房地产开发市场规模大全11篇

房地产开发市场规模篇（1）

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。

4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。

参考文献：

1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．

房地产开发市场规模篇（2）

其实，房价过高的责任并不在房地产开发商，也不是缘于政府失职，而是中国房地产市场发展战略的缺失和模式不当。要解决中国目前的问题，首先要研究中国房地产市场发展的整体战略和宏观模式。

中国房地产市场体系的缺陷

“正规市场”不规范，黑市交易比例高。在土地征用、出让、转让，以及土地所有权和使用权的出租市场，黑市交易十分猖獗。在农村征地市场，农民处于弱势地位，土地没有实现平等自由交换。在城镇的拆迁市场上，被拆迁居民处于被动地位，其财产权利没有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租赁市场上，一些中介服务企业资质差，缺乏诚信，致使多层次的住房租赁市场供应体系远未形成。

制度体系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出让、转让和房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不健全，房地产业的相关法律并未完善，特别是对市场中各种侵权行为的限制和惩罚的具体规定很少，对消费者权益的具体保护规定严重欠缺。目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。

监管执行不力，监管体系不健全。对房地产市场，政府在准入监管、质量监管和秩序监管等方面政出多门，互相交叉扯皮，实施不力。

住房保障不完善，公共服务不到位。政府对中低收入家庭的“住房购买租赁补贴”额度不足，范围不大，对象不准。公共部门不能提供有效的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。

税费种类不简明，税费结构不合理。目前，我国与房地产有关的税多达12种，收费项目不少于几十种，甚至上百种。税费体系混乱，租、税、费混杂现象严重。税收结构也不合理，所得税低，保有税低，流转税高。税费征缴方面，偷税、漏税和逃税现象严重。

调控手段不灵活，部门之间欠协调。我国房地产金融市场体系没有健全，货币政策手段难以发挥作用。国家对房地产宏观调控主要是通过行政手段进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合的决策体系和机制，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。

城市战略与住房保障战略

中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，其发展也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。中国必须实施整体性的城市化战略，为房地产市场提供一个稳定的“锚”。

房地产业发展虽然在中国如火如荼，但并非如某些开发商所说，完全是来自“市场需求”因素，而却在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是少数地方政府与房地产商形成的联盟。这一联盟的关键，是某些地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，实现最低成本的暴富，两者一拍即合。

在这一“发展过程”中，造成大量的社会与公共损失，比如环境破坏、失地农民的利益损失、银行呆坏账风险、国家税收损失被忽视，甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。

在这种增长模式下，地方官员与房地产商获得了“暴利”，房地产业甚至成为中国当前经济发展的第一推动力，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益，造成了中国房地产利益的严重分化。

为了满足居民的基本居住需求，政府需要在制定相关法律的基础上，建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租房，其所占比重不应超过10%。20%左右的中高收入者可以通过商品房市场自行解决住房问题。对于其余70%居民的住房，同样也得通过市场解决，但他们需要政府帮助。

为了让中国绝大多数民众都有进入房地产市场的支付能力，就得遏制过高的房价。使房价下降的正常途径有：在人口普查、土地普查、住房普查的基础上，设计规划出合理的发展房地产市场的短、中、长期方案，做好土地基本规划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%的完全商品房市场范围内，而其他80%的房地产市场则定位为消费品市场。利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房)来调节和限制。

在这种情况下，经济适用房、限价房也就多此一举了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路，就得尽快用法律形式把模式确定下来。

加快房地产开发“工厂模式”的形成

目前，开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地的升值中获利。显然，金融市场青睐这样的企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷款，我们称之为“土地银行模式”。对中国的发展战略来说，这个模式是不好的。中国需要的是能够像工厂大规模制造产品那样，迅速开发大片住宅的开发商，我们称之为“工厂模式”。

从“土地银行模式”到“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行重新调整。近期提出的30%~60%的土地增值税，对于“土地银行模式”是一个沉重的打击。同时，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持“工厂模式”。政府已经要求房地产开发商在购买土地后，两年之内必须开发，但这个规则很少得到执行，这就是“土地银行模式”流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向“工厂模式”。

将房地产开发转为“工厂模式”，是房价降温的关键。在“土地银行模式”下，如果价格还不够高，开发商就有动力拖延开发时间，缩小开发规模，以伺机获取更高的利润。对此行为的唯一制约手段就是抽出银行信贷，但这却很少被实施。与此相反，“工厂模式”下，开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高企时，供给自然就会上升，从而冷却价格。

“工厂模式”需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。中国开发商的核心竞争力就在于拿地和贷款的能力，也就是政府关系。如果中国改变政策环境，促使房地产业向“工厂模式”转型，现在行业中的很多佼佼者未必能保住它们的地位。

房地产业是一个资本密集型行业，融资成本的高低对其效率至关重要。当前，房地产主要的融资渠道是股市和银行，二者的成本都很高。这种低效融资暂时被快速上涨的房价所掩盖，一旦房价不再上涨，甚至下跌，中国的房地产开发商可能会大批破产。

房地产开发市场规模篇（3）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：基于SCP范式的房地产市场结构与市场行为对房地产业效率影响分析

收录日期：2012年2月16日

正统的哈佛学派的产业组织理论，以新古典学派的价格理论为基础，构建了一个市场结构（Market Structure）、市场行为（Market Conduct）、市场绩效（Market Performance）的分析框架，简称SCP分析框架。哈佛学派认为，市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系，即市场结构决定市场行为，而市场行为则决定市场绩效，以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度，认为随着市场中企业数量的增加，接近完全竞争状态，能实现较为理想的资源配置。因此，基于哈佛学派提出的SCP范式，我国的房地产市场结构决定了房地产的市场行为，从而影响了房地产业的市场效率。具体如何影响，本文将进行深入探讨。

一、我国房地产业市场结构分析

从产业经济学的角度，我国房地产市场结构可以从市场集中度、产品差别、进入壁垒这三方面进行分析：

（一）我国房地产市场集中度。市场集中度本来是指各行业中若干最大企业产销量占总产销量的百分比，是表明行业市场结构情况和大企业市场控制力的概念，一般来说，集中度越高，竞争度越低，偏向垄断市场。但是实际情况中，房地产由于本身位置的固定性和不可移动性导致房地产无法在全国范围内流动，房地产具有区域性。房地产商品主要在特定区域生产，内部流出和外部流入相对较少，由于房地产的不可移植，在每一区域内都会形成房地产区域垄断，这种区域垄断性使得不同的两处房产基本上不具备替代性，再加上房地产市场的区域边界不仅受房地产本身价格、功能、环境等影响，消费者偏好、交通状况因素也能影响区域边界，这就导致房地产市场边界模糊。由于产业集中度的高低必须基于其所在市场的区域边界，房地产市场的区域边界模糊使得“市场集中度”指标失去了意义。

在我国的各大城市和小城市，一般情况下都是由一个或几个颇有势力的房地产企业控制着当地的主要市场份额，比如福州地产业就是融侨集团的天下，而其他的小型房地产企业则在小份额中竞争以分一杯羹。从总体上而言，我国的房地产市场是偏寡头垄断性的市场。

（二）产品差别。产品差别化是指企业在所提供的产品上由于具有物理性能、消费服务、消费者偏好的特殊性，而与同类竞争企业所生产的同类产品具有不可替代性的特点。在市场经济中，由于产品差异化的存在，能够使得一些企业赢得消费者偏好进而拥有较大的市场份额和市场占有率，提高市场效率。

而房地产产品由于本身就具有区域垄断性，这种区域性使得房地产市场中每个独立项目都在地理位置上具有独一无二的特性，因此房地产商品具有完全产品差别化，房地产市场是产品完全差别化市场。我国房地产开发市场具有产品差异化，主要表现在：1、区位差别：不同地段的房地产的消费者需求显然不同；2、小区规划差别：区位无法更改，但各小区的规划风格例如建筑风格、朝向、户型等都可以有所不同；3、品牌差异：任何产品都有“品牌”效应，房地产商品也不例外；4、质量差异；5、服务差异。

（三）进入壁垒。一般而言，市场的进入壁垒包括必要资本量、规模经济、政策法规、阻止进入壁垒等。对于我国房地产市场而言，主要起到壁垒作用的是政策法规和企业阻止壁垒，而规模经济壁垒较低，必要资本量壁垒在近年来有所提高，但总体而言，必要资本量壁垒还是偏低。

1、必要资本量。我国房地产资本进入壁垒不高，我国房地产开发企业历来有高负债经营的特点，根据相关数据，房地产开发企业每年的资产负债率都在70%以上，从房地产开发企业资金来源来看，房地产开发企业自筹资金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地产业竞争激烈，我国房地产市场存在建筑商为承揽业务而向开发商垫资的情况，开发商自己并不需要投入过多资金便可投入房地产开发市场。但由于近些年来房价上涨、房地产市场出现一系列问题，国家对信贷等提出了更高要求，例如央行上调准备金率，开发商贷款缩减，导致中小型房地产开发企业纷纷倒闭，房地产业资金壁垒才真正起到了一定的作用。

2、规模经济。根据国家统计局数据，到2009年底，我国房地产开发企业有80，407家，其中内资企业74，674家，拥有一级资质的仅1，026家，政府对房地产企业进入要求也偏低，仅2，000万元就可以注册一个具有二级资质的房地产开发企业，这就导致了房地产市场上中小企业多而整体规模偏小，削弱了规模经济壁垒的作用。

3、政策法规。由于我国土地资源的稀缺性，国家对土地的政策法规并不宽松。就土地出让而言，招拍挂和协议出让的方式都形成了很高的政策法规壁垒，拍卖基于价高者得对用地企业或个人资金要求高，小企业与大企业相比显然在资金链上不占优势，而协议出让方式由于政府的“寻租”行为，政府保持与一些老企业的合作关系，新企业拿地困难，对新企业的进入也形成了很大的壁垒。土地出让金的批租制以及国家自2009年底明确规定开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策法制壁垒，对我国房地产市场都起到了壁垒作用。

4、阻止进入壁垒。这主要是指在位开发商为了保持自己在市场上的主导地位以获得持续的垄断利润，而利用自己的在位优势所进行的一系列有意识的战略行为以阻止潜在进入者的进入而形成的壁垒。当外来开发商想要进入本地市场时，通常都会遇到本地开发商的强力阻击，因而会出现诸如不得不以更高的价格购买土地的情况。

二、市场结构下我国房地产市场行为对市场效率的影响

综合上文对我国房地产市场结构的分析可知，我国房地产市场是缺乏规模的寡头垄断市场，基于哈佛学派提出的SCP范式，房地产市场结构决定了房地产的市场行为从而影响了房地产业的市场效率。在我国目前的市场结构下，房地产企业可以通过合谋行为控制房价，可以通过广告行为与产品策略行为实现产品差别化，通过兼并行为实现规模化。

