房地产管理法大全11篇

房地产管理法篇（1）

第二条凡在城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动，均适用本条例。

第三条本条例所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用范围内的土地使用权的转让、租赁、抵押及其他经营活动。

第四条房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。

房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。

房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第五条市、县（市）、峰峰矿区房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产交易管理工作。

第六条市、县（市）、峰峰矿区土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、交换进行权属管理和监督检查，办理土地权属变更登记。

第二章一般规定

第七条下列房地产禁止交易：

（一）销售、预售商品房未取得许可证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法决定收回土地使用权的；

（四）未按规定取得批准手续的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）房地产权属有争议的；

（七）未依法登记领取权属证书的；

（八）依法公告拆迁范围内的；

（九）法律、法规规定禁止交易的。

第八条房地产交易，当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本，签订房地产交易契约或者合同后到房屋登记机构申请办理登记手续，符合规定的，房屋登记机构应当自受理之日起二十日内予以办理。

第九条房地产交易当事人应当按照国家和省有关规定交纳税费。房地产交易成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；成交价高于评估价的，按成交价计征税费。

第三章房地产转让

第十条下列情形属房地产转让行为：

（一）买卖、赠与、交换房地产的；

（二）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（三）企业被兼并或者合并、破产，房地产转移的；

（四）法律、法规规定的其他转让行为。

第十一条房地产权属转让的，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（市）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和人民政府城市规划行政主管部门同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十四条预售商品房，开发经营单位应持建设行政主管部门核发的资质证书、土地管理部门发放的土地使用权证书、物价主管部门发放的预售价格审批卡、房产管理部门发放的商品房预售许可证，在房地产交易市场挂牌交易。

第十五条房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前九十日通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让权。

房地产权利人转让按份共有房地产时，有权转让属于自己的份额。在同等条件下，其他共有人享有优先受让权。

第四章房屋租赁

第十六条房屋所有权人提供房屋或者其附属设施给他人使用，并直接或者变相收取财物的，视为房屋租赁。

《房屋租赁许可证》实行年检制度。（注：本款关于“《房屋租赁许可证》年检”的规定已被年7月30日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第十七条房屋租赁，出租人和承租人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务。

第十八条经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租房屋。转租房屋应当签订转租契约或合同，并到房地产交易市场进行登记。

第十九条房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。

第二十条房屋出租人或承租人一方违反租赁契约或合同的，另一方有权解除租赁契约或合同，造成损失的，违约方应当承担赔偿责任。

第二十一条统管房、自管公房出租给承租人以居住为目的的房屋，不适用本章规定。

第五章房地产抵押

第二十二条依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

房地产抵押时，应当向县以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。因处分抵押房地产而取得的土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。

第二十三条同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。

第二十四条已设定抵押的房地产，抵押人如需翻建扩建房屋或者改变其使用用途的，必须取得抵押权人书面同意，并按有关规定办理审批手续。

第二十五条有下列情形之一的，抵押权人可以向房产、土地管理部门申请处分抵押房地产：

（一）抵押人未依约清偿债务的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪，而无人代其履行债务的；

（三）抵押人的继承人、受馈赠人或者代管人拒不履行债务的；

（四）抵押契约约定的其他情形。

第二十六条房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序和原则分配：

（一）支付处分该抵押房地产之费用；

（二）支付与该抵押房地产有关的法定税费和相应土地使用权出让金；

（三）偿还抵押人所欠抵押权人的债务及违约金；

（四）余额退还抵押人。

同一处房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。

第二十七条抵押人清偿债务后，抵押契约即行终止。

第六章房地产中介服务

第二十八条房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等行为。

第二十九条设立房地产中介服务机构，应当向房产或土地管理部门申请办理房地产中介资格证书，凭房地产中介资格证书向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照并到价格主管部门申办《收费许可证》后，方可开业。（注：本款关于办理房地产中介服务机构资格证书、房地产中介服务机构资格收费许可证的规定已被年7月30日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

从事房地产中介业务的人员，必须取得相应的资格证书。（注：本款关于从事房地产中介业务的人员须取得房地产中介业务人员资格证书的规定已被年月日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。（注：本款关于从事房地产中介服务机构和中介服务人员资格年审的规定已被年月日市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于年9月27日省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第七章法律责任

第三十条有下列行为之一的，视情节轻重按以下规定处罚：

（一）转让的房地产，是以划拨方式取得土地使用权的，未按规定缴纳土地出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金或土地收益，没收违法所得，可以并处违法所得百分之三以下的罚款；

（二）未领取商品房预售许可证预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止预售，按已售价款百分之三处以罚款；

（三）未领取房屋租赁许可证出租房屋的，由县级以上房产管理部门没收违法所得，可以并处评估租金总额二倍以下的罚款，符合出租条件的限期补办手续；

（四）未取得营业执照从事房地产中介服务的，由工商行政管理部门责令停止中介服务活动，没收违法所得，可以并处违法所得百分之三以下的罚款。

第三十一条妨碍、阻挠房地产管理人员执行公务，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第三十二条房地产管理人员、、，情节轻微的由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

