房地产行业涉税风险大全11篇

房地产行业涉税风险篇（1）

一、房地产企业完善税务内控体系的必要性

房地产企业是国民经济的重要产业，其税收占整个国家税收总额的比重较大，为此国家也加大了对房地产企业宏观调控的力度。同时房地产企业又是高风险行业，这就有必要在房地产企业建立和完善适合本行业特点的税务内控体系，一方面有利于国民经济的发展，另一方面对房地产企业起到约束的作用，促使其健康发展。

二、房地产企业税务内控体系的不足

（一）税务内控环境的问题

1.没有专门的涉税管理部门。我国大多数房地产企业，涉税业务均由财务部门负责管理，分工不明确，职责不清晰，不能对涉税业务进行有效的管理和控制。企业由财务部门来完成税务方面的工作，由于税务工作专业性很强，而财务人员又缺乏税务方面的专业知识和技能，实际工作中只对纳税申报工作进行处理，税务风险控制与管理工作被忽视，没有发挥应有的作用。

2.税务风险控制意识淡薄。房地产企业由财务人员负责涉税事项，造成员工把税务风险控制工作单纯地认为是财务部门的职责范畴，与自己的本职工作没有关系，而且缺少事前控制的意识，被动地完成涉税工作。对企业税务风险的控制，一方面需要管理层的正确决策，另一方面还需要全体员工的紧密配合。

（二）税务风险评估体系不健全

1.在对税务风险的识别方面，有些房地产企业只注重企业的发展机会，对潜在的税务风险因素认识不足，忽视了在企业运营过程中可能出现的风险问题。

2.在对税务风险的分析方面，有些房地产企业在进行各项业务开展的过程中，不能很好地依据企业先期制定的税务内控的指标来收集，整理及分析税务风险方面的相关资料，不利于企业日后的工作安排。

3.在对税务风险的应对方面，一些房地产企业由于对税务风险的严重程度考虑不周，导致企业在制定税务风险应对的措施上没有针对性，没能及时地消除风险因素，影响企业的发展。

（三）税务内控活动中的问题

1.税务工作流程方面

企业发生了涉税业务，首先由财务部门进行会计核算、进而填制会计报表，没有对这些业务进行提前控制。在纳税环节，也是由财务部门负责申报纳税，缺少企业涉税管理部门对其工作的复核，导致差错不能及时被发现纠正。这样的税务工作流程，影响了企业税务工作的及时性和准确性，加重了企业的税务风险。

2.税务资料管理方面

房地产企业税种多，涉税业务复杂，涉及很多的税务资料，企业在完成涉税业务时，只关注业务是否完成了，忽视了对相关税务资料的整理与保管，各部门在就一税务问题进行沟通时由于缺少相关资料作为依据，导致不能协调好各部门之间的工作。

3.税务风险自查方面

一些房地产企业不重视税务风险的自查工作，当涉税业务出现差错，被税务机关处理、处罚时，才会意识到问题的严重程度，由此给企业造成不良的影响。

（四）税务信息沟通方面

房地产企业财务部门和涉税管理部门各自有其工作范畴，但税务信息应该是所有部门共享的，由于不能很好地共享税务信息，企业各部门对其理解掌握的程度有很大的差别，导致各部门在工作中出现纠纷，对企业的正常运营产生影响。

三、完善房地产企业税务内控体系的建议

（一）改善房地产企业税务内控的环境

1.设立专门的涉税管理部门

房地产企业应该设立与财务部门同级别的专门的涉税管理部门，将企业税务方面的工作从财务部门的管控中分离出来，根据企业的实际情况及涉税业务，明确其具体的工作内容、工作权限及岗位职责，包括对涉税业务的会计核算及定期申报的审查核对；对发票的领购、使用及保管的严格管理；对企业税务风险事项的权衡、评估及监督；对国家最新的税收政策的收集、整理及分析，通过一系列的涉税管理活动，规避企业在运营中隐藏的风险因素，完善税务管理。

2.提高全员税务风险控制意识

作为企业发展的前提条件，房地产企业管理层要重税务内部控制，并通过培训等形式，加强对员工的税法宣传工作，提高全体员工税务风险的控制意识，让全体员工充分认识到，税务内部控制的好坏不仅关系到企业目前的经营情况，更关系到企业未来的发展。

（二）加强房地产企业税务风险评估机制

1.完善税务风险识别机制

房地产企业发展越快，潜在的风险越大。对风险的有效识别可以在一定范围内帮助企业完成对税务风险的把控。在这一过程中，企业应该建立相关的数据档案库，将识别的风险整理归纳，为企业今后的风险识别提供保障。与此同时，更应该对已经识别的风险进行剖析、落实，从而更好的解决这个问题。

2.加强对税务风险的分析

企业还应对已识别的税务风险进行定量和定性分析，并根据其可能会造成的影响大小对其进行排列。在税务风险的处理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有优势，最好的处理方法是依照实际情况将它们结合起来，而后对税务风险进行分析，从而使我们能够更加容易的掌控风险。

3.强化税务风险应对机制

企业在对已识别风险进行归纳分析后，管理层就要迅速制定出应对风险的策略。在实际工作中，管理层应该根据企业被风险可能影响的强度制定出多套应急方案，在合理合法的前提下，以企业的效益为出发点对风险进行处理。

（三）加强对税务风险控制活动的管理

1.捋顺税务工作流程

房地产企业在日常账务处理上，如果涉及到税务方面的事项，应该提前向涉税管理部门备案，做到涉税工作事前控制。在业务处理完成后，财务部门要及时上报税务资料，由涉税管理部门审核监督财务部门涉税工作的效果。通过这样的工作流程，一方面大大提高了涉税工作的效率，另一方面也能避免各部门之间责任不清的现象。

