房地产开发项目设计大全11篇

房地产开发项目设计篇（1）

1房地产项目开发的特点

房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。

房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。

2设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用

设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

3房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程

3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段

对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：（1）设计承包商的选择控制阶段；（2）概念设计管理阶段；（3）扩初设计管理阶段；（4）施工图设计管理阶段；（5）分项设计管理阶段；（6）景观设计管理阶段；（7）室内设计管理阶段；（8）主体扩初设计管理阶段；（9）主体施工图管理阶段；（10）设计变更管理阶；（11）设计材料设备选型定板阶段；（12）销售示范区装修设计管理阶段等。

3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程

除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：

（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。

（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。

（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。

（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。

（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。

3.3房产项目开发设计管理的流程

众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下方面：

3.3.1 设计单位的选择

目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

4设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。

5结语

由于设计管理的疏忽，会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加，甚至导致产品质量的严重受损。因此，房地产开发中的设计管理，作为房地产开发操作的重要组成部分：资源管理、任务管理、进度管理和技术管理，就不能不引起业者的高度重视。

参考文献

房地产开发项目设计篇（2）

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。

二、房地产项目设计管理的概念

2.1.房地产开发设计

房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。

2.2 项目管理与房地产设计管理

所谓项目管理，就是项目的管理者通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价等活动。

所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。

2.3 设计管理的特点

从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必须分析设计管理工作所具有的特点。

三、设计进度管理

3.1 设计进度管理的特点

3.1.1 人力资源是进度决定性因素

设计是一项以人为主体的创造性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行一定的替代或互补。

3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大

设计的主体是人，产品是人脑的创造性产物，虽然表现为图纸文件等，实际上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。

3.2设计周期的确定

3.2.1设计的阶段划分

大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采用两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。

3.2.2设计进度确定需要考虑的因素

业主在考虑设计周期要求的时候，一般需要考虑以下几个因素：

a．项目对工期的要求、特点。

b．项目的技术经济条件和外部条件。

c．项目各项工作的时间估计。

d．项目的资源供应状况。

3.2.3设计周期的确定方法

a．专家判断法

b．定额法

c．资料统计法

3.3设计过程进度控制

3.3.1进度控制的主要内容

a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划；

b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；

c 审核设计进度计划和出图计划，并控制执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔；

d 编制设计任务书中有关进度控制的内容；

e 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；

3.3.2 设计进度控制的建议

a. 重视工程项目的设计阶段，正确认识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。

b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应该做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即使用者；根据选定的使用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。

c 对于施工图设计阶段的具体问题，可以由设计单位先粗略地罗列出项目需要使用的主要材料清单(包括使用部位)，并从设计的角度出发提出建材的选用要求和建议。

d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何展开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行控制以顺利实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度控制的有效方法之一。

四、设计质量管理

4.1设计质量的定义

设计的技术质量包括功能性、安全性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、能力以及相应的各种指标要求；安全性指工程设计将伤害或损坏风险限制在可接受水平内的能力。如设计文件的编制深度应满足施工要求，使施工简便易行。

4.2 设计质量的过程管理

4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务

A 设计阶段质量管理原则

（1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一；

（2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；

（3）建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；

（4）设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图指标主要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。

B 设计阶段质量业主管理的主要任务

（1）编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；

（2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；

（3）对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；

（4）参与主要设备、材料的选型；

（5）组织对设计的评审或咨询；

（6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；

（7）组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；

（8）编写管理工作总结。

4.2.2设计质量管理的依据

业主对工程设计质量控制的依据，主要有以下几个方面：

a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境保护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。

b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。

c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性研究报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。

d 建设项目设计的准备文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。

4.2.3设计质量管理的重点

a 设计单位的选择

b 设计依据的提供

c 设计文件的审查

4. 3设计阶段质量管理的方法

a 以投入、产出管理为重点

b 以专业人员为依靠

房地产开发项目设计篇（3）

论文摘要:项目管理经济学科随着近些年来市政工程、楼盘项目等基础城市化工作建设进程步伐的加快，愈发被建筑产业化企业等所倍加重视。基于此，文章中主要对房产开发设计阶段的项目管理方法进行了阐述，谈及了加强质量管理以及搞好协调管理等内容，以期房产项目在投产运营阶段能够保障基础营运功能与质量。

随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2 强化质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打擦边球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4 结语：

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯， 2008，(23)

[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业， 2008，(10)