（一）合谋行为对市场效率的影响。根据古诺模型，寡头市场的研究表明，合谋有利于寡头企业攫取超额利润，实现利润最大化的利益目标。万浩华（2006）从定产和定价两个角度，对我国房地产企业的定产行为和定价行为进行模型分析及研究，得出在区域性寡头垄断的房地产市场，房地产企业之间有强烈的合谋动机，以避免相互之间激烈的竞争而导致的每个企业利润的损失。陈焕通过对房地产企业价格合谋行为的博弈论分析，寡头房地产企业选择合谋行为是理性的，这种合谋行为推动了房价的上涨。在我国，房地产市场有名的合谋行为，当属2002年的“餐桌阴谋”，北京CBD地区三个房地产开发商在餐桌旁达成协议，共同约定房价的升降，并保持信息沟通以达到控制房价的目的，2004年CBD地区楼盘价格开始暴涨，这就是合谋行为导致的房价上涨最好例证。这种合谋行为使得寡头企业掌控了房价，提高了市场的集中度，似乎对房地产市场效率提高是有好处的，但长期来看，价格联盟的成立推动房价的上涨，为了获得高额利润，寡头开发商很有可能过多注重对高档住宅的开发而忽略中低档住宅的开发，造成供求结构的失衡，出现结构性过剩，导致资源浪费，而目前我国闲置房的大量存在已经说明了这一点。合谋推动房价上涨，房价过高引发的价格泡沫导致市场价格机制无法起作用，造成“市场失灵”，以房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）来看，世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1，日本是4∶1，而在中国这一比例则约在10～15∶1。合谋行为降低了房地产市场效率。

（二）广告行为对市场效率的影响。近年来，随着房地产市场竞争加剧，我国房地产广告支出占销售额的比重不断增加，2001年这一比重为1.43%，2003年则上升为2.52%，上涨近一倍。广告行为有助于减少消费者搜寻信息成本，强化了房地产产品的主观差别化，提高了房地产企业品牌的知名度和美誉度，获得消费者偏好，进而提高了房地产市场效率。但与此同时，我国虚假广告投放问题严重。2002年我国关于房屋建材的投诉中，仅虚假广告一项就达到888件。虚假广告导致了开发商和业主之间的矛盾纠纷，据不完全统计，业主与房地产开发商、物业公司的冲突50%是由虚假广告引起的。虚假广告导致了消费者和开发商之间的利益冲突，降低了房地产市场的效率。

（三）产品策略行为对房地产市场效率的影响。我国大型的房地产企业为了在市场竞争中获得更大的市场份额，针对不同层次的消费群体，采取不同的产品策略行为，这一行为和广告行为一样，都是强化了产品的差别化，有助于提高房地产市场的效率。但在实际情况中，根据上文对市场结构的讨论，我国市场结构是不规模的寡头垄断。在中国，只有少数大型企业采取的产品策略行为是理性的，而市场上存在的大多数是小规模企业，对市场的定位把握并不清楚，一度开发中高端楼盘能带来更大利润，就一窝蜂去开发中高档楼盘，而现在低端住宅、经济适用房等的开发是主流，则经济适用房的开发又过量，这就导致了结构性供求矛盾突出。据国家统计局数据，近几年来别墅、高档住宅销售率提升了，而经济适用房销售率虽然在1左右徘徊，但由于销售数据里包含了期房，因此实际上经济适用房是供过于求的，但每年仍加大对经适房的开发，这样的供求结构是不合理的。

（四）兼并行为对房地产市场效率的影响。近几年来，随着政府对房地产调控力度加大、信贷等政策缩紧、房地产业进入壁垒增高，在这种大背景下，缺少充足资金支持以及得不到银行贷款的中小型开发企业纷纷倒闭，大型房地产企业开始追寻规模化发展的道路，兼并行为作为获得规模经济的有效市场行为一时成为大势所趋。以万科为例，2005年万科以总计18.58亿元人民币并购南都地产，2006年新增规划项目面积1，201万平方米中，约60%的资源是通过兼并方式所得。通过兼并，万科强化了在长三角经济圈的布局，在上海、江苏、浙江的未来项目资源呈现三足鼎立的姿态。由于我国房地产市场依旧是不规模的，中小型企业居多，规模偏小，通过兼并行为可以有效提高竞争能力和资源整合能力，房地产大型企业的扩张行为通过企业间的优势互补，提高了资源利用率，有助于市场效率的提升。

三、小结

综上可知，在我国不规模的寡头垄断市场下，理性的广告行为、产品策略差别化行为、兼并行为对于房地产市场效率起着正面推动作用，而合谋行为则危害了消费者的福利，降低了市场效率。

主要参考文献：

[1]王晓亮.我国房地产行业的SCP范式浅析[J].山西建筑，2007.33.33.

房地产开发市场规模篇（4）

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）01-022-03

一、引言

目前，房地产价格问题已经成为我国经济发展中争议较大，人民群众关注最多的问题。究其主要原因在于我国房地产价格的不断攀升，尤其是城镇居民住房价格的持续上涨。围绕房地产价格问题，国内专家学者们意见不一。主要有三种看法：(1)我国房地产总体上处于平稳健康发展阶段。虽然出现了房价较大幅度的上涨，但主要原因是存在旺盛的市场需求，所以房地产市场不存在泡沫问题。(2)我国房地产市场存在着严重的泡沫成分，处于崩溃边缘。(3)我国房地产存在区域性泡沫问题，如北京、上海、广东以及西部四川、重庆等地方。由于房地产问题，尤其是房地产价格问题，直接关系到广大人民群众的切身利益问题，也在某种程度上反映出我国经济转型期存在的问题，所以笔者对房地产价格的影响因素进行了分析与研究。

国外许多学者和经济学家很早就开始注重房地产市场价格的分析与研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅价格方程，并得出住宅价格与居民平均收入之间存在较强的正相关关系。1989年，Mankiw和Weil建立了美国房地产价格走势预测模型，认为老龄人口的增长速度下降会导致未来房价大幅下跌。Robert.E.Cannaday等将房屋年龄对于价格的影响嵌入到时间效应模型当中，运用重复销售模型来估算房地产价格指标，用于测算由于房龄因素带来的价格变化。Fernanderz―Kranz和Hon认为由于房地产同时具有投资和消费的功能，因此判断房地产价格上涨是否异常应同时从投资和消费两方面研究与讨论。

近年来，大量的研究表明，房地产价格与银行信贷存在密切的关系。Bernanke与Gertler提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。基于此点，Bernanke、Gertler和Gilchfist提出了“金融加速器”模型（BGG模型），将信贷市场摩擦引入宏观经济模型，构成包含金融加速器的动态宏观经济学模型。KosukeAoki等研究了房价、消费与金融政策之间的相互作用，建立了房地产信贷市场均衡模型，并表明金融政策对于房地产消费的影响。针对政府调控对房地产市场价格影响的研究也比较多，主要有：Fischel基于投资最优化理论认为，政府对房地产市场的调控有可能扩大市场供需缺口，加大房价波动。Lillydahl和Singell基于住宅价格动力模型系统分析房地产需求的内在因素，认为对住房需求的控制不能稳定房价的上涨。Evans以加利福尼亚州房地产市场为样本，发现政府针对房地产市场投资增长的调控往往造成市场供给受限制，反而加剧房价上涨。Landies也通过分析指出，政府针对房地产投资和房价上涨的调控作用基本无效，加强对城市土地的规划和对房地产商的监管更为有效。

国内在房地产价格影响因素的研究起步比较晚，这主要源于我国早期实行的计划经济体制下的福利分房制度。直至1998年，我国开始实行住房制度改革，市场机制开始发挥作用。因此，我国房地产市场发展历程较短，相应地，我国在房地产价格影响因素领域的研究比较少。典型的研究成果有：(1)吴建峰利用我国22个城市的数据研究了住宅价格、人均国内生产总值、住宅投资指数与人均工资之间的关系。(2)施灿彬认为影响房地产价格的主要因素为地价、投资、需求和政策。(3)吴公墚、龙奋杰利用单位根检验和协整分析，结合自回归滞后模型和误差修正模型研究了我国住宅价格和人均收入的关系，结果表明房价与收入之间存在（1,1）阶协整和长期均衡增长关系。收入对房价存在两年的滞后关系。(4)洪涛、西宝、高波等人利用我国35个大中城市2000―2005年的面板数据对房地产泡沫成分进行测度，发现区域间房地产价格存在联动性，并表明消费者适应性预期的客观性。(5)郑芷青对广州市住宅价格时空分布及影响因素作了研究，认为住宅价格主要与地价、城市形态与功能结构、交通及绿化、生活服务设施、物业管理水平相关。(6)沈悦、刘洪玉从宏观层面分析研究了我国14个城市住宅价格影响因素。(7)武康平等人建立了房地产市场和信贷市场一般均衡模型，分析得出房地产价格与信贷市场存在双向反馈作用机制。(8)梁云芳、高铁梅从各地区房价波动差异出发，对其波动原因进行了分析，结论认为信贷规模对东西部房地产价格影响都比较大。

综合起来看，国内外经济学家和专家学者在研究房地产价格影响因素方面，无非是从供给、需求、政策、宏观经济环境等方面展开。研究范围集中于某一个或几个相关因素。由于房地产市场波及面较广，牵涉的范围也较大，对国民经济的运行又具有举足轻重的地位，所以笔者认为对房地产价格影响因素展开较为系统的分析是必要的。

商品价格是由市场供给与需求双重作用形成，决定商品供给的因素包括生产成本、流通成本、生产效率与技术、原材料供给等因素，决定需求的因素则包括：收入、消费者偏好、替代品与互补品的状况、市场预期等因素。房地产价格体系的构成因素也是如此。决定房地产供给的因素主要包括：土地价格，房屋造价，流通成本以及生产技术。决定需求的因素包括：居民收入，消费者偏好（包括消费及投资、投机行为），替代品与互补品的市场供给状况等。当然，影响供给和需求的因素还有很多，如基础设施、信贷规模、国际国内政治环境、国际经济环境、国内社会环境、宏观经济状况、政策制度等，这些因素对供给和需求同时产生影响。

当然，影响房地产价格的还有很多其他的因素，诸如相关产业产品价格、气候、地形、周期性灾害发生概率、社会治安等各种因素。总之，房地产价格问题涉及面非常广泛。房地产作为市场中一种交易商品，其价格自然由市场供给、需求共同作用而成。影响供给的因素包括：生产成本、流通成本及生产技术。影响生产成本的因素包括：土地购置费、拆迁补偿安置费、房屋造价、配套设施安装建设费用及各种税收。流通成本则包括了销售成本、广告宣传成本及在流通中各种风险导致的损失。生产技术则包括生产建筑效率、建筑质量、设计艺术风格。影响需求的因素则主要包括：支付能力、偏好、人口、替代品与互补品状况。影响支付能力的因素包括：家庭存量财富、工资收入、就业率。消费偏好则取决于消费动机及可供选择的客观条件。人口因素包括：城市人口密度、人口结构。替代品与互补品状况包括：房屋出租价格、二手房价格、物业管理费用、装修费用等。

对供给与需求同时产生作用的因素则包括：基础设施条件、信贷总量规模、利率、区位、市场预期、政策、土地存量。值得一提的是，土地存量并不仅仅指政府尚未批准规划建设的城市土地存量，也包括开发商已经购买尚未开发建设的土地。政府与开发商之间达成的土地购置协议，从某种程度上来说是一种垄断权的转让。因为我国城镇土地所有者为国家，所以地方政府掌握的是城镇土地的规划使用权。地方政府与开发商达成的土地购置协议本质上就是政府向开发商转让了对土地使用权的垄断。

二、实证分析及数据处理

由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了城市房地产均价、房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工资收入六个变量。笔者建立了以城市房地产均价为因变量，以房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工资收入为自变量的计量分析模型。其中，城市房地产均价定义为price，解释变量分别定义为inv，loan，popdensity，gdp，wage。样本数据选取时间段为1999年至2008年，统计数据来源于《中国房地产统计年鉴》，《中国城市统计年鉴》。使用计量分析工具为Eviews6.0。