2.妥善保管税务资料

房地产企业如果设立了专门的涉税管理部门，那么，财务部门处理完的税务资料，涉税管理部门要及时对这些资料进行分类、归档并按档案管理的要求妥善保管，防止出现财务资料、税务资料堆积混淆在一起的现象，需要用时很容易根据档案目录查找到，提高企业的工作效率。

3.及时进行税务风险自查

房地产企业要定期地对税务风险点进行自查工作。比如：涉税业务的处理是否真实可靠；工作流程是否符合要求；是否是按时限要求完成等等。企业应当将这些风险点的自查结果整理，汇集成报表形式，统一上报，一方面可以督促可能引起风险点的员工通过改变工作方式来化解这一问题，另一方面有利于企业在安排以后的工作时有针对性地避免风险的出现。

（四）加强税务信息的沟通

1.企业内部信息的沟通

房地产企业应该建立财税部门的信息共享平台，财务人员和企业内部税务人员通过在信息平台上的交流，及时掌握企业税务方面的相关信息资料，便于相关人员能够从中学到更好的处理业务的方式，同时与企业有关的信息政策要及时在平台上，便于员工了解最新的政策法规，为更好的完成税务工作提供良好的基础。

2.加强与税务机关的沟通

房地产企业的运营离不开税务机关的监督、检查，特别是房地产企业规模较大，税种较多，涉税业务比较复杂，因此，企业更要加强同所属税务机关之间的联系，多沟通多交流，这样，企业不但可以顺利地解决工作中的难题，还可以掌握最新的税收政策，认真学习及领会，避免因企业自身方面理解政策偏差导致税务风险的出现。

（五）完善房地产企业内部监督与考评机制

1.完善税务内部监督机制

企业的税务内控机制是一个动态的、不断发展变化的过程。在这一过程中，涉税工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改进的，要有相应的管理制度来约束，为了保证企业税务内控得到有效的实施，最大限度的发挥其应有的作用，企业要完善税务内部监督机制，监督考核税务内控体系的执行情况。

2.强化税务内部绩效考评机制

房地产企业要强化税务内部绩效考评机制，将涉税工作的目标与企业对税务绩效的考评机制结合起来，依据考核目标的实际完成情况进行奖罚，要让涉税工作人员对自己负责的工作引起足够的重视。同时企业要对涉工作人员设立激励机制，对于在涉税工作中表现突出的员工进行奖励，对于在工作中出现纰漏，给企业带来损失或影响企业信誉的涉税工作人员，给予相应的处罚，只有激励与惩罚相结合，才有利于涉税工作人员提高工作的积极性，更有利于涉税工作的顺利完成。

现阶段，我国房地产企业税务内控机制不健全，不仅影响本行业的发展，同时也不利于国民经济的发展。因此，有必要完善房地产企业税务内控机制，通过改善税务内控环境、加强税务风险评估及完善内部监督与考评机制等一系列措施，从而促进房地产企业健康、持续发展。

参考文献：

房地产行业涉税风险篇（2）

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.

房地产行业涉税风险篇（3）

一、加强房地产企业纳税筹划的必要性

税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。

二、房地产企业纳税筹划的现状分析

房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。

（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识

所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。

（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差

房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。

（三）纳税筹划风险的管控力弱

房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。

（四）纳税筹划的人员素质不高

房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。

三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议

（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端

纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。

（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系

房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。

（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控

涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。

（四）加强纳税筹划人员队伍的建设

纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。

参考文献：

[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期

房地产行业涉税风险篇（4）

一、房地产开发企业税务内部控制体系的基本要素

根据COSO委员会提出的《内部控制整体框架》，内部控制是企业为了确保其财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及遵循现有法律法规等目标达成而提供合理保证的过程，主要包括五个构成要素，即控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。税务内部控制作为企业整体内控活动的重要组成部分，遵循合法性和效益性的原则，再利用涉税内部流程和规范，旨在保证企业在防范税务风险的基础上实现税务价值的最大化。其基本目标在于确保企业的经营管理活动符合国家法律法规的要求，避免偷税、漏税被税务机关处罚，增加企业的税务负担和风险。依据COSO内部控制框架，一个完整的税务内部控制体系应该包括以下几个基本要素：

（一）税务内部控制环境

内部控制环境是税务内控的基础要素，只有良好的税务内控环境才能确保内部控制规范的有效实施，并使组织的管理层和员工都参与到税务内控活动中来。房地产开发企业的税务内控环境主要包含开发项目的税务管理组织架构，集团及项目管理层的授权和职责分工，项目税务员工的诚信和胜任能力，以及项目的人力资源政策等。

（二）税务风险评估

税务风险评估包括识别、分析以及评估税务风险三方面。对于房地产开发项目而言，税务风险评估贯穿项目的土地获取阶段、设计施工阶段、预售阶段、竣工结转阶段，以及清算注销等全部阶段。由于房地产开发行业涉及较多税种，税收政策相对复杂，持续的税务风险评估有助于管理层及时发现经营活动中存在的涉税问题并加以纠正。

（三）税务内部控制活动

税务内部控制活动是指企业为控制税务风险采取的一系列活动。对于房地产开发项目，主要包括项目的初始税务登记、涉税相关的财务核算、税收指标的监测与控制、税款缴纳的及时性、税务资料的保存和管理，以及项目的定期检查和稽查前的税务自查等方面。房地产开发企业应根据项目的税务测算指标，结合风险应对策略，对日常涉税业务持续监督和控制，确保把税务风险控制在一定范围内。

（四）税务信息管理与沟通

税务信息包括内部信息和外部信息，房地产开发企业应及时、准确地收集重要的税务信息，并利用相关机会与内外有关部门高效沟通。内部信息包括房地产的成本归集、财务核算制度，项目销售和采购票据管理规范，日常纳税要求和税务定期分析报告等，外部信息则包括房地产行业的最新政策，税务机关对开发项目的申报、稽查要求等。