房地产管理法篇（2）

本办法所称房地产用地开发利用主体包括从事房地产开发用地活动的自然人、法人和其他组织。

第三条市国土资源局统一负责全市房地产用地开发利用诚信管理工作。

市土地资产管理中心具体承办城市规划区内的房地产用地开发利用诚信管理工作。

各县（市）、兖州区国土资源部门负责本行政区域内房地产用地开发利用诚信评价工作，每月8日前将更新后的房地产用地诚信评价信息报市土地资产管理中心备案。

本市行政区域内房地产用地开发利用诚信管理，适用本办法。

第四条建立共同责任机制。各级国土资源部门与人民银行建立日常沟通协作制度，形成对房地产用地开发利用主体监管的工作合力，建立国土资源领域与人民银行金融领域守信激励、失信惩戒的长效管理责任机制。

第五条实行市房地产用地开发利用诚信评价会议审查制度。

诚信评价会议成员由法规宣教、地籍管理、土地利用管理、国土监察、土地储备、土地资产管理等科室处、单位负责人员组成，做好房地产用地开发利用诚信管理工作。

第六条有下列情形之一的，属房地产用地开发利用不诚信范围，记入诚信档案：

（一）擅自改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率；

（二）以招标、拍卖或者挂牌方式竞得国有建设用地使用权后，不按规定时限签订成交确认书或国有建设用地使用权出让合同；

（三）未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款；

（四）取得土地后不按合约开发利用，违规囤地，造成土地闲置；

（五）其他房地产用地开发利用不诚信行为。

第七条建立房地产用地开发利用主体诚信档案。

国土资源部门对房地产用地开发利用的行为进行常态化评价，及时更新房地产用地开发利用主体诚信档案。

第八条建立房地产用地开发利用主体信用联动制约机制。房地产用地开发利用主体存在不诚信行为的，禁止该房地产用地主体及其控股的股东参加土地竞买活动，并暂停其相关行政许可的审批。在查处整改到位、消除不诚信行为记录后方可办理相关土地手续。

人民银行市中心支行指导各银行业金融机构，出台相关金融政策，将房地产开发利用主体用地信用情况，作为考察用地企业整体信用状况的重要指标和发放贷款的重要参考。对存在不诚信行为的主体建立惩戒机制，采取严格信贷审批、提高资金成本、限定业务品种、降低信贷规模，情节严重的实施信贷退出等措施。

第九条房地产用地主体对诚信档案的评价信息有异议的，持相关证实性材料，向市国土资源局申请复核，市国土资源局应在15日内给予答复。房地产用地主体在申请过程中提报虚报证明材料的，退回申请，一年内就同一问题提出申请，且不能提供新的有效证据的，国土资源部门不予受理。

第十条建立征信共享制度。在法律法规许可范围内，利用市社会信用信息服务平台，建立国土资源、人民银行等部门信息互通机制，推进信息资源共享，推进房地产用地开发利用主体信用与金融信用资源的有效对接。

房地产管理法篇（3）

(一)房地产开发与房地产开发经营

1、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

2、房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

(二)当前我国土地资源的配置方式

土地资源的配置方式共有五种：划拨、出让、租赁、作价投资(入股)、授权经营。

1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、租赁：是指国有土地使用权人作为出租人将国有土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。

4、作价投资(入股)：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

5、授权经营：所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权和股权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内明确享有出资人权益。

二、土地使用权出让方式：公开出让和协议出让

1、公开出让的方式：招标、拍卖、挂牌。

2、公开出让的依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

3、公开出让的范围：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

4、协议出让的依据：《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部第6次部务会议通过。

《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，国土资源部。

5、协议出让的范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：

政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

6、出让最低价的确定：在旧村改造过程中，建筑密集区拆迁成本高时，国有土地出让时，会出现0地价或者是负地价。

7、旧城改造中土地供给障碍：旧的项目报建体制与新的土地供给政策的冲突。

8、出让合同的补充协议条款，成为土地开发管理的重要手段。

国土资源部、国家工商行政管理局了关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知。

该出让合同的补充协议，以下几个方面的内容必须写进合同中，如果不按此执行可能要承担很重的违约责任：当事人签订出让合同时除应当约定开工日期外，还应当约定项目竣工日期；当事人除应当在出让合同中约定项目的投资总额的最低标准外，还应当约定单位面积投资强度不低于最低标准；在出让合同中约定了受让宗地的容积率和建筑系数的最低值；属于工业建设项目的，企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7％；当事人按照《出让合同》约定日期动工建设，但开发建设面积占动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，受让人应当交纳土地闲置费。

9、集体建设用地的流转将成为土地有偿供地的一种重要的补充方式。《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》集体建设用地使用权的流转方式基本上是准出让的规则。

三、土地使用权划拔

1、划拨供地范围：

(1)国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中所确定的可以划拨供地的；

(2)经济适用住房、职工集资建房项目的供地；

(3)法律、法规规定的其他情形。

2、划拨供地趋势：逐渐缩小划拨供地的范围。

3、符合划拨供地的可以出让供地，但应当出让供地的不得划拨供地。

4、出让的工业用地可以进行职工集资建房。

四、房地产交易

(一)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

1、出让土地房地产的转让

(1)出让土地的净地转让；

(2)出让土地的在建工程的转让(出让金、前期手续、25%的投资、国有土地使用权证)；

(3)出让土地现房的转让。

2、划拨土地房地产的转让

(1)划拔土地的净地转让；

(2)划拨土地在建工程转让；

(3)划拨土地房地产的转让。

(二)房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期大于20年的无效。划拨土地的租赁，其土地收益部分应当向政府交纳政府收益。