第一步，我们进行F检验，以检验模型是否采用固定效应，还是选择混合效应模型。在广义最小二乘法下，得结果如下：

在进行混合效应回归分析中，得到残差值S1为8092468。在进行个体固定效应回归分析中得到S2为52898227。由公式（1）：

经过计算，F=2.8498>F（204,105）=1.39，F值显著，拒绝原假设，故我们选择个体固定效应模型。

第二步，我们要使用广义最小二乘法对原始数据进行个体固定效应分析和随机效应分析。首先进行个体固定效应分析，得到如下结果：

这里，我们需要做一个说明，在使用不包含price(-1)项的原始数据进行回归时，笔者发现DW值表明存在正序列相关性，故笔者在回归时使用了包含滞后期被解释变量的模型。由于回归分析中，解释变量含有滞后一期的被解释变量，所以在个体固定效应模型回归结果中，DW值不再有效。因此，笔者使用DW.h值检验，对模型进行检验。由公式（2）：

其中，bj为price(-1)系数估计量，u＾t、u＾t-1分别为回归模型的当期残差及前期残差，ρ＾表示残差序列的一阶自相关系数的估计量。经过计算得到如下结果：

DW.h=3.22>Z0.025=1.671

结果表明，在0.05显著性水平下，拒绝price无一阶自相关的原假设，即price因子存在一阶自相关。

同时，在进行滞后期选择的时候，笔者使用了AIC准则。根据笔者若干次实验，得到如下结果：

故而，笔者选择使用了包含滞后一期被解释变量（price（-1））回归模型。我们又对原始数据进行了随机效应检验，得到结果如下表所示：

下面我们要做的就是要对模型进行选择，检验回归模型适合随机效应模型，还是属于固定效应模型。我们使用Hausman检验方法，对模型进行选择。得到如下结果：

特征值显著，所以，我们拒绝随机效应模型，选择固定效应模型，最终结果如表1所示。从回归结果可以看出，拟合优度较高。同时，由回归结果显示F值显著，P值非常接近0，表明总体拟合显著。

第三步，笔者进行了单位根检验。确定了回归模型后，我们进行单位根检验，检验回归模型是否为伪回归。我们使用ADF检验法对回归模型得到的残差进行检验，得到如下结果：

表4结果表明，残差序列平稳，不存在单位根。所以，回归模型所进行的回归结果不存在伪回归，回归结果有效。据此，我们最终得到表1结果，并将据此展开分析。

三、实证研究结果分析

从上述回归及检验结果分析，无论是在截面固定效应模型下，或者是在时期固定效应模型下，popdensity都表现不显著，所以我们排除了城市人口密度对价格的影响。在此，笔者经过认真思考和分析，认为人口密度之所以不会对城市房地产价格造成影响，原因主要为近几年我国人口流动性增加，城市人口密度虽然增加了，但是由于城市人口流动性增加，在一定程度上减少了对房地产的需求。inv变量在截面固定效应模型下，表现不显著，但是在时期固定效应下表现显著。我们解释为，inv通过流量和存量调整，在市场交易中直接影响了市场中房地产商品的供给数量，从而对房地产价格产生了负作用。即投资增长增加了市场中房地产数量，商品供给增加，导致商品价格下降，所以其系数表现为负值。在解释变量中，笔者加入了price(-1)变量，原因是在最初回归分析中，DW.h值表现为一阶自相关性。同时，我们也分析了其中的原因。由于房地产价格持续上涨，从而产生了较旺盛的市场预期，导致投机和投资行为增加，因此市场需求旺盛，刺激了房地产价格进一步上涨。loan与price表现为显著的正相关关系，即国内贷款规模与房地产价格存在非常明显的正相关关系，主要表现在系数较大，其系数为3.788837，意味着每亿元贷款规模变动引起3.788837元的房地产均价变化，且t值特别显著。笔者认为，宽松的贷款政策同时刺激了房地产消费需求和投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必然导致房地产价格上涨。在消费需求和投机投资需求两个因素中，由于城市人口在短期不会出现较大变动，故而消费需求较为稳定，不会对房地产价格带来较大的冲击。相反，投机投资需求则会在宽松的贷款环境下，出现非常大的变动，从而会对房地产市场造成较大的市场冲击，最终表现为对房地产价格造成大幅变动。城市gdp是城市经济发展的一个重要指标，是城市宏观经济环境变化的综合描述，其变化客观反映出城市经济发展的未来发展趋势，由此带来普遍的市场预期，影响城市投资环境。同时，城市gdp也反映出城市财富创造能力、城市人口收入水平及城市发展综合环境。因此，城市gdp变动导致城市环境变化，继而对房地产价格变动产生影响。人均工资年收入wage与price表现为正相关关系，这表明收入增加刺激了城市人口对房地产消费需求和投资投机需求，所以对房地产价格造成影响。

四、结论与建议

综上所述，房地产价格主要影响因素包括城市GDP、人均年工资收入、房地产投资规模、国内贷款规模及滞后一期的房地产价格。其中，国内贷款规模因素对房地产价格影响最为显著。另外，滞后一期的价格因素对房地产价格影响也非常明显。基于上述分析和结论，笔者就房地产价格调控给出若干建议：

（一）适度控制对房地产行业贷款规模

鉴于城市贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。城市对房地产行业贷款主要来源于金融机构发放的贷款，主要包括政策性银行和商业性银行的贷款。金融机构调控贷款规模的主要工具有利率、贴现率和存款准备金率。政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令、财政政策和宏观政策引导。利率上调增加了贷款成本，遏制市场投资投机行为，有效抑制房地产价格过度上涨。但是，也应注意到利率上调对普通居民消费需求的抑制。因此，应把握利率上调幅度。否则，利率上调幅度过大，就会影响到市场中普通居民对房地产有效的消费需求。同时，贴现率和存款准备金率可以间接有效地影响金融机构对市场投放贷款规模。政府机构行政指令可以直接影响市场中微观主体的经济活动，有效调控市场秩序。因此，可以适当采取行政手段对市场进行规划指导。但是也应注意调控力度，避免对市场经济体制的运行产生负面影响，破坏市场秩序。财政政策是非常有效的一种工具，增加财政投入，建设经济适用房和廉租房，增加房地产市场替代品供给，满足低收入居民正常的消费需求。宏观政策引导则主要为由政府通过规划产业政策，确定中长期投资主导方向和重点发展领域，并允许和鼓励社会资本参与，引导社会资本投资资金流向。从短期看，金融机构的政策以及政府行政指令、财政政策可以有效的发挥作用，影响房地产市场。而宏观政策引导则需要较长期的过程，通过市场发挥作用。所以，调控政策应该将短期手段和长期手段有机地利用起来。

对贷款总体规模的调控应该是有限度的，若过度缩减房地产市场贷款规模，则会对房地产市场造成较大的冲击和破坏，影响市场供给，在刚性需求下反而会出现适得其反的局面。

（二）稳定社会预期，构筑合理的市场价格体系

正如凯恩斯关于预期的理论阐述，预期对市场具有非常重要的作用。预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响。凯恩斯将预期分为短期和长期，并认为短期预期是价格预期。价格预期决定厂商现在产量和就业量。长期预期则是指资本的流动偏好，投资者会在持有货币或投资债券之间进行选择。这里主要分析短期预期。不稳定的房地产市场价格预期，会同时影响供给和需求。主要表现在：价格的持续上涨，会造成普遍的未来价格上涨预期，短期内将刺激消费需求和投机投资需求的过快增长。消费需求的增长主要表现为当前居民消费需求及未来消费需求的增长。当前消费需求属于合理的消费需求，而未来消费需求则近似于投资需求，属于不合理的消费需求。大量的为满足未来消费需求而进行的消费行为会引起未来房地产市场萎缩，影响市场持续健康发展。同时，短期内价格上涨预期会导致房地产市场价格在未来一段时期的加速上涨。原因主要是房地产市场中厂商的赢利动机以及普遍的通货膨胀预期。厂商会因为普遍的价格上涨预期，而限制性地开发其已经拥有的开发资源，缩减当前市场供给，以期在未来时期牟取更多的利益。这种现象表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源，分阶段地放缓开发力度，并囤积现房，限制性地向市场投放产品，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。

如上所述，稳定价格预期，控制通货膨胀，构筑合理的社会价格体系意义重大。合理的社会价格体系主要是指社会生产的各种产品价格之间存在良好的互动关系，并且市场价格不应过分偏离其社会价值。目前，房地产市场价格形成机制尚不成熟，并没有真正实现市场化，并没有真实反映出产品的社会价值。其价格的制定在很大程度上取决于厂商的主观行为。主要表现在：很多情况下，在同一城市，同等的区位，相近的建筑环境下，价格差别迥异。另外，笔者认为，合理的价格体系是建立在完善的参照系基础之上的。价格参照体系可以确保产品价格不会过度偏离合理的价格体系。价格参照体系的构筑，具体可以参照行业利润率、资本产出率等客观指标。

（三）抑制市场投机行为，控制房地产市场投资需求

市场投机与投资行为会导致需求过旺，在供给有限的情况下，推动商品价格上涨。同时，高收入者拥有较雄厚的社会资本财富，在市场环境下，可以自由进入房地产市场，利用其雄厚的资本实力大量抢占有限的房源，以达到投资和投机目的，因此阻碍了低收入者为满足居住使用的购房行为，侵害了普通消费居民的购房权益。因此，应采取措施制止高收入者的“插队”行为，保障低收入者的购房权益。目前，国家实行的二套房、限购令等政策是适合当前我国稳定房地产市场需要的非常必要的一项措施，有效地维护了广大普通居民的消费权益。但是，这些政策的执行缺乏相应的依据，因此建立全国性的家庭住房数据联网动态信息系统是非常必要的。虽然短期内不能够迅速建立起来发挥作用，但是从长远来看，这种数据库的建设意义重大。它将为稳定房地产市场，保障当前广大普通居民和后世人群的切身利益发挥关键性作用，也必将促进房地产市场在长期内持续健康地发展。

（四）促进城市土地资源合理利用，避免资源浪费

城市土地是非常有限的，而城市又是人口特别集中的地区。同时，城市又是工业、商业、交通运输等产业集中地。因此，要处理好生产、生活用地两者之间的关系，做好城市土地规划工作。我国一些沿海城市和中西部部分城市已经出现了城市工业向城市迁移的情况。城市工业向外迁移有助于缓解城市土地紧张的局面，避免城市环境污染，同时又可以为工业企业降低生产成本。可是，笔者认为，城市工业向外迁移导致生产分散，不利于发挥产业规模集群效应。同时，工业外迁虽然暂时解决了城市环境污染，缓解了城市土地紧张的局面，但是，工业外迁必然导致生产分散，继而造成分散污染，污染面扩大，不利于集中治理。因此，笔者建议合理规划城市土地，鼓励居民向城市迁移，而将城市土地集中起来用于工业及商业发展。另外，房地产市场开发应以满足社会绝大多数普通居民消费需求为主要导向，尽量满足中低收入者的消费需求，减少高档产品的开发，包括别墅群、小高层及花园洋房等奢侈品，避免城市土地的浪费。

参考文献:

1.施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究.价格理论与实践,2004(9)