（五）税务风险的持续监督与改进

房地产开发企业应对项目的税务内部控制制度的有效性进行持续监督，同时针对外部税务政策的变化进行有效跟踪。对项目在日常自查、稽查过程中发现的问题及时提出纠正方案，并向董事会、项目经理和各职能部门汇报。

二、目前房地产开发企业税务内部控制存在的问题

（一）税务内部控制环境不完善

良好的控制环境是房地产开发企业控制涉税风险的基础，目前多数房地产开发企业的税务控制环境尚不完善，主要体现在以下两个方面：

第一，税务内部控制理念薄弱。很多房地产开发企业对税务工作的理念仍停留在做好税务登记、按时申报的程度，事前控制理念较为薄弱，对各项纳税行为及产生的纳税义务只是被动地接受，缺少系统性、整盘性的税务筹划与制度跟踪。对于项目涉税管理也停留在成本的附加支出，并未根据不同涉税性质的业务设计相应的预算和采购方案。

第二，组织架构不完善，缺少税务专业人才。很多房地产公司并未设置专门的税务管理岗位，通常由项目会计人员兼任。这导致企业的税务工作往往停留在登记、申报、纳税以及某一特定业务环节上，缺乏对项目流转税、土地增值税以及企业所得税的全盘筹划。同时，由于房地产涉税业务的特殊性和复杂性，税法和会计制度存在较大的差异，特别是由于行业的预售制度，它导致预售阶段的收入、竣工后的收入成本结转在财税方面大不相同，如果未能按税法作相应的调整，很容易造成税款少缴、漏缴的税务风险。

（二）税务风险识别流程缺失

在获取土地阶段，应根据不同的使用权取得方式，综合考虑市政配套建设费和各类补偿费用，测算契税的税基。同时注意开发项目中涉及廉租房、经济适用房及普通住宅的条款，测算不同情况下对项目土地增值税、土地使用税的影响，避免获取土地后发现与既有财务测算产生较大的差异。

在开发建设阶段，应关注关联企业的材料采购，及时评估是否存在转移定价、虚开发票的情况。在成本核算方面，需要定期评估成本对象认定的准确性，相关费用是否得到合理分摊，期间费用是否真实，以及资本化和费用化的时点。

在预售阶段，应关注预收房款是否及时、足额缴纳流转税，是否按预计毛利率预缴企业所得税。收取的意向金、定金和违约金，是否按时转入房款或价外费用缴纳税金。同时应关注是否存在视同销售行为或低价销售给内部职工的行为。竣工结转后，应重点关注企业所得税汇算清缴中对预售收入阶段税金的调整，设计相关指标监督项目整体税负率的异常性。应定期检查账套里的“暂收款”和“预收款”科目，是否有长期未结转收入的款项。企业还应当设置专门人员，定期检查各项目的销售情况，核实是否达到土地增值税的清算条件。

（三）信息沟通不流畅，内部监控力度不足

目前大多数房地产企业对税务风险的管理仍然主要集中在财务部门，其余如采购、成本等部门的认知和参与度不足，财务部门和其他部门就税务风险缺乏沟通机制，各部门往往只关注本部门的利益，而忽视企业的整体利益。例如，成本部门在制定预算时并没有充分考虑税收因素，缺乏流转税、企业所得税、土地增值税的预算等。同时企业缺乏严格的内部控制监督和检查机制，即使总部财务中心会有定期检查，但往往缺少对税务管理情况的专项核查，使税务风险问题得不到及时处理。

三、完善房地产开发企业税务内部控制的建议

（一）改善税务内部控制环境

房地产开发企业的管理层应该充分认识并重视税务内部控制的有效性，转变理念，制定完善的规章制度，规范授权行为和职责分工制度。财务中心需要编制内控制度，配合预算部门制定税务成本预算，并编制税务分析报告，定期上报财务总监进行审批。成本部门应编制成本预决算明细表，对相关票据、单据进行整理和总结，核算项目工程和税务总成本。同时人事部门应当制定较为完善的招聘和培训政策，确保税务人才的建设满足企业战略发展的要求。运营部门应当监控各部门税务风险控制的执行情况，汇集税务资料并综合分析，给管理层的分析和参考。（下转第页）（上接第页）

（二）建立完善的税务风险评估体系

完善的税务风险评估体系应涉及项目的所有阶段，并通过指标量化评估是否存在税务异常。首先，企业应根据计算的实际税负率与所处同一区域的同行业进行比较，也可与历史数据进行环比分析，检查税负变化是否符合所处的经营环境变化情况。其次，企业应计算分析主营业务成本与收入的增长率变化是否相同，以发现是否存在虚增成本或收入成本结转不匹配等问题，同时分析费用的增长率与历年相比是否符合正常的项目开发周期。另外，针对各类税种，企业还应当根据财务数据相互印证，分别建立预警指标，如流转税税负率、流转税与印花税增长率的比例、流转税与土地增值税增长率的比例等，确保企业不存在少缴、漏缴等不合规的情况。

（三）加强税务内部控制活动

准确的财务核算体系是税务风险控制的基本要求。房地产开发企业应重点关注预售模式下财务核算的特殊性，准确进行财务、税务核算，特别注意预售收入和结转收入的逻辑关系，以及其对企业所得税、土地增值税的影响。在财务核算准确的基础上，及时、准确地申报并缴纳税款。同时，应当定期整理、核查发票与凭证，对各类财务报表、会计账簿、凭证、费用明细表、财务分析报告等资料实施专项管理，以备税务机关的检查。

