确指导企业税务风险的控制工作。
四、房地产企业进行税收风险管理的解决办法
（一）制定和优化税务管理控制体系房地产企业要全面的制定和优化税务管理控制体系，而且要自上而下的进行切实的落实，强调有关税收风险管理的重要性，通过会议或文件等多样化方式，传递税务风险管理控制相关内容和细则，提高各个部门管理人员关注度，重视起税务风险管理工作，尽可能地承担其应负的责任，配合财务部门更好的完成对税务风险的管控。各个部门的管理人员要起到一定的表率和带头作用，并对部门职员提出一定的要求，这样能够提升全员的财务风险意识，不断的完善税务风险管理体系，最大限度的优化风险，提升房地产企业的整体经济效益。
（二）树立税务风险意识，提升自身业务水平“风险”存在于企业经营的各个环节，税务风险更具有不确定性，对于房地产企业来说，为了提高和控制税务风险的管理能力，首先要树立税收风险管理的意识，对于日常的工作加强管理，针对不同种类的问题进行有效的防范，最大程度的降低税务风险的发生。但是办税人员自身要具有较强的管理意识，首先，要定制计划和目标，正确的认识税务风险的管理问题，其次对于税务法律要了然于心，关注国家出台的相关政策，提升自身的业务水平，并且具备忧患意识，做好管控税务风险的有关措施，减少税务风险的发生。
（三）与税务机关建立良好关系房地产企业每个月所缴纳的税额高，而且种类多，因此要随时与当地的税务机关进行协调和沟通，保证二者的协作关系，并根据当前国家所规定的税务法规，对自身企业所提出的税务改革进行有效的调整。另外对于企业税务改革之间出现的一些不规范的行为，地方税务机关还要对相关的企业进行意见的提出，同时也要对地方性的补充政策进行有效的了解，这样也有利于提高对房地产企业内部税务风险情况的预防和控制。
房地产税务管理篇（3）
对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。
一、企业税务管理的基本概念
企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。
二、目前房地产企业税务管理的现状
（一）对于税务管理不够重视
在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。
（二）相关部门对于财务的监管不够
在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。
三、房地产企业税务管理中的风险防控
（一）确定防控重点
在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。
（二）建立动态的基础信息系统
现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。
（三）加强税务工作者的专业素养
对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。
（四）保证做好和单位外面的联系工作
我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。
四、结束语
目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。
参考文献：
房地产税务管理篇（4）
房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。
一、房地产业财税特征
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：
1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。
3.房地产业成本、费用结构复杂。
4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。
主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
1.营业税分析
（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。
（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：
（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3.其他有关税种的分析
（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。
三、房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：
1.税基筹划技术
房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2.实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。
3.摊销（分摊）技术
房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。
4.转化技术
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。
5.规避平台筹划
房地产税务管理篇（5）
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理
第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章成本、费用扣除的税务处理
