房地产调控研究论文大全11篇

房地产调控研究论文篇（1）

1房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。

1.1房地产税收的经济杠杆作用

（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。

（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。

（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。

（4）在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。

1.2房地产税收的税负转嫁性分析

1.2.1税种属性

商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。

1.2.2商品或生产要素供求弹性

供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。

2房地产税收对市场供求及价格的影响

2.1税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理

2.1.1需求不变时，房地产税收对供给的影响

我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的：对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲，它的效应是政府对卖方增加税负，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变时，供给方为取得同以前相同的利润，会将税收成本包含在出售价格中，转嫁给消费者，这样导致供给曲线左移，新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高，同时Q2〈Q1

从理论上看，目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的，且不能有效改变住房供不应求的结构。

2.1.2供给不变时，房地产税收对需求的影响

从理论上讲，相对于对供给方征税，房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者，特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中，不会直接造成房价上涨。如图2所示，由于对房地产需求方的税收属于从价税，因而征税后需求曲线斜率发生变化，左移至D''''，在新均衡点E2下，价格由P1下降到P2，数量由Q1下降到Q2。

2.2税收对房地产价格形成的作用机理

2.2.1不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在房地产开发环节，房地产开发商是税收的主要承担者。如果不发生税收转嫁，征税加大了开发商的生产成本,使其减少利润,从长期来讲,必然导致房地产的供给减少，在需求不变的条件下,住房价格将呈上涨趋势。至于在流通环节针对消费者征收的契税,会通过加重购买成本,而使消费需求减小,从而产生降低房价的影响,不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。

2.2.2考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在发生税收转嫁情况下,土地批租、房地产开发环节所征收的税收,其名义负税人为房地产开发商,但短期内，房地产需求是缺乏弹性的，经济利益作用下房地产开发商可以通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者，于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。从长期来看,需求弹性增强,对住房的需求可能会因房价的上升而减小,在供给不变下,供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短,取决于需求的调整强度和时间长短。

3不同税种在房地产不同环节的作用分析

3.1作用于保有环节的财产税、资源税

房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。标准的房地产保有环节税是按市场价值(评估价值)进行课税的。

3.2作用于出让、交易、收益环节的流转税

一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的突出优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本(主要是消费性需求者),对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。

3.3作用于转让环节和保有环节的所得税

（1）所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。

（2）由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。

（3）在不发生税收转嫁的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格,

房地产调控研究论文篇（2）

一、引言

资本结构理论是公司金融领域最重要的研究课题之一，自从Modigliani and miller（1958）提出在完美的市场，资本结构与公司价值无关的MM理论以来，关于公司如何选择资本结构以及融资决策是否影响公司价值的问题，整个学界展开了广泛而深入的研究和讨论。在我国作为政府工作的重点之重，房地产作为宏观经济发展的支柱产业，它的健康平稳发展非常重要。由于我国房地产行业融资渠道单一，资金来源以银行贷款为主，资产负债率相对较高。房地产业存在一定的周期，而且受监管力度，受宏观调控影响较大，一旦资金链断裂，将会引发市场系统性风险。在资本结构动态调整模型的框架下，以2006年到2010年沪深两市110 家房地产上市公司的数据为样本，本文研究企业资本结构的动态调整行为，探索经济改革动态背景对资本结构的影响：随着对房地产开发资本金比例要求的提高、商业银行对房地产开发贷款的条件越来越苛刻，传统的依靠银行作为主要资金来源的融资模式受到限制。土地供应的“闸门”逐渐拧紧，资金闸门也在拧紧，房地产企业资本结构调整的难度和成本都大大增加。那么，房地产宏观调控是否对房地产企业的资本结构产生重大影响?如果有影响，又将是怎样的影响?房地产企业的资本结构调整方式将发生怎样的变化?

本文的随后结构是这样安排的：第二部分回顾相关文献，第三部分是对宏观经济因素影响房地产上市公司资本结构进行了实证分析，第四部分结论：根据实证分析得出结论并分析文章局限性。

二、关于资本结构理论的文献综述

自Modigliani 和Miller(1958)无关性定理以来，资本结构领域的文献大量涌现。

研究者逐步放松MM 定理中的完美金融市场假设，从税收、破产成本、成本、不对称信息、控制权竞争、产业组织、市场时机选择等角度论述了资本结构如何影响企业价值。研究表明，资本市场、产业特性和公司特质等均对企业的资本结构及融资选择有着重要影响。然而宏观经济环境为企业提供了最基本的融资环境，是公司进行融资与投资决策的重要影响因素，因此，研究宏观经济因素对资本结构变动的影响有非常重大的现实意义。DeAngeloandMas(1980)从理论上证明了通货膨胀会使公司更多的采用负债融资：因为通货膨胀会降低负债的真实成本，在通胀期间对公司债券的需求会上升;此外，如果随着通货膨胀的缓解，公司债券收益率会相对高于股票的收益率，同样会导致对公司债券需求的上升。KorajCZykandLevy(2003)第一次系统研究宏观经济因素对资本结构变动的影响，提出了一些宏观经济因素影响资本结构决策的新的证据。他们使用1984-1998年美国公司数据，其研究结果表明：宏观经济因素对公司资本结构变动具有显著的解释力；但对公司发行权益或者债务的影响有差异，具体来说对财务无约束公司的发行选择有显著影响，但对财务受约束公司的发行选择影响不大。基于动态调整框架，潘敏和邵科(2007)考察了中国上市公司资本结构的动态调整。这些研究比较一致地认为我国企业存在最优目标杠杆，虽然实际杠杆是偏离最优目标值的，但将向着目标杠杆做调整。在转型背景中，企业资本结构将受到宏观环境变化的影响和金融市场供给条件的限制(赵冬青等，2008)，但关于宏观因素如何影响企业融资选择的研究目前还很少见。苏冬蔚，曾海舰（2010）结合我国资本市场独特的制度环境，提出若干关于资本结构权衡理论、最优融资顺序理论和市场择机假说的新假设，进行实证分析并发现：我国上市公司的资本结构呈显著的反经济周期变化，宏观经济上行时，公司的资产负债率下降，而宏观经济衰退时，公司的资产负债率则上升；信贷违约风险与资本结构呈显著的负相关关系；信贷配额及股市表现与资本结构之间关系不大。

三、宏观调控对房地产企业资本结构调整的影响

（一）数据和样本

木文的研究对象是房地产上市公司，采用2006年到2008年房地产上市公司的样本进行研究。之所以采用上市公司样本，一是因为上市公司样本的可获得性，二是因为上市公司相对于非上市公司来说，由于可以获得股权融资，造成了上市公司在资金压力上要小于非上市公司。如果宏观经济政策对于上市公司的影响都十分巨大，那么我们可以预期非上市公司受到的影响应该更为严重，因为其融资渠道更为狭窄。这样我们可以看到宏观政策对于房地产行业的影响。对于宏观政策变化的时间节点的确定，本文参考赵冬青等(2008)，将2008年作为房地产政策显著变化的年份。这是因为虽然调控政策是渐近式变化的，但是为了研究宏观政策对于房地产融资的作用，需要选择一个政策发生显著变化的年份作为分水岭，设置哑变量。2008年12月份之前，哑变量Policy取值为零，2008年12月份年之后取值为1。因此把2008年作为宏观政策调整显著的一年。

（二）变量的定义和说明（见表1）

（三）研究模型

本文研究宏观调控对房地产上市公司的资本结构影响，房地产公司的负债率是否在宏观调控后下降。

本文构造模型如下：

Di=a+BXi+βPOLICYi+ξi。

其中，D代表资本结构变量，按照研究需要，D分别选择总资产负债率、短期借款比率、长期借款比率、有息负债比率、贸易应付款比率和资本公积比率。x为控制变量，根据选择了代表公司特征的一组变量作为控制变量，在宏观调控变量的选择上，我们需要选择宏观调控政策发生显著变化的一个年份作为政策分水岭，设置哑变量。为此，我们需要人为地选择一个年度是2008年.