除了税务稽查外，房地产开发企业还应主动实施定期的税务自查。税务部门应根据税务风险评估体系确定自查的要点，并由专门的税务自查人员进行实地核查，并就核查出的税务问题提出解决措施，并上报管理层。

（四）加强税务信息沟通和反馈

首先，房地产开发企业应保持和主管税务机关之间的信息交流和沟通。企业应充分利用税企互动平台，就新政策和把握不准的税务事项及时与税务机关联系，提高税收政策和法规掌握上的精准性。特别是“营改增”之后，营销部门、采购部门、成本部门的业务活动将直接影响税务的合规与否，税务人员应及时就税收政策及实务操作指引与其他部门进行分享，确保税务内部控制的全员参与。

其次，房地产开发企业还应保持和同行之间的交流和沟通。同行之间面临的税务问题通常较为相似，与同行专业人员之间的探讨有助于自身及时识别税务风险，寻求税务问题的解决方法。

（作者单位为上海旭康置业有限公司）

参考文献

[1] 陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务， 2014（15）.

房地产行业涉税风险篇（5）

土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：

1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。

2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。

3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。

二、关于清算对象的涉税风险点

土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。

对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。

三、关于清算条件的涉税风险点

对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。

四、销售收入的涉税风险点

要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：

1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。

2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。

3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。

4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。

5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。

6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。

7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。

8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点

如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。

9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。

五、关于土地成本的涉税风险点

1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。

2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。

3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。

4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。

六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点

房地产行业涉税风险篇（6）

一、税务风险的特点

（一）难化解

税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。

（二）多变性

税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。

（三）可控性

虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。

二、房地产企业税务风险的成因分析

（一）房地产企业内部原因引发的税务风险

1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

（二）房地产企业外部原因引发的税务风险

1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策

（一）建立健全税务风险预警系统

1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。

（二）营造良好的税务风险管理环境

1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。

（三）与税务机关建立良好关系

房地产行业涉税风险篇（7）

一、企业税务风险管理概述

（一）企业税务风险概念

企业税务风险是企业在税务方面面临的不确定性[1]：其一在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。

（二）企业税务风险管理的原则

企业税务风险管理就是指针对企业可能面临的各种涉税风险从制度规范、人员配置、评价监督等方面进行管理以降低税收成本的活动。此项管理活动需遵循一定的原则：其一，诚信合法。企业需诚信经营，正确理解并适用符合自己经营条件税收法律法规。其二，效益最大化。税务风险管理中需要以企业利润为最终风向标指导制定企业政策、选拔人员。其三，切实可操作。税务风险管理需立足本企业经营情况，非会计、税务专业处理范围外的内容，方法需简单易行、切实可操作。

二、房地产企业税务风险管理问题

（一）房地产企业税务风险的外部因素

1.税收法律体系不完善导致的风险管理问题

目前我国税收法律体系不健全、变化快、不稳定。多数税收规范以国税总局、国税总局与财政部以及其他职能部门联合的“函”、“发”、“公告”等形式，各地根据自己的实际情况对这些文件的解释。税收法律规范多如牛毛、替换迅速，给企业适用税收规范带来一定风险。

2.税收执法行为不规范导致的风险管理问题

税务机关基于自由裁量权对相同行为给与不同税务执法结果的现象较为常见。且税务机关本身对税收规范的解读和理解也不尽相同;有时候税务机关解释本身难以理解，甚至发生错误，这种税务风险对企业充满不确定性。

3.征纳双方信息不对称导致的风险管理问题

税务机关掌握的税收信息要远远快于、多于、深于、全于房地产企业所掌握的，且国、地税相分离，房地产企业需要与两个不同的税务机关打交道，信息的不对称严重影响着企业的税务风险。

（二）房地产企业税务风险的内部因素

1.企业纳税意识低下导致的风险管理问题

大多数企业对纳税存在或多或少的抵触心理，想要并且实际付诸实施的偷逃漏税行为不胜枚举。有些企业觉得只要按时申报纳税即可，但对申报真实性没有风险防范意识。

2.财务人员专业不足导致的风险管理问题

会计和税收有密不可分的关系，但是会计知识不等于税收知识。很多企业的财务人员对于会计处理上了解甚多，但是对税务流程，税收处理等几乎一无所知。这种财务人员税收知识的缺乏直接导致了税务风险。

3.企业整体控制不力导致的风险管理问题

有些企业过分依赖财务人员对税务方面的处理，对税务的整体控制上没有前瞻性、预防性。部门联合不足，对财务人员约束不够、涉税处理成功与失败的奖惩制度不规范，都是企业在整体控制上不力导致的税务增高的风险点。

4.企业税收筹划失败导致的风险管理问题

很多房地产企业会在纳税行为发生前，进行税收筹划。但有时企业事前筹划跟不上政策变化，比如近期的营改增，房地产企业很可能转征增值税，如此事前有关营业税的税收筹划必将面临失败。另外，有些企业喜欢钻税收法律的漏洞，自认为的合理避税行为，有时候反而会面临税务机关的反避税调查，无形中反而增加了税收风险。还有些企业会外聘税务师事务所进行税收筹划，但有时外聘单位执业能力的缺失产生的税务风险只能有房地产企业自行承担。

三、加强房地产企业税务风险管理的具体路径探析

（一）房地产企业内外部税务风险特点分析

房地产企业税务风险的外部因素是存在于房地产企业经营之外，不受企业本身左右的固有风险。这一风险对于每一个房地产企业存在的状态都是相同的，无法避免。所谓内部因素则主要存在于房地产企业内部，是可控的、可降低的。可以由房地产企业从完善内部管理制度、配备专业人员、加强评价监督等多方面降低风险。所以研究房地产企业税务风险的管理，主要需从控制内部风险入手。