房地产开发项目设计篇（4）

经济的快速发展，人们的生活水平有了很大的提高，人们的思想意识也发生了很大的改变，在这种情况下，人们对社会基础建设的要求也越来越高。近年来，人们对住宅产品的质量、功能以及安全问题非常重视，建筑行业在发展过程中，数量在不断增加，因此，很多的项目开发商和项目参建单位对项目设计管理非常重视，在设计、施工以及管理方面都取得了很大的成绩。但是，随着产业化的不断发展，市场竞争更加的激烈，因此，人们对住宅商品的功能需求也在不断增加。房地产开发商在发展过程中如果一直处于原地不前的状态会导致企业的竞争能力出现下降的情况，同时，对人们的生活也将带来很大的影响，因此，国家对房地产开发业非常重视，加强房产项目的设计管理具有非常大的指导意义和实用价值。

1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值

建筑项目设计阶段的管理具有非常重要的意义和价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结着专业工程设计人员的智慧结晶，这样使建筑项目会更加具有实用价值，能够更好的满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划和设计中起到的作用十分大，能够更好的实现多方的沟通和协调，对项目以后的规范施工具有非常重大的意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好的控制，这样能够更好的带动内部的资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好的方向发展。

房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到了房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标的方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源和外部资源，在方案设计方面能够更好的满足市场需求。

2 强化质量管理

工程项目的方案拟定设计阶段分为方案投标阶段和方案定案阶段。通常情况下，房地产项目的开发企业采用招投标的方式来确定项目方案，或者委托中介设计组织对设计方案进行确定。这两种项目方案的确定方式都有一定的好处，但是，也存在着一定的坏处。房地产企业在中标以后会针对项目开展市场调研，然后结合项目的实际情况作出基本的策划，这样能够明确项目设计目标和投资方向。房地产企业对项目本身也会对项目进行内部的方案设定，然后进行分析和探讨，能够对利弊进行权衡，对具体的设计和投资方向进行确定。在开展项目初期调研的时候，要对项目设计组织机构的实力进行分析，这也是保证项目设计可行性的重要手段。

在项目设计确定阶段，无论是采用的招标形式，还是采用的第三方委托设计的方式，都要对行业信息以及相关的信息进行了解，这样能够对设计企业的情况作出客观的评价，对不同设计类别的公司要进行更为严谨的了解。对项目的基本设计方案确定的时候要进行反复的推敲，然后进行反复的研究，这样能够更好的对最终方案进行确定。这个过程中，房地产企业可以使用专业项目设计人员对重大的问题进行分析，对周边的交通以及空间布局情况要进行很好的分析，例如，对项目空间的部分的设计，建筑结构的规划以及绿化景观的规划设计，对建筑住宅的户型风格以及位置也要进行分析，满足更多人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3 做好协调管理

房地产开发项目设计篇（5）

中图分类号： O244文献标识码：A 文章编号：

前言：项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

一、方案设计阶段分为方案招标阶段和方案定案阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

二、方案设计阶段对项目风险管理

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

三、项目资源的管理对产品的质量影响

在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

房地产开发项目设计篇（6）

【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.

【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、指导思想

房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下．结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念．加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时．对工程成本加以控制．从结构专业角度对方案提出建议下面从本人参与顺德深业城项目管理总结的经验谈谈，设计优化在房产成本控制中的重要性。

［例1］深业城项目7#，8#三十层，建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。

［顺德深业城一期地下室5万平方米，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。

现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。顺德深业城桩基设计中，应该推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩，按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨比以理论计算确定设计值180吨提高了38％，在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨，用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，经济配桩，取得了较好的经济效益。

由于目前地下室面积偏大、使得工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。

小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后取得比较好经济效益。

二、上部建筑结构设计技术管理

上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。

公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效

一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。。

三、现场工程技术管理

深圳某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。

某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。在这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。

房地产开发项目设计篇（7）

中图分类号：F293文献标识码： A

我国房地产开发项目设计管理的起步时间较晚，在上世纪90年代才开始初步建立相关的制度，21世纪初经过不断的发展和完善，逐渐形成了较为成熟的模式。随着房地产质量问题近年来逐渐受到重视，在房地产开发项目设计阶段进行相应的管理优化，实现对房地产项目建设质量的控制便有着重要的积极意义。

