房地产企业财务状况分析大全11篇

房地产企业财务状况分析篇（1）

一、引言

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

四、结论

房地产企业对于“限购令”反应2009年最为明显，而后进行了自我调整，逐渐适应，并且在2013年开始有些房地产有些许好转。通过以上分析，虽然房地产企业的资产总体规模还是呈现扩张的趋势，但是这很可能是由于前期过度房产开发所导致的存货积压，从以上图表中比较，明显可以看出，企业的销售收入增长率呈现逐年的下滑趋势，并且经营活动的现金流量净额是除了2012年，其他年份呈现的都是负数，而企业筹资活动的现金流量净额却保持了一个比较大的融资量，可以想见企业的现金流基本上依靠的是筹资活动，而应该是作为产生现金流主体的经营活动却收效甚微。因此，现阶段，房地产企业除了促进房产的销售之外，要保证经营活动的现金流量才是重中之重，也是当务之急。不然，长此以往，虽然资产规模上升，销售收入也能保持一定量，但现金流量的产生来源若只能依靠筹资活动，不能从经营活动和投资活动中获得主要的现金流量，那么企业下一步很可能会面临“黑字破产”的危险。

参考文献

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房地产企业财务状况分析篇（2）

一、财务风险的内涵

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。

二、财务预警的方法

财务预警方法可以为传统的财务预警方法和基于计量方法的预警模型。

1.传统的财务预警方法

（1）单一财务比率法。单一财务比率法是指将某一项财务指标作为判别标准来判断企业是处于财务危机状态还是非财务危机状态的一种预警方法。常用的财务比率有资产负债率、利息保障倍数、流动比率和速动比率等。（2）财务比率综合计分法。财务比率综合计分法是选择多个财务比率并赋予相应的权重，计算综合财务指标，以此来判断企业发生财务危机的可能性。常用的财务比率综合计分法主要有沃尔评分法和综合评分法。

2.基于计量方法的预警模型

（1）多元线性判定模型

该模型从企业的资产规模、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映企业财务状况，进一步推动了财务预警的发展。

从长期的研究结果看，多元线性判定模型在破产前一年的总体判别准确度高达95%，但也存在着一些缺陷：一是计算工作量很大；二是在企业破产前一年的预测中比较准确，但在企业破产前二、三年的预测精度大幅度下降。

（2）多元逻辑回归模型

多元逻辑回归模型目的是寻求预测对象的条件概率，从而据以判断观察对象的财务状况和经营风险。它的优点是不需要严格线性假设条件，应用更为广泛。缺点是计算过程较为复杂。

三、房地产企业财务预警系统设计

房地产企业的财务预警系统设计包括三个方面内容：财务危机监测系统设计、财务危机识别系统设计、财务危机诊断和评价系统设计。

1.财务危机监测系统设计

房地产企业财务危机监测的对象是企业的财务风险和经营风险，因而房地产企业财务危机监测系统包括核心财务指标的监测、财务支付能力的监测、财务结构风险的监测、战略风险的监测和市场风险的监测等，因此财务危机监测系统设计可以根据其系统组成进行。

2.财务危机识别系统设计

财务危机识别系统设计应该根据财务危机的形成的路径进行。有关专家研究发现，诱发企业财务危机的路径主要有三个方面：一是费用水平升高诱因。费用水平升高造成盈利能力下降，自有资金出现不足，导致资金周转不灵，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，形成恶性循环，巨额负债无法偿还是企业陷入财务危机的导火索。二是销售收入下降诱因。销售收入下降诱因形成的财务危机路径与费用水平诱因完全一致。三是过度扩张的投资策略诱因。过度扩张的投资策略将导致资金周转短缺，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，巨额负债无法偿还将导致企业陷入财务危机。

3.财务危机诊断和评价系统设计

财务危机诊断和评价系统的功能是对房地产企业财务管理活动的过程、结果以及计划执行情况进行比较、分析和评价，以发现房地产企业财务状况恶化迹象的系统。目前应用较为广泛的是杜邦分析法和综合财务指标评价法等，因此，房地产企业在设计财务危机诊断和评价系统时，应结合所应用的财务分析方法进行。