（四）研究结果：

（1）研究结果：实证结果分析

表5给出了实证研究的结果：表中第1列的结果显示，宏观调控哑变量对总资产负债率有显著的正向影响。2008年12月份后随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。同时虽然房地产开发资本金比例要求提高，银行信贷日益苛刻，房地产上市公司的总资产负债率仍然显著提高了。表5的第2一5列给出了结果：宏观调控后，房地产上市公司的短期借款比率显著下降，长期借款比率显著上升。从前面的宏观调控政策中，我们已经知道对房地产开发企业申请的贷款，银行只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，因此随着宏观调控力度的加大，房地产上市公司以银行流动资金贷款的方式获得房地产开发贷款难度变大。债务的期限结构发生了变化，短期借款显著减少，长期借款显著增加。而表5中的第4列结果也进一步说明，宏观政策变化前后，总的有息负债比率并没有发生显著变化。第5列结果显示，贸易应付款比率在宏观调控后显著提高，对房地产企业来说，贸易应付款主要是定金和预收款。因此，尽管随着宏观调控，银行个人住房抵押贷款条件提高，各地房屋预售条件提高，但是以贸易应付款的方式进人房地产上市公司的资金仍显著增加。表2中的第6列结果给出了宏观调控前后股权再融资的变化。可以看出，宏观调控后，上市公司资本公积比率显著下降。这一结果说明，伴随着宏观调控，房地产上市股权再融资减少，宏观调控以来，股权再融资可能伴随更多的债务融资，其对资本结构的影响效果反而是反向的。实证研究的结果发现，与宏观调控前相比，房地产上市公司总资产负债率显著提高。宏观政策变化对房地产上市公司的借款期限有显著影响，但对总的有息负债比率没有显著影响。这说明，房地产宏观调控对房地产上市公司借款期限结构有影响但对借款总额没有影响。宏观调控之后，房地产上市公司负债率的提升主要来自贸易应付款比率的显著提高，股权融资在一定程度上助长了负债率的提升。

（五）结论与局限

本文以中国上市房地产公司为例，研究了宏观调控对企业资本结构调整的影响以及企业资本结构调整方式的变化，研究表明宏观调控之后，房地产市场公司总资产负债率显著增加，借款的期限发生了变化，长期借款增加而短期借款减少，但公司总的有息负债没有发生显著变化;公司的贸易应付款显著增加，这就是资产负债率显著提高的原因。通过对于资本公积研究表明，资本结构不是企业自主决策的结果。宏观政策和资本市场供给条件，可能是中国企业资本结构最重要的因素。对房地产上市公司宏观调控前后融资方式变化的研究发现，随着宏观调控对银行贷款融资的限制，企业自身有动力开拓新的融资渠道;同时，政府逐步放松外部的融资约束促进金融市场发展。在这两种力量的共同作用下，金融产品供给增加，企业可供选择的融资工具逐渐丰富，房地产企业融资方式出现了多元化，金融市场的完全性程度也因此逐步提高。在约束条件下，公司被迫选择高成本的融资方式，而不是最优的融资方式。不同的企业对金融市场的介人程度不同。并不是所有的企业都有同等的机会获得某种融资手段。因此，企业资本结构的具体调整手段具有很大的差异。

同时本文的局限性体现在研究了外部因素对于房地产行业的影响状况，这是十分有意义的。在我国，房地产行业是受到政策影响很大的行业，外部环境的变化和金融市场供给条件的变化在我国房地产行业表现得特别突出。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。这使得房地产行业在我国成为了一个典型的融资结构受到政策影响的行业。所以，如果仅仅从自身特征来研究房地产行业的融资，那么可能忽略了重要的影响因素。

参考文献：

[1]Modigliani,and M.H. Miller,The Cost of Capital, Corporation Finance,and the Theory ofInvestment[J]. American Economic Review,1958,Vol.48:pp.261-297.

[2]Korajczyk,R.A.and A.Levy,2003,Capital Structure Choice:Macroeconomic Conditions and Financial Constraints ,Journal of Financial Economi cs,68,75 -109.

[3]DeAngelo,H,R,Masulis.optimal capital structure under corporate and personal taxation[J].journal of financial economics,1980,8:3-29.

房地产调控研究论文篇（3）

【中图分类号】 F752 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）09-136-2

一、引言

房地产业是一个国家、一个地区经济的重要产业和支柱产业，与国民经济的发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。又由于房地产本身具有非常强的区域特征，因此本文选择了最年轻的直辖市――重庆房地产作为研究对象，采用内容分析法研究重庆房地产的热点问题。

二、研究方法

房地产业领域研究涉猎很多方面，本文采用内容分析法对历年来学者专家在重庆房地产方面的研究进行分析。

（一）研究方法

内容分析法是教育技术学研究的一种专门方法。这种方法适用于对明显的传播内容，做客观而有系统的量化并加以描述的一种研究方法。内容分析法多用于分析某一领域的特征与趋势。过程主要包括确定分析样本、确定分析类目、样本评判、数据的统计与分析、结果的解释与结论的形成等步骤。

（二）信息来源

本文选取的样本来源于“万方学术搜索”数据库，时间范围无限制，通过在题名栏中键入“重庆房地产”这几个关键词，检索到75篇期刊论文，以它们为分析样本进行分析。

三、研究内容统计

（一）研究数量

由表1可得，历年来学者专家在公开期刊上发表的关于重庆房地产相关论文的数量。从整体上来看，1994年之前并未搜索到相关文章，1994年之后每年的数量分布较为均衡，但都比较少，可见对于重庆房地产问题的关注度相对较低。其中，2002年研究重庆房地产问题的文章数目最多，为8篇，占总数的10.67%。

从2006年开始，文章数量有所增加，关注度有所提高。究其原因，2006年春季，由房地产市场引起的美国“次贷危机”初现端倪，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界金融市场，进而影响到世界经济，尤其是房地产市场。这几年重庆房地产问题研究的论文出现增加的现象，与“次贷危机”对世界经济的影响密不可分。另外，2007年是重庆作为西部大开发重点建设城市的直辖10周年，同时又是城乡统筹新政特区。这些外部概念的刺激也使得重庆迎来房地产市场爆发式增长的一年。这说明在论文的选题上与时俱进，关注经济热点问题，具有很强的时效性。

（二）研究内容

关于重庆房地产的文章的主要选题方向集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，共57篇，占到总数的76%。其中，研究重庆房地产市场现状与趋势的论文数量最多，有23篇，占总数的30.67%。