一、房地产开发项目设计管理质量控制概述

房地产开发项目设计管理质量控制也就是指在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，对于设计阶段中的设计任务书、设计方案、施工图等进行相应的管理，依照质量控制的理论和方法，建立起在设计阶段进行质量控制的机制。例如在设计阶段中，依照我国相关的建筑质量标准制定合理的质量参数标准，在建筑材料选择、抗震等级、防火设施等方面进行规范，防止在设计阶段出现质量问题[1]。同时，如果在设计过程中出现了设计信息变更，例如建设单位对房地产开发项目在要求方面发生了变更，应当进行完善的论证。房地产开发项目设计阶段是保障建设质量的重要阶段，在设计阶段中出现的质量问题所造成的影响也最大。因而在房地产开发项目设计中进行质量控制，也需要充分考虑施工情况和设计要求。

二、在房地产开发项目设计管理中进行质量控制的意义

自我国改革开放以后，房地产业迎来了巨大的发展机遇，为推动我国的经济发展和城市建设也起到了重要作用。然而应当看到，在房地产业的发展中也出现了一些问题，其中房地产建设质量问题最为突出。近年来我国也出现了一些房地产建设质量事故，如何在房地产建设中进行完善的质量控制，保障其建设质量便是重中之重。在房地产开发项目设计阶段进行质量控制，能够建立起完善的质量控制机制，从而保障设计方案的合理性和质量可靠性[2]。从这一角度来说，房地产开发项目设计管理的质量控制，在设计过程中进行质量控制，其主要价值在于通过反复的设计论证，保证设计方案能够满足房地产开发项目的建设要求以及我国在建筑方面的相关质量标准。

三、当前房地产开发项目设计管理质量控制中存在的问题

1.缺乏针对设计人员明确的责任制度

首先，在当前的房地产开发项目设计管理质量控制中，还没有建立起较为明确的责任制度，一些关于质量控制的责任制度较为笼统，缺乏实际指导意义。例如房地产开发项目设计中，缺乏对于设计人员职责的较好明确，一旦在建设过程中出现质量问题，往往无法明确追究设计单位和设计人员的责任。同时，在设计阶段，对于设计单位和设计人员的相关责任也没有进行明确[3]。缺乏明确的责任制度使得在房地产开发项目质量控制中，虽然制定了相关质量控制制度，但是设计人员在工作中由于缺乏相关的约束，没有较好的责任感和使命感。

2.设计单位缺乏完善的监督机制

缺乏完善的监督机制，主要是指在房地产开发项目设计管理中，没有在质量控制机制中建立起相关的监督机制，缺乏对于质量控制措施的监督和约束。缺乏完善的监督机制并不仅仅体现在设计单位自身缺乏较好的监督机制，在房地产开发项目设计过程中，建设单位和相关质量监督部门也没有充分参与设计过程中，缺乏对于设计单位的较好监督。另一方面，缺乏完善的监督机制还表现在对于房地产开发项目质量控制的设计管理方面，没有形成对设计方案合理性、科学性的审核和监督，对质量控制机制的完善会造成一定的不利影响。

3.缺乏在设计过程中较好的计划控制应用

在质量控制方法方面，对于计划控制的应用一直以来都是房地产开发项目设计管理中的一个难点，也是弱点。计划控制主要是指在房地产开发项目管理中，通过制定完善的质量控制计划，分阶段的检验计划实施情况，并且进行评价，为后续建设提供相应的建议[4]。而当前在计划控制应用方面还存在很大的不足，相关质量控制计划方案的制定缺乏合理性，在制定计划方案之前缺乏较好的深入调查和评估。同时，在各阶段的质量控制计划制定中，存在一定的失衡问题。例如当前在质量控制计划制定中主要偏重于在施工阶段进行质量控制，忽略了在决策阶段和设计阶段的质量控制计划。特别是在设计阶段中，往往设计单位并没有制定相应的质量控制计划，设计方案变动较大，一旦发生变更，就会影响到质量控制计划，因而很多设计单位也并不重视制质量控制计划的制定。

四、优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施

1.制定明确的责任制度

首先，责任制度作为在房地产开发项目设计管理中关于质量控制的重要内容和途径，应当充分发挥出其应有作用。要对于相关的责任制度进行细化，针对房地产开发项目管理中的设计阶段的特点，制定相关的责任制度。特别是在责任制度的制定中，对于设计单位的责任要予以明确。通过建立这种明确的责任制度，对设计人员的权责进行明确，提高其责任心和使命感，促使设计人员能够在设计工作中自觉进行质量控制。责任制度应当细化到个人，例如在房地产开发项目设计中，对于设计图纸的信息完善性和合理性应当进行明确，特别是对于一些重点质量控制数据，应当予以细化，参照我国的相关标准，提高设计图纸的规范性。