（1）杜邦分析法

杜邦分析法是以净资产收益率为综合评价企业财务问题和财务状况的指标分析方法。

利用杜邦分析法可通过净资产收益率的分析，找出净资产收益率下降的原因可能是由于资产净利率，而资产净利率的下降可能是销售净利率或资产周转率下降引起的，以此类推可得资产总额上升的原因可能是流动资产的上升或长期资产上升造成的。它利用对综合财务指标――资产净利率的层层分解，可以寻找出引起资产净利率下降的真正原因，以便采取措施进行调整。

（2）综合财务指标评价法

该指标体系充分体现了企业效绩的基本内容，围绕财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况四个方面，选择了8项基本财务比率；同时，选择了16项修正财务比率及8项评议指标建立逻辑严密、相互联系、互为补充的体系结构。多年来的实践表明，这个立体指标体系能较好地反映企业的效绩及其变动过程。

目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业预警工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是央行不断加大金融调控政策的力度，连续提高存款准备金率，房地产企业的发展环境发生了深刻的变化，传统单一的财务预警指标弊端渐露。房地产行业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建合理的现金流量指标预警体系。

房地产企业可充分利用上述方法进行财务危机的诊断与评价。

四、结论

可持续财务预警机制作为衡量企业价值实现、运行状况的晴雨表，具有监测、信息反馈和预警的功能。当在企业价值实现过程中出现潜在危机时，预警机制能及时找到导致企业可持续发展状况恶化的主要原因，以使经营者有的放矢、对症下药，制定出有效的措施，保证可持续发展目标的顺利实现。因此，房地产企业必须强化风险意识，建立完善财务预警机制，这样可以更好的掌握企业的现金流量状况，有利于企业财务的稳定，对其生产经营及发展也非常重要。

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房地产企业财务状况分析篇（3）

房地产企业与其他企业从各方面上来讲，是存在很大不同的，在确认收入上更是与其他企业不同，通常状况下，对于经济收入的概念要么是增加企业的经济效益，要么给企业带来负债，但在最终确认收入时，与其他企业确认收入采用的方式不同的。因为房地产商品实体是比较庞大的，所需要的消耗量也较大，在这样的情况下，导致房地产具有较长的开发周期。但从另外一方面上来讲，房地产的收入是分阶段的，在开发前段时期或者开发中段时期中收入成本是无法确定的，只能在房屋建设完工之后，在产权证书办理中，才能明确掌握收入状况，这时需要财务部门做好财务处理相关工作，保证销售的收入，为核算税金以及所需缴纳的税率做好充足的准备工作。所以，在确认具体收入时，无疑是财务人员非常困难的时候，但是财务人员更应该做好确认收入的工作。

（二）财务人员在控制成本中所存在的困难。

在房地产企业中，成本控制工作相对来讲，是一项比较困难的工作，在编写合同中，需要控制成本、控制预算、管理资金等等。首先，合同管理制定是否科学合理直接影响着成本控制。但由于房地产商品实体比较庞大，所涉及到的内容也较多，因此制定合同已经管理合同都是很复杂的，但房地产企业中很多与经济效益相关的大型活动，都需要按照合同规定来展开，因此不管是指定合作还是管理合同，都需要与预算、工程、财务等有关部门进行事先沟通和交流，同时成本会计也需要控制好合同的成本，保证资金管理环节与合同管理环节之间的联系性。另外，就是工程预算工作的进行，在房地产企业中，管理资金以及核算成本作为财务管理中重要的两项工作，因此房地产企业需要高度重视这两项工作的开展状况，为保证工程质量以及销售收入打下坚实的基础。

（三）财务人员在分析财务风险中所存在的困难。

在开发房地产过程中，整项工程的建设需要投入大量的资金，尤其是建造工程所需的地面，所以相对来讲，融资工作是比较繁重的具有很大压力的，同时也存在着一定的风险性。如果在开发过程中，资金周转不灵或者周转率较低，那么会在一定程度上加大了房地产开发的风险。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，通常情况下，开发房地产过程中，各资金分散在各部分中，资金回收的速度也较慢，在不同程度上加大了风险控制的难度，尤其是房地产企业，由于运作周期较长，加剧了开发房地产的风险。面临着这么多风险，如果财务管理工作在处于混乱的状态中，没有明确的财务管理机制，那么房地产企业的财务控制能力就发挥不出任何作用，在这样的状况下，不但对房地产施工质量有着直接的影响，而且也不利于房地产企业的发展。

