房地产开发投资协议大全11篇

房地产开发投资协议篇（1）

甲方：

住所地：

法定代表人:

乙方：

住所地：

法定代表人：

甲、乙双方就甲方取得土地使用权，位于﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡“金港花园”项目的合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资双方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡，项目立项名称“金港花园”，占地面积91333平方米(折合约137亩)，经﹡﹡﹡规划局批准，预计建设建筑面积为32900平方米的别墅，建筑密度17.5%，容积率0.36%，绿化率51.3%(其中公共绿地面积9400平方米)。

二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币7077.55万元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有“江畔花园”项目51%的开发经营权，甲方享有“金港花园”项目49%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获的利润。

2、甲乙双方确认，双方均以融资的进行投资，融资财务费用均按月息1%的标准进入项目成本核算。

3、乙方确认甲方前期已融资投入本金6800万元到合作项目上。

4、甲乙双方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按开发经营权比例多出资本金的甲方投资。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由甲乙双方按1：1的比例委派。

2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由 方委派，销售部负责人由 方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

5、项目部日常费用(双方各自委派人员的工资各自承担)的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入双方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。用款计划应以甲乙双方审核批准的工程预算为基础并经甲乙双方签字确认后生效。

2、若乙方实际投资数额超出本协议第二条第1款约定的金额，对增加的投资额的承担按照双方的过错程度确认。因不可归责于双方的原因或双方的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方双方49：51的比例进行利润分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方49：51的比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。

六、审批手续的办理

本协议签订后，甲方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、履约保证金

乙方应于双方在本合同签章之日起十五日内汇入甲方账户人民币500万元作为履约保证金。合同履行后，履行保证金可冲抵乙方应承担的项目投资款。

八、违约责任

1、本协议签订后，若乙方未能按期支付履约保证金，本协议自动终止。

2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。

3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。

九、特别约定

乙方应在本合同签订之日起十五日内依法解决甲方因为﹡﹡﹡﹡公司提供担保而承担的﹡﹡﹡市农行鼓楼支行1800万元的人民币还贷问题。

十、其他事项

本协议签订后 日内，甲乙双方委派人员应列位并正式成立“合作开发项目部”。在此期间，甲乙双方应共同派员刻制“合作开发项目部”印章，并在公安部门备案。

十一、本协议自双方签字之日起生效。

第十二条、本协议壹式贰份，由甲乙双方各执壹份，同具法律效力。

甲方： 乙方：

(法定代表人 (法定代表人

或授权签字人) 或授权签字人)

签订时间： 签订时间：

开发房地产协议书

甲方：___________(以下简称甲方)

乙方：______________(以下简称乙方)

乙方根据法律的规定已取得__________市__________区__________街__________亩(计__________m2)的出让的国有土地使用权。经甲、乙双方协商同意该项目由拟组建的__________置业有限公司(名称具体以工商行政管理局核准为准)独家开发，现就相关事宜达成如下协议：

第一条　甲、乙双方共同投资组建__________置业有限公司，开发经营该项目，公司注册资金万元人民币。甲方以现金出资万元人民币，占总股本的__________%;乙方出资万元，具体以上述__________街的__________亩国有地使用权作价投入，占总股本的__________%。

第二条　乙方确认投入__________置业有限公司的__________街的项目的土地使用权具备以下条件：

1.项目四至范围：本项目地块座落于市__________区，东至__________街，西至__________街，南至__________巷，北至__________米规划路。

2.项目性质：商品房开发。

3.土地性质：住宅、公建综合用地，现有土地使用权年限为__________年。

4.土地指标：本地块土地使用权面积__________亩(计__________平方米)，总建筑面积　 平方米(含地下室建筑面积)，建筑密度不大于__________%，现有审批建筑物限高__________米(航空限高__________-__________米)，其中：

(1)一期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米以上，其中包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房__________平方米、地下车库__________平方米。

(2)二期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米，包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房平方米、地下车库__________平方米。

5.土地现状：地块内已基本平整。

上述项目概况中的座落、四至范围、项目性质、土地性质、土地指标等另附政府有关部门的批准文件，并以最新批准文件为准。

第三条　乙方确认已取得投入______置业有限公司的项目的国有土地使用权并取得国有土地使用证，土地使用权出让金已全部缴清，同时乙方确认该项目已取得以下批文、权证;

1.乙方已于______年______月______日取得______市文物管理办公室的x文物[______] 号“_______________”。

2.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的x规选字______年______号“建设项目选址意见书”。

3.乙方已于______年______月______日取得______市规划局的______规土证字______年______号《建设用地规划许可证》和沈规土证附字______年______号“建设用地规划许可证通知书”。

4.乙方已于______年______月______日取得______市人民政府办公厅的办综二字[______]59号“城市规划委员会第三次主任会议纪要”。

5.乙方已于______年______月______日取得______市房地产开发建设领导小组办公室的“长安寺公建、住宅建设项目通知书”。

____.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的“关于长安寺项目规划建筑面积指标的说明”。

7.乙方已于______年______月______日取得______市房产管理局的拆许字(______)第______号《房屋拆迁许可证》。

8.乙方已于______年______月____日与______市规划和国土资源局签订的沈土出合字[______]______号《国有土地使用权出让合同》。

9.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈阳国用(______)字第______号《国有土地使用证》。

10.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈规建审字______年______号“建筑扩初设计审定通知单”。

11.乙方已于______年______月______日取得______市卫生局的______卫预审字______号“建设项目设计卫生审查认可书”。

12.乙方已于______年____月______日取得______市发展计划委员会的沈计投资便字第[______]号便函。

13.乙方已于______年____月______日取得______市人民防空办公室的[______]人防立项字(______)号“结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书”。

14.乙方已于______年____月______日取得______市人防工程质量监督站的沈人防质监审字______号“结建防空地下室审批通知书”。

15.乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消审(______)第(______)号“建筑工程消防设计审核意见书”。

16.乙方已于______年____月______日取得______市计划委员会的计基______号《投资许可证》。

17.乙方已于______年______月______日取得_______________的批复。

第四条　甲、乙双方一致确认：乙方投入到______置业有限公司的国有土地使用权(项目)在具备本协议第二条和第三条的前提下作价__________万元人民币。其中________万元作为乙方对______置业有限公司的出资，其余万元由______置业有限公司作为土地转让款支付给乙方。

本协议乙方出资变更到______置业有限公司的国有土地使用权乙方已设定了抵押，其抵押权人为中信实业银行沈阳分行城中支行，抵押担保的债权金额为______万元人民币的贷款本息，债权到期日为______年______月。

乙方确认：本协议规定的国有土地使用权除已设定抵押外，其相应的国有土地使用权出让金、契税等已全部缴纳完毕，所有的拆迁安置补偿费等均已全部支付完毕，乙方保证在签订本协议时该国有土地使用权上不存在着任何权利负担(已设定的抵押除外)。

第五条　本协议签订后三十天内，乙方负责按照国家有关规定和文物管理部门的要求对项目用地进行全面的地下文物勘探，并提供书面的《文物勘探报告》。项目一期用地的文物勘探费用归乙方承担，二期用地的文物勘探费用则由甲方或沈阳______置业有限公司承担。

乙方确认乙方出资的国有土地使用权不存在着“原地保护文物、遗址”的状况。______置业有限公司在开发建设本项目的过程中，如发现文物和遗址，经国家文物管理部门确认需原地保护的，导致本项目无法开发的，甲方退出本项目开发，由乙方自行处理。乙方应在收到国家文物管理部门确认需原地保护文物、遗址的文书后十天内，将甲方及甲方通过______置业有限公司投入到本项目中的所有费用归还。

第六条　付款及付款条件

1.本协议生效后______天内，甲方向乙方支付壹仟万元人民币作为履行本协议的定金，乙方向甲方开具相应的合法有效的收款凭证。

2.本协议签订后______个月内，甲乙双方共同按照______市规划和国土资源局有关国有土地使用权变更的要求和xx市计划委员会有关立项计划变更的要求，准备齐全有关资料并向有关部门提出变更申请后，甲乙双方共同将乙方在中信实业银行______分行城中支行的人民币伍仟万元的贷款转贷至______置业有限公司名下。如因贷款银行的原因不能将该贷款转至______置业有限公司名下，则甲方通过沈阳______置业有限公司向乙方支付___________万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证，同时由乙方负责解除开发地块上设定的抵押。

在甲方支付上述__________万元人民币款项时，乙方负责将本协议书第三条所述的本项目的权属证明、各种批文等原件、备件移交给沈阳______置业有限公司。

3.在完成本条前款工作后一个月内，乙方将有关国有土地使用权和立项计划变更至______置业有限公司名下。在完成本款手续后七日内甲方通过______置业有限公司向乙方支付贰仟万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证。

4.在乙方将本协议第三条规定的建设用地许可证等各种必要的批文全部变更到______置业有限公司名下并在______置业有限公司成立后______个月内，乙方按甲方的要求将其持有的沈阳xx置业有限公司的全部股权转让给甲方指定的单位或个人并办理好股权变更工商登记手续，沈阳xx置业有限公司将余款_____________万元全部付清。

本期款项支付前乙方应向______置业有限公司开具并提交总额为壹亿贰仟捌佰万元人民币的可以计入______置业有限公司本项目开发成本的合法有效的发票。

甲方按本条第一款规定支付的定金，可以抵作______置业有限公司支付的土地使用权转让款。

第七条　双方的责任

(一)甲方的责任

1.负责______置业有限公司的工商注册登记手续，费用由______置业有限公司承担。

2.负责确保本项目______置业有限公司收购资金的落实到位，确保资金运作正常。

3.协助乙方办理本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳xx置业有限公司名下，负责其他有关批文的申领、延期的工作。

4.协助乙方办理好本项目地块的土地使用权年限调整工作。

(二)乙方的责任

1.在签订本协议书之时，乙方负责向甲方提供本协议书第三条规定的本项目的权属证明、各种批文的复印件，同时提供原件进行复验。

2.乙方应解除与原合作方就______街项目签订的合作开发协议，负责处理相应的债权债务关系，并向甲方提供原件、备件。

3.负责完成本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳__________置业有限公司名下，并协助甲方办理其他有关批文的申领、延期的工作，其中本项目的国有土地使用权和立项计划须变更到沈阳xx置业有限公司名下。

上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成，本协议另有规定的除外。

4.负责将本项目地块的土地使用年限调整为商品房住宅用地______年，商业用地______年，但因土地使用年限调整而相应增加应补交的土地使用权出让金及相关费用由__________置业有限公司承担。

上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成。

5.在沈阳______置业有限公司付清第二期____万元人民币款项时负责以三通一平(即通水、通电、通路和土地平整)为标准将土地使用权移交给__________置业有限公司，办理通水、通电的费用由甲方或沈阳______置业有限公司承担。

____.协助甲方办理______置业有限公司工商注册登记手续。

7.协助______置业有限公司房地产开发暂定资质的申领工作。

第八条　乙方将______街项目的土地使用权(年限年)过户到______置业有限公司名下所发生的土地契税由乙方和______置业有限公司共同承担，其中乙方承担______%，______置业有限公司承担______%，其他过户税费如印花税等由______置业有限公司承担。

第九条　甲、乙双方一致同意乙方在______置业有限公司的股权在______置业有限公司成立后个月内由甲方指定的单位或个人按乙方原出资金额(即按出资金额1∶1)进行收购，股权转让款由收购方一次性支付给乙方，乙方应向收购方开具相应的股权转让款发票。