2.建立完善的监督机制

建立完善的监督机制主要体现在两个方面，一方面，应当在设计单位中建立相应的监督机制，例如图纸审核机制，由不同的设计负责人对设计图纸进行多次审核，针对质量控制要点进行重点审核。通过设计单位自身的约束机制，对于设计人员的工作态度、工作方法等进行控制，并且应当加强对设计人员的培训，提高其职业道德和业务水平。另一方面，应当在设计过程中引入外部监督机制，使得建设单位和相关监理部门也能参与到设计过程中，对于设计方案的合理性和质量控制措施进行监督。

3.充分应用计划分析进行质量控制

质量控制方法方面，应当在房地产开发项目设计管理中针对不同的房地产项目建设特点和不同的环节阶段，选择适宜的质量控制方法，并且应当在设计方案中明确相关的质量控制方法，以此确保质量控制措施的实施。充分应用计划分析的相关方法和理论，制定完善的质量控制计划。对质量控制计划进行细化，划分为若各个质量控制阶段，设置阶段性的计划目标。依照质量控制计划，设计相应的计划考核机制，定期对质量控制计划的实施情况进行考核。同时，在计划的制定中，为了确保质量控制计划的可实施性，应当进行完善的调查评估，针对设计方案的质量要求，确定各个阶段的质量控制目标。如果在设计过程中出现了设计要求变更或者设计图纸变更，应当进行严格的质量论证，评估设计变更是否会影响到整体设计方案的质量控制，在发生变更后，及时更正质量控制计划。

结论

在房地产开发项目设计管理中进行质量控制，也就是在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，这对于保障房地产开发项目的建设质量有着重要作用。当前在房地产开发项目设计管理的质量控制中，还存在着一些问题，如设计人员责任制度不明确、设计单位缺乏监督机制、缺乏设计阶段较好的质量控制计划应用等等。因而应当积极针对这些问题进行解决，以此优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施。

参考文献：

[1]岳婷. 房地产项目开发设计管理的质量控制浅析[J]. 东方企业文化,2014,01:334.

房地产开发项目设计篇（8）

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

我国房地产开发项目设计管理历史较短，缺乏经验，还未形成一套科学有效的管理模式。但是，项目设计管理的重要性不可忽视，因此在项目的管理上要不断的进步和完善。

一、房地产开发项目中存在的问题

在房地产项目开发设计管理中，很多的企业都会忽视项目设计阶段的投资控制。我国企业项目投标的设计中，主要是从功能、美观等角度上进行设计方案的实施。有一部分设计方案只注重技术而忽视了经济，也有的一小部分只注重经济，这显然不能符合项目设计管理的核心理念。还有就是在项目的计费方式上还存在着很多的不合理。工程费用的多少完全是根据工程造价的高低以及工程的大小所决定的，计费的本身完全反应出了项目设计管理的程度。因此，项目设计管理的好坏，也很大程度上制约着工程造价的合理性以及自身经济的收益。

设计人员的创新中，企业只对技术上的创新有所认可，在对项目投资控制的创新上却不认同和关注。设计人员在项目投资创新中的成果完全得不到企业以及管理者的赏识和奖励，还要承担着各种风险。这样的结果只会导致设计人员对工程的设计、工程投资意识的弱化，逐渐养成了只要保证工程保险方面的安全，即使没有新技术的研发也是可以的思维模式，这就使得工程设计上存在着造价太高的现象。

二、房地产开发项目设计管理的意义

目前为止，我国的房地产开发项目设计普遍不高，许多企业的经济利润达不到国际上的一半水平，而且一些企业旗下的房地产开发项目中存在着很大的隐患。如楼房质量低劣、交房一再延期以及空置率高等问题。这些都是和项目设计管理的好坏有关。要想解决这些问题，就要在在房地产开发项目设计管理上下功夫，加强项目设计的实践以及应用。要把项目设计管理作为新生的管理模式来进行高度的关注。

