房地产开发项目设计大全11篇

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我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。

二、房地产项目设计管理的概念

2.1.房地产开发设计

房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。

2.2 项目管理与房地产设计管理

所谓项目管理，就是项目的管理者通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价等活动。

所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。

2.3 设计管理的特点

从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必须分析设计管理工作所具有的特点。

三、设计进度管理

3.1 设计进度管理的特点

3.1.1 人力资源是进度决定性因素

设计是一项以人为主体的创造性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行一定的替代或互补。

3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大

设计的主体是人，产品是人脑的创造性产物，虽然表现为图纸文件等，实际上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。

3.2设计周期的确定

3.2.1设计的阶段划分

大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采用两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。

3.2.2设计进度确定需要考虑的因素

业主在考虑设计周期要求的时候，一般需要考虑以下几个因素：

a．项目对工期的要求、特点。

b．项目的技术经济条件和外部条件。

c．项目各项工作的时间估计。

d．项目的资源供应状况。

3.2.3设计周期的确定方法

a．专家判断法

b．定额法

c．资料统计法

3.3设计过程进度控制

3.3.1进度控制的主要内容

a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划；

b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；

c 审核设计进度计划和出图计划，并控制执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔；

d 编制设计任务书中有关进度控制的内容；

e 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；

3.3.2 设计进度控制的建议

a. 重视工程项目的设计阶段，正确认识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。

b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应该做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即使用者；根据选定的使用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。

c 对于施工图设计阶段的具体问题，可以由设计单位先粗略地罗列出项目需要使用的主要材料清单(包括使用部位)，并从设计的角度出发提出建材的选用要求和建议。

d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何展开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行控制以顺利实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度控制的有效方法之一。

四、设计质量管理

4.1设计质量的定义

设计的技术质量包括功能性、安全性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、能力以及相应的各种指标要求；安全性指工程设计将伤害或损坏风险限制在可接受水平内的能力。如设计文件的编制深度应满足施工要求，使施工简便易行。

4.2 设计质量的过程管理

4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务

A 设计阶段质量管理原则

（1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一；

（2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；

（3）建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；

（4）设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图指标主要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。

B 设计阶段质量业主管理的主要任务

（1）编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；

（2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；

（3）对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；

（4）参与主要设备、材料的选型；

（5）组织对设计的评审或咨询；

（6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；

（7）组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；

（8）编写管理工作总结。

4.2.2设计质量管理的依据

业主对工程设计质量控制的依据，主要有以下几个方面：

a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境保护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。

b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。

c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性研究报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。

d 建设项目设计的准备文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。

4.2.3设计质量管理的重点

a 设计单位的选择

b 设计依据的提供

c 设计文件的审查

4. 3设计阶段质量管理的方法

a 以投入、产出管理为重点

b 以专业人员为依靠

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1 前言

近年来，房地产企业在中国经济体系中的地位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。房地产公司要想获得稳定的经营利润，除了提供市场需要的房源以外，还应该做好成本管理控制工作，降低开发成本。而良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。成本控制贯穿于房地产开发的全过程包括前期策划、规划、设计、施工、销售等，本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，重点研究项目设计阶段的成本控制。

国内学者对房产开发项目的设计阶段成本控制做了相关研究。王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资成本管理的内容和目标 [3]；张振强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[4] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%―4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%―60%[5]，整个管理成本只占总费用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法则结合实例论证，将重点研究在决策阶段和设计阶段的成本控制。

2 设计阶段成本控制现状研究

2.1 对设计工作的重视程度不足。

建设单位忽视设计工作重要性的观念不同程度地存在，很多单位将项目施工阶段作为造价控制的重点，缺乏全过程造价控制的意识。项目设计阶段的成本控制的未得以重视，缺乏设计控制成本的概念，房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降，而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节。因此，在项目进行阶段我们必须提高对设计阶段的成本控制的重视度，做到从源头处对成本予以严格有效地控制。

2.2 设计人员技术和经济相分离。

在美国为增强技术和经济的匹配性，通常将设计准备阶段作为一个独立的建设阶段，对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析，并将项目总投资有效地分解。价值工程原理能够充分应用在研究和论证工程设计方案中，在实际工作中都有估价师的参与，力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上。但是在国内，首先设计计费大部分采用以工程设计造价为基数，按照一定的比例提取的方法。在这种前提下，若降低设计造价，就会导致设计人员的利益减少，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性降低。另外设计人员项目概况和现场情况了解的深度不够，不能把各影响因素都考虑到，从而在控制项目的投资上存在一定困难。