第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章计税成本的核算
第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章特定事项的税务处理
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
房地产税务管理篇（6）
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
房地产税务管理篇（7）
一、房地产企业税务管理的目标
（一）降低企业纳税成本
企业在其税务管理中必须要做到的就是对于其税费的降低。企业是一个经济组织，其最根本的目的就是追求最大化的利润，而对于税务的降低就是对于成本的降低，能够使得其利润增加。所以，企业必须要利用各种手段，在法律允许的条件下进行合理避税，从而减少其运营的成本。
（二）控制企业税务风险
税务在发展中的国家与地区中都有着非常重要的意义。但是由于税务的复杂特性，很多企业在生产和发展的过程中都会有着很多的税费需要交纳。并且税费在各个地区各个环节中都有着不同的制度。企业往往需要承担未按时缴税的风险。同时企业在其所在的环境差异中也会有着非常大的不确定性，提高其税务风险。企业所面临的最高税务风险是税务的处罚。在我国不断完善和发展的税务制度的情况下，政府对于税务系统的管理能力越来越强，所以企业在生产和发展的过程中，不仅要通过各种手段来对于企业的税务成本进行规避，也要通过对于市场和政府部门的不断了解，来对于企业的税务风险进行规避。
二、房地产企业税务管理中存在的问题
（一）企业通过各种手段少报销售收入
当下，房地产企业有着非常多样化的房产开发方式，而国家在对于每一种方式的税务管理上有着非常大的差异，这就使得房地产企业可以通过其中的漏洞来对于税务进行偷漏，主要有以下几个方面：将商品房冠以经济适用房的名义，从而减少税务的缴纳；通过虚假的项目确立造成假象，使得其企业名下房产委托进行开发，在销售的过程中产生的税务就会免于承担；开发自建房产进行销售，并且不对于建安税务进行申报；安置房按照其他的房产项目进行销售税费的缴纳。在其实际的销售过程中，也有些房地产企业通过转让房产的方式来进行税款的偷逃，主要有以下几个方面：合作建房，以房换地，从而透漏税款；给投资人以部分房产，从而不申报缴税；通过房产赠与的方式来逃避税务；以房产抵偿劳务款，从而透漏税费；利用关联企业之间的资金转移以及企业内部优购的方式来进行税款的偷漏。
（二）计税营业额申报不真实、不准确
还有很多人对于其销售的营业额进行有意的缩减，从而对于税款进行偷逃。主要有以下几个方面：在销售过程中，对于房产以外的其他费用不进行收录，如有线电视安装费用，管理费用，物业费用等的一些其他费用。也就是在其房产的销售过程中，使得其营业额只收录房产的成本费用，对于其他的费用不计入在内，从而使得营业额得到减少，对于税款进行偷逃；以房换地，以房抵债，其费用就可以不对于营业额进行记录，例如以商品房冲抵银行的借贷本息，从而对于房产开发和销售过程中产生的其他费用不计入其销售环节的营业额内，进行税款的偷逃；将房产的预售房款计入其他的应付款账目中，对于其所进行的销售不进行税款的申报，从而偷逃税费。更有甚者将房产销售款项放置在企业的销售部门中，从而对于款项进行随意的挪用，对于销售业绩进行虚假报账。
（三）挂靠开发项目税收流失严重
某些社会关系极广的个人（个体户）开发项目立项后挂靠正规房地产开发企业，按开发项目的一定比例向房地产开发企业交纳管理费和营业税及附加。而往往很多被挂靠企业收取了管理费和营业 税及附加之后并没有将该开发项目纳入本单位的财务核算，而这些挂靠包工头也没有建账。等开发项目交付后就溜之大吉，造成所得税流失严重。而当稽查局查处时，房地产开发企业（被挂靠方）和个人（挂靠方）为逃避法律惩罚，相互推诿，混淆是非，人为地增加办案难度。
三、房地产企业税务管理的优化措施
（一）做好按项目结算检查工作，督促企业及时申报纳税
房地产在项目已经完成并且进入销售环节之后，税务部门应该对于其房产项目进行检查，以监督企业的销售的申报情况。税务部门在对于企业进行检查时，应该采取一些有效的办法来对于企业的销售环节进行深入勘察，对于其销售过程中的业绩和成本费用进行有效的审核。在特殊情况下，要对于企业所上报的销售情况和税务部门掌握的实际情况进行有效的比对，对于企业账目进行严格审查，以使得企业能够按照相关的规定来对于发票进行开具，及时申报其销售情况和缴税情况。
（二）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平
在开发初期，做好基础工作，加强日常监管；项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，同时要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征；依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，进行数据指标分析，搞好纳税评估；通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。
（三）改进稽查方法，加大处罚力度