二、房地产企业中创新财务管理实行的

（一）分离企业经营权与所有权。

根据现代企业的要求，需要将企业经营权与企业所有权进行分离，投资者也需要适当减少干预企业日常经营管理工作的开展，使企业管理人员能够全身心的管理企业发展，将企业制度与管理理念进行完善，在生产经营过程中，充分借鉴现代企业中所运用的管理方式，在工作过程中，调动起企业员工的主动性、积极性，能够解决在企业发展过程中所存在的各种问题，结合现代企业管理制度及发展方向，房地产企业可以有效的进行借鉴，促进自身企业的稳定、快速发展，在发展过程中，能够对所存在的各方面问题，加以完善和解决。

（二）研究项目开发的可行性。

根据房地产企业的产品特征、行业特征，在开发房地产项目之前，需要结合企业的实际状况，充分考虑到企业的整体效益，进一步研究所开发的项目是否具备可行性。在展开投资时，不单单投资一个项目，可以根据当前状况，同时引入不同类型的项目，对每一个需要开发的项目，研究不可控成本、可控成本，并且整理每一个项目的固定成本以及变动成本。可以同时开发两个项目，分摊两个项目的成本，如果两个最后都发生亏损现象，那么可以适当的重新加上一个项目，三个项目将固定成本进行分摊，如果有一个项目是亏损的，那么另外两个项目肯定是盈利的。在整个项目的决策中，财务部门需要从规模筹资、成本筹资、投入资金等等方面，展开整体性的分析和预算，所提出的信息需准确、及时。

（三）完善投资项目工作。

首先，在房地产经营过程中，财务部门需要积极参与到其中，分析投资项目的可行性，对投资项目各项工作进行完善和整改。因为财务工作与其他工作性质是不同的，在开始项目投资时，财务人员就需要编制一份可行性的报告，在有关部门的论证下，决定这份可行性报告是否能够实行，共同进行研究和分析。其次，财务管理工作人员不能单单分析财务报表的状况，同时也需要对企业各部门状况熟悉掌握，为做好财务方面的工作打下坚实的基础。在房地产企业发展中，不但要对企业运作状况充分了解，且还需要掌握产品的运作流程。为了能够很好的适应时展的需求，财务管理人员需要改进一些方式方法，这其中包括很多领域。因此，财务管理人员需要与其他部门经常沟通和联系，以便能够及时了解行业发展方向以及相关知识。

（四）成本控制工作的加强。

在房地产企业中，预算分析工作以及考核工作需要分开进行，也需要定期进行，定期对各自执行状况展开深入的分析和研究，在考核工作人员业绩时，需要结合所设定的业绩以及他们完成的状况。另外，还需要对房地产企业全年执行状况进行整体性研究，找出其中所存在的问题，对问题加以解决，并且在解决问题过程中，制定下一年度的发展方向以及经营目标。分期进行控制收入，可提升资金的使用效率，也需要在不同程度上使资金使用成本降低。在控制成本方面上，需要对开发土地所需的成本进行降低，前期各种工作需做好。通过与责任中心预算、项目预算、资金预算等等相结合的预算成本，准确预测所需资金以及资金调动状况，在不同程度上减少资金所需成本，提高其使用率。在分析资金实际预算过程中，可以及时反馈和整改资金使用状况。

（五）资金筹集途径的建立。

从各方面上来讲，房地产企业开发项目，是需要投入大量的资金，当然在工程完成之后，也会获取到可观的经济效益，但不得不讲，筹集资金的任务是比较繁重的。所以，企业需要想尽各种办法，建立企业多元化的资金筹集途径：（1）充分利用资本市场，通过发行债券、股票、贴现率等等方式酬金资金；（2）向银行贷款或者其他与金融相关的业务，比如充分运用信用证、商业汇票、保函等一系列的结算方式；（3）通过并购其他企业或者重组其他企业的方法，来加强自身的企业现存规模；（4）可募集民间的闲散资金。