2.3 限额设计指标分解难度大。

限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准或预期的初步设计总概算控制技术设计和施工设图计，同时各专业设计部门在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计 ，严格控制不合理的设计变更，保证总投资额不被突破。其核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线并决定项目最终造价，从而可确保建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。但是实践中绝大多数限额设计却在初步设计后开展。当发现投资额与概算有较大差距，才按照限额设计来调整设计方案，使得设计的合理性大大降低。由于指标分解难度大，因而编制较好的工程限额设计任务书困难也比较大。如果对限额设计中的造价额限制太死， 就会造成“造价不变， 功能提高； 造价提高， 功能有更大的提高”这两项价值工程提高造价的途径得不到有效实施， 尤其是后者会在限额设计中， 受到极大限制， 也就限制了设计人员在功能和价值两方面的创造性。

3 设计阶段成本控制对策建议。

3.1 改变观念。

房地产企业必须对设计阶段造价控制的重要性有一个清晰的认识，改变“重施工、轻设计”的传统造价控制观念， 杜绝建设单位的浪费，招标单位就拟建工程的设计任务招标公告，重视承包方的选择，因为无论是设计还是施工，承包方作为设计或者施工具体工作的最前线，结果直接影响建筑的成本[6]。鼓励竞争， 促使设计单位改进管理， 采用先进技术降低工程造价， 缩短工期， 提高投资效益， 提高设计质量， 降低设计费用。

3.2 运用并行工程的思想进行规划设计。

并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组，在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性。它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决， 这样， 当最后的设计被验证以后， 该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的， 并具有很高的品质， 满足顾客的需求。

3.3 开发新型成本控制体系

在限额设计时探索新的分解技术、编码技术，或者对项目进行有效分界，并开发项目分解软件， 逐步采用计算机对项目技术构成进行有效分解， 对投资构成进行有效分界， 加强数据积累， 解决指标分解难题[7]。在充分认识了风险的情况下建立网络成本控制体系，因为在网络的基础上能够处理大量的成本信息，使成本管理工作变得更加容易[8]。施工图设计阶段，以审定的初步设计工程量作为该阶段的工程量限额。针对目前预算超概算的普遍现象，设计单位在施工图设计阶段可以编制单位工程限额设计卡片来分配限额，待施工图完成后，及时编制施工图预算，对比概预算增减的金额，分析其产生的原因，并提出相应的处理意见。

4 结论

成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作，重要性不容忽视，需要房产开发企业充分认识到成本领先的重要性和必要性，积极落实工程资料和信息的收集整理中。同时，与设计单位、监理单位相互配合，站在房地产项目整个生命周期的角度，用可持续发展的眼光，自觉地贯彻落实设计阶段成本控制的管理思路。设计阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程， 这是一个硬性环节， 即尽最大的努力进行成本控制和管理。因此， 对房地产开发项目的成本必须从决策到销售进行全方位全过程的管理和控制， 任何一个环节都不可忽视。

参考文献

[1]唐志. 浅析房地产开发的成本控制[J]. 财务与管理2011.08

[2]张锦. 宏观调控下房地产的成本控制[J]. 中国乡镇企业会计 2011.12

[3]王涛. 浅议房地产企业投资决策阶段的成本管理[J]. 经营管理者 2010.22

[4]张振. 设计阶段的造价管理[J]. 四川建筑科学研究 2006.02

[5]张祖宇. 房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].

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【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.

【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、指导思想

房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下．结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念．加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时．对工程成本加以控制．从结构专业角度对方案提出建议下面从本人参与顺德深业城项目管理总结的经验谈谈，设计优化在房产成本控制中的重要性。

［例1］深业城项目7#，8#三十层，建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。

［顺德深业城一期地下室5万平方米，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。

现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。顺德深业城桩基设计中，应该推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩，按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨比以理论计算确定设计值180吨提高了38％，在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨，用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，经济配桩，取得了较好的经济效益。

由于目前地下室面积偏大、使得工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。

小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后取得比较好经济效益。

二、上部建筑结构设计技术管理

上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。

公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效

一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。。

三、现场工程技术管理

深圳某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。

某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。在这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。