对于房地产项目的审核以年度为其检查时限是不能够对于房地产的开发和销售情况进行有效的勘察和监督的，其检查往往有着非常大的局限性和单方面因素。税务部门应该对于其检查的力度和措施进行改善，将其年度为时限的检查方法与房地产的项目的具体内容相结合，才能够对于房地产项目进行有效的把握和衡量，对于出现的问题能够及时调整和纠正。同时，税务部门应该和监督部门进行有效的协作，提高其税务检查的力度和能力。对于检查的力度的扩大能够对于税款偷逃的问题有效解决。对于重大的偷逃税款的问题，可以根据其事件的发展程度，联合各个相关部门加大力度进行执法。对于偷逃税款数目较大，并且情节非常严重的，要及时予以处罚，并且要利用法律的手段来对其进行制裁。同时，监督部门要将此类事件通过社会发起的舆论来达到对于企业震慑的目的，并且应该提高纳税人的意识，提高其综合素质，从而使得纳税人可以做到依法，诚信经营，最终使得企业可以积极纳税，达到税务按时缴纳，按量缴纳的最终目的。
四、结束语
房地产企业对于其税务管理的工作的加强，是有利于其经济效益的提高，有利于其社会声誉的增强，有利于国家的发展和企业长期目标的最终实现的。对于房地产企业来说，税务管理可以使得其经营的成本降低，最终实现其经济效益；也可以使得企业的税务风险降低，对于企业在社会中的地位的提高有着非常重要的意义。在很长一段时间中，房地产企业都有着非常严重的透漏税款的行为存在，在国家和政府对于此事重视以来，变本加厉的税收管理和监督的政策也越来越使得企业的经营成本提高，最终使得企业的税务风险提高，降低了企业的效益。通过税务管理，能够使得企业依法，诚信进行缴税，并且能够按照法律的约束范围进行有效的合理避税，能够让企业的税务风险得到降低，使得企业在社会中有着更高的地位。
参考文献：
[1]赵秋立.关于房地产企业所得税管理问题与对策[J].经济生活文摘（下半月），2011，（12）
房地产税务管理篇（8）
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
房地产税务管理篇（9）
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
房地产税务管理篇（10）
在我国经济转型期间，营改增政策的提出，不仅优化了我国税收制度的结构，而且还有效地避免了重复征税现象的出现，对国民经济与社会之间的协调发展起到了很好的作用。在这大好前提下，房地产开发企业想要保证并提升企业财务管理的工作成效，财务管理人员就必须要紧抓营改增政策实施的契机，对其给企业财务与税务管理方面带来的影响进行全面分析，在提高其实施成效的基础上有效地促进房地产开发企业进行更好的转型升级。[1]
一、营改增政策的概况
营改增政策是我国税制改革的重要内容，其主要是将企业应该缴纳的营业税变更为增值税，而变更后的增值税不仅包含营业税，而且还包括有产品增值后产生的税款。我国自2012年开始试点以来，营改增政策的实施已经覆盖各行各业，主要包括交通运输业、现代服务业、铁路运输业、电信业、建筑业、金融环保业以及不动产业等。在营改增政策实施以前，我国房地产营业税的税率为5%，建筑行业营业税的税率为3%。而在营改增政策实施以后，根据财政部与国家税务局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中的相关规定要求，房地产和建筑行业的营业税税率要提升到11%，[2]这从根本上影响了建筑业与房地产业的经营和发展。其具体影响从以下两个方面进行分析，即对房地产开发企业财务管理和税务管理的影响。
二、营改增政策的实施对房地产开发企业财务管理的影响
在房地产开发企业的财务管理中，营改增政策的实施对其产生了诸多影响，主要表现在以下几个方面：
（一）对房地产开发企业负债表的影响
固定资产作为房地产开发企业经营发展过程中的重要组成部分，其一旦发生变动会直接影响到房地产开发企业的整体结构，从而影响到房地产开发企业的资产负债表的数据波动。从营改增政策实施以来，房地产开发企业固定资产的原值入账金额和累计折旧都相应地减少，而且房地产开发企业除去本身应缴纳的营业税之外，其期末余额也相应地降低。在这种情况下，营改增政策的实施会使得房地产开发企业的资产负债金额得到降低，而其内部的流动资产与负债的比重则会提升。同时，从长远发展来看，营改增政策的实施还推动了房地产开发企业自身的发展规模，对其发展制度的建设还能起到完善的作用。
（二）对房地产开发企业利润表的影响
从现阶段来看，营改增政策的实施对房地产开发企业利润表的影响主要包括长期影响和近期影响。从长期影响来看，营改增政策的实施不仅起到有效降低房地产开发企业的纳税成本和负担的作用，而且对房地产开发企业来说，为其进行资金积累奠定了良好的基础，让房地产开发企业能够有更多的资金投入到其他项目中，避免资金被套牢，起到扩展企业发展项目的作用。而从近期影响来看，营改增政策的实施免除了房地产开发企业的原值税金，而税金金额和企业成本也得到了有效降低，从另一个方面来看对房地产开发企业经济效益的增加还起到了一定的促进作用。[3]
（三）对房地产开发企业现金流量表的影响
营改增政策的实施对房地产开发企业现金流量表的影响主要体现在三个方面：首先，营改增政策的实施使房地产开发企业的各项投资受到不同程度的影响。房地产开发企业为了得到更好、更全面的发展，承接多个工程项目，需要购置大量的施工装备设施，但是由于增值税的进项税额可以用于相抵，在一定程度就减少了房地产开发企业的现金流出情况。因此，在保证资金稳定的同时，可以让房地产开发企业有多余的资金用于投资其他项目。其次，营改增政策的实施使得房地产开发企业的现金活动受到了影响。在营改增政策实施之后，其中的增值税对于房地产开发企业的生产成本起到了有效降低的作用。最后，营改增政策的实施还使得房地产开发企业的筹资活动受到了影响。在如今的房地产行业，各个开发企业之间的竞争愈演愈烈，而为了更好、更多地占领房地产市场，企业就要不断地进行融资与筹资。营改增政策的实施让这种局面得到了很好的缓解，主要让房地产开发企业内部的现金流逐步壮大。但是，从长远发展来看，这种融资、筹资是具有阶段性的，具备很大风险隐患，反而会逐渐加重企业的负债金额。