(三)房地产抵押，房地产法第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押是有效担保方式之一，在合法的债权债务关系之间可以设定抵押担保。

五、土地用途的改变

土地分类：现行的土地分类是按三级分类，一级一共有三类：农用地、建设用地、未利用地。二级一共有15类，三级一共有71类。

任何一宗地在确定了用地分类以后，如果想改变其分类我们通常叫做土地用途的改变，比如说住宅用地改为商业用地。

(一)关于改变土地用途的规定

1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同中约定的用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

3、国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

4、此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：

(1)《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后，依法重新公开供应。

(2)《国有土地使用权出让合同》没有约定、地方法规、行政规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整、重新核定。

5、国土资源部办公厅针对**省国土资源厅《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》，做出国土资厅函《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》明确：“土地使用者以协议方式出让取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划部门行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”。

从上述规定看，土地使用者改变原来的土地用途需经出让方和市、县规划部门审批同意，即除了规划部门同意改变规划外，还要经土地主管部门审批。

(二)由于各地的实务操作不统一，因此在对待土地用途改变的问题上一直有较大分歧。《协议出让国有土地使用权规范》并施行。该《规范》在改变土地用途问题上做出了如下规定：

l、自用的划拨用地，土地使用权人申请改变用途，经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。

改变用途的申请人应缴纳土地使用权出让金额按下列公式核定：

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

2、划拨土地使用权转让中改变用途的

划拨土地使用权申请转让，经市、县级人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。划拨土地使用权的转让必须进行有形市场公开交易，转让后改变用途等土地使用条件的，应按下列公式交纳出让金额：

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

3、出让土地改变用途的

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下列公式确定：

原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格。

(三)政府在改变土地用途的审批上应当掌握的度(个人观点)。

附案例：新晨

案例l：某房地产公司A通过公开出让竞得了某宗地的国有土地使用权，交纳土地出让金后取得了《建设用地批准书》，后因资金问题无力进行开发，将该宗地转让给了B房地产公司，那么：

1、《建设用地批准书》能否作为土地转让的凭证?

房地产管理法篇（4）

第三条  本办法所称房地产管理监察，是指各级房地产行政管理部门及其依法设立的房地产监察机构，在其行政管理职权范围内，对房地产管理法律、法规、规章的执行情况进行监督检查，并对违法行为依法予以处理。

第四条  公民、法人和其他组织应当遵守房地产管理法律、法规和规章，接受房地产管理监察，有权向房地产行政管理部门及房地产监察机构举报违反房地产管理法律的行为。

第五条  大连市房地产管理局主管全市房地产管理监察，其所属的大连市房地产监察大队具体负责中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区内的房地产管理监察。其他各县（市）、旅顺口区、金州区的房地产行政管理部门负责其行政区域内的房地产管理监察，其所属的房地产监察机构负责具体的房地产管理监察工作，业务上接受市房地产监察大队的指导。

第六条  房地产监察机构对下列活动进行监察：

（一）房屋及其附属用地交易；

（二）房屋所有权登记；

（三）房屋（含物业）使用和修缮及装饰、装修；

（四）房屋拆迁；

（五）房地产管理费用的收缴；

（六）法律、法规和规章规定房地产管理监察的其他活动。

第七条  房地产监察机构应配备专职房地产监察人员。

房地产监察人员须按《辽宁省行政执法证件暂行管理规定》，申领和使用行政执法证件。房地产监察人员在执行公务时，应统一着装、佩戴监察标志。

第八条  房地产监察机构及其监察人员在执行房地产管理监察公务时，享有下列权利：

（一）可以进入现场进行调查或者依照法律、法规的规定进行检查；

（二）可以询问现场有关人员并录（摄）像；

（三）可以查阅、调阅或者复制被调查对象的有关资料；

（四）在必要时，可向被监察人下达《房地产监察通知书》，被监察人应在收到通知书之日起十日内据实向房地产监察机构作出书面答复；

（五）可以现场制止违法行为；

（六）可以依法对违法行为所涉及的房屋、施工工具和建筑材料予以查封（扣押）或对证据进行登记保存；

（七）法律、法规和规章规定的其他职权。

第九条  房地产监察人员应秉公执法，不得向他人泄露案情及有关保密资料。与被监察人有亲属关系或者经济利益关系时，应主动请求回避。

第十条  房地产管理监察案件，属于违法事实确凿并有法律依据的，可当场处理。除此之外，按下列程序办理：

（一）登记立案。对有明确的行为人，有违反房地产管理法律、法规和规章的事实，属于本部门管辖的，应当登记立案；

（二）调查取证。进行调查或检查时，房地产监察人员不得少于两人。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经房地产行政主管部门负责人批准，可以先行登记保存，并应在七日内及时作出处理决定。在此期间，被监察人或者有关人员不得销毁或者转移证据；

（三）处理。

1、违法事实不清、证据不足的，予以撤销；

2、违法事实清楚，证据确凿，应受行政处罚的，依法实施行政处罚；

3、违法行为构成犯罪的，移送司法机关。

第十一条  凡在本办法第六条所列活动中违反房地产管理法律、法规和规章的行为，应当给予行政处罚的，房地产行政管理部门可以在其法定权限内委托房地产监察机构实施行政处罚。具体按《大连市行政处罚委托规定》办理。

