房地产公司经营状况大全11篇

房地产公司经营状况篇（1）

一、引言

上市公司是否分配、如何分配、分配多少都是公司在决策时需要考虑的问题，这些将直接影响到公司未来的筹资行为及经营业绩。对于民营上市房地产企业来说，上市是降低融资成本最有效的方法，众多国企进入房地产市场，不断高价获取土地资源，成为推动民企通过上市筹集资金的客观因素。然而，股利政策不规范、股利政策法规实施结果参差不齐，一直以来都是我国股票市场的通病，在房地产行业也不例外。对民营上市房地产企业的股利政策进行分析，有助于了解民营上市房地产企业在收益是留存还是分配问题上所做出的权衡，进而分析其股利政策的特征，探寻其中的影响要素。本文以在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业为标准对民营上市房地产企业的股利分配状况进行统计，并在此基础上分析民营上市房地产企业的股利政策。

二、民营上市房企股利政策特征分析

从总体上看，在我国股票市场上市的房地产企业一共有125家，民营房地产企业在其中占有很大一部分。股票市场作为融资的重要渠道，是民营房企展开土地争夺、开发市场的有效筹资来源。由于民营房企在经营筹资、利润分配上的自身特性，其股利政策表现出了显著的特征。按照在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业这一标准，本文统计的民营房地产企业共70家，它们的股利分配状况如表1所示。

表1 民营上市房企股利分配情况统计表

项目 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

仅派现公司数目 10 8 12 13 12

分配（现、股、转、送）公司数目 18 25 23 25 27

不分配股利的公司数目 52 45 47 45 43

公司总数 70 70 70 70 70

分配股利公司占所有公司比重 25.71% 35.71% 32.86% 35.71% 38.57%

数据来源：根据新浪财经（finance.省略/stock/）整理得出

在结合民营上市房地产企业具体现状的基础上，进一步分析股利分配状况，可总结出以下几个特征。

（一）盈利公司不分配股利现象普遍

不分配股利的优点在于公司可将盈余全部留存到企业内部，有利于公司净资产的稳定增长和扩大再生产的顺利进行。但从另一方面看，由于公司长期不分配股利，致使投资者的投资回报不足，给投资者的信心带来打击，不利于公司的股权融资。

（二）股利分配方式不稳定，且以现金股利为主

从2006年至2010年民营上市房企股利分配形式统计可以看出，股利分配方式不稳定，分配股利的公司主要以派发现金股利为主，另外还有少数公司选择现金、送股、转增等多种形式组合的分配方式。从理论上讲，公司现金股利分配受到公司盈利能力的限制，即公司的盈利能力越强，公司的现金股利支付也就越高。总体来说，在2002-2010年进行股利分配的民营房企中，各公司的股利分配方式不稳定，形式较为多样，以现金股利为主，同时结合转增和送股两大形式。

（三）股息发放水平较低，高盈余低派现现象突出

股息发放率反映了普通股股东从每股的全部净收益中分得多少，就单独的普通股投资者来讲，这一指标比每股净收益更直接体现当前利益。每股未分配利润反映的是公司历年的盈余或亏损的总积累，因此，它更能真实地反映公司的历年滚存的账面亏损。

三、民营上市房企股利政策的影响因素

（一）外部环境因素

国家的经济发展具有一定的周期性。不同发展时期的经济环境对该国各个行业的发展影响是不同的。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产企业发展出现一定困难，这从一定程度上影响了房地产类上市公司的盈利水平，从而使民营房企没有能力分配股利。民营房企同国营房企相比，其贷款和政策性的补助都相对较少，因而发展更加困难重重。此外，国内整个股票市场参与者对股利政策的不重视，也导致了民营上市房企在股利政策上的消极行为。

（二）内部影响因素

房地产公司经营状况篇（2）

中图分类号： F83

文献标识码： A

文章编号： 16723198（2013）06010103

财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。2008至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据（2008年到2011年9月的财务数据）进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。

由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末，公司总资产达1，523.28 亿元，较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高；预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。

其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。

最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。（下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来）

2.4.1 企业盈利能力分析

分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，2009年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：

（1）从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。

（2）保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。

（3）现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。

（4）保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

（5）货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

（1）抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。

（2）拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。

（3）充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。

（4）增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。

（5）努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。

（6）把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。

（7）加强品牌塑造，重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模。

（8）积极提升物业管理整合力度，同时大力推进专业公司发展，促进房地产主业做大做强。

（9）强化内部控制，提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险，以完善内控制度为重点目标，以信息化管理为辅助手段，进一步提高精细化管理水平。

参考文献

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[8]郭泽光.财务报告分析[M].北京：高等教育出版社，2007.