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一、房地产开发项目设计阶段存在的管理问题

目前，我国房地产开发项目在设计阶段的管理过程中主要存在以下几个方面的问题，具体体现在：

1、缺乏全面、一体化的设计

目前，我国的房地产开发项目在设计管理过程当中，偏重于建筑工程主体项目的设计工作，而忽视了相关的配套设计和附属设计。有些设计单位的工作人员在进行项目设计时，过分的重视主体环节设计，而没有对其相关的附属设施进行关注。例如，在进行一些小型的市政工程设计时，只考虑了工程主体项目，而忽视了室外管线等一些配套设施的设计，导致工程项目在今后的施工过程中遇到诸多的麻烦和不便。还有一些项目在分配设计任务时，启用了两家或两家以上不同的设计企业，这就导致在设计分配工作中常常出现责任不明、分工不清、接口工作不完善等问题，给工程施工造成了很大的麻烦。

2、缺乏设计优化工作

目前，在我国的房屋设计管理工作中，缺乏对设计总体方案以及专业方案等的进一步优化设计。有的房地产项目工程在确定设计方案后，立即将其投入到施工图的设计当中，没有再对其设计的内容、有效性、安全性等方面进行优化设计，导致很多项目直到施工建设阶段，才发现其设计图纸的专业深化程度不足，切实性和可行性不高等问题，给工程施工进度、企业经济效益和社会影响到造成了一定的不良影响，有些甚至出现法律纠纷。

3、缺乏规范化的图纸校审

在有些房地产开发项目的设计管理工作中，对设计图纸的校审制度不完善，校审过程不规范、不严谨，缺乏健全、统一的内部管理制度措施以及相应的技术规范指标，从而导致在进行设计图纸的校审时，不能严格、充分、有效的发现设计图纸中的错误和不当，降低了设计图纸的科学性、有效性和规范性，从而影响到整个房地产项目工程的开发建设质量。

4、其它问题

我国目前有些房地产开发项目在设计管理中存在诸如凭空臆造、数据不实、讨论无效、计算不准以及随意变更设计等等问题，这些问题都影响到设计管理的水平和质量，影响到整个项目工程建设的质量。

二、房地产开发项目设计阶段的管理原则分析

1、对文化需求的满足

需要认识到房地产开发项目设计是开发商的“产品”，从而融入文化方面的需求。以中海地产为例，在设计阶段的管理工作中，不断体现了强烈的市场意识，实现了设计、市场、以及营销的充分统一，同时还通过强化社会资源整合能力的方式，使设计人员在设计全程中能够通过交流评审的方式，在标准化的模块设置中融入对文化价值的体现，确保住户追求个性的需求得到满足。

2、以市场需求为导向

需要充分构建以市场需求为导向的规划设计理念，体现以人为本的中心思想。规划设计为了能够与市场需求充分的契合，就需要充分体现以人为本的基本原则。有关建筑楼板的规划也需要在满足其基本功能性需求的同时，体现文化艺术方面的特点。与此同时，从房地产经营开发的角度上来说，设计管理的最核心目的在于：为目标市场构建一个具有盈利空间的战略。

三、加强房地产开发项目设计阶段的管理措施

1、加强设计总体规划方案的编制

房地产开发企业要根据项目工程的实际需求以及企业发展的实际情况，科学、严谨、合理的编制设计总体规划方案，切实落实编制过程中数据依据的真实性、完整性和可靠性，严格规范设计人员的行为和设计流程，从而确保项目工程设计的科学性和有效性。同时，还要制定相关的设计管理制度体系，从而提高房地产设计阶段的规范性和流程性。

2、加强设计各环节之间的管理和协调工作

1）设计人员要根据项目实际需要选择标准的、合格的建筑材料，从而在源头上有效的控制房地产项目工程的建筑质量。同时，大力采用和推广新型的建筑材料，提高工程项目所需的技术标准和工艺要求，进一步完善项目工程的使用性能，避免因一些传统的材料、工艺导致的工程项目质量问题，从而满足人民群众对房地产工程建筑质量的要求。