实施行政处罚，应严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

第十二条  房地产监察人员依法执行监察公务时，被监察人不得阻碍、拒绝。

对妨碍房地产监察人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十三条  房地产监察人员因失职、滥用职权、徇私舞弊等原因，造成违法行为得不到及时纠正和处理，给国家和人民利益造成重大损失的，由房地产行政管理部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

房地产管理法篇（5）

《兰州市房地产开发经营管理办法》已经2003年4月25日市政府第9次常务会议讨论通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。

市长张志银

2003年4月30日

第一章、总则

第一条、为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条、在本市行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理，均应遵守本办法。

第三条、本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。

第四条、市建设行政主管部门是本市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市建设行政主管部门所属的兰州市城市建设开发管理处（以下统称房地产开发管理机构）、具体负责房地产开发经营活动的日常管理工作，并直接负责城关、七里河、西固、安宁四区行政区域内房地产开发经营的监督管理。

永登县、榆中县、皋兰县和红古区建设行政主管部门负责本辖区房地产开发经营的监督管理工作，并接受市房地产开发管理机构的业务指导。

土地行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

房地产行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责商品房预售管理工作。

计划、规划、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。

第五条、房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第二章、开发企业

第六条、房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见。

第七条、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的建设行政主管部门备案：

（一）、营业执照复印件；

（二）、企业住所证明；

（三）企业章程；

（四）验资证明；

（五）、企业法定代表人的身份证明；

（六）、专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（七）、法律、法规、规章规定的其他文件。

房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日内，到建设行政主管部门备案并办理相应变更手续。

第八条、本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市建设行政主管部门备案。

外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。

第九条、房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。

建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，核定或者审核其资质等级。

房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家建设行政主管部门的相关规定执行。

第十条、房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。

房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：

（一）、一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；

（二）、二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；

（三）、三级房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发项目；

（四）、四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过1万平方米的开发建设项目。

第三章开发建设

第十一条、房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。

计划部门应当会同建设行政主管部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。

经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。

第十二条、房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。

已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。

第十三条、土地使用权出让前，规划行政管理部门和建设行政主管部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：

（一）、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）、城市规划设计条件；

（三）、基础设施和公共设施的建设要求；

（四）、城市规划道路、代拆要求；

（五）、基础设施建成后的产权界定；

（六）、项目拆迁补偿、安置要求；

（七）、其他需要明确的事项。

第十四条、土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，规划行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。

第十五条、房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。

土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；规划行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。

第十六条、房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后，应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证，方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的，不得开工建设。

第十七条、房地产开发企业进行开发建设，应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。

第十八条、房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向建设行政主管部门提出验收申请；建设行政主管部门应当自收到验收申请之日起30日内，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、规划、消防、人防、房管等有关部门或者单位，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。

第四章、监督管理

第十九条、房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。

第二十条、房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。

建设行政主管部门应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。

第二十一条、房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

项目建设资本金应当存入银行专户，并在建设行政主管部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。

第二十二条、房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路、代拆任务。

城市规划道路的、代拆，应当接受拆迁行政管理部门的拆迁统一管理，并接受建设行政主管部门的监督管理。

第二十三条、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第五章、开发项目转让和商品房预售

第二十四条、房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：

（一）、属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；

（二）、投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）、已达到工程建设总投资的25％以上；

（三）、已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；

（四）、法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十五条、房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：

（一）、权属有争议的；

（二）、地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；

（三）、所承担的城市规划道路、代拆任务尚未完成的；

（四）、未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；

（五）、法律、法规、规章禁止转让的其他情形。

第二十六条、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。

第二十七条、房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。

第二十八条、房地产开发企业预售商品房，应当向房地产行政管理部门提出书面申请，并提交下列文件：

（一）、营业执照和资质证书；

（二）、土地使用权证书；

（三）、建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；

（四）、按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；

（五）、经登记备案的《房地产开发项目手册》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房预售方案及预售商品房平面图；

（八）、法律、法规、规章规定的其他文件。

第二十九条、房地产行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，做出同意或者不同意的答复；对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。

第三十条、房地产开发企业商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。

房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。

第三十一条、房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。

房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其内容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到房地产行政管理部门和土地行政管理部门登记备案。

第三十二条、房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产行政管理部门和建设行政主管部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。

第三十三条、预售商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让，但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议，明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。

第三十四条、预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第三十五条、房地产开发项目转让合同备案后，建设行政主管部门应当将备案情况自备案之日起10日内告知房地产行政管理部门。

商品房预售许可证核发后，房地产行政管理部门应当将发证情况自核发之日起10日内告知建设行政主管部门。

第六章法律责任

第三十六条、违反本办法规定的下列行为，由建设行政主管部门按照管理权限，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）、和国家建设部《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、的相关规定予以处罚：（一）、未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（二）、超越资质等级从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（三）、无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，按规定程序注销其资质证书；

（四）、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，按规定程序公告其资质证书作废，收回证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款；

（五）、不按规定办理变更手续的，责令其限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款；

（六）、开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，按规定程序降低其资质等级；情节严重的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（七）、将未经验收的房屋交付使用的，责令其限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款；

（八）、将验收不合格的房屋交付使用的，责令其限期返修，并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条、违反本办法规定的下列行为，由有关行政管理部门按照管理权限，分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚：

（一）、未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止违法经营活动，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；

（二）、擅自转让房地产开发项目的，由土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；

（三）、擅自预售商品房的，由房地产行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十八条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，处以警告；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）、房地产开发项目中标企业未按规定领取、填写《房地产开发项目手册》或不按规定期限备案的；