第十条　甲、乙双方确认：开发地块的拆迁补偿中的货币补偿部分由乙方处理。甲方认可乙方于______年______月______日与中国工商银行______市______支行签订的《拆迁协议》，甲方同意承接该协议中为乙方(______房产开发有限公司)设定的权利义务，甲方承接乙方权利义务是本协议的组成部分，甲方不再就此事向乙方主张任何权利。

第十一条　甲、乙双方确认：乙方按本协议的规定履行义务后，______街项目的方案设计、报批、开发建设、施工、销售等工作均由__________置业有限公司承担，乙方对xx街项目的方案设计的报批应予以配合，并保证经批准的方案符合本协议第二条的经济指标。

第十二条　违约责任

1.任何一方对在本协议的签订和履行过程中获知的对方公司的有关文件、数据等都具有保密的义务。除双方认可的为本项目运作而使用这些文件、数据的以外，任何一方不得向第三方泄露，否则，由此造成对方损失的，应承担赔偿损失的民事责任。

2.本协议书签订、甲方支付__________万元人民币定金后，乙方不得再以本项目为标的与第三方进行洽谈、合作，否则，乙方应双倍向甲方返还定金。

3.______置业有限公司未按本协议规定的期限支付各期款项的，每逾期一天则甲方应按逾期金额的万分之二点一向乙方支付滞纳金。逾期陆拾天仍未支付的，则乙方有权解除本协议，甲方前期已支付的__________万元定金不予退还，但乙方应通过__________置业有限公司归还甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款项。

4.乙方未按照本协议第六条第三款规定的期限将本项目的国有土地使用权和立项计划过户、变更到______置业有限公司名下的，每逾期一天，则应按甲方支付的定金总额的万分之二点一向甲方支付违约金。逾期陆拾天乙方仍未完成的，则甲方有权解除本协议，乙方应向______置业有限公司返还前期发生的包括定金在内的所有款项。

5.乙方未按照本协议第七条第(二)款第三、四、五项规定的期限履行义务的，每逾期一天则应按沈阳xx置业有限公司已支付的土地使用权转让款总和的万分之二点一向沈阳______置业有限公司支付违约金。

____.乙方违反本协议第九条的规定，未按甲方的指定和协议规定的条件转让股权的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付万元违约金。

第十三条　本协议未尽事项，经双方协商一致后可签订相应的补充协议，补充协议和本协议书具有同等的法律效力，如有抵触的，则以补充协议为准。

第十四条　在本协议履行过程中发生的争议纠纷，各方应当友好协商解决，协商不成的，可向有管辖权人民法院提起诉讼。

第十五条　本协议规定的______置业有限公司的权利义务，自______置业有限公司成立之日即由______置业有限公司独立享受和承担。

第十六条　本协议经双方签字盖章后即成立。

第十七条　本协议一式陆份，甲、乙双方各执贰份，______置业有限公司执贰份。

甲方：　乙方：

代表：　代表：

年 月 日

关于房地产合作开发合同

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同共同遵守。

一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。

二、合作条件：

1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。

2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。

3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。

4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。

5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。

三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。

四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。

五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。

六、违约责任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。

3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。

房地产开发投资协议篇（2）

邮政编码：

电话：

传真：

乙方：投资顾问有限责任公司地址：

邮政编码：

电话： 传真：

因甲方在中国大陆房地产投资的需要，乙方为甲方提供投融资顾问服务。根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上经充分协商，达成如下条款，以供遵守执行。

第一条 合同期限

1.1 经甲乙双方协商确定，乙方为甲方提供投资顾问服务的期限为一年，即自 年 月 日至 年 月 日。

1.2 服务期限届满需要延期的，甲方应当最迟在服务期限届满前30日向乙方提出续约的书面通知；续订协议的相关内容由甲乙双方根据当时的情势另行约定。

第二条 服务内容

2.1 投资顾问服务

2.1.1 投资前期的投资顾问服务

2.1.1.1 受甲方委托，乙方代为收集信息，进行市场调查，选择房地产开发的类型，寻找有利的投资机会。

2.1.1.2 乙方根据其收集的信息和资料以及甲方提供的基础资料围绕资金筹措、融资方案制定、经济效益分析等内容进行研究，并出具《房地产项目可行性研究报告》。

2.1.1.3 乙方协助甲方对《房地产项目可行性研究报告》进行评估。

2.1.1.4 乙方参与设计房地产项目投资架构和交易模式。

2.1.1.5 乙方负责起草相关法律文件并参与房地产项目投资谈判。

2.1.1.6 乙方负责设立房地产项目公司并办理相关工商事务。

2.1.1.7 乙方负责协调甲方同房地产项目所在地政府及房地产相关主管部门的关系。

2.1.2 投资实施期的投资顾问服务

2.1.2.1 受甲方委托，乙方起草拆迁安置与补偿相关的法律文件并参与同原业主的谈判和法律文件的签订。

2.1.2.2 受甲方委托，乙方参与“招牌挂”活动，办理土地使用权的预登记和登记手续，取得《土地使用权证书》。

2.1.2.3 乙方负责协助办理施工建设、房地产销售等过程中需要的审批手续和相关证照。

2.1.2.4 乙方协助甲方对房地产项目资金进行监督管理，保证资金运行安全。

2.2 融资顾问服务

2.2.1 融资前期的融资顾问服务

2.2.1.1 受甲方委托，乙方对甲方指定的房地产项目进行市场调查和投资可行性分析。

2.2.1.2 乙方根据其收集的资料和甲方提供的基础资料编制商业计划书及其他相关文件。

2.2.1.3 乙方协助甲方制定融资策略和融资方案。

2.2.1.4 乙方协助甲方对其房地产项目进行包装。

2.2.1.5 乙方协助甲方设立项目公司或对已有公司进行规范化整顿。

2.2.1.6 乙方负责筛选和推荐有实力和有意向的境内外投资者。

2.2.2 融资实施期的融资顾问服务

2.2.2.1 乙方协助甲方对房地产项目进行推介和路演。

2.2.2.2 乙方负责修改和优化融资方案。

2.2.2.3 乙方负责起草《投资协议书》、《融资协议书》及其他相关法律文件。

2.2.2.4 乙方负责引见投融资双方或多方见面直接洽谈。

2.2.2.5 受甲方委托，乙方负责聘请相关中介机构完成评估、审计、验证、法律等相关事务。

2.2.2.6乙方参与融资谈判并积极促成投融资双方或多方签订《投资协议书》或《融资协议书》等其他法律文件。

2.2.2.7 乙方负责督促投资方积极履行《投资协议书》或《融资协议书》的相关内容，争取资金尽早到位。

2.2.2.8 乙方提供资金到位后的其他融资顾问服务。

第三条 服务团队

3.1 乙方至少指派投资专业人员、财务专业人员、法律专业人员、联络人员各一名为甲方提供投融资顾问服务。

3.2 根据甲方需要，乙方可以更换其他人员提供投融资顾问服务。

3.3 甲方应当指定至少一名联络人员和乙方负责联络。

第四条 服务流程

4.1需要乙方提供投融资顾问服务的，甲方应当首先和乙方签订本合同，并按照合同的约定支付相关费用。

4.2 本合同签订后5个工作日内，甲方应向乙方提供企业基本信息材料、房地产项目详细信息和相关材料以及联络人员的联系方式，以方便乙方建立客户档案，及时为甲方提供优质服务。

4.3 乙方联络人应当于每月5日前通过书面或邮件等方式向甲方负责人反馈上月工作进展情况。

4.4 甲方或乙方或甲乙双方认为对方工作内容或工作进度需要调整的，应当积极与对方协商，并采取适当的措施。

4.5 涉及到委托授权业务的，甲方还应当向乙方出具《授权委托书》或其它具有同等法律效力的授权文件。

第五条 服务费用

5.1 甲方应当向乙方支付的投融资顾问费分为两种形式的费用：一种是固定的顾问年费；另一种是占募集资金一定比例的融资顾问费。

5.1.1 甲方向乙方支付的顾问年费为人民币拾万元整。

5.1.1.1本合同签订后7个工作日内，甲方向乙方支付顾问年费人民币伍万元；

5.1.1.2本合同签订后第6个月，甲方再向乙方支付顾问年费人民币伍万元，如果当时本合同已解除或终止，则免除甲方支付该部分费用的义务。

5.1.2 募集资金到位后的10个工作日内，甲方应当按照募集资金总额的一定比例一次性向乙方支付融资顾问费（按比例分段累加计算）：

5.1.2.1 募集资金在人民币伍仟万元以下部分的，按3 %支付融资顾问费；

5.1.2.2 募集资金在人民币伍仟万元以上（含本数）壹亿元以下部分的，按2%支付融资顾问费；

5.1.2.3 募集资金在人民币壹亿元以上（含本数）部分的，按1%支付融资顾问费。

5.1.4 《房地产项目可行性研究报告》和《商业计划书》的撰写和编制费用不包含在投融资顾问费之内，由甲乙双方另行协商。

5.2 为甲方提供投融资顾问服务过程中，乙方发生的交通、住宿、餐饮等费用，由乙方自行承担；甲方主动安排接待的除外。

5.3 乙方接受甲方委托，向相关行政、司法、鉴定、公证等部门和房地产评估、房地产等中介机构支付的费用，以及其他经过甲方事先同意承担的费用由甲方承担。

5.4 甲方应当通过银行转帐的方式向乙方支付相关费用，乙方银行开户相关信息如下：

户 名：投资顾问有限责任公司

开户行：

帐 号：

第六条 甲方权利和义务

6.1 甲方必须保证向乙方所提供的一切相关资料都是真实的、合法的。

6.2 甲方应当及时满足乙方的合理要求，向乙方提供所需信息，便于乙方与投资者商洽有关事宜。

6.3 甲方或甲方指定的相关主体或其房地产项目发生重大变化影响投融资顾问合同的，甲方应当及时通知乙方并采取适当措施。

6.4 甲方有权利向乙方了解投融资事项的进展情况。

6.5 甲方应当按照合同约定及时支付固定年费和融资顾问费。

6.6 未经乙方同意，甲方不得自行与乙方推荐的投资者接触并私下达成损害乙方利益的协议或承诺。

6.7 本合同期限届满后甲方没有续约的，在本合同期限届满后三年内，因乙方已经履行本合同约定的义务，而促使甲方与乙方推荐的投资者达成融资协议的，甲方仍必须继续按本合同的约定支付相应数额的融资顾问费。

第七条 乙方权利和义务

7.1 乙方有权依照本合同的约定取得固定年费和融资顾问费等报酬。

7.2 乙方有权利要求甲方提供必要的帮助和支持。

7.3 乙方必须严格履行本合同第二条规定的相关义务。

7.4 乙方应当按照本合同约定及时向甲方报告相关事务的进展过程。

7.5 乙方应当采取积极有效的办法促成甲方与投资者签订相关协议。

7.6 乙方应当在甲方的授权范围内行事，除此之外，不得代表甲方做出任何保证或承诺，或损害甲方利益其他任何行为。

第八条 变更和解除

8.1 甲乙双方经协商一致可以变更或解除本合同。

8.2 乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：

8.2.1 乙方重大过错，致使甲方遭受重大损失的（“重大损失”是指损失的经济价值在人民币壹佰万元以上）；

8.2.2 乙方违反法律规定和本合同约定的义务，致使本合同没有继续履行必要的。

第九条 保密义务

9.1 “商业秘密”指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

9.2 甲乙双方应对投融资事项涉及的所有商业秘密保守秘密，除用于本合同目的外不用于任何其他目的，不向任何与本合同无关的第三方披露。

9.3本合同终止或履行完毕后，本条所约定的保密义务继续适用，并无时间限制；除非该技术信息和经营信息已经为公众所知晓。

9.4 一方违反约定，披露、使用或允许他人使用其所掌握的对方的商业秘密的，应当承担相应的法律责任。

第十条 不可抗力

10.1 “不可抗力”指在本协议签署之时不能预见、其发生和后果不能避免或克服、在本协议签署之后出现的阻碍任何一方全部或部分履行本协议的所有事件。此种事件包括地震、台风、洪水、火灾、战争、国内或国际交通故障、政府或公共机构行为、传染病、民众骚乱、罢工和不能预见、不能避免、不能克服的任何其他情形。