房地产开发设计管理前期策划及市场调研如果不够详细，或是调查的结果不够及时，这些都将制约着项目设计管理方面的工作。许多企业还抱有市场变化快，不应将开发项目的目标定的太死等观念。尤其是在前期不注重项目策划的可行性研究，以此导致了市场定位不准确的问题，白白浪费了投标的时机。这些都是不注重项目设计管理所导致的。所以要在招标前一定要做好详细的企划方案，决不能盲目的进项目的招标，否则将导致项目的失败。在项目的决策上，如果项目设计管理不够到位，将会导致管理层在决策上犹豫不定，或是匆忙的进行决策，这样的决策将导致项目的不科学、不系统、不全面以及实施的不可行。要认真的进行项目的决策，否则，在决策中所导致的问题将对整个项目设计管理以及工程的施工带来很大的麻烦。

三、房地产开发项目设计管理中的控制

1.在项目设计管理中创新的控制

要想创新，就必须加强管理者对企业创新的认识和必要性。管理是讲求科学的，是企业的生产力。只有企业的不断创新，也只有本着不断创新的原则，才能在如今竞争激烈的市场中立稳脚跟。创新力对每个企业发展都起着推动作用。项目设计管理的创新才是工程施工的核心内容，也是房地产开发项目经济发展的主旋律。

此外，管理技术的创新也是企业的基本保障。一个企业只有创新理念的不断生成，才能促使管理技术的不断提高，二者是相辅相成的。经过对管理理念的创新，才能使得企业内自上而下都能形成一种创新的良好氛围，为施工中的项目设计管理不断的创新提供了一个发展软环境。这样才能使得项目管理的机制不断的完善，才能形成一种巨大的创新动力。一般从管理理念的创新这方面来讲，应当确定两个基本的创新点即战略管理的理念和危机管理的理念。

战略管理的理念是指工程施工前在制定和实施新的战略时，要时刻的具备充分的全面性及先进性。在执行的过程当中，建设单位必须不断的对执行的方式进行创新，同时还要创新运作的方式和竞争的机制。这样才能够使工程施工具有竞争力。

而危机管理的理念所起的作用更加重大。危机管理的理念应当贯穿在整个工程施工过程当中，起着在施工不同的进展阶段有着不同的比重。通常情况下，对于具有一定规模的施工来言，危机管理的理念和风险管理的理念是房地产开发项目设计管理的重中之重。

2.房地产开发项目设计管理中施工进度的控制

房地产开发项目设计管理中设计施工进度的控制有：投资机会的选择、施工可行性研究、建筑阶段的租售等。把握好房地产开发项目设计管理中施工的进度，就要从多个方面入手。在时间上要抓好应对各方参与管理的范围化统筹；要抓好项目工程在各个阶段中相关的施工程度。有的是在互不影响下进行施工，有的是要有先后顺序；针对项目施工的情况，要制定出房地产项目施工中，工作的先后次序和预计施工的期限，并且对项目施工的进展情况做到及时的检查；建筑工程项目施工进度控制是在房地产项目施工前期就应该定下的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

3.房地产项目设计管理中沟通的控制

对于房地产项目工程来讲，应该先要求施工单位内部的组织要沟通好。由于招标单位在施工中常常采用矩阵式的组织模式，所以，应该要求施工单位对职能部门的沟通交流以及职能部门与项目部门之间的交流引起重视。职能部门间的沟通通常是招标单位营销策划部门将企业项目在市场中的竞争信息和投资的发展方向与职能部门进行沟通；财务部门根据投资的预算，资金的融合以及资金的保障工作进行沟通；人力资源部门需要根据整个组织所提供的人力保障进行沟通。

在房地产开发项目中，投标单位应与各方做到及时的沟通。在招标企业的施工中，投标单位、监理部门、规划设计的单位以及中标单位之间要进行切实有效的沟通工作，对工程项目施工的顺利进展提出科学的依据。

四、总结

开发项目设计管理是一个动态的过程。投标单位如何为施工单位提供施工周期中的重要信息；把握市场经济的主导方向；避免工程施工中资金的流失，这些都是开发项目设计管理的职责。

参考文献：

[1] 劳新明. 房地产项目管理与成本控制的探讨[J]. 建材与装饰(中旬刊),200

7，（09）.

[2] 祝元志, 张荣文, 邓捷. 关心所有人 关注几种人 不一样的陈志明 不一样的项目管理[J]. 建筑, 2010,(08) .