[9]邓郁松.当前房地产形势与进一步完善房地产调控政策的建议[J].中国发展评论，122：3843.

房地产公司经营状况篇（3）

房地产行业上下游涉及的具体产业众多，其发展状况关乎到国计民生的方方面面，对GDP的影响明显。近十多年来，房地产不仅是普通民众生活的基本物质条件，更成为了投资者进行资产投资的标的，成为社会公众关注的焦点。充分了解我国房地产业的发展状况，对房地产业的经营者、投资者、消费者及相应的政府主管部门而言，将有助于他们分别在经营上、投资上、消费上及制度设计上做出更合理的决策与安排。相对而言，房地产上市公司管理规范、规模较大，在整个房地产行业中具有龙头示范作用。因此，通过对房地产上市公司的财务报表数据分析，将有助于了解和发现房地产行业企业的经营特征及变化情况，进而更好地把握未来发展变化，有助于满足各方决策需要。根据“通达信”股票交易软件中的行业分类，在我国沪深交易所中上市的房地产上市公司共计134家，而以2014年度的财务数据计算，招商地产、保利地产、万科A、金地集团4家上市公司的营业收入合计占134家房地产行业上市公司营业收入的28%，是名符其实的龙头企业，这4家公司的经营特征与财务变化情况足以说明房地产上市公司的总体经营特征和经营变化情况。另外，开展房地产上市公司财务报表分析，也有助于相关者更好地认识财务报表分析方法的具体应用，促进对财务数据的专业推理能力的提升。本文将以上市公司公告的2008―2014年年报数据为基础，分别以这4家样本公司各报表项目的合计数代表样本总体财务数据、以加权平均值代表相关财务比率指标展开样本公司经营特征及经营状况分析。

一、基本财务特征分析

（一）财务杠杆高，长期负债比重大。2014年末，样本公司总体资产负债率为76%，而作为考察期内最低水平的2008年末，资产负债率水平也达到67%，这与一般工商企业相比，明显要高得多，基本上处于一般工商企业70%的资产负债率“警戒线”附近甚至明显高出。

（二）赊销少，预收多。样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低，基本在0.5%以下的水平；而预收账款占比在近5年内均在30%以上的水平。这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

（三）非流动资产占用低，存货占比大。一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产（厂房与设备），在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产（专利技术及商标等）。但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低，其非流动资产（这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计）占总资产的比重还不足1%。相反，其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此，存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平，说明房地产企业有着偏高的经营风险（或经营杠杆）水平。

（四）经营内容专一，主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平，这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大，难以抽出资金去经营其他资产；另一方面，房地产行业本身的投资报酬率已经足够高，无须再作其他资产投资。详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、营业收入、净利润及存货4个报表项目数据基本实现同步快速增长。首先，从总资产占用规模上看，4家样本公司的总资产占用合计由2008年末的2 454亿元增长到2014年末的11 505亿元，累计增长了369%；其次，从产品销售规模上看，4家样本公司的营业收入合计由2008年度的698亿元增长到2014年度的3 445亿元，累计增长了394%；再次，从盈利规模上看，4家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99亿元增长到2014年度的440亿元，累计增长了340%；最后，从产品生产规模上看，4家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008年末的1 784亿元增长到2014年末的 7 632亿元，累计增长了328%。其中，营业收入的年均复合增长率达到了31%，远超GDP的增长速度，十分惊人。2008年金融危机以来，我国房地产业有如此迅猛的发展，对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先，从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看，该指标自2008年起一直处于上升态势，到2012年达到峰值，此后两年有所回落，但仍处于历史高位。其次，从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看，该指标自2010年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响，权益乘数自2008年起逐年递增并于2012年达到最高值的表现，加大了这段期间的财务杠杆效应，有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次，产品获利能力也是先增后减，销售净利率与销售毛利率分别于2010年和2011年达到最高值后步入下降趋势。最后，从代表资产运营效率的资产周转速度指标看，总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011年进入低谷后有所改善。详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先，资产负债率从2008年末的67%增长到2011年末的76%，此后几年该指标的增速得到控制，保持高位平稳的负债比率水平。说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速；而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次，从负债资金来源构成上看，带息负债（包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目）比重及借入的长期资金（带息负债中扣除短期借款后的部分）比重均有所下降，而经营性流动负债（流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分）比重明显上升。不过，值得一提的是，经营性流动负债中的主体是预收账款，而非急需以货币资金偿还的债务。最后，存货占比从2008年起一直保持相对高位，并在最近几年出现了明显回落的态势，这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、现金流量状况及其变化情况分析