在搜索到的论文当中，房地产市场宏观调控和房地产企业行为这两个选题方向一直都是研究者关注的重点和热点。但是出乎笔者意料的是，重庆房地产相关会议论文数量竟占到总数的13.33%，这个比例还是相当大的，但是这类文章的研究价值却不大；另外，国内很多学者专家关注的热点问题在重庆这个区域并未得到很好的研究，例如作为房地产重要的组成部分――土地的利用、房地产价格走势、房地产泡沫以及近年来城市迅速发展的轨道交通对周边房地产市场的影响等等。

（三）研究性质

由于得到的数据主要是分类数据，因此对变量的统计采用频数和百分比的方法。

表2显示，在关于重庆房地产问题的研究文献中，纯理论的研究占据了大半壁江山，比例高达74.67%，而对相关问题的定量研究却稍显不足。从时间上看，定量研究的文献2007年以前仅有2篇，绝大部分出现在2007年以后。这一方面表明对重庆房地产进行定量测度研究可能是未来研究的重点，另一方面时间上的巧合说明07年的“次贷危机”对地区房地产可能也产生了一定的影响，而这种影响通过学者的文章显现出来。

四、研究热点分析

（一）房地产市场现状及趋势

房地产业产业链长，关联度高，对一个城市的建设和经济发展有着举足轻重的作用。在收集到的75篇文章中，有23篇是研究重庆房地产市场现状和未来的发展趋势。总结众专家学者的研究，笔者发现重庆市房地产市场的现状一般可从三个层次去探讨：从宏观层面来看，国际经济增长的周期性对国内房地产市场有明显的影响.随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国经济产生较大的负面影响；从中观层面来看，我国现在依然面临着较大的经济下行压力，许多一线城市和沿海大城市持续高涨的房价给人民生活带来了巨大的压力；从微观层面来看，重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。纵观近年来重庆房地产市场的发展，开发投资量大，速度快，新开工面积增长较快，房地产供给者和需求者对未来市场信息指数上升，供需两旺。

对于未来重庆市房地产市场的发展趋势，绝大部分学者认为在保经济和保就业的经济环境下，金融机构放松银根和增加流动性不可避免，而重庆市政府清晰科学的城市建设整体发展思路，这些条件都将给房地产市场带来很多利好；同时也有学者认为重庆的保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量和管理分配方面存在的诸多问题也会迎来一定的挑战。

（二）房地产市场宏观调控

当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行宏观调控的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。

在总结15篇研究房地产市场宏观调控的期刊论文的基础上，笔者得出结论：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺；对于房地产市场的宏观调控，不仅仅要立足于调控土地供给，还要甄别房地产市场的需求，打击虚假和投机需求，保护真实的居住需求；做到土地供应、抑制投机、减少刚性需求三个方面一起动手来稳定房地产市场；政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。

（三）房地产企业行为

历年来关于重庆市房地产企业行为的研究中，数量相对较多，主题也呈现出百花齐放的局面，例如房地产企业营销渠道、房地产企业品牌的形象打造、企业的核心竞争力、企业管理制度创新、企业发展研究、企业地票交易的账务处理等等。这些研究涉及企业行为的实际效益，应用性强，研究价值巨大。

五、结论

通过对搜集到的75篇文章的认真分析，得出以下结论：

（一）纵向来看，论文在选题上的时效性很强

2007年爆发的美国“次级房贷"引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险"的新变化，及时来研究房地产问题具有非同一般的意义。

（二）从内容上看

学者专家对重庆房地产问题的研究范围比较狭窄，绝大部分集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，而忽视了房地产相关的其他问题。即使是在这四个大方向的选题上，研究的内容也比较传统，涉猎范围窄，探讨不够深入，创新点不多。

（三）在研究性质上

纯理论研究的论文数量居多，定量研究太少，不过观察定量研究的趋势，相信定量研究的方法会被越来越多的学者重视并加以采用。

（四）由于收集到的样本数较少，对研究资料的统计分析难免缺乏全面性。所以对房地产市场未来趋势的研究不足，是本文的一大缺憾，今后会对这方面再进行深入研究。

参考文献：

[1]风笑天.社会学研究方法（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]冷宇.浅谈重庆房地产市场现状及发展[J].城市建设，2012，（14）.

房地产调控研究论文篇（4）

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。

一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素

房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。

房地产调控研究论文篇（5）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

行业作为我国的国民经济支柱型的产业，它的发展规模与发展速度对于整个经济系统的完好运行具有着十分重要和深远的意义。房屋的价格也是全国各地政府宏观调控与管理运作的一个具体表现形式。所以，从房地产价格进行分析，寻找影响房地产价格因素与房地产价格本身的关系，对房地产的价格变动因素进行定量分析，掌握房地产行业价格变动的趋势并根据其发展趋势对其进行相应科学的预测，这对于合理确定房地产的价格，更好指导我国的宏观调控，促进我国的房地产市场的稳步健康发展方面都具有重要深远的意义。

1西安地区商品房价格变化研究现状

近年来，随着我国的改革开放，我国房地产行业体系开始了大规模的产生与发展，与此同时，房地产行业的经济理论的相关研究也变得越来越多。但是由于房地产行业属于我国的新兴行业，起步比较晚，发展历史也仅仅不到30年而已，所以对房地产价格方面的研究还不是那么全面，再加上我国对房地产价格的数据统计不够详细，相关的法律制度不够健全，所以导致我国房地产基本理论不够完善。但是，由于近些年来房地产行业快速的发展，越来越多的学者们也都开始关注房地产领域。国内的学者还是突破这其中所存在的问题，对我国房地产行业做出了相当深入的研究，而且也取得了不少的成果。

近些年来全球经济波动剧烈，各国各地区的金融危机频繁发生，早已引起许多经济方面学者的关注，在各地的经济危机爆发后，其中最受冲击的行业就是房地产行业。在金融危机发生之后，美国、英国、以及日本等众多国家的房地产的价格都纷纷下跌。大部分的外国学者认为控制房地产价格主要是依靠政府实施的土地政策，通过了控制土地供给量来控制房地产的价格。国外的房地产市场化的发展比我国要早，同时市场化的程度也比我国要高。从国外研究的文献来看，对于房地产价格影响的因素主要有这几个：

（1）供求对房价的影响；

（2）形成均衡价格的动力因素；

（3）政府宏观调控对房价的影响；

（4）人口数量、经济增长速度对房地产价格的影响研究。

2研究结论

本文的主要研究内容是在近年来对西安市商品住宅价格影响的主要因素。本文首先对西安目前的住宅市场及住宅价格进行简要分析，其次阐述了国内外学者在住宅价格影响因素方面的研究成果，接下来在此基础上结合两大房地产价格主导理论和自己的认识，从需求、成本、供给和环境条件四方面归纳了本文所要考虑的影响因素，并对各因素对住宅价格的作用进行了理论上的分析。

房地产调控研究论文篇（6）

一、绪论

（一）选题背景

房地产业是我国重要的支柱产业，它具有资金量大、产业链条长、涉及面广等特点，与国民经济活动有较大的相关性。自2009年年初，中国依靠4万亿的财政刺激计划走出了金融危机的低谷，经济复苏，房地产复苏的尤为迅速。

2009年全年我国房地产市场转好。但是，我国保持高增长速度的同时也产生了一定的问题。2009年下半年房价一路走高，我国政府明确提出需要控制膨胀式上涨的房地产价格，在一季度房价上涨近似12%。就目前房地产发展的现状，房地产业已经超过了经济自动调节的能力范围内，国家务必要在一定程度上对房地产行业进行宏观调控。