10.2 一旦发生不可抗力事件，受到该不可抗力事件影响的一方的义务在不可抗力事件造成的延误期间应中止履行并自动延期，该方不承担违约责任。

10.3 主张不可抗力的一方应迅速以书面形式通知另一方，并在随后15 天内提供不可抗力发生和持续时间的充分证据。

10.4 一旦发生不可抗力，甲乙双方应立即协商以寻求公平的解决方案，并尽一切合理努力，将此不可抗力的影响减少到最低限度。

第十一条 违约责任

11.1 甲方未能履行法律规定的义务和本合同第二条、第六条约定的相关义务，应当承担违约责任。

11.1.1 甲方没有按照约定及时支付固定年费和融资顾问费的，经乙方催告后，10个工作日内仍未支付的，应当向乙方承担数额为未支付部分20%的违约金。

11.1.2 除前款约定的情形外，甲方违约的，应当赔偿乙方因此而遭受的经济损失。

11.2 乙方未能履行法律规定的义务和本合同第二条、第七条约定得相关义务，应当承担违约责任。

11.2.1 乙方违约但相关义务仍然可以履行的，乙方应当继续履行相关义务。

11.2.2 乙方违约致使甲方遭受重大损失的，甲方同意不解除合同，乙方应当减少或免除固定年费。

11.2.3 乙方违约给甲方造成经济损失的，还应当赔偿甲方的经济损失。

第十二条 法律适用和争议解决

12.1 本合同适用中华人民共和国法律（甲方是于港澳台注册的法人主体或自然人的，应当同意本合同使用中国大陆的法律）。

12.2 在合同履行过程中产生的争议，甲乙双方应首先协商解决；协商不成的，任何一方可以向乙方所在地人民法院起诉。

第十三条 通知、送达

13.1 甲乙双方因履行本合同相互发出或提供的所有通知、文件、资料，均以本协议首页列明的地址、传真送达，当事人变更地址、电话或开户银行、账号的，应在变更后3日内，将新的地址、电话或开户银行、账号书面通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担全部责任。

13.2 当面交付文件的，在交付时视为送达；通过传真方式送达的，在发出传真时视为送达；以邮寄方式送达的，挂号寄出或投邮当日视为送达。

第十四条 一般条款

14.1 本合同在履行期间如遇国家现行法律、法规修改或变更，甲乙双方应依修改或变更后的国家法律、法规更改有关条款，但不影响其它条款的有效性，甲乙双方皆有履行其余条款的义务。

14.2 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，至甲乙双方约定的服务期限届满或本合同解除时终止。

14.3 本合同未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充合同，与本合同具有同等法律效力。

14.4本合同一式肆份，由甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

（以下无正文，为签章栏）

甲方：

授权代表:

房地产开发投资协议篇（3）

委托人： 身份证号码：

电话： 帐号：

乙方： 建设方

单位地址： 法定代表人：

委托人： 身份证号码：

电 话： 帐号：

根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 (下称该项目，地点位位地址： 法定代表人：

于 )。甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。

第一条 合作原则

甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。

第二条 合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。

第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。

第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。

第五条 项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

第六条 利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条 甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。

(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第八条 乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。

(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第九条 声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。

(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。

(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十条 保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中

所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。

第十一条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出七个工作日内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。

第十二条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议

所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。

第十三条 争议的处理

(一)本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条 违约责任

(一)甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银

行贷款利息;合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。

(二)甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。

(三)乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。

(四)乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。

(五)乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。

(六)乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。

(七)合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。

(八)合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。

(九)合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十六条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。

第十七条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十八条 协议的效力

(一)本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。

(二)本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。

甲方：(盖章) 乙方：(盖章)

法定代表人： 法定代表人：

项目全权委托人：

托人：

年 月 日

月 日 项目全权委 年

房地产项目合同范文二甲方：XX房地产开发有限公司 法定代表人：XXX

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙双三方就甲方取得土地使用权，位于#################的项目合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资三方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权。乙方筹集项目建设所需的土地出让金、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币@@亿元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方负责该项目的开发经营权。丙方负责该项目的前期策划和运作。 项目所获的利润按投资比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方确认，三方均以中小企业融资进行投资，中小企业融资财务费用均按月息@@%的标准进入项目成本核算。

3、甲乙丙三方出资比例：甲方按总投入的@@%，乙方按总投资的@@%，丙方按总投资的@@%出资。由乙方统一筹集，并以三方的名义投入该项目。

4、甲乙丙三方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按投资比例多出资本金的乙方本金。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方和丙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1本协议签订后，由丙方负责前期的项目落实工作，由甲方赋予丙方在办理该项目前期工作中的权利，并由甲方出具相关的委托书，提供公司的营业执照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方根据需要委派。

3、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由乙方委派，销售部负责人由乙 方委派。财务人员由三方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方丙方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

4、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

5、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由三方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

6、项目部日常费用的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入三方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。

2、若因城市规划调整等而使乙方实际筹集投资数额超出本协议第二条第一款约定的金额，对增加投资额的应由各方实际出资额来确定增加利润的分配比例。若一方放弃出资的，享有由于增加投资而产生的收益的12.5%。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方丙三方25:50:25的比例进行利润分配。若因城市规划调整而新产生的利润，按照本协议第四条第二款约定的办法分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲乙丙三方25:50:25的比例分别记账，未经三方同意，任何一方不得挪用销售款项。原则上优先偿还投资本金。

六、审批手续的办理

本协议签订后，待丙方前期协调妥善后，移交给乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授权和委托。由乙方负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、违约责任

本协议签订后，该项目获得@@相关部门批准可以实施时，由于乙方资金未到位而造成的后果，乙方愿意承担赔偿给甲方人民币@@@万元;而由于甲方未经乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作开发的，甲方愿意赔偿给乙方和丙方人民币@@@万元。

八、其他事项

1、本协议签订后，甲方即刻出具给丙方授权委托书，并提供公司的公章和营业执照副本，便于丙方顺利开展前期的相关工作。丙方办妥前期约定工作后，移交给乙方，再由甲方按约授权或委托给乙方办理本项目开发的相关事宜。

2、甲方公司在本协议生效前或与本项目无关的业务往来所发生的债权、债务不涉及乙方、丙方，概由甲方自行负责，由此而造成乙方、丙方利益损害的在该项目产生的甲方收益中偿还。

九、本协议自双方签字之日起生效。

十、本协议未尽事宜，经甲乙丙三方共同协商一致同意，与本协议具有同等效力。

十一、本协议壹式叁份，由甲乙丙三方各执壹份，同具法律效力。

甲方： 乙方： 丙方：

签订时间： 签订时间： 签订时间：

签订地点：

房地产项目合同范文三委托方：

地址：

居间方：

地址：

居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务等事项，经协商一致，签订本合同。

第一条 合同标的物

居间方向委托方提供与蒙自县文澜镇红寨村委会有关土地合作开发房地产项目。

第二条 居间方义务

1、居间方应积极认真地把委托方介绍给土地出让方 ，并及时沟通情况。

2、居间方协助委托方做好该宗土地房地产项目开发的前期投资策划及沟通工作。

3、居间方应积极努力做好居间介绍，协调有关矛盾，促成委方与土地出让方签订该宗土地合作开发房地产项目合同。居间方应当协助委托方与土地出让方在合同中约定，待到该项目进入预售阶段后委托方再以现金补偿或以房产折价补偿方式兑现土地出让金。

4、居间方应协助项目当事人做好有关部门对该项目的各项审批工作，促成合作开发项目成功签约，并顺利办理有关该宗土地房地产开发项目的手续。

第三条 委托方义务

委托方承诺一旦土地出让方与委托方签订项目合作开发合同，并实际支付土地款项后，委托方即应承担向居间方支付服务费的义务。

第四条 居间服务费

1、居间服务费的标准：委托方根据居间方与土地出让方协商的该宗土地房地产项目合作金额支付服务费。即：每亩土地合作金额为 万元至 万元之间时，委托方支付居间方每亩 万元服务费。每亩土地合作金额为 万元以下时，每减少 万元，委托方增加 仟元的服务费。

2、居间服务费的支付办法：本合同签订后，委托方预付居间方 万元服务费，其余费用根据居间方的工作进度适时支付。即：委托方与土地出让方签订合作开发合同后支付本合同总金额的百分之三十(扣除委托方提前预付的 万元);居间方协助项目当事人办理完毕该宗土地合作开发必需的各项手续后，委托方支付本合同总金额的百分之 ;该项目进入预售阶段后 个月内，委托方支付本合同总金额的百分之 。

第五条 诚信原则

1、如果委托方与土地出让方在本合同委托期内，未能达成合作协议，没有征得居间方的书面同意，委托方不应再与该土地出让方进行协商并签订合作协议，否则居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。

2、本合同的有效期(委托期)为壹年(自本合同签字生效之日起计算)。居间方在此期间必须积极推动土地出让方与委托方进行实质性洽谈，并协助委托方和土地出让方达成实质性成交合同。

3、委托期内委托方未能与土地出让方达成协议时，委托方将不再支付居间方任何费用。

4、居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准 %的赔偿。

第六条 合同成立及修改

本合同经双方签字盖章后生效，未经双方书面同意，任何一方不得擅自修改本合同。

第七条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。

第八条 违约责任

违约责任按《中华人民共和国合同法》有关条款执行。

本协议一式两份，双方各执一份。

委托方(盖章)：_________

联系地址：_________

电话：_________

居间方：(盖章)：_________

联系地址：_________

房地产开发投资协议篇（4）

园区工业企业资产合理流动管理目标：规范园区工业企业资产合理流动，着力盘活闲置资产，加大闲置土地处置力度，切实提高土地利用率，实现土地的节约集约利用，促进企业健康持续发展。

资产合理流动基本原则：分类处置、集约利用。

（一）分类处置。

1、依约处置：依业主与园区签订承诺书、协议书条款进行闲置资产处置；

2、依法处置：依国家法律、法规的相关要求进行闲置资产处置；

3、协商处置：除依约、依法处置的资产之外，由园区与业主协商进行闲置资产处置；

4、自行处置：除依约、依法处置的资产之外，园区与业主难以协商的，由业主对企业房地产直接转让、追加投资、出租等三种形式进行资产处置。

以上各类处置方式涉及到园区（受国土部门委托，下同）收回的，均以不动产回购方式，机器设备等动产由业主自行处置。

（二）集约利用。对闲置土地的处置要体现集约利用的原则，要严格执行建设项目投资强度、容积率等控制标准，在盘活中实现节约集约用地。

第二条工业企业资产处置方法

（一）依约处置

供地六个月后且开工条件已具备或土地已办证的未开工项目、供地后一年但未满二年的主体厂房未动工项目：土地必须由园区按项目取得土地时出让价依约回购，并由国土部门办理终止国有土地出让合同手续。