2）提高设计人员的职业道德和责任心。设计工作是房地产工程项目建设的第一步，也是指导性工作，对整个工程建设有着非常重要的基础性作用。因此，设计单位必须要加强对设计人员的职业道德培养，定期的对设计人员进行职业道德教育和岗位培训，加大宣传力度，通过实事宣传、典型案例剖析等手段，加强房地产工程设计人员的工作责任心和职业道德水平。

3、加强设计前期的管理控制

房地产开发项目设计前期管理工作主要是对一些准备性质工作的控制，具体包括：

1）设计单位要根据房地产开发企业提出的具体要求挑选人员，组建设计项目组，包括各个设计阶段的专业负责人、设计人员、审核人员、校对人员等，确定设计进度和完成时间，并编制设计进度计划表。

2）签定设计合同时，设计单位要着重注意房地产开发企业提出的一些具体的项目要求，包括明确的要求以及隐含的要求，并向业主所要相关的设计材料和资源，一般包括：立项文件、地质勘察报告、委托书、环评报告、总体规划等等。

3）设计单位的相关负责人要根据不同类型的工程项目对设计及校对人员进行充分的事前指导，并编制相应的指导表格。同时，还要对工程开发项目的结构设计制定一个统一的设计原则和标准，在通过结构设计的总工程师的审批确认之后，分发到每一个设计人员的手中，从而规范设计人员的行为标准。

4、加强设计中的管理控制

在进行具体的工程项目设计时，要注意对以下几个方面的管理和控制，具体包括：

1）严格控制设计进度。当遇到特殊情况不能按时完成设计的，具体设计人员要及时向上级领导报告和说明，决不能弄虚作假、应付了事。

2）各设计阶段的负责人员要经常性的对设计基础资料进行互提，形成完善、良性的配合资料互提单，从而有效的约束和管理专业设计人员的工作责任和行为，确保设计工作更加的全面、严谨。

3）设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，通过后方可开工。要在项目开工前，同施工单位进行设计图纸的交流沟通，尽量将所有设计图纸中的疑问解决和消除，从而减少对设计图纸的变更。

结语：

设计工作在房地产项目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计阶段管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。

参考文献：

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经济的快速发展，人们的生活水平有了很大的提高，人们的思想意识也发生了很大的改变，在这种情况下，人们对社会基础建设的要求也越来越高。近年来，人们对住宅产品的质量、功能以及安全问题非常重视，建筑行业在发展过程中，数量在不断增加，因此，很多的项目开发商和项目参建单位对项目设计管理非常重视，在设计、施工以及管理方面都取得了很大的成绩。但是，随着产业化的不断发展，市场竞争更加的激烈，因此，人们对住宅商品的功能需求也在不断增加。房地产开发商在发展过程中如果一直处于原地不前的状态会导致企业的竞争能力出现下降的情况，同时，对人们的生活也将带来很大的影响，因此，国家对房地产开发业非常重视，加强房产项目的设计管理具有非常大的指导意义和实用价值。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理具有非常重要的意义和价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结着专业工程设计人员的智慧结晶，这样使建筑项目会更加具有实用价值，能够更好的满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划和设计中起到的作用十分大，能够更好的实现多方的沟通和协调，对项目以后的规范施工具有非常重大的意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好的控制，这样能够更好的带动内部的资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好的方向发展。

房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到了房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标的方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源和外部资源，在方案设计方面能够更好的满足市场需求。

2 强化质量管理

工程项目的方案拟定设计阶段分为方案投标阶段和方案定案阶段。通常情况下，房地产项目的开发企业采用招投标的方式来确定项目方案，或者委托中介设计组织对设计方案进行确定。这两种项目方案的确定方式都有一定的好处，但是，也存在着一定的坏处。房地产企业在中标以后会针对项目开展市场调研，然后结合项目的实际情况作出基本的策划，这样能够明确项目设计目标和投资方向。房地产企业对项目本身也会对项目进行内部的方案设定，然后进行分析和探讨，能够对利弊进行权衡，对具体的设计和投资方向进行确定。在开展项目初期调研的时候，要对项目设计组织机构的实力进行分析，这也是保证项目设计可行性的重要手段。