首先，销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。以“销售商品、提供劳务收到的现金”（以下简称“销售收款”）为结构百分比基数计算分析，“购买商品、接受劳务支付的现金”占比最大，最高值是2010年的96%，远高于同期营业成本占营业收入的比重；最低值则是2014年的72%，也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重，但差距较小。其次，支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大，说明这方面的现金支付增速极快。再次，“经营活动产生的现金流量净额”占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负，与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。最后，从资金筹集情况看，权益性外部融资比重总体处于较低水平，新增借款的比重则远高于当年还款的比重，两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额”占销售收款的比重，也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1.房地产企业自2008年金融危机以来，其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前，房地产企业依旧保持着高速增长的趋势，无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱，但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善，加上财务杠杆的提升，使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离，房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大，而刚性的消费需求、改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5.各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率，处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大，房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。而从指标变化情况看，房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高，很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入，比如在2010―2011年期间，我国上市公司中就有大量超募资金改变用途，进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多，销售收现能力强。同时，过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中，以至于2008―2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数，与每年的高额盈利水平不相匹配。如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里？最具代表性的答案就是进了“存货”里。

8.房地产企业预收账款的占比高，而这部分负债并不急需货币资金，而是以存货交付的方式冲抵，因此可能会导致其资产负债率指标相对偏高的假象。不过，预收账款一方面是对未来盈利水平的一种保障，同时又会透支未来的销售现金流入，在财务分析中应该引起必要的关注。

9.在对财务报表数据展开分析时，可先通过结构百分比法确定重要的报表项目和次要的报表项目，以便于提升分析的效率；通过定基百分比法则可以找出变化异常的项目，从而提高分析的针对性。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2015.

[2]汪建红.紧缩政策环境下房地产上市公司经营状况评析――基于沪深房地产上市公司财务数据的分析[J].商业会计，2013，（4）.

房地产公司经营状况篇（4）

关键词:logistic回归STT检验预警模型

继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。

研究选样标准与指标体系的建立

本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。

(一)财务风险预警指标的初步选取

美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:

1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。

2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。

3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。

4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。

(二) 财务风险预警指标的进一步筛选

进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。

财务困境预测模型选择和构建

根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。

Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:

其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。

运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。

所得方程可表示为:

logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P

将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。

从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。

结论及亏损的原因

(一)结论

本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。

(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因

企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。

企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。

参考文献:

1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,2004(9)

2.杨蓬勃,张成虎,张湘.基于Logistic回归分析的上市公司信贷违约概率预测模型研究[J].经济经纬,2009(2)

房地产公司经营状况篇（5）

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是

（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；

（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；

（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；

（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；

（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；

（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。

针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。

更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。

但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。

参考文献：

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[2]新浪网：.sn.

[3]叶志勇：上市公司盈利能力分析.财政监督，2008（5）.

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[6]王德发：财务报表分析 [M].北京：中国人民大学出版社，2011.

[7]李素红 陈立文：基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价 [J]，河北工业大学学报，2011年12月.

[8]李伯圣：企业财务危机管理 [M].北京：社会科学文献出版社，2008：6-15.

[9]财政部企业司：企业财务风险管理 [M].北京：经济科学出版社，2004：2-8.