2.吴公墚,龙奋杰.中国城市住宅价格与居民收入关系的定量研究. 土木工程学报,2005(6)

3.郑芷青.广州市住宅价格分布特征研究.热带地理,2001(1)

4.范如国.房地产投资与管理.武汉大学出版社,2004

5.钱瑛瑛.房地产经济学.同济大学出版社,2004

6.张跃庆,丁芸.房地产经济学.中国建材工业出版社,2004

7.高铁梅.计量经济分析方法与建模.清华大学出版社,2005

8.李子奈,叶阿忠.高等计量经济学.清华大学出版社,2003

9.钟庭军.关于房地产的研究方法的缺陷与不足.城市问题,2010(2)

房地产开发市场规模篇（5）

作者简介:张洪（1958-），男，四川成都人，云南财经大学城市管理与资源环境学院院长，硕士研究生导师，研究方向：城市经济与房地产。

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）05-0005-04

最近几年, 我国的城市房地产行业飞速发展,在诸多因素的影响下，全国范围内的房价呈现出整体增长趋势，少数规模较大的城市引涨着中国的房价。原因在于：规模较大的城市，会产生明显的聚集效应，这将会给当地的房地产市场发展带来外部经济效应，对住宅的消费需求增加，也促使这个城市的房地产价格上涨。然而，房地产发展的外部性也包括外部不经济，城市规模不断扩大，人口密度必然增大，由于土地面积的限制，这就造成了拥挤成本，规模效应被拥挤成本的增加而抵消。由于拥挤而造成物价和房地产价格普遍上升，因此要限制部分城市房价的上涨也要限制城市规模的不断扩大。

一、文献回顾及理论基础

国内文献认为，城市规模就是指城市的大小，它涵盖经济规模、人口规模和用地规模3种涵义。经济规模是指城市中聚集的物质与经济要素的数量；人口规模是指城市人口的数量；用地规模是指城市建成区的土地面积。一定的经济规模吸纳着一定的人口规模，而一定的人口规模又要求有一定的土地规模。三者相互作用，互为因果。国内外对房价影响因素的研究有很多，其中很多经济因素均反映城市规模，相关的研究文献有：国外Bartik(1991)最早提出，房价增长直接受人口和就业增长的影响，并指出，这些动力因素对房价的影响程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入对房价上涨影响最为显著；中国社科院高晓惠认为（2003），人口因素对房价的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模；李琳和李园(2005)认为，城市人口规模的扩大会促使房价上涨；郭金兴（2005）认为，不同地区的房地产价格取决于当地人口数量和经济规模等。

要研究城市经济与房地产市场的关系的理论基础源于区域经济增长的三部门模型。该模型将区域经济分为3个市场：产出市场、劳动力市场和房地产市场。在完全市场经济条件下，区域经济增长的程度和速度是决定房地产市场发展的决定因素。

从市场角度看，推进区域经济发展的主要因素有两个:对该区域产品的需求和该区域生产要素的供给。城市规模与房地产关系的理论框架如下：

二、房价与城市规模相关关系的实证分析

（一）指标选取和数据描述

本文考察的35个大中城市包括我国大陆地区的30个省会城市和直辖市以及大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个计划单列市。

本文主要的被解释变量即为城市住宅的平均销售价格，根据城市规模的三层含义，选用以下指标作为解释变量带入模型中:

（1）人口规模：本文选取市区非农业人口作为衡量指标。

（2）建设用地规模：选用建成区面积反映各个城市的建设用地开发规模。

（3）经济发展规模：选取年底居民储蓄余额、GDP以及居民的人均可支配收入作为城市经济规模的衡量指标。

本文使用的数据是二维的，因“Panel Data模型”能同时利用时间序列数据和横截面数据，并有效控制由于观察值的个体特征而造成的样本内部非均衡性问题，故而采用该模型。数据来源于《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》，时间跨度为2002-2005年4个年份。为了消除数据的异方差性，文章中对数据求对数，后进入模型进行数据分析。此外，在进行面板数据处理中，为了消除模型存在的自相关性，取因变量的滞后变量进入模型。因此，本文最终采用的计量经济模型为：

lny=ϑ＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε

(变量定义：renkou:市区非农业人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民储蓄余额，area：建成区面积，touzi:房地产投资，xs:房地产年均销售面积，ar(n):房价的滞后变量，n=1，2)

（二）35个城市总体分析

1.数据特征描述。将35个城市的各个选取的经济指标进行简单的数据处理，得出的数据特征如下表：

从上面数据特征表看，全国2005年房地产价格的平均水平为3197.51元/平方米，标准差为1436.45元/平方米，说明房价在全国范围内存在较大的区域性差异。房价最高的是深圳市，每平米6996元，最低的是呼和浩特市，每平米1541元，仅为深圳的1/5。

从城市的人口规模上看，我国大中城市平均人口为278万人，市区非农业人口过800万的为上海、北京，其房价约为各城市平均价格的2倍，但如深圳、大连、厦门等城市人口低于平均水平，但其房价平均为平均水平的1.6倍，这也说明人口规模与房地产价格的关系没有很强的规律性。

从城市的经济规模上看，按2005年GDP和年底储蓄余额统计，上海、北京、深圳、广州是经济规模最大的城市，4个城市的平均房价为6224.25元/平方米，是35个城市平均水平的1.95倍，经济规模最小的5个城市为西宁、银川、海口、贵阳、呼和浩特，房地产价格平均为1926元/平米，为城市平均水平的0.6倍，说明经济规模与房地产价格存在较明显的相关性。

从城市的土地利用规模上看，城市的大规模基本建设与房价的上涨存在紧密的互动关系，这几年房价涨得快的城市，无一例外是正在大搞城市建设的地方。从2005年数据上看，同样是北京、上海、广州、深圳4个城市的建成区面积最大，房价也最高，与房价的相关系数为0.732，说明城市规模的扩张与房价上涨存在显著相关性。

总之，从全国范围来看，城市规模为城市房价增长的关键因素，为了验证规模不同的城市商品住宅价格的影响因素有何差异，以下将通过把城市按人口规模分为4类，深入分析城市规模与房地产价格之间的相关性特点。

2.城市分类分析。对于城市规模的分类，国际上有不同的标准，我国是按照城市市区非农人口规模分组，本节也利用市区非农业人口规模进行分类，将35个城市分做4类，分类结果见下表：

分别对4类城市进行面板数据的回归分析，得出：

1.第一类城市模拟回归方程结果显示，人口规模在400万以上的城市房价与城市经济规模相关性较为显著，具体是受GDP、人均可支配收入、房价滞后一期正相关，与居民年末储蓄余额呈负相关。

2.第二类城市模拟回归方程显示，人口在200万-400万之间的城市房价主要受房地产投资、个人可支配收入以及自身的滞后一期显著相关。

3.第三类城市模拟回归方程显示，人口在100万-200万，房价与房地产投资、个人可支配收入正相关，与房价的滞后一期正相关，与其滞后2期呈现负相关。

4.第四类城市模拟回归方程显示，35个城市中100万以下的城市数量最少，代表性较弱，从数据的分析上看，该类城市的房价与投资、销售呈正相关，与储蓄呈负相关。

三、结论及建议

经上述数据分析，从35个城市总体情况来看，只有城市人口规模与房价之间没有显著的相关性（相关系数0.566），但是城市建设规模以及经济发展程度与住宅价格相关系数分别为0.732、0.838，相关性较为明显，可以说明城市规模是房地产市场发展的关键因素。但是通过将35个城市按人口规模进行分类，数据分析结果表明，对于不同规模的城市，经济规模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素。

从理论上讲，人口规模扩大促使城市用地规模扩张，对房地产的需求随之增加，房地产价格自然上涨，但是人口及建成区面积均没能进入4类城市的回归模型，主要是因为目前人口的流动性增强，各城市统计的户籍人口数量与实际的常住人口有差距，而对房地产的需求是由当地全部从事各类活动的常住人口数量决定的；此外建成区面积相近的城市，由于区域分布不同，房价也会相差甚远，但是对单个城市房价影响因素的研究，建成区面积每年的递增代表城市的扩张程度，是一个不可或缺的研究对象。

综上所述，在代表城市规模的众多指标中，经济规模成为影响城市房地产市场发展的最关键因素，其中包括GDP、储蓄、房地产投资、房地产销售面积、个人可支配收入等指标，鉴于此，提出如下建议：

1.严格控制大城市规模。对于人口规模不同的城市，房价上涨的因素各有不同。因此促进城市房地产市场的健康发展也要因地制宜。对于人口规模在400万以上的超大城市，房地产市场体系较为成熟，但存在的问题是，人口不断聚集、城市快速扩张会进一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺口也越大，而且受地价的影响，越是人口密集的市区，房价越高，住房问题也越难解决。因此对这些城市要严格控制城市建设规模，促使房地产市场健康良性发展。

2.正确进行投资引导。对于人口规模在400万以下的城市共同的特点是：房价与投资具有显著的相关性，这说明中国大多城市存在房地产投资过热现象，促使房价上涨过快。因此政府要正确进行投资引导，可以鼓励城市扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望。此外，压缩高档住宅的用地供给，将房地产投资引入科学理性的轨道。

3.发展区域经济。对于分布在西部，人口规模在100万以下的城市，房价与个人可支配收入相关性较弱，说明该类城市居民的住房购买力不强，因此对于此类城市应是积极发展城市经济，提高低收入家庭的购房能力，激活房地产市场，带动区域经济发展。

4.信息透明，规范交易环境。加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为，引导市场理性发展。

参考文献：

［1］ 张红.房地产经济学讲义［M］.清华大学出版社，2004.

［2］ 郭金兴.房地产的虚拟性及波动性研究［M］.南开大学出版社，2005.

［3］ 崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证性研究［M］.经济科学出版社，2005.