在项目设计确定阶段，无论是采用的招标形式，还是采用的第三方委托设计的方式，都要对行业信息以及相关的信息进行了解，这样能够对设计企业的情况作出客观的评价，对不同设计类别的公司要进行更为严谨的了解。对项目的基本设计方案确定的时候要进行反复的推敲，然后进行反复的研究，这样能够更好的对最终方案进行确定。这个过程中，房地产企业可以使用专业项目设计人员对重大的问题进行分析，对周边的交通以及空间布局情况要进行很好的分析，例如，对项目空间的部分的设计，建筑结构的规划以及绿化景观的规划设计，对建筑住宅的户型风格以及位置也要进行分析，满足更多人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

篇（6）

房地产开发是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。

合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，根据各阶段成本所起的作用和重要程度做好对最关键设计阶段成本的有效控制。

设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30～20％。所以认为项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接、最重要的环节。

设计阶段一般可分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确开发项目的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。依据设计部提供的招标方案，进行成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计单位，方案设计完成后，成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内进行建安成本匡算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分

2　初设计阶段：

初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从　“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。成本管理部门根据初设计方案完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目成本概算，概算依据初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。

3.　施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的环节。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。依据发展成本目标、施工图设计任务书发展成本控制目标进一步分解、细化和完善；针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型。限制和控制对工程造价影响大的内容，实施限额设计，在满足设计质量的前提下，优化设计，控制单方钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：

3.1建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；

3.2基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避免在施工时出现超深或返工现象。A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值

篇（7）

0 前言

改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

1 项目设计管理

项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

2 房地产开发项目设计阶段

根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1 方案设计阶段

方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。

方案招标阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

方案定案阶段

基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3 总结

文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

参考文献

[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.

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近些年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是房地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商与项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1. 房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2. 强化设计的质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3. 做好设计个环节的协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4. 结语

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

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1、前言

目前，随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，其市场制度和运行都逐渐的走向完善和成熟，人们的购房观念和行为也日益趋向于理性。在这种房市背景下，要求房地产开发企业必须提高开发项目的科学性和合理性，强化工程项目开发的设计和策划水平，从而更好的促进房产项目的宣传和营销。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。

2、房产项目设计管理的指导意义与现状普遍存在的问题

房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。设计管理既要解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观等设计单位整合起来，协调统一。而且设计管理工作的对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。

房产企业的项目管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等发挥着十分重要的作用，与项目定位、以及后来的规范施工等阶段密切相连。在项目设计阶段中，在房产开发企业管理人员的介入下，能够使项目设计得到更好的指导性建议，保证项目投资目标、成本及进度得到有效控制，从而更加利于项目开发走向成功。

在过往开发项目的设计管理经验中，也发现存在不少问题。一方面，目前市场上的设计单位水平良莠不齐，设计人员经验水平不足，并同时跟进多个项目投入力度不够，人员流动性大，难以完整跟进整个项目的所有设计阶段。另一方面，甲方项目前期定位不明确、决策摇摆不定，甲方内部意见不统一，或设计任务书要求不全，不够详细，容易导致设计反复修改，增加了工程成本延误工期，都是现时设计管理中普遍存在的现状。

3、加强房地产开发项目设计管理的几点措施

（1）管理者明确设计要求。设计任务书编制是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

在方案阶段，作为设计管理决策者要明确项目定位方向，作为指导整个项目开发的目标。在项目前期先明确好投资成本、建筑风格意向、开发周期等关键性因素，把握好大方向，避免在设计过程中反复调整而造成的工期及成本增加。以本人参建的东方新天地商业项目为例，项目位于佛山城区核心的莲升片区，是广府文化发源地、兴盛地，作为一个位于历史文化体验区中的商业综合体，该项目在开发前期就十分明确地定位为具有岭南特色的明末清初风格建筑。在这个指导思想下，每个阶段的工作都围绕这个主题进行深化、细化。作为工程管理者，在开发前期明确好设计要点要求，与设计单位共同探讨设计方案，在综合意见上决策精准果断，在细节处理上谨慎推敲，避免了方案的反复调整，有效地缩短了开发周期，各方面达到了理想的预期效果。

（2）做好协调管理工作。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等方面做出重要铺垫。因此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。

首先，当项目拟定好设计单位后，首要工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计单位对项目的具体进度安排进行有效评估，避免因图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。例如要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得到有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审查，如果核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

（3）重视审批过程中的沟通管理。设计报批不仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。

关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门的沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地，我们可以通过合法的正当途径将企业的发展目标和设计意图准确的反映给他们，去积极协商和沟通。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据企业对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。