（二）、房地产开发企业不按规定向预售商品房购买人提供质量保证书和住宅使用说明书的；

（三）、房地产开发项目中标企业未按规定设立或者使用项目建设资本金的；

（四）、房地产开发企业未按规定完成城市规划道路、代拆任务或者未统筹安排配套基础设施和公共设施建设的。

第三十九条、当事人申请办理房地产开发经营有关事项，有关行政管理部门在规定的期限内不予办理也不予答复，以及受罚当事人对建设行政主管部门和其他有关行政管理部门依照本办法做出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十条、建设行政主管部门及其他相关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

房地产管理法篇（6）

第二条  本办法适用于本市行政区域城镇房地产交易活动。

涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，亦适用本办法。

第三条  本办法所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用的国有土地范围内的房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房屋典当及其他经营活动。

第四条  承德市房产管理局是全市房地产交易管理工作的行政主管部门，县（自治县）房产管理局或城镇局分别主管本行政区域内的房地产交易工作。其主要职责是：

（一）贯彻执行国家房地产交易市场管理的法律、法规和规章；

（二）指导房地产交易活动；

（三）对商品房屋预售实施管理；

（四）培育和完善房地产中介服务体系，对房地产咨询、价格评估和经纪机构实施行业管理；

（五）会同有关部门查处房地产交易活动中的违法、违章行为。

第五条  市、县（自治县）房地产行政主管部门设置的房地产市场管理处、所是该行政区域内房地产交易管理的职能机构，具体负责房地产交易管理的日常工作。

其主要职责是：

（一）制定房地产交易活动规则；

（二）审查交易当事人资格、验证交易标的物权属，负责房地产交易登记、鉴证、审批等手续；

（三）负责房地产价值、价格的评估；

（四）会同有关部门调查房地产交易活动中的违法、违章行为，向主管部门提出处理意见；

（五）提供有关房地产交易法律、政策的咨询服务。

第二章  一般规定

第六条  房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，实行权利人一致的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第七条  房地产交易实行成交价格申报和价格评估制度。房地产价格评估应遵循公平、公开、公正的原则。

房地产权利人应如实申报成交价格，不得瞒报、不报。

第八条  进行房地产交易，交易当事人须提交下列证件：

（一）《房屋所有权证》及该房屋占用范围内的土地使用权证；

（二）当事人的身份证件或法人资格证书。委托他人的，应出示委托证件；

（三）房地产交易契约或合同文本；

（四）共有的房地产，应提供其他共有人同意的书面证明；

（五）商品房屋预售，应出具《商品房预售许可证》；

（六）应提供的其他有关批准文件或证明材料。

第九条  下列房地产禁止交易：

（一）未依法登记领取权属证书的；

（二）预售商品房未取得许可证的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（四）依法决定收回土地使用权的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）房地产权属有争议的；

（七）依法公告拆迁范围内的；

（八）经鉴定确系危房的；

（九）法律、法规另有规定禁止交易的。

第十条  房地产交易，当事人应当签订房地产买卖合同、房地产租赁合同，自签订合同之日起30日内到房地产交易管理部门办理交易审批手续。符合规定的，房地产交易管理部门自受理之日起30日内予以办理。当事人持变更后的《房屋所有权证》，在30日内到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。

第十一条  商品房屋的交易管理按承德市商品房销（预）售管理的有关规定执行。

第十二条  房地产交易价格低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价计征税费。

第十三条  房地产交易当事人应按有关规定交纳税费。

第三章  房地产转让

第十四条  本办法所称房地产转让是房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括：

（一）继承房地产的；

（二）买卖、赠与房地产的；

（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产或联建房屋，而使房地产权属发生变更的；

（五）企业被收购、兼并或合并、破产，房地产随之转移的；

（六）以房地产抵债的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  房地产权属转让，当事人应依法办理有关权属变更手续。

第十六条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，应当形成工业用地或其他建设用地条件。

转让房地产时，房屋已经建成的，还应持有《房屋所有权证》。

第十七条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（自治县）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（自治县）人民政府可以决定不办理土地使用权出让手续，但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十八条  按照国务院住房制度改革有关规定出售的公有住宅，按照国家有关规定执行。

第十九条  房地产权利人出售租赁期限未满的房地产时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

房地产权利人转让按份额共有的房地产时，有权转让属于自己的份额，其他共有人享有优先购买权。

第二十条  房地产转让应按照下列程序办理：

（一）转让当事人签订书面转让合同或协议；

（二）申请登记，交验证件，申报成交价格；

（三）房地产交易管理部门对提供的有关材料进行审查，并在十五日内做出是否受理申请的书面答复；

（四）房地产交易管理部门核实申报的成交价格，对转让的房地产进行现场勘查和评估；

（五）转让当事人按规定缴纳有关税费；

（六）核发《房地产交易批准书》。

第四章  房屋租赁

第二十一条  本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋所有权人出租柜台、橱窗、场地或以联营、合作、承包经营等方式，提供房地产或其附属设施给他人使用，并直接或间接取得收益的，视为房屋租赁。

第二十二条  房屋租赁，当事人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方约定的其他权利和义务。

第二十三条  房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内向当地房地产市场管理部门办理登记备案手续。

申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

（一）《房屋所有权证》；

（二）租赁合同；

（三）当事人的身份证件；

（四）其他文件。

出租共有的房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管的房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。