（二）房地产企业税务风险管理路径探析

1.配置税务风险管理专业人员

房地产企业本身税负较重，涉及税种繁多：房产税、印花税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等;营改增后，还涉及增值税[2]。如此繁多的税种，各种不同的计税方法、申报期限、税收筹划方式，必须由企业配备专业财务税务人员。若企业规模不大，为节约聘用、培养人员的成本，可以选择外聘税务师事务所负责本单位的税务风险管理。但签订合作协议时，可将相关税务风险处理不当可能带来的损失进行明确约定，将风险转移。

2.控制企业各阶段的税务风险

房地产企业税务方面主要特点有：项目周期长、涉及税种多，在项目不同阶段所需关注和防范的税务风险重点不同。其一，在项目立项、购买取得土地时，需着重关注契税、城镇土地使用税、耕地占用税。其中耕地占用税根据土地所属地区不同税率有所差别。此三税种可以作为取得哪一土地的成本考量因素。其二，在房地产项目设计和施工过程中，需着重关注印花税、城镇土地使用税、营业税。其中营业税可以通过会计调整，将实际税收负担推后，使企业占用资金时间延长。其三，在房屋预售、最终竣工阶段，需着重关注营业税及附加、企业所得税、房产税，且企业所得税为重中之重。房产企业前期投入较大，易亏损;预售完成收入大幅提升，应纳税所得额提高。此时需关注固定资产折旧和弥补以前年度亏损两大明细表，降低所得税。各阶段的数据需要由成本部、项目部、工程部、财务部、法务部、外聘税务师事务所多个部门协同数据共享、数据分析、共同防范。

3.加强降低税务风险的沟通交流

目前地税仍采用专管员制度，国税已经取消。房地产企业在与地税沟通时需与专管员保持联系，了解企业涉税的最新政策，以充分享受税收优惠、及时纳税申报。在与国税沟通时，需充分利用国税咨询电话，与其政策法规科、收入核算科、税源管理科等主管部门密切联系，积极参与税务部门的税务宣传。确保在税务系统留下的联络电话准确，以便及时接受信息。现在正在进行营改增，房地产企业更需要充分与此两个主管部门沟通，以便对自己的税收事项深入了解、重新筹划。

（三）房地产企业税务风险管理的评价与监督

房地产企业的税务风险管理过程涉及多环节、多部门的动态、变化、持续的过程[3]。所以在税务风险管理过程中，需不断根据运营中的税收实况与税收筹划进行数据比较分析，以参考值或标准值对不同阶段的税务风险管理进行评价与监督。对于由个人原因造成税收负担增高，如财务人员忘记及时申报带来的滞纳金和罚款等通过企业内部制度合理控制，转移风险。对于政策变化造成的负担增高需及时调整税收筹划。对于会计处理技术欠缺或失误等原因，应在企业选用财务人员时及时关注并避免。

四、总结

综上所述，税务风险的有效管理可以控制税收成本，税收成本的有效控制是控制企业整体成本的重要环节。因此针对企业内外部的税务风险点识别并从不同阶段合理控制税务风险，从人员、制度、沟通、筹划等多方面规避降低税务风险能帮助房地产企业获取更多利润、增强竞争力、提升企业价值。

参考文献：

[1]郑朝来.房地产企业税务风险管理制度研究[D].南京林业大学，2013.

房地产行业涉税风险篇（8）

烟草商业企业以卷烟批发业务为主，多元化经营为辅，经营范围较广、涉税事项较为复杂。企业税务管理者如何通过对企业所面临的涉税风险事件进行识别与分析，制定相应的风险控制措施与防范方法，将税务风险降到最低，是企业经营管理中的重点之一。本文对烟草商业企业在外部环境、运营控制、日常管理过程中的涉税风险进行识别分析，并提出相应的税务风险管理措施。

一、烟草商业企业涉税风险识别

烟草商业企业涉税风险主要来自于企业的外部经济、政策环境及内部经营管理。

（一）烟草商业企业外部环境层面的税务风险

1、我国税法体制存在的涉税风险

我国税法体系建立在保障国家利益的基础之上，税务机关与纳税人在法律地位上平等，但在权责关系上并不完全对等。税法赋予行政机关一定的自由裁量权和法规条款的解释权，这就潜在增加了企业可能存在的税务风险，特别是对于处于敏感行业的烟草企业，更是检查、监管的重点。同时，在体系建设方面，我国还没有完全建立完善的税法体系，部分税收法规存在重复滞后的一面，往往容易引起税收规定与企业实际情况相背离，从而导致税务风险的发生。

2、税收政策变化导致的涉税风险

税收政策作为国家调节工具之一，必然随着经济环境和外部条件的变化而不断调整。因此，税收政策具有相对短暂的时效性。我国目前正处于经济转型期，税收政策作为国家重要的经济杠杆，调整更为频繁，2015年烟草行业的消费税变化、2016年全面“营改增”等都充分证明了这一点，这也使得企业对新税收政策的理解与消化存在滞后性，在新旧税收政策过渡期的操作上存在一定困难，容易发生税务风险。

3、税收政策理解和执行偏差导致的涉税风险

税收政策变动如此频繁，税务机关对于新政策的出台，难免会缺乏提醒，而一些具有适用性的政策往往处于半公开的状态，企业在缺乏相关指引的情况下容易忽视部分税收政策或者错误使用税收政策，在理解和执行上存在偏差，导致税务风险的发生。