[10]王 成 王继顺：基于因子分析与聚类分析的学生成绩综合评价[J].甘肃联合大学学报：自然科学版，2011（1）：26-30.

房地产公司经营状况篇（6）

中图分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我国房地产上市公司的现状

我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。

二、财务分析的方法

1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。

2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：

二是长期偿债能力分析：

（2）营运能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）发展能力分析。

三、房地产行业上市公司财务分析案例研究

某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：

1.偿债能力分析指标。

流动比率＝流动资产÷流动负债

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速动比率＝速动资产÷流动负债

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

资产负债率＝负债总额÷资产总额

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

产权比率＝负债总额÷所有者权益总额

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.营运能力分析的指标。

应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存货周转率＝营业成本÷存货平均余额

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指标如下：

营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％

4.发展能力分析的指标如下：

营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。

资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。

四、对房地产行业发展的思考

通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13

房地产公司经营状况篇（7）

【关键词】

房地产；上市公司；财务指标；因子分析

一、研究背景

进入21世纪以来，虽然我国的股票市场发展速度较快，但是从总体规模看，与国外还有相当大差距，我国目前股市投资者为3300万人，仅占全国总人口的2.7%。并且随着股票市场在社会经济生活中的地位越来越重要，面对我国股市规模较小，而与国民经济发展的客观要求有较大差距这种现状，在我国扩大股市规模有很大的潜力可挖。这就会吸引越来越多不同行业股票的加入，国家在进行必要的政策改进之外，投资者必然要对这些股票进行理性客观的评价，上市公司的财务指标就成为投资者的研究对象。但是如何选取以及选取哪些适当的财务指标在一定程度上影响对上市公司运营状况的分析结果，除了对财务报表的宏观分析之外，关键在于要运用数据的财务分析技术，通过财务报表数据看到公司的营运能力、资产价值情况，把握其未来的发展状况。财务分析的方法有很多，因子分析是一种很有效的降维和信息萃取技术。因此，我们将利用因子分析技术，在众多的财务指标中提取出主要信息。

二、研究对象与方法

1、研究对象

对上海证券交易所的29家房地产上市公司2006年财务数据的总资产、总股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、每股收益、每股净资产、净资产收益率主要财务指标进行因子分析，并将这九个指标归结为两个因子。

2、研究方法

对上述29家上市房地产公司的9项财务指标在SPSS17.0软件上进行因子分析。

三、实证分析

1、数据的获取

分析指标数据的获取是2006年度报告的财务指标经汇总计算而来的，各房地产上市公司的具体评价指标数据由于太多在此不便展开。

2、数据分析

房地产公司经营状况篇（8）

国际金融危机爆发后，世界经济陷入谷底，至今尚未走出阴影。受内外因素影响，近年来我国经济也出现了波动和下滑，尤其是2012年以来我国宏观经济系统性风险加大。

重振实体经济已经成为各界的共识。上市公司中的非金融类公司暨实体经济企业是我国经济的中坚力量。重振实体经济，更需要上市公司的崛起。

为了给宏观经济决策提供科学数据支持，为广大投资者提供价值投资依据，商务部信用评级与认证中心采用Themis技术，根据2008—2012年全部中国非金融上市公司财务数据，系统分析了近5年来我国实体经济上市公司财务安全状况，涉及上市公司2230家，并撰写了《中国非金融上市公司财务安全评估报告》（2013年春季）（下称“报告”）。

报告认为，2013年我国非金融上市公司总体财务安全状况下降，是自2008年国际金融危机以来总体财务安全最差的一年，超过1/4（25.88%）的非金融上市公司财务状况出现风险或高风险。34.35%非金融类上市公司存在财务报表粉饰嫌疑。

2013年中国上市公司总体财务安全状况近5年最差

2008年金融危机以来，中国非金融上市公司财务安全总指数（Financial security index）（下称“FSI总指数”）呈现先升后降态势，2010年FSI总指数达到最高值后，FSI总指数连续3年呈现下降趋势。