（二）研究目的

房地产业在全国经济发展的格局中处于支柱型产业，地位重要，房地产业的动荡会给国民经济带来沉重的打击。由于我国正处于经济和社会的重要转轨时期，保障经济领域的健康发展更显重要。因此，我国社会在对待改革和发展的问题上势必需要我们探究商榷寻找到合适的政策来保持我们经济增长的同时，又能有效的促进人民和谐，社会的稳定。本文通过对金融政策实施后的效果和事实进行评估，并借鉴国内外政府在房地产调控的理论和经验，对今后我国完善调控房地产市场提出政策建议。

（三）房地产市场调控理论综述

本文是重点对于国家宏观政策对房地产的调控效果分析。参阅了2005年至今国内学者对房地产市场的宏观调控影效果的研究和观点。 按照结论主要可分为两大类：

第一类是认为国家宏观政策政策对于控制房价并无实际效果。这类研究主要有：刘雪梅，陈森峰等学者研究得出利率上升的调控措施具有一定的价格泡沫挤出效应，从而会在一定程度上放缓房地产价格的上涨速度，但并不能改变房价上涨的总体趋势。作者认为在目前我国金融市场并不发达和完善，并处在较强的管制的情况下，虽然房地产价格与利率有一定的反向关系，但利率的调整对房地产市场的调控作用是非常有限的。

另一类学者则是认为金融政策能够比较有效地调控房地产价格。此类研究主要有：刘明、刘斌等学者认为，发现利率能够在一定程度上影响房地产价格的长期平均涨幅，并且从短期来看，利率变动对于当期房价有很大调控作用。作者认为虽然国内学者的研究涉及了房地产市场的各个方面，并取得了一些成果，但就利率政策，货币政策等金融政策与房地产价格之间的影响关系问题尚未能形成系统化理论框架系。

二、我国房地产金融政策措施

（一）我国宏观政策的背景

2009年中国房地产市场动荡剧烈。在年初，为了刺激经济在金融危机重创后的复苏，国家制定了宽松的货币政策，房地产市场开始回暖，开启了继2007年之后的新一轮购地高潮。在此后一年时间里房价一路走高，到达年末的时候我国房地产市场已经非常火爆，超出了理性范围，偏离了合理的发展轨道。在09年底，国家决定遏制“过热”的楼市。

（二）现阶段我国房地产金融政策综述

我国运用了金融政策，土地政策等一系列手段来控制房价，努力使房地产市场降温。本文重点研究的是国家金融方面的措施对房地产价格的控制作用。

2009年12月9日，国务院常务会议决定，恢复营业税免征期至五年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。

2010年1月份由“国十一条” 引发第一轮调控，紧接其后“国四条”、“新国四条”、“国十条”、相继出台，房地产政策调控力度史无前例。下半年，上调准备金率、加息等政策继续密集出台带动了第二轮房地产市场的调控。一年内中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率6次，上调金融机构存贷款基准利率2次。

2011年，国家在去年的基础上继续打压房价，进一步控制房地产市场的扩展。中国人民银行一年之内上调金融机构存款准备金率5次，同时还4次上调金融机构的存贷款基准利率，进一步遏制房价。

三、2010-2011年实际价格效应分析

（一）房屋价格状况

2010年我国房地产业还是保持了去年上涨的趋势，全国几大部分地区的房地产市场还是处在上涨的局面。一线城市房价调控目标集中出台，相比去年虽然房价上涨，但涨幅减缓，大部分地区涨幅控制在5%到10%之间。并且，非居住性住房的价格涨幅相对居住性房屋而言更为小幅。特别是广州，新建普通住房价格与去年相比稳中略微有降。北京、上海等大部分城市目标一致，即2010年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速或人均可支配增幅为参照。二三线城市看长趋势大，房价不但没有下降反而在后半年有明显提高。特别是海口，太原等地区，价格增长率都达到了两位数以上，同时，随着月份的推移，价格上涨率也有一个攀升。

2011年，在国家一系列宏观调控政策的影响下，全国大部分地区房屋销售价格过快上涨趋势得到了有效控制。国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，至 2011年四季度，全国主要大中城市的房价下降的城市逐月增多。到10月份，有34个城市新建商品住宅销售价格环比有所下降，11月份有49个，12月份有52个。同比价格下降的城市逐月增多，大部分重点城市新建商品住宅销售价格的涨幅放缓。10月份同比涨幅回落的城市有59个，价格下降的城市有2个；11月份涨幅回落的城市有61个，价格下降的城市有4个；12月份涨幅回落的城市有55个，价格下降的城市有9个。

（二）土地价格状况

2010年由于房地产市场的火爆以及在2009年开发商积累了大量的资金，因此使得住宅用地成交价格继续保持较大幅度的增长。全国大部分城市土地价格都保持一个上涨的强劲的势头。例如北京，在2010年共成交经营性用地144 块，总用地面积1115.8 公顷，与上年相比增长达到两位数。共成交工业用地131 块，总用地面积946.1 公顷，与去年相比增长幅度也相当惊人。

2011年，受国家政策的影响，市场销售低迷，房地产开发商投资明显降温，平均地价水平低于上年。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增幅比上年有所回落。土地成交价款8049亿元，比上年下降1.9%。平均每亩地成交价款为131万元，比上年减少6万元。据统计局数据表明70个重点城市房地产开发企业土地购置面积大部分和土地成交价款都比上年有所下降了。

（三）市场总销售额状况

2010年商品房销售额5.25万亿，比去年增长18.3%。北京 成交金额增长116.2%。其中商品住宅增长14.4%。销售面积增长8%。

2011年我国市场销售总额有所下降。全国商品房销售面积约为1110百万平方米，比上年增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；商品房销售额5.9万亿元，增长12.1%，增速比2010年回落6.8个百分点。北京、上海、广州等一线城市商品房销售状况均明显下降。一二线城市，如表中所示海口，厦门等销售额仍有所保持，但是增长率得到了有效控制。

四、原因分析

（一）存款准备金效应分析

经过我国在持续两年大力的国家宏观调控下，房地产市场急速冷却。在金融政策方面，由于频繁上调存款准备金率，我国金融机构的存款准备金上升明显，使基础货币收缩，国内银行信用额度紧张，多家银行贷款利率上升上浮5%-10%，从而导致房地产市场降温。

（二）金融机构存款基准利率效应分析

多次上调金融机构人民币存贷款基准利率，导致房地产信贷增幅持续放缓。通过货币渠道和信贷渠道最终传导到实体经济，导致房市终于降温。这说明，国家如此高强度的打压，对房地产的影响还是在一定程度上达到了预期的目的的。

但是，目前还只是在短期内有显著成效，长期效果仍然有待我们考察。于此同时，我们应该注意到我国并不是一个金融市场发达的国家。统一的利率市场并没有形成，而是受多个分割的市场相互影响的。如同业拆借市场、国债和金融债利率市场等。所以我国目前的货币政策传导机制仍以信贷渠道为主。由于货币政策具有时滞效应，需要正确决策和行动配合，需要利率政策保持畅通的传导途径。这些都会影响我国实行的金融政策效应。

（三）立法与行政政策分析

我国大力实行金融性政策的过程中，一些列相辅助的立法行政政策也相应出台。例如，2011年出台的“新国八条”，房产税试点改革、资金监管、多个城市限购等调控政策，因为持续时间更长、措施不断深入、范围陆续扩大，被称为“史上最严的调控”。主要表现为：限贷、限购、限价和房产税试点。这些其他类型的政策也在很大程度上促进了房地产市场的降温，弥补了在我国这样一个金融市场不发达国家的金融政策的低效。