（二）烟草商业企业运营控制层面的税务风险

烟草商业企业在运营过程中的各环节都与税收有关，且总税负体量较大，企业管理者应着重注意企业在采购过程、销售过程及专卖执法过程中的税务风险。

1、采购过程中应注意的税务风险。

（1）可能存在将不符合抵扣规定的资产设备进项税进行抵扣，如职工食堂用固定资产、购买扶持烟农用的非补贴性质的各种设备等；

（2）外购商品作为职工福利发放，应注意进项税不得抵扣；

（3）烟叶收购时可能存在没有按规定将价外补贴与烟叶收购价格在同一张农产品收购发票或者销售发票上分别注明，没有按规定填写发票的，不能计算抵扣增值税进项税。

2、货物销售过程中应注意的税务风险。

（1）主营业务之外发生的视同销售行为可能存在未作收入处理且未计提销项税，或已作收入处理但漏计提销项税等情况；

（2）雪茄烟在批发环节不需缴纳消费税，但雪茄型卷烟需要缴纳消费税。（为避免此类风险，企业应严格界定雪茄烟标准和型号）；

（3）可能存在少计“卷烟包装箱”销售收入、处置废旧物品未计销售收入以及其他少计销售收入等情况，或确认了相关收入但忽略了计提相应的销项税。

3、烟草专卖市场执法管理中应注意的税务风险。

（1）支付举报走私烟草产品有功人员奖励只有付款单据和企业自制相关文书，没有取得收款人签字和有效票据；对没有取得有效票据的支出没有作企业所得税纳税调整；

（2）支付给参与专卖市场执法管理的政府其他单位工作人员出勤补助费等相关费用未代扣代缴个人所得税；

（3）支付给参与专卖市场执法管理的政府其他单位的奖励列支费用但没有取得有效收据；

（三）烟草商业企业日常管理层面的税务风险

烟草商业企业作为大型商品批发流通企业，在日常管理中同样存在着各类税务风险，应及时识别并有效管控这些风险。

1、会计核算与税务处理方面应注意的涉税风险。

（1）会计信息质量失真给企业带来的风险

企业一旦出现失真的会计信息，将会降低涉税资料的真实性与合法性，而据此计算的税额也将失真，进而给企业带来税务风险；

（2）房产税计税基数的确定

转租房产不应计提房产税，在计提时若未严格区分出租房产类型，易多计提房产税；

对于不可随意移动的房屋附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值计提房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，应扣减原来相应设备和设施的价值；为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等应计入房产原值计提房产税，这些房产税计税基础的变动在实务操作中容易忽略。

（3）企业所得税涉税风险

根据税法规定，烟草商业企业业务宣传费要全额调增，不得税前抵扣，实务操作中容易忽视；

福利费、职工教育经费等要根据税法规定的工资总额按一定比例税前列支，而不是按账载工资总额列支。如劳务人员工资虽计入账载工资总额，但不得计入税法规定的工资总额等。

2、信息收集整理方面应注意的涉税风险。

企业涉税信息的收集整理与税务风险的识别、控制密切相关，若企业内部、外部涉税信息不能及时有效地收集、传递、反馈，各业务人员在办理业务时就不清楚相关的涉税风险点在哪里，易触发企业税务风险。

（1）内部涉税信息搜集

涉税信息的收集关系到企业各个部门，但是由于企业内部各部门之间对涉税业务沟通少，对业务活动的进行和完成没有能够进行有效的协调合作，导致企业税务管理比较被动，无法做到税务风险事前控制。

（2）外部涉税信息搜集

外部信息收集主要指国家税收政策、财务管理、内部控制、会计准则变动等信息的收集。现今外部信息在不断变化，而外部信息的收集主要由企业税务管理人员来完成，企业税务管理人员如若没有及时学习理解新政策及法规，很容易给企业带来税务风险。

二、涉税风险防范措施与建立税务风险管理体系

识别烟草商业企业涉税风险后，关键是针对这些在不同层面、不同环节中的税务风险采取防范措施，进而建立税务风险管理体系，以降低和应对企业税务风险。在建立防范与管理税务风险的过程中，不仅要搭建企业自身的税务风险控制机制，还应寻求与税务机关合作，以建立更全面更长效的税务风险管控体制。

（一）完善企业自身税务风险识别与控制机制

1、建立税务风险传导、评估机制

企业应建立完善税务管理运行机制，设有专职或兼职税务管理人员，负责识别日常业务或特殊事项的税务风险，识别事件变化可能带来的新税务风险，将设定的各个税种税务风险管理目标系统融入到企业经营管理活动的各个领域和各个层面当中，评估税务风险影响的大小、范围，及时组织修正税务风险、制定控制策略。其他相关人员及部门应对涉税事件的发生和变化及时反馈报告，加强对各个涉税事件的动态监控。

2、加强财务税务人员队伍素质的建设

税务风险管理是企业日常管理工作的重要内容，多数涉税风险是在日常管理层面上财务税务人员的主观行为造成的，因此要注重加强财务税务人员队伍素质的建设。企业财务核算人员和税务管理人员不但要具有较高的专业知识层次，而且要具备一定的综合知识素质，包括经济管理常识、财经税收法规常识等。可以通过鼓励财务税务人员参加网络教育，邀请税务专家开展税务风险管理专题讲座等多种方式，对财务税务人员进行后续培训，全方面提高财务税务人员的综合知识，特别是涉税管理相关知识，提高他们的工作水平和管理水平。

3、提高会计信息质量。

会计信息是纳税的基础及依据，其质量的高低直接影响税额缴纳的准确性。企业在务工作中不仅要严格遵照会计准则的要求进行核算，而且要时刻注意税法与会计准则的不同之处，对纳税依据进行精准剖析，保障涉税资料的真实性及合法性，降低企业税务风险发生的可能性。