2013年，中国上市公司总体财务安全状况是近5年中最差的一年。2012年中国上市公司总体财务安全状况下降幅度较大（-1.79%），2013年FSI总指数仍将下降，说明上市公司的整体财务安全状况进一步下滑，中国上市公司财务安全形势将更为严峻。2013年FSI总指数为5248.49点，较上年度下降了57.66个基点，降幅为1.09%。财务安全状况下滑包括：相对整体营业规模，我国上市公司的总体资产规模较大，资产存在一定泡沫化；从成本指标看，我国上市公司总体成本上升速度较快，成本成为吞噬企业利润的主要原因；实物性资产周转仍然存在异常。其中，固定资产周转变化度更为异常，说明固定资产投资过大，同时固定资产投资回报率很低；借款效率普遍低下。大量上市公司借款对销售的贡献度很小，借款被用于各种不能产生销售的无效环节中。

通过多期连续分析，中国上市公司FSI总指数走势与GDP增长率走势呈现正相关关系，根据FSI总指数变化情况分析，预计2013年我国GDP增长率将在2012年基础上略有下降，预计为7%～7.5%。

中小板财务安全状况最好、主板和创业板财务安全状况各有隐忧

在A股市场，由于各个板块对上市公司的指标及上市门槛要求有所差异，上市之后各板块公司所表现的财务状况也有所不同。

主板市场。2009—2012年，非金融上市公司FSI主板指数基本处于持平或上升状态，这说明2008年世界经济危机爆发后，特别是我国2009年经济和金融刺激政策实施以来，主板上市公司并未受到经济危机影响，2009年以后经济和金融刺激政策红利主要给予了主板的大型国有企业。

但2013年 FSI主板指数同比下降了54.19个基点，降幅为1.09%。这说明主板上市公司独享的政策红利已经走到尽头，2013年主板上市公司财务安全状况也开始下滑。

具体而言，近年来我国经济刺激政策的大量货币资本主要流向了主板企业，造成主板资产泡沫化非常严重。

同时，成本上升速度过快，企业利润被成本严重吞噬；无形资产存在高估现象，许多企业通过高估无形资产达到虚增企业规模的目的；运营环节中债权债务周转严重恶化。在加快回收债权的同时，偿还债务的速度较慢。这必将引起中小供应商的资金压力，造成中小供应商的资金短缺、危机甚至破产；借款使用效率非常低下。主板上市公司的总体借款效率远远低于中小板和创业板上市公司，其大量借款被用于无效环节。

中小板市场。长期以来，中小板上市公司的财务安全状况一直远远领先于主板和创业板。但是近5年来FSI中小板指数一直快速下降，这说明2008年国际金融危机爆发后，中小板上市公司受到的冲击较大，总体财务安全逐年下降。

创业板市场。2011年以前，创业板上市公司的财务安全状况一直领先于中小板和主板上市公司。但是，2012年创业板上市公司的财务安全状况迅速恶化，降幅超过了12%。2013年，FSI创业板指数同比又下降了124.4个基点，降幅为2.28%。目前，FSI创业板指数仅比FSI总指数高113.38个基点，创业板已经成为证券投资市场高风险区域，如果财务安全状况进一步下滑，创业板市场财务安全前景堪忧。

具体而言，创业板市场非金融类上市公司存在成本上升速度较快、无形资产严重高估、赊销债权周转期不断扩大等问题。

农林牧渔业整体出现回暖 机械等行业下滑趋势难改

结合国家统计局和Themis模型分类标准，中国三大产业中，第一产业所属一个门类行业，即农林牧渔业；第二产业所属11个门类行业，即采矿业、机械工业、钢铁工业、化学工业、食品工业、纺织工业、医药工业、其他工业、公共事业、建筑业、多种经营行业；第三产业所属8个门类行业（金融行业除外），分别是商务流通领域的交通运输业、仓储业、批发行业、零售行业、住宿和餐饮业、电信业、计算机服务业以及生产和生活服务领域的房地产业。

FSI第一产业指数在2011和2012年连续两年下降后，2013年较快回升，财务安全状况好转，反映出第一产业整体出现回暖。

FSI第二产业指数近两年连续快速下降，同时是2013年唯一下降的产业。

由于第二产业上市公司行业和企业众多，致使FSI总指数下降。这说明，2013年我国第二产业财务安全下降将是上市公司总体财务安全下降的根源，工业制造业总体财务安全状况较为严峻，影响宏观经济走势。