房地产开发市场规模篇（6）

我国房地产开发市场主要的进入壁垒有规模经济壁垒和政策壁垒。

规模经济壁垒指相较于在位企业达到的成本最低的有效规模，潜在竞争企业进入市场必须克服的规模劣势。结合房地产开发行业的资金密集性和投资性特点，本文选取企业总资产和本年完成投资总额指标，从在位企业的资产规模和投资规模两个角度反映房地产开发市场的规模经济壁垒。

政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行为而形成的进入障碍。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。为此，本文选取房地产开发企业本年土地购置面积和国内贷款额指标，从在位企业的土地获取和资金获取两个角度分别反映房地产开发市场的政策壁垒。

二、我国房地产开发市场主要进入壁垒总体情况统计

为分析我国房地产开发市场进入壁垒的总体情况，首先，计算2005-2011年房地产开发市场中企业总资产、总投资额、土地购置面积和国内贷款额指标的平均值，以此衡量主要进入壁垒的平均水平；其次，计算各指标平均值的年增长率，以此反映各年主要进入壁垒的纵向变化趋势；最后，以各指标的标准差除以平均值，得到标准差系数，以此衡量各省市间主要进入壁垒的差异水平。具体统计结果如表1所示。

根据表1总结出：第一，在资产和投资规模壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业总资产、总投资额的平均值逐年增长，2010年增幅均达到最大，且各省市间差异逐年缩小，表明房地产开发市场的资产和投资规模壁垒逐年提高，而各省市间的规模壁垒差异逐渐减小；第二，在土地获取壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业土地购置面积的平均值7年来呈波动趋势，2011年达到最大值，其中2009年减幅最大，2010年增幅最大，且各省市间差异在波动中缩小，表明房地产开发市场的土地获取壁垒高低波动，2011年该壁垒达到最低，而各省市间的土地获取壁垒差异在波动中缩小；第三，在资金获取壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业国内贷款额的平均值逐年增长，2009年增幅最大，且各省市间差异总体呈缩小趋势，表明房地产开发市场的资金获取壁垒逐年降低，而各省市间的资金获取壁垒差异呈缩小趋势。

三、我国东中西部地区房地产开发市场主要进入壁垒情况统计

为进一步了解我国房地产开发市场主要进入壁垒的地区差异，参照国家统计局划分的我国东中西部地区进行统计分析。东中西部地区各省市2005-2011年主要进入壁垒的均值统计结果如表2所示。

为更直观表示7年来东中西部地区各类进入壁垒的平均水平变化，将表2数据分别反映于图1-4中。

根据图1，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总资产的平均值逐年增长，东部地区总资产最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间差异逐年扩大。这表明我国东中西部地区房地产资产规模壁垒逐年提高，东部地区最高而西部地区最低，且三地区间的资产规模壁垒差异逐年扩大。

根据图2，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总投资额的平均值逐年增长，东部地区总投资额最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间差异呈扩大趋势。这表明我国东中西部地区房地产投资规模壁垒逐年提高，东部地区最高而西部地区最低，且三地区间的投资规模壁垒差异呈扩大趋势。

根据图3，7年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业土地购置面积的平均值波动较大，其中东部地区土地购置面积最大，7年来总体呈减小趋势；中部地区土地购置面积次之，7年来总体呈增加趋势；西部地区土地购置面积最小，7年来总体呈增加趋势。这表明我国东中西部地区房地产土地获取壁垒高低波动较大，东部地区土地获取壁垒最低，7年来有所提高；中部地区土地获取壁垒较高，7年来有所降低；而西部地区土地获取壁垒最高，7年来有所降低。

房地产开发市场规模篇（7）

在过去的一年里，虽然经历着持续性的“政策调控严冬”，中国房地产企业在资本市场上的表现仍然非常抢眼。A股市场再融资和IPO大门的重新开启对于处在行业调控之中的房地产企业来说，无疑是几年来最令人兴奋的契机。IPO、定向增发、借壳上市、债券融资，资本市场为房地产企业提供了多样化的选择。截至到2006年底，房地产企业通过资本市场已累计融资接近300亿元人民币。包括保利地产、北辰实业、世贸地产、绿城中国等在内的6家公司在A股或港股市场上成功首发，总筹集资金超过200亿元；栖霞建设等上市公司以“地产+定向增发”的融资模式，筹集资金近30亿元；此外地产类上市公司配股募集资金近27亿元；华侨城、浦东金桥、亿城股份等上市公司以发行债券方式融资约20亿元。除此之外，约有30多家房地产上市公司通过买壳、资产置换的方式实现上市。

与此同时，房地产上市公司备受投资者青睐，成为拉动指数向上攀升的重要力量。房地产板块指数全年上涨幅度达到174%。

与红红火火的股票市场和债券市场融资相比，由于更加严格的房地产信贷业务管理政策的出台，房地产信托市场在2006年表现平平，基本与上年持平，累计融资约160亿元。而一直被市场所看好的REITS则仍然没有起步，除新加坡凯德置地(Capital Land)打包内地物业组成的中国房地产投资信托基金获准在新加坡交易所上市外，没有其他好消息传来。

抢滩资本市场

资金一直是房地产开发行业的“生存根本”。在传统的运作模式下，自有资金、银行贷款和销售回款是开发商赖以生存的三大动脉，如何灵活利用三块资金，在尽可能短的时间内落实项目用地、完成立项审批、启动工程、开始预售回款，是开发商项目实施的关键问题。一般来讲，开发商以自有资金取得土地之后，将土地抵押给银行取得项目启动费，而后尽快完成预售形成回款，以偿付银行贷款并获得收益。在这种模式下，开发商利用比例很小的自有资金就可以撬动整个项目，而在整个的运作链中，获得银行信贷是最为关键的环节。

从2003年的“121号文”开始，国家对房地产行业的政策调控已经持续数年，以“规范市场、稳定房价”为目的，在“银根、地跟、税收”等方面连续出台了相关调控政策，这些调控使房地产行业的传统运作模式面临着挑战。2006年仍然是政策出台相当密集的一年：4月央行调高贷款利率；5月“国六条”、“国十五条”对住房供应结构以及住房转让实施限制；7月“171号文”对房地产市场外资准入和管理进行规定；8月银监会下发加强房地产信贷管理的通知。最为关键的是，房地产调控政策的目标大都直接指向房地产企业的生存根本――资金。

首先，房地产企业的第一大资金来源――银行信贷资金的门槛抬高。2006年银监会将房地产开发贷款的风险权重由原来的100%提高到150%～200%；针对土地储备（抵押）类贷款则规定“整顿和规范各类打捆贷款，认真贯彻有关规定，停止与各地政府签订授信合作协议”。总的来说，开发性贷款的审批日益严格，开发商原来所赖以生存的银行资金链吃紧，这就意味着开发商所习以为常的“传统开发模式”的运作日益困难。对于大多数中小开发商来说，35%的自有资金一项就已经是高不可攀的门槛，再加之取得“四证”所必需的前期费用和不可控制的审批周期，开发商面临着前所未有的资金考验。

而另一方面，目前的市场中房地产企业持续发展的前提是拥有足够的项目储备，或者可以说是土地储备。没有项目储备，再先进的理念，再优秀的团队，其价值也难以体现，这似乎已经成为地产界的共识。在目前的土地供应制度下，通过“招、拍、挂”方式拿地使开发商面临着前所未有的资金压力，对于高速扩张中的企业更是如此，2006年顺驰易主就是一个因土地储备的快速扩张而面临资金链问题的典型案例。

持续数年的行业调控掀起了房地产行业的新一轮洗牌，对于拥有融资渠道、品牌优势、项目储备优势的企业来说，这一轮的优胜劣汰是一个发展良机；而对于固守于传统模式下的企业来说，其未来发展将面临越来越严峻的挑战。因此从这种意义上来说，2006年房地产企业在资本市场上的活跃表现可以理解为房地产企业们争取生存、发展优势的“主动突围”，但同时也是行业环境变迁下的“被动之举”。

中国房地产金融的多元化发展之路

目前，国内房地产企业的融资方式主要有以下几种：银行开发贷款、发行股票或债券、信托资金、合作开发（包括与国内大型企业或外资机构的合作）。一直以来，关于中国房地产金融的一个共识是：融资渠道单一，过度依赖银行体系，需要发展多元化的融资渠道，有效防范与分散风险。那么2006年房地产企业在资本市场的表现是否意味着房地产金融的多元化已经有了实质性的发展？我们的回答并不乐观。

首先，对于大多数房地产企业来说，IPO的大门仍然只能仰望。房地产行业盈利模式的特殊性决定了企业很难拿出一份“令发审委满意”的财务报表。简单来说，企业的价值评估和市场定位应当基于其未来发展的盈利预测，盈利预测则基于其项目储备，而项目储备就意味着大量的现金投入。因此，拥有项目的企业往往因资产流动性较差或者负债率过高而无法进入IPO门槛；而没有待开发项目储备的房地产企业则很难进行价值评估。正是由于这种矛盾，策划IPO仅仅对一些规模较大、同时具有资金和项目积累的房地产企业来说有意义，而对于众多中小房地产企业来说并不现实。

一些IPO难度较大的房地产企业在2006年通过借壳的方式实现上市，即收购已上市的“壳公司”股权，将房地产项目注入“壳公司”完成公司主营业务的变更，再以上市公司为平台谋求再融资的可能。从运作借壳到资产重组，再到实现再融资，这种“曲线救国”道路的难度也是相当大的。对于已实现上市的房地产企业来说，道路就相对宽阔了许多。定向增发、发行短期融资债券、发行认股权证等资本市场的新渠道都成为了可能，可以说资本市场为上市房地产企业带来了前所未有的竞争优势。

此外，一度被市场看好的房地产信托业也被纳入到了信贷调控的范围内。2006年8月银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，必须严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，规定满足自有资金35%、四证齐全、二级以上开发资质的开发商才有资格申请信托贷款；此外，夹层信托等变相贷款也被明令禁止。

无缘证券市场融资和信托融资的房地产企业剩下的“救命稻草”好像只有“合作开发”一种了。在众多潜在投资者中，房地产投资基金是目前讨论较多的针对中小房地产企业融资的渠道，那么房地产投资基金究竟离市场有多远？它能否成为四种融资渠道中最接近中小企业的一个？现实好像也不容乐观。

中国房地产投资基金的现状

海外的房地产投资基金面对稳定的政策环境、金融环境和房地产市场，经过数十年的发展，已经基本形成了较为成熟的运作模式。

房地产基金按照资金来源划分，可以分为私募基金和上市基金。上市的房地产基金可以在证券市场交易，一般没有期限；而私募房地产基金一般来讲具有一定期限，在期限到达之前，基金会把组合的资产变现，把收益全部派发给投资者。

按照投资策略来划分，房地产基金有四类：其一，投资于开发项目或开发企业的“开发型基金”，此类基金追求开发周期所带来的高回报率，基金可能会介入项目的开发和管理的全过程。近年来中国房地产市场的快速增长吸引了众多海外投资机构设立针对中国市场的开发型基金，如新加坡政府投资公司、德意志银行、新加坡凯德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投资于经营性项目的“持有型基金”，此类基金追求相对稳定的租金收入，通过购买有稳定租户的成熟物业并长期持有物业获取稳定收益。AIG、等在中国经济发达的一线城市收购高档服务式公寓或商业物业的做法是持有型基金的典型案例。其三，投资于房地产抵押贷款资产的“债权投资基金”，此类基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障碍和按揭证券化没有开始，因此目前市场上还没有出现此类基金的先例。其四，投资于房地产不良资产的“资产证券化基金”，此类基金通过收购不良资产并将其证券化和打包处置变现盈利。高盛等公司一度在中国开展此项业务，但由于近年来房地产市场发展快速消化了以往形成的不良资产，因此业务规模有所萎缩。

在以上四种基金中，有可能成为房地产开发商融资渠道的大多是第一类。一般做法是，海外的投资机构与开发商共同出资，组建公司作为项目开发的主体。机构投资者在项目公司董事会层面上实施控制，在一定程度上参与项目的运作。关于房地产投资基金的探讨已经持续数年，然而时至今日，国内房地产投资基金由于法律障碍仍没有起步，海外房地产投资基金虽然有所行动，但总体来说发展十分有限，大多数中国房地产企业与房地产投资基金仍然遥遥相望。究其原因，固然有因法律、会计制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投资模式和投资理念的差异也不容忽视。

首先，在“合作模式”下，房地产投资基金管理者所具备的更多是投资、资本运营和管理方面的经验，而对于房地产项目的运营一般不会涉足过深，因此基金倾向于寻找在房地产项目运营方面具有丰富经验的团队进行合作，并对其项目储备、公共关系等条件进行综合考察。从这种层面看，很多中小房地产公司的条件很难入得基金的“法眼”。