第二十四条  房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是房屋租赁的合法证件，禁止无证租赁。

《房屋租赁证》实行年检制度。

第二十五条  经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租，转租房屋应签订转租合同，并到房地产市场管理部门办理登记手续，缴纳有关税费。

未经房屋所有权人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。

第二十六条  房屋租赁的出租人或承租人，一方违反租赁合同，另一方可依法解除租赁合同，造成损失的，违约方应承担赔偿责任。

第二十七条  房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。

第五章  房地产抵押

第二十八条  本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第二十九条  房地产抵押时，当事人应当签订房地产抵押合同，并自签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请登记。

房地产市场管理部门对当事人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理之日起三十日内予以办理。房地产抵押合同自登记之日起生效。

第三十条  依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

第三十一条  同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过房地产的总值。

第三十二条  已设定抵押权的房地产，抵押人需翻建、扩建或者改变其用途的，必须经抵押权人书面同意。抵押合同另有规定的除外。

第三十三条  抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。

第三十四条  有下列情形之一的，抵押权人可以向房地产市场管理部门申请处分抵押的房地产：

（一）债务人履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡或者宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第三十五条  房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：

（一）支付应当缴纳的土地使用权出让金；

（二）支付处分抵押房地产的费用；

（三）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（四）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（五）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

（六）剩余价款交还抵押人。

同一处房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。

第三十六条  房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同终止。

第六章  房地产中介服务

第三十七条  房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

第三十八条  从事房地产中介服务，应当成立相应的房地产中介服务机构。

第三十九条  设立房地产中介服务机构，应向市房产管理局申请办理《房地产中介资格证》；凭《房地产中介资格证》分别向工商行政主管部门申办《营业执照》，向物价行政主管部门申办《收费许可证》。

第四十条  房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。

第四十一条  房地产评估，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由市、县人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办，其他评估机构评估的，其评估行为无效。

第四十二条  房地产价格评估应依照下列程序进行：

（一）提出申请；

（二）交验证件；

（三）现场勘估；

（四）综合作业；

（五）出具评估结果。

第七章  法律责任

第四十三条  有下列行为之一的，由房地产行政主管部门视情节轻重依法给予处罚：

（一）未取得《预售许可证》预售商品房或挪用商品房预售款项的，责令停止预售、责令补办手续、没收非法所得，并可处以罚款；

（二）违反本办法转让房地产的，转让无效，没收其违法所得，并可以处以罚款；

（三）出租房屋不按期申请、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办，并可处以罚款；

（四）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；

（五）未征得出租人同意、未办理登记备案手续，擅自转租的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款；

（六）抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第四十四条  未进入房地产市场进行交易的，交易行为无效，由财税部门处以补交税费五倍以下的罚款，具备交易条件的，责令限期补办手续。

第四十五条  当事人对处罚决定不服的，可依法向作出处罚决定部门的同级人民政府或上一级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第四十六条  妨碍、阻挠房地产市场管理人员执行公务，由公安机关依《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条  房地产市场管理人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产管理法篇（7）