（二）依法处置

1、超过合同约定开工日期二年未开工的项目：土地必须由园区按项目取得土地时出让价依法收回，并由国土部门办理终止国有土地出让合同手续。

2、供地后二年内开发建设面积比例不足1/3或投资额度不足25%的企业（项目）：

①闲置土地可以分割的，闲置土地必须由园区按项目取得土地时出让价收回；业主原意整体由园区收回的，闲置土地和建筑物一并由园区收回和回购，土地按项目取得土地时出让价，建筑物按评估重置价回购。

②闲置土地不可以分割的，闲置土地和建筑物必须由园区收回和回购，土地按项目取得土地时出让价，建筑物按评估重置价回购。已投产企业愿追加投资，须重新限期签订项目投资承诺书和协议书，并按相关规定交纳土地违约金及闲置费。

（三）协商处置

开发建设面积比例超出1/3或投资额度超过25%且未合理利用土地10亩以上的企业（含标准厂房项目），业主对房地产处置可与园区协商解决：

1、未合理利用土地可以分割的，其未利用土地必须由园区回购，分割的土地按当年工业用地基准价回购；经协商，房地产一并由园区回购的，土地按当年工业用地基准价，建筑物按评估重置价回购。

2、未合理利用土地不可以分割，经双方协商，企业房地产一并由园区回购的，土地按当年工业用地基准价，建筑物按评估重置价回购。否则按土地出让协议收取违约金及土地闲置费等相关费用，并重新签订投资承诺书和协议书，限期投资到位。

3、已投产但尚有未利用土地，但项目引进时协议同意企业分期投资，且企业实际投资额已达到协议投资额70%以上，或上年度销售额达到亿元以上的，企业应按原协议限期追加投资或寻求合作，严格履行到位。

（四）自行处置

除依约、依法处置的资产之外，业主与园区难以协商解决的，业主对资产可以如下处置：

1、直接转让

①企业可以直接股权转让、整体资产转让等形式处置。国土部门按规定标准收取未合理利用土地违约金及土地闲置费，企业按规定全额交纳相关税费。

②企业资产直接转让时，企业房地产评估须按建设、国土二部门评估程序执行，土地评估价格不得低于转让时工业用地出让基准价，厂房等建筑物不得低于500元/平方米、围墙等其他配套设施不得低于2万元/亩评估定价。如有闲置土地，受让方要重新签订投资承诺书、协议书，限期投资到位，并交开工、投产保证金，若不能在约定期限内建设的，土地由园区收回。

2、追加投资

企业尚有未利用土地，又难以分割，业主有意向对未利用土地进行追加投资的，业主可以对企业未利用土地追加投资，或引进合作伙伴追加投资。追加投资的项目应经园区同意，限期二个月内开工、一年内投产，按规定交清未合理利用土地违约金及土地闲置费，重新签订投资承诺书、协议书，亩均税收承诺3万以上，并交开工、投产保证金后方可开工建设。

3、资产出租

有闲置厂房，允许企业出租，原则上要求闲置厂房整体出租，租赁方新办工业项目必须符合入园条件或产业要求。为防止租赁方对民工欠薪，参照同类行业的用工人数和工资标准，承租方应交公司全年工资总额10%的欠薪准备金，欠薪准备金暂由园区保管，租赁结束如无欠薪情况，由园区退还欠薪准备金本金，出租方要与园区签订监管责任书。

第三条资产流动处置政策

（一）园区内所有的资产流动事项和受让方、承租方新上项目必须经县工业项目决策领导小组决策。

（二）由园区收回资产转让的新入园企业，新上项目经决策咨询同意后，享受新入园企业优惠政策。

（三）直接进行资产转让的企业，新上项目经决策咨询同意后，享受优惠政策时间按原企业延续计算。

（四）由园区依法、依约收回的闲置土地和房产，免收过户费用，过户税金全额贴补给交纳方，免收未合理利用土地违约金及土地闲置费。

（五）符合依约、依法收回的资产，业主不同意园区收回，园区、国土部门可依约、依法强制解除合同，依照国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔20*〕36号），土地闲置费按出让价的20%征收，依法可以无偿收回的，坚决收回。不符合无偿收回条件的，按协议约定或国土法规定收回。

（六）业主自行处置的资产，按规定征交未合理利用土地违约金及土地闲置费，并全额征交相关税费。

（七）企业房地产转让应交纳的税费，按成交金额计征，即出让方：营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等相关税费；承受方：契税、印花税等相关税费。个人股权转让、企业（公司）股权转让按规定计征所得税；按企业清算后所得收益按规定计征所得税；其他费用按园区规定收取。

第四条资产流动办理程序

（一）依约、依法资产处置办理程序

园区收回闲置土地程序：园区对入园项目进行清查，符合依约、依法收回的，报园区办核实，经决策后，园区书面告知业主收回闲置土地，国土部门办理终止国有土地出让合同手续，收回土地使用权证，园区退还业主土地出让金。园区回购建筑物程序：由业主和园区双方委托中介机构评估，回购资产由园区重新出让，并由园区牵头协同相关部门根据从简原则给予办理转户权证。需通过法律途径收回的，相关部门要按法律程序快速办理。

（二）协商处置、自行处置资产办理程序

经园区对项目逐个审核，与企业协商后提出方案，属企业自行转让的，报县工业项目决策咨询领导小组决策。经协商回购的，其土地由国土部门办理终止国有土地出让合同手续，收回土地使用权证，园区支付业主土地出让金。房产由业主和园区双方委托中介机构评估，并办理过户手续。受让方新上项目，按新入园项目进行管理。

（三）追加投资办理程序

由企业提出申请，经园区核实同意，并向县工业项目决策领导小组提交项目申请报告，经县工业项目决策领导小组同意，再与园区重新签订投资承诺书、协议书。

（四）资产租赁新办企业办理程序：

租赁方新办工业项目向园区提出申请，经园区审核后，向工业项目决策咨询领导小组提交新上项目申请报告，经决策咨询领导小组决策同意，再办理相关手续。

第五条申报材料（原企业）

（一）填报《工业企业资产转让有关登记事项审查表》。

（二）营业执照；

（三）法定代表人资格证明书，委托他人办理的应提交授权委托书；

（四）土地使用权合法凭证；

（五）房屋所有权合法凭证；

（六）用地平面图和厂房设计图；

（七）在办理手续时，按各部门要求提供相关材料。

第六条组织领导

（一）统一思想，提高认识。相关部门必须高度重视，把思想和行动统一到县委、县政府的重大决策上来，确保闲置资产“家底清、盘得活”，扎实推进“腾笼换鸟”工作，通过园区收回闲置土地、业主自行转让资产等方式尽早盘活存量，使有限的土地资源实现最大的效益。

（二）加强领导，健全组织。建立工作小组，由王良春付县长任组长，洪士友、范卫祥、严志源任付组长，陆雄、汪晨鸣、姜风、夏剑平、方玉林、夏浩波、虞婷婷、姜忠军、陆寿泉、劳志平、王胜、祝文波为成员。县园区办具体负责实施。园区实行“一把手”负责制，资产合理流动工作纳入园区年度建设工作考核。

（三）落实措施，确保推进。园区及有关部门应对入园项目每季进行一次清查，按照项目投资协议书和承诺书确立的建设进度要求，及时排查清理。涉及相关部门职能的，应制定措施，落实人员，及时快速办理，确保园区资产合理流动，推进园区项目建设。

（四）协同配合，明确责任。处置闲置资产涉及到经贸、园区、国土、财政、招商、项目引进单位、工商、金融等多个职能部门，需各单位之间加强联系，密切配合，扎实推进闲置资产的盘活利用。各部门具体职责如下：

1、经贸（园区办）部门：负责规范园区企业资产合理流动管理办法制订，承担资产合理流动的组织和管理，牵头项目决策咨询，对资产流动全过程进行核实、监督和管理。

2、园区：负责如实提供园区内企业（项目）的闲置土地、投资额度、经营状况等基本情况，报园区办核查；负责与企业对接、协商工作，按决策意见落实资产处置措施；严格执行与业主签订的投资协议书、承诺书。

3、县国土部门：负责闲置土地处置的政策指导和监督把关，负责审查项目实际用地情况，依法征收未合理利用土地违约金及土地闲置费，办理终止国有土地出让合同手续或转让手续。

4、县财政税务部门：要做好资产过户各项税费政策执行情况和资产清算工作。

5、招商局：严格把好招商项目关，掌握客商的投资实力；做好处置后资产的招商文本建立和宣传工作，对未完成协议投资额的企业，进行后期项目对接工作；协调引进单位做好对处置资产企业工作，并将其纳入招商引资考核。

6、项目引进单位：按决策意见协助园区做好与业主对接工作和与园区意见有分歧的业主的思想工作。

7、工商部门：对所有进行资产处置的企业，变更工商注册登记，要按工业项目决策咨询纪要要求办理，并协助做好业主工作。

8、金融部门：要配合园区做好已抵押的企业资产的处置工作。同时，对配合园区资产回购工作的企业，在融资方面给予扶持。

9、法院：按法律程序做好涉及由法律裁定的企业资产的处置工作，并及时与园区沟通。

10、法制办：负责资产流动全过程法律、法规咨询服务工作。

房地产开发投资协议篇（5）

委托人： 身份证号码：

电话： 帐号：

乙方： 建设方

单位地址： 法定代表人：

委托人： 身份证号码：

电 话： 帐号：

根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 (下称该项目，地点位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。

第一条 合作原则

甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。

第二条 合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权

宗地图为准(宗地图见附件)。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。

第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。

第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。

第五条 项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

第六条 利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条 甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。

(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第八条 乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。

(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第九条 声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。

(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。

(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十条 保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。

第十一条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出七个工作日内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。

第十二条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。

第十三条 争议的处理

(一)本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条 违约责任

(一)甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银

行贷款利息;合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。

(二)甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。

(三)乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。

(四)乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。

(五)乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。

(六)乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。

(七)合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。

(八)合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。

(九)合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十六条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。

第十七条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十八条 协议的效力

(一)本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。

(二)本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文2甲方：

乙方：

经甲、乙双方友好协商，就乙方向甲方提供房地产项目中介服务事宜达成协议条文如下：

一、服务内容：

1、受甲方委托，乙方为甲方在武汉市寻求----------------公司地块开发房地产项目。项目信息具体情况如下：该项目位于武昌区和平大道673号，用地面积 亩。区域内交通十分便利，配套设施齐备，规划中的地铁站就设在项目旁。

2、甲方在对该项目进行评估审查后，初步同意接受乙方所中介的房地产项目。

3、为便于甲方与乙方达成项目合作协议，乙方积极配合进行调查和分析。向甲方提供了土地业主方资料及进行沟通，供甲方参考。并陪同甲方工作人员对项目作了实地调查和现场踏勘。

二、中介服务费用及支付方式：

鉴于乙方提供了上述房地产项目信息和相关的服务，经双方协商，甲方同意按乙方所中介的房地产项目土地金额(市场价值) %即人民币 万元向乙方支付中介服务费用(税后)。双方约定，该款项在甲方与武汉气体压缩机有限公司签订协议后一个星期内付清。否则，乙方有权按年息20%收取滞纳金，同时要求甲方承担相应的违约责任。