其次，房地产投资基金在选择项目时，对投资地点有非常明显的倾向性，一般选择人均收入水平较高，房地产市场发展较快的城市和地区；此外，海外的投资基金由于单笔投资规模的考虑，还会倾向于选择投资规模较大，在当地市场具有较大影响力的高档项目或者“地标性”项目。从这两个方面看，位于中小城市、运作中低档、中小规模项目的房地产公司也很难找到与基金合作的契机。

其三，基金管理者与房地产开发商对于项目收益的关注角度不同。对于基金来说，最希望看到的是项目具有稳定的年收益率，从而使基金净值保持稳定增长；而国内开发商的一贯思路则是关注整个项目的回报率，由于房地产项目的运作周期较长，因此资本方所关注的年收益率未必令人满意。

房地产开发市场规模篇（8）

中图分类号：F293．3

文献标识码：A

文章编号：1002-2848-2006(03)-0108-00

近年来，随着中国城市化规模和速度的快速提升，作为农地转用过程中的一个必经环节――土地开发得到了迅猛发展，并促使房地产业跻身当前中国的先导产业。许多业界、学界人士对房地产市场的运行和影响因素曾给予了积极探索，但他们关注的焦点是土地价格、供应方式、数量等如何直接影响房地产产品的成本、供需关系以及市场供给主体间的竞争格局，对不同土地开发模式对房地产市场的影响状况却很少涉及。而总结中国土地开发模式、弄清不同土地开发模式对房地产市场的影响机理对于促使中国房地产业的健康快速发展将具有重要意义。对此，本文尝试就这一问题进行探讨。

一、中国土地开发模式的演进过程

与中国房地产制度改革相适应，中国土地开发模式可划分为三个不同发展阶段：

第一阶段，由政府统包的开发模式。这一阶段的明显特征是计划经济下的开发行为，没有经济上的激励与约束。这一阶段，中国还不存在真正意义上的房地产市场。

第二阶段，自1978年逐步实行市场经济后，至1999年以前，房地产开发企业、用地单位自行进行土地开发。在这一阶段，国有土地使用权基本通过协议方式完成出让，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得土地，自行实施土地开发，整个房地产开发过程由一家开发商完成。这种方式下，开发企业代行政府的土地征用权、收购权和公共品提供职能。此时，开发企业已获取了国有土地使用权，政府对开发企业在权力行使和公共品定价过程中缺乏有效的监管机制。

第三阶段，自1999年以后至今，针对拟出让的地块，在土地出让前，由政府组织实施土地开发，即土地一级开发。根据政府支付开发企业土地开发费用时间的不同，我们可将这一阶段的开发模式划分为以下几种：

1．按开发的形象进度拨付开发款――发包式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包，可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同，并按各项开发内容的进度拨付开发款。

2．土地开发完成验收合格后支付开发款――委托式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格后再向土地开发企业支付开发费用。

3．地块出让后支付开发款――联合开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格、土地出让后再向土地开发企业支付开发费用。

这一阶段，政府依法行使土地征用权、收购权，并履行提供公共品的职责。随着土地利用制度的不断完善、成熟，政府管理能力、管理经验的不断增强，政府对城市土地收益的追求，使得政府采用了出让前先行完成土地开发这一模式。此外，三农问题、农民对自身土地权利的诉求成为实施这种制度的外生因素。

综上，第二阶段是在土地出让完成后实施土地开发，第三阶段则是在土地出让前实施土地开发。与此相应，本文将土地开发模式分为出让后开发和出让前开发两种模式，两种模式相比，出让后开发模式下，房地产开发市场进入门槛低，政府土地出让收益少；出让前开发模式下，要求政府具有较高的管理能力和经验。

二、不同土地开发模式对中国房地产市场的影响机理

不同的土地开发模式对中国房地产市场的影响存在两种机理：一是通过影响房地产价格机制的形成直接作用于房地产市场；二是通过影响政府和开发企业的行为间接作用于房地产市场。

(一)土地开发模式直接影响着房地产价格形成机制。对于房地产市场而言，土地开发模式直接影响着土地供应模式，这关系到土地价格形成机制、关系到土地价格传导机制，最终影响着房地产价格；从市场的微观层面看，不同的开发模式会产生不同的竞争格局，进而影响房地产市场。

房地产价格形成机制源于市场供求机制和生产价格机制，这两种机制共同决定着房地产价格的运动。在出让后开发模式下，房地产的价格形成过程见图1表示。

从上图可以看出，在整个房地产价格形成的过程中，房地产价格构成中的重要组成部分――熟地价格的形成不是公开透明的，这不利于房地产市场价格的最终形成。

在出让前开发模式下，房地产价格的形成过程如图2所示。

在这种模式下，房地产价格形成的各个环节通过市场完成，公开、透明度较高，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于房地产市场均衡价格的形成。

(二)土地开发模式通过影响市场中两个重要主体――政府与房地产开发企业的行为作用于房地产市场。对于政府而言，不同的开发模式要求政府采取不同的市场管制措施，进而对市场的发展产生不同的影响。对于开发企业而言，不同的土地开发模式对企业的战略选择、营销策略、产品策略等的影响也各不相同。

从政府层面看，不同的开发模式下，政府对市场的干预度不同。在出让后开发模式下，政府的土地征用权、收购权、提供公共品职能由企业代为行使，企业获取了相应的土地定价谈判权和公共品的定价权，对企业的这些权利，以及房地产产品进入市场的时机，政府缺乏有力的监管措施和调控度。在出让前开发模式下，政府回归本位，组织实施土地开发。土地开发过程在政府的监控下进行，土地投放市场的时间也可以由政府根据市场情况决定。

不同开发模式下，政府提供公共品、改善市场环境的能力不同。图3是H市2003年部分房地产开发用地熟地出让的收益率散点图，从图中可以看出，就具体的房地产开发用地地块而言，其收益巨大，至少是其成本的2倍，高者可达20倍之多。在出让前开发模式下，这些巨额收入可以由政府掌控，用来进行城市基础设施建设、投入新的土地开发，以改善市场环境、提供市场需要的地块。图4和图5是H市土地出让净收益的用途，从图中可以看出，H市的土地出让收益全部用于城市基础设施建设和新的土地开发项目。而在出让后开发模式下，土地增值的巨额收益由开发企业独享，政府失去了提供公共品的有效资金支持，这无疑有碍于房地产市场的发展。

从开发企业层面看，不同的开发模式下，企业存在的风险不同。出让后开发模式下，企业不仅要面对房地产市场风险，还要应对土地开发过程存在的风险。出让前开发模式下，企业仅考虑房地产市场

风险即可。风险的不同直接体现在开发进程上，出让后开发模式下，企业获取土地后能够实施房屋建设的时间是个不确定因素，而在出让前开发模式下，企业取得土地使用权后，只要完成规划、设计、选择好施工企业就可进行房屋开发，而规划、设计、施工企业选择等内容开发企业是可控的。因此，在相同的收益率下，出让后开发模式会使企业承担更大的风险(见图6所示)。

土地开发模式不同，企业会采取不同的企业战略，企业间的竞争格局也不同。在出让后开发模式下，企业具有操纵熟地价格的能力，因此会通过土地开发获取不当得利，而忽视对房地产产品本身的关注，放弃对社会效益的追求，造成巨大的外部不经济。据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，目前，在北京市仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个城区，就有“城中村”331处，居住人口71．5万人，占地面积9．5亿平方米，违章建筑11．9万间，建筑面积193．6万平米，违章建筑涉及常住人口3．8万户。造成这种状况的一个主要原因就是在出让后开发模式下，开发企业占有了土地增值的巨额利润后，对后期的房屋开发建设采取挑肥拣瘦的做法，将问题甩给了政府。这种模式的低门槛使得房地产开发市场更趋向于完全竞争的市场特征。在出让前开发模式下，企业失去了从土地开发获取利润的途径。企业取得土地的交易成本降低，土地取得成本上升，促使企业将更多的精力投入到市场调研、产品研发上，促进企业经营重心和经营策略的转变，促进企业从政府资源导向市场需求导向转变，这更有利于房地产市场的健康发展。

综上，土地开发模式通过影响房地产价格形成机制，通过影响政府和开发企业的行为，间接作用于房地产市场，开发模式由出让后开发向出让前开发的转变有利于房地产市场的健康发展。

三、中国现行土地开发模式对房地产市场的影响

目前中国土地开发大都实行了出让前开发的模式，这种模式使政府更易采取透明、公正的土地供应方式，有利于价格机制发挥作用和政府市场调控，而且将促进房地产开发行业向规模化、专业化、阶段化、精细化发展，使房地产市场更加成熟。但是，现行土地开发模式也对房地产市场带来了诸多不容忽视的潜在风险：

1．政策风险。土地开发是地方政府行为，但受制于国家政策。如果地方政府不科学合理地制订土地开发计划，国家政策发生变化时，其后果往往是致命的。如在浙江某市，前两年政府负债20多亿人民币实施以城市基础设施建设为主的土地开发项目，希望完成后通过土地出让迅速还清借款。然而，2004年国家实施的严格土地管理决定的政策使这一计划成为泡影。

2．管理风险。土地开发是一项复杂的系统工程，要求政府和参与开发的企业都要具备相应的管理能力，不仅需要工程管理能力，还需要处理社会问题的能力。否则，很难控制好土地开发的成本、质量和进度。一旦失控，将影响土地供应计划的顺利实施。

3．市场风险。土地开发涉及土地征用、拆迁补偿、市政设施建设，耗时颇长，其间的市场变化非人力所能控制。如果在开发前没有做好科学的预测和决策，就会影响到土地出让效果。如在北京市的房地产市场热点地区中关村西区，区内I-4和I-5号两块土地自2004年底挂牌出让，近半年时间竟无人报价竞买。

4．融资风险。目前，银行贷款是土地开发的主要融资渠道，信贷政策发生变化会对土地开发的资金链产生巨大影响。如中国人民银行2003年6月了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知明确要求“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。”这一规定已使地方政府在组织实施土地开发时身处融资困境之中。一旦土地开发资金链断裂，土地开发、供应的正常程序就会中断，进而影响房地产市场的供给，对市场运行产生不良后果。

以上风险的存在对房地产市场可能产生负面影响，为有效规避上述风险，可采取以下应对措施：

一是规范政府与企业行为，发挥政府和市场的优势，避免市场失灵和政府失灵的出现。在组织实施土地开发时，按市场规则依法进行土地开发的各项内容。土地开发企业应诚实守信积极履行与政府签订的土地开发协议。

二是建立合理的收益分配机制。根据土地增值理论，土地开发所形成的土地增值主要表现为用途性增值和宗地直接投资性增值。因此，应根据土地开发企业在土地增值中的贡献，确定其是否应该享受土地增值的收益。

房地产开发市场规模篇（9）

1 引言

城市化一词源于英文 urbanization，至今有百余年的历史。衡量城市化水平的程度应该是质量指标，应该把人口、经济、社会、文化发展与生态改善、和谐统一等方面结合起来考察。长期以来人们采用了简单易行的方法，把城市人口占各国总人口的比例作为衡量一个国家现代化水平程度的重要标准之一。在我国，往往是采用“非农业人口比重或城镇总人口比重”作为衡量城市化水平的主要指标。

房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产(包括普通住宅、公寓、别墅)、办公房地产(写字楼)、商业房地产(包括商场、购物中心、店铺旅馆、酒店、餐馆等)和其他房地产(包括工业厂房、寺庙等)等四类。房地产业包括:土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地适用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押以及形成的房地产。同时包括从事房地产经营活动的各种法人单位。

2 城市化与房地产业的互动联系

加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务，2000年我国城市化水平达到36%，己经进入城市化加速时期。基于城市化的感召和诱惑，各地政府部门都在不约而同地制定各自的城市化发展战略目标，并把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要推动力。房地产开发商也开始大面积屯地、大手笔造镇、大规模开发，国内房地产业突然进入“大盘时代”!