房地产企业财务状况分析篇（4）

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地产企业财务危机产生原因

1.1资产负债率过高

资金占用量大，负债率高是房地产企业的主要特征。然而，很多房地产企业在进行融资时经常基于项目资金需求的考虑，导致其忽视了对公司整体财务状况的考量和分析。具体表现在房地产企业筹集资金时首先考虑的是如何快速筹集到所需的资金，使项目正常启动或者使得企业能够摆脱资金不足的现状，没有综合考虑以前融资的到期时间而对整个企业的融资进行整体规划。一旦房地产业整体发展形势面临阻碍，房地产企业无法快速收回投资，资金链可能面临较大压力，使得其财务状态恶化，无法偿还到期债务，甚至导致企业的破产。另外，企业负债越多，所需支付的利息费用也就越多，加大了企业经营的财务杠杆，虽然高负债率经营能够扩大企业的资本回报率，但是负债率过高也使得企业面临的财务风险加大。

1.2盲目扩张

房地产作为目前高利率的行业之一，房地产企业普遍拿地热情非常高涨，然而许多拿地行为是不符合企业发展需求的，这与我国企业家过分想要将公司做大做强有关，导致了房地产企业的盲目扩张行为。房地产由于其高利润的特性，使得很多房地产企业持有大量的现金资产，出去维持正常经营活动所需的资金，房地产企业倾向于将剩余资金进行再投资，加上市场竞争激烈，使得我国房地产企业普遍存在拿地热情高涨的情况。目前我国房价持续上涨，也推动了房地产企业的拿地热情，使得其忽视了风险的存在，或者在进行决策时过于乐观。然而，房地产企业的投资行为如果不是基于对市场的充分调查和对竞争对手的充分分析，极易导致投资的失败。同时，一旦房地产市场进入萧条，将使得很多房地产企业出现危机。

1.3财务管理人员对财务危机认识不够

房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。很多房地产企业的经营者就是投资者，这类财务人员多为投资者亲属或者朋友，缺乏足够的专业知识，使得公司的财务管理活动更加紊乱。

1.4房地产企业组织结构不合理

我国房地产企业普遍根据投资项目成立多个分公司对项目进行经营，这类结构使得房地产企业的管理更加方便，但是会增加其管理风险。总公司与项目分公司的关系是委托关系，项目分公司是人，总公司是委托人，项目公司在经营活动上具有独立性，使得总公司与项目分公司之间存在严重的信息不对称的情况，总公司获得项目公司的有关信息具有滞后性和不准确性，项目公司的经营活动可能有悖于总公司的整体发展战略，使得总公司难以有效地控制和管理项目公司的决算和预算等财务活动，加大了财务危机发生的概率。

1.5国家宏观政策影响

我国房地产业的发展与各类房地产政策息息相关。我国房地产企业主要通过银行进行融资，政府相对房地产业进行管控只需要通过压缩银行对房地产企业的借贷总额就可以，一旦政府想要抑制目前房地产业泡沫的现状，实施更加严苛的货币政策，不仅将使房地产业融资成本迅速增加，同时将影响按揭贷款的利率，进而使得需求下降，影响房地产的销售，导致其资金无法迅速回笼。另外，我国已对多个大城市实施了房地产限购，一旦限购政策更加严苛或者扩张到更大的范围，房地产企业也将受到很大的影响。贷款利率和限购政策都为房地产企业的经营带了很多不确定性，如果房地产企业进行经营活动时没有充分考虑这两者对其未来经营活动的影响，更可能当国家进行房地产市场的调控时爆发财务危机。