三、违约责任：

甲、乙双方如有违约，守约方均可向法律机关申请仲裁，或提出起诉，要求违约方承担相应的违约责任。

四、本协议一式肆份，双方各执两份，具有同等效力。

五、本协议双方签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文3甲方：

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙双三方就甲方取得土地使用权，位于#################的项目合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资三方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权。乙方筹集项目建设所需的土地出让金、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币@@亿元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方负责该项目的开发经营权。丙方负责该项目的前期策划和运作。 项目所获的利润按投资比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方确认，三方均以中小企业融资进行投资，中小企业融资财务费用均按月息@@%的标准进入项目成本核算。

3、甲乙丙三方出资比例：甲方按总投入的@@%，乙方按总投资的@@%，丙方按总投资的@@%出资。由乙方统一筹集，并以三方的名义投入该项目。

4、甲乙丙三方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按投资比例多出资本金的乙方本金。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方和丙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1本协议签订后，由丙方负责前期的项目落实工作，由甲方赋予丙方在办理该项目前期工作中的权利，并由甲方出具相关的委托书，提供公司的营业执照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方根据需要委派。

3、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由乙方委派，销售部负责人由乙 方委派。财务人员由三方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方丙方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

4、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

5、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由三方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

6、项目部日常费用的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入三方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。

2、若因城市规划调整等而使乙方实际筹集投资数额超出本协议第二条第一款约定的金额，对增加投资额的应由各方实际出资额来确定增加利润的分配比例。若一方放弃出资的，享有由于增加投资而产生的收益的12.5%。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方丙三方25:50:25的比例进行利润分配。若因城市规划调整而新产生的利润，按照本协议第四条第二款约定的办法分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲乙丙三方25:50:25的比例分别记账，未经三方同意，任何一方不得挪用销售款项。原则上优先偿还投资本金。

六、审批手续的办理

本协议签订后，待丙方前期协调妥善后，移交给乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授权和委托。由乙方负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、违约责任

本协议签订后，该项目获得@@相关部门批准可以实施时，由于乙方资金未到位而造成的后果，乙方愿意承担赔偿给甲方人民币@@@万元;而由于甲方未经乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作开发的，甲方愿意赔偿给乙方和丙方人民币@@@万元。

八、其他事项

1、本协议签订后，甲方即刻出具给丙方授权委托书，并提供公司的公章和营业执照副本，便于丙方顺利开展前期的相关工作。丙方办妥前期约定工作后，移交给乙方，再由甲方按约授权或委托给乙方办理本项目开发的相关事宜。

2、甲方公司在本协议生效前或与本项目无关的业务往来所发生的债权、债务不涉及乙方、丙方，概由甲方自行负责，由此而造成乙方、丙方利益损害的在该项目产生的甲方收益中偿还。

九、本协议自双方签字之日起生效。

十、本协议未尽事宜，经甲乙丙三方共同协商一致同意，与本协议具有同等效力。

十一、本协议壹式叁份，由甲乙丙三方各执壹份，同具法律效力。

房地产开发投资协议篇（6）

诚信环境温暖地产冬季

此次推介会上，来自中国房协、北京房协、北京市建设委员会和北京市消费者协会的领导以及首开集团、华润置地等房地产企业代表，深刻剖析了目前市场对房企诚信行动的迫切要求：以塑造诚信大环境为出发点，规范房地产品质和服务。

中国经济目前正在迎接前所未有的新挑战，中国的房地产行业正处在一个关键的调整期，如何充分利用好目前的行业调整期，调整好行业的投资结构、住宅供应结构、产品质量和科技含量结构，如何以其支柱产业的地位，在调控经济增长与发展方面，发挥不可替代的作用，如何彰显房地产开发企业的诚信和社会责任能力，正在被社会各界所关注。新闻通气会上，有关发言人均表示，诚信是目前冲出寒冬的出路，要大力塑造诚信市场环境。

以诚信为基础的房地产品质和服务的提升已经成为一种趋势。在充斥着“拐点论”、“房价打折”、“退房潮”、“银行信贷紧缩”等众多词汇的2008年，一份中国消费者报的年度报告却给地产业打上了一剂难得的强心针。报告中显示，2007年共受理消费者商品房投诉15023件，与2006年受理的14960件相差不大，尤其与2005年受理的15256件、2004年受理的20530件、2003年受理的44609件相比，商品房投诉呈现下降的趋势。说明经过政府、开发商及社会各界的共同努力，商品房市场的消费环境得到了一定程度的改善，从中可以看出，逐渐上升为推动房地产行业产业化发展的重要力量。尤其是北京地区，已经起到了首都的示范带头作用。

正如北京房协会长王文英的分析，“北京房地产诚信企业推介”活动旨在加强北京房地产行业自律，提升房地产行业在社会中的形象，提高企业素质。

权威推介提升企业形象

推介会上宣布了北京房协在北京市建设委员会、北京市国土资源局的指导下，根据中国房协《关于开展“中国房地产诚信企业”推介活动的通知》(以下简称“《通知》”)的有关要求，在北京开展此项推介活动，适时表彰北京地区社会责任感强、诚信度高的优秀诚信地产企业，并推荐至“中国房地产诚信企业”评选。

此项活动评议标准除依据中国房协下发的《中国房地产诚信企业推介活动实施办法》以外，将根据北京市建设委员会下发的《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》的要求进行筛选，同时专门成立此项推介活动的评议委员会，委员会成员由北京市建设委员会、北京市国土资源局的有关领导及北京市消费者协会的有关人员、有关专家、学者和律师等组成，评选阵容囊括了部级专业阵容，保证了推介的权威性和科学性。

北京市场在销的项目中，有很多项目已经在原诚信经营理念的基础上，更加重视在逆市情况下的口碑打造，例如海棠公社核心内容为三重保障、零风险、全新无理由退房置业计划的“信心护航计划”，以及西堤红山的“增值服务年”都赢得了良好的市场反应。华润置地(北京)股份有限公司助理总经理朱华越谈道：“诚信是一个市场走向成熟的重要标志，随着市场的发展，诚信越来越被重视，也越来越成为先进企业赢得市场的利器。诚信的企业受到消费者爱戴，而虚伪的企业则遭市场的抛弃。除了政府采取措施治理市场外，企业自身也应该承担起推进市场诚信的责任，毕竟企业是活跃在市场前沿的主体，对市场更了解、更敏感，而且诚信市场的最终受益者也是身处其中的企业。”

与此同时，房产销售市场普遍低迷，房地产项目由于市场原因而进行的关于成本控制、推广营销的举措时常被舆论误读为是开发商诚信不足所致，置业者购房信心因而受到打击。当前形势下，以权威机构牵头而进行的房产企业诚信资质评选，是对于市场上优秀开发企业及项目的一次官方认定，更是逆市下协助在售项目鼓舞置业者置业信心的有益之举。

“诚信评选”是对市场行为的有效呼应，也是官方、权威、公信的企业及项目的诚信推广平台。北京市消费者协会代表指出，由于消费者和开发商的地位相差比较悬殊，加上个别企业的不诚信行为，在整个市场上确实造成了一些负面影响。在当前的大势下，更要努力树立良好的形象，才能赢得市场青睐。

诚信资格实惠优秀房企

《楼市》记者了解到，获“北京房地产诚信企业”称号的房企也将同时获得中国房协主办的“中国房地产诚信企业”评选的推荐资格。

据北京房协副秘书长陈志介绍，经评审委员会确定量化评审标准后，从中选出向中国房协推荐参评“中国房地产诚信企业”。所有获推荐的企业，同时获“北京房地产诚信企业”称号；由中国房协和北京房协向有关主管部门建议，将“XX年度中国房地产诚信企业”称号记入企业诚信(信用)档案；由中国房协和北京房协向有关主管部门或单位建议，将“XX年度中国房地产诚信企业”称号作为企业参与土地出让、招标、拍卖，获得银行贷款，年审及资质升级等工作的重要参考依据。这一做法为优秀房企开辟了健康成长的道路，将评选成果落到了实处。

获“北京房地产诚信企业”称号的企业除拥有“中国房地产诚信企业”的推荐资格外，北京房协还将推出“十大优秀诚信企业”、“十大诚信企业家”、“十大诚信企业典型案例和事迹”，并在各大媒体进行大力宣传，给予诚信房企最大的认同。

严格评选成消费者直接依据

陈志谈到，为保证“北京房地产诚信企业推介”活动的公益性和客观性，北京房协不向任何申报企业收取评议等费用。

房地产开发投资协议篇（7）

二、房地产开发项目融资风险产生的原因

房地产项目融资中的风险，大体上可分为两类：系统风险和非系统风险。通常，把那些与宏观市场环境有关的、超出自己控制范围的风险称为系统风险，那些可以自行控制和管理的风险称为非系统风险。

政治风险是指那些由于战争、国际关系变幻、政权更迭、政策变化而导致房地产项目的资产和未来现金流受到损害的风险。概括地说，政治风险产生的主要原因为两大类：一类是政局的不稳定性，主要是战争、国际关系变幻、政权更迭等；另一类是政策的不稳定性，即东道国或当地政府土地政策、税收政策、信贷政策、房改政策、关税政策、价格政策、汇率政策等各项经济政策的变化。

开发和建设一个房地产项目必须要得到项目东道国和当地政府众多相关部门的授权或许可。获得政府的许可一般都要经过复杂的审批程序，这需要花费相当长的时间。如果不能及时得到政府的批准，就会造成项目无法按预定进度进行，这就是获准风险，它产生的主要原因为：规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、地方公众反对、政府或其官员设置障碍、项目选址不合理等。

法律风险是指由于东道国法律的变动而产生的风险。一般而言，法律风险产生的因素包括：产权保护、反不正当竞争法、信托体系、外债管理体系、法律强制执行体系等法规的变化。

违约风险又称信用风险，是指房地产项目参与方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的责任与义务。违约风险产生的主要原因为：在规定的日期前承建商无法完成项目的施工建设、投资方不履行出资协议、借款方无力偿还债务或拒绝偿还债务、不按约定分红偿付等。

价格风险和收入风险产生的主要原因是房地产市场的供求变化与市场竞争：汇率风险产生的主要原因为外汇政策的变化和汇率的变动；利率风险产生的主要因素为利率的变动。

完工风险指的是房地产项目无法完工、延期完工、或者完工后无法达到设计和交房标准的风险。完工风险的产生取决于四个因素：项目设计技术要求、承建商的建设开发能力和资金运筹能力、承建商所作承诺的法律效力及其履行承诺的能力、政府节外生枝的干预。

经营和维护风险是指在经营和维护房地产项目的过程中，由于经营者的疏忽发生重大经营问题。其中，技术风险产生的主要因素为：整体规划设计是否先进合理、项目选址是否合适、原料来源是否有保证、工程造价是否合理、技术人员的专业水平与职业道德能否达到要求等；生产条件风险产生的主要原因为：自然资源、原材料、能源的供应是否可靠，给排水、交通、通讯以及其它公用设施的条件是否到位。

环境风险指房地产项目的不合理规划和建设对自然环境、文物保护、人们生活和工作环境的破坏，导致要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产项目违反环境保护、文物保护、建筑规划等法规。

三、市场开发和运营中可能产生的风险

随着房地产开发项目的进展，受委托的咨询机构还应该动态的审查、评估各参与方在项目建设中的实施情况，并对房地产开发项目所需的设备、材料、能源的供应情况、价格变化情况以及在建设过程中可能出现的市场需求变动情况提出咨询意见，及时向投资人提出预警。投资人可根据咨询意见同项目发起人提出建议，以规避由于项目参与方的管理问题和市场变动情况而产生对投资人的风险。