通过国家宏观调控，不同类型的城市房地产市场的对政策的反应也是不同的。从上面的房价，销售额我们可以看出，同样类型的城市对我国政策的表现都类似，但是不同类型之间对政策的反应还是有一定差异的。这是因为我国疆域广大，经济发展存在严重不均衡，房地产业存在很大的地域差异，需要我们区分对待不同区域。

五、结论与政策建议

（一）着眼长期规划，减少短期政策需要频推

中国的传统观念导致国人觉得无房不成家，所以居民住房这一块是长期保持刚性需求的。伴随着消费需求和投机需求的增加，价格自然扶摇直上。但是过高的房价会危害国民的基本权益，导致社会矛盾激化，打压房价，保障民生成为必然。然而，中央每次打压房价都是事后反应，无事前预警，通过频繁的出台各种政策立法来强制房地产市场软着陆。通过上调存款准备金率和金融机构的存贷款率会从房地产市场波及其他相关市场，同时利率上升也会降低消费和投资。作者认为，国家在实行对房地产市场管制时，对于房地产调控，不能只用短期 “新政” 频繁调控，应长期监控，事前预警，事后微调，制定长期有效的国策。

（二）完善法律法规作为辅助

我国的金融市场并不完善，单纯使用金融政策作为调控是远远不足的，即使是美国、日本这样在房地产业上经验老道的国家都会发生宏观政策失灵的情况。因此，为了有效抑制房地产带来的经济社会波动，彻底改变我国房地产调控的这种事发后才紧急打压的被动局面，必须加快立法的建设。《住房法》、《保障住房法》等相关法律应当尽快出台和完善，进一步健全我国房地产市场的法律体系。

（三）避免一刀切，给地方政府更多自。

我国疆域辽阔，经济发展存在差异，往往导致房地产的发展也不均衡。但是在经济发展程度相似的地区，房地产市场确有着相似的状况。因此需要我们对房地市场进行区域划分，把特征相同的房地产市场归类，因地制宜、分类调控。我国的很多著名学者都已经提出反对房地产市场一刀切的宏观调控。、熊方军等学者曾提出“政府在调控房地产市场时需要综合考虑各方面目标及利益。”所以在对房价的调控上面，应针对各个地区实行相机性政策，给予对本地市场充分了解的地方政府更多的自和更大的责任，中央指导，自主调控。

参考文献：

[1]刘雪梅.我国房地产价格走势利率、汇率机制改革[N].经济问题探索，2005

[2]陈森峰，陈龙乾，宏观调控对房地产价格的影响分析[M].经济学家，2005

[3]李雅静，杨毅.利率和货币供应量对我国房地产投资的影响[N].西安财经学院学报，2005

[4]吴凡.房地产价格与宏观经济关系的实证研究[D].对外经济贸易大学，2006

[5]易宪容.调整房地产优惠政策的时候到了[J].西部论丛，2009；12

房地产调控研究论文篇（7）

1.研究背景

自从1998年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到快速发展，房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008年，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针对房地产市场的低迷状态，央行自2008年9月16日以来短时间内多次调低存贷款利率。此后2009—2010年房价又出现新的高涨。针对国内通货通胀以及过高的房价，央行在2010年10月20日和12月25日短期内连续两次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整进入到2011年，央行又数次调整利率，从2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年4月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。利率的调整也使得房地产价格出现了波动，而房地产价格的的变化又促使央行通过利率来调节和控制。综上利率变化和房地产价格有着怎样的关系，是一个值得研究的问题。

2.利率与房地产价格关系理论研究

房地产行业的资金需求较大，因此利率的变动会对其带来较大的影响。同时房地产业自有资金不足，利率的变化对房地产的融资产生了重大影响。从理论上说，投资是利率的递减函数，利率的变动对消费、投资产生影响。利率上升，投资需求减少，消费减少，储蓄增加；利率下降，投资需求增加，储蓄减少。

2.1 利率对房地产供给的影响

对房地产开发商来说，利率上升，资本的供给价格上升，从而减少房地产商市场的供给。在需求不变的情况下，价格出现上升。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，开发商同意通过提价转嫁给购房者。

2.2 利率对房地产需求的影响

当利率变化时，对消费者来说，会面临着消费者的跨期选择的问题。假定存在两个时期：“现在”和“未来”，消费者在“现在”消费的房地产商量的数量为C1，在“未来”消费的数量为C2，用X 表示消费者的消费集合，则u（C1，C2）表示消费者偏好。消费者偏好可以由无差异曲线来描述，向右下方倾斜，凸向原点，斜率为两商品的边际替代率。同样，在效用水平不变的条件下，消费者增加当期的一单位商品的消费替代下一期消费商品的数量，称为消费者的跨时边际替代率。通过其可以判断消费者对两期商品选择的重要程度。①

假设，消费者在现在和将来的固定收入分别为：Y1和Y2，在利率变动的情况下，现在和将来的房屋的价格分别为P1和P2，现在购房后的储蓄为：②

按照我国的实际情况来看，消费者的收入有限，受到约束限制，必须向金融机构按揭。因而，在利率上升对房地产的需求产生抑制作用，在供给条件不变的条件，会降低房地产的价格。

3.利率与房地产价格关系的实证研究

3.1 数据选取与研究方法

我们选取了2000～2010年中央银行贷款利率与各年房屋价格指数作为分析数据。

我们可以直观的发现：在一定的时间范围内下，房屋价格指数和贷款利率有着同向的基本趋势，除个别点外，即房地产价格随着利率的升高而上升，随着利率的下降而下降的。

3.2 结果分析与结论

运用EViews软件得到利率与房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数线性回归分析结果。

4.结论

央行采取加息来控制房价的理论依据是一般经济理论的利率的变动与房价的反比例关系；然而通过上面的理论分析和实证分析可以看出房价不仅没降反而出现上涨。现实中我们也感受密切。事实表明，房价的非理性的上涨，使我国利率政策对我国房价的控制作用失效。原因可以从以下几方面考虑：③

4.1 利率政策具有滞后性

在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的影响很小，难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存在着时滞性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚至其最后结果与预期目标背道而驰。

4.2 房地产的高回报

近几年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首，房地产开发商追求高额利率。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加，相对房地产企业的高额回报来说，其影响可以说是微乎其微。

4.3 市场需求是难以通过调整利率控制的

房地产价格仍然居高不下，其主要原因是旺盛的市场需求所造成的；随着经济的发展和百姓生活水平的提高，我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。在2010年1月5日，在清华大学首发的《2009年中国城市住宅发展报告》提出，我国正处于快速城镇化阶段，未来较长时间内，城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得更多的资金涌人房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求，利率上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到补偿。

综上，利率是宏观调控的最主要的工具之一，而房地产行业的特殊性，利率政策对其起到一定的影响，即使这种影响比较微弱。所以要想稳定房地产的价格我们应该从多方面入手，推动房地产的合理发展，让群众真正感受到“惠民”的民生工程。

注释：

①[美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社，2001.

②郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[J].西南金融.2009（9）.

③杜洪.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的视角[J].中国商界.2010（3）.

参考文献：

[1][美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社，2001.