FSI第三产业指数连续两年下滑后，2013年将出现小幅上升，第三产业整体稳定。由于房地产业财务安全指数远低于其他行业，使FSI第三产业指数偏低。

2013年，在20个门类行业中，行业财务安全指数上升的有10个行业。其中，行业财务安全指数上升幅度最大的是公共事业，行业财务安全指数同比上升了13.98%；其次是房地产业，财务安全指数同比上升了11.49%；第三是批发业，行业财务安全指数同比上升了6.23%。其他财务安全指数上升的行业有：零售业、多种经营业、农林牧渔业、纺织工业、化学工业、医药工业、食品工业等。

行业财务安全指数下降的有10个行业。其中，采矿业和仓储业、建筑业的行业财务安全指数下降幅度最大，分别是12.19%和11.86%，7.45%。其他财务安全指数下降的行业有：钢铁工业、住宿和餐饮业、运输业、服务软件业、其他工业、电信业、机械工业等。

值得注意的是，虽然上升行业和下降行业数量持平，但是下降行业的下降幅度均值高于上升行业幅度均值，因此我国总体财务安全指数仍处于下降趋势。

从20个行业财务安全指数的绝对值来看，2013年FSI医药行业指数最高，指数值为6225.8点，行业整体财务风险最小；第二位是食品工业，FSI指数值为6124.48点，行业整体财务风险也很小。FSI房地产行业指数最低，行业指数值为2432.55点，行业整体财务风险最大；其次是建筑业，行业指数值为3973.46点，行业整体财务风险也非常大。

报告指出，2013年，房地产业财务安全指标有以下三个问题需要关注：债权债务周转严重异常，主要体现在债务支付极为缓慢；借款使用效率仍然非常低；资产效率非常低下，资产泡沫化严重。

766家上市公司存在财务报表粉饰嫌疑

通过Themis纯定量异常值评级分析看，在2230家样本中，有766家上市公司存在不同程度的财务报表粉饰嫌疑，占全部样本上市公司的34.35%。

从行业情况看，房地产上市公司存在财务报表粉饰嫌疑有96家，行业占比达74.42%；第二是多种经营业，存在粉饰嫌疑上市公司35家，行业占比62.5%。

存在财务报表粉饰嫌疑、同时又存在财务风险的上市公司数量为306家，占所有存在财务风险上市公司总数（602家）的50.83%。说明由于面临股价、监管和退市等压力，越是财务风险大的上市公司，其财务报表粉饰的动机和意愿越强烈，出现财务报表粉饰的可能性越高。

粉饰主要集中在公司运营环节的科目，包括销售成本、销售收入、应收账款、应付账款等。在运营环节粉饰最严重的会计科目是应收和应付科目，这两个科目存在坏账计入应收账款、应收账款藏匿、应付账款藏匿等。

此外，该报告还对重点区域上市公司财务安全状况进行了分析。分析显示，近两年来，多数区域FSI指数均处于下降趋势。其中，北京市FSI指数下降最快，累计降幅为10.79%；其次是江苏省，累计降幅为8.41%；第三位是浙江省，累计降幅为5.73%。说明这三个区域上市公司财务安全状况下降较快，应引起关注。

从优秀上市公司比例看，较优秀上市公司占比最高的是上海市，比例为8.24%；其次是浙江省，比例为8.14%；江苏省排在第三位，比例为7.73%。

从风险较大上市公司比例看，有财务风险占比最高的是北京市，比例为28.33%；其次是上海市，比例为24.71%；第三是深圳市，比例为23.03%。

Themis

异常值信用评级技术

通过以破产企业财务指标异常状况为理论分析依据，从企业运营过程中的资金筹集方式、资金筹集的内部使用方向和资金使用效率等环节入手，分析企业运营环节的资金使用效率和资金流向合理性，同时判断企业财务数据和指标之间的变化关系和合理化程度，从而预测财务风险和财务粉饰的分析模型。