三、营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响
在房地产开发企业的税务管理中，营改增政策的实施对其产生了很深的影响，主要从以下几个方面进行分析：
（一）对采购房地产建筑材料的影响
在房地产开发企业中，建筑材料的采购工作一直是重中之重。在采购房地产建筑材料时，不仅要注意采购的数量，而且还要着重注意质量，其中还包括一些大型的建筑材料，如钢筋，混凝土等，同时还有一些小型的建筑材料，如铁钉等。针对大型建筑材料的采购通常都是首选大店面，大店面可以根据自己的需求开具相关增值税的专用发票，若选择一些规模较小的店面进行采购，则无法开具出相关增值税的专用发票。因此，房地产开发企业在采购建筑原材料这一环节上就无法对税务的增值税情况实行进项扣除，从而增加了房地产开发企业的生产成本。[4]
另外，房地产开发企业在采购建筑原材料时，即使能够开具发票，但依照我国现有的税务法规定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要缴纳6%的增值税，而施工企业缴纳的施工成本税却比材料税要低上一个百分点，从这里也可以看出营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响。因此，企业想要更加适应营改增政策，就必须要不断地进行改革，对使用的物资材料进行相应的税收筹划。例如，可采用招标的方式来采购建筑原材料，在要求材料供应商提供专用发票的情况下再对建筑原材料的质量和价格提出自己具体的要求。
（二）对房地产建设人力成本的影响
房地产开发企业在进行房地产工程的建设时，离不开人力资源。现阶段，房地产企业的人力资源大多都是来源于农村的农民工，这些农民工在某种程度上解决了房地产企业人力资源稀缺的问题，而且也让房地产工程的成效获得了一定的保障。但这些农民工由于没有正规的劳务公司对其负责，其流动性也比较大，因此房地产开发企业在这方面也无法获取增值税发票。这样不仅使得房地产开发企业的税收支出得到了增加，而且也影响到房地产开发企业的生产成本。对此，可通过人力外包机构来获得人力资源，如人力劳务公司等，通过其出具相关专业发票来降低房地产开发企业的税收支出，从而降低企业生产成本。
（三）对房地产税务负担的影响
营改增政策的实施对房地产开发企业的税务负担情况也造成了影响，如上文所分析，在营改增政策实施以前，房地产与建筑业的营业税的税率为5%，而自从营改增政策实施之后，房地产与建筑业的营业税就提升到了11%。以某房地产公司为例进行分析，假设该房地产公司的年收入为1000万元，而生产成本为400万元，以增值税的税率11%和进项税率17%来计算，在营改增政策实施以前，1000万元乘以5%，计算出其营业税为50万元，而在营改增政策实施之后，最后计算出其增值税为40.97万元。从这里就可以看出，对于规模较小的房地产企业而言，营改增政策的实施显然是利大于弊的，但是对于年销售额超过500万元的房地产企业而言，只有进项金额大于营业收入额时，这项政策的实施才能起到降低企业税务负担的作用。对于房地产企业而言，由于其本身特殊的性质，在税务工作经常出现税上加税的情况，通过营改增政策的实施则有效避免了这种重复缴税的情况发生，在间接上也减少了房地产企业的税收负担，提升了企业的经济效益。
总之，营改增政策的实施，对于我国的房地产开发企业来说，不仅有利于企业税负的降低，而且在一定程度上还能优化企业的财务管理体系结构。在提升企业核心竞争力的同时，对于企业未来长期的发展具有非常好的促进意义。
四、结语
本文通过对营改增政策进行概况分析，探讨营改增政策的实施对房地产开发企业财务与税务管理的影响。对财务管理的影响主要体现在三个方面，即对企业负债表，利润表以及现金流量表造成影响。对税务管理方面造成的影响同样体现在三个方面，即对房地产建筑材料的采购，对房地产建设人力成本以及对房地产税务负担的影响。希望通过本文的分析与探讨可以让我国房地产开发企业对实施营改增政策所造成的影响有一个全面的了解，从而能够制定相应的对策措施。
（作者单位为成都地铁实业有限公司）
[作者简介：陈英（1978―），女，硕士，会计师，主要从事财务管理工作。]
参考文献
[1] 高涵.“营改增”对房地产开发企业影响分析[J].全国商情（经济理论研究）， 2015（21）：84-85.
房地产税务管理篇（11）
一、加强对国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量
各地必须有计划、按规划出让土地，坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性，所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。出让土地必须按建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。认真执行《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》（国发〔1993〕33号），继续抓好开发区用地的清理，主要审查土地利用是否符合规划，用地规模是否适度，土地使用是否合法。对清理出的问题按《通知》要求区别情况作出处理。
二、调整房地产开发投资结构，确保重点