2房地产企业财务危机防范策略

2.1资金集中管理模式

房地产企业应该采用集团公司模式，对资金管理倾向于集权式的管理。总公司应该充分发挥其资金整合的作用，不仅应该对各分公司的资金收支情况实施监控，同时应该强化各分公司的资金管理，优化其资源配置效率，充分利用资金，减少资金过分闲置的情况，提供整个集团公司的资产配置效率。通过对整个集团公司的资金进行集中管理，可有有效防止企业资金链断裂的风险，保证公司持续稳定的现金流。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控集团公司资金的使用情况，合理分配和使用集团资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率。资金的集中管理业使得房地产企业在与银行谈判的过程具有更大的优势，可以更加快速的获得更加优惠的、期限更长的贷款。

2.2做好财务规划

预防财务风险，整体的财务规划非常重要。定期对财务规划的实施情况进行总结分析，对存在问题的部分进行优化，可以有效地防范财务危机的爆发。做好财务规划，可以从资金的调度结果、利息的支付情况、资金成本的结构、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，分析财务规划的实施情况，预防财务风险。在财务状况处于不同的阶段时，房地产企业可以采用不同的投资策略，包括利用举债进行大量投资、不增加财务压力的情况下慎重投资、不增加任何财务而放弃所有投资。房地产企业应该给予对自身财务状况的分析合理地选择当期的投资策略，使财务规划符合企业当期的发展需求。

2.3合理选择融资方式

房地产企业应该在充分分析财务风险的基础上选择融资方式，只有这样财务将财务风险降到最低。例如，当企业财务风险非常高时，房地产企业应该尽量使用股票或者增资的方式进行融资；当财务风险相对较高时，通过发行债券或者银行借贷的方式进行融资；当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，提高资本回报率。房地产企业应该根据自身的财务风险程度合理选择融资方式。

2.4加强项目生命周期各阶段财务管理

房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。在融资阶段，房地产企业通过获得的土地使用权从银行获得抵押贷款，科学地安排项目的债务和权益投资的比例，加强先期项目投资资金的管理和回笼。在投资阶段，应该通过市场调研等活动对项目进行全面地可行性分析，同时对投资规模、资源、选址、环境、财务效益、风险等进行综合评估。在开发阶段，房地产企业应该对项目的成本实施全面地监控，避免不必要的成本支出，确保实际成本不高于预算成本；在销售阶段，实施有效的多元的营销策略，加快房产的销售，使资金能够快速回笼。通过对项目生命周期各阶段的财务管理，房地产企业能够提高资金的使用效率，防止财务风险的爆发。另外，房地产企业应该建立其一套科学完整的财务危机预警系统，对项目生命周期中各阶段的财务状况进行监控，一旦指标超出预警值，迅速对其进行优化，防止风险的事故的发生。

房地产企业财务状况分析篇（5）

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

论文语种：中文

您的研究方向：本科经济学金融

是否有数据处理要求：是

您的国家：广州

您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。

要求字数：开题报告：3千字

论文用途：本科毕业论文

是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否

补充要求和说明：

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

选题背景：

近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。

研究意义：

研究方法：

研究综述：

艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。

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毕业论文房地产本科开题报告(二)

摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。

研究背景

在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。

中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。

文献综述

研究现状

财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。

国外财务报表分析的文献综述

白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。

对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产

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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。

国内财务报表分析的文献综述

对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：

第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。

第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。

第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。

财务报表分析概述

财务报表的概念

《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。

如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。

财务报表的构成

财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。

财务报表分析的主体和对象

现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。

作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。

财务报表分析的基本内容

财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。

从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。

以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。

财务报表分析的意义

在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：

信息系统的观念

(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息

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(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。

资源配置的观念

集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。

例外管理的原则

通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。

绩效管理的观念

一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。

市场效率的观念

市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。

技术路线

引言

研究背景

研究意义

论文结构

财务报表分析文献综述

国外财务报表分析的文献综述

国内财务报表分析的文献综述

财务报表概述

财务报表分析的内容

财务报表分析的指标体系

财务报表分析的方法

目前我国上市公司财务报表分析存在的问题

青岛海尔为例的实证财务报表分析

企业背景

财务报表分析

同业比较分析

结束语

进度安排

第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；

第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；

第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；

第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；

第七学期第1316周：修改论文；

第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；

第八学期第1周：提交论文并进行答辩。

毕业论文房地产本科开题报告(三)