总体结论和2013年预测

近3年来，中国非金融类上市公司FSI总指数呈现下降趋势，尤其2013年中国上市公司FSI总指数降至近5年来新低，反映出2013年中国宏观经济将面临调整，实体经济出现的经营和财务困难不容忽视，企业财务风险进一步加大。2013年，中国上市公司优秀企业的总体数量减少，同时，存在风险的上市公司数量正在增加，鉴于中国证券监管机构已经大力推动退市制度，已有财务风险的公司将面临更为严格的审查，可以预计，中国上市公司退市数量和比例将在今后数年快速增加。

主板上市公司的财务安全指数下降，同时，近5年来上市公司FSI主板指数低于同期FSI总指数，说明主板上市公司的总体财务安全状况低于中小板和创业板，这与监管当局和投资者普遍认为的主板上市公司经营状况和财务状况好于中小板和创业板、主板上市公司更安全的观念相反。从主板上市公司财务安全指标来看，主板上市公司的财务风险高于中小企业板和创业板。

FSI中小板指数呈现快速下降趋势。这说明，我国经济周期调整对中小板上市公司带来长期负面影响。从中小板财务安全指标数据看，2012年中小板总体财务安全性远高于主板、创业板。因此，目前中小板市场仍然是我国资本市场中最安全的投资市场。

房地产公司经营状况篇（9）

据资料介绍，今年营山房地产中介服务业发展较快。

房地产中介机构数量增多，新设房地产评估机构1家，新设房地产经纪机构3家，评估机构发展到5家，经纪机构发展到8家。二是从事房地产中介业务，应当具有相应的执业资格，营山连续组织了两期房地产经纪人协理资格培训，宣传中介执业资格考试，其中18人参加了全国房地产估价师执业资格考试，23人参加了全国房地产经纪人执业资格考试，37人参加四川省房地产经纪人协理执业资格考试。目前，营山具有从业资格的中介人员80多人，其中全国房地产估价师5人，全国房地产经纪人3人，房地产经纪人协理17人。5月18日，营山县房地产中介协会正式成立，该协会分房地产评估和房地产经纪两个分会，协会会员单位已经发展到12个。11月5日，营山房地产中介协会的所有会员单位使用协会统一印制的《营山县购(租)房委托居间合同》、《营山县房屋买卖居间合同》、《营山县房屋租赁居间合同》，各房地产中介公司自制的服务合同自动失效，消费者可以拒签中介公司自制的服务合同并可向中介协会投诉。

从房屋销售方或出租方来讲，委托中介卖房或租房，信息量大，容易成交，价格也相对较高。从买方或租方来讲，一般通过正规中介，也能找到适合自己的房子。中介服务由不规范到逐步规范，人们对中介服务行业也由不信任转为比较信任，中介服务的社会认同度正日益提高。在房地产交易中，通过中介服务公司成交的占主流，今年营山县二手房交易的70是通过中介成交的。

二、营山县房地产中介服务业存在的主要问题

营山县房地产中介服务市场的非法经营现象严重，有的中介公司只有营业执照，没有达到设立条件，不到主管部门办理备案，超范围经营、非法经营现象很多。有的不设立公司，既不办理备案登记，也不办理营业执照，一间房子、一张桌子、一把椅子就开始搞房介，甚至有的连房子也没有，靠挂房屋出售或出租的广告牌从事房介活动，市场无序状况由此可见一斑。

大多数经纪公司只有一个店铺，信息量少，经纪人少，家族式管理模式居多，只能承办一些简单的房地产买卖和租赁信息业务，对于大中型业务无能为力，管理手段、管理意识滞后，市场竞争能力较差。有的公司员工文化程度太低，专业知识面窄，不会填写经纪合同，不会操作电脑，也不具备与客户进行交流的良好语言表达能力，甚至与行业中的其它公司员工或客户串通，业务成交不报公司，私下收取客户的好处费或其它不合理费用。这不仅损害了经纪公司的声誉，同时还会使客户的利益得不到保证。当然也有些公司不懂得怎样尊重知识，重视人才，而致使员工对经纪公司不满，出现跳槽、流动和大量信息资源流失的现象。