各地要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制，该停的下决心停下来，对已出现滞销的项目和赛马场、高尔夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职，严格管理，哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目，各地要进行一次审查，项目类型不合适的，可在符合城市规划的前提下，改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目，否则应坚决停缓开发。
三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查，加强对房地产开发企业的管理
各地要由省建委（建设厅）牵头，组织土地、工商、税务等部门，结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查，对房地产开发企业进行一次全面检查，对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的，应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对遵纪守章依法经营，为社会做出突出贡献的房地产开发企业，要予以鼓励和宣传。要认真执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号），按照建设部、国家工商行政管理局的规定，对从事房地产开发的各类企业（包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业）进行资质审批，凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位，必须补办资质审批手续，逾期不办理的，由工商行政管理部门取消其房地产开发经营资格。
各类银行（人民银行、专业银行、商业银行）和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已经开办的，要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，对具备开发经营资格的，可予以保留，对不具备开发经营资格的应予撤销，并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作；由各类银行以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，并不得参与资金拆借，不得搞计划外贷款和投资；非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司，应实行独立核算。
四、采取有力措施规范房地产市场行为，坚决制止炒卖房地产牟取暴利
一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外，对其它新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应，不再搞行政划拨，原则上都要实行有偿出让，并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争，减少协议出让，制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块，由政府组织评估机构确定基准价格，避免低价出让，协议出让的价格也要以基准地价为依据，并公开协议价格，提高透明度，以利社会监督。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易，纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用，购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25％的，应由政府收回土地；未完成开发投资总额（不包括购地款）20％以上的，不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理，每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括房地产开发期间的转让、预售等）都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易手续，缴纳有关税费。对不做投资和开发，靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利，扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止，严肃查处。
五、合理调节收益分配，防止国家收益流失
各地要加强对房地产收益的管理，把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制，纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门，另设金库，管理土地收入；财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前，要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。
六、推进城镇住宅建设，加快解决困难户住房的步伐