（4）加强设计的整合管理。建筑设计单位缺乏专项设计的能力，幕墙、景观、智能化、精装修等都需要二次设计。人防、供电、供水、环保等处于半市场化状态，这些专业在建设流程上一般都滞后于施工图设计。对于一个项目而言，需要补充完善的设计内容还有很多。对于设计管理人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计管理人员内部和外部的资源进行有效的整合，每个分项做到不矛盾不冲突，协调统一。例如，在方案到施工阶段，让景观、智能化、精装修等专业设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整，电梯、空调等设备专业提前采购招标，在施工图设计前确定技术参数，做好不同工种不同专业的交叉衔接，从而提高管理质量，有效提升工作效率。

4、结语

设计工作在房地产目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。

参考文献：

[1]曾倩慧，论房地产项目开发的设计管理[J]，中华民居，2013（03）

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中图分类号：Tu－9文献标识码：A

成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、立项、设计、招标投标、建设施工等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。数据显示，设计费一般只占建设工程总造价的10％左右，但对工程造价的影响却占70％以上。以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性，而这一阶段成本控制的重点，不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制，更是要从房地产的全过程寿命周期成本的角度来指导设计，以达到成本控制的目的。

一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状

(一)设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。设计阶段是工程建设中最为重要的阶段，它是技术与经济的统一体，只有将二者圆满结合。才能创造出好的设计作品。在国外，各国均非常重视设计阶段的成本控制，以美国为例，他们在研究和论证工程设计方案的时候，广泛应用价值工程原理，在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上，从而取得最好的投资效益。然而在国内，设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作，把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责，认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了，于是在工程设计中只注重技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束，加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩，使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力。反而还可能提高设计标准，因此建设工程中设计完成以后概算超估算，预算超概算现象严重，而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题，只能单纯地从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程成本。

(二)限额设计推行过程中出现了种种问题。为了通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既担负技术责任也要负经济责任，限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。但是就现实来看，出现以下三方面问题：一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性，这样一来便限制了设计人员的创造性，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益；二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好；三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料，将投资估算加以切换分割到各单位工程中，但这种方法和实际情况往往有较大出入，因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异，仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系，因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。

二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究

(一)推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言。两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要：设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。

(二)切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

(三)落实设计单位技术经济责任制。为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合，因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明确双方的责、权、利，开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度，否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿：另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上，实行节奖超罚制度，将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。

(四)改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析，可采取叭评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值(即价值工程中的功能目标成本)，在进行设计功能的选择时。使最终的V=F／C一1，也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时，需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本：首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整：最后，要求设计人员对项目具体情况作

充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益。

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中图分类号：O213文献标识码： A

一、房地产项目开发工作

房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。

设计管理的质量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响；第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划；最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。

二、房地产项目开发设计管理的必要性

1.资源管理

所聘用的设计单位是设计管理的最大资源，资源管理就是主要围绕其展开的。首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的单位往往不会少于十家。

2.进程管理

对于所有房地产开发商，时间就是金钱，巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入，以及市场行情的瞬息万变，宏观调控的变幻无常，都让房地产开发企业，希望能牢牢地把握项目进度，既希望加快设计进度，又怕产品设计做得不好，导致市场滞销造成巨大的现金流压力，因此，总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。做好设计管理的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。

3.技术管理

技术管理是设计管理工作的大前提，这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素，筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时，即可判断为控制效果良好。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。

4.任务管理

作为房地产项目的设计管理者，时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。

设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。以施工图的设计任务要求为例，设计任务书包括：一是设计依据，包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求。因此说，在编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。

三、房地产设计管理的质量控制

房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此对设计管理的质量控制做以下分析：

1. 细化质量控制责任制度

针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任 [2]。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划；其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态；最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措施。

2. 通过监控实现质量控制

房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度；最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。

3. 利用计划分析控制设计管理的质量

通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：

①设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；

②根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计

质量信息；

③规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；

④保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；

⑤房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；

⑥实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。

结束语：

设计管理中的质量控制，对房地产开发项目具备一定的约束力，而且房地产开发项目设计管理中的质量控制，处于动态变化的过程中，由此增加了房地产项目质量控制的难度。因此，积极提高质量控制的效果，保障其在房地产项目设计中发挥高效率的作用，不仅提高房地产项目设计管理的质量控制能力，而且可迅速提高房地产的整体质量。

参考文献