一般说来，项目建设阶段的风险是相对高的，是从项目正式开工建设开始计算的。项目动工建设之后，大量的资金投入到购买工程用地、购买工程设备、支付工程施工费用时，项目的风险系数就开始急剧增加，贷款的利息也由于项目还未产生任何收益而计入资本成本并开始累加。当项目建设完工时，项目承受的压力最大，项目利息负担最高，此时项目的风险也达到或接近了最高点。这时，如果因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支，不能按预定时间完工甚至项目无法完成，贷款银行所承受的损失是最大的，因此，在这一阶段都要求投资者提供强有力的信用支持来保证项目顺利完成。当项目按照规定正常运营时，投资项目开始产生现金流量，也开始偿还贷款，如果项目可行性研究报告中的假设条件符合实际情况的话，项目应该有足够的现金流量来支付运营管理费用和偿还贷款，并为投资者收回一定的投资回报和利润。此时，随着项目投资的逐渐回收，融资风险逐步减少。这阶段的项目风险主要表现在运营、金融以及其他不可预见因素等方面。

四、降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议

（一）加强系统风险的管理

1.政治风险的管理

房地产项目融资政治风险一般可以通过政府担保、政治风险投保或引入多边机构等方式减少政治风险带来的损失。在很多大型的房地产项目融资中，项目所在地的政府、金融机构、大中型企业都是主要的资金提供者，它们不仅有着丰富的经验和技术，同时还能为其它参与方提供一些政治上的保护。

2.法律风险的管理

项目公司与东道国和当地政府之间可以通过签署一系列相互保证协议，彼此在自己的权力范围内作出某种担保或让步，以达到互惠互利的目的。这类协议在一定程度上为项目发起方和贷款方提供了法律上的保护。这些协议包括：开发协议、进口限制协议、诉讼豁免协议、公平仲裁协议等。

3.违约风险的管理

在管理信用风险时，贷款方和投资者如果认定同他们签约的乙方信用级别太低，他们会寻找一个信用级别更高的第三方来作为签约方。如果因为东道国和当地法律、法规等因素使得这一点难以实现，那么他们就会要求引入信用提升机制。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。

4.经济风险的管理

市场风险的管理关键在于预防，在房地产项目运作的初期做好充分的市场调查，可以大大减少项目上马的盲目性。而在项目的建设和经营过程中，签订建立在固定价格基础上的施工和承包合同，预售房屋加速回款，也可以在很大程度上减少市场中的不确定因素对项目收入的影响。

（二）加强非系统风险的管理

1.信用协议

信用协议是贷款过程中的基本文件，它规定了贷款的基本条件，包括期限、利率、手续费、适用法律的选择、权力等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款中的信用协议相比在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会特别要求借款方作出有关资产担保的承诺。

2.承建合同

承建合同针对的主要是完工风险。大多数房地产项目都是建立在“一揽子承包”基础之上的，“一揽子承包”合同中最关键的因素是完工的期限和交房标准。期限不能太短，否则承建商一味赶工，项目建设质量势必会打折扣。发起方通常会尽可能地将完工风险转嫁给承建商。承建商为了拿到项目，会提出明确的完工计划，也会同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件。

3.支付协议

支付协议中包括详细的控制项目资金流入与流出的条例。这种协议经常被称为“账户瀑布”或“分段瀑布”，因为资金最初进入收入账户，然后分别经过经营账户，债务清偿账户，资本支出和其他储备金账户而分段落下。在瀑布的最底部才是项目公司的账户。从支付协议可以看出，项目公司如果想从项目公司账户中提取资金，必须首先保证用于项目经营和债务清偿的资金得以充分留存。

4.抵押担保协议

贷款方通常会要求借款方签署担保协议，以项目公司的所有或部分协议权益、现有资产、未来收入以及其它有形和无形资产(包括保险、政府许可等)作为未来的还款担保。

5.抵押转让协议

项目的每一个重要参与者都会被要求签署抵押转让协议，以确保贷款方能够在需要的时候有效行使它对项目担保的收归权。贷款方还会要求明文禁止任何未经它们许可对项目协议的改动。

6.贷款方的内部协议

不同的贷款人之间的内部协议，在一定程度上会防止任何贷款银行在未经大多数贷款方同意的情况下，在加速债务偿还、控制抵押、控告借款方、启动破产程序等事项上单方面采取行动。该协议也会就各贷款方在项目资产担保上的分配比例做出规定。

（三）实现房地产开发项目融资风险管理的优化

我国的风险管理起步晚，技术含量低，在实际项目工作中，如果仅由一方负责风险管理，表面上项目的成本降低，但往往会因为管理效果欠佳，而使实际成本大大加大，甚至导致项目失败。笔者认为，现阶段我国还不具备独立进行融资风险管理全面工作的能力，在具体的项目中，还应以聘请国外有经验的风险管理机构和管理人员为宜，同时我方人员积极参与其中，汲取先进的经验，结合我国国情，提供参考意见，逐步实现风险管理的优化。在管理理念上，要增强战略性观念，着眼长远，着眼整体；增强阶段性观念，针对项目周期各个阶段的特点进行管理；增强系统性观念，努力从项目外部吸入适用的物质、能量和信息，从整体上对风险进行把握，从变化中抓住风险的发展趋势。在管理手段上，采用计算机技术，建立融资风险管理信息系统、风险评估系统、风险对策系统，提高风险管理的效率和质量。

（四）加强融资的可行性研究

房地产开发投资协议篇（8）

共享利润是指房地产合作开发的各方共同分享房地产开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权以及其他经济利益表现形式。

共担风险是指合作各方对房地产合作开发失败，或没有完全达到预期目标而导致的现实损失或预期损失进行分担。分担的比例和方式由各方自行约定。

共同投资、共享利润属于房地产合作开发的必要特征很容易让人理解和接受，而把共担风险作为房地产合作开发的必要特征则与合同自治理论和现行合同法的平等自愿原则发生冲突，不符合经济社会发展实际情况。只要合作各方在平等自愿基础上达成协议，一方投资后收取固定利益，他方投资后承担全部风险，收取风险利益(这种风险利益通常较高)，法律并无禁止，法律和司法机关也没有必要干涉民事主体自愿进行的权益处置。例如，房地产合作开发的各方出资成立项目法人公司，并约定一方股权为优先股，利润分配时优先获得固定股息收益，并由其他股东对此收益提供担保。该情况符合公司法第三十五条之规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”可见公司法明确支持股东利益分配自治原则。因此，司法解释把共担风险作为房地产合作开发协议的基本特征和内容有违意思自治的法理和法律原则。

房地产合作开发协议一般包括以下主要内容：

1. 合作的基本原则

2. 合作的目的

3. 合作的方式

4. 供地方的权利与义务

5. 非供地方的权利与义务

6. 风险分担方式

7. 利益分配方式

8. 房屋销售

9. 物业管理

房地产开发投资协议篇（9）

关键词:房地产投资;经济增长;协整;建议

Key words: real estate investment;economic growth;cointegration; suggest

中图分类号:F752.8 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)16-0057-02

0引言

房地产投资在国际金融危机冲击的大环境下,对于稳定经济,保证增长起到关键性的作用。但是随着地王、天价房的出现,房地产投资泡沫似乎也日益显现,现今的经济环境,是否还需要房地产投资的高效拉动,房地产投资与经济增长间是否存在必有的联系,将是本文探讨的问题。

1实证分析

1.1 数据选取及处理选取国内生产总值(GDP)反映经济增长,房地产建设企业(单位)完成投资额(REI)反映房地产开发投资状况,以1998-2008年的年度数据为原始数据,本文中的原始数据来自国家统计数据库,计算采用计量经济学软件EViews5。

1.2 平稳性检验由于两个变量呈指数上升的趋势,用Eviews5对ΔLnGDP和ΔLnREI以及Δ2LnGDP和Δ2LnREI 两组对应序列进行ADF检验,结果如表2。

单位根检验结果中,序列LnGDP和LnREI和一阶差分后的ΔLnGDP和ΔLnREI经过ADF检验输出的t值均大于5%显著性水平下的临界值,因此都不能拒绝序列LnGDP和LnREI存在单位根的原假设,即序列LnGDP和LnREI和一阶差分后的ΔLnGDP和ΔLnREI是非平稳的。二阶差分Δ2LnGDP和Δ2LnREI,它们作ADF检验得出的t值均小于5%显著性水平下的ADF的临界值。因此,拒绝原假设,认为序列LnGDP和LnREI经过二阶差分后成为平稳序列,即序列LnGDP和LnREI为二阶单整,表示为LnGDP～I(2),Ln REI～I(2)。由于序列之间存在同阶单整,因此这两个变量符合协整检验的前提条件,可对其进行协整分析。

1.3 变量的协整分析利用1998～2008我国国内生产总值GDP为因变量,房地产投资总额REI为自变量,对这两个变量构造一元回归模型,然后检验其残差是否平稳,如果是平稳的,则说明两者是协整的,否则是非协整的。对LnGDP和LnREI进行回归分析,得到回归方程:LnGDP=6.5249+0.581899LnREI

R2=0.986054D-W=0.379001AIC=-2.852 SC=-2.779656F=636.3558

令e为该方程的残差序列,即:

e=LnGDP-0.581899LnREI-6.5249

对该残差进行单位根检验,其检验结果显示为表3。

残差序列检验值大于5%显著性水平下的ADF临界值。因此,则残差序列ei为非平稳时间序列,LnGDP与LnREI之间不存在协整关系。

2结论及建议

根据本文选择数据,结论为我国房地产投资与国内生产总值之间不存在着长期稳定的均衡关系,房地产投资对国内生产总值影响并未确认。但房地产投资作为投资中重要一环,其作用不能忽视,故针对此种情况,提出以下几点建议:

2.1 促进三驾马车同步发展,维护房地产市场稳定从上述定量分析得出,房地产投资对国民经济拉动力度并不确定,但是从宏观经济协调发展的角度出发,房地产投资的发展规模要与国民经济整体发展速度相协调,同时应逐渐扩大内需和出口对经济的拉动。

2.2 通过财政货币调节手段,有效掌握房地产市场虽然本文并未得出房地产投资与国内生产总值之间存在长期稳定的均衡关系,但是通过国内外的经验表明,房地产业的发展与金融业关系十分密切,无论是居民个人住房还是发展商投资建房,都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。因此房地产投资应做到规模适度,循序前进,协调有序地发展。

2.3 完善市场运行机制,促进房地产对经济促进房地产业作为我国的重要的支柱产业,在对其进行管理时,一定要慎用行政的手段进行干涉,要通过宏观调控的手段,并重视市场的自我调节的能力,不断的引导市场投资的正确性。还有,我国要建设一种公开公平的房地产业竞争市场环境,对违背市场道德的事件要严肃处理,建设法制的和谐市场环境,完善房地产市场的功能,为房地产业的发展创造有利条件。

参考文献:

房地产开发投资协议篇（10）

中图分类号：F822.5　文献标识码：A　文章编号：1003-7217(2009)02-0002-05

美国次贷危机引发的全球金融市场持续动荡和经济增长放缓受到广泛关注。与本轮次贷危机几乎同步，新资本协议在主要经济体开始实施，金融领域两个重大事件时间上的耦合使得新资本协议再次成为公众关注的焦点。有观点认为，新资本协议建立在国际化大银行风险管理先进做法基础之上，而曾以风险管理著称的花旗、瑞银等国际化大银行不仅未能成为抵御次贷危机的中流砥柱，而且还蒙受了巨额经济损失，并由此质疑新资本协议制度的合理性和有效性。以下试图分析次贷危机中商业银行扮演的角色，对新旧协议进行对比，以期说明新巴塞尔协议具备制度上的先进性和合理性，并建议中国应加快推进实施新协议的步伐。

一、次贷危机的成因：商业银行扮演的角色

本质上，次贷危机是在利率上升、房价下跌双重压力下，次级按揭贷款单个借款人违约的信用风险，通过证券化的渠道演变为系统性风险。在这一过程中，商业银行不仅未能成为减轻次贷危机的缓冲器和稳定器，反而在一定程度上扮演了推波助澜的重要角色。

(一)放宽房贷授信标准，扩大了信用风险

20世纪90年代初期，美国次级贷款开始起步，进入新世纪以来，扩张速度明显加快，次级贷款余额从2002年的1670亿美元增长到2006年的6000亿美元左右，占全部按揭贷款比例由2002年的7％提高到2006年21％。次级贷款的迅猛发展表面上看是由于包括商业银行在内的贷款发放机构放宽房贷授信标准，向许多不具备还款来源的个人发放了贷款，深层次则是房价持续上升、利率结构创新和MBS等二级市场快速发展的结果，主要表现为：

1.近年来美国房地产市场的持续升温。2000～2006年，美国现房销售价格上涨了1倍，资产价格持续上涨导致的“景气幻觉”，不仅引起次级贷款需求的膨胀，而且导致金融机构主要基于抵押品价格进行授信决策，忽视最重要的因素――对借款人偿债能力的评估；放宽授信标准使大量不具备还款能力的借款人购买房屋，这类“非有效”需求又进一步推动房价上涨，形成了房价上涨螺旋。

2.次级贷款利率结构的创新。通常在贷款期初的2～3年利率较低，甚至只付息不还本，而2～3年后实行浮动利率，根据市场利率水平重新确定贷款利率，诱导了潜在高风险客户借款。

3.次级贷款支持的债券二级市场快速发展。金融工程的广泛运用使得包括商业银行在内的次贷发放机构能够通过打包和证券化，将贷款轻松出售给投资者而获利，从而形成“风险转移幻觉”，其发放贷款的基础逐渐演变为“房价会不断上涨”这一假设前提，而不是贷款人的还款能力。只要房价还在上升，贷款发放机构就可以通过将贷款证券化轻松赚取更多利润；投资银行更是积极响应，通过杠杆融资大量收购银行贷款并打包出售给投资者而获利。流动性过剩催生的对高收益债券的旺盛需求，推动了次级债券市场快速发展。次级债券市场的繁荣弱化了市场参与者监测风险的动力，造成贷款占抵押品价值的比重从2000年的78％上升到2006年的86.5％。芝加哥大学新近一项研究表明，经过反复打包最终出售给非银行机构投资者的次级贷款违约率比未证券化的次级贷款高20％。

(二)商业银行向全能化发展，使本已转移的信用风险循环回归，并同时承担了市场风险和操作风险

通过贷款证券化，作为间接融资中介的商业银行等次贷发放机构退出市场，使得资金需求者和供应者之间建立起直接的融资关系，商业银行在出售信贷资产的同时也转移了风险。然而，综合化转型后的银行全面覆盖了信贷发放、信用增级、证券投资、基金发起、杠杆授信等市场环节，不但回收了间接融资市场的信贷风险，还同时承担了市场风险和操作风险(如图1)。这种风险循环改变了证券化设计的基本功能，把银行推入全面市场风险之中。在资产证券化业务中，银行的全面市场风险主要包括：

(1)信贷资产的系统性风险。在经济的繁荣周期发放的大量次级贷款，在2006年遭遇利率上升和房价下跌后就难以还贷，大大降低了MBS及其他衍生证券的价值，从而完全动摇了证券化市场的根基。1996～2007年，美国次级抵押贷款从650亿美元攀升至16700亿美元。而2007年第4季度美国抵押贷款拖欠比率已高达5.82％，为1985年以来最高。

(2)担保供应服务的信用增级风险。作为内部担保，出让资产的银行可能自行购买部分次级受偿的证券，从而保留了部分风险。不过，为了满足破产隔离和会计下账的严格要求，这种风险留存比例一般很小。直到20世纪90年代，为了提高证券化产品的吸引力，银行开始通过信用违约互换(CreditDefault Swap，CDS)互相提供外部信用担保，从而大幅增加了风险负担。至2007年底，以次级受偿权为核心的信用增级证券就逾1000亿美元，一些银行机构持有的该类证券甚至超过了自身所有者权益的10％。

(3)直接融资市场的杠杆授信风险。为了争夺有限的间接融资市场，也为了从日益繁荣的直接融资市场中分取利益，美国的银行放任大量银行资金通过投资机构注入证券化市场。这种授信业务具有高度的杠杆性，尤其是衍生品对冲交易信贷往往能达到数十倍的杠杆，其破坏性远比信贷资产内含的违约风险要大。当使用杠杆授信的投资机构深陷困境时，商业银行账上的担保物――资产支持证券也急剧贬值。

(三)表外业务的快速发展增加了商业银行的投资风险

在高额利润的诱惑和市场竞争的压力下，商业银行纷纷开展投资业务，大量投资于高度衍生的证券化产品，而银行的传统内控机制难以有效管理高度专业化和复杂化的证券投资业务，从而使风险处于失控状态。如美国商业银行大量通过在表外设立的投资渠道(conduit)和结构化投资工具(Structured Invest- ment Vehicles，SIV)参与次级债券交易，持有大量超高级(superseniorAAA)MBS CDOs。从业务分类的角度来看，商业银行表外业务的风险点主要包括：未纳入表内核算的银行内部投资部门、包销制度下必须自行承担未能卖出的资产支持证券的证券承销部门、银行设立的对投资者开放的投资机构等。

2006年，随着房价的下降，出于对基础资产质

量的担心，投资者不愿继续持有这些表外实体发行的债务工具，流动性困难以及所持有的资产价格下跌使得表外实体损失惨重，面临破产清算的危险。虽然大多数表外实体都是单独法律实体，商业银行没有法定义务承担表外实体的投资损失，但为降低表外实体破产给银行集团带来的声誉风险，银行被迫将这些表外风险暴露重新收回表内。一方面，表内资产迅速膨胀和集中度风险上升要求银行增持资本；另一方面，巨额的投资损失侵蚀了银行的资本基础，导致资本充足率骤然下降，损害了银行信贷供给能力。

二、新旧资本协议的对比：从次贷危机看新协议的制度合理性

次贷危机的爆发表明，即便在市场主导的金融体系中，稳健的商业银行体系对于维护金融平稳运行仍具有非常重要的意义。次贷危机暴露出现行银行监管制度的缺陷，作为审慎银行监管核心的资本监管制度已不能适应21世纪复杂的金融市场发展的需要。在一定程度上，1988年资本协议框架下次贷危机的孕育、演化、爆发乃至蔓延有其必然性。

与1988年的资本协议相比，新资本协议“三大支柱”的设计更为全面和科学，资本监管方法更加灵活、更具前瞻性，体现了商业银行加强风险管理体系建设的要求，是全球银行监管者为提高资本监管有效性所做出的重要努力。

(一)新资本协议对资产证券化及表外实体提出了资本要求，扩大了资本覆盖风险的范围

1988年的巴塞尔协议对证券化未提出明确的处理方法。为解决这一问题，巴塞尔新资本协议要求银行重视证券化交易的经济本质。从资本监管的角度，无论资产证券化的交易结构如何设计，关键是看风险是否通过资产的真实出售有效地从银行转移出去了。如果风险得以转移，银行就无需再为这部分资产计提监管资本；如果银行还保留了相当数量的风险，就必须计提相应的监管资本。银行在资产证券化过程中所面临的风险被称作“资产证券化风险暴露”，主要包括：资产支持型证券ABS(asset- backed securities)、住房抵押贷款支持型证券MBS(mortgage-backedsecurities)、信用提升(credit en- hancements)、提供流动性(1iquidity facilities)、利率互换或货币互换(interest rate or curency swaps)、信用衍生工具(credit derivatives)以及分档次抵补的担保(tranched cover)等。

巴塞尔协议对资产证券化风险暴露规定了标准法和内部评级法(IRB)两种计量方法。按照标准法，银行必须按一系列要求对证券化风险暴露采用监管当局规定的风险权重计提资本。内部评级法又进一步分为评级基础法RBA(Ratings-based Ap- proach)、内部评估法IAA(1n-temal AssessmentApproach)和监管公式法SF(Supervisory Formula)，随着方法由简到繁，资本要求的风险敏感度逐步增强(见表1)。如应用监管公式法，新协议要求估计证券化之前的资本要求、该档次证券的信用增级水平、厚度、资产池中资产数量和资产池的加权平均违约损失率5个监管指标，然后使用统一的公式计量监管资本要求。总体而言，委员会规定的方法基于资产池中对应资产的质量，一旦资产质量下滑，其资本要求必然增加，以引导银行稳健经营和开展非投机性业务，纠正市场上形成的资产证券化可以达到转移风险、逃避资本监管的错误观念。巴塞尔新资本协议的灵活度加大正是为了能够更加准确、客观地评价证券化风险暴露，提高资本配置的风险敏感度。同时，考虑到银行混业经营的发展趋势，风险计量方法设计过程中考虑到了资产证券化角色的多样化和所面临风险的复杂性，改变了以前从业务主体来衡量风险计量标准的方法，而是从业务参与的角度对银行进行资本监管。

同时，根据新资本协议确定的资本监管范围，商业银行表外建立的、包括专门用于资产证券化交易的投资渠道和结构化投资工具等从事金融交易的附属机构应该达到所适用的监管资本标准。这些附属机构都必须纳入并表资本充足率计算的范围，如果未纳入并表范围，对这些附属机构的资本投资应从银行资本中扣除(BCBS，2006)。总之，新协议下监管资本要求与证券化过程中商业银行面临的风险高度相关，为商业银行合理回避风险提供了正向资本激励。

(二)新资本协议要求商业银行审慎计量风险参数并进行压力测试，提高了监管资本要求的前瞻性

在内部评级法框架下，商业银行无论采取何种违约概率估计方法，都应基于严格的实证分析和历史违约经验，并校准到长期平均违约水平。银行内部估计的违约损失率应反映长期违约加权平均损失率，若经济衰退时期的违约贷款回收水平明显低于长期平均回收率，银行应采用经济衰退时期的违约损失率。违约风险暴露的估计应反映经济紧缩时期违约事件发生时或发生后债务人继续提款的可能性，保守地估计表内外授信限额和授信承诺的使用率和风险暴露的变化。

在新协议第一支柱框架下，商业银行应对自行估计的风险参数进行压力测试，考察压力情况下风险参数变化的影响。若压力测试结果显示资本不能覆盖压力情况下的风险，监管当局应要求商业银行降低风险或增加额外资本，确保商业银行的资本充足率能够达到按照压力测试结果要求。在第二支柱框架下，商业银行应开展更加全面的压力测试，评估外部极端(尾部)事件对银行抵御风险能力的负面影响，商业银行董事会和高级管理层应清楚了解极端事件的影响，并在制定资本规划时考虑压力测试的结果，或制定特别应急预案，降低极端事件的负面影响，减少意外冲击的损失。