[2]赫璐，郭伟达.利率变化对房地产市场的影响[J].中国外资，2009（8）.

[3]郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[J].西南金融，2009（9）.

[4]白涛.我国房地产政府管制与利率调整[J].改革与战略，2008（6）.

房地产调控研究论文篇（8）

关键词：房价、 趋势、供需

（一）需求因素对房地产价格波动的影响

在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。在细分影响需求的方面主要有以下几点：

1.城市经济的发展水平，一个城市的人均GDP能较好的解释一个国家经济的发展水平，王江梅（2007）《房价与经济发展的关系研究》一文中浅析了一个地区的人均GDP与房价之间的相互影响的关系，对房地产的需求的促进作用。

2.城镇化水平所带来的房地产的消费性需求，生产性需求以及投资需求，常亮（2012）在《城镇化进程与房价关系研究》就认为，随着中国城镇化步伐的加快，人口与产业聚集效应对土地和房子的需求在资源稀缺的影响下造成房价攀升

3.消费者信贷和利率水平，绝大数消费者靠自有资金买房时相当困难的，在筹集资金的方式中按揭贷款正在成为主流，而在信贷杠杆“利率”的控制下，银行的提高或者降低利率都会对消费者的需求造成影响。

4.对房地产价格的预期，实际上是对房地产价格的期望值，预期房价上升的时候会提高对它的需求，而预期其价格下降的时候就会减少需求。由于近年来房价节节上升，致使人们消费心理扭曲，将房价飞速提高，甚至大量负债购买，其中很大一部分成为投机性需求。

其它的一些附加因素当然也是一部分原因，主要有如下几个：

1.姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。

2.舆论因素的炒作，房子是具有“刚性需求”的商品，人们不会不买房子。在这一观点的影响下人们会大量投资，而不担心无法出手这一特殊商品，从这一点看，“刚性需求”说，在一定程度上推动需求上升，拉高房价。但实际却不是如此，南勇（2011）对此观点进行了反驳。

（二）供给因素对房地产价格的影响

从房地产供给的角度来看的，影响房地产供给的因素主要有以下几点：

1. 房地产价格的变动，从最原始的角度出发，当一种商品上升的时候理性人的第一反应是它是否是有利可图的，各个房地产商赚的的盆满钵满，进一步带动另外一批房地产商开发房地产，加大供给。

2. 房地产开发的成本因素，主要包括土地成本，各种税费成本，装修成本，融资成本，建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏（2005）的实证分析认为，投资成本和预期是房价上升的重要原因。

3. 房地产厂商对房价和收益的预期，和需求一样这里也是心理因素的作用。由于房地产行业的特殊性，建设周期长，资金回收跨度大，这使得房地产供给商心理预期影响着房地产的供给，洪世勤（2007）在其文章中有较为详细的分析。

4.房地产的盈利水平及其关联行业的发展，资本有趋利的本质，房地产行业的盈利水平高（投资回报率高）是吸引开发商增加供给的直接因素。房地产行业是一个具有很高关联度的行业，关联产业的健康发展对其提高供给有很重要的因素，如炼钢产业，化工产业，建材产业的落后与否等等。

在宏观国家政策层面上，赵晓，陈金保（2013）以地方政府和中央政府的博弈槌龇⒌悖强调税改以后，土地对地方财政的重要性，如何间接提升房价。王苹（2009）在《房地产税收政策对城市房价影响效果研究》认为房产税在短期能够增加交易成本产生对房地产供给方面的控制，但是在长期的效果就会下降。

在微观层面上，石油的价格，钢材的价格等等的上升，下降都会影响到房地产的供给。赵克诚、刘卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低，进而对供给的影响降低。

（三）金融对房地产价格波动的影响。

房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。

柴强（2005）认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。赵海成（2004）跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：（1）人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，房价暴涨。（2）开发商囤积土地，合谋抬高房价。（3）各地炒房族借机投资房地产。（4）经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。

周京奎（2005）选用了货币供给量及股价作为解释变量，用大台北地区的季度数据分析房地产价格和货币供给量、股票价格的协整关系，说明了房地产价格与货币供应量呈正比关系，与股票价格呈反比关系。同时，他还对房地产价格传导机制进行了较为详尽的研究，提出来了“货币-信用-资产价格”之间的相互关系，对于政府制定正确的货币政策具有积极的参考意义。段忠东、曾令华、黄泽先（2007）对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。

（四）宏观调控对房价的调控效果

肖元真、江德钧（2006）等介B了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策。廖俊平（2005）认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理。梁云芳、高铁梅（2006）分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异。郭鹏宇（2012）在《欠发达地区货币政策调控房价效果分析》一文中认为，欠发达地区货币政策调控房价的有效性较低。张云等（2010）认为中国当前的宏观调控的执行力，监督力都还存在较大的提升空间。齐美玲（2012）在《土地政策参与宏观调控的绩效评价研究》评价了当前中国的调控政策，并提出对策建议提高土地政策参与宏观调控传导绩效水平的对策建议包括以下三个方面：加快体制创新步伐；健全市场配置土地资源机制和完善土地参与宏观调控基础工作

（五）总结

纵观对房地产市场的研究，大部分研究集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营销等方面，而对于宏观的房地产价格波动的研究还并不多见。另外，对房地产价格的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究还并不普遍，国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。

参考文献：

[1]姚先国，黄炜华.地价与房价的关系[J].中国土地，2001（9）：33-35

[2]李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005（6）：48-56

[4]赵克诚，刘卫东.论住宅地价占房价的合理比例――以宁波市区为例[J].技术经济，2006（7）：97-101

[5]柴强.影响房价的几个理论问题.城市开发[J]，2005（5）：8-9

[6]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳丛论，2004（6）：59-63

[7]周京奎.房地产价格波动与投机行为――对中国14 城市的实证研究[J].当代经济科学，2005（7）：19-24.

[8]梁云芳，高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界，2007

[9] 张云等.中国房地产发展与金融调控论[M].中国金融出版社，2010

[10] 南勇.草民经济学[M].湖南文艺出版社，2011

[11] 汪涛.基于博弈视角的中国房地产调控政策分析[J]，2011

房地产调控研究论文篇（9）

[中图分类号]F124 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)44-0050-03

房地产业价格的过度波动不仅影响国民经济的健康持续发展,甚至危害社会稳定。是什么因素引起了房地产价格的波动?政府该如何调控房地产价格?这一系列问题引起了国内外学者的关注。货币政策是政府调控整体经济运行的主要手段。在我国利率未完全市场化的条件下,货币供应量是金融调控手段最重要的中介目标。因此,货币供应量对房地产价格波动有什么影响及其影响程度,成为了研究的焦点,引起了广大学者的兴趣。本文在厘清货币供应量对房地产价格影响的相关文献的基础上,将国外的相关研究成果进行比较分析,阐明货币供应量对房地产价格变动的重要影响。