众所周知房地产业以土地为依托，具有固定性与区域性，即房地产的交易只是产权的交易，不会出现房地产的流动；由于房地产这一产品既可以用于消费又可用于投资，所以其具有双重性与投资性；房地产价格受多种因素影响，主要由建造成本和市场供求决；由于房地产业具有建设周期长、资金需求量大等特点，决定了房地产业具有资金密集性。

然而房地产业在社会经济实践中的重要作用也主要是在城市形态中体现出来的，这种作用不仅包含其固有的承载体的基本作用，同时还包含着它在城市经济活动链中连接生产与生活的作用，改善城市生产、生活环境以及增加GDP和就业的作用，促进城市发展的作用等。两者的互动机制实际上符合累积性因果循环理论，即在动态的社会过程中，城市化这社会经济因素的变化，会通过系列传导机制而引起房地产业这另一社会经济因素的变化，而后一个因素房地产业的变化反过来又加强了前一个因素城市化的变化，二者相辅相成，协调推进，形成了累积性的循环发展趋势。

3 我国城市化与房地产业的矛盾原因

3.1 缺乏相对健全的保障制度

近年来，我国房地产业取得了长足的进步，但由于房地产市场缺乏相对健全的制度保障、市场秩序不规范等因素，使得房地产业出现了许多的问题，包括：房地产投资增幅过快，房地产投资结构不合理，以及房价上涨过快导致的高房价、高地价、高房租的“三高”问题等，这此问题对我国日益推进的城市化进程也产生了消极影响。如一定程度上抑制了新兴中小企业的成长。并且使得现有企业在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本减少，从而降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，阻碍了农村剩余劳动力流向城市。另一方面，过高的房价和房租远远超出了转向城市的农村剩余劳动者的支付能力，其基本的居住要求不能得到满足。

3.2 城市规划不科学

一方面盲目建设和盲目拆迁现象，造成资源浪费；另一方面由于部分城市在制定规划时脱离实际发展情况，过度追求建设形象工程，不惜投入巨额资金建设高标准的办公楼、住宅楼等，扩大城市建设用地规模，为此产生了大量的问题如：一些园林绿地被挤占、风景区被破坏、生态平衡被打破、随意占用公共用地、乱搭乱建等现象屡禁小门，工业区和住宅区混杂，中央商业区和民宅混杂，引发了种种城市环境问题。这种房地产开发所产生的资源环境问题在宏观上可归结于城市合理规划的缺位，归结于房地产的开发与城市总体规划的脱节。

3.3 房地产开发盲目性

在城市化进程中，各城市应充分结合地区经济发展阶段、资源禀赋等实际情况，准确定位和选择城市化模式。由于改革开放后我国采取的是非均衡经济发展战略，所以东西部经济发展水平和增长速度不一致，西部地区落后于东部地区，客观上决定了西部地区城市与东部地区城市发展的不平衡。对于东部地区来说，城市化发展模式倾向选择建立城市群，如长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等地区，对于西部地区而言，城市化发展模式应考虑培育“增长极”，通过“增长极”的辐射作用，以点带面实现周边地区的发展。

4 促进城市化与房地产业和谐发展的对策

4.1 加强政府宏观调控，有效控制土地调配、房地产开发的规模和结构，以及企业的规模数量，促进房地产业的发展和良性互动

对房地产经济进行有效的管理，政府需要实施宏观调控和建立相关的法制系统。在宏观调控方面，要合理确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，把如何扩大中低价位产品的数量作为调整的方向，从而实现房地产市场总供给与总需求的平衡。除住宅政策外，政府对土地供应规模的调控和对信贷规模的调控是最重要的。我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施，调节房地产市场，使那些商品空置量大，负债率高的房地产开发企业退出市场，给资金充足，信用良好，不断创品牌的优秀企业提供更大的发展空间，市场才能走上良性循环的轨道。

4.2 房地产自身的协调发展

要基本实现“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，其中价格基本稳定是核心。既然是市场，价格就会有波动，出现一定幅度的波动是正常的，要有效发挥市场的自我调节作用，政府的干预主要是避免房地产价格出现大起大落。保持价格基本稳定，供给和需求之间的协调是关键，供需协调不仅需要供需总量的协调，也需要供需结构的协调，以满足不同层次收入家庭的需求。另外，供给和需求相协调不仅要体现在商品房本身的供求方面，也要体现在土地的供求方面。

4.3 制定科学合理的城市发展规划

对于城市整体发展而言，科学合理的城市规划能为城市发展提供依据和思路，对于房地产业而言，将会为房地产开发商提供科学的指导思想和开发理念，影响其投资策略选择，避免盲目投资建设，促进房地产业健康发展。制定科学合理的城市发展规划，一方面要着眼城市规划的研究，尤其是规划部门和研究机构要注重工作的持续性和一致性，进行连续、系统的研究，从间断性的编制研究转向不断跟踪反馈，使规划更符合城市发展的切实要求。另一方面要充分体现城市发展与房地产业的协调以及生产要素的优化配置，而不是强调形象工程建设。通过构建城市土地利用的长效机制，加强对城市用地的管理，促进优化利用城市土地和抑制土地投机，促进生产要素合理配置。

4.4 房地产需要与金融安全体系的发展相协调

房地产行政主管部门要依法行使行政管理和行业管理职能，尊重市场规律，建立统一的市场体系和畅通的市场信息系统，提高市场规范化程度。要总结推广各地房地产权与市场管理规范化、现代化经验，研究制定全国统一的交易、产权工作规范，加快推进市场、产权一体化办公、“一站式”服务、一次性收费的管理模式，切实解决群众反映的办证难、手续烦琐、多部门审批、收费过多过滥问题，保障房地产交易权利人的合法权益，推动城镇住房制度改革深化和住房二级市场开放。同时，建立、健全房地产交易、产权管理人员持证上岗制度，提高管理人员素质和依法行政能力，使管理真正服务于经济，服务于培育住房消费。

4.5 城市规划要兼顾房地产开发商的利益

要增强规划的弹性和应变能力。随着中国开放度的进步提高和城市化的快速发展，房地产开发面临的风险和不确定性日益增大，开发行为具有多边形和时效性特点，这在很大程度上增加了城市规划的难度。一方面，规划既要选择可能性最大的作为规划依据，安排各项工程设施，又要考虑出现其他情况的可能，使规划有较大的适应性，这就必然要求规划具有弹性。另一方面，为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，又能符合规划的要求，控制性详细规划也应该有一定的弹性和灵活性，这种弹性与作为法律依据的规划刚性是相辅相成的。同时，城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权，只有否决权，因此，城市规划应该针对各个城市建设和房地产开发中出现的新情况和新问题，对规划做出调整和补充，逐步实现‘滚动规划”，以增强城市规划的应变能力。

4.6 房地产商把握市场定位，提高企业的核心竞争力

快速城市化进程、中国入世、申奥成功、全面建设小康社会,使中国进入国民经济与房地产市场的宏观调控时期,也使房地产市场的规范性和竞争加剧。房地产企业面临融资、营销、专业管理人员之间的竞争,房地产企业加剧了人才需求从“关系型”向“专业服务型”转变,对专业房地产技术和管理人才有较大需求。

参考文献

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房地产开发市场规模篇（10）

1房产行业之产业现状

房产行业是近年来暴富的代名词，原因之一就是它几乎影响了整个社会的经济命脉运行，房产行业的产业关联性很强，它涵盖了金融资本、市场研究、产品定位、土地资源、规划设计、建造施工、物管运营等等方面，对区域经济乃至整个社会经济的影响权重很大。从房地产类型上看，大致可分为商品房产、保障房产、工业房产、商业房产、旅游房产、养老房产。

1.1商品房产

商品房产经过二十多年的发展，已经相对成熟，品牌策划、小区开发、建设施工、营销运营，每个阶段都有定型化的固定模式，一体化的体系甚至工业化运作都已不鲜见，尤其在沿海地区的一、二、城市已经趋于饱和状态，三四线城市也在积极开发当中。商业房产在当前经济滞涨的情况下炒作和泡沫的成分居多，政府的宏观调控对商品房产也有一定的抑制作用。

1.2工业房产

工业房产前些年相对发展较大，特别是在改革开放初期制造业大发展的情况下成长迅速，大到部级、小到乡镇级的工业园区比比皆是。目前国家提出制造业的转型升级，这样的大气候下，必定伴随着相关的工业房产政策出台，工业房产正面临二次发展的大好时机。

1.3旅游房产

旅游房产是近年兴起的热门话题，起源于欧洲的分时度假。国内旅游房产目前多集中在各地知名的风景名胜区，在规划上体现在旅游观光、分时度假、产权式酒店、主题公园等方面，其深层次文化积淀有待进一步挖掘潜力，特别是结合文化、风景、休闲、养生的全方位综合性旅游房产有待开发，旅游房产的可持续性也有待更高品位的解读研究。

1.4保障房产

经济适用房、廉租公房、人才公寓、新居民公寓等各类新型的保障房产出现，标志着我国房产市场的“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”多层次住房体系正日益清晰。十二五规划中保障房产被列为约束性指标，是各级地方政府民生政绩工程，一大批保障性房产将会在未来的建筑市场上占据很大的份额。保障房产的利润率虽低，但是相对量的规模较大，特别是会提升企业的社会公信力，更是房产企业的无形资产积累。

1.5养老房产

养老房产也被称为房地产行业的最后一桶金，随着中国社会老龄化的逼近，养老房产的重要性也而逐渐凸显。2012年刘德华主演的《桃姐》荣获香港金像奖五项大奖，说明人口老龄化已形成社会共识，其中所揭示的养老问题、养老房产正逐渐被社会认知接受。

2房产企业之建议对策

2.1商品房产

商品房产作为相对成熟的房产系列，其利润率已进入微利时代。房产企业一是要注意成本控制，保障企业的合理利润，比如设计方案的模型化、建材采购的规模化、建设周期的均衡化、营销运营的外包化。二是要注重品牌建设，提高商品房的附加值，形成社会上有口碑的、可持续的客户市场。

2.2工业房产

工业房产在国家新型建筑工业化的政策下大有可为，但由于工业项目的差异性，开发方在客户的精准定位，工业房产开发的配套设施上，还需花大力气完善。在各级政府工业化政策的可行性研究，工业房产客户市场的培育程度上，开发方还是大有可为之地。

2.3旅游房产

旅游房产的热火已有些年头，市场也开始出现分化，高中低档、分时自助，各类参差不齐的客户群体也定位不一。旅游房产在开发时要注重品牌特色、地方风俗、文化传承、客户定位等方面。开发方要重点关心的问题主要有一是项目特色的准确定位，二是客户消费市场的培育，三是行业不规范的风险规避，四是项目的可持续运营。

2.4保障房产

保障房产开发时，虽然资金回笼的风险小，但很多地方政府在开发时也面临着建设资金的瓶颈，特别是资金回笼的时间节点上经常一拖再拖。开发方要解决的主要问题一是规避政府融资困难的风险皮球，二是把控资金的时间效益，保证项目较低的利润率实现。