选题的依据及意义：

依据：

进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。

随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。

意义：

地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：

空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp

水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp

地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp

平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：

这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：

地下水系统

地表水系统

这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)

图.1.1土壤换热器(水平埋管)图

房地产企业财务状况分析篇（6）

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01

一、财务动态管理的含义

动态财务管理是在对企业未来财务经营状况的预见基础上，对未来的状况以及结果做出前瞻性的模拟，专业财务人员运用事先设定好的动态财务指标，通过预先设置好辅助管理工具，使得制约企业财务信息的因素产生变动的一个过程。也是财务管理的一种模式，并且这种管理模式的管理过程是一个整体性的财务信息管理过程。财务动态管理模式在房地产企业中采用实行，其主要方式是在企业的日常管理中，做出正确的判断，对企业的经营状况以及目标进行一个可行性的设定，在选用动态财务指标基础上，通过计算辅助与动态分析方法，对可能影响公司项目状况的因素进一步作出分析，在预定目标同实时动态的目标对比的基础上，对制约因素加以改变，以此使得房地产企业财务动态管理的实现。

二、财务动态管理实施的可行性

(一)房产企业有实施的欲望

房地产企业和其他行业企业在资金运作方面相比，其运作的资金是非常大的，仅仅一个楼盘的开发，所运作的资金就达几亿甚至还有几十亿、上百亿的，因而，对这些成本资金的控制，是一项非常艰巨的工作。因此，房地产企业迫切需求更好的财务管理模式来对企业资金进行管理和监控。由于财务动态管理模式，能够实时的了解进行中的项目资金使用状况，并能够在与预定计划相比较的同时将问题环节迅速反映出来，从而促使企业在资金的使用过程中始终能确保其安全性与准确性。

(二)房地产企业具备实施条件

实施财务动态管理，对信息的及时性与实时性有很高的要求，因而实施企业的信息技术水平也一定要具有高度水准，房地产企业也不例外，必须要拥有一套强大的财务信息处理系统。在我国，房地产企业得规模目前还是良锈不齐，但是大部分的企业都拥有强劲的经济实力，对信息化管理也相当的重视，在其财务管理部门，已经实现了的局域网与计算机办公。目前实施动态财务管理的话，只需搭建相关的信息网络、开发相关的软件。因此，对房地产房地产企业来说，其实施财务动态管理的条件已经具备。

三、财务动态管理模式的构建

(一)构建原理

在房地产企业内实行财务动态管理，其模式的构建是对整个企业都有关联的一个系统性工程。因此，在模式构建之前，首先要做的便是对系统设计原理的明确，也就是动态财务管理的框架内，通过及时处理和反馈财务数据，将动态财务管理系统构搭建成一个信息平台，这个信息平台要能将房地产的项目资金运作情况实时反映出来。房地产企业可以通过这个平台，将在不同市场环境下目标资金的变化模拟出来，同时还能后及时向系统反馈目标值同动态财务指标的对比结果，将此反映给企业决策者使用，这为房地产企业防范投资风险与市场风险提供了极大的方便。

(二)构建思路

在房地产企业内构建财务动态管理，必须要有一个清晰的构建思路。首先是要对房地产企业的资金使用特点进行了解，根据使用特点制定出一个控制动态财务管理系统的流程。在这样一个动态管理链中，企业内的任何一个资金项目的运作，都将在动态财务管理系统中直接反映出来。这样一来，房地产企业在财务控制方面，达到了全新的水平。一方面，通过动态财务管理系统，房地产企业对本企业的成本控制水平大大提高了，企业的经济效益提高了；另一方面，运用动态财务管理系统，能有效地预测企业资金的未来运作情况，有利于房地产企业对公司资源的合理优化配置，使人力、物力、财务都得到合理地使用。