1 基于市场供求角度货币供应量对房地产价格的影响

国外有不少学者从市场供求角度进行了研究。代表性的研究有:Lastrapes(2002)假定货币长期保持中性,则货币供应量的正向冲击引起真实房价与销售额的上涨。同时,文章阐释了货币供应冲击的两种渠道,即货币供给通过影响按揭贷款利率而改变使用者成本并引起住房需求的变化;货币供给通过影响实际资本收益率进而影响使用者成本并改变住房需求。Potts et al(2006)在同样的假设前提下,建立了耐用品市场的一般均衡模型,发现在货币供给冲击初始阶段,住房的实际价格未发生响应,但在6个季度以后,住房的实际价格上涨了1%。Iacoviello(2008)也从需求角度分析了货币供应量对房地产价格的影响,认为短期内货币和需求冲击在推动房价波动过程中发挥了重要作用,不利的货币冲击(如货币供应量的减少)对实际房地产价格产生了重大负面影响,并且通过观察不同的住房和金融市场机构,可以部分判断住房价格对于货币冲击的反应幅度。鉴于短期内房地产市场的供给刚性不变,国外的研究主要集中于短期中货币供应量对房地产市场需求方面的影响。一方面,货币供应量变化可以通过影响利率进而导致消费者的购房成本变化,最终引起房地产价格的波动;另一方面,货币供应量变化会冲击实体经济的运行,并影响整个市场的需求,进而对房地产价格产生一定的影响。但货币供给量的变动长期内会影响房地产开发企业的融资成本,从而引起房地产项目定价压力的变化,导致房地产价格的变化。国外学者尚未在相关理论基础上深入探讨货币供应量在不同的时间段(长期、短期)内对房地产价格的冲击效应,这有可能成为新的研究课题。

国内学者在该领域的研究以实证分析货币供应量对房地产价格影响为主。其中,不少学者认为货币供应量增加会带动住房贷款的增加,从而引起房地产需求上升,导致房地产价格的上涨。代表性的研究有:聂学峰等(2005)认为名义货币M2在0.03%的显著水平下是房地产价格的Granger原因;货币供应量与房地产价格之间存在双变量协整关系,长期内货币供应量对房地产价格具有正向影响,货币供应量每增加1%房地产价格就上升0.106%,短期中货币供应量的增加会引起房地产价格的短期上升,货币供应量对房地产价格的效应时滞为2个季度。但有学者提出了不同的观点。郭科(2007)认为货币供应量对房地产价格的影响(货币效应)不大,低于利率对房地产价格变化的影响力。胡胜等(2007)认为房价上升的主要原因是物价和前期房价的变动,而货币供应量对本期房价的影响较小。另外,还有部分学者认为货币扩张会引起利率降低,导致购房筹资成本降低,因此房地产需求量增加,房地产价格上升。主要的研究有:王来福等(2007)证明了货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响;货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率最高可达50%。韩冬梅等(2007)认为可通过对货币供应量的控制来调整利率,进而影响进入房地产市场中的资金成本。但仍有不少学者得出了相反的结论。丁晨等(2007)认为M2及信贷规模不是近几年房价过快增长的原因。吴江等(2009)认为货币供应量与房地产价格都主要受自身滞后一期的正向影响,二者之间不存在显著的动态相关性,也不存在明显的波动溢出效应。可见,国内学者证明货币供应量是否对房地产价格具有冲击性,主要是从住房贷款的可获得性和购房筹资成本角度分析了货币供应量对房地产价格的影响,但研究结论存在很大的分歧。分歧的原因在于部分学者未考虑货币供应量对房地产价格影响的时滞效应,所以不能真实反映货币供应量对房地产价格的影响程度。

基于以上分析,国内外的研究存在不少的差异。国外研究结论的分歧不大,均认为货币供应量变化会引起房价的显著波动,但对于货币供应量与房地产价格在长、短期内的具体动态关系及货币供应量对房地产价格冲击效应的具体时间,国外文献尚未做出公认的研究成果。而国内的学术界仅停留在货币供应量是否对房地产价格产生冲击,而对冲击大小、强度等方面未达成一致。国内外研究结论的差异主要由学者处理货币供应量对房地产价格影响时滞的做法不统一以及中国市场的特殊性导致,需要学者结合各国的实际情况,分析货币供应量对房地产价格冲击效应的时间,进而研究货币供应量在不同的时间段内对房地产价格的不同动态影响。另外,国内外的研究都注重于从货币供应量影响房地产市场需求的角度进行分析,很少从货币供应量影响房地产市场供给角度分析货币供应量对房地产价格的影响,该研究空白点有待深入探索。同时,国内的研究相较国外的研究存在一定的差距。国外研究在进行实证分析的同时,还在相关理论基础上建立了理论模型并进行了解释,值得国内学者借鉴。

2 货币供应量作为宏观经济变量之一对房地产价格的影响

在经济基本面对房地产价格影响的国外研究中,货币供应量往往被选取为宏观经济或金融政策代表变量之一,并实证分析其对房地产价格的影响程度。Apergis(2003)、Case(2000)、Kim et al(2003)、Catte et al(2004)、Hyeon Ji Yu et al(2009)、Adams et al(2009)认为货币供应量与其他宏观经济因素(如就业率、抵押贷款利率、工业生产值、实际GDP等)共同作用,对房地产价格产生重要影响。尽管不同的学者所选取的宏观经济变量不一样,但货币供应量作为重要的金融指标,成为了该领域研究中的关键性变量。这是由于房地产业是资金密集型产业,融资的难易程度对房地产市场有着重要的影响。同时,随着房地产在国民经济中的地位日益重要,房地产成为了人们所持有的一种主要的资产,货币政策通过房地产价格向实体经济的传导引起了国内外学者的关注。Yi Jin et al(2003)、Elbourne(2008)将货币供应量作为货币政策变量之一,实证分析货币供应量对房地产价格的影响,认为货币供给冲击对房价有重要的动态影响。

国内也有部分学者通过收集货币供应量等宏观经济变量和房地产价格的相关数据,直接运用计量方法对其相关性进行实证分析。代表性的研究有:何雁明(2007)、张炯 等(2009)以及封晴(2009)认为货币市场对房价有重要影响,货币供应量的变化会引起全国房地产价格的变动。贺晨(2009)指出我国房价和货币供应量互相推动变化的关系,货币供应量的变化可以很好地解释商品房价格的变化。但有学者提出了不同的观点。王要武等(2008)认为土地供给量对房价的影响最大且同向,货币供应量等方面的因素影响很小。分歧的原因在于影响房地产价格的因素很多,包括金融、土地和财政等方面的因素。将土地方面的因素引入分析中,则土地供应量成为了影响房价的主导因素,而货币供应量变化对房价变化的影响程度相对就小了。这很好地解释了近年来我国虽实施了对房价调控力度不断加强的货币政策但调控效果不理想的现象。说明我国在实施货币政策的同时,应配套实施恰当的土地政策才能充分发挥货币政策的作用,达到理想的调控效果。

由以上分析可见,国外研究肯定了货币供应量作为宏观经济代表变量或货币政策代表变量对房地产价格波动产生的影响,但国内研究的结论存在分歧。分歧的原因在于学术界尚未在金融、土地和财政因素分别对房地产价格的相对影响程度上达成一致的结论。其实,各因素对房地产价格的影响程度在不同时期会表现得不同,不同时期内引起房地产价格波动的主导因素也会随之变化,所以,确定主导因素变化的时间临界点及不同时期内的引起房地产价格变化的主导因素将是进一步研究的突破点。另外,相较于国外研究,国内的研究还有待深入。国外研究选取的宏观经济变量涵盖范围广(如包含就业率、工业生产总值等),而国内研究的宏观变量仅限于金融、土地或财政等几个有限领域,不能全面解释说明宏观经济基本面对房地产价格的影响,需借鉴国外研究的方法。