(三)新协议对信息披露的严格要求

实践中，银行对各类信息中的一般信息往往会有一定程度的披露，对风险信息的披露则不够详细。银行管理者相信，风险信息的披露越多，银行的市场价值贬值的可能性就越大。因此，新协议通过将市场约束作为三大支柱之一，对信息披露在银行风险管理和银行监管中的地位进行了强调，以推进信息披露来确保市场对银行的约束效果。不仅要披露风险和资本充足状况的信息，而且要披露风险评估和管理过程、资本结构以及风险与资本匹配状况的信息；不仅要披露定性的信息，而且要披露定量的信息；不仅要披露核心信息，而且要披露附加信息。巴塞尔委员会还计划于2009年第三支柱的详细指引，对商业银行披露内容提出更明确的要求。这些规定对银行业的自律提出了更高的要求，参与市场的各利益相关主体通过密切关注银行的经营活动，根据银行经营状况好坏采取对银行有利或不利的行动，以影响银行的资产价格，甚至生存环境，从而通过金融市场对银行的经营产生约束作用。

在本轮次贷危机中，大型商业银行在证券化信息披露方面不尽人意。经过组合、分层、打包并多次

转让后，基础资产的风险特征越来越模糊和不透明，增加了风险揭示和分析的难度，使得本来就缺乏动力提供基础资产信息的发起人、SPV和评级机构也无法提供清晰的结构化产品风险图谱，致使投资者无法真正理解这些交易工具，最终酿成了巨额损失。

总之，在金融创新浪潮的推动下，商业银行业务模式和风险变得越来越复杂，任何一个简单的监管指标都无法充分反映这些风险，并经受得住金融创新的考验。新资本协议赋予了资本充足率更加丰富的风险管理内涵，在提高资本监管有效性的同时，为审视商业银行风险承担行为提供了更加宽泛的视角，督促商业银行稳健地、前瞻性地识别和计量所面临的风险，事前建立起充足资本，增强单个银行及银行体系应对外部冲击的能力。在这个意义上，次贷危机不仅未否认新资本协议制度的合理性，反而为资本监管制度从旧资本协议向新资本协议变迁提供了有力的证明。

三、次贷危机对我国商业银行推进新资本协议的启示

1.次贷危机的根源不是资产证券化，而是对风险控制不当。从上面的分析可以看出，虽然次贷危机中各个利益主体由资产证券化这个纽带连在一起，并且最终正是资产证券化这个纽带的断裂导致了危机的爆发。但是，从次贷危机演变过程及其发生的条件来看，资产证券化并不是危机爆发的根本原因。根本原因在于：包括商业银行在内的次级抵押贷款发放机构忽视了对贷款者偿还能力的考察。在资产可以轻易证券化并出售获利的引导下，其发放贷款的基础逐渐演变为“房价会不断上涨”这一假设前提，而不是贷款人的还款能力。在利益机制驱动下，贷款条件不断放松，更多没有还款能力的人参与购买房屋，又反过来进一步推高了房价，造成房市的过度繁荣，泡沫越吹越大，危机最终爆发。因此，危机的原因不是资产证券化，而是对资产证券化的错误使用，其表现为：(1)放贷机构在进行证券化时，没有正确评估基础资产的质量与风险；(2)没有及时、准确地披露基础资产的信息，以便让投资者进行客观的分析和判断；(3)美国金融监管部门对资产证券化的监管不力，使得次级抵押贷款的证券化过程不能得到有效的监督，为危机出现埋下了隐患。

2.严格执行新资本协议可在一定程度上缓解金融危机的破坏力。新资本协议“三大支柱”设计的科学性表示为：(1)对资产证券化风险暴露提出了明确的监管资本标准，表外实体必须纳入并表资本充足率计算的范围；(2)要求商业银行审慎计量风险参数并进行压力测试，并考虑压力测试的结果，制定特别应急预案；(3)将市场约束作为三大支柱之一，对信息披露在银行风险管理和银行监管中的地位进行了强调。

历史不容复制，更不能重来，但处在旋涡中的思考仍具有积极的意义。从此次危机中大型商业银行的表现来看，新资本协议并没有得到足够的重视：对证券化资产的风险暴露不足，未将其纳入风险报告和内部资本规划；未充分重视压力测试的结果和尾部事件风险；未能向投资者提供清晰的结构化产品风险图谱，致使投资者无法真正理解这些交易工具。我们是否可以做一个大胆的假设，如果新资本协议能够早几年推行，虽然未必能阻止此次危机的爆发，但至少可以缓解其破坏力，从而提升金融系统的稳定性。

四、结束语

房地产开发投资协议篇（11）

近日,在目睹了碧桂园、中国动向等众多企业的对赌结果后,莫天全首次向记者敞开心扉,仔细诠释了自己的对赌经验。

曾在“对赌”中多赢

走进搜房的会议室,就等于一只脚踏进了莫天全的办公室。因为会议室内还另有一门,门的另一侧就是莫天全的办公区。门一开,莫天全笑盈盈地站在记者面前,轻松的神态,深邃的眼神透着一种睿智感。

“我们从来不赌,更不对赌。”莫天全在一开始谈到对赌协议时,首先表明了搜房对“对赌协议”的态度,他紧接着强调道:“搜房以往的协议中从来不存在任何对赌协议,因为我们不喜欢对赌。这是我的行事风格。我不喜欢投资者给我附加条件,来压迫我,给我压力。”

“但是,”莫天全话锋一转,笑了一下,说道:“看你怎么理解对赌,如果从广义上来讲,对赌现象无处不在,比如,我们搜房的管理层和员工就是在对赌:如果在规定时间内完成业绩,员工会得到高薪,反之会降薪……其实所有协议都可以看成是对赌协议。就看惩罚程度,大家最好赌性不要太大。从这个意思上讲,我承认我们之前和法国trader公司的协议是对赌协议。”

莫天全所说的与法国trader公司的“对赌”发生在2005年,当时,trader公司已经是全球最大的分类广告传媒集团。

2005年春天,法国Trader公司资深副总裁来中国考察时无意中听到了搜房的名头,于是决定会会莫天全。与莫天全见面后,该副总裁对莫天全的评价是,“你和我老板John很像,应该见一见,一定会和我的老板投缘。”果不其然,这次意外的“牵线搭桥”,让莫天全见到了John,并为今后莫天全与Trader公司“对赌”建立了基础。

John与莫天全都是思维敏捷、效率极高的人,彼此欣赏,John在深入了解搜房后,告诉莫天全,他愿意投资搜房。双方最后商定,搜房网让出近15%的股权,可以获得2250万美元的投资,但是协议中规定:如果搜房在未来18个月内没有上市,定价期权允许Trader在两年内再投资1.7亿美元,增持搜房股份至100%;如果搜房网在此期间上市,Trader以同样价格只能得到45%股份。这是一个很明显的对赌协议,到期未达到协议规定目标的一方,将让出利益;达到则另一方让出利益。

一年后的2006年,虽然莫天全领导下的搜房并未上市,但是为了不在对赌协议中输掉,莫天全在John的撮合下,与有意投资的澳大利亚电信开始谈判。2006年7月,莫天全与合伙人李山在中粮广场的办公室里,和澳大利亚电讯CEO楚曦佑等进行了两小时会谈。最终澳大利亚电讯以近20亿元人民币的投资换取了搜房51%的股权。“这51%仅仅是经济利益的51%,控制权还在我们手里。”莫天全强调:“双方为此还专门签下合同文本保证。”

这样一来,通过这次资本运作,Trader公司把15%搜房股权转让给澳大利亚电讯,其最初投资的2250万美元得以以1亿美元退出,获得超过400%的回报。三方都受益的结果也宣告着搜房与Trader公司的对赌解除。

曾拒赌性太强的“对赌协议”

在莫天全看来,“对赌协议”在企业融资过程中屡见不鲜,“对赌”并不是什么不好的行为,但是他不会接受超出自己承受能力的“对赌行为”。

究竟对赌协议是否具有赌性,关键看企业是否正确估计了自己预期的价值。如果企业过高估计或者明明知道今后几年达不成协议中规定的指标,仅仅是被眼前巨额投资所诱惑而签订的融资协议,那么很明显企业家的赌性也就决定了该协议的对赌性质。

莫天全早在2002年时就拒绝过一次“对赌协议”。那次经历对于他来说是一次抵制诱惑的考验。彼时,搜房刚刚开始盈利,对资金的渴望也非常迫切。如同雪中送炭般,在美国的一家房地产互联网公司和搜房开始“亲密接触”,并表达了投资搜房的意向。这对当时的莫天全来说,无疑是一个非常大的诱惑,他很清楚这笔投资会给搜房的发展带来怎样的加速度。但是冷静下来后,莫天全果断回绝了美国这家公司。因为他们要求搜房今后每个季度、甚至每个月都要盈利,否则就要出让一部分利益。除此之外,其他苛刻的条件也让莫天全反感:“我当时认为这个协议带来的害处会大于其所带来的好处,相当于饮鸩止渴。这个时候就需要企业家有底气来拒绝赌性,拒绝这种对赌行为。”

莫天全承认他是个非常谨慎和保守的人,他做任何决定、许下任何承诺前都会将方方面面考虑得非常清楚,不会对自己产生过高的预期,他认为在和资方对赌时,决定因素除了资方与企业方之外,还有一个就是市场。

“如果在几年前,和资方进行对赌的话,我可以向资方保证,我每年的利润增长可以超过50%,但是今天我不敢做这个保证,因为今天的市场不如以前的好,”莫天全说:“蒙牛的牛根生之前因为对赌协议而哭,就是因为在“三鹿奶粉”事件后,其与大摩在对赌协议中的约定很难达到,他怕失去控股权。这并非是 他做错了什么,只能说他运气不好。”

谈到对赌的原则,莫天全说:“对赌协议通常都是赌收入、赌利润,最好不要赌控股权。企业家需要和资方签订对赌协议时,一定不能太乐观,否则就会存在高风险。”

“对赌”结果可修改

莫天全呼吁舆论不要把“对赌协议”看得多么可怕:“其实对赌协议也不一定最终就按协议来走,到后来还是可以再谈的。美国也未必所有的协议都执行嘛。”莫天全嘿嘿一笑接着说道:

“比如恒大做过很多对赌协议,但是最后都全部取消,做的非常漂亮。因为如果大家不解除对赌协议,就会两败俱伤。比如,我们对高管,既有激励,也有惩罚措施,也相当于对赌协议,但是至今,我们对高管只采取了激励措施,没有采取过惩罚措施。因为他们已经很努力了。但是后来没达到业绩,再减工资,就不太好了。但是协议还是要有的。”

莫天全提起的恒大对赌协议是恒大地产与美林等几家PE签订的,该协议规定:如果恒大在2008年6月6日前上市,给机构投资者的回报不少于40%;如果在2008年12月6日前上市,回报率不少于50%;如果在2009年6月6日前上市,回报率不少于60%;如果在2009年12月6日前上市,则回报率不少于70%。恒大地产若无法完成上市,其将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。由于受到2008年金融危机影响,显然恒大已经无法在近期达成上市目标,不过在去年6月,恒大地产集团又引入了新的投资者,化解了危机,这是其和资方再次商讨的结果,也类似于在2006年,搜房引入澳洲电信的投资来化解和法国Trader公司的对赌。

国内资本市场尚待成熟