四、财务动态管理模式的系统设计

所谓系统设计，就是要建立一个合适企业的动态财务管理平台，使得企业的财务管理在同一个系统内都能够得到实行。

(一)需求分析

首先要明确房地产企业动态财务管理的实施目标和要求，再针对目标和要求，对所要设计的系统应当具备的功能进行确定，从而保证系统功能模块能够得到科学合理地设计。一般情况下，房地产企业构建的动态财务管理系统，主要是对企业的财务实现信息化管理。也就是说，在企业范围内对日常的财务信息查询、修改，和落实责任，以及预测执行结果等。并且还要能够实时反馈、统计和分析企业项目的财务具体运作状况的信息，并对信息作综合评估。需求分析的明确，为动态财务管理系统的设计提供了正确的准备工作。

(二)系统模块设置

明确了需求分析后，再根据应当具备的功能需求，进一步的设置财务动态管理系统的功能模块。对房地产企业来说，系统模块的设置，一般包括基本信息、成本控制、可行性探究、和企业绩效评估等模块。

(三)系统的运行

动态财务管理系统的运行，是房地产企业构建此管理系统，并用于企业财务管理发挥作用的环节。这一环节包括了一系列小的环节：前期工作的准备、分解财务成本、跟踪成本管理、评估考核等。这些不同的环节，其工作都是相互联系相互配合的。通过此系统的运行，使动态财务管理系统发挥了功效。企业的财务管理水平得到提升，企业的资源，尤其是资金得到了合理的配置，促使企业经济效益大大提高。

(四)系统的集成管理

系统内的每个模块之间都有其自身的功效，因而选择合适的数据集成平台，对每个子模块之间的信息交流有积极作用，促进了系统的完整性。另一方面，在构建信息管理系统时，采用Access系统进行构建，这对于提高项目管理的科学性有很大帮助，同时也加强了管理的规范性。

五、结语

通过上文的探究和分析，可以看出在房地产企业中采用财务动态管理的可行性以及现实性。财务动态管理的实施不仅是其自身发展的需求，更是房地产企业财务管理的需求，其在房地产企业中的实施具有现实意义。它的实施，不仅对企业财务管理水平的提高有积极作用，同时能够实时监控企业资金运作，从而使企业的健康持续发展得到有力的保证。

参考文献：

房地产企业财务状况分析篇（7）

中图分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我国房地产上市公司的现状

我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。

二、财务分析的方法

1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。

2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：

二是长期偿债能力分析：

（2）营运能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）发展能力分析。

三、房地产行业上市公司财务分析案例研究

某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：

1.偿债能力分析指标。

流动比率＝流动资产÷流动负债

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速动比率＝速动资产÷流动负债

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

资产负债率＝负债总额÷资产总额

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

产权比率＝负债总额÷所有者权益总额

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.营运能力分析的指标。

应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存货周转率＝营业成本÷存货平均余额

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指标如下：

营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％

4.发展能力分析的指标如下：

营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。

资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。

四、对房地产行业发展的思考

通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13

房地产企业财务状况分析篇（8）

一、引言

房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

企业财务风险的预警研究在国外开展较早，Altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和Cumulative Sums（CUSUM）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用Compustat PC Plus会计资料库中的4 160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内A股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。

二、房地产企业财务状况与财务风险类型

（一）财务现状分析

由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。

（二）财务风险分析

1.非系统性风险

非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。

2.资本运动风险

（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。

（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。

（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。

（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。

三、房地产企业财务风险成因分析

（一）宏观因素

1.外部环境复杂多变

房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。

2.项目开发经营周期长

房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。

（二）微观因素

1.企业财务风险意识淡薄

目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。

2.企业资金结构不合理

出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。

3.企业内部控制不健全

长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。

四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析

（一）财务风险评价指标的选择

房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。

借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。

相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。

（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析

1.预警模型选择

财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。Altman、Haldeman和Narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。

判别标准为：Z

2.财务风险预警分析

运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。

五、房地产企业财务风险防范措施

（一）宏观防范措施

1.关注政策变动，加强投资环境监测

我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。

2.制定合理的税务筹划策略

房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。

3.加强房地产企业之间的合作

目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。

（二）微观防范措施

1.增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

2.健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

3.基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

4.拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

5.完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

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[9] 郦大海.基于Z3值模型的房地产上市公司财务危机预警研究[J].财会通讯，2010（8）：137-138.