3 简要结论

国外的研究认为货币供应量通过两种渠道对市场需求产生冲击,导致价格变动。而国内由于未对货币供应量的时滞现象进行充分的理解以及过多强调了中国市场特殊性,导致国内的研究停留在货币供应量是否影响房地产价格的阶段。但国外的研究仅在短期内货币供应量对市场需求的冲击达成一致,但在长期影响等方面也未达成一致。另外,在研究方法上,国内的研究相较于国外的研究尚存在一定差距,主要表现为研究期短、数据样本点少等方面。国内研究应借鉴国外在建立理论假设以及均衡模型的基础上,再利用数据进行实证检验的研究方法。同时,大部分的国内外相关文献采用的都是全国的数据。而房地产市场作为一个区域性市场,运用全国数据对其进行研究是否合适,这个问题有待商榷。

由于房地产价格是由市场供给和需求决定的,因此分析货币供应量对房地产市场供给方和需求方的影响,进而探讨二者共同作用于房地产价格的效应,具有重要意义,将是未来研究的方向。而确定货币供应量对房地产价格的时滞,分析货币供应量在不同时期内对房地产价格不同的动态影响,以及确定引起房地产价格变化的主导因素及主导因素发生变化的时间临界点,将是未来研究的突破点。

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房地产调控研究论文篇（10）

一、引言

自从1990年国务院颁布了91号令《城镇土地有偿有限期出让、转让条例》，要求用于商业、办公、工业、住宅等经营性土地均实行有偿使用出让方式，各地政府根据自身实际情况选择不同的土地供应市场化水平，于是土地供应便成为政府宏观调控的政策工具之一。近年来，政府频频出重拳，加大对房地产市场的调控力度，土地调控政策也变得越来越重要，成为国家房地产市场调控的重要手段。因此，土地供应政策对房地产市场到底有什么样的影响，影响程度多大等问题的研究具有理论价值和现实意义。

二、文献综述与理论基础

土地供应政策对房地产市场的影响，国外的研究大多数侧重对香港的研究。如Peng和Wheaton(1994)、Tse(1998)和Hui(2004)对香港的研究，结果显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响，政府主要通过土地供应和城市规划干预房地产市场。国内的研究以定性分析为主。定量分析上，刘琳（2002）对深圳市做了实证研究，发现土地出让面积和商品房售价之间呈正相关关系。周京奎(2006)采用格兰杰因果关系检验法研究了土地购置面积对地价和房价的影响。潘捷，胡晓添等（2005）运用时差相关法对南京市土地出让面积、土地出让金等因素对房价在时间上的领先与滞后进行了研究，结果表明土地出让面积领先于房价。张洪（2007）运用面板数据，对于土地供政策对房地产市场的影响进行研究，得出土地供应政策已经对房地产市场产生明显影响的结论，主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度对房地产市场的影响。

现有的文献主要是采用时间序列模型、截面数据模型和面板数据模型三种分析框架来分析土地政策对房价的影响。很少有考虑空间相互关系，进而采用空间计量模型来研究土地供应政策对房地产市场的影响。地区之间的经济地理行为之间一般都存在一定程度的空间交互作用，即空间依赖性和空间异质性。在分析地区水平而非国家水平上经济问题时，空间自相关与空间异质性应得到充分考虑，因为空间相关的存在使得普通二乘法的估计结果产生偏差。因此，研究土地政策对房地产市场影响，有必要考虑空间相关因素，构建空间计量模型来消除空间相关性导致对模型参数估计的误差。

三、模型和数据来源

本文参考Hui(2004)建立的住房价格模型，在他的模型框架下，构建空间计量模型，模型如下。

其中、为两地的经度，、为两地的纬度。

其中，表示住房价格；表示人均GDP；表示城镇人口；表示利率；表示土地供应面积，表示土地招拍挂面积。本文数据来自于历年《中国统计年鉴》、《中国国土资源年鉴》。

人均GDP是反映宏观经济发展状况指标，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，所以人均GDP房屋需求的重要因素之一。我们提出假设一：人均GDP对住房房价有显著影响，并且有正相关关系。

人口规模也是能使房屋需求曲线发生移动的其他重要因素。人口规模越大，经济集聚效应越明显，从而影响需求曲线移动。故本文提出第二个假设假设：城镇人口住房房价有显著影响，并且有正相关关系。

由于利率也是政府国家宏观调控国民经济和房地产的一个重要手段，不仅影响投资者的贷款能力，而且对购房者的信贷产生直接影响。我们提出假设三：利率对住房房价具有负相关关系。

土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降，因此，土地供应量对地价和房价起关键作用；而作为有偿供应的土地招拍挂，通过开发商的相互竞争从而提高土地成本，进而影响房屋价格。本文的假设四：土地供应量对房价有正相关关系，而招拍挂面积对房价呈负相关关系。

本文最终的模型如下。

四、实证结果分析

本文运用Elhorst(2003)创建的方法对(1)和(2)式中的参数进行估计。这一方法的优点是将面板数据模型中的时间和地区固定效应估计方法延伸到空间计量模型中（张建红，2006）。本文只运用地区固定效应方法，而没有引入时间固定效应方法，主要是因为我们所估计的变量利率是不随地区变化的。如果引入时间固定效应，将无法对该变量进行估计。为了将空间计量模型的优势和传统计量模型进行比较，本文还对普通线性模型进行估计，结果如表1。

表1的结果说明：

（1）人均GDP、城镇人口、土地供应面积、招拍挂土地面积对房价的影响方向和假设的一致。只有利率对房价的影响和预期的不一致，并且三个模型利率均不显著，这可能是由于中国的利率调整幅度不大或者不够及时，对开发商供应和居民需求的愿望都没有起到足够的抑制作用，政府对利率的调整相对于房价调控来说还处于被动位置。

（2）土地供应面积对房价的影响系数三个模型都为-0.05，但是普通线性模型和空间滞后模型相应的P值不显著，分别为0.19、0.13，而空间误差模型的P值为0.08，在10%的显著性水平下显著，说明空间误差模型对模型的估计有所改善，有效的验证了土地供应面积对房价的正向影响。

（3）比较三个模型，空间滞后模型比普通线性模型好，空间误差模型比空间滞后模型好。空间误差模型更好的解释了对房价的影响，GDP每增加1万，房价上升0.01元；城镇人口每增加1万，房价上升3.65元；土地供应每增加1公顷，房价下降0.05元；招拍挂面积每增加1公顷，房价上升0.55元。

五、结论

人均GDP对房价的影响显著，而东部地区通常有较高的GDP存量和增长率，这是该地区房价上涨快的主要原因之一。从调控房价的紧迫性来看，发达地区要加强房地产市场调控，以避免房价上涨过快，造成资产泡沫和资源浪费等从而影响经济正常发展。

参考文献

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[7]张洪.我国城市土地供应政策的经济分析――以云南为例[J].财贸经济,2006(6):91-97.

房地产调控研究论文篇（11）

一、回顾房地产宏观调控政策

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

二、中国房地产行业政策现状

1、第二套房贷

第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。

2、存款准备金利率

存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。

4、限购政策

限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。

三、中国房地产业发展存在的问题

1、房地产市场还不够稳定

房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。

2、房地产市场客户量不稳定

目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。

3、房地产市场开发商的能力大小

据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。

4、房价过高

房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。

四、改善房地产行业现状的建议

房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。

（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）

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