第二条、本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、等中介活动。

本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。

第三条、县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：

（一）房地产经纪人的注册登记；

（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；

（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；

（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；

（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。

县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：

（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；

（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；

（三）负责房地产经纪人的专业培训；

（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。

第四条、经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。

第五条、本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章、申办条件

第六条、从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。

房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。

《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。

第七条、申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有高中以上文化程度；

（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；

（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。

国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。

第八条、设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：

（一）有固定的业务场所；

（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；

（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；

（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；

（五）合伙人之间有书面合伙协议。

房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。

第九条、设立房地产经纪公司应当符合下列条件：

（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；

（二）注册资本不少于人民币30万元；

（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；

（四）《公司法》规定的其他条件。

房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。

第十条、个体房地产经纪人应具备以下条件：

（一）有固定的业务场所；

（二）取得《房地产经纪资格证书》；

（三）登记资金数额不少于人民币3万元。

个体房地产经纪人只能从事房地产居间、经纪业务。

第十一条、房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章、经纪管理

第十二条、申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个月内，到房地产管理部门备案。

取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。

第十三条、《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。

第十四条、在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。

第十五条、房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：

（一）依法收集、利用房地产商业信息；

（二）要求委托方提供真实的相关材料；

（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；

（四）法律、法规、规章规定的其他权利。

第十六条、房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：

（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；

（三）按核准的业务范围从事经营活动；

（四）如实介绍房地产交易有关情况；

（五）按约定为当事人保守商业秘密；

（六）按规定收取费用；

（七）依法缴纳税费。

第十七条、房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。

房地产经纪合同应包括下列主要内容：

（一）经纪事项；

（二）提供经纪服务的要求或者标准；

（三）收费标准、数额、支付方式和时间；

（四）经纪合同的履行期限；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方当事人约定的其他事项。

第十八条、房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；

（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；

（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；

（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；

（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；

（七）违反法律、法规、规章的其他行为。

第十九条、房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。

第二十条、房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。

房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。

第二十一条、房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。

第二十二条、工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。

第二十三条、房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。

第二十四条、开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。

第二十五条、房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。

房地产管理法篇（8）

    第二条  本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

    第三条  房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。

    第四条  省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

    第五条  县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。

    计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

     第二章  房地产开发企业

    第六条  设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。

    第七条  设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。

    第八条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

    （一）营业执照复印件；

    （二）企业章程；

    （三）验资证明；

    （四）企业法定代表人的身份证明；

    （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

    房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。

    第九条  房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：

    （一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；

    （二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；

    （三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；

    （四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。

    第十条  省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。

    境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。

    第十一条  省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。

    省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

     第三章  房地产开发建设

    第十二条  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。

    第十三条  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。

    第十四条  房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。

    房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

    第十五条  房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。

    以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。

    第十六条  房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。

    房地产开发合同应当载明下列内容：

    （一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；

    （二）开工期限和建设进度；

    （三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；

    （四）项目建设质量要求；

    （五）项目拆迁补偿、安置要求；

    （六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；

    （七）违约责任以及双方约定的其他事项。

    第十七条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。

    第十八条  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

    房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。

    第十九条  房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。

    对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。

    第二十条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：

    （一）城市规划设计条件落实情况的材料；

    （二）拆迁安置方案落实情况的材料；

    （三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；

    （四）项目竣工图和技术档案材料；

    （五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；

    （六）物业管理落实情况的材料；

    （七）法律、法规规定的其他有关材料。

    房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

     第四章  房地产经营

    第二十一条  转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。

    转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。

    第二十二条  房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。

    第二十三条  房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：

    （一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；

    （二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；

    （三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；

    （四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；

    （五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；

    （六）商品房的价格和付款方式；

    （七）物业管理方式；

    （八）法律、法规规定的其他事项。

    第二十四条  商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：

    （一）当事人姓名或者名称及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；

    （四）商品房的价格、付款方式及付款时间；

    （五）预售商品房交付使用的时间；

    （六）商品房的结构、设备及质量标准；

    （七）物业管理方式；

    （八）违约责任以及争议解决的方式；

    （九）当事人双方认为需要约定的其他事项。

    第二十五条  房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

    经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。

    第二十六条  经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。

    预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。

    第二十七条  商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

    第二十八条  商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

    第二十九条  商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

     第五章  法律责任

    第三十条  房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。

    第三十一条  负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

    第三十二条  违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。

    第三十三条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

房地产管理法篇（9）

第二条  凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条  本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条  以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条  房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条  国家实行房地产抵押登记制度。

第七条  国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章  房地产抵押权的设定

第八条  下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第九条  同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条  以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条  以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条  以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条  国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第十四条  以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条  以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条  以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条  有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条  以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条  以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条  预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条  以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条  设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。

法律、法规另有规定的除外。

第二十三条  抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十四条  企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。

第三章  房地产抵押合同的订立

第二十五条  房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

第二十六条  房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（二）主债权的种类、数额；

（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

（四）抵押房地产的价值；

（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（六）抵押期限；

（七）抵押权灭失的条件；

（八）违约责任：

（九）争议解决方式；

（十）抵押合同订立的时间与地点；

（十一）双方约定的其他事项。

第二十七条  以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条  以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工进度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九条  抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章  房地产抵押登记

第三十条  房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条  房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条  办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条  登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。

第三十四条  以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条  抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章  抵押房地产的占用与管理

第三十六条  已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。

抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条  抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条  因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条  抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。

抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章  抵押房地产的处分

第四十条  有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（一）债务履行期满，抵押权屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芮宄サ模袢擞治茨苡氲盅喝ㄈ舜锍裳悠诼男行榈模狐br>

（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第四十一条  有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十二条  抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条  同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十四条  处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条  以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条  抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

（一）抵押权人请求中止的；

（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；

（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；

（五）其他应当中止的情况。

第四十七条  处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

（五）剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章  法律责任

第四十八条  抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条  抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条  抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条  因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。

拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

第五十二条  登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

房地产管理法篇（10）

第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市确定。

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条 县级以上地方出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级批准。

第十二条 土地使用权出让，由市、县有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的批准后，由市、县土地管理部门实施。

直辖市的县及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市规定。

第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节 土地使用权划拨

第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上依法批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

第三章 房地产开发

第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节 房地产转让

第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的审批。有批准权的准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第三节 房地产抵押

第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节 中介服务机构

第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章 房地产权属登记管理

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方土地管理部门申请登记，经县级以上地方土地管理部门核实，由同级颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方房产管理部门申请登记，由县级以上地方房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市确定，县级以上地方由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

第六章 法律责任

第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条 违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房地产管理法篇（11）

第二条  省直机关使用的房产和占用的土地属于国家所有，省人民政府授权河南省省直机关事务管理局进行管理。

第三条  省直机关房地产的管理，按照所有权与使用权分离的原则，实行省直机关事务管理局直接管理和省直机关各单位自行管理相结合。省直机关事务管理局可以根据省人民政府授权对省接机关的房地产统一调整。

第四条  省直机关职工住房，应按照国家有关规定，有计划地进行住房制度改革。

第二章  产权产籍管理

第五条  省直机关的房产，应按照国家和本省的有关规定，及时办理产权登记。省直机关事务管理局直接管理的房产，由省直机关事务管理局申报、登记；各单位自行管理的房产由各单位申报、登记。

第六条  省直机关占用的土地，应按照国家和本省有关规定，及时办理《土地使用证》。办理土地使用权变更手续时，应事先征得省直机关事务管理局的同意。

第七条  省直机关一级厅局房地产使用权变更时，应经省直机关事务管理局批准。二级机构房地产使用权的变更应报主管部门和有关部门批准。

第八条  省直机关各单位应加强房地产资料的管理。各单位持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《建筑许可证》及有关图纸等资料，应按有关规定妥善保管，不得遗失。