房地产开发项目设计篇（9）

1、房地产成本构成

房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就比较容易解决，可以将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。 房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。

2、现阶段房地产项目成本管理中存在的问题

房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面： （1）把项目成本管理的重点放在施工阶段 房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。 （2）项目运作过程中不注重施工计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。

3、成本管理原则

明确科学的成本管理目标： 管理是为确保目标的实现而服务的，一个系统若没有目标，就不能进行有效控制。设Z管理目标应有科学的依据。 房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，即设计概算、设计预算、承包合同价等。可见，开发项目投资成本管理目标的设Z是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设Z的。具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标；设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。 成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造力。

综合控制成本管理的原则 ：有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工外组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。 我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

4、设计阶段的成本管理

在房地产设计运作过程中，设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。

（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

5、结语

房地产的开发和管理离不开成本控制，只有将成本控制做到最优，才能最大限度的为企业创造价值，成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制设计阶段以及其他阶段的成本费用，而且还必须保证项目质量，这样才能使企业高效运营，在房地产开发当中赢得先机。

参考文献：

[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学， 2008

房地产开发项目设计篇（10）

1、设计管理的含义

房地产企业项目设计管理不仅是前期产品开发的设计依据，在项目后期实施过程中，设计图纸对工程采购，工程施工，房产预售，交房验收等各项开发内容，起着设计指导及管理的作用。它不仅是房地产开发商与项目设计者之间思想沟通的桥梁，同时也是实现项目产品效益最大化的重要技术依据。设计管理基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理的重要性。

2、设计管理在房地产项目开发中重要性探讨

2.1 建设项目开发阶段的设计管理的重要性

（1）建设项目开发的第一步工作，是进行土地出让手续办理。在获许邀请土地招标地块的规划设计要求基础上，作为房地产开发企业的技术核心部门，需组织有资质的设计单位进行拿地方案的设计。对待建项目进行可行性研究报告，及项目选址、立项，对政府审批部门的报批报建的技术配合工作，是设计管理工作的前期重要组成部分。

（2）项目总体规划和建筑产品设计。这是建设项目开发成功己否的关键所在，也是最重要的设计管理工作核心内容。

当产品需求定位明确以后，设计管理人员需组织设计单位，针对前期规划及建筑设计、景观设计、室内设计方面开展设计工作。

同时作为一家有社会责任心的企业，设计需遵从以下几个原则：1.遵从规划用地经济技术指标，合理利用土地资源；2.重视地块周边水土保护、自然生态保护；3.重视可持续发展，满足节能技术标准要求；4.坚持产品质量第一、安全、经济；5.在实现以上几点，满足市场需求的同时，实现企业的预期目标和价值。

这就要求作为设计管理人员，在组织设计，配合和提供设计条件的工作时，不仅仅是从地块总体规划布局（基础设施）、户型设计（面积、空间、光照、房型等）方面去理解设计，同时需要从宏观上去把控项目，同时从实际、具体技术能力上去推进项目的开展。这就使前期规划与设计会是一个漫长、反复研究推敲、不断调整甚至、重新设计的过程：1.针对规划管理部门的各项详规指标要求，如建筑控高会影响产品日照，建筑密度与绿化率实际有冲突，这些指标数据如何实现最大价值的相互平衡，在设计中需要反复推敲，衡量；2.如何选用新型材料既达到节能减排，生态绿色建筑要求，又符合项目成本造价控制要求，这就需要设计管理人员和设计单位配合针对市场技术产品进行考察研究，确保选定、选准、用好。

（3）方案设计确定后深化至施工图纸，提供施工蓝图指导现场施工，也是设计深化及设计管理的重要内容。设计管理人员需具备丰富的工程经验，就土建平立面定位、结构体系、构造分布、管线综合分布、设备专业方面，组织设计技术交底和图纸会审：确保技术细节符合施工要求，设计对现场提供施工依据，确保设计可实施性；土建工程竣工后，配合施工验收。除土建工程施工配合外，体现区域环境、提升小区品质的景观设计，样板房展示设计，在施工配合阶段，对植物树种的选择、栽种等实际施工要求，对室内空间的把握、软装成品的搭配与摆设的美感把握等，都要求设计管理人员有较强、较全面的设计把控能力。

（4）在建设项目工程竣工取得预售许可证后，为达到产品设计更好地被市场所认同，设计管理人员针对本次开发的产品有关小区总体、景观绿化、户型设计、机动停车、交通布局、商业配套等方面，会对营销策划的售楼人员进行专项指导，以便营销人员以更专业、详尽的销售服务来面向市场，确保产品利益最大化。