4、加强与税务机关的沟通与联系。

企业财务税务人员在日常管理工作中应注意加强与地方主管税务机关的联系，了解与企业相关的税收政策变化动态，对日常工作中遇到的比较复杂的涉税业务和对税收政策理解存在模糊把握不准的问题应及时与税务机关沟通，既要与税收征收局沟通，还要注重与大税服务科、税收法规科、税务稽查局的沟通，以求得对税务风险问题理解的共识，避免因部门理解上的偏差而遗留税务风险，或产生其他的税务风险。

（二）税企合作，建立税务风险长效管理机制

税法体制、税收政策的变动及遵从所引发的潜在风险需要税务部门与企业联合起来共同防范，而且税务风险管理体系的全面建立，离不开税务部门的帮助与指导，只有税企互助，才能真正形成有效的税务风险防范及化解体系，进而保障征纳税循环机制长效、健康运行。

1、税企合作，共同搭建网上互动平台建立长效的税企沟通机制

保持税企之间良好的沟通和互动，是建立税务风险管理体系的重要一环，也是构建和谐征纳关系的有力保障，而搭建网上税企互动平台则可以在税务机关及企业之间建立起一个沟通无障碍的平坦世界，让税企之间沟通更便捷，联系更密切。税务机关可以依托税企互动平台面向企业提供涉税业务的咨询服务。借助该平台，企业在遇到自身难以解决的税务问题时可以及时与税务机关沟通，共同探讨解决。税务机关还可以将最新的税务政策及税务培训资料在平台上共享，供企业相关业务人员自学，以提高自身业务水平，规避税收政策遵从方面的纳税风险。

2、税企合作，共同建立税务风险识别评估系统

建立税务风险管理体系的核心工作在于税务风险识别评估系统的搭建，该评估系统可以有效做到对税务风险的合理识别与评估，及时预测税务风险的大小以及可能会对企业带来的不利影响或损失。

税务风险识别评估系统的建立其基础在于搭建系统、有效、动态的经验数据库，该数据库应涵盖企业过去存在及未来潜在的各类税务风险，为企业识别各种风险提供有力的数据支持。完善的风险评估系统能够准确识别来自企业内部外部的税务风险，并通过数据分析加以细化，从而达到对风险进行动态识别的目的。风险评估系统的建立及运行是一项长期而复杂的工程，需要不断地更新、维护及改进，因此，税务机关及企业应当共同协商、频繁沟通、真诚合作，必要时还可以借助中介机构来协助实施。

综上所述，烟草商业企业在面对各类涉税风险时，应针对不同情况，进行详细的涉税风险识别与分析，制定相应的风险控制措施与防范方法，注重企业内部税务风险管理控制机制建设和外部税企长效共赢合作，通过签订税收遵从协议，税企协作，共同搭建税务风险管理体系，对税务风险进行有效管理，进而有效降低企业涉税风险，全面提高企业的运营管理效率。

参考文献：

[1]胡国强，吴春璇.企业税务风险管理系统：研究综述与框架构建[J].会计之友，2012，（31）

房地产行业涉税风险篇（9）

我国经济体制已经从计划经济转变为市场经济，但我国对纳税筹划的研究起步较晚，也没有构建其良好的纳税筹划管理体系，使得部分企业在纳税筹划出现了不少问题，尤其是房地产行业经常出现纳税筹划问题，限制了房地产企业健康发展，因此，有必要对此展开研究。

一、房地产企业纳税筹划必要性

税收是国家财政来源，且带有强制性，对于企业来说，最重要的评价标准在于是否依法纳税。对于房地产企业来说，主要税目有营业税、土地增值税以及企业所得税等，可见，房地产企业需要承受大量费用。之所以重视纳税筹划，原因在于，第一，做好纳税筹划可以控制支出，促进企业经济效益增长，在房地产纳税中有些支出是不必要的，这就需要企业挖掘免税机会，在法律允许范围内尽可能减少赋税；第二，有利于房地产企业实现合法经营，企业在纳税筹划中可以了解到企业纳税特点以及减免税等，促进企业合法经营；第三，有利于调整企业管理水平。房地产企业管理者也可以实时了解企业在同行业中所处地位，并结合实际情况调整企业管理措施，优化企业管理能力。

二、房地产企业纳税筹划现状

（一）思想上存在误区

房地产企业纳税筹划中常见的思想误区主要有以下几种，第一，错误认为与税收部门搞好关系可以从中获得减免税。这是很多房地产企业在纳税筹划中都存在的错误思想，所以，不少房地产企业一直在想方设法的与税收部门搞好关系，或是通过行贿手段，或是找征管漏洞，这样的方式不仅不会减少税收，还会给税收部门带来负面影响；第二，将希望寄托于偷逃税。一些房地产企业为少纳税，常会隐匿真实账目，以此影响财务核算，部分企业甚至通过合建的方式掩盖企业开发事实，这种方式根本起不到作用，一旦被揭露出来，还要接受法律制裁。

（二）现有纳税筹划方法缺乏整体性

第一，税收最小化与税后利润最大化存在矛盾，为减少纳税，经常会通过推迟预售款入账等方式获得税收优惠机会，但这样的方式会增加费用开支，同时也会影响到企业税收利润，进而导致纳税筹划与利润目标矛盾；第二，单一税赋最小与企业税赋最小矛盾。对于房地产企业来说，需要纳税的税种有很多，虽然涉税税目不同，但其计税依据则多出自相同业务，使得企业在纳税筹划中容易出现节点，进而影响到纳税筹划方案的实施。此外，部分房地产企业还存在依然采用原有节税的方式，由于所使用的节税途径不同，也就导致无法协调。

（三）纳税筹划风险监管力不足

房地产企业经常会出现涉税风险，这些风险往往是不可避免的，再加上受不确定因素的影响，很可能无法构建良好的税收风险管理机制，再加上多数房地产企业工作不到位，没有将风险分析与评价作为重点，而是直接开展筹划，也会带来风险。同时，不少房地产企业没有采用动态涉税风险监测，不仅不了解风险来源，还无法及时构建良好的风险预警体系，这在一定程度上也增加了风险应对难度。