有的公司互相窃取对方的信息资源，为了各自的一些小利，采取抵毁同行，吹捧自己的办法或以收取很低的中介费为诱饵与客户签单，出现低成本、低效率和低质量的经纪业务。有的公司利用自行编制的合同条款，采取“违约定金”和“吃差价”等手段，收取高额违约金、保证金和不合理差价，使消费者上当受骗。有的中介人员因为承诺不当，无法兑现，或因操作不规范，合同条款不清而引发交易纠纷。有的客户经中介公司掌握信息后，为逃避中介服务费而发生“跳单”行为，中介服务方面的纠纷时有发生，房地产中介行业急需建立诚信机制。部分评估机构采取给回扣、压低收费标准、抬高评估价格等方式恶意承揽业务，估价不实事求是，出具虚假报告，只顾眼前利益，不顾估价风险。评估机构之间缺乏沟通，相互抵毁，公平竞争的市场秩序没有建立。

近年来，营山县商品房市场竞争激烈，不少公司聘请房地产公司销售楼盘，房地产公司属房地产中介服务机构，应具备相应的执业资格并到房地产主管部门备案，接受行业管理。事实上，很少有公司主动到房管部门备案，因房地产发生的纠纷层出不穷，给房地产市场健康发展带来不利影响。

三、营山县房地产中介服务业的规范化措施

针对营山县房地产中介服务市场存在的主要问题，20__年，我建议将从以下几个方面加强对房地产中介服务的规范管理。

加大对非法中介服务机构的清理整顿。根据《营山县人民政府关于加强和改进出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部门将会同房管部门，加强对房地产中介服务机构的日常检查和管理，依法及时查处和取缔非法房地产中介服务机构。无照经营、无证执业的中介服务机构和人员将面临清理整顿。加强中介服务人员执业资格培训和继续教育。继续做好房地产经纪人协理、房地产经纪人、房地产估价师的培训和考试工作，通过继续教育、日常业务培训，提高房地产中介服务人员的执业技能和服务水平。

对会员单位使用经纪服务合同示范文本的情况进行检查，规范经纪服务行为，加大打击“歪中介”、“黑中介”的力度。为避免中介服务行业出现恶性竞争，鼓励中介企业做大做强，将依据中介企业的设立时间、注册资金 、执业人员状况等对经纪机构实行等级管理，实现优胜劣汰。

房地产公司经营状况篇（10）

（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响

国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：

其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；

其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。

（二）房源与客源间沟通不畅

缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。

二、我国发展房地产中介特许经营的必然性

（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。1999年信义房产取得美国著名ColdwellBanker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以CB信义房产联合品牌进行运作。进入21世纪之后，太平洋房屋、CB信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析，2000年美国21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。

（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。

三、我国发展房地产中介特许经营的思考

从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营

（一）从特许人角度的思考

1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。

2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。

3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。

（二）从受许人角度的思考

1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。

2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。

房地产公司经营状况篇（11）

一、引言

伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。

二、中南房地产借壳上市的背景

（一）中南房地产公司借壳动因

（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。

（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。

（二）大连金牛公司售壳动因

（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。

（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。

三、中南房地产借壳上市效应分析

（一）对上市公司的效应

（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。

（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。

（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。

（二）对公司治理结构的效应

由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。

（三）对公司再融资的效应

中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。

（四）对公司股价的效应

自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。

四、中南房产借壳上市财务指标分析

为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。

（一）偿债能力

公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。

（三）营运能力

公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。

（四）发展能力

公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。

五、民营企业借壳上市的相关建议

（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式

（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。

（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。

（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。

（二）抓住资产重组的重心

民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。

（三）依靠中介机构实现借力

民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。

参考文献：

［1］彭晓洁：《我国民营企业借壳上市的现状、动因及建议》，《财会月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我国A股市场企业借壳上市相关问题研究》，西南财经大学2013年硕士学位论文。

［3］高文君：《我国房地产企业借壳上市的现状、动因及问题》，《经营管理者》2013年第10期。

［4］黄莉娜：《借壳上市助上汽集团并购成功的案例分析》，《商业会计》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借壳：房地产企业上市的有效途径》，《经营与管理》2010年第10期。