2.2 项目设计管理对项目报批审查具有实质性的推进作用

在项目开发的行政审批过程中，必须遵从我国建设项目的基本原则，遵循国家和地方的法律法规，遵从国家和地方的规程规范要求，这一部分的行业技术标准，是需要设计管理部门来严格把控和贯彻的。

配合各相关行政部门的审批审查，是设计管理工作的重要内容之一从最前期的土地出让--立项批文--建设用地规划许可证--建设工程报建--设计方案批复--总体设计批复--建设工程规划许可证--施工许可证--预售许可证，各报批阶段环环相扣，结合紧密才能推进项目开发的真正实施.设计管理在其中起到配合配套部门组织设计，协调，落实的作用。如从设计到总体设计批复的阶段，需协调总体、环境、交通、消防、人防、节能、水务、卫生等各项专题设计审查与报批，需组织设计深化并配合上报审批；同时需协调落实外部实施设计（水、电、煤、有线、通讯等），以上各项专题内容要求设计管理人员协调设计单位进行设计深化，并完全反映在设计图纸中：针对相关部门提出的专项疑问，需进行设计答疑（如专家评审、专项审查会），专题内容通过各行政部门审核，项目才能批准进入下一轮实施阶段。

2.3 搞好项目设计管理工作对控制房地产成本造价具有重大作用

在任何一个行业，成本造价控制都是保证企业发展的一个重要环节。房地产项目开发中，最重要的成本除前期土地费用外，后期施工的工程造价（建安费），往往也是数百万、上千万甚至上亿元的资金。除施工成本外，工程造价与前期方案设计也密不可分。所以，设计管理工作中重要的一方面，就是要确保投资方案的经济性，确保工程造价的有效控制。我们在实际项目操作中，经常会遇到设计与造价相冲突的问题：建筑师注重建筑形态、空间感受、艺

术美感等视觉上夺人眼球的效果，往往选用大量高端、市场尚未通用的新型材料；采用异型，难度大的结构体系，这将大大增加后期的工程采购费用及施工费用；或者由于建筑师个人的工程经验不足，设计在实际实施中不可行，甚至出现现场返工，造成大量人力、物力的增加。这时由设计管理人员提出以提高投资效益为前提，优化设计方案（建筑、结构），推行限量（限额）设计显得尤为重要。同时必须深入市场调研，认真收集和整理有关技术、工艺等方面资料，积极采用市场更为成熟，工艺流程更为简单，设备选型更为合理的技术产品。

2.4 做好项目开发规划与设计管理工作以帮助开发商获得经济效益

在一个竞争如此激烈的经营环境中，房地产项目必须经过科学的规划和设计才能真正把握房地产市场及其目标人群的消费观念，并将其深入规划设计的每一环节，进而确保设计方案的可行性和经济性，真正做到与市场接轨。尽管房地产行业比较繁荣，可是市场是动态的，存在着巨大的风险。如果开放商不能把握市场动态与消费观念，盲目地资金投入市场将难以保证获得预期的经济效益。

结束语

设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障，以过硬的专业技术为基础。由于篇幅所限，笔者只是从房地产开发流程中大的分类下设计管理的重要性进行了分类说明，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅设计管理看作是"催图"，认识到里面技术和管理的重要性，加强设计管理，才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

房地产开发项目设计篇（11）

中图分类号：S611文献标识码： A

引言：倡导以人为本、充分体现人性化，科学进行品牌定位，从而提高住宅的品位。做为房地产开发企业，首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产企业的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益

一、设计原则

（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；

（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；

（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。

二、控制管理设计，节约开支

在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

（1）同一个建设项目，不同的设计方案，就会产生不同的工程造价。设计人员与造价师共同参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选取最合理的方案。这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了工程造价。

要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。

（2）在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。

（3）限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。对于房地产开发企业，在有限的资金条件下，通过项目建设实现经济效益，涉及的任务就是合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护房地产开发企业的经济利益。依据开发经验和类似工程的投资结算资料，提出有效的设计限额，对某个专业或某一部分突破造价指标，必须分析原因，用设计的办法加以解决。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低成本。

1)投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。

2)初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。

3)工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

（4）实行概预算制度

1）、设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2)、施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

(5) 集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。

(6) 对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等；在管理过程中，采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。

(7) 减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。②严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。

总结：地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。 住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。 房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。