（四）相关纳税筹划人员素质低

对于不少房地产企业来说，其纳税筹划工作中缺少合适的人才，现有工作人员素质较差，很多工作都需要财务部门见人，增加了财务部门工作负担。同时，税务筹划又是一项对税务专业要求较高的工作，很多财务人员与会计人员在工作中只是从会计角度工作，很容易带来一系列问题。

三、完善房地产企业纳税筹划的措施

（一）形成正确的纳税筹划思想

对于纳税筹划问题来说，是一项管理相对严格的工作，房地产企业要实现健康发展，就要端正筹划态度，形成正确的纳税筹划思想。首先，房地产企业应正视自己与税务征管部门之间的关系，不能靠与其搞好关系作为减免税根本，房地产企业与税务征管部门属于执行与被执行关系，房地产企业应严格按照国家相关法律法规纳税筹划，避免触犯法律，一旦被发现将得不偿失；其次，房地产企业应积极应对纳税筹划工作，遵守国家法律法规，强化及时收账，防止因小失大，只有这样才能促进房地产企业健康发展。

（二）注重整体纳税筹划

对于房地产企业来说，纳税筹划是其重要工作，是企业实现税后利润最大化的根本，为促进企业健康发展，房地产企业应协调与处理好相互之间的关系。具体来讲应从以下几种方面入手，第一，重视税收最小与税后利润最大关系协调。房地产企业在选择扣除项目时，也要做好税后利润期望设置，在费用支出筹划上找出最优平衡点，避免带来不必要的消极影响；第二，妥善处理好单一税目与多项税目之间的关系，从整体角度考虑问题，联系实际情况选择最优方案；第三，协调与处理好同一税目与纳税筹划方案之间的关系，避免局限性。

（三）构建完善税务风险管理机制

风险管理是房地产纳税筹划中一项十分重要的工作，为做好纳税筹划风险管理工作，应从以下几方面入手，首先，做好纳税风险检测与评估。房地产企业应认识到税务风险发生带来的不利影响，积极构建完善的风险预警机制，并从多角度多层次分析，正确认识涉税风险识别与评估，同时以此为基础，构建良好的涉税风险衡量标准，避免风险扩大，危害到房地产企业利益；其次，重视涉税风险动态监测机制建设（如图1所示），并做好风险监测与控制，加强对税收法律制度的关注，实现全面了解与把握。同时，及时更新与调整会计政策，及时发现其中存在的潜在风险，并在风险发生以前构建良好的风险防范机制，尽可能减少风险带来的损失；最后，做好涉税风险处理，强化灵活性。对于房地产企业来说，应加大对风险处理与控制，选择灵活性强的方法方案，保证方案可以应对多种风险，避免风险恶化。

（四）做好纳税筹划队伍构建

由于纳税筹划对工作人员的要求较高，所以，在实际利用的过程中，应做好纳税筹划队伍建设，提高对纳税筹划人员的要求。房地产企业应组建专门的纳税筹划部门，聘请专业人员，要求工作人员不仅要懂得税收业务知识，还要熟悉各种税收政策与相关法律知识，保证纳税筹划工作与财务工作分开，并将纳税筹划纳入到企业管理体系中。同时，房地产企业还要做好纳税筹划工作人员的培训，请专业人士到企业为纳税筹划人员培训，不仅要强化他们的专业技能，还要提高他们的职业道德素质，增强他们关注时事政策的能力，增强他们的业务观察能力与创新能力。此外，构建相应的奖罚机制与考核机制，确保所有人都可以认真工作，保证其综合实践能力能够得以显著提升，这也是为企业发展制定税务筹划的有效方案，相关工作人员也可以认识到企业对纳税筹划工作的重视，因此，应重视纳税筹划队伍建设。

四、结语

纳税筹划是一项十分重要的工作，关系到房地产行业经济状况，然而，不少房地产企业在纳税筹划中却存在各种各样的问题，并不利于企业健康发展，严重的还存在违背相关法律法规的情况，因此，企业应真正做好房地产纳税筹划，促进房地产行业发展。

参考文献：

[1]卢贝.房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资，2012（24）.

房地产行业涉税风险篇（10）

伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。

一、 税收筹划的概念及原则

（一）税收筹划的概念

税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。

（二）税收筹划的原则

税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。

从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。

二、税收筹划风险

税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：

（一）税收政策风险

税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者――财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。

（二）企业经营风险

房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。

（三）执行风险

税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。

综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？

三、税收筹划风险的应对

在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：

（一）充分认识税收筹划风险

在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。

（二）加强税收政策学习

企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。

（三）借助“外脑”

聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。

（四）提高会计工作质量

税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。

（五）营造良好的税企关系

税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。

（六）增强筹划方案的灵活性

在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。

四、结论

房地产行业涉税风险篇（11）

国家税务总局于2009年5月了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。

一、房地产企业税务风险界定

澳大利亚的Michael　Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。

国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。

根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。

二、房地产企业主要税种税务风险评估分析

（一）主要税种选择

房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。

（二）评估指标的建立

依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：

指标一：TRB=BT/IN×100%

指标二：TRL=LVAT/TP×100%

指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。

（三）样本的选取

本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。

（四）主要税种税务风险的评估结果分析

企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用

图1、图2和图3表示。

根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。

首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。

其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。

最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。

综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。

三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析

我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。

（一）模型设定与数据来源

本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。

（二）实证结果

本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。

1.模型1的回归结果

（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。

（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。

（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。

（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。

2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果

（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。

（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。

（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。

（三）稳健性检验

把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。

（四）实证结论

通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。

四、结论

通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。

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