房地产企业财务状况分析篇（9）

1.房地产企业概述

房地产企业作为各国的支柱产业之一，其发展直接关系到国计民生。我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点，据有关部门统计，房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点。但我国房地产企业还存在着诸多问题。资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题。为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标，中央在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标，其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点，一是合理利用土地资源，减少土地资源的浪费。二是重视房地产开发过程中的环境保护，维持生态平衡。三是完善房地产金融体系，建立和发展房地产发展二级市场。四是加快技术创新和科技创新。以新时代下的房地产绿色目标为出发点，建立健全相关体制体系，运用现代化信息手段，结合新时代的发展需求，实现房地产企业的网络化信息化目标。

2.财务管理目标的研究

首先， 利润最大化是企业财务管理的首要目标。一方面，企业的利润是企业发展的源泉，能够最大化的满足业主的需求。另一方面，它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化。其次是每股收益最大化目标。由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的价格，避免企业在追求利润的短期行为，应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系。如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动。还有就是股票的价格还受到其他很多不可控因素的影响，并不是所有的公司都能有效的控制这种影响。在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应。最后就是企业本身价值最大化的目标。企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状

财务报表的定义及报表分析的定义。财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程。作为财务报告的重要组成部分，财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理。财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露。《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规，在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、现金流动量以及经营成果的构架性表述。应包含如下内容，利润表、现金流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录。‘作为信息披露的载体，它是企业及其利益者的链接，能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和现金流动的基本情况。’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式。

3.房地产企业发展现状

目前我国房地产企业存在着诸多问题。房地产企业涉及范围广，从房地产的开发与再开发、房地产中介服务、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩。信息化时代的发展离不开信息技术的运用，同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用。企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作。企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新，其中比较重要的就是企业的内部管理。

随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长。房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题，诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等。其中还包含财务管理混乱的问题。作为房地产企业的命脉，财务管理问题如果不能得到有效的解决，将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响。严重的会影响我国经济的发展。我国房地产企业需要在结合自身发展的特点，在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系，改进相关的财务管理技术，并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平。

4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角

处于动荡的经济形势下，金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营。所谓机遇与风险并存。金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路。

4.1金科地产数据分析

（1）短期偿债能力分析

流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。该公司在此项上已经接近行业标准比率2，这表明其在短期还债能力方面较强。但是2011―2013年间数据显示，其呈下降趋势，说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了，其财务状况不够稳定，从数据上可以看到，在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张，满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债。

②不难发现该企业速动比率一直偏低，小于1，表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定。从数据上看，该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定。

③从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，金科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（2）长期偿债能力分析

①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

②产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

③已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明金科集团长期偿债能力增强。

2.营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。

由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。

（1）销售净利率

销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

（2）成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。

（3）资产净利率

资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，

（4）净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。

本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。

（5）资本收益率

应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。

从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好，流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。

从表2分析金科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。

5.财务报表反映的企业问题

企业财务管理状况的不足和建议

从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此为了满足未来的资金需求， 建议金科继续加快销售， 增加经营活动现金流入， 充分运用财务杠杆， 积极寻找战略合作机会， 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求。

金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时， 也提醒高度重视现金的管理。金科拥有数额巨大的存货量， 这既是未来发展的保障， 又是金科风险的主要来源， 从目前金科管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货数量。政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。金科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。

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房地产企业财务状况分析篇（10）

一、房地产企业财务风险的及成因

（一）财务风险的概念

财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。

（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现

结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。

二、中小房地产企业财务风险的应对措施

（一）负债经营所导致的财务风险的对策

我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。

（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策

1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。

（三）资金回收不足所导致的财务风险

中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。

三、研究结论

中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。

参考文献：

[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.

房地产企业财务状况分析篇（11）

众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。

1 财务风险定义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。

2 房地产财务风险防范与控制措施

2.1 充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险

提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。

2.2 做好筹资风险的防范与控制工作

企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等；外因则更多，或因市场行情的不确定因素；或是金融市场的利率、汇率等 发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：

一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。

二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。

2.3 加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部

一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。

二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制项目目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导项目决策。

三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。

3 结语：

综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。

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