第三章  规划与建设

第九条  省直机关基本建设应按基建程序办理报批手续。未经郑州市建设规划部门批准，不得擅自开工。

第十条  在省直机关房地产管理区域内进行建设，必须服从郑州市的总体规划和分区规划。所有建筑项目（包括敷设的各类管线）应经省直机关事务管理局审查后，报郑州市建设规划部门批准实施。在省直机关房地产管理区域内的道路（包括人行道及消防通道）上建筑施工，应征得省直机关事务管理局同意。

第十一条  各单位管理的院落应按照保证安全、方便群众的原则，进行配套设施建设，搞好绿化，美化环境。

第四章  房屋出售与出租

第十二条  省直机关新建和购买的住房，应按照住房制度改革的原则，可以先售后租。原有旧住房应有计划地出售，原住户享有优先购买权，其售价应按本省有关规定执行。对出售给个人的住房应做好售后服务，具体办法另行制定。

第十三条  省直机关出售和出租住房，应优先解决省直机关的无房户、危房户以及住房困难户，适当照顾老干部和科技人员。

第十四条  职工租住公房，出租单位和承租人应订立住房租赁合同，明确房屋座落、面积、租金及租赁双方的权利与义务。租赁合同签订后，双方必须严格遵守，不得违约。原住户未订租赁合同的，应及时补办。严禁无租赁合同私自占房。

第十五条  职工租住公房，自签订租赁合同之日起，必须按规定交纳房租、水电费、暖气费和天然气费，不得拖欠。拖欠房租和各种费用三个月以上者，每天加收应交费用5%的滞纳金；拖欠半年的，停止供水供电和暖气、天然气；拖欠一年的，收回住房。

第十六条  职工租住公房不满十天的，免交当月房租；超过十天的，应按半个月交纳房租；超过二十天的应按一个月交纳房租。

第十七条  职工租住的公房，如改变用途，应事先征得房产主管部门同意，并按新的用途重新签订租赁合同。

第十八条  省直机关住房面积的计算办法和租金标准应按省政府的统一规定执行，任何单位不得更改或自定标准。

第十九条  房租和售房款必须专款专用。主要用于房屋管理、维修、改建、扩建、新建以及职工住房补贴等，不得挪作它用。

第五章  管理与维修

第二十条  各单位应根据管理房产的实际情况，按照国家城市房产和城市建设各行业劳动定员试行标准的有关规定，确定专人或机构，负责做好房产管理和维修工作。

第二十一条  省直机关事务管理局直接管理的房屋的分配、调整，由省直机关事务管理局负责，其他任何单位和个人不得私自调整或转让。各单位自行管理的房屋的分配与调整，由房产主管单位负责，未经该主管单位同意，其他单位不得擅自调整或分配。

第二十二条  省直机关事务管理局负责解决无力建房、又无自管房的一级行政或事业单位的职工住房。职工（领导干部）要求住房，应由职工向所在单位提出申请，由所在单位汇总报省直机关事务管理局。分配的住房，应在十五日内搬入，无故拖延超过三个月以上的收回另行分配。

第二十三条  租住公房的职工，在省直机关范围内调动工作时，调入单位应积极安排住房，在未安排前，调出单位不得以任何借口强迫其搬家。调入单位安排住房后，住户应立即将原租公房交回调出单位的房产管理部门，不得私自转让给子女、亲友和他人。

第二十四条  省直机关职工调离省直机关时，原租住的公房应交回原房产主管部门。不能随迁的子女，应由其所在单位安排住房，子女不得借故不搬。

第二十五条  省直机关租住公房的领导干部逝世后，其配偶可以按国家和我省有关规定继续租住原住房或调整住房。配偶逝世或调离本市，其子女应由其所在单位安排住房，不得租住原房。

第二十六条  严禁抢占住房。凡抢占住房的，一经发现，应由其所在单位责令搬出，拒不搬出的，房产部门停供水电，抢占住房期间，加收十倍以上的房租，并由其所在单位给予行政处分，直至强行搬出。

第二十七条  职工租住的公房不得私自转让、转租或改作它用。私自转让、转租或改作它用的，应由房产主管部门立即收回住房，并没收其非法所得。触犯刑律的，由司法机关依法处理。

第二十八条  各单位应加强对公房的维修养护，保证房屋完好，延长使用年限。对危房和严重漏雨的房屋，主管部门应及时维修，保障住户安全。

第二十九条  各单位对所管房屋及附属设施应定期或不定期的进行检查。室内墙壁、门窗一般应五年粉刷油漆一次。水、电、暖气、天然气等设备，应定期检查、维修或更新，保证用户使用。

第三十条  租住公房的职工应爱护国家财产，不得改变房屋结构，不得在阳台上垒墙或堆放过重物品。损坏房屋设施的，应照价赔偿。私自改变结构的，应责令其恢复原状。造成损失的，应依法赔偿损失。宿舍公用楼梯及门洞，任何人不得占用。楼顶有条件绿化、美化或合理利用的，应经房产主管部门同意。

第三十一条  省直机关发生房地产纠纷，应本着团结、平等、互让和公平合理的原则协商解决。解决不了的，由省直机关事务管理局协调解决。仍解决不了的，报请省人民政府处理。

第六章  附  则