2.5养老房产

养老房产的未来预期很阳光，但如何把预期变现，如何能吸引到高品质的养老客户群体，开发关键是集建设、居住、养老、医疗等功能一体化的规划。在开发时要注意的重点主要有一是养老房产建设环境的定位，二是开发运营模式的规划，三是能争取到政府支持的政策力度。

3房产集团化的产业链支撑体系

中国未来的建筑市场竞争会趋于白热化、理性化、集团化，房产企业要在其中立足发展壮大，应努力形成自我的企业核心竞争力，要考虑发展整个建筑行业的产业链支撑，整合形成包括金融融资、科技引领、规划设计、房产开发、建筑总包、设备租赁、服务运营等综合性的技术密集型、资本密集型的企业集团，真正在未来建筑市场上稳得住、立起来、走下去。

3.1抢滩各类建筑市场

房产行业在微利的房产时代一定要有规模，规模决定微利企业的生存发展。房产企业要利用大城市转型升级的时机，适度占领东部沿海一线二线城市的高端商品房市场；要利用城镇化和新农村建设的时机，挤占东部中心小城镇的规模商品房产市场；要利用中西部开发、中西部承接产业转移的时机，插足中西部三、四线城市的普通商品房产市场；乃至于借助中国日渐扩大的国际合作的机会谋划抢滩海外建筑市场、房产市场。

3.2各方主体利益均衡

房产企业要想长期发展，要考虑各方利益主体的利益均衡问题。尤其是在旅游房产、景观房产的开发中，要谨慎选择特色项目，要强化与当地政府、企业的合作，要考虑当地居民的长远利益均衡，要挖掘旅游景观的深度和项目的可持续性，要力争房产项目的品牌化、长期化。

3.3新型建筑工业化

在保障房产的建设中，房产企业要乘势而上。利用好国家大力推行新型建筑工业化的时机，在做大保障房规模的同时，顺势而为构建自己的技术管理标准体系、预制装配式构件企业、大型建筑运输机械公司、服务运营管理中心等相关产业链，真正在新型建筑工业化市场上占有一席之地。

3.4企业核心竞争力

房产企业在市场上要生存发展，比拼到底是比拼企业的核心竞争力。房产企业要积淀凝练形成自己的企业核心竞争力，一是要强化房产品牌建设，努力打造企业的行业口碑、社会丰碑；二是要以建筑科技引领，形成自己的发明专利、工艺工法、管理规程等有科技含量的技术体系；三是要利用新型建筑工业化示范基地建设，形成企业自我的预制装配技术规范规程，力争上升为省级标准、乃至于国家标准，进而引领行业发展。

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房地产开发市场规模篇（11）

中国的房地产已经迅速成长为一个巨大产业。2006年，房地产开发投资已经占到了GDP的10％；由于其增长快于GDP增长，因此这一份额还将继续上升。

中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。它主要被用来为城市化筹集资金。房地产市场目前遭遇的许多问题（例如高房价，对外资和灰色收入需求的过度依赖等）都源于它在地方政府财政中的作用。中国必须实施整体性的城市化战略，为房地产市场提供一个稳定的“锚”。

中国地方政府不能举债。当然，通过其拥有的企业，许多地方政府还是已经有了很多借贷。但无论如何，缺乏直接融资渠道，是地方政府希望最大化房价从而最大化其城市建设筹资能力的主要原因。如果地方政府能以其未来财政收入发行债券，那么它的激励将会变成最大化长期收入，这与最大化当前收入有着显著区别。

当然，如果所有地方政府都被允许发债，这将在很大程度上导致金融无序。中央政府有必要选择一些城市，让其能够获得资源。而拥有3000万至5000万人口的超大城市，将会在中国的城市化进程中占据主导地位（参见《财经》2006年第26期“想象5000万人超级城市”）。只有这样，才能获得充分的规模经济。这些城市应该享有直辖市地位，并拥有发债权。债券市场将会通过对其债券赋予不同的风险贴水，来判断它们的发展战略是否得当；中央政府则可以从债券市场的反应，知道这些城市做得是好还是坏。

房地产市场发展的合理战略应当与城市化战略一致。目前，开发商的经营模式是大量储备土地――土地银行――并从土地未来升值中获利。显然，金融市场青睐这些企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷到款。

但对中国的城市化战略来说，这个模式是不好的。超大城市战略需要每一次房地产开发的都是规模巨大且迅速的，从而最小化融资成本，并最大化城市建设的有效性。中国需要能够像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片地区的开发商。

从“土地银行模式”向“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行调整。最近引入的30％－60％的土地增值税，对于土地银行模式就是一个重要的负面激励。而在正面，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持工厂模式。政府已经要求购买土地后两年内必须开发，但在现实中，这个规则很少得到执行――这是土地银行模式如此流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向工厂模式。

将房地产开发转为工厂模式，是房价降温的关键。在土地银行模式下，如果价格还不够高，开发商就有激励去拖延开发时间、缩小开发规模。如果价格正在上升，开发商就有动机去等待，以获取更高的利润。对此行为的惟一制约手段就是抽出银行信贷，但却很少被实施。所以，一旦货币供给走强、信贷易得，房地产价格自然就快速增长，不管市场上有多少开发商都是如此。而与此相反，工厂模式下开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高时，供给自然就会上升，从而冷却价格。

工厂模式需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。而中国开发商的核心竞争力就在于拿到土地和从国有银行获得贷款的能力，也就是说，中国开发商的竞争优势是他们同政府的关系。如果中国改变政策环境，促使房地产业向工厂模式转型，现在行业中的很多佼佼者未必能保住他们今天的地位。

中国应发展一个成熟的金融市场，以支持房地产业的工厂模式。与此相关的最重要的金融产品，包括资产证券化（asset backed securities）、过桥贷款以及对冲地价波动的衍生品。房地产业是一个资本密集的行业，融资的成本高低对其效率至关重要。目前，房地产主要的融资渠道是股市和银行，二者的成本都很高。这种融资上的低效率只是暂时被快速上涨的房价所掩盖，一旦房价不再上涨甚至下跌，中国的房地产开发商可能会大批破产。

未来，中国的开发商可能会向两个方向分化。其中多数专注于开发位于城市中心或条件优越的郊区的高利润住宅，以及第二居所性质的住宅。另一些企业将发展为服务于大众市场的，每年开发数百万平方米房屋的大规模企业。中国市场大概可以容纳20到30个这种规模的开发商。他们的竞争优势在于管理资金，以及统筹众多的承包商。他们的规模也将大到足以开发基础设施，也就是说，他们就是城市化的代言人。他们的账面资产可达数十亿元之巨，但大部分属于债务融资，并且需要频繁的再融资。

低收入群体住房：三种模式

工厂模式将解决目前市场存在的一些问题。特别是在今天，住房对多数白领都还是遥不可及的梦想，这在全世界都是罕见的。尽管缺少来自高收入的白领阶层的需求，来自灰色收入和城市拆迁改造的需求还是推高了市场。不过，当过剩的流动性消逝时，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，甚至可能把银行也拖下水。

不过，即使房地产改革成功，工厂模式成为主流，人口中的相当一部分（比如占城市人口增长大部分的蓝领工人）仍然购置不起房产。为了推动城市化，保持城市稳定，中国可能需要特殊的措施以满足低收入群体的住房需求。在此，有三个模式可供参考。

第一种模式以美国为代表，即依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。美国土地市场的私有产权特征最为显著，对土地用途没有严格限制。靠近城市的土地很容易变成新的城区，土地增值的收益属于原土地的主人，而不是像中国这样被政府垄断。因此，开发商总能买到便宜的土地盖房子。这就是美国房价收入比仅为3到4，为世界最低的原因所在。当然，这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两个小时去工作。随着更多的人搬到这样的地区，他们就会形成自己的城市中心，居民也可以就近找到工作。这一进程往复进行，使城市向四周蔓延。洛杉矶是这类城市的典型。

新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。新加坡的公屋是指那些由负责管理住房的政府机构开发销售的房地产，这使新加坡政府成为该市最大的开发商。新加坡相当一部分土地都是政府回收的，政府回收土地的成本非常低，每平米仅200－300美元（中国更低，只相当于新加坡的十分之一）。即使容积率低到1，政府仍然可以保证其所开发项目的土地成本非常低。同时，新加坡从印尼和马来西亚输入劳工，以保持较低的建筑成本。因此，新加坡可以以4倍-5倍家庭年收入的价格出售公屋。而且，新加坡的公屋质量可能是世界上最好的，甚至比很多国家的私人住宅都好。

第三种模式在香港，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的。不像新加坡，香港政府兴建的公屋条件非常之差，有些简直不妨称作笼子。政府目的在于激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房――其均价目前大约每平米4.1万元人民币。香港月薪的平均数则大约在1.5万港币，中位数大约1万港币。显然，多数人是买不起房子的。

香港和新加坡之间的巨大反差是两地政治差异的结果。人民行动党在新加坡获得执政地位，很大程度上归功于其推行质优价廉的住房政策；如果人们买不起房子，其统治也就难以为继。而香港殖民时期政府的权力来自伦敦，没有这种不安全感。高地价可以帮助政府获得收益。随着越来越多的人购买了昂贵的私有住宅，高房价的既得利益集团就会扩大。事实上，在1998年市场恐慌发生后，香港的中产阶级支持政府限量供地、恢复房价的政策。

当然，香港的稳定也要依靠居住在公屋里的那一半人口的支持。只要这些居民对未来依然怀有希望，憧憬着买得起私有住宅的一天，这个社会就是稳定的。但未来可能存在变数。香港的GDP刚刚恢复到1997年的水平，并且由于老龄化和相对其他中国城市的高成本，其增长不会很快。我猜测香港不久就需要大规模地改进公屋质量，以保持社会稳定。

中国如何控制房价

中国与以上三种模式都相去甚远。在快速城市化中，如果仅一个城市提供廉价、高质量、易购买的公有住宅，那么转眼间就会被来自其他地方的移民填满。廉价的公有住宅可能很难获得。因此，政府提供公有住宅只能说是一项社会政策，而不是城市化的加速剂。绝大多数城镇居民都需要从市场上购买住房。在这一点上，中国更像美国，而不是那些东亚城市国家。

因此，保持市场房价在可承受范围内，是长期内满足住房需求的关键。有了便宜的土地和汽车，美国可以依靠市场提供廉价住宅。中国两者都没有。不过，绝大多数城市人口必须依靠公共交通去上班。所以，控制房价的第一要务，就是发展公共交通。这听起来可能不合常理，因为便利的公共交通会提高附近的地价。但是，拥有好的公交系统可以使平均地价下降。

公共交通系统耗资巨大。在美国快速城市化的阶段，各个城市可以发行地方政府债券为基础设施建设融资。随着城市的发展，税收收入增加，这些债券得以偿还。这样的良性循环在城市的成长阶段是可能的。中国的大城市也有条件产生这种良性循环。这就是我认为中国应该允许一批城市为发展基础设施发行债券的原因所在。

控制房价的第二个方面，是中国必须鼓励房地产业向工厂模式转型。当房价快速上涨时，该城市的政府应当迅速增加土地供给。当然，这种模式成功与否，要看当地政府给房价降温的决心有多大。如果地方政府依赖卖地收入满足资金需求，他们降低房价的措施就很难有诚意。如果不允许地方政府举债，地方政府稳定房价的政策可能永远只会停留在口头上。